Estudio Breve 68 Analisis Actividad Inmobiliaria 2008 Enero - 09

ESTUDIO BREVE No. 68 ANÁLISIS DE LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA EN 2.008 Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia - El Gremio Inmobiliario

INDICADORES 2008 Enero Diciembre Dólar 2.014,8 2.243,6 Euro 1,47 1,3074 DTF 90 días 8,95 9,82 IGBC 10.649 7.561

Entre enero y septiembre de 2.008 los indicadores económicos mostraron una ligera corrección pero seguían presentando un buen desempeño a pesar del aumento de tasas de interés del Banco de la República y del inicio de la crisis financiera, es así como el PIB creció 3.8% , El consumo final aumentó el 0.95%, la formación bruta de capital fijo el 6.24% y las exportaciones se redujeron el 3.8%. Por otra parte durante el 2008 la inflación acumulada fue del 7.67%, muy por encima de la meta trazada por el Banco de la República, la DTF (tasa de interés de captación) cercana al 9.8%, la devaluación de 11.04%, El IGBC en 7.560 (Es decir una caída del 29% en 2.008) y las reservas internacionales administradas por el Banco de la República con un valor superior a los 23.000 millones de dólares. A continuación repasaremos los principales indicadores de la actividad inmobiliaria y edificadora.

1. ACTIVIDAD INMOBILIARIA 1.1 En Colombia

La dinámica inmobiliaria en Colombia muestra una leve contracción a octubre de 2.008. En las principales diez ciudades del país se realizaron 327.048 transacciones inmobiliarias por un valor de 30.7 billones de pesos, lo cual representa una reducción del 5% en la cantidad y un aumento del 4% en el valor de las mismas, frente al mismo período del 2007. Estudio Breve No. 68 Enero de 2.009 SINCELEJO

Departamento de Investigaciones Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia Calle 52 # 49- 28 Tel: 251 28 18 Medellín - Colombia

1,37%

ARMENIA

2,57%

PEREIRA

2,62%

MANIZALES

2,69%

CARTAGENA

2,71%

CUCUTA BARRANQUILLA

4,10% 4,87%

BUCARAMANGA

6,42%

CALI

[email protected] www.lonja.org.co

La cantidad de operaciones de 2.008 son las segundas mejores en lo que va corrido de la presente década.

PARTICIPACION EN LA ACTIVIDAD INM OBILIARIA

11,27%

MEDELLIN

17,03%

BOGOTA 0,00%

44,36% 5,00%

10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 30,00% 35,00% 40,00% 45,00% 50,00%

Medellín conserva el segundo lugar a nivel nacional en la actividad inmobiliaria con el 17% de las transacciones.

1.2 En Medellín y el Área Metropolitana ACTIVIDAD INMOBILIARIA EN MEDELLÍN Y VALLE DE ABURRA AÑO 2008 COMPARATIVO MENSUAL 2007 - 2008 CANTIDAD MILLONES DE $ MES 2007 2008 VAR % 2007 2008 VAR % 5.861 5.276 -9,98% 444.513 471.861 6,15% Enero 6.287 5.833 -7,22% 481.183 442.724 -7,99% Febrero 6.705 5.644 -15,82% 527.514 378.122 -28,32% marzo 5.601 6.141 9,64% 459.869 586.159 27,46% abril 6.651 5.299 -20,33% 663.916 431.834 -34,96% mayo 5.875 5.350 -8,94% 476.884 460.486 -3,44% Junio 6.022 5.853 -2,81% 464.254 565.151 21,73% Julio 6.290 4.925 -21,70% 594.336 440.424 -25,90% Agosto 6.211 5.681 -8,53% 538.447 514.104 -4,52% Septiembre 6.561 5.634 -14,13% 581.921 546.191 -6,14% Octubre 5.873 4.751 -19,10% 440.406 391.054 -11,21% noviembre 5.606 4.316 -23,01% 557.122 474.074 -14,91% Diciembre TOTAL 73.543 64.703 -12,02% 6.230.365 5.702.184 -8,48%

“las operaciones inmobiliarias en 2.008 ascendieron a 64.703 por un valor de 5.7 billones de pesos”

En Medellín y el Área Metropolitana, las operaciones inmobiliarias en 2008 ascendieron a 64.703 por un valor de 5.7 billones de pesos, lo cual representa una reducción en el valor y la cantidad del 12% y 8.48% respectivamente frente al mismo periodo del año anterior. Como ya se había comentado anteriormente la actividad inmobiliaria viene desacelerándose lentamente como consecuencia del menor crecimiento de la economía colombiana, sin embargo, el primer semestre de 2.008 es bastante bueno si se tiene en cuenta que las cifras de cantidades y valores son superiores a las de los años comprendidos entre 2.000 y 2.006

2. FINANCIACIÓN HIPOTECARIA VALOR DE PRESTAMOS ENTREGADOS A NOVIEMBRE 3.500.000 Constructor

Individual

3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 1.999 2.000 2.001 2.002 2.003 2.004 2.005 2.006 2.007 2.008

Para analizar la situación de la financiación hipotecaria es importante analizar el monto de los desembolsos de crédito. Entre enero y noviembre de 2008 los bancos hipotecarios desembolsaron $2.6 billones a constructores y $2.9 billones a individuales. Lo que implica un crecimiento de más del 13% en el total de los desembolsos.

2.1 Prestamos entregados Préstamos entregados A constructor en cantidad A constructor en millones de $ A individual en cantidad A individual en millones de $

2.006 3.157 1.185.669 47.668 2.044.499

2.007 4.596 1.914.937 66.174 3.017.195

Var % 45,6% 61,5% 38,8% 47,6%

2.008 5.902 2.608.798 57.749 2.977.197

Var % 28,4% 36,2% -12,7% -1,3%

“Entre enero y noviembre de 2.008 los bancos hipotecarios desembolsaron $2.6 billones a constructores y $2.9 billones a individuales”

A noviembre de 2008, los préstamos entregados a constructores para el desarrollo de proyectos crecieron un 28.4% en la cantidad y el 36.2% en el valor frente al mismo período de 2007. Los préstamos entregados a individual, representan la financiación de los bancos hipotecarios a la vivienda usada principalmente, disminuyeron un 12.7% en cantidad y un 1.3% en valor frente al mismo período de 2007.

2.2 Prestamos Aprobados Préstamos Aprobados A constructor en cantidad A constructor en millones de $ A individual en cantidad A individual en millones de $

2.006 560 1.530.294 63.319 2.694.936

2.007 814 2.766.149 54.035 2.747.210

Var % 45,4% 80,8% -14,7% 1,9%

2.008 795 2.892.336 53.148 3.096.956

Var % -2,3% 4,6% -1,6% 12,7%

Los préstamos aprobados, son las intenciones de iniciación de proyectos de los constructores o de compra de inmuebles de los individuales. A noviembre de 2008, la cantidad de préstamos aprobados a constructores decreció un 2.3%, frente al 2007, mientras que el valor de los créditos aumentó un 4.6%. Por su parte, los préstamos aprobados a individual, se redujeron un 1.6% la cantidad y crecieron en 12.7% en valor.

“A noviembre de 2.008 la cantidad de prestamos aprobados a constructores para el desarrollo de sus proyectos decreció en un 2.3%”

2.3 Subrogaciones 2006 11.289 259.329 3.762 154.797

Const. a indiv. en cantidad Const. a indiv. en millones de $ indiv. a indiv. en cantidad indiv. a indiv. en millones de $

2007 17.244 602.762 1.761 89.768

Var % 52,8% 132,4% -53,2% -42,0%

2008 16.789 715.174 1.425 92.044

Var % -2,6% 18,6% -19,1% 2,5%

Las subrogaciones de constructor a individual, representan las ventas de vivienda nueva con financiación, a noviembre de 2008 cayeron un 2.6% y un aumentaron un 18.6% en el valor. La cantidad de subrogaciones de individual a individual decreció un 19.1% (lo que demuestra la baja rotación de la vivienda usada) y su valor aumentó levemente respecto al período eneronoviembre de 2007.

2.4 Cuentas AFC El beneficio tributario de Las cuentas AFC son un incentivo a la demanda para los estratos altos. A noviembre de 2008 existían 84.075 cuentas abiertas por un valor de $257.090 millones. CUENTAS AFC ABIERTAS

“A noviembre de 2.008 existían 84.075 cuentas AFC abiertas por un valor de $257.090 millones”

90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000

nov-08

jul-08

sep-08

mar-08

may-08

nov-07

ene-08

jul-07

sep-07

mar-07

may-07

nov-06

ene-07

jul-06

sep-06

mar-06

may-06

nov-05

ene-06

jul-05

sep-05

mar-05

may-05

nov-04

ene-05

jul-04

sep-04

may-04

ene-04

mar-04

0

2.5 Viviendas Financiadas FINANCIACIÓN DE VIVIENDA EN COLOMBIA 60.000 Vivienda Nueva

Vivienda Usada

50.000 40.000 30.000 20.000 10.000

2.008

2.007

2.006

2.005

2.004

2.003

2.002

2.001

2.000

1.999

1.998

1.997

1.996

0

Al tercer trimestre de 2008 se compraron con financiamiento 74.535 viviendas en toda Colombia, dicho periodo se destaca como el mejor desde el año 2000, sin embargo, es muy inferior a lo observado en el año 1996, cuando se financiaron casi 88.000 viviendas. Lo que muestra que aún hay espacio para que siga creciendo la financiación.

3. MERCADO DE ARRENDAMIENTOS INCREMENTO EN CANONES NO RESIDENCIALES

INCREMENTO EN CANONES RESIDENCIALES 10%

16%

9% 8%

14%

7%

12%

6%

10%

5%

8%

4%

6%

3%

% de incremento en canon en contratos renovados

2%

% de incremento en canon nuevo contrato

1% 0%

4%

% de incremento en canon en contratos renovados

2%

% de incremento en canon nuevo contrato

0%

2003

2004

2005

2006

2007

2008*

2003

2004

2005

2006

2007

2008*

Según la encuesta de indicadores de arrendamientos de La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia que se realiza entre las empresas afiliadas, se encontró que al tercer trimestre de 2.008 la actividad mantenía unos positivos indicadores : - El incremento anual en los contratos renovados de vivienda fue del 5.5%, entre tanto, el incremento aplicado a las viviendas que se arrendaron nuevamente fue de 8.04%. - En los inmuebles no residenciales, el incremento anual en los contratos nuevos fue de 13.35% y de los renovados del 10.8%. - El tiempo para arrendar los inmuebles, tuvo un ligero aumento con respecto al año anterior (1.48 meses en vivienda y 2.22 en diferente a vivienda), explicado por la mayor oferta existente en el mercado de inmuebles para arrendar. TIEMPO PROMEDIO EN ARRENDAR INMUEBLES 6 5 4 Residenciales

3

No Residenciales

2 1 0 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008*

“Entre enero y septiembre de 2.008 se habían financiado 74.535 viviendas en Colombia”

4. ACTIVIDAD EDIFICADORA 4.1 PIB de la Construcción

De enero a septiembre de 2008 el Producto Interno Bruto colombiano creció 4.1%. Dentro del sector de la construcción las obras civiles disminuyeron 4.4% resultado de la parálisis de los proyectos públicos por cambio de administración (proyectos que están en proceso de aprobación y en fase de diseño) y las edificaciones crecieron 26.5%, para un consolidado de 7.5% de enero a septiembre de 2.008. El sector de servicios inmobiliarios y alquiler de vivienda creció un 2.8% hasta el tercer trimestre de 2008 en comparación con el mismo período de 2007, siendo el rubro de servicios inmobiliarios a comisión el de peor comportamiento (-0.1%); mientras que los rubros de alquiler de bienes raíces residenciales y no residenciales presentaron crecimientos del 3.1% y 2.4% respectivamente.

4.2 Censo de Edificaciones 4.2.1 En Colombia CENSO DE EDIFICACIONES (ÁREA TERMINADA)

CENSO DE EDIFICACIONES EN COLOMBIA

18.000.000

2 000 000

Obras culminadas

16.000.000

Total proceso

1 800 000

14.000.000

1 600 000

12.000.000

1 400 000

10.000.000

1 200 000

8.000.000

1 000 000

6.000.000

800 000

4.000.000

No VIS

VIS

600 000

2.000.000 2008-I

2008-III

2007-I

2007-III

2006-I

2006-III

2005-I

2005-III

2004-I

2004-III

2003-I

2003-III

2002-I

2002-III

2001-I

2001-III

2000-I

2000-III

400 000

0

200 000

El censo de obras del DANE realizado en 2 áreas metropolitanas y cinco ciudades, señala que al tercer trimestre de 2008 se estaban construyendo en total 15.2 millones de metros cuadrados cifra record en el país. En el tercer trimestre del año se terminó la construcción de 2.225.895 metros cuadrados de vivienda (560.575 m2 de VIS y 1.665.320 de No VIS) en las 7 principales áreas metropolitanas del País.

“Al primer trimestre de 2.008 se estaban construyendo en total 15.8 millones de metros cuadrados”

4.2.2 En Medellín y el Área Metropolitana En Medellín y Área Metropolitana, el censo de obras del DANE señala que al tercer trimestre de 2008 se estaban construyendo en total 3.4 millones de metros cuadrados, cifra record en la historia reciente de la construcción en el Área Metropolitana. CENSO DE EDIFICACIONES (ÁREA TERMINADA)

CENSO DE EDIFICACIONES EN MEDELLÍN 700.000

4.000.000

Obras culminadas

3.500.000

No VIS

Total proceso

VIS

600.000

3.000.000

500.000

2.500.000 400.000

2.000.000 300.000

2008-I

2008-II

2008-III

2007-IV

2007-I

2007-II

2007-III

2006-IV

2006-I

2006-II

2006-III

2005-IV

2005-I

2005-II

2005-III

2004-IV

2004-I

2004-II

2004-III

2003-IV

2003-I

2003-II

2003-III

2002-IV

2002-I

2002-II

2002-III

2001-II

0

2001-III

2008-II

2006-

2007-III

2006-I

2005-II

2003-

2004-III

2000-

2000-I

2003-I

100.000

0

2002-II

200.000

500.000 2001-III

1.000.000

2001-IV

1.500.000

- En el tercer trimestre del año se inició la construcción de 487.183 m2 de vivienda (123.448 m2 de VIS y 363.735 m2 de No VIS) en Medellín y Área Metropolitana. - Al tercer trimestre del 2.008 había en construcción 3.421.678 de metros cuadrados en el Área Metropolitana.

5. LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN 5.1 En Colombia De acuerdo a las licencias aprobadas hasta mayo de 2008, el uso vivienda representa el 71.7% y el comercio 10.3%.

5.2 En Antioquia M2 LICENCIADOS EN ANTIOQUIA (ACUMULADO A OCTUBRE) Antioquia Colombia Vivienda 957.562 10.352.343 Industria 112.407 460.218 Oficina 44.893 629.756 Bodega 124.886 509.204 Comercio 117.035 1.514.197 Hotel 9.572 215.377 Educación 23.985 343.343 Hospital 64.418 218.691 Admón pública 4.893 37.749 Religioso 5.591 41.990 Social 16.240 160.257 Otro 11.108 23.264

“En Antioquia el uso ÁREA TERMINADA EN EL ÁREA METROPOLITANA (III trimestre) TIPO Apartamentos Casas Oficinas Comercio Bodegas Educación Hoteles Hospitales Otros

M2 447.553 43.019 5.883 40.648 65.364 42.740 6.585 10.100 23.545

- De acuerdo a las licencias aprobadas hasta mayo de 2008, el uso vivienda representa el 64.15% del total aprobado en Antioquia, mientras que en Colombia esta cifra es del 71.36%. - El área aprobada para industria y para bodegas representa el 15.8% del total de licencias de Antioquia, cifra muy superior al 6.6% que representan estos mismos ítems dentro del total del área aprobada en el país. - Hasta octubre del presente año se licenciaron en el Valle de Aburrá 1.492.590 metros cuadrados , lo que implica 957.562 metros cuadrados licenciados en vivienda. - En Antioquia se terminaron en el tercer trimestre 685.437 metros cuadrados, de los cuales más del 70% correspondió a vivienda.

vivienda representa el 64.15% de las licencias aprobadas”

6. VIVIENDA NUEVA 6.1 Oferta - Según el Estudio de Galería Inmobiliaria, en el Valle de Aburrá las ventas de vivienda nueva continúan siendo buenas, al punto que durante 2.008 se vendieron 10.886 viviendas nuevas en el Valle de Aburrá (más de 3.031 VIS y cerca de 7.855 diferentes a VIS), es decir con una desaceleración alta en los dos últimos meses. - En Medellín la situación es similar a la del Valle de Aburrá, las ventas continúan siendo buenas aunque no tanto como las del 2.007 que fueron excepcionales. Durante el 2.008 se vendieron 6.907 viviendas, de las cuales el 38% correspondió a VIS. VENTA DE VIVIENDA NUEVA EN EL VALLE DE ABURRÁ (SEMESTRAL)

VENTAS DE VIVIENDA NUEVA EN MEDELLÍN (SEMESTRAL) 3.500 MED NO VIS

MED VIS

6.000

3.000

VIS

NO VIS

5.000

2.500 2.000

4.000

1.500

3.000

1.000

2.000

500 1.000

0 Jun. 04

Dic. 04

Jun. 05

Dic. 05

Jun. 06

Dic. 06

Jun. 07

Dic. 07

Jun. 08

Dic. 08

0 Jun. 04 Dic. 04 Jun. 05 Dic. 05 Jun. 06 Dic. 06 Jun. 07 Dic. 07 Jun. 08 Dic. 08

6.2 Precios A continuación los precios promedio metro cuadrado de venta de la oferta de vivienda nueva en Medellín y Área Metropolitana son los siguientes: PRECIO PROMEDIO DE APARTAMENTOS NUEVOS PROMEDIO MÁXIMO MÍNIMO COMUNA BELEN 1.718.697 2.342.558 1.062.500 COMUNA BUENOS AIRES 1.612.928 2.369.606 1.116.364 COMUNA EL POBLADO 2.772.425 4.506.154 2.024.691 COMUNA LA AMERICA 1.538.769 1.950.820 1.240.741 COMUNA LA CANDELARIA 1.413.913 2.059.022 733.333 COMUNA LAURELES - ESTADIO 2.022.538 2.643.182 1.389.655 COMUNA ROBLEDO 1.491.802 1.922.059 735.417 COMUNA SAN JAVIER 1.190.263 1.637.097 873.108

PRECIO PROMEDIO DE APARTAMENTOS NUEVOS PROMEDIO MÁXIMO MÍNIMO ENVIGADO 2.148.936 2.680.392 1.352.881 ITAGUI 1.282.126 1.439.750 1.131.746 SABANETA 1.945.007 2.086.667 1.196.721 BELLO 1.150.418 1.714.348 726.531 CALDAS 1.218.221 1.246.000 1.186.441

PRECIO PROMEDIO DE CASAS NUEVAS PROMEDIO MÁXIMO COMUNA BELEN 1.205.224 1.595.745 COMUNA LA AMERICA 1.192.558 1.195.652 COMUNA ROBLEDO 896.321 1.327.500

MÍNIMO 1.000.000 1.189.464 757.627

PRECIO PROMEDIO DE CASAS NUEVAS PROMEDIO MÁXIMO 1.266.648 2.161.559 2.943.590 5.202.166 2.014.720 2.764.226 1.440.223 1.577.461 2.057.583 2.392.857 1.936.984 2.979.487

MÍNIMO 568.966 1.837.209 1.651.077 1.103.097 1.733.871 1.395.082

BELLO ENVIGADO SABANETA LA CEJA EL RETIRO RIONEGRO

“Durante el 2.008 se vendieron casi once mil viviendas nuevas en el Valle de Aburrá”

7. INMUEBLES NO RESIDENCIALES 7.1 Bodegas A diciembre de 2.008 había en El Valle de Aburrá y en el Oriente Antioqueño 12 proyectos disponibles, de los cuales tres correspondían a complejos de lotes industriales y nueve a parques industriales. A diciembre de 2.008 de un total de 103.200 metros cuadrados vendibles de lotes industriales, se encontraban disponibles para la venta 44.242 metros cuadrados (42.87%), mientras que de 129.617 metros cuadrados construidos de bodegas en parques industriales, estaban para la venta 71.923 metros cuadrados (55.48%).

7.2 Locales En el Valle de Aburrá, Oriente y Occidente se encontraban activos 34 proyectos con un total de 280.457 metros cuadrados, de los cuales estaban en venta 70.726 metros cuadrados que es aproximadamente el 25% del total.

7.3 Oficinas Los 31 proyectos de oficinas que actualmente están en oferta se encuentran ubicados en Medellín (21), Envigado (2) y Rionegro (8) y cuentan con un total de 125.625 metros cuadrados de los cuales se encontraban en venta a finales del 2.008, el 39% correspondientes a 48.460 metros cuadrados.

8. CONCLUSIONES - Hasta octubre de 2008, Los negocios inmobiliarios en el país sumaron 327.048 por un valor de 30.7 billones, para una reducción

del 5% en la cantidad y un aumento del 4% en el valor de las mismas. - Durante 2.008 En Medellín y el Área Metropolitana las operaciones inmobiliarias fueron 64.703 por un valor de 5.7 billones de pesos (una reducción del 12% en cantidad y del 8.5% en valor respecto al 2.007). - La financiación hipotecaria sigue creciendo: para el caso de los constructores el valor y la cantidad de los préstamos entregados crecieron en más del 50%, sin embargo para individual se evidencia una caída del 21% en la cantidad y del 12% en valor. - En arrendamientos: los nuevos contratos de vivienda se incrementaron un 8.65%, los inmuebles no residenciales se renovaron en promedio con un 10.9% de incremento, entre tanto, el tiempo para arrendar las viviendas fue de 1.26 meses y los inmuebles no residenciales se demoraron en arrendar en promedio 1.64 meses. - El sector de la construcción presentó un crecimiento acumulado a septiembre del 2.008 del 7.5%, resultado de una caída en las obras civiles del 4.4% y de un crecimiento del subsector de edificaciones del 26.5%. - Los Servicios Inmobiliarios tuvieron un crecimiento del 2.8% entre enero y septiembre del 2.008, el cual se mantiene en el rango histórico de las tasas de crecimiento para el sector. A su vez los subsectores que lo componen como alquiler de bienes raíces residenciales y no residenciales presentaron crecimientos del 3.1% y 2.4% respectivamente, mientras que el rubro de servicios inmobiliarios a comisión tuvo un decrecimiento del 0.1%.

BIBLIOGRAFÍA •

DANE

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Instituto Colombiano de Ahorro y Vivienda

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Galería Inmobiliaria