Estudio Breve 69 Encuesta Inmobiliaria Marzo - 09

ESTUDIO BREVE No. 69 ENCUESTA DE OPINIÓN INMOBILIRIA Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia - El Gremio Inmobiliario La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia realizó en febrero de este año la encuesta de opinión inmobiliaria entre sus afiliados, en la cual se evalúan las expectativas de los inmobiliarios respecto al desempeño de su actividad. Los resultados son los siguientes:

Avalúo de Inmuebles ¿Cóm o fue la cantidad de avalúos re alizados por su em pres a en e l sem estre que acaba de pasar com parado con el m ism o sem e stre del año anterior?

¿Cóm o espera que sea la cantidad de avalúos que va a realizar su e mpresa e n este s em estre com parado con el m ism o sem estre de l año anterior?

50%

Mayor

23%

Mayor

22%

50%

Sem ll-2008 25%

Igual

Sem I-2008

46%

Igual

11%

30% Sem l-2009 Sem Il-2008

25%

Menor

67%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

31%

Menor

20%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Al preguntar a los inmobiliarios por la cantidad de avalúos realizados en el primer semestre del 2008, el 67% indicaba que había realizado menos avalúos que en el primer semestre del 2007, sin embargo, para el segundo semestre del 2008 ya el 50% reportaba haber realizado más avalúos que en el mismo período del 2007; es decir que el mercado logró reactivarse en el segundo semestre del 2008 luego de que empezará el año con muy poco dinamismo. En cuanto a las expectativas para este primer semestre, el 50% espera hacer la misma cantidad de avalúos y el 23% de los encuestados espera realizar una mayor cantidad que en el primer semestre del 2008, lo que es bastante bueno si se tiene en cuenta la incertidumbre que hay en el mercado. ¿Cuáles cree que fueron los inm uebles que m ás se valorizaron en este sem estre? (% de Respuestas) 60,0% 53,8% 50,0%

46,7% Sem I-2008

40,0%

Sem ll-2008

30,0% 20,0% 20,0%

Estudio Breve No. 69 Marzo de 2.009

13,0%

15,4%

13,0%

15,4%

7,7%

10,0%

6,7% 7,7%

Para más del 50% de los inmobiliarios encuestados las bodegas fueron los inmuebles que más se valorizaron durante el segundo semestre del año pasado (a pesar de que las rentas por m2 fueron menores que en épocas pasadas), seguidas por los locales y los lotes con un poco más del 15% de las respuestas.

0,0% Bodega

Departamento de Investigaciones Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia Calle 52 # 49- 28 Tel: 251 28 18 Medellín - Colombia [email protected] www.lonja.org.co

Oficina

Local

Lote

Vivienda

La mayoría avaluadores encuestados esgrimieron las elevadas tasas de interés y por ende la menor rotación de los créditos en los bancos y la incertidumbre frente a una posible reducción de la actividad económica como factores que incidieron enormemente en el comportamiento del mercado de avalúos en el semestre que acaba de pasar. El resto de los encuestados dio a entender que factores normales de oferta y demanda así como la elevada competencia de otros avaluadores fueron factores determinantes en el entorno del mercado.

Venta de Inmuebles ¿Cómo fue la oferta para venta en su empresa durante este semestre comparado con el mismo semestre del año anterior?

¿Cómo fueron las ventas en su empresa durante este semestre comparado con el mismo semestre del año anterior?

14,3%

Mayores

40,0%

Mayor

31,3%

25,0%

Sem ll-2008

Sem ll-2008

Sem I-2008

Sem I-2008 7,1%

Iguales

6,7%

Igual

60,0%

25,0%

78,6% Menores

53,3%

Menor

31,3%

50,0%

0,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

50,0%

60,0%

70,0%

80,0%

0,0%

90,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

50,0%

60,0%

70,0%

En el subsector de ventas se presenta un comportamiento interesante pues el 78.6% de los encuestados indica que vendió menos inmuebles en el segundo semestre del 2008 al compararlo con el mismo período del 2007, y al mismo tiempo el 40% de los encuestados da a entender que la oferta para venta en el mismo período creció, situación que se refleja en tanto en la caída superior al 20% de las ventas de vivienda nueva en el Valle de Aburrá como en la caída del 12% en la cantidad de negocios inmobiliarios realizados. Sin embargo, al comparar los valores absolutos de las ventas de vivienda nueva y de negocios inmobiliarios con las de los ocho años anteriores, se observa que estas cifras están aún muy por encima del promedio y que son las segundas mejores en lo que va corrido de la década. Las explicaciones que dan los encuestados para explicar la caída en las ventas están asociadas a tres factores principalmente: en primer lugar el temor a una crisis económica mundial, en segundo lugar a las altas tasas de interés y a las restricciones de acceso al crédito por parte de los bancos y por último factores internos del país como la incertidumbre frente a la reelección presidencial, el derrumbe de las pirámides y la incertidumbre frente a la situación económica futura del país. ¿Cómo cree usted que serán las ventas en su empresa durante este semestre comparado con el mismo semestre del año anterior?

13,3%

Mayores

18,8% Sem l-2009 Sem Il-2008 20,0%

Iguales

12,5%

66,7% Menores

0,0%

68,8%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

50,0%

60,0%

70,0%

80,0%

Las expectativas para este primer semestre son bajas, las dos terceras partes de los encuestados esperan vender una menor cantidad de inmuebles y sólo un 13% espera vender una cantidad mayor. A pesar de todo, el ciclo bajo de la actividad económica en el que estamos entrando por cuenta de la crisis económica mundial puede empezar a revertirse en el segundo semestre de este año si

como se espera para septiembre de este año la economía estadounidense comience a recuperarse, luego de que el plan de estímulos económicos aplicados por George W. Bush por un valor de USD $700.000 millones y el de Barack H. Obama por USD $800.000 millones, dé sus frutos. Mientras tanto en Colombia el Banco de la República redujo la tasa de interés de intervención al 9% en consonancia con lo realizado por los bancos centrales de Brasil, Chile y México con el fin de elevar la demanda de los hogares y estimular el crecimiento económico que viene reduciéndose desde principios del año pasado.

Arrendamiento de Inmuebles El subsector de Arrendamientos mostró un comportamiento al alza durante el segundo semestre del año pasado, en opinión de la mayoría de los encuestados, este período se caracterizó por un aumento de los inmuebles en oferta y un aumento en los inmuebles arrendados. Una gran proporción de los mismos (53.8%) respondió que la oferta de inmuebles para arrendamiento había aumentado con respecto al mismo semestre del 2007 y una cantidad mayor de los encuestados (61.5%) afirmó que había arrendado una cantidad mayor de inmuebles en el mismo semestre del año anterior. Para el 38.5% de los encuestados el tiempo para arrendar un inmueble se mantuvo igual mientras que para el 30.8% de los

“El 78.6% de los encuestados indica que vendió menos inmuebles en el segundo semestre del 2.008...”

¿Cómo fue la oferta para arrendamiento en su empresa durante este semestre comparada con el mismo semestre del año anterior?

23,1%

Igual

¿Cómo fue la cantidad de inmuebles arrendados durante el semestre comparados con el mismo semestre del año anterior?

7,7%

Igual

22,2%

22,2%

23,1%

Menor

Sem ll-2008 33,3%

53,8%

Mayor

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

50,0%

Sem ll-2008 Sem I-2008

33,3%

61,5%

Mayor

44,4%

0,0%

30,8%

Menor

Sem I-2008

44,4%

0,0%

60,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

50,0%

60,0%

70,0%

encuestados fue menor y para el 30.8% fue superior, situación diferente a lo que respondían en el primer semestre del año en el que para el 44% de los entrevistados el tiempo para arrendar un inmueble era menor. Al indagar por las razones de estas respuestas, cerca del 46% de los encuestados aducía la existencia de sobreoferta de inmuebles, el 23% argumentaba incertidumbre frente a una posible crisis económica y el 31% restante expresaba razones como la fuerte competencia, la inestabilidad del sector y hasta la dificultad para conseguir deudores solidarios o para conseguir inmuebles sin afectación a patrimonio familiar, como los principales factores que afectaron la actividad del sector en el semestre que acaba de pasar. Por estos motivos, el 54% de los encuestados manifiesta percibir una desaceleración en el sector de los arrendamientos. Mientras que para el 46% dicha desaceleración ocurrirá en los meses posteriores a abril del presente año. ¿Cómo fue el tiempo promedio en arrendar un inmueble durante este semestre comparado con el mismo semestre del año anterior?

¿Cómo espera que sea la actividad de arrendamiento de inmuebles en este semestre comparadas con las mismas del año anterior?

38,5%

Igual

33,3%

30,8%

Menor

38,5%

Igual

33,3%

Sem l-2009 Sem Il-2008

33,3%

30,8%

Menor

30,8% Mayor

0,0%

10,0%

15,0%

20,0%

25,0%

30,0%

35,0%

Sem I-2008

30,8% Mayor

33,3%

5,0%

Sem ll-2008 44,4%

40,0%

45,0%

22,2%

0,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

50,0%

Para este primer semestre del 2009 casi el 40% de los encuestados espera arrendar la misma cantidad de inmuebles que en el primer semestre del 2008, mientras que el 60% restante se divide en dos: un 30% que espera arrendar una mayor cantidad de inmuebles y un 30% que proyecta arrendar una menor cantidad. Finalmente la cartera morosa del sector aumentó levemente de un promedio de 13.83% al 16.3%.

Indicadores de Arrendamientos % DE INCREMENTO EN EL CANON DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO A INMUEBLES RESIDENCIALES 10%

% DE INCREMENTO EN EL CANON DE ARRENDAMIENO DE INMUEBLES NO RESIDENCIALES 14%

9%

12%

8% 7%

10%

6%

8%

5%

6%

4% 3%

Contratos Renovados

4%

2%

Nuevo Contrato

2%

Nuevo Contrato Contrato Renovado

1%

0%

0% 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Los resultados de la encuesta de arrendamientos que realiza trimestralmente la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia muestran un buen comportamiento en el negocio de arrendamiento de inmuebles. En el caso de los inmuebles residenciales, los inmuebles desocupados que se vuelven a arrendar lo hacen con un aumento en el canon del 8% en promedio, mientras que para los no residenciales dicho aumento fue del 12% en promedio, mientras que para cánones

“casi el 40% de los encuestados espera arrendar más inmuebles que en el primer semestre del 2.008”

Renovados fue en promedio del 10% en vivienda. VARIACIÓN EN LOS INMUEBLES

TIEMPO PROMEDIO EN ARRENDAR INMUEBLES (MESES) 25%

6

20%

5

Residenciales

No Residenciales

15%

4

10%

3

5% 0%

2

-5%

2005

2006

2007

Arrendados en el mes

-10%

1

-15%

0 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Retirados de la administración de la empresa

-20%

Según los arrendadores encuestados en 2008 arrendar un inmueble residencial demoró en promedio siete semanas, mientras que un inmueble no residencial tomó en promedio diez semanas, lo que representa un leve aumento frente a las cifras de 2006 y 2007. En cuanto a los inmuebles nuevos arrendados, el gráfico muestra una caída continua en el dinámica de arrendamiento de nuevos inmuebles al tiempo que se observa una reducción en el crecimiento de los inmuebles nuevos que se retiran de la administración de las empresas.

Administración de Propiedad Horizontal El subsector de administración de propiedad horizontal durante el segundo semestre del 2008 mostró un comportamiento similar al del segundo semestre del 2007 en cuanto a la cantidad de copropiedades administradas. Sin embargo, los encuestados identifican a los administradores no profesionales de propiedad horizontal que cobran bajos honorarios, la insuficiente capacidad de pago de los propietarios y la mora en los mismos como las principales amenazas al sector. Es así como la cartera en mora de los copropietarios fue del 15% en el segundo semestre del año pasado. En cuanto a las expectativas para este primer semestre las opiniones están divididas pues la mitad de los encuestados considera que administrará una menor cantidad de edificios en este primer semestre mientras que la otra mitad considera que la cantidad de edificios administrados será mayor.