Otras Anotaciones Sobre La Vivienda De Interes Social Prioritario (visp)

Jaqueline Bustamante Lopera Diplomado En Derecho Urbano Universidad de Antioquia Facultad de Derecho -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Universidad de Antioquia

Diplomado En Derecho Urbano.

Algunas descripciones relacionadas con La Vivienda de Interés Social Prioritaria.

Jaqueline Bustamante Lopera

Junio 18 de 2009

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Jaqueline Bustamante Lopera Diplomado En Derecho Urbano Universidad de Antioquia Facultad de Derecho -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

ENSAYO: TEMA

DENSIFICACIÓN HABITACIONAL MEDIANTE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL PRIORITARIO (V.I.S.P). OBJETIVOS.

1. DETERMINAR LAS CONDICIONES TÉCNICAS Y JURÍDICAS NECESARIAS PARA APROBACIÓN DE LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN DESTINADAS A V.I.S.P.

2. POSIBILIDAD DEL OTORGAMIENTO DE LA LICENCIA PARA V.I.S.P QUE NO SE DESARROLLE DESDE EL PRIMER NIVEL ( CONSTRUCCIONES EN PISOS SUPERIORES).

3. COMO SE PUEDE OPONER LEGALMENTE EL CURADOR A LA APROBACIÓN DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL PRIORITARIO SI SUBJETIVAMENTE CONSIDERA QUE NO SE CUMPLEN LOS OBJETIVOS DEL PRECIO ( 70 S.M.L.M.V ).

4. POSIBILIDAD DE NEGAR LA LICENCIA DE V.I.S.P POR ESTAR EN EXTRACTO 5 Y 6. 5. EN QUE MOMENTO SE VERIFICA POR LA AUTORIDAD MUNICIPAL QUE EL PROYECTO EFECTIVAMENTE CORRESPONDE A V.I.S.P.

6. QUE HACER ANTE EL CURADOR QUE SE NIEGUE A RECIBIR EL PROYECTO DE V.I.S.P.

7. VENTAJAS TRIBUTARIAS EN EXPENSAS, NOTARIALES DE LA V..I.S.P. 8. QUE INTERPRETACIÓN SE LE DA AL ARTICULO 229 DEL DECRETO 409 DE 2007 PARA AFIRMAR QUE NUEVE O MENOS VIVIENDAS DE INTERÉS SOCIAL PRIORITARIA NO REQUIEREN OBLIGATORIAMENTE DEL PARQUEO.

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INTRODUCCIÓN VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL Además de lo dispuesto por el articulo 91 de la ley 388 de 1997 y la ley del plan nacional de desarrollo, ene le municipio de Medellín se entiende como la llamada a garantizar las condiciones de acceso de vivienda digna de los grupos familiares de menores ingresos y mayor vulnerabilidad social, concreta el principio de la equidad, el valor de la solidaridad y comprende una solidaridad publica compartida. Toda modalidad establecida por el Gobierno nacional en el plan Nacional de desarrollo, en cuanto tipo y precio máximo de las soluciones, cumplirá con los estándares de calidad habitacional regulados para la ciudad.

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DESDE SU ASPECTO JURÍDICO - TÉCNICO SOLUCIÓN:

1. DETERMINAR LAS CONDICIONES TÉCNICAS Y JURÍDICAS NECESARIAS PARA APROBACIÓN DE LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN DESTINADAS A V.I.S.P. A. EL AVALÚO COMERCIAL DEBE SER INFERIOR A LOS 70 S.M.L.M.V. APROXIMADAMENTE $ 35.000.000.oo ES EL EQUIVALENTE AL AÑO 2009.

B. VERIFICACIÓN DEL ÁREA MÁXIMA EN LA ZONA URBANA (MEDELLÍN) PARA V.I.S.P

C. DIMENSIONES DE LOTES MÍNIMOS PARA DIFERENTES TOPOLOGÍAS DE VIVIENDAS DECRETO 2060 DEL AÑO 2004.

“DECRETO 2060 DEL 2004 (Junio 24) Por el cual se establecen normas mínimas para vivienda de interés social urbana. DECRETA Art. 1. Adóptese las siguientes normas mínimas para la urbanización y construcción de viviendas de interés social ( VIS) tipo 1 y 2. 1. Área minima de lote para VIS tipo 1 y 2. TIPO DE VIVIENDA Vivienda Unifamiliar Vivienda bifamiliar Vivienda multifamiliar

LOTE MÍNIMO 35 m2 70 m2 120 m2

FRENTE MÍNIMO

AISLAMIENTO POSTERIOR

3.50 m2 7.00 m2

2.00 m2 2.00 m2

2. Porcentaje de sesiones urbanísticas gratuitas: El porcentaje mínimo de las sesiones urbanísticas gratuitas para el desarrollo de programas de VIS tipo 1 y 2 será el 25 % del área neta urbanizable, distribuido así Para espacio Publico

Entre el 15 % al 20% del área neta urbanizable

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Jaqueline Bustamante Lopera Diplomado En Derecho Urbano Universidad de Antioquia Facultad de Derecho ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Para equiparamiento Entre el 5% al 10% del área neta urbanizable 3. Densidad habitacional . La densidad habitacional aprovechable será el resultado de aplicar las anteriores normas del lote mínimo y sesiones urbanísticas gratuitas sobre el predio objeto de desarrollo y , en todo caso , se calculara buscando generar el máximo numero de soluciones posibles en las condiciones del precio de las viviendas de interés social tipo 1 y 2 que establecen las normas vigentes. Parágrafo 1. En cualquier caso, las normas urbanísticas municipales y distritales sobre índice de ocupación y construcción, entre otros, no podrán afectar el potencial máximo de aprovechamiento del área útil derivada de aplicar el área minima de lote y el porcentaje mínimo de cesión urbanísticas gratuita de que trata este articulo. Parágrafo 2. Para efectos de lo dispuesto en el presente decreto, se entiende por área neta urbanizable la que resulta de descontar del área bruta de un terreno que se va a urbanizar, las áreas primarias de servicios públicos y las áreas de conservación y protección de los recursos naturales y paisajísticos. Art. 2. La normas contenidas en el presente decreto son de obligatorio cumplimiento por parte de quienes se encarguen del estudio, tramite y expedición de licencias de urbanismo y construcción de licencias de los municipio, distritos y del departamento Archipiélago de San Andrés, Providencia y Santa Catalina. Art. 3. El presente decreto rige a partir de la fecha de su publicación y deroga todas las disposiciones que le sean contrarias. Publíquese y Cúmplase.”

D. FRENTE MÍNIMO PARA DIFERENTES TOPOLOGÍAS DECRETO 2060 DE 2004. ( respuesta igual a la anterior “la c”)

DE VIVIENDA

E. NORMAS ESPECIFICAS PARA VIVIENDA DE INTERÉS PRIORITARIO (DECRETO 409 DE 2007 ARTICULO 226 DESARROLLO PROGRESIVO.

SOCIAL Y S.S)

“ DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007 III DESARROLLOS URBANÍSTICOS PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL. ARTICULO 226. FRENTE Y ÁREAS MÍNIMAS DE LOTE. De conformidad con lo establecido en el parágrafo 1. del articulo 252, del acuerdo 242 de 2006, los frentes, áreas mínimas del lote y obligaciones urbanísticas de cesión de suelo para vivienda de interés social prioritaria, cuyo precio de venta no supere los 70 salarios mínimos, serán los establecidos en los decretos nacionales 2060 y 2083 de 2004. La obligación de construcción de equipamiento se realizara de conformidad con lo establecido en los artículos 252 y 332 del acuerdo 46 de 2006. La vivienda de interés social cuyo precio de venta este entre 70 y 135 salarios mínimos legales mensuales, se regirá por la reglamentación especifica de frente y área minima del lote correspondiente que trata la presente sección”.

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F. EXIGENCIAS DE ESTACIONAMIENTO DECRETO MUNICIPAL 409 DE 2007 ARTICULO 229) “ DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007 III DESARROLLOS URBANÍSTICOS PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL. ARTICULO 229. EXIGENCIAS DE ESTACIONAMIENTOS. Será aplicable a los desarrollos urbanísticos o constructivos que contemplen 6 o mas soluciones de vivienda de interés social, así:

Para los proyectos con precio de venta por unidad de vivienda hasta 70 salarios mínimos legales vigentes es de una (1) celda para vehiculo por cada diez (10) viviendas generadas y una (1) celda para moto por cada cuatro (4) viviendas. Para los proyectos con viviendas de precio entre 70 y 135 salarios mínimos legales vigentes es de una (1) celda para vehículos por cada seis (6) viviendas y de una (1) celda para motos por cada tres (3) viviendas; en los desarrollos en lotes con área igual o superior a 900 mts2 mínimo el 50 % de las celdas será de visitantes.

En los casos en los que el número de soluciones de vivienda sea inferior a 10 unidades, deberá disponerse de por lo menos una celda por vehiculo y dos para moto.

En las áreas de influencia de los sistemas de transporte masivo de mediana capacidad, la exigencia será de una celda para vehiculo por cada diz (10) unidades de vivienda y una (1) celda para moto por cada cuatro (4) viviendas, en todos los rangos de vivienda de interés social.

Las celda producto de la aplicación de la norma anterior serán comunes en las unidades cerradas y publicas en las urbanizaciones abiertas según el proyecto urbanístico, en ningún caso corresponderán a celdas privadas.

Se exceptúan de la exigencia de estacionamiento: * Los proyectos de regularización y legalización urbanística en los cuales se definirá la norma especifica. * Los proyectos de vivienda compartida en la categoría de inquilinato.”

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Jaqueline Bustamante Lopera Diplomado En Derecho Urbano Universidad de Antioquia Facultad de Derecho ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------G. VERIFICACIÓN DE ÁREAS MÍNIMAS PARA PATIOS Y VACÍOS (ARTICULO 293 DECRETO 409 DE 2007). “ DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007 III DESARROLLOS URBANÍSTICOS PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL. ARTICULO. 293 DIMENSIONES MÍNIMAS DE PATIOS Y VACÍOS. En las edificaciones destinadas a vivienda y a otros usos diferentes que cuenten con una altura de tres pisos o mas, el lado mínimo del patio o retiro será de (3.00) tres metros para los tres primeros pisos, con un área minima de vacío 9.00 metros cuadrados. Esta dimensión se incrementara en 0.50 metros por cada piso adicional. Las dimensiones resultantes del patio deberán respetar desde el nivel en que éste comience. En edificaciones de un solo piso para vivienda, la dimensión minima del lado de patios o vacíos será de dos (2.00) metros y el área minima de cuatro (4.00) metros cuadrados. En edificaciones de dos (2) pisos para vivienda, el lado mínimo será de dos metros con cincuenta (2.50) y el área minima de seis metros con veinte cinco centímetros cuadrados (6.25). Si la vivienda se realiza mediante un proceso de adicción hasta cuatros (4) pisos, se permitirá que la dimensión minima del patio se cumpla en cada piso independientemente; en los casos en los cuales se construya simultáneamente mas de un piso, la dimensión minima del patio será la mayor para todos los niveles. Parágrafo 1. Cuando el proyecto arquitectónico resulte afectado sensiblemente por la aplicación de lo previsto en los casos anteriores se permitirá la reducción del lado mínimo a dos (2.00) metros. En edificaciones hasta tres (3) pisos, siempre y cuando se compense con el incremento del otro lado hasta completar el área minima que le corresponde por su altura. Parágrafo 2. Para edificaciones hasta cuatro (4) pisos de altura se podrán proyectar vacíos con un lado mínimo de dos con cincuenta (2.50) metros cumpliendo con el área minima en función de la altura cuando se utilicen exclusivamente para iluminar y ventilar cocinas o áreas de servicios. Del quinto (5) piso en adelante esta medida se deberá incrementar en forma constante en 0.50 metros adicionales por piso. Parágrafo 3. No se permitirá la utilización con fachada abierta del vacío de un mismo patio para la iluminación y ventilación de zonas sociales o alcobas pertenecientes a mas de una unidad de vivienda, ubicadas en el mismo nivel o niveles diferentes de la misma edificación, si la edificación de las ventanas es inferior a seis (6.00) metros. Solo se permitirán distancias menores en aquellos casos en que las ventanas correspondan a espacios destinados a labores domesticas o servicios sanitarios y cumplan con las especificaciones de las fachadas semicerradas o en aquellos en los cuales mediante el diseño de la ventaneria se puede garantizar que no se producirán registros entre las diferentes

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Jaqueline Bustamante Lopera Diplomado En Derecho Urbano Universidad de Antioquia Facultad de Derecho ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------viviendas, tal como ventanas no enfrentadas y adicionalmente retrazadas o con ángulos diferentes. Parágrafo 4. El área minima del patio en el nivel en el que se desarrolle , se podrá dividir como área privada de viviendas continuas con un muro cuya altura máxima será la de dicho piso; en los pisos superiores el área de vacío obligatorio no se podrá fraccionar. Parágrafo 5. La distancia minima a la cual puede estar una ventana, balcón o terraza de lindero sea paralela o forme ángulo con el, es de tres (3.00) metros. Cuando la distancia es menor el patio o retiro se deberá cerrar con un muro hasta el nivel de enrace de la edificación. Cuando la ventana es perpendicular al medianero y se encuentra a menos de tres (3.00) metros de este, deberá tener vidrio fijo y opaco hasta un metro con ochenta (1.80) metros del piso acabado. En el caso de lotes que formen ángulos entre si, tanto las puertas de acceso como las ventanas de la fachada deberán respetar una distancia de un metro con cincuenta (1.50) al lote contiguo, ecepto en el caso de existir antejardín, donde la distancia minima de la puerta o lindero será la dimensión del antejardín. La distancia minima entre ventanas opacas a linderos no podrá ser inferior a tres (3) metros. La distancia minima entre ventanas que generen registro no podrá ser inferior a seis (6) metros para el primer caso la ventilación deberá estar a uno con ochenta (1.80) metros del nivel del piso acabado. “

H. ALTURA MÁXIMA Y RETIROS ( ARTICULO 288 DECRETO 409 DE 2007). “ DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007 III DESARROLLOS URBANÍSTICOS PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL. ARTICULO. 288 CONSIDERACIONES PARA LA DEFINICIÓN DE LA ALTURA. Para la definición de la alturas de las edificaciones se tendrá en cuenta lo dispuesto en al articulo 254 del acuerdo 46 de 2006. Cuando por efectos de la topografía una edificación sobresalga del terreno cinco (5) o mas pisos o diez y siete (17) metros de altura, por uno o varios de sus costados dando frente a vías a linderos, esto deberá cumplir con la exigencia de once (11) metros a ejes de las vías y las demás que se determinan a linderos en la presente reglamentación. Cuando una edificación alcance la altura máxima que le sea permitida, la cubierta del ultimo nivel deberá ser en teja o en losa inclinada; únicamente se permitirá en terrazas que no supere el 25% del área de dicho piso o nivel ubicadas hacia la parte posterior de la edificación, salvo para el cumplimiento de terrazas de evacuación.

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Jaqueline Bustamante Lopera Diplomado En Derecho Urbano Universidad de Antioquia Facultad de Derecho ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------La altura para las edificaciones de comercio, servicios, industriales e institucionales o de servicios de la comunidad se rigen por las normas especificas para dichos usos en la presente reglamentación.

ASPECTOS TÉCNICOS.

A. ÁREA MINIMA CONSTRUIDA “ DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007 III DESARROLLOS URBANÍSTICOS PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL. ARTICULO. 291 ÁREA MINIMA CONSTRUIDA DE VIVIENDA. La unidad de vivienda en los desarrollos urbanísticos y en las edificaciones aisladas o desarrollos por construcción será proyectada con un área mínima habitacional útil dependiendo del numero de alcobas. Así: VIVIENDA DE UNA ALCOBA: treinta (30.00) metros cuadrados. VIVIENDA DE DOS ALCOBAS: cuarenta y cinco (45.00) metros cuadrados. VIVIENDA DE TRES ALCOBAS: sesenta (60.00) metros cuadrados. VIVIENDA DE CUATRO ALCOBAS: ochenta (80.00) metros cuadrados. Parágrafo: Las anteriores dimensiones no aplican para vivienda compartida, vivienda de interés social y vivienda campestre.”

B. OBLIGACIÓN DE ASCENSORES. “ DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007 III DESARROLLOS URBANÍSTICOS PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL. ARTICULO. 297 ASCENSORES. Toda edificación en altura que cuente con mas de cinco (5) pisos o quince (15.00) metros estará dotada del servicio de ascensor. Para la definición de la exigencia de ascensor, se condenaran lo establecido en los artículos xx y xx sobre la altura de las edificaciones y semisótanos y sótanos. En las edificaciones residenciales no requerirán ascensor las edificaciones hasta seis (6) pisos, cuando el quinto (5) poso contemple apartamentos tipo duplex.

La capacidad del ascensor con usos diferentes al residencial esta determinada por el numero de personas o usuarios en concordancias con las normas internacionales establecidas para el efecto. En las edificaciones residenciales se exigirá un ascensor con capacidad minima para seis (6) personas en edificaciones de seis (6) o mas pisos o veinte (20) apartamentos para un numero mayor de apartamentos, la capacidad del ascensor será igual a una proporción del 10% del numero total de personas que habitan la edificación, asumiendo un promedio de 3.94 personas por apartamento.

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C. PORTERÍA Y CUARTOS DE ASEO. “ DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007 III DESARROLLOS URBANÍSTICOS PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL. ARTICULO 306. PORTERÍA Y CUARTOS DE ASEO. Toda edificación en altura con mas de cinco (5) pisos o aquellas que tengan mas de diez (10) unidades de vivienda deberá disponer en sus áreas comunes privadas distintas al antejardín, retiro a lindero o a quebrada, de un espacio de portería próximo al acceso, dotado del mobiliario indispensable para el desempeño de dicha actividad y de un servicio sanitario completo. Cuando la portería ocupe el retiro frontal adicional su construcción se deberá hacer lo mas transparente posible y con una altura máxima de un (1) piso o tres (3.00) metros de altura. Se exceptúan de la exigencia anterior lasa edificaciones que pertenezcan a conjuntos o urbanizaciones cerradas que dispongan de un sistema de portería común aquellas que operen mediante puertas electrónicas y citófono y las destinadas a viviendas de interés social. Las que operen mediante de un sistema de “ conserje” con horario de oficina, dispondrán del espacio necesario para el funcionamiento de la actividad. Igualmente en todas las edificaciones se deberá disponer para el mantenimiento de cuartos de aseo, a razón de uno como mínimo cada tres (3) pisos localizados preferentemente en los descansos de las escaleras de los cuales estarán dotados con poceta y agua corriente.”

D. TANQUES DE ALMACENAMIENTO DE AGUA. “ DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007 III DESARROLLOS URBANÍSTICOS PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL. ARTICULO 308. TANQUES DE ALMACENAMIENTO DE AGUA . Las edificaciones en altura que además de la conexión al acueducto publico requieran de sistemas almacenamiento interno con tanques, deberán efectuar los siguientes cálculos para los diseños de los sistemas de dotación interna de acuerdo con las normas técnica vigentes. Como dotación minima las edificaciones de mas de tres (3) pisos deberán contar con tanques para almacenamiento de agua a razón de 500 litros por cada vivienda; para los usos de comercio y de servicios se dispondrá de un tanque de almacenamiento a razón de 500 litros como mínimo por cada 200 metros de área construida neta útil en dichos usos. Parágrafo. En el proceso de otorgamiento de licencias urbanísticas se considerara el requerimiento contenido en las disposiciones vigentes en cuanto al bombeo necesario para el suministro de agua en edificaciones de mas de tres pisos.

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E. ÁREA PARA ALMACENAMIENTO DE RESIDUOS SÓLIDOS. . “ DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007 III DESARROLLOS URBANÍSTICOS PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL. ARTICULO 309. ÁREAS PARA EL ALMACENAMIENTO DE RESIDUOS SÓLIDOS. Toda edificación para uso multifamiliar, comercial, de servicios o mixta así como las urbanizaciones residenciales en todas sus topologías y aquellas que la entidad de aseo determine, tales como equipamiento de actividades industriales, deberá contar con un sistema de almacenamiento colectivo de residuos sólidos de conformidad con las normas expedidas por las entidades ambientales y de salud y demás entidades que lo requieran. Los cuartos para almacenamientos para residuos sólidos en las edificaciones cumplirán como mínimo con los siguientes requisitos. - Deben estar cubiertos y estar con acabados lisos en paredes para permitir su fácil limpieza e impedir la formación de ambientes propicios para el desarrollo de microorganismos, insectos y roedores. - Deben contar con sistemas de suministro de agua, de iluminación, control de insectos, ventilación y reventilación, hacia el exterior ya sea directamente o mediante ductos o buitrones; así mismo, con un adecuado drenaje de posibles lixiviados. - Los pisos de los cuartos de residuos sólidos deberán garantizar la facilidad de su higiene y condiciones de seguridad con materiales antideslizantes, de suficiente dureza para resistir los esfuerzos de rodadura a que pueden estar sometidos; con acceso desde la vía publica, en caso de existir desniveles se dispondrán rampas garantizando un ancho de un (1.00) metro de circulación con una pendiente menor del 8%. Cuando el cuarto de residuos sólidos este localizado en sótano o semisótano para estacionamiento de vehiculo del edifico, la circulación de acceso y salida deberá hacerse por zonas comunes claramente demarcadas y no podrá efectuarse a través de las celdas de parqueo. - Los cuartos de residuos sólidos deberán disponer de dos compartimientos o espacios, uno destinado para material reciclable y el otro para material no reciclable. - Disponer del espacio suficiente para el almacenamiento de los recipientes que contengan residuos sólidos y para la recolección de los mismos por parte del personal encargado. Para el calculo del numero de recipientes se consideran factores tales como volumen promedio de residuos sólidos por habitantes, frecuencia de recolección, densidad de la basura suelta y compactada igualmente la capacidad de los recipientes. - La áreas de almacenamientos de residuos sólidos para edificaciones multifamiliares, comerciales e industriales será la que establezca la autoridad competente. - La distancia minima de un cuarto de almacenamiento de residuos sólidos a fachadas abiertas o semicerradas será de tres (3.0) metros y deberá garantizar la no propagación de olores.

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Jaqueline Bustamante Lopera Diplomado En Derecho Urbano Universidad de Antioquia Facultad de Derecho ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Parágrafo. El cuarto de almacenamiento de residuos sólidos en los desarrollos urbanísticos estará dispuesto de forma que el carro recolector no impida el acceso vehicular o peatonal al momento de recolección de las mismas.

F. DUCTOS DE RESIDUOS SÓLIDOS. “ DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007 III DESARROLLOS URBANÍSTICOS PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL. ARTICULO 310 DUCTOS DE RESIDUOS SÓLIDOS. Toda edificación que contemple mas de cinco (5) pisos de altura deberá disponer de ductos para la evacuación de residuos sólidos cumpliendo con las normas y requisitos técnicos necesarios para el buen funcionamientos de los mismos, así como la utilización de materiales lisos e inoxidables para su elaboración de tal forma que no se propicie el atascamiento de residuos ni la generación de efectos contaminantes, así: - Se construirán con materiales resistentes al fuego y aislantes del sonido, con paramentos interiores lisos, resistentes, impermeables, anticorrosivos y de fácil limpieza, su trazado será vertical, podrá tente cambios de dirección siempre que no haya pendiente inferiores al sesenta 60º. - Su sección interior debe ser constante, no menor a 59 centímetros de diámetro interior. - Deben proveerse de las instalaciones recursivas de limpieza y contra incendios. - Si en su parte inferior se dispone de una superficie de rebote de residuos sólidos, esta se construirá de tal modo que se eliminen al máximo los ruidos y se evite que queden en ella los líquidos que puedan desprenderse, y tendrá la pendiente necesaria para que por gravedad todos los productos vertidos se depositen en los recipientes dispuesto para ello. - Las compuertas situadas en la diferentes plantas deberán ser de materiales resistentes al fuego, de fácil limpieza y cierre silencioso y estanco para los olores y corrientes de aire. Se situarán en lugares de fácil acceso , preferentemente fuera de las viviendas y con suficiente especio de maniobra. - Cuando el cuarto que contenga el terminal del ducto sea distinto al destinado a guardar los recipientes de basura, cada uno dispondrá de ventilación totalmente independiente”.

2. POSIBILIDAD DEL OTORGAMIENTO DE LA LICENCIA PARA V.I.S.P QUE NO SE DESARROLLE DESDE EL PRIMER NIVEL ( CONSTRUCCIONES EN PISOS SUPERIORES). Lo que no esta prohibido esta permitido. Articulo 6. Constitución Política de Colombia “ TITULO 1 DE LOS PRINCIPIOS FUNDAMENTALES..

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Jaqueline Bustamante Lopera Diplomado En Derecho Urbano Universidad de Antioquia Facultad de Derecho ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ARTICULO 6. Responsabilidad legal de los particulares y de los servidores públicos. Los particulares solo son responsables ante las autoridades por infringir la constitución y las leyes, los servidores públicos lo son por la misma causa o por omisión o extralimitación en ejercicio de sus funciones. “

3. COMO SE PUEDE OPONER LEGALMENTE EL CURADOR A LA APROBACIÓN DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL PRIORITARIO SI SUBJETIVAMENTE CONSIDERA QUE NO SE CUMPLEN LOS OBJETIVOS DEL PRECIO ( 70 S.M.L.M.V ). A.

B.

Dentro de la función del curador no esta hacer avaluos comerciales que le permitan decir con certeza que el inmueble rebasa los 70 salarios mínimos legales mensuales vigentes. Si existe declaración expresa del titular de la licencia que se trata de un proyecto de vivienda de interés social prioritario, el curador deberá aprobar la licencia con base en el principio de la buena fe; o en caso contrario deberá elevar denuncia penal contra el solicitante de la licencia por fraude procesal.

4. POSIBILIDAD DE NEGAR LA EXTRACTO 5 Y 6.

LICENCIA

DE V.I.S.P POR ESTAR EN

Como la ley no restringe el extracto sino que por el contrario califica dicha vivienda con un avalúo inferior a 70 salarios mínimos mensuales vigentes, en teoría no existiría límite en cuanto al extracto en si. A manera de ejemplo en un extracto alto se podría construir vivienda de interés social prioritaria si la diferencia del suelo fura pequeña dentro del proyecto, ya que el valor de los materiales es el mismo dentro del caso urbano de la ciudad.

5. EN QUE MOMENTO SE VERIFICA POR LA AUTORIDAD MUNICIPAL QUE EL PROYECTO EFECTIVAMENTE CORRESPONDE A V.I.S.P.

Se verifica en el momento en que la oficina de catastro haga el avalúo para el cobro correspondiente para dicho inmueble, además la administración municipal verificara el precio de venta de las viviendas de interés social resultante o el precio del respectivo lote en aquellos casos de que se hayan beneficiado de las normas o incentivos nacionales y municipales sobre la materia.

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Jaqueline Bustamante Lopera Diplomado En Derecho Urbano Universidad de Antioquia Facultad de Derecho ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------6. QUE HACER ANTE EL CURADOR QUE SE NIEGUE A RECIBIR EL PROYECTO DE V.I.S.P.

Si se presenta la solicitud respetuosa ante el curador esta debe ser recibida, y si por algún motivo no se le quiere recibir esta podrá radicarse en la defensoría del pueblo, así como lo indica el código contencioso administrativo en su artículo 27. “CAPITULO VI DE LAS ACTUACIONES ADMINISTRATIVAS INICIADAS EN CUMPLIMIENTO DE UN DEBER LEGAL. Articulo 27. Deber de Colaboración de las autoridades. Cuando una norma imponga a una persona el deber de presentar una solicitud, una declaración tributaria, o de otra clase o de una liquidación privada. O el de realizar cualquier otro acto para iniciar una actuación administrativa, las autoridades no podrán impedirlo ni regresar a recibir el escrito con el que se pretenda cumplir el deber. Ello no obsta para que se adviertan al interesados las faltas en que incurran o las que aparentemente tiene su escrito. El interesado realizara ante el correspondiente funcionario del ministerio publico los actos necesarios para hacer cumplir su deber, cuando las autoridades no lo admitan, y el funcionario ordenara iniciar el tramite legal, e impondrá las sanciones disciplinarias pertinentes. En estas actuaciones se aplicara lo dispuesto en los dos últimos incisos del articulo 5 y en los artículos 11, 12, 13, 14 y 15 de este mismo estatuto.”

7. VENTAJAS TRIBUTARIAS EN EXPENSAS, NOTARIALES DE LA V..I.S.P.

En desarrollo del mandato constitucional del DERECHO A VIVIENDA DIGNA del artículo 41, se han desarrollado una serie de estímulos económicos con la finalidad de hacer efectivo este derecho en tratándose de vivienda de interés social. Estos atractivos no solo propenden por beneficios individuales para los propietarios de la vivienda de interés social sino que también están destinados hacia los constructores de esta modalidad de solución de vivienda. Los beneficios tributarios y tarifarios están referidos al los siguientes tópicos, entre otros: Expensas por licencias de construcción, devolución al Constructor del IVA pagado en los materiales, impuestos de construcción, exoneración de la retención en la fuente, derechos notariales y derechos registrales. 9. QUE INTERPRETACIÓN SE LE DA AL ARTICULO 229 DEL DECRETO 409 DE 2007 PARA AFIRMAR QUE NUEVE O MENOS VIVIENDAS DE INTERÉS SOCIAL PRIORITARIA NO REQUIEREN OBLIGATORIAMENTE DEL PARQUEO.

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Jaqueline Bustamante Lopera Diplomado En Derecho Urbano Universidad de Antioquia Facultad de Derecho ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Aunque en algunas curadurías de Medellín afirma que la norma exige parqueadero a razón de 1 por cada 10 viviendas es claro que dicha norma también afirma que en los casos en que el numero de viviendas sea inferior a 10 unidades deberá disponerse por lo menos una celda para vehiculo y dos para motos, aunque queda para la interpretación si el inciso mencionado anteriormente se aplica para todo tipo de vivienda de interés social o si están excluida de tal norma las de desarrollo prioritario.

CONCLUSIONES RESUMEN: Este trabajo consiste en identificar algunas necesidades básicas de calidad que debe tener la Vivienda de Interés Prioritario (VIP), es un análisis que se hace sobre la VIP para encontrar la calidad y las falencias que estos proyectos tienen. Para esto se realizaron encuestas a cinco proyectos ubicados en diferentes localidades de la ciudad de Bogotá con el fin de analizar la percepción de sus moradores con respecto al diseño, construcción y entorno de sus viviendas; posteriormente se elaboro una matriz de calificación para conocer los problemas que se están presentando y que se dieron a conocer a través de los datos arrojados en las encuestas; luego de hacer la comparación entre las diferentes matrices de calificación se encontraron las fallas, que se pueden atribuir al constructor las que se deben tener en cuenta para ser subsanadas. Esta investigación pretende identificar la calidad en el diseño y construcción con que se está entregando la Vivienda de Interés Prioritario (VIP). Al igual que la ubicación y el entorno de estos proyectos. 1 INTRODUCCIÓN

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Jaqueline Bustamante Lopera Diplomado En Derecho Urbano Universidad de Antioquia Facultad de Derecho ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------La carencia en la adquisición de vivienda propia en los estratos menos favorecidos ha generado que algunas familias hayan adquirido lotes ilegales para construirlos y suplir la necesidad de un techo en donde vivir. Para afrontar esta situación el Gobierno Nacional ha adoptado políticas con el fin de favorecer a los estratos más bajos. Se ha definido la Vivienda de Interés Social como aquélla vivienda con un precio de venta menor a 135 salarios mínimos mensuales legales (smml) con el fin de otorgar subsidios de vivienda, en la actualidad existen viviendas que oscilan entre 50 y 70 (smml) favoreciendo así a familias de bajos ingresos acceder a estos proyectos los cuales son de carácter prioritario. Esta disminución en su valor se debe a diseños innovadores que permiten alcanzar la relación precio – área y la celeridad en los procesos constructivos. Pero estos contextos (precio – área y procesos constructivos) han evidenciado deficiencias en requerimientos mínimos de habitabilidad y aseguramiento de la calidad. Si bien es cierto una de las principales limitantes para el acceso de la vivienda de las clases menos favorecidas es la dificultad de ahorro para la cuota inicial y el acceso al crédito como apalancamiento para el pago de esta deuda ya que la mayoría de estas familias carecen de una fuente de ingresos estables y por otro lado el elevado precio y la escasez en la tierra urbana para atender la demanda de vivienda y el constante aumento de los materiales han hecho que se tengan que sacrificar componentes esenciales 2 METODOLOGÍA Con el fin de identificar las necesidades básicas de calidad que se deben tener en cuenta en el diseño, construcción y urbanismo de las vivienda de interés prioritario, se realizo un estudio a diferentes proyectos de distintas localidades de la ciudad de Bogotá. El criterio para la escogencia de estos proyectos se basa en que el auge de la construcción en la ciudad de Bogotá esta localizada en la periferia ya que allí se encuentran grandes extensiones de terreno por urbanizar, por tal motivo se escogieron las siguientes localidades: Suba, Bosa, Fontibon, Rafael Uribe y Usme y los proyectos en su mismo orden Quintas de lombardia, Santiago de las atalayas, Sabanagrande superlote II, San cayetano y Miravalle. Una vez seleccionados los proyectos se recopilan las especificaciones ofrecidas por el constructor como son: descripciones generales y especificaciones técnicas. Por otro lado y paralelamente a estos datos se trabajó con el formato de encuesta el cual registra la percepción de algunos propietarios de estas viviendas en cuanto al diseño, construcción y urbanismo de sus proyectos. Una vez consignados estos datos se analizan para después conjuntamente con los datos generales y especificaciones técnicas ofrecidas por el constructor establecer parámetros de calificación a los proyectos. Con los análisis de las encuestas y las calificaciones de los proyecto se identifican las necesidades básicas que se deben tener para mejorar la calidad de la vivienda de interés prioritario. 3 FORMATO ENCUESTA Para aprovechar el registro histórico y continuar con las investigaciones realizadas en lo referente a la Vivienda de Interés Prioritario se tomo como base la encuesta realizada por el Ingeniero Mauricio Andrés Otero Dumar y se tuvieron en cuenta otros

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Jaqueline Bustamante Lopera Diplomado En Derecho Urbano Universidad de Antioquia Facultad de Derecho ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------aspectos que han sido una guía en los estudios europeos de la reglamentación de la calidad de vivienda “Estudio Comparativo sobre el Control y Promoción de la Calidad de la Vivienda en Europa” como son: Espacio, Ambiente Interno y Salud , Accesibilidad y Vecindario, adicionalmente fuera de estos aspectos se involucraron otros componentes los cuales se determinaron de acuerdo a la experiencia y buen juicio del proponente y del asesor de este trabajo de tesis. Una vez analizada la información anteriormente descrita se estableció el formato de encuesta el cual esta dividido en los siguientes grupos: 3.1 Datos generales En este grupo se identifica la composición del núcleo familiar que habita en la vivienda, el uso de la vivienda y el tiempo que llevan habitando en ella. 3.2 Aspectos económicos Aquí se analizan las tres grandes variables que permiten el acceso a la vivienda las cuales son: Ahorro programado, Subsidio y crédito. 3.3 Servicios públicos e instalaciones internas En estos dos grandes grupos se pretende verificar primero la calidad de los servicios públicos que abastecen al sector en donde se encuentra ubicado el proyecto y el ambiente de higiene al interior de la vivienda. 3.4 Ambiente interno y salud Aquí se mide la calidad de vida del residente al interior de la vivienda. 3.5 Espacio Se verificara si el diseño espacial de la vivienda esta acorde con las necesidades del usuario. En lo referente a circulaciones privadas este ítem se refiere a las escaleras de las viviendas y el ítem de espacios comunales a los sectores de salón, cocina y patio. 3.6 Ampliaciones y/o modificaciones En este grupo se identifican las ampliaciones y modificaciones que han realizado sus propietarios ya sea para acoplar la vivienda a sus necesidades o para mejorar la apariencia de esta. 3.7 Cambio de especificaciones en acabados La mayoría de las viviendas de Interés Prioritario tienen una calidad baja o nula en cuanto a la entrega de sus acabados, con este grupo se medirá cuales son los acabados que el usuario realiza para mejorar la apariencia, el ambiente interno y la higiene de la vivienda. 3.8 Deficiencias constructivas Aquí se analizara las deficiencias que ha sufrido la vivienda desde su momento de entrega a la fecha y se verificara si la supervisión, el método constructivo, el diseño arquitectónico y los materiales con los cuales se construyo la vivienda fueron los adecuados, cabe anotar que en lo referente a la calidad de los materiales el análisis presente es muy subjetivo ya que se requeriría de toma de muestras y ensayos de laboratorios los cuales se deben hacerse durante la etapa de construcción.

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Jaqueline Bustamante Lopera Diplomado En Derecho Urbano Universidad de Antioquia Facultad de Derecho ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------3.9 Áreas comunes Aquí se medirá si estos espacios entregados a la comunidad cumplen con las necesidades de los residentes y con las expectativas ofrecidas en la etapa de promoción del proyecto. 3.10 Vecindario Con este punto se busca analizar las características que brinda la ubicación y entorno del proyecto. 4 CALIFICACIÓN PROYECTOS La matriz de calificación del proyecto tiene como base algunos grupos del formato de encuesta. La incidencia para cada uno de los ítem del grupo se estableció teniendo en cuenta la prioridad de la actividad y la responsabilidad del constructor. Esta matriz tiene los siguientes grupos: 4.1 Servicios públicos Los servicios Hidráulicos, Sanitarios y Eléctricos son los que tienen una mayor incidencia dentro de este grupo ya que se consideraron como servicios básicos que deben ser instalados ya se a por el constructor y/o las empresas prestadoras de estos servicios. Con respecto al gas natural y teléfono estos servicios no se consideraron prioritarios para la necesidades de sus usuarios aunque su uso se hace indispensable en algunas situaciones, de hay que la incidencia sea menor con respecto a los anteriores servicios. En cuanto a la recolección de basuras este servicio se encuentra incluido dentro del servicio de acueducto y alcantarillado de ahí que el porcentaje de calificación sea el menor del grupo. 4.2 Instalaciones internas Las instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas y de gas deben ser de muy buena calidad ya que una falencia en estas pueden llevar al deterioro de la vivienda o inclusive hasta la perdida de las mismas. Otro aspecto que se tuvo en cuenta es que también pueden llegara a afectar la calidad del aire que se respira al interior de las viviendas. 4.3 Ambiente interno y salud Con respecto a la ventilación natural este ítem es el de mayor incidencia en el grupo ya que de este se deriva la calidad del aire y el aspecto del espacio. Con respecto a la calidad del aire su porcentaje es relativamente alto ya que resulta ser un factor importante para que la vivencia resulte agradable y sana para sus moradores. Los niveles de acústica tienen una incidencia menor sobre los ítem anteriores ya que este no solamente depende del diseño y sistema constructivo de la vivienda sino de la convivencia de sus residentes. Lo mismo ocurre con la privacidad al interior de las viviendas ya que es mas responsabilidad de los habitantes del proyecto que del diseño y sistema constructivo del mismo. 4.4 Deficiencias constructivas

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Jaqueline Bustamante Lopera Diplomado En Derecho Urbano Universidad de Antioquia Facultad de Derecho ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Las incidencias para cada uno de sus ítem dependen de que tanto comprometan la estabilidad de la vivienda como también su grado de reparación de la misma. Por otro lado el valor de la incidencia total de este grupo se hizo mediante la calibración total de la matriz ya que este resulta un porcentaje negativo del proyecto el cual debe castigar severamente la calidad debido a que la presencia de estos factores influye en las respuestas y apropiaciones de la vivienda por parte de sus residentes. 4.5 Áreas comunes Se le dio importancia a la existencia del salón comunal y a las zonas verdes ya que los espacios de las viviendas no permiten realizar ciertas actividades de esparcimiento y recreación. En cuanto al parque infantil su incidencia se debe a que la mayoría de las respuestas en las encuestas se asociaron con el mantenimiento y seguridad de esta área que en cierta medida deja de ser responsabilidad del constructor ya que el se encarga del diseño, construcción y en algunos casos se su dotación. Con respecto a los parqueaderos su incidencia no están alta como los anteriores porque para algunos moradores estos espacios le son indiferentes. No obstante este requisito es una exigencia que tiene que ser acatada por el constructor. Para los locales comerciales su incidencia es baja ya que estos proyectos son destinados para uso residencial, sin embargo estos espacios pueden brindar sostenibilidad al proyecto. 4.6 Vecindario La incidencia total de este grupo es menor con respecto a los demás ya que estos ítem no son responsabilidad del constructor sino de las exigencias de futuros desarrollos de la Ciudad. Definido estos grupos y sus valores de incidencia se realiza la calificación del proyecto la cual es la suma de los totales parciales dividido por 5.2, este ultimo es la suma total de las incidencia favorables al proyecto. Dependiendo la calificación del proyecto se establecen los siguientes rangos: Tabla 1. Rangos calificación de proyectos. Calificación Rango Bueno 80.01% a 100% Regular 60.01% a 80% Malo 50% a 60% Los valores máximos y mínimos son resultantes de la calibración del modelo. Teniendo un 50% como promedio malo sobre el 100% optimo de la calibración del modelo he optado por tomar los rangos que se muestran en la tabla; no obstante pueden resultar valores por debajo del mínimo, lo cual obliga a realizar un mayor muestreo de encuestas y a determinar si las especificaciones actuales de las áreas comunes cumplen con lo ofrecido por el constructor. En caso de que la calificación no llegue al rango mínimo se puede concluir que las falencias son bastante notorias en todo el proyecto cosa que deja entredicho la calidad del mismo. 5 RESULTADOS Verificando el rango para el promedio de los proyectos la calificación de estos es regular y las principales falencias en cuanto a la calidad de la vivienda se registran en los grupos de áreas comunes con un 53.75%, Espacio con un 55.53%, ambiente interno y salud con 72.34% y deficiencias constructivas con un 44.52%. Con respecto a las áreas comunes su calificación es mala y esto se debe principalmente a que se presentan problemas con el parque infantil y las zonas verdes, sin embargo cabe anotar que en las respuestas de las encuestas estos ítem estuvieron asociadas con la

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Jaqueline Bustamante Lopera Diplomado En Derecho Urbano Universidad de Antioquia Facultad de Derecho ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------seguridad del proyecto lo cual se ve reflejado en el proyecto san Cayetano que obtuvo la mayor calificación en el ítem de seguridad y en el grupo de áreas comunes. Dentro del grupo de áreas comunes otro factor que hace que los proyecto presenten esta mala calificación es la falta de los locales comerciales los cuales deberían ser considerados dentro del diseño del proyecto ya que no solamente suplen algunas necesidades básicas de consumo de sus moradores sino que también se puede pensar desde el punto de vista como ayuda a la sostenibilidad del proyecto mediante el cobro de un arriendo que seria un ingreso al proyecto. En cuanto al espacio de las viviendas se deben replantear las dimensiones del lote expuestas en el acuerdo 6 de 1999 en donde se establece que para vivienda unifamiliar este debe ser de 3m de frente por 11 de fondo y para vivienda bifamiliar de 6m de frente por 11 de fondo, ya que es una limitante tanto para los diseños arquitectónicos como estructurales los cuales tienen que ajustarse a estas medidas. Por otro lado la mejor calificación en cuanto al espacio lo obtuvo el proyecto Santiago de las atalayas pues esto se debe a la ubicación y diseño de la escalera y el patio. El grupo de ambiente interno y salud presenta una calificación regular del 72.34%; en cuanto a la calificación de este para cada uno de los proyectos se encontró que cuatro están por encima del 70% y solamente uno registra una calificación mala del 56%. Para establecer el porque de esta diferencia se revisaron los planos arquitectónicos y se observo que el proyecto Quintas de Lombardia presenta la zona del patio cubierta con teja eternit lo cual limita la ventilación natural y la calidad del aire de la vivienda, a diferencia de los demás proyectos que registran estas zonas descubiertas. Cabe anotar que la especificación del patio cubierto genera una mayor utilidad al constructor por que es mas rentable para este proyecto el suministro e instalación de la cubierta que el de la puerta metálica. En cuanto a las deficiencias constructivas estas registran un porcentaje negativo del 44.52% lo cual es alto ya que este debe tender a cero, y las principales deficiencias constructivas que se presentaron en estos proyectos son: humedad en los muros y en las placas de entrepiso, fisuras en muros, en placas de entrepiso y en la placa de contrapiso, grietas en muros y en la placa de contrapiso, asentamientos y falta de bajantes de aguas lluvias. Para minimizar estas deficiencias constructivas y evitar sobre costos en el porcentaje de postventas, se requiere una mejor planeación en la etapa de diseño y una mayor supervisión en la etapa de construcción del proyecto. Se tiene un porcentaje del 12.62% para el grupo de vecindario y los factores que disminuyen la calificación para el proyecto son la falta de iglesia como de colegios y el nivel de inseguridad. 6 RESULTADOS En el transcurso de la investigación se identificaron las falencias encontradas en los diferentes proyectos de construcción (VIP), los cuales son factores predominantes en la calificación de la calidad de estos proyectos. La investigación permitió conocer las deficiencias mas usuales en el diseño y construcción de estas viviendas. El formato de encuestas permito conocer la inconformidad de los usuarios de estas viviendas ya que actualmente se están presentando problemas tanto de diseño como de construcción.

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Jaqueline Bustamante Lopera Diplomado En Derecho Urbano Universidad de Antioquia Facultad de Derecho ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Los ítem e incidencias que se establecieron para la calificación de proyectos de vivienda deben seguir siendo analizados y subsanados mediante la ampliación de muestreos a diversos proyectos de vivienda. El Gobierno debe tener una mayor injerencia en la supervisión de estos proyectos con el fin de optimizar la calidad de vida de sus habitantes. El reto del constructor hacia estos proyectos es cada vez mas difícil pues por un lado esta el poder adquisitivo del usuario y por otro lado debe sortear el incremento que ha presentado la construcción lo cual hace que se tengan que bajar especificaciones que afectan la calidad de la vivienda. 7 BIBLIOGRAFÍA Echeverry, D. 2003. Vivienda de interés social retos y oportunidades. Construdata No 126 Bogotá: Colombia. Ministerio de Desarrollo Económico. Documento de trabajo. Calidad de vivienda urbana de interés social criterios y desarrollos preliminares. Bogotá: Colombia. Otero, M. 2002. Evaluación al desarrollo del proyecto ciudadela el recreo de metro vivienda. Bogotá: Universidad de los Andes. Sociedad Colombiana de Arquitectos. Documento de trabajo. Código Colombiano de la vivienda. Bogotá: Colombia. Subdirección de Control de Vivienda. 2004. Boletín consolidado de vivienda formal 2000 -2004. Bogotá: Colombia. Subdirección de Control de Vivienda. 2004. Archivo físico, caja 699 carpeta 17309, caja 700 carpeta 17317, caja 1086 carpeta 14533, caja 1339 carpeta 20322, caja 748 carpeta 18030, caja 1093 carpeta., Bogotá: Colombia. Uribe, A.E. 2004. La problemática de la vivienda social. Terracota No 12 Bogotá: Colombia. Aportes SERGIO MARIO GAVIRIA ZAPATA. Especialista en Derecho Urbano.

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