Estudio Breve N° 71 Mayo -09 - Bodegas

ESTUDIO BREVE No. 71 ESTUDIO BODEGAS EN EL VALLE DE ABURRÁ Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia - El Gremio Inmobiliario

SITUACIÓN ECONÓMICA DE MEDELLÍN Luego de varios años de excelente desempeño, la economía colombiana presentó un marcado descenso en el ritmo de la actividad económica durante 2.008, reflejado en un escaso crecimiento del 2.8% del PIB, que al desagregarse muestra en sus componentes crecimientos del 8.1% en las exportaciones, del 10.1% en las exportaciones, del 7.7% en la formación bruta de capital y de sólo el 2.3% en la demanda. Por sectores, el sector de la construcción creció a una tasa del 2.8%, impulsado por un aumento del 18.7% en las edificaciones y por una reducción del 7.1% en las obras civiles. De igual manera el sector de servicios inmobiliarios y alquiler de vivienda creció a una tasa del 2.8%, que se explica por un crecimiento del 3.2% en los servicios de alquiler de vivienda, del 2.3% en el alquiler de bienes residenciales y por una caída en los servicios inmobiliarios a comisión del 2.1%. En números esto quiere decir que durante 2.008, el sector de la construcción contribuyó con $14.5 billones a la economía colombiana mientras que el sector inmobiliario lo hizo con $19.8 billones. Capítulo aparte merece la inflación, cuyo control pasó de ser una de las principales metas del Banco de la República a ser un objetivo secundario frente a la marcada desaceleración económica, lo que permitió el relajamiento de la política monetaria durante este año. Para el 2.009 la mayoría de los expertos vaticinan un crecimiento de la economía colombiana cercano al 1%, por cuenta de la difícil situación económica internacional que ha disminuido nuestras exportaciones y ha reducido los precios de las materias primas en los mercados internacionales, esto a pesar de las medidas contra cíclicas tomadas por el Gobierno nacional y de la reducción de las tasas de interés de intervención del Banco de la República.

BODEGAS EN EL VALLE DE ABURRÁ Estudio Breve No. 71 Mayo de 2009 Departamento de Investigaciones Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia Calle 52 # 49- 28 Tel: 251 28 18 Medellín - Colombia

Actualmente existen en Antioquia más de doce mil predios con uso industrial, de los cuales casi el 90% se encuentra ubicado en el Valle de Aburrá y el 4.1% en el oriente. La discriminación por zonas hace evidente la vocación industrial de Medellín, pues posee las tres cuartas partes de las bodegas del Valle de Aburrá (94% en la zona urbana), mientras que los municipios del Sur tienen el 21% de las mismas y los municipios de la zona norte el 4%.

STOCK DE BODEGAS EN EL VALLE DE ABURRÁ 21% 4%

75% Medellín

Zona Norte

Zona Sur

ACTIVIDAD EDIFICADORA EN EL VALLE DE ABURRÁ Los últimos cuatro años han sido los más vigorosos de los últimos tiempos en la construcción de bodegas en el Valle de Aburrá: sólo entre 2005 y 2008 salieron al mercado 779 bodegas de las 1.515 bodegas que se terminaron en los últimos doce años, o lo que es lo mismo, mientras en el período 1997-2004 se construían en promedio 92 bodegas al año en el Valle de Aburrá, en el período 2005-2008 se construyeron 195 por año. Un aumento del 110%. BODEGAS TERMINADAS EN EL VALLE DE ABURRÁ (M2)

BODEGAS TERMINADAS EN EL VALLE DE ABURRÁ (UNIDADES) 140

160.000 Medellín

Zona Norte

134.848

140.000

133

Zona Sur

121 113

120

Medellín

Zona Sur

Zona Norte

101

120.000

100 84

100.000 78.950

75.147

80.000

83.645

80

80 59

60

53

60.000 39.194

40.000

31.631

41.339

40

34.096

26.544 17.625

20.000

15.440

14

20

0

10

8

3

910

0 2005

2006

2007

2008

2005

2006

2007

2008

Al examinar por zonas es evidente que Medellín y los municipios del sur del Valle de Aburrá acaparan la mayor cantidad de las nuevas bodegas que han ingresado al mercado en años recientes, sin embargo, es de esperar que los recientes desarrollos viales en la zona norte, al igual que los elevados precios de las bodegas en la zona sur, reactiven la construcción de este tipo de inmuebles en municipios como Bello, Copacabana, Girardota y Barbosa.

OFERTA DE NUEVAS BODEGAS En total se conocen 15 nuevos proyectos de bodegas con 761 unidades, de las cuales el 68% se encuentra en oferta. MUNICIPIO Rionegro Guarne Guarne Guarne Urabá Bello Rionegro Rionegro Bello Bello Bello Itagui Itagui Caldas Sabaneta

TIPO Lote Industrial Lote Industrial Lote Industrial Lote Industrial Lote Industrial Lote Industrial Bodega Bodega Bodega Bodega Bodega Bodega Bodega Bodega Bodega

PROYECTO La Regional Parque Industrial Los Comuneros Mix Comuneros Parque Industrial Hamburgo Parque Industrial Zona Franca de Urabá Zona Franca del Norte Bodex Oriente Karga MEGA Parque Industrial y Logístico Portón del Norte Metro Bodegas del Norte Promision (tercera etapa) Parque Industrial Ditaires Parque Industrial del Sur Puerta de Entrada

UNIDADES 65 51 51 48 97 150 16 57 36 42 48 9 8 56 27

UNIDADES EN OFERTA 6 44 45 20 92 150 7 20 20 42 32 6 3 23 8

PRECIO 550.000 520.000 520.000 485.000 400.000 Nd 1.300.000 1.500.000 1.750.000 1.790.000 1.813.480 2.500.000 1.850.000 1.800.000 1.980.000

EVOLUCIÓN DE PRECIOS Luego de la tipología de bodegas registrara unos altos niveles de valorización, del 30.9% durante 2006 y del 24.5% durante 2007, en 2008 el ritmo de crecimiento de precios de las mismas se redujo al 7.71%, siendo muy similar al comportamiento de la inflación. Sin embargo si se mira en conjunto, entre 2006 y 2008, las bodegas tuvieron un crecimiento anual real en precios del 13.88%, que es bastante buena dentro de las tipologías inmobiliarias.

El 68 de las nuevas bodegas que han salido al mercado se encuentran en oferta

RENTABILIDAD DE LAS BODEGAS RENTABILIDAD (Vr Canon / Vr Comercial) UBICACIÓN RENTABILIDAD % Norte Área Metropolitana 0,72 Cenro Área Metropolitana (Medellín) 0,75 Sur Área Metropolitana 0,76 Extremo Sur Área Metropolitana 0,77 Oriente Cercano 0,58 PROMEDIO 0,72

En los últimos tres años el mercado evidenció fuertes aumentos en los precios de las bodegas, mientras los cánones de arrendamiento se mantuvieron en los últimos dos años estables e incluso con alguna tendencia a la baja. Es así como la rentabilidad de esta tipología que el año pasado fue cercana al 0.76% durante el presente año se ha mantenido cercana al 0.72% mensual, siendo las más altas las de sur del Área metropolitana y las más bajas las del oriente antioqueño.

CARACTERÍSTICAS DE UNA BODEGA BÁSICA Para efectos de estandarización se define una bodega básica como aquella que cuenta con: - Puerta camión de 4.5 metros por 5 metros de ancho. - Piso reforzado en concreto. - Altura mínima de 6 metros al enrace. - Cubierta con cercha metálica y teja de asbesto cemento. - Oficina con acabados sencillos y área inferior al 15 del área total de la bodega. - Cocina sencilla y dos unidades sanitarias.

COSTOS DE CONSTRUCCIÓN DE UNA BODEGA BÁSICA - Costo total de construcción de Bodega con una luz $850.000/m2. - Costo total de construcción de Bodega con dos luces $950.000/m2 - $1.000.000/m2. - Costo de construcción de losa en concreto $350.000/m2 - $400.000/m2. - Costo de construcción de steel deck $220.000/m2. - Costo de construcción de oficina en mezanine: - Losa $450.000/m2 - $550.000/m2 - Liviano (en madera) $250.000/m2 - $350.000/m2

MERCADO DE BODEGAS USADAS EN EL VALLE DE ABURRÁ Bodegas entre 100 - 300 m2 Se trata de bodegas ubicadas en zonas mixtas destinadas a industria liviana en la que se combinan procesos con comercio. Por lo general no cuentan con zonas de parqueo, algunas de ellas están ubicadas en zonas mixtas de comercio e industria por lo que en algunas ocasiones se trata de bodecales. - Los precios de las bodegas nuevas de este tipo en parques industriales son del orden de: $2.200.000/m2 a $2.400.000/m2 - Las bodegas usadas tienen precios que oscilan entre $1.600.000/m2 y $1.800.000/m2 - las rentas de este tipo de bodegas oscilan entre $9.000/m2 y $14.000/m2

En promedio la rentabilidad de las bodegas es del 0.72% mensual

Bodegas entre 300 - 500 m2 Son bodegas con valores de construcción muy castigados (por zona, estado de mantenimiento, edad y funcionalidad). - Las bodegas nuevas se ofrecen hasta por $2.400.000/m2. - En bodegas usadas se encuentran unos valores bastante amplios que oscilan entre $1.200.000/m2 y $1.800.000/m2. - Las bodegas nuevas están rentando entre $7.000/m2 y $9.000/m2. - Este tipo de bodegas están ubicadas en zonas de uso industrial consolidado y presentan procesos industriales de mayor impacto. - Generalmente este tipo de bodegas cuentan con zonas de parqueo, sin embargo, algunas de ellas no lo tienen y generan inconvenientes en el sector. Un ejemplo son las bodegas ubicadas en los barrios Caribe y Colombia.

Bodegas entre 500 - 1.000 m2 Están ubicadas en sectores consolidados industrialmente, con zonas de parqueo y áreas para el cargue y descargue de mercancía, tienen puertas de doble altura, frentes mayores a 12 metros y mayor capacidad eléctrica y de carga. - Los valores oscilan entre $1.350.000/m2- $1.800.000/m2. - Los valores de renta oscilan entre $9.000/m2 y $12.000/m2.

Bodegas de más de 1.000 m2 Se trata de industria con procesos de transformación, industria pesada o almacenes de depósito, normalmente tienen áreas de lote destinadas a parqueo y maniobra de vehículos por lo que el lote pesa bastante en el valor final de la propiedad. Por lo general son predios independientes en zonas industriales periféricas. - Los valores oscilan entre $1.300.000/m2 y $1.600.000/m2 - Las rentas para este tipo de bodega varían entre $9.000/m2 y $12.000/m2

Agradecimientos Agradecemos a los Afiliados: - Rosa Helena Murillo de CONINSA & RAMÓN H. S.A - Constantino Carvajal de ACRECER S.A. - Darío Botero de ESTUDIO INMOBILIARIO S.A. - Javier Ortega Saldarriaga su colaboración en la realización de este estudio.