03 - Proses Pembangunan Proyek Konstruksi

Keprofesian I - MPB 242 Kuliah 3

Proses Pembangunan Proyek Konstruksi Oleh: Wahyudi Putra Utama, BQS September 2, 2009

1

Proses Pembangunan proyek

• Pengenalan. • Proses pembangunan proyek. • Struktur ,fungsi dan peranan pihak yang terlibat yaitu owner, arsitek, quantity surveyor, insinyur, kontraktor dan profesional lain. September 2, 2009

2

Pengenalan

•

Industri konstruksi adalah kompleks dan mempunyai proses pembangunan proyek tersendiri.

•

Bagi memenuhi kebutuhan klien/owner, pekerjaan konstruksi sangat tergantung pada beberapa tatacara administrasi dan pengelolaan kontrak.

•

Oleh karena itu, QS mempunyai peranan yang besar pada tahap awal (pra kontrak) yaitu memberi jasa nasehat terutamanya kepada klien seperti dalam hal biaya/anggaran yang dibutuhkan untuk suatu disain yang diajukan.

•

Elemen biaya merupakan elemen terpenting yang akan menghubungkan anggaran dengan disain proyek. September 2, 2009

3

Pengenalan

•

Pada umumnya, anggaran biaya proyek konstruksi diperoleh dengan membuat anggaran kasar (approximate estimate). Anggaran kasar yang disediakan umumnya berdasarkan pada tiga metode yaitu, - Berdasarkan gambar kasar (sketch design) - Berdasarkan gambar detil (detail design) - Berdasarkan kepada anggaran proyek lalu

•

Biaya yang diperoleh pada tahap ini akan dijadikan sebagai harga proyek.

September 2, 2009

4

Proses Pembangunan proyek •

Secara umum proses pembangunan proyek berhubungan erat dengan sistem pengadaan (procurement system) yang digunakan. Dalam sistem traditional yang memisahkan antara fungsi perencanaan dan pelaksanaan, proses pembangunan proyek dapat dibagi baik menurut tahap konstruksi ataupun pola kerja konstruksi.

•

Berdasarkan tahap konstruksi dapat dibagi pada tiga tingkat sebagai berikut:- Tahap pra kontrak (Precontract stage) - Tahap konstruksi (Construction stage) - Tahap Perawatan (Maintenance period)

September 2, 2009

5

•

Berdasarkan pola kerja konstruksi dapat dibagi pada tiga elemen utama sebagai berikut:- Design - Information - Construction

•

Walaupun kedua pembahagian diatas nampaknya berbeda, tetapi prinsipnya adalah sama. Contohnya pada tahap pra kontrak juga mengandung disain dan informasi.

•

Pembahagian tahapan proyek baik menurut tahap konstruksi ataupun elemen ini dikenal sebagai siklus hidup proyek (project life cycle).

September 2, 2009

6

•

Berdasarkan pada pembagian tersebut, proses pembangunan proyek secara terperinci dapat dikelompokkan pada dua belas (12) tahap aktivitas yaitu:- Preliminary/inception stage) - Feasibility stage) - Outline proposal) - Scheme design) - Detail design) - Production of information) - Bills of quantities) - Tendering process) - Project planning) - Site implementation) September 2, 2009 - Completion of works) - Respons)

7

Aktivitas Konstruksi

Cost design

DOKUMENTASI

Design

Kontraktor

TENDER

INFORMASI

Konsultan

konstruksi

Cost control

PEMELIHARAAN

maintenance

PASCA KONTRAK COMMISSIONING

PRA KONTRAK

Durasi proyek September 2, 2009

8

POLA KERJA Konstruksi Inception 1 12

11

Feasibility study

Respon

Outline proposal 3

Completion of work

Implementat Konstruksi ion

1 0 9

Project planning

POLA KERJA KONSTRUKSI

Informasi

Tendering 8

2

September 2, 2009

Bill of quantities 7

Desig n

Schema design 4 Detail design

Information production

5

6 9

1. Preliminary/Inception

•

Tahap ini dimulai dengan adanya ide atau kebutuhan owner untuk membangun fasilitas atau infrastruktur.

•

Owner membutuhkan profesional untuk merencanakan ideidenya.

•

Owner menginformasikan kepada Profesional tentang kebutuhannya (user requirement) serta limit biaya (cost limit) bagi proyek.

•

Produk dari tahap ini adalah KAK ) Kerangka Acuan Kerja atau TOR (Term of Reference) September 2, 2009

10

2. Studi Kelayakan

•

Studi kelayakan dilakukan untuk menginformasikan kepada owner tentang hal-hal yang mungkin dapat memberi dampak pada pelaksanaan proyek yang direncanakan.

•

Dalam laporan studi kelayakan, memuat semua informasi tentang total biaya proyek, distribusi biaya yang terlibat, keuntungan yang diperoleh serta jumlah pinjaman yang diperlukan.

•

Informasi terpenting dari studi kelayakan ini adalah cashflow serta breack even point dari proyek yang akan dijalankan.

•

Informasi ini menjadi pertimbangan utama bagi owner untuk melanjutkan atau menunda proyeknya. September 2, 2009

11

3. Outline Proposal

•

Outline proposal ini disediakan untuk memberi informasi/gambaran awal pada owner tentang proyek yang akan dilaksanakan.

•

Estimasi konseptual akan dibuat untuk memastikan anggaran biaya proyek masih didalam batas budget yang telah ditetapkan.

•

Outline proposal ini diterima dan disetujui oleh owner sebelum dilanjutkan menjadi detail design.

September 2, 2009

12

4. Scheme Design

•

Sebelum detail design dikeluarkan,Pihak owner terlebih dahulu harus melihat disain kasar.

•

Di dalam scheme design ini, rancangan-rancangan yang dikemukakan untuk perlaksanaan proyek seperti perencanaan, disain, metode konstruksi, spesifikasi, biaya dan lain-lain harus mendapat persetujuan owner.

•

Perencanaan biaya akhir akan diberikan berdasarkan pada shene design yang telah disetujui oleh owner.

September 2, 2009

13

5. Detail Design

•

Apabila scheme design telah disetujui, barulah detail design diproses.

•

Pada tahap ini, semua hal yang berhubungan dengan design, spesifikasi, metode konstruksi dan detail biaya akan diaplikasikan dalam perlaksanaan proyek.

September 2, 2009

14

6. Informasi Produksi

•

Pada tahap ini, semua informasi produksi akan diperoleh dari pihak konsultan berdasarkan kepada desain detil yang disediakan.

•

Semua informasi ini harus lengkap dan ‘integrated’.

•

Pemeriksaan terhadap disain dan spesifikasi akan dibuat untuk memastikan standar-standar yang harus diikuti.

•

Informasi ini kemudiannya diserahkan kepada QS untuk mempersiapkan dokumen tender/BQ.

September 2, 2009

15

7. Bill of Quantities

•

Proses penyediaan BQ dibuat untuk menghasilkan satu dokumen tender yang lengkap.

•

BQ memuat informasi mengenai deskripsi pekerjaan, kuantitas dari masing-masing pekerjaan dan satuan pengukurannya.

•

BQ kemudian akan dijadikan dasar oleh kontraktor untuk menawar pekerjaan yang dimaksud.

•

BQ menjadi bagian di dalam dokumen tender

September 2, 2009

16

8. Proses Tender

•

Pada dasarnya, proses tender dapat dibagi pada beberapa aktivitas sebagai berikut: - Penyediaan dokumen tender - Mengiklankan tender/pemanggilan tender - Penyediaan laporan tender - Letter of acceptance/penerimaan

•

Setelah dokumen tender siap, pemanggilan tender akan dibuat. Metode pemanggilan tender tergantung kepada jenis tender yang akan digunakan sebagai berikut: - Tender terbuka (open tender) - Tender terpilih (selective tender) - Tender perundingan (negotiation tender)

September 2, 2009

17

9. Perencanaan Proyek

Kontraktor yang menang diminta untuk mengemukakan rencana-rencana perlaksanaan proyek. Rencana pelaksanaan ini akan dikoreksi oleh pihak konsultan untuk memastikan pekerjaan dapat dilaksanakan dengan lancar dan teratur.

September 2, 2009

18

10. Pelaksanaan Pekerjaan

•

Dalam masa konstruksi, segala informasi produksi akan diaplikasikan ke bentuk pekerjaan konstruksi untuk memastikan pelaksanaan kontrak dapat dibuat dengan baik.

•

Pihak konsultan yang ditunjuk akan mengawasi pelaksanaan pekerjaan di tapak proyek serta menyediakan laporan berkaitan kemajuan proyek, pekerjaan perubahan dll kepada pihak klien . September 2, 2009

19

11. Penyiapan Pekerjaan

•

Setelah bangunan siap, ‘commissioning’ dan pemeriksaan akan dibuat oleh pihak konsultan bersama dengan klien, untuk memastikan bangunan tersebut siap seluruhnya serta siap untuk digunakan.

•

Bangunan tersebut kemudiannya akan diserahkan kepada klien akan mengeluarkan surat penyiapan pekerjaan.

•

Manual penggunaan akan diterangkan serta diserahkan kepada pihak klien. September 2, 2009

20

12. Feedback

•

Pemeriksaan akan dibuat dalam masa jaminan kerusakan untuk memastikan tidak ada kerusakan atau kecacatan pada bangunan.

•

Semua kerusakan atau kecacatan pada bangunan harus dilaporkan kepada pihak kontraktor.

•

Setelah menerima laporan tersebut, pihak kontraktor harus memperbaiki dengan segera serta menanggung semua biaya yang timbul.

September 2, 2009

21