Bab 1 - Laporan Pkl Citra Tower.docx

BAB I PENDAHULUAN 1. Latar Belakang Proyek Pemerintah, melalui Pusat Pengelolaan Komplek Kemayoran (PPKK), menjadikan Kemayoran sebagai kawasan bisnis terpadu di Jakarta baik peruntukan maupun infrastrukturnya, dengan visi mewujudkan Kemayoran sebagai kawasan bisnis internasional yang hijau (Green International Business District – GIBD). Kemayoran

merupakan salah satu daerah yang populer di DKI Jakarta

khususnya di Jakarta Pusat. Pasalnya Kemayoran telah menjadi pusat perekonomian masyarakat, selain itu Kemayoran menjadi pusat olahraga, rekreasi, dan hiburan bagi warga Jakarta. Seiring perkembangan zaman, Kemayoran semakin hari semakin berkembang. Terlebih sekarang ini Kemayoran menjadi salah satu lokasi penyelenggaraan Asian Games ke 18 Jakarta Palembang. Kemayoran menjadi salah satu lokasi yang digunakan untuk pertandingan dan juga untuk penginapan para atlet di Wisma Atlet yang berlaga di Asian Games ke 18 Jakarta Palembang ini. Pertumbuhan penduduk yang cepat serta letak Kemayoran yang strategis memungkinkan terbuka lebarnya usaha dalam bidang tempat tinggal dan properti seperti apartemen, perkantoran, hotel dan perumahan. Hal inilah yang membuat para investor asing maupun dalam negeri tertarik untuk menanamkan sahamnya di Kemayoran. Oleh karena itu PT. Pembina Sukses Utama selaku owner berencana membangun sebuah kantor sebagai tempat perusahaan melaksanakan pekerjanaanya. Perkantoran yang sedang dibangun berlokasi di Jl. Benyamin Suaeb, Kemayoran, Jakarta Pusat. Perkantoran ini terdiri dari 2 Tower dan 1 vodium sebagai tempat hiburan dan pusat perbelanjaan. Kontraktor utama pada pembangunan gedung perkantoran ini adalah PT. MULTIKON yang ditunjuk untuk bertanggung jawab dalam membangun proyek ini. Proyek Perkantoran ini diberi nama Citra Tower. Proyek Citra Towers ini dikembangkan Ciputra Residence secara joint operasion dengan PT Pembina Sukses Utama (PSU). Citra Towers merupakan kawasan perkantoran seluas 1,8 hektar yang berlokasi di Jl. Benyamin Suaeb, Kemayoran, Jakarta Pusat, dengan 2 (dua) tower

1

2

perkantoran setinggi 28 lantai dan satu mezzanine. Citra Towers hadir dengan konsep ruang yang kaya akan aktifitas serta sirkulasi udara alami yang memberikan kenyamanan bagi profesional dan pebisnis. Konsistensi pembangunan ramah lingkungan ini membuat Citra Towers tercatat sebagai proyek pertama di Asia Tenggara yang mengantongi Sertifikat EDGE dan dianugrahi sertifikat Excellence in Design for Greater Efficiencies (EDGE) dari International Finance Corporation (IFC).

2. Alasan Penunjukkan Lokasi Gedung perkantoran Citra Towers terletak di jalan Benyamin Sueb Kemayoran Jakarta Pusat. Ditunjangi dengan kemudahan akses seperti Taman Rekreasi Dufan, Mall Mangga Dua Square, Rumah Sakit Ancol, Pantai Ancol, Gerbang Tol Ancol Timur, Sekolah Bunda Mulia, Pelabuhan Tanjung Priuk, dan Jakarta International Expo Kemayoran.

3. Fasilitas Pendukung Fasilitas – fasilitas pendukung yang terdapat di Apartemen Citra Towers adalah: a. Semi Basement

: parkiran, GWT, STP, dan ruang pompa

b. Lantai 1

: retail dan lobby utama

c. Mezzanine

: retail dan fasilitas umum

d. Lantai 2

: meeting room &fasilitas kebutuhan

e. Lantai 3-28

: fasilitas kebutuhan perkantoran

4. Aspek Tata Ruang 4.1 Koefisien Dasar Bangunan (KDB) Koefisien Dasar Bangunan atau KDB merupakan angka persentase perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan yang dapat dibangun dengan luas lahan yang tersedia. KDB adalah batas maksimal lahan yang diperbolehkan untuk dibangun dalam suatu tapak/site. Berdasarkan data yang diperoleh dari Dinas Tata Ruang DKI Jakarta, nilai Koefisien Dasar Bangunan pada lahan tersebut sebesar 45%. Dalam proyek pembangunan Apartemen Citra Towers,

3

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah 24.27% dengan perhitungan sebagai berikut : KDB =

Luas Lantai Dasar Bangunan x

100%

Luas Lahan =

4.149 x

100%

17.092 =

24.27451439 %

=

24.27 %

Interpretasi : Koefisien Dasar Bangunan (KDB) pada proyek Apartemen Citra Towers sebesar 24.27%. Ini menandakan bahwa 24.27% dari luas lahan digunakan untuk bangunan dasar dan menyatakan bahwa Koefifiesn Dasar Bangunan (KDB) memenuhi persyaratan yang dibuat oleh Dinas Tata Ruang DKI Jakarta yang artinya,

dalam

lahan

seluas

23810

m2, hanya sekitar 8639,1 m2 yang

diperbolehkan dibangun untuk dasar bangunan dan sisanya digunakan untuk ruang terbuka hijau.

4.2 Koefisien Lantai Bangunan (KLB) Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah koefisien perbandingan antara luas keseluruhan lantai bangunan terhadap luas lahan. Berdasarkan data yang diperoleh dari Dinas Tata Ruang DKI Jakarta, nilai koefisien lantai bangunan yang diperbolehkan sebesar 4,0. KLB

=

Luas Total Bangunan Luas Lahan 128.646

=

17.092 752.66791

=

7.53

=

Interpretasi : Koefisien Lantai Bangunan pada proyek pembangunan Apartemen Citra Towers sebesar 7.53. Ini menandakan bahwa Koefisien Lantai Bangunan tidak melebihi batas izin yaitu sebesar 4,0

4

5. Peta Peruntukkan Lahan

(sumber : Google Earth) Gambar 1.1 Peta Lokasi Proyek 6. Batas Wilayah Batas wilayah proyek gedung perkanoran Citra Towers sebagai berikut : a. Utara : The Boutique Apartemen b. Timur : Polsek Kemayoran c. Barat : Panti Werdha d. The Western Best Apartemen

7. Kondisi Existing

(sumber : Dokumen Pribadi) Gambar 1.2 Kondisi Existing Proyek

5

Kondisi proyek sebelum dilakukan pembangunan adalah berupa lahan kosong semak belukar dan ada beberapa bangunan disekelilingnya yang tidak dibangun lagi sejak krisis moneter tahun 1998.

8. Data Umum Proyek Gambaran Umum Proyek Nama Proyek : Gedung Perkantoran Citra Towers Lokasi Proyek : Jl. Benyamin Sueb Kemayoran Jakarta Pusat Fungsi Proyek : Perkantoran 1. Lantai Dasar

: Semi basement

2. Lantai 1

: Retail dan Lobby Utama

3. Mezanine

: Retail dan Fasilitas Umum

4. Lantai 2-28

: Meeting Room & Fasilitas Umum

8. Rooftop

: Roof Garden

Paket pekerjaan

: Struktur

Jenis konstruksi

: Konstruksi Beton Bertulang

Luas lahan

: ± 120000 m2

Luas bangunan

: ± 115000m2

Tinggi bangunan

: 105 m sejajar jalan (titik ±0.00)

Jumlah lantai

: 28 lantai

Jumlah tower

: 2 tower

Jenis pelelangan

: Terbatas

Waktu pelaksanaan

: +/- 660 hari kalender (17 bulan)

Sifat kontrak

: Lumpsum Fixed Price

Uang muka

: 15%

Sistem pembayaran

: Termin perlantai

Masa pemeliharaan

: 6 bulan

Iinstalasi Listrik

: PLN dan Genset

Instalasi Air Bersih

: Air Pompa Jet Pump

6

Mutu beton 1. Pile cap

: K400 (Fc’ 33,2 MPa)

2. Tie Beam

: K400 (Fc’ 33,2 MPa)

3. Balok

: K400 (Fc’ 33,2 MPa)

4. Dinding

: K400 (Fc’ 33,2 MPa)

5. Pelat lantai

: K400 (Fc’ 33,2 MPa)

6. Tangga

: K400 (Fc’ 33,2 MPa)

7. Ramp

: K400 (Fc’ 33,2 MPa)

8. Shear Wall

: K400 (Fc’ 33,2 MPa)

9. Kolom

: K450 (Fc’ 37,4 MPa)

Mutu Baja

: BJTD 40

Nilai Slump

: 12 ± 2 : 10 ± 2 (konstruksi terkena air)

Selimut Beton 1.

Kolom

: 4 cm

2.

Balok

: 4 cm

3.

Plat Lantai

: 2 cm

4.

Shearwall

: 4 cm

5.

Tangga

: 2 cm (untuk pelat) : 4 cm (untuk balok)

Jumlah Staf 1.

Project Manager

: 1 orang

2.

Site Manager

: 1 orang

3.

Supervisor

: 2 orang

4.

Surveyor

: 1 orang

5.

Ass. Surveyor

: 2 orang

6.

Mekanik

: 2 orang

Safety Officer

: 1 orang

K3

: 1 orang

Logistik

: 1 orang

7

Gudang

: 2 orang

Cost Control

: 1 orang

Cashier

: 1 orang

Site Engineer

: 1 orang

Drafter

: 2 orang

Quantity Surveyor

: 1 orang

Quality Control

: 1 orang

Bar Bending Sch.

: 1 orang

General Affair

: 1 orang

Security

: 4 orang

Jumlah Pekerja 1. Operator TC

: 2 orang

2. Passenger Hoise

: 2 orang

3. Pekerja Besi

: 25 orang

4. Pekerja Kayu

: 35 orang

5. Pekerja Cor

: 7 orang

Pihak Terkait Sub-Kontraktor Galian Tanah

: PT. BKPN

Dewatering

: CV. Mustikasari Perkasa

Beton

: PT. Pioner PT. SIG

Waterproofing

: CERMENTAID PT. Asia Asindo Sukses

Chemichal Angkur

: FISCHER dan HILTTI

Inclino Meter

: CBO

Baja King Cross

: PT. Perindo Graha Lestari

Coupler

: PT. GTECH

Floor Hardener

: PT. Gresindo

Plafond Akustik

: PT. Biru International

8

Plafond Gypsum

: PT. Biru International PT. Menara Jaya Persada

Pintu Besi

: PT. Menara Jaya Persada

Pintu Kayu

: PT. Abe Kogyo Indonesia

Jamb Lift Stainless

: PT. Mescomitra

Grouting

: PT. Sinar Jaya Proteksindo

Cat

: PT. Dwi Parakasatama Jaya

Railing Tangga

: PT. Sakinah Angung Abadi

Rolling Door

: PT. JOF METAL WORK

Denah Lokasi Proyek

(Sumber : Doc. Web Citra Towers) Gambar 1.3 Denah Lokasi Proyek

16

Berikut ini adalah penjelasan mengenai gambar diatas : 1. Pos Security Terdapat dua pos security pada proyek pembangunan Apartemen Citra Towers Jakarta. Terdapat 4 securityyangberjaga secara bergantian apabila ada tamu, staf, pekerja dan barang yang ingin masuk ke proyek. Juga disediakan tempat untuk menunggu disamping pos security.

(Sumber : Dokumen Pribadi ) ( Gambar 1.4 Pos Security )

16

2. Toilet Terdapat 2 toilet yang disediakan untuk tamu dan karyawan/staf PT. MULTIKON serta terdapat satu tempat wudhu dengan 3 keran yang berada tepat disamping toilet.

(Sumber : Dokumen Pribadi ) ( Gambar 1.5 Toilet )

3. Gudang Gudang merupakan tempat penyimpanan barang baik berupa material dan bahan yang nantinya dibutuhkan dalam penunjang penyelesaian proyek. Gudang terbagi menjadi 2 jenis, yaitu gudang material ringan dan material berat. Untuk material ringan contohnya paku, kawat ayam, kawat bendrat, dll. Sedangkan untuk material berat contohnya semen, tie rood, wing nut, dll.

(Sumber : Doc Pribadi) Gambar 1.6 Gudang Penyimpanan Barang

16

4. Ruang K3 Ruangan ini berfungsi sebagai tempat pemulihanjika terjadi kecelakaan kerja. Diruangan ini juga terdapat berbagai macam alat dan obat kesehatan. Seperti tabung oksigen (oxycan), obat – obat P3K, alat vogging, dan alat pemadam api ringan (APAR). Tidak hanya itu, laporan cuaca hingga laporan rekap bulanan dikerjakan oleh staf K3. Untuk kecelakaan ringan, para pekerja atau staf biasanya dirawat oleh K3 dan untuk kecelakaan berat, para pekerja dan staf langsung dirujuk kerumah sakit yang sudah ditunjuk kerja sama (RS. Satya Negara).

(Sumber : Doc. Pribadi) Gambar 1.7 Ruang K3 atau HSE 5. Stockyard Bekisting Stockyard berfungsi sebagai tempat penyimpanan bekisting yang nantinya akan digunakan untuk mengecor kolom atau shear wall. Bekisting tersebut diangkat dengan menggunakan bantuan tower crane kelokasi yang akan dicor.

(Sumber : Doc. Pribadi) Gambar 1.8 Stockyard Bekisting

16

6. Area Sampel Beton Area ini merupakan tempat penyimpanan dan perawatan sampel beton sebelum diuji. Terdapat 4 bak rendam diarea ini yang diurutkan berdasarkan lamanya sampel yang direndam yaitu selama 7 hari, 21 hari, 28 hari, dan 42 hari (ekstra).

(Sumber : Doc. Pribadi) Gambar 1.9 Area Pengujian Sampel Beton

7. Pabrikasi Besi Tempat ini berfungsi sebagai tempat pembuatan rangkaian tulangan yang nantinya akan diangkat menggunakan tower crane menuju lokasi penyambungan.

(Sumber : Doc. Pribadi) Gambar 1.10 Tempat Pabrikasi Besi

16

8. Stockyard Besi Tempat ini berfungsi sebagai tempat penyimpanan besi tulangan yang terkunci pada keempat sisinya. Ditempat ini terdapat berbagai macam diameter tulangan mulai dari D10 hingga D25. Setiap pengambilan besi, mandor harus membuat bon pengambilan besi. Pengambilan material harus berdasarkan BBS dan diketahui oleh staf gudang.

Sumber : Doc. Pribadi) Gambar 1.11 Stockyard Besi

9. Stockyard Bucket Cor Stockyard bucket cor adalah tempat penyimpanan bucket cor ketika sedang tidak digunakan. Saat tidak digunakan, bucket cor dibersihkan dari kerak semen yang menempel.

(Sumber : Doc. Pribadi) Gambar 1.12 Stockyard Bucket Cor

16

10. Bedeng dan Toilet Pekerja Bedeng Pekerja digunakan sebagai tempat para pekerja beristirahat, sedangkan toilet pekerja disediakan sebagai sarana MCK untuk pekerja, yang berada dibelakang proyek.

(Sumber : Doc. Pribadi) Gambar 1.13 Toilet Pekerja & Bedeng Pekerja

11. Sumber Listrik Gardu PLN dan Genset berfungsi sebagai sumber listrik penunjang aktivitas pembangunanApartemen Citra Towers Jakarta. Genset yang digunakan pada proyek ini dengan merek Hartech yang merupakan sewaan dari PT. Hartech dengan kapasitas 150 kva. Sedangkan untuk gardu PLN mempunyai kapasitas sebesar 200 kva.

(Sumber : Doc. Pribadi) Gambar 1.14 Gardu PLN dan Genset

16

12. Tower Crane Tower Crane ditempatkan tepat di sudut proyek dengan panjang lengan 50m dan dapat mengangkut beban seberat 3 ton diujung lengan. Tower crane berfungsi sebagai alat bantu yang dapat mengangkat material yang dibutuhkan di lantai atas proyek. Pada proyek Citra Towers, tower crane dapat berputar ± 270o.

(Sumber : Doc. Pribadi) Gambar 1.15 Tower Crane 13. Parkiran Terdapat 1 lahan parkir yang bertempat dilantai semi basement parkir sebelah apartemen yang sedang dibangun. Tempat parkir ini dapat menampung mobil dan motor sekaligus untuk parkir.

(Sumber : Doc. Pribadi) Gambar 1.16 Parkiran

16

14. Alur Barang dan Material Sistem alur masuk material yang diterapkan disini adalah sistem satu pintu, dimana semua barang yang masuk yaitu melalui satu pintu utama proyek yang dapat memudahkan dalam pengecekan, pengawasan, dan pemantauan barang dan logistik yang masuk. 15. Ruang Lingkup PKL Pengamatan lapangan yang diamati selama PKL adalah pengamatan pekerjaan struktur yaitu, kolom, balok, pelat lantai, shear wall, dan tangga. Pengamatan dimulai dari lantai 1 hingga 28 gedung perkantoran. Pekerjaan pendahuluan seperti penggalian tanah, pemasangan pondasi tiang pancang, pilecap, ground water tank (GWT), dan sewage treatment plant (STP) tidak diamati karena pekerjaan tersebut telah selesai dilaksanakan.