Vastgoedmakelaars: Deontologie 4: Uitleg Bij Reglement Plichtenleer (deontologie 4) [docent: Greg Jacobs]
This document was uploaded by user and they confirmed that they have the permission to share it. If you are author or own the copyright of this book, please report to us by using this DMCA report form. Report DMCA
Overview
Download & View Vastgoedmakelaars: Deontologie 4: Uitleg Bij Reglement Plichtenleer (deontologie 4) [docent: Greg Jacobs] as PDF for free.
More details
- Words: 2,293
- Pages: 7
Plichtenleer van de vastgoedmakelaar
Inleiding Plichtenleer kan omschreven worden als een geheel van regels en plichten die een beroep regelen, alsook het gedrag van degenen die dit beroep uitoefenen, de relaties tussen deze beoefenaars en hun klanten en het publiek. Dit betekent met andere woorden, dat de plichtenleer, binnen een bepaald beroep, beschouwd kan worden als een “correct en gepast gedrag”. Probleem met een dergelijke omschrijving is dat iedereen een heel eigen idee heeft over wat nu precies gepast en ongepast is in het kader van zijn beroep. Wetten zijn vaak niet duidelijk genoeg en iemand van slechte wil zou handig gebruik kunnen maken van deze juridische “lacunes” voor zijn eigen profijt. Jammer genoeg beseft een dergelijk iemand niet dat hij met zijn gedrag niet alleen schade berokkent aan het beroep, maar uiteindelijk ook aan zichzelf. En precies daarom is het zo belangrijk dat de leden van eenzelfde beroepscategorie een gemeenschappelijke gedragslijn kunnen volgen. Aan de hand van zijn plichtenleer wil een beroep ook zijn doelpubliek beschermen, de professionele beoefenaars ontraden om handelingen te verrichten die in strijd zijn met het beroep en anderen ontmoedigen om hetzelfde te doen. Kortom, een positief imago geven aan het beroep. Voor de vastgoedsector werd de plichtenleer opgesteld zodat de klant zijn goed in vol vertrouwen kan overlaten in de handen van een vastgoedmakelaar. Het is zonneklaar dat een makelaar die zich aan deze plichtenleer houdt, niet enkel zijn klant en zijn beroep een dienst bewijst, maar ook zijn eigen kantoor. Deze nieuwe plichtenleer werd opgesteld om een nog grotere veiligheidsgarantie te bieden aan de mensen en instellingen die een beroep doen op uw diensten van vastgoedmakelaar. De artikels verplichten u een gedragslijn te volgen die gemeenschappelijk is voor alle beroepsbeoefenaars.
Doelstelling van de cursus Deze cursus heeft een dubbele doelstelling: u enerzijds informeren en u anderzijds helpen om na te gaan of uw werkwijze beantwoordt aan de nieuwe regels van de plichtenleer die nu in dit beroep van toepassing zijn. De cursus bestaat uit 2 delen: in een eerste deel komen de bepalingen aan bod in verband met de vastgoedmakelaars in het algemeen. Het tweede deel gaat specifiek over de vastgoedmakelaars-bemiddelaars of beheerders van goederen (rentemeesters en syndici).
Pagina 1 van 7
I. Algemene bepalingen
1. De plichten en verplichtingen naar de klant toe (zie artikels 2,12° tot 2,14° en 2,16° tot 2,20°)
Aanvaarding van de opdracht (zie artikels 8 tot 12, 19 en 20) Als u een opdracht van een klant aanvaardt, is dat omdat u denkt over de nodige vaardigheden en capaciteiten te beschikken om deze opdracht tot een goed einde te brengen. U moet de klant alle nodige informatie geven zodat hij, in ieder geval, kan oordelen over de waarde en de correctheid van uw voorstel. Bij het opstellen van uw contracten, moet u bedenken dat uw klant niet noodzakelijk ervaren is in uw vakgebied en u moet zeker zijn dat hij al uw documenten van a tot z begrijpt.
Uitvoering van de opdracht (zie artikels 3 en 14 tot 18) Bij de uitvoering van de opdracht die u werd toevertrouwd, moet u zich nauwgezet houden aan de bepalingen die vooraf werden vastgelegd. Daarom is het contract het belangrijkste referentiedocument bij geschillen (de rechtbank waar de zaak aanhangig wordt gemaakt zal zich baseren op dit document). U wordt ook gevraagd om als een goede huisvader zorg te dragen voor de goederen die u worden toevertrouwd en onpartijdig te blijven ten opzichte van iedereen die een rol speelt bij de uitvoering van de opdracht. Want uw klant kan eventueel een beroep doen op een deskundige, zijn notaris of enig ander persoon die hij hiertoe bevoegd acht. Respect voor het privéleven en discretieplicht (zie artikels 6, 7, 34 en 35) Om de opdracht die u door uw klant werd toevertrouwd tot een goed einde te brengen, moet u over bepaalde informatie beschikken. Toch mag u nooit vergeten dat u verplicht bent het privéleven van uw klanten te respecteren. Deze informatie mag in geen enkel geval bekendgemaakt worden, enkel tenzij u bijvoorbeeld betrokken bent bij een gerechtsprocedure. Dan kunt u, voor uw persoonlijk verweer, de informatie bekendmaken die u relevant acht.
Belangenconflict (zie artikel 38) De relatie die u met uw klant zal aangaan moet duidelijk zijn. De klant gelast u de u toevertrouwde opdracht tot een goed einde te brengen. U moet daarbij elk belangenconflict vermijden.
Pagina 2 van 7
Mocht de situatie bijvoorbeeld in de loop van het mandaat veranderen (uzelf, een lid van uw familie of uw bedrijf zijn geïnteresseerd in het goed), dan is het uw plicht om uw klant daarvan op de hoogte te brengen. • Honoraria, betalingsvoorwaarden en financiële bewegingen (zie artikels 25 tot 34, 67, 69 en de richtlijnen) De vastgoedmakelaar kan geen honoraria of andere geldsommen eisen die niet bij overeenkomst zijn toegestaan. Tenzij anders overeengekomen, kan hij die sommen enkel ontvangen van zijn klant of van een collega met wie hij een samenwerkingsakkoord heeft bereikt. Bovendien moeten de gelden waarvan de vastgoedmakelaar niet de uiteindelijke ontvanger is, overgemaakt worden aan de begunstigden of de personen die door hen werden aangeduid. Ook moet hij de gelden en waarden die hij bewaart of beheert, laten waarborgen (zie richtlijn betreffende verzekering en borgstelling). Ter herinnering, de vastgoedmakelaars-bemiddelaars en rentmeesters moeten een derdenrekening openen, exclusief bestemd voor alle verrichtingen met betrekking tot het beheer van fondsen van de uiteindelijke ontvangers (klanten …). Dit om elk misverstand te vermijden over wat van u is en wat van hen is. Deze verrichtingen moeten nauwkeurig gedetailleerd worden en makkelijk begrijpbaar zijn voor iedereen. Alle verrichtingen op deze rekening moeten transparant gebeuren (“traceerbaarheid” van de verrichtingen).
2. Plichten en verplichtingen ten opzichte van het beroep (zie artikels 2,1° tot 2,10° en 2,15°) Deontologische aansprakelijkheid en organisatie van het kantoor (zie artikels 3, 4 en 5) De vastgoedmakelaar is verantwoordelijk voor zijn handelingen. Hij is ook verantwoordelijk voor de organisatie van zijn kantoor en voor de handelingen die gesteld worden door de aangestelden die onder zijn gezag staan. Met andere woorden, hij moet rekenschap afleggen van beslissingen die hij genomen heeft of van handelingen die worden gesteld door degenen voor wie hij verantwoordelijk is. Hij is ook verplicht iedereen te informeren en op te leiden, en dit in het belang van zijn eigen geloofwaardigheid en in het belang van een gezonde bedrijfsvoering.
Betrekkingen met het Instituut en zijn collega’s (zie artikels 22 tot 24, 26 en 39 tot 45)
De vastgoedmakelaar is niet de enige die het beroep uitoefent. De plichtenleer geeft aanwijzingen over hoe hij zich dient te gedragen ten opzichte van zijn collega’s. Het Instituut, het hoogste beroepsorgaan, staat hier garant voor.
Pagina 3 van 7
Zonder het feit te onderschatten dat elke vastgoedmakelaar alles in het werk stelt om zijn kantoor zo rendabel mogelijk te maken, moet ook benadrukt worden dat een goede samenwerking tussen collega’s de ontwikkeling van alle kantoren ten goede komt. De plichtenleer onderstreept dan ook dat iedereen zijn collega’s moet respecteren en alles in het werk moet stellen om positieve samenwerkingen of synergieën tot stand te brengen. Het Instituut werd precies opgericht om de ethiek en de plichtenleer binnen het beroep te controleren en hoog te houden. Daarom wordt elke vastgoedmakelaar gevraagd om aan het Instituut alle informatie en alle documenten die hem worden gevraagd over te maken als tegen zijn persoon een tuchtdossier wordt geopend. Vorming (zie artikels 36 en 37) Het is belangrijk om de nodige stappen te zetten om uw kennis bij te schaven en nieuwe kennis op te doen en zo steeds deskundigere en betere diensten te kunnen aanbieden. Bovendien moet het beroep de wetgeving, die steeds evolueert, zeker op de voet volgen. Ook is iedereen verplicht om op de hoogte te blijven van de actualiteit. Uw Instituut kan trouwens vormingen voorstellen. We merken op dat deze dienst u wordt aangeboden; deze cursus is daar een goed voorbeeld van1.
3. Plichten en verplichtingen ten opzichte van het publiek Aan te brengen vermeldingen (zie artikels 20 en 21) U wordt uitdrukkelijk gevraagd om uw professionele referenties (BIV-nummer, bedrijfsnaam …) duidelijk te vermelden op uw documenten en op uw website. Uit de advertenties moet duidelijk blijken dat ze afkomstig zijn van een vastgoedmakelaar. Op reclame en informatieborden moet ten minste uw naam of uw handelsbenaming vermeld staan. De wet (zie artikel 1) Bij de uitoefening van uw beroep bent u verplicht om niet alleen de plichtenleer na te leven, maar ook alle wetten die betrekking hebben op het beroep van vastgoedmakelaar. Dat lijkt misschien vanzelfsprekend, maar het kan geen kwaad om dit af en toe te herhalen!
1
Damien, c’est un clin d’œil : tu sais faire quelque chose (image ?) d’un peu comique ???
Pagina 4 van 7
II Bijzondere bepalingen 1. Vastgoedmakelaars-bemiddelaars (zie artikels 45 tot 68) 1.1. Goed (zie artikels 45, 46, 53 en 54) De vastgoedmakelaar-bemiddelaar is verplicht om een eerlijke raming te maken van het goed. Hij moet zijn opdrachtgever op de hoogte stellen van zijn voorbehoud als hij vindt dat de prijs die deze laatste verwacht, duidelijk niet in verhouding is (en dus te hoog of te laag is). Hij mag in zijn reclame en advertenties trouwens niemand bewust misleiden over het goed. 1.2. Mandaat (zie artikels 58 en 61 tot 63) Als de vastgoedmakelaar in het bezit is van een mandaat (machtiging om juridische handelingen te stellen in naam en voor rekening van zijn klant), moet hij, uiteraard, de voorwaarden en de grenzen van het mandaatcontract respecteren. 1.3. Opdracht (zie artikels 48 tot 50 en 64) 1.3.1. Alvorens een opdracht te aanvaarden, moet de vastgoedmakelaar eerst nagaan of hij de enige is die deze opdracht zal vervullen (exclusieve of nietexclusieve opdracht). 1.3.1.a. Als de vastgoedmakelaar door de opdrachtgever op de hoogte wordt gesteld over de tussenkomst van een collega die zonder exclusiviteit werkt, moet hij de opdrachtgever wijzen op de risico’s van cumulatie van honoraria die hij verschuldigd zou zijn. In dat geval mag hij een exclusieve opdracht trouwens pas aanvatten na afloop van de opdracht die werd toegekend aan zijn collega. 1.3.1.b. Als de vastgoedmakelaar op de hoogte is van de tussenkomst van een collega met een exclusieve opdracht, zal hij niet van start mogen gaan met een opdracht (exclusief of niet-exclusief) zolang de opdracht van zijn collega nog loopt. 1.3.2. Hij zal zijn klant ook regelmatig op de hoogte moeten houden over de evolutie van zijn opdracht en de opdrachtgever onmiddellijk verwittigen als een gegadigde een voorstel of een vaste verbintenis doet. 1.4. Gegadigde (zie artikels 51, 55 tot 57 en 59 en 60)
Pagina 5 van 7
De vastgoedmakelaar is niet aansprakelijk als de gegadigde onvermogend is, behalve indien hij deze informatie bijvoorbeeld bewust heeft verzwegen. Dit weerhoudt hem er echter niet van om informatie in te winnen over de bekwaamheid en bevoegdheden van deze gegadigde. Als hij twijfels heeft hieromtrent, moet hij die melden aan zijn klant. Hij moet de gegadigde op de hoogte houden over het gevolg dat aan zijn voorstel wordt gegeven. Alvorens gelden van een gegadigde te ontvangen, mag hij ook niet vergeten om deze gegadigde te laten weten of hij niet als enige belast werd met deze opdracht (niet-exclusieve opdracht).
2. Vastgoedmakelaars-beheerders 2.1. Typische kenmerken van het beroep van beheerder (zie artikels 28 en 69 tot 76)
Alle belangrijke financiële verrichtingen die worden gedaan door de beheerder, moeten gebeuren vanaf een rekening, via overschrijving of met een bankcheque. Hij moet zijn klant ook op de hoogte houden over de wettelijke informatie in verband met het beheer van de gebouwen, over zijn rechten en plichten en de risico’s die hij loopt als deze niet worden nageleefd. Voor alle werkzaamheden die in het gebouw worden uitgevoerd, moet hij een beroep doen op vaklui die over de vereiste erkenningen beschikken. Bovendien, om elk belangenconflict te vermijden, mogen de leveranciers of dienstverleners geen enkele familiale, juridische of morele band hebben met hem, behoudens toestemming of bekrachtiging van zijn opdrachtgever. Minstens een keer per jaar (behalve indien contractueel een hogere frequentie werd vastgelegd) moet hij de opgaven en vermogensstaten opmaken van de gebouwen die hij beheert. Hij zal bovendien de bewijsstukken van de uitgaven die van hem geëist worden, voorleggen aan de personen die hiertoe gerechtigd zijn.
2.2. Vastgoedmakelaars-rentmeesters (zie artikel 84) Zonder specifieke goedkeuring zal de rentmeester na afloop van zijn mandaat geen transacties meer mogen verrichten in naam van de eigenaar. 2.3. Vastgoedmakelaars-syndici 2.3.1. Specifieke kenmerken van de syndici (zie artikels 78 en 79)
Pagina 6 van 7
Bij een conflict tussen eigenaars moet de syndicus zo neutraal mogelijk blijven en hij mag geen partij kiezen voor een van hen. Hij is verplicht zich aan de overeenkomst te houden die hem bindt aan de vereniging van mede-eigenaars, aan de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake mede-eigendom en aan de verplichtingen die hem toekomen als syndicus. . 2.3.2. Syndicus en raad van beheer (zie artikel 80) Het is de taak van de raad van beheer om de syndicus te controleren en bij te staan bij het beheer. De syndicus moet dan ook alles in het werk stellen om zo goed mogelijk samen te werken met de raad van beheer.
2.3.3. Syndicus en gerechtelijk syndicus (zie artikels 81 en 82) De gerechtelijk aangestelde syndicus is, net als elke andere syndicus, verplicht om de regels van de plichtenleer na te leven die van toepassing zijn op het beroep. Als een syndicus een tijdelijk syndicus krijgt toegewezen, zal hij met hem samenwerken en hem helpen zijn opdracht tot een goed einde te brengen. 2.3.4. Financiële bewegingen (zie artikel 77) De syndicus moet een bankrekening openen voor elk gebouw dat hij beheert. Deze rekening staat op naam van de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus is er als enige verantwoordelijk voor.
Pagina 7 van 7
Inleiding Plichtenleer kan omschreven worden als een geheel van regels en plichten die een beroep regelen, alsook het gedrag van degenen die dit beroep uitoefenen, de relaties tussen deze beoefenaars en hun klanten en het publiek. Dit betekent met andere woorden, dat de plichtenleer, binnen een bepaald beroep, beschouwd kan worden als een “correct en gepast gedrag”. Probleem met een dergelijke omschrijving is dat iedereen een heel eigen idee heeft over wat nu precies gepast en ongepast is in het kader van zijn beroep. Wetten zijn vaak niet duidelijk genoeg en iemand van slechte wil zou handig gebruik kunnen maken van deze juridische “lacunes” voor zijn eigen profijt. Jammer genoeg beseft een dergelijk iemand niet dat hij met zijn gedrag niet alleen schade berokkent aan het beroep, maar uiteindelijk ook aan zichzelf. En precies daarom is het zo belangrijk dat de leden van eenzelfde beroepscategorie een gemeenschappelijke gedragslijn kunnen volgen. Aan de hand van zijn plichtenleer wil een beroep ook zijn doelpubliek beschermen, de professionele beoefenaars ontraden om handelingen te verrichten die in strijd zijn met het beroep en anderen ontmoedigen om hetzelfde te doen. Kortom, een positief imago geven aan het beroep. Voor de vastgoedsector werd de plichtenleer opgesteld zodat de klant zijn goed in vol vertrouwen kan overlaten in de handen van een vastgoedmakelaar. Het is zonneklaar dat een makelaar die zich aan deze plichtenleer houdt, niet enkel zijn klant en zijn beroep een dienst bewijst, maar ook zijn eigen kantoor. Deze nieuwe plichtenleer werd opgesteld om een nog grotere veiligheidsgarantie te bieden aan de mensen en instellingen die een beroep doen op uw diensten van vastgoedmakelaar. De artikels verplichten u een gedragslijn te volgen die gemeenschappelijk is voor alle beroepsbeoefenaars.
Doelstelling van de cursus Deze cursus heeft een dubbele doelstelling: u enerzijds informeren en u anderzijds helpen om na te gaan of uw werkwijze beantwoordt aan de nieuwe regels van de plichtenleer die nu in dit beroep van toepassing zijn. De cursus bestaat uit 2 delen: in een eerste deel komen de bepalingen aan bod in verband met de vastgoedmakelaars in het algemeen. Het tweede deel gaat specifiek over de vastgoedmakelaars-bemiddelaars of beheerders van goederen (rentemeesters en syndici).
Pagina 1 van 7
I. Algemene bepalingen
1. De plichten en verplichtingen naar de klant toe (zie artikels 2,12° tot 2,14° en 2,16° tot 2,20°)
Aanvaarding van de opdracht (zie artikels 8 tot 12, 19 en 20) Als u een opdracht van een klant aanvaardt, is dat omdat u denkt over de nodige vaardigheden en capaciteiten te beschikken om deze opdracht tot een goed einde te brengen. U moet de klant alle nodige informatie geven zodat hij, in ieder geval, kan oordelen over de waarde en de correctheid van uw voorstel. Bij het opstellen van uw contracten, moet u bedenken dat uw klant niet noodzakelijk ervaren is in uw vakgebied en u moet zeker zijn dat hij al uw documenten van a tot z begrijpt.
Uitvoering van de opdracht (zie artikels 3 en 14 tot 18) Bij de uitvoering van de opdracht die u werd toevertrouwd, moet u zich nauwgezet houden aan de bepalingen die vooraf werden vastgelegd. Daarom is het contract het belangrijkste referentiedocument bij geschillen (de rechtbank waar de zaak aanhangig wordt gemaakt zal zich baseren op dit document). U wordt ook gevraagd om als een goede huisvader zorg te dragen voor de goederen die u worden toevertrouwd en onpartijdig te blijven ten opzichte van iedereen die een rol speelt bij de uitvoering van de opdracht. Want uw klant kan eventueel een beroep doen op een deskundige, zijn notaris of enig ander persoon die hij hiertoe bevoegd acht. Respect voor het privéleven en discretieplicht (zie artikels 6, 7, 34 en 35) Om de opdracht die u door uw klant werd toevertrouwd tot een goed einde te brengen, moet u over bepaalde informatie beschikken. Toch mag u nooit vergeten dat u verplicht bent het privéleven van uw klanten te respecteren. Deze informatie mag in geen enkel geval bekendgemaakt worden, enkel tenzij u bijvoorbeeld betrokken bent bij een gerechtsprocedure. Dan kunt u, voor uw persoonlijk verweer, de informatie bekendmaken die u relevant acht.
Belangenconflict (zie artikel 38) De relatie die u met uw klant zal aangaan moet duidelijk zijn. De klant gelast u de u toevertrouwde opdracht tot een goed einde te brengen. U moet daarbij elk belangenconflict vermijden.
Pagina 2 van 7
Mocht de situatie bijvoorbeeld in de loop van het mandaat veranderen (uzelf, een lid van uw familie of uw bedrijf zijn geïnteresseerd in het goed), dan is het uw plicht om uw klant daarvan op de hoogte te brengen. • Honoraria, betalingsvoorwaarden en financiële bewegingen (zie artikels 25 tot 34, 67, 69 en de richtlijnen) De vastgoedmakelaar kan geen honoraria of andere geldsommen eisen die niet bij overeenkomst zijn toegestaan. Tenzij anders overeengekomen, kan hij die sommen enkel ontvangen van zijn klant of van een collega met wie hij een samenwerkingsakkoord heeft bereikt. Bovendien moeten de gelden waarvan de vastgoedmakelaar niet de uiteindelijke ontvanger is, overgemaakt worden aan de begunstigden of de personen die door hen werden aangeduid. Ook moet hij de gelden en waarden die hij bewaart of beheert, laten waarborgen (zie richtlijn betreffende verzekering en borgstelling). Ter herinnering, de vastgoedmakelaars-bemiddelaars en rentmeesters moeten een derdenrekening openen, exclusief bestemd voor alle verrichtingen met betrekking tot het beheer van fondsen van de uiteindelijke ontvangers (klanten …). Dit om elk misverstand te vermijden over wat van u is en wat van hen is. Deze verrichtingen moeten nauwkeurig gedetailleerd worden en makkelijk begrijpbaar zijn voor iedereen. Alle verrichtingen op deze rekening moeten transparant gebeuren (“traceerbaarheid” van de verrichtingen).
2. Plichten en verplichtingen ten opzichte van het beroep (zie artikels 2,1° tot 2,10° en 2,15°) Deontologische aansprakelijkheid en organisatie van het kantoor (zie artikels 3, 4 en 5) De vastgoedmakelaar is verantwoordelijk voor zijn handelingen. Hij is ook verantwoordelijk voor de organisatie van zijn kantoor en voor de handelingen die gesteld worden door de aangestelden die onder zijn gezag staan. Met andere woorden, hij moet rekenschap afleggen van beslissingen die hij genomen heeft of van handelingen die worden gesteld door degenen voor wie hij verantwoordelijk is. Hij is ook verplicht iedereen te informeren en op te leiden, en dit in het belang van zijn eigen geloofwaardigheid en in het belang van een gezonde bedrijfsvoering.
Betrekkingen met het Instituut en zijn collega’s (zie artikels 22 tot 24, 26 en 39 tot 45)
De vastgoedmakelaar is niet de enige die het beroep uitoefent. De plichtenleer geeft aanwijzingen over hoe hij zich dient te gedragen ten opzichte van zijn collega’s. Het Instituut, het hoogste beroepsorgaan, staat hier garant voor.
Pagina 3 van 7
Zonder het feit te onderschatten dat elke vastgoedmakelaar alles in het werk stelt om zijn kantoor zo rendabel mogelijk te maken, moet ook benadrukt worden dat een goede samenwerking tussen collega’s de ontwikkeling van alle kantoren ten goede komt. De plichtenleer onderstreept dan ook dat iedereen zijn collega’s moet respecteren en alles in het werk moet stellen om positieve samenwerkingen of synergieën tot stand te brengen. Het Instituut werd precies opgericht om de ethiek en de plichtenleer binnen het beroep te controleren en hoog te houden. Daarom wordt elke vastgoedmakelaar gevraagd om aan het Instituut alle informatie en alle documenten die hem worden gevraagd over te maken als tegen zijn persoon een tuchtdossier wordt geopend. Vorming (zie artikels 36 en 37) Het is belangrijk om de nodige stappen te zetten om uw kennis bij te schaven en nieuwe kennis op te doen en zo steeds deskundigere en betere diensten te kunnen aanbieden. Bovendien moet het beroep de wetgeving, die steeds evolueert, zeker op de voet volgen. Ook is iedereen verplicht om op de hoogte te blijven van de actualiteit. Uw Instituut kan trouwens vormingen voorstellen. We merken op dat deze dienst u wordt aangeboden; deze cursus is daar een goed voorbeeld van1.
3. Plichten en verplichtingen ten opzichte van het publiek Aan te brengen vermeldingen (zie artikels 20 en 21) U wordt uitdrukkelijk gevraagd om uw professionele referenties (BIV-nummer, bedrijfsnaam …) duidelijk te vermelden op uw documenten en op uw website. Uit de advertenties moet duidelijk blijken dat ze afkomstig zijn van een vastgoedmakelaar. Op reclame en informatieborden moet ten minste uw naam of uw handelsbenaming vermeld staan. De wet (zie artikel 1) Bij de uitoefening van uw beroep bent u verplicht om niet alleen de plichtenleer na te leven, maar ook alle wetten die betrekking hebben op het beroep van vastgoedmakelaar. Dat lijkt misschien vanzelfsprekend, maar het kan geen kwaad om dit af en toe te herhalen!
1
Damien, c’est un clin d’œil : tu sais faire quelque chose (image ?) d’un peu comique ???
Pagina 4 van 7
II Bijzondere bepalingen 1. Vastgoedmakelaars-bemiddelaars (zie artikels 45 tot 68) 1.1. Goed (zie artikels 45, 46, 53 en 54) De vastgoedmakelaar-bemiddelaar is verplicht om een eerlijke raming te maken van het goed. Hij moet zijn opdrachtgever op de hoogte stellen van zijn voorbehoud als hij vindt dat de prijs die deze laatste verwacht, duidelijk niet in verhouding is (en dus te hoog of te laag is). Hij mag in zijn reclame en advertenties trouwens niemand bewust misleiden over het goed. 1.2. Mandaat (zie artikels 58 en 61 tot 63) Als de vastgoedmakelaar in het bezit is van een mandaat (machtiging om juridische handelingen te stellen in naam en voor rekening van zijn klant), moet hij, uiteraard, de voorwaarden en de grenzen van het mandaatcontract respecteren. 1.3. Opdracht (zie artikels 48 tot 50 en 64) 1.3.1. Alvorens een opdracht te aanvaarden, moet de vastgoedmakelaar eerst nagaan of hij de enige is die deze opdracht zal vervullen (exclusieve of nietexclusieve opdracht). 1.3.1.a. Als de vastgoedmakelaar door de opdrachtgever op de hoogte wordt gesteld over de tussenkomst van een collega die zonder exclusiviteit werkt, moet hij de opdrachtgever wijzen op de risico’s van cumulatie van honoraria die hij verschuldigd zou zijn. In dat geval mag hij een exclusieve opdracht trouwens pas aanvatten na afloop van de opdracht die werd toegekend aan zijn collega. 1.3.1.b. Als de vastgoedmakelaar op de hoogte is van de tussenkomst van een collega met een exclusieve opdracht, zal hij niet van start mogen gaan met een opdracht (exclusief of niet-exclusief) zolang de opdracht van zijn collega nog loopt. 1.3.2. Hij zal zijn klant ook regelmatig op de hoogte moeten houden over de evolutie van zijn opdracht en de opdrachtgever onmiddellijk verwittigen als een gegadigde een voorstel of een vaste verbintenis doet. 1.4. Gegadigde (zie artikels 51, 55 tot 57 en 59 en 60)
Pagina 5 van 7
De vastgoedmakelaar is niet aansprakelijk als de gegadigde onvermogend is, behalve indien hij deze informatie bijvoorbeeld bewust heeft verzwegen. Dit weerhoudt hem er echter niet van om informatie in te winnen over de bekwaamheid en bevoegdheden van deze gegadigde. Als hij twijfels heeft hieromtrent, moet hij die melden aan zijn klant. Hij moet de gegadigde op de hoogte houden over het gevolg dat aan zijn voorstel wordt gegeven. Alvorens gelden van een gegadigde te ontvangen, mag hij ook niet vergeten om deze gegadigde te laten weten of hij niet als enige belast werd met deze opdracht (niet-exclusieve opdracht).
2. Vastgoedmakelaars-beheerders 2.1. Typische kenmerken van het beroep van beheerder (zie artikels 28 en 69 tot 76)
Alle belangrijke financiële verrichtingen die worden gedaan door de beheerder, moeten gebeuren vanaf een rekening, via overschrijving of met een bankcheque. Hij moet zijn klant ook op de hoogte houden over de wettelijke informatie in verband met het beheer van de gebouwen, over zijn rechten en plichten en de risico’s die hij loopt als deze niet worden nageleefd. Voor alle werkzaamheden die in het gebouw worden uitgevoerd, moet hij een beroep doen op vaklui die over de vereiste erkenningen beschikken. Bovendien, om elk belangenconflict te vermijden, mogen de leveranciers of dienstverleners geen enkele familiale, juridische of morele band hebben met hem, behoudens toestemming of bekrachtiging van zijn opdrachtgever. Minstens een keer per jaar (behalve indien contractueel een hogere frequentie werd vastgelegd) moet hij de opgaven en vermogensstaten opmaken van de gebouwen die hij beheert. Hij zal bovendien de bewijsstukken van de uitgaven die van hem geëist worden, voorleggen aan de personen die hiertoe gerechtigd zijn.
2.2. Vastgoedmakelaars-rentmeesters (zie artikel 84) Zonder specifieke goedkeuring zal de rentmeester na afloop van zijn mandaat geen transacties meer mogen verrichten in naam van de eigenaar. 2.3. Vastgoedmakelaars-syndici 2.3.1. Specifieke kenmerken van de syndici (zie artikels 78 en 79)
Pagina 6 van 7
Bij een conflict tussen eigenaars moet de syndicus zo neutraal mogelijk blijven en hij mag geen partij kiezen voor een van hen. Hij is verplicht zich aan de overeenkomst te houden die hem bindt aan de vereniging van mede-eigenaars, aan de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake mede-eigendom en aan de verplichtingen die hem toekomen als syndicus. . 2.3.2. Syndicus en raad van beheer (zie artikel 80) Het is de taak van de raad van beheer om de syndicus te controleren en bij te staan bij het beheer. De syndicus moet dan ook alles in het werk stellen om zo goed mogelijk samen te werken met de raad van beheer.
2.3.3. Syndicus en gerechtelijk syndicus (zie artikels 81 en 82) De gerechtelijk aangestelde syndicus is, net als elke andere syndicus, verplicht om de regels van de plichtenleer na te leven die van toepassing zijn op het beroep. Als een syndicus een tijdelijk syndicus krijgt toegewezen, zal hij met hem samenwerken en hem helpen zijn opdracht tot een goed einde te brengen. 2.3.4. Financiële bewegingen (zie artikel 77) De syndicus moet een bankrekening openen voor elk gebouw dat hij beheert. Deze rekening staat op naam van de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus is er als enige verantwoordelijk voor.
Pagina 7 van 7
