Praticas Imobiliarias Na America Latina Mkt Beat

Marketbeat Latin America 2007

A capa do Marketbeat Latin America foi concebida para demonstrar a abrangência do estudo, contendo reproduções artísticas de pontos turísticos e históricos, paisagens ou cartões postais que representem cada cidade ou país. Moais Ilha de Páscoa, Chile Cristo Redentor Corcovado, Rio de Janeiro, Brasil MASP (Museu de Arte de São Paulo Assis Chateaubriand) Avenida Paulista, São Paulo, Brasil Vulcão Arenal Parque Nacional Vulcão Arenal, Costa Rica Monastério de San Francisco Plaza de San Francisco, Quito, Equador Pirâmide de Maio Praça de Maio, Buenos Aires, Argentina Cidade Inca de Machu Picchu Peru Capitólio Nacional Praça Bolívar, Bogotá, Colômbia Estátua do General José Artigas Praça Independência, Montevidéu, Uruguai Ópera de Arame Parque das Pedreiras, Curitiba, Brasil Arco da Federação El Calvario, Caracas, Venezuela Cabeça de Serpente no Templo de Quetzalcóatl Cidade Asteca de Teotihuacán, México

M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA EDITORIAL

CONTRASTES E CONVERGÊNCIAS NA AMÉRICA LATINA Países da região vivem realidades diferentes, mas se consolidam como opção de investimento A região da América Latina e Caribe vive uma fase econômica favorável. O crescimento é mais lento do que o da média dos países emergentes, mas, no triênio 2004/2006, foi o maior das últimas décadas, segundo relatório recente do FMI. Commodities valorizadas, economia internacional dinâmica e alta liquidez (as reservas em moeda conversível atingiram US$ 250 bilhões) removeram entraves cambiais de países que pesam 90% no PIB da região. Com superávit na conta corrente do balanço de pagamentos estimado em 1,3% do PIB, em 2006 e 0,5% do PIB, em 2007, a região beneficia-se com as relações favoráveis de troca. A inflação caiu de 13,2% ao ano, em média, no período 1995/2003, para a casa dos 5% ao ano, no biênio 2005/2006. Brasil, México, Chile, Colômbia e Peru adotaram o regime de metas (inflation targeting). Os maiores problemas são regulatórios – e, neste particular, disseminados. Há ainda problemas políticos, circunscritos a nações com peso econômico inferior a 10% do PIB regional. O otimismo com a América Latina aparece, concretamente, na redução do risco país – que, no Brasil, alcançou o menor patamar histórico, no início de fevereiro.

gua. Na outra ponta estão Chile, México, Colômbia e, provavelmente, o Peru, favoráveis ao livre mercado e aos laços comerciais estreitos com os industrializados. No meio, estão o Brasil, que ruma para a estabilidade macroeconômica, e a Argentina, ambos com pontos fortes na indústria, comércio e agronegócio, afirmando-se como economias autônomas, apesar da dependência do gás da Bolívia. E há pequenas e promissoras nações emergentes, como Costa Rica e República Dominicana – grupo ao qual o Uruguai poderá se incorporar, com diplomacia. Como um todo, a América Latina está melhor do que nos anos 80 ou 90. A receita para se desenvolver é conhecida: seguir agendas semelhantes às dos países que mais crescem no mundo; privilegiar a redução de custos de transação e carga tributária; fortalecer as agências reguladoras; ter regras estáveis; desburocratizar a Justiça; investir em segurança pública. O que faz a diferença é a percepção dos problemas e da necessidade de enfrentá-los, contrapondo-se ao populismo. Com mais emprego e renda, redistribuição de riqueza, fortalecimento dos mercados de massa e de segmentos de elite, apesar do aperto da classe média, o Brasil é o maior pólo de atração. O motor da atividade é o aumento do crédito, inclusive imobiliário. Os lucros das grandes empresas são elevados. O juro básico ainda é alto, mas caiu de 19,75% ao ano, em agosto de 2005, para 13% ao ano, em janeiro de 2007; é mais condizente com a rolagem da dívida pública mobiliária de 50% do PIB. O PIB deverá crescer entre 3,5% a 4% ao ano até 2010, mas o ritmo é mais estável. O obstáculo é a carga tributária de quase 40% do PIB e o aumento das despesas públicas.

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Com a perspectiva de acomodação do ritmo econômico dos países ricos, os investidores globais buscam oportunidades. Na América Latina, não são beneficiados apenas os mercados acionários. Imóveis localizados na região atraem investidores, dados os altos preços do mundo desenvolvido. São Paulo, Rio de Janeiro, Buenos Aires, Santiago do Chile, Cidade do México, Caracas e Bogotá, entre outras metrópoles, são pólos econômicos sustentáveis, com bairros ou regiões cujo desenvolvimento e sofisticação é comparável ao das capitais de países ricos. São, portanto, como as cidades-Estados descritas nas obras de Fernand Braudel por sua capacidade de abrigar o comércio, feiras, exposições e o turismo, ou ainda as instituições financeiras e as indústrias com tecnologia avançada e não-poluidoras. Tratam-se, assim, de núcleos onde a propriedade imobiliária de alto padrão é escassa e demandada, atraindo vultosos capitais aplicados em residências, escritórios e centros comerciais destinados a empresas emergentes e famílias beneficiadas pela mobilidade social. Entre os grandes investidores, despontam os fundos de pensão e investidores institucionais locais e estrangeiros, que precisam obter renda de locação superior à dos países ricos.

Região de contrastes Os aspectos mencionados são mais importantes para os investidores do que os políticos – que caracterizam a América Latina como região de contrastes. Em minoria, há os países com governos estridentes – em maior ou menor grau – como Venezuela, Bolívia, Equador e Nicará-

O México também é atrativo. Tem a economia arrumada, inflação contida e balanço de pagamentos estável. Cresceu estimados 4,7% em 2006 e deverá avançar 3,2% em 2007. Destaca-se o aumento do financiamento habitacional. Há tensões políticas após as eleições presidenciais de 2006, mas o governo Calderón tende a se impor, desanuviando o ambiente de negócios e favorecendo os mercados. O país colhe os frutos da abertura comercial. A Argentina recuperou-se nos últimos três anos, apesar das restrições decorrentes da moratória de 2002 e calote nos credores. Saiu da estagflação e cresceu 9% em 2004, 9,2% em 2005 e 8,5% em 2006. O ambiente para os negócios é bom, “sem quaisquer grandes transtornos provenientes das muitas distorções econômicas”, na avaliação de economistas de bancos norte-americanos. E isto se deve às reformas microeconômicas promovidas pela Argentina e à carga tributária moderada, da ordem de Cushman & Wakefield • 2007





MARKETB E A T L A T I N A M E R I C A EDITORIAL 20% do PIB, o que torna o Estado menos pesado. Com o juro baixo, cresce o interesse por imóveis, como os localizados em áreas de enorme expansão imobiliária, caso de Puerto Madero, em Buenos Aires. A Colômbia de Uribe está bem postada. Tem economia promissora, com crescimento e inflação próximos de 5% ao ano (2004/2007). É market-oriented, dialoga e comercia com os países desenvolvidos e o governo é preparado. Está reduzindo tributos para atrair capitais. Aprendeu a conviver com a guerrilha (Farc) e o tráfico. A Venezuela desfruta de condição cambial excepcional, que tende a continuar apesar da estabilização do preço do barril de petróleo entre US$ 55,00 e US$ 60,00. O saldo na conta corrente do balanço de pagamento chegou a 19% do PIB, em 2005, apenas inferior ao de outros produtores de petróleo do Oriente Médio (Arábia Saudita, Emirados Árabes Unidos, Kuwait, Bahrein etc.). Mas os gastos públicos crescem (+51% nos primeiros 11 meses de 2006) e também as pressões inflacionárias. O superávit cambial corrente deverá cair para 15% do PIB, em 2006, e para 12% do PIB, em 2007. Gastos elevados poderão dificultar as políticas sociais. Continuarão a existir nichos de mercado, inclusive, imobiliários. O Chile é a economia regional mais bem arranjada e não deverá mudar no governo Bachelet, após o crescimento forte no biênio 2004/2005 (acima de 6% ao ano) e estimado em 4,4% no ano passado. Tem inflação de Primeiro Mundo (3% ao ano) e forte superávit cambial, inclusive devido à exportação de cobre, favorecido pelas cotações internacionais. O Chile exporta os capitais que não consegue aplicar internamente. Ao aprofundar sua vocação para o setor terciário, tende a apresentar valorização de ativos reais. O mercado de capitais é sofisticado e o mercado imobiliário demanda produtos de alto padrão, como na área de hotelaria e escritórios.

Marketbeat Latin America O Marketbeat Latin America 2007 é uma iniciativa da Cushman & Wakefield de reunir dados e informações relevantes dos mais representativos mercados imobiliários de escritórios da América Latina. Nossa equipe teve o máximo cuidado para garantir não só a consistência, como a padronização dos dados apresentados, a fim de permitir ao leitor uma efetiva comparação entre a realidade econômica dos países e o andamento dos diversos mercados pesquisados. A finalidade da publicação é proporcionar um panorama dos mercados de escritórios na América Latina e fornecer ao leitor dados introdutórios pertinentes e confiáveis para a tomada de decisão. Boa Leitura.

Publicação da Cushman & Wakefield - 2007 Produzido no Brasil Todos os direitos reservados, sendo permitida a reprodução desde que citada a fonte.

Responsáveis:

Direção de Arte:

Marina Cury

Fabio Candeias

Paul Weeks

Jornalista Responsável:

André Calixto

(Marketing/Corporate Communication)

Ilustrações:

Coordenação de Edição e Produção:

Colaboração:

(Client Solutions)

(Capital Markets)

Leandro Duarte

Luciana Mello (MTb 26.800) Mauricio Pierro Fábio Pahim

Um projeto DUBB Comunicação • www.dubb.com.br

O Peru recuperou-se no governo Toledo. O PIB cresceu cerca de 6,5% ao ano no biênio 2005/2006 e deverá atingir 5,7%, em 2007. A inflação está em queda. Hoje, as expectativas econômicas são favoráveis e a popularidade do presidente é muito maior que a do seu antecessor. Isto facilitará a modernização do país, que exige grandes investimentos em infra-estrutura e em real estate. Brasil

O Uruguai também apresentou forte recuperação e seu presidente, Tabaré Vázquez, é conceituado e preparado. A economia cresceu 11,8% em 2004, 6,6% e 6,9% em 2005 e 2006 e deverá avançar 4,5%, em 2007, com inflação equilibrada, pouco acima dos 5% ao ano. Estagnado no passado, o Uruguai demanda grande modernização imobiliária, em especial na capital, Montevidéu. A modernização já é visível no segmento hoteleiro de Punta Del Este.

São Paulo: Praça Professor José Lannes, 40 3º andar • 04571-100 Tel.: (55+11) 5501-5464 Fax: (55+11) 5501-4144 Rio de Janeiro: Praia do Flamengo, 66 Bloco B Sala 1409 • 22228-900 Tel./Fax: (55+21) 3077-6622

Argentina Buenos Aires: Calle Carlos Pelegrini, 1141 6º piso C • 1009 ABX Tel.: (54+11) 5555-1111 Fax: (54+11) 5555-1100

México

A Costa Rica também apresenta bom ritmo de crescimento, embora com inflação mais elevada, prevista em mais de 10% para 2007. Suas perspectivas são favoráveis. O Equador ainda é uma incógnita. Cabe observar até que ponto haverá um equilíbrio institucional entre a Presidência e o Congresso. Mas o pagamento de compromissos da dívida externa vencíveis na primeira quinzena de fevereiro reduziu um pouco o risco país. Os investidores esperam definição de rumos antes de tomar decisões. Cushman & Wakefield • 2007

Cidade do México: Paseo de los Tamarindos, 60 2º andar 05120 México D.F. C.P. Tel.: (52+55) 8525-8000 Fax : (52+55) 8525-8093

Uruguai, Chile, Peru, Equador, Colômbia, Venezuela e Costa Rica Para informações sobre os países acima, por favor contate Marina Cury: tel (55+11) 5501-5450 [email protected] www.cushwake.com.br

M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA

BRASIL ECONOMIA Economistas prevêem que o Brasil será a 8ª economia do mundo em 2020 e a 5ª em 2050, crescimento este em muito devido a tendências demográficas favoráveis. Espera-se que, ao passo que mais jovens ingressam no mercado de trabalho, uma população economicamente ativa mais dinâmica aumente os níveis de produtividade do país e propicie mais crescimento econômico. Com base na análise de vários relatórios econômicos, o perfil de risco da economia brasileira melhorou sensivelmente nos últimos anos, tendência que deve continuar com a manutenção da estabilidade e do crescimento. Em 2006, a inflação oficial foi de apenas 3,4%, o índice de desemprego de 12,8% e o PIB, de US$ 1,023 trilhão, foi o 10º maior do mundo. Esses números, somados ao vigor do país no comércio internacional e ao crescimento do mercado consumidor, colocaram o Brasil na economia globalizada e estimularam um rápido crescimento da classe média. Dados de 2005 mostram que apenas as classes alta e média alta representam mais de 32 milhões de pessoas. INDICADORES ECONÔMICOS Território

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Os valores de locação, que atingiram US$ 33,00/m² privativo/mês em 2000, três anos mais tarde haviam caído para US$ 17,00/m² privativo/mês. A média de preços na cidade aumentou aproximadamente 25% desde o início de 2006, de US$ 22,00 para US$ 27,50/m² privativo/mês.

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Desde o segundo trimestre de 2004, o número de transações de venda e locação aumentou, resultando em forte queda nas taxas de vacância, de um pico de 22% em 2004 a 12,51% no final de 2006. Em 2006, a absorção líquida de espaços classe A foi de 158.000 m² privativos, marca histórica que pressiona o aumento dos valores de locação.

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O mercado imobiliário da área metropolitana de São Paulo está concentrado em nove regiões que, em ordem de desenvolvimento histórico, são Centro, Paulista, Jardins, Faria Lima, Itaim, Vila Olímpia, Berrini, Chácara Santo Antonio e Marginal Pinheiros. O estoque total de escritórios é de aproximadamente 8 milhões de m² privativos, dos quais 34,6% são classe A, 39,1% classe B e 26,3% classe C.

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VALOR DE LOCAÇÃO X TAXA DE VACÂNCIA Escritórios Classe A - São Paulo

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MERCADO DE ESCRITÓRIOS

Valor de locação (US$/m2 privativo/mês) Fonte: C&W Research Services

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Cushman & Wakefield • 2007



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M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA BRASIL MERCADO Industrial

INDICADORES DE MERCADO – SÃO PAULO Escritórios Classe A - 2006 Taxa de vacância

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Valor médio de locação

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Condomínio

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Fonte: C&W Research Services

US$ 1 = R$ 2,14 (26/12/2006)

O estado de São Paulo possui o maior parque industrial do Brasil, seguido pelo Rio de Janeiro. O mercado industrial brasileiro passa por um processo de modernização, com empresas deixando as regiões metropolitanas e se instalando em cidades dentro de um raio de 100 km, atraídas por incentivos fiscais, mão-de-obra qualificada e mais barata e menos pressão sindical. Outras cidades, no Sul do Brasil, como Curitiba e Porto Alegre, têm incrementado sua base industrial.

Rio de Janeiro O mercado de escritórios do Rio de Janeiro está concentrado em cinco regiões: Centro, Cidade Nova, Orla, Zona Sul e Barra da Tijuca. O estoque total no final de 2006 é de aproximadamente 5,1 milhões de m² privativos, com 23,1% classe A, 35,8% classe B e 40,1% classe C. A taxa de vacância geral no final de 2006 é de 8,1%, enquanto para espaços classe A, é de apenas 5,5%. A falta de espaços de qualidade forçou muitas empresas a deixar as regiões centrais pela Barra da Tijuca, um novo pólo de negócios a 25 km de distância, fazendo a vacância classe A na região cair de mais de 40% para 8,2% no final de 2006. Atualmente, é comum se registrar preços pedidos para locação de US$ 22,52 a US$ 33,78/m² privativo/mês. Com um baixo volume de novo estoque nas regiões centrais, os preços devem continuar altos.

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VALOR DE LOCAÇÃO X TAXA DE VACÂNCIA Escritórios Classe A - Rio de Janeiro

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Em termos de perspectivas, os setores de armazenagem e logística devem receber investimentos, devido aos volumes recordes de importação e exportação do país. Valores médios de locação variam de US$ 4,70 a US$ 6,50/m²/mês e valores de venda estão, na média, entre US$ 370,00 e US$ 560,00/ m² num raio de 100 km da cidade de São Paulo. A média dos valores de condomínio e impostos, somados, varia entre US$ 0,47 e US$ 1,40/m²/mês. INDICADORES DE MERCADO - BRASIL Industrial - 2006 Valor médio de locação

US$ 4,70 a US$ 6,50/m2/mês

Condomínio

US$ 0,47 a US$ 1,40/m2/mês

Fonte: C&W Research Services

US$ 1 = R$ 2,14 (26/12/2006)

MERCADO DE VAREJO Seguindo um ritmo bastante lento de crescimento entre os anos 1960 e meados dos 1980, o desenvolvimento do mercado brasileiro de shopping centers começou no final dos anos 1980 e continuou durante a década seguinte. O pico de desenvolvimento ocorreu entre 1996 e 2001, quando cerca de 100 novos empreendimentos foram lançados. O número total de shopping centers no país, de acordo com a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), é de 263 no final de 2006 (251 em funcionamento e 12 em construção). Além disso, muitos destes empreendimentos têm investido em expansão.

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Valor de locação (US$/m2 privativo/mês) Fonte: C&W Research Services

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US$ 1 = R$ 2,14 (26/12/2006)

INDICADORES DE MERCADO - RIO DE JANEIRO Escritórios Classe A - 2006

Nos últimos seis a nove meses, investidores internacionais têm voltado suas atenções para uma análise minuciosa do mercado imobiliário brasileiro, em especial para o setor de shopping centers, atraídos pelas taxas de retorno, altas se comparadas às de outros países. Espera-se, para os próximos anos, um movimento de concentração nos investimentos deste mercado. A inadimplência em locações está em torno de 2% e a taxa de vacância também é de aproximadamente 2%.

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INDICADORES DE MERCADO - BRASIL Varejo - 2006

Valor médio de locação

US$ 28,00/m²/mês

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Valor médio de locação

US$ 70,00/m2/mês

Fonte: C&W Research Services

US$ 1 = R$ 2,14 (26/12/2006)

Fonte: C&W Research Services

US$ 1 = R$ 2,14 (26/12/2006)

Cushman & Wakefield • 2007



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M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA BRASIL INVESTIMENTOS

e construtoras brasileiras, que realizaram ofertas públicas iniciais de ações nos últimos 12 meses, e pelo grande déficit habitacional do país.

O mercado brasileiro está no alvo dos investidores. Apesar de a maioria deles estar sondando e esperando mais do que efetivamente investindo, muitos têm entrado nos setores de varejo, residências e escritórios nos últimos 12 meses, principalmente norte-americanos. Varejo – O mercado de varejo é um dos setores que mais cresce, o que deve se traduzir em queda nas taxas de vacância e em mais aumentos nos preços de imóveis, especialmente nos shopping centers mais novos. O segmento deve passar por um processo de concentração, pois investidores estrangeiros estudam adquirir participações de fundos de pensão brasileiros nos empreendimentos. Várias grandes transações foram registradas envolvendo a compra por grupos norte-americanos de empresas nacionais de administração de shoppings com participações em grandes carteiras. Residencial – Grandes fluxos de investimento estrangeiro ingressaram no segmento, atraídos pelo movimento das maiores incorporadoras

Escritórios – Apesar da demanda aquecida, as oportunidades de compra são escassas e há uma tendência de que espaços amplos, bem localizados e totalmente ocupados sejam comercializados sem entrar no mercado. Industrial – Apesar de haver excelentes oportunidades no segmento, o interesse dos investidores ainda é incipiente. Há poucos investidores num mercado dominado por incorporadores locais direcionados a projetos build-to-suit (sob medida). Assim, o segmento se caracteriza por uma alta incidência de imóveis ocupados por seus proprietários, que compram terrenos e constroem propriedades adaptadas às suas necessidades específicas. Com o rápido desenvolvimento do segmento de logística no Brasil, devido ao crescimento econômico e à grande extensão territorial do país, imóveis industriais devem apresentar oportunidades aos investidores estrangeiros no futuro.

PRÁTICAS IMOBILIÁRIAS TERMOS DE LOCAÇÃO

PADRÕES DE UNIDADE

PAGAMENTO DO ALUGUEL

CUSTOS DE SERVIÇOS, SEGURO E MANUTENÇÃO

Prazo típico de locação

5 anos

Aluguel cotado em

R$/m²/mês. A lei permite somente moeda local

Opções típicas de rescisão

Permitido por lei – termos e multas devem ser negociados

Área

Expressa em metros quadrados (m2)

Custos (aluguel, condomínio, impostos)

Expressos em R$/m2/mês – todos pagos pelo locatário

Proporção de vagas de estacionamento por metragem locada

A média para edificações classe A é de 1 vaga de estacionamento para cada 30 m2 de área privativa locada

Freqüência de pagamento do aluguel

Mensal - pago após o mês em curso

Índice anual de reajuste

Indexação anual pelo IGP-M (ou qualquer outro índice negociado). O IGP-M é equivalente ao CPI (EUA). Outros índices possíveis são IPC, IPCA e INCC

Base de revisão do aluguel

Em geral, de acordo com as taxas de mercado

Freqüência de revisão do aluguel

A cada 3 anos. 3 agentes imobiliários devem fornecer informações sobre os valores de mercado

Internos

Pago e gerenciado pelo locatário

Áreas comuns

Pago pelo locatário

Externos/estruturais

Pago pelo locatário

Designação/sublocação

Em geral, é possível sublocar para empresas que pertencem ao mesmo grupo econômico. No entanto, para outras empresas, é necessária a autorização/aprovação prévia do proprietário

DISPOSIÇÃO DE Multa por rescisão LOCAÇÕES

LEGISLAÇÃO

Em geral, equivale ao aluguel de 3 a 6 meses

Retomada de posse da edificação do locatário/responsabilidades ao final da locação

A propriedade deve ser entregue nas mesmas condições em que foi locada

Legislação relativa a contratos de locação

Lei 8.245/1991 - Lei do Inquilinato/Código Civil

Alterações prospectivas à legislação

Nenhuma

COMPENSAÇÃO Em geral, não há compensação de benfeitorias. O período de carência pode ser negociado e varia de 1 a 6 meses, DE dependendo da propriedade e das condições de mercado BENFEITORIAS

Cushman & Wakefield • 2007



10

ARGENTINA ECONOMIA A economia argentina ainda apresenta sinais positivos de crescimento e expansão, embora a um ritmo mais lento que nos anos anteriores, tendo as indústrias manufatureira e agrícola como principal força propulsora. Entretanto, a falta de investimentos torna este crescimento insustentável a longo prazo. Em 2006, o PIB cresceu 8,5% e espera-se que a economia avance outros 4% em 2007. A inflação é um dos maiores desafios para este ano. Os acordos com as câmaras industriais e comerciais estão perdendo força, aumentando os conflitos entre os diversos setores da economia. O risco-país continua a cair, atingindo 211 bps, motivado especialmente pelo crescimento econômico sustentado e pelo pagamento antecipado da dívida nacional, mostrando maior credibilidade do país no cenário internacional. INDICADORES ECONÔMICOS 2.766.890 km²

Território População

38,64 milhões

1

Desemprego

11,4%

PIB 2006

US$ 200 bilhões

Crescimento do PIB em 2006

8,5%

Crescimento do PIB em 2007 (e)

4%

Inflação em 2006

9,8%

Taxa de câmbio (16/01/2007)

US$ 1 = AR$ 3,08 (Peso)

Fonte: BCRA (Banco Central da Argentina), Mecom (Ministério da Economia) e C&W Research Services 1 Fonte: Estimativas do FMI para 2007 baseadas no “Censo 2001” e Estimativa

BUENOS AIRES

O mercado de escritórios apresentou procura sustentável durante os últimos 18 meses, levando a taxa de vacância a baixas históricas. No segmento classe A, a vacância atingiu 3% no final de 2006. Cushman & Wakefield • 2007

10%

6

5%

0

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Fonte: C&W Research Services

Vacância

US$ 1 = AR$ 3,08 (16/01/2007)

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Valor de locação (US$/m2 privativo/mês)

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15%

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20%

02

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Durante 2006, poucos edifícios classe A e B foram entregues. Para o primeiro semestre de 2007, espera-se a entrega de apenas um empreendimento classe A, com 34.500 m² privativos. A falta de investimentos no setor ocasionou a saturação do mercado, sendo que, ao se manter a tendência, os valores locatícios continuaram a subir, fechando 2006, em média, a US$ 28,00/m² privativo/mês, um acréscimo de 20% sobre o início do ano. Para a primeira metade de 2007, a projeção é de que os valores alcancem US$ 30,00/m² privativo/mês.

30

20

O estoque total de escritórios da cidade é de aproximadamente 5,2 milhões de m² privativos, dos quais 919.718 m² privativos são classe A. As regiões mais procuradas pelas multinacionais são CatalinasRetiro e Puerto Madero, que possuem, respectivamente, 476,109 m² privativos e 164,405 m² privativos de escritórios.

%

9

O mercado de escritórios de Buenos Aires está dividido em seis regiões: Catalinas-Retiro, Puerto Madero, 9 de Julio, Centro, Norte e San Telmo. As regiões Catalinas-Retiro e Puerto Madero concentram a maioria dos edifícios classe A.

US$

19 9

Mercado de Escritórios

VALOR DE LOCAÇÃO X TAXA DE VACÂNCIA Escritórios Classe A - Buenos Aires

M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA ARGENTINA INDICADORES DE MERCADO - BUENOS AIRES Escritórios Classe A - 2006

ção e os proprietários escolhem seus próximos locatários com base em suas expectativas de vendas.

Taxa de vacância

3%

Valor médio de locação

US$ 28,00/m²/mês

Condomínio

US$ 1,50 a US$ 2,50/m²/mês

INDICADORES DE MERCADO - BUENOS AIRES Varejo - 2006

Taxas

US$ 1,00/m²/mês

Taxa de vacância

2% a 4%

Fonte: C&W Research Services

US$ 1 = AR$ 3,08 (16/01/2007)

Valor médio de locação

US$ 70,00 a US$ 80,00/m²/mês

Fonte: C&W Research Services

Mercado Industrial

US$ 1 = AR$ 3,08 (16/01/2007)

Investimentos

As mais importantes regiões de imóveis industriais de primeira linha da Argentina estão estrategicamente situadas nas principais vias de acesso às regiões suburbanas norte, sul e oeste de Buenos Aires, totalizando 199.500 m², 50.000 m² e 37.500 m², respectivamente. O estoque total de imóveis industriais na Grande Buenos Aires é de aproximadamente 1,8 milhão de m², mas o mercado é caracterizado por espaços com alta obsolescência funcional. Somente 20% do estoque são de primeira linha, o que representa 360.000 m², situados na região norte da cidade. O mercado de imóveis industriais está saturado e há vários projetos built-to-suit (sob medida) sendo desenvolvidos como alternativa para minimizar o risco de incorporação. No início de 2006, a taxa de vacância atingiu 4%, caindo para 3% no final do ano, com os valores locatícios variando de US$ 4,00 a US$ 5,00/m²/mês e valores de venda entre US$ 250,00 e US$ 300,00/m². INDICADORES DE MERCADO - BUENOS AIRES Industrial - 2006 Taxa de vacância

3,5%

Valor médio de locação

US$ 4,00 a US$ 5,00/m²/mês

Condomínio

US$ 1,40/m²/mês

Taxas

US$ 0,25/m²/mês

Fonte: C&W Research Services

US$ 1 = AR$ 3,08 (16/01/2007)

Mercado de Varejo O mercado de shopping centers na Argentina está concentrado no centro e no subúrbio da região metropolitana de Buenos Aires, com um estoque total de 241.859 m² e 272.000 m², respectivamente, e com importantes centros em outras províncias do país totalizando 309.931 m². O mercado de Buenos Aires mostrou desempenho notável no ano passado, consolidando e fortalecendo seu crescimento.

O setor residencial de alto padrão é o que tem concentrado o maior volume de investimentos no mercado imobiliário argentino nos últimos anos. Trata-se de um segmento com grande presença de investimentos especulativos, com apenas uma pequena parcela voltada a usuários finais. Devido à sobreoferta de produto imobiliário, aos constantes aumentos nos preços de insumos para construção e aos altos preços de terrenos, as taxas de retorno caem e acabam por desacelerar a atividade do setor. Apesar de haver uma alta demanda para o segmento residencial de classe média, a escassez de crédito no mercado termina por inviabilizar grande parte dos projetos. Os segmentos de escritórios e galpões apresentam oportunidades para investimentos, devido à constância na demanda, ao realinhamento dos valores de locação e ao crescimento econômico do país. Investidores locais estão esboçando participação em projetos de uso misto, especialmente na região de Puerto Madero. Na Argentina, o mercado de investimentos tem pouca participação de investidores internacionais. No entanto, nota-se um maior movimento nos últimos meses, com fundos internacionais começando a enxergar o mercado de Buenos Aires como uma opção atraente. Espera-se que, em 2007, tais empresas passem a participar mais ativamente do mercado local, especialmente no desenvolvimento de negócios para locação.

INVESTIMENTOS - 2006 Retorno médio (%)

Tendência de Retorno médio (%)

Escritórios

11

13

Industrial

14

15

Varejo

10

9

Fonte: C&W Research Services

A taxa de vacância em shopping centers situados em áreas nobres é zero, e de 2% a 4% no restante das regiões de interesse. Os shoppings situados na região metropolitana de Buenos Aires e no Eixo Norte são os mais procurados, tendo valores locatícios mais altos, de US$ 70,00 a US$ 80,00/m²/mês mais participação nas vendas, enquanto os valores praticados nas principais ruas comerciais, como Florida e Santa Fé, estão entre US$ 40,00 e US$ 70,00/m²/mês. Devido à grande procura, os shoppings mais importantes têm listas de espera para locaCushman & Wakefield • 2007

11

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RIO DE LA PLATA

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Cushman & Wakefield • 2007 Av.

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Av. © Copyright Cushman & Wakefield 2006

12

MARKETB E A T L A T I N A M E R I C A

ARGENTINA

M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA ARGENTINA

PRÁTICAS IMOBILIÁRIAS

TERMOS DE LOCAÇÃO

PADRÕES DE UNIDADE

PAGAMENTO DO ALUGUEL

CUSTOS DE SERVIÇOS, SEGURO E MANUTENÇÃO

DISPOSIÇÃO DE LOCAÇÕES

LEGISLAÇÃO

Prazo típico de locação

Mínimo de 3 anos

Aluguel cotado em

AR$ ou US$/m²/mês

Opções típicas de rescisão

Permitido por lei – após o 6º (sexto) mês, aplica-se multa de 1,5 (um e meio) mês de aluguel. Após 12 meses, multa de 1 mês. O locatário deve fornecer aviso prévio de 60 (sessenta) dias

Área

Expressa em metros quadrados (m2)

Custos (aluguel, condomínio, impostos)

Expressos em US$/m2/mês - todos pagos pelo locatário

Proporção de vagas de estacionamento por metragem locada

A média para edificações classe A é de 1 vaga de estacionamento para cada 100 (cem) m2 de área privativa locada

Freqüência de pagamento do aluguel

Mensal - pago após o mês em curso

Índice anual de reajuste

A lei não permite

Base de revisão do aluguel

Em geral, de acordo com os valores de mercado

Freqüência de revisão do aluguel

Em geral, de acordo com os valores de mercado

Internos

Pago pelo locatário

Áreas comuns

Pago pelo locatário

Externos/estruturais

Pago pelo locatário

Designação/sublocação

Somente com autorização/aprovação prévia do proprietário

Multa por rescisão

Após 6 meses de locação da propriedade, o locatário tem o direito de encerrar o contrato. O proprietário deve ser avisado com antecedência de 60 (sessenta) dias. O locatário terá que pagar uma multa equivalente ao aluguel de 1,5 (um e meio) mês

Retomada de posse da edificação do locatário/responsabilidades ao final da locação

A propriedade deve ser entregue nas mesmas condições em que foi locada

Legislação relativa a contratos de locação

Lei 24.808 – Locaciones Urbanas

Alterações prospectivas à legislação

Nenhuma

COMPENSAÇÃO Em geral, não há compensação de benfeitorias. O período de carência pode ser negociado dependendo da DE propriedade e das condições de mercado - média de 2 meses BENFEITORIAS

Cushman & Wakefield • 2007

13

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URUGUAI ECONOMIA Após um prolongado período de recessão, entre 1999 e 2002, a economia uruguaia voltou a crescer significativamente nos últimos anos. O PIB avançou 11,8% e 6,9% em 2004 e 2005, respectivamente e, para 2007, o crescimento esperado é de 4,5%. O governo apresentou recentemente um projeto de reforma tributária com a intenção de que entre em vigor já em 2007, criando novos impostos sobre atividades econômicas e renda pessoal. INDICADORES ECONÔMICOS 176.220 km²

Território População

3,46 milhões

1

Desemprego

11%

PIB 2006

US$ 19,23 bilhões

Crescimento do PIB em 2006

6,9%

Crescimento do PIB em 2007 (e)

4,5%

Inflação em 2006

6,3%

Taxa de câmbio (26/12/2006)

US$ 1 = UR$ 24,40 (Peso)

Fonte: BCU (Banco Central do Uruguai) e C&W Research Services 1 Fonte: Estimativas do FMI para 2006 baseadas no “Censo 2005” e Estimativa

MONTEVIDÉU

Mercado Industrial

Mercado de Escritórios

Em termos gerais, o mercado industrial da região metropolitana de Montevidéu é pulverizado e composto essencialmente de edifícios antigos que requerem modernização para atender às demandas atuais. Neste mercado, destaca-se o Zona America Business & Technology Park como um empreendimento de primeira linha, estrategicamente localizado a dez minutos do Aeroporto Internacional de Carrasco e a 30 minutos do centro da cidade e do porto.

O mercado de escritórios em Montevidéu está concentrado em cinco regiões: Ciudad Vieja, Centro, Punta Carretas, Carrasco e Puerto Buceo, que abriga o único edifício corporativo classe A da cidade, o World Trade Center, com 23.000 m² privativos. Outros 15.000 m² privativos de novo estoque classe A estão projetados para 2008, com a entrega da terceira torre do WTC. Os valores médios de locação de espaços classe A aumentaram de US$ 25,00 no final de 2005 para US$ 30,00/m² privativo/mês no segundo semestre de 2006, enquanto os valores de venda foram, respectivamente, US$ 4.000,00 e US$ 5.000,00/m² privativo. INDICADORES DE MERCADO - MONTEVIDÉU Escritórios Classe A - 2006 Taxa de vacância

5%

Valor médio de locação

US$ 30,00/m²/mês

Condomínio

US$ 2,50 a US$ 3,00/m²/mês

Taxas

2%

Fonte: C&W Research Services

US$ 1 = UR$ 24,40 (26/12/2006)

Cushman & Wakefield • 2007

Mercado de Varejo Em Montevidéu, há quatro importantes shopping centers: Montevideo, em Puerto Buceo; Punta Carretas; Portones, em Carrasco; e Tres Cruces. Nos últimos anos, não houve ingresso de novo estoque no mercado e, por isso, tanto o Montevideo Shopping Center quanto o Tres Cruces estão planejando expansões. Os valores médios de locação subiram de US$ 25,00 para US$ 40,00/m²/mês no final de 2006.

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© Copyright Cushman & Wakefield 2006

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M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA

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Cushman & Wakefield • 2007

15

16

MARKETB E A T L A T I N A M E R I C A URUGUAI

PRÁTICAS IMOBILIÁRIAS TERMOS DE LOCAÇÃO

PADRÕES DE UNIDADE

PAGAMENTO DO ALUGUEL

CUSTOS DE SERVIÇOS, SEGURO E MANUTENÇÃO

Prazo típico de locação

5 anos

Aluguel cotado em

UR$ ou US$/m²/mês

Opções típicas de rescisão

Permitido por lei – termos/multas devem ser negociados

Área

Expressa em metros quadrados (m2)

Custos (aluguel, condomínio, impostos)

Expressos em UR$/m2/mês - todos pagos pelo locatário

Proporção de vagas de estacionamento por metragem locada

Varia bastante e depende da edificação

Freqüência de pagamento do aluguel

Mensal, com pagamento antecipado

Índice anual de reajuste

Indexação anual pelo IPC, que é equivalente ao CPI dos EUA

Base de revisão do aluguel

Não é habitual

Freqüência de revisão do aluguel

Não é habitual

Internos

Pago pelo locatário

Áreas comuns

Pago pelo proprietário

Externos/estruturais

Pago pelo proprietário

Designação/sublocação

Segundo negociações entre o proprietário e o locatário

Multa por rescisão

Segundo negociações entre o proprietário e o locatário

DISPOSIÇÃO DE LOCAÇÕES Retomada de posse da edificação do

locatário/responsabilidades ao final da locação

LEGISLAÇÃO

A propriedade deve ser entregue nas mesmas condições em que foi locada

Legislação relativa a contratos de locação

Lei 14.219/1994 – Ley de Alquileres

Alterações prospectivas à legislação

Não há alterações previstas

COMPENSAÇÃO Conforme acordo entre as partes DE BENFEITORIAS

Cushman & Wakefield • 2007

M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA

CHILE ECONOMIA A economia chilena demonstrou estabilidade nos últimos anos, baseada em um modelo aberto de exportação, com acordos de livre comércio com as principais economias globais, como EUA, Comunidade Européia, Canadá, México e Coréia, e acordos similares com o Japão e a China em negociação. O país tem uma política fiscal sólida, na qual o balanço estrutural positivo é estritamente controlado. O sistema de fundos de pensão, baseado na poupança individual, opera há 25 anos e proporciona uma fonte confiável de capitais para investimentos locais. Estes fatores possibilitaram que a economia chilena crescesse a uma média de 5% ao ano nos últimos quinze anos. A renda per capita é superior a US$ 6.500,00 e a inflação está sob controle. Somente a taxa de desemprego tem relutado em cair. Este ano, espera-se que feche abaixo de 8% após quase uma década flutuando em torno de 9%. INDICADORES ECONÔMICOS 756.950 km²

Território População

16,58 milhões

1

Desemprego

8%

PIB 2006

US$ 116,9 bilhões

Crescimento do PIB em 2006

4,4%

Crescimento do PIB em 2007 (e)

5,3%

Inflação em 2006

2,9%

Taxa de câmbio (27/12/2006)

US$ 1 = Ch$ 532,69 (Peso)

Fonte: BCC (Banco Central do Chile) e C&W Research Services 1 Fonte: Estimativas do FMI para 2006 baseadas no “Censo 2005” e Estimativa

SANTIAGO

12

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Taxa de vacância

4,1%

Valor médio de locação

US$ 21,00/m²/mês

Condomínio

US$ 1,75 a US$ 2,00/m²/mês

Taxas

1,5% on market value

Fonte: C&W Research Services

US$ 1 = Ch$ 532,69 (27/12/2006)

Valor de locação (US$/m2 privativo/mês) Fonte: C&W Research Services

20

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19 9

INDICADORES DE MERCADO - SANTIAGO Escritórios Classe A - 2006

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A taxa de vacância manteve-se em 4,1% durante 2006 e a absorção líquida alcançou 42.688 m² privativos. O mercado registrou crescimento de 5,7%, sendo que o segmento classe A cresceu 8% com o ingresso de 66.842 m² privativos. O valor médio de locação classe A manteve-se em US$ 21,00/m² privativo/mês e os de venda em US$ 2.200,00/m² privativo. O preço médio de condomínio varia de US$ 1,75 a US$ 2,00/m² privativo/mês e o imposto predial é de 1,5% do valor de mercado.

30

00

O mercado classe A de Santiago está concentrado em quatro regiões, sendo Las Condes a mais importante, com 737.683 m² privativos. O Centro possui 271.000 m² privativos, Providencia, 205.500 m² privativos, e Vitacura, 47.200 m² privativos.

%

US$

20

Mercado de Escritórios

VALOR DE LOCAÇÃO X TAXA DE VACÂNCIA Escritórios Classe A - Santiago

Vacância

US$ 1 = Ch$ 532,69 (27/12/2006)

Cushman & Wakefield • 2007

17

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PRÁTICAS IMOBILIÁRIAS

TERMOS DE LOCAÇÃO

PADRÕES DE UNIDADE

PAGAMENTO DO ALUGUEL

CUSTOS DE SERVIÇOS, SEGURO E MANUTENÇÃO

DISPOSIÇÃO DE LOCAÇÕES

LEGISLAÇÃO

Prazo típico de locação

De 3 a 5 anos. De acordo com a lei, não há limite mínimo ou máximo dos prazos

Aluguel cotado em

De acordo com a lei, pode ser feito em qualquer moeda. O usual é que seja feito em Unidad de Fomento (UF), um valor de medida atualizado diariamente em pesos chilenos fornecido pelo governo

Opções típicas de rescisão

Permitido por lei - termos/multas devem ser negociados

Área

Expressa em metros quadrados (m2)

Custos (aluguel, condomínio, impostos)

Expressos em UF/m2/mês - todos pagos pelo locatário

Proporção de vagas de estacionamento por metragem locada

A média para edificações classe A é de 1 vaga de estacionamento para cada 30 m2 a 50 m2 de área privativa locada

Freqüência de pagamento do aluguel

Mensal, com pagamento antecipado

Índice anual de reajuste

Indexação anual pelo IPC, que é equivalente ao CPI dos EUA

Base de revisão do aluguel

Em geral, de acordo com as taxas de mercado

Freqüência de revisão do aluguel

A cada 3 anos

Internos

Pago pelo locatário

Áreas comuns

Pago pelo locatário

Externos/estruturais

Pago pelo proprietário

Designação/sublocação

Requer autorização/aprovação prévia do proprietário

Multa por rescisão

Conforme mencionado no contrato de locação. Em geral, o locatário deve pagar por todo o período de locação restante

Retomada de posse da edificação do locatário/responsabilidades ao final da locação

A propriedade deve ser entregue nas mesmas condições em que foi locada

Legislação relativa a contratos de locação

Lei 18.001

Alterações prospectivas à legislação

Nenhum

COMPENSAÇÃO Em geral, não há compensação de benfeitorias. O período de carência pode ser negociado, sendo geralmente de 1 mês DE BENFEITORIAS

Cushman & Wakefield • 2007

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PERU ECONOMIA A economia do Peru é bem administrada e uma das mais dinâmicas da América Latina, tendo apresentado crescimento particularmente intenso nos últimos cinco anos. Em 2005, a dívida externa decresceu a 41,8% do PIB e, no final de 2006, as reservas internacionais atingiram um recorde de US$ 14,1 bilhões. Arrecadação mais eficiente de impostos e maior crescimento estão aumentando as receitas do governo, com o ritmo das despesas se mantendo. Os investimentos privados estão aumentando e ampliando suas bases. A economia cresceu 6,6% em 2006 e a inflação fechou o período em 1,5%. INDICADORES ECONÔMICOS 1.285.216 km²

Território População

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Desemprego

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PIB 2006

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Crescimento do PIB em 2006

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Inflação em 2006

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Taxa de câmbio (26/12/2006)

US$ 1 = S/. 3,35 (Nuevo Sol)

Fonte: BCRP (Banco Central do Peru) e C&W Research Services 1 Fonte: Estimativas do FMI para 2006 baseadas no “Censo 2005” e Estimativa

LIMA Mercado de Escritórios

INDICADORES DE MERCADO - LIMA Escritórios Classe A - 2006 Taxa de vacância

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Valor médio de locação

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Fonte: C&W Research Services

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Cushman & Wakefield • 2007

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Em 2006, o valor médio de locação para espaços classe A foi de US$ 13,30/m² privativo/mês e os preços médios para venda de US$ 1.305,00/m² privativo.

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9

A oferta de espaços classe A tem sido limitada. A absorção líquida para este tipo de empreendimento registrava um acumulado de 17.179 m² privativos em setembro de 2006. Esta situação motivou o desenvolvimento de nove projetos de edifícios de escritórios que totalizam 65.926 m² privativos. Deste novo estoque, dividido entre as regiões San Isidro Saga, San Isidro Golf e Miraflores, 30% já foram vendidos ou pré-locados.

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19 9

O mercado de escritórios classe A em Lima está dividido em cinco regiões: San Isidro Saga, com 164.086 m² privativos; San Isidro Golf, com 79.820 m² privativos; Miraflores, com 39.724 m² privativos; San Borja, com 9.804 m² privativos; e La Molina, com 36.755 m² privativos.

VALOR DE LOCAÇÃO X TAXA DE VACÂNCIA Escritórios Classe A - Lima

M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA PERU Mercado Industrial Atualmente, 68% das indústrias do país estão concentradas na cidade de Lima, dividida em cinco regiões industriais: Centro, Oeste, Sul, Leste e Norte, com a maior concentração nas duas últimas. O Centro é uma antiga zona industrial com muito espaço excedente. Contudo, a alteração do zoneamento está abrindo caminho para a expansão do desenvolvimento imobiliário. A Zona Oeste, perto do principal porto da cidade, historicamente atrai empresas de logística e armazenagem, registrando preços pedidos para locação de espaços de primeira linha de US$ 1,50/m²/mês. A Zona Sul é a única região a contar com um Parque Industrial, com valores de locação de US$ 1,80/m²/mês.

pedidos para locação de espaços de primeira linha de US$ 2,50/m²/ mês. Na Zona Norte, cada vez mais espaços industriais estão sendo convertidos em comerciais, pressionando os valores de locação, que estão entre US$ 3,50 e US$ 7,50/m²/mês. O valor médio de locação para os espaços industriais de primeira linha é de US$ 3,50/m²/mês e o preço de venda é US$ 280,00/m² INDICADORES DE MERCADO - LIMA Industrial - 2006

A Zona Leste, que abriga diversas atividades industriais, oferece vários serviços e possui fácil acesso a muitos pontos da cidade, registra preços

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Valor médio de locação

US$ 3,50/m²/mês

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Fonte: C&W Research Services

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MARKETB E A T L A T I N A M E R I C A PERU

PRÁTICAS IMOBILIÁRIAS TERMOS DE LOCAÇÃO

PADRÕES DE UNIDADE

PAGAMENTO DO ALUGUEL

CUSTOS DE SERVIÇOS, SEGURO E MANUTENÇÃO

DISPOSIÇÃO DE LOCAÇÕES

LEGISLAÇÃO

Prazo típico de locação

De 3 a 5 anos. 3 anos é o prazo mais comum e 1 ano é o mínimo

Aluguel cotado em

US$/m²/mês

Opções típicas de rescisão

Permitido por lei – os termos e condições devem ser negociados

Área

Expressa em metros quadrados (m2)

Custos (aluguel, condomínio, impostos)

Expressos em US$/m2/mês - todos pagos pelo locatário

Proporção de vagas de estacionamento por metragem locada

A média para edificações classe A é de 1 vaga de estacionamento para cada 40 m2 de área privativa locada

Freqüência de pagamento do aluguel

Mensal, com pagamento antecipado

Índice anual de reajuste

Indexação anual pelo CPI dos EUA

Base de revisão do aluguel

Não é habitual

Freqüência de revisão do aluguel

Não é habitual

Internos

Pago pelo locatário

Áreas comuns

Pago pelo locatário

Externos/estruturais

Pago pelo locatário

Designação/sublocação

Requer autorização/aprovação prévia do proprietário

Multa por rescisão

O locatário deve pagar de 1 a 6 meses de aluguel como multa (valor especificado no contrato de locação). O locatário deve fornecer aviso prévio ao proprietário de 1 a 3 meses

Retomada de posse da edificação do locatário/responsabilidades ao final da locação

A propriedade deve ser entregue nas mesmas condições em que foi locada

Legislação relativa a contratos de locação

Decreto Legislativo 295 - Código Civil

Alterações prospectivas à legislação

Nenhum

COMPENSAÇÃO Em geral, não há compensação de benfeitorias. O período de carência pode ser negociado e varia de 1 a 3 meses DE BENFEITORIAS

Cushman & Wakefield • 2007

M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA

EQUADOR ECONOMIA O Equador passa por um processo de dolarização desde março de 2000, após profunda crise financeira que deixou o país sem algumas instituições bancárias. Desde então, o poder aquisitivo geral caiu. O desenvolvimento imobiliário nas principais áreas urbanas é considerado um importante motor da economia. Em muitos casos, capital internacional proveniente de imigrantes da Europa e dos EUA financia a compra de produtos imobiliários no país. A economia, entre 2005 e 2006, cresceu a um ritmo constante, tendo a receita do petróleo como o mais importante elemento gerador de riquezas. INDICADORES ECONÔMICOS 256.370 km²

Território População

13,4 milhões

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Desemprego

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PIB 2006

US$ 39,45 bilhões

Crescimento do PIB em 2006

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Crescimento do PIB em 2007 (e)

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Inflação em 2006

3,9%

Taxa de câmbio (26/12/2006)

US$ 1 = US$ 1,00

Fonte: BCE (Banco Central do Equador) e C&W Research Services 1 Fonte: Estimativas para 2006 baseadas no “Censo 2001” e Estimativa

VALOR DE LOCAÇÃO X TAXA DE VACÂNCIA Escritórios Classe A - Quito

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Valor de locação (US$/m2 privativo/mês) Fonte: C&W Research Services

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A taxa de vacância em espaços classe A foi de 8% no final de 2006, ante os 6% registrados no ano anterior, e a tendência é de aumento continuado devido ao desenvolvimento de novos projetos nos mercados suburbanos, com risco de sobreoferta em algumas regiões.

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Aproximadamente 66.510 m 2 privativos entraram no mercado entre 2005 e 2006, após anos de estagnação. Os valores médios de locação são de US$ 12,00/m2 privativo/mês e os valores de venda são de US$ 920,00/m² privativo.

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O mercado de escritórios de Quito está concentrado em quatro regiões: Avenida Amazonas, onde a maioria das instituições financeiras está situada, com 172.000 m 2 privativos classe A; Avenida República del Salvador, com 62.900 m 2 privativos; Avenida 12 de Octubre, onde importantes incorporações estão ocorrendo, com 58.500 m 2 privativos; e a região suburbana de Cumbaya, próxima ao novo aeroporto, com 16.500 m 2 privativos.

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Mercado de Escritórios

Vacância

US$ 1 = US$ 1,00 (26/12/2006)

Cushman & Wakefield • 2007

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MARKETB E A T L A T I N A M E R I C A EQUADOR Mercado de Varejo

INDICADORES DE MERCADO - QUITO Escritórios Classe A - 2006 Taxa de vacância

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Valor médio de locação

US$ 12,00/m²/mês

Condomínio

US$ 1,20/m²/mês

Fonte: C&W Research Services

US$ 1 = US$ 1,00 (26/12/2006)

As principais regiões de shopping centers são a Avenida NNUU, com 2.000 m², e San Rafael, com 36.000 m² de espaço comercial. Dois novos shopping centers serão entregues nos próximos meses: El Condado, com 38.000 m², situado em uma área residencial, e La Marin, com 5.000 m², situado em uma área que passa por processo de revitalização. Os valores locatícios estão estáveis desde o final de 2004, em US$ 15,00/m²/mês, e os valores de venda têm estado na faixa dos US$ 2.100,00/m² pelos últimos 12 meses.

Mercado Industrial Espera-se que o novo aeroporto, em desenvolvimento, gere investimentos importantes no mercado de imóveis industriais, além da relocalização de terminais de transportes e novos empreendimentos para atividades de logística. Regiões suburbanas, como Los Chillos, com 75.000 m², Calderon e Avenida Galo Plaza Laso, com 56.000 m², respondem pelo mercado industrial de primeira linha.

INDICADORES DE MERCADO - QUITO Varejo - 2006

O segmento não registrou a entrega de novo estoque nos últimos 18 meses e a taxa de vacância foi de 40% em 2006. Os valores médios de locação e venda são de US$ 2,30/m²/mês e US$ 180,00/m², respectivamente.

Taxa de vacância

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Valor médio de locação

US$ 15,00/m²/mês

Condomínio

US$ 3,80/m²/mês

Fonte: C&W Research Services

US$ 1 = US$ 1,00 (26/12/2006)

INDICADORES DE MERCADO - QUITO Industrial - 2006 Taxa de vacância

40%

Valor médio de locação

US$ 2,30/m²/mês

Condomínio

US$ 0,20/m²/mês

Fonte: C&W Research Services

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Cushman & Wakefield • 2007

© Copyright Cushman & Wakefield 2006

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PRINCIPAIS ÁREAS COMERCIAIS QUITO

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ESCRITÓRIOS AMAZONAS

12 DE OCTUBRE

REP. DEL SALVADOR

M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA EQUADOR

PRÁTICAS IMOBILIÁRIAS TERMOS DE LOCAÇÃO

PADRÕES DE UNIDADE

PAGAMENTO DO ALUGUEL

CUSTOS DE SERVIÇOS, SEGURO E MANUTENÇÃO

Prazo típico de locação

1 ano

Aluguel cotado em

US$/m2/mês

Opções típicas de rescisão

Em geral, não há opções de rescisão

Área

Expressa em metros quadrados (m2)

Custos (aluguel, condomínio, impostos)

US$/m2/mês (pagos pelo locatário). Os impostos são de responsabilidade do proprietário

Proporção de vagas de estacionamento por metragem locada

A média para edificações classe A é de 1 vaga de estacionamento para cada 60 m2 de área privativa locada

Freqüência de pagamento do aluguel

Mensal, com pagamento antecipado

Índice anual de reajuste

De acordo com o relatório do INEC (Índice de Preços ao Consumidor)

Base de revisão do aluguel

Índice de Preços ao Consumidor – Especulação

Freqüência de revisão do aluguel

Anualmente

Internos

Pago pelo locatário

Áreas comuns

Pago pelo locatário

Externos/estruturais

Pago pelo locatário (exceto para renovações importantes)

Designação/sublocação

Em geral, não é aceita

Multa por rescisão

Em geral, depósito do aluguel de 2 meses como garantia

DISPOSIÇÃO DE LOCAÇÕES Retomada de posse da edificação do

locatário/responsabilidades ao final da locação

LEGISLAÇÃO

A propriedade deve ser entregue nas mesmas condições em que foi locada

Legislação relativa a contratos de locação

Lei 18-2 - Lei do Inquilinato

Alterações prospectivas à legislação

Nenhum

COMPENSAÇÃO Em geral, não há compensação de benfeitorias. O período de carência pode ser negociado, sendo geralmente de 1 DE mês, dependendo da propriedade e das condições de mercado BENFEITORIAS

Cushman & Wakefield • 2007

25

26

COLÔMBIA ECONOMIA Em 2006, a economia colombiana cresceu 6%, o maior índice registrado em mais de uma década, e espera-se que o processo de retomada continue forte este ano. A inflação caiu de 7,4% em 2003 para 4,9% em 2005, refletindo a fase positiva da economia. Em 2006, o Presidente Álvaro Uribe foi reeleito, o que gerou estabilidade e confiança na região. Além disso, a assinatura de um possível acordo de livre comércio com os EUA está próxima. INDICADORES ECONÔMICOS 1.141.748 km²

Território População

46,82 milhões

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Desemprego

11,7%

PIB 2006

US$ 136,84 bilhões

Crescimento do PIB em 2006

6%

Crescimento do PIB em 2007 (e)

5%

Inflação em 2006

4,5%

Taxa de câmbio (27/12/2006)

US$ 1 = COL$ 2.225,44 (Peso Colombiano)

Fonte: BCC (Banco Central da Colômbia) e C&W Research Services 1 Fonte: Estimativas do FMI para 2006 baseadas no “Censo 2005” e Estimativa

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Fonte: C&W Research Services

Cushman & Wakefield • 2007

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Valor de locação (US$/m2 privativo/mês)

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Devido à forte demanda e às baixas taxas de vacância, o valor médio de locação para espaços classe A fechou 2006 em US$ 17,80/ m² privativo/mês, ante US$ 16,10/m² privativo/mês no primeiro semestre do ano.

30

9

O mercado de escritórios em Bogotá está concentrado em nove regiões: Avenida Chile, Andino, Calle 100, Centro Internacional, Chicó, Nogal, Otros, Salitre e Santa Bárbara, totalizando 700.846 m² privativos. O espaço classe A disponível tem diminuído progressivamente desde 2003, mas, no final de 2006, o novo estoque classe A aumentou em mais de 100.000 m² privativos graças ao término de importantes projetos como Torres Unidas e 99 Trade Center. Para 2007, espera-se que a atividade do mercado classe A continue aumentando, aliviando a taxa de vacância de 1,8%.

%

US$

19 9

Mercado de Escritórios

VALOR DE LOCAÇÃO X TAXA DE VACÂNCIA Escritórios Classe A - Bogotá

Vacância

US$ 1 = COL$ 2.225,44 (27/12/2006)

M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA COLÔMBIA veis disponíveis nesses novos locais, que oferecem valores locatícios menores e a segurança dos office parks.

INDICADORES DE MERCADO - BOGOTÁ Escritórios Classe A - 2006 Taxa de vacância

1,8%

Valor médio de locação

US$ 17,80/m²/mês

Condomínio

US$ 1,00 a US$ 3,00/m²/mês

Taxas

2% a 10% sobre o valor de mercado

Fonte: C&W Research Services

US$ 1 = COL$ 2.225,44 (27/12/2006)

Há aproximadamente 300.000 m² de espaços industriais de primeira linha nas principais regiões de Zona Franca, Forests, Aeropuerto e Montevideo e em torno delas. Hoje, a demanda por espaços industriais em Bogotá está concentrada em áreas entre 1.500 m² e 2.000 m², que registraram valores médios de locação de US$ 4,90/m²/mês, custos condominiais entre US$ 0,30 e US$ 0,45/m²/mês e preços de venda de US$ 200,00/m².

Mercado Industrial

INDICADORES DE MERCADO - BOGOTÁ Industrial - 2006

19

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PARQUE NACIONAL OLAYA HERRERA

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13

PRINCIPAIS ÁREAS DE ESCRITÓRIOS BOGOTÁ

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SANTA BARBARA CALLE 100

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9

AEROPUERTO INTERNACIONAL EL DORADO

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UNIVERSIDAD NACIONAL

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ESCUELA MILITAR

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US$ 1 = COL$ 2.225,44 (27/12/2006)

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16

Autopista

CLUB LOS LAGARTOS

Fonte: C&W Research Services

© Copyright Cushman & Wakefield 2006

Norte

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US$ 0,30 a US$ 0,45/m²/mês

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US$ 4,90/m²/mês

Condomínio

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Autopista

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Valor médio de locação

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O panorama do mercado industrial em Bogotá tem se alterado, com várias empresas migrando para regiões afastadas da cidade, deixando uma alta taxa de vacância nas zonas industriais tradicionais de Alanos e Puesta de Terra Fontibon, especialmente devido aos modernos imó-

ANDINO NOGAL AVENIDA CHILE SALITRE C. INTERNACIONAL

Cushman & Wakefield • 2007

27

28

MARKETB E A T L A T I N A M E R I C A COLÔMBIA Mercado de Varejo As atividades de incorporação no mercado de varejo aumentaram nos últimos anos em Bogotá. Atualmente, o centro comercial Great Station está em construção e grandes redes de lojas de departamento, como Falabella, chegaram ao país.

linha, enquanto os preços de venda são de US$ 6.533,00/m² nos melhores locais. Em alguns casos específicos, os custos condominiais excedem os de aluguel. Os principais shopping centers em Bogotá são Unicentro, Salitre Plaza, Plaza de las Américas, Centro Comercial Andino e Centro Chía.

Os valores médios de locação são, atualmente, de US$ 20,00/m²/mês e podem atingir picos de US$ 70,00/m²/mês nos espaços de primeira

PRÁTICAS IMOBILIÁRIAS TERMOS DE LOCAÇÃO

PADRÕES DE UNIDADE

PAGAMENTO DO ALUGUEL

CUSTOS DE SERVIÇOS, SEGURO E MANUTENÇÃO

DISPOSIÇÃO DE LOCAÇÕES

LEGISLAÇÃO

Prazo típico de locação

De 3 a 5 anos. 3 anos é o mais comum

Aluguel cotado em

COL$/m²/mês

Opções típicas de rescisão

É permitido por lei - termos/multas devem ser negociados

Área

Expressa em metros quadrados (m2)

Custos (aluguel, condomínio, impostos)

Expressos em COL$/m2/mês - todos pagos pelo locatário

Proporção de vagas de estacionamento por metragem locada

A média para edificações classe A é de 1 vaga de estacionamento para cada 45 m2 de área privativa locada

Freqüência de pagamento do aluguel

Mensal, com pagamento antecipado

Índice anual de reajuste

Indexação anual pelo IPC, que é equivalente ao CPI dos EUA

Base de revisão do aluguel

Em geral, de acordo com as taxas de mercado

Freqüência de revisão do aluguel

Anualmente

Internos

Pago pelo locatário

Áreas comuns

Pago pelo locatário

Externos/estruturais

Pago pelo locatário

Designação/sublocação

Somente com autorização/aprovação prévia do proprietário

Multa por rescisão

O locatário deve pagar 2 meses de aluguel a título de multa ou outro valor especificado no contrato de locação

Retomada de posse da edificação do locatário/responsabilidades ao final da locação

A propriedade deve ser entregue nas mesmas condições em que foi locada

Legislação relativa a contratos de locação

Ley 5 de junio 1985 – Ley de Arrendamiento/Código del Comércio

Alterações prospectivas à legislação

Nenhum

COMPENSAÇÃO Em geral, não há compensação de benfeitorias. O período de carência pode ser negociado e varia de 1 a 6 meses, DE dependendo da propriedade e das condições de mercado BENFEITORIAS

Cushman & Wakefield • 2007

M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA

VENEZUELA ECONOMIA A Venezuela atravessa uma fase política e econômica complexa, repleta de mudanças e incertezas. A economia tem sido impulsionada pela alta nos preços mundiais do petróleo. As reservas internacionais estão altas e, em geral, os indicadores macroeconômicos são reportados como saudáveis. Em 2007, o governo deve impulsionar seus programas de investimento, trazendo mais crescimento. A taxa de câmbio tem sido mantida fixa e analistas prevêem que, em 2007, uma desvalorização deve ocorrer para conter a inflação. O fator mais importante para o crescimento econômico será a manutenção de uma estrutura legal confiável na qual investimentos externos e internos possam se desenvolver. INDICADORES ECONÔMICOS 912.050 km²

Território População

26,10 milhões

1

12%

Desemprego

US$ 107,42 bilhões

PIB 2006 Crescimento do PIB em 2006

5%

2

Crescimento do PIB em 2007 (e)

4%

Inflação em 2006

15,8%

2

US$ 1 = Bs. 2.144,60 (Bolívar)

Taxa de câmbio (26/12/2006)

Fonte: BCV (Banco Central Venezuelano) e C&W Research Services 1 Fonte: Estimativas do FMI para 2006 baseadas no “Censo 2003” 2 BCV – Novembro de 2006 e Estimativa

CARACAS

12

10%

6

5%

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Valor de locação (US$/m2 privativo/mês) Fonte: C&W Research Services

20

20

20

20

20

20

19 9

Aproximadamente 25.000 m² privativos de espaços classe A foram absorvidos durante 2006, todos do estoque existente, dos quais 15.000 m² privativos somente no segundo trimestre. Os preços médios de locação subiram para US$ 36,00/m² privativo/mês durante o segundo semestre de 2006 e os valores médios de venda alcançaram US$ 3.200,00/m² privativo.

06

15%

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30

9

Desde 2002, os incorporadores adotaram a política de “esperar para ver”. Contudo, em 2006, um empreendimento de aproximadamente 30.000 m² privativos em El Rosal ingressou no mercado e está sendo rapidamente absorvido. Ainda no ano passado, somente outros dois edifícios tiveram sua construção iniciada. Atualmente, a taxa de vacância classe A está em 2,5%, ante 4,5% no final de 2005.

%

00

O mercado de escritórios de Caracas está concentrado na zona Leste da cidade, composto pelas regiões de El Rosal, La Castellana, Altamira, Chuao e Las Mercedes. O volume de estoque classe A é de aproximadamente 360.000 m² privativos. Há distritos secundários que também abrigam corporações, como Campo Alegre, Chacao, Los Ruices e La Urbina.

US$

20

Mercado de Escritórios

VALOR DE LOCAÇÃO X TAXA DE VACÂNCIA Escritórios Classe A - Caracas

Vacância

US$ 1 = Bs. 2.144,60 (26/12/2006)

Cushman & Wakefield • 2007

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MARKETB E A T L A T I N A M E R I C A VENEZUELA INDICADORES DE MERCADO - CARACAS Escritórios Classe A - 2006 Taxa de vacância

2,5%

Valor médio de locação

US$ 36,00/m²/mês

Condomínio

US$ 2,75 a US$ 3,75/m²/mês

Taxas

1% sobre valor fiscal

Fonte: C&W Research Services

US$ 1 = Bs. 2.144,60 (26/12/2006)

Mercado Industrial As mais representativas regiões de imóveis industriais de primeira linha são La Urbina, La Yaguara e Boleita, que totalizam aproximadamente 400.000 m². Contudo, devido aos altos custos registrados nestas regiões, muitas empresas optaram por se instalar nas áreas vizinhas de Guarenas e Guatire, que possuem, juntas, 300.000 m² de espaços de primeira linha, bem como Charallave, com 200.000 m². Muitas empresas têm preferido operações built-to-suit (sob medida), em vista da escassez de espaços industriais adequados. O volume de estoque total é bastante grande, mas a maior parte está em estado precário de manutenção, tornando onerosa sua adaptação aos padrões corporativos. Isso demonstra que o cenário do mercado segue sem mudanças significativas. A taxa de vacância caiu nos últimos seis meses, de 14% no início de 2006 para 12% no final do ano, devido ao fato de que um volume insignificante de espaço foi entregue em 2005 e de que nenhum novo projeto foi ou será entregue este ano. O valor médio de locação é de US$ 9,00/m²/mês, enquanto os valores de venda são de US$ 900,00/m². INDICADORES DE MERCADO - CARACAS Industrial - 2006 Taxa de vacância

12%

Valor médio de locação

US$ 9,00/m²/mês

Os preços também subiram bastante nos últimos meses. O valor de locação, que era de US$ 48,00/m²/mês no início de 2006, atualmente é de US$ 60,00/m²/mês, enquanto o valor de venda, que era de US$ 4.800,00/m², hoje é de US$ 6.000,00/m². INDICADORES DE MERCADO - CARACAS Varejo - 2006 Taxa de vacância

8%

Valor médio de locação

US$ 60,00/m²/mês

Condomínio

US$ 3,50 a US$ 4,00/m²/mês

Taxas

1% sobre valor fiscal

Fonte: C&W Research Services

US$ 1 = Bs. 2.144,60 (26/12/2006)

Investimentos Os mais importantes players do mercado venezuelano nos últimos quatro anos foram os órgãos governamentais, que estão crescendo ou deixando prédios antigos. Há vários REITs (real estate investment trusts, ou fundos de investimento imobiliário) internacionais com investimentos significativos no segmento de escritórios classe A, que é de longe o mais procurado e lucrativo produto imobiliário disponível no país. Devido à incerteza política, em 2001, a maioria dos incorporadores interrompeu a construção de novos edifícios e, embora a procura também tenha sofrido leve queda, o estoque tem sido lentamente ocupado. Para 2007, há previsão de entrega de apenas um empreendimento classe A, no final do ano. O retorno está na faixa de 14% a 16% e as garantias variam de fiança bancária a cartas de conforto corporativas.

INVESTIMENTOS - 2006 Retorno médio (%)

Tendências de retorno médio (%)

14

16

Condomínio

US$ 0,50 a US$ 1,00/m²/mês

Escritórios

Taxas

1% sobre valor fiscal

Industrial

10

12

Fonte: C&W Research Services

US$ 1 = Bs. 2.144,60 (26/12/2006)

Varejo

16

18

Fonte: C&W Research Services

Mercado de Varejo Os shopping centers de primeira linha estão situados a Leste de Caracas, em Chuao, Las Mercedes, Chacao e La Castellana, totalizando aproximadamente 200.000 m². Durante 2006, 120.000 m² de espaços de qualidade entraram no mercado, sendo que, destes, 75% foram prontamente absorvidos. Projetos no mercado de varejo estão em alta na Venezuela, uma vez que os grandes empreendimentos do setor são escassos no país. Em Caracas, existem grandes empreendimentos em fase de projeto, como o Aeromall, e o mesmo acontece em Barquisimeto, Valencia e em outras grandes cidades.

Cushman & Wakefield • 2007

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LA CASTELANA

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PRINCIPAIS ÁREAS DE ESCRITÓRIOS

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© Copyright Cushman & Wakefield 2006

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SAN BERNARDINO

LOS RUICES

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VENEZUELA

Cushman & Wakefield • 2007

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MARKETB E A T L A T I N A M E R I C A VENEZUELA

PRÁTICAS IMOBILIÁRIAS TERMOS DE LOCAÇÃO

PADRÕES DE UNIDADE

PAGAMENTO DO ALUGUEL

CUSTOS DE SERVIÇOS, SEGURO E MANUTENÇÃO

Prazo típico de locação

De 3 a 5 anos. 3 meses é o mais comum

Aluguel cotado em

Bs./m²/mês. A lei permite somente moeda local

Opções típicas de rescisão

Após o segundo ano, é usual a rescisão com multa de 6 meses. Não há multas se o locatário está encerrando as atividades no país

Área

Expressa em metros quadrados (m2)

Custos (aluguel, condomínio, impostos)

Expressos em Bs./m2/mês - todos pagos pelo locatário

Proporção de vagas de estacionamento por metragem locada

As vagas para estacionamento não estão incluídas na locação. Essas vagas devem ser negociadas com o operador do estacionamento, que geralmente é independente na edificação

Freqüência de pagamento do aluguel

Mensal, com pagamento antecipado

Índice anual de reajuste

Indexação anual pelo IPC, que é equivalente ao CPI dos EUA

Base de revisão do aluguel

IPC da Venezuela ou acordo mútuo, mediante comparação com o mercado para edificações no mesmo local e de qualidade similar

Freqüência de revisão do aluguel

No término da locação e/ou na renovação. Em alguns casos, é possível incluir uma cláusula no contrato para revisão com base bienal e de acordo com o mercado

Internos

O locatário é responsável por pequenos reparos e pela manutenção de sistemas instalados no interior do espaço locado

Áreas comuns

Pago pelo locatário

Externos/estruturais

Pagos pelo proprietário

Designação/sublocação

Segundo negociações entre o proprietário e o locatário

Multa por rescisão

Em geral, multa de 6 meses a 1 ano de aluguel

DISPOSIÇÃO DE LOCAÇÕES Retomada de posse da edificação do

locatário/responsabilidades ao final da locação

LEGISLAÇÃO

A propriedade deve ser entregue nas mesmas condições em que foi locada

Legislação relativa a contratos de locação

Decreto 427/1999 - Ley de Arrendamiento Inmobiliario

Alterações prospectivas à legislação

Nenhum

COMPENSAÇÃO As compensações de benfeitorias não são reconhecidas pelos Proprietários. O período de carência pode ser DE negociado e varia de 1 a 2 meses de aluguel BENFEITORIAS

Cushman & Wakefield • 2007

M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA

COSTA RICA ECONOMIA A Costa Rica é um país com uma longa história de estabilidade política e instituições fortes. Sua economia tem crescido rapidamente nos últimos anos, impulsionada pelo aumento nos investimentos e nas exportações. A economia costarriquenha é vulnerável aos riscos globais, especialmente a uma desaceleração maior do que o esperado na atividade dos EUA, e ao destino de reformas nacionais intimamente dependentes do comércio com aquele país, do investimento estrangeiro direto e dos fluxos de capitais. Por outro lado, os volumes de exportações e investimentos podem continuar a surpreender positivamente, pois sua pujança tem impulsionado os indicadores de atividade de curto prazo, que cresceram acima do PIB em 2006. A Costa Rica planeja se integrar mais à economia mundial. A apoio à assinatura do acordo comercial EUA-América Central é prioridade na agenda do governo, juntamente com a promoção de outros acordos bilaterais, como o que está sendo negociado com o Panamá. O maior desafio do novo governo é o de estimular o amplo consenso existente no país e implementar sua agenda de reformas. A confiança de investidores e consumidores foi conquistada diante da expectativa da concretização de reformas há muito aguardadas. Em 2006, a atividade econômica continuou intensa e a inflação baixou lentamente. INDICADORES ECONÔMICOS 51.100 km²

Território População

4,40 milhões

1

Desemprego

6,6%

PIB 2006

US$ 20,45 bilhões

Crescimento do PIB em 2006

5,9%

Crescimento do PIB em 2007 (e)

5,3%

Inflação em 2006

12,96%

Taxa de câmbio (26/12/2006)

US$ 1 = ¢$ 515,46 (Cólon Costarriquenho)

2

Fonte: BCCR (Banco Centra da Costa Rica) e C&W Research Services 1 Fonte: Estimativa do FMI para 2006 baseadas no “Censo 2000” 2 Setembro de 2006 a setembro de 2007 e Estimativa

SAN JOSE Mercado de Escritórios O mercado de escritórios no Vale Central de San Jose está concentrado em três regiões: San Jose Leste, San Jose Oeste e Barreal-Aurora Heredia. O volume de escritórios disponível na cidade caiu ao longo dos últimos 24 meses. Desde o segundo trimestre de 2004, o número de transações de venda e locação aumentou, pressionando os valores locatícios, que atualmente são de, em média, US$ 16,00/m² privativo/mês para escritórios classe A. O valor médio de venda é US$ 2.000,00/m² privativo.

Atualmente, não há espaços classe A com área superior a 1.500 m² privativos imediatamente disponíveis em nenhuma região, fazendo com que os valores locatícios tendam a crescer. A taxa de vacância é de aproximadamente 5%, compostos por espaços com área inferior a 500 m² privativos. Muitas multinacionais estão aguardando o acordo de livre comércio com os EUA para definir seus planos de expansão no país. Um acordo similar com a Comunidade Européia também está na pauta do governo, o que afetará diretamente o mercado de escritórios, pois será necessário criar mais espaços comerciais para atender ao aumento da demanda.

Cushman & Wakefield • 2007

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34

MARKETB E A T L A T I N A M E R I C A COSTA RICA INDICADORES DE MERCADO - SAN JOSE Escritórios Classe A - 2006 Taxa de vacância

5%

Valor médio de locação

US$ 16,00/m²/mês

Condomínio

US$ 1,75/m²/mês

Fonte: C&W Research Services

US$ 1 = ¢$ 515,46 (26/12/2006)

Mercado Industrial O estoque de imóveis industriais na Costa Rica está concentrado em quatro cidades: Heredia, San Jose, Cartago e Alajuela. A oferta de espaços registra atualmente uma baixa histórica, com taxas de vacância em torno de 5%. Os ocupantes industriais quase não conseguem encontrar espaços nas zonas de livre comércio na maioria dos centros industriais. Geralmente, espaços superiores a 1.500 m² são mais facilmente absorvidos, pois há pouca concorrência e é grande o número de empresas que crescem e se expandem.

Os valores médios de locação variam entre US$ 3,50 e US$ 6,00/m²/mês, enquanto os valores de venda variam entre US$ 400,00 e US$ 550,00/ m². Os custos condominiais médios variam entre US$ 1,00 e US$ 1,50/ m²/mês. INDICADORES DE MERCADO - SAN JOSE Industrial - 2006 Taxa de vacância

5%

Valor médio de locação

US$ 3,50 a US$ 6,00/m²/mês

Condomínio

US$ 1,00 a US$ 1,50/m²/mês

Fonte: C&W Research Services

US$ 1 = ¢$ 515,46 (26/12/2006)

PRÁTICAS IMOBILIÁRIAS TERMOS DE LOCAÇÃO

PADRÕES DE UNIDADE

PAGAMENTO DO ALUGUEL

CUSTOS DE SERVIÇOS, SEGURO E MANUTENÇÃO

Prazo típico de locação

3 anos

Aluguel cotado em

US$/m²/mês

Opções típicas de rescisão

Permitido por lei – termos/multas devem ser negociados

Área

Expressa em metros quadrados (m2)

Custos (aluguel, condomínio, impostos)

Expressos em US$/m2/mês - todos pagos pelo locatário

Proporção de vagas de estacionamento por metragem locada

A média para edificações classe A é de 1 vaga de estacionamento para cada 30 m2 de área privativa locada

Freqüência de pagamento do aluguel

Mensal, com pagamento antecipado (somente o governo paga o aluguel após o mês em curso)

Índice anual de reajuste

Em geral, é expresso como uma porcentagem predeterminada que varia de 3% a 5%

Base de revisão do aluguel

Em geral, de acordo com as taxas de mercado

Freqüência de revisão do aluguel

Anualmente

Internos

Pagos pelo proprietário

Áreas comuns

Pagos pelo proprietário

Externos/estruturais

Pagos pelo proprietário

Designação/sublocação

Somente com autorização/aprovação prévia do proprietário

Multa por rescisão

Em geral, varia de 1 a 6 meses de aluguel

DISPOSIÇÃO DE LOCAÇÕES Retomada de posse da edificação do

locatário/responsabilidades ao final da locação

LEGISLAÇÃO

A propriedade deve ser entregue nas mesmas condições em que foi locada

Legislação relativa a contratos de locação

Lei 7527 - Locações Urbanas e Suburbanas

Alterações prospectivas à legislação

Nenhum

COMPENSAÇÃO Dependendo da propriedade e das condições de mercado, a compensação de benfeitorias geralmente varia de US$ DE 200/m² a US$ 275/m². O período de carência pode ser negociado e varia de 15 dias a 1 mês BENFEITORIAS

Cushman & Wakefield • 2007

M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA

MÉXICO ECONOMIA Em 2006, apesar da expectativa com as eleições presidenciais no país, o México atravessou um bom período em termos macroeconômicos. Os prognósticos indicam que o país obteve crescimento de 4,7%, com previsão em torno de 3,2% para 2007. A produção industrial se recuperou e a taxa de desemprego fechou o ano em aproximadamente 3,2%. A inflação está sob controle, registrando 4,1% em 2006, e espera-se uma taxa de 3,7% para 2007. Os investimentos estrangeiros diretos em 2006 foram de US$ 17 bilhões, 40% dos quais vieram dos EUA. INDICADORES ECONÔMICOS 1.972.550 km²

Território População

106,90 milhões

1

Desemprego

3,2%

PIB 2006

US$ 846,78 bilhões

Crescimento do PIB em 2006

4,7%

Crescimento do PIB em 2007 (e)

3,2%

Inflação em 2006

4,1%

2

US$ 1 = Mex$ 10,88 (Peso)

Taxa de câmbio (26/12/2006)

Fonte: BM (Banco do México) e C&W Research Services 1 Fonte: Estimativas para 2006 baseadas no “Censo 2000” 2 Novembro de 2005 a novembro de 2006 e Estimativa

VALOR DE LOCAÇÃO X TAXA DE VACÂNCIA Escritórios Classe A - Cidade do México

CIDADE DO MÉXICO

Em 2006, o mercado movimentou cerca de 300.000 m² privativos entre locações e vendas, com predominância de transações em empreendimentos classe A. As regiões que registraram maior atividade foram Polanco, Insurgentes, Bosques e Santa Fé. A movimentação gerada pelo governo representou aproximadamente 5% deste total, queda ante os 16% registrados em 2005.

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6

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Fonte: C&W Research Services

20

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Valor de locação (US$/m2 privativo/mês)

06

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Os preços de locação e venda registraram um aumento em torno de 15% a 20% nos últimos dois anos, devido às baixas taxas de vacância e à alta demanda por novos produtos.

30

20

O mercado de edifícios corporativos atravessa um momento de lenta estabilização, após vários anos de rápido crescimento. No entanto, existe demanda para os próximos anos por novos empreendimentos que ofereçam especificações de alto padrão.

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9

O mercado de escritórios da Cidade do México está dividido em dez regiões: Polanco, Lomas, Bosques, Reforma Centro, Insurgentes, Santa Fé, Periférico Sur, Periférico Norte, Lomas Altas e Interlomas. O estoque total classe A é de 3 milhões de m² privativos.

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Mercado de Escritórios

Vacância

US$ 1 = Mex$ 10,88 (26/12/2006)

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© Copyright Cushman & Wakefield 2006

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M A R K E T B E A T L A T I N A M E R ICA MÉXICO INDICADORES DE MERCADO - CIDADE DO MÉXICO Escritórios Classe A - 2006 Taxa de vacância

8,15%

Valor médio de locação

US$ 19,00/m²/mês

Fonte: C&W Research Services

US$ 1 = Mex$ 10,88 (26/12/2006)

Mercado Industrial O mercado da Cidade do México está dividido em sete regiões industriais: Tepozotlán, Azcapotzalco-Vallejo, Tlalnepantla, Iztapalapa, Naucalpan, Cuautitlán e Toluca-Lerma, sendo as duas últimas responsáveis pela maior concentração de espaços de primeira linha. O estoque industrial total é de 4,9 milhões de m². No ano de 2005, registrou-se a absorção de 430.000 m² de espaços industriais, e outros 80.000 m² foram absorvidos no primeiro trimestre de 2006. Em 2007, com oferta e procura por espaços de alta tecnologia e built-to-suit (sob medida) aumentando, o processo de modernização de propriedades obsoletas deve continuar. Novas regiões devem surgir à medida que parques industriais começarem a se desenvolver em locais estratégicos, proporcionando a redução do tempo de deslocamento e melhorias logísticas em várias cadeias de suprimentos. O Vale de Tizayuca é um exemplo: o setor se tornará um local importante devido à sua excelente infra-estrutura de comunicação (Circuito Mexiquense e Arco Norte), à sua topografia e à facilidade de acesso a linhas ferroviárias.

Mercado de Varejo As principais regiões de varejo na Cidade do México são Perisur, Santa Fé, Plaza Satélite, Plaza Universidad e Centro Coyoacan. No primeiro semestre de 2006, 100.000 m² de espaços comerciais foram absorvidos, o mesmo volume registrado durante todo o ano anterior.

Os valores médios de locação variam entre US$ 20,00 e US$ 50,00/ m²/mês. Vários projetos importantes foram concluídos em 2006 e a tendência de construção de shopping centers deve continuar, incluindo lojas de auto-serviço, lojas de departamentos e salas de cinema. Já há um grande número de projetos em planejamento, concepção e construção em todo o território nacional. Esta descentralização fará com que muitas cidades tenham novos empreendimentos comerciais até o final de 2007. Os preços de locação tendem a se manter nos níveis atuais.

Investimentos Em comparação com o ano anterior, o volume de investimentos estrangeiros manteve-se praticamente no mesmo nível em 2006. Algumas variáveis macroeconômicas, tais como variação cambial e quedas nas taxas de juros e na inflação indicam um cenário favorável para que o país mantenha sua estabilidade econômica e seu ritmo de crescimento. A tendência de combinação de escritórios e espaços comerciais no mesmo complexo (uso misto) deve continuar. Pelo menos dois projetos deste tipo estão em construção e espera-se que sejam entregues nos próximos dois anos. A localização estratégica continua sendo muito importante para as sedes corporativas de empresas nacionais e multinacionais, reafirmando a tendência de se concentrarem nas regiões centrais, situadas em Lomas Palmas e Polanco, devido à imagem corporativa e à infraestrutura de serviços disponível. Espera-se que os preços e a taxa de vacância permaneçam estáveis em 2007. A procura por espaços corporativos tem atraído incorporadores e se projeta uma grande atividade no mercado, considerando-se a chegada de multinacionais e a expansão e relocalização de empresas nacionais.

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MARKETB E A T L A T I N A M E R I C A MÉXICO

PRÁTICAS IMOBILIÁRIAS

TERMOS DE LOCAÇÃO

PADRÕES DE UNIDADE

PAGAMENTO DO ALUGUEL

CUSTOS DE SERVIÇOS, SEGURO E MANUTENÇÃO

DISPOSIÇÃO DE LOCAÇÕES

LEGISLAÇÃO

Prazo típico de locação

De 5 a 10 anos

Aluguel cotado em

US$/m²/mês

Opções típicas de rescisão

Após um período de 3 a 5 anos, com 6 meses de aviso prévio e multa de investimento não-amortizado, taxas de corretagem etc. A lei não aborda direitos de rescisão e esta depende dos termos acordados entre as partes envolvidas

Área

Expressa em metros quadrados (m2)

Custos (aluguel, condomínio, impostos)

Expressos em US$/m2/mês - todos pagos pelo locatário

Proporção de vagas de estacionamento por metragem locada

A média para edificações classe A é de 1 vaga de estacionamento para cada 30 m2 de área privativa locada

Freqüência de pagamento do aluguel

Em geral, a base é mensal com pagamento antecipado. Pode ser anual ou semestral, de acordo com o contrato de locação

Índice anual de reajuste

IPC (equivale ao CPI dos EUA)

Base de revisão do aluguel

Conforme as negociações entre o proprietário e o locatário. Geralmente, de acordo com os preços de mercado

Freqüência de revisão do aluguel

Anualmente

Internos

Pagos pelo locatário

Áreas comuns

Pagos pelo locatário

Externos/estruturais

Pagos pelo locatário

Designação/sublocação

Somente com autorização/aprovação prévia do proprietário

Multa por rescisão

6 meses de aviso prévio e multa de 3 a 6 meses, dependendo da proximidade entre a data de rescisão e a data de validade do contrato

Retomada de posse da edificação do locatário/responsabilidades ao final da locação

A propriedade deve ser entregue nas mesmas condições em que foi locada e com as benfeitorias executadas pelo locatário

Legislação relativa a contratos de locação Código Civil Alterações prospectivas à legislação

Nenhum

COMPENSAÇÃO Em geral, não há compensação de benfeitorias. O período de carência pode ser negociado e varia de 3 a 4 meses para contratos de 5 anos e de 5 a 6 meses para contratos de 10 anos, dependendo da propriedade e das condições DE BENFEITORIAS de mercado

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São Paulo raça Professor José Lannes, 40 3º andar P 04571-100 São Paulo SP Brasil Tel.: (55+11) 5501-5464 Fax: (55+11) 5501-4144

Rio de Janeiro Praia do Flamengo, 66 Bloco B Sala 1409 22228-900 Rio de Janeiro RJ Brasil Tel./Fax: (55+21) 3077-6622

Buenos Aires Calle Carlos Pelegrini, 1141 6º andar C 1009 ABX Buenos Aires Argentina Tel.: (54+11) 5555-1111 Fax : (54+11) 5555-1100

Cidade do México Paseo de los Tamarindos, 60 2º andar 05120 México D.F. C.P. Tel.: (52+55) 8525-8000 Fax : (52+55) 8525-8093

Uruguai, Chile, Peru, Equador, Colômbia, Venezuela e Costa Rica Para informações sobre os países acima, por favor contate Marina Cury: tel (55+11) 5501-5450

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