Ponencia Jorge Hernandez R - Bogota

PRIMER CONGRESO LATINOAMERICANO DE VALORIZACIÓN

EVALUACIÓN A LA CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN EN BOGOTÁ

Jorge Herná Hernández Rivera Magí Magíster en Ingenierí Ingeniería Civil Especialista en Mercado de Suelos Ingeniero Civil Bogotá Bogotá, Colombia

AGENDA • • • •

Objetivos de la presentación El concepto de Beneficio La distribución del beneficio La aplicación de los métodos de distribución del beneficio en Bogotá

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OBJETIVOS DE LA PRESENTACION • Parte del proyecto de Investigación patrocinado por el Lincoln Institute of Land Policy • Identificar las tesis de la investigación • Colaborar en la preservación y mejoramiento del instrumento de contribución de valorización

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El crecimiento de Bogotá y la valorización

LEGISLACIÓN A NIVEL NACIONAL •

Ley 25 de 1921, Nivel Nacional, “Se crea el impuesto a la Valorización.”

•

Ley 51 de 1926, Art1. “ Establece que el calculo del impuesto de la Valorización será una evaluación antes o después de la Obra.”

•

Ley 195 de 1936, “Se dictan unas disposiciones sobre régimen político y municipal.” “Faculta al Concejo para establecer medidas para determinar el perímetro Urbano y hacer efectiva la Valorización.”

•

Ley 113 de 1937, “El impuesto comprende el mayor valor que adquieran las propiedades urbanas con la pavimentación de calles.”

•

Ley 63 de 1938, “Extensión de la contribución otros municipios.”

•

Ley 1 de 1943, “Articulo. 18. Los Municipios a que se refiere esta Ley podrán exigir el impuesto de Valorización.”

•

Decreto 868 de 1956, “Establece los parámetros para determinar el impuesto de Valorización”

•

Ley 25 de 1959, “Autoriza a incluir en el costo de las obras , el valor de los estudios y construcción, intereses y los gastos de administración.”

•

Decreto 1604 de 1966, “Ley marco de la contribución en Valorización.”

•

Decreto 1394 de 1970. “ Decreto Reglamentario Nacional.”

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BASE NORMATIVA EN BOGOTA •

Acuerdo 24 de 1936, “Establece y reglamenta el cobro de la Valorización.”

•

Acuerdo 41 de 1958, “ Reglamenta el gravamen de Valorización y la junta de Valorización.”

•

Acuerdo 85 de 1959, “Crea el fondo Rotatorio de Redesarrollo.”

•

Acuerdo 6 de 1963, “Clasifica las vías en arterias o vías del Plan Vial o Locales.

•

Acuerdo 5 de 1967, “Define que la contribución de Valorización tiene como base el costo de la obra.”

•

Acuerdo 19 de 1972, “Se crea el Instituto de Desarrollo Urbano.”

Acuerdos del concejo que reglamentaron la contribución de valorización •

Acuerdo 11 de 1937, “ Establece la contribución para su cobro en Bogotá.”

•

Acuerdo 41 de 1958, “Por el cual se reglamenta el gravamen de Valorización, crea el Fondo rotatorio de Valorización.”

•

Decreto Distrital 536 de 1981, “Expide Estatuto de Valorización del Distrito Especial.”.

•

Acuerdo 7 de 1987, “Adopta el Estatuto de Valorización para el distrito especial de Bogotá.” 6

VALORIZACIÓN Definición del Concejo de Bogotá. Acuerdo 7 de 1987 Artículo 1. Definición “La contribución de valorización es un gravamen real sobre las propiedades inmuebles, sujeto a registro destinado a la construcción de una obra, plan o conjunto de obras de interés público que se impone a los propietarios o poseedores de aquellos bienes inmuebles que se BENEFICIEN con la ejecución de las obras” Artículo 2. Obras que causan valorización. Causan contribución de valorización, las obras de interés público que BENEFICIEN a la propiedad inmueble que se ejecuten directamente o por delegación por una o más entidades de derechos público, dentro de los límites del Distrito Especial de Bogotá. 7

CONCEPTO DE BENEFICIO IDU. Proyecto de Acuerdo 264 de 2005. Página 1. Párrafo 3. “La noción básica que existe detrás de la captación de valorización, y en el cual se apoya su legitimidad, es que EL MONTO DE LAS INVERSIONES PÚBLICAS REAPARECEN, EN TÉRMINOS GENERALES, COMO INCREMENTO EN EL PRECIO DE LOS TERRENOS; lo que plantea como equitativo que el estado recupere las inversiones de aquellos propietarios en cuyos terrenos se ha transmitido ese valor. Lo anterior, se complementa con el aporte que realizan los proyectos viales en pos de subsanar la creciente segregación espacial que se presenta en bastos sectores de las ciudades del país.

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CONCEPTO DE BENEFICIO Decreto 1604 de 1966. Artículo 9. Para liquidar la contribución de valorización se tendrá como base impositiva el costo de la respectiva obra, dentro de los límites del beneficio que ella produzca a los inmuebles que han de ser gravados, entendiéndose por costo todas las inversiones que la obra requiera, adicionadas con un porcentaje prudencial para imprevistos y hasta un treinta por ciento (30%) más, destinado a gastos de distribución y recaudación de las contribuciones. El Consejo Nacional de Valorización, teniendo en cuenta el costo total de la obra, el beneficio que ella produzca y la capacidad de pago de los propietarios que han de ser gravados con los contribuciones, podrá disponer, en determinados casos y por razones de equidad, que sólo se distribuyan contribuciones por una parte o porcentaje del costo de la obra. 9

CONCEPTO DE BENEFICIO Decreto 1394 de 1970. Artículo 4. Las contribuciones de valorización se distribuirán entre los predios beneficiados en proporción AL MAYOR VALOR que por la construcción de la obra adquieran o hayan de adquirir tales predios dentro de un plazo de 5 años después de la terminación de la obra. Decreto 1394 de 1970. Artículo 5. … Dicha contribución tendrá como límite superior el valor del beneficio que ella produzca a cada uno de los inmuebles que han de ser gravados, entendiéndose por beneficio EL MAYOR VALOR del respectivo inmueble en virtud de la obra.

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CONCEPTO DE BENEFICIO Decreto 868 de 1956. Artículo 2. El impuesto de valorización podrá distribuirse en la totalidad del área urbana y de la rural o en una parte cualquiera de esta y aquella o aisladamente en una u otra. Los coeficientes expresivos del valor o nivel económico de las zonas urbanas se fijarán en cada municipio en razón de la utilización del terreno en cada zona, los servicios públicos que las beneficien, su productividad virtual, el valor comercial de los terrenos y los demás factores que a juicio de las dependencias administrativas o juntas asesoras que los municipios establezcan en aplicación a lo dispuesto en este decreto, permitan estimar objetivamente la CAPACIDAD ECONÓMICA DE LA TIERRA

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CONCEPTO DE BENEFICIO Corte Constitucional. Sentencia C-155 de 2003. Pues bien, en el caso de la valorización no parece formalmente correcto hablar de "tarifa", por lo menos como se concibe tradicionalmente, ya que este gravamen ha sido diseñado como una forma de recuperación de los gastos en que incurre una entidad para la realización de una obra donde, a pesar de mediar un interés público, se termina por incrementar el patrimonio de terceros. En estricto sentido no es una tarifa porque el gravamen está diseñado para distribuir el valor agregado que una obra significa para ciertos inmuebles, es decir, como un coeficiente de reparto de costos y beneficios. EL VALOR A PAGAR SERÁ EN ÚLTIMAS EL INCREMENTO PATRIMONIAL DEL BIEN EN RELACIÓN CON LA INVERSIÓN DE LA ENTIDAD. 12

CONCEPTO DE BENEFICIO

• Monto Distribuible • Monto Distribuible • Monto Distribuible

≤

Beneficio Total del Proyecto

≤

Costo Total del Proyecto

≤

Capacidad de Pago Total

El monto distribuible es el menor de los tres condicionantes

TESIS DE INVESTIGACION El BENEFICIO ES EL MAYOR VALOR PATRIMONIAL DE LOS INMUEBLES A CONSECUENCIA DE LA CONSTRUCCIÓN DE UNA OBRA O CONJUNTO DE OBRAS. ESTE INCREMENTO PATRIMONIAL SE REFLEJA EN: 1.MAYOR VALOR DEL SUELO 2.MAYOR VALOR DE LOS INMUEBLES

DISTRIBUCIÓN DE LOS BENEFICIOS Artículo 56. Acuerdo 7 de 1987. Métodos de Distribución • • • • • • • •

Método de los frentes Método de las áreas Método de los frentes y las áreas Método del doble avalú avalúo Método de las zonas Método de los factores de beneficio Método de comparació comparación Se puede usar cualquiera de estos mé métodos u otro que se ajuste a las condiciones de beneficio de la obra, plan o conjunto de obras.

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DISTRIBUCIÓN DE LOS BENEFICIOS Artículo 56. Acuerdo 7 de 1987. Métodos de Distribución f. METODOS DE LOS FACTORES DE BENEFICIO. Consiste en la distribución con base en unos factores o coeficientes numéricos, que califican las características diferenciales más sobresalientes de los predios y las circunstancias que los relacionan con la obras, escogido su valor entre los límites del beneficio generado por ellas. El producto o sumatoria de los factores parciales, genera el factor de distribución definitivo para cada predio. A un mismo predio podrá asignársele distintos coeficientes dividiéndolo en dos o más sectores, de acuerdo con sus características, con la finalidad de gravarla en las mejores condiciones de equidad.

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DISTRIBUCIÓN DE LOS BENEFICIOS Ponderación del Beneficio = Ponderación de la Contribución

• Av = At * F1 * F2 * F3 * … * Fn

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MÉTODO FACTORES DE BENEFICIO Algoritmo de Liquidación AREA DEL INMUEBLE

Por

FACTOR DEFINITIVO

Igual

AREA VIRTUAL

Por

FACTOR Igual CONVERSION

CONSTANTE: PRODUCTO DE FACTORES : - ESTRATO (GEOECONOMICO) - DENSIDAD - USO - GRADO DE BENEFICIO

GRAVAMEN

VALOR VALOR A A NOTIFICAR NOTIFICAR

Monto Distribuible

ΣA

reas Virtuales

FUENTE IDU

18

VALORIZACIONES COBRADAS

Cobros Realizados

Valorización General Ciudad Salitre Acuerdo 25/1995 Plan Formar Ciudad Acuerdo 48/2001 Acuerdo 180 de 2005 *Obra por tu Lugar

Fecha de aprobación

Fecha de Cobro

1992 1995 1995 2001 2005

1993 1996 1996-1998 2002 2007

Aprobado por Acuerdo

$83.500.000.000,00 $19.887.000.000,00 $321.271.000.000,00 $128.647.063.021,00 $2.103.117.895.856,00 $4.618.482.273,00

FUENTE IDU

19

VALORIZACIÓN Métodos de distribución • • •

Valorización General Acuerdo 25/95 Acuerdo 180/01

• Grado Absorción + Factores de beneficio • Factores de beneficio • Factores de beneficio

FACTORES UTILIZADOS • • • • •

Area de Terreno Usos – Destinos Económicos Densificación (pisos) Estratificación (o nivel geoeconómico) Grado de beneficio 20

RESULTADOS DE LA DISTRIBUCION Absorción Monto distribuible Categorías del predio Residencial

Valorización General 30,00%

Valorización Acuerdo 180 44,68%

Predios Acuerdo 180 1207252

Industrial

14,00%

6,07%

5390

Comercial Institucional

16,00%

40,28%

199261

5,00%

2,45%

11197

Lotes

15,00% 20,00%

6,18% 0,06%

32297 55

Suburbanos Excluidos

N/A

N/A

28035

Conservación Mineros

N/A

0,28%

27493

N/A

0,01%

1

100%

100%

1510981

TOTAL

Usos

Topes

Impuesto predial liquidado año 1992

Residenciales e institucionales

4 veces Impuesto predial

Lotes Industriales y comerciales

10 veces Impuesto predial 15 veces Impuesto predial FUENTE IDU

21

FACTOR ÓN FACTOR DE DE CONVERSI CONVERSIÓN Acuerdo de 25 de 1995 y Acuerdo 48 del 2001 Zona de influencia

Acuerdo 25

Acuerdo 48

Eje 1 Eje 2 Eje 3 Eje 4 Eje 5 Eje 6 Eje 7 Eje 8

53,70129493381 32,59738041823 36,59967916260 55,80928829351 164,18371383111 31,04871587995 27,58885559535 22,82595989021

0,58501116191 N/A 1,59466118624 1,49095078240 0,15033030247 1,01266837834 N/A N/A

FUENTE IDU

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FACTOR ÓN FACTOR DE DE CONVERSI CONVERSIÓN Acuerdo de 180 de 2005 Zona de influencia ZONA DE INFLUENCIA 1 GRUPO 1 ZONA DE INFLUENCIA 2 GRUPO 1 ZONA DE INFLUENCIA 3 GRUPO 1 ZONA DE INFLUENCIA 4 GRUPO 1 ZONA DE INFLUENCIA 5 GRUPO 1 ZONA DE INFLUENCIA 1 GRUPO 2 ZONA DE INFLUENCIA 2 GRUPO 2 ZONA DE INFLUENCIA 3 GRUPO 2 ZONA DE INFLUENCIA 4 GRUPO 2 ZONA DE INFLUENCIA 5 GRUPO 2 Z.I. PARQUE FONTANAR DEL RIOSUBA Z.I. PARQUE COUNTRY CLUBCANCHA DE POLO-USAQUEN Z.I. PARQUE LA TINGUA TIBANICA II - VILLA BOSA MAYORZ.I. PARQUE ANTONIO NARIÑO Z.I. PARQUE ZONA FRANCA FONTIBON

Factor de Conversión 216,93883300000 345,97371580000 121,05923810000 101,53780530000 261,20158310000 77,58911291000 108,93789750000 19,68316704000 177,94381390000 183,58919520000 260,87557040000 25,02928314000 284,67304100000 252,95989810000 531,29630620000

FUENTE IDU

23

GRADOS DE BENEFICIO Grupo I. ZI 1 Andenes Pte peatonal Intersec. Vial Tramo Vial

Infraestructura de movilidad FUENTE IDU

24

VALORIZACIÓN ACUERDO 180/2005 3 Km Aprox.

Suba Urbano

Grupo I •Av. San José –Av. Boyacá- Av. Cota •Estrato 3 predominante Desde Av. San José Hasta Av. Transv. suba

•Andenes Zona •Estrato 5 predominante Desde Av. Germán Arciniegas Hasta Av. Alberto Lleras Camargo

500 m Aprox.

Rosales 25

FUENTE IDU

VALORIZACIÓN ACUERDO 180/2005 •Av. Laureano Gómez desde Av. San Juan Bosco (Cl 170) hasta Av. de los Cedritos (Cl 147)Av. San José –Av. BoyacáAv. Cota •Estrato 3 predominante 2 Km Aprox.

FUENTE IDU

26

GRADOS DE BENEFICIO

Factor Sistema Movilidad Mayor Medio Menor Minimo

Acuerdo 25 1,75 1,50 1,25 1,00

Acuerdo 180 2,50 1,80 1,30 1,00

N/A N/A

1,50 1,00

Factor Parques Mayor1 Menor2

FUENTE IDU

27

FACTOR DE ESTRATO Y GEOECONOMICO Estrato Coeficiente Factor

Valorizacion General

Valorizacion Local Acuerdo 25

Estrato 1 Estrato 2 Estrato 3 Estrato 4 Estrato 5 Estrato 6

1,00 3,00 5,00 8,00 12,00 20,00

1,00 2,50 5,00 9,00 14,00 20,00

Valorizacion Local Acuerdo 180 Estrato 1,00 2,50 5,00 9,00 14,00 20,00

Geoeconomico 1,00 2,80 5,40 9,50 14,60 22,40

FUENTE IDU

28

LA ACTUALIZACIÓN CATASTRAL

SUBDIRECCION DE INFORMATICA Total de predios Clasificados por Vigencia de Actualización y Destino Económico Fecha de corte : Enero 1 del 2007 VIGENCIA ACTUALIZ.

TOTAL VIGENCIAS 2000-2001 TOTAL VIGENCIA 2002 TOTAL VIGENCIA 2003 TOTAL VIGENCIA 2004 TOTAL VIGENCIA 2005 TOTAL VIGENCIA 2006 TOTAL

DESTINO

PREDIOS

AVALUO 2007

AREA TERRENO

116

8.087.600.500

198.498

AREA CONSTRUIDA 5.004

3.849

830.265.030.000

1.970.957

1.061.494

740.561

43.855.702.843.500

88.451.732

83.098.924

978.116

56.935.047.097.500

174.111.607

107.064.384

36.031

1.971.017.753.500

37.468.967

2.276.229

175.235

8.690.778.095.700

1.259.231.150

16.870.270

1.933.908

112.290.898.420.700

1.561.432.910

210.376.306

El 89% de los predios en Bogotá tenían en 2007 4 o más años de actualización catastral

29

FACTORES Densidad Residencial Factor

Coeficiente Valorizacion Valorizacion Acuerdo 25 Acuerdo 180

1 piso 2 pisos

1,00

1,00

1,00

1,00

3 pisos 4 pisos

1,00 3,05

1,00 2,02

5 pisos

3,05

2,35

6 pisos

3,05

2,68

7 pisos 8 pisos

3,05

3,01

9 pisos

5,63 5,63

3,34 3,67

10 pisos

5,63

4,01

11 pisos

5,63

4,34

12 pisos

5,63

4,67

13 pisos 14 pisos

5,63

5,00

5,63 12,00

5,33 5,33

Mas de 14 pisos

FUENTE IDU

30

FACTORES Coeficiente Factor

1 piso 2 pisos 3 pisos 4 pisos 5 pisos 6 pisos 7 pisos 8 pisos 9 pisos 10 pisos 11 pisos 12 pisos 13 pisos 14 pisos 15 pisos 16 pisos 17 pisos 18 pisos 19 pisos 20 pisos 21 pisos 22 pisos

Valorización Acuerdo 25

Valorización Acuerdo 180

1,00 3,50 3,50 8,00 8,00 8,00 8,00 8,00 8,00 8,00 8,00 8,00 8,00 8,00 8,00 8,00 16,00 16,00 16,00 16,00 16,00 16,00

1,000 1,785 2,571 2,918 3,265 3,611 3,958 4,305 4,652 4,998 5,345 5,692 6,038 6,385 6,732 7,079 7,425 7,772 8,119 8,466 8,812 9,159

Densidad Comercial

FUENTE IDU

31

FACTORES Destino Residencial

Coeficiente Factor

Unifamiliar/Residencial Multifamiliar/Residencial con comercio o servicios de escala vecinal o industrial Multifamiliar/-Residencial con dotacional

Valorizacion Acuerdo 25

Valorizacion Acuerdo 180

1,00

1,000

1,00

1,160

1,00

1,050

FUENTE IDU

FACTORES Destino Comercial Coeficiente Factor

Metropolitano/Comercial o servicios de escala metropolitana Zonal 1/Comercial o servicios de escala zonal Zonal 2/Comercial o servicios de escala zonal Local 1/Comercial o servicios de escala vecinal Local 2/Comercio o servicios residencial

Valorizacion Acuerdo 25

Valorizacion Acuerdo 180

3,60 2,40 2,20 1,90 1,80

3,600 2,400 2,400 1,900 1,480

FUENTE IDU

FACTORES Destino Industriales Coeficiente Factor

Zonificada Grande Zonificada Mediana Zonificada Pequeña Zonificada Micro No Zonificada Grande No Zonificada Mediana No Zonificada Pequeña No Zonificada Micro

Valorizacion Acuerdo 25

Valorizacion Acuerdo 180

7,14 6,12 5,10 4,08 5,04 4,32 3,60 2,88

7,14 6,12 5,10 4,08 5,04 4,32 3,60 2,88

FUENTE IDU

FACTORES Destino Dotacionales Coeficiente Factor

Administrativo Educativo 1 Educativo 2 Educativo 3 Recreativo 1 Recreativo 2 Otras Zonas verdes metropolitanas Administrativo Otros

Valorizacion Acuerdo 25

Valorizacion Acuerdo 180

1,30 0,90 1,20 1,50 0,88 1,21 1,15 0,60 0,90 0,60

1,30 0,90 1,20 1,50 0,88 1,21 1,15 0,60 0,90 0,60

FUENTE IDU

FACTORES Lotes Factor

Tratamiento Desarrollo Tratamiento Actualizacion ( Act. Mult) Industrial Residencial Institucional Tratamiento Conservacion (Multiple) Industrial Residencial Institucional Tratamiento Habilitacional Preservacion urbana Preservacion Hidrografica Preservacion Hidrografica Preservacion Hidrografica

Coeficiente Valorizacion Valorizacion Acuerdo 25 Acuerdo 180 1,75 1,75 3,25 3,25 4,50 4,50 3,00 3,00 2,10 2,10 2,50 2,50 3,30 3,30 3,03 3,03 2,75 2,75 2,25 2,25 1,38 0,22 1,00 0,000 1,00 0,100 1,00 0,220

FUENTE IDU

DISTRIBUCIÓN DE LOS BENEFICIOS Ponderación del Beneficio = Ponderación de la Contribución

• Av = At * Fu * Fp * Fe (Fnge ) * Fgb

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Jorge Hernández Rivera Magíster en Ingeniería Civil Especialista en Mercado de Suelos Ingeniero Civil

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