Monitorizarea Lucrarilor De Constructii.docx

Studiu de caz

MONITORIZAREA ȘI CONTROLUL LUCRĂRILOR ÎN CONSTRUCȚII Realizarea unui bloc de locuințe 2S+P+10 E

Îndrumător: Conf.univ.dr.ing Nae Ene

Întocmit de: Ing. 1

Cuprins

Studiu de Caz: Realizarea unui bloc de locuinte – 2S+P+10E 1. Descriere proiect 2.Analiza proiectului 3.Crearea Structurii WBS 4.Crearea Activitatilor 5.Stabilirea Relatiilor de Conditionare dintre Activitati 6. Calculul Planificarii 7. Alocarea Componentelor de Cost 8.Definirea Centrelor de Cost 9. Analiza Cash-Flow-ului 10. Elaborarea Scenariului de Finantare a Constructiei 11. Urmarirea si Controlul Proiectului 12.Înlocuirea unei proceduri prevăzute inițial în proiect 13.Concluzii 14.Bibliografie

2

1. Descriere proiect Compania internationala BUILD-INVEST a hotarat sa realizeze un bloc de locuinte intr-o zona rezidentiala a orasului Brasov, pentru a acoperi o parte din necesarul de locuinte pentru tineri în aceasta zona. Proiectul este stabilit 2S+P+10E. Primul subsol folosit pentru amenajarea parcarii subterane, un subsol tehnic, parter si zece etaje. S-a stabilit ca nivelul va avea 550 mp pe nivel, reprezentand patru apartamente cu 4 camere cu o suprafata de 100 mp si patru apartamente cu 2 camere cu o suprafata de 40 mp, 2 lifturi si casa scarii, impartite pe doua scari (44 apartamente cu 2 camere si 44 cu 4 camere). Compania a angajat o firma de consultanta, CONSULT- INVEST ce se va ocupa pe intreaga perioada de desfasurare a proiectului de elaborarea tuturor studiilor, avand calitatea de Manager de proiect, astigurand: - Planificarea proiectelor, - Analiza nesesara luarii deciziilor cu privire la investitie, - Analiza financiara, - Analiza la risc, - Urmarirea desfasurarii proiectului de investitie, Peoiectul tehnic va fi realizat de firma de proiectare Project – invest, iar executia lucrarilor va fi realizata de firma de executie Home Construct Invest, in calitate de antrepenor general, care la randul lui va angaja subcontractati de specialitate pe anumite domenii.

2.Analiza proiectului Pentru realizarea investitiei, Consult – Invest, pe baza studiului de prefezabilitate si fezabilitate a stabilit valoarea totata a investitiei, realizand devizul general al investitiei. Devizul general al investisiei: CAPITOLUL 1 - Cheltuieli pentru obţinerea şi amenajarea terenului 1.1 Achiziție teren - 245000 euro (700 mp) 1.2 Amenajarea terenului (1%) – 25200 euro TOTAL CAPITOL 1 : 270200 euro CAPITOLUL 2 - Cheltuieli pentru asigurarea utilitaţilor necesare obiectivului (4%) 2.1 Retele exterioare – 50000 euro 2.2 Drumuri de acces – 50800 euro TOTAL CAPITOL 2: 100800 euro CAPITOLUL 3 - Cheltuieli pentru proiectare şi asistenţa tehnica 3.1 Studii de teren: geo, topo – 27000 euro 3.2 Taxe pentru obţinerea de avize, acorduri autorizaţii – 1000 euro 3.3 Proiectare şi inginerie (3%) – 75600 euro 3.4 Organizarea procedurilor de achiziţie 2000 euro 3.5 Consultanţa (1.5%) – 37800 euro 3.6 Asistenţa tehnica (1.5%) – 37800 euro TOTAL CAPITOL 3: 181200 euro CAPITOLUL 4 -Cheltuieli pentru investiţia de baza

3

4.1 Construcţii şi instalaţii aferente lucrarilor de constructii si instalatii aferente – 970000 euro 4.2 Montaj utilaje tehnologice, inclusiv reţele aferente – 50000 euro 4.4 Dotari, inclusiv utilaje cu durata mare de serviciu – 130000 euro TOTAL CAPITOL 4: 1150000 euro CAPITOLUL 5 - Alte cheltuieli 5.1 Organizare de şantier ( 3,5% ) – 88200 euro 5.2 Comisioane, cote, taxe, costul creditului (1,8% ) – 45360 euro 5.3 Cheltuieli diverse şi neprevazute ( 5% ) – 126000 euro TOTAL CAPITOL 5: 259560 euro CAPITOLUL 6 - Cheltuieli pentru probe tehnologice şi teste şi predare la beneficiar 6.1 Probe tehnologice şi teste ( 0,3% ) - 10080 euro TOTAL CAPITOL 6 : 10080 euro TOTAL GENERAL = 2520000 euro Se estimeaza ca aprtamentele cu patru camere se vor vinde cu 120000 euro, iar apartamentele cu 2 camere se vor vinde cu 80000 euro, preturile incluzand un loc de parcare la subsolul blocului. Astfel, daca se vand toate apartamentele se achitioneaza 8800000 euro (un pofit de 6280000 euro). Investitia va fi recuperata dupa vanzarea a 8 apartamente cu 4 camere si 20 cu 2 camere. Considerăm însă că apartamentele nu vor fi vândute, ci vor fi închiriate, astel se va obține următorul mod de recuperare a investiției: Tip Cost Nr. Recuperare Recuperare cameră închiriere Camere /lună /lună 2 camere 350 44 15400 184800 4 camere 600 44 26400 316800 TOTAL / AN 501600 TOTAL / 6 ANI 3009600 Considerăm perioada de analiză de 6 ani, perioadă în care investiția se va recupera din închirierea tuturor apartamentelor. Soluția este aleasă pentru situația în care s-ar închiria toate apartamentele.

3.Crearea Structurii WBS Proiectul nostru consta din urrnatoarele etape principale: 1. Pregatirea Proiectului - cuprinde doua faze: 1.1. Achizitie Teren 1.2. Amenajare Teren 2. Proiectare - cuprinde urmatoarele faze: 2.1. Studii de Teren 2.2. Arhitectura 2.3. I nstalatii 2.4. Avize, Acorduri si Autorizatii 3. Organizarea Licitatiei 3.1. Realizare Licitatii 3.2. Atribuire Contract 4

4. Executie - cuprinde urmatoarele categorii de lucrari: 4.1. Organizare de Santier 4.2. Infrastructura 4.3. Suprastructura 4.4. Arhitectura 4.5. Instalatii 4.6. Montaj Utilaje si Dotari 4.7. Retele Exterioare 4.8. Drumuri si Platforme 5. Pregatirea si Darea in Exploatare 5.1. Probe si Expertize 5.2. PIF 6. Exploatarea, Intretinerea si Recuperarea Investitiei 6.1. Exploatare si Intretinere 6.2. Recuperarea Investitiei

4.Crearea Activitatilor Analiza proiectului nostru a condus la stabilirea urmatoarelor activitati si a duratelor lor, corespunzator fiecarei faze identificate anterior: Nr. Crt.

1

2 3

4 5 6 7 8 9 10

11 12 13

Durata Activitatii (zile) PES

Durata Activitatii (zile) CMP

Durata Activitatii (zile) OPT

Durata

16

15

14

Durata

22

20

18

Durata Durata

17 8

15 5

13 2

Durata Durata

52 49

45 45

38 41

Durata

23

20

17

Durata

49

45

41

Durata

34

30

26

Durata Durata Durata

13 10 8

10 9 5

7 8 2

Tipul Activitatli

Denumirea Activitatii Project Management Project Management Pregatirea Proiectului Achizitie Teren Achizitie Teren Amenajare Teren Amenajare Teren Proiectare Studii de Teren Studii Geologice Masuratori Topografice Arhitectura Proiectare Arhitectura Proiectare Structura de Rezistenta Instalatii Proiectare Instalatii Avize, Acorduri si Autorizatii Avize, Acorduri si Autorizatii Organizarea Licitatiei Organizarea Licitatiei si Atribuire de Contract Executie Organizare de Santier Organizare de Santier Predare Amplasament si Mobilizare Infrastructura OS Infrastructura

Hammock

5

14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28

29 30

31 32

Realizare Infrastructura Suprastructura Structura metalica Acoperis Izolatii Fatada Arhitectura Compartimentari Pardsoseli Usi si Ferestre Instalatii Instalatii Electrice si de Foc Instalatii Termice, Ventilatie si Aer Cnditionat Instalatii Sanitare Montaj Utilaje si Dotari Montaj Utilaje si Dotari Retele Exterioare Retele Exterioare Drumuri si Platforme Realizare Drumuri Realizare Platforme Pregatirea si Darea in Exploatare Probe si Expertize, PIF Probe si Expertize, PIF Punere In Functiune Exploatarea, Intretinerea si Recuperarea Investitiei Exploatare și intretinere Exploatare si Intretinere Recuperarea Investitiei Recuperarea lnvestitiei

Durata

24

20

16

Durata Durata Durata

29 16 12 16

25 15 10 15

21 14 8 14

Durata Durata Durata

29 29 22

25 25 20

21 21 18

Durata Durata Durata

51 49 41

45 45 40

39 41 39

Durata

13

10

7

Durata

12

10

8

Durata Durata

23 17

20 15

17 13

Durata Milestone

12

10

8

Durata

1500

1300

1100

Durata

1756

1556

1356

5.Stabilirea Relatiilor de Conditionare dintre Activitati Din discutiile avute cu expertii sai, compania BUILD-INVEST a decis ca activitatile definite in cadrul proiectului vor avea relatiile de conditionare definite în următorul tabel:

6. Calculul Planificarii Dupa definirea datelor de baza, vom face calculul planificarii. Aceasta va conduce l a stabilirea datelor de inceput si sfarsit a fiecarei activitati, la calculul rezervelor totale si libere de timp si in ultima instanta, l a stabilirea duratei proiectului.

Activitate Activitate predecesoare succesoare 2

3

Denumirea activității predecesoare Achizitie teren

Denumirea activității succesoare

Tip Decalaj relație

Amenajare teren Finish6

Unitate de Calendar timp relație (zi) 1

3

4

4

5

5

6

6

7

7

8

8

9

9

10

10

11

11

12

11

13

12

14

14

15

15

16

16

17

16

18

17

20

20

19

19

21

19

22

19

23

19

24

Start Achizitie teren Studii Geologice FinishStart Studii Geologice Masuratori Finishtopografice Start Masuratori Proiectare Finishtopografice arhitectura Start Proiectare Proiectare Finisharhitectura instalatii Start Proiectare Avize, acorduri Startarhitectura si autorizatii Start Proiectare Organizare Finishinstalatii licitatii Start Avize, acorduri Organizare Finishsi autorizatii licitatii Start Organizare Predare Finishlicitatii amplasament Start Predare Organizare de Finishamplasament santier Start Organizare de Infrastructura santier OS Organizare de Realizare Finishsantier infrastructura Start Realizare Realizare Finishinfrastructura structura Start metalica Realizare Acoperis Finishstructura Start metalica Acoperis Izolatii FinishStart Acoperis Falada FinishStart Lzolatii Pardsoseli FinishStart Pardsoseli Compartimentari StartSlart Compartimentari Usi si Ferestre FinishStart Compartimentari lnstalatii FinishElectnce si de Slart Foc Compartimentari Instalatii Termice, FinishVentilatie si Start Aer Cnditionat Compartimentari Instalatii sanitare FinishStart 7

1 1 1 1 1 1 1 1

1 1

1 2

1 1

1

1 1 1 5

1 1 1

1

1

22

25

24

25

14

26

26

27

27

28

25

29

29

30

18

19

lnstalatii Electnce Montaj Utilaje si si de Foc Dotari Instalatii Montaj Utilaje si Termice, Dotari Ventilatie si Aer Coditionat Instalatii sanitare Montaj Utilaje si Dotari Realizare Retele Exterioare Intrastructura Retele Exterioare Realizare Drumuri Realizare Reaiizare Drumuri Platforme Montaj Utilaje si Probe si Dotari Expertize Probe si Punere In Expertize Functiune Fatada Compartimentari

23

25

3

26

Amenajare Teren

30

31

30

32

Punere In Functiune Punere In Functiune

Retele Exterioare Exploatare SI Intretinere Recuperarea Investitiei

FinishStart

1 1

FinishStart FinishStart FinishStart FinishStart FinisnStart FinishStart FinishStart FinishStart FinishStart FinishStart FinishStart

15

1 1

20

1 1 1 1 1 1 1

30

1

Graficul rețea al activităților:

Drumul critic este reprezentat de activitățile 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-20-1922-25-29-30. Astfel, rezultă că durata proiectului de investiție este de 429 de zile.

8

7. Alocarea Componentelor de Cost Pentru alocarea componentelor de cost am stabilit fiecărei activităţi component de cost corspunzătoare şi am alocat o valaore corespunzătoare valorilor stabilite în devizul general:

Nr. Crt. 2 3 4 5 6 7 8 9

Componenta de cost

Achizitie Teren Amenajare Teren Studii Geologice Masuratori Topografice Proiectare Arhitectura Proiectare Structura de Rezistenta Proiectare Instalatii

Achizitie Teren Amenajare Teren Studii de teren Studii de teren Proiectare și inginerie Proiectare și inginerie Proiectare și inginerie Taxe pentru obţinerea de avize, acorduri autorizaţii

245000

Organizarea procedurilor de achiziţie

2000

Organizare de şantier Organizare de şantier Organizare de şantier Lucrari de construcţii aferente Lucrari de construcţii aferente Lucrari de construcţii aferente Lucrari de construcţii aferente Lucrari de construcţii aferente Lucrari de construcţii aferente Lucrari de construcţii aferente Lucrari de construcţii aferente Lucrari de construcţii aferente Lucrari de construcţii aferente Lucrari de construcţii aferente Montaj utilaje tehnologice Dotari Retele exterioare Drumuri de acces Drumuri de acces Probe tehnologice şi teste

55000 10000 23200 290000 370000 45000 30000 37000 55000 15000 20000 30000 33000 45000 50000 130000 50000 25000 25800 10080

Exploatare și întreținere Recuperarea investitiei

3009600 500000

Avize, Acorduri si Autorizatii

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Organizarea Licitatiei si Atribuire de Contract Organizare de Santier Predare Amplasament si Mobilizare Infrastructura OS Realizare Infrastructura Structura beton armat Acoperis Izolatii Fatada Compartimentari Pardsoseli Usi si Ferestre Instalatii Electrice si de Foc Instalatii Termice Instalatii Sanitare

25

Montaj Utilaje si Dotari

26 27 28 29 30 31 32

Retele Exterioare Realizare Drumuri Realizare Platforme şi împrejmuiri Probe si Expertize, PIF Punere In Functiune Exploatare si Intretinere Recuperarea lnvestitiei

10

Valoare (euro)

Denumirea Activitatii

25200 15000 12000 25000 30000 20600 1000

8.Definirea Centrelor de Cost Centrele de cost pot fi definite ce şi component ce au în gestiune resurse de toate tipurile de resurse: financiare, umane şi material. Încă din etapa de analiză a DG pot fi stabilite o serie de component de cost astfel: 9

Centru de cost

Component de cost

C1

Cod

Cheltuieli pentru obtinerea si amenajarea terenului

C2

Cheltuieli pentru realizarea infrastructurii

C3

Cheltuieli pentru proiectare si asistenta tehnica

C4

Cheltuieli pentru investitia de baza

C5

Alte cheltuieli

C6 C7 C8

Cheltuieli pentru darea în folosinta Cheltuieli de exploatare Recuperarea investitiei

Achizitii teren Amenajare teren Retele exterioare Drumuri de acces Studii de teren Proiectare şi inginerie Organizarea procedurilor de achiziţie Consultanţa Asistenţa tehnica Taxe pentru obţinerea de avize, acorduri autorizaţii Construcţii şi instalaţii aferente Montaj utilaje tehnologice Dotari Organizare de şantier Comisioane, cote, taxe Cheltuieli diverse şi neprevazute Probe tehnologice şi teste Exploatare si intretinere Recuperarea investitiei

După efectuarea calculului costurilor și materialelor, om obține următoarele rezultate:

9. Analiza Cash-Flow-ului Cash-Flow-ul se referă la distribuția în timp a cheltuielilor necesare realizării blocului de locuințe, ceea ce interesează mai mult pentru studiul de caz actual. De asementea dorim să aflăm perioada de recuperare a investiției și parametrii VNA și IRR. Pentru acestea se vor realize încă două centre de cost: Cash-Flow și Cheltuieli necesare.

Cod CF

Centru de cost Cash-Flow

Component de cost Achizitii teren Amenajare teren Retele exterioare Drumuri de acces Studii de teren Taxe pentru obţinerea de avize, acorduri autorizaţii Proiectare şi inginerie Organizarea procedurilor de achiziţie Consultanţa Asistenţa tehnica Construcţii şi instalaţii aferente Montaj utilaje tehnologice Dotari Organizare de şantier Comisioane, cote, taxe Cheltuieli diverse şi neprevazute Probe tehnologice şi teste Exploatare si intretinere 10

CH

Cheltuieli necesare

Recuperarea investitiei Achizitii teren Amenajare teren Retele exterioare Drumuri de acces Studii de teren Taxe pentru obţinerea de avize, acorduri autorizaţii Proiectare şi inginerie Organizarea procedurilor de achiziţie Consultanţa Asistenţa tehnica Construcţii şi instalaţii aferente Montaj utilaje tehnologice Dotari|Organizare de şantier Comisioane, cote, taxe Cheltuieli diverse şi neprevazute Probe tehnologice şi teste

10. Elaborarea Scenariului de Finantare a Constructiei Scenariul de finantare a constructiei ”Bloc de locuinte” trebuie sa tina seama de distributia cheltuielilor care se vor face in perioada de constructie. Pentru a pune in evidenta acest lucru, vorn face graficul distributiei cheltuielilor pentru fiecare luna.

11. Urmarirea si Controlul Proiectului Această etapă se referă la momentul în care proiectul a fost aprobat, a debutat realizarea acestuia și resupune urmărirea modului în care decurge realizarea acestuia. Pentru o eficiență sporită, dar pentru a și observa rezultate la nivelul derulării proiectului, urmărirea proiectului se va face trimestrial. Pentru aceasta, o dată la trei luni se va realize un formular de monitorizare a proiectului care va prezenta starea proiectului la acel moment, eventualele întârzieri. Pe baza acestor formulare vom lua decizii cu privire la derularea proiectului. Pentru primul raport de monitorizare vom face analiza la, la trei luni de la începerea proiectului.

12.Înlocuirea unei proceduri prevăzute inițial în proiect Se adoptă soluția înlocuirii plăcilor monolite cu plăci prefabricate. Astfel se optimizează durata de execuție a proiectului, dar se ajunge la costuri mai mari.

13.Concluzii Acest studiu de caz a presupus realizarea și urmărirea în timp unui proiect de investiție. Proiectul ”Bloc de locuințe – 2S+P+10E”, este un proiect de construcții realizat în maniera unui proiect real executabil. Realizarea acestuia în termenii stabiliți inițiali necesită anumite măsuri luate în moment cheie ale derulării activității. Pentru a putea lua aceste decizii la momentul oportun este necesară o monitorizare sistematică, la anumite interval de timp bine alese. Deoarece finalizarea execuției lucrărilor s-a considerat că necesită aproximativ doi ani și jumătate, s-a ales perioada de monitorizare la interval de 3 luni. Finanțarea investiției a fost aleasă la 5 luni. Această soluție s-a ales deoarece pe o periadă de apoximativ 27 de luni cât durează execuția lucrărilor, perioada de 5 luni satisface cerințele bănești ale 11

investiției. La începutul perioadei de monitorizare, în primele 3 luni ale derulării proiectului, acesta se finalizează în luna iulie 2013. După cele 3 monitorizări successive la câte 3 luni se poate observa că acesta se finalizează în august 2013, situație creată de ipotezele considerate în analiză. Cu toate acestea, deși perioada de realizare a proiectului crește, costurile au avut o scădere destul de mică față de ce era stabilit inițial. Pentru a evita această situație, ar trebui crescute costurile până în limita stabilită, pentru a reveni și perioada de execuție la calculele planificate.

12

13. Bibliografie  Managementul proiectelor – Popa Madalina Elena  Planificarea proiectelor – Spider Project  Note de curs – Ingineria costurilor  Note de curs – Monitorizarea și controlul lucrărilor în construcții

13