Makalah Manajemen Proyek Ijal.docx

MAKALAH MANAJEMEN PROYEK JENIS-JENIS KONTRAK PROYEK KONSTRUKSI

Oleh: Fahrizal Achmad ( 112016155) Pembimbing: Ir.Hj. Revisda, MT.

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH PALEMBANG FAKULTAS TEKNIK JURUSAN SIPIL

KATA PENGANTAR

Assalammu’alaikumWr. Wb. Dengan mengucapkan puji dan syukur atas kehadiran Allah SWT, karena atas berkat rahmat dan ridho-Nya penulis dapat menyelesaikan tugas mata kuliah Manejemen Proyek yang berjudul “Jenis-jenis Kontrak Proyek Konstruksi.” Dalam penulisan makalah ini penulis menyadari sepenuhnya bahwa masih banyak kekurangan dan kelemahan, baik dari segi isi maupun teknik penulisan yang terlepas dari pengamatan penulis, hal ini tidak lain dikarenakan oleh keterbatasan penulis tugas ini. Pada kesempatan ini penulis banyak mengucapkan terimakasih kepada Ibu Efrilia,SST, M.T. Selaku dosen pengajar mata kuliah Manajemen Proyek Akhir kata, penulis mengucapkan terimakasih atas segala dukungannya semoga apa yang kita lakukan mendapatkan limpahan rahmat dari Allah SWT dan berguna bagi kita semua, amin.

Palembang,

Oktober 2017

Penulis

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL KATA PENGANTAR ................................................................................. ii

DAFTAR ISI ................................................................................................ iii

BAB I.

PENDAHULUAN 1.1

Latar belakang ...................................................................... 1

1.2

Maksud dan Tujuan .............................................................. 1

1.3

Permasalahan........................................................................ 1

BAB II. TINJAUAN PUSTAKA 2.1

Kontrak Konstruksi ............................................................. 2

2.2

Kontrak Berdasarkan Aspek Perhitungan Biaya ................. 2

2.3

Kontrak Berdasarkan Aspek Cara Jasa ................................ 3

2.4

Kontrak Berdasarkan Aspek Cara pembayaran .................. 4

2.5

Kontrak Berdasarkan Aspek tugas ....................................... 5

2.6

Kontrak Proyek Berdasarkan Dengan KHUP Pasal160b .... 6

BAB III. PENUTUP 3.1 Kesimpulan .................................................................................10 3.2 Saran ..........................................................................................10

DAFTAR PUSTAKA .....................................................................................11

BAB I PENDAHULUAN

2.1 Pendahuluan

Dalam sebuah proyek konstruksi diperlukan adanya sebuah ikatan kerja antara pengguna jasa dengan penyedia jasa yang digunakan sebagai dasar hukum, berbentuk kontrak konstruksi. Pada umumnya kontrak konstruksi berisi tentang pembagian hak dan kewajiban diantara keduanya. Kontrak adalah dokumen yang mempunyai kekuatan hukum, yang dibuat oleh dua orang atau lebih, yang berisi tentang hak dan kewajiban dari pihak- pihak yang bersangkutan untuk melaksanakan sebuah perjanjian pekerjaan guna membuat keputusan dimana hasil kesepakatan tersebut ditulis dalam sebuah kontrak, diperlukan sebuah penawaran dan penerimaan. Dalam membuat perjanjian harus melibatkan pihak-pihak yang berkompeten dan berdasarkan hukum yang berlaku. Kontrak konstruksi berarti perikatan tertulis antara pengguna jasa (pemilik proyek / pemberi tugas) dan penyedia jasa (konsultan perencana/ kontraktor pelaksana/ konsultan pengawas) mengenai kegiatan industri jasa konstruksi.

2.2 Maksud dan Tujuan Maksud dan tujuan dari penulisan makalah ini kita dapat mengetahui jenis kontrak-kontrak pada proyek dimana, setiap suatu proyek memiliki kontrak yang berbeda sesuai dengan karakteristik dan kondisi proyek.

2.3 Permasalahan Berdasarkan dari judul makalah ini dapat dirumuskan masalah tentang apa saja jenis kontrak-kontrak pada proyek?

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Kontrak Konstruksi Kontrak konstruksi adalah suatu ikatan perjanjian atau negosiasi antara pemilik proyek dengan agen-agen mengkoordinasikan seluruh kegiatan proyek dengan tujuan untuk meminimalkan biaya dan jadwal serta menjaga mutu proyek. Kontrak merupakan dokumen yang penting dalam proyek. Segala hal terkait hak dan kewajiban antar pihak serta alokasi risiko diatur dalam kontrak. Pemahaman kontrak mutlak diperlukan oleh Tim proyek dalam menjalankan proyek agar semua masalah dan risiko yang terkandung di dalamnya dapat diatasi dan sesuai dengan kemampuan masing-masing pihak untuk mengatasinya. Di bawah ini kami mencoba untuk men-share beberapa jenis kontrak konstruksi menurut sepengetahuan penulis, yaitu : 1. Kontrak berdasarkan aspek perhitungan biaya 2. Kontrak berdasarkan aspek perhitungan jasa 3. Kontrak berdasarkan aspek cara pembayaran 4. Kontrak berdasarkan aspek pembagian tugas

2.2 Kontrak Berdasarkan Aspek Perhitungan Biaya Kontrak berdasarkan aspek perhitungan biaya dibagi menjadi 2, yaitu : 1. Fixed Lump Sum Price Kontrak ini menyatakan bahwa kontraktor akan melaksanakan proyek sesuai dengan rancangan biaya tertentu. Jika terjadi perubahan dalam kontrak, perlu dilakukan negosiasi antara pemilik dan kontraktor untuk menetapkan besarnya pembayaran (tambah atau kurang) yang akan diberikan kepada kontraktor terhadap perubahan tersebut. Kontrak ini dapat diterapkan jika perencanaan benar-benar telah selesai, sehingga kontraktor dapat melakukan estimasi kuantitas secara akurat. Pemilik dengan anggaran terbatas akan memilih jenis kontrak ini, karena merupakan satu-

satunya jenis kontrak yang memberi nilai pasti terhadap biaya yang akan dikeluarkan. 2. Unit Price Kontrak jenis ini adalah suatu kontrak yang menitik beratkan biaya per unit volume, per unit panjang ataupun per unit berat. Kontrak ini dipakai jika kualitas dan bentuk dari pekerjaan tersebut secara mendetil dapat dispesifikasikan, tetapi jumlah volume atau panjangnya tidak dapat diketahui dengan tepat. Jumlah pasti dari volume pekerjaan dapat diketahui di akhir pekerjaan. Untuk menentukan kuantitas pekerjaan yang sesungguhnya, dilakukan pengukuran(opname) bersama pemilik dan kontraktor terhadap kuantitas terpasang. Kelemahan dari penggunaan kontrak jenis ini, yaitu pemilik tidak dapat mengetahui secara pasti biaya aktual proyek hingga proyek itu selesai.

2.3 Kontrak Berdasarkan Aspek Perhitungan Jasa Kontrak berdasarkan aspek perhitungan jasa dibagi menjadi 3, yaitu : 1. Biaya Tanpa Jasa (Cost Without Fee) Pada jenis kontrak ini kontraktor dibayar berdasarkan atas semua biaya pengeluarannya. Kontrak jenis ini biasanya untuk proyek-proyek pembangunan tempat ibadah, yayasan sosial dan lain-lain. 2. Biaya Ditambah Jasa (Cost Plus Fee) Pada kontrak jenis ini, kontraktor akan menerima pembayaran atas pengeluarannya, ditambah dengan biaya untuk overhead dan keuntungan. Besarnya biaya overhead dan keuntungan, umumnya didasarkan atas persentase biaya yang dikeluarkan kontraktor. Kontrak jenis ini umumnya digunakan jika biaya aktual dari proyek belum bisa diestimasi secara akurat, karena perencanaan belum selesai, proyek tidak dapat digambarkan secara akurat, proyek harus diselesaikan dalam waktu singkat, sementara rencana dan spesifikasi belum dapat diselesaikan. Kekurangan dari

kontrak jenis ini, yaitu pemilik tidak dapat mengetahui biaya aktual proyek yang akan dilaksanakan. 3. Biaya Ditambah Jasa Pasti (Cost Plus Fixed Fee) Pada jenis kontrak ini imbalan/ jasa bervariasi tergantung besarnya biaya, jumlah fee sudah ditetapkan. Berisiko bagi pengguna jasa karena tidak ada batasan biaya yang diperlukan.

2.4 Kontrak Berdasarkan Aspek Cara Pembayaran Kontrak berdasarkan aspek cara pembayaran dibagi menjadi 3, yaitu : 1. Cara Pembayaran Bulanan (Monthly Payment) Yaitu prestasi pekerjaan kontraktor dihitung setiap bulan dan dibayar setiap bulan. Kelemahan cara pembayaran ini adalah berapapun kecilnya prestasi penyedia jasa pada suatu bulan tertentu, tetap harus dibayar. Untuk menutupi kelemahan cara pembayaran ini sering dimodifikasi dengan mempersyaratkan jumlah pembayaran minimum yang harus dicapai untuk setiap bulan diselaraskan dengan prestasi yang harus dicapai sesuai jadwal. Seringkali penyedia jasa mengkompensasi kurangnya prestasi kerja dengan prestasi bahan dengan cara menimbun bahan di lapangan. Untuk mengatasinya bisa dipersyaratkan bahwa bahan yang ada di lapangan tidak dihitung sebagai prestasi, kecuali pekerjaan yang betul-betul selesai/terpasang atau bisa juga barang-barang setengah jadi 2. Cara Pembayaran atas Prestasi (Stage Payment) Pembayaran dilakukan atas dasar prestasi/ kemajuan prestasi. Besarnya prestasi dinyatakan dalam persentase. Cara Pembayaran Termin atau Prestasi (Stage Payment). Seringkali prestasi yang diakui penyedia jasa bukan saja prestasi fisik (pekerjaan selesai) tetapi termasuk pula prestasi bahan mentah dan setengah jadi walaupun barang-barang tersebut sudah berada di lapangan (front end loading) 3. Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia Jasa (Contractor’s Full Pre-financed)

Penyedia jasa mendanai terlebih dahulu sampai pekerjaan selesai 100 % diterima baik oleh pengguna jasa baru dibayar oleh penyedia jasa. Pengguna jasa memberi jaminan kepada penyedia jasa berupa jaminan Bank Kontrak bentuk ini biasanya nilainya lebih tinggi.

2.5 Kontrak berdasarkan aspek pembagian tugas Kontrak berdasarkan aspek pembagian tuas dibagi menjadi 6, yaitu : 1. Bentuk Kontrak Konvensional Pengguna Jasa menugaskan Penyedia Jasa untuk melaksanakan salah satu aspek pembangunan saja. Setiap aspek satu Penyedia Jasa dimana perencanaan, pengawasan, pelaksanaan dilakukan Penyedia Jasa yang berbeda. Oleh karena itu pengawas pekerjaan secara khusus diperlukan untuk mengawasi pekerjaan. 2. Bentuk Kontrak Spesialis Penggunan jasa menandatangani kontrak dengan beberapa perusahaan spesialis untuk masing-masing keahlian. Keuntungan dari kontrak ini adalah : a. Mutu pekerjaan lebih handal, b. Penghematan waktu, dan c. Keleluasaan dan kemudahan mengganti penyedia jasa. 3. Bentuk Kontrak Rancang Bangun (Design Construction/Built, Turn-key) Dalam bentuk kontrak ini, penyedia jasa bertugas membuat perencanaan yang lengkap dan melaksanakannya dalam suatu kontrak konstruksi. Perbedaan antara design construction/built, dan turn-key adalah dari sistem pembayarannya, dimana

pada design

construction/built pembayaran

secara

termijn

sesuai

pekerjaan. Sedangkankey-turn pembayarannya sekaligus setelah pekerjaan selesai. 4. Bentuk Kontrak Engineering, Procurement dan Construction (EPC) Pada bentuk kontrak ini proses mulai dari perencanaan, pengadaan dan peralatan dan pemasangan / pengerjaan menjadi tanggung jawab penyedia jasa. Pengguna jasa hanya memberikan TOR atau pokok-pokok acuan tugas. Kontrak ini biasa dipakai untuk pembayaran pekerjaan-pekerjaan dalam industri.

5. Bentuk Kontrak BOT/BLT Pada jenis kontrak ini Investor membangun pada lahan pemilik (Build). Setelah itu Investor mengelola selama kurun waktu tertentu (Operate) dan setelah masa pengoperasian selesai fasilitas tersebut dikembalikan kepada pemilik (Transfer). 6. Bentuk Swakelola (Force Account) Yaitu suatu tindakan pemilik proyek yang melibatkan diri dan bertanggung jawab secara langsung dalam pelaksanaan proyek tersebut.

2.6 Kontrak Proyek Berdasarkan Dengan KHUP Pasal 160b Dalam dunia konstruksi, perjanjian antara pihak owner dengan pihak kontraktor diikat dalam sebuah kontrak kerja. Pengaturan hukum kontrak kerja proyek konstruksi diatur oleh pihak-pihak yang terlibat dan sesuai dengan ketentuan peraturan dan perundang-undangan yang berlaku (KUHP pasal 1601b). Kontrak proyek konstruksi ini berupa dokumen tertulis dan wajib menjelaskan tentang kesepakatan keselamatan umum dan tertib bangunan karena sebuah proyek konstruksi merupakan pekerjaan yang mengandung resiko tinggi. Jenis-jenis kontrak proyek konstruksi adalah: 1. Kontrak harga satuan (Unit price contract) Dalam kontrak ini, pihak kontraktor hanya menentukan harga satuan pekerjaan untuk biaya semua jenis pekerjaan yang mungkin dikeluarkan termasuk biaya overhead dan keuntungan. Biasanya, kontrak ini digunakan jika kuantitas aktual dan masing-masing item pekerjaan sulit untuk diestimasi secara akurat sebelum proyek dimulai. Pemilik dan kontraktor akan melakukan opname atau pengukuran bersama terhadap jumlah bahan yang terpasang untuk menentukan kuantitas pekerjaan yang sesungguhnya. Kelemahan dari jenis kontrak ini yaitu pemilik tidak dapat mengetahui secara pasti biaya aktual proyek hingga proyek itu selesai. 2. Kontrak biaya plus jasa (Cost plus fee contract)

Dalam

kontrak

ini,

kontraktor

akan

menerima

pembayaran

atas

pengeluarannya, ditambah dengan biaya untuk overhead dan keuntungan. Besarnya biaya overhead dan keuntungan biasanya dihitung berdasarkan presentase biaya yang akan dikeluarkan kontraktor. Yang menjadi kelemahan jenis kontrak ini hampir sama dengan jenis kontrak harga satuan dimana pemilik tidak dapat mengetahui biaya aktual proyek yang akan dilaksanakan. Biasanya kontrak jenis ini dipakai jika proyek tersebut harus diselesaikan dalam waktu yang singkat sementara rencana dan spesifikasinya belum dapat diselesaikan. 3. Kontrak biaya menyeluruh (Lump sum contract) Dalam kontrak ini menyatakan bahwa kontraktor akan melaksanakan proyek sesuai dengan rancangan biaya tertentu. Apabila terjadi perubahan dalam kontrak, perlu dilakukan negosiasi antara pemilik dan kontraktor untuk menetapkan besarnya pembayaran (baik tambah maupun kurang) yang akan diberikan kepada kontraktor terhadap perubahan tersebut. Kontrak jenis ini hanya bisa diterapkan apabila ada perencanaan yang telah benar-benar selesai, dimana kontraktor sudah dapat melakukan estimasi kuantitas secara akurat. Biasanya pemilik proyek dengan jumlah anggaran yang terbatas akan memilih jenis kontrak ini karena merupakan satu-satunya jenis kontrak yang memberi nilai pasti terhadap biaya yang akan dikeluarkan. 4. Fixed Price Contracts Kontraktor menyelesaikan pekerjaan berdasarkan harga yang disetujui dan pelaksanaannya menurut bestek (tender dokumen) yang ditetapkan dan diterima kontraktor. Keuntungan kontrak ini adalah pemilik dapat mengetahui biaya yang akan dikeluarkan pada awal dan akhir pekerjaan serta mendapatkan harga yang bersaing dari pada kontraktor dengan cara pelelangan. 5.

Unit Price Contract Suatu kontrak yang menitik beratkan beaya per unit volume, perunit panjang

ataupun per unit berat.. kontrak ini dipakai jika kwalitas dan bentuk dari pekerjaan

tersebut secara mendetil dapat dispesifikasikan, tetapi jumlah volume atau panjangnya taj dapat diketahui dengan tepat. Jumlah pasti dari volume pekerjaan dapat diketahui di akhir pekerjaan. Variasi dari unit price contract ini yaitu harga tetap tak berubah sampai kontrak selesai (flat rate); atau harga dapat dikaitkan dengan perkiraan volume (sliding rate). 6. Prime Cost Contracts Semua kontarak yang berada dibawah predikat ini memiliki kesamaan yaitu pemilik mengganti ongkos yang dikeluarkan kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan, ditambah dengan sutu tambahan ongkos untuk beaya kerja pemborong. Perbedaan yang terdapat dalam macam-macam kontrak dalam prime cost contracts ini hanya pada penetapan dan pengaturan biaya tambahannya. Macammacam prime cost contract yaitu : 7. Cost Plus Percentage Fee Contract Jenis kontrak ini memiliki fleksibilitas yang tinggi artinya bahwa pekerjaan detail dapat diselesaikan bersamaan dengan pekerjaan konstrusinya. Percentage fee adalah biaya tambahan yang merupakan persentasi tertentu dari biaya fisik pekerjaan yang dihasilkan. Secara teknis dan pembiayaan, kontrak semacam ini tidak memiliki mekanisme untuk menekan waktu dan beaya yang lebih banyak merugikan pemilik pekerjaan (owner). Kontrak semacam ini hanya cocok untuk pekerjaan gawat darurat. 8. Cost Plus Fixed Fee Contract Fixed fee diartikan jumlah fee yang tertentu atau pasti tanpa meliaht besarnya beaya fisik pekerjaan. Kontrak ini dapat diterapkan bila pekerjaan dapat dirumuskan secara garis besar dan jelas. Meskipun fee telah ditetapkan, pelaksanaan pekerjaan bisa menjadi tidak efisien sehingga dapat meningkatkan beaya yang trjadi dan perpanjangan waktu konstruksi. 9. Cost Plus Variablae Percentage Fee Contract

Kontrak ini merupakan perbaikan dari kontrak diatas yaitu kontraktor didorong untuk bekerja lebih efisien karena fee kontraktor dikaitkan dengan beaya yang sebenarnya (actual cost) dari pekerjaan konstruksinya. 10. Target Estimate Contract Kontrak ini dipakai bila persyaratan untuk memakai unit price masih belum terpenuhi. Fee aktual yang diberikan pada kontraktor akan berkurang/bertambah berkaitan dengan deviasi yang terjadi dari beaya sebenarnya terhadap beaya yang diperkirakan. Kadang-kadang ditambahkan ketentuaan bahwa fee pemborong minimum setengan dari beaya yang sebenarnya (actual cost). 11. Guaranted Maximum Cost Contract Kontraktor menawarkan fee-nya dan sekaligus menjamin bahwa harga total proyek tidak akan melebihi suatu harga tertentu (maksimum). Pengeluaran yang terjadi

diatas

harga

maksimum

akan

menjadi

beban

kontraktor.

Sebaliknya bilamana beaye total lebih kecil dari maksimum, maka selisih beaya yang terjadi dapat dibagi antara pemilik dan kontraktor sesuai dengan pengaturan yang telah disepakati sebelumnya. 12. Convertible Cost Contract pemilik dihadapkan pada suatu keinginan untuk melelangkan suatu pekerjaan dan diatur secara Fixed Price Contract, tetapi tidak menemukan kontraktor yang mau menawar dengan harga yang “memadai”. Dengan keadaan ini pemilik dapat mempekerjakan kontraktor kepercayaannya secara cost plus basis dan meneliti pengeluaran-pengeluaran yang terjadi sampai suatu saat dapat dibuat suatu kontrak dengan sistem Lump-Sum dan Unit Price. 13. Cost Plus Time And Material Contract Pekerjaan borong kerja dengan atau tanpa materialnya berdasarkan waktu kerja. Material dapat disuplai oleh pemilik atau oleh pemborong. Misalnya untuk pekerjaan pengadaan barang dan instalasinya.

BAB III PENUTUP

3.1 Kesimpulan setiap suatu proyek memiliki kontrak yang berbeda sesuai dengan karakteristik dan kondisi proyek. Ada banyak jenis jenis kontrak proyek antara lain, Kontrak berdasarkan aspek perhitungan biaya, Kontrak berdasarkan aspek perhitungan jasa, Kontrak berdasarkan aspek cara pembayaran, Kontrak berdasarkan aspek pembagian tugas. Berdasarkan Kontrak Proyek Dengan KHUP Pasal 160b, jenis-jenis kontrak proyek konstruksi Kontrak harga satuan (Unit price contract), Kontrak biaya plus jasa (Cost plus fee contract), Kontrak biaya menyeluruh (Lump sum contract), Fixed Price Contracts, Unit Price Contract, Prime Cost Contracts, Cost Plus Percentage Fee Contract, Cost Plus Fixed Fee Contract, Cost Plus Variablae Percentage Fee Contract, Target Estimate Contract, Guaranted Maximum Cost Contract, Convertible Cost Contract, Cost Plus Time And Material Contract.

3.2 Saran Dari penulisan ini dalam penetuan perjanjian kontrak proyek konstruki harus sesuai dengan karakteristik dan kondisi proyek.

DAFTAR PUSTAKA

http://www.academia.edu/9373667/Jenis_kontrak (diakses tanggal 29 September 2017)

http://www.ilmusipil.com/kontrak-kerja-proyek-konstruksi(diakses tanggal 29 September 2017) http://www.konstruksimania.blogspot.co.id/2012/09/jenis-kontrak-proyekkonstruksi.htm(diakses tanggal 29 September 2017)