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Habilitaciones Urbanas: Análisis de la Ley 29090 y sus implicancias a nivel registral

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ASPECTOS PREVIOS

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Rectificación previa  Art. 22 de la Ley 29090, modificado por la Ley 30494:  “En los casos que la verificación del lote en campo se encuentre que el predio posee menor o mayor superficie que la inscrita en Registros Públicos, dicha habilitación urbana podrá concluir su trámite de recepción de obras previa rectificación del área del predio.”

Saneamiento previo a la HU Resolución : 1420-2015-SUNARP-TR-L de 20/07/2015 Tribunal : LIMA Sede : LIMA Nro. de Título : 91248 Tipo de Registro : PROPIEDAD INMUEBLE Tema : Tema de Sumilla : DETERMINACION DE LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS. «Para inscribir la habilitación urbana, resulta necesaria la previa determinación de los linderos y medidas perimétricas, cuando en la partida registral y en el título archivado no existiese dicha información, ello a efectos de individualizar e identificar el predio que se pretende habilitar».

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SANEAMIENTO DE ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS: PROCEDIMIENTOS PARA LA RECTIFICACIÓN

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PROBLEMÁTICA

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Inexistencia de una base gráfica oficial Alto índice de predios sin una base gráfica referencial

Falta de determinación de área remanente

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Inexistencia de descripción del predio en la partida y el título archivado

Discrepancia entre la realidad registral y extra registral

•Consecuencias: superposición 7

•Lotización San Bartolo: Ficha 86013 •Ministerio de Guerra: Ficha 86079 •CC. de Cucuya: P.E. 11069102 •CC. de Chilca: Fichas 2403, 2404 y 2405

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Probables causas de las inexactitudes en los datos descriptivos de los predios  Simplicidad en los medios de inmatriculación.  Inexistencia de un soporte catastral (base gráfica oficial) del Registro de Predios.  Falta de interconexión con los entes generadores de catastro.  Falta de uniformidad en la forma de identificación de los predios, además distintos sistemas de medición, que origina inexactitudes y superposiciones.

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CATASTRO Y EL REGISTRO DE PREDIOS: Artículo 11 del RIRP

Evaluación del área de Catastro: Aspectos técnicos, confrontando información de la partida y título archivado con el título presentado

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Calificación del Registrador: Evaluación de aspectos legales

Observación, Tacha o Inscripción

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PRECEDENTE VINCULADO X PLENO Sesión ordinaria realizada los días 8 y 9 de abril de 2005. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 9 de junio de 2005. ALCANCES DEL CARÁCTER VINCULANTE DEL INFORME EMITIDO POR EL ÁREA DE CATASTRO “El informe del área de catastro es vinculante para el Registrador, siempre que se refiera a aspectos estrictamente técnicos. El Registrador debe distinguir en su contenido los aspectos técnicos que sí lo vinculan, y otros aspectos de aplicación e interpretación de normas jurídicas, que no le competen a dicha área, sino de manera indelegable y exclusiva al Registrador Público”. Criterio sustentado en las Resoluciones Nº 130-2004-SUNARP-TR-A del 5 de agosto de 2004, Nº 165-2004-SUNARP-TR-A del 30 setiembre de 2004 y Nº 017-2005-SUNARP-TR-A del 28 de enero de 2005.

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CONFRONTACIÓN

Presentado

Inscrito

ACUERDO

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 PLANOS  “Constituye obstáculo para la inscripción el informe de catastro que advierte la discrepancia entre el polígono resultante de la reconstrucción efectuada en mérito a las coordenadas UTM indicadas en el plano y el predio registrado.”

Segundo precedente: Pleno CXXX

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Predios sin una base gráfica: procedencia de la inscripción

Inmatriculación de Predios: art. 16 RIRP Independización de Predios: art. 59 RIRP ¿Determinación y/o Rectificación de áreas?

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RECTIFICACIÓN Según su definición significa: enmendar, modificar, reformar, enderezar, mejorar, corregir, etc.

Rectificación en el registro Es el conjunto de procedimientos técnicos y legales, a fin de rectificar las inexactitudes, adecuándola a la realidad física del mismo.

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Rectificación: naturaleza  Resolución n° 024-2016-SUNARP-TR-T del 14 de enero de 2016:  “La rectificación de las características físicas de un predio es un instrumento para eliminar una inexactitud registral, pues la finca (cuyas características físicas no han variado y por tanto no ha crecido, o se ha modificado o reducido) aparece descrita erróneamente en el Registro.”

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Rectificación: ¿accesión?  Resolución n° la Resolución n° 015-2007-SUNARP-TR-L  RECTIFICACIÓN DE ÁREA  “En principio, la rectificación de área no determina el incremento o reducción de la extensión de un predio, sino el reconocimiento del área real que siempre tuvo a efectos de eliminar la inexactitud publicada por el Registro. Sin embargo, cabe la posibilidad de un incremento de área en el supuesto excepcional de la incorporación por accesión, en cuyo caso el predio resultante siempre será considerado como uno solo”.

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PROCEDIMIENTOS DE RECTIFICACIÓN DE INEXACTITUDES EN LA DESCRIPCIÓN DE LA FINCA REGISTRAL Rectificación de área por error de cálculo

Saneamiento Catastral y Registral: Ley 28294

Vía Judicial:

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Declaración unilateral del propietario, con intervención de colindantes o renuncia al derecho de propiedad

Determinación y/o Rectificación de área, medidas y linderos vía notarial: Ley 27157 y 27333

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ERROR DE CÁLCULO

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PRECEDENTE 20

XIX PLENO: Sesión ordinaria realizada los días 3 y 4 de agosto de 2006. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 5 de setiembre de 2006. RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR EN EL CÁLCULO “Es inscribible la rectificación del área de un predio urbano en mérito al plano y memoria descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente, prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos por el artículo 13 de la Ley Nº 27333, si el error surgió del equivocado o inexacto cálculo de su área, siempre que el Área de Catastro determine que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio no han sufrido variación alguna”. Criterio sustentado en la Resolución Nº 182-2005-SUNARP-TR-T del 28 de octubre de 2005, Nº 290-99-ORLC-TR del 05 de noviembre de 1999 y Nº 062-2006-SUNARP-TR-L del 31 de enero de 2006.

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ERROR CÁLCULO ÁREA INSCRITA 295.00 M2 ÁREA REAL 300.00 M2 SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

Las medidas y linderos del predio se mantienen inalterables.

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El error haya surgido del inexacto cálculo de su área

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REQUISITOS

Se cuente con informe favorable del área de catastro.

No se produzca una modificación en la ubicación espacial del predio

PRECEDENTE

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 PRECISIONES AL PRECEDENTE SOBRE RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR DE CÁLCULO: Pleno CXV  “No procede la rectificación de área, con la sola presentación de plano visado por la municipalidad, en supuestos distintos al error de cálculo.  También procede la rectificación por error de cálculo respecto de predios rurales, para lo cual se adjuntará la documentación a que se refiere el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.  No procede la rectificación por error de cálculo si el área de catastro no puede determinar si los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio han sufrido variación”. Criterio sustentando en la Resolución Nº 138-2009-SUNARP-TR-T del 16/04/2009 SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

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RENUNCIA AL DERECHO DE PROPIEDAD

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OPINIÓN

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 “La propiedad inmueble en el Perú es irrenunciable. Una cosa es que la partida registral del predio se pueda cancelar por circunstancias que hacen inviable su permanencia (duplicidad, defectos materiales, incoherencias técnicas, etc.), y otra muy distinta que el propietario deje de serlo solo porque renuncia unilateralmente (…).  La renuncia al dominio inmobiliario es contraria al concepto constitucional de propiedad. Estamos ante un derecho, sí, pero también ante responsabilidades de orden público.” Martín Mejorada Chauca. SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

OPINIÓN

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 En tal contexto, el Tribunal Registral se equivoca cuando señala que el efecto de la renuncia es la vacancia (sin titularidad), y, por tanto, permite la cancelación de la partida registral por la causal de “des-inmatriculación”.  Esa consecuencia jurídica no es admisible, pues en los inmuebles no existe el acto de “renuncia abdicativa”, en tanto la figura se reconduce siempre a la “renuncia traslativa”, que direcciona la titularidad hacia el Estado, aun cuando el negocio tenga igualmente estructura unilateral, pues no se necesita la aceptación del beneficiario. Por tanto, el acto de renuncia del particular, a diferencia de lo que piensa el Tribunal, debió dar lugar a la atribución automática al Estado, por virtud de las normas reguladoras de su dominio, y, en tal sentido, la partida registral tuvo que mantenerse abierta a favor del nuevo titular”. Gunther Gonzales Barrón SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

SUPUESTOS

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Renuncia antes de la inmatriculación

Supuestos abordados por el TR Renuncia para desinmatricular: total o parcialmente

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Renuncia en independización

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PREDIO URBANO: CASO REDUCCIÓN DE ÁREA

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PRECEDENTE CIX PLENO EXTINCIÓN DE INSCRIPCIÓN POR RENUNCIA AL DERECHO DE PROPIEDAD

“Es inscribible la cancelación de la inscripción del derecho de propiedad sobre todo el predio y su consiguiente desinmatriculación por renuncia de su titular, siempre que ello no afecte derechos de terceros.”

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OTROS SUPUESTOS DE RECTIFICACIÓN DESARROLLADOS EN LA JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

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INTERVENCIÓN UNILATERAL DEL PROPIETARIO

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Intervención unilateral del propietario  Resolución Nº 1849-2011-SUNARP-TR-L  DETERMINACIÓN Y/O RECTIFICACIÓN DE ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS La determinación y/o rectificación del área, linderos y medidas perimétricas de los predios urbanos o ubicados en zona urbana deberá efectuarse en virtud a alguno de los procedimientos previstos en el artículo 13 de la Ley N° 27333 o en mérito a procedimiento de saneamiento catastral y registral regulado en el reglamento de la Ley 28294, pudiendo efectuarse de manera unilateral por el propietario sólo si no se afecta a los colindantes y siempre que se presenten los documentos pertinentes emitidos por entes generadores de catastro. SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

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Disminución del área inscrita  Resolución Nº 299-2013-SUNARP-TR-A del 26/6/2013  RECTIFICACIÓN PERIMÉTRICAS

DE

ÁREA,

LINDEROS

Y

MEDIDAS

"Procede la rectificación del área de un predio, así como sus medidas perimétricas, con la presentación de escritura pública donde interviene sólo el titular registral, acompañado de los respectivos planos de ubicación y perimétrico autorizados por la municipalidad; siempre que con dicha rectificación se disminuya el área inscrita y la nueva área se ubique íntegramente dentro de la partida del predio sin afectar a terceros". SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

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Intervención unilateral: Improcedencia por aumento de área  Resolución Nº 683-2012-SUNARP-TR-L  RECTIFICACIÓN DE ÁREA Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS No procede la rectificación del área de un predio, así como de sus medidas perimétricas, con la presentación de documento en el que conste la conformidad del titular del predio, acompañado de los respectivos planos de ubicación y perimétrico, así como la memoria descriptiva, autorizados por la municipalidad, o mediante resolución de alcaldía que disponga dicha rectificación; cuando ésta incremente el área inscrita y esta se ubique fuera de la partida del predio afectando a terceros colindantes.

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ACUERDO: PLENO CXV  RECTIFICACIÓN DE ÁREA, MEDIDAS PERIMÉTRICAS Y LINDEROS  “Procede la rectificación de área, linderos y/o medidas perimétricas en mérito a escritura pública otorgada por el propietario acompañada de la documentación a que se refiere el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, solo si el área de Catastro determina indubitablemente que el ámbito gráfico resultante se encuentra dentro del predio inscrito.  Dicha rectificación no procederá cuando se afecten derechos de acreedores inscritos o medidas cautelares, salvo que los afectados o el órgano jurisdiccional o administrativo autoricen la rectificación”. SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

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MUTUO ACUERDO

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Colindantes con derecho inscrito

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Acuerdo: CXV Pleno

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 RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR MUTUO ACUERDO “A efectos de rectificar el área, linderos y/o medidas perimétricas de un predio por mutuo acuerdo no se requerirá que los predios colindantes se encuentren inmatriculados. En ese caso, no será necesario acreditar el dominio de dichos colindantes”.

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MUTUO ACUERDO

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Predios colindantes inscritos

Predios colindantes no inscritos

Deberá estar inscrito el derecho de los colindantes que interviene en la escritura pública.

Al no estar inscritos los predios colindantes, no será necesario inscribirlos ni acreditar el derecho de propiedad de los intervinientes.

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Acuerdo: CVI Pleno

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 RECTIFICACIÓN DE ÁREA EN MÉRITO A ESCRITURA PÚBLICA: DOBLE RECTIFICACIÓN “Puede rectificarse el área, medidas perimétricas y linderos de un predio urbano mediante escritura pública según el literal a) del art. 13.1 de la Ley Nº 27333, aunque exista superposición con área de predio inscrito, debiendo indicarse en la escritura tanto la nueva área, medidas perimétricas y linderos del predio rectificado, como del predio que ha resultado afectado con la rectificación. En tal sentido, deberá rectificarse también el área y medidas perimétricas de los predios colindantes materia de la superposición”.

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SANEAMIENTO CATASTRAL Y REGISTRAL

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ACTOS INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE PREDIOS

2.

Inscripción del Código Único Catastral. Saneamiento Catastral y Registral.

1.

Inscripción en el Registro administrativo a cargo de las Oficinas Registrales: Verificador Catastral.

1.

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SANEAMIENTO CATASTRAL Y REGISTRAL

INFORMACIÓN REGISTRAL

INFORMACIÓN CATASTRAL DISCREPANCIA

SANEAMIENTO CATASTRAL Y REGISTRAL SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

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DISCREPANCIA ENTRE REGISTRO Y CATASTRO Discrepancia entre la información Registral y Catastral: Resolución Nº 651-2011-SUNARP-TR-L de 9/5/2011

"La anotación preventiva que da inicio al procedimiento de saneamiento se efectuara dentro del procedimiento de inscripción del CUC, cuando no sea posible la inscripción de éste por existir discrepancia entre la información registral y la catastral." SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

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SANEAMIENTO CATASTRAL y REGISTRAL  Es el conjunto de procedimientos técnicos y

legales que se ejecutan de manera progresiva, a fin de rectificar las inexactitudes y actualizar la información registral de un predio, adecuándola a la realidad física del mismo.

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SANEAMIENTO CATASTRAL Y REGISTRAL CON SUPERPOSICIÓN

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SANEAMIENTO CON SUPERPOSICIÓN EN DIRECTIVA  Artículo 5.3 de la Directiva N° 02-2013-

SUNARP/SN: “…Cuando el Informe técnico del área de Catastro determine que la información contenida en el plano catastral grafica el predio superpuesto con otros predios inscritos a nombres de terceros, tal circunstancia deberá constar expresamente en el asiento de anotación preventiva. En este caso, se extenderá simultáneamente anotaciones de correlación que publiciten tal circunstancia en las partidas involucradas.” SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

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PREDIO URBANO: CASO SUPERPOSICIÓN

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PREDIO URBANO: CASO DESPLAZAMIENTO

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PREDIO RÚSTICO: CASO DESPLAZAMIENTO

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CASO: EL CARBON

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 Resolución Nº 651-2011-SUNARP-TR-L del 9/5/2011: revoca observación y dispone la anotación preventiva por Saneamiento Catastral y Registral.  Resolución Nº 1940-2011-SUNARP-TR-L del 21/10/2011: Improcedencia de la apelación formulada por la SBN.  Resolución Nº 2191-2011-SUNARP-TR-L del 2/12/2011: Ordena la suspensión del título que contiene la inscripción definitiva.  Resolución Nº 2219-2011-SUNARP-TR-L del 9/12/2011. Improcedencia de la apelación formulada por Inversiones BRECA S.A. SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

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Resolución Nº 651-2011SUNARP-TR-L  “La primera cuestión que debe evaluar este colegiado es si se ha acreditado que al predio inscrito en la partida electrónica 42391115 del Registro de Predios le corresponde el CUC presentado. (…)  De todo lo expuesto se concluye que el predio denominado “El Carbón” le corresponde el CUC Nº 461574510000 contenida en el título presentado y que si bien el área de catastro no ha señalado expresamente que el predio inscrito en la citada partida es el mismo al descrito en el plano del CUC debido a que su ubicación espacial es distinta, sí ha señalado que las medidas perimétricas que

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Resolución Nº 651-2011SUNARP-TR-L  “obran en el título archivado son las mismas que las consignadas en el CUC. Cabe resaltar que la conclusión del área de Catastro en el sentido de no poder determinar si el predio descrito en el CUC es el mismo al que se refiere el antecedente registral se debería a que la ubicación espacial del predio contenido en el CUC es distinta, según se aprecia de los planos adjuntos al último informe técnico, siendo que entre la descripción del predio conforme al título archivado y la nueva descripción hay una variación de su ubicación que hace que solamente coincida una pequeña porción del área.

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Resolución Nº 651-2011SUNARP-TR-L  “(…) En esta línea expositiva y resolviendo la segunda cuestión controvertida, concluimos que no existe impedimento para la anotación del CUC cuando la discrepancia está referida al área y a la ubicación espacial del predio, pues como ha quedado establecido, de lo que se trata con el saneamiento catastral es incorporar la realidad física del predio al registro”.

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EL CARBÓN: CUC

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Precedente: XCIII Pleno CALIFICACIÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS  “En la calificación de actos administrativos, el Registrador verificará la competencia del funcionario, la formalidad de la decisión administrativa, el carácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con los antecedentes registrales.  No podrá evaluar los fundamentos de hecho o de derecho que ha tenido la Administración para emitir el acto administrativo y la regularidad interna del procedimiento administrativo en el cual se ha dictado”.

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HABILITACIONES URBANAS Y CATASTRO  Informe técnico del área de Catastro: Artículo 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.  Directiva Nº 08-2004-SUNARP/SN: Actos inscribibles que requieren informe previo del área de catastro. Dejada sin efecto por la:  Directiva Nº 03-2014-SUNARP/SN: Actos inscribibles que requieren informe previo del área de catastro:

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Intervención de copropietarios

Resolución : 865-2015-SUNARP-TR-L de 05/05/2015 Tribunal : LIMA Sede : LIMA Nro. de Título : 1050321 Tipo de Registro : PROPIEDAD INMUEBLE Tema : Tema de Sumilla : INTERVENCIÓN DE COPROPIETARIOS EN LA APROBACIÓN DE HABILITACIÓN URBANA «Cuando se trata de la aprobación de la habilitación urbana resulta necesaria la intervención de todos los copropietarios registrales».

Intervención de copropietarios en HU ejecutada Resolución : 2683-2015-SUNARP-TR-L de 30/12/2015 Tribunal : LIMA Sede : LIMA Nro. de Título : 129987 Tipo de Registro : PROPIEDAD INMUEBLE Tema : Tema de Sumilla : INTERVENCIÓN DE COPROPIETARIOS EN REGULARIZACIÓN DE HABILITACIÓN URBANA EJECUTADA «Cuando se trata de la regularización de una habilitación urbana ejecutada no es necesaria la intervención de todos los copropietarios».

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Jurisprudencia: duplicidad preexistente  INDEPENDIZACIÓN "No impide la independización el informe técnico de catastro que señale la imposibilidad de determinar si la duplicidad advertida es preexistente".

Resolución N° 1739-2014-SUNARP-TR-L SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

Inexistencia de linderos y medidas Resolución nº 525-2016-SUNARP-TR-L de 11/03/2016 Tribunal : LIMA Sede : HUACHO Nro. de Título : 10009 Tipo de Registro : PROPIEDAD INMUEBLE Tema de Sumilla : DESCRIPCIÓN FÍSICA DEL PREDIO “Si el predio está descrito bajo el sistema de georreferenciación con sus coordenadas UTM, no es necesario inscribir los linderos y medidas perimétricas como acto previo para efectos de registrar la habilitación urbana de oficio y subdivisión de lotes, siempre que Catastro emita informe favorable identificando al predio”.

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MOCHE - TRUJILLO

LOS CORALES: PIURA

LOS CORALES: PIURA

Miraflores Country Club: Piura

ASIA

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Secuencia:

SELECCIÓN DEL TERRENO

ELABORAR PROYECTO

Saneamie nto físico y legal

Cumplimie nto de normas técnicas

Parámetro s Urbanos

Coordinac iones con EPS

LICENCIA

EJECUCIÓN DE OBRAS

RECEPCIÓN DE OBRAS

INDEPENDIZACION DE LOTES (RRPP)

Cumplimie nto de normas administra tivas

Cumplimie nto de normas técnicas

Cumplimie nto de normas administra tivas

Inscripción en RRPP

Modificaci ones no sustancial es

Inscripción de actos posteriores como declarator ia de fábrica

Cumplimie nto de normas técnicas

Coordinac iones con EPS

Definiciones Terreno eriazo: • Superficie de terreno improductivo o no cultivado por falta o exceso de agua.

Terreno rústico: • Superficie de terreno no habilitada que no cuenta con accesibilidad, agua, desagüe, energía eléctrica, iluminación pública, pistas ni veredas Terreno urbano: • Terreno habilitado (procedimiento administrativo) para uso urbano que cuenta con accesibilidad, agua, desagüe, energía eléctrica e iluminación pública. Puede o no contar con pistas y veredas.

Definiciones

Área rural: • Es el área establecida en los Instrumentos de Planificación Territorial que está fuera de los límites urbanos o de expansión urbana

Área urbana: • Es el área destinada a usos urbanos, comprendida dentro de los límites urbanos establecidos por los PDUs

Aporte: • Terreno habilitado, cedido a titulo gratuito por el propietario de un terreno rústico como consecuencia del proceso de habilitación urbana y que es destinado a recreación pública y servicios públicos

Vías Las HU deberán intercomunicarse con el núcleo urbano a través de una vía pública formalmente recepcionada o de hecho. Las vías son de uso público libre e irrestricto Las secciones de las vías varían de acuerdo a su función Las vías deben integrarse al sistema vial de la ciudad (PDU), respetando la continuidad de las vías existentes y pueden ser: expresas, arteriales, colectoras, locales y pasajes Las servidumbres para cables de alta tensión, canales de regadío, ductos para petróleo y derivados, y otros, forman parte del diseño de la habilitación para que sus recorridos se encuentren en vías públicas (EPS)

Lotes

Las manzanas están conformadas por uno o más lotes; delimitadas por vías públicas, pasajes peatonales o parques públicos Todos los lotes deben tener acceso desde una vía pública con tránsito vehicular o peatonal. En los casos de vías expresas y arteriales, lo harán a través de una vía auxiliar

Aportes Se calculan como un porcentaje del área bruta, descontando la cesión para vías expresas, arteriales y colectoras, así como las reservas para obras de carácter regional o provincial Cuando el área de aporte es menor al área mínima requerida, éste podrá ser redimido en dinero (valor de tasación arancelaria)

Los aportes para cada entidad se ubicaran de manera concentrada, siendo el área mínima la siguiente: • Recreación Pública : 800 m2. • Educación : Lote normativo • Otros Fines : Lote normativo • Parques Zonales : Lote normativo

DEFINICIÓN

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 Es el proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, distribución de agua, recolección de desagüe, distribución de energía e iluminación pública.  Requiere aportes gratuitos y obligatorios, para fines de recreación pública, así como servicios públicos complementarios, educación y otros fines.

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Cambio de uso sin HU

Resolución : 015-2016-SUNARP-TR-T de 11/01/2016 Tribunal : TRUJILLO Sede : HUARAZ Nro. de Título : 17271-15 Tipo de Registro : PROPIEDAD INMUEBLE Tema : CAMBIO DE USO DE PREDIO RÚSTICO.Tema de Sumilla : CAMBIO DE USO DE PREDIO RÚSTICO.Para inscribir el cambio de uso de un predio rústico a urbano basta la resolución municipal que así lo declare, prescindiendo del proceso de habilitación urbana.

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Entidad competente para aprobar las HU  Las municipalidades distritales en el ámbito de su jurisdicción, las municipalidades provinciales y la Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito del Cercado. Artículo 4 numeral 9 de la Ley 29090.  Todos los procedimientos establecidos en la Ley 29090, están sujetos a silencio administrativo positivo.  Según modificación efectuada por Ley 29476. SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

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Excepciones al silencio administrativo positivo Todos los procedimientos establecidos en el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación están sujetos al silencio administrativo positivo, con excepción de:  Procedimientos de habilitación urbana de oficio.  Procedimientos de aprobación automática.  Procedimientos comprendidos en lo previsto por la primera disposición complementaria y final de la Ley 29060 (interés público, salud, medio ambiente, entre otros).  Artículo 2.2. del D.S. 008-2013-VIVIENDA.

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Ley del Silencio Administrativo Positivo 29060

Art. 2º.- Aprobación automática Los procedimientos administrativos, sujetos a silencio administrativo positivo, se considerarán automáticamente aprobados si, vencido el plazo establecido o máximo, la entidad no hubiera emitido el pronunciamiento correspondiente, no siendo necesario expedirse pronunciamiento o documento alguno para que el administrado pueda hacer efectivo su derecho (...). Art. 3º.- Aprobación del procedimiento No obstante (art. 2), los administrados podrán presentar una D.J. ante la propia entidad que configuró dicha aprobación ficta, con la finalidad de hacer valer el derecho conferido ante la misma o terceras entidades (...) constituyendo el cargo de recepción de dicho documento, prueba suficiente de la resolución aprobatoria ficta de la solicitud o trámite (...) puede remitirse por conducto notarial, surtiendo los mismos efectos. SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

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Ley del Procedimiento Administrativo General Art. 188º.- Efectos del Silencio Administrativo 188.1. Los procedimientos administrativos sujetos a silencio administrativo positivo quedarán automáticamente aprobados en los términos en que fueron solicitados si transcurrido el plazo establecido o máximo, al que se adicionará el plazo máximo señalado en el numeral 24.1 del artículo 24 de la presente Ley*, la entidad no hubiere notificado el pronunciamiento respectivo. La declaración jurada a la que se refiere el artículo 3 de la Ley 29060 no resulta necesaria para ejercer el derecho resultante del SAP ante la misma entidad.

* Reforma según D.Leg. Nº 1029 SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

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PRECEDENTE SOBRE SAP

 Pleno C, realizado los días 06 y 07 de diciembre de 2012 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 21 de diciembre de 2012.  APLICACIÓN DEL SILENCIO ADMINISTRATIVO POSITIVO “La falta de regulación o precisión en el TUPA del silencio al que está sometido un procedimiento administrativo, no impide la aplicación del silencio administrativo positivo contemplado en la Ley N° 29060”. Criterio adoptado en la Resolución N° 1591-2012-SUNARPTR-L del 30 de octubre de 2012.

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SAP: Modificación por Ley 30494  Art. 2: Vencido el plazo que tiene la Municipalidad para identificar y notificar observaciones y/o documentación faltante que impida la calificación del expediente según lo establecido en la Ley Nº 27444, la Municipalidad no puede invocar el incumplimiento de algún requisito y/o una observación formal, para la no aplicación del silencio administrativo positivo.

Nulidad de un Acto Administrativo

Se puede declarar la nulidad de pleno derecho del acto administrativo cuando se demuestra la existencia de un vicio Los actos expresos o los que resulten como consecuencia de la aprobación automática o por silencio administrativo positivo, por los que se adquiere facultades, o derechos, pueden ser declarados nulos cuando: • Son contrarios al ordenamiento jurídico. • No se ha cumplido con los requisitos y/o documentación. • No se ha cumplido con los trámites.

Inaplicación del SAP Resolución : 1379-2015-SUNARP-TR-L de 15/07/2015 Tribunal : LIMA Sede : HUANCAYO Nro. de Título : 10441 Tipo de Registro : PROPIEDAD INMUEBLE Tema : Tema de Sumilla : INHIBITORIA DE LA MUNICIPALIDAD EN EL TRÁMITE DE HABILITACIÓN E IMPROCEDENCIA DE LA APLICACIÓN DEL SILENCIO ADMINISTRATIVO POSITIVO «Si en el marco del procedimiento de habilitación urbana, la municipalidad ha emitido pronunciamiento declarando su inhibitoria para conocer el trámite presentado por estarse ventilando el mismo en el Poder Judicial, no se configura el supuesto del silencio administrativo positivo».

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Actos inscribibles 1. Independización o parcelación de predios rústicos para habilitaciones urbanas Planeamiento integral.

2. Documentos previos.

3. Proyecto de habilitación urbana (licencia de habilitación urbana).

4. Recepción de obras de habilitación urbana.

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Independización de predios rústicos

 Proceso de partición de un predio rústico para destinar las porciones resultantes a una habilitación urbana.  El título que da mérito a su inscripción es el FUHU y su anexo “E”, con el número de resolución de autorización, conjuntamente con los documentos técnicos sustentatorios sellados y visados. Art. 27.2 del Nuevo Reglamento de H.U.

 La inscripción del planeamiento integral no es un acto previo para la inscripción de la independización; sin embargo, deberá dejarse constancia que no se solicitó su inscripción. Art. del 62 RIRP. SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

Parcelaciones semi rústicas  Resolución n° 230-2013-SUNARP-TR-L  DETERMINACION DE LA NATURALEZA URBANA DE UN PREDIO  “Cuando del Certificado de Zonificación se desprenda que el predio (que forma parte de una Parcelación semi rústica) se encuentra dentro de zona urbana y en la partida consta registrada la recepción de obras de habilitación, debe concluirse que la condición del predio es urbana y no rústica”.

Ley 30494: Regulación expresa para HU Semi rústicas  Quinta disposición complementaria final: Los propietarios de predios independizados y debidamente inscritos en el registro de predios y ubicados en una zona urbana consolidada, y que correspondan a habilitaciones o parcelaciones autorizadas y recepcionadas en el marco del cumplimiento de cualquiera de los regímenes aprobados mediante Decreto Supremo N° 01-F del 20 de enero de 1955 que aprobó el Reglamento de Urbanizaciones y Sub División de Tierras, modificado por el Decreto Supremo N° 19-E del 15 de junio de 1962; Decreto Supremo N° 82– F del 16 de octubre de 1964, que aprobó el Reglamento de Urbanizaciones y Subdivisión de Tierras; o, por el Decreto Supremo N° 63-70VI del 15 de diciembre de 1970, que aprobó el Reglamento Nacional de Construcciones, pueden solicitar su actualización registral como urbano, ante el registro de predios, no requiriendo la entrega física o la redención de aportes reglamentarios, ni de ningún trámite previo.

91

Documentos previos Regulan el diseño o las condiciones técnicas que afectarán el proceso de habilitación urbana o de edificación de un predio y que, por tanto, es necesario recabar o tramitar ante una entidad, con anterioridad al trámite de licencias de habilitación urbana y de edificación. Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566

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Documentos previos: efectos  Generan deberes y derechos y a su vez otorgan seguridad jurídica al titular del predio y/o al tercero con derecho a edificar.

Artículo 5.3 del nuevo reglamento de H.U.

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93

Certificado de Zonificación y Vías Es el documento emitido por las municipalidades provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima, en el ámbito de sus respectivas jurisdicciones, que contiene los parámetros de diseño que regulan el proceso de habilitación urbana de un predio.

Art. 14.1 Ley 29090

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94

Certificado de Zonificación y Vías en Habilitaciones urbanas ejecutadas Tratándose de una habilitación urbana ejecutada, previa declaración de la fecha de la ejecución de dicha habilitación, la municipalidad consignará los parámetros de diseño vigentes a la fecha de la ejecución de la habilitación y los vigentes a la fecha de la expedición del certificado.

Art. 20.1 Nuevo reglamento de H.U.

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Certificado de Factibilidad de Servicios

Es el documento emitido por las entidades prestadoras de servicios (agua, alcantarillado y energía eléctrica), que contiene: a. Las condiciones técnicas bajo las cuales se otorgará el servicio, precisando las obras e instalaciones de infraestructura pública que deberán efectuar las empresas prestadoras. b. El plazo en que podrá accederse al servicio. c. La fecha de emisión. d. Fecha de vigencia. Tiene una vigencia de 36 meses. Art.SONIA 14.3 Ley 29090 CAMPOS FERNÁNDEZ

99

Anotación preventiva de documentos previos El Certificado de Zonificación y Vías y los certificados de Factibilidad de Servicios se anotarán preventivamente a solicitud del propietario, en el rubro b) de la partida registral del predio, en forma previa a la inscripción de la habilitación urbana y siempre que se encuentren vigentes. Art. 32 del RIRP SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

100

Etapas del procedimiento administrativo de habilitación urbana

a) Aprobación del Proyecto o licencia de habilitación. b) Recepción de las Obras.

Art. 16.5 del Nuevo reglamento de H.U. SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

101

Clasificación de las Habilitaciones Urbanas Se clasifican en :  Habilitaciones Residenciales.  Habilitaciones para uso comercial.  Habilitaciones para uso industrial.  Habilitaciones para Usos especiales.  Habilitaciones en Riberas y Laderas.  Reurbanización.  Reajuste de Suelos.

Art. 16.1 del Reglamento. SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

102

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Modalidades de aprobación de la licencia de edificación - ANTES Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales. Modalidad B: Con firma de profesionales responsables. Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por Revisores Urbanos o Comisiones Técnicas. Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de Comisión Técnica.

Artículo 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476

LICENCIAS: MODALIDADES A: APROBACIÓN AUTOMÁTICA CON FIRMA DE PROFESIONALES

El cargo de ingreso constituye la licencia, previo pago de la liquidación, a partir de ese momento inician obras.

B: EVALUACIÓN POR LA MUNICIPALIDAD (*) O CON EVALUACIÓN PREVIA POR LOS REVISORES URBANOS (**) * El cargo de ingreso es licencia temporal, municipalidad debe pronunciarse en 20 días. ** El cargo de ingreso es licencia previo pago del derecho correspondiente.

C:: EVALUACIÓN D: : EVALUACIÓN PREVIA POR LA PREVIA POR LA COMISIÓN COMISIÓN TÉCNICA (*) O TÉCNICA (*) O POR CON EVALUACIÓN LOS REVISORES PREVIA POR LOS URBANOS (**) REVISORES URBANOS (**) * La comisión debe pronunciarse en 40 días, caso contrario procederá el SAP, salvo bs del Patrimonio Cultural o su entorno, SAN. **El cargo de ingreso es licencia previo pago del derecho correspondiente.

* La comisión debe pronunciarse en 40 días, caso contrario procederá el SAP, salvo bs del Patrimonio Cultural o su entorno, SAN. ** El cargo de ingreso es licencia previo pago del derecho correspondiente.

HABILITACIONES URBANAS: MODALIDADES 105

Excepto A (proyectos de inversión, APP o concesión privada)

B: Evaluación por la Municipalidad o aprobación previa por Revisores Urbanos

C: aprobación con Evaluación previa de proyectos por Revisores Urbanos o Comisiones Técnicas. 1.

1.

2.

H.U. de lote único máximo de 5 has. Que conformen un lote único y siempre y cuando no se encuentre afecto al plan vial provincial o metropolitano. H.U. de predios con planeamiento integral aprobado con anterioridad. SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

H.U. que se vayan a ejecutar por etapas, con sujeción a un planeamiento integral de la mismas. 2. H.U. con construcción simultánea de vivienda que soliciten la compraventa garantizada de los lotes, 3. H.U. con construcción simultánea de vivienda donde el número, dimensiones de lotes a habilitar y tipo de viviendas a edificar se definan en el proyecto, siempre que su finalidad sea la venta de viviendas edificadas.

D: Aprobación con evaluación previa de Comisión Técnica o por revisores urbanos.

1.

H.U. que no colinden con áreas urbanas o que dichas áreas cuenten con proyectos de habilitación urbana aprobados y no ejecutados, por lo tanto, requieran de la formulación de un planeamiento integral. 2. H.U. de predios que colinden con zonas arqueológicas, bienes culturales inmuebles, previamente declarados, o con áreas naturales protegidas. 3. H.U. para fines industriales, comerciales o Usos Especiales (OU).

Aprobación del proyecto de HU - CT INGRESO DE EXPEDIENTE

RECEPCIÓN DE EXP.

PREVERIFICACI ÓN (5 D) Informe

COMISIÓN TÉCNICA (40 D) Acta

CONFORME

EMISIÓN LICENCIA (3 D) Resolución (…)

Convoca Delegados

ENTREGA DE LICENCIA INFORME Doc. Técnicos

EJECUCIÓN DE OBRA AUTORIZADA

PAGO DE VERIF. TÉCNICA

SUSCRIPCIÓN CRONOGRA MA

COMUNICA INICIO DE OBRA

107

Inscripción de la primera etapa de la Habilitación Urbana

“La inscripción en Registros Públicos de las habilitaciones urbanas autorizadas por las modalidades B, C y D se realizará únicamente con la recepción de obras, a excepción de las habilitaciones urbanas con construcción simultánea y venta garantizada de lotes en las que se realiza la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica y la preindependización una vez obtenida la licencia de edificación. Sin embargo, el proyecto de habilitación urbana aprobado por la municipalidad podrá ser inscrito, de ser el caso, bajo responsabilidad del promotor.”

Art. 10, últ. párrafo pto. 4 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476 y Decreto Legislativo n° 1225. SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

108

Plazo de vigencia – Efectos de la licencia

 Plazo de vigencia: 36 meses, prorrogable por 12 meses calendarios por única vez. En todas las modalidades, el inicio se computa a partir de la fecha de su emisión (Decreto Legislativo N° 1225).  Efectos: Determina la adquisición de derechos de construcción y desarrollo, en los términos de la licencia. Las licencias producen todos sus efectos aun cuando los inmuebles sean enajenados. Art. 12 de la Ley 29090. SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

109

Plazo de vigencia – antes de la modificación  Plazo de vigencia: 36 meses, prorrogable calendarios por única vez.

por

12

meses

En todas las modalidades, el inicio se computa a partir del ingreso del expediente a la municipalidad.

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NOVEDADES EN LAS MODALIDADES

110 1.

Los Revisores urbanos intervendrán en las modalidades B, C y D.

2.

Se crea el Registro nacional de los Revisores Urbanos en el CAP y CIP.

3.

Predictibilidad en las observaciones, salvo excepciones.

4.

El revisor urbano deberá agruparse o asociarse.

5.

Plazo de la licencia.

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111

Construcción simultánea  En todo procedimiento de habilitación urbana se podrá solicitar la autorización de ejecución de obras con construcción simultánea, en los tipos previstos en el artículo 21 de la Ley.

Artículo 16.6 del reglamento de H.U.

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112

Anotación preventiva de la licencia de habilitación urbana

- Habilitaciones

urbanas con construcción simultánea y venta garantizada de lotes.

- Habilitaciones urbanas aprobadas bajo cualquier modalidad, bajo responsabilidad del promotor, supuesto en el cual en ningún caso se preindependizarán los lotes conformantes de la habilitación urbana. Artículo 34 del RIRP. SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

113

Jurisprudencia: vigencia de las licencias

 HABILITACIÓN URBANA "Las licencias de las habilitaciones urbanas reguladas por la Ley 29090, tienen como fecha de inicio de su vigencia, la del ingreso del expediente a la municipalidad respectiva. Vencido dicho plazo y al no haber sido renovada, no procede inscribir la licencia por cuanto el asiento de anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana caduca de pleno derecho al vencimiento del plazo de vigencia de la citada licencia”. Resolución Nº 077-2013-SUNARP-TR-L del 16/1/2013. SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

114

Jurisprudencia: vigencia de proyecto de H.U. – Ley 26878  CANCELACION URBANA

DE

ASIENTO

REGISTRAL

DE

HABILITACION

"No resulta procedente cancelar por caducidad la inscripción del proyecto de habilitación urbana tramitado al amparo de la Ley Nº 26878, por cuanto dichas inscripciones no están sujetas a plazo de caducidad".

Resolución Nº 672-2014-SUNARP-TR-L

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Preindependización al amparo de la Ley 26878 Resolución : 115-2016-SUNARP-TR-T de 08/03/2016 Tribunal : TRUJILLO Sede : JAEN Nro. de Título : 12313-15 Tipo de Registro : PROPIEDAD INMUEBLE Tema : ACTOS DE DISPOSICIÓN Y GRAVAMEN POSTERIORES A LA ANOTACIÓN DE LA COMPRAVENTA GARANTIZADA EN HABILITACIONES URBANAS INICIADAS CON LA LEY N° 28678. Estando vigente la anotación preventiva se pueden anotar los actos posteriores de disposición y gravamen. Inscrita la recepción de obras, las anotaciones se convertirán en definitivas

ACUERDO  CXLV PLENO: Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada los días 26, 27 y 29 de febrero de 2016.  Actos de disposición y gravamen posteriores a la anotación de la compraventa garantizada en habilitaciones urbanas iniciadas con la Ley n.º 28678  “Estando vigente la anotación preventiva se pueden anotar los actos posteriores de disposición y gravamen. Inscrita la recepción de obras, las anotaciones se convertirán en definitivas".

117

Preindependización

Se extenderá sobre la base de planos de trazado y lotización y memoria descriptiva. -

No se preindependizará cuando se trate de lote único.

- Puede presentarse documento privado simple con la descripción de cada lote. - Se regula prevalencia del plano. - Se precisa que la caducidad comprende a las “partidas preindependizadas”* y a las “anotaciones preventivas” al caducar la anotación del proyecto.  Efecto: cierre

Art. 38 del RIRP SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

118

ACTOS DE DISPOSICIÓN POSTERIORES A LA PREINDEPENDIZACIÓN

Preindependización

Compraventa garantizada

Cesión de posición contractual La inscripción definitiva se efectúa con inscripción de la recepción de obras. Art. 39 del RIRP

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119

Jurisprudencia: Compraventa garantizada: Ley 29090  INSCRIPCION DE COMPRAVENTA GARANTIZADA "En las habilitaciones urbanas que aun no cuentan con recepción de obras, y tienen autorización para efectuar ventas garantizadas, procederá la anotación preventiva de la compraventa garantizada, no siendo admisible la inscripción de transferencias posteriores a ella” Resolución Nº 811-2014-SUNARP-TR-L

SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

Acuerdo

120

 COMPRAVENTA GARANTIZADA ANTERIORES A LA LEY 29090

AL

AMPARO

DE

NORMAS

"En las habilitaciones urbanas que aún no cuentan con recepción de obras, y tienen autorización para efectuar ventas garantizadas, procederá la anotación preventiva de duración indeterminada de la compraventa garantizada." Pleno CXVII

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Acuerdo

121

 INTERPRETACIÓN DEL ART. 49 DEL RIRP “Cuando la resolución municipal de aprobación de la habilitación haya autorizado la libre disponibilidad, las inscripciones se harán preventivamente (pues es la primera etapa). Las anotaciones preventivas se convertirán en definitivas al inscribirse la recepción de obras (segunda etapa)”.

Pleno CXXI

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122

PRÓRROGA DEL PROYECTO DE HABILITACIÓN URBANA

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123

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124

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Acuerdo

125

 PRÓRROGA DE LA LICENCIA DE HABILITACIÓN URBANA “Procederá la anotación de la prórroga de la licencia de habilitación urbana cuando hubiera sido concedida oportunamente por la Municipalidad, aun cuando a la fecha del asiento de presentación del título que contiene la prórroga, la anotación preventiva de habilitación urbana ya hubiera caducado, siempre que no exista obstáculo en la partida”. Pleno CXX

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126

URBANIZACIONES POPULARES

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127

Acuerdo: XCIII PLENO INSCRIPCIÓN DE TRANSFERENCIA DE DOMINIO DE LOTES EN URBANIZACIONES POPULARES “Es procedente la inscripción de manera definitiva de la independización, adjudicación y posteriores actos de disposición de un lote que forma parte de una urbanización popular que cuenta con aprobación de habilitación urbana conforme a lo previsto por el literal b) del artículo 9 del derogado reglamento de la Ley 26878”. Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 337-2007SUNARP-TR-L del 29.05.2007, Nº 104-2009-SUNARP-TR-L del 23.01.2009 y Nº 851-2012-SUNARP-TR-L del 07.06.2012. SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

128

Caso especial: Urbanizaciones Populares (I)

Base legal: Art. 9 del Reglamento de la Ley 26878.  b) Quienes a la fecha de entrada en vigencia de la Ley N° 26878, contaran con resolución consentida de la autoridad competente que apruebe los Estudios Preliminares y/o los Estudios Definitivos de su proyecto de habilitación urbana.  En estos casos, aunque los terrenos ya contaran con viviendas construidas, se dará por cumplida la Etapa de Aprobación de la Habilitación Urbana, sin que sea necesaria la presentación de documentación o el cumplimiento de requisito adicional alguno, la emisión de nuevos pronunciamientos o resoluciones, ni la revisión de los Estudios. Los interesados solicitarán la Recepción de Obras, una vez culminadas las obras de habilitación urbana, ante la Municipalidad en la que iniciaron dicho trámite. SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

129

Caso especial: Urbanizaciones Populares (II) Base legal: Art. 4 del D.S. Nº 013-99-MTC  Artículo 4.- Las Urbanizaciones Populares que cuenten con la aprobación de la habilitación urbana conforme a lo establecido por el Artículo 9, inciso b) del Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley General de Habilitaciones Urbanas, que soliciten la inscripción de planos al Registro Predial Urbano o al Registro de la Propiedad Inmueble, con arreglo a lo establecido por el Artículo 16 del mencionado reglamento, podrán inscribir los contratos individuales de adjudicación de sus socios o asociados cumpliendo con las formalidades que les exijan las oficinas registrales respectivas, sin necesidad de contar con autorizaciones, pronunciamientos o resoluciones administrativas previas.

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130

Jurisprudencia: actos de disposición ACTOS DE DISPOSICIÓN DE LOTES QUE INTEGRAN UNA HABILITACIÓN URBANA "Las habilitaciones urbanas con autorización para inscripción provisional de lotes individuales al amparo del Decreto Supremo Nº 009-88-VC y las urbanizaciones populares no requieren de la previa inscripción de la recepción de obras para disponer de los lotes que las integran." Resolución Nº 2120-2014-SUNARP-TR-L del 07.11.2014. SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

131

Tolerancias en las Habilitaciones Urbanas

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132

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133

SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

134

SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

TOLERANCIAS CATASTRALES Y REGISTRALES (I)

135

 Tolerancias Registrales: Predios Urbanos y Rurales Directiva N° 001-2008-SNCP/CNC del 28/08/2008: 1.

Cuando el resultado del levantamiento catastral no coincida con su correspondiente habilitación urbana;

2.

Cuando la información gráfica catastral no coincida con la información gráfica registral y/o título del predio y

3.

Cuando en el título de la modificación física del predio, transferencia de dominio o gravamen se describa al predio de manera distinta a la partida registral. Modificado por la Resolución N° 04-2010-SNCP/CNC.

SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

136

TOLERANCIAS CATASTRALES Y REGISTRALES (II)  Punto 7 c.III de la Directiva: “…en los casos de inmatriculaciones donde no coincidan los valores del plano con su título de propiedad del expediente que ingresa al registro, no se aplicarán estos rangos de tolerancia…”.  Mediante Directiva N° 02-2010-SNCP/CNC se modifica la Directiva N° 01-2008-SNCP/CNC, incorporándose el literal e: “…Se precisa que la tolerancia catastral – registral, también es aplicable cuando se presenten variaciones en las medidas perimétricas y/o perímetro del predio, siempre que el área no exceda los rangos establecidos en el literal a)…”. SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

137

CERTEZA RESPECTO A LA IDENTIDAD DEL PREDIO

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138

TOLERANCIA: NO MODIFICA DATOS DE LAS PARTIDAS

SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

CASO

CASO

CASO II

CASO II

CASO II

RANGOS

144 URBANA

URBANA

RURAL

RURAL

Tolerancia (%)

Rango de áreas (hás)

Tolerancia (%)

Menores de 200

2.5

Menores de 1

7.5

De 200 a 1,000

2.0

De 1 a 5

6.3

Mayores a 1,000

1.0

De 5 a más

3.0

Rango de áreas  Rangos: (m2)

SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

145

RECEPCIÓN DE OBRAS

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147

Jurisprudencia: conversión en definitiva CONVERSIÓN DEFINITIVA

DE

INDEPENDIZACIÓN

PROVISIONAL

A

"Para la conversión de una independización provisional a una definitiva, resulta necesaria la inscripción de la recepción de obras de la habilitación urbana que integra el lote independizado.“

Resoluciones 18.01.2013. SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

Nº

092-2013-SUNARP-TR-L

del

148

Modificación de lotes preindependizados y transferidos

1. Cuando en Recepción de Obras se varíe el área, linderos y medidas de lotes transferidos: Registrador inscribirá las modificaciones en las partidas respectivas. 2. Si alguno(s) de los lote(s) hubiese(n) quedado excluidos, se requerirá el previo consentimiento* de los titulares de dichos lotes. 3. Cumplido el requisito, se cerrarán partidas de lotes excluidos. Art. 42 del RIRP.

* Instrumento público . SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

149

Reglas para identificación de lotes modificados

1. Variación de los lotes puede ser verificada por el Registrador. 2. Variación de los lotes puede requerir informe del Área de Catastro. 3. Cuando el área de Catastro no pueda identificar los lotes: se requerirá modificar o aclarar título* que dio lugar a la anotación de la transferencia.

* Mediante la misma formalidad. Art. 42 del RIRP SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

150

Recepción parcial de obras

 Cuando se apruebe la recepción parcial de obras, se independizará el área recepcionada, quedando en la partida matriz el área pendiente de ejecución.  Si existen aportes pendientes de efectuar en la etapa recepcionada, se extenderá un asiento en el rubro d) de la partida matriz, haciendo constar esta circunstancia.  Art. 44 del RIRP SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

Aportes

151

El área de aporte se calcula como porcentaje del área bruta deducida la cesión para vías expresas, arteriales y colectoras, así como las reservas para obras de carácter provincial o regional. SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

Aportes para uso vivienda: RNE Tipo

Recreación Pública

Parques Zonales

Educación (Servicios Públicos complementarios)

Otros fines (Servicios Públicos complementarios )

1

8%

2%

2%

1%

2

8%

2%

2%

1%

3

8%

1%

2%

2%

4

8%

---------

2%

3%

5

8%

---------

2%

-------

6

15%

2%

3%

4%

Aportes

153

¿En qué momento salen del dominio del habilitador los bienes que constituyen los aportes?. ¿Cuál es la naturaleza jurídica de las transferencias por aportes?. SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

Aporte en HU de oficio Resolución : 379-2016-SUNARP-TR-L de 18/02/2016 Tribunal : LIMA Sede : LIMA Nro. de Título : 821446 Tipo de Registro : PROPIEDAD INMUEBLE Tema de Sumilla : APORTE REGLAMENTARIO «Procede inscribir los aportes reglamentarios de recreación (parques) a favor de la municipalidad distrital que aprobó la habilitación urbana de oficio de un predio, a petición del alcalde y en mérito del acuerdo de concejo correspondiente, según lo previsto en el artículo 58 de la Ley Orgánica de Municipalidades»

Aporte

Resolución : 2019-2015-SUNARP-TR-L de 06/10/2015 Tribunal : LIMA Sede : LIMA Nro. de Título : 318877 Tipo de Registro : PROPIEDAD INMUEBLE Tema : Tema de Sumilla : APORTE REGLAMENTARIO “No procede la inscripción de la transferencia del área destinada a aportes reglamentarios antes de la recepción de obra de la habilitación urbana, por cuanto la municipalidad tiene derechos expectaticios que ha evaluado al momento de la aprobación del proyecto de habilitación urbana”.

Condición de los aportes

Resolución : 521-2015-SUNARP-TR-L de 12/03/2015 Tribunal : LIMA Sede : LIMA Nro. de Título : 958096 Tipo de Registro : PROPIEDAD INMUEBLE Tema : Tema de Sumilla : TRANSFERENCIA DE BIENES ASIGNADOS AL SERVICIO DE PARQUES DE LAS MUNICIPALIDADES "Los inmuebles recibidos por las Municipalidades por concepto de aportes asignados al Servicio de Parques (SERPAR), pueden ser transferidos a favor de terceros si no constituyen bienes de dominio público

Recreación pública Resolución : 1101-2014-SUNARP-TR-L de 11/06/2014 Tribunal : LIMA Sede : LIMA Nro. de Título : 1199820 Tipo de Registro : PROPIEDAD INMUEBLE Tema : APORTE REGLAMENTARIO Tema de Sumilla : APORTE REGLAMENTARIO "Si bien las municipalidades no ejercen dominio privado sobre los parques que constituyen aportes reglamentarios, sino solo facultades de administración, por tratarse de bienes de dominio público; para efectos registrales, dichos aportes, se inscriben en el Registro de Predios, a petición del alcalde y por el mérito del acuerdo de concejo correspondiente de conformidad con la Ley Orgánica de Municipalidades.

Compensación de áreas

158

 Es la permuta de áreas que realizan los propietarios de predios colindantes con la finalidad de completar el diseño del proyecto de habilitación urbana.  No constituye acto previo para la inscripción de la aprobación del proyecto o de la recepción de obras, cuando la compensación de áreas es futura. En este caso, se suspenderá la inscripción de los lotes que se encuentran fuera del perímetro del predio registral.  Inscrita la compensación, los lotes se integran a la habilitación si fueron considerados dentro del área útil.

SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

159

SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

160

Regularización de habilitaciones urbanas ejecutadas

 Presupuestos:  Solo podrán regularizarse HU ejecutadas hasta el 27/9/2008 (plazo modificado por Ley 29898), acreditadas mediante documento de fecha cierta. Pueden ser regularizadas dentro de dos años a partir de vigencia del Decreto Legislativo n° 1225 (26/9/2017).  La municipalidad denegará la solicitud de regularización si se incumple los requisitos reglamentarios, los parámetros establecidos en el certificados de zonificación y vías, la entrega y/o redención de aportes, cumplimiento de las normas de diseño establecidas en el RNE.  Se aprueba mediante resolución municipal.  No se preindependizarán los lotes.  Arts. 38 y 39 del nuevo reglamento de H.U. SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

161

Jurisprudencia: plazo de vigencia de proyecto de H.U. ejecutada: Ley 29090  APROBACION DE REGULARIZACION URBANA EJECUTADA

DE

HABILITACION

 "No procede la inscripción definitiva de transferencia de propiedad de los lotes que integran una habilitación urbana que aun no cuenta con recepción de obras, en la que se autorizo la venta garantizada y libre disponibilidad de los lotes.  La Ley 29090 no establece plazo de vigencia de la anotación preventiva de aprobación de habilitación urbana en vía de regularización, por lo que debe estarse a lo dispuesto por la autoridad municipal”.  Resolución Nº 773-2014-SUNARP-TR-L SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

162

Jurisprudencia: plazo de vigencia de proyecto de H.U. ejecutada – Ley 26878  HABILITACIONES URBANAS EJECUTADAS “En las habilitaciones urbanas ejecutadas efectuadas al amparo de la Ley 26878 no existen etapas de aprobación, porque cuando se aprueba la habilitación se entiende que esta es completa, salvo que de la propia resolución se establezca lo contrario”.

Resolución Nº 770-2014-SUNARP-TR-L

SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

163

HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO

SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

Estar inscrito como predio rústico. Ubicarse en zona consolidada al 90% con viviendas y usos complementarios. Contar con servicios públicos (agua, desagüe, energía eléctrica y alumbrado público).

IMPROCEDENCIA:

CONDICIONANTES:

DEFINICIÓN:

Procedimiento a través del cual la Municipalidad declara habilitado de oficio a predios que se encuentran registralmente como rústicos y ubicados en zonas consolidadas (con edificaciones y servicios públicos). No está sujeta a aportes de habilitación urbana. Corresponde al Propietario individual realizar la inscripción registral correspondiente.

Estar tramitando algún procedimiento de HU. No tiene edificaciones permanentes. Ubicado en zonas protegidas y/o de defensa nacional. Ubicado en áreas de uso público. Se encuentra en proceso judicial Está considerado como zona de alto riesgo para la población. Existe superposición de áreas.

Modificación introducida con la Ley 30494: puede ser impulsada por los propietarios.

165

Improcedencia de la H.U. de oficio según el RIRP (I) En el caso que en la partida matriz consten asientos de inscripción o anotación que revelen la existencia de un procedimiento de habilitación urbana o de regularización de una ejecutada en trámite a la fecha de publicación de la Ley N° 29898, en aplicación del literal a) del artículo 24-B de dicha Ley, no procederá la inscripción de la habilitación urbana de oficio, salvo que esta circunstancia se encuentre considerada expresamente en la Resolución municipal respectiva.

Art. 48 del nuevo RIRP. SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

166

Improcedencia de la H.U. de oficio según el nuevo Reglamento de H.U.  Tiene un trámite de un procedimiento de habilitación urbana o de regularización de una H.U. ejecutada o de recepción de obras a la fecha de publicación del nuevo reglamento de H.U.  Cuenta con servicios públicos domiciliarios pero no cuenta con edificaciones fijas y permanentes.  Se encuentra en un proceso judicial en el cual se ha de determinar la titularidad, mejor derecho de propiedad o preferencia del título.  Cuando exista superposición de áreas con predios de terceros.  Entre otros. Art. 40-D del nuevo Reglamento de H.U. SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

ACUERDO: CXXVI PLENO

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 INDEPENDIZACIÓN DE LOTES CONFORMANTES HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO

DE

LA

“La inscripción de la habilitación urbana de oficio no da mérito para la independización de los lotes conformantes de la misma, pues para ello se requiere de la solicitud del propietario o de la organización que agrupe a los propietarios, de conformidad con el artículo 24-A de la Ley N° 29090 y el artículo 40-H de su reglamento.”

SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ

168

MUCHAS GRACIAS POR LA ATENCIÓN [email protected]

SONIA CAMPOS FERNÁNDEZ