Buset 04.41 - November 2008 Ed - 41 - 44

41

read online at www.buset-online.com

BUSET FINANSIAL PENTINGNYA LOAN PRE-APPROVAL DALAM PEMBELIAN PROPERTI

M

engapa loan pre-approval sangatlah penting? Banyak orang yang berpikiran bahwa mereka mempunyai kemampuan untuk membeli properti berdasarkan kenyataan bahwa mereka memiliki dana sebesar 10% dari harga jual untuk melunasi deposit. Namun, pada kenyataannya, mereka lupa untuk memperhitungkan jumlah pinjaman yang bisa mereka dapatkan dari bank (tergantung dari hasil valuation) dan biaya-biaya tambahan lainnya. Oleh karena itu sangatlah beralasan untuk mendapatkan loan pre-approval sebelum melakukan property hunting. Loan pre-approval sangatlah mudah untuk dilakukan dan tidak membebankan biaya apapun. Pembeli hanya perlu menyediakan dokumen pendukung, seperti bukti income, expenses, assets dan liabilities kepada mortgage broker dan mortgage broker akan melakukan perhitungan pada serviceability calculator dan mengetahui maksimum loan yang bisa didapatkan dan memasukkan application kepada lender berdasarkan data tersebut. Pada saat aplikasi disetujui, lender akan memberikan pre-approval letter yang berlaku selama 90 hari. Dengan surat inilah, pembeli bisa dengan kenyamanan mencari properti yang sesuai dengan kemampuan yang bersangkutan. Namun, di lain pihak, surat ini bukanlah jaminan bagi pembeli untuk mendapatkan loan yang diminta karena surat ini juga mencantumkan kondisi yang harus dipenuhi, seperti properti yang dibeli harus merupakan acceptable security dan valuation harus dilakukan untuk memastikan harga properti tersebut sesuai dengan market value.

Hal apasajakah yang mempengaruhi perhitungan loan serviceability? 1.

Loading on interest rate - Lenders pada umumnya akan membebankan loading terhadap interest rate (pada umumnya 1.5% di atas actual rate atau standard variable rate, tergantung pada lender’s lending policy) pada saat mereka memperhitungkan repayment amount. Dengan kata lain, mereka akan menerapkan interest rate yang lebih tinggi untuk menentukan apakah borrower masih dapat memenuhi kewajibannya setiap bulan apabila terjadi kenaikan suku bunga seperti yang terjadi beberapa waktu lalu.

2.

Lender’s policy on income - Masing-masing lender memiliki kebijaksanaan yang berbeda disaat melakukan perhitungan loan serviceability. Beberapa lenders tidak terlalu ketat dan mereka dapat menerima jenis income yang lain, seperti Centre Link family payments dan other supplementary incomes. Beberapa dari mereka akan memperhitungkan 100% dari rental income, tetapi ada juga yang hanya menerima 75% dari rental income. Untuk selfemployed, beberapa lenders memperbolehkan business addback sehingga dapat membantu meningkatkan income, seperti once-off business expense, superannuation contribution, depreciation dan lain-lain.

3.

Expenses – Pada umumnya Lenders akan membebankan 2% to 3% dari credit card limit sebagai credit card monthly expense. Namun, mereka dapat menghapuskan hal tersebut apabila borrower dapat membuktikan bahwa tagihan credit card selalu dibayarkan tepat waktu. Mereka juga memperhitungkan biaya tambahan setiap dependant (children). Jadi semakin banyak dependant, semakin kecil jumlah yang dapat dipinjam.

Oleh karena itu sangatlah penting bagi pembeli properti untuk mengetahui beberapa hal penting seperti valuation price, loan serviceability, funds to complete dan jumlah cicilan sebelum mengambil keputusan.

Valuation Price VS Purchase Price Banyak home buyers/ investors yang tidak menyadari bahwa lenders memberikan pinjaman berdasarkan nilai yang lebih rendah dari hasil valuation properti atau harga beli. Hal ini akan sangat mengkhawatirkan apabila hasil valuation ternyata lebih rendah daripada harga beli, misalnya apabila properti dibeli dengan harga $500k dan ternyata hasil valuation hanya $475k maka lenders hanya akan memberikan pinjaman berdasarkan $475k. Apabila pembeli tidak memiliki cukup dana untuk melunasi kekurangannya pada saat settlement maka kemungkinan yang paling buruk yang akan terjadi adalah ia akan kehilangan deposit yang sudah dibayarkan pada saat penandatangan kontrak jual beli. Untuk melindungi pembeli dari kemungkinan tersebut di atas maka pada saat penandatangan kontrak jual beli, pembeli sangat disarankan untuk sebaiknya mencantumkan “subject to valuation and/ or finance approval”. Namun hal ini hanya dapat diterapkan apabila properti tidak dibeli melalui auction dan tergantung apakah penjual dapat menerima syarat tersebut diatas atau tidak. Di Victoria, pembeli memiliki “3 days cooling off period” dimana mereka dapat berubah pikiran (membatalkan kontrak jual beli). amun kemungkinan besar waktu ini belum tentu cukup untuk mendapatkan hasil valuation, terutama apabila finance tidak pre-approved. Oleh karena itu, pada saat hendak membeli properti, pastikan untuk melakukan due diligent untuk memastikan bahwa properti tersebut dijual/ dibeli dengan harga yang layak (market value). Sebagai tambahan, untuk investasi properti dimana pembayaran cicilan pinjaman tergantung pada rental income, pembeli juga jangan lupa untuk mempertimbangkan rental yield-nya. Intinya, jangan terlalu terbawa emosi pada saat membeli properti karena ini akan mempengaruhi keputusanmu. Jangan juga lupa bahwa “valuer is acting on behalf of the lender” bukan pembeli dan mereka tidak emotionally attached terhadap properti yang bersangkutan. Valuation yang dilakukan oleh Valuer adalah berdasarkan market research dan comparable sales di daerah yang bersangkutan. Beberapa valuers memang lebih konservatif daripada yang lain. Lenders biasanya sudah memiliki sekelompok valuers termasuk dalam team mereka dan pada umumnya mereka dipilih berdasarkan kode pos dimana properti tersebut berada.

Apakah “Loan Serviability” dan “Funds to Complete”? Loan serviceability adalah perhitungan bagaimana pembeli mampu melunasi pinjaman dan membayar cicilan berdasarkan income yang didapat, setelah memperhitungkan financial commitment yang lain, seperti pembayaran tax, living expenses dan other loan repayment.

Oleh karena itu, sangatlah penting untuk berhati-hati dalam memilih lender karena masing-masing memiliki interest yang berbeda, kebijaksanaan yang berbeda dan persetujuan aplikasi sangatlah bergantung kepada perhitungan loan serviceability. Di samping kemampuan membayar cicilan dan melunasi pinjaman, lenders akan melihat funds to complete (jumlah yang diperlukan untuk melunasi pembelian pada saat settlement yang termasuk semua biaya-biaya pembelian setelah dikurangi loan yang didapat). Misalnya, apabila pinjaman yang didapat sebesar 80% dari harga beli, maka borrower harus bisa menunjukkan bahwa ia memiliki cukup dana sebesar 20% dari harga beli plus biaya-biaya pembelian lainnya seperti, legal fees, stamp duty, transfer of land, mortgage registration, application fee dan sebagainya. Berapa cicilan yang harus dibayarkan setiap bulannya? Pada umumnya, kalkulator untuk menghitung cicilan dapat ditemukan di setiap situs lender. Kalkulator tersebut akan membantu dalam menghitung cicilan per bulan dan perkiraan maksimum pinjaman yang bisa didapat. Bahkan ada juga yang memasukkan daftar fees and charges untuk loan product yang bersangkutan. Namun, yang paling mudah adalah menghubungi seorang mortgage broker karena ia memiliki akses ke kalkulator dari semua lenders dan ia akan tahu benar kalkulator mana yang paling cocok dengan situasi dan kondisi dari borrower yang bersangkutan. Mortgage broker akan melakukan perhitungan terhadap total purchase costs, memperkirakan maksimum pinjaman yang bisa didapat, cicilan per bulan dan berapa total dana yang diperlukan untuk settlement. Oleh karena begitu banyak hal yang harus diperhitungkan dalam pembelian properti, akan sangat bijaksana untuk mendapatkan loan pre-approval terlebih dahulu sehingga tidak ada waktu yang terbuang untuk membeli properti yang di luar kemampuan. Selain itu, dengan memiliki loan pre-approval, pembeli akan memiliki keyakinan mantap pada saat melakukan penawaran harga karena ia akan tahu berapa kemampuannya untuk membayar properti tersebut dan apabila melakukan pembelian di auction, ia akan tahu berapa maximum bidding price yang siap dia bayarkan. Mortgage broker akan banyak menolong dalam semua hal tersebut diatas karena mereka memiliki akses ke semua lender dan mengerti benar persyaratan yang harus dipenuhi sehingga akan terhindarkan dari kesalahan dalam memilih lender yang akan berakibat pada penolakan aplikasi kredit Anda. Apabila ada pertanyaan yang belum terjawab, kami dengan senang hati akan membantu Anda melalui telepon (03) 9826-2709 / 0402-798-286/ 0413-872-812. Selain itu kami juga mengadakan seminar/ information session tentang first home buyer setiap minggu kedua Hari Kamis pk 18.30 bertempat di 364A Toorak Road, South Yarra 3141 (please call for booking). Patrina Chia / Adeline Juanita Mortgage Zone

WAJAH BARU PPIA WA

Anggota PPIA-WA dan kru Bikin Film

P

PIA Western Australia hadir dengan anggota dan semangat yang baru. PPIA-WA yang kini dipimpin oleh Ferad Ananda Irwan lahir kembali dengan moto “creatively friendly”.

Kemunculan PPIA-WA masa bakti 2008-2009 ditandai dengan diselengarakanya pemutaran film BIKIN FILM yang diadakan pada Hari Jumat, 26 september 2008. Acara yang dipersembahkan PPIA-WA bekerjasama dengan ANAK-ANAK FILM Melbourne tersebut berjalan dengan sukses. Hal ini terbukti dari animo sejumlah penonton dan panitia yang sangat positif. Selain pemtaran BIKIN FILM, PPIA-WA juga sudah menyiapkan program kerja, seperti winning eleven competition, garage sale, soccer league, summer acoustic, jazzy tunes dan education expo. Seluruh kegiatan ini akan mengisi kalender program kerja PPIAWA untuk setahun ke depan. “Kita bakalan bikin acara-acara yang kreatif dan meriah buat setahun ke depan, jadi ga bakal ada kata sepi atau boring buat mahasiswa Indonesia yang kuliah di sini untuk setahun ke depan,” ucap Ferad saat diwawancara di sela-sela winning eleven competiton yang bertempat di Konsulat RI Perth, WA. Oke deh kalau begitu,kita tunggu acara-acara selanjutnya ya. Sekali lagi selamat untuk kepengurusan baru PPIA WA! Riyan “cublis” Mahesa Foto: Riyan

BUSET NGELIPUT

Camberwell Cultural Night Sebagai upaya mempromosikan Tanah Air tercinta, Indonesia, pengurus serta jemaat Kristiani Camberwell Indonesian Congregation secara sukarela menyumbangkan waktu dan tenaga mereka menghadirkan acara yang bertajuk Camberwell Cultural Night di hadapan puluhan penduduk lokal setempat.

Keterangan Foto: 1&6. Ganda Marpaung mempersembahkan Tari Mandau dari Kalimantan dan Tari Lilin dari Sumatra 2. Keluwesan gerakan tubuh Maria Leeds beserta rekannya, Ida Simangunsong, dalam membawakan Tari Merak (Jawa Barat) membuat penonton terpana

3

4

3&5. Maria dan Ida kemudian tampil kembali menarikan Tari Ngapote (Madura) sambil mengajak penonton turut serta memeriahkan Malam Kebudayaan Camberwell 4. Jemaat wanita Camberwell Indonesian Congregation mempertunjukkan kebolehan mereka memainkan angklung

1

2

5

6 Camberwell Indonesian Congregation Kebaktian Bahasa Indonesia setiap Minggu pukul 15.00 552 Burke Road, Camberwell, VIC Info/pertanyaan: Lucky Kalonta (0417 352 755)