Bericht Der Verwaltung Zur Mietobergrenze In Freiburg

DRUCKSACHE G-08/130 INFORMATIONS-VORLAGE Dezernat/Amt:

Verantwortlich:

Tel.Nr.:

Datum

III/Sozial- und Jugendamt

Frau Haardt

3500

05.06.2008

Betreff: Bericht über die Auswirkungen der Anhebung der Mietobergrenze (MOG) für Wohnungen von Bezieherinnen und Beziehern von Arbeitslosengeld II und Sozialhilfe

Beratungsfolge

Sitzungstermin

Öff.

N.Ö.

1. SO

12.06.2008

X

2. HA

16.06.2008

X

3. GR

24.06.2008

Empfehlung

Beschluss

X

Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO):

nein

Abstimmung mit städtischen Gesellschaften:

nein

Ergebnis: Der Gemeinderat nimmt den Bericht über die Auswirkungen der Anhebung der Mietobergrenze für Wohnungen von Bezieherinnen und Beziehern von Arbeitslosengeld II und Sozialhilfe gemäß der Drucksache G-08/130 zur Kenntnis.

DRUCKSACHE G-08/130 -21.

Ausgangslage Mit Beschluss des Gemeinderates vom 23.10.2007 (Drucksache G-07/191) wurde die Mietobergrenze für Wohnungen von Bezieherinnen und Beziehern von Arbeitslosengeld II (ALG II) und Sozialhilfe angehoben. Die neuen Werte wurden aus dem im Frühjahr 2007 neu erstellten Mietspiegel abgeleitet. Am 31.07.2007 erhielten 8.850 Bedarfsgemeinschaften Leistungen nach dem SGB II, zum 30.04.2008 waren es 8.945 Bedarfsgemeinschaften. Mit der Anhebung der Mietobergrenze wurden folgende Ziele verfolgt: Anpassung der Mietobergrenze entsprechend den im Mietspiegel ausgewiesenen Mietsteigerungen Staffelung nach Wohnungsgröße, da Wohnungen bis zu 60 m² höhere Netto-Kaltmieten aufweisen als größere Wohnungen Vergrößerung des Wohnungsangebotes für Leistungsbezieherinnen und -bezieher Verminderung der Zahl der Mietsenkungsverfahren Tabelle 1: Vergleich alte und neue Quadratmeterpreise Haushaltstyp/ Wohnungsgröße 1 Person bis 45 m² 2 Personen bis 60 m² 3 Personen bis 75 m² 4 Personen bis 90 m² 5 und mehr Personen ab 105 m²

Mietobergrenze ALT €/m² 5,62 €/m² 5,62 €/m² 5,62 €/m² 5,62 €/m² 5,62 €/m²

Mietobergrenze ab 23.10.2007 €/m² 6,46 €/m² 5,87 €/m² 5,62 €/m² 5,62 €/m² 5,62 €/m²

Die Verwaltung wurde beauftragt, dem Gemeinderat halbjährlich über die Enwicklung auf dem Wohnungsmarkt für den oben genannten Personenkreis sowie zu den Auswirkungen der Umsetzung des Gemeinderatsbeschlusses zu berichten. 2.

Mietsenkungsverfahren

2.1

SGB II - Grundsicherung für Arbeitsuchende Leistungen der Grundsicherung für Arbeitsuchende erhalten bei Hilfebedürftigkeit erwerbsfähige Personen zwischen 15 und 65 Jahren und ihre Angehörigen.

DRUCKSACHE G-08/130 -3Die Leistungen der Grundsicherung für Arbeitsuchende umfassen unter anderem auch die Kosten der Unterkunft und der Heizung. Diese Leistungen erfolgen jedoch nur insoweit, als die Kosten angemessen sind. Übersteigen die tatsächlichen Kosten für die Kaltmiete den angemessenen Betrag, so ist der übersteigende Betrag solange zu übernehmen, als Maßnahmen zur Senkung der Unterkunftskosten nicht zugemutet werden können, in der Regel jedoch längstens für sechs Monate (§ 22 SGB II). In diesen Fällen leitet die Verwaltung ein sogenanntes Mietsenkungsverfahren ein. Am Ende des Berichtszeitraumes (30.04.2008) befanden sich 636 Bedarfsgemeinschaften in einem solchen Mietsenkungsverfahren. Bei 8.945 Bedarfsgemeinschaften entspricht dies einem Anteil von ca. 7%. Unangemessene Unterkunftskosten können sich ergeben aus: -

einer zu großen Wohnung, z. B. bei Auszug von Haushaltsangehörigen oder in Folge von Trennungen und Scheidungen, einem zu hohen Quadratmeterpreis bei einer angemessenen Wohnungsgröße.

Tabelle 2: Ursachen für unangemessene Unterkunftskosten (Stand 30.04.2008) Personen Wohnungsgröße Quadratmeterpreis im Abs./ Prozent Abs./ Prozent Haushalt 1 213 / 76% 69 / 24% 2 131 / 72% 51 / 28% 3 74 / 67% 36 / 33% 4 24 / 59% 17 / 41% 5 und mehr 12 / 57% 9 / 43% Summen 454 / 71% 182 / 29%

Gesamt 282 182 110 41 21 636

Die Ursachen für unangemessene Unterkunftskosten liegen überwiegend bei der Wohnungsgröße. Dies zeigt sich gerade bei kleinen Haushalten mit bis zu drei Personen. In den 1-Personen-Haushalten lebten am 30.04.2008 160 Frauen (56,7 %) und 122 Männer (43,3 %). Die angemessene Wohnungsgröße bemisst sich nach den Richtlinien des sozialen Wohnungsbaus für Baden-Württemberg, die landesweit von den kommunalen Trägern angewandt werden, und ist nur indirekt durch den Quadratmeterpreis beeinflussbar. Soweit der Quadratmeterpreis günstiger als die Mietobergrenze liegt, ist auch eine Überschreitung der Wohnungsgröße erlaubt. Aus der Gesamtzahl von 636 Fällen betrug der Anteil der Alleinerziehenden 24 % (152 Fälle).

DRUCKSACHE G-08/130 -42.1.1 Entwicklung der Fallzahlen im Mietsenkungsverfahren Die Zahl der Mietsenkungsverfahren wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Die Bemessung der Mietobergrenze ist dabei ein Faktor unter anderen. Ein weiterer wichtiger Faktor, der sich auf die Zahl der Mietsenkungsverfahren auswirkt, ist die Zahl der Vermittlungen bzw. Arbeitsaufnahmen, die zu einer Beendigung der Hilfebedürftigkeit führen. Weitere Faktoren, wie die Mobilität der Leistungsbezieherinnen und Leistungsbezieher oder Änderungen in den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen, kommen hinzu. Unter dem Einfluss dieser verschiedenen Faktoren ist die Zahl der Mietsenkungsverfahren seit dem Berichtsstand der Drucksache G-07/191 (31.07.2007) deutlich gesunken. Am 30.04.2008 befanden sich rund 7 % der Gesamtzahl der Bedarfsgemeinschaften im Mietsenkungsverfahren, im Juli 2007 waren es noch ca. 12 %. Die nachfolgende Tabelle zeigt die Fallzahlen vom 31.07.2007 im Vergleich zu den Fallzahlen am Stichtag 30.04.2008. Tabelle 3: Vergleich der Fallzahlen im Mietsenkungsverfahren Perso- angemessene nen im Wohnungsgröße Hausin m² halt 1 bis 45 2 bis 60 3 bis 75 4 bis 90 5 und ab 105 mehr Summen

Mietsenkungsverfahren am 31.07.2007

Mietsenkungsverfahren am 30.04.2008

Rückgang Abs./Prozent

595 278 138 47 35

282 182 110 41 21

313 / 53 % 96 / 35 % 28 / 20 % 6 / 13 % 14 / 40 %

1.093

636

457 / 42 %

Die Tabelle 3 zeigt, dass die Intention, die Zahl der Mietsenkungsverfahren bei den 1- und 2-Personenhaushalten deutlich zu reduzieren, durch die Anhebung der Mietobergrenze bei kleinen Wohnungen erreicht wurde. Wie oben ausgeführt, bildet die Anhebung der Mietobergrenze nur ein Instrument, um die Zahl der Mietsenkungsverfahren zu beeinflussen. Für die Beendigung des Mietsenkungsverfahrens sind noch weitere Gründe relevant. Im gesamten Berichtszeitraum ergaben sich 634 Beendigungen von Mietsenkungsverfahren mit folgenden Begründungen:

DRUCKSACHE G-08/130 -5Tabelle 4: Beendigungsgründe im Berichtszeitraum Beendigungsgründe Anhebung der Mietobergrenze seit 23.10.2007 Arbeitsaufnahme bzw. ALG II-Beendigungen Senkung auf die angemessene Miete Sonstige Gründe (Untervermietung/ Vorrangige Ansprüche z. B. Wohngeld/ Wegfall der Erwerbsfähigkeit/ Erreichen der Altersgrenze) Übernahme der höheren Unterkunftskosten aus individuellen Gründen (z. B. Rollstuhlfahrer) Umzug innerhalb von Freiburg oder Wegzug aus Freiburg Änderungen in der Bedarfsgemeinschaft oder Haushaltsgemeinschaft Summe gesamt

Anzahl der Beendigungen 155 24% 123 82

19% 13%

119

19%

69 44

11% 7%

42 634

7% 100%

Die Übersicht verdeutlicht, dass in ca. 24 % der Fälle die Erhöhung der Mietobergrenze zur Beendigung des Mietsenkungsverfahrens geführt hat. An zweiter Stelle stehen mit 19 % die Arbeitsaufnahme bzw. Beendigung der Hilfebedürftigkeit sowie sonstige Gründe. In 13 % der Fälle werden Unterkunftskosten nur noch in angemessener Höhe übernommen, weil z. B. während des Leistungsbezuges eine überteuerte Wohnung angemietet wurde ohne Zustimmung der ARGE.

2.2

SGB XII - Sozialhilfe Grundsicherung im Alter und bei dauerhafter Erwerbsminderung erhalten bedürftige Personen ab dem 65. Lebensjahr oder Personen im Alter zwischen 18 und 65 Jahren, die im Sinne des Rentenrechts auf Dauer voll erwerbsgemindert sind. Berechtigt, Hilfe zum Lebensunterhalt zu beziehen, sind Personen im Alter zwischen 18 und 65 Jahren, die voll erwerbsgemindert sind, voraussichtlich aber nicht dauerhaft. Auch Bezieherinnen und Bezieher von Altersrenten vor der Vollendung des 65. Lebensjahres können Hilfe zum Lebensunterhalt erhalten. Darüber hinaus beziehen auch Minderjährige bis zum 15. Lebensjahr, die nicht im Haushalt der Eltern leben und nicht in Maßnahmen der Jugendhilfe sind, Leistungen zur Existenzsicherung. Die Fälle bzw. der Personenkreis nach SGB XII unterscheidet sich wesentlich von den ALG II-Bezieherinnen und Beziehern. Aufgrund von Alter und/oder Behinderung müssen in vielen Fällen erhöhte Kosten der Unterkunft anerkannt werden, so dass dann kein Mietsenkungsverfahren eingeleitet werden muss.

DRUCKSACHE G-08/130 -6Zu Beginn des Berichtszeitraumes (01.11.2007) erhielten 1.942 Haushalte außerhalb von Einrichtungen Leistungen nach dem SGB XII (201 Fälle Hilfe zum Lebensunterhalt, 1.741 Grundsicherung). In 65 Fällen waren wegen unangemessener Unterkunftskosten Mietsenkungsverfahren anhängig. Nach Anhebung der Mietobergrenze konnten 18 Fälle beendet werden. Zwei Drittel der verbleibenden Fälle sind, analog der Verteilung bei der ARGE Freiburg, in einer unangemessenen Wohnungsgröße begründet. 3.

Neuanmietungen Die ARGE Freiburg wertet seit Juni 2007 Mietverträge der von den Bezieherinnen und Beziehern von ALG II neu angemieteten Wohnungen aus. Von 222 Anmietungen entsprachen 140 Wohnungen (63 %) den Sätzen der neuen Mietobergrenze. Die folgende Übersicht gibt die Daten nach Haushaltstyp bzw. Wohnungsgröße und nach dem Anteil der angemessenen bzw. unangemessenen Unterkunftskosten wieder (Stand: 30.04.2008). Tabelle 5: Neuanmietungen Anzahl Mietverträge gesamt 1 Person bis 45 m² 104 2 Personen bis 60 m² 41 3 Personen bis 75 m² 42 4 Personen bis 90 m² 26 5 > Personen ab 9 105 m² Summe gesamt 222

Haushaltstyp/ Wohnungsgröße

Angemessen Anzahl/ Prozent

Unangemessen Anzahl/ Prozent

84 / 81 % 22 / 54 % 24 / 57 % 7 / 27 % 3 / 33 %

20 / 19 / 18 / 19 / 6 /

19 % 46 % 43 % 73 % 67 %

140 /

82

37 %

63 %

/

Die Anmietung von angemessenen Wohnungen bis zu 45 m² gelingt in 81 % der Fälle. Bei größeren Wohnungen werden häufiger überteuerte Mieten bezahlt. Allerdings sind hiervon weit weniger Haushalte betroffen. 4.

Rechtsprechung Das Sozialgericht Freiburg folgt bisher der von der Verwaltung in der Drucksache G-07/191 vorgeschlagenen Berechnungsweise über die Basismiete nach dem Mietspiegel mit entsprechenden Abschlägen hinsichtlich der Ausstattung und Lage der Wohnung.

DRUCKSACHE G-08/130 -7Der ARGE liegt ein Gerichtsbescheid des Sozialgerichtes Freiburg vom 08.01.2008 (Az.: S 7 AS 3160/07) vor, in dem das Sozialgericht Freiburg eine Klage auf Übernahme von Kosten für Unterkunft über der Mietobergrenze abgewiesen hat. Über die von der Klägerin beim Landessozialgericht BadenWürttemberg eingelegte Beschwerde wurde noch nicht entschieden. Zur Verfügbarkeit preisgünstiger Wohnungen, die unter der Mietobergrenze liegen, führt das Sozialgericht im genannten Bescheid aus: „Daraus folgt nach Auffassung der Kammer, dass es grundsätzlich auch einen Mietmarkt gibt, der diesem Preisniveau entspricht. Dies deckt sich im Übrigen auch mit den Erkenntnissen der Kammer aufgrund ihrer Beobachtungen des Mietmarktes in den einschlägigen Anzeigeblättern (Schnapp, Zypresse etc.). Zwar ist in diesem Zusammenhang einzuräumen, dass keine Vielzahl von Wohnungen dieser Preiskategorie angeboten werden; ganz vereinzelt sind die Angebote jedoch ebenfalls nicht.“ Die gesetzliche Regelung sieht vor, dass die unangemessenen Unterkunftskosten in der Regel für längstens 6 Monate zu übernehmen sind, solange Maßnahmen zur Senkung der Unterkunftskosten nicht erfolgreich umgesetzt werden können. Die Miete wird auch darüber hinaus weiter übernommen, solange die Betroffenen ihrer Mitwirkungspflicht nachkommen. Die Übernahme erfolgt derzeit in den 636 Fällen der Mietsenkungsverfahren. 5.

Clearingstelle Zur Optimierung der Verwaltungsabläufe und Vermeidung kostenaufwendiger rechtlicher Auseinandersetzungen wurde eine ämterübergreifende Clearingstelle eingerichtet. In der Clearingstelle sind folgende Ämter/Institutionen vertreten: Sozial- und Jugendamt Amt für Wohnraumversorgung Freiburger Stadtbau GmbH Büro des Bürgermeisters von Kirchbach ARGE Freiburg Die Geschäftsführung wird von der die ARGE Freiburg wahrgenommen. Die Sitzungen der Clearingstelle finden monatlich statt.

DRUCKSACHE G-08/130 -8In den Sitzungen des ersten Quartals 2008 befasste sich die Clearingstelle mit folgenden Themen: Erarbeitung von Richtlinien zur Bemessung der angemessenen Unterkunftskosten Ergänzend zur rein rechnerisch ermittelten Mietobergrenze (Fläche x Preis je m²) werden Kriterien entwickelt, die bei der Beurteilung der Angemessenheit in die Entscheidung eingebunden werden (z. B. rollstuhlgerechter Wohnraum). Dabei werden auch Beispiele anderer Kommunen ausgewertet. Unterstützung der Eigenbemühungen bei der Wohnungssuche Die Richtlinien für die Aufnahme von Wohnungssuchenden in die Wohnungssucherdatei des Amtes für Liegenschaften und Wohnungswesen in der Fassung vom 26.04.2005 bilden die Grundlage für die Unterstützung der Leistungsbezieherinnen und Leistungsbezieher bei der Wohnungssuche. 6.

Wohnungsmarkt Die Stadt Freiburg hat in den letzten Jahren mit großem eigenem Aufwand und mit Fördermitteln des Landes die Voraussetzungen dafür geschaffen, die Versorgung mit preiswerten und geförderten Wohnungen auf hohem Niveau zu stabilisieren und auszuweiten. In keiner anderen Stadt in BadenWürttemberg sind - gemessen an der Einwohnerzahl - mehr geförderte Wohnungen entstanden als in Freiburg. Das Mietniveau konnte deshalb unter der Mietpreisentwicklung des Landes gehalten werden. Dennoch ist aufgrund der deutlich gestiegenen Energiekosten, des relativ geringen Pro-Kopf-Einkommens in der Stadt sowie der wachsenden Bevölkerungszahl die Nachfrage im Marktsegment des preiswerten Wohnraumes groß. Hinzu kommt, dass in den kommenden zehn Jahren etwa 2.600 Wohnungen aus der Belegungsbindung heraus fallen. Deshalb hat die Verwaltung ein umfassendes Maßnahmenpaket zur Förderung von bezahlbarem Mietwohnraum erarbeitet, das am 06.05.2008 im Gemeinderat beschlossen wurde (Drucksache G-08/051).

DRUCKSACHE G-08/130 -97.

Fazit Insgesamt sind mit Stand vom 30.04.2008 bei der ARGE Freiburg ca. 7 % der 8.945 Bedarfsgemeinschaften (636) im Mietsenkungsverfahren, im Juli 2007 waren es noch ca. 12 % der 8.850 Bedarfsgemeinschaften (1.093). Der überwiegende Teil der Neuanmietungen erfolgt im angemessenen Preisniveau. Festzustellen ist, dass ca. 70 % der Mietsenkungsverfahren in einer unangemessenen Wohnungsgröße begründet sind, die nicht unmittelbar über den Quadratmeterpreis beeinflussbar ist. Lediglich ca. 30 % der Fälle resultieren aus einem nicht angemessenen Quadratmeterpreis. Erheblich für die Mietbelastung der Haushalte sind in verstärktem Maße die Mietnebenkosten (z. B. Heizkosten, Wasser/Abwasser u. ä.). Diese werden im Rahmen der Kosten der Unterkunft von der ARGE Freiburg und dem Sozialund Jugendamt in voller Höhe übernommen. Die vom Gemeinderat mit Beschluss vom 23.10.2007 festgesetzten Werte zur Ermittlung der angemessenen Unterkunftskosten haben sich aus Sicht der Verwaltung bewährt. Die mit der Anhebung verbundenen Ziele wurden weitgehend erreicht. Die Abstufung nach Haushaltsgrößen und die Orientierung am Mietspiegel sind praxisgerecht und entsprechen den rechtlichen Vorgaben. Die Clearingstelle unterstützt die Verwaltung in der Umsetzung der Mietsenkungsverfahren durch die Entwicklung weiterer Kriterien, die zusätzlich zu der rein rechnerischen Betrachtung in die Angemessenheitsprüfung einfließen.

Für Rückfragen steht Herr Kaiser, ARGE Freiburg, Tel.: 0761/2710-673, zur Verfügung.

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