1. Penilaian Properti Dan Bisnis-tk.pdf

PENILAIAN Properti & BISNIS Dr. Tri Kurniawan, MMA, MAPPI (Cert.) www.kjpp-trikurniawan.com

Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) tempat Penilai berpraktek: KJPP adalah tempat Penilai berpraktek , bila Penilai telah berpraktek wajib berpedoman pada : 

Standar Penilaian Indonesia .



Kode Etik Penilai Indonesia ( KEPI )



Ketentuan perundangan lain yang berlaku (antara lain): Bukti kepemilikan tanah ( Hukum Properti ) Ketentuan Tata Kota yang berlaku . Ijin Mendirikan Bangunan Peraturan Menteri Keuangan No 101 dan PMK lainnya yang berhubungan dengan Penilaian .

Bidang Keahlian Penilaian

1. Penilaian properti (property valuation/appraisal) 2. Penilaian usaha (business valuation/appraisal)

Sistematika SPI edisi VI PENDAHULUAN

STANDAR UMUM

STANDAR PENERAPAN

PENDAHULUAN, REGULASI, SISTEMATIKA DAN FORMAT STANDAR

SPI 101 NILAI PASAR SEBAGAI DASAR PENILAIAN

SPI 102 DASAR PENILAIAN SELAIN NILAI PASAR

SPI 201 PENILAIAN UNTUK PELAPORAN KEUANGAN

KERANGKA KONSEPTUAL

SPI 202 PENILAIAN UNTUK TUJUAN PENJAMINAN UTANG

SPI 103 LINGKUP PENUGASAN

SPI 203 PENILAIAN ASET SEKTOR PUBLIK

KONSEP & PRINSIP UMUM PENILAIAN (KPUP) REAL PROPERTI

PERSONAL PROPERTI

PERUSAHAAN / BADAN USAHA

SPI 104 IMPLEMENTASI

HAK KEPEMILIKAN FINANSIAL

SPI 105 PELAPORAN PENILAIAN

STANDAR TEKNIS

SPI 300

•PENILAIAN REAL PROPERTI

SPI 310

•PENILAIAN PERSONAL PROPERTI

SPI 311

•PENILAIAN MESIN DAN PERALATAN

SPI 301

•PENILAIAN HAK SEWA

SPI 302

•PENILAIAN PROPERTI AGRI

SPI 320

•PENILAIAN ASET TAK BERWUJUD

SPI 303

•PENILAIAN PROPERTI DENGAN BISNIS KHUSUS

SPI 330

•PENILAIAN BISNIS

SPI 304

•PENILAIAN MASSAL

SPI 340

•PENILAIAN INSTRUMEN KEUANGAN

SPI 305

•PENILAIAN PROPERTI INDUSTRI PERTAMBANGAN

SPI 350

•PENDEKATAN BIAYA UNTUK ASET BERWUJUD

SPI 351

•ANALISIS DISCOUNTED CASH FLOW (DCF)

SPI 306

•PENILAIAN TERHADAP PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM

SPI 360

•ANALISIS PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK (HBU ANALYSIS)

SPI 361

•OPINI KEWAJARAN

SPI 362

•INSPEKSI DAN HAL YANG DIPERTIMBANGKAN

SPI 363

•KAJI ULANG PENILAIAN

SPI 364

• JASA KONSULTASI

DAFTAR ISTILAH (GLOSSARY) ADENDUM INTERPRETASI

Konsep Hukum Penilaian Properti Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan , hak dan manfaat yang berkaitan dengan suatu kepemilikan . Properti terdiri atas hak kepemilikan , yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu ( specific interest ) atau sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya .

KLASIFIKASI PROPERTI BERDASARKAN JENISNYA • Tanah

Real Property

• Bangunan

• Sarana Pelengkap • Mesin dan Peralatan • Fixture & Furniture

Personal Property

• Jewel & Antique • Kendaraan Bermotor • Surat Berharga

PROPERTY Business

Financial Interest

“Kegiatan di bidang Komersial, Industri, Jasa, atau Investasi (Aktivitas Ekonomi)”

Instrumen Investasi yang dijamin aset-aset Real Estat

15

SKEMA PENGGOLONGAN PROPERTI ATAU HARTA KEKAYAAN SESUAI SIFATNYA Real Property (Tanah, Bangunan dan Sarana Pelengkap)

Tangible Asset

Personal Property Machine Equipment Fixture & Furniture, Moviable, Kendaraan Bermotor, Jewelry/Antique Art

PROPERTY

Intangible Asset

Surat Berharga

Goodwill Hak Paten Franchises Merk Dagang (Trade Mark) Hak Cipta (Copy Right)

Saham Investasi Deposito Obligasi

16

PENGERTIAN BIAYA, HARGA DAN NILAI ❖ BIAYA adalah sejumlah uang yang harus disediakan untuk memproduksi atau menciptakan barang dan jasa. (Fakta historis) ❖ HARGA adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu benda. (Fakta historis) ❖ NILAI adalah harga yang paling mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual atas suatu barang/jasa yang diperjual belikan. (bukan fakta historis tapi estimasi harga)

Cost Value

Price

III. PENGERTIAN BIAYA, HARGA DAN NILAI CAPITAL GAIN

PROFIT

NILAI (VALUE) HARGA BIAYA (PRICE) (COST)

KONDISI NORMAL

lanjutan…… ….

FENOMENA NILAI DAN SIKLUS PROPERTI

PRE CRISIS < 1997

CRISIS 1997 - 2005

RECOVERY

NORMAL

2006 - 2007

> 2007

COST

VALUE COST

VALUE PRICE COST

PRICE VALUE VALUE PRICE

PRICE COST

an economic concept

Nilai



konsep ekonomi yang merujuk pada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual barang dan jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai. SPI 2015



Nilai tidak selamanya diukur dengan satuan uang.



Nilai menyatu dalam istilah yang lebih spesifik = Nilai Pasar, Nilai selain Nilai Pasar

Properti Tidak Khusus

Nilai Pasar Gedung ini dijual dengan harga 510 miliar

Nilai Pasar menurut SPI 2015(SPI 101 ) didefinisikan sebagai: “Estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu asset atau liabilitas pada tanggal penilaian antara pembeli yang berminat membeli (willing buyer) dengan penjual yang berminat menjual (willing seller), dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.”

Saya akan tawar gedung ini Rp. 500 miliar

21

Properti Khusus

BISA NGGAK YA DIJUAL ?

Nilai Selaian Nilai Pasar (DRC ?) BERAPA YA

Jenis Nilai Selain Nilai Pasar ▪Nilai dalam penggunaan ▪Nilai investasi ▪Nilai asuransi ▪Nilai kena pajak ▪Nilai Penggantian Wajar ▪Nilai likuidasi ▪Nilai khusus ▪Nilai jaminana pinjaman ▪Nilai realisasi bersih ▪Nilai sewa ▪dll

NILAINYA ?

22

Matriks nilai No

Uraian

Basis Nilai NP

1

2

3

BNP

Tujuan

Kategori Aset

LK

PJmn

ATK

- Nilai Pasar

√

√

√

- Bukan Nilai Pasar

√

AK

Basis Nilai √

Tujuan Penilaian - Laporan Keuangan

√

- Penjaminan

√

√

√ √

Kategori aset - Aset Tidak Khusus

- Aset khusus

√

√

√

√

√

√

UNSUR NILAI 1. 2.

3. 4. 5.

Kegunaan (Utility) Kelangkaan (Scarcity) Keinginan (Desire) Kekuatan Daya Beli Efektip Dapat Dialihkan

FAKTOR-FAKTOR YG MEMPENGARUHI NILAI : ➢Pengaruh Sosial ➢ Pengaruh Ekonomi ➢ Pengaruh Politik ➢ Pengaruh Lingkungan

PRINSIP PENILAIAN 

Highest & Best Use (Pemanfatan Tertinggi dan Terbaik)



Suplai & Demand (Penawaran & Permintaan)



Pengganti (Substitution)



Antisipasi (Anticipation)



Perubahan (Change)



Penyesuaian (Conformity)



Persaingan (Competition)



Keseimbangan (Increasing & Decreasing Return/Balance)



Penggunaan yang Tetap (Consistent Use)



Eksternalitas (Externalities)



Konstribusi (Contribution)

Bagan Proses Penilaian LINGKUP PENUGASAN DEFINISI PENUGASAN/IDENTIFIKASI MASALAH Identifikasi Pemberi Tugas & Pengguna Laporan

Penentuan Tujuan Penilaian

Penentuan Dasar Nilai

Identifikasi Objek Penilaian dan Hak Kepemilikan

Tanggal Penilaian

Asumsi & Kondisi Pembatas

IMPLEMENTASI PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA DATA PERMINTAAN & DATA UMUM DATA KHUSUS PENAWARAN Data Wilayah, kota dan lingkungan (Neighborhood)

Data properti yang dinilai

Analisis Pasar Permintaan dan Penawaran Studi Pasar

perbandingan (Transaksi, Penawaran, Sewa, Tingkat Hunian, Pendapatan)

ANALISIS DATA Analisis HBU (Penggunaan Tertinggi dan Terbaik) Tanah dalam Keadaan Kosong Properti dikembangkan OPINI NILAI TANAH

Pendekatan Pasar

PENDEKATAN PENILAIAN Pendekatan Pendapatan

REKONSILIASI INDIKASI DAN OPINI NILAI AKHIR PELAPORAN PENILAIAN

Pendekatan Biaya

Pendekatan Penilaian Amerika

Australia

INDONESIA

1. Market Data Approach

1. Market Data Approach : Market Continuum, Simple Comparison, Detailed Analysis (paired sales analysis, market adjustment grid)

1. Pendekatan Pasar

2. Cost Approach : Quantity Survey, Unit in Place, Square Metre, Index

2. Cost Approach

2. Pendekatan Biaya : Metode Kalkulasi Biaya dan Metode DRC

3. Income Approach : Direct Capitalization, DCF, Land Development, Residual Technique (land, building, property)

3. Hypothetical Development Approach

3. Pendekatan Pendapatan : Metode Kapitalisasi Langsung, Metode GIM Metode Arus Kas Terdiskonto, Residual Technique

4. Computer Based Technique : Cash Flow Method, Regression (simple and multi regression analysis)

Pendekatan Pasar

Definisi Pendekatan Pasar Suatu pendekatan untuk memperkirakan Nilai Pasar dari suatu aktiva, “berdasarkan harga jual dari aktiva sejenis yang sebanding, yang ditransaksikan di pasar terbuka”



x

Konsep Pendekatan data Pasar Nilai Objek Penilaian = Harga Jual [penawaran/transaksi] Properti Pembanding +/Penyesuaian

Properti Pembanding

Properti yang dinilai

Prosedur Penilaian Properti pembanding

Riset Data Verifikasi Data Seleksi Unit Perbandingan

8m Properti dinilai

Menetapkan Unsur Pembanding

10 m

Penyesuaian Data Pembanding

Rekonsiliasi Indikasi Nilai

HGB Properti pembanding

HM Properti dinilai

Contoh Soal :

Unsur Pembanding Harga jual (Rp/m2) Waktu Transaksi (bulan) Korelasi Data Akurasi Waktu

Data 1 700.000 1

Data 2 Data 3 800.000 900.000 1 Penawaran

Data 4 400.000 1

Data 5 400.000 8

Data 6 400.000 1

-5% 0%

-5% 0%

-10% -5%

-5% 0%

-10% 0%

0% 0%

Lokasi Lebar jalan Tanah sudut Jawaban Tusuk sate Dekat pusat kegiatan Fasilitas umum

0% 0% 0% 0% 0%

0% -10% 0% 0% 0%

0% -10% 0% 0% 0%

0% 0% 10% 0% 5%

0% 0% 0% 0% 8%

0% 0% 0% 0% 10%

Keadaan Fisik Luas Bentuk Permukaan Tanah

0% 0% 0%

0% 0% 0%

5% 0% 0%

0% 0% 0%

-5% 0% 0%

8% 5% 0%

Peruntukkan Rencana Tata Kota Highest and Best Use Lain-lain Ancaman banjir

0% 0% 0% 0% 0%

0% 0% 0% 0% 0%

0% 0% 0% 0% 0%

0% 0% 0% 0% 0%

0% 0% 0% 0% 0%

0% 0% 0% 0% 0%

-5% 665.000 25% 166.250 579.000

-15% 680.000 20% 136.000

-20% 720.000 15% 108.000

10% 440.000 12% 52.800

-8% 370.000 18% 66.600

23% 490.000 10% 49.000

Jumlah Penyesuaian Adjusted Market Data Pembobotan Nilai kini Nilai Properti (pembulatan)

PENDEKATAN KALKULASI BIAYA

Pendekatan Kalkulasi Biaya

▪ Pendekatan ini juga dikenal dengan istilah COST APPROACH atau SUMMATION METHOD. ▪ Elemen penentu pendekatan ini :

pada

BIAYA PENGGANTIAN/REPRODUKSI PENYUSUTAN

PENGERTIAN 

Biaya Reproduksi

spesifikasi sama

Biaya yang dibutuhkan untuk membangun dengan menggunakan harga yang berlaku pada saat penilaian dilakukan, yang merupakan duplikat atau replika dari properti yang dinilai, dengan menggunakan bahan-bahan, standar konstruksi, rancangan, denah dan kualitas perkerjaan yang sama dan menyatukan semua kekurangan, kelebihan dan kemunduran fisik bangunan ▪ Biaya Penggantian fungsi sama Perkiraan biaya untuk membangun dengan menggunakan harga yang berlaku pada saat penilaian dilakukan dimana bangunan yang dinilai menggunakan bahan-bahan moderen serta standard dengan rancangan masa kini

COST APPROACH MARKET VALUE

=

REPRODUCTION(REPLACEMENT) COST :

• Direct Cost • Indirect Cost • Developer’s Cost

ACCRUED DEPRICIATION : • Physical Deterioration • Functional Obsolescence • External Obsolescence

plus LAND VALUE

Highest and Best Use As if Vacant

less

Contoh : -

Nilai Tanah (seolah-olah dalam keadaan kosong)

Rp. 200 Juta

-

Nilai Bangunan Rp. 110 Juta (Biaya R. Baru – Penyusutan) 210 juta – 100 juta Nilai Properti Rp. 310 Juta

Pendekatan Pendapatan

Konsep Pendekatan Pendapatan 

Pendekatan pendapatan digunakan untuk penilaian properti yang menghasilkan pendapatan [income producing property].

Pendekatan pendapatan terkait erat dengan investasi jangka panjang, sehingga faktor rate of return harus dapat mengakomodasi unsur risiko dan penghasilan dari investasi properti tersebut.

Konsep Pendekatan Pendapatan Nilai objek penilaian merupakan fungsi dari pendapatan yang dapat dihasilkan oleh bangunan komersial tersebut. NOI 1

Present Value

Future Value



Property Value

NOI 2

NOI 3

NOI n-1

NOI n

Format Perhitungan Pendapatan Kotor Potensial (-) Tingkat Kekosongan (+) Pendapatan Lain-lain _ = Pendapatan Kotor Efektif (-) Biaya Operasi _ = Net Operating Income

Penilaian Gedung Perkantoran Dengan Metode DCF

Objek Penilaian: Gedung Perkantoran – Jl. TB Simatupang Jakarta Selatan

Data Objek Penilaian & Data Pasar 

Memenuhi Prinsip HBU



Pendapatan Kotor Efektif Tahun 1 Rp 2,000 juta dan diasumsikan setelah tahun ke 5 konstan



Total Biaya Tahun 1 Rp 800 juta



Kenaikan Pendapatan per Tahun 5%



Kenaikan Biaya per Tahun 7%



Discount Rate 11% Terminal Capitalization Rate 11.75% Data Pasar Saat ini untuk Gedung Perkantoran Sejenis Rp 20,000 juta Pendapatan Bersih per Tahun untuk Gedung Perkantoran Sejenis Rp 1,850 juta

 



Penilaian – Metode DCF Tahun Pendapatan Kotor Efektif Biaya Pendapatan Bersih Nilai Terminal Discount Faktor Nilai Sekarang Initial Cap Rate

1/(1+11%)^1

11,715

1 2,000 800 1,200

2 2,100 856 1,244

3 2,205 915.92 1,289

0.9009

0.8116

0.7312

1,081

1,010

943

4 5 2,315 2,431 980.0344 1048.6368 1,335 1,382 11,765 0.6587 0.5935 880

7,802

9.23%

0.7312 * 1,289

PENILAIAN bisnis DR. TRI KURNIAWAN, MMA, MAPPI (CERT.)

WWW.KJPP-TRIKURNIAWAN.COM

Hasil Riset: Prof. Baruch Lev, New York University 

Pada tahun 1982 proporsi nilai buku aktiva berwujud perusahaan-perusahaan manufaktur di USA berkisar 62% dari Nilai Pasar perusahaan tersebut.



Sepuluh tahun kemudian (1992), proporsi tersebut melorot menjadi 38% dari Nilai Pasar.



Pada tahun 2000, proporsi tersebut diperkirakan 10% s/d 15% dari Nilai Pasar.

47

Capital You don’t see on the Balance Sheet

Human Capital The collective skill, knowledge attitudes and behavoiur of the People in the Organization

Information Capital Organizational Capital The resources and processes in place that ensure effective use of The human capital

The values, Good will, Trade merk, working relationship And cultural norms at work in The organisation

Pendahuluan 



Definisi penilaian Bisnis: “Suatu proses untuk memperkirakan nilai suatu perusahaan yang berjalan, termasuk berbagai kepentingan dan kepemilikan (business ownership interest) serta transaksi dan kegiatan yang memiliki pengaruh terhadap nilai perusahaan” Ruang lingkup penilaian usaha:  Penilaian Entitas Bisnis  Penilaian penyertaan (ekuitas)  Penilaian Surat Berharga termasuk derivasinya  Penilaian Hak dan Kewajiban Perusahaan  Penilaian aktiva tak berwujud  Penilaian kerugian ekonomis  Penilaian Opini Kewajaran  Penilaian Instrumen Keuangan 49

Pendahuluan  Alasan 

   

dilakukannya penilaian usaha:

Kepentingan merjer dan akuisisi Kepentingan restrukturisasi perusahaan Divestasi sebagian saham dan private placement Pemisahan dari suatu kemitraan (partnership dissolution) Initial public offering dan privatisasi

 Standar    

nilai dalam penilaian usaha:

Nilai Pasar(market value) Nilai investasi (investment value) Nilai likuidasi (liquidation value) Nilai likuidasi paksa (forced liquidation value)

50

Apa Sebenarnya yang Dinilai? 

Neraca, dilihat dari pembagian akun secara umum: Aktiva

Kewajiban dan Modal

Aktiva Lancar

Kewajiban Lancar

Aktiva Tetap

Kewajiban Jangka Panjang

Aktiva Lain-Lain

Ekuitas

Total Aktiva

Total Kewajiban dan Modal

Ekuitas/ Saham

Apa Sebenarnya yang Dinilai? 

Neraca, dilihat dari pembagian struktur kapital: Aktiva

Kewajiban dan Modal

Aktiva Lancar

Kewajiban di Luar Struktur Kapital (Hutang Dagang, Hutang Pajak dll)

Aktiva Tetap

Hutang/Kewajiban Struktur Kapital (Hutang Berbunga Jangka Panjang dan/atau Hutang Berbunga Jangka Pendek)

Aktiva Lain-Lain

Kapital/ Struktur Kapital

Ekuitas

Ekuitas/ Saham Total Aktiva

Total Kewajiban dan Modal 52

Komponen Struktur Kapital 







Alternatif 1:  Ekuitas saja Alternatif 2:  Hutang berbunga jangka panjang (long-term interest bearing debt [LTIBD])  Ekuitas Alternatif 3:  Hutang berbunga jangka pendek (short-term interest bearing debt [STIBD]), jika (1) nilainya signifikan, dan (2) digunakan scr terus-menerus  LTIBD  Ekuitas Alternatif 4:  STIBD 53  Ekuitas

Bagan Proses Penilaian Bisnis Sesuai SPI 2015 LINGKUP PENUGASAN DEFINISI PENUGASAN/IDENTIFIKASI MASALAH Penentuan Identifikasi Identifikasi Pemberi Tugas Penentuan Tanggal Tujuan Objek & Pengguna Laporan Dasar Nilai Penilaian Penilaian Penilaian

Asumsi & Kondisi Pembatas

IMPLEMENTASI PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA

Data Makro Ekonomi dan Industri

Data Perusahaan

Data Perusahaan Pembanding

UJI TUNTAS PENILAIAN Analisis Makro Ekonomi & Industri

Analisis Informasi Umum Perusahaan

Pendekatan Pasar

Analisis Penyesuaian Laporan Keuangan

PENDEKATAN PENILAIAN Pendekatan Pendapatan

REKONSILIASI INDIKASI NILAI DAN OPINI NILAI AKHIR PELAPORAN PENILAIAN

Analisis Kewajaran Proyeksi

Pendekatan Aset

PROSES PENILAIAN BISNIS Pemahaman atas Usaha yang Dinilai Analisis Makroekonomi

Definisi Penugasan Penilaian

Analisis Industri Analisis atas Perusahaan

Analisis & Normalisasi Laporan Keuangan

Pemilihan Metode Penilaian & Pelaksanaan Penilaian

Penyusunan Laporan

55

Definisi Nilai dan Model Penilaian 



Beberapa definisi nilai dalam penilaian usaha: 

Nilai perusahaan (firm/corporate/enterprise value): nilai dari kapital (invested capital) atau struktur kapital (capital structure)  nilai seluruh aktiva dikurangi kewajiban yg tdk termasuk dlm struktur kapital



Nilai ekuitas: nilai seluruh aktiva dikurangi dengan nilai seluruh kewajiban

Dua model yang umum dalam penilaian usaha: 

Model ekuitas (equity model): langsung memperoleh nilai ekuitas



Model kapital (invested capital model): memperoleh nilai perusahaan/kapital, yang harus dikurangi dengan hutang komponen kapital untuk memperoleh nilai ekuitas 56

Metodologi Penilaian Usaha Metode Penilaian Pendktan Pendptan

1. Diskonto Pendapatan Ekonomi Mendatang a. Model Ekuitas (FCFE Model) b. Model Kapital (FCFF Model) 2. Kapitalisasi Pendapatan Ekonomi Mendatang

Pendktan Pasar

1. Pembanding Perusahaan Tbk: P/E, P/BV, etc 2. Pembanding Perusahaan Merjer & Akuisisi

(Relative Valuation)

Pendktan Aset

1. Akumulasi Aset 2. Kapitalisasi Kelebihan Pendapatan 57

Penilaian Usaha dengan

Pendekatan Aktiva/Neraca

Metoda Penyesuaian Aktiva Bersih: Penilaian Ekuitas PT ABC Aktiva

Nilai Buku

Penyesuaian

NPW Kewajiban & Ekuitas

Nilai Buku

Penyesuaian

NPW

Aktiva lancar

3.914

(330)

3.584 Kewajiban lancar

2.399

-

2.399

561

-

113

-

113

1.053

(105)

948 Hutang bank

1.156

-

1.156

271

(225)

46 Hutang pajak

365

-

365

Persediaan rupa-rupa

79

-

79 Hutang perush. anak

765

-

765

Piutang perush. anak

1.950

-

Penyertaan

9.270

7.480

16.750 Kewajiban jk. pj.

7.750

-

7.750

Aktiva tetap bersih

9.673

3.859

13.532 Hutang bank (LTD)

7.750

-

7.750

Tanah

1.626

1.674

3.300

Bangunan

6.051

2.208

8.259 Ekuitas

12.708

14.384

27.092

720

560

1.280 Modal disetor

10.000

-

10.000

1.276

(583)

693 Laba ditahan

2.708

-

2.708

Aktiva tak berwujud

-

3.375

3.375 Selisih penilaian

-

14.384

14.384

Biaya pre-ops/set up

-

50

50

Sisdur/software

-

320

320

Karyawan & manajer

-

755

755

Resep/formula

-

2.250

2.250

22.857

14.384

22.857

59 14.384

37.241

Kas & setara kas Uang muka Piutang lain-lain

Kendaraan Perlengkapan

Total aktiva

561 Hutang dagang

1.950

37.241 Ttl kwjbn & ekuitas

Catatan: semua angka di atas adalah dalam jutaan rupiah

Pendekatan Pasar (Market Approach)

Dalam Penilaian Usaha

Metode Pembanding Perusahaan Terbuka 

Nilai ekuitas (dan nilai perusahaan/kapital) diperkirakan dengan cara mengalikan suatu ukuran nilai (value measure) yang diperoleh dari data transaksi jual-beli yang pernah/sedang terjadi dari perusahaan-perusahaan yang digunakan sebagai pembanding pada suatu variabel nilai



Ukuran nilai  suatu angka pengali (multiple) yang diperoleh dengan cara membagi harga saham dari suatu perusahaan pembanding pada tanggal penilaian dengan variabel ekonomi yang relevan 61

Metode Pembanding Perusahaan Terbuka: Prosedur Review

Basis



Bisnis





Keuangan





Persaingan

Analisis Perusahaan yg Dinilai Penyesuaian Lapkeu   

Gaji yg tdk wajar Biaya/beban yg tdk wajar Transaksi pihak terkait

Go public/ada harga pasar KLUI

Pemilihan & Analisis Perusahaan Pembanding Yang Dibandingkan:  R/L, neraca  Rasio & pertumbuhan

Angka Pengali  Key valuation ratios

Diskon/Premi:   

Control share Lack of control Lack of liquidity

Analisis Angka Pengali

Penetapan Perkiraan Nilai

Key Valuation Ratios:  P/E  P/S  P/BV  P/EBIT

Cara Perhitungan:  Angka pengali x variabel keuangan

62

Metode Pembanding Perusahaan Terbuka: Contoh Perhitungan – PT ABC Tabel 1. Nilai Pasar Ekuitas XYZ Jumlah saham biasa (000) Harga saham Nilai Pasar Ekuitas/NPE (000) ADT : Akan ditentukan

PQR

STU

3.554

6.552

7.036

2,03

1,76

0,81

7.200

11.520

5.700

ABC 6.500 ADT

Tabel 2. Variabel Keuangan Fundamental XYZ S

PQR

STU

ABC

2.846

7,945

2.103

1.200

EBT

735

1,108

576

225

BV

762

3,064

1351

1310

Tabel 3. Value Multiples Multples

XYZ

PQR

STU

Mean

Median

P/S

2.53

1.45

2.71

2.23

2.53

P/EBT

9.80

10.40

9.90

10.03

9.90

P/BV

9.45

3.76

4.22

5.81

4.22 (*)

(*) Dipilih median, karena sebaran cukup besar

Hitung Nilai Pasar Ekuitas, bila Premi Kendali 40% dan Diskon Pasar 30% ?

63

Metode Pembanding Perusahaan Terbuka: Contoh Perhitungan – PT ABC Tabel 4. Perhitungan Nilai Basis Penilaian

Var. Fundamental

P/S :

Indikasi Bobot Bobot tertimbang NPE NPE

1.200 X

2,23

2.676,10

0,5

1.338,05

225 X

10,03

2.256.66

0,5

1.128,33

1.310 X

4,22

5.527.02

0 (**)

P/EBT : P/BV :

Multiples

Rata-rata tertimbang Nilai Pasar Ekuitas (**) Indikasi NPE diabaikan, karena memiliki sebaran terlalu besar

2.466,38

Tabel 5. Diskon, Premi & Kesimpulan Nilai Keterangan Indikasi NPE Premi kendali Value as if freely traded Diskon utk lack of marketability NPE 100% saham ABC

Nilai 2.466,38 40% 3.452,93 30% 2.417,05

64

Income Approach – Discounted Cash Flow Method

Gambaran Umum 66

Model Ekuitas Metode DCF Model Kapital Pendekatan Pendapatan

Model Ekuitas Metode Kapitalisasi Model Kapital

Pendekatan Pendapatan – cont’d

Summary Pembilang

Discounted Cash Flow Approach

67

Periode eksplisit

Arus Kas Bersih

Ekuitas

Penyebut

Periode kontinuitas

• Pertumbuhan • AKB normal • Tk diskonto normal

Invested Capital

Tingkat Diskonto (Biaya Modal)

Struktur Modal

Proporsi Hutang & Ekuitas berdasarkan nilai pasar

Biaya Hutang

- Tax shield - Denominasi mata uang

Biaya Ekuitas

- Build up model * risk free rate * size premium * specific co. premium - APM - CAPM * risk free rate * beta (levered, unlevered) * premi risiko pasar

Pendekatan Pendapatan 68

Dasar Pemikiran Metode Discounted Cash Flow: 

Nilai dari suatu investasi / aktiva adalah nilai sekarang (Present Value) atas arus kas yang diharapkan diperoleh dari investasi atau aktiva tersebut di masa datang.



Nilai sebuah bisnis ditentukan oleh kemampuannya menghasilkan arus kas di masa mendatang.



Suatu investasi baru memiliki nilai jika investasi tersebut dapat memberikan pengembalian yang lebih besar dibandingkan dengan biaya yang harus dikeluarkan untuk memperoleh pendanaan untuk membiayai investasi tersebut.

Pendekatan Pendapatan – cont’d

Variabel dalam metode DCF

69

Metode DCF dapat digunakan untuk menentukan Nilai Perusahaan (atau “Invested Capital”) maupun Nilai Ekuitas (atau “Equity Value”). 

Untuk Memperoleh Nilai Perusahaan Nilai Perusahaan (Invested Capital)

=

Nilai sekarang Arus Kas Operasi Bersih di masa datang

Periode eksplisit (masa proyeksi)



+

+

Nilai Pasar Aktiva Non Operasional

Periode Kontinuitas

Untuk Memperoleh Nilai Ekuitas Nilai Ekuitas (Equity Value)

=

Nilai Perusahaan (Invested Capital)

-

Nilai Pasar Hutang Berbeban Bunga

1. Arus Kas Operasional Bersih untuk Menentukan Nilai Perusahaan (Invested Capital) 70

Laba bersih + Beban bunga (net of tax) (beban bunga x (1-t)) + Beban non kas (depresiasi, amortisasi) - Capital expenditures (pembelian aset tetap) atau + bila ada penjualan aktiva tetap - Peningkatan atau + penurunan modal kerja bersih = Arus kas bersih untuk kapital

*Penyesuaian yang dilakukan adalah untuk mengeluarkan item-item yang sifatnya non operasional atau non-recurring.

1. Arus Kas Operasional Bersih untuk Menentukan Nilai Ekuitas (Equity Value)

71

Laba bersih (setelah penyesuaian) + Beban non kas (depresiasi, amortisasi) - Capital expenditures atau + bila ada penjualan aktiva tetap - Peningkatan atau + penurunan modal kerja bersih + kenaikan atau - penurunan utang berbunga = Arus Kas Bersih untuk Ekuitas

*Penyesuaian yang dilakukan adalah untuk mengeluarkan item-item yang sifatnya non operasional atau non-recurring.

Modal Kerja Bersih (Net Working Capital) 72



Modal kerja bersih = Aktiva Lancar – Kewajiban Lancar



Kenaikan modal kerja bersih berarti ada dana perusahaan yang tertanam di dalamnya sehingga mengurangi arus kas bersih



Penurunan modal kerja bersih berarti ada dana yang “dibebaskan” sehingga menambah arus kas bersih

Modal Kerja Bersih (Net Working Capital)

Neraca

2016 (Aktual)

2017 (Proyeksi)

2018 (Proyeksi)

2019 (Proyeksi)

Kas Piutang Persediaan Total Aktiva lancar Deposito Aktiva Tetap Akumulasi depresiasi Aktiva Tetap bersih Total Aktiva

6.200 14.500 9.300 30.000

7.383 16.667 10.000 34.050

8.837 17.500 10.500 36.837

10.984 18.375 11.025 40.384

50.000 20.000 30.000 60.000

57.000 25.700 31.300 65.350

66.000 32.300 33.700 70.537

75.000 39.800 35.200 75.584

Hutang Lancar Hutang jangka panjang Ekuitas Total Kewajiban & Ekuitas

10.000 40.000 10.000 60.000

10.500 42.000 12.850 65.350

11.025 44.100 15.412 70.537

11.576 46.305 17.703 75.584

Modal Kerja Bersih Aktiva Lancar Hutang Lancar Modal Kerja Bersih (MKB) (Kenaikan) penurunan MKB

30.000 10.000 20.000

34.050 10.500 23.550 (3.550)

36.837 11.025 25.812 (2.262)

40.384 11.576 28.808 (2.996)

Pendekatan Pendapatan – cont’d

Mengestimasi Biaya Modal Ratarata Tertimbang (“Weighted Averaged Cost of Capital”)

74

Pendekatan Pendapatan – cont’d 75

Definisi Biaya Modal (“Cost of Capital”) 

Tingkat pendapatan yang diharapkan oleh pasar



Biaya opportunity atau opportunity cost (semakin tinggi risiko, semakin besar pula hasil yang diharapkan)



Prinsip substitusi (principle of substitution)

Setiap komponen dalam struktur pembiayaan sebuah perusahaan memiliki biaya tertentu, dan komponen biaya-biaya tersebut membentuk Biaya Modal Rata-rata Tertimbang atau yang dikenal sebagai Weighted Average Cost of Capital (WACC)

Menghitung Biaya Modal Rata-rata 76 Tertimbang (WACC) Langkah-langkah untuk menghitung WACC

• Menentukan bobot masing-masing komponen dalam struktur modal berdasarkan nilai pasar masing-masing komponen. • Mengestimasi biaya hutang • Mengestimasi biaya ekuitas Formula: WACC = (ke x We) + ([kd x (1-t)] x Wd) Ke We Kd t Wd

= biaya ekuitas = % ekuitas dalam struktur modal, dihitung berdasarkan nilai pasarnya = biaya hutang sebelum pajak = tingkat pajak = % hutang dalam struktur modal, dihitung berdasarkan nilai pasarnya

Pendekatan Pendapatan – cont’d Mengestimasi Biaya Modal Sendiri dengan menggunakan Capital Asset Pricing Model (CAPM)

77

Formula: E(Ri) = Rf + ß (Rm - Rf) Premi Risiko

E(Ri) = tingkat pendapatan yang diharapkan oleh pasar atas sekuritas i. Rf = tingkat pendapatan bebas risiko per tanggal penilaian ß

Rm

= Beta

= Tingkat return di pasar

Contoh perhitungan Ke dan WACC 78

Bila diketahui: - Beta perusahaan = 1,5 - Tingkat return SUN (Surat Utang Negara/Rf) = 11% - Tingkat return pasar (Rm) = 17% - Persentase Utang dalam struktur kapital

= 29%

- Persentase Ekuitas dalam struktur kapital = 71% - Tingkat bunga pinjaman (Kd) = 17% - Tarif Pajak = 30% - Hitung WACC ?

79

CONTOH

Kasus PT Makmur Berdasarkan proyeksi neraca dan laba rugi PT Makmur, tentukan nilai ekuitas PT Makmur per 31 Desember 2016, Jika Diketahui: 

PT Makmur bergerak dalam industri yang memiliki rata-rata pertumbuhan selama lima tahun terakhir sebesar 8% - 10%.



Selama tahun 2017 – 2019, PT Makmur melakukan ekspansi yang cukup signifikan untuk mengganti mesin-mesin yang sudah lama dan pada akhir tahun 2018, kapasitas utilitas PT Makmur telah mencapai tingkat yang maksimum sebesar 90%.



Manajemen PT Makmur memperkirakan bahwa perusahaan akan mampu mempertahankan tingkat pertumbuhan 5% per tahun sesuai dengan estimasi tingkat inflasi.



Biaya modal sendiri = 25%



Biaya hutang = 17%



Pajak = 30%

Kasus : PT Makmur 

Proyeksi Neraca PT Makmur

Neraca

2016(Aktual)

2017 (Proyeksi) 2018 (Proyeksi) 2019 (Proyeksi)

Kas Piutang Persediaan Total Aktiva lancar Deposito Aktiva Tetap Akumulasi depresiasi Aktiva Tetap bersih Total Aktiva

6.200 14.500 9.300 30.000

7.383 16.667 10.000 34.050

8.837 17.500 10.500 36.837

10.984 18.375 11.025 40.384

50.000 20.000 30.000 60.000

57.000 25.700 31.300 65.350

66.000 32.300 33.700 70.537

75.000 39.800 35.200 75.584

Hutang Lancar Hutang jangka panjang Ekuitas Total Kewajiban & Ekuitas

10.000 40.000 10.000 60.000

10.500 42.000 12.850 65.350

11.025 44.100 15.412 70.537

11.576 46.305 17.703 75.584

Proyeksi Laba Rugi PT Makmur

Laba Rugi

2017 (Proyeksi)

2018(Proyeksi) 2019 (Proyeksi)

Penjualan

200.000

210.000

220.500

Harga Pokok Penjualan

(120.000)

(126.000)

(132.300)

Laba kotor

80.000

84.000

88.200

Beban operasional

(52.000)

(54.600)

(57.330)

Beban penyusutan

(5.700)

(6.600)

(7.500)

Laba operasi

22.300

22.800

23.370

-

-

-

Pendapatan bunga Beban bunga

(6.800)

(7.140)

(7.497)

Laba sebelum pajak

15.500

15.660

15.873

Pajak (30%)

(4.650)

(4.698)

(4.762)

Laba bersih

10.850

10.962

11.111

TERIMA KASIH

ATAS KESEMPATAN DAN PERHATIANNYA