Penilaian Properti Ptt.lnk.ppt

ANALISIS KEGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK ============================

- Pemahaman mengenai perileku pasar adalah penting dalam memahami konsep kegunaan tertinggi dan terbaik. - Hal ini karena kekuatan pasar dan kegunaan tertinggi dan terbaik a kan menciptakan nilai pasar, sehingga interaksi di antara kekuatan

pasar dan kegunaan tertinggi dan terbaik adalah suatu sangat penting dan krusial. - Bila tujuan dari penilaian adalah mengestimasi nilai pasar, analisis kegunaan tertinggi dan terbaik adalah mengidentifikasi kegunaan yang paling menguntungkan dari kegunaan komfetitif yang diizin – kan.

1. Definisi Dapat didefinisikan sebagai : Penggunaan yang paling memungkinkan dan diizinkan dari suatu

tanah kosong atau tanah yang sudah dibangun, yang mana secara fisik memungkin, didukung / dibenarkan oleh peraturan, layak secara keuangan dan menghasilkan nilai yang tertinggi.

Untuk memahami kejelasan di antara penggunaan tertinggi dan terbaik dari tanah kosong dengan properti yang telak terbangun, andaikan properti adalah sebuah rumah tinggal. :

> Jika properti tersebut berlokasi dikawasan yang dizoningkan untuk kegunaan komersial, maka produktifitas maksimum dari tanah kosong tersebut adalah lebih didasarkan pada kegunaan komersial.

> Namun apabila ada kompetisi yang cukup untuk penggunaan sebagai rumah tinggal, maka kegunaan tertinggi dan terbaik dari properti yang telah terbangun adalah untuk penggunaan sebagai tempat tinggal (residential).

Kegunaan tertinggi dan terbaik dari sebidang tanah tertentu tidak tergantung pada analisis subyektif dari pemilik properti, pe-

ngembang atau penilai sekalipun, tetapi penggunaan tertinggi dan terbaik oleh kekuatan persaingan pada pasar dimana properti itu terletak. Dimana kekuatan pasar itu selanjutnya akan membentuk nilai pasar.

2. Kegunaan Tertinggi dan Terbaik Dari Tanah Kosong / Tanah Yang Dianggap Kosong. Kegunaan tertinggi dan terbaik dari tanah kosong atau tapak (site)

yang dianggap kosong adalah mengasumsikan bahwa tanah adalah kosong atau dapat dibuat kosong melalui pembongkaran ba – ngunan. Identifikasi Perubahan  Waktu dekat  Interim Use (kegunaan sementara). Contoh : Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk sebuah kebun

yang terdapat pada kawasan pertumbuhan kota akan menjadi Inetrim Use sebuah kebun dengan penggunaan yang potensial tertinggi dan terbaik sebagai perumahan

dimasa yang akan datang.

3. Kegunaan Tertinggi dan Terbaik Properti Yang Telah Terbangun. Kegunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah properti yang telah ter

bangun adalah terkait dengan kegunaan yang seharusnya pada properti tersebut sejalan dengan perkembangannya. Contoh : Apakah sebuah bangunan hotel yang telah berumur 30

tahun tetap dipertahankan seperti sediakala, atau perlu direnovasi, dikembangkan atau sebagian dibongkar ? Apakah memungkinkan untuk diganti jenis dan intensitas penggunaan yang lain. > Kegunaan yang memaksimalkan tingkat pengembalian (return) adari sebuah investasi di bidang properti dalam jangka panjang adalah kegunaan tertinggi dan terbaik dr suatu pengembangan.

> Dalam menganalisis kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu properti yang dihuni sendiri oleh pemilik (owner-occupied properties), penilai harus mempertimbangkan segala rehabilitas dan permoderenan yang konsisten dengan pereferensi pasar. Contoh : Kegunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah rumah mewah harus mencerminkan semua rehabilitasi yang diperlukan untuk memperoleh kenikmatan yang mak-

simum dari properti tersebut.

4. Tujuan Analisis Kegunaan Tertinggi dan Terbaik Adalah berbeda untuk properti yang berupa tanah kosong dan properti yang telah terbangun.

> Seorang penilai harus membedakan dua jenis kegunaan tertinggi dan terbaik tersebut dalam analisis penilaiannya dan dalam lapor an penilaian harus teridentifikasi, dinyatakan dan disimpulkan secara jelas sesuai dengan tipe properti dan tujuan penilaiannya.

a. KEGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK UNTUK TANAH KOSONG - Nilai tanah biasanya diestimasi sebagaimana keadaan tanah ji-

ka tanah dalam keadaan kosong, maka dengan alasan yang jelas seorang penilai dapat menentukan nilai tanah sebagaimana keadaan nyata dilapangan.

- Jika tanah bukan berupa tanah kosong, maka nilai tanah tergantung dari kegunaan yang dapat dibuat diatasnya. - Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah kosong harus mempertimbangkan anatara kegunaan yang ada pada saat ini -

dengan semua kegunaan potensialnya.

b. KEGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK DARI PROPERTI YANG TELAH TERBANGUN. Ada 2 (dua) alasan untuk menganalisis kegunaan tertinggi dan ter baik terhadap properti yang telah terbangun, yaitu : 1). Mengidentifikasi kegunaan dari properti yang diharapkan da-

pat menghasilkan tingkat pengembalian tertinggi (R atau overall return) dari setiap rupiah modal yang diinvestasikan. 2). Mengestimasikan kegunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah properti yang telah terbangun adalah untuk membantu dalam mengidentifikasi properti pembanding.

5. Kriteria Dalam Analisis Kegunaan Tertinggi dan Terbaik. Terdapat 4 (empat) kriteria yang harus dipenuhi dalam mengana-

lisis kegunaan tertinggi dan terbaik, yaitu : a). Memungkinkan secara fisik (phisically possible). b). Diizinkan oleh peraturan yang ada (legal permissible). c). Layak secara keuangan (financial feasible). d). Menghasilkan penghasilan secara maksimum (maximally production).

6. Uji Mengenai Kegunaan Tertinggi dan Terbaik Uji kegunaan tertinggi dan terbaik atas tanah yang dianggap kosong atau properti yang telah terbangun, terlebih dahulu seorang

penilai harus menganalisis semua alternatif penggunaan yang logis dan layak atas properti tersebut. a). Kegunaan Tertinggi dan Terbaik Tanah yang Dianggap Kosong 1). Kegunaan untuk rumah tinggal : Pada suatu zoning tanah tertentu hanya menakomodasikan untuk kegunaan sebagai rumah tinggal saja. Untuk itu pihak pembangun hanya menyempitkan alterna-

tif pembangunannya pada 2 (dua) tipe rumah saja, yaitu : > Tipe A, yang mempunyai nilai pasar 125 juta rupiah dengan biaya pembangunan 80 juta rupiah dan nilai tanah 30 juta rupiah. > Tipe B, yang mempunyai nilai pasar 100 juta rupiah dengan biaya pembangunan 75 juta rupiah dan nilai tanah 30 juta rupiah.

Maka estimasi penggunaan tertinggi dan terabaik adalah : Tipe A

Tipe B

Nilai pasar

125 juta rupiah

100 juta rupiah

Biaya pembangunan baru

- 80 juta rupiah

- 75 juta rupiah

Harga tanah

- 30 juta rupiah

- 30 juta rupiah

15 juta rupiah

(5 juta rupiah)

Keuntungan (kerugian) yang diantisipasi

Dari analisis diatas diperoleh hasil bahwa tipe A merupakan kegunaan tertinggi dan terbaik dengan tingkat keuntungan kese-

luruhan (the overall profit) sebesar 12 % terhadap harga jualnya (gross sales price).

2). Kegunaan yang menghasilkan pendapatan : Untuk mengestimasi kehunaan tertinggi dan terbaik diantara berbagai kegunaan yang menghasilkan pendapatan, maka alternatif tersebut harus dipertimbangkan berdasarkan tingkat pengembalian potensialnya (potensial rate of return) dan kestabilan pendapatan yang diterima. Contoh : Sebidang tanah dengan keluasan tertentu terletak

didaerah komersial dengan nilai tanah sebesar 160 juta rupiah. Dua alternatif yang dimungkinkan untuk dibangun yaitu : > Pertokoan (retail use) dengan biaya pembangunan sebesar 300 juta rupiah dengan potensial pendapatan bersih sebesar 50 juta rupiah.

> Perkantoran (office use) dengan biaya pembangunan sebesar 400 juta rupiah dan potensial pendapatan bersih sebesar 55 juta rupiah.

Kegunaan tertinggi dan terbaik dari kedua alternatif tersebut adalah : Retail Use

Office Use

Nilai tanah

160 juta rupiah

160 juta rupiah

Biaya pembangunan

300 juta rupiah

400 juta rupiah

Total investasi

460 juta rupiah

560 juta rupiah

50 juta rupiah

55 juta rupiah

10,9 %

9,8 %

Potensial pendapatan Overall ROR (Ro)

Dari kedua alternatif tersebut maka kegunaan tertinggi dan terbaik adalah Pertokoan dengan tingkat pengembalian lebih tinggi

3). Kegunaan yang menghasilkan pendapatan tetapi nilai tanah tidak diketahui : Dalam beberapa kasus tertentu nilai tanah mungkin tidak diketahui atau tidak tersedia data pembanding yang mengindikasikan berapa besarnya nilai tanah suatu obyek/properti. Jika sebidang tanah dimungkinkan untuk dibangun men

jadi 3 (tiga) kegunaan, yaitu : > Apartemen,

> Perkantoran,

> Pertokoan.

Seandainya tingkat kapitalisasi (capitalization rate) pasar dari ketiga kegunaan tersebut adalah 12 %, dan biaya pembangunannya dan pendapatan operasional bersih potensial (potential net operating income) adalah se bagaimana dinyatakan berikut dibawah ini :

Maka kegunaan tertinggi dan terbaik adalah :

Biaya konstruksi Pendapatan bersih

Apartemen

Perkantoran

Pertokoan

1.200 juta rp.

950 juta rp.

800 juta rp.

162 juta rp.

135 juta rp.

110 juta rp.

-144 juta rp.

-114 juta rp.

-96 juta rp.

18 juta rp.

21 juta rp.

14 juta rp.

Return on ImproveMent (12 % ) Return to Land

Jika diasumsikan bahwa ketiga alternatif tersebut mempunyai tingkat risiko dan batas waktu pengembalian modal yang sama, maka kegunaan tertinggi dan terbaik adalah perkantoran .

b). Kegunaan Tertinggi Dan Terbaik Properti yang Telah terbangun Analisis dari kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu properti yang telah terbangun memungkinkan bahwa, ada sedikit atau bahkan tidak ada pembelanjaan modal (capital expenditure) atau

mungkinjuga sebaliknya terdapat jumlah pembelanjaan (expenditure) yang secara signifikan diperlukan untuk mengkonversikan menjadi kegunaan lain atau untuk melakukan rehabilitasi

dan permodelan kembali kegunaan yang telah ada.

1). Tidak ada pembelanjaan modal : Contoh : Pertimbangkan sebuah kegunaan untuk rumah ting gal (single family residence) yang dapat dikonversi kedalam sebuah kombinasi berupa Apartmen room ing house / digunakan single family occupancy. :

> Kegunaan pertama diasumsikan tidak memerlukan pembelanjaan modal. Untuk lantai pertama dapat disewakan pada sebuah keluarga, sementara kamar-kamar yang berada di tiga tingkat diatasnya dapat disewakan kepada para pelajar/mahasiswa. Lantai bahwa dapat disewakan dengan nilai sewa se-

besar Rp.500.000,-- per-bulan dan setiap tingkat ruangan ketiga tingkat diatas disewakan Rp.100.000,-per-bulan. Pembelanjaan untuk properti (perawatan, listrik,PBB , asuransi dan lain-lain) diperkirakan 2 juta rupiah se tahun dan ini dibayar oleh pemilik serta perlu juga mempertimbangkan kekosongan dan collection loss

> Alternatif lain, properti dapat disewakan kepada single family Occupancy dengan nilai sewa bersih Rp.575.000,-- per-bulan, dimana semua pembiayaan ditanggung oleh penyewa,teramasuk pajak asuransi, serta perlu juga mempertrimbangkan tingkat kekosongan dan collection loss. Combination Apartment

Single Family

rooming House Use.

Occupancy Use.

Modal yg dinvestasikan

60 juta rupiah

60 juta rupiah

Pendapatan kotor

9,6 juta rupiah

6,9 juta rupiah

Vacancu&Col.Loss (15%) -0,48 juta rupiah

-0,345 juta rupiah

Pendapatan kotor Effektif Pembelanjaan NOI RoR atau Investasi

9,12 juta rupiah

6,555 juta rupiah

- 2 juta rupiah

- 0,0 juta rupiah

7,12 juta rupiah 11,9 %

6,555 juta rupiah 11,7 %

Dari analisis tersebut kegunaan tertinggi dan terbaik adalah kombinasi apartment-rooming house.

2). Dibutuhkan Pembelanjaan Modal : Sebuah properti gudang dapat disewakan dengan nilai sewa bersih yang dapat diterima atau disetujui pemilik sebesar 75 juta rupiah.

Bagaimanapun juga, pemilik mempertimbangkan untuk mengubah beberapa ruang gudang menjadi ruang kantor untuk meningkatkan nilai sewa.

Konversi tersebut setidaknya menghabiskan biaya 125 juta rupiah dan kemungkinan akan memnambah nilai pasar properti, yang mana pada saat ini mempunyai nilai pasar 600 juta rupiah.

Penilai mengestimasikan bahwa tambahan ruang kantor tersebut akan menaikkan nilai sewa tahunannya (annual rent) 85 juta rupiah meskipun jumlah ruang gudang akan berkurang. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk kasus ini dapat dihitung sebagai berikut :

Gudang

Modal yg diinvestasikan NOI Ro (Overall RoR)

Gudang + Ruang Kantor

600 juta rupiah

725 juta rupiah

75 juta rupiah

85 juta rupiah

12,5 %

11,7 %

Dari analisis tersebut ternyata gudang tanpa tambahan ruang memberi tingkat pengembalian yang lebih besar.

7. Situasi-Situasi Khusus Dalam Analisis HBU a). Single-Use Situation :

Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin tidak seperti biasanya atau unik (seperti museum, cagar budaya, dan lain-lain) dan nilai tanahnya didasarkan atas kegunaannya tersebut dan bukan kegunaan lain pada umumnya. b). Interim Use : Kegunaan sementara atau interim use dari sebidang tanah kosong atau properti yang telah dikembangkan adalah kegunaan

tertinggi dan terbaik yang diantisipasi untuk berubah dalam jangka pendek. Kegunaan interim ini mungkin atau mungkin juga tidak membekan kontribusi terhadap nilai dan biaya-biaya pembongkaran

(demolition cost) harus dipertimbangkan untuk mengembangkan menjadi kegunaan interim. c). Legally Noncomforming Uses : A legally Noncomforming Uses adalah kegunaan yang sah secara hukum untuk dibuat dan dipertahankan tetapi tidak sesuai dengan peraturan penggunaan tanah dari kawasan dimana properti tersebut berlokasi/berkedudukan.

Kegunaan sementara ini sering kali muncul sebagai akibat perubahan zoning. Perubahan zoning mungkin bisa menciptakan underimproved atau overimproved terhadap suatu properti. Contoh : Sebuah rumah tinggal yang berlokasi di suatu kawasan yang zoning-nya berubah menjadi kawasan komersial maka akan menjadikan properti tersebut underimproved.

d). Uses That Are Not Highest and Best : Beberapa bangunan dan pengembangan lain yang ada mungkin tidak mencerminkan kegunaan tertinggi dan terbaik dari keadaan tapaknya seandainya kosong. Kegunaan tertinggi dan terbaik umumnya mempunyai kategori yang sama dengan kegunaan saat ini. Contoh : Kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu tapak yang te-

lah dibangun apartemen yang sudah berumur 10 tahun adalah bangunan apartemen yang lebih moderen. Untuk suatu tapak tertentu, kategori umum kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin telah berubah akibat adanya keusangan eksternal (external obsolescense) tersebut.

e). Multiple Use : Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin melibatkan lebih dari satu kegunaan tertentu untuk sebuah bidang tanah atau sebuah bangunan. Misalnya : Sebuah komplek lapangan golf yang terdapat hotel, perumahan, tempat rekreasi, kondominium dan sebagainya.

Suatu bidang tanah mungkin juga digunakan untuk berbagai fungsi. f). Special Purpose Use : Karena special-purpose properties adalah hanya sesuai untuk satu tujuan tertentu atau sebuah kegunaan yang sangat terbatas jumlahnya, mungkin penilai akan menghadapi masalah praktek dalam menentukan kegunaan tertinggi dan terbaiknya.

Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk properti jenis ini adalah kegunaannya yang ada pada saat ini. g). Speculative Uses : Investasi pada kegunaan spekulatif adalah tercipta ketika pembeli mempunyai antisipasi terhadap kenaikan nilai, meskipun kegunaan tertinggi dan terbaik pada masa yang akan datang secara spesifik tidak dapat diprediksi, namun alternatif logis biasanya dipa-

kai untuk mengidentifikasi kegunaannya. h). Excess Land : Adalah tanah yang mungkin tidak diperlukan untuk mendukung kegunaan yang ada atau untuk mengakomodasikan kegunaan tertinggi dan terbaik yang primer dari sebidang tanah kosong atau tanah yang dianggap kosong. Dapat teridentifikasi secara jelas dengan melakukan pembandingan properti yang berdekatan.