Vastgoed Nieuwsbrief Oktober 2009

AMBIDAT Investment Services BV

Nieuwsbrief Bodegraven, oktober 2009 Schrijven over alternatieve beleggingen is niet altijd eenvoudig en zeker niet als het gebeurt in erg roerige tijden. Onzekere tijden zorgen in de regel voor onrust op financiële markten en dat is nu ook zeker het geval. Bij alle maatregelen die getroffen worden, is er nu erg veel aandacht voor een aantal sectoren uit het alternatieve circuit; hedge funds en private equity funds en vastgoedfondsen. De Amerikanen, maar ook de Europese Unie bereiden maatregelen voor om extra eisen te gaan stellen aan fondsen, die dit soort beleggingen aanbieden. Deze eisen hebben in principe hetzelfde doel; de betrouwbaarheid en transparantie van de aangeboden producten en funds te vergroten. Snelheid is hier geboden, maar door de complexheid van de producten lukt dat nu niet echt. “Een trage hand krijgt leed en schand, een kloeke hand krijgt eer en land”. Er zijn betrekkelijk weinig maatregelen te zien in de sector onroerend goed. Niet dat daar niets gebeurt, maar misschien minder zichtbaar in de publiciteit. Je zou kunnen zeggen dat daar door de markt een eigen sanering heeft plaatsgevonden. De banken hebben de voorwaarden waaronder ze leningen verstrekken aanzienlijk aangescherpt, als ze al leningen verstrekken en dat is duidelijk te merken. Er is ongetwijfeld door centrale banken druk uitgeoefend om strengere normen te hanteren bij de verstrekking van hypotheken. Om enigszins beeld te krijgen van de Nederlandse markt is het goed om te beginnen met een internationale verkenning. Deze is onlangs naar buiten gebracht door het IMF in de “World Economic Outlook” van oktober 2009. Daarin wordt ook over de Nederlandse markt geschreven. Hieronder een klein citaat hieruit: Corrections in House Prices The top panel shows the gap between the house price decline in an economy during the current housing downturn and the average declines in that economy during past episodes. If past is prologue, these estimates suggest that the Netherlands and Finland are likely to see further house price declines, whereas the corrections in Australia and the United States are close to complete. Er wordt een vergelijking gemaakt met eerdere periodes van recessie en gewezen wordt op het feit dat in deze periodes de krimp van de woningprijzen sterker daalden dan nu het geval is. Uit de tabel valt vervolgens op te maken dat het om een verschil van 25% gaat. Anders gezegd het verschil met het verleden is in Nederland nu groter dan in andere landen. Projectontwikkelaars in Nederland vragen meer tijd om de aangeboden crisissteun te kunnen verwerken en implementeren. Dit blijkt uit een recent geschreven brief door de vereniging van ontwikkelaars en bouwondernemers NVB aan minister van der Laan. De tijdsdruk om voor 31 december 2009 met de bouw van woningen en projecten te zijn begonnen is te groot. Er is kennelijk onvoldoende tijd geweest om de plannen aan te passen aan de voorwaarden van de subsidiëring.

AMBIDAT Investment Services BV Dat er sprake is van alle hens aan dek mag duidelijk zijn als het juist is dat uit recente berichten blijkt dat er op dit moment in de bouw een uitval van vraag naar bouwvakkers is die echt schrikbarend te noemen is. Vooral in de provincies Noord Holland en Groningen is deze uitval groot. Belangrijke initiatieven zijn genomen door o.a. Noord Brabant, waar de provincie heeft aangekondigd kopers bij te willen staan. Door bij te staan middels een bijdrage in de werkloosheidsverzekering en het instaan voor 90% van de taxatiewaarde van de oude woning, die nog moet worden verkocht. Of deze steun als wenselijk moet worden bezien, er wordt immers met collectieve middelen gefinancierd, is de vraag. Het is goed te constateren dat er enorm veel moeite en energie gestoken wordt in het stimuleren en verbeteren van de situatie op de onroerend goed markt in Nederland. Vanuit verschillende hoeken wordt er alles aan gedaan om zoveel mogelijk "verbeteringen"aan te brengen. De overheid stimuleert d.m.v. het naar voren halen van projecten zelf deze sector. Dit gebeurt op landelijk niveau, maar ook door Provincies en Gemeenten wordt hier hard aan gewerkt. Tevens wordt geld beschikbaar gesteld in de vorm van subsidies. Daarover is al eerder bericht. In de marktsector wordt natuurlijk ook het een en ander ondernomen. Het verschilt wat per regio maar kort samengevat komt het neer op: 1: Woningbouwcorporaties vormen samen met projectontwikkelaars nieuwe allianties om daarmee projecten in de woningbouwsector te kunnen realiseren. Hierbij wordt ook de Gemeente vaak ingeschakeld d.m.v. het verstrekken van borgstellingen. Gebruik maken van de veelheid aan maatregelen kan in sommige gevallen tot heel mooie resultaten leiden. 2: Als er sprake is van te grote projecten kan er besloten worden deze in kleinere plukken te gaan opsplitsen. 3: Het afgeven van verkoopgaranties door nieuw in het leven geroepen stichtingen ( geïnitieerd door Gemeenten ) 4: Het tijdelijk verlagen van grondprijzen 5: Het investeringsrisico van ontwikkelaars kan worden verkleind door een flexibeler omgang met de timing van de grondaankopen. 6: Compensatiemogelijkheden voor dubbele woonlasten 7: Gemeenten versnellen het inrichten van de infrastructuur rond nieuwbouw projecten om daarmee het geheel aantrekkelijker te maken. 8: Door verschillende Gemeenten wordt de lokale woningmarkt gestimuleerd, door het tijdelijk verhuren van onverkoopbare woningen op grond van de Leegstandwet toe te staan. Deze lijst is zeker niet uitputtend, maar het laat wel zien waartoe een gezamenlijke inspanning kan leiden. De vraag is nu is dit genoeg? Een ander onderdeel van het geheel is werken aan een herstel van het vertrouwen in de markt en dat is een heel ander verhaal. Vertrouwen gaat te paard en komt te voet. Hoe snel dat kan gaan is iedereen duidelijk, die naar het verloop van recente faillissementen kijkt. Er is verschrikkelijk veel energie nodig en heel veel overtuiging om te werken aan het herstel van dit vertrouwen.

AMBIDAT Investment Services BV Is het nu een goed moment om direct onroerend goed te kopen voor belegging? Vanuit de marktsector wordt natuurlijk geroepen JA, maar dat is niet zo verwonderlijk, die roept bijna altijd JA. Het gaat immers om het verkopen van het product onroerend goed. Als je probeert enige afstand te nemen van deze geluiden en naar de belangrijke bepalende factoren kijkt, is het nog niet zo eenvoudig. Ten eerste kun je dan op macroniveau het bovenomschreven IMF rapport lezen en bepalen of daar een bron van waarheid inzit. Als dat zo is, wordt het moment van een eventuele aankoop wat naar een latere datum geplaatst. Naar de binnenlandse ontwikkelingen op het gebied van de werkgelegenheid kijkend, levert op korte termijn geen vrolijk beeld op. Het hypotheekbeleid bij de Nederlandse financiële instellingen is aanzienlijk aangescherpt. De rente is nu al erg laag en veel lager dan nu het geval is wordt deze niet echt verwacht. Door de financiële crisis zitten veel vastgoedbeleggers in een "double bind". Banken verstrekken nagenoeg geen kapitaal voor nieuwe projecten en op basis van herwaardering van de bestaande vastgoedportefeuille mag je even bijpinnen om je ratio’s op te krikken. Cash is King dus (weer niets nieuws,sorry). Welke factoren zijn nu echt als positief aan te merken? De lage rente, dat is zeker. De extra mogelijkheden om van subsidies te profiteren ( overheidsmaatregelen zullen hun effect wel krijgen ) Grotere concessie bereidheid t.a.v. de prijs bij verkopende partijen. Grotere keuze in aanbod. Zoals gebruikelijk is het niet eenvoudig hieruit zomaar een conclusie te trekken, zelf ben ik nog steeds geneigd een wat afwachtende houding te hebben, maar wel met erg veel aandacht de ontwikkelingen te volgen. Zeker als het gaat om eerste klas en schaars onroerend goed. Als sector voorkeur zou ik zelf nog steeds de meeste aandacht schenken aan zorgvastgoed. Dat veel mensen de laatste tijd wat pessimistisch zijn hoeft op zich niet zo erg te zijn, Alexander Pola heeft het al eens eerder aardig verwoord: “ Een pessimist kan even vrolijk door het leven gaan als een optimist, omdat de pessimist de blijde zekerheid heeft in het eind gelijk te krijgen”. Of als je dit anders zegt: “Voor een optimist is het onmogelijk plezierig verrast te worden”. Objectieve fondsvergelijkingen voor vastgoed cv’s geven heel vaak een goed beeld van onderscheidende criteria bij dit soort fondsen. Onderwerpen genoeg om op te selecteren; fiscaliteit, liquiditeit, beëindiging van het fonds, leverage, risicospreiding. Niet te vergeten zijn de rendementsvergelijking, kostenstructuur, zijn het obligaties, of is het aandelenkapitaal. Zijn fondsaanbieders gehouden zich te confirmeren aan standaarden, zijn ze lid van overkoepelende organisaties etc. etc. Kiezen uit een groot aanbod blijft lastig, maar altijd wel een proces wat zorgvuldig zal moeten plaatsvinden. Ga niet alleen af op de mooie voorgespiegelde rendementen. De Stichting Transparantie Vastgoedfondsen is een van de overkoepelende organisaties, waarbij op dit moment 21 aanbieders zijn aangesloten, die allemaal de gedragscode onderschrijven, maar ook de uitgegeven prospectussen laten beoordelen.

AMBIDAT Investment Services BV

Hieronder vindt U de meest gebruikte index van Nederlands onroerend goed, uitgesplitst in sectoren en in deelrendementen. ROZ/IPD Nederlandse Kwartaalindex 2e kw. 2009

Alle objecten Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Woningen Overige

Totaal rendement geïndexeerd

Totaal rendement in %

Direct rendement in %

Indirect rendement in %

Totaalrendement jaarbasis %

Dec. 2007 = 100 101,7 106,1 99,7 104 100 107,6

3 maanden

3 maanden

3 maanden

12 maanden

-0,9 0,1 -0,5 -0,4 -1,6 0,4

1,3 1,5 1,7 1,8 0,9 1,5

-2,1 -1,4 -2,2 -2,2 -2,5 -1,2

-2,2 0,8 -3,9 -3,8 -3,2 2,4

Deze index meet de kwartaalrendementen op direct vastgoed, gebaseerd op open marktwaarden,zonder rekening te houden met financiering.

Als laatste onderdeel wil ik vasthouden aan het weergeven van de stemmingsindex voor de Europese Economie, zoals die wordt gepubliceerd door de ECB.

European sentiment index ECB 140 120

index

100 80 60 40 20 0

AMBIDAT Investment Services BV

Mocht U na het lezen van deze nieuwsbrief vragen/opmerkingen hebben over een van de behandelde onderwerpen dan verneem ik die graag. Als U er geen prijs meer op stelt om deze brief te ontvangen kunt U mij dat natuurlijk melden.

Met vriendelijke groet, Bodegraven, oktober 2009 Ambidat Investment Services BV J. Fred A. Voortman