Perjanjian Bot.docx

Teknik Penyusunan Kontrak Kelas A Pembuatan Perjanjian Bangun Guna Serah Tanggal 9 Desember 2014

Halaman ke 1 dari 13

PERJANJIAN BANGUN GUNA DAN SERAH (BUILD, OPERATE, AND TRANSFER) Perjanjian ini dibuat dan ditandatangani pada hari Jumat tanggal 12 (dua belas) bulan Desember tahun 2014 (dua ribu empat belas) di Sleman pukul 09.00 WIB antara : I. Nama

: Eman Sudarsono

Umur/Tanggal Lahir : 41 Tahun/ 15 Agustus 1973 Jenis Kelamin

: Laki-laki

Jabatan

: Kepala Seksi Perencanaan dan Pembangunan Dinas Perumahan dan Pekerjaan Umum Kabupaten Sleman (Eselon IV)

Alamat

: Karang Malang Blok Z50, Sleman

Dalam hal ini bertindak dalam jabatannya di Dinas Perumahan dan Pekerjaan Umum Kabupaten Sleman yang berkedudukan di Jalan Magelang Triadi Sleman 55511 mewakili Pemerintah Kabupaten Sleman berdasarkan Penetapan Menteri Pekerjaan Umum yang dimuat dalam SK No. SK-KEM-PU-20213022013. Selanjutnya disebut sebagai PIHAK PERTAMA.

II. Nama

: Agung Budi Santosa

Umur/Tanggal Lahir : 46 Tahun/ 1 Oktober 1968 Jenis Kelamin

: Laki-laki

Jabatan

: Direktur PT Graha Indah Jaya

Alamat

: Sagan GK. V/ 872, Terban, Gondokusuman, Yogyakarta

Dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama PT Graha Indah Jaya yang berkedudukan di Jalan Kaliurang 10,5 Yogyakarta berdasarkan Pasal 14 Anggaran Dasar PT. Graha Indah Jaya yang telah di umumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia pada tanggal 2 Mei 2014 No. 2979. Selanjutnya disebut sebagai PIHAK KEDUA.

Halaman ke 2 dari 13

Para pihak di atas sebelumnya telah menerangkan hal-hal berikut terlebih dahulu : 1. Bahwa PIHAK PERTAMA sebagai pemilik yang sah atas tanah kosong dengan Sertifikat Hak Pakai Nomor 014/08/0007658 seluas 28.000 m2 yang terletak di Jalan Ringroad Barat Mlangi, Mlati, Sleman. 2. Bahwa PIHAK PERTAMA berencana membangun gedung serbaguna di tanah tersebut dengan nama Sleman Convention Center. PIHAK PERTAMA kekurangan dana dalam membangun gedung sehingga membuka tender dalam skema Bangun Guna Serah/BOT. 3. Bahwa PIHAK KEDUA adalah perusahaan yang bergerak di bidang manajemen gedung pertemuan dan hotel yang memenangkan tender untuk membangun Sleman Convention Center berdasarkan Surat Keterangan Menang Tender Nomor Sleman.017/Pan.PBJ-A/2014 tertanggal 15 November 2014 yang dikeluarkan Dinas Perumahan dan Pekerjaan Umum Kabupaten Sleman. 4. Bahwa PIHAK KEDUA adalah investor yang akan mendanai seluruh biaya yang akan diperlukan dalam mendirikan dan mengelola Sleman Convention Center di atas tanah Hak Pakai Nomor 014/08/0007658 tersebut di atas dan sebagai pihak yang diberikan hak dan wewenang untuk mengelola Sleman Convention Center dalam jangka waktu tertentu dan membagi keuntungan yang akan diperoleh sebagaimana akan diatur dalam perjanjian ini Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, maka PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA dengan ini telah setuju dan sepakat untuk mengikatkan diri secara hukum dengan membuat perjanjian bangun guna serah (built, operate, and transfer) ini, dengan ketetuan dan syarat-syarat sebagaimana dituangkan di bawah ini : Pasal 1 Ketentuan Umum (1)

BOT (Build Operate Transfer) dalam perjanjian ini sebagai bentuk perjanjian kebijakan yang merupakan perjanjian antara dua pihak, dimana PIHAK PERTAMA menyerahkan penguasaan tanah miliknya kepada PIHAK KEDUA untuk diatasnya didirikan gedung serbaguna dan PIHAK KEDUA berhak mengoperasikan gedung serbaguna tersebut dengan memberikan pembagian keuntungan kepada PIHAK

Halaman ke 3 dari 13

PERTAMA untuk jangka waktu tertentu, dan menyerahkan kepada PIHAK PERTAMA setelah jangka waktu tertentu tersebut habis. (2)

Gedung Serbaguna dalam perjanjian ini akan diberi nama Sleman Convention Center.

(3)

Jangka Waktu yang dibutuhkan untuk pembangunan gedung yaitu selama 1 (satu) tahun terhitung sejak 11 (sebelas) Januari 2015 (dua ribu lima belas) sampai dengan 11 (sebelas) Januari 2016 (dua ribu enam belas). Jangka waktu yang diberikan PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA untuk mendapatkan penghasilan dari pengelolaan gedung yaitu selama 30 (tiga puluh) tahun terhitung sejak tanggal 11 (sebelas) Januari 2016 (dua ribu enam belas) sampai dengan 11 (sebelas) Januari 2046 (dua ribu empat puluh enam). Pasal 2 Obyek Perjanjian

(1)

Obyek perjanjian berupa tanah kosong dengan Sertifikat Hak Pakai Nomor 014/08/0007658 seluas 28.000 m2 yang beralamat di Jalan Ringroad Barat Mlangi, Mlati, Sleman yang berbatasan di sebelah : Utara

: Rumah Toko Sumber Baru Land

Timur

:

Jalan

Ringroad

Barat

milik

Bapak

Mlangi Selatan

:

Sawah

Sudarmono Darmo Barat

:

Sawah

milik

Bapak

Gustiana Eka

(2)

Obyek perjanjian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) akan dibangun sebuah gedung serbaguna bernama Sleman Convention Center.

Halaman ke 4 dari 13

(3)

PIHAK PERTAMA menggunakan sistem tender dalam menentukan pihak yang membangun dan mengelola obyek perjanjian yang dimaksud pada ayat (1) dalam skema Bangun Guna Serah. Pasal 3 Cara Pembayaran

(1) Pembagian keuntungan pengelolaan gedung dari PIHAK KEDUA sebesar 5% dari omzet yang akan dibayarkan PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA setelah tutup buku yang diaudit oleh Kantor Akuntan Publik yakni selambat-lambatnya 4 (empat) Januari pada tahun berikutnya. (2) Untuk pertama kalinya pembagian keuntungan tersebut diterima PIHAK PERTAMA pada tanggal 4 Januari 2016 yaitu untuk pembagian keuntungan pengelolaan gedung tahun 2015. (3) Pembayaran pembagian keuntungan atas pengelolaan gedung dari PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA dilakukan dengan transfer ke BANK SLEMAN dengan nomor rekening 345.999.646.654 a.n. Pemerintah Kabupaten Sleman. Pasal 4 Hak dan Kewajiban Pihak Pertama (1) PIHAK PERTAMA berkewajiban untuk menjamin kepada PIHAK KEDUA bahwa : a. PIHAK PERTAMA merupakan pihak yang berhak dan berwenang membuat perjanjian Bangun Guna Serah dengan PIHAK KEDUA. b. Obyek perjanjian bangun guna serah tidak akan dijadikan jaminan untuk suatu hutang. c. Obyek perjanjian bangun guna serah tidak dalam keadaan disewakan kepada pihak manapun dan/atau tidak dalam sengketa/sitaan oleh pihak manapun. d. PIHAK KEDUA merupakan satu-satunya pihak yang diberikan ijin untuk membangun dan mengelola gedung serbaguna selama jangka waktu yang diatur dalam Pasal 1 ayat (3) perjanjian ini.

Halaman ke 5 dari 13

e. Selama perjanjian bangun guna serah berlangsung PIHAK KEDUA tidak akan mendapatkan gangguan dari pihak lain yang mengaku berhak atas obyek perjanjian bangun guna serah tersebut di atas. Apabila di kemudian hari timbul tuntutan dari pihak ketiga yang mengaku berhak atas obyek perjanjian bangun guna serah ini maka segala beban dan resiko menjadi tanggung jawab PIHAK PERTAMA dan tidak mengurangi PIHAK KEDUA untuk meminta ganti rugi atas dikeluarkannya biaya untuk membangun gedung serbaguna dalam perjanjian ini. (2) PIHAK PERTAMA berhak atas pembagian keuntungan pengelolaan gedung dari PIHAK KEDUA sebesar 5% dari omzet yang akan dibayarkan PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA setelah tutup buku yang diaudit oleh Kantor Akuntan Publik yakni selambat-lambatnya 4 (empat) Januari pada tahun berikutnya. Untuk pertama kalinya pembagian keuntungan tersebut diterima PIHAK PERTAMA pada tanggal 4 Januari 2016 yaitu untuk pembagian keuntungan pengelolaan gedung tahun 2015. Pasal 5 Hak dan Kewajiban Pihak Kedua (1) PIHAK KEDUA berkewajiban membangun gedung serbaguna yang ada di atas tanah milik PIHAK PERTAMA termasuk ijin dari pihak yang berwenang, sarana dan prasarana dalam jangka waktu pembangunan selama 1 (satu) tahun terhitung sejak 11 (sebelas) bulan Januari tahun 2015 (dua ribu lima belas) sehingga selambat-lambatnya harus sudah selesai pada 11 (sebelas) bulan Januari tahun 2016 (dua ribu enam belas). (2) PIHAK KEDUA wajib melaksanakan pemeliharaan dengan sebaik-baiknya, melakukan perbaikan/renovasi selama jangka waktu perjanjian. (3) PIHAK KEDUA wajib menjamin bahwa selama masa pengelolaan berlaku harus selalu menjaga agar nilai teknis, fungsi, komersil dan estetika dari gedung serbaguna tersebut dan wajib menutup jaminan asuransi dengan kondisi Property All Risk dan atau bahaya lainnya atas gedung serbaguna tersebut pada perusahaan asuransi hingga jumlah nilai jaminan yang disetujui oleh kedua belah pihak.

Halaman ke 6 dari 13

(4) PIHAK KEDUA diwajibkan mematuhi segala peraturan-peraturan pemerintah dan instansi-instansi lain mengenai pengelolaan gedung serbaguna. (5) Selama perjanjian ini berlangsung Pajak Bumi Bangunan dan pajak-pajak lain yang berkaitan dengan pengelolaan gedung serbaguna, gaji karyawan, iuran, retribusi, biaya pemakaian listrik, telepon dan air menjadi tanggungan PIHAK KEDUA sepenuhnya. Jika terjadi kelalaian yang mengakibatkan pemutusan aliran listrik dan/atau telepon dan/atau air maka pembayaran denda menjadi tanggungan PIHAK KEDUA. (6) PIHAK KEDUA dilarang mengalihkan hak membangun dan mengelola gedung serbaguna kepada pihak lain. (7) PIHAK KEDUA berkewajiban membagi keuntungan pengelolaan gedung kepada PIHAK PERTAMA sebesar 5% dari omzet yang akan dibayarkan PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA setelah tutup buku yang diaudit oleh Kantor Akuntan Publik yakni selambat-lambatnya 4 (empat) Januari pada tahun berikutnya. Untuk pertama kalinya pembagian keuntungan tersebut diterima PIHAK PERTAMA pada tanggal 4 Januari 2016 yaitu untuk pembagian keuntungan pengelolaan gedung tahun 2015. (8) PIHAK KEDUA diwajibkan untuk menyerahkan gedung beserta semua sarana, prasarana, fasilitas pendukungnya (segala isi gedung dan semua perijinan) dalam keadaan terpelihara baik dan telah memenuhi semua kewajibannya terhadap para pekerja dan/atau pihak ketiga yang berkaitan dengan pengoperasian gedung kepada PIHAK PERTAMA selambat-lambatnya 12 Desember 2045, demikian pula PIHAK KEDUA dalam bentuk, cara dan alasan apapun juga dilarang untuk meminta pesangon dan/atau ganti rugi kepada PIHAK PERTAMA. (9) Berdasarkan Perjanjian ini, PIHAK KEDUA berhak mengelola selama jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun terus-menerus terhitung sejak proyek siap ditempati untuk digunakan sebagai bangunan Sleman Convention Center. (10)

PIHAK KEDUA berhak atas keuntungan yang diperoleh dari mengelola

gedung serbaguna selama perjanjian ini berlangsung setelah dikurangi kewajiban terhadap PIHAK KEDUA sebagaimana di atur pada ayat (7).

Halaman ke 7 dari 13

Pasal 6 Berakhirnya Perjanjian Perjanjian Bangun Guna Serah ini dapat berakhir karena : (1) Jangka waktu perjanjian ini telah berakhir dan hak maupun kewajiban dari para pihak telah dilaksanakan dengan baik ; (2) Pemutusan Perjanjian yang disebabkan karena : a. PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat memutuskan perjanjian ini secara tertulis ; b. PIHAK KEDUA dalam menjalankan usahanya mengalami kerugian sehingga tidak ada bagian hasil keuntungan sebagaimana dimaksud Pasal 5 ayat (7) di atas yang dapat diserahkan kepada PIHAK PERTAMA ; c. Jika PIHAK PERTAMA maupun PIHAK KEDUA tidak

memenuhi

kewajibannya sama sekali, memenuhi kewajiban namun terdapat kekurangan, maupun terlambat memenuhi kewajiban dari waktu yang telah ditetapkan, maka Pihak lain dapat memutuskan perjanjian. Pasal 7 Akibat Putusnya Perjanjian (1) Apabila perjanjian berakhir pada masa pembangunan gedung serbaguna : a. Atas inisiatif PIHAK PERTAMA PIHAK PERTAMA wajib untuk mengembalikan seluruh biaya yang telah dikeluarkan PIHAK KEDUA untuk perijinan serta pembangunan gedung serbaguna ditambah ganti kerugian yang diderita PIHAK KEDUA atas pemutusan perjanjian ini. b. Atas inisiatif PIHAK KEDUA Gedung serbaguna menjadi milik PIHAK PERTAMA tanpa ada kewajiban untuk memberikan ganti kerugian kepada PIHAK KEDUA selanjutnya PIHAK KEDUA berhak menunjuk pihak lain untuk meneruskan perjanjian ini. (2) Apabila perjanjian berakhir setelah pembangunan gedung serbaguna : a. Atas inisiatif PIHAK PERTAMA PIHAK PERTAMA wajib untuk mengembalikan 2 (dua) kali lipat seluruh biaya yang telah dikeluarkan PIHAK KEDUA untuk perijinan serta pembangunan

Halaman ke 8 dari 13

gedung serbaguna ditambah ganti kerugian yang diderita PIHAK KEDUA atas pemutusan perjanjian ini. b. Atas inisiatif PIHAK KEDUA Gedung serbaguna menjadi milik PIHAK PERTAMA tanpa ada kewajiban untuk memberikan ganti kerugian kepada PIHAK KEDUA selanjutnya PIHAK KEDUA berhak menunjuk pihak lain untuk meneruskan perjanjian ini. Pasal 8 Sanksi/Denda (1) Apabila setelah jangka waktu pengelolaan gedung serbaguna telah habis sebagaimana ditetapkan dalam Pasal 1 ayat (3) PIHAK KEDUA lalai menyerahkan gedung serbaguna kepada PIHAK PERTAMA maka setiap keterlambatan penyerahan gedung serbaguna PIHAK KEDUA dikenai denda setiap harinya sebesar Rp. 1.000.000 (satu juta rupiah). (2) Jika Pihak Pertama maupun Pihak Kedua tidak memenuhi kewajibannya sama sekali, memenuhi kewajiban namun terdapat kekurangan, maupun terlambat memenuhi kewajiban dari waktu yang telah ditetapkan, maka pihak tersebut harus membayar ganti rugi yang sesuai. Pasal 9 Overmacht/Force Majeur Tidak terpenuhi, kurang terpenuhi, maupun terlambat memenuhi kewajiban yang ditentukan dalam perjanjian ini, yang diakibatkan oleh keadaan-keadaan di luar kemampuan manusia seperti huru-hara, kebakaran, bencana alam, peledakan maupun keadaan-keadaan lain di luar kekuasaan manusia tidak dianggap sebagai kesalahan baik yang disengaja maupun karena kelalaian dari pihak yang menderita keadaan-keadaan tersebut, sehingga kerugian ditanggung bersama. Pasal 10 Penyelesaian Perselisihan (1) Apabila terjadi sengketa antara PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA yang berkaitan dengan isi perjanjian ini, maupun pelaksanaan dari perjanjian ini maka Para

Halaman ke 9 dari 13

Pihak harus berusaha terlebih dahulu semaksimal mungkin untuk menyelesaikannya dengan jalur Non-Litigasi berupa musyawarah secara kekeluargaan. (2) Apabila dalam musyawarah secara kekeluargaan tersebut tidak dapat mencapai mufakat, maka penyelesaian dari sengketa ini akan diselesaikan melalui jalur Litigasi di Pengadilan Negeri Sleman. Pasal 11 Lain – Lain Perjanjian Bangun Guna Serah beserta perubahan-perubahannya ini dibuat rangkap 2 (dua) ganda yang keduanya diberi meterai yang cukup, ditandatangani di hadapan Notaris dan mempunyai kekuatan hukum sama disediakan untuk kedua belah pihak serta digandakan seperlunya untuk pihak-pihak yang terkait yang ada hubungannya dengan perjanjian ini.

PIHAK PERTAMA

PIHAK KEDUA

Pemerintah Kabupaten Sleman

PT Graha Indah Jaya

Eman Sudarsono

Agung Budi Santosa

SAKSI I

SAKSI II

Nisywa Amrullah

Nakula Muslimin

Halaman ke 10 dari 13

Lampiran 1 Sertifikat Hak Pakai

Halaman ke 11 dari 13

Lampiran 2 Bentuk dan Struktur Bangunan Sleman Convention Center Gambar 2.1 Sleman Convention Center

Gambar 2.2 Lobby Sleman Convention Center

Halaman ke 12 dari 13

Gambar 2.3 Lobby Sleman Convention Center

Gambar 2.4 Ballroom Sleman Convention Center

Halaman ke 13 dari 13