1. Sensul Economic Metodei. Domeniul De Utilizare. 2. Elemente De Comparație. 3. Tipurile De Ajustări și Metodele De Estimare

Tema 3: Abordarea prin piață

1. Sensul economic metodei. Domeniul de utilizare.

2. Elemente de comparație. 3. Tipurile de ajustări și metodele de estimare.

DIMEI

Descrierea proprietății imobiliare subiect și comparabile CASA INDIVIDUALĂ DE LOCUIT Raportul de evaluare ar trebui să indice:

1. Datele cadastrale despre teren, clădiri și construcții pe teren (atât locative cât și auxiliare). Amplasare: 1. Starea infrastructurii sociale a raionului (grădinițe, școli, clinici, magazine). 2. Amplasare în zona, cartier. 3. Acces la teren cu transport privat. 4. Distanța până la centrul localității. 5. Distanța până la drumurile principale. 6. Asigurarea cartierului cu transport public și distanța până la stațiile de transport public. 7. Starea ecologică. 8 Vecinătate. 9. Vedere din fereastră. Caracteristice fizice: 1. Dimensiunea și forma terenului. 2. Dimensiunea casei de locuit și anexelor auxiliare (garaj, bazin, baie, etc.). 3. Anul construcției a clădirii și construcțiilor. 4. Structura tehnică a clădirii și construcțiilor. 5. Numărul de etaje. 6. Materialul elementelor constructive (pereților, planșeelor, acoperișului, podelelor, golurilor, finisajului, etc.).

DIMEI

Descrierea proprietății imobiliare subiect și comparabile 7. Suprafața casei de locuit:  totală;  utilă;  bucătăriei;  utilităților. 8. Numărul de băi (separate sau combinate). 9. Prezența unui balcon/logie/veranda. 10. Prezența liniilor de comunicare (telefon, televiziune prin cablu, internet, Wi-Fi) 11. Prezența reamenajării/reutilizării/reconstrucției și de asemenea, posibilitatea legalizării acestora. 12. Date privind prezența copacilor și gazonului. 13. Date privind prezența iluminării. 14. Prezența/absența alimentării cu apă rece. Metoda de alimentare cu apă rece. 15. Prezența/absența alimentării cu apă caldă. Metoda de alimentare cu apă caldă. 16. Prezența/absența electricității. Tipul de alimentare cu energie electrică (conectat la amplasament, cablarea în casă, altele). 17. Prezența/absența canalizării. Metoda canalizării. 18. Prezența/absența încălzirii. Metoda încălzirii. 19. Nivel de securitate. Prezența unui serviciu de dispecer, interfon și supraveghere video.

DIMEI

Descrierea proprietății imobiliare subiect și comparabile Imaginile color calitative trebuie atașate la Raport de evaluare. Fotografierea obiectului de evaluare trebuie efectuată în timpul zilei. Fotografiile trebuie să fie semnate în conformitate cu planul etajelor și explicației. Pentru case individuale de locuit și terenuri aferente:  Drumuri de acces;  Prezența liniilor electrice de tensiune înaltă;  Împrejmuirea terenului cu gard;  Un semn cu adresa și/sau numărul casei (dacă acesta nu există, evaluatorul să informeze despre acest lucru în Raportul de evaluare);  Comunicații de transport adiacente teritoriului;  Clădiri vecine (în acest caz, cadrul ar trebui să capteze și obiectul evaluării);  Fotografii ale terenului din gard (din diferite unghiuri);  Anexe (conversări, garaje, băi, pescini, etc., obiecte incluse în gospodărie);  Fotografii ale unei locuințe individuale din toate părțile;  Toate încăperile interioare din mai multe unghiuri;  Scări interioare;  Vedere din fereastră (de la fiecare etaj);  Fotografii de comunicații interne-cabluri de electricitate, sisteme de încălzire, canalizare, apeduct, conducte de gaz sau punctele de conectare lor cu casa;  Fotografii individuale ale elementelor structurale sau ale unor părți ale unei clădiri care prezintă semne de uzură sau distrugere anormală;  Vedere generală a terenului pe care se plasează casa;  Replanificarea / reconversia / reconstrucția în cazul identificării acestora.

DIMEI

Descrierea proprietății imobiliare subiect și comparabile APARTAMENT Raportul de evaluare a unui apartament ar trebui să indice: 1. Datele cadastrale despre teren, clădirea rezidențială. 2. Prezența pe teren a altor imobile, datele cadastrale. Amplasare 1. Starea infrastructurii sociale a raionului (grădinițe, școli, clinici, magazine) 2. Amplasare în zonă, cartier. 3. Acces în curte cu transport privat. 4. Distanța până la centrul localității. 5. Distanța până la drumurile principale. 6. Asigurarea cartierului cu transport public și distanța până la stațiile de transport public. 7. Starea ecologică.. 8 Vecinătate. 9. Vederea din fereastră. Caracteristice fizice:

Casa rezidențială 1. Seria și tipul clădirii rezidențiale. 2. Anul construcției/reparației capitale a clădirii. 3. Structura tehnică a clădirii. 4. Numărul de etaje. 5. Etajul pe care se află apartamentul subiect. 6. Materialul elementelor constructive (pereților, planșeului, acoperișului, podelelor, golurilor, finisajului, etc.).

DIMEI

Descrierea proprietății imobiliare subiect și comparabile 7. Asigurarea tehnică a casei reziduale (ascensor, conduct de gunoi). 8. Disponibilitatea comunicațiilor (alimentare cu apă, canalizare, încălzire, gaz) 9. Starea tehnică a casei rezidențiale (starea elementelor constructive, rețelelor comune de locuințe și comunicațiile) 10. Starea de intrare (scării). 11. Starea teritoriului adiacent a casei rezidențiale. 12. Îmbunătățiri în curte (prezența unor terenuri pentru jocuri și sport pentru copii). 13. Nivel de securitate. Prezența unui serviciu de dispecer, interfon și supraveghere video. Apartamentul subiect 1. Plan de apartament. 2. Numărul de camere. 3. Suprafața apartamentului:  totală;  utilă;  bucătăriei;  utilităților. 4. Disponibilitatea unui balcon/logie. 5. Nivelul și starea finisajului interior a apartamentului. 6. Prezența reamenajării/reutilizării/reconstrucției și de asemenea, posibilitatea legalizării acestora. 7.Gravarea cu drepturile a terțe persoane

DIMEI

Descrierea proprietății imobiliare subiect și comparabile Cerințe pentru materiale fotografice atașate raportului Pentru apartamente: Fațada clădirii; Un semn cu adresa și/sau numărul casei (dacă acesta nu există, evaluatorul să informeze despre acest lucru în Raportul de evaluare); Scara sau intrare în clădire; Holul parterului; Scara și ușa de intrare în apartament; Antreu din mai multe unghiuri (ușă în ușă); Încăperile locative ale apartamentului din mai multe unghiuri; Bucătărie din mai multe unghiuri (cu echipament - aragaz, chiuvetă); O baie (astfel încât una dintre fotografii să prezinte o chiuvetă și o cadă); Baie (cu echipament sanitar); Dacă baia combinată într-o singură fotografie ar trebui să fie vizibil baie, chiuveta, toaleta; Balcon/logie/veranda; Replanificarea / reconversia / reconstrucția în cazul identificării acestora; Fotografiile din spațiilor încăperilor ar trebui făcute astfel încât să poată fi determinate fără echivoc prezența / absența pereților, ușilor, deschiderilor de ferestre, precum și prezența / absența echipamentului în apartament (baie, chiuvetă, toaletă, aragaz etc.).

DIMEI

Descrierea proprietății imobiliare subiect și comparabile BUN IMOBIL COMERCIAL

Raportul de evaluare a unui bun imobil comercial să indice: 1. Datele cadastrale despre teren, clădiri și construcții pe teren.

Amplasare 1.Amplasare în zonă, cartier. 2.Accesul la „Linia roșie”; 3.Apropierea de centrele de interes social și comercial. 4.Distanța până la drumurile principale. 5.Asigurarea cartierului cu transport public și distanța până la stațiile de transport public. 6.Intensitatea traficului rutier. 7.Calitatea anturajului. 8.Vecinătatea

Caracteristicele fizice: 1.Dimensiunea și forma terenului. 2.Dimensiunea obiectului comercial și construcțiilor. 3.Anul construcției a clădirii și construcțiilor. 4.Clasa obiectului comercial după calitate. 5.Structura tehnică a clădirii și construcțiilor. 6.Numărul de etaje.

DIMEI

Descrierea proprietății imobiliare subiect și comparabile 7. Materialul elementelor constructive (pereților, planșeelor, acoperișului, podelelor, golurilor, finisajului, etc.). 8. Suprafața totală a clădirii. 9. Suprafața utilă a clădirii. 10. Dotarea tehnică a clădirii cu utilaj specializat. 11. Prezența ascensorului de pasageri/mărfuri. 12. Prezența și calitatea finisajului interior și exterior. 13. Disponibilitatea drumurilor de acces și a unei platforme pentru încărcarea / descărcarea mărfurilor. 14. Prezența unei parcări spațioase lângă obiectul comercial pentru transport public și privat. 15. Starea tehnică a clădirii și construcțiilor. 16. Prezența și starea rețelelor de energie electrică, comunicații de inginerie / instalații sanitare și sisteme de ventilație. 17. Prezența parcării organizate a transportului personal sau a unui garaj subteran. 18. Prezența intrării separate și starea intrării.. 19. Nivel de securitate. Prezența unui serviciu de dispecer, interfon și supraveghere video.

DIMEI

Nr.

1 2

3

4

5

6

7

Elemente de comparație

Preț ofertă, euro Condițiile de vânzare Corecție, % Corecție, euro Preț corectat, euro Amplasarea Corecție, % Corecție, euro Preț corectat, euro Parcare Corecție, % Corecție, euro Preț corectat, euro Etaj Corecție, % Corecție, euro Preț corectat, euro Suprafața, mp Corecție, % Corecție, euro Preț corectat, euro Starea tehnică

Corecție, % Corecție, euro Preț corectat, euro 8 Componente non-imobiliare Corecție, % Corecție, euro/mp Preț corectat, euro Preț corectat, lei Corecția totală netă, euro Corecția totală netă, % Corecția totală brută absolută, euro Corecția totală brută absolută, % Număr corecții Valoare adoptată (propusă), lei Valoare obiectului, Valoarea obiectului, euro (19,6814)

Obiect evaluării Botanica

Analog 1 Botanica 61 900 oferta -10%

Obiecte comparabile Analog 2 Telecentru 69 800 oferta -10%

Analog 3 Poșta veche 58 500 oferta -10%

Botanica

Botanica 0%

Telecentru 7%

Poșta veche +10%

20 locuri

18 +2%

24 -4%

20 0%

4/9

6/9 0%

7/9 0%

9/9 +6%

79

75 +5%

87 -9%

85 -7%

Bună

Bună

Destul de satisfăcăt.

Bună

0%

+8%

nemobilat 0

mobilat -12%

0% 0 57 093 nemobilat 0%

de piață

nemobilat

59 665 1 174 980 59 700

Estimarea valorii prin metoda comparației directe a vânzărilor

DIMEI

Nr. 1 1 2

3

4

5

6

7

Elemente de comparație 2 Preț ofertă, euro Condițiile de vânzare Corecție, % Corecție, euro Preț corectat, euro Amplasarea Corecție, % Corecție, euro Preț corectat, euro Parcare Corecție, % Corecție, euro Preț corectat, euro Etaj Corecție, % Corecție, euro Preț corectat, euro Suprafața, mp Corecție, % Corecție, euro Preț corectat, euro Starea tehnică

Corecție, % Corecție, euro Preț corectat, euro 8 Componente non-imobiliare Corecție, % Corecție, euro/mp Preț corectat, euro Preț corectat, lei Corecția totală netă, euro Corecția totală netă, % Corecția totală brută absolută, euro Corecția totală brută absolută, % Număr corecții

Obiect evaluării Botanica de piață

Botanica

20 locuri

4/9

79

Bună

nemobilat

Obiecte comparabile Analog 2 Analog 3 Telecentru Poșta veche 69 800 58 500 oferta oferta -10% -10% -6 980 -5 850 62 820 52 650 Telecentru Poșta veche 7% +10% 4 397 5 265 67 217 57 915 24 20 -4% 0% -2 689 0% 64 528 57 915 7/9 9/9 0% +6% 0 3 475 64 528 61 390 87 85 -9% -7% -5 808 -4 297 58 720 57 093 Destul de Bună satisfăcătoar e 0% +8% 0% 0 4 698 0 59 665 63 418 57 093 nemobilat mobilat nemobilat 0 -12% 0% 0 -7 610 0 59 665 55 808 57 093 59 665 55 808 57 093 -2 235 -13 992 -1 407 -3% -20% -1% 10 145 32 182 18 887 20% 50% 33% 3 6 4 Analog 1 Botanica 61 900 oferta -10% -6 190 55 710 Botanica 0% 0 57 510 18 +2% 1 114 56 824 6/9 0% 0 56 824 75 +5% 2 841 59 665 Bună

DIMEI

Tehnicile estimării mărimii corecțiilor GEV 630 (al.48)

48. Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt: a) tehnicile cantitative:  analiza pe perechi de date;  analiza pe grupe de date;  analiza datelor secundare;  analiza statistică;  analiza costurilor;  capitalizarea diferențelor de venit. b) tehnicile calitative:  analiza comparațiilor relative;  analiza tendințelor;  analiza clasamentului;  interviuri.

DIMEI

Tehnicile estimării mărimii corecțiilor GEV 630, al.48 Tehnicile cantitative pe perechi de date este un proces în care două sau mai multe tranzacţii sunt comparate pentru a obţine o indicaţie privind mărimea corecţiei ce se referă la o singură caracteristică. Analiza

Analiza

statistică a datelor de pe piaţă include analiza prin regresie (influenţează preţul).

grafică este o variantă a analizei statistice în care evaluatorul ajunge la o concluzie prin interpretarea unui grafic. Analiza

Analiza

evoluţiilor (sensibilitatea pieţei la anumite elemente de comparaţie).

costurilor utilizează costurile estimate de autorităţi pentru taxe de construcţie sau impozit pe proprietăţi ca bază pentru corecţii. Analiza

Analiza datelor secundare este o metodă de determinare a corecţiilor bazată pe date ce nu se referă direct la proprietăţile comparabile, ci descriu piaţa imobiliară în general.

DIMEI

Tehnicile estimării mărimii corecțiilor GEV 630, al.48

Tehnicile calitative Analiza comparaţiilor relative este studiul relaţiilor indicate de datele pieţei fără a recurge la cuantificare. Analiza clasamentului este o variantă a analizei comparaţiilor relative prin care tranzacţiile comparabile sunt incluse într-un clasament în ordine ascendentă sau descendentă a atractivităţii. Interviuri personale evidenţiează opiniile unor indivizi cunoscători în materie şi participanţi pe piaţa imobiliară.

DIMEI

1.4. Identificarea proprietății imobiliare subiect al evaluării IVS 101, 2 (d); GEV 630, 10 (d)

DIMEI

1.5. Tipul valorii

DIMEI

1.6. Data evaluării

DIMEI

1.9. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării IVS 101, 2 (g)

DIMEI

1.10. Natura și sursa informațiilor pe care se va baza evaluarea IVS 101, 2 (h); GEV 630, 10 (h)

DIMEI

1.11. Ipotezele generale și ipoteze speciale IVS 100 (48-50); IVS 101, 2 (i); GEV 630, 10 (i)

DIMEI

1.12. Restricții de utilizare, difuzare sau publicare IVS 101 (j)

DIMEI

1.13. Declararea conformității cu standardele GEV 10 (k)

DIMEI

1.14. Moneda valorii IVS 100, al.5(m)

DIMEI

Întrebări sau comentarii?

DIMEI