Pdf Rapport Daadkrachtig Bouwen

Daadkrachtig Bouwen Op weg naar een vitale en weerbare economie Aanpak herstructurering bedrijventerreinen N oord en N ijverheidslaan. Eindrapportage

In opdracht van G em eente W eesp

R apportnum m er: 002/06E /R Br/011.07 S tatus: eindrapportage

W eesp, m aart 2007 Interegion G roep BV Integrale Ruimtelijke Ontwikkeling

P astoor vd Plaatstraat 17a 2375 AE Rijpwetering T el. 071 – 341 79 73 F ax 071 – 341 79 70 info@ interegion.nl www.interegion.nl

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

Inhoudsopgave Samenvatting 1. Opgave ...................................................................................................................................1 1.1. V isie ...........................................................................................................................................1 1.2. H aalbaarheid ..............................................................................................................................1 1.3. Leeswijzer en status ...................................................................................................................2 2. Economische uitgangspunten ...........................................................................................3 2.1. 2.2. 2.3. 2.4.

P rovinciaal S treekplan “N oord-H olland Z uid”................................................................................5 R egionale structuurvisie N oordvleugel..........................................................................................6 E conom isch onderscheidend verm ogen .......................................................................................7 E conom ische kansen voor W eesp................................................................................................8

3. Ruimtelijke economie ...........................................................................................................9 3.1. D uurzam e R uim telijke E conom ie ................................................................................................ 11 3.2. Uitwerking D uurzam e R uim telijke E conom ie............................................................................... 12 4. Draagvlak ................................................................................................................................ 15 4.1. Lokale ondernem ers .................................................................................................................. 17 4.2. T ask F orce R uim tewinst (TF R ) ................................................................................................... 20 5. Herstructurering Nijverheidslaan ................................................................................... 23 5.1. O pgave herstructurering............................................................................................................. 25 5.2. Plan van aanpak ........................................................................................................................ 27

6. Herstructurering Noord ......................................................................................................31 6.1. O pgave H erstructurering ............................................................................................................ 33 6.2. Plan van aanpak ........................................................................................................................ 35 6.2.1. R evitalisering en herprofilering van de randen ................................................................. 35 6.2.2. F acelift van het openbaar binnengebied .......................................................................... 40 6.2.3. P arkm anagem ent en bedrijvenfunctionaris ...................................................................... 42 6.2.4. Bestem m ingsm atige aanpak ........................................................................................... 42 7. Ontwikkeling Aetsveldschepolder West ...................................................................... 47 8. Organisatie herstructurering ............................................................................................ 51 8.1. O rganisatie transform atie en revitalisering .................................................................................. 53 8.2. O rganisatie facelift, parkm anagem ent en bedrijven-functionaris.................................................. 62

9. Financiering herstructurering .......................................................................................... 65 9.1. Financiering van de transform atie, revitalisering ......................................................................... 67 9.1.1 E xploitaties en C ashflow analyse 9.2. Financiering van de facelift, parkm anagem ent en bedrijvenfunctionaris ...................................... 70 9.3 S ubsidies en andere additionele m iddelen

10. Vervolgstappen................................................................................................................... 77 10.1 Actieplan ................................................................................................................................... 79 11. Besluitvorming.................................................................................................................... 81 11.1. C onclusies ............................................................................................................................... 84 11.2. C ollege- en R aadsbesluit ......................................................................................................... 87 12. Kaders .................................................................................................................................... 89 12.1. Beleidskaders en ge stelde am bities.......................................................................................... 91

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

Gemeente Weesp

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

Toekomstvisie Weesp

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

Samenvatting Kader V oor u ligt de haalbaarheidsrapportage van de herstructurering van de bedrijventerreinen Nijverheidslaan en N oord te W eesp. D eze rapportage is volgend op de ruim telijke econom ische visie “Van Droom naar Daadkracht”, rapportnum m er 007/R Br/51.012IN , februari 2006, opgesteld door de Interegion G roep BV . D e ruim telijk econom ische visie is in april 2006, unaniem als leidraad, door de gem eenteraad van W eesp vastgesteld. In het visie rapport is de vraag beantwoord: Wat moet er gebeuren? In onderhavige (vervolg)studie is de vraag beantwoord: Hoe moet dit gebeuren? N a de fase van dromen naar een betere econom ische toekom st en de behoefte om weer daadkracht te tonen, zijn wij van m ening dat m et de resultaten uit onderhavige studie ook werkelijk gebouwd kan worden. V andaar de titel “Daadkrachtig Bouwen”. Beide rapportages m oeten als één geheel beschouwd worde n.

Huidige situatie Nijverheidslaan H et bedrijventerrein Nijverheidslaan heeft in het algem een een gedateerde uitstraling m et veel achterstallig onderhoud. T och hebben enkele panden een kwalitatieve uitstraling. T evens heerst er leegstand, echter is deze vergelijkbaar m et soortgelijke bedrijfsterreinen. Indien in de kom ende jaren geen verbetering van de kwaliteit van de openbare ruim te optreed is de verwachting dat de leegstand structureler en grootschaliger van aard zal worden. G ezien de toekom stige excentrische ligging, vanwege de veranderende ontsluiting, zal het gebied, econom isch, m inder aantrekkelijk worden voor bedrijven, anders georiënteerd dan op de lokale m arkt. Noord H et bedrijventerrein N oord kam pt m et grote leegstaand, m om enteel staat structureel circa 100.000 m 2 leeg. D it wordt veroorzaakt door: • gedateerdheid, eentonigheid van gebouwen en uitstraling, die niet m eer aansluit bij de vraag van heden; • de ruim telijke “naar binnen gekeerdheid” waardoor op vele plaatsen tegen achterkanten van gebouwen wordt aangekeken; • kwaliteit van de openbare ruim te is slecht en kent veel achterstallig onderhoud. T evens kan worden vastgesteld dat er een actualisatie noodzakelijk is van het vigerende bestem m ingsplan.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

Balans van Weesp N aast de kwaliteit van de werkvoorzieningen is een gezonde econom ie ook afhankelijk van een juiste balans van de totale stad. Anders gezegd: D e stad m oet aantrekkelijk zijn op de vlakken van wonen, werken en toerism e (recreatie), om daarm ee het fundam ent te leggen onder een vitale en weerbare econom ie. H et is tevens van belang om ook naar de sam enhang van de stad te kijken. D oor de vele doorsnijdingen van de stad, van spoor, wegen en water, opgeteld bij de verschillende bestaande stadsdelen, die onderling weinig op elkaar afgestem d zijn, is aandacht hiervoor noodzakelijk. O p vele vlakken is W eesp nog in onbalans. D it m oet niet als negatief worden ervaren m aar juist als uitdagend. E r kan veel bereikt worden. H et vizier m oet niet op wat we nu hebben, m aar op wat we kunnen bereiken. F eitelijk concluderen wij dat de stad uit een verzam eling ruwe diam anten bestaat, die door ze fijn te slijpen en te plaatsen in een juiste setting, in waarde doen stralen. O p het vlak van wonen zijn de ontwikkelingen in de Bloem endalerpolder van grote invloed. D eze ontwikkelingen zullen de directe om geving een enorm e (econom ische) stim ulans geven en ervoor zorgen dat er een breder gesegm enteerd aanbod van woningen voorhanden is. D e unieke ligging aan de V echt kan geoptim aliseerd worden door deze daadwerkelijk bij de stad te betrekken. T ransform atie van de Nijverheidslaan naar woningbouw kan hier een forse bijdrage aan leveren waardoor er ook m eer sam enhang bereikt wordt tussen de bestaande stad en de ontwikkelingen in de Bloem endalerpolder. H et actualiseren van bedrijventerrein N oord geeft W eesp de m ogelijkheid om , naast andere econom ische activiteiten elders in de gem eente, een stuwend onderdeel te worde n van de econom ische m otor in de regionale N oordvleugel. D oor het ontwikkelen van unieke en verscheidende woonm ilieus op N ijverheidslaan, het H avenkwartier en in de Aetsveldschepolder W est zal, naast de ontwikkelingen in de Bloem endalerpolder, W eesp zeer in trek kom en als woonstad. Indien alle kansen geëffectueerd worden zal ook het voorzieningenniveau van de stad, in een juiste balans, gebracht m oeten worden. H ierbij doelen wij, onder andere, op een aantrekkelijk winkelniveau, parkeervoorzieningen, voldoende differsiteit aan horeca en een breed scala aan sport- en ontspanningsm ogelijkheden. D oor het optim aliseren en toegankelijk m aken van de aanwezige groene en blauwe recreatiem ogelijkheden, opgeteld bij de historische stad zal W eesp toeristisch op de kaart worden geplaatst. Conclusie O m de Nijverheidslaan te actualiseren naar de hedendaagse econom ische behoefte is m inder inspanning noodzakelijk dan voor bedrijventerrein N oord. E chter door de ontwikkelingen in de Bloem endalerpolder, waardoor de N ijverheidslaan een excentrisch georiënteerde ontsluiting krijgt, is het toekom stperspectief voor dit bedrijventerrein slecht. Investeren in N oord is aan te bevelen indien ook gewerkt wordt aan het in balans brengen van de stad.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

Economische kansen Bedrijventerrein N oord heeft wel degelijk grote econom ische kansen en kan zich regionaal goed onderscheiden. D it onderscheidend verm ogen ligt in de goede geografische ligging ten opzichte van Am sterdam , Alm ere en ’t G ooi. O pgeteld bij een goede logistieke ontsluiting via weg, water en spoor, ligt er voor N oord een bloeiende econom ie in het vooruitzicht. V oorwaarde is dat een herstructurering wordt opgestart, het bestem m ingsplan geactualiseerd wordt en dat aan structurele sam enwerking tussen het locale bedrijfsleven en de gem eente wordt gewerkt.

Draagvlak U it de interviews m et de lokale ondernem ers is naar voren gekom en dat er een ruim draagvlak is voor de uitgangspunten van de visie en de uitwerking daarvan. H et vertrouwen is echter nog broos en zal m et veel zorg m oeten worden versterkt. D e T ask F orce R uim tewinst van de P rovincie N oord-H olland heeft een enthousiaste bijdrage geleverd aan de uitwerking van de haalbaarheid. H et IVW en de Klankbordgroep zijn positief over de aangedragen m ogelijkheden. R egionaal kan de visie steunen op een breed draagvlak bij publieke partijen en branche organisaties.

Herstructurering Nijverheidslaan en Noord Verklaring van het begrip Herstructurering E r bestaat nogal wat begripsverwarring rondom de term herstructurering. O nderstaand worde n de verschillende begrippen toegelicht ten einde de leesbaarheid te vergroten. H erstructurering is de algem ene term voor het doen van ingrepen in bestaand gebied. D e aanduiding Herstructurering kent een aantal gradaties: • Facelift: opknapbeurt bij fysieke veroudering van een terrein; • Revitalisering: forse integrale verbetering van een verouderd terrein, m et behoud van bestaande econom ische functies, m aar som s in een andere vorm ; • Herprofilering: terrein een nieuwe “werkfunctie”geven als reactie op econom ische veroudering van de bestaande bedrijfsm atige activiteiten (bijvoorbeeld: van bedrijfshallen naar kantoren); • Transformatie: om bouwen van een bedrijfsterrein naar een terrein m et een geheel andere functie. Plan van aanpak Z oals voorgaand al is aangegeven adviseren wij een transform atie van de Nijverheidslaan naar woningbouw. D e bedrijven, thans gevestigd op de N ijverheidslaan, kunnen verplaatst worden naar bedrijventerrein N oord. Hierdoor wordt voor N oord een nieuwe im puls gestart. Bij transform atie, in dit geval te betitelen als “Rood voor Grijs”, m oet rekening gehouden m et hoge kosten voor het verhuizen van de bedrijven, desinvesteringen en bodem sanering. O pgeteld bij lange doorlooptijden, waardoor veel voorinvesteringen gevraagd worden, en het gevaar voor speculaties, kleven er nogal wat risico’s aan een dergelijke opgave. Bij een juiste organisatiestructuur, waarin voldoende financiële slagkracht ontwikkelt kan worden en waarin de risico’s overzichtelijk en acceptabele geacht worden, doet de gem eente er verstandig aan om het instrum entarium W et V oorkeursrecht G em eenten (W VG ) te vestigen op de Nijverheidslaan, ten einde speculaties te voorkom en.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

V oor bedrijventerrein Noord is de herstructureringsopgave in vier onderdelen te splitsen, nam elijk: • H et revitaliseren en herprofileren van de randen van het bedrijventerrein, ten einde een fysieke verbeterslag in de uitstraling te realiseren. H ierbij geldt ook de herontwikkeling van de D om einenlocatie m et behoudt en legalisering van de activiteiten van de vereniging ’t D om ijn. T evens is het wenselijk om een beroepsvaarthaven te ontwikkelen op het huidige Rioolwaterzuiveringterrein van W aternet en de ontwikkeling van een hoogwaardig (m aritiem ) woonm ilieu rondom het H avenkwartier. V oor verlenging van de zichtlocaties en de m ogelijkheid om nieuwe bedrijfspercelen uit te geven is het aan te bevelen om het voorm alige rangeerterrein van N S -V astgoed te verwerven. • E en facelift van het openbare binnengebied van N oord; • H et aanstellen van een bedrijvenfunctionaris en het structureel opzetten van parkm anagem ent op de vlakken schoon, heel en veilig; • H et actualiseren van het bestem m ingsplan. Organisatie O m het plan van aanpak vorm te geven zullen twee organisaties opgezet m oeten worde n, nam elijk: 1. Grond- en Ontwikkelbedrijf, ten behoeve van de transform atie van de N ijverheidslaan, de revitalisering en herprofilering van de randen van N oord, inclusief de D om einen- en N S -, RW ZI locaties en ontwikkeling rondom het H avenkwartier; 2. Ondernemersfonds, ten einde de facelift van de openbare ruim te van het binnengebied en parkm anagem ent vorm te geven en een bedrijvenfunctionaris aan te stellen. H et actualiseren van het bestem m ingsplan is een publiekrechtelijke taak van de gem eente. G epleit wordt voor een liberaliserend bestem m ingsplan, m iddels een globaal eindplan m et uitwerkingsplicht aangevuld m et een m ilieuzonering, een beeldkwaliteitplan en het visie- en haalbaarheidsrapport. H et vigerende bestem m ingsplan m et genoem de stukken kan als overgangsbeleid aangewe nd worde n. G rond- en O ntwikkelbedrijf H et grond- en ontwikkelbedrijf ten behoeve van de E conom ische S tim ulans (G E S ) wordt, als privaatrechtelijke entiteit, vorm gegeven door de gem eente en m arktpartijen. In de afgelopen periode is m et vele m arktpartijen gesproken. E en vijftal partijen heeft een positieve grondhouding om in een dergelijke organisatie en opgave, risicodragend te participeren. T evens heeft het O ntwikkel- en P articipatiebedrijf P ublieke sector (O .P .P.), een 100% dochter van de Bank N ederlandse G em eenten (BN G ), sterke interesse getoond in participatie. H aar kennis is ook m ede aangewend voor de organisatorische inbedding in onderhavige rapportage. D e gem eente participeert in een dergelijk bedrijf vanuit haar privaatrechtelijke positie. D e publiekrechtelijke positie blijft zij gewoon zelfstandig behouden. D e financiële handelingen worden ondergebracht in een aparte C V . D irectie, R aad van C om m issarissen en aande elhouders worden gevorm d vanuit gem eente en de m arktpartijen zodat de gem eente, m aar ook de m arktpartijen, voldoende zeggenschap en invloed in de besluitvorm ing kunnen regelen en aanwenden.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

O ndernem ersfonds D e m ogelijkheden van het oprichten van een ondernem ersfonds is politiek nog onzeker. M om enteel ontbreekt het aan instrum entaria of (politiek) draagvlak om beleidsm atig een ondernem ersfonds, in de vorm van een Business Im provem ent D istrict (BID ) of een fonds gevoed door een opslag van het O Z B-niet woongedeelte (Leidse M odel), toe te kunnen passen. E en alternatief lijkt m ogelijk in de vorm van een Bedrijfsgerichte G ebiedsverbetering (BG V ). Hiervoor is draagvlak bij de brancheorganisaties V N O /N CW en het M KB N ederland. T evens heeft de oud staatssecretaris van Econom ische Z aken, m edio februari 2007, deze m ogelijkheid aan het nieuwe kabinet aanbevolen. H et ondernem ersfonds wordt vorm gegeven door de gem eente en het locale bedrijfsleven. Als gesprekspartner van het bedrijfsleven zien wij het IVW als m eest praktisch en werkbaar. Financiering D e financiering van de activiteiten van de twee organisaties kan als volgt worden sam engevat: G rond- en O ntwikkelbedrijf (G E S) D e G E S m oet gronden en locaties verwerven op de N ijverheidslaan, langs de Bloem endalerweg, het voorm alige rangeerterrein, de Dom einenlocatie, het gebied van de R ioolwaterzuivering en langs de H oge weijselaan, Am stellandlaan en Rijnkade. T evens zullen zij bedrijven van de Nijverheidslaan m oeten verplaatsen, bij voorkeur naar bedrijventerrein N oord. V erder m oet een beroepsvaarthaven gerealiseerd worden en een ontsluitingsweg langs het spoor, waardoor de achterzijde van de Bloemendalerweg, m iddels m eervoudig ruim tegebruik tot een zichtlocatie wordt ontwikkelt. T egenover deze kosten, verhoogd vanwege de tijdspa nne, door een aanzienlijk rentebedrag, staan inkom sten uit: ontwikkeling van woningbouw op de N ijverheidslaan en rondom het H avenkwartier en het ontwikkelen van m eer bedrijfsruim ten door m eervoudig ruim tegebruik aan de randen. H et uitgeven van nieuwe bedrijfsgronden op de D om einenlocatie, rondom de nieuwe beroepsvaarthaven en het voorm alige rangeerterrein m oet ook leiden tot inkom sten. O m onrendabele delen (voor) te financieren is een provinciale bijdrage uit de H IR B subsidie aangevraagd. T evens bestaat de m ogelijkheid om voor stedelijke vernieuwing een provinciale subsidie in het kader van ISV te verkrijgen. Indien alle kosten en opbrengsten, in de tijd geplaatst, in een exploitatiem odel worden doorgerekend dan ontstaat een behoefte aan een werkkapitaal van 40 m iljoen euro. H iervoor m oet circa 10 m iljoen euro aan eigen verm ogen ingebracht worden, waardoor circa 30 m iljoen euro vreem d verm ogen aangetrokken kan worden. V oor de gem eente geldt in dat geval een inbreng van 1 m iljoen rentedragend verm ogen. Via de aanvraag van de H IR B subsidie is zicht op een provinciale bijdrage van 1,6 m iljoen euro. H et O .P .P. en de m arktpartijen dienen de resterende 7,4 m iljoen euro eigen verm ogen in te brengen. D e exploitatie lijkt sluitend, uitgaande van een rentevoet van 4,5% en een streefrendem ent van 15% .

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

O ndernem ersfonds V oor de opgaven in het ondernem ersfonds dient de gem eente de inkom sten uit de vereveningsbijdragen uit de ontwikkelingen van de Nijverheidslaan, het H avenkwartier en de Aetsveldschepolder W est, conform de G rond en E xploitatiewet (G R E X), in te brengen in de facelift van het binnengebied. D e m iddelen uit de T IP P regeling, restant  900.000,--, kunnen toegevoegd worden aan dit budget. V ia de Bedrijvenregeling, gebudgetteerd bij de provincie, kunnen bedrijven een bijdrage aanvragen voor eventuele bodem saneringskosten. M et de ondernem ers dient een plan opgesteld te worden om structureel parkm anagem ent vorm te geven en deze m iddels collectieve bijdragen van de ondernem ers te financieren. In sam enspraak m et de gem eente worden ook de kosten van een bedrijvenfunctionaris gefinancierd. S chem atisch kunnen de twee organisaties als volgt worden verduidelijkt:

G rond- en O ntwikkelbedrijf (G E S )

Taken: T ransform atie A anpak randen havenkwartier

O ndernem ersfonds (BG V )

Taken: F acelift binnengebied P arkm anagem ent

Direct verantwoordelijken: G em eente W eesp O .P .P . m arktpartijen

Direct verantwoordelijken: G em eente W eesp IVW

Financiering uit: S ubsidies Inbreng kapitaal O pbrengsten

Financiering uit: S ubsidies V ereveningsbijdragen ondernem ersbijdrage

Gesprekspartners: G em eente publieksrechtelijk IVW R egio (publiek/priva at)

Gesprekspartners: GES R egio (publiek/priva at)

Vervolgstappen O m daadwerkelijk tot realisatie te kunnen kom en zullen uitvoeringsprogram m a’s voor de diverse opgaven opgesteld m oeten worden. D it betekent dat voor het G E S, op basis van de uitgangspunten van onderhavige haalbaarheidsstudie, m et potentiële partners detailverkenningen m oeten worden uitgevoerd ten einde te kom en tot een ondernem ingsplan en een sam enwerkingsovereenkom st. T evens zullen m et de ondernem ers van de Nijverheidslaan en partijen, die te verwerven eigendom m en bezitten, de eerste onderhandelingen gevoerd m oeten worde n om een nauwkeuriger beeld te krijgen van de exploitatie en de daarbij behorende financiering.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

V oor de inkom stenkant zal er een program m a voor herontwikkeling m oeten worden vastgesteld en zal hierbij verdere stedenbouwkundige verkenningen m oeten plaatsvinden. V oor het ondernem ersfonds zal verder draagvlakonderzoek m oeten uitwijzen of daadwerkelijk een ruim e 2/3 m eerderheid voor zo’n fonds gevonden kan worden. O ok de uitwerking van de G R E X wet m oet m eegenom en worden in de verdere uitvoeringsm ogelijkheden van de opgave. M et een gedegen procesaansturing achten wij het m ogelijk dat in de periode tussen m ei 2007 en januari 2008 bovengenoem de vervolgstappen uitgewerkt zijn, zodat gestart kan worden m et de herstructurering. D e financiering van deze vervolgstappen zal door verschillende partijen vorm gegeven m oeten worden. H et is niet m eer de gem eente alleen die verantwoordelijk is. D e basisgedachte dat de overheid initieert en faciliteert is ruim schoots ingevuld m et financiering van de visievorm ing en het onderhavige haalbaarheidsonderzoek. Bij de provincie is, m iddels de H IR B subsidie een bijdrage aangevraagd van  75.000,-. H et is aan te bevelen dat de gem eente een bedrag van  100.000,-- reserveert. H et IVW heeft eveneens toegezegd een bijdrage te willen leveren m aar zal voor de hoogte hiervan de leden m oeten consulteren. D e te betrekken m arktpartijen en het O .P .P. zullen ook bereid m oeten zijn een bijdrage in deze fase te willen doen. Alle potentieel betrokken partijen hebben deze bereidheid inm iddels getoond.

Conclusies O nderhavig haalbaarheidsonderzoek heeft aangetoond dat het m ogelijk is een herstructurering van een dergelijke om vang vorm te geven. V anuit het basisuitgangspunt “D e overheid initieert en faciliteert terwijl het bedrijfsleven investeert” zijn we ruim schoots geslaagd. O p basis van de kansen en m ogelijkheden ondersteund door een breed draagvlak en een gedragen visie, is het bedrijfsleven bereid om te investeren. H et resultaat is uniek te noem en. E en herstructurering van ruim 85 hectare bestaand bedrijventerrein wordt realiseerbaar waarbij uiteindelijk bruto 90 hectare bedrijfsterrein overblijft. M et de ontwikkelingen op de Nijverheidslaan, rondom het H avenkwartier en in de Aetsveldschepolder, gekoppeld aan de ontwikkelingen in de Bloem endalerpolder en het optim aliseren van de toeristische m ogelijkheden op het groene, blauwe en historische vlak, legt W eesp de basis om een zeer aantrekkelijke woon, werk en recreatiegem eente te worden. H iervoor is bestuurlijke en politieke m oed nodig. Im mers het gaat er niet om wat we nu hebben, m aar wat kunnen we realiseren? D e eerste stappen zijn gezet, van buiten W eesp is de interesse ge wekt. Indien op de ingeslagen weg wordt voortgegaan kan binnen korte term ijn

Daadkrachtig gebouwd worden. O p weg naar W eesp in balans.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

Opgave

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

1.

Opgave

1.1.

Visie O p 27 april 2006 is de visie V an D room naar D aadkracht unaniem als leidraad door de gem eenteraad vastgesteld. D eze visie over de ruim telijke econom ische beschouwing van de bedrijventerreinen N ijverheidslaan en N oord, kent een fundam entele aanpak om uiteindelijk tot een duurzam e econom ische ontwikkeling van W eesp te kunnen kom en. O m dit te bereiken m oet de stad op tal van punten in balans kom en, zullen onderlinge verhoudingen tusse n privaat en publiek verbetert m oeten worden en zal structureel sam engewerkt m oeten worde n. M et de (econom ische)balans van de stad wordt bedoeld; actuele en aantrekkelijke bedrijfslocaties, juiste m ix en afstem m ing van bedrijfsactiviteiten, een liberaal bestem m ingsplan voor de bedrijfslocaties, voldoende woningaanbod in de verschillende segm enten, voldoende kwalitatieve voorzieningen, een goede logistieke ontsluiting, een (toeristisch)aantrekkelijk leefgebied, econom ische trekkers of perspectieven, gunstig vestigingsklim aat op het vlak van bedrijfs-, en bouwm ogelijkheden, goed wervingsbeleid en intensieve sam enwerking tussen bedrijfsleven en overheid. D e bovengenoem de punten vergen allen een lange periode voordat er structureel zichtbare resultaten geboekt kunnen worden. Korte termijn E nerzijds is een gedegen lange term ijn visie nodig om de structurele leegstand om te kunnen buigen en balans in de stad te creëren. Anderzijds m oet op een aantal punten direct worden ge start, om dat daarm ee de bereidheid om te investeren toe zal nem en. U iteindelijk zal de lange term ijn als dynam isch eindpunt m oeten worden vastgesteld, de korte term ijn actie zal hierbinnen m oeten worden geïnitieerd.

1.2.

Haalbaarheid M edio juni 2006 heeft de Interegion G roep de opdracht gekregen om de haalbaarheid van de visie te onderzoeken. D e volgende opgave is gedefinieerd: Onderzoek naar de haalbaarheid van de visie waarbij de resultaten van het onderzoek een duidelijk beeld moet geven op de positionering van de gemeente en ander betrokken partijen, de organisatiestructuur, de financiële consequenties, het tijdspad en de risico’s. Anders en kort gezegd: Hoe moet de visie worden uitgewerkt? D e uitkom sten m oeten leiden tot besluitvorm ing bij de gem eente W eesp op bestuurlijk en politiek niveau en bij betrokken partijen. Aansluitend op de positieve besluitvorm ing zullen de uitkom sten van dit onderzoek m oeten leiden tot een uitvoeringsprogram m a.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

1

1.3.

Leeswijzer en status D e aanpak is m odulair van opbouw. D it betekent dat onderdelen kunnen worden weggelaten. W el m oet worden opgem erkt dat er sam enhang be staat tussen m ogelijkheden, wensen, kosten/opbre ngsten, exploitatie en beheer. Z odra een oplossingsrichting of onderdelen niet passe nd geacht blijken, zal een alternatief op dit punt m oeten worden uitgewerkt. D eze rapportage is tot stand gekom en aan de hand van de presentaties op draagvlaktoetsing m iddels een tussenrapportage in januari 2007. D eze presentaties zijn gehouden voor het C ollege van B&W en de raadscom m issie van de gem eente W eesp. Dit rapport is een nadere uitwerking van het tussenrapport. T evens m oet worden opgem erkt dat in septem ber 2006 een klankbordgroep is sam engesteld m et vertegenwoordigers van de gem eente en het locale bedrijfsleven. D eze klankbordgroep wordt voorgezeten door een onafhankelijk voorzitter m et regionale (politieke) oriëntatie. T ijdens de periodieke overleggen hebben de klankbordgroepsleden m ede sturing aan het proces gegeven. D e opbouw van het rapport is als volgt: •

In hoofdstuk 2 zijn de economische uitgangspunten weergegeven waarin de regionale am bities zijn verwoord. V anuit deze am bities is voor W eesp het onderscheidend verm ogen vastgesteld m et daaraan gekoppeld de econom ische kansen.

•

In hoofdstuk 3 is een integraal en breder beeld gegeven van de ruimtelijke economie. Anders gezegd: wat m oet er gebeuren om de stad (econom isch) in balans te brengen op de vlakken van wonen, werken en toerism e.

•

In hoofdstuk 4 is het draagvlak voor de visie weergege ven. Inzicht wordt gegeven van het draagvlak bij de lokale ondernem ers. T evens wordt verslag gedaan van de T ask F orce R uim tewinst (TF R ), een adviesgroep van de P rovincie N oord-H olland. S eparaat aan dit rapport zullen de klankbordgroep, het IW V en het projectbureau R E S , m iddels een schrijven haar bevindingen en m eningen om trent onderhavig rapport weergeven.

•

In de hoofdstukken 5 en 6 is de verantwoording en de uitwerking van de herstructurering van de bedrijventerreinen Nijverheidslaan en Noord uitgewerkt. O ok de bestem m ingsm atige uitwerking voor bedrijventerrein N oord is hierin terug te vinden.

•

In hoofdstuk 7 is een aanzet voor de ruim telijke uitwerking van de Aetsveldsche Polder West weergegeven. Dit in het kader van het in balans brengen van de stad.

•

In hoofdstuk 8 is de organisatie van de herstructurering uitgewerkt.

•

D e financiële vertaling is in hoofdstuk 9 terug te vinden. S eparaat zal een vertrouwelijk stuk aan het college en de gem eenteraad worde n geleverd, waarin de financiële paragraaf, m iddels exploitaties nader worden toegelicht.

•

In hoofdstuk 10 is het actieplan voor de vervolgstappen, volgend uit positieve besluitvorm ing, opgesom d, gevolgd door de conclusies en besluitvorming in hoofdstuk 11.

•

In hoofdstuk 12 zijn de kaders terug te vinden die de backbone vorm en voor de verantwoording van keuzes, afwegingen en uitwerkingen.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

2

Economische uitgangspunten

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

3

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

4

2.

Economische uitgangspunten Regionale visies

2.1.

Provinciaal streekplan “Noord-Holland Zuid” In het streekplan heeft de Provincie N oord-H olland haar am bities voor de kom ende jaren vastgesteld, sam envattend kan het volgende worden weergegeven. Maatschappelijke ontwikkelingen D e groei van de dienstensector neem t een grote vlucht. N oord-H olland Z uid behoort tot de zwaarst belaste gebieden in de randstad. Ambities en afwegingskader In 2020 is N oord-H olland Z uid een heuse netwerkstad en de belangrijkste econom ische m otor van N ederland m et een breed scala aan econom ische activiteiten, van m edia tot financiën, van haven tot inform atie- en com m unicatietechnologie en van dienstverlening tot transport. D it deel van de randstad heeft een extra voordeel dat het onderscheidt van andere vergelijkbare stedelijke gebieden nam elijk, grote diversiteit aan woon- en werkm ilieus, een internationale toppositie in cultuur en toerism e, vele vorm en van vakgerichte en universitaire educatie, een voortreffelijk voorzieningenniveau en een vruchtbare voedingsbodem voor innovatie en creativiteit. H et m axim ale wordt ingezet op zuinig en efficiënt ruim tegebruik door het ruim tebeslag te beperken en in steden, waar m ogelijk, te verdichten door IC T (Intensiveren, C om bineren en T ransform eren) . In dit streekplan is veel m ogelijk, m aar niet ten kosten van de kwaliteit. W anneer andere overheden, organisaties, of m arktpartijen plannen ontwikkelingen, worden deze getoetst opdat de gevolgen ervan niet onom keerbaar ingrijpen in de structuurbepalende lagen. Ruimte voor werken N oord-H olland Z uid ontwikkelt zich de laatste decennia tot een veelzijdige, internationaal georiënteerde econom ie. H et grote bedrijfsleven is sterk op de export gericht en het internationale karakter van de econom ie kom t tot uiting in een groot aantal buitenlandse vestigingen en hoofdkantoren. D e opgave is om goede voorwaarden te scheppen voor econom ische ontwikkeling, door te voorzien in de uitbreidingsbehoefte van het bestaande bedrijfsleven en waar m ogelijk het faciliteren van de vestigingswensen van nieuwe bedrijven. Regionaal-economische stimulatie H et opvangen van de econom ische groei zal zoveel mogelijk gekoppeld worden aan de bereikbaarheid en een evenwichtig woonwerk balans. D e gunstige vestigingsvoorwaarden in N oord-H olland Z uid staan onder druk. D e opgave is een veelzijdige structuur te bereiken, die de concurrentiekracht van N oord-H olland Z uid t.o.v. andere gebieden in N ederland en E uropa versterkt. Algemene hoofdlijnen van het provinciale ruimtelijk beleid V oorwaarde voor nieuwe ontwikkelingen op het gebied van wonen en werken is dat de bereikbaarheid op zowel nationale als regionale schaal (weg en openba ar vervoer) is veiliggesteld. D at betekent dat ontwikkelingen pas daa dwerkelijk kunnen worden ge start als planologisch/procedureel en financieel de realisering van de benodigde infrastructuur is verzekerd. H et verm inderen van de onbalans in wonen en werken wordt hierin leidend.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

5

Verbetering van de benutting van bestaande bedrijventerreinen D it spoor is erop gericht om bestaande terreinen in zo optim aal m ogelijke staat te houden. H et gaat daarbij om herinrichting van het openbare gebied, verbeterde ontsluiting (intern en extern) en innovatief ruim tegebruik. H et is van belang om bedrijventerreinen aantrekkelijker te m aken en daarm ee uitstroom van bedrijven tegen te gaan. Betere benutting van de ruim te geeft bovendien groeim ogelijkheden aan be staande bedrijven en vestigingsm ogelijkheden voor nieuwe bedrijven. E en deel van de am bitie van 10% zuiniger ruim tegebruik kan hier worden waargem aakt. M et het beleidsprogram m a ‘Innovatief R uim tegebruik’ wordt bijgedragen aan de totstandkom ing van deze am bitie. D e bestaande program m a’s ‘H erstructurering’ en ‘D uurzam e inrichting van bedrijventerreinen’ vorm en sam en de pilots voor het bedrijventerrein van de toekom st, er zijn organisatorische en financiële instrum entarium om deze opgave te realiseren. H et uitgangspunt bij herstructurering van werkgebieden is dat de werkfunctie blijft gehandha afd.

2.2.

Regionale structuurvisie Noordvleugel D e G ooi- en V echtstreek is een regio van negen gem eenten m et 250.000 inwoners en 107.000 banen, centraal gelegen in het hart van N ederland: D e N oordvleugel. D e regio is ruim telijk divers, econom isch krachtig en kan als volgt gekenm erkt worden: Creatief kristallisatiepunt D e G ooi en V echtstreek is een creatief kristallisatiepunt in de N oordvleugel en N ederland; de zogenaam de content-industrie is dom inant. D aarm ee is deze regio in het bijzonder sterk in het overlapgebied van IC T en creatieve industrie en draait het daarbij m et nam e om de m edia- en entertainm entindustrie. V an alle banen in de creatieve econom ie van de N oordvleugel (ICT en creatieve industrie) is 11,1 procent in G ooi en V echtstreek te vinden. V an het totaal aantal banen in de N oordvleugel in de gehele econom ie neem t deze regio 5,5 procent voor haar rekening. S am en vorm en de gem eenten een belangrijke creatief econom ische m assa, die opgeteld qua werkgelegenheid en toegevoegde waarde, tussen de top 10 steden van de N oordvleugel een verdienstelijke m iddenpositie zou kunnen innem en. Oase in de Noordvleugel D e G ooi en V echtstreek is de achtertuin van de N oordvleugel. Als groenblauwe oa se tussen Am sterdam , Alm ere en U trecht heeft G ooi en Vechtstreek een grote aantrekkingskracht als rustgebied. D oor m iddel van onder andere natuurpassa ge s en ecoducten wordt de ecologische hoofdstructuur versterkt. H eide, bos en water bieden afwisselende m ogelijkheden voor recreatief verblijf. D aarnaast biedt de regio een hoge concentratie aan erfgoed in zijn directe om geving; het M uiderslot, landgoederen langs de V echt en ‘s-G raveland, de vestingen van M uiden, N aarden en W eesp, de H ollandse waterlinie, m onum enten van D udok etc. Dynamische vitale regio in de Noordvleugel R egio’s m oeten zich m eer gaan specialiseren en excelleren. D it is de enige wijze waarop, een m ondiale schaal concurrentie kan worden aange gaan m et andere landen en regio’s. H et R ijk vindt dat de N oordvleugel een sterkere concurrentiepositie m oet krijgen ten opzichte van soortgelijke gebieden in E uropa. H et m oet aantrekkelijk blijven voor bedrijven en persone n om zich in de N oordvleugel te vestigen en om er te wonen en te werken. D e regio G ooi en V echt ligt in het centrum van de N oordvleugel. D oor de verbrokkelde structuur is de invloed van de G ooi en V echtstreek op de N oordvleugel m inder zichtbaar. E chter gezien de innovatieve econom ie en groenblauwe kracht heeft zij een belangrijke functie voor het behalen van de am bities van de N oordvleugel.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

6

2.3.

Economisch onderscheidend vermogen O m te kunnen vaststellen of er nog een toekom st is voor een dynam ische econom ie in W eesp zal m oeten worden vastgesteld wat het onderscheidend verm ogen van W eesp is ten opzichte van bedrijventerreinen in de regio. W eesp kenm erkt zich door haar optim ale geografische ligging. Hierin is bereikbaarheid van een bedrijventerrein één van de m eest essentiële punten voor een dynam isch werkende econom ie. Geografisch W eesp ligt geografisch uiterm ate gunstig ten opzichte van het “drukke” Am sterdam en het “achterland” Alm ere en ’t G ooi. Bereikbaarheid over de weg D e aansluiting op Rijksweg A-1 en de provinciale weg is goed. W el is het van belang dat een korte goede aansluiting op R ijksweg A-1 gerealiseerd wordt. Aansluiten via de P apelaan (Bloem endalerpolder, G em eenschapspolder) is econom isch beschouwd voor bedrijventerrein N oord de beste optie. Indien in de nabije toekom st de doorstroom route A-9/A-1 wordt geoptim aliseerd en de verkeersafwikkeling op de provinciale weg wordt verbeterd dan zal, naar verwachting, ook de verkeerscongestie afnem en. Bereikbaarheid per spoor D e bereikbaarheid per spoor is voor W eesp en het bedrijventerrein N oord uitstekend. Bereikbaarheid via het water M et de realisatie van een haven aan het Am sterdam R ijnkanaal wordt het bedrijventerrein optim aal bereikbaar en wordt de synergie versterkt tussen de geografische ligging van W eesp en de ontsluiting naar het “achterland”. Z owel over water, weg en rail. D oor deze uitstekende geografische ligging en bereikbaarheid kan W eesp zich onderscheiden als regionaal logistiek knooppunt voor tal van bedrijfsactiviteiten. Hierbij hoeft niet alleen te worden gedacht aan de transportse ctor m aar aan alle regionaal, landelijk en internationaal georiënteerde bedrijfstakken. H ierdoor kan W eesp, vanuit haar oorspronkelijk gem êleerde bedrijfsactiviteiten een sleutelpositie innem en in de N etwerkstad visie van de P rovincie N oord-H olland en de visie van de regio op de N oordvleugel.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

7

2.4.

Economische kansen voor Weesp V anuit het econom isch onderscheidend verm ogen zijn de volgende kansen vast te stellen: • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

bestaande bedrijven op bedrijventerrein N oord; logistiek over water m iddels ontwikkeling van een haven aan het Am sterdam R ijnkanaal; logistiek over de weg, vanwege overslagm ogelijkheden van de haven en een verbetering van de bereikbaarheid A-9 en A-1; ontsluiting via het spoor, perfecte aansluiting en bereikbaarheid; m ultim ediabedrijven uit de overloop van het m ediapark H ilversum en Am sterdam ; G unstige ligging ten opzichte van S chiphol; grootschalige en volum ineuze D etailhandel vanuit verruim ing bestem m ingsplan en integraal afgestem d m et de detailhandelsvisie; creatieve bedrijven hebben groeipotenties vanuit de legalisering van bedrijven op de huidige D om einenlocatie; hotel, congres en vergaderfaciliteiten te vestigen op verschillende potentiële locaties in W eesp; startersfaciliteiten voor beginnende bedrijven uit tal van branches; woonwerk units voor bedrijven uit tal van branches; te verplaatsen bedrijven van bedrijventerrein N ijverheidslaan naar N oord; bedrijven in dienstverlening vanuit nationale econom ische groei, betere bereikbaarheid (A-9/A-1) en groeiend aantal woningen (circa 4.500); optim alisatie voor recreatiem ogelijkheden door uitnutting blauwgroene zone; ontwikkeling van diverse aantrekkelijke woonwerk m ilieus ontwikkelingen in de Bloem endalerpolder kunnen een positieve upswing geven aan de econom ische aantrekkelijkheid; het in balans brengen van de stad waardoor W eesp aantrekkingskracht krijgt als woon en werkstad m et een hoogstaande toeristische aantrekkelijkheid; een unieke en spectaculaire zichtlocatie langs de spoorzone van bedrijventerrein N oord zorgt voor veel positieve publiciteit; een m odern en actueel bedrijventerrein passend in de nieuwe visie op werklandschappen; het aanstellen van een bedrijfsfunctionaris geeft de gem eente acquisitie slagkracht; O prichting van een één loket functie voor bedrijven, zodat de gem eente toegankelijker wordt.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

8

Ruimtelijke economie

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

9

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

10

3.

Ruimtelijke economie

3.1.

Duurzame Ruimtelijke Economie O m revitalisering van bedrijfsterreinen succesvol en duurzaam te laten plaatsvinden, m oet er lokaal balans worden gevonden m et regionale afstem m ing. D eze balans wordt vorm gegeven door een zestal aandachtsvelden die, als het ware, het fundam ent vorm en onder de duurzam e lokale econom ie. D eze aandachtsvelden zijn: Kansen (R egionale) econom ische m ogelijkheden Samenhang S am enhang van de diverse functies in een stad op het vlak van ruim telijke invulling en op het vlak van kwaliteit Aantrekkingskracht Aantrekkelijkheid van de stad op het vlak van wonen, werken en toerism e Bereikbaarheid Bereikbaarheid van de stad en haar econom ie via water, weg en spoor Samenwerking (regionale) sam enwerking tusse n overheden, bedrijfsleven en m arktpartijen; Integraal beleid Integraal afgestem d beleid- en regelgeving. Z onder (integrale) invulling te geven aan de zes bovengenoem de punten is de kans groot dat de lokale econom ie niet tot duurzam e bloei kom t. W anneer naast de integrale beschouwing enkel gestuurd wordt op Q uick wins dan zal uiteindelijk de econom ie m aar een tijdelijke opleving kennen. D it wordt veroorzaakt om dat het fundam ent onder de econom ische duurzaam heid te wankel is. O m een duurzam e E conom ie te kunnen realiseren zal de overheid m oeten sam enwerken m et het bedrijfsleven. Zij vorm en uiteindelijk de econom ische m otor. D e rolverdeling is duidelijk: De overheid initieert en faciliteert en het bedrijfsleven investeert Anders gezegd: als de overheid zorgt dat de randvoorwaarden ge schapen zijn dan zal het bedrijfsleven geïnteresseerd zijn om in de locale econom ie te investeren. O nder initiëren en faciliteren wordt verstaan: • econom ische kansen m ogelijk m aken; • ruim telijke en beleidsm atige sam enhang creëren; • aantrekkelijkheid van de stad vergroten; • infrastructurele bereikbaarheid optim aliseren; • prom otie en werving; • geldstrom en initiëren om “vliegwiel” werking bij investeerders en ondernem ers op gang te brengen. Alleen een uitgewerkte en toegepaste gezam enlijke integrale strategische aanpak vorm t de enige basis voor een duurzam e econom ie.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

11

Korte termijn E nerzijds is een gedegen lange term ijn visie nodig om de structurele leegstand om te kunnen buigen en hierm ee balans in de stad te creëren. Anderzijds m oet op een aantal punten gestart worde n om daarm ee het investerend verm ogen toe te laten nem en. U iteindelijk zal de lange term ijn als dynam isch eindpunt vastgesteld m oeten worden. D e korte term ijn acties worden hierbinnen geïnitieerd.

3.2.

Uitwerking Duurzame Ruimtelijke Economie Aan de hand van de zes peilers onder de duurzam e ruimtelijke econom ie, wordt onderstaand een overzicht per aandachtsveld gegeven. Kansen D e econom ische kansen voor W eesp zijn in de vorige paragraaf weergegeven en derhalve wordt hier naar verwezen. Samenhang O nder de sam enhang van de stad wordt bedoeld: segm entatie en aanbod woningen, voorzieningenniveau, kwaliteit kernwinkelgebied, sportvoorzieningen en ruim telijke invulling en verdeling van de diverse functies. D e volgende am bities, die bijdragen aan de sam enhang, worde n in W eesp m om enteel onderzocht of zijn reeds gerealiseerd: • woningbouwontwikkeling Bloem endalerpolder; • woningbouwontwikkeling Nijverheidslaan; • woningbouwontwikkeling R ondom Aquam arin; • woningbouw ontwikkeling in de Aetsveldschepolder we st; • kantorenstrook ontwikkeling langs het spoor; • O ptim alisatie van toerism e (N ota T oerism e & R ecreatie); • Integrale visie op detailhandel (D etailhandels N ota); • m ogelijkheden van hotel-, vergader-, en congresfaciliteiten; • parkeerm ogelijkheden in het centrum (N ota P arkeren); • herstructurering wijk H ogeweij, m et m ogelijkheden voor het m ixen van functies m et bedrijventerrein N oord en afstem m ingsm ogelijkheden woningsegm entatie m et Bloem endaler polder; • nieuwe sportvoorzieningen. Aantrekkingskracht D e aantrekkingskracht van een gebied wordt naast kansen en m ogelijkheden op het econom isch- en woonvlak ook bepaald door de recreatiem ogelijkheden. D eze zijn in W eesp goed voorhanden om dat de natuur- en waterwa arden hoog zijn. O m synergie te verkrijgen is de volgende am bitie gesteld: • betere benutting van de aantrekkelijkheid van de V echt. W eesp staat “m et de rug naar” de V echt. T ransform atie van N ijverheidslaan naar woningbouw m et een hoog stedelijk karakter geeft de m ogelijkheid op de V echt te betrekken bij de stad en de stad te “verlengen” naar de Bloem endaler P older; • onderzoek naar m ogelijkheden van natuur, toerism e, recreatie en sportm ogelijkheden in de Aetsveldsche P older; • ontwikkeling van een volledige golfbaan m et C -, B- of A-status in de Aetsveldsche P older; • extra hotelfaciliteit; • m ogelijkheden van extra water vanaf Sm alweesp richting Aetsveldschepolder ten behoeve van watertoerism e; • ontwikkeling van robuust groen in de Bloem endalerpolder en de G em eenschapspolder; • W eesp als historische vestingstad we er op de kaart plaatsen; • fiets- en wandelroute langs de V echt vanaf M uiden tot centrum W eesp; • onderzoek naar culturele m ogelijkheden in W eesp, bijv. m et inzet van ondernem ers van de vereniging ’t D om ijn.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

12

Samenwerking Z onder structurele sam enwerking tusse n regio´s, bedrijven en overheden kan van een duurzam e econom ie geen sprake zijn. H erstructurering van bedrijventerrein N oord en het creëren van een duurzam e econom ie is niet alleen een kwestie van geld. Z onder draagkracht bij overheid en bedrijfsleven worde n geen structurele zaken opgepakt. G ezam enlijk m oet het volgende opgepakt worden: • lokaliseren van additionele geldstrom en; • gezam enlijk plan van aanpak voor revitalisering “van gevel tot gevel” voor bedrijventerrein N oord; • gezam enlijke prom otie en het zoeken naar draagvlak bij bedrijfsleven, de regio en de gem eentelijke overheid; • gezam enlijk plan van aanpak voor parkm anagem ent op vlakken schoon, heel en veilig; • gezam enlijk opzetten van fondsvorm ing voor perm anente werving; • gezam enlijk vorm geven aan wervingsplan; • aanstellen regionaal georiënteerde bedrijvenfunctionaris; • opzetten één loket functie voor bedrijven; • gezam enlijk opzetten van een businesspoint. Integraal beleid Bij het opzetten van een strategie voor een duurzam e ruim telijke econom ie is het van belang om de procedurele kant van de ruim telijke en econom ische ontwikkeling vroegtijdig m ee te wegen. H ierbij wordt gedacht aan: • P ositionering T er voorkom ing van speculaties of procedurele beperkingen is het van groot belang om vroegtijdig een strategie op het vlak van de ruim telijke ordening uit te voeren. Hieruit volgend kunnen processen vroegtijdig gestart worden ten einde geen procedurele beperkingen te hebben, tevens kan gezocht worden naar een optim ale (procedurele) bescherm ing van de genoem de am bitie. • Bestem m ingsplanm atig W at is de huidige status van het bestem m ingsplan van N oord en wat m oet deze worden na realisatie van de am bitie. In welke overige bestem mingsplannen van de stad rekening gehouden m oet worden m et de econom ische am bities. • V isies en overige plannen Integrale afstem m ing van visies en overige plannen die opgesteld worden. • S trategische R O afstem m ing G rootschalige ontwikkelingen, zoals Bloem endalerpolder en revitalisering H ogeweij dienen strategisch op elkaar afgestem d te worden. H et opzetten van een duurzam e econom ie houdt niet op bij de grenzen van het bedrijventerrein, m aar heeft invloed op vrijwel alle activiteiten in een stad.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

13

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

14

Draagvlak

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

15

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

16

4.

Draagvlak

4.1.

Lokale ondernemers Interviews lokale ondernemers van Noord en Nijverheidslaan O m de betrokkenheid van het bedrijfsleven te vergroten en de sam enwerking tussen overheid en bedrijven te bevorderen zijn, in persoonlijke gesprekken, bedrijven geïnterviewd. D e interviews hebbe n de volgende onderwerpen behandeld: • • • • • • •

algem ene bedrijfsgegevens, zoals vestigingsdatum , aantal m edewerkers, woonplaats werknem ers, opleidingsniveau, bedrijfsresultaten en toekom stplannen; wat is de bedrijfsm atige parkeerdruk en hoe wordt het bedrijf bevoorraad; is de ondernem er huurder of eigenaar en wat vindt hij van de eventuele huurprijzen; waar zijn de klanten en de leveranciers gevestigd; sterke en zwakke punten van W eesp in het algem een en N oord in het bijzonder; hoe de bedrijven geïnform eerd en vertegenwoordigt willen worden; wat is de m ening van de ondernem er op 8 stellingen uit de visie “V an D room naar D aadkracht”

Alle gegevens zijn in statistieken verwerkt. Bedrijven m et toekom stplannen die op verhuizen gericht zijn, worden actief benaderd door de G em eente W eesp en het IVW . Aandacht voor de wensen, klachten en ideeën van bestaande ondernem ers is een zeer belangrijke peiler onder de duurzam e econom ie. E r zijn ruim 60 ondernem ers geïnterviewd. G etracht is een represe ntatief beeld van de bedrijven te verkrijgen. In deze rapportage is een overzicht gegeven van de m ening van de bedrijven op de acht stellingen uit het visierapport. H ieruit kom t duidelijk naar voren dat op alle stellingen een ruim e m eerderheid zich kan vinden in de conclusies of wensen. D it houdt in dat veel bedrijven willen dat er structureel iets gebeurt, dat het collectief m oet en dat zij zelfs bereid zijn om m ede te investeren.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

17

Uitkomsten interviews met lokale ondernemers Bedrijventerrein Noord actualiseren en onderscheid aanbrengen in bedrijfstype en grootte O neens 20 %

N eutra al 20 %

Eens 60%

Het ontwikkelen van hotel-, vergader- en congresfaciliteiten O neens 20 %

N eutra al 10 %

Eens 70%

Het realiseren van meer woningen in het midden- en hoger segment O neens 23 %

N eutra al 10 %

Eens 67%

Het ontwikkelen van betere kwaliteit stedelijke voorzieningen O neens 13 % N eutra al 13 %

Eens 74%

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

18

Weesp toeristisch aantrekkelijk maken O neens 10 %

N eutra al 28 %

Eens 62%

Aanstellen van een bedrijvenfunctionaris als aanspreekpunt gemeente O neens 13 % N eutra al 8%

Eens 79%

Oprichten van een ondernemersfonds waarin ondernemers collectief bijdragen O neens 18 %

N eutra al 8%

Eens 74%

Invloed van ondernemers op de investeringen die op het terrein gedaan worden

O neens 41 %

N eutra al 0%

Eens 59%

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

19

4.2.

Task Force Ruimtewinst (TFR) O p donderdag 16 novem ber jl. heeft de T ask F orce R uimtewinst haar visie gegeven over de herstructureringsopgave. D e provincie N oord-H olland heeft de T ask F orce R uim tewinst (TF R ) als onafhankelijke com m issie opgezet m et als doel om ruim te-efficiënt bouwe n in N oord-H olland te stim uleren. D e T F R heeft als doel om m et een frisse blik, im pulsen te geven aan projecten. Z ij bestaat uit elf vertegenwoordigers van de provincie N oord-H olland en verschillende andere partijen die bij ruim telijke projecten betrokken zijn, zoals: specialisten R O , banken, wetenschappers en m arktpartijen. D e T F R kent twee vorm en van kennisoverdracht, nl: • Kennisbank, Via de website worden tips en ideeën gegeven en kunnen vragen gesteld worde n; • Assists, D e T F R om arm t toonaangevende en aanspre kende projecten om deze, via concrete vraagstellingen, te ondersteunen. D e T F R is voornem ens tien projecten te nom ineren m et een assist. H et project m oet beschouwd worden als een uniek baanbrekend voorbeeld om in aanm erking te kunnen kom en als een assist. V an iedere assist wordt uitgebreide inform atie gepubliceerd op de website van de TF R en in brochurevorm krijgen alle gem eenten in N oord-H olland en belangstellenden een exem plaar. Van Droom naar Daadkracht D e econom isch ruim telijke visie past binnen de doelstellingen en am bities van de provincie en de TF R . O nze stelling dat een vitale econom ie goed tot ontwikkeling kan kom en wanneer de stad in balans is op het vlak van woningaanbod, voorzieningen, ontsluitingen, toeristische aantrekkelijkheid en econom ische kansen, is de basis om goed na te denken over het gebruik van ruim te. D e T F R is van m ening dat de visie baanbrekend is en de aanpak van de haalbaarheid vernieuwende inzichten geeft in de m ogelijkheden van ruim tegebruik. O nderstaand is een letterlijke weergave gedaan van de conclusies van de T ask F orce R uim tewinst.

Conclusie van bevindingen van de Task Force Ruimtewinst Analyse van de positie van Weesp Weesp is lange tijd door Rijk en Provincie, planologisch op slot gezet. De huidige stagnatie is daar ten dele aan toe te schrijven. Daar komt echter beweging in, waardoor er ruimte komt voor nieuwe ontwikkelingen; ook voor het bedrijfsterrein Noord. Weesp heeft enkele troeven in handen: • Weesp is fantastisch ontsloten door spoor, water en snelwegen; • het ligt centraal in de Noordvleugel van de randstad, tussen het Gooi, Amsterdam en Almere; • de grondprijzen zijn er relatief laag. De gemeente heeft echter nauwelijks grond in eigendom, en ze heeft evenmin de financiële armslag om veel te (voor)investeren. Samenwerking met private partijen moet derhalve het uitgangspunt zijn. Stap voor stap dient het vertrouwen in de kansen voor een herleving van het bedrijventerrein Noord te worden opgebouwd. Niet een eindplan is nu nodig, maar de keuze voor een eerste aansprekend project, dat aantoont dat rendabel investeren mogelijk is.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

20

Stagnatie bedrijventerrein Noord Stapsgewijs herontwikkelen, gebruikmakend van de aanzienlijke infrastructuur die er al ligt. Daarbij worden ogen open gehouden voor de belangen van de reeds aanwezige ondernemers en bedrijven. Beginnen met kansrijke plekken: inspelend op de aanwezige dynamiek en de leegstand, dus binnenkort aan snee, met niet al te ingewikkelde eigendomssituaties, in een aantrekkelijke omgeving en in het zicht. Gemengd programma van kleine en grote eenheden, van productie en consumptie, van (bedrijfs-)woningen. Zoeken naar een bredere markt dan alleen de klassieke bedrijfsfuncties, zodat investeringen op gang komen. Concrete aanpak Beginnen met kansrijke plekken; enkele voorbeelden zijn: • Spoorzone; deze is voor de assist als voorbeeld uitgewerkt en zou als “speerpunt” van de nieuwe aanpak kunnen dienen; • Het terrein van Domeinen, waar een kolonie van creatieve doe-het-zelvers al een aanzet heeft gemaakt voor een interessante ontwikkeling op het gebied van de creatieve sector: “de groeidiamant”; • Langs het Amsterdam-Rijnkanaal, waar zicht en ruimte lokken voor een gemengde kleinschalige ontwikkeling.

Im pressie van een fysieke verbetering om van een achterz ijde een voorzijde te m aken m et m eervoudig ruimtegebruik

•

Verruiming van de planologische marges. Ontwikkelingen als de Bloemendalerpolder wijzen al in die richting, voor zover het de hogere overheden betreft. Herziening van het bestemmingsplan is nodig: van conserverend naar een plan dat globaal is en dat ruimte maakt voor een nieuw type bedrijfsterrein met: een gemengd werkmilieu. Stapsgewijs optimaliseren in plaats van uitgaan van een eindplan. Hoge dichtheden nastreven om zowel meer rendement te realiseren, als meer kwaliteit, volume en stedelijkheid toe te voegen. Andere gebouwtypologieën zijn tegenwoordig aan de orde; minder industriehallen, meer de comfortabele gemengde werkomgeving.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

21

•

Aanstellen van een “Loods” dien namens de gemeente particuliere initiatiefnemers helpt om naar een andere plek te verhuizen, die nieuwkomers inpast in de al bestaande toestand, bedrijven bij elkaar brengt voor gezamenlijke initiatieven, etc; kortom die helpt om de dynamiek die bij een vitaal gebied hoort, te bevorderen. Daarbij hoort een commitment van Bestuur en Ambtelijke organisatie van Weesp om procedures drastisch in te korten en te versnellen.

•

Er zou een ontwikkelingsbedrijf opgezet moeten worden met PPS-formule (gemeente, ondernemers, evt. andere partijen als NS Vastgoed, Provincie), waarbij de gemeente de katalysatorfunctie op zich neemt. Stapsgewijs kan dan een zogenaamd “Revolving fund” ontstaan waarin ontwikkelingen die een negatief saldo hebben bijgefinancierd worden door de ontwikkelingen waarbij een positief saldo ontstaat. Deze constructie kan worden ondersteund door de nieuwe wetgeving op het gebied van grondexploitatie, die het in de nabije toekomst mogelijk maakt om alle betrokkenen te verplichten bij te dragen aan investeringen in de kwaliteit van het gebied.

Gebruik maken van de mogelijkheden van de HIRB-subsidie van de provincie.

Im pressie m e ervoudig ruimtegebruik Bloem endalerweg, spoorz one

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

22

Herstructurering Nijverheidslaan

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

23

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

24

5.

Herstructurering Nijverheidslaan

5.1.

Opgave herstructurering Tekstverklaring herstructurering Herstructurering is de algem ene term voor het doen van ingrepen in bestaand gebied D e aanduiding H erstructurering kent een aantal gradaties: • Facelift: opknapbeurt bij fysieke veroudering van een terrein; •

Revitalisering: forse integrale verbetering van een verouderd terrein, m et behoud van bestaande econom ische functies, m aar som s in een andere vorm ;

•

Herprofilering: terrein een nieuwe “werkfunctie”geven als reactie op econom ische veroudering van de bestaande bedrijfsm atige activiteiten (bijvoorbeeld: van bedrijfshallen naar kantoren);

•

Transformatie: om bouwen van een bedrijfsterrein naar een terrein m et een geheel andere functie.

Bedrijventerrein N ijverheidslaan heeft een oppervlakte van 15 hectare. Hiervan is op 2,5 hectare een aanzet gegeven voor een revitalisering en herprofilering tot kantoorfuncties. D it deel van de locatie is enkele jaren geleden verworven door een m arktpartij. Inm iddels is de locatie bouwrijp gem aakt en zijn er drie kantoorunits gerealiseerd. O p de resterende 12,5 hectare is een diverse m ix van bedrijfsactiviteiten. D e hier gevestigde bedrijven zijn georiënteerd op de lokale, regionale, landelijke en internationale m arkt. D e activiteiten zijn: volum ineuze detailhandel in auto’s en boten, procesindustrie van oliën, productie van luchtkanaalsystem en, scheepswerven voor de beroepsvaart, transport- en kraanverhuur, detailhandel en algem ene handel, op- en overslag. D eze gem êleerde activiteiten zijn kenm erkend voor de econom ische activiteiten binnen de gem eente W eesp. H et bedrijventerrein heeft een gedateerde uitstraling met veel achterstallig onderhoud. E nkele bedrijfspanden hebben een kwalitatieve uitstraling. E r heerst leegstand m aar deze is vrij norm aal voor dit type bedrijfsterrein in vergelijking m et het landelijk beeld. Indien in de kom ende jaren geen verbetering van de kwaliteit van de openbare ruim te optreed is de verwachting dat de leegstand structureler en grootschaliger van aard zal worden. D e vraag is dan ook of voor dit bedrijfsterrein een facelift de juiste aanpak is. Anders gezegd: is er voldoende econom isch, ruim telijk en financieel draagvlak te vinden om een dergelijk investering te kunnen verantwoorden. V oor het antwoord hierop m oet de opgave van vele zijden belicht worden.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

25

Economie Aantrekkelijkheid van bedrijfsterreinen is heden ten dage gebaseerd op: • •

• • •

Kwalitatieve uitstraling; M et een forse face lift injectie kan de kwalitatieve uitstraling op het gewenste niveau kom en. Juiste mix van bedrijfsactiviteiten en andere functies die redelijkerwijs op elkaar aansluiten; D e m ix van bedrijfsactiviteiten en andere functies onde rvindt nog weinig sam enhang m aar deze kan m et een goede m ilieu-categorisering bestem m ingsm atig in de kom ende jaren tot stand kom en. Hoogwaardig voorzieningen niveau; H et voorzieningen niveau kan in gezam enlijkheid m et bedrijventerrein N oord en de 2,5 hectare kantorenlocatie op de N ijverheidslaan goed vorm gegeven worden. Structurele aanpak en voorzieningen op het vlak van schoon, heel en veilig. V anuit het IVW wordt reeds invulling gegeven aan collectieve beveiliging. D eze activiteiten kunnen in de kom ende jaren uitgebouwd worden. Snelle en goede logistieke ontsluiting; D e huidige ontsluiting, via de Korte M uiderweg naar de A-1 is snel en goed. D e ontsluiting in zuidelijke richting naar de provinciale weg is m inder aantrekkelijk. M et de ontwikkelingen in de Bloem endaler P older m oet geconstateerd worden dat, door het verleggen van de ontsluiting naar de A-1, het bedrijventerrein excentrisch kom t te liggen. D it zal forse invloed hebben op de toekom stige aantrekkelijkheid.

Ruimtelijke structuur D oor de ontwikkelingen in de Bloem endalerpolder bestaat de behoefte om synergie en aansluiting te krijgen bij de, gelegen aan de andere zijde van het spoor, bestaande stad. Indien bedrijventerrein Nijverheidslaan zal transform eren naar woningbouw dan ontstaat de m ogelijkheid om de bestaande stad, langs de V echt te “verlengen” tot de andere zijde van het spoor. H ierdoor ontstaat sam enhang tussen de Bloem endalerpolder en de stad. D e stedelijke korrel van de ruim telijke plannen voor de Bloem endalerpolder is opgezet van een dunne lintbebouwing naar een dichte stedelijke structuur. D eze dichte stedelijke structuur kan worden doorgezet voor de Nijverheidslaan. Balans van de stad O m een juiste (econom ische) balans voor de stad te creëren is het noodzakelijk om : • V oldoende segm entatie in woningaanbod te ontwikkelen; • D e stad aantrekkelijk te m aken op het vlak van stedelijke voorzieningen; • S am enhang in de stad na te streven; • D e toeristische m ogelijkheden te optim aliseren. D oor de transform atie van bedrijventerrein Nijverheidslaan naar woningbouw, aansluitend bij de stedelijke structuur van de binnenstad wordt een bijdrage geleverd aan alle bovengenoem de punten. H et creëren van een hoogwaardige woonfunctie aan de V echt, m et daarin stedelijke voorzieningen m aakt het m ogelijk om de uniekheid van de V echt optim aal te benutten. T evens geeft de transform atie de m ogelijkheid om aaneenge sloten langs de V echt een recreatieve wandel-, fietsroutes en ruiterpaden tussen M uiden en W eesp te realiseren.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

26

Conclusie G econcludeerd kan worden dat een facelift van het bedrijventerrein wel een tijdelijk verbetering geeft voor de aantrekkingskracht van het bedrijventerrein m aar dat de toekom stige excentrische ligging, vanwege de veranderende ontsluiting, het gebied, econom isch, m inder aantrekkelijk m aakt voor bedrijven anders georiënteerd dan op de lokale m arkt. O pgeteld bij de behoefte om m eer sam enhang in de stad te realiseren, een juiste segm entatie te verkrijgen in het aanbod van woningen, de wens om m eer oriëntatie op de V echt te krijgen en hierm ee W eesp toeristisch aantrekkelijker te m aken, is het voor de hand liggend dat het bedrijventerrein transform eert naar woningbouw.

5.2.

Plan van aanpak U itgangspunt voor de transform atie is dat, in principe, alle bedrijven uitgeplaatst worden. D e herplaatsing dient, bij voorkeur binnen W eesp te geschieden, waarbij bedrijventerrein N oord de m eest waarschijnlijke vestigingsplaats is. H et is m ogelijk om enkele (watergerelateerde) bedrijven, vallend onder m axim aal m ilieucategorie 2 in de nieuwe ontwikkeling van de N ijverheidslaan in te passe n. G esprekken m et bedrijven, thans gevestigd op de Nijverheidslaan, leert dat (zij het m et argwa an) een positieve grondhouding aanwezig is om een nadere verkenning van de m ogelijkheden van verhuizing uit te zoeken. E én van de belangrijkste bedrijven om te verplaatsen is het bedrijf Sm it O lie. D e reden hiervan is de m ilieucontour en aard van de activiteiten van bedrijf. Indien het niet m ogelijk is dit bedrijf te verplaatsen dan lijkt transform atie naar woningbouw niet haalbaar. O ok de directie van dit bedrijf heeft een positieve grondhouding voor nadere verkenning en ziet tevens enig voordeel in een haven, rechtstreeks aan het Am sterdam -R ijnkanaal. D e volgende onderdelen, deels m et onzekerheden, zijn van invloed op een succesvolle transform atie: • de opbrengsten van huidige locatie van de ondernem er aan de N ijverheidslaan; • de kosten van bodem sanering; • de kosten van sloop en bouwrijp m aken; • het stedenbouwkundig plan en het woningbouwprogra m m a; • de kosten voor de nieuwe bedrijfslocatie van de ondernem er; • de kosten van eventuele bouw- en/of verbouwingskosten van de opstallen op de nieuwe bedrijfslocatie; • het tijdspad van de uitplaatsing, verwerving en herontwikkeling (cashflow en rente); • de verhuiskosten, desinvesteringen en nieuwe investeringen voor de ondernem er; • versnipperde verwerving. V anuit dit laatste punt is het aan te bevelen om collectiviteit na te streven. H et is aan te bevelen om de Wet Voorkeursrecht Gemeente (WVG) te vestigen op de N ijverheidslaan. D it is voor de ondernem ers/eigenaren niet nadelig om dat het bod van de gem eente op de locatie op m arktconform iteit m oet berusten. D aarnaa st is het m ogelijk om collectiviteit ten aanzien van de bodem sanering te bereiken, m et als doel de kosten hiervan te verlagen en er hierdoor m eer ruim te binnen de exploitatie van bovengenoem de opgaven ontstaat. V anuit een collectieve benadering is het m ogelijk om additionele geldstrom en vanuit de regeling IS V aan te vragen. D aarnaa st loopt m om enteel een verkenning van het SKB (Stichting Kennisontwikkeling en Kennistransfer Bodem ), ondersteund door het m inisterie van V R O M , om een pilotproject te ontwikkelen van de transform atie. Hierdoor kan een regeling in het kader van “R ood voor G rijs” worden aange wend.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

27

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

28

H et onderdeel: verhuiskosten, desinvesteringen en investeringen geeft m om enteel nog grote onzekerheden. E r zal m et elke ondernem er individueel onderhandeld m oeten worde n, waarbij ook de item s van optim alisatie van (productie)processen (m eerwaarde) m eegewogen dienen te worden in de bepaling van de kosten. Bodemgesteldheid G eneraliserend kan gesteld worden dat de bovenste 1 tot 1,5 m eter van de bedrijfslocatie N ijverheidslaan verontreinigd is m et een m ix van puin, sintels, stortm ateriaal en m obiele verontreinigingen. D e aard van de verontreinigingen zijn zware m etalen, P AK’s, m inerale oliën en BET X. Status van de uitgevoerde onderzoeken. O p het bedrijventerrein N ijverheidslaan zijn verschillende onderzoeken verricht op het gebied van bodem gesteldheid. D eze onderzoeken hebben plaatsgevonden om een aantal redenen en zijn per perceel verschillend. H oofdzakelijk zijn de onderzoeken verricht om de 0-situatie vast te leggen, dit om dat er een nieuwe huurder in kwam of doordat het perceel verkocht werd. D aarnaast is er vanuit BsB operatie (Bodem sanering in gebruik zijnde bedrijventerreinen) onderzoek verricht. V eel van de rapporten zijn gedateerd. D e rapporten zijn vanaf circa 1988 (Nijverheidslaan 3) waarbij het laatste onderzoek heeft plaats gevonden op 2006, (N ijverheidslaan 14). D e verontreinigingen zijn hierin van verschillende om vang, sam enstelling en oorzaken. H et gasfabriekterrein is m inim aal gesaneerd, aangenom en m ag worden dat de gehele locatie nog m oet worden voorzien van een leeflaag. E r heeft een afstem m ing plaatst gevonden m et W aternet. W aternet is voornem ens om de V echt m et de naast liggende kades, welk in eigendom zijn van D om einen over te nem en. V oor de overnam en m oet inzichtelijk worden gem aakt wat de slib kwaliteit is. D it is globaal gedaan. M edio augustus 200 7 zal een nader onderzoek plaats vinden. N u al kan gesteld worden dat de slib kwaliteit van de Vecht ter plaatse van de N ijverheidslaan klasse 4 bedra agt. D it kom t doordat er voor de W VO (W et V erontreinigd O ppervlaktewater) welke in werking is getreden in 1976, de riolering loosde op de V echt. D e baggerwerkzaam heden van de V echt zullen volgens de planning aanvangen in 2008, het com plete baggerwerk van de V echt (van M uiden t/m U trecht) zal gereed zijn 2010. Voorstel aanpak bodemsanering Onderzoek O ver het gehele terrein zal een onderzoek m oeten plaatsvinden. H et is aan te raden om dit in één onderzoek te doen, dit bespaart veel tijd en kosten. W el m oeten alle eigenaren daaraan m edewerking verlenen. Aan de hand van de eerste onderzoeken zal een raam saneringsplan m oeten worden gem aakt. P er vrijkom ende locatie wordt een deelplan gem aakt. D eze aanpak wordt aangeraden om zo tijd te besparen. H et raam saneringsplan zal ter visie m oeten worden gelegd, waarna dan alleen de deelplannen m oeten worden beoordeeld. D e term ijnen voor inzage kom en hierm ee te vervallen. Uitvoering V oor alsnog lijkt het de goedkoopste m anier om over de gehele locatie een leeflaag aan te brengen. D eze zal bestaan uit een signaleringslaag m et een m eter schone grond. E erst dienen de m obiele, ernstig en urgente verontreinigingen, de zogenaam de hotspots, verwijderd te worden.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

29

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

30

Herstructurering Noord

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

31

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

32

6.

Herstructurering Noord

6.1.

Opgave Herstructurering Bedrijventerrein N oord heeft een oppervlakte van 70 hectare. D e hier gevestigde bedrijven zijn georiënteerd op de lokale, regionale, landelijke en internationale m arkt. D e activiteiten zijn divers zoals volum ineuze detailhandel, logistiek en transport, productie of productieverwerking, m ultim edia en creatieve beroepen, am bacht, zand- en grindhandel, nijverheid, en algem ene handel, op- en overslag. O p het bedrijventerrein is tevens een rioolwaterzuivering (RW ZI) gevestigd. D eze RW ZI kent een ruim tebeslag van circa 6 hectare. T evens is in het noordelijk deel het voorm alige M arinecom plex (van circa 6,5 hectare) gevestigd. O p deze locatie rust de bestem m ing M ilitaire D oeleinden. D eels is deze locatie reeds lange tijd in gebruik door de vereniging ’t D om ijn. D eze vereniging houdt zich bedrijfsm atig bezig m et het organiseren van straatfestivals (zoals de P arade), podiabouw etc. en kan derhalve betiteld worden als een creatieve beroepsgroep. H et gebied heeft de typische kenm erken van een bedrijventerrein uit het begin van de jaren zeventig. D eze kenm erken zijn: • op vele plaatsen is het bedrijventerrein “naar binnen gekeerd”. H et m eest duidelijk is dit waar te nem en vanaf het spoor. H et zicht op het bedrijventerrein is op achterzijden van gebouwen; • door de “naar binnen gerichtheid” van het bedrijventerrein is het gebied, als het ware, gesloten. E r vindt geen enkele geleidelijke overgang naar de om geving plaats.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

33

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

34

• • • •

de gebouwen zijn veelal systeem bouw van een grote gelijkm atigheid. Hierdoor ontstaat een vrij eentonig en grijs beeld; de kwaliteit van de openbare ruim te is op vele plaatsen slecht. weinig groen en water en veel verhard oppervlak; de parkeerdruk m oet opgelost worden op de openbare weg of rondom de bedrijfspanden. V aak voldoet de destijds gestelde parkeernorm niet m eer aan de behoefte van heden; de gebouw afm etingen en de inrichting van de gebouwen voldoen veelal niet m eer aan de bedrijfsm atige wens van heden.

D e gevolgen van deze kenm erken zijn goed m erkbaar. M om enteel kam pt bedrijventerrein N oord m et een structurele leegstand van ruim 100.000 m 2. D e locatie van het voorm alige M arinecom plex geeft in de huidige situatie een verrom m elde indruk. D e kwaliteit van de openbare ruim te kent op vele plaatsen achterstallig onderhoud. D e hoofdroute Flevolaan, G em eenschapspolder weg en de H ogeweijselaan is in 2006 opgeknapt en heeft een kwalitatieve hoge uitstraling. In 2007 zal de “bevoorradingsstraat”, Keurstraat genaam d, opgeknapt worden. In het zuidelijke gedeelte is bij de aanleg van het bedrijventerrein een zandwinput gerealiseerd, het H avenkwartier genaam d. D eze haven staat in open verbinding m et de V echt en het Am sterdam -R ijnkanaal. M ede vanwege de beperkte doorvaarm ogelijkheden naar het Am sterdam -R ijnkanaal is de haven nooit bedrijfsm atig gebruikt. D it m et uitzondering van het bedrijf H agen, gevestigd aan het begin van het H avenkwartier m et een zand- en grindhandel. D oor het in onbruik raken van de haven is m edio jaren tachtig een woningbouwproject ontwikkeld in het H avenkwartier, Aquam arin genaam d. D eze woonwijk is hoog kwalitatief m aar heeft geen connectie m et de om geving.

6.2.

Plan van aanpak O m de plaatselijk waarneem bare verpaupering en de structureel oplopende leegstand aan te kunnen pakken, zal het bedrijventerrein een duurzam e herstructurering m oeten ondergaan. Anders gezegd: het bedrijventerrein m oet weer voldoen aan de vraag van heden en kan dan, vanwege zijn geografische goede ligging en dito ontsluiting, een vitale en weerbare econom ie tot stand brengen. De • • • •

herstructurering valt in vier onderdelen van aanpak uiteen, nam elijk: revitalisering en herprofilering van de randen van het bedrijventerrein; een facelift van het openbaar binnengebied; structurele opzet van parkm anagem ent en het aanstellen van een bedrijvenfunctionaris. actualisatie van het bestem m ingsplan.

6.2.1. Revitalisering en herprofilering van de randen Aan de randen van het bedrijventerrein, zijnde de spoorzone Bloem endalerweg, H oge weijse laan, Am stellandlaan en R ijnkade zullen fysieke verbeteringen m oeten worde n aangebracht ten einde het, plaatselijk “naar binnengerichte” te herprofileren naar voorzijden. V oor de bouwhoogten aan de randen zoeken wij bestem m ingsm atig de ruim te tot m axim aal 22 m eter.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

35

Spoorzone D e herprofilering zal zich m et nam e toespitsen op de spoorzone langs de Bloem endalerweg. H iertoe zal aan de spoorzijde een nieuwe toegangsweg worden aangelegd. H ierdoor ontstaat de unieke m ogelijkheid om over de bestaande gebouwen aan de Bloem endalerweg een tweede be drijvenplint te ontwikkelen die via de nieuwe weg ontsloten worden. In deze fase van de haalbaarheid zijn twee varianten voor een ontsluitingsweg langs de spoorzone m eegenom en. D e eerste ligt op m aaiveld terwijl de tweede op een hoogte van 6 m eter boven het m aaiveld, tegen de spoordijk, wordt aangelegd. H ierdoor ontstaat een voorzijde van gebouwe n gericht op het spoor. D oor deze ontwikkeling verdubbeld het oppervlak aan bedrijfsruimte, waarbij de parkeerdruk opgelost kan worden op de daken van de bedrijven. O p deze wijze wordt m eervoudig ruim tegebruik gecreëerd. Aan de zijde van de huidige sportvelden van de P apelaan ligt langs het spoor het voorm alige rangeerterrein van de N ederlandse S poorwegen. D eze strook (circa 10.000 m 2) kan verworven worden om hierop, eveneens in de vorm van m eervoudig ruim tegebruik, nieuwe bedrijfskavels uit te kunnen geven. Domeinenlocatie D e D om einenlocatie, circa 65.000 m 2 groot, wordt verworven van D om einen. D e huidige gebruikers, de vereniging ’t D om ijn, verwerven hiervan 2,5 hectare. Zij worden bestem m ingsm atig gelegaliseerd als creatieve beroepsgroep en zullen haar bedrijfsruim ten aan m oeten passen naar de we nsen en eisen die heden gesteld worden. D e overige 4 hectare wordt getransform eerd tot bedrijventerrein waarbij langs de spoorzone de lijn van m eervoudig ruim tegebruik wordt gecontinueerd. H ierdoor wordt de 2,5 hectare van de vereniging ’t D om ijn grotendeels gecom penseerd.

Im pressie van revitalisering en herprofilering van de randen m et m ee rvoudig ruim tegebruik

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

36

Rioolwaterzuivering D e huidige rioolwaterzuivering (RW ZI), eigendom van W aternet en deels van S olvay, gelegen aan het Am sterdam -R ijnkanaal heeft een oppervlakte van ruim 6 hectare. D eze zuivering voldoet niet m eer aan de lozingseisen en zal, volgens opgave van W aternet, volledig vernieuwd m oeten worden. D eze vernieuwing wordt tevens ingegeven door de capaciteitsuitbreiding naar aanleiding van de ontwikkelingen in de Bloem endalerpolder. W aternet is bereid een nieuwe RW Z I te realiseren in de G em eenschapspolder. D eze bereidheid is inm iddels opgenom en in de anticipatieovereenkom st Bloem endalerpolder. In de eerste aanzet van de gesprekken m et W aternet is door W aternet voorgesteld om een grondruil te doen laten plaatsvinden. H ierdoor wordt de locatie relatief goedkoop verworven. D e dan vrijkom ende locatie van de huidige RW ZI op bedrijventerrein N oord zal worden getransform eerd tot een beroepsvaarthaven. Hiertoe is een ruim tebeslag noodzakelijk van circa 1,3 hectare. D e overige 4,8 hectare zal worden uitgegeven als havengerelateerd bedrijventerrein. Hogeweijselaan D e bedrijvenstrook langs de H oge weijselaan zal, daar waar noodzakelijk, worden hergeprofileerd m et “aantrekkelijke” gebouwen, dienstdoende voor grootschalige en volum ineuze detailhandel, diensten, voorzieningen en woonwerk eenheden. V oorwaarde zal wel zijn dat de, daarm ee te verwachten parkeerdruk binnen de bedrijfspercelen worden ingepast. H ierdoor zal veelal in- en op de gebouwen ge parkeerd worde n wa ardoor de m ogelijkheid van m eervoudig ruim tegebruik voorhanden ligt. D eze m ix van bedrijfsactiviteiten, afgewisseld m et woonwerk eenheden is ruim telijk gekozen om een betere aansluiting te realiseren m et de naastgelegen wijk H ogeweij en om aan de randen een aanzet te geven tot de m oderne vorm en van werklandschappen (zie kader, hoofdstuk 12). Amstellandlaan en Rijnkade H et gebied rondom het H avenkwartier zal functiegericht gesplitst worden. H et woonklim aat van het Aqaum arin zal verder uitgebouwd worden tot een m aritiem e woonwijk op- en rond het water. Aan de zijde van de Rijnkade zal de contour van de huidige bedrijvenplint blijven bestaan. D eze zal aan de doorgaande route m eervoudig worden uitgebouwd en aan de zijde van het H avenkwartier een woonfunctie krijgen. Indien zand- en grindhandel H agen verplaatst wordt naar de nieuwe haven aan het Am sterdam -Rijnkanaal dan ontstaat de m ogelijkheid om via het huidige perceel van H agen een verkeerskundige splitsing te m aken voor het bestem m ende woonverkeer van het havenkwartier. H et doorgaande en bestem m ingsverkeer voor het bedrijventerrein en de Bloem endalerpolder volgt dat de huidige route via het havenkwartier. D e m eervoudig gebruikte bedrijvenplint fungeert als geluids- en zichtbuffer voor het kwalitatieve m aritiem e woonklim aat van het havenkwartier. Langs de Am stellandlaan ontstaat een op het water gerichte, boulevardachtige sfeer waarin de werkfunctie vorm gegeven wordt in de diensten- en kantoorsfeer, afgewisseld m et woonfuncties. Binnen dit m aritiem e m ilieu kunnen ook functies van Leisure en horeca worden ingepa st.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

37

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

38

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

39

6.2.2. Facelift van het openbaar binnengebied H et binnengebied van bedrijventerrein N oord zal van gevel tot gevel een facelift ondergaan. H ierbij zal naast het verbeteren van de verhardingen ook een integraal plan voor groen en water gem aakt m oeten worden. D e aanpak zal fasegewijs m oeten plaatsvinden. Aanvullend hierop kan ook de uitstraling van de gebouwen kwalitatief verbetert worden. D it is echter een initiatief wat door de eigenaren zelf opgepakt m oet worden. D e reden om alleen voor de randen een revitalisering en herprofilering uit te voeren en in het binnengebied een facelift ligt in de filosofie van de aanpak. Indien de randen actueel en aantrekkelijk gem aakt worden, zal een sterke behoefte bij het bedrijfsleven ontstaan om te investeren in deze locaties. E r zal ook deels een trek van binnen naar buiten plaatsvinden. Indien de randen attractief zijn en het binnengebied een facelift van het openbaar gebied heeft ondergaan dan zal de bereidheid bij het bedrijfsleven om te investeren in de bedrijfspanden van het binnengebied toenem en. Hierdoor ontstaat autom atisch een revitalisering en herprofilering van het binnengebied. D e uitvoering van de facelift kan door de volgende oorzaken vertraging oplopen: • eventueel aanwezige bodem verontreiniging; • versnipperd eigendom van de openbare ruim te. Bodemverontreiniging Indien bodem verontreiniging wordt aangetoond, op plaatsen waar een facelift geïnitieerd wordt, van een dusdanige aard en om vang, dat sanere nde m aatregelen noodzakelijk zijn, dan leid dit veelal tot sterke vertragingen. D eze vertraging wordt veroorzaakt door de onderzoeks- en proceduretijd en, niet in de laatste plaats, door de veroorzakers- en schuldvraag. H et is daarom aan te bevelen om , in kader van de faceliftplanning, in een vroeg stadium een raam onderzoek naar de kwaliteit van de bodem uit te voeren. Eventuele bodem verontreinigingen kunnen dan in een raam saneringsplan éénm alig procedureel opge start worden. P er uit te voeren project wordt dan een deelplan gem aakt. D eze deelplannen hoeven dan alleen beoordeeld te worden, de term ijnen van inzage kom en hierm ee te vervallen. Als stim uleringsregeling voor de aanpak van bodem verontreiniging op bedrijfsterreinen is landelijk “de bedrijvenregeling” ingesteld. D eze regeling kom t bedrijven financieel tegem oet in de kosten. P er geval zal, door bedrijven, een bijdrage aangevraagd m oeten worde n. C ollectieve en gestructureerde verkenning is hierin aan te bevelen. D e overheid streeft clustervorm ige aanpak na, zodat dit tot uniform e procedure en toewijzingsafspraken m oet leiden. Indien aanspraak op de regeling gem aakt wordt, dan zal aanm elding voor 2008 plaats dienen te vinden. In het kader van de totale herstructurering van de Nijverheidslaan en N oord kan getracht worde n om een bijdrage te verkrijgen uit IS V -bodem gelden. D eze gelden kunnen alleen via de gem eente bij de provincie worden aangevraagd. IS V m iddelen worden verstrekt indien een exploitatietekort bij stedelijke vernieuwingsprojecten optreedt. Binnen IS V zijn gelden voor ruim te, bodem en fysieke verbeteringen voorhanden. D eze IS V gelden worden verstrekt indien het in de stedelijke vernieuwing handelt over woonfuncties. Indien de projecten beschouwd worden als één opgave dan kan, naast de bodem sanering voor de N ijverheidslaan en een tegem oetkom ing in de ruim tekosten en bedrijfsverhuiskosten, ook ISV -Bodem gelden voor N oord aangevraagd worden. D e organisatie van de facelift dient te worden vorm gegeven m iddels het op te richten ondernem ersfonds (zie hoofdstuk 8). M iddels deze vorm kunnen de gem eente en de bedrijven gezam enlijk slagkracht ontwikkelen en het integrale doel laten prefereren boven een initieel geval of probleem . 00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

40

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

41

Versnipperde eigendom van de openbare ruimte In het dwarsprofiel van de openbare ruim te van het binnengebied is de eigendom situatie veelal zeer versnipperd. V an gevel tot gevel behoord de eerste 7 m eter vanaf het pand bij het eigendom van de bedrijfslocatie, terwijl de weg veelal gem eente eigendom is. In het lengteprofiel repeteert deze versnippering van pand tot pand. H ierdoor kan een structurele aanpak van de openbare ruim te alleen plaatsvinden indien alle eigenaren m edewerking verlenen. Dit blijft in alle gevallen op basis van vrijwilligheid. D eze vrijwilligheid m oet worden ingebed in collectieve gebondenheid. D it kan eveneens vorm gegeven worden in het op te richten ondernem ersfonds. D oor deze intensive sam enwerking en financiële betrokkenheid kunnen problem en, zoals ontstaan in de Keurstraat verbeterd of voorkom en worden

6.2.3. Parkmanagement en bedrijvenfunctionaris O m na de periode van herstructurering een blijvende aantrekkelijkheid en kwalitatieve uitstraling te behouden zal gestructureerd en collectief parkm anagem ent toegepast m oeten worden. D it parkm anagem ent geldt in de basis enkel op de vlakken schoon, heel en veilig. V ia het IVW wordt m om enteel al uitvoering gegeven aan onderdelen van dit parkm anagem ent. C ollectieve beveiliging is opgezet en wegbe wijzering is aangebracht. D eze initiatieven dienen verder uitgebouwd te worden, waarbij freeriders-gedrag m oet worde n voorkom en. D oor het oprichten van een ondernem ersfonds, zie hoofdstuk 8, kan dit freeriders-gedrag worde n voorkom en. H et aanstellen van een bedrijvenfunctionaris draagt bij aan het vroegtijdig signaleren van econom ische veranderingen, welke van invloed kunnen zijn op de weerbaarheid en vitaliteit van de W eesper econom ie. M iddels deze functionaris wordt een aanspreekpunt voor de regio aangesteld, kan actief worde n ge worven en wordt de drem pel tusse n bedrijfsleven en overheid verlaagd. O ok deze bedrijvenfunctionaris dient te worden gefinancierd uit het collectieve ondernem ersfonds.

6.2.4. Bestemmingsmatige aanpak H et vigerende bestem m ingsplan voor bedrijventerrein N oord wordt veelal als knellend en te gedetailleerd ervaren. Dit is deels een onterecht gevoel. H et bestem m ingsplan is globaal van opzet m aar sluit hierin niet m eer aan bij de vraag van heden. D it zal alleen nog m aar worden versterkt indien de herstructurering wordt vorm gegeven. D aarom pleiten wij voor een actualisatie van het bestem m ingsplan waarin gestreefd wordt naar een globaal eindplan principe. Dit is een vrij liberaliserende vorm waarbij m axim ale ondernem ersvrijheid in collectieve gebondenheid m ogelijk is. D eze gebondenheid wordt vorm gegeven door: • gebiedsindelingen voor gebruikersfuncties m iddels m ilieucategorieën en zoneringen; • beeldkwaliteitplan waarin bebouwingsm ogelijken zijn aangegeven; • parkeerdruk binnen eigen bedrijfslocaties invullen; • detailhandeltoestem m ing afgestem d m et functies binnen het centrum en overige delen van W eesp; • randvoorwaarden en structuur zoals vastgelegd in de ruim telijke econom ische visie en de haalbaarheidstudie.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

42

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

43

Milieucategorieën en zoneringen G ezien de voorgestane functiem ix van het gebruik van het bedrijventerrein is het noodzakelijk om enige zonering vast te stellen. Als voorbeeld kan genoem d worden het m eervoudig ruimtegebruik van de R ijnkade. Indien hier een functiem ix van wonen en werken ontsta at dan ligt het voor de hand om gebruikersbeperking te stellen aan de aard en het type van de bedrijfsactiviteiten. V oor de R ijnkade zal dan een m ilieucategorie 2 m axim aal toelaatbaar zijn. Detailhandeltoestemming D etailhandel zal in onze visie toegestaan m oeten worden op het bedrijventerrein N oord. D eze m ogelijkheden m oeten echter wel vanuit een integrale visie worden vorm gegeven. H ierop schetsen wij het volgende beeld: D etailhandel op bedrijventerrein N oord is voor die activiteiten toegestaan, indien deze vanuit aard en volum ineuze om vang niet wenselijk of toegestaan is in het centrum van W eesp. H ierbij kan gedacht worden aan de reeds bestaande bestem m ingsm atige m ogelijkheid van verkoop van auto’s boten en caravans (ABC ) aangevuld m et de m ogelijkheden van bouwm arkten en tuincentra, etc. D e om vang van een dergelijke activiteit kan bestem m ingsm atig worden behe erst via een eis van een m inim aal aantal vierkante m eters. V oor superm arkten zien we geen plek op bedrijventerrein N oord. D eze functie past, ons inziens, het best binnen de wijk H ogeweij. P rocedureel kan bij aanvragen de volgende werkwijze gehanteerd worden: Kader: bestemmingsplan H et juridisch bindend kader voor het toetsen van initiatieven van ondernem ers is het bestem m ingsplan “Industrieterrein N oord”. Dit plan geldt sinds 1983. H et plan is, wellicht verrassend, relatief globaal van karakter. W el is het uiteraard geba seerd op de inzichten van de begin jaren 80. D aarbij is bijv. het erg restrictief t.a.v. detailhandel. Nieuw kader: Van droom en verder D e gem eenteraad heeft m et het vaststellen van de visie “van droom naar daadkracht” een belangrijke aanzet gegeven voor een nieuw beleidskader. Bij positieve besluitvorm ing van onderhavig haalbaarheidsonderzoek m oet het kader helderder worden. D e uiteindelijke planologisch juridische verankering van de visie en het haalbaarheidsonderzoek m oet plaatsvinden in een nieuw bestem m ingsplan voor het gebied. Nieuw bestemmingsplan D e praktijk leert dat bestem m ingsplanprocedures lang duren. E en procedure van enige jaren is niet ongebruikelijk. Z eker niet indien de bestem m ingsplanherziening gepaard gaat m et zienswijzen- en beroepsprocedures. H oe wel de nieuwe W et op de R uim telijke O rdening voorziet in snellere procedures m ag worden verwacht dat integrale bestem m ingsplanherzieningen lang blijven duren. G eadviseerd wordt om het nieuwe bestem m ingsplan op te zetten volgens de volgende structuur: • bestem m ingsplan op basis van een globaal eindplan met uitwerkingsplicht; • beeldkwaliteitplan; • ruim telijk econom ische visie “V an D room naar D aadkracht”; • haalbaarheidsrapport “D aadkrachtig Bouwen”; • m ilieu categorisering en zonering; M et bovenstaande structuur en docum enten kan worden vorm gegeven aan een Vraaggestuurde Bedrijfsterreinenbeleid waardoor voor de gem eente flexibiliteit ontstaat.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

44

Niet wachten: vrijstelling verlenen V oor de bedrijfsvoering van ondernem ers is het zeer ongezond indien zij m oeten wachten op het gaan gelden van een nieuw bestem m ingsplan. O m deze reden is het optim aal gebruiken van de vrijstellingsbepalingen van het bestem m ingsplan m ogelijk. Aan de hand van praktijksituaties levert dat het volgende beeld op. 1. Een ondernemer wil een bestaand pand gaan gebruiken, in strijd met het bestemmingsplan maar in overeenstemming met “van droom” en de haalbaarheidsvisie (evt. in combinatie met ondergeschikte bouwkundige aanpassingen aan het pand). D e gem eente past artikel 19 lid 2 van de W RO toe en verleent na 6 weken tervisielegging vrijstelling (en evt. bouwvergunning na toets bouwbe sluit). 2. Een ondernemer wil een pand slopen en kiest voor nieuwbouw in strijd met het bestemmingsplan maar in overeenstemming met “van droom”en haalbaarheidsvisie. In principe gelijk aan 1, aanvullend m ogelijk een stedenbouwkundige toets (en welstandstoets) noodzakelijk. 3. Een ondernemer heeft een plan dat niet past in het bestemmingsplan en ook niet past dan wel niet voorzien is in de haalbaarheidvisie en “van droom”. U itgangspunt: geen vrijstelling, wel op zijn m erites beoordelen zodat afgewogen oordeel kan worden gegeven. 4. Een ondernemer heeft een plan dat niet in het bestemmingsplan past en in grove lijnen wel past in de visie. (bv. Rijnkade en havenontwikkeling) U itgangspunt: plan m oet nader uitgewerkt worden, na akkoord opstarten artikel 19 lid 2 W RO procedures

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

45

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

46

Ontwikkeling Aetsveldschepolder West

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

47

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

48

7.

Ontwikkeling Aetsveldschepolder West Verantwoording V anuit de ruim telijke econom ie is, in het visierapport en in hoofdstuk 3 van onderhavig rapport, aangegeven dat W eesp op tal van punten in balans gebracht m oet worden, ten einde het gedegen fundam ent te leggen onder een vitale en weerbare econom ie. D eze balans geldt op de vlakken van wonen, werken en toerism e. T en aanzien van wonen beschikt W eesp m om enteel over te weinig segm entatie in het aanbod van woningen. M et nam e naar het segm ent “m idden” en “hoger” is de vraag groot. O p het vlak van toerism e, zal getracht m oeten worden om de groene, blauwe en historische kenm erken van W eesp verder te optim aliseren. V anuit deze uitgangspunten is gekeken naar de m ogelijkheden van de Aetsveldschepolder W est, gelegen tussen de huidige woonwijk Aetsveld en het Am sterdam -Rijnkanaal. Beleidskader In de P rovinciale structuurvisie N oord-H olland-Z uid van 2003 is, onder andere, de huidige (rode) contour aangegeven, waarbinnen de gem eente de m ogelijkheid heeft om (woon)bebouwing toe te passe n. Inzoom end op het westelijke deel van de Aetsveldschepolder, kan worden vastgesteld dat de huidige rode contour vanaf de P rovinciale weg tot het Blijwaterpad loopt. Binnen dit gebied loopt tevens de hindercontour (m ilieuzonering) van S olvay. Huidige situatie In dit deel van de polder zijn voorzieningen aanwezig van een 9-holes, par 3 golfbaan, het zwem bad m et een S pa-W elness en een volkstuinencom plex. H et gebied, oostelijk van deze voorzieningen heeft een agrarische bestem m ing. T en zuiden van het Blijwaterpad is de bestem m ing eveneens agrarisch, waarbij opgem erkt m oet worden dat de kwaliteit van dit landschap beter is, dan boven het Blijwaterpad. Ambitie V anuit onze am bitie om W eesp in balans te brengen is een ruim telijke aanzet gegeven om de kwaliteit van de polder tussen de P rovinciale weg en het Blijwaterpad te verbeteren, functies te versterken en toe te voegen, die een bijdrage leveren aan de am bitie. H ierbij kan gedacht worden aan: • Binnen de hindercontour van S olvay kan een volwaardige golfbaan, m et een A, B of C -status, ontwikkelt worden. H ierm ee versterkt W eesp haar m ogelijkheden op de vlakken van toeristische aantrekkelijkheid en voorzieningen; • In de om geving van het zwem bad kan een hotel m et congresfaciliteiten ontwikkelt worde n. H ierdoor kunnen de faciliteiten van het zwem bad en de golfbaan m ede aangeboden worden aan de hotelgasten en congre sga ngers; • In het gebied tussen de golfbaan en het Blijwaterpad, eventueel uitgebreid m et de locatie van het volkstuinencom plex, kan woningbouw in het m idden en hoger segm ent ontwikkelt worden. H ierdoor ontstaat een woonm ilieu van “wone n aan de golfbaan en in het groen”. Dit m ilieu is aanvullend op andere woonm ilieus binnen W eesp. Indien woningbouw op de locatie van het volkstuinencom plex gerealiseerd wordt, zal een alternatieve locatie voor dit com plex gezocht m oeten worden. H ierbij kan gedacht worde n aan het gebied zuidelijk van het huidige com plex. Als bijkom end voordeel kan worden opgem erkt dat deze ontwikkelingen relatief snel opge start kunnen worden, waarm ee de gem eente, via de verevening uit de G R E X-wet, een forse bijdrage kan verkrijgen.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

49

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

50

Organisatie herstructurering

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

51

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

52

8.

Organisatie herstructurering

8.1.

Organisatie transformatie en revitalisering H et organiseren van de herstructurering valt in een drietal onderdelen uiteen: • R evitalisering van de randen van bedrijventerrein N oord en transform atie van bedrijventerrein Nijverheidslaan; • F acelift van het binnengebied van bedrijventerrein N oord; • D uurzam e m aatregelen parkm anagem ent. Als vierde organisatiestructuur kan de ontwikkeling van de Aetsveldsche P older west worde n beschouwd.

Opgave Revitalisering van de randen van bedrijventerrein Noord en transformatie van bedrijventerrein Nijverheidslaan H et probleem voor de revitalisering van de randen van bedrijventerrein N oord is het enorm e versnipperde eigendom bij, hoofdzakelijk, private partijen. E r zal dus een structuur opgezet m oeten worden zodat fasegewijs strategische posities verworven kunnen worden, ten einde de am bitie te kunnen realiseren. T evens dienen de D om einenlocatie, het gebied van de huidige rioolwaterzuivering (RW ZI) en het voorm alige rangeerterrein verworven te worden. H et is van belang dat de gem eente hierin een (m ede)sturende rol heeft. V oor de transform atie van bedrijventerrein Nijverheidslaan is het van groot belang dat de ondernem ers, daar gevestigd, verplaatst worden binnen W eesp en bij voorkeur op bedrijventerrein N oord. O m dit te kunnen bereiken is het noodzakelijk om de herstructurering van N oord “vlot” vorm te geven zodat voor hen dit terrein aantrekkelijk wordt en er voldoende, diverse locaties worden aa ngeboden. H oe sneller bedrijven verplaatst kunnen worden, hoe eerder er gestart kan worden m et transform atie en hoe sneller er inkom sten gegenereerd kunnen worde n. H et is ook zeker van belang om andere geïnteresseerde bedrijven naar het bedrijventerrein N oord te krijgen om dat hierm ee tevens inkom sten kunnen worden gegenereerd. E r ligt dus een gem eenschappelijk belang in beide herstructureringsopgaven. Koppeling van deze opgaven lijkt hierm ee de beste optie. V oor de herstructurering van het havenkwartier kan worden gesteld, dat de beeldkwaliteit van invloed is op de opgave van de herstructurering van de randen. D e hieruit voortvloeiende inkom sten zullen noodzakelijk zijn om de onrendabele onderdelen, veelal door cashflow veroorzaakte situaties, te kunnen financieren. Koppeling van deze opgave aan de herstructurering heeft nut en is van noodzaak.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

53

O prichting G E S (G rondbe drijf E conomische S timula ns) Aanleiding D aar de eigendom ssituatie op de bedrijventerreinen zeer versnipperd is en de gem eente niet, tot nauwelijks, strategische grondposities heeft zal het m oeilijk worden om de am bities te kunnen realiseren. M et de oprichting van een revolving fund, welke zal opereren als een grond- en ontwikkelbedrijf, ontstaat de m ogelijkheid om een uitvoeringsrichting te geven aan de am bitie van de gem eente W eesp. W ij adviseren de gem eente een dergelijk grondbedrijf op te richten indien het bedrijfsleven hierin duidelijk een m edefinancierende en organiserende rol inneem t. H et O PP (O ntwikkelings- en participatiebedrijf P ublieke S ector B.V, een 100% dochter van de bank N ederlandse G em eenten) en enkele m arktpartijen hebben zich bereid verklaard om te participeren in dit traject. H et project heeft daarm ee het karakater van een P ubliekP rivate S am enwerking gekregen. D eze bereidheid zal in de kom ende m aanden van weerszijden nader verkend m oeten worden zodat tot een selectie van partijen kan worden overgegaan. Selectie marktpartijen Bij de vorm ing van een dergelijk grond- en ontwikkelbedrijf is het van belang een juiste afweging te m aken in de keuze van de partners. D eze keuze is van groot belang om dat langjarig, aan een voor W eesp van zeer belang, am bitieuze opgave sam engewerkt m oet worde n. T en eerste dienen partijen zich te willen com m itteren aan de eisen die de gem eente stelt aan de organisatie en financiering van de G E S. T en tweede m oeten partijen bereid zijn om de am bitie van de opgave te willen uitwerken. D it laatste dient niet onderschat te worde n om dat in de opgave ook m inder renderende onderdelen zitten. P artijen dienen aan m inim aal de volgende criteria te voldoen: • voldoende kritische m assa, of de m ogelijkheden van de organisatie daarvan, om de gehele opgave, of belangrijke gedeelten daarvan constructief tot uitvoering en ontwikkeling te kunnen brengen; • voldoende financiële m iddelen ter beschikking kunnen stellen ten einde de G E S, in de optelling m et de overige partijen, over voldoende arm slag te laten beschikken; • een heldere visie en am bitie te hebben om over langere term ijn de opgave te willen realiseren (geen “hit en run”); • partijen dienen com plem entair en aanvullend aan elkaar te zijn, waarin de bereidheid om sam en te willen werken aanwezig m oet zijn. D it alles in het licht van de totale opgave; • partijen dienen bereid te zijn om , na selectie, te financieren in de proceskosten van het voortraject om te kom en tot de oprichting van de G E S . H et grond- en ontwikkelingsbedrijf wordt vorm gegeven m iddels een C V /BV com binatie. D e ontwikkelingen vinden plaats in G E S C V , m et G E S Beheer B.V . als beherend vennoot.

Partijen G E S Beheer B.V. is een vennootschap waarin de volgende partijen sam enwerken: • G em eente W eesp • OPP • C om binatie van M arktpartijen. D e gem eente heeft 50% en O P P en de gezam enlijke m arktpartijen hebben ieder 25% van de aandelen in handen. E en alternatief is dat de gem eente, gezam enlijk m et het O P P , 50% van de aandelen in handen hebben en de overige 50% door m arktpartijen. D e te kiezen constructie is afhankelijk van de onderhandelingen, waarbij uitgangspunt is dat de gem eente over voldoende zeggenschap be schikt binnen de G E S.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

54

G E S Beheer B.V. is beherend vennoot van G E S C .V. en in die hoedanigheid als enige bevoegd tot het doen van beheerdaden in de G E S. Doelstelling GES D e doelstelling van G E S is het realiseren van een ruim telijke en econom ische kwaliteitsim puls voor W eesp m et behoud en versterking van de huidige econom ie. O m deze doelstelling te verwezenlijken heeft G E S drie taakgebieden: N oord: -het herstructureren van bedrijventerrein N oord m et herontwikkeling van de zichtlocaties aan de randen van het bedrijventerrein en het verbeteren van de beeldkwaliteit van het openbare binnengebied; -tevens uitgifte van een beperkt aantal nieuwe kavels. -het ontwikkelen en exploiteren van een haven aan het Am sterdam -Rijnkanaal om het onderscheidend verm ogen van W eesp ten aanzien van geografische ligging en ontsluiting te ondersteunen. H avenkwartier: -tevens de revitalisering van het gebied rondom het H avenkwartier m et een splitsing tussen wonen en bedrijven; N ijverheidslaan: -het herontwikkelen of transform atie tot woningbouw van bedrijventerrein N ijverheidslaan en de bedrijven te verplaatsen naar bedrijventerrein N oord. E en gezond bedrijfsresultaat (streefrendem ent van 15% ) en daarm ee een financierbare ondernem ing is vanzelfsprekend een uitgangspunt. Samenwerkingsovereenkomst, ondernemingsplan en jaarplan D e S am enwerkingsovereenkom st en de Aandeelhoudersovereenkom st m oeten de onderlinge verhouding tusse n de partijen (aandeelhouders) regelen. E en ondernem ingsplan levert het bedrijfsm atig kader voor de ondernem ing zelf. D it plan bevat de volgende elem enten. • een visie op de m arkt voortkom end uit de econom ische kansen; • de wijze van acquisitie van bedrijven; • een visie op de herontwikkeling van vertreklocaties; • een visie op de ontwikkeling en exploitatie van de haven; • de overallplanning van het totale project (m et zijn drie deelprojecten); • de werkwijze van de (project)organisatie; • een visie op de herontwikkeling van het H avenkwartier; • een visie op de herstructurering van de randen van bedrijventerrein N oord; • een visie op de verwerving en ontwikkeling van de D om einenlocatie, de RW ZI en het rangeerterrein. H et ondernem ingsplan heeft dus een strategisch karakter; het heeft een planningshorizon die de hele looptijd van het project om vat. Jaarlijks wordt er een jaarplan opgesteld, waarin de tactische- en operationele aspecten worde n vastgelegd voor het kom ende jaar. T evens wordt de jaarbegroting hierin opgenom en. O ok wordt hierin bezien of in hoeverre het ondernem ingsplan bijstelling behoeft op grond van waargenom en of voorziene ontwikkelingen.

Organisatie D eelnem ende P artijen D e volgende partijen nem en deel in G E S : • D e gem eente W eesp • O .P.P . O ntwikkelings- en P articipatiebedrijf P ublieke Sector B.V . • C om binatie M arktpartijen

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

55

GES Beheer B.V. D e beheer BV heeft de volgende aandeelhouders m et bijbehorend percentage en deel van het kapitaal: G em eente W eesp 50% OPP 25% M arktpartijen 25% E en alternatief is dat de gem eente een overeenkom st sluit m et het O PP waardoor zij als één partij voor 50% participeren in de G E S Beheer BV GES C.V. G E S Beheer B.V. neem t zelf voor 1% deel in het kapitaal van G E S C .V. D e overige 99% wordt verdeeld over participatie BV ’s van de deelnem ende partijen. O P P en de m arktpartijen nem en hiervan 79% voor haar rekening en de gem eente neem t de andere 20% voor haar rekening. H et Eigen verm ogen in de C V is als volgt verdeeld over de participanten. G em eente W eesp O P P , m arktpartijen Beheer BV

20% 79% 1% 100 %

Taakverdeling tussen partijen G E S is een privaatrechtelijke instelling. P ubliekrechtelijke taken worden dan ook niet door G E S , m aar door de gem eente verricht. W el kan G E S bepaalde publiekrechtelijke taken grotendeels voorbereiden, m aar de uiteindelijke besluitvorm ing vindt plaats in publiekrechtelijke grem ia als college van B&W en gem eenteraad. V oorbeeld hiervan is het wijzigen / vaststellen van bestem m ingsplannen voor de locatie N oord en de vertreklocaties, het actualiseren van m ilieuvergunningen van bedrijven indien daar aanleiding toe is, het uitvoeren van het op te stellen uniform e handhavingsbeleid en het behandelen van bezwaarschriften etc. E lk der partijen heeft haar eigen doelstellingen. D aarnaast heeft m en een gem eenschappelijke doelstelling als eigenaren van G ES Beheer B.V . en als com m andites in G E S CV . Dit kan m ogelijk een spanningsveld m et zich m ee brengen. D e sam enwerking kan alleen slagen als m en zich bewust is van dit spanningsveld en als m en daar op een goede m anier m ee om gaat. Dit houdt vooral in dat m en steeds helder voor ogen m oet hebben welke besluiten, op welke plaats, door wie genom en m oeten worden. D it laatste is m et nam e van belang om dat G E S voor wat betreft personele inzet een beroep kan doen op de deelnem ende partijen. H et kan dus voorkom en dat bijvoorbeeld een am btenaar van de gem eente voor een deel van zijn tijd wordt gedetacheerd bij G E S . H ij legt dan voor de desbetreffende werkzaam heden verantwoording af aan de directie van G E S Beheer B.V. en niet aan hiërarchieke chef in het am btelijk apparaat of aan een van de wethouders van de gem eente. V anzelfsprekend geldt dit ook voor een gedetacheerde m edewerker van een private partij. Indien de directie van G E S Beheer B.V . een deelnem ende partij heeft verzocht om een m edewerker van de betreffende partij te kunnen inzetten voor werkzaam heden aangaande G E S , wordt deze inzet vergoed tegen kostprijs. D e taakverdeling tussen partijen ziet er als volgt uit: Gemeente: • vaststellen bestem m ingsplannen • artikel 19 procedures, vaststellen uitwerkingsplannen van vertreklocaties,vestigen van W VG , nem en van onteigeningsbe sluiten, afgeven van bouw- en m ilieuvergunningen, vaststellen exploitatieverordeningen, baatbelastingen. H et spreekt voor zich dat het hier alleen besluiten betreft die relatie hebben m et de doelstellingen van G E S. • vaststellen uniform flankerend beleid ter ondersteuning van het beleid aangaande de benodigde econom ische ontwikkelingen conform de doelstellingen van de totale visie en haalbaarheid “V an D room naar D aadkracht” en “D aadkrachtig Bouwen”. • handhaving op basis van het hierboven genoem de flankerende beleid. 00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

56

• • • • • • • • •

indien noodzakelijk het herzien van m ilieuvergunningen van bedrijven. actief m eedenken in de program m atische m ogelijkheden die er zijn voor de vertreklocaties. beschikbaar stellen van com m anditair kapitaal voor G ES C .V. en het beschikbaar stellen van het kapitaal voor G E S Beheer B.V. voordragen van een C om m issaris voor G E S Beheer B.V . opzetten van een gem eentelijke P articipatie B.V. welke het com m anditair kapitaal beschikbaar stelt aan G E S C.V . het terugploegen van het rendem ent van G E S C.V . in de doelstellingen van het project, m et dien verstande dat hier eerst de afgesproken rentevergoeding vanaf wordt getrokken ten behoeve van het dekken van de kosten van kapitaalverstrekking. voorzover het gem eentelijk apparaat dit toelaat, op verzoek van de directie van G E S Beheer B.V . het beschikbaar stellen van am btenaren voor een detachering bij G ES Beheer B.V .. Inzet zal tegen kostprijs worden vergoed; het ondersteunen van subsidie aanvragen ten behoeve van het project; voordragen van een directeur voor G ES Beheer B.V .

Gemeente regionaal: • het voeren van een beleidsoverleg ter vaststelling en coördinatie van het beleid; • voeren van bestuurlijk overleg m et de provincie N oord-H olland, het gewest, P rojectbureau R E S en het IVW , dit om de relatie die nu reeds be staat te behouden en waar m ogelijk te versterken. OPP, Ontwikkelings- en Participatiebedrijf Publieke Sector B.V en de marktpartijen.: • beschikbaar stellen van personeel ten behoeve van het op te richten P rojectbureau dat gaat ressorteren onder G E S Beheer B.V . O mvang van de inzet zal bepaald worde n door de directie van G E S Beheer B.V . Kosten worden vergoed tegen kostprijs; • beschikbaar stellen van com m anditair kapitaal voor G ES C .V. en kapitaal voor G E S Beheer B.V .; • opzetten van een participatie B.V . welke het com m anditair kapitaal beschikbaar stelt aan G E S C V.; • voordragen van een com m issaris voor G E S Beheer BV; • voordragen van een directeur voor G ES Beheer BV ; GES Beheer B.V.: • verwerven van de gronden; • initiëren en aansturen planvorm ing; • aansturen procedure s en vergunningenm anagem ent; • aansturen van de realisatie; • acquisitie en prom otie ten behoeve van uitgifte van kavels; • uitgifte van kavels; • onderhandelingen m et bedrijven op vertreklocaties; • verwerven van vertreklocaties; • in kaart brengen program m atische m ogelijkheden vertreklocaties; • herontwikkelen van de vertreklocaties inclusief planvorm ing, realisatie en verschillende procedures; • realiseren van de haven; • exploiteren of het zoeken naar exploitanten van de haven • m anagen van de deelexploitaties en de financiële positie van G ES ; • overleg en afstem m ing m et Bank N ederlandse G em eenten (BN G ) of een andere bancaire instelling in verband m et beschikbaar stellen van vreem d verm ogen; • financieringsovereenkom st(en) aangaan; • onderzoek naar en aanvragen van m ogelijke subsidiegelden; • voorbereiden van beleid en voorstellen voor uitvoering; • com m unicatie en presentatie van beleidsvoorstellen en uitvoeringsm aatregelen in RvC en eventueel AvA; • inzichtelijk m aken en presenteren resultaten in RvC en eventueel AvA; • com m unicatie m et belanghebbenden (intern en extern). 00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

57

Organisatiestructuur D e ontwikkeling van N oord, de transform atie van de Nijverheidslaan en het realiseren en exploiteren van de haven vindt plaats door m iddel van een zogenaam de vennootschappelijke P PS (publiek-private sam enwerking). D e structuur van de vennootschap is een C V /BV com binatie, waarin G E S Beheer B.V . als beherend vennoot optreedt. Dit houdt in dat niet de stille vennoten (com m andites), m aar G E S beheer B.V. in het rechtsverkeer optreedt nam ens de G E S C .V. D e juridische en financiële structuur van G E S is hieronder schem atisch weergegeven.

Structuur GES

gemeente OPP en Marktpartijen

20%

BV 79%

50% 1%

CV 33%

Banken

zekerheden

67%

50%

voordracht

Beheer BV Dir.

RvC benoemt

AvA

Project-financiering Noord Havenkwartier

Nijverheidslaan

In de statuten van G E S Beheer B.V . en in de C .V.-overeenkom st zijn de bevoegdheden van de besluitvorm ende organen opgenom en. In deze paragraaf wordt een uitwerking gegeven van de organisatiestructuur van G E S Beheer-BV .

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

58

GES Beheer BV G E S Beheer B.V. kent drie organen die voortkom en uit het burgerlijk wetboek (BW 2), te weten een Algem ene vergadering van Aandeelhouders, een R aad van C om m issarissen en een (tweehoofdige) directie. Algemene vergadering van Aandeelhouders (AvA). D e AvA heeft een aantal wettelijke taken, zoals de vaststelling van de jaarrekening en het bestem m en van de winst. D aarnaast benoem t en ontslaat de AvA de com m issarissen en de directeuren, keurt hij het directiereglem ent goed en geeft voorafgaand toestem m ing aan de besluiten van de directie, indien de RvC hierom trent niet tot een unaniem standpunt heeft kunnen kom en. D e AvA kom t m inim aal eenm aal per jaar bijeen. Indien nodig kan deze vergadering vaker bijeen worden geroe pen. O verigens is ook besluitvorm ing buiten vergadering m ogelijk. Raad van Commissarissen (RvC ) D e RvC is het feitelijke beleidsbepalende en toezichthoudende orgaan. H ij form uleert de kaders waarbinnen de directie kan en m ag opereren. O ok kan hij besluiten nem en op basis van door de directie opgestelde docum enten en de directie m achtigen tot het uitvoeren van het vastgestelde beleid. D e RvC kom t in principe 4 x per jaar bijeen. Directie D e directie van G ES Beheer B.V . is het wettelijk bestuur van de ondernem ing en vertegenwoordigt deze naar buiten. Zij is verantwoordelijk voor de beleidsvoorbereiding en de uitvoerende activiteiten en geeft leiding aan de personele bezetting van G E S Beheer B.V . en het onder haar ressorterende projectbureau. D e directie bestaat uit twee personen, één op voordracht van de gem eente en één op voordracht van O P P en de m arktpartijen. E en alternatief is één op voordracht van de gem eente en het O P P en één op voordracht van de m arktpartijen. D e directie is gezam enlijk handelend en neem t zelfstandige beslissingen binnen de kaders van een daartoe door de RvC te nem en delegatiebesluit. Binnen de directie wordt een verdeling van aandachtsvelden afgesproken, zonder hierm ee af te doen aan het gezam enlijk handelen. Beleidsoverleg N aast bovengenoem de drie statutaire organen bestaat er nog een vierde orgaan, dat geen deel uitm aakt van de (privaatrechtelijke) ondernem ing, m aar wel van groot belang is. D it is het Beleidsoverleg van de gem eente m et de regio en provincie. Dit overleg zorgt voor de onderlinge afstem m ing van het gem eentelijk beleid, voorzover relevant voor het bereiken van de doelstellingen waarvoor G E S is opgericht. D it beleidsorgaan kan uiteraard niet treden in de zelfstandige bevoegdheid van de gem eente, m aar het succes van de ondernem ing staat of valt m et de m ate waarin gem eenten zich daadwerkelijk houden aan het afgesproken handhavingsbeleid en zich bij het uitoefenen van de publiekrechtelijke verantwoordelijkheden rekenschap geven van het gem eenschappelijk belang. D it vereist coördinatie en overleg op bestuurlijk niveau. Ambtelijk overleg met het lokaal bedrijfsleven In het jaar voorafgaand aan de oprichting van de ondernem ing heeft een klankbordgroep gefunctioneerd, m et daarin een am btelijke en bestuurlijke vertegenwoordiging van de gem eente en een afvaardiging van het bestuur van het IVW , als vertegenwoordigers van het lokale bedrijfsleven. D it overleg werd voorgezeten door een onafhankelijk voorzitter m et een regionale oriëntatie. N a de oprichting van de ondernem ing is de taak van de klankbordgroep voltooid en zal deze worde n opgeheven. W el bestaat er ook in de nieuwe situatie bij de G E S behoefte aan een vaste am btelijke contactpersoon en het vorm en van com m itm ent m et het lokale bedrijfsleven. H et ligt voor de hand dat de leden van de RvC ook veelvuldig gebruik m aken van deze gem eentelijke am btenaren en vertegenwoordigers uit het bedrijfsleven als hun inform atiebron bij de voorbereiding van beslissingen die in de RvC worden genom en.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

59

D e directie van G ES Beheer B.V . zal m et de am btelijke contactpersonen en m et vertegenwoordigers van het bedrijfsleven niet alleen bilaterale contacten onderhouden, m aar regelm atige plenair in overleg gaan om inform atie te verschaffen en voeling te houden m et wat leeft binnen de gem eentelijke organisatie en het bedrijfsleven. E en tweede periodiek “am btelijk” vooroverleg zal worden opgezet m et de financieel specialisten van de gem eente. D it zgn. controlleroverleg is bedoeld om inform atie te verschaffen over het financiële reilen en zeilen van de ondernem ing en om werkafspraken te m aken over de afstem m ing van de financiële informatiestrom en. H et verdient de voorkeur dat van gem eentelijke zijde de directeur van de participatiem aatschappij worden afgevaardigd (of indien dit een wethouder is, diens naaste m edewerker). D it overleg wordt zodoende een inform eel voorportaal voor de vennotenvergadering. D e contacten m et KvK, IVW en de andere branchevertegenwoordigende organisaties zullen in onderling overleg worden vorm gegeven Besluitvorming D e besluitvorm ing binnen G E S Beheer B.V . vindt plaats in 3 lijnen:

G em eente W eesp

O P P en m arktpartijen

AH O K

AvA

GES CV

R V C

GES Beheer BV

D irectie e

1 lijn: Besluitvorming door de Directie van GES Beheer B.V.: D e directie handelt gezam enlijk. Dit houdt allereerst in dat verplichtingen worden aangegaa n door beide directeuren gezam enlijk en dat betalingsopdrachten door beiden worde n ondertekend. O m een en ander praktisch werkbaar te houden, zullen beide directeuren elkaar m achtigen tot het afzonderlijk aangaan van verplichtingen en het verrichten van betalingen tot een bedrag van  10.000,-O p beleids- en verantwoordingsniveau naar de RvC en de AvA kom t het gezam enlijk handelen tot uiting doordat stukken ten behoeve van de RvC, AvA of V ennotenvergadering worden verzonden / ondertekend door “de directie” (dus niet door “directeur X”) . O ok wanneer feitelijke ondertekening / parafering door beide directeuren om praktische redenen niet m ogelijk is, dient de opsteller zich er van te vergewisse n, dat het stuk ook door zijn m ededirecteur wordt gedragen. In de statuten van G E S Beheer BV is een lijst opgenom en van beslissingen wa arvoor de directie voorafgaande toestem m ing van de RvC behoeft. O ok kan de AvA bepalen dat bepaalde besluiten door hem zelf m oeten worden goedgekeurd. H et ontbreken van de benodigde toestem m ing tast overigens de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de directie niet aan. 00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

60

e

2 lijn: Besluitvorming door de Raad van Commissarissen: D e RvC kan uiteraard zelf het initiatief nem en tot het form uleren van beleid en bijkom ende besluiten. D aarnaast kan de directie aan de RvC voorstellen doen ter goedkeuring. Beleid dat op deze m anier is vastgesteld en besluiten die op deze m anier zijn genom en e zijn m aterieel bindend voor de directie. (2 lijn van besluitvorm ing). Besluiten in de RvC worden genom en op basis van unanim iteit van de aanwezige stem m en. Bij het ontbreken van een uniform e besluitvorm ing beslist de Algem ene vergadering van Aandeelhouders. 3e lijn: Besluitvorming door de Algemene vergadering van Aandeelhouders: Bij het ontbreken van uniform e besluitvorm ing in de RvC beslist de Algem ene vergadering van Aandeelhouders (3 e lijn van besluitvorm ing). H et verzoek om besluitvorm ing kan bij de AvA worden neergelegd door zowel de RvC als door de directie van G ES Beheer B.V .. Besluiten in de AvA worden genom en op basis van unanim iteit. In de AvA worden drie stem m en m et gelijk gewicht uitgebracht. E én door O P P, één door de m arktpartijen en één door de gem eente, die daartoe een gevolm achtigde aanwijzen. Voorkomen aansprakelijkheid Stille Vennoten Binnen een C V /BV constructie is het van belang dat de stille vennoten / com m andites geen bem oeienis hebben m et het beheer van de ondernem ing. M et andere woorden: com m andites m ogen geen beheerdaden verrichten of de schijn wekken dat zij dat doen. Indien zij dit wel doen is de beperkte aansprakelijkheid voor alleen het ingebrachte verm ogen onderm ijnd. E en com m andite of een vertegenwoordiger hiervan m ag zich dus nooit uitgeven voor een vertegenwoordiger van de Beheer B.V . of de schijn hiervan wekken. O ok m ag de com m andite geen toezeggingen doen aan derden die een verplichting scheppen jegens G E S . Invloed die de participanten hebben loopt via hun participatie in de Beheer BV (AvA, RvC ). D e scheiding Kapitaal-Bestuur krijgt gestalte door: Juridisch: het com m anditair kapitaal wordt ingebracht via een participatie BV voor elke deelnem er. Niet de gem eente is dus com m andite, m aar de BV waarvan de gem eente eigenaar is. Bestuurlijk; zorgvuldige agendering, verslaglegging, hantering briefpapier, visitekaartjes etc. m oet er voor zorgen dat nim m er m isverstand kan bestaan over de vraag welke handeling c.q. besluit door welk grem ium is verricht / genom en. P ersoneel: géén personele unies tussen functionarisse n in Beheer BV en in de C V. D e vertegenwoordigers van de stille vennoten (dus de directeuren van de P articipatie BV ’s) m ogen geen bestuurlijke rol spelen in Beheer BV . Vergadering van Vennoten D e V ergadering van V ennoten (VvV) kom t één m aal per jaar bijeen om de financiële rapportage (de jaarstukken, bestaande uit de balans, de winst en verliesrekening en de toelichting) van G E S C V te bespreken, welke wordt opgesteld door de beherend vennoot (G E S Beheer B.V .). D e VvV wordt behalve door de beherend vennoot bijgewoond door de com m andites. In de praktijk zullen de statutair directeuren van de participatie BV ’s nam ens hun BV aanwezig zijn. Z oals hierboven gezegd dient, om m ogelijke verwarring m et betrekking tot beheerdaden te voorkom en, geen enkele personele unie te bestaan tussen vertegenwoordigers in Beheer BV (directie, RvC , of AvA) en in de C V . D e VvV stelt op basis van het door de beherend vennoot opgestelde financieel jaarverslag de balans en de winst en verliesrekening van G E S C.V. vast. T en bewijze van goedkeuring en décharge worden dez e door alle vennoten getekend. D e V ergadering van V ennoten beslist unaniem . Dientengevolge zal ook unaniem worden besloten tot het vergroten of verkleinen van het comm anditair kapitaal.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

61

8.2.

Organisatie facelift, parkmanagement en bedrijvenfunctionaris Facelift van het binnengebied van bedrijventerrein Noord D e organisatie van de opgave facelift, van de openbare ruim te van het binnengebied, m oet erop gericht zijn om de problem en rondom de versnipperde eigendom situatie het hoofd te kunnen bieden. C ollectief belang dient te prefereren boven individuele belangen. H ierdoor is het noodzakelijk dat het lokale bedrijfsleven rechtstreekse betrokkenheid heeft en (financieel)voelt. D e gem eente m oet vanuit haar m ogelijkheden, om via verevening gelden te verkrijgen, (m ede) kapitaal inbrengen. T evens heeft de gem eente de rol om de subsidiebijdrage m axim aal te faciliteren.

Duurzame maatregelen parkmanagement Organisatie en aanleiding V oor een gestructureerde opzet van parkm anagem ent op de vlakken schoon, heel, veilig en zonder freeriders gedrag, is het van belang om een ondernem ersfonds op te richten. M iddels dit fonds krijgt de ondernem er zeggenschap over de duurzam e kwaliteit van het bedrijventerrein. H ierdoor kan de cohesie tussen gem eente en bedrijfsleven worden versterkt. O ok het aanstellen van een bedrijvenfunctionaris kan uit een dergelijk fonds worden gefinancierd. Indien dit fonds gevorm d is kan het tevens dienst doen als orgaan om de facelift van het binnengebied voor het openbare gebied organisatorisch en collectief vorm te geven. Z o hoeven problem en, veroorzaakt m et de aanpak van de Keurstraat, niet m eer ontstaan. V oor het oprichten van een ondernem ersfonds is bij de ondernem ers een ruim draagvlak voor nadere verkenning. D e structuur van zo’n fonds en de wet- en beleidskaders zijn op dit m om ent nog onzeker. Organisatiestructuren In de gem eente Leiden heeft een dergelijk fonds de afgelopen jaren gefunctioneerd m iddels en opslagsysteem O Z B-niet woongedeelte. H iervoor heeft Leiden ontheffing van de P rovincie gekregen op uit te stijgen boven het plafond van O ZB heffing op basis van vrijwilligheid van de ondernem ers. D eze vorm en m ogelijkheid van heffen is door het vorige kabinet eind 2006 (tijdelijk) stopgezet, ten einde andere m ogelijkheden te beschouwen. E en andere vorm van een ondernem ersfonds is een Business Im provem ent District (BID ). H ierm ee is m et nam e in de V erenigde Staten en C anada ervaring. V oor een BID is echter een grondwetswijziging nodig om dat het instrum entarium van “belastingheffing” bij een privaatrechtelijke organisatie kom t te liggen. Dit is m om enteel in N ederland verboden. In de afgelopen m aanden is door het m inisterie van EZ, diverse gem eenten, branchevertegenwoordigers van V NO /N CW , het M KB N ederland en de KV K’s en bedrijvenverenigingen intensief gezocht naar nieuwe mogelijkheden. V oorm alig Staatssecretaris V an G ennip van het m inisterie van E Z heeft, op aangeven van een schrijven van V NO /N CW en M KB N ederland een brief aan de V oorzitter van de T weede Kam er gezonden m et daarin een voorstel voor het toestaan van experim enten van een structuur van fondsvorm ing m iddels een Bedrijfsgerichte Gebiedsverbetering (BVG).

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

62

V N O /N CW en M KB N ederland hebben de volgende voorwaarden voor experim enten m et Bedrijfsgerichte G ebieds V erbeteringen (BG V) aangegeven: • •

• • • • •

• • •

het initiatief voor een BGV ligt bij de ondernemers en/of andere private partijen. Ondernemers besluiten over de start en activiteiten van de BGV en de inzet van de middelen; een BGV is voor aanvullende activiteiten ten opzichte van de diensten van de gemeente. De initiatiefnemers maken met de gemeente afspraken welk serviceniveau de gemeente levert in relatie tot de BGV. De gemeente dient zich minimaal te committeren aan dit serviceniveau voor de duur van de BGV; het hoofddoel van een BGV is “schoon, heel en veilig” ; een BGV dient zowel het publieke belang in zijn algemeenheid als de belangen van de betrokken ondernemers. Vanuit die gedachte moeten zowel de ondernemers als de gemeente bereid zijn om een bijdrage te leveren aan de doelstellingen van de BGV; voor de financiering van de BGV moet ook gekeken worden naar bestaande fondsen die ondernemers al hebben gecreëerd, bijvoorbeeld bij bedrijfsschappen en Kamers van Koophandel; een BGV kan alleen ingesteld worden als er aantoonbaar draagvlak is onder de ondernemers op de bedrijvenlocatie die tot uitdrukking komt in een dubbele meerderheid: 2/3 van het aantal uitgebrachte stemmen moet voor zijn. Deze voorstemmen moeten daarbij gezamenlijk meer WOZ-waarde vertegenwoordigen dan de tegenstemmen. Hierbij geldt een minimale opkomst van 1/3 van het totaal aantal ondernemers; er worden procedurele eisen aan de stemming gesteld, zoals extern en onafhankelijk toezicht; de organisatie van de BGV moet transparant en kostenefficiënt zijn en verantwoording afleggen aan de ondernemers in de BGV; BGV’s hebben een beperkte duur (maximaal vijf jaar). Om de BGV te verlengen moet de procedure herhaald worden (een nieuw plan en een nieuwe stemming).

D eze vorm van BV G en de daarbij behorende randvoorwaarden lijken uitstekend te passen bij de opgave voor bedrijventerrein N oord. D e BV G kan specifiek voor N oord dienen waardoor een program m a op m aat gem aakt kan worden. T evens is de m axim ale periode van vijf jaren goed werkbaar om dat de opgave in de eerste vijf jaren anders zijn dan in de daarop volgende periode. Bij succes kan een nieuwe BV G opgestart worden. N ogm aals ter verduidelijking: D e BVG heeft steun van het m inisterie van EZ en de belangenverenigingen V N O /N CW en M KB N ederland. In de uitvoeringsfase zal m et instanties van gedachten gewisseld m oeten worden over de m ogelijkheden voor W eesp om een dergelijk initiatief verder uit te werken. D e vorm ing van het ondernem ersfonds kan alleen tot stand kom en indien breed draagvlak bij de ondernem ers tot stand kom t. O m dit te kunnen bereiken zal intensief m et de ondernem ers gesproke n m oeten worden. P raktisch gezien is het niet m ogelijk om periodiek m et alle ondernem ers van gedachten te wisselen. Dit overleg zal m et een representatieve afvaardiging van de ondernem ers m oeten plaatsvinden. H et IVW is hiervoor de m eest gerede partij. G ezam enlijk m et de gem eente kan zij een S tuurgroep oprichten waarin nadere verkenning wordt gedaan na ar: • am bitie en planvorm ing voor het opknappen van de openbare ruim ten van het binnengebied van N oord; • een plan voor eventuele tijdelijke opknapwerkzaam heden van het openbare gebied van de Nijverheidslaan; • onderzoek naar de financiering van het plan m iddels het verkrijgen of aanwenden van subsidies, bijdragen van de gem eente uit de verevening van ontwikkelprojecten elders binnen de gem eente en bijdragen van de ondernem ers uit het op te richten ondernem ersfonds; 00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

63

• • • •

een plan en de financiering daarvan voor het collectief vorm geven van parkm anagem ent op de vlakken schoon, heel en veilig; een plan en de financiering voor het aanstellen van een bedrijvenfunctionaris; nadere draagvlakverkenning voor de oprichting van een ondernem ersfonds, conform het m odel van de BVG . uitwerken van de organisatiestructuur en van het ondernem ersfonds m et daarbij een ondernem ingsplan.

D e stuurgroep, bestaande uit vertegenwoordigers van de gem eente en het IVW , zullen periodiek afstem m ingsoverleg voeren m et: • de G E S organisatie; • branchevertegenwoordigers; • lokale ondernem ers; • bestuur en politiek van de gem eente W eesp; • regionale bestuurders.

8.3.

Overall coördinatie V oor de oprichtingsfase van de G E S en het ondernem ersfonds is het aan te bevelen een coördinerend procesm anager aan te stellen. D eze procesm anager heeft tot taak om de totale am bitie te bewaken. T evens kan deze procesm anager inhoudelijke taken doen voor de G E S en de S tuurgroep. H et versterken van het draagvlak binnen W eesp en de regio, ligt m et nam e bij de procesm anager. V erwacht m ag worden dat, onder de strakke aansturing van de overall procesm anager, de oprichtingsfase in de periode van m ei 2007 en januari 2008, gerealiseerd kan worden.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

64

Financiering herstructurering

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

65

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

66

9.

Financiering herstructurering

9.1.

Financiering van de transformatie, revitalisering Grond- en Ontwikkelbedrijf, GES Grondexploitatie zichtlocaties bedrijventerrein Noord D e ondernem ing gaat van start op basis van de voorcalculatorisch sluitende grondexploitatie. D e directie zal jaarlijks in het jaarplan een inzicht bieden in het tot op dat m om ent opgebouwde rendem ent, in relatie tot het gem iddeld per jaar ingebrachte kapitaal, waarbij de rendem entsprognose voor de totale looptijd wordt geactualiseerd. Aangezien veel uitgaven zoals verwervingskosten en bouwrijp m aken vooraf gaan aan inkom sten via uitgifte van kavels, wordt in de eerste jaren geen winst gerealiseerd. Z odra de eerste concrete investeringen zich aandienen kan actualisering plaatsvinden,waarbij niet alleen de concrete gegevens van het betreffende deelproject worde n verwerkt, m aar waarbij tevens wordt bezien of de gehanteerde kengetallen op grond van de ervaringen dienen te worden bijgesteld. H et ligt in de bedoeling dit in de startperiode frequent te doen, bijvoorbeeld bij elke kwa rtaalrapportage, en daarna eens per jaar, te weten in het jaarplan. Exploitaties herontwikkeling vertreklocatie Nijverheidslaan en havenkwartier V oor de locaties N ijverheidslaan en H avenkwartier die G E S voor haar rekening neem t worde n te zijner tijd specifieke exploitaties gem aakt. Deze exploitaties worden gebruikt om het nem en van beslissingen door de RvC te faciliteren en de herontwikkeling te sturen en te m onitoren. W insten, boven de gestelde winstdoelstelling en rente, uit de herontwikkeling van rode locaties kunnen worden aangewe nd om de onrendabele delen van de herstructurering bij te financieren. H et kan ook zo zijn dat er geen herontwikkeling en overdracht van kavels plaatsvindt naar G E S , bijvoorbeeld als het gaat over een vertreklocatie, waar de be stem m ing als bedrijf verdwijnt, m aar waar de eigenaar wel blijft wonen. G E S is de initiator om in sam enspraak m et de gem eente te kijken wat in deze projecten m ogelijk is, bijvoorbeeld het toestaan van een extra woning(en) zodat de waardeverm indering in bestem m ing gecom penseerd wordt voor de huidige eigenaar. G edurende de herontwikkeling van vertreklocaties wordt de opgestelde exploitatie op regelm atige basis gem onitoord om dat deze ook nadrukkelijk gebruikt wordt als sturingsinstrum ent. Indien omvangrijk actualiseren noodzakelijk is wordt dit per project ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC. H et is aan te bevelen dat de gem eente het surplus aan rendem ent boven de op 4,5% gestelde rentevergoeding, beschikbaar stelt ten behoeve van het realiseren van de doelstellingen van dit totale project, waarbij in het bijzonder wordt gedoeld op de onrendabele delen van de herstructurering en de facelift van het binnengebied. Hiervoor wordt dan binnen de C V een F onds ingesteld, waarvoor nog spelregels zullen worden opge steld. Exploitatie haven N adat de haven is gerealiseerd, wordt deze - zeker de eerste jaren - ook geëxploiteerd door G E S . D e sturing vindt plaats op basis van de exploitatieopzet zoals deze is vastgesteld door de directie en goedgekeurd door de R vC. Eventuele om vangrijke wijzigingen worden gem eld en beargum enteerd, sam en m et een eventuele strategie om in te spelen op zich wijzigende inzichten.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

67

G E S zal op term ijn de exploitatie van de haven afstoten. W ellicht kan en wil de gem eente dit op zich nem en, m aar ook kan worden gedacht aan exploitatie door de gebruikers zelf of door een exploitant van elders. Bij afstoting zal uit onderhandeling m oeten blijken wat de waarde is van het verkrijgen van een havenconcessie. In de afgelopen periode hebben partijen zich gem eld die bereid zijn de investeringen en exploitatie op zich te nem en. Jaarlijkse Bijstellingen Alle deelexploitaties worden jaarlijks in sam enhang m et het jaarplan door de directie geactualiseerd aan de hand van de feitelijke uitvoering in het afgelopen jaar, de loon- en prijsstijging, de m arktontwikkelingen, etc. D e bijgestelde overallexploitatie dient te worden goedgekeurd door de R aad van C om m issarissen. Cashflow In de grondexploitatie van de zichtlocaties op bedrijventerrein N oord en voor de twee andere taakgebieden revitalisering H avenkwartier herontwikkeling (transform atie) vertreklocaties Nijverheidslaan wordt een financieringsbehoefte verwacht (schatting) van  30 miljoen, hierbij m oet nog worden opgeteld de financieringsbehoefte vanuit de cashflow voor verhuiskosten van bedrijven. O m hiervoor, in deze fase, een wat ruim ere m arge voor te nem en achten wij een financieringsbehoefte van  40 miljoen voldoende Financiering D e ondernem ing heeft een eigen verm ogen van  10 miljoen. G ezien de financieringsbehoefte van  40 miljoen is er behoefte aan  30 miljoen vreem d verm ogen dat wordt betrokken bij een bancaire instelling. In verband m et de betrokkenheid van O P P , een 100% dochter van de BNG , zal de Bank N ederlandse G em eenten een financieringsaanbieding doen voor dit vreem de verm ogen. Uiteraard zal dit gefaseerd plaatsvinden. Uitgangspunt is dat de verm ogensopnam en steeds plaatsvinden in de verhouding 1/3 deel eigen verm ogen en 2/3 deel vreem d verm ogen. E en tweede uitgangspunt is dat er sprake zal zijn van projectfinanciering, d.w.z. dat elk project afzonderlijk wordt beoordeeld en dat per project zekerheden worde n gesteld ten behoeve van de vreem d verm ogen verschaffer. D e directie van G E S Beheer B.V. beoordeelt of het financieringsaanbod van vreem d verm ogen m arktconform is. Risico en gevoeligheidsanalyse Noord, Nijverheidslaan en Havenkwartier In de diverse grondexploitaties is een analyse gem aakt van m ogelijke effecten op de resultaten van een aantal param eters. D it zijn: • G rondverwerving (-10% tot 10% ) • C ivieltechnische kosten (-10% tot 10% ) • U itgifteprijzen (-10% tot 10% ) • Kosteninflatie (-0,5% tot 0,5% ) • O pbrengstinflatie (-0,5% tot 0,5% ) • R ente vreem d verm ogen (-0,5% tot 0,5% ) • F aseringseffecten D e analyse laat zien dat de exploitatie het m eest gevoelig is voor variatie in de uitgifteprijzen en in de civieltechnische kosten. D e directie zal op regelm atige basis rapporteren over de risico’s binnen de exploitaties en daarbij voorstellen doen voor bijsturing en reservering. Risicoreserve en sturingsmogelijkheden In de vorige paragraaf is aangegeven dat er, zoals in elk plan, sprake is van een aantal risico’s. Indien de situatie ontstaat dat er sprake is van reële en kwantificeerbare risico’s, zullen op de balans van de ondernem ing daarvoor voorzieningen worden opgenom en (risicoreserve).

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

68

E en uiteindelijk positief saldo van deze risicoreserve kan uiteindelijk worden aange wend ten behoeve van de projectbrede doelstellingen. E en en ander betekent dus dat deze reserves, indien vrijgegeven, ook ingezet kunnen worden voor het realiseren van kwaliteitsdoelstellingen op vertreklocaties of het dichten van gaten in exploitaties van herontwikkelinglocaties. D ergelijke besluiten worden genom en bij het vaststellen van de jaarstukken.

9.1.1. Exploitaties D e onderliggende exploitaties zijn separaat in een vertrouwelijk te behandelen bijlage gevoegd. Uit de exploitaties blijkt de volgende cashflow analyse en planning.

Overall planning 2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

V oorm alig m arinecomplex R ioolwaterz uivering en haven R angeerterrein H avenkwartier N ijverheidslaan Bloem erdalerweg

H ieronder is per jaar een dieptepunt gegeven van het te investerend verm ogen 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

3e 4e 2e 1e 1e 3e 1e

kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal

-

6.800.000,= 14.100.000,= 29.700.000,= 25.600.000,= 22.700.000,= 29.700.000,= 24.700.000,=

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

69

2016

2017

9.2.

Financiering van de facelift, parkmanagement en bedrijvenfunctionaris Vereveningsbijdrage U it de woningbouwontwikkelingen van de Nijverheidslaan, het H avenkwartier en Aetsveldsche P older W est, kan, door de gem eente, een vereveningsbijdrage gevraagd worde n. M et de instrum entaria uit de aanstaande G rond- en exploitatiewet (G R E X) kunnen deze bijdragen opgelegd worden. D e doelstelling is om deze bijdragen aan te wenden om de facelift van de openbare ruim te van het binnengebied van Bedrijventerrein N oord vorm te geven. D e hoogte van de inkom sten uit de vereveningsbijdrage zal nader uitgewerkt m oeten worde n indien de stedenbouwkundige plannen en het woningbouwprogram m a voor de drie beoogde ontwikkelingen bekend zijn. T evens m oet de gem eente nog uitvoering geven aan de toepassing van de G R E X wet, waardoor er m om enteel nog geen goed beeld gegeven kan worden van de opbrengsten uit de bijdragen. V oor de berekeningen van de exploitaties, vertrouwelijk separaat aangeleverd, zijn voor het H avenkwartier en de Nijverheidslaan wel aannam en gedaan voor een stedenbouwkundige structuur en het daarbij behorende woningbouwprogram m a. D eze structuur en het program m a is adviserend van aard en m oet louter als illustratief beschouwd worden. Grondexploitatiewet H et centrale begrip van het kostenverhaal is de grondexploitatie. Alle kosten van de grondexploitatie van een locatie kom en voor kostenverhaal in aanm erking. H et gaat daarbij om kosten van: • Aanleg; • bouw- en woonrijp m aken; • aanleg van groenvoorzieningen en waterpartijen; • m ilieu- en archeologisch onderzoek en bodem sanering; • inbrengwaarden van de gronden; • geraam de kosten van planschade; • bovenwijkse grondexploitatiekosten die van nut zijn voor het exploitatiegebied. Vigerend Beleid O p dit m om ent is er in N ederland een gem engd stelsel voor grondexploitatie. D aarin staan vrijwillige overeenkom sten tusse n gem eenten en projectontwikkelaars en andere particuliere eigenaren voorop. D e basis daarvoor is te vinden in artikel 42 van de W et op de R uim telijke O rdening. Als publiekrechtelijke stok achter de deur kan de gem eente kosten van openbare voorzieningen verhalen via de baatbelasting (ex. artikel 222 G em eentewet). Al geruim e tijd is duidelijk dat de huidige wettelijke instrum enten voor kostenverhaal, te weten de exploitatieovereenkom st en de baatbelasting, op een aantal punten tekort schieten. Z o kan via de baatbelasting m aar een deel van de kosten worde n verhaald, terwijl de exploitatieovereenkom st vaak tot langdurige onderhandelingen aanleiding geeft en tekortschiet doordat zogenoem de 'free riders' de dans ontspringen. V oorts ontbreken bij particuliere grondexploitatie de noodzakelijke instrum enten voor verevening, waardoor onrendabele delen van bouwlocaties niet gerealiseerd dreigen te worden. O ok ontbreekt een toereikend publiekrechtelijk instrum ent voor het stellen van locatieeisen bij particuliere grondexploitatie waar dit vanuit het oogpunt van volkshuisvesting zeer wenselijk is.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

70

Wetswijziging H et kabinet heeft op 25 augustus 20 05 ingestem d m et toezending van het wetsvoorstel G rondexploitatiewet aan de T weede Kam er. H et wetsvoorstel betreft een wijziging van het wetsvoorstel W et ruim telijke ordening. D oelstelling van de wet is een goede regeling voor kostenverhaal en enkele locatie-eisen bij particuliere projectontwikkeling. D aarnaast wil de regering ook m eer transparantie, zeggenschap voor de consum ent en concurrentie. In het nieuwe wetsvoorstel is gekozen voor handhaving van het gem engde stelsel voor grondexploitatie, dus zowel een privaatrechtelijk als een publiekrechtelijk spoor. H et wetsvoorstel is op 7 juli 2006 aanvaard door de T weede Kam er. D e E erste Kam er zal het naar verwachting begin 2007 behandelen. Indien de E erste Kam er het wetsvoorstel aanneem t, kan de wet waarschijnlijk in het vierde kwartaal van 2007 in werking treden. Subsidies U it de reeds bestaande T IP P regeling kan nog circa  900.000,00 aange wend worden voor het opknappen van het openbare gebied. T evens kan, indien bodemverontreiniging aanwezig is, een aanspraak gedaan worden op de Bedrijvenregeling. In hoofdstuk 9.3 worden alle subsidiem ogelijkheden nader toegelicht. Bijdragen uit het ondernemersfonds V ia het op te richten ondernem ersfonds m oeten bijdragen van de ondernem ers geregeld worde n wa aruit parkm anagem ent, de en bedrijvenfunctionaris gefinancierd kunnen worde n. H et tijdspad van oprichting van het ondernem ersfonds en de hoogte van de bijdragen zijn in deze fase nog niet vast te stellen. D e bedrijven hebben, in de interviews, bij grote m eerderheid een positieve grondhouding getoond, m aar dit zal in de uitwerking nog wel geëffectueerd m oeten worden. H et vertrouwen is nog broos. H et is van groot belang dat in de periode tusse n m ei 2007 en januari 2008 structureel gebouwd wordt aan het vertrouwen en de collectiviteit.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

71

Raming kosten facelift V oor de facelift van het binnengebied is een analyse gem aakt van het totale oppervlak aan we gen. H iervan is vastgesteld dat de Flevolaan en de G em eenschapspolderwe g inm iddels zijn opgeknapt. T evens is de Keurstraat buiten beschouwing gelaten om dat deze in 2007 hergeprofileerd wordt. V an de overige wegen is het volgende vastgesteld: Wegen met klinker- en asfaltverharding T otale straatlengte, circa G em iddelde breedte O ppervlak, circa

5.400 meter 13 meter 70.500 m2

V ervangen klinker- en asfaltverharding Inclusief stellen van kolken en trottoirbanden

 4.400.000,00

D eels vervangen riolering S traatverlichting G roenstructuur S traatm eubilair, wegbe wijzering Bodem sanering

   

Subtotaal

 5.500.000,00

O nvoorzien 10% V oorbereiding 10% T oezicht 7%

  

Totaal

 6.985.000,00

500.000,00 200.000,00 150.000,00 250.000,00 PM

550.000,00 550.000,00 385.000,00

D e kosten voor het opknappen van alle wegen van het binnengebied, van gevel tot gevel wordt ingeschat tussen de 6 en 9 m iljoen euro. In de S tuurgroep voor de vorm ing van het ondernem ersfonds zal een prioritering aangebracht m oeten worden welke wegen hergeprofileerd worde n.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

72

9.3

Subsidies en andere additionele middelen Investeringen Stedelijke Vernieuwing (ISV) V ia de P rovincie N oord-H olland heeft de gem eente W eesp de m ogelijkheid om ISV m iddelen aan te vragen. M om enteel loopt het IS V -2 program m a. D e provincie heeft, bij m onde van de afdeling Bodem , aangegeven dat voor de gem eente W eesp nog een bedrag van  200.000,00 gereserveerd staat, welke uit het IS V-1 program m a kom t en aangewe nd m oet worden voor bodem . D e provincie m elde dat zij in kunnen stem m en om dit bedrag aan te wenden voor het onderzoek naar de bodem kwaliteit van de Nijverheidslaan. D e kosten worden geraam d tussen  150.000,00 en  200.000,00. D it gereserveerde geld m oet wel op korte term ijn besteed worde n. In het kader van ISV -2 is het aan te bevelen om vanaf m ei 2007 een verkenning uit te voeren naar de m ogelijkheden voor bijdragen ten behoeve van de transform atie van de N ijverheidslaan en, wellicht, de totale opgave van herstructurering, als stedelijke vernieuwing aan te m erken. Binnen het IS V program m a zijn m iddelen beschikbaar voor bodem , ruim te en fysieke verbeteringen. O ok verhuiskosten van bedrijven vallen onder de regeling. Aanvragen m oeten altijd via de gem eente gaan. Herstructurering en Innovatief Ruimtegebruik op Bedrijfsterreinen 2007 (HIRB-2) V ia de P rovincie N oord-H olland kunnen m iddelen aangevraagd worden in het kader van de H IR B regeling. O p 1 m aart 2007 is een aanvraag ingediend voor onderzoek, procesm anagem ent en uitvoering. Am btelijk is het signaal afgegeven dat de aanvraag volledig passend is binnen het program m a van de H IRB. T evens kan opgem erkt worden dat onderhavige uitwerking van de haalbaarheid voor een belangrijk deel de lijn van de adviezen van de T ask F orce R uim tewinst van de provincie volgt. D e volgende subsidiebedragen zijn aangevraagd: • O nderzoek  25.000,00 • P rocesm anagem ent  75.000.00 • Bijdrage voor fysieke verbeteringen  1.500.000,00 • Bijdrage voor m eervoudig ruim tegebruik  100.000,00 D e aanvraag is door het C ollege van B&W van W eesp verricht, m et als ontbindende voorwaarde een negatief besluit van de gem eenteraad. Projectbureau RES R E S heeft m edio 2006 een bedrag van  27.000,00 beschikbaar gesteld voor prom otie en werving in het kader van de herstructurering. R ecent is aangegeven dat op basis van het onderhavige rapport dit bedrag wellicht kan worden verhoogd. Tender InvesteringsProgramma’s Provincies (TIPP) D e gem eente W eesp heeft enige jaren geleden  1.400.000,00 T IPP gelden gekregen voor het opknappen van de openbare buitenruim ten van bedrijventerrein N oord. Circa 50% van de te m aken kosten kunnen via deze regeling vergoed worden. M et het opknappen van de Flevolaan, G em eenschapspolderwe g en de aanpak van de Keurstraat is circa  900.000,00 besteed. H iervan kom t 50% in aanm erking voor de regeling waardoor gesteld kan worden dat nog een be steedbaar bedrag van circa  900.000,00 aangewe nd kan worden voor de facelift van het binnengebied van N oord.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

73

Bedrijvenregeling V ia de provincie kunnen bedrijven een aanvraag doen voor een bijdrage in de bodem saneringskosten. D eze regeling kan van toepassing zijn voor bedrijfsterrein N oord om dat een voorwaarde uit de regeling is dat het bedrijfsterrein of de locatie, bestem m ingsm atig, nog m inim aal 5 jaren actief als bedrijfsterrein blijft. O ok m ag er geen voornem en tot wijziging van bestem m ingsplan bekend zijn. E en bijdrage tussen de 5 en 25% van de bodem saneringskosten is m ogelijk. Task Force Ruimtewinst (TFR) D e T F R schrijft in 2007 een prijsvraag uit waarvoor een viertal projecten binnen de provincie in aanm erking kunnen kom en voor  100.000,00. H et project m oet innovatief en baanbrekend zijn en m eervoudig ruim tegebruik m oet (planm atig) zijn toegepast. W ij achten de kans op nom inatie en toekenning erg groot, m ede om dat wij de adviezen van de T F R hebben opgevolgd en de TF R erg enthousiast is over de aanpak. E en aanm elding hebben wij reeds verzorgt. Pilot Rood voor Grijs O nderstaand een letterlijke weergave van het schrijven van de S KB (Stichting Kennisontwikkeling en Kennistransfer Bodem ) gesteund door het m inisterie van V RO M . M et het uitwerken van onderstaande pilot voor de transform atie van de Nijverheidslaan kunnen gunstige financieringsconstructies verkregen worden voor de bodem opgave. Rood voor grijs: daadkracht voor Weesp Rood voor grijs is een innovatief concept voor de financiering van (voormalige) industrielocaties met een bodemverontreining. Onderstaand wordt ingegaan op de achtergronden van Rood voor Grijs en mogelijkheden van dit instrument voor Weesp. Inleiding Rood voor grijs richt zich op een innovatieve financieringswijze van (voormalige) industrielocaties. Degelijke locaties hebben vaak te maken met bodemverontreiniging waardoor de herontwikkeling financieel onder druk staat. Dit leidt tot stagnatie en inefficiënt ruimtegebruik. Zulke locaties worden ook wel brownfields genoemd. Het concept van Rood voor grijs is ontwikkeld door een consortium van partijen (het Brownfields Beter Benut consortium) binnen het onderzoeksprogramma van SKB (Stichting Kennisontwikkeling en Kennistransfer Bodem). Nu is het tijd voor de stap naar de praktijk. Met cofinanciering van SKB worden nu praktijkcases gezocht om Rood voor Grijs verder uit te werken. Weesp: van droom naar daadkracht Weesp heeft ambitieuze plannen voor de aanpak van verschillende industrielocaties (Noord en Nijverheidslaan). Dit wordt ondermeer uitgedrukt in een economisch-ruimtelijke visie. Duidelijk is dat de verwezenlijking van deze ambitie creativiteit vergt in de brede zin. Dit betekent dat er innovatieve ruimtelijke concepten gecombineerd zullen worden met procesmatige en financiële innovaties. Rood voor grijs zou binnen het financieel instrumentarium een verrijking kunnen vormen bij de herontwikkeling van deze locaties in Weesp met een bodemverontreiniging. Wij denken hierbij met name aan de transformatie rond de Nijverheidslaan. Wat is Rood voor grijs? Rood voor grijs bekijkt de mogelijkheden van kostenverhaal voor de herontwikkeling van niet-rendabele vervuilde locaties. In het landelijk gebied zijn dergelijke concepten al meer gemeengoed (denk aan rood voor blauw of groen). In het voorgaande onderzoek is gebleken dat de nieuwe Wro met als onderdeel de nieuwe Grondexploitatiewet (Grexwet) mogelijkheden kan bieden voor een dergelijk kostenverhaal. Zodoende kan de herontwikkeling van brownfields worden versneld.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

74

Rood voor grijs: het aanbod voor Weesp Rood voor grijs kan voor Weesp de volgende voordelen bieden: • • • •

Zicht op de mogelijkheden voor kostenverhaal voor het gebied rond de Nijverheidslaan door de toepassing van Rood voor grijs; Een strategie voor implementatie van bovenstaand kostenverhaal, waardoor mogelijkerwijs de financieringsmogelijkheden van deze herontwikkeling worden verbreed en verbeterd; Co-financiëring van het onderzoek door SKB tot ten hoogste 70%; Landelijke aandacht voor de locaties in Weesp door het SKB-netwerk en de klankbordgroep van Brownfields Beter Benut met participatie van gemeenten, provincies en VROM.

Qua investering betekent Rood voor grijs Het volgende: • • •

Participatie binnen de klankbordgroep van Brownfields Beter Benut; Informatieversterking voor onderzoek naar de mogelijkheden van Rood voor grijs; Een financiële bijdrage van ongeveer  7.500,- aan het project.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

75

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

76

Vervolgstappen

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

77

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

78

10. Vervolgstappen 10.1.

Actieplan N aar aanleiding van de besluitvorm ing is het van belang om m iddels een stappenplan inzicht te geven in de vervolg, ten einde te kom en tot een uitvoeringsprogram m a. Als tijdspad wordt aangenom en een periode van m ei 2007 tot eind januari 2008. Grond- en ontwikkelbedrijf GES • selectie m arktpartijen • na selectie opstellen van basis intentieovereenkom st; • calculatie en verdeling van kosten voor onderhavige proces- en onderzoeksfase; • gedetailleerde m arktstudies en andere onderzoeken ter ondersteuning van de G E S; • uitwerken exploitaties en begrotingen; • procedurele en juridische verkenning; • start onderhandelingen m et bedrijven van bedrijventerrein N ijverheidslaan; • voeren van overleg en onderhandelingen m et bevoegd gezag en eigenaren zoals D om einen, N S vastgoed, P rorail, S olvay en W aternet; • opstellen van een ondernem ingsplan en het eerste jaarplan; • verkennen subsidies; • opstellen van sam enwerkings- en aandeelhoudersovereenkom st Ondernemersfonds • oprichten van stuurgroep, voortzetting van klankbordgroep, ten einde de sam enwerking tussen het locale bedrijfsleven en de gem eente verder vorm te geven; • lobby bij P rovincie en R ijk voor pilotproject Bedrijfsgerichte G ebieds V erbetering (BG V ), ten behoeve van structuur voor ondernem ersfonds; • regionaal overleg m et KvK, projectbureau R E S en het G ewe st ter ondersteuning van fondsvorm ing; • intensief overleg m et betrokken bedrijven over de vorming van het fonds; • verkenning subsidies; • in detail, plan van aanpak voor het opknappen van het binnengebied en parkm anagem ent; • exploitaties en begrotingen opstellen ten behoeve van de financiering en het plan van aanpak; • bij voldoende m iddelen:aanstellen van een bedrijvenfunctionaris. Procedureel • uitwerken van het bestem m ingsplan N oord; • uitwerken stedenbouwkundige randvoorwaarden N ijverheidslaan, havenkwartier en Aetsveldsche P older west; • detaillering procedures aan de hand van de eerste verkenning van BR O , januari 2007. D e werkzaam heden zullen deels door de am btelijke organisatie en geselecteerde m arktpartijen worden vorm gegeven. H et is aan te bevelen om overall een procesm anager aan te stellen die vanuit de integrale beschouwing het overzicht behoudt en bruggen bouwt tussen de diverse betrokkenen en beslissers.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

79

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

80

Besluitvorming

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

81

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

82

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

83

11. Besluitvorming 11.1. Conclusies O m tot besluitvorm ing te kunnen kom en zal getracht worden om de esse nties kort sam en te vatten om van daaruit adviserend tot conclusies te kom en. H erstructurering van de bedrijventerreinen N oord en Nijverheidslaan is, om verschillende oorzaken en om standigheden, noodzakelijk. D e regio, zowel publiek als privaat is goed doordrongen van de “sence of urgency”. V oor bedrijventerrein N ijverheidslaan geldt dat een facelift van het openbaar gebied voldoende zal zijn om het bedrijventerrein weer aantrekkelijk te m aken. E chter door de toekom stige excentrische ontsluiting van het gebied zal het bedrijventerrein haar waarde sterk verliezen. D oor de behoefte om ruim telijk-econom isch de stad aantrekkelijker te m aken op de vlakken van wonen, werken en toerism e is het wenselijk om de N ijverheidslaan te transform eren naar woonbestem m ing. Bedrijventerrein N oord kam pt m et structurele grote leegstand, verpaupering en een gedateerde uitstraling. D oor de sterk versnipperde eigendom situatie is het gecom pliceerd om een herstructurering vorm te geven. H et toekom stperspectief voor de W eesper econom ie is gunstig. D it wordt ingegeven door haar geografische ligging en goede ontsluiting. D e ontwikkelingen in de Bloem endaler P older kunnen een positieve im puls geven aan de groei en vitalisering van de econom ie. D oor het realiseren van havenfaciliteiten aan het Am sterdam -Rijnkanaal wordt de kracht van de geografische ligging vergroot. M et het ontwikkelen en benutten van de dan ontstane econom ische kansen ontwikkeld W eesp een econom ie, passend binnen de regionale am bitie van de N oordvleugel. Indien het bestem m ingsplan van N oord geactualiseerd wordt m et een sterk liberaliserend karakter, welke integraal binnen de gem eente goed m oet worden afgestem d, dan ontstaat een flexibiliteit voor ondernem en die wenselijk geacht wordt. U itgangspunt van de herstructureringsopgave is dat de gem eente initieert en faciliteert terwijl het bedrijfsleven, dien ten gevolge, investeert. H ierin zijn wij ruim schoots geslaagd. D e relatief lage investeringen van de gem eente en provincie, opgeteld bij een gedragen visie op lokaal en regionaal niveau zijn voor het bedrijfsleven aanleiding en positieve grondhouding aan te wenden om fors te investeren. M et de oprichting van een grond- en ontwikkelbedrijf wordt richting gegeven aan financiële en organisatorische slagvaardigheid, die benodigd is om de problem atiek rond versnipperd eigendom en het verplaatsen van bedrijven te kunnen oplossen. V anuit de ruim telijk-econom ische visie om de stad in balans te brengen zijn, naast de N ijverheidslaan, plannen aangedragen voor de ontwikkelingen rondom het H avenkwartier en in de Aetsveldsche P older W est. D eze ontwikkelingen zorgen dat ook baten gevonden kunnen worden in de herstructureringsopgave. D oor het opzetten van een ondernem ersfonds, aangevuld m et bijdragen uit vereveningen uit ontwikkelprojecten wordt organisatorisch en financieel het opknappen van het binnengebied van N oord, de vorm ing van parkm anagem ent en het aanstellen van een bedrijvenfunctionaris vorm gegeven. H ierm ee is ook voor de langere term ijn invulling gegeven aan een structuur om de W eesper econom ie weerbaar te houden.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

84

N iet in de laatste plaats vergroot deze structurele sam enwerking de noodzakelijke onderlinge cohesie tussen lokaal bedrijfsleven en de gem eente. In de afgelopen periode is vastgesteld dat veel draagvlak gevonden wordt voor de voorgestane aanpak. H et lokale bedrijfsleven is erg positief om de handen uit de m ouwen te steken. H et vertrouwen is broos en zal m et grote zorg verder opgebouwd m oeten worde n. O p regionaal niveau is bij de KvK en aan publieke zijde, veel enthousiasm e. Indien bij positieve besluitvorm ing structureel en voortvarend gebouwd wordt aan de uitwerking van de haalbaarheid, ten einde te kom en tot uitvoeringsplannen, dan kan in 2008 ook daadwerkelijk gestart worden. V oor u liggen de besluiten om :

Daadkrachtig te Bouwen Op weg naar de stad ruimtelijk en economisch in balans

W eesp, m aart 2007

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

85

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

86

11.2. College- en Raadsbesluit O p basis van onderhavige rapportage worden de volgende besluitvorm ingen voorgelegd: 1. 2.

3. 4.

5. 6. 7. 8. 9. 10.

11.

12. 13. 14.

15. 16.

Besluit tot instem m en m et de nut en noodzaak van de herstructurering van de bedrijventerreinen Nijverheidslaan en N oord; Besluit tot instem m ing dat de herstructurering van bedrijventerrein Nijverheidslaan wordt vorm gegeven m iddels transform atie naar woningbouw m et daarin bedrijfsactiviteiten tot m axim aal m ilieucategorie 2. D e stedenbouwkundige structuur van de transform atie als m ede het woningbouwprogra mm a dient nog nader te worden uitgewerkt en in een later stadium ter besluitvorm ing te worde n voorgelegd; Besluit tot instem m ing dat de herstructurering van bedrijventerrein N oord wordt vorm gegeven m iddels een revitalisering en herprofilering van de randen van het bedrijfsterrein; Besluit tot instem m ing dat rondom het H avenkwartier een m aritiem hoogwaardig woonm ilieu wordt ontwikkeld, om geven door bedrijfsactiviteiten m et m axim aal m ilieucategorie 2. D e stedenbouwkundige structuur als m ede het woningbouwprogram m a dient nog nader uitgewerkt te worde n en in een later stadium ter besluitvorm ing voorgelegd te worden; Besluit tot instem m ing dat de D om einenlocatie ontwikkeld wordt tot bedrijventerrein en dat de huidige gebruikers, m its voldaan wordt aan alle wense n en eisen heden ten dage gesteld aan bedrijfsgebouwen, gelegaliseerd worden; Besluit tot instem m ing dat de rioolwaterzuivering verplaatst wordt en dat ter plaatse hiervan een beroepsvaarthaven wordt ontwikkeld, waarbij de overige terreindelen ontwikkeld worden tot bedrijventerrein; Besluit tot instem m ing dat het binnengebied van bedrijventerrein N oord een facelift van het openbaar gebied ondergaat; Besluit tot instem m ing dat het voorm alige rangeerterrein van N S vastgoed herontwikkeld wordt tot bedrijventerrein; Besluit tot instem m ing dat langs de spoorzone een extra ontsluitingswe g wordt gerealiseerd ten einde een fysieke verbetering aan te brengen en m eervoudig ruim tegebruik toe te kunnen passen; Besluit tot instem m ing dat het bestem m ingsplan voor Noord geactualiseerd wordt op basis van een globaal eindplan, waaraan de visie “V an D room naar D aadkracht” en de haalbaarheid “D aadkrachtig Bouwen”, aangevuld m et een m ilieuzonering en een beeldkwaliteitplan ten grondslag liggen; Besluit tot instem m ing voor het oprichten van een ondernem ersfonds, m its hiervoor een wets-, beleids- en juridische structuur voorhanden is. D e vorm ing van het ondernem ersfonds zal in de kom ende periode nader verkend m oeten worden ten einde m inim aal 2/3 m eerderheid van het bedrijfsleven te kunnen verkrijgen; Besluit tot instem m ing tot oprichting van een grond- en ontwikkelbedrijf, conform de uitgangspunten van het onderhavige G E S-m odel; Besluit tot instem m ing dat de gem eente W eesp voor een bedrag van 1 m iljoen euro, rente- en risicodragend participeert in het G E S en dat eventuele winsten teruggeploegd worde n in de totale opgave van herstructurering; Besluit tot instem m ing dat in het kader van het in balans brengen van de stad, op de vlakken van wonen, werken en toerism e een nadere verkenning plaatsvindt naar de ontwikkeling van een hoogwaardige golfbaan, een hotelfaciliteit en hoogwaardige woningbouw in de Aetsveldsche polder west; Besluit tot instem m ing dat gelden, verkregen uit een vereveningsbijdrage uit de woningbouwontwikkelingen N ijverheidslaan, H avenkwartier en Aetsveldsche P older we st aange we nd worden voor de herstructureringsopgave; Besluit tot instem m ing m et het actieplan voor de vervolgstappen en dat de gem eente, in het licht van cofinanciering een bedrag van  100.000,-- beschikbaar stelt om het vervolgtraject m ede te financieren ten einde tot een uitvoeringsprogram m a in 2008 te kunnen kom en.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

87

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

88

Kaders

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

89

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

90

12. Kaders 12.1. Beleidskaders en gestelde ambities V anuit de verkenning van beleidskaders en gestelde a m bities kan de volgende inperking gem aakt worden: Rijksbeleid, verwoord in de Nota Ruimte, geeft aan dat er een optim alisatie en balans m oet kom en tusse n wonen en werken; Rijksbeleid, verwoord in de Nota Verkeer en Vervoer, geeft aan dat vervoer over water en rail verder gestim uleerd m oet worden; Rijksvisie, verwoord in de Nota “Pieken in de Delta” van het m inisterie van E conom ische Z aken. D e provincie Noord Holland stelt, in haar Streekplan Noord-Holland-Zuid, dat er in de G ooi en V echtstreek in de kom ende jaren behoefte is aan extra bedrijfsterrein; T evens stelt de provincie dat, gezien de ontwikkelingen Bloem endaler P older, geen m edewerking wordt verleend aan de functiewijziging van werken naar wonen, dat de hoeveelheid hectares bedrijfsterrein m eer m oet worden en m inim aal gecontinueerd m oet blijven; V anuit de gemeentelijke ambities zijn voor ons leidend de Centrumvisie, en de Nota Parkeren, de detailhandelsvisie, de Structuurvisie Weesp 2030 en de ontwikkelingen in de Bloemendaler Polder; V oor m eer detailinform atie wordt verwezen naar de ruim telijk econom ische visie “V an D room naar D aadkracht”. N ieuwe beleidstukken, studies en adviezen die aan de haalbaarheidstudie ten grondslag gelegen hebben zijn: • W ER KLAN D S C H APP E N een regionale strategie voor bedrijventerreinen, advies van de V R O M raad, 2006 • H et regeerakkoord 2007, sam envatting van V N G ; • S am enhangend Bedrijventerreinenbeleid van S enterN ovem , 2005; • V raaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid van S enterN ovem , 2005 • F inancieel Instrum entarium Bedrijfsterreinen, M inisterie van E Z, 2002 • Brownfields beter benut, fase 2, S KB, 2006 • Z uinig op R uim te, P rovinciale M ilieufederatie, 2007 • H erstructurering bedrijfsterreinen, S enterN ovem , 2005 • S treefbeeld D uurzam e bedrijfsterreinen N oordzeekanaalgebeid, H askoning, 2003 • Innovatieve verbinding in de N oordvleugel, R egio G ooi en V echt, 2007 • R eiswijzer M arktpartijen&gebiedsontwikkeling, m inisterie van V R O M , 2007 • Q uick scan belem m eringen bedrijfsterreinen W eesp, BR O , 2007 • Afstem m ing werklocaties G ooi en V echtstreek, Arcadis, 2006 • Evaluatie Leids ondernem ersm odel, gem eente Leiden, 2006 • D iverse corresponde nties G ezien de lijvigheid van deze rapportage zijn sam envattingen van bovengenoem de stukken niet opgenom en. D esge wenst kunnen deze se paraat aangeleverd worden.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

91

BRONVERMELDING Aan de basis van de visievorm ing hebben vele gesprekken m et deskundigen, betrokkenen en het bevoegde gezag ten grondslag gelegen. D aarnaast is studie verricht naar de diverse beleidsregels, visies en am bitiestudies. O nderhavig is getracht een zo com pleet m ogelijk beeld te geven van de geïnterviewden en bestudeerde docum enten. Geïnterviewden D e locale ondernem ers gevestigd op de bedrijventerreinen N oord en N ijverheidslaan Bestuur en am btenaren gem eente W eesp S tedenbouwkundige G em eente W eesp E conom ische zaken, P rovincie N oord-H olland R uim telijke O rdening, Provincie N oord-H olland Bodem , P rovincie N oord-H olland D irectie, M inisterie van V erkeer en W aterstaat, Directie U trecht M inisterie van V erkeer en W aterstaat, D en H aag W aternet, Am sterdam P rorail, Am sterdam Beleidskundige EZ , G ewest G ooi en V echtstreek H oofddirectie, Dienst D om einen, M inisterie Financiën P rojectleider, D om einen, regionale directie D om einen W est Adviseurs P P S bureau Adviseurs, G em eente Leiden P rogram m am anager, P rojectbureau M asterplan N oordzeekanaalgebied Bestuur IVW Bestuur vereniging ‘t D om ijn M anager regiostim ulering, KvK G ooi- en E em land P rojectbureau R E S O ntwikkeling- en participatiebedrijf P ublieke S ector BV , dochter BNG D iverse ontwikkelende m arktpartijen M akelaars D iverse directies van woningbouwcorporaties Beleidstukken/visies en ambities Alle beleidsstukken en adviesrapporten genoem d in de kaders van hoofdstuk 12 V erbeelden, V erbinden, verwezenlijken – V NG Basisnet V eiligheid, M inisterie van V&W O ntwerp Bloem endalerpolder / KN S F -terrein R egiokaart 2015 G ooi en vechtstreek H IR B-2 regeling P rovincie N oord-H olland D iverse private ontwikkelingsplannen Beeldmateriaal T ask F orce R uim tewinst, Intencity3, Borski-N oordhoek-Bleichrodt Architectuur R ode contour W eesp, S treekplan N oord H olland Z uid februari 2003 S tedenbouwkundige im pressies, Interegion G roep BV Opgemerkt moet worden dat het O.P.P. veel inhoudelijke kennis heeft bijgedragen aan de organisatiestructuur van de GES.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

92

Colofon D e ha alba arheidstudie voor de he rstructurering va n de be drijve nte rreine n N oord e n N ijve rheidsla an te W e e sp is ge ma a kt door de Intere gion G roep uit R ijpwe te ring in opdra cht van he t C ollege va n B&W va n de G e me e nte W ee sp.

Inte re gion G roe p BV Integrale R uim telijke O ntwikkeling

P a stoor vd Pla a tstra a t 17 a 2 3 7 5 AE R ijpwe te ring T el: 0 7 1 – 3 4 1 7 9 7 3 / fa x: 0 7 1 – 34 1 7 9 7 0 e -ma il: info@ intere gion.nl home pa ge : www.intere gion.nl

U it de ze ra pporta ge ma g, mits me t bronve rme lding, cita te n e n be e ldma te ria al worde n ge bruikt.

00 2/0 6E /R Br/01 1.0 7, E indrapport “D aadkrachtig B ouwen”, m aart 2 0 07

93