Paulo Celso Possessoria Negada Bancoop

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA DE SÃO PAULO FORO REGIONAL XI - PINHEIROS 3ª VARA CÍVEL RUA JERICÓ S/N, São Paulo - SP - CEP 05435-040 SENTENÇA CONCLUSÃO Em 23 de abril de 2009, faço estes autos conclusos ao MM. Juiz de Direito, Exm. Sr. Dr. Andrea Ferraz Musa Haenel. Eu ___, subscrevi.

Processo nº:

011.08.111699-5 - Possessórias Em Geral(reintegração, Manutenção, Interdito) Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo Bancoop Paulo Celso Bernardino de Andrade

Requerente: Requerido:

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Andrea Ferraz Musa Haenel

Vistos.

Trata-se

de

ação

possessória

movida

por

Cooperativa

Habitacional dos Bancários de São Paulo – Bancoop em face de Paulo Celso Bernandino de Andrade. Alega a autora que o réu associou-se à cooperativa autora para aquisição de unidade habitacional no empreendimento Altos do Butantã. Afirma que ao final da obra do apartamento do autor (aduz que são quatro blocos de apartamento, sendo que apenas dois foram entregues, dentre eles o do autor), este lhe foi entregue a título precário, sendo que a posse definitiva somente seria outorgada após adimplida todas as obrigações por parte do cooperado. Segundo afirma, o réu deixou de pagar as parcelas referentes ao reforço de caixa, estando inadimplente desde abril de 2007. Em razão de tanto, afirma que houve esbulho na posse, razão pela qual a autora deve ser reintegrada na posse do imóvel. A inicial foi emendada, sendo informado que o réu pagou um total de R$ 161.005,99, estando devedor do valor relativo à diferença de andar e reforço de caixa, no total de R$ 63.012,09. O réu, regularmente citado, alegou preliminar de inépcia da 011.08.111699-5 - lauda 1

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inicial, visto que o contrato firmado entre as partes não é suficiente para fundamentar o pleito possessório do autor. No mérito, afirma que pagou as 66 parcelas mensais acordadas, bem como as 40 parcelas referentes à diferença de andar. Aduz que as parcelas 38 e 39 foram recebidas e depois devolvidas pela ré indevidamente, como demonstra o extrato bancário que foi juntado com a contestação, para justificar a cobrança do reforço de caixa. Assim, a mora é da autora, e não do réu. Aduz, ainda, que não concorda com a cobrança do reforço de caixa, fundada na cláusula 16 do contrato firmado entre as partes. Isso porque não há justificativa para a cobrança, sendo que as despesas extraordinárias só poderiam ser cobradas após o final da obra, o que não ocorreu até o momento, devendo estas ser devidamente comprovadas. Ora, se as despesas ainda não ocorreram, não pode a ré exigir o seu rateio. Assim, requer a improcedência da ação. Houve réplica, na qual a ré junta documentos, em especial atas de assembléia da seccional de Pinheiros da Bancoop, sobre o empreendimento em questão, sendo que em ata de assembléia realizada em 5 de agosto de 2006 a ré comunica a necessidade de aporte financeiro para finalização do empreendimento, o que justificaria a cobrança. A tutela antecipada foi indeferida a fls. 298/299. Instadas a especificarem provas, a autora pediu o julgamento antecipado da lide. É o relatório. DECIDO. A presente ação deve ser julgada antecipadamente, na forma autorizada pelo art. 330, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez a questão é de direito e de fato e está totalmente comprovada nos autos. Inicialmente, necessário dizer que entre as partes há verdadeira relação de consumo, sendo que, não obstante a natureza de cooperativa da autora, o fato é que esta é fornecedora de produto, atuando como construtora, sendo o réu o destinatário final do

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“Ementa:

COOPERATIVA

DOS

BANCÁRIOS

-

BANCCOP

-

SUBMISSÃO ÀS REGRAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - A natureza jurídica da cooperativa não afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, quando a suposta prestação de serviços consista, na verdade, em comercialização de bens aos cooperados, hipótese em que o que se deve tomar em consideração é a natureza do negócio realizado e não a finalidade social da pessoa jurídica Relator(a): Ronnie Herbert Barros Soares Comarca: São Paulo Órgão julgador: 2ª Turma Cível Data do

julgamento: 26/02/2009 Data de registro: 27/03/2009”. Em razão de tanto, é preciso considerar que o réu é parte hipossuficiente na relação jurídica em questão, sendo que o contrato firmado deverá ser sempre interpretado a seu favor. Anoto que, não obstante a presente ação seja possessória, há necessidade de análise dos termos do contrato, para que fique ou não configurado o esbulho alegado na inicial. A autora ajuizou ação de reintegração de posse com pedido de liminar, alegando ter celebrado com o réu Termo de Adesão e Compromisso de Participação em empreendimento habitacional. Aduz que, com a assinatura da Declaração e do Termo de Ocupação, o réu passou a ocupar o imóvel a título precário até a integralização de sua participação no Sistema de Autofinanciamento de Construção Cooperativada. Todavia, tendo em vista que o réu que o deixou de pagar as parcelas referentes ao aporte extraordinário desde abril de 2007, o esbulho restou configurado. Configurada sua inadimplência, o réu foi notificado para desocupar o imóvel sob pena de caracterização de esbulho possessório. Assim, entende a ré que está caracterizado o esbulho, requerendo a procedência da demanda com a conseqüente expedição do mandado de reintegração de posse. Porém, não entendo que a simples notificação caracteriza o esbulho no caso em tela. Ora, é preciso relevar que o próprio autor ingressou com ação reintegratória de posse, que é derivada do contrato, portanto, a posse mantida pelo autor é posse que não vem alcançada por qualquer dos vícios inerentes à posse, violência, precariedade e clandestinidade. A posse foi entregue ao réu em razão do contrato firmado entre as partes. Necessário, então, que este seja analisado a fundo. Ora, se a demanda vem

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA DE SÃO PAULO FORO REGIONAL XI - PINHEIROS 3ª VARA CÍVEL RUA JERICÓ S/N, São Paulo - SP - CEP 05435-040 fundada em contrato de promessa de venda e compra, somente, com a resolução desse ajuste é que poderá ou não decidido o mérito da demanda, ter cabimento o pleito reintegratório. Em outras palavras: a pretendida reintegração somente será possível se resolvido o contrato. Por tal razão, a simples alegação de inadimplência e notificação não caracterizam, por si só, o esbulho. Mesmo porque, é preciso considerar que os valores expressos em contrato foram devidamente quitados, como comprovam os documentos acostados aos autos. As primeiras 66 parcelas, bem como as 40 parcelas referentes à diferença de andar foram integralmente pagas, sendo que a ré, injustificadamente, devolveu ao autor duas parcelas referentes à diferença de andar. Porém, como o pagamento foi feito e a devolução foi feita voluntariamente pela ré, a quitação deve ser reconhecida. Não obstante, é certo que de acordo com a cláusula 16 do contrato, a autora poderá cobrar dos cooperados o custo final da obra supostamente apurado. Importa dizer que a cláusula fixada em contrato é de adesão, e deve ser interpretada favoravelmente ao consumidor. Logo, a cobrança só poderá ser feita após o término da obra, desde que devidamente comprovado os gastos excedentes. A cobrança, portanto, não poderá ser prévia. Embora a Lei n°. 5.764/71 permita às cooperativas ratear entre os associados as perdas decorrentes da insuficiência das contribuições, é certo que tal permissão está condicionada à observância de determinado iter procedimental. O art. 44, II, da Lei n°. 5.764/71 estabelece que o referido rateio deve ser aprovado pela assembléia geral ordinária convocada anualmente nos três primeiros meses subseqüentes ao término do exercício social. Essa disposição é reiterada pelo art. 80, § 2o, do Estatuto da BANCOOP, que determina que as perdas apuradas que não tenham cobertura no Fundo de Reserva "serão rateadas entre os associados após a aprovação do balanço pela assembléia geral ordinária na proporção das operações que houver realizado com a cooperativa". No caso concreto, a ré não logrou demonstrar que a cobrança dos valores indicados atende ao pactuado na cláusula 16 do contrato, nem a Lei n. 5.764/71 ou mesmo ao Estatuto da Bancoop. Ora, o valor que se pretende cobrar refere-se a despesas futuras, de uma obra que está inacabada. Não há comprovação da aprovação em assembléia nos termos do

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA DE SÃO PAULO FORO REGIONAL XI - PINHEIROS 3ª VARA CÍVEL RUA JERICÓ S/N, São Paulo - SP - CEP 05435-040 art. 80, § 2o, do Estatuto da BANCOOP, supra citado. Tampouco, juntou a autora aos autos documentação apta a comprovar as despesas em que teria incorrido para finalizar a edificação, o que autoriza a concluir que o custo final do empreendimento foi apurado unilateralmente pela cooperativa. Isso porque, como já dito, a apuração foi feita antes do término da obra. A BANCOOP, em suma, não fez prova da regularidade da dívida que está a exigir do autor, como lhe competia por força do princípio da probidade e da boa-fé dos contratantes (art. 422 do CC). Dessa forma, se a cobrança que fundamenta a presente ação é indevida, também é o pleito possessório. Assim, a improcedência é de rigor. Ante ao exposto, JULGO IMPROCEDENTE a presente ação, e julgo extinto o feito, com fulcro no art. 269, inciso I, do Código de Processo Civil. Em face da sucumbência do autor, condeno-o ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que arbitro em 15% do valor da causa. P.R.I. São Paulo, 23 de abril de 2009. D A T A Em _______ de _______ de 2009 recebi estes autos em Cartório. Eu,______________, Escr., subsc.

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