Op Elkaar Bouwen, Leerzaam Concept Voor Zelfbouw In Berlijn

NovaTerra / jaargang 7 / speciale editie / mei 2007 / 26

NovaTerra / jaargang 7 / speciale editie / mei 2007 / 27

Die inwoners hebben een oppervlak tot hun

Ze geven opdracht en ze vormen uiteindelijk

beschikking van 890 vierkante kilometer, een

een vereniging van eigenaren.

derde van dat van Zuid-Holland. Na de val van de muur heeft Berlijn een nieuw Flächennützungsplan vastgesteld, het FNP ’94.

baugruppen en baugemeinschaften Wat zijn nu Baugruppen en Baugemein-

In dat plan werd vastgelegd dat negentig

schaften precies? In beide gevallen gaat het

procent van de nieuw te bouwen woningen

om groepen mensen die gezamenlijk, dus

zijn plek zou vinden in bestaand stedelijk

collectief, woonruimte realiseren. Door deel

gebied: 360.000 woningen. Voor de resterende

te nemen aan zo’n collectief dat zelf bouwt,

40.000 woningen werden locaties buiten de

bespaart men kosten en is men in staat om

contour van bestaand stedelijk gebied aan-

specifieke woonwensen te realiseren op een

gewezen, hoofdzakelijk in het noordoosten

plek in de stad waar men graag wil wonen.

van de stad. Die omvangrijke verdichting heeft

Door zelf een groep samen te stellen heeft

niet geleid tot een gelijkmatige inwoners-

men zelfs invloed op de vraag met wie men

intensiteit. Nog altijd bestaan op dat vlak sterke

woont. Daarvoor moet men wel zelf op zoek

verschillen binnen de stad. De inwonersinten-

naar gelijkgezinden. Zo’n groep vervult

siteit begeeft zich in de buitenwijken onder de

uiteindelijk de taken die normaliter verdeeld

rijk nastreven door provincies en gemeenten een bepaald percentage

30 inwoners per hectare. In de centrumwijken

zijn over verschillende partijen in het bouw-

op te leggen. Het Duits/ Berlijnse zelfbouwconcept ‘auf.einander.bauen’

komt die dichtheid boven de 350 uit, met

proces. In juridisch opzicht is de praktijk daar

enkele uitschieters tot boven de 550. Juist in

niet helemaal op ingespeeld. Dat maakt dat

laat zien dat je het bouwen binnen de contour van de stad ook van

die dichtbevolkte delen van de stad faciliteert

de groep een aantal malen van rechtsvorm

onderop kan stimuleren. Die benadering leidt tot goedkopere

Berlijn dat mensen in collectief verband hun

moet wisselen.

eigen woningen bouwen. De beschikbare

De Baugemeinschaft is een groep die zich

bouwgrond duidt men aan als ‘Baulücken’

vormt rond een grondstuk. Twee à drie

(letterlijk: bouwgaten). Het instrument dat

initiatiefnemers hebben een plek op het oog

de stad inzet heet ‘Baulückenmanagement’.

en denken daar bepaalde woonwensen te

De collectieve verbanden heten ‘Baugruppen’

kunnen realiseren. Die initiatiefnemers

en ‘Baugemeinschaften’.

richten eerst een Planungsgesellschaft op.

Leerzaam concept voor zelfbouw in Berlijn

Op elkaar bouwen

Bouwen binnen de contour van bestaand stedelijk gebied kan je als

woonruimte, nieuwe woningtypologieën en een grotere diversiteit aan mensen die graag in de stad wonen. Ontwerp: Zoomarchitekten.

Te vaak leidt dat tot een ‘kijk-stenen-stapelen‘House warming party’. Ontwerp: Heinhaus architekten. (foto: Klaus Staffa)

In die vorm gaat men opzoek naar partners

doe-je-zo’-verhaal zonder dat er aandacht

Het bouwen in deze collectieven verschilt

om het project financieel te kunnen dragen.

besteed wordt aan wat die buitenlandse case

sterk van de Nederlandse ‘proeftuin’ ten

Bij iedere uitbreiding van de Planungsgesell-

Frank van der Hoeven, TU Delft, Afdeling

het rijksbeleid. De Nota Ruimte streeft na dat

zijn er voor de mensen in plaats van andersom.

nu anders maakt en wat we er specifiek van

aanzien van particulier opdrachtgeverschap.

schaft dient de groep unaniem akkoord te gaan

Architecture

veertig procent van de woningproductie

Wanneer de stad een negatief imago heeft dan

kunnen leren.

De Nederlandse experimenten en doelstel-

met de nieuwelingen. Wanneer de Planungs-

binnen de stad plaatsvindt.

kunnen we op zoek gaan naar de oorzaken en

lingen komen nadrukkelijk van boven. Het

gesellschaft compleet is, wanneer men een

ministerie van VROM wil het aandeel eigen-

architect gevonden heeft en wanneer men het

Recent is in Nederland een Maatschappelijke

die corrigeren. Mensen die hun huis toch liever

berlijn ís anders

Kosten-BatenAnalyse (MKBA) verschenen

Dit is in lijn met het bundelingsbeleid dat sinds

ín de stad bouwen kunnen we ondersteunen.

bouw in de betreffende regio’s verhogen van

eens geworden is over een ontwerp voor een

over het bijbouwen van woningen in bestaand

jaar en dag beleden wordt. Maar die benadering

In een notendop is dat hetgeen wat nu in

regio’s in Nederland? Ruimtelijke ordening

circa tien procent naar twintig procent van

woongebouw, dan gaat de Planungsgesell-

stedelijk gebied: ‘Locatiekeuzes bij woning-

komt wel heel erg van bovenaf. Bouwen in de

Berlijn gebeurt. Zo’n aanpak leidt tot minder

wordt in Duitsland bedreven op het niveau

de woningbouwproductie. Dat beleid is van

schaft verder als ‘Vertretung von Bauherren’.

bouw’. Deze eindrapportage van de werkgroep

stad dient ziekenhuizen en stations. Bewoners

dure woonruimte, een grotere diversiteit aan

van de deelstaat. Berlijn is zo’n deelstaat.

oorsprong gericht op de zogenaamde Vinex-

De groep treedt dan collectief op als opdracht-

verstedelijking (in de wandelgangen ook

worden echter niet genoemd. Er zijn meer

gebouw- en woningentypen, een levendige

Maar Berlijn is tevens een gemeente. Het is

locaties, de locaties buiten de contour van de

gever. Wanneer de woningen uiteindelijk

aangeduid als het IBO-onderzoek) veroorzaakt

beleidsdocumenten die voorzichtig zijn op dat

binnenstad en een grotere verscheidenheid

zelfs de enige gemeente die het land Berlijn

bestaande stad. Particulier opdrachtgeverschap

opgeleverd worden en opgenomen worden

een zekere onrust. Bijbouwen in de stad leidt

punt. De algemene opvatting is dat mensen

aan inwoners. Als neveneffect wordt tevens

telt. Provincies kennen ze er niet. Er is geen

is daar meestal individueel opdrachtgeverschap.

in het kadaster dan ontpopt de groep zich

alleen in de kleine regio’s nog tot een positief

niet zo enthousiast zijn om in de stad wonen.

de open ruimte buiten de stad minder snel

top-down-benadering waarbij het land een

Volgens de informatie van VROM is men met

uiteindelijk als Wohnungseigentümer-

saldo. In de grotere regio’s leidt die benadering

Het ideaalbeeld van de doorsnee burger zou

verbruikt. Die Berlijnse benadering is een

percentage vaststelt en aan de provincie vertelt

particulier opdrachtgeverschap doorgaans

gemeinschaft, als vereniging van eigenaren.

daarentegen tot een negatief saldo. In die

nog altijd een vrijstaand huis met een tuintje

positieve insteek die vooral uitgaat van de

dat die dat zoveel mogelijk moet nastreven.

duurder uit, met uitzondering van zogenaamde

Kenmerkend voor de Baugemeinschaft is dat

grotere regio’s pakt meer bouwen buiten de

zijn, net buiten de stad. Niet snel wordt geschre-

kansen die de stad biedt en minder van de

De provincie hoeft geen gemeenten aan te

cataloguswoningen. Baugruppen en Bau-

men alles gezamenlijk doet. De Baugruppe

bestaande stad juist gunstig uit. We kunnen

ven dat bouwen binnen de stad ook goed is

bedreigingen die op de open ruimte afkomen.

sporen om haar beleid in te vullen. Er is geen

gemeinschaften zijn collectief georganiseerd,

is een vergelijkbaar maar losser verband.

die bevindingen gelaten tot ons nemen en in

voor mensen.

provincie. Berlijn is alles in één.

richten zich juist op de bestaande stad en

Men trekt slechts naar behoefte gezamenlijk

de komende tijd dan vooral maar búiten de

Waarin verschilt Berlijn van stedelijke

Nu is het lastig om buitenlandse voorbeelden

Het land/de gemeente Berlijn telt 3,4 miljoen

realiseren daar goedkopere woonruimte.

op. Zo kan ieder voor zich zijn eigen architect

contour van bestaand stedelijk gebied bouwen.

Wellicht moeten we dit vraagstuk vanuit een

te gebruiken om stedelijke ontwikkelingen in

inwoners. Het aantal inwoners is daarmee

Ze vervullen niet alleen de rol van opdracht-

of aannemer kiezen. De functie in het bouw-

Maar dat staat weer op gespannen voet met

ander perspectief benaderen. Voorzieningen

ons land in een bepaald perspectief te plaatsen.

gelijk aan dat van de provincie Zuid-Holland.

gever. Ze initiëren, financieren en ontwikkelen.

proces is echter vergelijkbaar. Een Baugruppe

Y

NovaTerra / jaargang 7 / speciale editie / mei 2007 / 26

NovaTerra / jaargang 7 / speciale editie / mei 2007 / 27

Die inwoners hebben een oppervlak tot hun

Ze geven opdracht en ze vormen uiteindelijk

beschikking van 890 vierkante kilometer, een

een vereniging van eigenaren.

derde van dat van Zuid-Holland. Na de val van de muur heeft Berlijn een nieuw Flächennützungsplan vastgesteld, het FNP ’94.

baugruppen en baugemeinschaften Wat zijn nu Baugruppen en Baugemein-

In dat plan werd vastgelegd dat negentig

schaften precies? In beide gevallen gaat het

procent van de nieuw te bouwen woningen

om groepen mensen die gezamenlijk, dus

zijn plek zou vinden in bestaand stedelijk

collectief, woonruimte realiseren. Door deel

gebied: 360.000 woningen. Voor de resterende

te nemen aan zo’n collectief dat zelf bouwt,

40.000 woningen werden locaties buiten de

bespaart men kosten en is men in staat om

contour van bestaand stedelijk gebied aan-

specifieke woonwensen te realiseren op een

gewezen, hoofdzakelijk in het noordoosten

plek in de stad waar men graag wil wonen.

van de stad. Die omvangrijke verdichting heeft

Door zelf een groep samen te stellen heeft

niet geleid tot een gelijkmatige inwoners-

men zelfs invloed op de vraag met wie men

intensiteit. Nog altijd bestaan op dat vlak sterke

woont. Daarvoor moet men wel zelf op zoek

verschillen binnen de stad. De inwonersinten-

naar gelijkgezinden. Zo’n groep vervult

siteit begeeft zich in de buitenwijken onder de

uiteindelijk de taken die normaliter verdeeld

rijk nastreven door provincies en gemeenten een bepaald percentage

30 inwoners per hectare. In de centrumwijken

zijn over verschillende partijen in het bouw-

op te leggen. Het Duits/ Berlijnse zelfbouwconcept ‘auf.einander.bauen’

komt die dichtheid boven de 350 uit, met

proces. In juridisch opzicht is de praktijk daar

enkele uitschieters tot boven de 550. Juist in

niet helemaal op ingespeeld. Dat maakt dat

laat zien dat je het bouwen binnen de contour van de stad ook van

die dichtbevolkte delen van de stad faciliteert

de groep een aantal malen van rechtsvorm

onderop kan stimuleren. Die benadering leidt tot goedkopere

Berlijn dat mensen in collectief verband hun

moet wisselen.

eigen woningen bouwen. De beschikbare

De Baugemeinschaft is een groep die zich

bouwgrond duidt men aan als ‘Baulücken’

vormt rond een grondstuk. Twee à drie

(letterlijk: bouwgaten). Het instrument dat

initiatiefnemers hebben een plek op het oog

de stad inzet heet ‘Baulückenmanagement’.

en denken daar bepaalde woonwensen te

De collectieve verbanden heten ‘Baugruppen’

kunnen realiseren. Die initiatiefnemers

en ‘Baugemeinschaften’.

richten eerst een Planungsgesellschaft op.

Leerzaam concept voor zelfbouw in Berlijn

Op elkaar bouwen

Bouwen binnen de contour van bestaand stedelijk gebied kan je als

woonruimte, nieuwe woningtypologieën en een grotere diversiteit aan mensen die graag in de stad wonen. Ontwerp: Zoomarchitekten.

Te vaak leidt dat tot een ‘kijk-stenen-stapelen‘House warming party’. Ontwerp: Heinhaus architekten. (foto: Klaus Staffa)

In die vorm gaat men opzoek naar partners

doe-je-zo’-verhaal zonder dat er aandacht

Het bouwen in deze collectieven verschilt

om het project financieel te kunnen dragen.

besteed wordt aan wat die buitenlandse case

sterk van de Nederlandse ‘proeftuin’ ten

Bij iedere uitbreiding van de Planungsgesell-

Frank van der Hoeven, TU Delft, Afdeling

het rijksbeleid. De Nota Ruimte streeft na dat

zijn er voor de mensen in plaats van andersom.

nu anders maakt en wat we er specifiek van

aanzien van particulier opdrachtgeverschap.

schaft dient de groep unaniem akkoord te gaan

Architecture

veertig procent van de woningproductie

Wanneer de stad een negatief imago heeft dan

kunnen leren.

De Nederlandse experimenten en doelstel-

met de nieuwelingen. Wanneer de Planungs-

binnen de stad plaatsvindt.

kunnen we op zoek gaan naar de oorzaken en

lingen komen nadrukkelijk van boven. Het

gesellschaft compleet is, wanneer men een

ministerie van VROM wil het aandeel eigen-

architect gevonden heeft en wanneer men het

Recent is in Nederland een Maatschappelijke

die corrigeren. Mensen die hun huis toch liever

berlijn ís anders

Kosten-BatenAnalyse (MKBA) verschenen

Dit is in lijn met het bundelingsbeleid dat sinds

ín de stad bouwen kunnen we ondersteunen.

bouw in de betreffende regio’s verhogen van

eens geworden is over een ontwerp voor een

over het bijbouwen van woningen in bestaand

jaar en dag beleden wordt. Maar die benadering

In een notendop is dat hetgeen wat nu in

regio’s in Nederland? Ruimtelijke ordening

circa tien procent naar twintig procent van

woongebouw, dan gaat de Planungsgesell-

stedelijk gebied: ‘Locatiekeuzes bij woning-

komt wel heel erg van bovenaf. Bouwen in de

Berlijn gebeurt. Zo’n aanpak leidt tot minder

wordt in Duitsland bedreven op het niveau

de woningbouwproductie. Dat beleid is van

schaft verder als ‘Vertretung von Bauherren’.

bouw’. Deze eindrapportage van de werkgroep

stad dient ziekenhuizen en stations. Bewoners

dure woonruimte, een grotere diversiteit aan

van de deelstaat. Berlijn is zo’n deelstaat.

oorsprong gericht op de zogenaamde Vinex-

De groep treedt dan collectief op als opdracht-

verstedelijking (in de wandelgangen ook

worden echter niet genoemd. Er zijn meer

gebouw- en woningentypen, een levendige

Maar Berlijn is tevens een gemeente. Het is

locaties, de locaties buiten de contour van de

gever. Wanneer de woningen uiteindelijk

aangeduid als het IBO-onderzoek) veroorzaakt

beleidsdocumenten die voorzichtig zijn op dat

binnenstad en een grotere verscheidenheid

zelfs de enige gemeente die het land Berlijn

bestaande stad. Particulier opdrachtgeverschap

opgeleverd worden en opgenomen worden

een zekere onrust. Bijbouwen in de stad leidt

punt. De algemene opvatting is dat mensen

aan inwoners. Als neveneffect wordt tevens

telt. Provincies kennen ze er niet. Er is geen

is daar meestal individueel opdrachtgeverschap.

in het kadaster dan ontpopt de groep zich

alleen in de kleine regio’s nog tot een positief

niet zo enthousiast zijn om in de stad wonen.

de open ruimte buiten de stad minder snel

top-down-benadering waarbij het land een

Volgens de informatie van VROM is men met

uiteindelijk als Wohnungseigentümer-

saldo. In de grotere regio’s leidt die benadering

Het ideaalbeeld van de doorsnee burger zou

verbruikt. Die Berlijnse benadering is een

percentage vaststelt en aan de provincie vertelt

particulier opdrachtgeverschap doorgaans

gemeinschaft, als vereniging van eigenaren.

daarentegen tot een negatief saldo. In die

nog altijd een vrijstaand huis met een tuintje

positieve insteek die vooral uitgaat van de

dat die dat zoveel mogelijk moet nastreven.

duurder uit, met uitzondering van zogenaamde

Kenmerkend voor de Baugemeinschaft is dat

grotere regio’s pakt meer bouwen buiten de

zijn, net buiten de stad. Niet snel wordt geschre-

kansen die de stad biedt en minder van de

De provincie hoeft geen gemeenten aan te

cataloguswoningen. Baugruppen en Bau-

men alles gezamenlijk doet. De Baugruppe

bestaande stad juist gunstig uit. We kunnen

ven dat bouwen binnen de stad ook goed is

bedreigingen die op de open ruimte afkomen.

sporen om haar beleid in te vullen. Er is geen

gemeinschaften zijn collectief georganiseerd,

is een vergelijkbaar maar losser verband.

die bevindingen gelaten tot ons nemen en in

voor mensen.

provincie. Berlijn is alles in één.

richten zich juist op de bestaande stad en

Men trekt slechts naar behoefte gezamenlijk

de komende tijd dan vooral maar búiten de

Waarin verschilt Berlijn van stedelijke

Nu is het lastig om buitenlandse voorbeelden

Het land/de gemeente Berlijn telt 3,4 miljoen

realiseren daar goedkopere woonruimte.

op. Zo kan ieder voor zich zijn eigen architect

contour van bestaand stedelijk gebied bouwen.

Wellicht moeten we dit vraagstuk vanuit een

te gebruiken om stedelijke ontwikkelingen in

inwoners. Het aantal inwoners is daarmee

Ze vervullen niet alleen de rol van opdracht-

of aannemer kiezen. De functie in het bouw-

Maar dat staat weer op gespannen voet met

ander perspectief benaderen. Voorzieningen

ons land in een bepaald perspectief te plaatsen.

gelijk aan dat van de provincie Zuid-Holland.

gever. Ze initiëren, financieren en ontwikkelen.

proces is echter vergelijkbaar. Een Baugruppe

Y

NovaTerra / jaargang 7 / speciale editie / mei 2007 / 28

NovaTerra / jaargang 7 / speciale editie / mei 2007 / 29

De ‘Stadt der kurzen Wege’ is het richtinggevende concept in Duitsland

stelt net als een Baugemeinschaft mensen in staat om de bouw van hun woonruimte in eigen hand te nemen en de noodzakelijke lasten gezamenlijk te dragen. De leden van een Baugruppe of Baugemein-

de maanden april en mei 2007 gehouden

development within the existing urban area

schaft zijn uiteindelijk goedkoper uit. De

wordt in het Deutsche Architektur Zentrum:

through a traditional top-down approach.

financiële risico’s die een ontwikkelaar loopt,

auf.einander.bauen van curator Kristien Ring.

In contrast, Berlin has adopted the bottomup philosophy of auf.einander.bouwen. This

meer van onderop

langer verdisconteerd in de prijs.

De praktijk van Baugruppen en Baugemein-

Reclamekosten om de woningen te verkopen

policy enables groups of people who want to live in the city to organise and finance the

zijn er niet. Een leegstandsrisico is niet aan de

schaften in Berlijn laat zien dat het een

building of their own homes on underdeveloped

orde. Het project is immers geheel verkocht

overheid niet past om alleen contouren te

or vacant plots – in effect, self-build collectives.

wanneer de bouw begint. Evenmin wordt er

trekken of percentages voor te schrijven.

Berlin has adopted appropriate legislation

winst gemaakt door een ontwikkelaar of

Wanneer een overheid belang hecht aan een

and pursues consistent supporting policies

investeerder. Makelaarskosten zijn er niet.

verdere intensivering van het stedelijk gebied

to improve the attractiveness of the city as a

Binnen de Duitse regelgeving treedt zelfs

dan moet ze de kwaliteit van dat gebied

whole. This concept is worth trying out in the

verhogen en haar burgers faciliteren om hun

Netherlands. It not only delivers more homes

een belastingvoordeel op ten aanzien van de

Ontwerp: Carpaneto Schöning architekten. (foto: idem)

Projecten van Baugruppen zijn ongeveer een kwart goedkoper

Ontwerp: Zoomarchitekten.

woonwensen zelf te realiseren. Stedelijk beleid

in existing urban areas, but also satisfies

stad als geheel min of meer constant bleef.

een nadrukkelijke rol om een dergelijk model te

wordt daarmee breder dan het wegwerken

individual housing preferences.

Er treedt dus verschuiving op richting

ondersteunen. Berlijn voert een actief beleid

van achterstanden in zwakke wijken. Het gaat

centrum en centrumrand. Men spreekt van

om de stedelijke kwaliteit van de binnenstad

om de stad als geheel en de mensen die daarin

een trendomslag. Volgens ‘Wohnen in der

te verhogen. Die ambities zijn voor het eerst

wonen, rijk en arm. In Duitsland ontstaat dan

Innenstadt – eine Renaissance?’ een studie uit

verwoord in het ‘Planwerk Innenstadt’ uit

een nieuwe trend die waarde hecht aan een

grondkosten door te bouwen als Baugemein-

begin van deze eeuw. Er werd relatief weinig

2005 van het Deutsche Institut für Urbanistik

1999. Centraal in dat ‘Planwerk’ staat het

stadsconcept waarbij het dagelijkse leven aan

schaft. Dat alles leidt tot een lagere prijs voor

gebouwd in stad. Na de val van de muur was

(DifU) blijven jonge gezinnen liever in de

herstel van de oorlogsschade uit de jaren

de hand van korte verplaatsingen te organi-

de gerealiseerde woonruimte. Gemiddeld

sowieso reeds veel gebouwd. De hoog-

binnenstad wonen wanneer ze kunnen kiezen

veertig, de sloop ten behoeve van de aanleg

seren is (Stadt der kurzen Wege). De praktijk

betaalt men in Berlijn 2.400 euro per vierkante

gespannen verwachtingen in de jaren negentig

uit voldoende grote en betaalbare woningen.

voor Stadtautobahnen uit de jaren zestig en

van Baugruppen en Baugemeinschaften in

meter woonruimte. Bij de projecten die

heeft met name een overaanbod van kantoren

De studie heeft ‘de vrijstaande woning in het

de littekens veroorzaakt door de Berlijnse muur.

Berlijn suggereert dat een overheid in een

Baugruppen en Baugemeinschaften recent

veroorzaakt. Door de stagnatie in de bouw

groen’ als ideaal model voor ( jonge) gezinnen

De stad werkt aan een duurzame integratie

dergelijke context condities kan scheppen

gerealiseerd hebben, ligt die prijs tussen de

ging het slecht met de lokale architecten-

nog niet afgeschreven. Wel constateert het

van verkeer in de stedelijke omgeving en

waarbij ontwikkelingen zonder veel verdere

1.500 en 2.000 euro voor een vierkante meter

branche. Geleidelijk ontstond door het terug-

DifU dat dat model op zijn minst concurrentie

ontwikkelt hoog kwalitatieve buitenruimten.

sturing van onderop komen. Het lijkt de moeite

die qua kwaliteit vergelijkbaar is.

lopend aanbod van nieuwbouwwoningen

heeft gekregen. De nieuwe woontypologiën

Daarmee creëert het belangrijke randvoor-

waard om zo’n benadering van onderop te

een toenemende vraag naar passende en

die ontstaan aan de hand van Baugruppen

waarden. Voorts zorgt men tevens voor een

combineren met de nodige druk van bovenaf.

aansprekende woonruimte. De kwakkelende

en Baugemeinschaften passen in dat beeld.

aanbod van interessante woningbouwlocaties.

architectenbureaus sprongen in dit gat. Ze

Er ontstaan stadsvilla’s. Woongebouwen zijn

Tenslotte stimuleert men de vraag door het

schaften is een relatief nieuw verschijnsel in

zochten bouwgrond, maakten voorontwerpen

voorzien van collectieve tuinen waar kinderen

informeren en adviseren van toekomstige

Berlijn. Een belangrijk voordeel bij het deel-

en zochten nieuwe opdrachtgevers. Die vonden

kunnen spelen. Daken fungeren als collectieve

bewoners. De stad Berlijn helpt haar burgers,

nemen aan een Baugruppe of Baugemeinschaft

ze in de Baugruppen en Baugemeinschaften.

terrassen. Ook de architectuur is anders.

verenigd in collectieven, met het vinden van

Het nieuwe stadsbeeld wordt bepaald door een

geschikte bouwlocaties. Bewoners kunnen

groeiende wens in een stedelijke omgeving

naar kavels zoeken in het stadsdeel van hun

te leven waar wonen, werk, school, kinderdag-

keuze in een online zoekmachine. Zulke

een nieuw fenomeen in de stad Bouwen door Baugruppen en Baugemein-

is dus de prijs die men betaalt voor de woning. Omdat woonruimte in Berlijn in verhouding tot andere Duitse regio’s relatief goedkoop was,

de stad van korte afstanden Die brede actie van architecten om nieuwe

ontbrak een belangrijke impuls. In relatief

opdrachtgevers, nieuwe woonconsumenten

verblijf en voorzieningen op korte afstand van

activiteiten vinden plaats onder de noemer

dure regio’s als Freiburg (Vauban), Tübingen

te zoeken staat niet op zichzelf. Een en ander

elkaar gesitueerd zijn. In het Duitse taalgebied

Baulückenmanagement. De stad stelt aan

(Südstadt), Stuttgart en Hamburg is de

past in een trend waarbij de compacte, dicht-

spreekt men in dat verband van de zogenaamde

Baugruppen en Baugemeinschaften al haar

praktijk van Baugruppen en Baugemein-

bebouwde stad met haar mix van functies een

‘Stadt der kurzen Wege’ als richtinggevend

kennis beschikbaar die ze beschikt over het

schaften dieper geworteld.

renaissance beleeft in Duitsland. In de laatste

stadsconcept.

bebouwen van zogenaamde Baulücken. In

vier jaar is de bevolking in de binnenstad van Het recente succes van Baugruppen en

Berlijn met 10.000 inwoners toegenomen.

Baugemeinschaften in Berlijn is deels te

Een stadsdeel als Pankow groeide zelfs met

danken aan de economische malaise in het

40.000 inwoners terwijl de bevolking van de

Literatuur –

Land Berlin, DAZ (2007) auf.einander.bauen, BAUGRUPPEN IN DER STADT (persbericht),

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin, Berlijn.

–

Kristien Ring, DAZ (2007) auf.einander.bauen,

–

Locatiekeuzes bij woningbouw, Eindrapportage van

–

Land Berlin (2006) Wohnen in der Berliner Innenstadt,

BAUGRUPPEN IN DER STADT (tentoonstellings-

catalogus), Deutsche Architektur Zentrum, Berlijn.

de werkgroep Verstedelijking, Interdepartementaal

beleidsonderzoek, ronde 2004, nr. 2, Den Haag, 2007.

Informationen für Baugemeinschaften und Baugruppen,

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin, Berlijn. Zoekbegrippen (www) –

auf.einander.bauen, Baulücken, Baulückenmanagement, Baugruppen, Baugemeinschaften, Deutsches

Architektur Zentrum, Kristien Ring, Stadt der kurzen

summary

Wege, Freiburg Vauban, Tübingen Südstadt.

Dutch planning policies aim to concentrate new housing and commercial

bepaalde ontwikkelingsgebieden ondersteunt burgers helpen Zo’n hoogkwalitatieve ‘stad van korte afstanden’ ontstaat niet vanzelf. Berlijn speelt

de stad actief de vorming van Baugruppen en Baugemeinschaften. De stad geeft brochures uit en financiert de expositie die gedurende Gemeenschappelijk dakterras. Ontwerp: Roegig Schop architekten. (foto: Andrea Kroth)

Y

die loopt men nu zelf en daarmee zijn die niet

NovaTerra / jaargang 7 / speciale editie / mei 2007 / 28

NovaTerra / jaargang 7 / speciale editie / mei 2007 / 29

De ‘Stadt der kurzen Wege’ is het richtinggevende concept in Duitsland

stelt net als een Baugemeinschaft mensen in staat om de bouw van hun woonruimte in eigen hand te nemen en de noodzakelijke lasten gezamenlijk te dragen. De leden van een Baugruppe of Baugemein-

de maanden april en mei 2007 gehouden

development within the existing urban area

schaft zijn uiteindelijk goedkoper uit. De

wordt in het Deutsche Architektur Zentrum:

through a traditional top-down approach.

financiële risico’s die een ontwikkelaar loopt,

auf.einander.bauen van curator Kristien Ring.

In contrast, Berlin has adopted the bottomup philosophy of auf.einander.bouwen. This

meer van onderop

langer verdisconteerd in de prijs.

De praktijk van Baugruppen en Baugemein-

Reclamekosten om de woningen te verkopen

policy enables groups of people who want to live in the city to organise and finance the

zijn er niet. Een leegstandsrisico is niet aan de

schaften in Berlijn laat zien dat het een

building of their own homes on underdeveloped

orde. Het project is immers geheel verkocht

overheid niet past om alleen contouren te

or vacant plots – in effect, self-build collectives.

wanneer de bouw begint. Evenmin wordt er

trekken of percentages voor te schrijven.

Berlin has adopted appropriate legislation

winst gemaakt door een ontwikkelaar of

Wanneer een overheid belang hecht aan een

and pursues consistent supporting policies

investeerder. Makelaarskosten zijn er niet.

verdere intensivering van het stedelijk gebied

to improve the attractiveness of the city as a

Binnen de Duitse regelgeving treedt zelfs

dan moet ze de kwaliteit van dat gebied

whole. This concept is worth trying out in the

verhogen en haar burgers faciliteren om hun

Netherlands. It not only delivers more homes

een belastingvoordeel op ten aanzien van de

Ontwerp: Carpaneto Schöning architekten. (foto: idem)

Projecten van Baugruppen zijn ongeveer een kwart goedkoper

Ontwerp: Zoomarchitekten.

woonwensen zelf te realiseren. Stedelijk beleid

in existing urban areas, but also satisfies

stad als geheel min of meer constant bleef.

een nadrukkelijke rol om een dergelijk model te

wordt daarmee breder dan het wegwerken

individual housing preferences.

Er treedt dus verschuiving op richting

ondersteunen. Berlijn voert een actief beleid

van achterstanden in zwakke wijken. Het gaat

centrum en centrumrand. Men spreekt van

om de stedelijke kwaliteit van de binnenstad

om de stad als geheel en de mensen die daarin

een trendomslag. Volgens ‘Wohnen in der

te verhogen. Die ambities zijn voor het eerst

wonen, rijk en arm. In Duitsland ontstaat dan

Innenstadt – eine Renaissance?’ een studie uit

verwoord in het ‘Planwerk Innenstadt’ uit

een nieuwe trend die waarde hecht aan een

grondkosten door te bouwen als Baugemein-

begin van deze eeuw. Er werd relatief weinig

2005 van het Deutsche Institut für Urbanistik

1999. Centraal in dat ‘Planwerk’ staat het

stadsconcept waarbij het dagelijkse leven aan

schaft. Dat alles leidt tot een lagere prijs voor

gebouwd in stad. Na de val van de muur was

(DifU) blijven jonge gezinnen liever in de

herstel van de oorlogsschade uit de jaren

de hand van korte verplaatsingen te organi-

de gerealiseerde woonruimte. Gemiddeld

sowieso reeds veel gebouwd. De hoog-

binnenstad wonen wanneer ze kunnen kiezen

veertig, de sloop ten behoeve van de aanleg

seren is (Stadt der kurzen Wege). De praktijk

betaalt men in Berlijn 2.400 euro per vierkante

gespannen verwachtingen in de jaren negentig

uit voldoende grote en betaalbare woningen.

voor Stadtautobahnen uit de jaren zestig en

van Baugruppen en Baugemeinschaften in

meter woonruimte. Bij de projecten die

heeft met name een overaanbod van kantoren

De studie heeft ‘de vrijstaande woning in het

de littekens veroorzaakt door de Berlijnse muur.

Berlijn suggereert dat een overheid in een

Baugruppen en Baugemeinschaften recent

veroorzaakt. Door de stagnatie in de bouw

groen’ als ideaal model voor ( jonge) gezinnen

De stad werkt aan een duurzame integratie

dergelijke context condities kan scheppen

gerealiseerd hebben, ligt die prijs tussen de

ging het slecht met de lokale architecten-

nog niet afgeschreven. Wel constateert het

van verkeer in de stedelijke omgeving en

waarbij ontwikkelingen zonder veel verdere

1.500 en 2.000 euro voor een vierkante meter

branche. Geleidelijk ontstond door het terug-

DifU dat dat model op zijn minst concurrentie

ontwikkelt hoog kwalitatieve buitenruimten.

sturing van onderop komen. Het lijkt de moeite

die qua kwaliteit vergelijkbaar is.

lopend aanbod van nieuwbouwwoningen

heeft gekregen. De nieuwe woontypologiën

Daarmee creëert het belangrijke randvoor-

waard om zo’n benadering van onderop te

een toenemende vraag naar passende en

die ontstaan aan de hand van Baugruppen

waarden. Voorts zorgt men tevens voor een

combineren met de nodige druk van bovenaf.

aansprekende woonruimte. De kwakkelende

en Baugemeinschaften passen in dat beeld.

aanbod van interessante woningbouwlocaties.

architectenbureaus sprongen in dit gat. Ze

Er ontstaan stadsvilla’s. Woongebouwen zijn

Tenslotte stimuleert men de vraag door het

schaften is een relatief nieuw verschijnsel in

zochten bouwgrond, maakten voorontwerpen

voorzien van collectieve tuinen waar kinderen

informeren en adviseren van toekomstige

Berlijn. Een belangrijk voordeel bij het deel-

en zochten nieuwe opdrachtgevers. Die vonden

kunnen spelen. Daken fungeren als collectieve

bewoners. De stad Berlijn helpt haar burgers,

nemen aan een Baugruppe of Baugemeinschaft

ze in de Baugruppen en Baugemeinschaften.

terrassen. Ook de architectuur is anders.

verenigd in collectieven, met het vinden van

Het nieuwe stadsbeeld wordt bepaald door een

geschikte bouwlocaties. Bewoners kunnen

groeiende wens in een stedelijke omgeving

naar kavels zoeken in het stadsdeel van hun

te leven waar wonen, werk, school, kinderdag-

keuze in een online zoekmachine. Zulke

een nieuw fenomeen in de stad Bouwen door Baugruppen en Baugemein-

is dus de prijs die men betaalt voor de woning. Omdat woonruimte in Berlijn in verhouding tot andere Duitse regio’s relatief goedkoop was,

de stad van korte afstanden Die brede actie van architecten om nieuwe

ontbrak een belangrijke impuls. In relatief

opdrachtgevers, nieuwe woonconsumenten

verblijf en voorzieningen op korte afstand van

activiteiten vinden plaats onder de noemer

dure regio’s als Freiburg (Vauban), Tübingen

te zoeken staat niet op zichzelf. Een en ander

elkaar gesitueerd zijn. In het Duitse taalgebied

Baulückenmanagement. De stad stelt aan

(Südstadt), Stuttgart en Hamburg is de

past in een trend waarbij de compacte, dicht-

spreekt men in dat verband van de zogenaamde

Baugruppen en Baugemeinschaften al haar

praktijk van Baugruppen en Baugemein-

bebouwde stad met haar mix van functies een

‘Stadt der kurzen Wege’ als richtinggevend

kennis beschikbaar die ze beschikt over het

schaften dieper geworteld.

renaissance beleeft in Duitsland. In de laatste

stadsconcept.

bebouwen van zogenaamde Baulücken. In

vier jaar is de bevolking in de binnenstad van Het recente succes van Baugruppen en

Berlijn met 10.000 inwoners toegenomen.

Baugemeinschaften in Berlijn is deels te

Een stadsdeel als Pankow groeide zelfs met

danken aan de economische malaise in het

40.000 inwoners terwijl de bevolking van de

Literatuur –

Land Berlin, DAZ (2007) auf.einander.bauen, BAUGRUPPEN IN DER STADT (persbericht),

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin, Berlijn.

–

Kristien Ring, DAZ (2007) auf.einander.bauen,

–

Locatiekeuzes bij woningbouw, Eindrapportage van

–

Land Berlin (2006) Wohnen in der Berliner Innenstadt,

BAUGRUPPEN IN DER STADT (tentoonstellings-

catalogus), Deutsche Architektur Zentrum, Berlijn.

de werkgroep Verstedelijking, Interdepartementaal

beleidsonderzoek, ronde 2004, nr. 2, Den Haag, 2007.

Informationen für Baugemeinschaften und Baugruppen,

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin, Berlijn. Zoekbegrippen (www) –

auf.einander.bauen, Baulücken, Baulückenmanagement, Baugruppen, Baugemeinschaften, Deutsches

Architektur Zentrum, Kristien Ring, Stadt der kurzen

summary

Wege, Freiburg Vauban, Tübingen Südstadt.

Dutch planning policies aim to concentrate new housing and commercial

bepaalde ontwikkelingsgebieden ondersteunt burgers helpen Zo’n hoogkwalitatieve ‘stad van korte afstanden’ ontstaat niet vanzelf. Berlijn speelt

de stad actief de vorming van Baugruppen en Baugemeinschaften. De stad geeft brochures uit en financiert de expositie die gedurende Gemeenschappelijk dakterras. Ontwerp: Roegig Schop architekten. (foto: Andrea Kroth)

Y

die loopt men nu zelf en daarmee zijn die niet