Lucraredecurs.doc

Cuprins Introducere.................................................................................................3 I Ce reprezintă raportul de evaluare............................................................4 1.1

Caracteristica generală......................................................................................4

1.2

Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare.......................5

1.3

Tipurile rapoartelor de evaluare............................11

II Întocmirea raportului de evaluare..........................................................15 2.1 Cerinţele faţă de conţinutul rapoartelor de evaluare.......................................15 2.2 Expertiza rapoartelor de evaluare....................................................................16 2.3 Conţinutul raportului de expertiză...............................................................24 Concluzie..................................................................................................28 Bibliografie...............................................................................................29 Anexe.......................................................................................................30 Anexa 1 Paşaportul tehnic.....................................................................................31 Anexa 2 Fotografierea obiectului............................................................................

Elaborat Protopop M Verificat. Rusu Violina Mod Coala

LC– 20– 2552 – 2016 Semnat Data

Coala

2

Introducere Raportul de evaluare conţine toată expertiza, munca, eforturile, cunoştintele şi experienţa unui expert evaluator imobiliar. Raportul de evaluare este instrumentul prin care evaluatorul imobiliar comunică clientului, sau altei persoane desemnate de acesta, rezultatele şi concluziile evaluării imobiliare. Raportul de evaluare trebuie să fie obiectiv şi evaluatorul trebuie să se asigure că nu există conflicte de interese, nu este influenţat de presiuni din partea clientului sau a unei terţe persoane, pentru a prezenta un rezultat predestinat al evaluării. Evaluatorul are obligaţia de a realiza un raport de evaluare transparent şi coerent, pentru a evita inducerea în eroare sau confuzia beneficiarului. Structura lucrării include 2 compartimente: primul compartiment conține caracteristica generală a raportului de evaluare, Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, tipurile rapoartelor de evaluare; în cel de-al doilea compartiment se conține întocmirea raportului de evaluare, cerinţele faţă de conţinutul rapoartelor de evaluare, expertiza rapoartelor de evaluare și într-un final conţinutul raportului de expertiză. Scopul lucrării acestei lucrări individuale este:  De- a mă forma și familiariza ca viitor specialist în domeniu  De -a colecta, analiza și utiliza datele necesare  De- a studia material suplimentar ca într-un final formînd o parere proprie  De-a pune în funcțiune cunoștințele proprii structurînd o lucrare

Elaborat Protopop M Verificat. Rusu Violina Mod Coala

LC– 20– 2552 – 2016 Semnat Data

Coala

3

I Ce reprezintă raportul de evaluare 1.1 Caracteristica generală Raport de evaluare – 

act întocmit de evaluator,

 pe hîrtie sau pe suport electronic, 

la finele procesului de determinare a valorii obiectului evaluării;

Privind elaborarea raportului de evaluare prezintă recomandările standardelor europene şi internaţionale de evaluare, precum şi cerinţele legislaţiei Moldovei privind conţinutul raportului de evaluare. Rezultatul lucrărilor de evaluare este prezentat în raportul de evaluare. Un nomenclator cuprinzător, dar nu exhaustive, al cauzelor raportului de evaluare este prezentat în Standardele Europene de Evaluare 2000 şi Standardele Internaţionale de Evaluare 2001. Raportul de evaluare este un document care explică procesul analitic întreprins de evaluator pe parcursul evaluării şi care prezintă explicit informaţia utilizată în analiză, descrie rezultatele analizei, ipotezele şi calculele care au condus la formarea opiniei privind valoarea estimată. Raportul de evaluare trebuie să fie întocmit în conformitate cu prevederile legislaţiei naţionale şi prevederile standardelor profesionale. La nivel practic, un raport incomplet afectează credibilitatea evaluării propriu zise şi rezultatelor ei. Conform Standardelor Europene de Evaluare 2000 : ,,Raportul de evaluare, prin modul de prezentare şi prin terminologia sa, trebuie să exprime o opinie clară, neechivocă şi suficient de detaliată pentru a garanta că informează despre toate aspectele cheie şi că nu poate da naştere la o neînţelegere asupra situaţiei reale a obiectului evaluat‘’. Rezultatele lucrărilor de evaluare se prezintă în raportul de evaluare cu indicarea valorii fiecărui bun imobil ce constituie obiect al evaluării. În conformitate cu art. 11 al Legii cu privire la activitatea de evaluare, raportul de evaluare se întocmeşte  în două exemplare dintre care unul se transmite beneficiarului evaluării,  iar al doilea se păstrează în arhiva Oficiului Cadastral Teritorial timp de 5 ani. La raportul de evaluare se anexează copiile de pe actele care acordă dreptul de prestare a serviciilor de evaluare şi copiile de pe actele în baza cărora au fost determinate caracteristicile tehnice ale obiectului evaluării. În raportul de evaluare, evaluatorul va prezenta temeiul şi justificarea pentru selectarea metodelor de evaluare utilizate şi pentru acordarea ponderilor rezultatelor obţinute prin diferite metode în procesul reconcilierii. Rezultatele activităţii de evaluare trebuie prezentate sub formă de raport. Raportul de evaluare este un document analitic, întocmit şi semnat de evaluator conform rezultatelor desfăşurării evaluării unui bun imobil

Elaborat Protopop M Verificat. Rusu Violina Mod Coala

LC– 20– 2552 – 2016 Semnat Data

Coala

4

concret, cu indicarea obligatorie a metodicilor utilizate, precum şi a valorii de piaţă sau a altei valori determinate în procesul evaluării.

1.2 Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare stipulează că raportul de evaluare este întocmit de evaluator în formă scrisă şi pe suport electronic, în scopul asigurării calităţii raportului de evaluare legea prevede un set de cerinţe minim faţă de raportul de evaluare. Astfel, raportul de evaluare trebuie să conţină:  data întocmirii raportului;  scopul evaluării;  denumirea întreprinderii de evaluare şi rechizitele ei;  copiile actelor care dau dreptul de prestare a serviciilor de evaluare (licenţa, certificatul de calificare);  denumirea beneficiarului şi rechizitele lui;  data la care a fost estimată valoarea;  tipul şi definiţia valorii estimate, care explică sensul noţiunii utilizate; 

descrierea obiectului evaluării şi datele privind proprietarul acestuia, iar în cazul când obiectul evaluării aparţine persoanei juridice- rechizitele acesteia;



standardele, metodele, sursele de informaţie utilizate pentru evaluare şi ipotezele evaluatorului pe care se bazează evaluarea;

 etapele evaluării şi temeiul valorii recomandate, precum şi factorii restrictive şi limitele utilizării valorii estimate. La fel, raportul de evaluare trebuie să includă copiile documentelor utilizate de evaluator, care determină caracteristicile calitative şi cantitative ale obiectului evaluării, precum şi copiile actelor care acorda dreptul de prestare a serviciilor de evaluare: licenţa întreprinderii de evaluare certificatul de calificare al evaluatoruluicare a efectuat evaluarea. Dat fiind faptul că raportul de evaluare poate fi transmis şi în formă electronică, 

evaluatorul trebuie să întreprindă toate măsurile pentru a proteja integritatea datelor şi textului raportului



să se asigure că nu au survenit erori în momentul transmiterii.

Conform prevederilor Standardelor Inter naţionale de Evaluare , raportul prezentat în

Elaborat Protopop M Verificat. Rusu Violina Mod Coala

LC– 20– 2552 – 2016 Semnat Data

Coala

5

formă electronică trebuie să fie un fişier destinat doar pentru citire, limitarea dată păstrându-se pentru toţi, doar cu excepţia autorului. Evaluatorul, la fel, trebuie să se asigure că semnătura electronică este protejată şi se află întru totul sub controlul evaluatorului prin intermediului parolei (codului personal de identificare) sau altor mijloace. Aceasta este necesar din motivul că semnătura electronică implică acelaşi grad de responsabilitate ca şi semnătura din raportul scris pe hârtie. De regulă, rapoartele de evaluare sunt păstrate de evaluator o anumită perioadă de timp. Conform legislaţiei Republicii Moldova această perioadă este de 5 ani. Conform Legii Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, raportul de evaluare se întocmeşte în scris şi pe suport electronic în două exemplare. Un exemplar se transmite beneficiarului, iar al doilea rămîne la întreprinderea de evaluare şi se păstrează în arhiva întreprinderii timp de cinci ani. Acest exemplar al raportului trebuie servit drept caracteristică a calificării evaluatorului, pentru a fi prezentat comisiei de stat de atestare, de asemenea poate fi prezentat în instanţa de judecată şi în alte instanţe, în cazul apariţiei litigiilor în legătură cu îndeplinirea lucrării de evaluare. Ţinînd cont de importanţa perfectării raportului de evaluare, acest document este necesar să fie elaborat destul de amănunţit, cu excepunerea principalelor ipoteze şi prezumaţii ale evaluatorului.

Elaborat Protopop M Verificat. Rusu Violina Mod Coala

LC– 20– 2552 – 2016 Semnat Data

Coala

6