Lucrarea De Curs.doc

Cuprins: Introducere:……………………………………………………………………… Capitolul I.Prncipiile de evaluare a terenurilor agricole……………………… 1.1.Principii de bază ale evaluării bunurilor imobile....................................... 1.2.Factorii de influiență asupra valorii terenurilor agricole........................... Capitolul II.Metodologia evaluării terenurillor agricole.................................. 2.1.Metoda analizei comparative a vînzărilor.................................................. 2.2.Metoda veniturilor...................................................................................... 2.3.Metoda prețului normativ.......................................................................... Capitolul III.Analiza tranzacțiilor cu terenurile agricole in raionul Ocnița pentru anii 2012-2015.................................................................................................. Concluzii…………………………………………………………………………. Bibliografie……………………………………………………………………….

Verif.

Moruz E.

Efect.

Lisnic I.

Mod Coala

LC – 14 – 2552 - 2015 Semnat

Data

Coala

1

Introducere: Tema tratată în lucrare este de actualitate întrucât proprietarii de terenuri sunt în continuă schimbare, la fel ca şi terenurile. Astfel, terenuri care se găsesc în extravilan, după o perioadă de timp sunt incluse în intravilan şi din terenuri agricole devin terenuri pentru construcţii. Desigur că terenurile din interiorul localităţilor care sunt terenuri pentru construcţii au un alt preţ de vânzare, comparativ cu un teren agricol situat, de obicei, în afara localităţii. Dar toate terenurile care se vând sau se cumpără, sunt evaluate în funcţie de locul unde sunt amplasate, de calitatea solului, sau de multe alte criterii care au fost analizate în teză. De aceea, evaluarea terenurilor este importantă, atât sub aspect social cât şi juridic, în prezent neexistând o practică juridică unitară privind evaluarea terenurilor. Evaluarea terenurilor se efectuează conform unor principii, astfel: - evaluarea terenurilor se face pentru un scop bine definit (nu orice evaluare poate servi oricărui scop); - evaluarea se bazează pe criterii economice, respectiv pe compararea rezultatelor obţinute; - evaluarea terenurilor urmăreşte dezvoltarea durabilă, dar iau în considerare şi riscurile privind degradarea terenului şi a mediului înconjurător; - evaluarea se bazează pe constatări prezente şi estimări confirmate. Semnificativ pentru evaluare este faptul că suprafaţa de teren inclusă într-o unitate de teren să aibă aceleaşi caracteristici fizice, chimice şi biologice, respectiv să se încadreaze în una din cele cinci clase de calitate. În cadrul aceleiaşi clase de calitate intervine categoria de folosinţă a terenului şi cea mai bună folosinţă care o poate avea terenul. Amplasarea terenului în intravilan sau extravilan diferenţiază în mod semnificativ valoarea terenului, destinaţia care urmează să o primească terenul modifică valoarea terenului. Elementele care se impune a fi analizate şi procesate înainte de estimarea valorii terenului cuprind: clima, relieful, apa, solul şi pretabilitatea. Lucrarea data este împărțită în trei capiole.Primul capitol conține principiile de bază a evaluării terenurilor agricole și factorii care influiențeaza valoarea de piață a terenurilor.Capitolul doi caracterizează metodologia evaluării terenurilor agricole și anume: Metoda analizei comparative a vînzărilor,metoda veniturilor și metoda prețului normativ.În final capitolul trei caracterizează analiza tranzacțiilor cu tereurile agricole în raionul Ocnița pentru anii 2011-2015. Scopurile pentru lucrarea dată sînt : - Cunoașterea și întelegerea pașilor efectuării uneii lucrari de an; - Capacitatea de analiză şi prelucrare a informaţiilor selectate din literatura de specialitate precum şi din contexte profesionale reale; - Capacitatea de a culege, analiza şi interpreta datele; - Recapitularea unor metode și aplicarea lor în practică; - Formarea competențelor de lucru saiturile de specialitate; - Prezentarea lucrarii de curs în programul Power Point.

Capitolul I.Prncipiile de evaluare a terenurilor agricole 1.1.Principii de bază ale evaluării bunurilor imobile Moruz E.

Verif. Efect.

Mod Coala

LC – 14 – 2552 - 2015

Lisnic I.

Semnat

Data

Coala

2

Evaluarea terenurilor agricole care sunt în patrimoniul societatilor comerciale cu capital majoritar de stat si au profil agricol se bazeaza pe o analiza care se face pornind de la analiza calitatii terenului agricol pe clase de fertilitate si dupa modalitatea de acces la aceste terenuri agricole pentru lucrarile de araturi si pentru strânsul recoltei.În scopul analizei corecte a conditiilor mentionate mai sus face recomandarea ca analiza fertilitatii solului pentru terenurile agricole sa se preia de la Institutele Pedologice din teritoriu. Acestea sunt informatiile date de Legea 16/1994 -Legea Arendarii. Aceasta lege considera ca potentialul de productie al terenurilor agricole se clasifica în functie de sol pe baza normelor de bonitare naturala pentru terenul arabil în 5 clase de fertilitate: Clasa I-a ( 81-100 puncte ) - pentru terenurile cu soluri foarte fertile, profunde, cu textura mijlocie, permeabile, neafectate de fenomene de degradare si aflate pe suprafete plane sau forte slab înclinate. Clasa a II-a ( 61-80 puncte ) - terenuri cu soluri foarte fertile, profunde, cu textura mijlocie sau mijlociu-fina, cu permeabilitate buna sau mijlocie-mica, slab afectate de fenomene de degradare si aflate pe suprafete plane sau slab înclinate. Clasa a III-a (41-60 puncte) - terenuri cu soluri mijlociu fertile, profunde sau moderat profunde, cu textura mijlocie, mijlociu-grosiera sau fina, moderat afectate de fenomene de degradare, situate pe suprafete plane sau mijlociu înclinate. Clasa a IV-a (21-40 puncte) - terenuri cu soluri slab fertile, cu textura variata, puternic afectate de fenomene de degradare. Clasa a V-a (1-20 puncte) - terenuri cu soluri foarte slab fertile, improprii pentru folosinta arabila, foarte puternic afectate de fenomene de degradare. Fiecare clasa de calitate a terenului se împarte în 3 categorii, în functie de gruparea parcelelor, forma si obstacole, distanta fata de centrul de localitate, de centrul de depozitare si valorificare a produselor, de calitatea drumurilor si de alti factori, dupa cum urmeaza: Categoria A - terenuri cu sol uniform, cu forme si dimensiuni optime pentru mecanizare, grupate, drumuri foarte bune, acces usor si distanta mica de centrul de localitate, de centrul de depozitare si valorificare sau gara. Categoria B - terenuri cu sol moderat, uniform, cu forme si dimensiuni ce asigura conditii medii de mecanizare, moderat grupate, acces mediu, cu drumuri întretinute. Categoria C - terenuri cu sol neuniform, cu forme si dimensiuni ce au conditii diferite de mecanizare, dispersate, drumuri necorespunzatoare si la distante mari fata de centrul de localitate sau gara. Clasele de fertilitate ale solului sunt stabilite de catre institutele pedologice din judet, iar categoriile de teren sunt stabilite de evaluator. În anexele Legii 16/1994 sunt stabiliti si coeficienti de bonitare functie de tipul culturilor agricole precum si coeficienti de convertibilitate pentru tipurile de produse si grâu ca produs de referinta. În Legea 18 sunt trecute preturi pentru tipurile de terenurile agricole . 1.2.Factorii de influiență a valorii bunurilor imobile Verif.

Moruz E.

Efect.

Lisnic I.

Mod Coala

LC – 14 – 2552 - 2015 Semnat

Data

Coala

3

Valoarea bunului imobiliar este influenţată de interacţiunea unor factori care pot fi externi şi interni. Factorii

externi

sunt

factorii

generali,

care

influenţează

în

aceeaşi

măsură

valoarea tuturor tipurilor de bunuri imobiliare. Ei sunt divizaţi în următoarele grupuri: 1)

factorii economici;

2)

factorii juridici, administrativi şi politici;

3)

factorii sociali;

4)

factorii naturali şi de mediu. 1. Factorii Economici Factorii economici reflectă situaţia generală a economiei ţării, regiunii sau a

localităţii. Din grupul factorilor economici fac parte factorii ce influenţează cererea şi oferta proprietăţilor imobiliare. Cererea pentru proprietăţile imobiliare este afectată de situaţia economică generală: • gradul

de ocupare a populaţiei;

• mărimea

salariului şi veniturilor populaţiei;

• solvabilitatea • variaţia

numărului populaţiei (tendinţele istorice, curente şi prognozate);

• modificările • nivelul

populaţiei;

în preferinţele populaţiei;

inflaţiei;

• disponibilitatea

mijloacelor creditare;

• mărimea

ratei dobânzii;

• mărimea

costurilor asociate cu efectuarea tranzacţiilor;

• şi

altele.

Creşterea cererii determină sporirea activităţii pieţei imobiliare. O obligatorie pentru asigurarea creşterii cererii este extinderea posibili-tăţilor economice.

con-diţie

ale potenţialilor cumpărători, majorarea veniturilor popu-laţiei. Ca urmare a creşterii cererii, vor creşte plăţile de arendă şi preţurile de vânzare a proprietăţilor imobiliare. Majorarea arenzii şi preţurilor pe toate segmentele pieţei imobiliare este determinată şi de procesele inflaţioniste. Este important să fie studiată cererea pe termen scurt, deoarece cererea pe piaţa imobiliară

este

foarte

elastică,

reacţionează

repede

la

variaţia

preţurilor

pentru

proprietăţile imobiliare şi influenţează, astfel, situaţia pe piaţa imobiliară.

Verif.

Moruz E.

Efect.

Lisnic I.

Mod Coala

LC – 14 – 2552 - 2015 Semnat

Data

Coala

4

Spre deosebire de cerere, oferta bunurilor imobiliare este inelastică. Fluctuaţiile de proporţii pe piaţa imobiliară pot fi explicate anume de această caracteristică a cererii. Oferta de bunuri imobiliare este influenţată de: • stocurile

de bunuri imobiliare libere (neocupate) care sunt expuse la vânzare

pe un anumit segment al pieţei imobiliare; volumul construcţiilor noi şi cheltuielile aferente, inclusiv:

•

^ cheltuieli suportate la pregătirea terenului pentru construirea obiectivului şi executarea lucrărilor de construcţii-montaj; -impozitul

pe bunurile imobiliare;

-cheltuieli

pentru reparaţia şi reconstrucţia bunurilor imobiliare;

-cheltuieli

pentru

menţinerea

bunurilor

imobiliare

şi

plata

serviciilor

comunale; -modificări

curente şi potenţiale ale tehnologiilor de construcţii şi influenţa lor

eventuală asupra costurilor de construcţie; -corelaţia

costurilor

de

construcţie

şi

a

preţurilor

de

vânzare

a

bunurilor

imobiliare. 2. Factorii juridici, administrativi şi politici Factorii juridici, administrativi şi politici pot avea o influenţă atât pozitivă cât şi negativă asupra cererii. La categoria de factori juridici, administrativi şi politici se raportă: • politica

statului îndreptată spre a stimula folosirea pământului şi valorificarea

terenurilor (acordarea înlesnirilor fiscale, controlul asupra plăţilor de arendă, etc.); • condiţiile

asigurate

de

organele

administraţiei

publice

locale;

existenţa

drumurilor cu înveliş durabil, şcolilor, grădiniţelor de copii, transportului public, etc. 3. Factorii sociali sau preferinţele cumpărătorului In condiţiile perioadei de tranziţie, factorii sociali devin tot mai importanţi în determinarea

valorii

proprietăţilor

imobiliare.

La

categoria

factorilor

sociali

se

atribuie: • prestigiu.

în

anumite

perioade

de

timp,

anumite

sectoare

ale

oraşului

sau

careva regiuni ale ţării, anumite tipuri de clădiri devin populare şi prestigioase. Valoarea proprietăţilor imobiliare sporeşte de câteva ori, cu toate că cheltuielile de construcţie şi valorificare a terenului sunt similare cheltuielilor pentru obiectele amplasate în alte regiuni. •compoziţia Verif.

Moruz E.

Efect.

Lisnic I.

Mod Coala

populaţiei pe grupe de vârstă;

LC – 14 – 2552 - 2015 Semnat

Data

Coala

5

• variaţia

raportului dintre diferite pături ale societăţii: raportul dintre grupele

populaţiei cu diferite nivele de educaţie, nivelul de migraţiune, numărul căsătoriilor şi divorţurilor; •

situaţia criminogenă;

•

atitudinea faţă de dreptul de proprietate. . Factorii naturali şi de mediu

Valoarea proprietăţii, amplasate în perimetrul unui oraş sau al unei regiuni, este sensibilă la impactul factorilor naturali şi de mediu. La această categorie de factori se referă: • clima; •

seismicitatea;

•

nivelul apelor subterane;

•

zonele de inundaţii sau zonele alunecărilor de teren;

•

construcţii pe rocile sedimentare;

• prezenţa

în regiune a staţiilor atomice, uzinelor metalurgice, întreprinderi de

producere a substanţelor chimice, staţii de purificare; •

alţi factori.

Factorii

interni

întrunesc elementele ce caracterizează un anumit bun imobiliar şi

sunt determinanţi în procesul de estimare a valorii proprietăţii imobiliare. Pentru diferite tipuri de bunuri imobiliare factorii interni ce exercită o influenţă mai mare asupra valorii sunt diferiţi. Din categoria factorilor interni care afectează în cea mai mare măsură valoarea oricărui bun imobiliar este amplasarea. In sensul larg al cuvântului amplasarea reprezintă situarea bunului imobiliar într-un anumit oraş sau regiune a ţării, care este caracterizată prin anumite elemente distinctive: valoarea urbanistică, accesibilitatea mijloacelor de transport, peisaj agreabil, etc. Amplasarea, în

sensul

restrâns

al

cuvântului,

presupune

identificarea

particularităţilor

situării

locale, la care se referă: •

amplasarea bunului imobiliar pe teritoriul localităţii;

•

distanţa faţă de centrul localităţii;

•

amplasarea în cartier;

•

distanţa faţă de cea mai apropiată staţie a transportului public;

•

etajul amplasării încăperii izolate, etc.

Pe lângă factorul amplasării, valoarea proprietăţii imobiliare este influenţată de caracteristicile

Verif.

Moruz E.

Efect.

Lisnic I.

Mod Coala

ei

fizice. Astfel

în

procesul

examinării

proprietăţii

LC – 14 – 2552 - 2015 Semnat

Data

imobiliare

este Coala

6

important

să

fie

determinate

particularităţile

atât

ale

construcţiei

ca

obiect

unic,

amplasat separat, cât şi ale elementelor de structură, cum ar fi, apartamente amplasate în blocuri locative cu multe niveluri, construcţii încorporate sau anexate, precum şi caracteristicile terenului. În continuare vom examina mai detaliat atributele care influenţează cel mai mult valoarea bunurilor imobiliare. Valoarea

terenului

este

determinată

de

manifestarea

următorilor

factori

interni:

suprafaţa terenului, topografia, forma terenului, prezenţa reţelelor inginereşti (electrice, apă, canalizare, gaze); accesul la teren (drumuri cu înveliş durabil), relieful, solurile, seismicitatea, pericolul de inundaţie, nivelul apelor subterane,mediul înconjurător. Valoarea clădirilor şi construcţiilor, în dependenţă de modul lor de utilizare, este sensibilă la impactul următorilor factori interni: suprafaţa construcţiei - totală (m2) şi locativă (m~); vârsta construcţiei, orientarea construcţiei (nord, sud, est, vest); numărul nivelurilor; gradul de durabilitate; caracteristica elementelor constructive de bază

(tipul,

materialul

de

construcţie,

starea):

fundamentul,

pereţii,

planşeele,

pardoseala, uşile, ferestrele, finisajul interior, finisajul exterior, calitatea construcţiei, arhitectura, racordarea la reţelele publice (apă, canalizare, energie electrică, energie termică, gaze, telecomunicaţii), sistem de securitate, utilizarea curentă a spaţiilor. Un factor important este şi modul de utilizare curentă a obiectului evaluării: locativă, comercială, industrială sau specializată. In

dependenţă

de

tipul

bunului

imobiliar,

evaluatorul

acordă

prioritate

unor

anumiţi factori. Dar în procesul de evaluare este imposibil să fie identificaţi şi analizaţi toţi factorii de influenţă asupra valorii. Cu toate acestea, ţinem să menţionăm că

nu

toţi

factorii

influenţează

într-un

mod

semnificativ

valoarea

proprietăţii

imobiliare, pe când colectarea lor poate antrena cheltuieli substanţiale de timp şi mijloace financiare. Evaluatorii cu experienţă cunosc factorii ce afectează în mare măsură valoarea anumitor bunuri imobiliare şi mobilizează toate resursele disponibile pentru colectarea lor.

CAPITOLUL II.Metodologia evaluării terenurilor

2.1.Metoda venitului În procesul evaluării trenul este considerat o sursă de venit și obiect al vînzării-compărării. Pentru a obține informația cu privire la productivitatea pămîntuluii terenul trebuie considerat în totalitatea factorilor istoric,natirali și economici.Decrierea anumite caracteristici ale pămîntului este important deaorece ele reperezi ntă o onfirmare a rentabilității. Verif.

Moruz E.

Efect.

Lisnic I.

Mod Coala

LC – 14 – 2552 - 2015 Semnat

Data

Coala

7

Principiile de bază ale evaluării,apliată în metoda venitului a) Principiul anticipării.Principiul anticipării reflect opinia cumpărătorului privind cîștigurile viitoare și valoare actual.Reieșind din acest principiu,valoarea de piață se determină ca fiind valoarea ctuală a cîștigurilor viitoare.La baza principiului anticipării stă teoria schimbării valorii banilor în timp; b) Principiul cererii și ofertei; c) Principiul substituirii; d) Principiul celei mai bune utilizări.În linii generale,acest principiu presupune utilizarea potențială și cea mai profitabilă a terenului,care determină valoarea lui cea mai înaltă pentru proprietar,ținînd cond de interesele publice.Alegerea este făcuță ținînd cont de toate posibilitățile de alternativă legal premise,fizic accesibile și economic posibile. La baza metodei venitului stă premise că valoare terenului ese determinată de venitul generat de acesgt teren.Totodată după natura sa venitul poate fi diferit,în dependență de gestionarea gospodăriei. Una din cele maii sigure posibilități de a obține profit de pe urma utilizării terenului este de al da în arendă pe termen lung.Prelucrarea pămîntului de proprietar este considerat un mod de utilizare asociat cu riscuri.În primul caz venitul net obținut de proprietar variază între 2% și %,în cel de al dolea caz venitul net este echivalent celui obținut de pe urma capitalului amplasat în valori cu venit nesigur și,prin urmare,cu ratele înalte ale depunerilor băneși în bancă. Figura 1.Oferte,ce determină criteriile de selectare a celei mai bune utilizări pentru teren. 3.Oportunitatea economică:  Cererea pentru utlizarea propusă;  Concurențele altor terenuri;  Tipul impozitelor;  Alte condiții;

1.Utilitatea fizică a terenului:   

4.Randamentul:

Criteriile variantel or de alternati

Terenul este evaluat ca fiind

Marimea; Topografia; Clima;





Venit maxim pentru proprietar; Valoarea maximă pentru teren;

2.Asigurarea legală:  Regulile zonării;  Servitute;  Norme de construcție;  Cerințe economice;

Figura 2.Factorii de influiență a selectării variațeicelei mai bune utilizări

Verif. Efect.

Mod Coala

Restricții pentru

Potențialul amplasării Moruz E.

Cererea pieții

LC – 14 – 2552 - 2015

Lisnic I.

Semnat

Data

Coala

8

Cea mai bună utilizarea a terenului

Veniturile populației

Justificarea tehnologică Calitatea,costurile,termenii de executare a proiectului

Justificarea financiară

Genul de activitate

Calitatea terenului din punct de vedere a resurselor

Metoda captalizării directe a veniturilor presupune estimarea venitului annual mediu generat de proprietatea și capitalizarea lui pentru obținerea valorii la data evaluării.Se presupune că proprietarul potențial își propune să obțină venit de pe urma preluării terenului de el însăși.În acest caz sunt luate în considerație toate variantele de alternativă de investiție a capitalului.Creșterea rentabilității învestițiilor,sau majorarea ratei dobînzii reduce crerea pentru proprietatea imobiliară care generează venit.Capiatlizarea venitului-este metoga transformării venitului annual obținut de pe urma utilizării proprietășii în valoarea ei,conform următoarei formule: V=I/R unde: V-valoarea obiectului; I-vinutul obținut; R-rata capitalizării; În acest caz este luată în considerație suma veniturilor iitoare,timpul cînd aceste venituri vor fi obținute,perioada de realizare a veniturilor. La aplicarea acestei metode pot apărea unele dificultăți,deoarece gospodăriile țărănești nu duc o evidență strict a veniturilor și costurilor.Dar fiind acest fapt evaluatorul trebuie să cunoască specificul activității agricole,să fie capabil să compare datele privind veniturile și cheltuielile prezentate de fermierii individuali cu productivitatea,cheltuielile de producție pentru gospodăriile vecine,indicii medii pentru regiunea dată,informația de pe piață.Intervalul de variație a sumei cheltuielilor pentru cultivarea unor culture anumite este determinat de specificul tehnologiei folosite în fiecare caz concret,de expemplu,cu sauu fără utilizarea îngrășămintelor,cantitatea de pulverizări pentru a proteja culturile de dăunători și boli,uilizarea fertilizatorilor. Utilizarea optim[ a terenurilor agricole se determină în baza comparației rezultatelor finale cu costurile suportate de producători.În același timp se ține cont de necesitatea utilizării chibzuite a factorilor naturali de producție,inclusiv a pămîntului,apei și altor elemente ale mediului înconjurător.Astfel,pot fi asigurate rezultate pozitive ale activității economice agricole nu doar pentru momentul curect,dar și pentru viitor.Determinarea utilizării optime a pămîntului se face în scopul concilierii cerințelor societății la mo,mentul curent cu cele de viitor. În calitate de îndrumător privind utilizarea pămîntului pot servi datele publicate de Ministerul Agriculturii și Industriei Prelucrătoare.Teritoriul republicii este divizată în trei Verif . Moruz E. zone,centrală,de nord și de sud,pentru fiecare zonă fiind prezentate datele despre Coala Efect.

Mod Coala

LC – 14 – 2552 - 2015

Lisnic I.

Semnat

Data

9

productivitate,prețurile de comercializare a producției,veniturile potențiale,costurile de producție,beneficiul realizat,cota suprafețelor ocupate de culturi de un anumit tip. Reeșind din particularitățile unor terenuri concrete,treptat se formează piața funciară locală pentru prețul de piață se va plasa în limitele indicelui mediu,acceptabil pentru majorarea vînzărilor și cumpărătorilor.Cu cît cererea va fi mai mare și oferta mai mică,cu atît prețurile de piață pentru terenuri vor fi mai mari,și invers.Astfel de corelație are loc cînd ceilalți factori care participă la formarea prețurilor sunt relativ contanți. Plata de arendă-este suma primită sau plătită pentru deptul de a folosi pămîntul și corespunde cu interesul proprietarului funciar legat de acest pămînt.Contractul de arendă se încheie pentru o perioadă fixată de timp și o plată anuală constantă este fixată în favoarea proprietarului.În acest caz,următorii factori și cantitatea pămîntului arendat:  Amplasarea,compoziția,calitatea și cantitatea pămîntului arendat;  Termenul de arendă,mărimea plății de arendă,distribuirea plăților de asigurarea și altor plăți între arendaș și arendator;  Condițiile de exploatare a pămîntului,ce determină menținerea nivelului rentabilității; Dacă contractul de arendă este încheiat recent,sau dacă el refectă cu exactitate situația curentă pe piață,suma de arendă netă poate fi capitalizată direct rezultînd în valoarea proprietății funciare,adică,valoarea terenului reprezintă valoarea actualizată a plății de arendă netă ce va fi obținută în viitor. Vt=∑[Ai (1+i)n]+R unde, Vt –valoarea terenului; Ai-plata de arendă anuală; i-rata capitalizării de piață; R-valoarea reziduală-valoarea restantă a proprietății imobiliare la sfîrșitul peroadei operaționale;

2.2.Metoda comparației vînzărilor Esența evaluării terenurilor după metoda comparației vînzărilor Metoda comparației vînzărilor reprezintă cea mai”de piață”din cele trei metode de bază de evaluare și permite determinarea valorii de piață a terenului pe baza analizei vînzărilor curente ale terenurilor comparabile.Avantajul acestei metode constă în faptul ca ea reflect titudinea vînzătorilor și cumpărătorilor față de conjuctura pieții. Conform Standardelor Europene de Evaluare(art.4.03.5)”valoarea de piață”este definită ca: “Valoarea de piață este suma estimată pentu care un active ar putea fi schimbat,la data evaluării,între un cumpărător hotărît să cumpere și vînzător hotărît ă vîndă,într-o tranzacție liberă(nepartinitoare),duă un marketing aecvat in cate fiacare parte a acționat în cunoștință și de cauză și fără constringere”. Conform acestei metode,valoarea terenului evaluat este determinată în condițiile pieței la fel ca și pentru terenurile comparabile. Metoda comparației vînzărilor este utilizată în cazul obiectelor vîndute cu regularitate,această metodă permite determinarea mărimii cele mai portabile a prețului de piață. Principiile metodei comparației vînzărilor. Fiind direct dependent de situația economic pe piață,valoarea de piață bazează pe următoarele principia ale evaluării-principiul substituirii și principiul cererii și ofertei. a) Principiul substituirii.Principiul de bază a metodei comparațiilor vînzărilor este principiul substituirii,conform căruia cumpărătorul rațional nu va plăti o sumă mai mare pentru o proprietate,dacă există posibilitatea cumpărării unei proprietăți asemănătoare,cu aceeași utilitate. Prin utilitate se subînțelege totalitatea caracteristicilor terenului,care determină destinația,posibilitatea și modalitățile de utilizare,precum și mărimea venitului obținut în rezultatul Verif.

Moruz E.

Efect.

Lisnic I.

Mod Coala

LC – 14 – 2552 - 2015 Semnat

Data

Coala

10

utilizării acestui teren.Utilitatea rezultă din totalitatea caracteristicilor terenului,precum și caracteristicile tranzacției effectuate cu acest teren. Principiul substituirii presupune:  Piața este deschisă și competitivă,în cadrul căreia acționează unn număr mare de vînzători și cumpărători conform motivației,raționamentului economic și inytteresul propriu și fără a fi infuiențați de factorii externi;  Proprietatea va fi cumpărată în condițiile tipice de finanțare ale piții date și va fi expusă pe piață o perioadă de timp rațională,pentru a fi accesibilă pentru potențialii compărători și investitori. b) Principiul cererii și ofertei.La baza metodei comparației vînzărilor se află și principiul cererii și ofertei.Oferta reprezintă numărul terenurilor oferite,iar cererea-numărul terenurilor solicitate pe piața locală la prețuri determinate.Mărimea cererii este invers proporțională prețului terenurilor,adică cu cît este mai mare prețul,cu atît ete mai mică cerecea.Oferta este direct proporțională prețului ternului:cu atit este mai mare prețul cu atît este mai mare oferta.Punctul de echilibru dintre cerere și ofertă determină prețul obiectului.

Verif.

Moruz E.

Efect.

Lisnic I.

Mod Coala

LC – 14 – 2552 - 2015 Semnat

Data

Coala

11

2.3.Metoda prețului normativ Preţul normativ al pămîntului la vînzarea-cumpărarea şi arendarea terenurilor. Preţul normativ al pămîntului se stabileşte la vînzarea-cumpărarea terenurilor, la arendarea lor, precum şi în alte cazuri ce ţin de activitatea economică. În cazul încheierii contractului de vînzare-cumpărare a terenurilor aferente necesare pentru activitatea obiectivelor şi construcţiilor nefinalizate specificate la alin.(1) lit.a), contractul de arendă a terenurilor respective, încheiat anterior cu autoritatea administraţiei publice locale, devine nul din momentul intrării în vigoare a contractului de vînzare-cumpărare. Pentru calcularea preţului normativ al pămîntului este necesar de a primi caracteristica lui cadastrală, după caz: a) de la organul cadastral teritorial în a cărui rază de acţiune este situat terenul - pentru vînzarea-cumpărarea terenurilor proprietate privată; b) de la primăria municipiului, oraşului, satului (comunei) pe al cărei teritoriu este situat terenul - pentru vînzarea-cumpărarea terenurilor proprietate public. Tarifele pentru calcularea preţului normativ al pămîntului sînt indicate în anexă. Preţul normativ al terenurilor cu destinaţie agricolă, al loturilor de pămînt de pe lîngă casă şi al loturilor pomicole se calculează pornind de la tarifele specificate la poziţia I din anexă. În cazul cînd nu au fost efectuate cercetări pedologice suplimentare, drept grad de fertilitate a lotului de pămînt de pe lîngă casă (lotului pomicol) propus spre vînzare-cumpărare se consideră gradul mediu de fertilitate din unitatea administrativ-teritorială (întovărăşirea pomicolă). Preţul normativ la vînzarea-cumpărarea terenurilor destinate construcţiilor, inclusiv a terenurilor aferente obiectivelor privatizate sau care se privatizează, terenurilor aferente obiectivelor private, precum şi a terenurilor aferente construcţiilor nefinalizate, se calculează pornind de la tarifele specificate la poziţia a IV-a din anexă. Plata anuală de arendă a terenurilor proprietate publică se stabileşte în funcţie de destinaţia terenurilor arendate. Ea constituie nu mai puţin de 2% şi nu mai mult de 10% din preţul normativ al pămîntului calculat pentru destinaţia respectivă. Terenurile din fondul de rezervă folosite în scopuri agricole pînă la utilizarea lor conform destinaţiei se dau în arendă în mod prioritar lucrătorilor şi pensionarilor din sfera socială, precum şi familiilor social defavorizate. Pentru aceste categorii de persoane, plata de arendă a terenurilor menţionate echivalează cu impozitul funciar pentru loturile de pămînt de pe lîngă casă stabilit pentru anul respectiv. În cazul arendării terenurilor prin licitaţie sau prin concurs, plata anuală de arendă se stabileşte la licitaţie (concurs), şi constituie nu mai puţin de 2% din preţul normativ al terenului arendat. Pentru terenurile proprietate publică aferente obiectivelor privatizate sau care se privatizează, obiectivelor private, precum şi construcţiilor nefinalizate, plata anuală de arendă se stabileşte în procente, din preţul normativ calculat pentru terenurile aferente cu destinaţie respectivă, după cum urmează: 2% - pentru municipiul Chişinău inclusiv localităţile care intră în componenţa acestuia; 1,5% - pentru municipiile Bălţi, Bender, Tiraspol; 1% - pentru celelalte municipii şi oraşele Anenii Noi, Criuleni, Ialoveni, Străşeni; 0,5% - pentru celelalte oraşe; 0,2% pentru sate (comune). Plata pentru folosirea terenurilor proprietate publică aferente obiectivelor privatizate sau întreprinderilor şi obiectivelor private . În cazul în care proprietarii obiectivelor privatizate sau ai întreprinderilor şi obiectivelor private nu au cumpărat sau nu au arendat terenuri aferente obiectivelor şi întreprinderilor menţionate, de la aceştia, în modul şi termenele fixate în conformitate cu legislaţia, se va încasa anual plata pentru folosirea terenului, stabilită în mod unilateral de consiliile locale, nu mai mică decît plata anuală de arendă, calculată conform art.10 alin. (10), şi nu mai mare de 10% din preţul normativ al pămîntului, calculat pentru destinaţia respectivă. Plata specificată va fi încasată, în termenele fixate de consiliile locale, pentru perioada care urmează momentului adoptării de către consiliul local a deciziei corespunzătoare pînă la încheierea contractului de vînzare-cumpărare sau de arendă. Verif.

Moruz E.

Efect.

Lisnic I.

Mod Coala

LC – 14 – 2552 - 2015 Semnat

Data

Coala

12

Plata stabilită doar pentru terenurile aferente necesare pentru activitatea obiectivelor şi construcţiilor nefinalizate Celelalte terenuri aflate anterior în folosinţa proprietarilor obiectivelor şi construcţiilor, la propunerea acestora, trec în fondul de rezervă al autorităţii publice respective care nu este în drept să refuze preluarea lor. TARIFE pentru calcularea prețului normativ al pămîntului (pentru o unitate gradhectar) în lei I.Vînzarea-cumpărarea terenurilor cu destinație agricolă, loturilor de pămînt de pe lîngă casă şi loturilor pomicole-621,05 II. Înstrăinarea forșată a terenurilor agricole, loturilor de pămînt de pe lîngă casă şi loturilor pomicole-1242,08 III. Excluderea terenurilor din categoriile de terenuri cu destinație agricolă şi ale fondului silvic, precum şi din circuitul agricol-19873,34 IV. Vînzarea-cumpărarea terenurilor din intravilanul localităților (cu excepția loturilor de pămînt de pe lîngă casă)-19873,34

Verif.

Moruz E.

Efect.

Lisnic I.

Mod Coala

LC – 14 – 2552 - 2015 Semnat

Data

Coala

13

Capitolul III.Analiza tranzacțiilor cu terenurile agricole in raionul Ocnița pentru anii 2011-2015 Piața imobiliară a raionului Ocnița este dezvoltată doar în direcția tranzacțiilor de vînzarecumpărare a terenurilor agricole care constituie 44%.Din motiv ca raionul dat este aplasat în partea de nord a republicii.

Diagrama 1.Tranzacțiile efectuate cu terenurile agricole din raionul Ocnița în peroada 20112014(sem I,sem II)

Diagrama 2.Tranzacția de vînzare-cumpărare a terenurilor din perioada 2011-2014

Din diagrama de mai sus observăm ca numarul de tranzacții de vînzare-cumpărare a terenurilor s-a majorat cosiderabil în anul 2014 semestrul II.

Verif.

Moruz E.

Efect.

Lisnic I.

Mod Coala

LC – 14 – 2552 - 2015 Semnat

Data

Coala

14

Diagrama 3.Prețul de vînzarea obiectelor similare din raionul Ocnița

Urmărind diagrama de mai sus observ ca prețul maxim de vînzarea terenului constituie 201 000 euro pentru 200 ha,prețul minim pentru 15 ha este de 14 000 de euro.Efectuînd un calcul am aflat prețul mediu de vînzare-cumpărare a terenurilor agricole din raionul Ocnița care constituie 950 euro/hectar.

Concluzii Verif.

Moruz E.

Efect.

Lisnic I.

Mod Coala

LC – 14 – 2552 - 2015 Semnat

Data

Coala

15

Bibliografie: 1.

L E G E privind preţul normativ şi modul de vînzare-cumpărare a pămîntului Nr.1308-XIII din 25.07.97

2.

Verif.

Moruz E.

Efect.

Lisnic I.

Mod Coala

LC – 14 – 2552 - 2015 Semnat

Data

Coala

16