Luan An Thanh Ha 1.30941 (1).pdf

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TÀI CHÍNH

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

TRẦN THỊ THANH HÀ

HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI - 2018

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TÀI CHÍNH

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

TRẦN THỊ THANH HÀ

HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 62.34.02.01

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC 1. TS. Nguyễn Minh Hoàng 2. GS.,TSKH. Đặng Hùng Võ

HÀ NỘI - 2018

1

T i xin t i C

m o n

yl

ng tr nh nghi n

u

ri ng

số liệu, kết quả n u trong lu n n l trung th

Nh ng tƣ liệu ƣ gố tr h

s

ng trong lu n n ều

nguồn

n r r ng T

giả Lu n n

Trần Thị Th nh H

2 MỤC LỤC MỤC

1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 1.3 1.3.1 1.3.1.1 1.3.1.2 1.3.2 1.3.2.1 1.3.2.2 1.3.2.3 1.3.2.4 1.3.3 1.3.4 1.3.4.1 1.3.4.2 1.3.4.3 1.3.4.4 1.3.4.5 1.4 1.4.1

NỘI DUNG TRANG TRANG BÌA PHỤ LỜI CAM ĐOAN 1 MỤC LỤC 2 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU CHỮ VIẾT TẮT 5 DANH MỤC CÁC BẢNG 6 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ 8 DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC 8 LỜI MỞ ĐẦU 9 CHƢƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG 27 PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 27 Tổng quan về bất động sản 27 Khái niệm bất động sản 28 Đặc điểm bất động sản 30 Phân loại bất động sản 33 Thẩm định giá bất động sản 33 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 34 Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản 36 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản 37 Mục đích thẩm định giá bất động sản 37 Các nguyên tắc cơ bản thẩm định giá bất động sản 39 Quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản 39 Quy trình thẩm định giá bất động sản Khái niệm quy trình thẩm định giá bất động sản 39 Nội dung quy trình thẩm định giá bất động sản 41 49 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản Phương pháp so sánh trực tiếp 50 Phương pháp thu nhập 55 Phương pháp chi phí 61 Phương pháp thặng dư 69 Mục tiêu, yêu cầu đối với quy trình và phương pháp thẩm định giá bất 71 động sản Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xây dựng, vận dụng quy trình và 72 phương pháp thẩm định giá bất động sản Năng lực chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên 72 Hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản 73 Mức độ minh bạch và ổn định của thị trường bất động sản 74 Công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động thẩm định giá 75 Công tác tổ chức hoạt động thẩm định giá 75 Kinh nghiệm quốc tế và bài học rút ra cho Việt Nam về quy trình 76 và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản Kinh nghiệm quốc tế về quy trình và phương pháp thẩm định giá

76

3 bất động sản 1.4.1.1 1.4.1.2 1.4.1.3 1.4.1.4 1.4.1.5 1.4.2

2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 2.2.1 2.2.1.1 2.2.1.2 2.2.2 2.2.2.1 2.2.2.2 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.2.1

2.3.2.2 2.3.3 2.3.3.1

Kinh nghiệm của Úc Kinh nghiệm của Hoa kỳ Kinh nghiệm của Pháp và Anh Kinh nghiệm của Thái Lan Kinh nghiệm của Singapore và Malaysia Bài học rút ra cho Việt Nam về quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản

77 78 81 82 83

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Khái quát về thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam Sự phát triển của thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam Các văn bản pháp lý chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bất động sản Thực trạng quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua Quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản được ban hành theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Quy trình thẩm định giá bất động sản được ban hành theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Phương pháp thẩm định giá bất động sản được ban hành theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Thực trạng xây dựng, vận dụng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam. Thực trạng xây dựng và vận dụng quy trình thẩm định giá bất động sản ở các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam. Thực trạng vận dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam Đánh giá thực trạng quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam Đánh giá chung về quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam Thành công của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam Thành công của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản được ban hành theo hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

86

Thành công trong xây dựng quy trình và vận dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản của các doanh nghiệp thẩm định giá ở Việt Nam Hạn chế của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam Những hạn chế của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản

84

87 87 87 95 96 96 96 100 112 112 115 130 130 134 134

135 136 136

4

2.3.3.2 2.3.4 2.3.4.1 2.3.4.2

3.1 3.1.1 3.1.2 3.2 3.2.1 3.2.1.1 3.2.1.2 3.2.2 3.2.2.1 3.2.2.2 3.2.2.3 3.2.2.4 3.2.2.5 3.2.2.6 3.2.2.7 3.2.2.8 3.2.3 3.2.3.1 3.2.3.2 3.2.3.3

trong tiêu chuẩn thẩm định giá Hạn chế trong xây dựng và vận dụng quy trình, phương pháp thẩm định giá bất động sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá Nguyên nhân của những hạn chế Nguyên nhân chủ quan Nguyên nhân khách quan KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Định hƣớng hoàn thiện quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam đến năm 2025 Định hướng hoạt động thẩm định giá bất động sản Việt Nam Quan điểm hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam Các giải pháp hoàn thiện quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam Nhóm giải pháp hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản. Bổ sung thêm các bước làm tăng tính chặt chẽ của quy trình và độ tin cậy của kết quả thẩm định giá bất động sản Hoàn thiện nội dung các bước của quy trình thẩm định giá bất động sản theo hướng chi tiết hơn và sửa đổi một số nội dung cho phù hợp Nhóm giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản Hoàn thiện các Tiêu chuẩn thẩm định giá về phương pháp thẩm định giá bất động sản Hoàn thiện việc thu thập, lựa chọn thông tin về các bất động sản so sánh Giải pháp về kiểm tra, phân tích các giao dịch về bất động sản so sánh nhằm đáp ứng yêu cầu có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu Giải pháp về phân tích và điều chỉnh sự khác biệt giữa các bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu cần thẩm định trong các phương pháp Giải pháp về lựa chọn mức giá đại diện làm cơ sở ước tính cho giá trị bất động sản mục tiêu cần thẩm định Giải pháp về ước tính chi phí và mức độ giảm giá của công trình xây dựng trong phương pháp chi phí, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư Giải pháp về ước tính thu nhập, chi phí từ bất động sản trong phương pháp thu nhập Giải pháp về ước tính doanh thu phát triển trong phương pháp thặng dư Nhóm giải pháp hỗ trợ Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh về bất động sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ, chú trọng phẩm chất đạo đức nghề nghiệp đồng thời có chế độ đãi ngộ phù hợp cho đội ngũ nhân sự phục vụ cho thẩm định giá tại các doanh nghiệp thẩm định giá Tăng cường vai trò quản lý nhà nước về thẩm định giá

136 142 142 146 148 149 149 149 150 152 152 152 155 160 160 164 168 169 170 172 173 176 177 177 183 184

5 3.3 3.3.1 3.3.2

Kiến nghị Nhà nước cần tăng cường quản lý hoạt động của thị trường bất động sản Kiến nghị với Hội Thẩm định giá Việt Nam KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 KẾT LUẬN DANH MỤC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt

Nội dung đầy đủ

BĐS

Bất ộng sản

TĐG

Thẩm ịnh gi

TĐV

Thẩm ịnh vi n

190 190 192 193 194 196 197 202

6 DANH MỤC BẢNG STT 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

TÊN BẢNG

TRANG

Bảng 1: Tiến ộ qu tr nh iều tr Bảng 2 1: Số o nh nghiệp thẩm ịnh gi v số thẩm ịnh vi n hành nghề 2009 – Tháng 6/2016 Bảng 2 2: Số TĐV tại o nh nghiệp TĐG v tỷ trọng o nh nghiệp TĐG theo số TĐV trong tổng số o nh nghiệp TĐG năm 2016 Bảng 2 3: Loại t i sản ƣ TĐG h yếu tại o nh nghệp TĐG Bảng 2 4: Điều hỉnh m gi hỉ n theo yếu tố so s nh Bảng 2 5: Ý kiến về u hỏi “Do nh nghiệp x y ng quy tr nh TĐG BĐS ri ng kh ng” Bảng 2.6: Ý kiến về u hỏi “Do nh nghiệp bổ sung th m bƣớ v o quy tr nh TĐG BĐS kh ng” Bảng 2 7: Tổng h p ý kiến TĐV tại o nh nghiệp TĐG về kh khăn khi v n ng quy tr nh TĐG BĐS Bảng 2 8: Tổng h p ý kiến o nh nghiệp về l họn s ng phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản Bảng 2 9: Tổng h p ý kiến nh gi khả năng th qu n phƣơng ph p so s nh ể TĐG BĐS

hiện

25 90 91 94 103 112 112 114 116

nội ung li n 117

Bảng 2 10: Tổng h p ý kiến nh gi khả năng th hiện nội ung li n qu n phƣơng ph p thu nh p ể TĐG BĐS Bảng 2 11: Tổng h p ý kiến nh gi khả năng th hiện nội ung liên qu n phƣơng ph p hi ph , hiết trừ ể TĐG BĐS Bảng 2 12: Tổng h p ý kiến nh gi khả năng th hiện nội ung li n qu n phƣơng ph p thặng ƣ ể TĐG BĐS Bảng 2 13: Kết quả khảo s t về m ộ p ng ti u h trong quy tr nh TĐG hiện tại - R r ng, ầy bƣớ , hi tiết Bản 2.14: Kết quả khảo s t về m ộ p ng ti u h trong quy tr nh v phƣơng ph p TĐG hiện tại - T nh phù h p Bảng 2 15: Kết quả khảo s t về m ộ p ng ti u h trong quy tr nh TĐG hiện tại - Giúp TĐV ƣ r kết quả trong thời gi n ngắn

122 124 128 130 131 132

17

Bảng 2 16: Kết quả khảo s t về m ộ p ng ti u h trong quy tr nh v phƣơng ph p TĐG hiện tại - Chi ph TĐG thấp Bảng 2 17: Kết quả khảo s t về m ộ p ng ti u h trong quy

132

18

tr nh v phƣơng ph p TĐG hiện tại - Kết quả TĐG

133

19 20 21

ộ tin

y

o

Bảng 2 18: Kết quả khảo s t về tỷ lệ số trƣờng h p y u ầu TĐG BĐS lại tại o nh nghiệp TĐG Bảng 2 19: Kết quả khảo s t về việ o nh nghiệp ơ sở liệu ri ng về thẩm ịnh gi bất ộng sản Bảng 2 20: Kết quả khảo s t về m ộ o tạo, bồi ƣỡng ho ội ngũ thẩm ịnh gi bất ộng sản tại o nh nghiệp

133 143 144

7 22 23

24

25 26 27 28 29 30 31

Bảng 2 21: Kết quả khảo s t về thời gi n TĐG BĐS tại o nh nghiệp Bảng 3 1: Kết quả khảo s t về hƣớng v n ng Phƣơng ph p So s nh Th ng tin về bất ộng sản so s nh phải m ng t nh ại iện ho gi o ị h trong khu v Bảng 3.2: Kết quả khảo s t ý kiến về hƣớng v n ng phƣơng ph p so sánh - Cần nh gi t nh hất ộ l p, kh h qu n gi o ị h BĐS so sánh Bảng 3 3: Kết quả khảo s t về hƣớng v n ng Phƣơng ph p so s nh L họn m gi ại iện thể v o h t nh b nh qu n m gi hỉ n Bảng 3 4: Kết quả ý kiến về hƣớng v n ng phƣơng ph p thu nh p Bảng 3 5: Kết quả nh gi m qu n trọng giải ph p về x y ng ơ sở liệu TĐG BĐS ho n hỉnh tại

Bảng 3 6: D nh m th ng tin ấp quố gi , tỉnh, th nh phố Bảng 3 7: D nh m th ng tin ấp qu n, huyện Bảng 3 8: D nh m th ng tin về khu v l n n ối với một số loại h nh bất ộng sản Bảng 3.9: D nh m th ng tin, số liệu thể về bất ộng sản TĐG Bảng 3 10: Đ nh gi m

32

o nh nghiệp TĐG

167

168

171 173 177 178 179 179 181

qu n trọng giải ph p ho n thiện quy tr nh v

phƣơng ph p TĐG BĐS - Đ o tạo, bồi ƣỡng n ng TĐG

144

o tr nh ộ ội ngũ

183

8 DANH MỤC BIỂU ĐỒ

TÊN BIỂU ĐỒ

STT 1 Biểu

TRANG

Biểu ồ 2 1: Số o nh nghiệp TĐG v số TĐV h nh nghề năm 2009 Tháng 6/2016 Biểu ồ 2 2: Số TĐV tại

2

o nh nghiệp TĐG v tỷ trọng o nh nghiệp TĐG theo số TĐV trong tổng số o nh nghiệp TĐG năm 2016

90

92

DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC PHỤ LỤC

STT 1 2

Ph l

1: M u phiếu iều tr khảo s t

Ph l

2: V

d ng tr n ất

thẩm ịnh gi quyền s

TRANG 202

ng ất v

ng tr nh x y 206

9 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Thẩm ịnh gi t i sản là hoạt ộng tồn tại kh h qu n trong ời sống kinh tế xã hội ƣ h

nƣớ ph t triển nền kinh tế theo ơ hế thị trƣờng Thẩm ịnh gi

thừ nh n l một nghề ,

nh n ƣ r

v i trò qu n trọng giúp ho Nh nƣớ ,

tổ

quyết ịnh li n qu n ến việ sở h u, quản lý, mu b n,

t nh thuế, bảo hiểm, ho thu , ầm ố, thế hấp v kinh o nh t i sản Tại Việt Nam, nhu ầu về thẩm ịnh gi tăng nhanh từ nh ng năm 1993-1994, khi nền kinh tế huyển mạnh từ ơ hế kế hoạ h h

t p trung s ng nền kinh tế thị

trƣờng ịnh hƣớng xã hội h nghĩ . Hiện nay, Việt N m

ng trong thời kỳ ổi

mới, ẩy mạnh ph t triển nền kinh tế thị trƣờng năng ộng v nỗ l

không

ngừng ể hội nh p nền kinh tế to n ầu, nhu ầu về thẩm ịnh gi t i sản trong xã hội ng y

ng lớn, ặt r y u ầu phải ƣ thẩm ịnh gi t i sản trở th nh một

nghề - một loại hoạt ộng ị h v tƣ vấn m ng t nh huy n nghiệp, ộ l p, kh h qu n,

năng l

huy tốt v i trò

hoạt ộng nhằm bảo ảm ho nghề thẩm ịnh gi ph t

m nh, từ

g p phần bảo ảm l i

th m gi thị trƣờng Theo Đề n n ng

o năng l

h h nh

ng

thẩm ịnh gi

b n Việt N m

gi i oạn 2013 – 2020, hoạt ộng thẩm ịnh gi t p trung h yếu v o

loại

t i sản l bất ộng sản, m y m , thiết bị với số lƣ ng h p ồng thẩm ịnh gi hiếm từ 80%-90% tổng số h p ồng thẩm ịnh gi nhiên thẩm ịnh gi bất ộng sản òn nhiều bất thấp, hƣ

p ng ƣ

ịnh gi quyền s

y u ầu

o nh nghiệp. Tuy p, hất lƣ ng nhìn chung còn

thị trƣờng v kỳ vọng

ng ất trong x

xã hội, nhất l thẩm

ịnh gi trị o nh nghiệp nh nƣớ

phần ho , thẩm ịnh gi bất ộng sản thế hấp tại

ng n hàng thƣơng mại

ũng nhƣ thẩm ịnh gi bất ộng sản trong nhiều trƣờng h p kh trƣờng h p kết quả thẩm ịnh gi

ể ổ

Th

tế nhiều

h nh lệ h nhiều so với gi trị thị trƣờng, cùng

một bất ộng sản nhƣng kết quả

o nh nghiệp thẩm ịnh giá ƣ r

h nh lệ h rất lớn. Có nhiều nguy n nh n trong nh ng nguy n nh n qu n trọng l

n ến t nh trạng trên nhƣng một

o quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh

gi bất ộng sản Đ y l yếu tố qu n trọng quyết ịnh tới kết quả, hất lƣ ng hoạt ộng thẩm ịnh gi bất ộng sản Quy trình và phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản lu n l tế C

h

ề ƣ

qu n t m ả về phƣơng iện lý thuyết v th

ti u huẩn về quy tr nh thẩm ịnh gi v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất

10 ộng sản ã ƣ ƣ

b n h nh v s

ho n thiện, òn nhiều

ổi nhƣng nội dung các tiêu chuẩn ũng hƣa

h hiểu kh

nh u

n ến việ v n

v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản trong thời gi n qu hế. Hoạt ộng thẩm ịnh gi hiện n y h yếu o tại

o nh nghiệp

h

họ , hặt hẽ,

thể Việ v n

ng quy trình và

bất ộng sản hiện n y hƣ ,

nh n r

ộ tin

y

phƣơng ph p thẩm ịnh giá

, t nh h nh nghi n

n ến kết quả thẩm ịnh gi

o ể l m ơ sở ho Nh nƣớ , tổ

quyết ịnh quản lý, ầu tƣ

B n ạnh

quy ịnh hiện h nh, tuy

quy tr nh thẩm ịnh gi bất ộng sản kho

bất ộng sản v n òn nhiều iểm hƣ phù h p h

òn nhiều hạn

thẩm ịnh vi n tiến h nh

năng thẩm ịnh gi theo

nhiên nhiều o nh nghiệp hƣ

ng quy tr nh

[32]

u về thẩm ịnh gi n i hung ũng nhƣ

về quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản nói riêng hiện nay còn rất hạn hế Việ tổng kết,

nh gi rút kinh nghiệm từ th

gi BĐS ở Việt N m trong thời gi n qu

ũng hƣ

kịp thời Ch nh v v y m một y u ầu ƣ

ƣ

ặt r l

tế hoạt ộng thẩm ịnh th

hiện thƣờng xuy n,

ần ho n thiện quy trình và

phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản theo hƣớng x y tr nh thẩm ịnh gi bất ộng sản một quy tr nh v

ng ƣ

h r r ng, hặt hẽ, hƣớng

một quy nv n

ng

phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản phù h p nhằm nâng

o ộ tin

y ho kết quả thẩm ịnh gi bất ộng sản, tạo iều kiện ể thẩm

ịnh gi bất ộng sản ph t triển hơn, huy n nghiệp hơn, tƣơng x ng với vị tr vốn

n trong nền kinh tế thị trƣờng hội nh p Kết quả thẩm ịnh gi bất

ộng sản tin

y ũng l

ơ sở giúp ho nh nƣớ , nh

quyết ịnh h p lý Đối với bản th n thẩm ịnh gi kho họ , hặt hẽ,

ầu tƣ, khách hàng ra các

thẩm ịnh vi n, thể v

h th

s

ƣ

ng phƣơng ph p thẩm

ịnh gi bất ộng sản phù h p sẽ giúp ho họ giảm thiểu ƣ ộng nghề nghiệp thẩm ịnh gi – một nghề nghiệp vốn ã h ro. Xuất ph t từ nh ng lý o

m nghi n

một quy tr nh

u sinh ã l

r i ro trong hoạt ng nhiều r i họn ề t i “Hoàn

thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay” l m ề t i nghi n u lu n n. 2. Những kết quả nghiên cứu trong và ngoài nƣớc có liên quan đến luận án và những định hƣớng nghiên cứu tiếp của luận án. Khi ề p ến quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản, các nghi n

u t p trung v o h i mảng nội ung lớn: thứ nhất, bất ộng sản v thẩm

ịnh gi bất ộng sản; thứ hai, quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản Tr n ơ sở n y, nghi n

u sinh ũng sẽ tổng lu n theo h i mảng nội ung

chính nêu trên, tuy nhi n ể

nh ng

nh gi s t th

về t nh h nh nghi n

u,

11 ũng nhƣ phù h p với phạm vi nghi n nh m nghi n t

u: nghi n

u, nghi n

u

t

u sinh sẽ t m lƣ

giả nƣớ ngo i v nghi n

theo h i u

giả trong nƣớ 2.1 Nghiên cứu của nhóm tác giả nước ngoài: Hiện nhiều nghi n u kh i qu t về bất ộng sản v thị trƣờng BĐS tại quố gi ph t triển nhƣ

nghi n

H lbert C Smith, John B Corgel ƣ

u về quyền sở h u BĐS

ề

p tới trong t

t

giả

phẩm “Triển vọng bất

ộng sản” (Real estate perspectives: An introduction to real estate) (2001)[71]. T

giả

ƣ r

BĐS,

kh i niệm

nh gi

ăn bản về vấn ề ầu tƣ v o thị trƣờng

vấn ề về thuế thu nh p, h sở h u, r i ro trong ầu tƣ BĐS, quản l

BĐS, triển vọng về thị trƣờng BĐS,… T “Nh ng vấn

ề m i trƣờng

giả D vi C P rks, với t

li n qu n tới quản lý bất

phẩm

ộng sản”

(Environmental management for real estate professionals) (1992) lại

ƣ

r

nh ng ph n t h về m i trƣờng trong hoạt ộng quản lý BĐS, ặ biệt ã phân t h kh i qu t nh ng y u ầu về ph p lu t, t i h nh v phòng

ạo

,

biện ph p ề

r i ro về mặt ph p lu t tại Mỹ li n qu n tới bất ộng sản [69]. Nghiên

u s u hơn về một số hoạt ộng hung trong thị trƣờng BĐS

t

giả M nry

Seldin trong uốn “Sổ t y bất ộng sản” (The real estate handbook) [73], t t p trung v o tr o ổi về kinh o nh BĐS ũng nhƣ marketing BĐS, ph n t h t i h nh v ngo i ũng h

tƣ

một số nghi n vấn

hiến lƣ

ầu tƣ BĐS. C

u ối với việ quản lý ất

“Strengthening

environment l

v th

giả h nh

nh kho họ nƣớ i

Việt N m: tổ

M n gement

n

L n

Administration Viet Nam- Swe en ompor tion Progr m (SEMLA)” ã b o

o

nh gi hệ thống lu t ất

thống ph p lu t ất

i hiện n y

với hệ thống ph p lu t ất Nh ng nghi n

i

i, ây là công trình nghi n

u, r so t hệ

Việt N m, so s nh hệ thống lu t hiện h nh thế giới v

u tr n mới ề

ƣ r một số khuyến nghị

p h yếu ến nh ng kiến th

BĐS, thị trƣờng BĐS v một số kh i qu t về BĐS h kh ng nghi n

ác

u tr n g

ột

mảng hoạt ộng

hung về thị trƣờng

ộng nhƣ thế n o ối với

ng tác

thẩm ịnh gi BĐS. B n ạnh nh ng nghi n giả nƣớ ngo i ũng ã trƣờng BĐS nhƣ t “Nh ng vấn

u kh i qu t tr n về thị trƣờng BĐS, một số t

nh ng nghi n

u về

hoạt ộng t i h nh trong thị

giả W B Brueggenm m, J D Fisher với nghi n

ề t i h nh v

ầu tƣ bất

ộng sản” (Re l est te fin n e n

investments) (1997) ã n u r nh ng vấn ề ần lƣu ý trong lĩnh v ầu tƣ BĐS ở nƣớ Mỹ, ũng nhƣ ề trong kinh doanh BĐS. Đề

u về

t i h nh v

p kh i qu t tới thị trƣờng vốn v

n to n

p ến quản lý vốn ầu tƣ tr n thị trƣờng BĐS, quản

12 lý phần vốn ầu tƣ BĐS ƣới h nh th i t i sản ố ịnh ƣ Hudson-Wilson, Charles H Wurtzeb h tr nh b y r qu t

t

giả Sus n

phẩm “Quản lý vốn

ầu tƣ bất ộng sản” (M n ging re l est te portfolios) (1994)[74]. Tác giả Roy W B hl trong t

phẩm “Thuế bất ộng sản ở

thị

nƣớ

h m ph t triển”

(The taxation of urban property in less developed countries) (1979) [53] lại ph n t h s u về việ s

ng ất ở

h nh s h thuế BĐS ối với gi

thị

nƣớ

h m ph t triển v t

ả BĐS Một số t

giả lại

ộng

nh ng nghi n

u

huy n s u về t nh h nh t i h nh nh ở, nhƣ Arjen v n Dijkhuizen, Hà Lan trong nghi n

u

m nh về “Thị trƣờng t i h nh nh ở tại H L n” (Dut h housing

finance market) (2004) [58] ũng ã ƣ r

ph n t h hung

thị trƣờng t i h nh nh ở tại H L n, ồng thời giới thiệu ũng nhƣ u

r i ro v

yếu tố ng

s

ng

biện ph p quản lý r i ro tại thị trƣờng n y Nghi n

John Ry ing thuộ Ng n h ng D

tr

Quố gi New York (Fe er l

Reserve B nk of New York) “T i h nh nh ở v s

huyển ổi về h nh s h

tiền tệ” (Housing Fin n e n the Transmission of Monetary Policy) (1990) [72] lại ph n t h về

ng

v y, s tăng trƣởng

h nh s h

t i h nh nh ở nhƣ trần lãi suất ho

h ng kho n h , iều hỉnh lãi suất thế hấp, s

ạnh

tr nh tr n thị trƣờng thế hấp ũng nhƣ việ giới thiệu m h nh ầu tƣ nh ở C

t

giả tr n ã nghi n

trƣờng BĐS, ề

p ến h ng h

tr n thi n hƣớng nhiều s ng

u

ng

t i h nh trong việ quản lý thị

tr n thị trƣờng BĐS, ngo i r việ nghi n hoạt ộng kinh o nh BĐS h kh ng ề

u

p tới

việ thẩm ịnh gi BĐS. Ngo i nh ng nghi n thị trƣờng BĐS, một số t

u về BĐS, thị trƣờng BĐS, hoạt ộng t i h nh tr n giả nƣớ ngo i ã

nh ng nghi n

u về thẩm ịnh

gi t i sản n i hung v thẩm ịnh gi BĐS n i ri ng nhƣ: Lipscomb và Gray (1990) liệt k phƣơng ph p iều hỉnh nguồn gố thị trƣờng. Trong một so sánh gi ph n t h liệu v hồi quy, nh m t giả kết lu n rằng thể s ng một số lƣ ng lớn qu n s t ể giảm lỗi ti u huẩn hệ số to n Tất ả m h nh m phỏng h nh vi nh ng ngƣời th m gi thị trƣờng ể suy lu n một m gi hoặ một nh m m gi [64]. Theo cách suy lu n thị trƣờng, Whipple (1995) và Lusht (1997) liệt k m h nh ph n t h v iều hỉnh trong phƣơng ph p so s nh s u y: (1) Điều hỉnh theo ặp: hỉ y u ầu một m u nhỏ gi o ị h ƣ o lƣờng nh gi h qu n ể ung ấp một ƣớ t nh uy nhất (2) Điều hỉnh theo lƣới gi o ị h (s ng kết lu n thống k và phân tích): Cung ấp o n gi với một phạm vi tin y ở h i b n a nhƣng òi hỏi một số lƣ ng lớn gi o ị h b n h ng tƣơng ƣơng ể tạo th nh một m u ại iện (3) S ng ph n t h hồi quy: òi hỏi một số lƣ ng lớn

13 qu n s t về húng v

m

l i thế l

gi gi o ị h Ứng ung ấp một

ng này ph t triển trong ịnh gi

ại

to n gi , phạm vi gi trong khoảng tin

y[65][75]. Tất ả phƣơng ph p iều hỉnh n y v hiện từ trung t m họ thu t kh nh u Hệ thống Ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế ƣ

biến thể

húng xuất

Uỷ b n ti u huẩn thẩm

ịnh gi quố tế (IVSC) b n h nh lần ầu ti n v o năm 1985, s u

ƣ

s

ổi nhiều (1994, 1997, 2000, 2001, 2003, 2005, 2011, 2013, 2017) Đến n y nh ng ti u huẩn n y ã ƣ

ng nh n tr n phạm vi to n thế giới, tạo iều kiện ho mỗi

quố gi

ng ti u huẩn thẩm ịnh gi kh ng hỉ phù h p với iều

ăn

kiện ặ thù

x y

quố gi m nh m

òn

p ng ƣ

y u ầu ảm bảo t nh h i ho ,

thống nhất về ơ bản với Ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế Do Hiệp hội thẩm ịnh gi

nƣớ th nh vi n n n Uỷ b n Ti u huẩn thẩm ịnh

giá quố tế lu n khuyến kh h việ mở rộng nhằm thú

ể thẩm ịnh gi

ng y u ầu quản lý T

Ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế

ẩy qu tr nh tr o ổi xuy n quố gi v

thị trƣờng t i sản quố tế, hỗ tr huẩn m

s nhất tr với

ng g p v o s ph t triển

ho thẩm ịnh viên trên toàn thế giới

ạt kết quả tin

y; l p b o

o t i h nh x

nh ng th ,

p

giới kinh o nh tr n to n thế giới

giả Asw th Đ mo r n trong uốn “Investment v lu tion” [57] ã ƣ r

cá phƣơng ph p thẩm ịnh gi

t i sản n i hung trong hoạt ộng ầu tƣ T

giả ũng nh một hƣơng về thẩm ịnh gi BĐS T giả tr nh b y qu n iểm l BĐS v ổ phiếu s giống nh u về nguy n tắ thẩm ịnh gi . BĐS v t i sản t i h nh ặ iểm hung l gi trị húng ƣ quyết ịnh bởi òng tiền m húng tạo r , t nh bất ổn v khả năng tăng trƣởng kỳ vọng a nh ng òng tiền n y T giả ũng ph n t h s kh nh u về bản hất òng tiền h i loại t i sản n y, tuy nhiên hỉ hú trọng v o thẩm ịnh gi BĐS trong nh m ầu tƣ BĐS h kh ng nghi n u về quy tr nh v phƣơng ph p kh ể thẩm ịnh gi BĐS. Đề t i “ƣớ lƣ ng gi trị ất i” Te Gw rtney v Ar en Del w re (1999), t giả ã nghi n u v ƣ r một số nguy n tắ , ũng nhƣ phƣơng ph p x ịnh gi trị ất i Nghi n u C therine Nin (Austr li -2002) về “Hệ thống quản lý m i trƣờng v nh gi gi trị ất i” Austr li [67], trong h yếu ề p ến việ nh gi gi trị ất i t nh ến yếu tố m i trƣờng C theirine t p trung v o nghi n u phƣơng ph p nhằm x ịnh gi trị nguồn t i nguy n ất i ể x ịnh v ph n bổ nguồn t i nguy n ất i h p lý tr n ơ sở ảm bảo yếu tố m i trƣờng Nh n hung nghi n u n y ƣ th hiện trong iều kiện th ng tin kh ầy v ƣ p ng trong iều kiện hệ thống ph p lu t kh hặt hẽ v ho n thiện Với b i b o “Logical steps in property valuation” [62], tác giả Kummerow và

14 Max ho rằng s

ạng, ph

v

ngƣời mu tr n thị trƣờng ã

phản ng

tạp

nhiệm v TĐG, c

ặ

iểm

BĐS

n tới kh khăn ho việ b n

hành v v n ng ti u huẩn thẩm ịnh gi BĐS. T giả ã ề p tới 4 bƣớ h p lý ần tu n th trong quy tr nh thẩm ịnh gi BĐS, l :x ịnh vấn ề; quyết ịnh phƣơng n s ng thể tin y ƣ ; l họn phƣơng ph p thẩm ịnh gi ; iều hỉnh yếu tố t ộng Để tr nh ƣ nh ng lỗi nghi m trọng khi thẩm ịnh gi BĐS, thẩm ịnh vi n ần th hiện quy trình, thể nhƣ s u: - Hiểu nhiệm v thẩm ịnh gi v nội ung li n qu n - Ph n t h phƣơng n s ng tiềm năng -X ịnh ngƣời mu khả năng mu

BĐS

- T m kiếm nh ng liệu v phƣơng ph p th h h p ể ƣ r h p lý ho BĐS, một phƣơng ph p tƣơng t với h th suy nghĩ

ƣ m gi ngƣời mua.

- Bƣớ uối ùng l iều hỉnh phản nh các thông tin kh ng ƣ t nh ến trong mô hình. T giả ho rằng khi p ng quy tr nh sẽ v n òn nh ng lỗi ng u nhi n kh ng mong i tiềm ẩn cho dù s ng m h nh thẩm ịnh gi phù h p nhất bởi vì thẩm ịnh gi BĐS l t nh h nh vi ng x tƣơng l i ngƣời mu v ngƣời bán. T giả ũng nhấn mạnh h tiếp n theo huỗi logic ũng kh ng th y thế ƣ nh ng nỗ l kiểm so t hất lƣ ng thẩm ịnh gi v nh ng lỗi thể có trong ng ề

ng thể khi th hiện bƣớ thẩm ịnh gi . Với b i “Real estate appraisal: A review of valuation methods” [68], t giả p tới v i trò thẩm ịnh gi , gi trị thị trƣờng v phƣơng ph p thẩm

ịnh gi T giả nhấn mạnh thẩm ịnh gi là trung t m tất ả hoạt ộng kinh doanh bởi ất v t i sản l yếu tố sản xuất. T giả ho rằng mỗi quố gia c nền văn ho v kinh nghiệm thẩm ịnh gi kh nh u v iều n y sẽ quyết ịnh nh ng phƣơng ph p n o ƣ hấp nh n Đ số phƣơng ph p v o hình th việ so s nh ể nh gi gi trị thị trƣờng C phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS thể ƣ nh m theo h i nh m: truyền thống v n ng o. C phƣơng ph p truyền thống l m h nh hồi quy, so s nh, hi ph , thu nh p, l i nhu n, chi phí. Cá phƣơng ph p n ng o l ANNs, phƣơng ph p ịnh gi he oni , phƣơng ph p phân tích không gian… Trong b i b o t giả n u một số iều kiện p ng v một số nét ơ bản về phƣơng ph p n y So s nh về gi b n l h tiếp n ƣ s ng rộng rãi nhất. Gi trị BĐS ƣ thẩm ịnh gi ƣ giả ịnh l mối liên hệ m t thiết với m gi b n nh ng t i sản tƣơng t trong ùng khu v thị trƣờng. Thẩm ịnh vi n ầu ti n sẽ l họn nhiều nh ng BĐS tƣơng t từ tất ả BĐS vừ ƣ gi o ị h trong thời gi n gần y Từ một số BĐS iển h nh, thẩm ịnh vi n tiến h nh iều hỉnh

15 s kh

biệt

ng tr nh x y

từng BĐS so với BĐS m

ti u về

yếu tố k h thƣớ , ộ tuổi,

ng, ngày bán, nh ng ngƣời hàng xóm xung quanh; từ

rút r

m

gi BĐS m ti u từ m gi BĐS so s nh ã ƣ iều hỉnh C h tiếp n gi b n ph thuộ rất lớn v o ộ h nh x , m ộ ho n thiện, p nh t, liệu về m gi b n… Về phƣơng ph p ầu tƣ (phƣơng ph p thu nh p), với một m ộ ơn giản nhất mô hình so sánh có thể ƣ s ng ể quyết ịnh gi trị vốn một h tr tiếp tuy nhiên thị trƣờng ầu tƣ m ộ ị biệt o hơn thị trƣờng nh ở n n kỹ thu t so s nh vốn tr tiếp hiếm khi phù h p Về phƣơng ph p thặng ƣ: ối với BĐS

khả năng ph t triển, phƣơng

ph p tốt nhất ể thẩm ịnh gi l phƣơng ph p thặng ƣ S ph t triển ƣ t nh ến khi phƣơng n s ng hiện tại kh ng phải l phƣơng n s ng tốt nhất v hiệu quả nhất. Với việ bỏ tiền ể ải tạo, ph t triển BĐS sẽ em lại tiền ho thu lớn hơn, gi trị thị trƣờng ất tăng l n o nhu ầu về phƣơng n s ng mới o hơn phƣơng n s ng trƣớ Phƣơng ph p chi phí (phƣơng ph p nh thầu): T giả n u một số trƣờng h p p ng phƣơng ph p n y l : Áp ng ể thẩm ịnh gi nh ng BĐS ƣ thiết kế m ng t nh huy n biệt, hoặ nh ng BĐS t khi ƣ mu b n tr n thị trƣờng Phƣơng ph p n y kh ng hiệu quả khi ƣ s ng ể thẩm ịnh gi nh ng BĐS m gi trị BĐS thể ƣ nh gi thông qua các nh ng BĐS tƣơng t hoặ BĐS em lại thu nh p từ tiền thu T giả nh n thấy tại quố gi không có hoạt ộng ầu tƣ BĐS mang tính phổ biến hoặ th m h l kh ng thị trƣờng ầu tƣ, th kh ng hỉ BĐS ặ biệt mới ƣ thẩm ịnh gi theo phƣơng ph p hi ph . Nếu kh ng thị trƣờng ầu tƣ, khi m gi tr o ổi sẽ phản nh hi ph thấp nhất ối với ngƣời mu Đ y l m hi ph ần thiết ể x y ng một ng tr nh mới tƣơng t với ng tr nh hiện tại ần thẩm ịnh gi . Nếu thị trƣờng s kh n hiếm BĐS th m gi BĐS kh ng hỉ ƣ quyết ịnh bởi chi phí mà còn ƣ quyết ịnh v o ặ iểm ung ầu Trong phạm vi b i b o n y, nh m t giả nh gi rằng theo văn ho các nƣớ Ch u Âu m iển h nh l Anh th phƣơng ph p so s nh l phƣơng ph p h nh xác và thể tin y ƣ Nhiều nh nghi n u nh gi về ộ tin y phƣơng pháp o t nh h qu n l họn biến h nh. Thẩm ịnh vi n tiến h nh khảo s t thị trƣờng ể ƣớ t nh gi trị BĐS Thẩm ịnh vi n quyết ịnh bộ yếu tố so s nh v biến h nh Phƣơng ph p n y ho phép t p trung l họn v quyết ịnh yếu tố gi trị qu n trọng ối với thẩm ịnh gi . C phƣơng ph p nâng cao: Phƣơng ph p ANNs (mạng lƣới nơ ron thần kinh): M h nh mạng lƣới

16 nơ ron thần kinh ƣ

ung ấp nhƣ một giải ph p ể giải quyết

trong thẩm ịnh gi BĐS Mô hình này phải ƣ

o tạo từ một bộ

vấn ề liệu s u

ƣ s ng ể ƣớ t nh m gi BĐS mới từ một thị trƣờng giống nhƣ v y Mạng lƣới nơ ron l m h nh thông minh ƣ thiết kế ể lặp lại nguy n bản qu tr nh họ t p bộ não on ngƣời Mô hình này b th nh phần b n ầu: lớp liệu ầu v o, lớp ẩn (hộp en), lớp o lƣờng ầu r (gi trị BĐS ƣ tính) Lớp ẩn b o gồm h i qu tr nh: các h năng tổng h p trọng số v năng huyển ổi Cả h i loại h năng n y ều liên qu n tới giá trị từ

ƣớ h liệu

ầu v o (v : số lƣ ng phòng tắm, tuổi ngôi nhà, tầng hầm, khu v tổng thể, số lƣ ng lò sƣởi v g r …) ảnh hƣởng tới o lƣờng ầu r (m gi bán). Mô hình giá hedonic: M h nh n y ung ấp khung phân tích các hàng hoá khác nhau nhƣ ơn vị nh ở t nh năng ri ng kh ng m gi thị trƣờng thể qu n s t ƣ C sản phẩm thể ph n biệt ƣ ại iện nhƣ một ve tơ ặ iểm ùng với m gi thị trƣờng ph thuộ v o bộ ặ tính. C hs ng truyền thống ối với m h nh he oni trong nghi n u về nh ở nh ho nh ng m h tạo r s suy lu n về nh ng giá trị kh ng thể qu n s t ƣ nh ng thuộ t nh kh nh u nhƣ: hất lƣ ng kh ng kh , ộ ồn s n b y, qu tr nh kết nối (t u iện ngầm, ƣờng sắt, ƣờng o tố …) C phƣơng ph p kh ƣ ề p trong b i b o thể giải quyết vấn ề trong thẩm ịnh gi BĐS. Phƣơng ph p hồi quy ề p tới nền tảng kho họ cho việ iều hỉnh m gi kh ng tr n kinh nghiệm thẩm ịnh vi n. Tuy nhiên nh ng vấn ề kh x trong kho họ xã hội kh ng ƣ tính ến thƣờng xuyên trong các mô hình so sánh. Với b i b o “Apportionment in property valuation: should we separate the inseparable” [60], các t giả Hendriks và Dave n u ạng phƣơng pháp ph n bổ l phƣơng ph p thặng ƣ v phƣơng ph p hiết trừ Phƣơng ph p ph n bổ tiến h nh ph n hi gi trị thị trƣờng ho ất v gi trị thị trƣờng ho to nh tr n ất ri ng Nh m t giả ho rằng gi trị thị trƣờng một BĐS kh ng thể phân chia th nh gi trị thị trƣờng ho ất v gi trị thị trƣờng ho s ải tiến Trên th tế kh ng thể gi trị thị trƣờng ho to nh m kh ng ất (hoặ kh ng gắn với yếu tố vị tr ) V thế theo nh m t giả, phƣơng ph p ph n bổ l ng kh ng ng tin y trong ph n t h BĐS l m ơ sở ho quyết ịnh ầu tƣ, quyết ịnh t i h nh v t giả ề xuất một số ng kh ể th y thế Với b i “The Application of Income Approach in Property Valuation in Poland” [66], t giả Maria Trojanek ho rằng cách tiếp n thu nh p l h tiếp n chính ể ƣớ t nh gi trị thị trƣờng BĐS khả năng tạo r thu nh p ũng nhƣ ƣớ t nh gi trị phi thị trƣờng BĐS Đ h nh l việ ƣớ t nh gi trị

17 quyền nh n ƣ

dòng thu nh p không xác ịnh Độ h nh x

ƣớ t nh tỷ lệ ho thu , tỷ lệ vốn ho , tỷ lệ hiết khấu,

ph thuộ v o

th m số. Tỷ lệ vốn ho

tr n thị trƣờng BĐS phản nh tỷ lệ gi thu nh p h ng năm BĐS v gi gi o ị h BĐS tƣơng t về: ặ iểm t nhi n, vị tr , ti u huẩn về nh , ông tr nh, iều kiện kỹ thu t, h năng, khu v l n n, khả năng tiếp n, yếu tố khác. T giả ƣ r khuyến nghị là tỷ lệ hiết khấu n n phản nh tỷ suất sinh l i mong i nh ầu tƣ tr n thị trƣờng vốn v phản nh m ộ r i ro trên trong lĩnh v ầu tƣ thể tr n thị trƣờng BĐS, không liên qu n ến r i ro o th y ổi chi phí cho thuê. T giả ũng ề xuất v n ng trong th tế ể t m r tỷ lệ vốn ho v tỷ lệ hiết khấu nhƣ s u: Đối với tỷ lệ vốn hoá, h th h h p ể ƣớ t nh l s ng trƣờng

liệu thị trƣờng bằng h lấy thu nh t hoạt ộng ròng hi ho gi thị bất ộng sản tƣơng ồng (về loại h nh, yếu tố kh v ƣ ầu tƣ

theo hƣớng tƣơng t trong ph n khú thị trƣờng ) với iều kiện thu nh p hoạt ộng ròng n y v gi b n BĐS tƣơng t ã ƣ iều hỉnh ho phù h p với BĐS m ti u ần thẩm ịnh gi . Đối với tỷ lệ hiết khấu: C h th h h p ể ƣớ t nh tỷ lệ hiết khấu l iều hỉnh các tỷ lệ vốn ho thị trƣờng t nh tới s th y ổi khoản thu nh p kỳ vọng v s th y ổi về m gi BĐS ở uối hu kỳ b ov r i ro. Trong uốn Property value năm 2011, Lorenz v ộng s ã ƣ r kh i niệm nền tảng gi trị bất ộng sản với “bản ồ gi trị”, bản ồ n y kh i niệm h mối qu n hệ gi yếu tố gi trị ũng nhƣ nh n tố ảnh hƣởng ến gi trị Hệ thống gi trị v o lƣờng b n th m gi thị trƣờng hịu ảnh hƣởng nhiều yếu tố nhƣ: xã hội, văn h , kinh tế, iều kiện sống, tr nh ộ gi o , v kinh nghiệm Đ h nh l l lƣ ng ơ bản t ộng ến gi trị kinh tế t i sản Gi trị kinh tế n y b o gồm gi trị thị trƣờng/ gi trị tr o ổi v gi trị s ng/ gi trị th t i sản Bởi v gi trị bất ộng sản xuất ph t từ mối qu n hệ với nhu ầu on ngƣời, ịnh gi bất ộng sản lu n gắn kết hặt hẽ với hệ thống gi trị v o lƣờng gi trị b n th m gi thị trƣờng, hệ thống n y quyết ịnh tới m ộ sẵn s ng mu v từ ảnh hƣởng ến gi trị kinh tế bất ộng sản tr n thị trƣờng (Lorenz v ộng s , 2011) ã t p h p lại nh ng qu n iểm kh nh u về tính bền vững (sustainability) trong qu tr nh ịnh gi bất ộng sản v v i trò nh ng biến số ầu v o trong lú xem xét vấn ề bền v ng khi p ng phƣơng ph p truyền thống ể thẩm ịnh gi BĐS tạo r thu nh p. Do s kh biệt về tr nh ộ ph t triển kinh tế, về văn ho - xã hội cho n n hiện nh ng iểm kh ng tƣơng ồng trong h nh n nh n, nh gi ối với quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS gi Việt N m v một số nƣớ ph t triển tr n thế giới, ti u biểu h nh l qu n niệm về ất i, về quyền

18 ối với ất

i

Mặ

ù v y, nh ng nghi n

u tr n ũng

gi trị kho họ v

l tƣ liệu quý ể th m khảo, họ t p trong thẩm ịnh gi BĐS ở Việt N m 2.2 Nghiên cứu của nhóm tác giả trong nước: Đối với Việt N m, x y ng quy tr nh thẩm ịnh gi BĐS, hặt hẽ v v n ng phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS phù h p ũng l một y u ầu ấp thiết ƣ

ặt r trong tiến tr nh hội nh p kinh tế quố tế Trong nh ng năm vừ qu ,

Ch nh ph , ũng nhƣ

bộ, ng nh ã

t m kiếm giải ph p h u hiệu ể x y

nh nhiều thời gi n v

ng s

nhằm

ng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh

gi bất ộng sản kho họ Trƣớ hết l nh ng nghi n Một là,

nghi n

công trình nghi n u,

u hung về BĐS v thị trƣờng BĐS:

u về qu n hệ sở h u ối với bất ộng sản: ã

u tƣơng ối

ng phu

Bộ, ng nh,

Viện nghi n

nh kho họ về vấn ề n y, nhƣ: ề t i kho họ

PGS TS Nguyễn Văn Thạo l

h nhiệm ề t i với h

nhiều

ấp nh nƣớ

ề “Th

o

trạng vấn ề sở

h u v phƣơng hƣớng giải quyết ở nƣớ t hiện n y” (năm 2005); ề t i nghi n u kho họ h

ấp Bộ thuộ Bộ T i h nh o TS H Quý T nh l

ề “Lý lu n ị t v v n

ng ể giải quyết một số vấn ề về ất

N m” (năm 2005); h y s h huy n khảo v Phạm Xu n Ho ng “Quyền s

t

nghi n hung v

u ũng ã ất

khẳng ịnh ất

giả Trần Qu ng Huy ( h bi n) Theo

nh gi

ầu về

sở h u về ất

n, v

quyền ối với BĐS nói

nghi n

u tr n ũng òn

một số ề xuất ần xem xét ể quy ịnh

òi hỏi

phải phù h p

quy lu t

tế ất nƣớ ;

ề xuất n n

h nh s h về quản lý ất

thị trƣờng, nhằm thú h i h nh th

sở h u ất

sở h u to n Hai là, nghi n

ạo

i tiệm u về

Nh nƣớ

in y

ng hiếm ƣu ịnh ph t triển

kinh tế nh nƣớ ở nƣớ t hiện

thừ nh n hiện n y, ƣ

n về ất

ng ất

quản lý nh nƣớ

v i trò h

i

i ơ bản ở nƣớ t l sở

thế tr n thế giới v nƣớ t kh ng n n l một ngoại lệ, khi x n y… Qu n iểm ƣ

nhiều

ẩy qu tr nh ph t triển kinh

h u nh nƣớ v sở h u tƣ nh n, v qu n hệ sở h u ất nền kinh tế thị trƣờng

nh ng qu n

i, nhất l trong iều kiện hội nh p nhƣ hiện n y Nền

kinh tế thị trƣờng t n

ngƣời s

nghi n

i n i ri ng trong một nền kinh tế thị trƣờng hội nh p ở Việt N m

iểm hƣ thống nhất nhƣ:

th

hung,

i l thuộ sở h u to n

nh ng ph n t h bƣớ

hiện n y Tuy nhi n về lý lu n, h nh th

i ở Việt

ng ất trong thị trƣờng BĐS ở Việt N m‟‟,

Nh xuất bản Tƣ ph p, H Nội (năm 2004) u tr n ã một lần n

h nhiệm với

quy ịnh th nh lu t l h nh

i, nhƣng theo xu hƣớng mở rộng quyền s

ng

n với quyền sở h u loại h ng h

trong thị trƣờng BĐS v vấn ề

ối với thị trƣờng BĐS ũng ã ƣ

nhiều tổ h

, nhiều nh

19 kho họ qu n t m nghi n

u v bƣớ

ầu ũng ạt ƣ

nh ng th nh t u qu n

trọng PGS TS Vũ Văn Phú (Họ viện Ch nh trị Quố gi Hồ Ch Minh) trong Hội thảo kho họ “Nghi n ũng ã

b i b o

u thị trƣờng bất ộng sản ở Việt N m” (năm 2001)

o th m lu n với ti u ề “Một số vấn ề lý lu n về thị

trƣờng Bất ộng sản” B n ạnh sách chuyên khảo ề

, ũng ã

nhiều t

giả xuất bản

uốn

p tới vấn ề n y, nhƣ: PGS,TS L Xu n B với “S h nh

th nh v ph t triển thị trƣờng BĐS trong

ng uộ

ổi mới ở Việt N m“, Nh

xuất bản Kho họ v Kỹ thu t (năm 2003); PGS,TS Th i B Cẩn và ThS Trần Nguy n N m với “Thị trƣờng bất ộng sản: Nh ng vấn ề lý lu n v th Việt N m“, Nh xuất bản T i h nh (năm 2003) Đề lý thị trƣờng BĐS ũng ã xuất hiện nhiều tr nh “Quản lý

thị” (năm 2003)

p tới

tiễn ở

hoạt ộng quản

ng tr nh nhi n

u,

Đại họ Kinh tế Quố

thể Gi o n o GS,TS.

Nguyễn Đ nh Hƣơng h bi n; TS Nguyễn Dũng Tiến (Viện nghi n h nh) với b i b o “C ng t

ị

h nh – nh

ất một thời bất

u Đị

p với thị trƣờng

bất ộng sản” (năm 2006); ề t i “Giải ph p ph t triển thị trƣờng bất ộng sản ở H Nội” (năm 2005) o GS TSKH L Đ nh Thắng h tr ; ề t i nghi n nh nƣớ “Nghi n

u ấp

Nguyễn Đ nh Bồng thuộ Bộ T i nguy n v M i trƣờng với ề t i u ổi mới hệ thống quản lý ất

i ể h nh th nh v ph t triển thị

trƣờng bất ộng sản ở Việt N m” (năm 2005) Viện Nghi n Bộ T i nguy n v M i trƣờng ã tổ h

u Đị

h i uộ hội thảo lớn ở th nh phố H

Nội v th nh phố Hồ Ch Minh v o năm 2006 với ti u ề: “Đị trƣờng bất ộng sản, lý lu n v th nhiều ý kiến

nh gi về

N m, ũng nhƣ

h nh thuộ h nh với thị

tiễn ở Việt N m”, trong Hội thảo, ã

loại h ng h

trong thị trƣờng BĐS hiện n y ở Việt

ý kiến th m gi với Nh nƣớ nhằm quản lý v ph t triển

mảng thị trƣờng n y. C

nghi n

u tr n l rất qu n trọng, tuy nhi n,

t h s u về nh ng ặ

iểm ti u biểu

loại hàng hóa ể từ

thấy ƣ

nghi n

BĐS ể lột tả ƣ

u hƣ ph n

s “ ặ biệt”

nh ng iểm ần hú ý trong hoạt ộng thẩm

ịnh gi BĐS. B n ạnh nh ng nghi n BĐS nhƣ ã ề

u hung về thị trƣờng BĐS v quản lý thị trƣờng

p tới ở tr n, hiện n y ũng ã

u về thẩm ịnh gi BĐS Đ l gi trị bất ộng sản” (1999)

nghi n t

một số u “C

ng tr nh nghi n

phƣơng ph p thẩm ịnh

giả Đo n Văn Trƣờng Cuốn s h n y h

yếu bi n ị h một số phƣơng ph p thẩm ịnh gi

ơ bản, kh ng ề

tr nh thẩm ịnh gi BĐS, ũng nhƣ hƣ gắn với

iều kiện th

tiễn tại Việt

giải ph p thú

ẩy s ph t

Nam. Lu n n

TS Phạm Thị Ngọ Mỹ: „„C

p tới quy

triển thẩm ịnh gi ở Việt N m trong nh ng năm tới‟‟(2003); ề t i nghi n

u

20 ấp Bộ “Nghi n

u một số nguy n nh n ơ bản l m biến ộng gi

tr n thị trƣờng v

ề xuất phƣơng ph p x

t ” o Bùi Ngọ Tu n l t

ịnh gi

ất

ất

thị

thị phù h p với nƣớ

h nhiệm (năm 2005); Gi o tr nh Định gi t i sản

giả Nguyễn Minh Ho ng, nh xuất bản T i h nh (năm 2011) ã ung ấp

một số vấn ề lý lu n ơ bản về TĐG t i sản n i hung v TĐG BĐS n i ri ng, tr h

n

nội ung theo Ti u huẩn thẩm ịnh gi năm 2005 v năm 2008

Tuy nhi n, gi o tr nh kh ng i v o ph n t h,

nh gi về quy tr nh v phƣơng

pháp thẩm ịnh gi BĐS ở Việt N m hiện n y D

nh pt

gi

Việt n m v Th y Điển o Bộ T i nguy n M i trƣờng

h tr li n qu n ến vấn ề quản lý ất ộng

i ã ề

yếu tố vị tr v m i trƣờng [18]. C

hƣ

kết lu n

kho họ

thể về

iều kiện p

ấp Bộ: “Khả năng p

ng ất g p phần l nh mạnh h

p ến việ

yếu tố kinh tế ƣ

t

ƣ r nhƣng

ng một số phƣơng ph p x thị trƣờng quyền s

u

ịnh gi trị quyền s

ng ất ở Việt n m”

TS

phƣơng ph p ịnh gi

ng ở Việt n m

Đề t i nghi n N m Th

ất

ng tại Việt n m Đề t i nghi n

Nguyễn Mạnh Hải, Bộ Kế hoạ h v Đầu tƣ ã ph n t h v khả năng p

ịnh gi

u kho họ

trạng v giải ph p”

nh ng nét ơ bản trong

ng t

ấp Bộ: “Thẩm ịnh gi bất ộng sản ở Việt TS Lƣu Văn Nghi m ã kh i qu t h

ƣ

thẩm ịnh gi t i sản n i hung v thẩm ịnh gi

BĐS n i ri ng ở Việt Nam [38]. Tuy nhi n ề t i n y hỉ mới ừng lại ở việ nghi n uở

Tổng

ng ty theo m h nh 90 -91 trong qu tr nh ịnh gi t i sản ể x

ịnh gi trị o nh nghiệp s u ổ phần h o nh nghiệp ổ phần ho , t i sản kh

Bởi v y b n ạnh việ

o nh nghiệp òn ần phải x

ể hình th nh n n t i sản vốn

Phạm Thị Ngọ Mỹ “ C

giải ph p thú

N m trong nh ng năm tới” [39] ề ầu v th h th C một số

ặt r

BĐS

ịnh gi trị các

o nh nghiệp Lu n n tiến sĩ c ẩy s ph t triển thẩm ịnh gi ở Việt

p hung ến ngành thẩm ịnh gi , nh ng y u

ối với ng nh ịnh gi ề t i nghi n

ịnh gi

Việt N m

u về ịnh gi BĐS thế hấp ở

ng n h ng

nhƣ: ề t i “Định gi v quản lý BĐS thế hấp tại ng n h ng Ph t triển Việt N m” ThS. Nguyễn Đ nh N m Lu n n Tiến sỹ “Định gi bất ộng sản thế hấp trong c ng n h ng thƣơng mại Việt N m” TS Ng Thị Phƣơng Thảo năm 2013 khẳng ịnh phƣơng ph p ịnh gi BĐS thế hấp phù h p nhất hiện n y v n l phƣơng ph p so s nh v hi ph Lu n n ã bổ sung ti u h nh gi hiệu quả ịnh gi BĐS thế hấp trong ng n h ng thƣơng mại b o gồm ả ti u h ịnh t nh v ịnh lƣ ng nhƣ s u: (1) Thời gi n v hi ph ịnh gi ; (2) Tỷ lệ gi trị thế hấp bất ộng sản/ gi trị thị trƣờng bất ộng sản; (3) Gi trị bất ộng sản thế hấp/ gi trị th nh lý bất ộng sản; (4) Gi trị bất ộng sản thế hấp/ Gi trị nh

21 gi lại Tuy nhiên, lu n n kh ng i s u v o thế hấp hiện n y v v y phần giải ph p về trong hệ thống giải pháp. Lu n n Tiến sĩ L thƣơng mại x y ng mới tại

phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS phƣơng ph p hỉ ƣ

ề

p rất t

Mạnh Hiển năm 2014 với ề t i “Định gi nh ở o nh nghiệp ầu tƣ, x y ng v kinh o nh nh

ở” nghi n u ng ng m h nh He oni trong ịnh gi nh ở thƣơng mại x y ng mới ( ăn hộ) v khẳng ịnh 5 yếu tố t ộng ơ bản: (1) Khoảng h ến trung t m; (2) Gi th nh; (3) An ninh; (4) M i trƣờng sinh th i; (5) Khoảng h mu sắm Tuy nhiên lu n n hỉ nghi n u ịnh gi sản phẩm o nh nghiệp ể b n r thị trƣờng h kh ng phải l hoạt ộng thẩm ịnh gi BĐS ph v ho m

h kh nh u. Nh m t giả Nguyễn Mạnh Hùng v

ộng s (2009) ƣ r phƣơng ph p

ịnh gi BĐS ng ng lý thuyết vị thế - hất lƣ ng Theo phƣơng ph p n y, gi ả BĐS hịu t ộng 2 nh m biến số: (1) Nh m biến phản nh hất lƣ ng nh ất, iện t h khu n vi n, số tầng x y ng v (2) Nh m biến phản nh vị thế nơi ở, khoảng h tới trung t m th nh phố, vị tr nh mặt tiền h y trong hẻm M h nh gi BĐS ạng P= f (X1,X2,X3,X4), trong : P = Gi ả BĐS; X1 = Diện t h khuôn vi n; X2 = Số tầng x y ng; X3 = Khoảng h ến trung t m th nh phố; X4 = Vị tr nh ất mặt tiền h y trong hẻm Kết quả kiểm ịnh m h nh ho thấy, nh n tố ảnh hƣởng ến gi BĐS ở th nh phố Hồ Ch Minh ƣ sắp xếp theo tầm quan trọng giảm ần nhƣ s u: iện t h khu n vi n; khoảng h ến trung t m thành phố; số tầng x y ng; vị tr nh ất mặt tiền h y trong hẻm Lu n n Nguyễn Thị Mĩ Linh (2012), t giả ã x y ng m h nh hồi qui gi ất v gi BĐS Kết quả hồi qui ƣ ƣớ lƣ ng nhƣ s u: Y = -7346,808 + 48,713X1+ 4,024X2+ 179,266X3+ 28213,306X4+ 2577,076X5+ 2154,827X6. Kết quả m h nh ho thấy gi ất qu n hệ ồng biến với yếu tố: iện t h (X1), gi trị ng tr nh tr n ất (X2), ộ rộng ƣờng (X3), khoảng h ến trung t m/vị thế (1/t) (X4), vị tr (X5) v ph p lý (X6) Nh ng Qu n trung t m th nh phố (Hồ Ch Minh) “vị thế” hiếm tỷ trọng o, nhƣ tại Qu n 1 “vị thế” hiếm 73%; nh ng Qu n x trung t m “vị thế” giảm ần, thể Qu n 3 l 70%, B nh Thạnh 63%, Gò Vấp 54% “Vị thế” giảm ần, ngƣ lại “ hất lƣ ng” tăng ần Nh ng nghi n u tr n y ã bƣớ ầu ph n t h ƣ nh ng nét ơ bản về gi hƣ

ả BĐS, ề

phƣơng ph p x

p ến vấn ề x y

ịnh gi BĐS, tuy nhi n

nghi n

ng quy tr nh thẩm ịnh gi v v n

phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS khác trong iều kiện th

u ng

tiễn tại Việt N m

22 C ng tr nh nghi n

u kho họ

ấp Họ viện

Trần Thị Th nh H :

“Ho n thiện phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản thế hấp tại thƣơng mại hiện n y” năm 2013 [33], t ịnh gi BĐS thế hấp tại

giả i s u nghi n

ng n h ng

u phƣơng ph p thẩm

ng n h ng thƣơng mại Việt N m Do ặ thù lĩnh v

ng n h ng kh ng nh n thế hấp tất ả

loại BĐS v

n n trong thẩm ịnh gi BĐS thế hấp

om

nh ng y u ầu kh

ti u bảo to n vốn

biệt so với thẩm ịnh

giá BĐS n i hung Hơn n , thế hấp hỉ l một trong rất nhiều m

h thẩm

ịnh giá. C ng tr nh nghi n

u kho họ

phƣơng ph p thẩm ịnh gi C ng tr nh n y t ịnh gi

ấp Họ viện “Ho n thiện quy tr nh v

ất tại Việt N m”

giả nghi n

u về việ v n

a Trần Thị Th nh H

ng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm

ất tại Việt Nam [34]. Tuy nhi n, o iều kiện nghi n

ng tr nh hƣ

iều kiện khảo s t, lấy ý kiến

vi n Hơn n , ất hỉ l một trong phƣơng ph p hƣ gắn liền ƣ

năm 2014

u òn hạn hế,

số lƣ ng lớn

loại BĐS n n việ v n

thẩm ịnh

ng quy tr nh v

với tổng thể BĐS n i hung

2.3 Những hạn chế và khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu - Nh ng hạn hế trong nghi n u: + Nh ng nghi n

u tr n mới ề

p h yếu ến nh ng kiến th

BĐS, thị trƣờng BĐS v một số kh i qu t về BĐS h

hƣ nghi n

u tr n g

ộ t

mảng hoạt ộng

hung về thị trƣờng

ộng nhƣ thế n o ối với

ng tác

thẩm ịnh gi BĐS. + Các công trình không i v o ph n t h,

nh gi về quy tr nh v phuơng

pháp thẩm ịnh gi BĐS ở Việt N m hiện n y m pháp thẩm ịnh giá ối với một m loại BĐS

thể nhƣ ất

nghiệp nghiệp nhằm x + Do n n hiện

s kh

i h y l hoạt ộng ịnh gi sản phẩm

o nh

ịnh gi b n r tr n thị trƣờng biệt về tr nh ộ ph t triển kinh tế, về văn ho - xã hội cho

nh ng iểm kh ng tƣơng ồng trong

ph t triển tr n thế giới, ti u biểu

h nh l

h nh n nh n,

nh gi

ối

Việt N m v một số nƣớ

qu n niệm về ất

i, về quyền

i...

+ Chƣ

ề t i n o nghi n

ịnh gi BĐS ƣ ng, v n

u về phƣơng

h nhất ịnh nhƣ thế hấp BĐS hoặ một

với quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS gi ối với ất

hỉ nghi n

u s u về quy tr nh v phƣơng ph p thẩm

b n h nh theo hệ thống Ti u huẩn thẩm ịnh gi v việ xây

ng quy tr nh thẩm ịnh gi BĐS tại

l p - Hƣớng nghi n

u tiếp theo:

tổ h

thẩm ịnh giá ộ

23 Lu n n nghi n

u về quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS, nh ng

yếu tố ảnh hƣởng ến việ x y ịnh gi BĐS; m

ng, v n

ng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm

ti u v y u ầu ối với quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh

giá BĐS Đối với

nƣớ tr n thế giới n i hung v Việt N m n i ri ng, hoạt

ộng thẩm ịnh gi BĐS phải tu n theo Ti u huẩn thẩm ịnh gi

quố gi v v y lu n n nghi n

phƣơng ph p thẩm ịnh giá BĐS ƣ

ƣ

nh gi s t th

nghiệp, từ

, ầy

ề xuất ƣ

u về quy trình và

b n h nh theo hệ thống Ti u huẩn thẩm

ịnh gi Việt N m ũng nhƣ việ x y pháp thẩm ịnh gi BĐS tại

quy ịnh ph p lý có liên quan và

ng v v n

o nh nghiệp tr n h i g

h

ng quy tr nh v phƣơng năng thẩm ịnh gi

ộ ph p lý v v n

ng

ể o nh

giải ph p phù h p

3. Mục tiêu nghiên cứu Lu n n nghi n

u l m r lý lu n về quy trình v phƣơng ph p thẩm ịnh gi

BĐS, nh gi th trạng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản ở Việt N m, th m khảo kinh nghiệm nƣớ ể từ ề xuất giải ph p hoàn thiện quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản Việt N m trên hai góc ộ: ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS trong ti u huẩn thẩm ịnh gi và việ x y ng, v n ng quy tr nh thẩm ịnh gi BĐS tại o nh nghiệp h năng thẩm ịnh gi ở Việt N m 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Nghi n u quy trình, phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS n v việ x y ng, v n ng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS ở Việt N m. - Phạm vi nghiên cứu: + Về nội ung: Lu n n nghi n u tổng qu t về quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh giá BĐS, trong ặ biệt t p trung v o quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS ƣ b n h nh theo Hệ thống Ti u huẩn thẩm ịnh gi Việt N m v việ x y ng ũng nhƣ v n ng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS tại o nh nghiệp h năng thẩm ịnh gi + Về kh ng gi n: T p trung nghi n u quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh giá BĐS ở Việt N m + Về thời gi n: Ph n t h th trạng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS ƣ b n h nh theo hệ thống Ti u huẩn thẩm ịnh gi Việt N m v việ x y ng ũng nhƣ v n ng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS tại o nh nghiệp, tổ h h năng thẩm ịnh gi ở Việt N m từ năm 2005 ến n y, từ ề xuất giải ph p ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh giá BĐS Việt N m.

24 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Lu n n v n ng lý lu n v phƣơng ph p lu n h ng, uy v t lị h s , phƣơng ph p tiếp

h nghĩ

uy v t biện

n hệ thống, phƣơng ph p thống k ,

phƣơng ph p so s nh, phƣơng ph p ph n t h v tổng h p.. Lu n n s nguồn số liệu: 1) Số liệu th

ấp từ

thƣ viện; 2) Số liệu sơ ấp ƣ vấn,

b o

ov

ng h i

th ng tin qu s h b o,

thu th p bằng phƣơng ph p iều tr v phỏng

thể: - Phƣơng ph p trừu tƣ ng ho kho họ v phƣơng ph p ph n t h hệ

thống: việ nghi n N m ƣ lị h s

u quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS ở Việt

th

hiện một

thể

ất nƣớ

h ồng bộ, gắn với từng gi i oạn, từng ho n ảnh

- Phƣơng ph p thống k , thu th p thông tin: lu n n s t i liệu thống k th h h p ể ph

v

ho việ ph n t h,

ng

số liệu,

nh gi to n iện nội

dung quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS ở Việt N m + Về số liệu sơ ấp: Để ƣ r t nh th

tiễn, t

ịnh vi n

kết lu n m ng

giả ã tiến h nh iều tr v phỏng vấn ối tƣ ng l

ng h nh nghề tại

Phiếu iều tr gồm th

nh gi kh h qu n v

29

o nh nghiệp

h

Thẩm

năng thẩm ịnh gi

u hỏi hung về hoạt ộng thẩm ịnh gi BĐS, về

trạng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS v

u hỏi hƣớng

tới giải ph p ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS T

giả

lu n n ã ph t r 200 phiếu, thu về 186 phiếu S u khi mã ho v l m sạ h, tổng số phiếu h p lệ

ƣ

l h = 175 phiếu

+ Về số liệu th

ấp ƣ

t

giả thu th p v tổng h p từ

ơ qu n quản lý nh nƣớ về lĩnh v

c

chính, C

Quản lý gi ,

tạp h về th

thẩm ịnh gi ,

ng tr nh nghi n

nội ung: th

o

thể l từ Bộ T i

u kho họ , s h, gi o tr nh,

trạng về hoạt ộng thẩm ịnh gi BĐS ở Việt N m,

trạng về quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS ở Việt N m Phƣơng ph p nghi n

u th

trạng: Việ

hiện từ năm 2014 th ng qu h i bƣớ : nghi n th

b o

Nghi n

u sơ bộ s

huy n gi nhằm kh i th

u sơ bộ v nghi n

th

u h nh

ng phƣơng ph p thảo lu n kết h p với phỏng vấn nh ng vấn ề xung qu nh ề t i nghi n

ịnh lại ng n ng , ấu trú tr nh b y bảng loại bỏ nh ng biến kh ng ần thiết Kết quả iều tr nhƣ ã ề

iều tr , phỏng vấn ƣ

p ở tr n về th

u v kiểm

u hỏi iều tr , ồng thời ũng ể lần nghi n

u n y l bảng hỏi

trạng thẩm ịnh gi BĐS, th

trạng quy

trình v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS, ũng nhƣ nh ng ịnh hƣớng v

ề xuất

hoàn thiện quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS Từ kết quả bƣớ 1, t giả ã tiến h nh nghi n

u bƣớ 2 Tiến ộ nghi n

u ƣ

tr nh b y ở Bảng 1

25 Bảng 1: Tiến độ quá trình điều tra Dạng nghiên cứu

Kỹ thuật

Thời gian

Sơ bộ

Thảo lu n, phỏng vấn (h = 10)

Tháng 6 – tháng 8/2014

Ph t phiếu iều tr (h = 200)

Tháng 3 – tháng 5/2016

Ch nh th

Ghi chú: h là số phần tử của mẫu nghiên cứu Số phiếu ƣ ph t r l 200 phiếu ho 200 thẩm ịnh vi n tại 180 doanh nghiệp thẩm ịnh gi Tại thời iểm ph t phiếu iều tr , số lƣ ng o nh nghiệp thẩm ịnh gi l 190 o nh nghiệp; số lƣ ng thẩm ịnh vi n h nh nghề tại oanh nghiệp thẩm ịnh gi l khoảng 800 thẩm ịnh vi n Số lƣ ng tổng thể o nh nghiệp thẩm ịnh gi l N = 190 doanh nghiệp < 10 000; e l s i số ti u huẩn; ộ tin y 95% Từ số phiếu l m sạ h với m u l h = 175, t SPSS 18.0 ể ph n t h

giả ã s

ng phần mềm

- Phƣơng ph p huy n khảo, ối hiếu so s nh: Lu n n tiến h nh nghi n u vấn ề huy n s u về quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS, ƣ xem xét nh gi tr n ơ sở so s nh ối hiếu với một số nƣớ tr n thế giới nhằm rút r b i họ kinh nghiệm ho Việt N m 6. Đóng góp mới của luận án Tr n ơ sở nghi n u s u về lý lu n ũng nhƣ ph n t h tiễn v ề xuất kiến nghị, lu n n nh ng ng g p s u:

nh gi t nh h nh th

6.1. Những đóng góp mới về lý luận - Hệ thống ho lý lu n về BĐS v thẩm ịnh gi BĐS Lu n n ã ph n t h ặ

iểm

BĐS v ý nghĩ

ối với

ng t

thẩm ịnh gi BĐS.

- Hệ thống ho lý lu n về quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS. Lu n n ã ph n t h

yếu tố ảnh hƣởng tới việ x y

ng v v n

ng quy

tr nh, phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS Lu n n ũng ƣ r nh ng y u ầu ối với quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS. - Lu n n ph n t h kinh nghiệm trình và s

ng

một số nƣớ về việ x y

phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS, qu

ng quy

tổng h p ể rút r

nh ng b i họ kinh nghiệm ho Việt N m. 6.2. Những đóng góp mới về phân tích đánh giá thực trạng - Lu n n ã tr nh b y kh i qu t hoạt ộng thẩm ịnh gi BĐS ở Việt N m qu gi i oạn. - Lu n n ã tr nh b y, ph n t h, nh gi th trạng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS ở Việt N m từ năm 2005 ến n y tr n h i g ộ: Quy

26 tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS ƣ thẩm ịnh gi Việt N m v việ x y ph p thẩm ịnh gi BĐS tại

b n h nh theo hệ thống ti u huẩn

ng ũng nhƣ v n

o nh nghiệp

h

ng quy tr nh v phƣơng

năng thẩm ịnh gi

6.3. Những đóng góp mới về giải pháp đề xuất Tr n ơ sở ịnh hƣớng hoạt ộng thẩm ịnh gi trong thời gi n tới ùng với nh ng hạn hế v nguy n nh n ã ƣ ph n tích, lu n n ã: - Đƣ r qu n iểm ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS ở Việt N m. - Lu n n ề xuất hệ thống giải ph p khả thi ƣ hi th nh 02 nhóm giải ph p h nh v 01 nh m giải ph p hỗ tr nhằm ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh giá BĐS ở Việt N m. 7. Kết cấu của luận án Ngo i phần mở ầu, kết lu n, nh m bảng, biểu, nh m t i th m khảo v ph l , lu n n ƣ kết ấu gồm b hƣơng: Chƣơng 1: Lý lu n hung về quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi ộng sản Chƣơng 2: Th trạng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất sản ở Việt N m Chƣơng 3: Giải ph p ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi ộng sản ở Việt N m

liệu bất ộng bất

27 CHƢƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan về bất động sản. 1.1.1 Khái niệm bất động sản. Mỗi nƣớ ều nguồn t i sản quố gi b o gồm

t i sản do thiên nhiên

b n tặng v t i sản o on ngƣời tạo r qu nhiều thế hệ T i sản quố gi l nguồn l tiềm năng ể ph t triển kinh tế - xã hội mỗi nƣớ Trong qu tr nh quản lý, s ng t i sản quố gi , ngƣời t thể ph n t i sản quố gi theo nhiều ti u th c khác nhau Hiện n y, tất ả nƣớ ều ph n hi t i sản quốc gia thành hai loại: bất ộng sản v ộng sản H nh th ph n hi n y nguồn gố từ Lu t ổ L Mã, h y h ng ngh n năm. Theo Mc Kenzie and Betts (1996) "Bất ộng sản bao gồm ất i, t i sản gắn liền với ất i, t i sản ph thuộ v o ất i v nh ng tài sản kh ng i ời ƣ quy ịnh bởi lu t ph p" [61]. Pháp lu t nhiều nƣớ tr n thế giới ều tiếp nh n h ph n loại t i sản nhƣ ã n u ở tr n, ều thống nhất ở hỗ oi BĐS gồm ất i v nh ng t i sản gắn liền với ất i Tuy nhi n hệ thống ph p lu t mỗi nƣớ ũng nh ng nét ặ thù ri ng thể hiện ở qu n iểm ph n loại v ti u h ph n loại, tạo r i gọi l “khu v r p gi nh gi h i kh i niệm BĐS v ộng sản” Hầu hết nƣớ ều oi BĐS l ất i v nh ng t i sản có liên quan ến ất i, kh ng t h rời với ất i, ƣ x ịnh bởi vị tr ị lý ất, tuy nhi n, Ng quy ịnh thể BĐS l “mảnh ất” h kh ng phải l ất i n i hung Qu n niệm về nh ng t i sản gắn liền với ất i ƣ oi l BĐS ở mỗi nƣớ ũng s kh nh u Lu t n s Ph p quy ịnh “lú mỳ hƣ gặt, tr i y hƣ b t khỏi y l bất ộng sản, nếu ã b t khỏi y l ộng sản” Quy ịnh n y ũng ƣ thể hiện ở Lu t n s Nh t Bản Lu t n s Đ ƣ r kh i niệm BĐS b o gồm ất i v t i sản gắn với ất Ở Việt N m, trƣớ khi b n h nh Bộ Lu t D n s năm 1995, trong hệ thống ph p lu t, ũng nhƣ trong quản lý v hoạt ộng kinh tế, húng t rất t s ng thu t ng BĐS v ộng sản m h yếu s ng thu t ng t i sản ố ịnh Theo th ng lệ v t p qu n quố tế ũng nhƣ tr n ơ sở thuộ t nh t nhi n t i sản, Bộ Lu t D n s nƣớ Cộng ho Xã hội h nghĩ Việt N m ban h nh năm 2015 ph n hi t i sản th nh BĐS v ộng sản. Theo , BĐS bao gồm: ất i; nh , ng tr nh x y ng gắn liền với ất i; t i sản gắn liền với ất i, nh , ng tr nh x y ng; t i sản kh theo quy ịnh ph p lu t. Từ nh ng qu n iểm tr n thể i ến h hiểu hung về BĐS nhƣ s u: BĐS là nh ng t i sản kh ng i ời ƣ hoặ khả năng i ời hạn hế b o gồm: ất i, nh , ng tr nh x y ng gắn liền với ất i; t i sản gắn liền với nh v ng

28 tr nh x y gi n b

ng;

t i sản khác gắn liền với ất

hiều với ấu trú v

ng năng ã ƣ

x

i h p th nh một thể theo kh ng ịnh

Đất i l yếu tố ơ bản ầu ti n tạo n n BĐS Nếu kh ng ất i th kh ng thể BĐS v ngƣ lại kh ng loại BĐS n o m lại kh ng gắn liền với ất i Do v y, bản th n ất i t n l BĐS ồng thời n ũng l một bộ ph n h p th nh BĐS kh C ng tr nh x y ng gắn liền với ất i kể ả t i sản gắn liền với nh ở công trình x y ng Nh x y ng ố ịnh kh ng thể i ời hoặ i ời kh ng ng kể C ng tr nh n y phải khả năng o lƣờng v lƣ ng ho th nh gi trị theo nh ng ti u huẩn nhất ịnh Các t i sản kh gắn liền với ất i nhƣ vƣờn y l u năm; ng tr nh nu i thuỷ sản; nh ồng l m muối;

ng tr nh u lị h, vui hơi, thể th o,

ng tr nh kh i th

hầm mỏ

1.1.2. Đặc điểm bất động sản - Tính cố định về vị trí Đặ iểm n y l o BĐS lu n gắn liền với ất i m ất i ặ iểm l vị tr ố ịnh v giới hạn về iện t h v kh ng gi n Diện t h ất i một quố gi kh th y ổi o BĐS nhƣ nh , ng tr nh kh v v t kiến trú gắn liền với ất i ũng bị ố ịnh về vị tr Gi trị BĐS lu n gắn liền với từng vị tr thể Yếu tố vị tr kh ng phải hỉ x ịnh bằng ti u th o lƣờng ị lý th ng thƣờng m n òn ƣ nh gi bởi khoảng h tới trung t m kinh tế, h nh trị, văn h - xã hội v khả năng tiếp n yếu tố vị tr th y ổi, khả năng sinh lời v gi trị TĐV phải t nh trƣớ th y ổi n y trong việ

BĐS tới trung t m Khi BĐS ũng sẽ th y ổi Do v y, ầu tƣ v TĐG BĐS

- Tính bền vững T nh bền v ng h ng h BĐS gắn liền với s bền v ng ất i, loại tài sản do thiên nhiên b n tặng ƣ xem nhƣ kh ng thể bị huỷ hoại (trừ trƣờng h p ặ biệt nhƣ ộng ất, núi l , sạt lở…) Đồng thời, ng tr nh kiến trú v v t kiến trú thƣờng tuổi thọ o, th m hí thể tồn tại h ng trăm năm Tuy nhiên, t nh bền v ng BĐS rất kh nh u, tùy thuộ v o từng loại BĐS thể T nh bền v ng BĐS ƣ xét tr n ả g ộ kỹ thu t v kinh tế nhƣng tuổi thọ v t lý v tuổi thọ kinh tế BĐS thƣờng kh ng bằng nh u Tuổi thọ v t lý thƣờng i hơn tuổi thọ kinh tế Tuổi thọ v t lý hấm t khi kết ấu hịu l h yếu bị lão ho v hƣ hỏng, kh ng thể tiếp t n to n ho việ s ng Trong trƣờng h p , nếu xét thấy tiến h nh ải tạo, n ng ấp ng tr nh thu ƣ l i h lớn hơn l ph i v x y ng mới, th thể kéo i tuổi thọ v t lý ể p ng ƣ tuổi thọ kinh tế Tuổi thọ kinh tế hấm t khi trong iều kiện thị trƣờng v trạng th i v n h nh ều b nh thƣờng m hi ph s ng BĐS ng ng bằng với l i h thu ƣ từ BĐS Ch nh v v y, khi ầu tƣ x y ng BĐS phải t nh tuổi thọ kinh tế ể quyết ịnh

29 tuổi thọ v t lý, tr nh ầu tƣ lãng ph hoặ

ầu tƣ l m nhiều lần Khi TĐG BĐS, phải

t nh ến ả h i yếu tố tuổi thọ kinh tế v tuổi thọ v t lý Tuổi thọ n o ngắn hơn sẽ quyết ịnh s tồn tại BĐS Trong mối qu n hệ gi tuổi thọ kinh tế v tuổi thọ v t lý BĐS, l i h kinh tế m ng lại xu hƣớng giảm ần ến uối hu kỳ kinh tế o hi ph uy tr tăng v nguồn thu nh p xu hƣớng giảm Do v y, phải so s nh gi gi trị kinh tế m ng lại với hi ph uy tr v hi ph ơ hội việ uy tr h y ổi mới BĐS ể quyết ịnh s tồn tại hu kỳ v t lý - Tính khác biệt: Kh ng h i BĐS ho n to n giống nh u, lý o l s kh nh u về vị tr BĐS, về kết ấu v kiến trú , hƣớng, ảnh qu n v m i trƣờng; kh nh u về quyền ối với BĐS Trong ùng một khu v , kể ả h i mảnh ất ạnh nh u ũng nh ng yếu tố kh ng giống nh u hoặ ng i nh , mảnh ất có thể kh nh u về quyền h thể ối với BĐS Ngo i r , h nh nh ầu tƣ, kiến trú sƣ ều qu n t m ến t nh kh biệt BĐS ể tạo s hấp n ối với kh h h ng Ch nh v v y, tr n thị trƣờng BĐS, vị tr v gi trị BĐS không ho n to n giống nh u. T nh kh biệt BĐS thể l một yếu tố, iều kiện thu n l i nếu biết kh i thác song ũng thể trở th nh yếu tố bất l i lớn trong một số trƣờng h p Trong ầu tƣ ph t triển BĐS, phải hú ý kh i th t nh kh biệt ể l m tăng gi trị BĐS, ồng thời phải p ng y u ầu về t nh kh biệt ngƣời ti u ùng TĐV phải hú ý ến ặ iểm này v kh ng thể so s nh nh u khi TĐG - Tính khan hiếm

p khu n gi

BĐS với

S kh n hiếm BĐS xuất ph t từ ặ t nh ất i hịu s quy ịnh iều kiện t nhi n l giới hạn iện t h bề mặt tr i ất, ũng nhƣ từng vùng, từng ị phƣơng, từng khu v , từng mảnh ất BĐS l ạng t i sản giới hạn về quy m quỹ ất nh ho mỗi hoạt ộng, m h n n kh ng thể mở rộng Hơn n , BĐS lại t nh kh biệt, ố ịnh về vị tr , từ ặt ra vấn ề: ung ầu về BĐS thƣờng mất n ối theo hiều hƣớng ung nhỏ hơn ầu n n thƣờng n ến t nh trạng ầu ơ về BĐS Gi BĐS trong nhiều trƣờng h p l m gi bong b ng, l nguy ơ n tới kh ng hoảng kinh tế Nh ng bong b ng nh ất thể trở th nh t m iểm thú ẩy ả nh ng t i l n v i xuống hu kỳ kinh tế v khi húng vỡ tung thể kéo theo suy tho i, thất nghiệp tăng v thu nh p giảm Trong nh ng trƣờng h p xấu nhất, s s p ổ bong b ng nh ất l m ho ả hệ thống t i h nh ũng trở n n bất ổn v thu lỗ - Có giá trị lớn Gi trị BĐS thƣờng rất o, iều n y xuất ph t từ gi trị ất i, ũng nhƣ hi ph x y ng ng tr nh tr n ất l rất lớn. Hơn n , BĐS t nh kh biệt

30 v t nh kh n hiếm o vốn lớn v

hoạt ộng ầu tƣ kinh o nh BĐS òi hỏi phải

i hạn Đồng thời, vốn ầu tƣ ho BĐS

thể t i tạo trở lại ph

lƣ ng v

ho

hoạt ộng kinh o nh th ng qu hoạt ộng thế hấp Cũng o ặ iểm n y n n hoạt ộng kinh o nh BĐS thƣờng ần ến s th m gi ng n h ng v tổ h t n ng - Tính ảnh hưởng lẫn nhau C BĐS thƣờng t ộng qu lại l n nh u ả về mặt v t lý v kinh tế, ảnh hƣởng tới hoạt ộng kinh tế - xã hội Gi trị một BĐS thể bị t ộng bởi BĐS kh Đặ biệt, trong trƣờng h p nh nƣớ ầu tƣ x y ng ng tr nh kết ấu hạ tầng kỹ thu t v hạ tầng xã hội sẽ l m tăng vẻ ẹp, s tiện l i v n ng o gi trị x y ng

ất i v ng tr nh x y ng trong khu v ng tr nh n y l m t n th m vẻ ẹp v s hấp n

Trong th tế, việ ng tr nh kh c là

hiện tƣ ng kh phổ biến Từ ặt r vấn ề: Nh nƣớ ần phải thống nhất quản lý về BĐS Khi ầu tƣ x y ng ng trình BĐS phải t nh ến nh ng ảnh hƣởng tới ng tr nh kh Khi TĐG, ngƣời thẩm ịnh phải t nh ến khả năng ảnh hƣởng nếu nhƣ ng tr nh BĐS kh r ời 1.1.3. Phân loại bất động sản a. Theo đặc tính vật chất - Đất i: Phải l ất kh ng i ời ƣ

hoặ

i ời ƣ

nhƣng kh ng

ng

kể (nh ng ất i i ời ƣ nhƣ ất trồng y ảnh tr n h u, ất l m v t liệu x y ng… kh ng phải l BĐS) -C ng tr nh x y ng và các t i sản gắn liền với ng tr nh: + Nh x y ng ố ịnh kh ng thể i ời, hoặ i ời kh ng ng kể (nh ng nh bạt i ộng, ng i nh lắp ặt sẵn thể i ộng tr n xe lăn kh ng phải l BĐS). +C ng tr nh hạ tầng gắn liền với ất i: hệ thống iện lƣới, iện thoại, ăng ten v p truyền h nh, hệ thống lọ v ấp tho t nƣớ , hệ thống ấp kh g , hệ thống u hoả… + C t i sản kh gắn liền kh ng thể t h rời với ng tr nh x y ng (nh ng tài sản n y kh ng nhất thiết phải ối với mọi ng tr nh nhƣ hệ thống iều ho kh ng kh , th ng m y, hệ thống hống trộm t ộng, y ảnh trồng ố ịnh tạo ảnh qu n ho ng tr nh …) - Các t i sản kh gắn liền với ất i: vƣờn y l u năm; các công trình nuôi trồng thuỷ sản, nh ồng l m muối; ng tr nh u lị h, vui hơi, thể th o; một số ng tr nh kh i th mỏ. b. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất. * C ng tr nh kiến trú (5 loại):

31 - Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán: + Tùy thuộ v o

y u ầu về kiến trú , tiện nghi, ảnh qu n, m i trƣờng,

ngƣời t s ph n biệt nh ở th nh 3 loại l nh hung ƣ, nh ở ri ng biệt v biệt th + Tùy thuộ v o y u ầu về kỹ thu t, ộ bền v gi trị loại v t liệu v kết ấu h nh, nhƣ: ột, m ng, s n, tƣờng, m i…m ngƣời t ph n hi nh ở th nh 4 ấp: (I) ni n hạn s ng tr n 100 năm, (II) tr n 50 năm, (III): tr n 20 năm, (IV) ƣới 20 năm - Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất, b o gồm: nh xƣởng, kho t ng, mặt bằng trong khu ng nghiệp - Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: gi n h ng, trung t m thƣơng mại…

h ng ho thu , h ,

- Khách sạn và văn phòng cho thuê. Đối với kh h sạn, ăn v o hất lƣ ng ị h v , tr ng thiết bị, ảnh qu n m i trƣờng… m ngƣời t hi kh h sạn r loại kh nh u từ 1 ến 5 s o. - Công trình kiến trúc khác: nh thờ… * Đất i: Đất i ƣ ph n biệt th nh 3 vùng kh nh u: ồng bằng, trung u, miền núi Mỗi vùng ƣ hi l m 3 nh m, b o gồm: nh m ất n ng nghiệp, nh m ất phi n ng nghiệp v nh m ất hƣ s ng - Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất trồng y hằng năm, ất trồng y l u năm, ất rừng sản xuất, ất rừng phòng hộ, ất nu i trồng thuỷ sản, ất l m muối, ất n ng nghiệp kh (gồm ất s ng ể x y nh k nh v tr

loại nh kh ph v m h trồng trọt, kể ả h nh th trồng trọt kh ng tiếp tr n ất; x y ng huồng trại, hăn nu i gi sú , gi ầm…) - Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại sau đây (10 loại): 1 Đất ở (b o gồm ất ở tại n ng th n v ất ở tại thị); 2 Đất x y ng tr sở ơ qu n; 3 Đất s ng v o m h quố phòng, n ninh;

4 Đất x y ng ng tr nh s nghiệp gồm ất x y ng tr sở tổ h s nghiệp; ất x y ng ơ sở văn h , xã hội, y tế, gi o v o tạo, thể thể th o, kho họ v ng nghệ, ngoại gi o v ng tr nh s nghiệp kh ; 5 Đất sản xuất, kinh o nh phi n ng nghiệp gồm ất khu ng nghiệp, m ng nghiệp, khu hế xuất; ất thƣơng mại, ị h v ; ất ơ sở sản xuất phi nông nghiệp; ất s ng ho hoạt ộng kho ng sản 6 Đất s ng v o m h ng ộng gồm ất gi o th ng (gồm ảng h ng kh ng, s n b y, ảng ƣờng th y nội ị , ảng h ng hải, hệ thống ƣờng sắt, hệ thống ƣờng bộ v ng tr nh gi o th ng kh ); th y l i; ất i t h lị h s - văn

32 h , ất

nh l m thắng ảnh; ất sinh hoạt ộng ồng, khu vui hơi, giải tr ng tr nh năng lƣ ng; ất

ng ộng;

ng tr nh bƣu h nh, viễn th ng; ất h ; ất bãi

thải, x lý hất thải v ất ng tr nh ng ộng kh ; 7 Đất ơ sở t n gi o, t n ngƣỡng; 8 Đất l m nghĩ tr ng, nghĩ ị , nh t ng lễ, nh hỏ t ng; 9 Đất s ng, ngòi, k nh, rạ h, suối v mặt nƣớ huy n ùng; 10 Đất phi n ng nghiệp kh gồm ất l m nh nghỉ, l n, trại ho ngƣời l o ộng trong ơ sở sản xuất; ất x y ng kho v nh ể h n ng sản, thuố bảo vệ th

v t, ph n b n, m y m , ng ng ng tr nh kh ngƣời s

ph v ho sản xuất n ng nghiệp v ất x y ng ất kh ng nhằm m h kinh o nh m

ng tr nh kh ng gắn liền với ất ở; * Nhóm đất chưa sử dụng gồm loại ất hƣ x

ịnh m

hs

ng

Trong mỗi loại tr n, tuỳ thuộ v o ặ iểm thể mỗi ị phƣơng, ngƣời t òn tiếp t hi một h hi tiết mỗi nh m r th nh hạng, nh số hạng 1, 2…hoặ hi hi tiết r th nh vị tr ể t nh gi v v n ng ơ hế quản lý ho th h h p c. Theo đặc điểm hình thành và khả năng tham gia thị trường: BĐS thể ƣ hi th nh 3 nh m: BĐS ầu tƣ x y ng (nh m1), BĐS kh ng ầu tƣ x y ng (nh m2) v BĐS ặ biệt (nh m3). - Nh m 1: Gồm nh ở, nh xƣởng, v ng tr nh thƣơng mại- ị h v , hạ tầng, tr sở l m việ … Trong nh m 1, th nh m BĐS nh ất (b o gồm ất i v t i sản gắn liền với ất i) l ơ bản, hiếm tỷ trọng rất lớn, t nh hất ph tạp o v hịu ảnh hƣởng nhiều yếu tố h qu n v kh h qu n Nhƣng qu n trọng hơn l nh m BĐS n y hiếm ại số gi o ị h tr n thị trƣờng BĐS ở nƣớ t ũng nhƣ tr n thế giới - Nh m 2: Ch yếu l ất n ng nghiệp ( ƣới ạng tƣ liệu sản xuất) b o gồm loại ất n ng nghiệp: ất rừng, ất nu i trồng thuỷ sản, ất l m muối… - Nh m 3: L ng tr nh bảo tồn quố gi , i sản văn ho v t thể, nh thờ họ, nh hù , miếu mạo, nghĩ tr ng… Việ ph n hi BĐS theo ti u th tr n bảo ảm ho việ x y ng ơ hế chính sách ph t triển v quản lý thị trƣờng BĐS phù h p với t nh h nh th tế C h ph n loại n y ũng ƣ nhiều nƣớ tr n thế giới p ng Ngoài ra theo t nh hất ph p lý BĐS, ngƣời t s ph n hi BĐS l m h i loại: BĐS sở h u vĩnh viễn v BĐS sở h u thời hạn Theo khả năng ph t triển, BĐS ƣ hi th nh h i loại: BĐS khả năng ph t triển v BĐS kh ng khả năng ph t triển

33 Việ ph n loại bất ộng sản l ng BĐS một

h h p lý v

ơ sở ể Nh nƣớ

h nh s h quản lý v s

hiệu quả nhất về mặt kinh tế v xã hội S kh

nh u trong quản lý nh nƣớ ối với mỗi loại BĐS m hs ng kh nh u l : gi quy ịnh, thời gi n s ng, ơ hế quản lý l gi o h y ho thu , ƣ ấp h y phải mu …Từ li n qu n ến m gi ền bù, tiền thuế phải nộp, quyền kh i th

l i h từ BĐS nhƣ quyền ƣ s h , x y ng, quyền huyển ổi m c h… Đối với nh ầu tƣ, l ơ sở ể ngƣời t xem xét ơ hội ầu tƣ, nh gi một h h p lý gi trị BĐS, giảm thiểu r i ro trong quyết ịnh ầu tƣ

Đối với lĩnh v TĐG, việ ph n loại BĐS l một trong nh ng ăn ể từ TĐV thu th p th ng tin, l họn ƣ phƣơng ph p TĐG phù h p với từng loại h nh BĐS 1.2. Thẩm định giá bất động sản 1.2.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản Theo ông Fred Peter Marrone - Nguy n Gi m ố M keting AVO thuộ Hiệp hội TĐG Ô-xtrây-li-a: “Thẩm ịnh gi bất ộng sản l việ x ịnh gi trị bất ộng sản tại một thời iểm, t nh ến bản hất bất ộng sản v m h thẩm ịnh gi Do v y thẩm ịnh gi l p ng kiện thị trƣờng so s nh m bạn thu th p ƣ v ph n t h, s u so s nh với bất ộng sản ƣ thẩm ịnh gi ể h nh th nh gi trị húng Theo Gi o sƣ Lim l n Yu n - Đại họ x y ng v BĐS Sing pore: “Thẩm ịnh gi bất ộng sản là một nghệ thu t h y kho họ ƣớ t nh gi trị ho một m h thể, một bất ộng sản thể, tại một thời iểm, n nhắ ến tất ả ặ iểm bất ộng sản ũng nhƣ xem xét tất ả thị trƣờng b o gồm loại ầu tƣ l họn” Theo Lu t gi Việt N m năm 2012 th “Thẩm ịnh gi h năng thẩm ịnh gi x ịnh gi trị bằng tiền ịnh Bộ lu t n s phù h p với gi thị trƣờng tại một ịnh, ph v ho m h nhất ịnh theo ti u huẩn thẩm

yếu tố kinh tế ăn bản l việ ơ qu n, tổ h loại t i sản theo quy ị iểm, thời iểm nhất ịnh gi ” [39].

Mặ ù òn thể nhiều ịnh nghĩ kh song nh ng ặ trƣng ơ bản TĐG BĐS ần ƣ thừ nh n l : - TĐG l ng việ ƣớ t nh - TĐG l hoạt ộng òi hỏi t nh huy n môn. - Gi trị BĐS ƣ t nh bằng tiền - Gi trị BĐS ƣ x ịnh tại một thời iểm thể -X ịnh ho một m h nhất ịnh - D liệu s ng tr tiếp hoặ gi n tiếp li n qu n ến thị trƣờng

34 Kh i qu t h

nh ng ặ trƣng n u tr n

thể n u ịnh nghĩ : Thẩm định

giá bất động sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất động sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Ƣớ t nh gi trị BĐS l hoạt ộng hết s ần thiết ph v ho nhiều m h, phổ biến nhất l tr o ổi, mu b n, huyển nhƣ ng, ho thu , thế hấp, bảo hiểm, thu thuế, bồi thƣờng…Trong mỗi m h ều giả thiết rằng TĐV ã ƣ tr ng bị kiến th , kinh nghiệm ể TĐG BĐS Kh ng i thể ƣ r ƣ on số h nh x tuyệt ối về gi trị v yếu tố t ộng ến gi trị kh ng ổn ịnh m th y ổi h ng ng y Tuy nhi n kết lu n về gi trị thể o TĐV ƣ r ƣ kiến l phù h p với gi trị thị trƣờng, khả năng xảy r lớn nhất, ƣ minh h ng bằng bằng h ng, s kiện ã v ng iễn r tr n thị trƣờng, th ng qu nh ng ph n t h l p lu n hặt hẽ với th ng tin, số liệu minh họ thể Thẩm ịnh vi n về gi BĐS huy n nghiệp l một huy n gi khả năng nh n th ầy yếu tố về h nh trị, kinh tế v xã hội t ộng ến gi trị BĐS Việ nắm v ng nh ng nguy n lý ăn bản về lý thuyết v th tế hi phối phƣơng ph p TĐG l một y u ầu h nh nghề. TĐV huy n nghiệp ƣ o tạo ể iều tr , khảo s t s việ theo úng th tế iễn r , nh gi v kết nối nh ng s việ v tr nh b y kết quả với kh h h ng theo một tr t t logi , ƣới h nh th một b o o TĐG BĐS TĐG bất ộng sản kh ng hỉ li n qu n ến một ý kiến về gi trị m hơn n l một ý kiến ƣ s kiện, on số v ph n t h

h ng minh, ng hộ bởi nh ng bằng h ng,

1.2.2. Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản C h i ơ sở gi trị trong TĐG t i sản n i hung ũng nhƣ BĐS n i ri ng l gi trị thị trƣờng v gi trị phi thị trƣờng - Giá trị thị trường Theo Peter Wyatt, gi trị thị trƣờng l một khoản ƣớ lƣ ng m một t i sản thể ƣ gi o ị h v o ng y ịnh gi gi ngƣời mu v ngƣời b n ều sẵn s ng gi o ị h s u qu tr nh m rketing t i sản ể b n ều hiểu biết, tin y v kh ng bị ép buộ [70]. Theo ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế năm 2017, gi trị thị trƣờng l tổng số tiền ƣớ t nh ho một t i sản hoặ tr h nhiệm ph p lý ƣ tr o ổi v o ng y thẩm ịnh gi gi một b n l ngƣời mu sẵn s ng mu với một b n l ngƣời b n sẵn sàng bán s u một qu tr nh tiếp thị phù h p trong một gi o ịch mà ở b n h nh ộng khách quan, hiểu biết, th n trọng v kh ng bị ép buộ [81]. Theo Hiệp hội nh TĐG Ho Kỳ, gi trị thị trƣờng l m gi khả năng xảy r o nhất t i sản sẽ ƣ mu b n tr n thị trƣờng ạnh tr nh v mở ƣới nh ng iều kiện gi o ị h ng bằng v o thời iểm TĐG gi ngƣời mu sẵn

35 s ng mu v ngƣời b n sẵn s ng b n, nh n gi

ả kh ng bị ảnh hƣởng

b n h nh ộng một nh ng yếu tố t

h hiểu biết v thừ

ộng th i qu

ũng nhƣ

kh ng bị ép buộ Theo Hiệp hội nh TĐG Đ ng N m Á, gi trị thị trƣờng l số tiền ƣớ t nh m một BĐS thể tr o ổi v o ng y TĐG gi một ngƣời sẵn s ng mu v một ngƣời sẵn s ng b n trong một gi o ị h v tƣ s u khi s tiếp thị úng ắn trong b n h nh ộng một h hiểu biết, kh n ngo n v kh ng bị ép buộ Theo Ti u huẩn TĐG Việt N m, giá trị thị trƣờng một t i sản l m gi ƣớ t nh t i sản tại thời iểm, ị iểm TĐG, gi một b n l ngƣời mu sẵn s ng mu v một b n l ngƣời b n sẵn s ng b n trong một gi o ị h mu b n kh h qu n v ộ l p, kh ng bị ép buộ

th ng tin,

b n th m gi một

h hiểu biết, th n trọng v

Nh n hung kh i niệm tr n ều tr n nh ng giả thiết hung nhất ịnh nhƣ: Gi trị thị trƣờng l số tiền tr o ổi ƣớ t nh; l m gi khả năng xảy r lớn nhất trong một gi o ị h; t i sản ƣ tiếp thị trong một thời gi n h p lý, tr n thị trƣờng ng kh i; ngƣời mu sẵn s ng mu v ngƣời b n sẵn s ng b n h nh ộng một h hiểu biết, kh h qu n, kh ng bị ép buộ Từ nh ng phân tích trên, gi trị thị trƣờng thể hiểu l số tiền tr o ổi ƣớ t nh về t i sản v o ng y TĐG, gi một b n l ngƣời mu sẵn s ng mu với một b n l ngƣời b n sẵn s ng b n, s u một qu tr nh tiếp thị ng kh i, h p lý m tại b n h nh ộng một h kh h qu n, hiểu biết v kh ng bị ép buộ . - Giá trị phi thị trường Tr n th tế, nhiều loại t i sản ần ƣ TĐG nhƣng húng lại rất t khi ƣ mu b n, th m h kh ng thị trƣờng ối với húng, v nhƣ: ng vi n, nh g , nh thờ, bệnh viện, trƣờng họ …Để TĐG ối với nh ng loại t i sản này, ngƣời t v o nh ng yếu tố phi thị trƣờng hi phối ến gi trị t i sản Gi trị ƣ ƣớ t nh nhƣ v y gọi l gi trị phi thị trƣờng Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường. Cơ sở việ x y ng kh i niệm gi trị phi thị trƣờng ũng xuất ph t tr tiếp từ kh i niệm gi trị t i sản Tuy nhi n, nh ng l i ích mà t i sản m ng lại ƣ h thể nh gi rất kh nh u N tuỳ thuộ v o ng ng h y t nh h u h a t i sản ối với mỗi ngƣời, tuỳ thuộ v o bối ảnh s ng v gi o ị h thể từng t i sản Đ l ơ sở việ ƣớ t nh gi trị t i sản ối với mỗi ngƣời, l lý o n ến s phong phú kh i niệm gi trị. Một số kh i niệm gi trị phi thị trƣờng thƣờng ƣ s ng nhƣ: Gi trị t i sản ng trong qu tr nh s ng, giá

36 trị t i sản

thị trƣờng hạn hế, gi trị t i sản chuyên

hiểm, gi trị ể t nh thuế, gi trị

ng, gi trị ầu tƣ, gi trị bảo

ng bằng, gi trị ặ biệt, gi trị ồng v n, gi trị

bắt buộ phải bán. 1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản Thẩm ịnh gi BĐS l ng việ ƣớ t nh, kết quả TĐG thƣờng l một ý kiến t nh hất tƣ vấn ho ến khi gi o ị h iễn r Để n ng o ộ tin tƣởng ối với kết quả TĐG, khi ƣớ t nh gi trị BĐS ần xem xét v ph n t h kỹ yếu tố ảnh hƣởng ến gi trị húng Việ nh n iện một h r r ng yếu tố n y giúp TĐV nh gi t nh qu n trọng từng yếu tố, thiết l p v t m r mối qu n hệ gi húng, ể từ ƣ r ti u th v l họn phƣơng ph p nh gi th h h p C

yếu tố ảnh hƣởng ến gi trị BĐS - C yếu tố m ng t nh v t hất

thể hi th nh 4 nh m s u:

Nh ng yếu tố m ng t nh v t hất l nh ng yếu tố thể hiện thuộ t nh h u ng t nhi n, vốn m BĐS thể m ng lại ho ngƣời s ng, nhƣ: vị tr , iện t h, k h thƣớ , khả năng s h , ải tạo…Th ng thƣờng, thuộ t nh h u ng h y ng ng t nhi n BĐS ng o th gi trị BĐS sẽ ng lớn Tuy nhi n, o yếu tố h qu n gi trị, BĐS ƣ nh gi o h y kh ng òn ph thuộ v o khả năng mỗi ngƣời trong việ kh i th nh ng ng ng h y thuộ t nh h u h vốn BĐS Do v y, b n ạnh việ v o ng ng BĐS, TĐV phải xét ến m ti u kh h h ng ể tiến h nh tƣ vấn v l loại gi trị ần thẩm ịnh ho phù h p - C yếu tố về t nh trạng ph p lý

họn

H i BĐS yếu tố v t hất h y ng ng nhƣ nh u nhƣng kh nh u về t nh trạng ph p lý th gi trị ũng kh nh u T nh trạng ph p lý quy ịnh quyền on ngƣời ối với việ kh i th thuộ t nh BĐS nhƣ: quyền mu b n, huyển nhƣ ng, ho thu , biếu, tặng, thừ kế…T nh trạng ph p lý BĐS ảnh hƣởng rất lớn ến gi trị BĐS Th ng thƣờng quyền kh i th thuộ t nh BĐS ng rộng th gi trị BĐS ng o v ngƣ lại - C yếu tố m ng t nh kinh tế Cung v ầu tạo r ặ t nh kh h qu n gi trị h y t nh kinh tế gi trị Giả thiết rằng tại một thời iểm, yếu tố kh l ố ịnh, BĐS ƣ mu b n tr n thị trƣờng; khi gi trị BĐS tuỳ thuộ v o qu n hệ gi ung v ầu, ph thuộ v o ộ o giãn h y ộ nh y ung v ầu tr n thị trƣờng Gi trị BĐS ƣ nh gi o khi ung trở n n kh n hiếm, nhu ầu v s mu ng y ng o v ngƣ lại, BĐS sẽ ƣ nh gi thấp khi ung trở n n phong phú, nhu ầu v s mu ng y ng giảm - C yếu tố kh

37 Nh ng yếu tố kh nhƣ t p qu n n ƣ h y t m lý ti u ùng ũng ảnh hƣởng tới gi trị BĐS V : t m lý xem phong thuỷ, xem tuổi ể mu ất h y họn hƣớng nh , l m nh Một mảnh ất thể ắt với ngƣời n y nhƣng lại thể ễ hấp nh n với ngƣời kh 1.2.4. Mục đích thẩm định giá bất động sản M h TĐG BĐS phản nh nhu ầu s ng BĐS ho một ng việ nhất ịnh Điều n y phản nh nh ng òi hỏi về mặt l i h m BĐS ần phải tạo r ho h thể trong mỗi

ng việ h y gi o ị h ã ƣ

x

ịnh TĐG BĐS thƣờng b o

gồm

m h s u: -X ịnh gi trị BĐS ể huyển gi o quyền sở h u Kết quả TĐG BĐS giúp ngƣời b n x ịnh gi b n thể hấp nh n ƣ , ngƣời mu quyết ịnh gi mu , ể thiết l p ơ sở ho s tr o ổi BĐS n y với t i sản khác. -X -X

ịnh gi trị BĐS ho m h thế hấp t i sản ịnh gi trị ho h p ồng bảo hiểm t i sản

-X ịnh gi trị BĐS ể x ịnh số tiền ho thu trong h p ồng, iều khoản ho thu -X ịnh gi trị BĐS ể ầu tƣ ph t triển BĐS -X ịnh gi trị BĐS ể l p b o o t i h nh h ng năm, ể x ịnh gi trị o nh nghiệp, ể mu b n, h p nhất, thanh lý, ể phƣơng n x lý t i sản khi ải h o nh nghiệp nh nƣớ -X ịnh gi trị BĐS nhằm p ng gi trị t nh thuế h ng năm, t nh thuế khi ƣ

y u ầu t nh ph p lý: ể t m r b n hoặ ể thừ kế, m h bồi

thƣờng khi nh nƣớ thu hồi ất, ể tò n r quyết ịnh ph n v n, ể x ịnh gi s n ph v việ ấu thầu, ấu gi ịnh gi s n ph v ph t mãi t i sản bị tị h thu v v… M h thẩm ịnh gi l yếu tố qu n trọng, m ng t nh t nh quyết ịnh tới việ x ịnh ti u huẩn về gi trị, phƣơng ph p TĐG th h h p với BĐS ƣ thẩm ịnh

hi t i sản khi xét x t i sản ng, ể x h qu n, ảnh hƣởng ến việ l họn

1.2.5. Các nguyên tắc cơ bản thẩm định giá bất động sản. Nguy n tắ TĐG BĐS l ơ sở qu n trọng ể ƣ r ti u h v x y ng phƣơng ph p TĐG kho họ , ho phép TĐV thể tiếp n v ƣớ lƣ ng một h h p lý gi trị BĐS - Nguy n tắ s ng tốt nhất v hiệu quả nhất: Mỗi BĐS thể s ng v o nhiều m h v ƣ lại l i h kh nh u, nhƣng gi trị húng ƣ x ịnh h y thừ nh n trong iều kiện ƣ s ng tốt nhất v hiệu quả nhất Ủy b n Ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế giải th h nguy n tắ s ng tốt nhất v hiệu quả nhất là khả năng s ng tốt nhất một t i sản trong bối ảnh t nhi n, ph p lu t, t i h nh ho phép v m ng lại gi trị o nhất ho t i sản [80].

38 Một BĐS ƣ

oi l s

ng tốt nhất v hiệu quả nhất phải thỏ mãn

iều kiện

tối thiểu s u: + BĐS ƣ s ng trong bối ảnh t nhi n: BĐS ƣ s ng hoặ giả ịnh s ng trong iều kiện th , tin y tại thời iểm ƣớ t nh gi trị, kh ng s ng trong iều kiện bất b nh thƣờng h y s bi qu n, lạ qu n qu m về khả năng s

ng BĐS. + BĐS s ng phải ƣ phép về mặt ph p lý Ngo i r , nh ng quy ƣớ t nh th ng lệ h y t p qu n xã hội ũng ần phải ƣ t n trọng + BĐS s ầu tƣ thể s

ng phải ặt trong iều kiện khả thi về mặt t i h nh: Mỗi nh ng BĐS theo hi ph ơ hội ri ng m nh, tuy nhiên,

phƣơng n s ng phải phản nh t nh khả thi về mặt t i h nh Cơ sở ề r nguy n tắ n y l : Con ngƣời lu n s ng t i sản trên nguyên tắ kh i th một h tối l i ích mà t i sản thể m ng lại nhằm bù ắp hi ph phải bỏ r Cơ sở ể ngƣời t nh gi , r quyết ịnh ầu tƣ l tr n l i h o nhất m t i sản thể m ng lại, v v y, gi trị một t i sản ƣ thừ nh n trong iều kiện t i sản ƣ s ng một h tốt nhất v hiệu quả nhất Trong TĐG BĐS, thẩm ịnh vi n phải hỉ r ƣ hi ph ơ hội BĐS, ph n biệt ƣ giả ịnh t nh huống s ng phi th tế, s ng s i ph p lu t v kh ng khả thi về mặt t i h nh Điều n y nghĩ l TĐV phải hỉ r ƣ khả năng th tế về việ s ng BĐS v nh ng l i h việ s ng - Nguy n tắ th y thế: Giới hạn o nhất về gi trị một BĐS kh ng vƣ t qu hi ph ể một BĐS tƣơng ƣơng Đ y l một nguy n tắ ơ bản v qu n trọng trong lý thuyết TĐG, l ơ sở lý lu n ơ bản ể h nh th nh phƣơng ph p so s nh tr tiếp, phƣơng ph p hi ph Tu n th nguy n tắ n y, TĐV phải nắm ƣ th ng tin về gi ả h y hi ph sản xuất BĐS tƣơng t , gần với thời iểm TĐG, l m ơ sở ể so s nh v x ịnh giới hạn o nhất về gi trị BĐS ần TĐG Tuy nhi n, tr n th tế, trong nhiều trƣờng h p rất kh t m ƣ h i BĐS tƣơng t hoặ giống nh u ể thể so s nh về gi b n h y hi ph sản xuất Do v y, ể v n ng tốt nguy n tắ này, TĐV nhất thiết phải ƣ tr ng bị kỹ năng v h iều hỉnh s kh biệt gi loại BĐS, nhằm ảm bảo t nh hất thể so s nh với nh u về gi ả h y hi ph sản xuất, l m h ng ớ h p lý ho việ ƣớ t nh gi trị BĐS ần thẩm ịnh - Nguy n tắ báo l i h kinh tế trong tƣơng l i: Gi trị một BĐS ƣ quyết ịnh bởi nh ng l i h tƣơng l i m BĐS m ng lại ho nh ầu tƣ tại thời iểm nhất ịnh TĐG về th hất ũng l ng việ b o khoản l i h m t i sản thể m ng lại trong tƣơng l i Nh ng th y ổi về kinh tế, về hu kỳ một vùng ất ũng nhƣ h nh s h quản lý Nh nƣớ về BĐS v thị trƣờng

39 BĐS trong tƣơng l i b o ƣ

biến ộng

t

ộng ến gi trị

BĐS V v y trong TĐG BĐS ần

yếu tố n y ể ƣớ t nh gi trị BĐS ƣ

h nh x

Việ TĐG tr n nguy n tắ n y l một bổ sung qu n trọng v ũng l một s kiểm tr t nh úng ắn s v n ng nguy n tắ s ng tốt nhất hiệu quả nhất v nguy n tắ th y thế Đ y l ơ sở tr tiếp ể x y ng phƣơng ph p thu nh p - một trong nh ng phƣơng ph p h yếu hiện n y - Nguyên tắ ng g p: Giá trị c a một BĐS h y a một bộ ph n cấu thành BĐS ph thuộc vào s có mặt hay vắng mặt c BĐS h y bộ ph n BĐS ấy sẽ làm cho giá trị c a tổng thể tăng l n h y giảm i b o nhi u Tổng giá trị c a các bộ ph n thƣờng không thể hiện giá trị toàn bộ tài sản nhƣng gi trị c a một bộ ph n BĐS lại bằng hiệu số gi a giá trị toàn bộ và giá trị c a các bộ ph n BĐS òn lại. Nguyên tắc n y l ơ sở ể ngƣời ta xây d ng n n phƣơng ph p thặng ƣ - Nguy n tắ ung ầu: Gi ả l s nh gi thị trƣờng về gi trị BĐS Tr n thị trƣờng ạnh tr nh ho n hảo, gi ả l bằng h ng v l s thừ nh n có tính kh h qu n thị trƣờng về gi trị BĐS Trong thị trƣờng kh , ƣới s ép ung v ầu, gi ả thể khoảng h rất x so với gi trị th V v y, khi so s nh BĐS với nh u, phải ph n t h t ộng yếu tố ung v ầu ảnh hƣởng ến gi trị BĐS ần thẩm ịnh Trƣớ khi th hiện việ iều hỉnh số liệu h ng thị trƣờng, ần phải x minh một h r r ng xem húng phản nh ung ầu bị ép buộ h y ti u huẩn ể s ng kĩ thu t th y thế so s nh h y kh ng - nguy n tắ th y thế Th hiện nh gi , b o tƣơng l i về ung ầu v gi ả, nh gi ộ tin y t i liệu b o ểs ng kỹ thu t TĐG v o òng thu nh p - nguy n tắ báo l i h tƣơng l i Theo nguy n tắ ng g p, bộ ph n ấu th nh BĐS thể ƣ nh gi rất o nhƣng tr n thị trƣờng, bộ ph n BĐS n y ƣ b n một h rộng rãi, với gi rất rẻ Khi việ TĐG h yếu phải tr n nguy n tắ ung ầu v nguy n tắ th y thế Nhƣ v y, thể thấy rằng, nguy n tắ ung ầu òn l s bổ sung qu n trọng v l s giải th h một h thể hơn nguy n tắ s ng tốt nhất v hiệu quả nhất, nguy n tắ th y thế, nguy n tắ báo l i h tƣơng l i v nguy n tắ ng g p Tr n th tế, n l nguy n tắ ƣ ƣu ti n trong qu tr nh v n ng ể TĐG ối với hầu hết loại BĐS ũng nhƣ ho m hs ng kh nh u 1.3. Quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản 1.3.1. Quy trình thẩm định giá bất động sản 1.3.1.1. Khái niệm quy trình thẩm định giá bất động sản Về ng n ng , quy tr nh l một từ ghép với “quy” nghĩ l quy ịnh, quy tắ v “tr nh” h nh l tr nh t , th t Nhƣ v y quy trình là tr nh t th hiện một hoạt ộng ã ƣ quy ịnh, mang tính chất bắt buộ , p ng nh ng m ti u

40 thể nghi n

hoạt ộng nhất ịnh, v

nhƣ

hoạt ộng sản xuất, kinh doanh,

o tạo,

u, …

Quy trình là tr nh t bƣớ ng việ ã ƣ quy ịnh Quy tr nh ũng thuộ phạm trù ph p lu t một tổ h Quy trình thể kh ng ƣ viết th nh văn bản, v nhiều lý o. Quy tr nh thể bắt nguồn từ một ý tƣởng, kinh nghiệm sống, kinh nghiệm nghề nghiệp h y th nh t u một ng tr nh kho họ - Ph n biệt quy tr nh với hoạt ộng kh on ngƣời: + Quy tr nh với quá trình: Theo ịnh nghĩ trong ISO 9000 th quá trình ƣ ịnh nghĩ l "t p h p hoạt ộng ầu v o th nh ầu r ” Quy trình ƣ

qu n hệ l n nh u hoặ tƣơng t ể biến ổi ịnh nghĩ l " h th thể ể tiến h nh

một hoạt ộng hoặ qu tr nh". Nhƣ v y, theo ịnh nghĩ tổ h c ISO, quá trình hỉ m ng t nh m tả hệ thống hoặ tƣơng t , thể ẩn h tr nh t nhƣng ho n to n kh ng t nh b buộ tu n th nhƣ quy trình. Mặt kh , một qu tr nh thể h nhiều quy tr nh, hoặ một quy tr nh thể h nhiều quá trình và quy trình. + Quy tr nh với lộ tr nh: Lộ tr nh kh ng t nh bắt buộ th hiện to n iện v hặt hẽ nhƣ quy trình. + Quy tr nh với chƣơng tr nh: Bản hất a chƣơng tr nh l m tả nội ung, v nhƣ: chƣơng tr nh văn nghệ, chƣơng tr nh o tạo… Theo nh tổ h thể linh ộng th y ổi th t th hiện, miễn sao hoàn thành chƣơng tr nh ã ề r Ngƣ lại, bản hất a quy tr nh l s bắt buộ phải th hiện theo úng tr nh t ã ềr , o quy trình và chƣơng tr nh s kh biệt rất r về bản hất kh i niệm + Quy tr nh với phƣơng ph p: Phƣơng ph p tổ h òn h s linh hoạt, mềm ẻo hoặ s ng tạo; òn quy tr nh tổ h th ã s l họn ố ịnh, m ng t nh bắt buộ - Quy tr nh với lý thuyết hệ thống: Quy trình và lý thuyết hệ thống s tƣơng ồng rất lớn về nhiều phƣơng iện, húng ùng tạo r 1 h nh ộng (hoặ sản phẩm) m mỗi bộ ph n ấu th nh ều kh ng ƣ Điểm kh biệt uy nhất là lý thuyết hệ thống hỉ ề p ến s li n kết h u ơ gi bộ ph n ấu th nh, kh ng n u b t ặ t nh tr nh t th hiện ƣ quy ịnh (ấn ịnh bắt buộ ) nhƣ quy trình. + Quy trình và kinh nghiệm: Kinh nghiệm l một trong nh ng nguồn gốc hình thành nên quy tr nh, gồm kinh nghiệm nghề nghiệp hoặ kinh nghiệm sống C khuyến nghị kh ều th ng qu việ giải quyết vấn ề TĐG ần ƣ tiến h nh theo một quá trình tr nh t hung. Theo uốn appraisal of real Estate trang 49 t i bản lần th 12 năm 2001 Viện Thẩm ịnh gi Mĩ, quy tr nh thẩm ịnh gi BĐS l một qu tr nh hệ thống m TĐV ần phải tu n th ể ung ấp ho kh h h ng u trả lời về gi trị BĐS Đ

41 l m h nh

thể p

ng ƣ

nhau. Quy tr nh TĐG BĐS l

trong rất nhiều trƣờng h p thẩm ịnh gi BĐS kh bƣớ TĐV phải tu n th nhằm i ến một kết lu n

kh h qu n, h kh ng phải ể minh họ ho một m gi h ý ã h nh th nh từ trƣớ Quy tr nh TĐG bắt ầu khi TĐV ồng ý nh n nhiệm v v kết thú khi b o o TĐG ƣ ho n th nh Quy tr nh TĐG ƣ th hiện th ng qu bƣớ thể Số lƣ ng bƣớ ph thuộ v o t nh hất nhiệm v thẩm ịnh v liệu sẵn. Quy tr nh n y ung ấp khung ể TĐV thể s ng trong bất kỳ thƣơng v thẩm ịnh n o, ể th hiện nghi n u thị trƣờng v ph n t h liệu; p ng kỹ thu t thẩm ịnh v tổng h p kết quả t nh gi trị Ngo i việ hỗ tr TĐV trong ng việ , việ ƣ ng nh n bởi nh ng ngƣời s TĐG [81].

hoạt ộng n y ể ƣớ p ng quy tr nh TĐG

ng ị h v TĐG v giúp họ hiểu về kết lu n

Từ nh ng ph n biệt tr n thể i ến h hiểu quy trình TĐG BĐS là trình tự thực hiện hoạt động TĐG BĐS đã được quy định, mang tính chất bắt buộc, là một quá trình có tính hệ thống và logic, thể hiện trình tự hành động cũng như nội dung các công việc của người TĐG trong quá trình thực hiện TĐG BĐS. Khi x ịnh gi trị thị trƣờng hoặ gi trị phi thị trƣờng BĐS, m ti u uối ùng quy trình TĐG BĐS l ƣ r ƣ kết lu n phản nh tất ả yếu tố th h ng ảnh hƣởng ến gi trị thị trƣờng hoặ ảnh hƣởng tới gi trị phi thị trƣờng

BĐS m

ti u.

1.3.1.2. Nội dung quy trình thẩm định giá bất động sản Có nhiều nghi n u t giả về quy tr nh TĐG BĐS Graaskamp (1977) ƣ r quy tr nh TĐG BĐS nhƣ s u:

42

Nguồn: [59]

43 Lusht (1997) ã ƣ r quy tr nh TĐG BĐS nhƣ s u:

Xác định các quyền BĐS mục tiêu

Xác định cơ sở giá trị

Vị trí

Các điều kiện hạn chế

Ngày TĐG

Sử dụng tốt nhất và cao nhất

Các đặc điểm cụ thể của BĐS

Cách tiếp cận phù hợp

Cách tiếp cận so sánh

Cách tiếp cận chi phí

Cách tiếp cận thu nhập

Cân đối các mức giá để ước tính giá trị cuối cùng

Báo cáo TĐG

Nguồn: [65] Nội ung quy tr nh thẩm ịnh gi bất ộng sản b o gồm

bƣớ

ơ bản sau [81]:

Bƣớc 1: Xác định vấn đề thẩm định giá Kết quả bƣớ n y l ơ sở qu n trọng ể ngƣời TĐG hiểu r về ối tƣ ng TĐG, kh h h ng TĐG nhằm x ịnh r iều khoản trong h p ồng TĐG một h thể v r r ng Đồng thời, y ũng l ăn ể TĐV l n kế hoạ h TĐG một h hi tiết Để ạt m ti u tr n, trong bƣớ n y ần x ịnh r vấn ề ơ bản s u: - X ịnh kh h h ng v ối tƣ ng s ng kết quả TĐG Quá trình TĐG th m h bắt ầu trƣớ ả khi kh h h ng thu TĐV. Khi quyết ịnh nh n thƣơng v h y kh ng, TĐV phải n nhắ về kh h h ng ũng nhƣ bất kỳ nghĩ v kh i kèm TĐV phải x ịnh r kh h h ng và ối tƣ ng s ng kết quả TĐG X ịnh kh h h ng v ối tƣ ng s ng kh n ến việ x ịnh m hs ng kết quả thẩm ịnh, o l một phần kh ng thể thiếu trong việ x ịnh phạm vi ng việ . -M hs ng kết quả TĐG

44 M

hs

ng kết quả TĐG l

th ng tin n u trong b o

h th

o thẩm ịnh C

m kh h h ng sẽ s

kh h h ng

thể x

ịnh m

ng hs

ng khi ƣ r y u ầu, hƣớng n kh h h ng ể ảm bảo hiểu r về y u ầu TĐG ung ấp ơ sở ho các quyết ịnh li n qu n ến BĐS n n bản hất quyết ịnh ảnh hƣởng ến ặ iểm ng việ ũng nhƣ b o o TĐG. Vì v y kết quả TĐG BĐS thể ần ể x ịnh nh ng vấn ề s u y: Gi ể mu hoặc bán, số tiền cho vay, cơ sở ho việ nh thuế, iều khoản ho thu h p ồng, gi trị t i sản BĐS trong báo cáo tài chính, cơ sở ể bồi thƣờng th h h p trong tố t ng li n qu n ến ất ịnh li n qu n ến BĐS m

Để tr nh lãng ph hs ng b o

i, c

th ng tin kh

h u

h trong việ r quyết

ng s , TĐV v kh h h ng phải thống nhất với nh u về o v kết lu n TĐG ũng nhƣ i sẽ sở h u sản phẩm uối

cùng. -X ịnh m h thẩm ịnh gi M h TĐG thƣờng l x ịnh loại gi trị thể M h TĐG ần ƣ trình bày trong b o o thẩm ịnh ể trả lời ho kh h h ng, TĐV v tất ả nh ng ngƣời ọ b o o TĐG giải th h về liệu ƣ l họn ể xem xét, phƣơng ph p s ng ể ph n t h v x nh n t nh logi v ph p lý gi trị uối ùng Việ tr nh b y n y ũng hỉ r việ x ịnh gi trị bằng tiền mặt, khoản tƣơng ƣơng tiền mặt hoặ khoản kh Tr h nhiệm TĐV l ảm bảo rằng m h thẩm ịnh phù h p với m hs ng kết quả thẩm ịnh -X ịnh ng y thẩm ịnh giá Ng y thẩm ịnh phải ƣ x ịnh bởi yếu tố ảnh hƣởng ến gi trị BĐS thƣờng xuy n biến ổi Mặ ù iều kiện tại thời iểm TĐG thể ổn ịnh trong một thời gi n i nhƣng gi trị thẩm ịnh hỉ ƣ oi l h p ph p ho h nh x ng y Nh ng yếu tố ảnh hƣởng ến gi trị phản nh iều kiện kinh tế tại một thời iểm thể, nh ng th y ổi ột ngột trong kinh tế v thị trƣờng BĐS thể ảnh hƣởng ng kể ến gi trị. Hầu hết trƣờng h p l x ịnh gi trị hiện tại nhƣng trong một số trƣờng h p y u ầu TĐG v o một ng y trong qu kh Việ TĐG trong qu kh thể ần thiết ho m h nhƣ: x ịnh thuế thừ kế - ng y hết, òi bảo hiểm - ngày xảy r t i nạn, x ịnh thuế thu nh p tại ng y mu lại, ph v ho v kiện (ng y xảy r thiệt hại) hay c m h kh . - Nh n biết ặ iểm ph p lý BĐS m ti u, nhƣ: giấy tờ về quyền sở h u, quyền s ng, giấy phép v iều khoản hạn hế kh i th , huyển nhƣ ng…

45 - Nh n biết thƣớ , iện t h, h nh

ặ

iểm kinh tế - kỹ thu t

BĐS m

ti u: vị tr , k h

ng, hạ tầng kỹ thu t, hạ tầng xã hội, l i thế gi o th ng, l i

thế kinh o nh, ảnh qu n m i trƣờng, phong th y, hất lƣ ng ng tr nh… + X ịnh r ơ sở gi trị TĐG: Gi trị thị trƣờng h y gi trị phi thị trƣờng BĐS. + X + X + X

ịnh r loại gi trị sẽ ƣớ t nh: gi trị thế hấp, bảo lãnh… ịnh phƣơng ph p TĐG v t i liệu ần thiết ho việ TĐG ịnh nh ng iều kiện r ng buộ trong TĐG: TĐV phải ƣ r nh ng giả

thiết v nh ng iều kiện bị hạn hế ối với nh ng y u ầu v m h TĐG; nh ng yếu tố r ng buộ ảnh hƣởng ến gi trị BĐS; nh ng giới hạn về ph p lý, ng ng BĐS, nguồn liệu, s ng kết quả; quyền v nghĩ v + X ịnh ng y TĐG hiệu l

ngƣời TĐG theo h p ồng

+ X ịnh m ph thỏ thu n v thời gi n ho n th nh Bƣớc 2: Lập kế hoạch thẩm định giá L p kế hoạ h TĐG h nh l việ x ịnh r nh ng bƣớ ng việ phải l m gắn liền với thời iểm thể, ũng nhƣ x ịnh thời gi n th hiện từng bƣớ ng việ v to n bộ thời gi n ho uộ TĐG Nội ung kế hoạ h phải thể hiện nh ng ng việ ơ bản sau: - Nh n biết ặ iểm ơ bản về mặt v t hất, quyền BĐS, trạng th i ung, ầu v ặ iểm thị trƣờng li n qu n ến BĐS ần TĐG; hƣởng ến gi trị BĐS -X ịnh loại t i liệu ần ƣ s ng trong qu tr nh

yếu tố ảnh nh gi , bao

gồm: t i liệu về BĐS m ti u, văn bản ph p lý hiện h nh li n qu n, t i liệu về BĐS so s nh, t i liệu về thị trƣờng -X ịnh ơ qu n, tổ h thể v tr h nhiệm ung ấp th ng tin, nguồn t i liệu ng tin y nhất v thể kiểm h ng ƣ - L n hƣơng tr nh, thời gi n ng t , b o gồm: + L p nh m v th t ng việc +X ịnh thời hạn ho phép từng ng việ +X ịnh nh ng phần việ thể y nhiệm - L p ề ƣơng b o o kết quả TĐG v h nh th

tr nh bày b o

o TĐG

Bƣớc 3: Khảo sát hiện trƣờng và thu thập thông tin - Khảo sát hiện trƣờng: Khảo s t hiện trƣờng, kiểm tr v x ịnh th trạng BĐS l một nội ung qu n trọng ho qu tr nh TĐG Ngƣời TĐG phải khảo s t hiện trƣờng, kiểm tr v x ịnh th trạng BĐS một h trung th , ầy , h nh x trọng phạm vi vần thiết, phải thu th p, ph n loại, ối hiếu tất ả nh ng liệu li n

46 qu n giúp nh n biết BĐS về ph p lý, về mặt v t hất, về kinh tế - kỹ thu t ể tiến h nh TĐG một

h h p lý,

- Thu thập thông tin: Để thể thu th p ƣ trƣớ hết phải ph n biệt ƣ

thể ƣ r kết quả TĐG

ộ tin

y

thể

o

nh ng th ng tin ần thiết, òi hỏi thẩm ịnh vi n nguồn t i liệu h yếu v th yếu C loại t i liệu

ần thu th p, b o gồm: + C t i liệu ung ấp th ng tin về BĐS m ti u C th ng tin n y thể o kh h h ng ung ấp hoặ qu khảo s t th tế BĐS Thời gi n thu th p loại th ng tin n y sẽ th y ổi tùy theo loại BĐS TĐG + C t i liệu l m ăn ể so s nh, ph n t h,

nh gi v

iều hỉnh, nhƣ:

C t i liệu về mu b n, ịnh m ti u h o v t tƣ, ơn gi hi ph , thuế suất thuế BĐS, lệ ph m i giới, tiền thu về s ng ất, tỷ lệ hiết khấu… + C văn bản ph p lý Nh nƣớ v h nh quyền ị phƣơng li n qu n ến quyền s ng ất, quyền sở h u ng tr nh x y ng, quy ịnh về m h, quyền v thời hạn ho thu … N i hung, TĐV phải thu th p ƣ một h ầy văn bản ph p lý ảnh hƣởng ến quyền kh i th l i h BĐS + C t i liệu tổng h p về kinh tế, h nh trị, văn h v xã hội, nhƣ: Các xu hƣớng nhƣ th y ổi n số, giảm tỷ lệ ho thu o ố văn phòng v nh ở bắt ầu tăng trong một khu v thị trƣờng, hỉ số gi ho thu , hỉ số gi nh ất, h trƣơng nh nƣớ về nh ở ho ngƣời thu nh p thấp, về thuế nh ất, th y ổi về quy hoạ h v thị h , khả năng kiểm so t nh nƣớ ối với thị trƣờng BĐS, khả năng m ph n h nh ph về hạn ngạ h xuất khẩu n ng sản, triển vọng u lị h… D liệu tổng h p thể ng g p ng kể v o s nh gi TĐV về thị trƣờng C nguồn th ng tin n y thể nh n ƣ từ ơ qu n huy n m n, tổ h quố tế, ng n h ng, ng ty nh gi hệ số t n nhiệm, viện nghi n u, từ uộ iều tr tổ h tƣ nh n hoặc chính ph N giúp TĐV xem xét v ph n t h ộng th i thị trƣờng v tr nh khỏi t ộng ến kết quả TĐG

hỉ r nh ng hạn hế kh ng thể

- Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin. Kiểm tr ộ tin y th ng tin, TĐV phải kiểm tr ƣ nguồn gố các thông tin. TĐV phải sổ s h ghi hép ng tin y, h nh x v kịp thời việ mu b n v ho thu BĐS nhằm tạo iều kiện ho việ so s nh TĐV phải lƣu gi bằng h ng về gi BĐS ã gi o ị h th nh ng hoặ ng ƣ mu b n tr n thị trƣờng, về thời iểm iễn r gi o ị h, ị iểm gi o ị h, một hoặ nhiều b n th m gi gi o ị h trong hồ sơ TĐG ể ảm bảo p ng y u ầu kiểm tr ơ

47 qu n quản lý nh nƣớ về TĐG khi ần thiết hoặ ph

v việ x lý tr nh hấp về

kết quả TĐG

gi

Bƣớc 4: Phân tích thông tin Đ y l bƣớ nhằm nh gi nh ng t ộng yếu tố kh nh u ến m BĐS ần thẩm ịnh Việ ph n t h t p trung v o mảng s u:

- Ph n t h thị trƣờng: Trong ti u huẩn thống nhất về h nh nghề TĐG, ph n t h thị trƣờng ƣ ịnh nghĩ l việ nghi n u iều kiện thị trƣờng ho một loại h nh t i sản thể S m tả iều kiện thị trƣờng phổ biến giúp ngƣời ọ b o o thẩm ịnh hiểu ƣ ộng ơ ngƣời th m gi thị trƣờng ối với t i sản m ti u Điều kiện thị trƣờng rộng lớn ung ấp nền tảng ho yếu tố thị trƣờng trong nƣớ v khu v C liệu v kết lu n

li n qu n tr tiếp ến gi trị BĐS m ti u ƣ th ng qu ph n t h thị trƣờng l nh ng th nh

phần thiết yếu trong qu tr nh TĐG. Phân tích thông tin thị trƣờng rất ần thiết ho ả b phƣơng ph p tiếp n thẩm ịnh truyền thống Trong h tiếp n hi ph , ph n t h thị trƣờng ung ấp ơ sở ho việ iều hỉnh gi ất thuộ BĐS m ti u, m ộ giảm gi ng tr nh x y ng Trong h tiếp n vốn h thu nh p, tất ả thu nh p, hi ph , v liệu ần thiết ƣ nh gi thông qua mối qu n hệ ung - ầu Trong h tiếp n so s nh gi b n, kết lu n ph n t h thị trƣờng ƣ s ng ể ph n ịnh thị trƣờng v từ x ịnh t i sản so s nh M ộ ph n t h thị trƣờng v m ộ hi tiết tuỳ thuộ v o từng thƣơng v thể. Khi TĐV th hiện ng việ trong một thị trƣờng ổn ịnh, họ ần phải tất ả th ng tin ần thiết về nh n khẩu họ v kinh tế ể ghi lại iều kiện thị trƣờng trong hồ sơ Khi ng việ TĐG ph tạp, v ph n t h về t nh khả thi việ ph t triển vùng, òi hỏi TĐV y u ầu ph n t h thị trƣờng hi tiết hơn Bất kể ộ ph tạp ng việ ến u, t nh h p lý ph n t h thị trƣờng n n ƣ tr o ổi r r ng ối với ngƣời ọ b o o M ộ hi tiết thể ph thuộc v o từng uộ TĐG. M h ph n t h thị trƣờng l nh n iện v nh gi yếu tố thị trƣờng ảnh hƣởng ến gi trị BĐS ần TĐG - Ph n t h s ng o nhất v tốt nhất Ph n t h việ s ng o nhất v tốt nhất ất trống v t i sản tr n ất l iều ần thiết trong qu tr nh TĐG BĐS Th ng qu việ ph n t h này, TĐV giải th h l lƣ ng thị trƣờng ảnh hƣởng ến BĐS m ti u v x ịnh việ s ng ể từ ó x ịnh ƣ m gi uối cùng. Bất khi n o thể, BĐS ƣ TĐG n n ƣ so s nh với BĐS tƣơng t ã ƣ b n gần y tr n ùng một thị trƣờng BĐS so s nh nhƣng kh ng ùng m hs ng o nhất v tốt nhất thƣờng bị loại bỏ trong quá trình phân tích.

48 -

Ph n t h BĐS: M

v ti u huẩn h yếu

h BĐS m

ph n t h BĐS l ti u

ể nh n r nh ng ặ

iểm

ảnh hƣởng ến gi trị BĐS.

- Ph n t h so s nh: M h việ ph n t h n y l l họn v ƣ r ti u huẩn ể th hiện phƣơng ph p v kỹ thu t iều hỉnh, so s nh ho th h h p ối với từng gi o ị h h ng ớ Bƣớc 5: Ƣớc tính giá trị bất động sản cần thẩm định giá - C ph n t h tr n l ăn ể TĐV l họn phƣơng ph p TĐG th h h p ể p ng Trong khi l họn, ần nh gi t nh h p lý mỗi phƣơng ph p, nh gi r nh ng ƣu iểm, nhƣ iểm mỗi phƣơng ph p Ngƣời TĐG phải ph n t h r m ộ phù h p một hoặ nhiều phƣơng ph p ƣ s ng Tầm qu n trọng mỗi phƣơng ph p thể th y ổi ph thuộ v o ặ iểm kinh tế kỹ thu t BĐS v m h TĐG Ngƣời thẩm ịnh thể p ng một h y nhiều phƣơng ph p ể TĐG ùng một loại BĐS Ngƣời TĐG ần n u r trong b o o TĐG về phƣơng ph p ƣ s ăn h yếu, phƣơng ph p TĐG ƣ s ng ể kiểm tr héo, từ lu n uối ùng về gi trị TĐG

th

ng l m i ến kết

Bƣớc 6: Lập báo cáo thẩm định giá B o o kết quả TĐG l văn bản o ngƣời TĐG l p r ể n u r ý kiến h nh m nh về qu tr nh TĐG, m gi ƣớ t nh a BĐS ƣ y u ầu TĐG.

- Y u ầu ối với b o o TĐG Gi trị BĐS l m ti u uối ùng TĐG Song th một h tr tiếp hoặ gi n tiếp tr n ơ sở ph n t h

r n hỉ l s ƣớ t nh liệu thị trƣờng Do v y,

ể giúp kh h h ng s ng th ng tin hiệu quả, một i nh n to n iện, kh h qu n, kh ng ng nhắ v m y m hỉ v o on số t nh to n, y u ầu ối với việ b o o l kh ng ƣ phép ừng lại ở on số v kết lu n, m òi hỏi phải s tr nh b y, ph n t h, nh gi một h th t s kh h qu n nh ng hạn hế về mặt thông tin, về nguồn liệu v yếu tố h qu n TĐV hi phối ến kết quả TĐG B o o TĐG th ng thƣờng l kết quả một h p ồng về ị h v tƣ vấn, là một trong nh ng ăn ph p lý qu n trọng ể bảo vệ quyền l i TĐV v quyền l i kh h h ng V v y, nội ung tr nh b y trong b o o TĐG òn phải thể hiện một h r r ng v ầy y u ầu ã ký kết trong h p ồng TĐG - Nội ung b o o TĐG Nội ung một b o o TĐG ph thuộ m h ng việ TĐG M ộ thể h y hi tiết òn tùy thuộ v o iều khoản x ịnh trong h p ồng với kh h h ng Song, ể p ng ƣ y u ầu tr n, một b o o TĐG bằng văn bản ần tr nh b y ầy các nội ung chính sau: 1. Trình bày m h, nhiệm v TĐG

49 2 M tả BĐS m nh ng quyền l i, l i

ti u: ị h h

hỉ, ặ

iểm v t hất v t nh trạng ph p lý, về

ng trong BĐS m ng lại ho ngƣời h sở h u,

ngƣời hiếm h u, s ng… 3 M tả hỉ n, t i liệu kh h h ng ung ấp v 4 C ng bố về nguồn gố t i liệu ƣ s ng

thể s

ng ƣ

5 T m tắt r r ng về t nh hất, hất lƣ ng th ng tin v iều kiện thị trƣờng l m ơ sở TĐG 6 Nh ng yếu tố kinh tế xã hội h yếu ã hoặ sẽ t ộng ến gi BĐS 7 Tr nh b y một h h p lý v r r ng phƣơng ph p TĐG ƣ nh n, về kỹ thu t ph n t h ƣ s ng trong mỗi phƣơng ph p

hấp

8 Thống nhất m gi hỉ n kh nh u về một m gi uy nhất, iễn giải th ng tin số liệu trong qu tr nh thống nhất, tuy n bố r r ng về gi trị BĐS m ti u 9. Ng y, th ng, năm tiến h nh TĐG v khẳng ịnh ng y TĐG hiệu l 10 Nh ng hạn hế ảnh hƣởng ến kết quả ƣớ t nh, b o gồm: + Hạn hế giả thiết v iều kiện giả ịnh ảnh hƣởng tới kết lu n + Hạn hế về khả năng tiến h nh iều tr th tế + C nghi vấn thể v khuyến nghị iều tr kỹ hơn n , hoặ tr hoãn TĐG ho ến khi ƣ nguồn th ng tin r r ng 11 Nh ng m u thu n v tr h nhiệm nh ng ngƣời s ng th ng tin TĐG + C m u thu n gi ti u huẩn TĐG với y u ầu kh h h ng + Y u ầu về m ộ b m t th ng tin nhằm ảm bảo quyền l i v tr h nhiệm b ns

ng th ng tin TĐG

1.3.2. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản Với s ph t triển ơ qu n bất ộng sản huy n nghiệp v o nh ng năm ầu thế kỷ 20, kinh tế họ huẩn m ã hi phối ho rằng thị trƣờng kh ng phải l yếu tố quyết ịnh gi trị v ơ hế thị trƣờng kém hơn hoạt ộng thiết th tò n Cuộ kh ng hoảng 1929-1933 ã một ảnh hƣởng s u sắ về tƣ uy nh gi Trƣớ khi kh ng hoảng, lạm phát gia tăng với tố ộ nh nh, giá nh ất tăng nh nh. Các phƣơng ph p TĐG ƣ s ng v o thời iểm l s ng m gi gi o ị h gần thời iểm TĐG C m gi ƣ s ng ể so sánh bị ẩy l n cao n ến việ nh gi qu m về gi trị BĐS. Khi các ngân hàng kh ng thể thu hồi vốn bằng ph t mãi t i sản, một nhu ầu ần phải giải quyết là cho phép phƣơng ph p o n s trở lại thị trƣờng ến trạng th i n bằng Phƣơng ph p b n h ng tƣơng ƣơng không thành công trong iều kiện thị trƣờng bất ổn Bab o k (1932) iều hỉnh lý thuyết Fisher cho rằng gi trị l gi trị hiện tại òng l i h kinh tế trong tƣơng l i Ngo i r B b o k l p lu n ho p ng

50 phƣơng ph p hi ph th y thế [52]. C nh p v

hi ph

ã chính th

ƣ

phƣơng ph p so s nh, phƣơng ph p thu

ƣ v o trong th

h nh TĐG.

C nhiều phƣơng ph p kh nh u ƣ s ng ể th hiện việ TĐG BĐS nhƣng hầu hết nghi n u ều ề p ến các phƣơng ph p ơ bản ể x ịnh gi trị, l : phƣơng ph p so s nh (h y phƣơng ph p so s nh tr tiếp), phƣơng pháp chi phí, phƣơng ph p thu nh p v phƣơng ph p thặng ƣ. 1.3.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp Kh i niệm Phƣơng ph p so s nh tr tiếp òn ƣ gọi l phƣơng ph p so s nh gi b n h y phƣơng ph p so s nh Đ y l phƣơng ph p xác ịnh gi trị BĐS tr n ơ sở ph n t h m gi Phƣơng ph p n y ƣ

BĐS so s nh ể ƣớ t nh, x ịnh gi trị BĐS. x y ng h yếu tr n việ tu n th nguy n tắ

th y thế Theo , gi trị BĐS ần TĐG ƣ oi l thể ng ng bằng với gi trị nh ng BĐS tƣơng ƣơng thể so s nh ƣ M ti u phƣơng ph p so s nh gi b n l ƣớ t nh m gi b n khả năng xảy r lớn nhất trong một gi o ị h T nh h p lý, l gi phƣơng ph p n y l ở hỗ ngƣời mu th ng thƣờng kh ng trả ho một BĐS m gi o hơn m gi một BĐS kh khả năng th y thế Mặt kh , ngƣời b n sẽ kh ng b n BĐS với m gi thấp hơn m gi nh t thể b n ƣ tr n thị trƣờng Nhƣ v y phƣơng ph p so s nh tr tiếp l h iều tr th nghiệm, từ b o m gi b n khả năng xảy r lớn nhất BĐS ăn v o gi o ị h th tế, iễn r tr n thị trƣờng nh ng BĐS tƣơng t , khả năng so s nh Nhiệm v TĐV l thu th p, ph n loại, ph n t h v iễn giải nh ng th ng tin ốt yếu nhất thị trƣờng li n qu n ến BĐS ần thẩm ịnh Lusht (1997) ho rằng phƣơng ph p so sánh ƣ tr n giả ịnh ho rằng gi thị trƣờng thể ƣ hấp nh n nhƣ bằng h ng về gi trị thị trƣờng v bất ộng sản th y thế sẽ ƣ b n với m giá tƣơng t trong một phạm vi gi thể nh n biết ƣ [64]. Kummerow (2000) m tả nhiệm v ngƣời TĐG khi th hiện phƣơng pháp so sánh b o gồm ng việ theo tr nh t s u: ) Chọn gi o ị h tốt nhất ể suy lu n gi ả b) X ịnh ặ iểm khác nhau ảnh hƣởng ến gi ả ) Ƣớ t nh gi trị bằng tiền nh ng kh biệt ho mỗi ặp BĐS so sánh và BĐS m ti u d) T m r một m gi ƣớ t nh uối ùng từ m gi BĐS so s nh ã ƣ iều hỉnh s kh biệt [63]

51 b Tr nh t tiến h nh phƣơng ph p so s nh tr

tiếp

- Bước 1: T m kiếm th ng tin về nh ng BĐS ã ƣ

gi o ị h trong thời gi n

gần nhất thể so s nh ƣ với BĐS m ti u về mặt, yếu tố h yếu ảnh hƣởng tới gi trị nhƣ: t nh trạng v t hất BĐS, ặ iểm về mặt bằng, ặ iểm ng tr nh x y ng li n qu n, ặ iểm về vị tr h y ị iểm, t nh trạng ph p lý, thời gi n gi o ị h, iều khoản v iều kiện gi o ị h… + T nh trạng v t hất BĐS: L yếu tố thể hiện thuộ t nh v t hất BĐS Đ l nh ng ng ng h u h m ng t nh thể v tr qu n ảnh hƣởng ến gi trị nhƣ: k h thƣớ , h nh ng, kết ấu, số lƣ ng phòng, tuổi thọ, hất lƣ ng kiến trú v x y ng, tr ng thiết bị, tiện nghi v thiết kế… + Đặ iểm về mặt bằng b o gồm nét ặ trƣng ị lý, ị h nh nhƣ: ộ o, ộ ố , ộ lún, s ng, biển, ồi núi, t nh trạng nhiễm, hệ thống tho t nƣớ … + Đặ iểm ng tr nh x y ng có liên quan b o gồm: hất lƣ ng x y ng v hất lƣ ng kiến trú g r , ƣờng i nội bộ, b tƣờng x y, hàng r o, bãi ỏ, vƣờn y v phong ảnh tổng thể + Vị tr h y ị iểm: Đ y l yếu tố phản nh ặ iểm về hạ tầng xã hội BĐS Vị tr phản nh nh ng iều kiện v khả năng tiếp n tới trung t m kinh tế, h nh trị, văn ho v xã hội h thể BĐS nhƣ: trƣờng họ , h ng, bệnh viện, nơi l m việ , nơi vui hơi giải tr v ị hv ng ộng kh Đặ iểm yếu tố n y thể hiện ở: khoảng h, số lƣ ng, hất lƣ ng ị h v ảnh hƣởng ến gi trị BĐS m ti u v BĐS tƣơng ƣơng Yếu tố vị tr h y ị iểm òn phản nh ặ iểm kh về m i trƣờng xã hội li n qu n ến BĐS nhƣ: phong t , t p qu n, văn ho , lối sống nh ng ngƣời hàng x m, t nh trạng s ng BĐS xung quanh… Tr n th tế, khi ƣớ t nh gi trị BĐS, nh ng ặ iểm về vị tr , về khả năng tiếp n v m i trƣờng xã hội BĐS l nh ng yếu tố ƣ thảo lu n nhiều nhất o t nh hất qu n trọng yếu tố n y v ũng o s hạn hế về khả năng ịnh lƣ ng ối với húng S kh biệt về vị tr h y ị iểm thƣờng l yếu tố ảnh hƣởng lớn nhất ến s h nh lệ h về gi trị gi loại BĐS Do s kh biệt về vị tr n ến kh biệt một h ăn bản m i trƣờng sống v m i trƣờng kinh o nh h thể s ng + T nh trạng ph p lý BĐS: Để x ịnh BĐS ƣ oi l s ng tốt nhất v hiệu quả nhất h y kh ng ần phải xét ến nh ng hạn hế về mặt ph p lý BĐS, b o gồm kh ạnh s u:

52 ./ C

ăn

ph p lý về quyền s

ất, giấy h ng nh n quyền s

ng ất, quyền sở h u

ng ất, giấy phép x y

ng tr nh tr n

ng, hồ sơ mảnh ất, hồ

sơ, bản vẽ thiết kế, bi n bản bàn giao công trình. ./ C quy ịnh ph p lý về quyền hạn v tr h nhiệm ho thu , thời gi n thu , gi thu … ./ Y u ầu tối thiểu về vệ sinh m i trƣờng, về phòng h y h h y, về h m; t nh trạng vi phạm giới hạn kh ng gi n kiến trú v x y ng nhƣ: h nh l ng n to n gi o th ng, n to n iều v lƣới iện quố gi , giới hạn khi x y ng b n ạnh nh l m thắng ảnh, i t h văn ho ; t nh trạng vi phạm hỉ giới ƣờng ỏ, hỉ giới x y ng, hiều o to nh , hiều o mỗi tầng, ộ nh b n ng, hiều kéo nh , vị tr tho t nƣớ m i… S kh biệt về t nh trạng ph p lý thể

n tới s

h nh lệ h rất lớn về gi trị

BĐS, o thời gi n ho n tất về mặt ph p lý, th t ph tạp, hi ph ối với BĐS thƣờng rất o + Thời gi n gi o ị h: L yếu tố qu n trọng ảnh hƣởng ến gi gi o ị h tr n thị trƣờng BĐS Trong iều kiện thị trƣờng nhiều biến ộng, TĐV ần phải t m ƣ h ng thị trƣờng gần với thời iểm thẩm ịnh ể ảm bảo t nh hất thể so s nh ƣ với BĐS m ti u +C iều khoản v iều kiện gi o ị h: C iều khoản gi o ị h ảnh hƣởng ến gi trị BĐS nhƣ: phƣơng th th nh to n, thời hạn ho thu , iều kiện về thế hấp, bảo lãnh, tr h nhiệm nộp thuế, ph m i giới, iều khoản liên qu n ến thời hạn b n gi o t i sản v giấy tờ x ịnh h quyền, iều khoản về tr h nhiệm s h v bảo h nh ng tr nh… TĐV phải x y ng ơ sở liệu th ng tin li n qu n ến gi trong một phạm vi rộng, b o quát khu v thị trƣờng về mặt ị lý v loại h nh BĐS nơi nh t tiến h nh TĐG h ng ng y S u khi ã th m khảo th ng tin số liệu gi b n ã , TĐV phải tiến h nh xem xét gi b n nh ng BĐS tƣơng t trong khu v m BĐS ần thẩm ịnh toạ lạ TĐV có thể phỏng vấn v thu th p thông tin từ ngƣời h BĐS, h ng x m, nh ng nh m i giới BĐS, ồng nghiệp, các ngân hàng, h thầu, nh ầu tƣ BĐS, s n gi o ị h BĐS, tr ng quảng o r o b n tr tuyến…TĐV thể th m khảo b o o, bản ghi hép, số liệu thống k từ ơ qu n ăng ký ị h nh, thuế BĐS, thống k , to n, ng ty huy n l m ị h v ung ấp liệu…v tất ả nguồn tin kh thể Số lƣ ng m u qu n s t ng lớn th ộ ại iện ng lớn v ộ h nh x m gi ƣớ lƣ ng ng o Số m u qu n s t ng t, khả năng mắ s i lầm ng lớn, TĐV ng phải th n trọng khi ph n t h Số lƣ ng m gi gi o ị h m

53 TĐV xem xét

thể lớn hơn rất nhiều so với số lƣ ng n u trong b o

BĐS Để i ến kết lu n về m

o TĐG

gi ƣớ t nh ần i từ huỗi số liệu về gi b n, sắp

xếp theo thời gi n gi o ị h, m ộ tƣơng ồng… Khi thu th p gi b n, mỗi m gi BĐS ều li n qu n ến gi ã mu b n, tr o ổi lần trƣớ , từ t m r xu hƣớng v n ộng gi ả Nếu hỉ l một m giá ơn lẻ th kh ng thể l xu hƣớng v TĐV phải th n trọng khi kết lu n ã s th y ổi về m gi hung Ph n t h, iễn giải m gi BĐS l một việ l m kh ng ễ ng o s kh biệt gi BĐS ã ƣ mu b n ũng nhƣ s biến ộng m

gi từ khi gi o ị h ến thời iểm thẩm ịnh gi hiện n y - Bước 2: Tiến h nh kiểm tr v ph n t h gi o ị h h ng ớ nhằm ảm

bảo t nh hất thể so s nh ƣ với BĐS m ti u Để th hiện tốt bƣớ n y, khi kiểm tr v ph n t h gi o ị h thị trƣờng ần phải l m r nguồn gố gi o ị h thị trƣờng, nh gi ặ iểm v t nh hất gi o ịch. - Bước 3: L họn một số BĐS thể so s nh th h h p nhất, thƣờng lấy từ 3 ến 6 BĐS ể so s nh - Bước 4: X ịnh nh ng yếu tố kh nh u gi BĐS m ti u v BĐS so s nh, rồi tiến h nh iều hỉnh gi BĐS bằng h lấy BĐS m ti u l m huẩn, th hiện việ iều hỉnh ối với BĐS so s nh + C h iều hỉnh th ng ng l lấy BĐS m ti u l m huẩn, th hiện việ iều hỉnh ối với BĐS so s nh Nếu BĐS so s nh nh ng iểm ƣ nh gi l tốt hơn BĐS m ti u th iều hỉnh giảm gi trị BĐS so s nh xuống v ngƣ lại Đơn vị iều hỉnh l gi b n hoặ gi quy ổi về ơn vị so s nh huẩn: / Đối với ất i, tr ng trại: gi /m2, gi /mét i mặt tiền, gi /s o… / Căn hộ hung ƣ, biệt th : gi / ăn hộ, gi /m2 / Cầu tầu, bến ảng: gi /m2, giá/ha; / Bệnh viện: gi /giƣờng bệnh; / Rạp hiếu phim: gi /ghế ngồi + Phƣơng th iều hỉnh: Th hiện iều hỉnh theo số tiền tuyệt ối trƣớ , iều hỉnh theo tỷ lệ phần trăm s u: Điều hỉnh theo số tiền tuyệt ối áp ng ối với h nh lệ h yếu tố so s nh thể lƣ ng ho th nh tiền nhƣ: iều kiện th nh to n, hi ph ph p lý, tr ng bị nội thất… Điều hỉnh theo tỷ lệ phần trăm áp ng ối với h nh lệ h yếu tố so s nh kh lƣ ng ho th nh tiền nhƣ: m i trƣờng, ảnh qu n, iều kiện hạ tầng… Bước 5: Ƣớ t nh gi trị BĐS m ti u tr n ơ sở gi BĐS ã iều hỉnh M gi iều hỉnh s u ùng BĐS so s nh ƣ gọi l m gi hỉ n TĐV sẽ phải thống nhất m gi hỉ n ể t m r m gi uối ùng

54 BĐS m

ti u TĐV

thể g n quyền số kh

BĐS so s nh TĐV ần kết h p ph n t h th m

nh u ho

m

gi

hỉ

n

ti u h s u ể quyết ịnh họn

gi trị ƣớ t nh uối ùng ho t i sản ần thẩm ịnh theo th t ƣu ti n s u: + Trị tuyệt ối tổng iều hỉnh nhỏ nhất + Tần suất iều hỉnh (nghĩ l số lần iều hỉnh, số yếu tố iều hỉnh ho một BĐS so s nh) ng t ng tốt c. Ƣu iểm, hạn hế v iều kiện p ng phƣơng ph p so sánh - Ưu điểm: Đ y l phƣơng ph p phổ biến rộng rãi v ƣ s

ng nhiều

nhất trong th tế v xuất ph t từ một số ƣu iểm s u: + L phƣơng ph p v o s hiện iện thị trƣờng ể ung ấp

ấu

hiệu về gi trị Đ y l phƣơng ph p thể hiện s nh gi thị trƣờng về gi trị BĐS M gi BĐS so s nh l kết quả gi o ị h, ã ƣ thừ nh n tr n th tế, ƣ iều hỉnh về kh biệt h yếu so với BĐS m ti u…V v y, n ơ sở v ng hắ ể khách hàng v ơ qu n ph p lý ng nh n + Phƣơng ph p so s nh l ơ sở h y ầu v o phƣơng ph p khác nhƣ phƣơng ph p hi ph v phƣơng ph p thặng ƣ Th ng thƣờng, ngƣời t s ng phƣơng ph p so s nh tr tiếp kết h p với phƣơng ph p kh ể TĐG BĐS - Hạn chế: + Phải có giao ị h về BĐS tƣơng t ở trong ùng khu v mới so s nh ƣ Nếu t BĐS so s nh xác kém. + C th ng tin h ng

p ng ƣ

y u ầu tr n th kết quả

thƣờng m ng t nh hất lị h s v

yl

ộ h nh iều kh ng

thể tr nh khỏi Nếu thị trƣờng biến ộng lớn, th ng tin nh nh h ng bị lạ h u trong một thời gi n ngắn, khi ộ h nh x sẽ thấp + Phƣơng ph p n y òi hỏi thẩm ịnh vi n phải nhiều kinh nghiệm v kiến th thị trƣờng th mới thể tiến h nh TĐG một h th h h p - Điều kiện áp dụng: + Chất lƣ ng th ng tin phải phù h p ầy , ng tin y v kiểm tr ƣ + Thị trƣờng phải ổn ịnh v nếu thị trƣờng biến ộng lớn sẽ s i số lớn ng y ả khi BĐS so s nh giống nh u về nhiều mặt + Tr n th tế phƣơng ph p n y ùng ể TĐG BĐS ùng ho m h mu b n, thế hấp v thƣờng dùng ể TĐG BĐS t nh ồng nhất nhƣ: mảnh ất trống, ăn hộ hung ƣ, ãy nh x y ùng một kiểu, ng i nh ri ng biệt, nh kho tr n một mặt bằng, nh m văn phòng v nh m hàng. + Để giảm bớt s t ộng ịnh kiến v t nh h qu n trong việ nh gi yếu tố, TĐV n n s ng phƣơng ph p thống k , ph n t h x suất.

55 Điều

ho phép TĐV rút r kết lu n từ t p h p

t i liệu tr n ơ sở ph n t h

lu t số lớn 1.3.2.2. Phương pháp thu nhập Kh i niệm: Phƣơng ph p thu nh p h y òn gọi l phƣơng ph p ầu tƣ ƣ

x y

ng

h yếu tr n việ tu n th nguy n tắ b o l i h tƣơng l i Theo nguy n tắ n y, về lý thuyết, gi trị một BĐS ng ng bằng với gi trị hiện tại tất ả khoản thu nh p tƣơng l i thể nh n ƣ từ BĐS Nhƣ v y nếu b o ƣ thu nh p m BĐS tạo r h ng năm trong tƣơng l i th thể t m ƣ gi trị Tr n th tế, rất nhiều trƣờng h p ầu tƣ v o BĐS thể biết trƣớ

BĐS khoản

thu nh p o BĐS m ng lại. Trong nh ng trƣờng h p kh , mặ ù BĐS kh ng ƣ ầu tƣ nhƣng ngƣời t ũng thể b o một h kh h nh x thu nh p bằng h so s nh với BĐS tƣơng t ã ƣ ầu tƣ C thể n i phƣơng ph p thu nh p l phƣơng ph p ƣớ t nh gi trị BĐS tr n khoản thu nh p kiến trong tƣơng l i m BĐS thể em lại ho nh ầu tƣ Với ặ iểm loại h nh BĐS ầu tƣ, TĐV thƣờng gặp kh khăn trong việ t m kiếm m

gi BĐS tƣơng ƣơng. Wendt (1972) ƣ r phƣơng ph p m phỏng thị

trƣờng, m phỏng h nh vi ngƣời mu v ngƣời b n khi t nh to n ể mu hoặ b n tr n các ti u h t i h nh Khả năng m phỏng xuất ph t từ phân tích các gi o ị h ho thu v b n, trong trị hoặ gi b n ƣ o bằng Phƣơng ph p n y tr n việ khả năng cho thuê và kh ng BĐS [76]. b Phƣơng ph p x ịnh * Phƣơng ph p vốn ho tr Phƣơng ph p vốn ho tr ầu tƣ qu năm kh ng ổi v - C ng th : V = Trong

:

I R

mối qu n hệ t i h nh gi thu nh p và giá kết quả thể hiện theo tỷ lệ v tỷ lệ phần trăm m phỏng thị trƣờng khi BĐS ƣ ho thu hoặ gi o ị h mu b n ể từ suy lu n về gi trị

tiếp tiếp: Áp ng ối với trƣờng h p thu nh p từ BĐS số năm ầu tƣ l v hạn

hoặ V = I x IP (1.1)

V: Gi trị t i sản thẩm ịnh gi I: Thu nh p hoạt ộng thuần R: Tỷ suất vốn ho YP: Hệ số thu nh p YP l nghị h ảo R v ƣ gọi l số nh n thể hiện gi trị hiện tại một ồng tiền ph t sinh vĩnh viễn, thể hiện số năm m một BĐS tạo r thu nh p I - Các bước tiến hành:

56 Bƣớ 1: Ƣớ t nh thu nh p hoạt ộng thuần o t i sản m ng lại Bƣớ 2: X

ịnh tỷ suất vốn ho

Bƣớ 3: Áp ng ng th vốn ho tr tiếp Nội ung thể bƣớ nhƣ s u: + Bước 1: Ƣớ t nh thu nh p hoạt ộng thuần trung b nh h ng năm m BĐS m ng lại, t nh ến tất ả Thu nh p Tổng thu hoạt ộng nh p tiềm = thuần năng

yếu tố li n qu n t Thất thu o kh ng ƣ thu hết 100% ng suất

ộng ến thu nh p Chi ph v n h nh uy tu bảo ƣỡng ( hi ph hoạt ộng)

(1.2)

Trong : / Tổng thu nh p tiềm năng từ BĐS: l to n bộ thu nh p m BĐS em lại với tỷ lệ lấp ầy l 100% ng suất thiết kế TĐV thể ăn v o m gi thu th tế theo h p ồng thu BĐS hiện h nh hoặ ăn v o gi thu phổ biến nh ng BĐS tƣơng t tr n thị trƣờng C yếu tố x ịnh BĐS t nh hất tƣơng t l : Tƣơng t về m hs ng, hệ số s ng ất, về tuổi ời kinh tế òn lại ng tr nh, về tỷ lệ hi ph uy tu, bảo ƣỡng TĐV ần lƣu ý ến kh ạnh số lƣ ng, hất lƣ ng, thời gi n ph t sinh tổng thu nh p tiềm năng, nh ng suy nghĩ v h nh ộng một nh ầu tƣ BĐS iển h nh, ng tin y tr n thị trƣờng / Thất thu o BĐS kh ng ƣ thu hết 100% ng suất thiết kế: Căn v o iện t h trống (kh ng kh h thu ) nh n với tổng thu nh p tiềm năng TĐV x ịnh tỷ lệ trống thông qu iều tr thị trƣờng nh ng BĐS ho thu tƣơng t ở khu v

l n n / Chi ph v n h nh, uy tu, bảo ƣỡng: TĐV ần kết h p gi nghi n u số liệu sổ s h lị h s với iều tr thị trƣờng v b o thời gi n tới Chi ph v n h nh, uy tu, bảo ƣỡng ƣ hi th nh khoản m : hi ph ố ịnh; hi ph biến ổi; hi ph phòng th y thế, s h nhỏ; hi phí khác. 1) Chi ph ố ịnh: gồm hi về nộp thuế v ng bảo hiểm BĐS Đ y l nh ng hi ph ố ịnh bất kể kh h thu h y kh ng 2) Chi ph biến ổi: L nh ng hi ph th ng thƣờng ung ấp nh ng ị h v tiện h ho kh h thu ( iện, nƣớ , g , quản lý, bảo vệ, kế to n…) v bảo ảm BĐS thể ạnh tr nh ƣ với BĐS l n n, liền kề Số lƣ ng kh h thu ng nhiều th hi ph n y ng lớn 3) Chi ph phòng th y thế, s h nhỏ: ho nh ng thiết bị tuổi ời ngắn: th y thế s h t lạnh, m y giặt, ồ gỗ, thảm, iều ho … 4) Chi ph kh : b o gồm thuế, lãi v y… + Bước 2: X ịnh tỷ suất vốn ho

57 Tỷ suất vốn ho phản nh mối qu n hệ gi h

ƣ

x

thu nh p v gi trị Tỷ suất vốn

ịnh thông qua hai phƣơng ph p: Phƣơng ph p so s nh thị trƣờng và

phƣơng ph p ải ầu tƣ. / Phƣơng ph p so s nh thị trƣờng: Phƣơng ph p so s nh thị trƣờng x

ịnh tỷ suất vốn h

p

ng ho BĐS

ần TĐG bằng h so s nh, rút r từ nh ng tỷ suất vốn h BĐS tƣơng t tr n thị trƣờng Để p ng phƣơng ph p n y, thẩm ịnh vi n ần phải iều tra các thông tin về gi b n, m hs ng, iều khoản t i h nh, iều kiện thị trƣờng tại thời iểm b n, ặ iểm ngƣời mu , thu nh p hoạt ộng, hi ph hoạt ộng, tỷ lệ thất thu o kh ng s ng hết 100% ng suất, r i ro th nh to n v yếu tố li n qu n kh BĐS tƣơng t với BĐS ần thẩm ịnh Trong trƣờng h p BĐS so sánh có yếu tố kh biệt với BĐS TĐG th ần tiến h nh iều hỉnh yếu tố kh biệt n y C h t nh thu nh p hoạt ộng thuần, hi ph hoạt ộng p ng với BĐS so s nh phải thống nhất với h t nh p ng với t i sản thẩm ịnh Gi gi o ị h BĐS so s nh phải phản nh ƣ iều kiện thị trƣờng hiện tại ũng nhƣ iều kiện thị trƣờng tƣơng l i tƣơng t nhƣ BĐS ần TĐG. Phƣơng ph p so s nh x ịnh tỷ suất vốn hóa: X ịnh tỷ suất vốn h tr n ơ sở thu nh p hoạt ộng thuần v gi gi o ị h t i sản so s nh Thu nh p hoạt ộng thuần Tỷ suất vốn h (R) = (1.3) Giá bán / Phƣơng ph p ải ầu tƣ: Thu t ng “ ải ầu tƣ” ƣ dùng ể m tả qu tr nh t m kiếm một tỷ suất vốn ho tr n ơ sở xem xét suy nghĩ v h nh ộng nh ầu tƣ khi t m kiếm vốn v y tr n thị trƣờng t i h nh p ng ho nhu ầu ầu tƣ, mu BĐS T nh trạng phổ biến tr n thị trƣờng l nh ầu tƣ phải t m kiếm vốn ể mu hoặ ầu tƣ BĐS thông qu h nh th v y vốn Phƣơng ph p ải ầu tƣ x ịnh tỷ suất vốn h ăn v o b nh qu n gi quyền tỷ suất thu hồi vốn vay Rm v Tỷ suất vốn h vốn sở h u Re, trong quyền số l tỷ trọng vốn huy ộng từ nguồn kh nh u ầu tƣ v o BĐS. Phƣơng ph p n y p ng ối với t i sản ƣ ầu tƣ bởi nguồn vốn sở h u v nguồn vốn v y TĐV phải thu th p ƣ nh ng th ng tin li n qu n ến hai nguồn n y b o gồm: tỷ lệ vốn sở h u, tỷ lệ vốn v y, kỳ hạn th nh to n, số kỳ th nh to n, lãi v y, s kỳ vọng nh ầu tƣ từ khoản ầu tƣ, khả năng thu hồi vốn ầu tƣ v yếu tố kh li n qu n C ng th t nh R nhƣ s u:

58 R = M x Rm + (1-M) x Re Trong

(1.4)

: R: tỷ suất vốn h . M: tỷ lệ % vốn v y tr n tổng vốn ầu tƣ. (1-M): tỷ lệ % vốn sở h u tr n tổng vốn ầu tƣ.

Rm: tỷ suất thu hồi vốn vay. Re: Tỷ suất vốn ho vốn sở h u * Phƣơng ph p òng tiền hiết khấu (DCF) Phƣơng ph p òng tiền hiết khấu l phƣơng ph p ƣớ t nh gi trị BĐS bằng h hiết khấu khoản thu hi òng tiền kiến ph t sinh trong tƣơng l i về thời iểm hiện tại t nh ến yếu tố lạm ph t v kh ng ổn ịnh  C ng th :

thu nh p

● Trƣờng h p òng tiền kh ng ều: n

CFt Vn + t (1+ r)n t=1 (1+ r)

V = CFo + å

(1.5)

● Trƣờng h p òng tiền ều: n

1 Vn + t (1+ r)n t=1 (1+ r)

V = CFo + CF å

(1.6)

Trong : V: Gi trị BĐS CFt: Dòng tiền thuần năm th t CF: Dòng tiền thuần ph t sinh ều ặn h ng năm CFO: Dòng tiền ph t sinh tại thời iểm bắt ầu gi i oạn Vn: Gi trị BĐS uối kỳ b o

Bƣớ Bƣớ Bƣớ Bƣớ

b o òng tiền

n: Gi i oạn b o òng tiền trong tƣơng l i r: Tỷ suất hiết khấu t: Năm b o  C bƣớ tiến h nh: 1: X ịnh gi i oạn b o òng tiền trong tƣơng l i 2: Ƣớ t nh òng tiền thuần tr n ơ sở ƣớ t nh òng tiền vào và òng tiền r 3: Ƣớ t nh gi trị BĐS uối kỳ b o 4: Ƣớ t nh tỷ suất hiết khấu

59 Bƣớ 5: X Nội ung

ịnh gi trị BĐS bằng thể

ng th

n u tr n

bƣớ nhƣ s u:

 Bƣớ 1: X ịnh gi i oạn C khoản ầu tƣ v o BĐS thƣờng b o òng tiền trong tƣơng l i ƣ x

b o òng tiền trong tƣơng l i (n): thời gi n nắm gi nhất ịnh Gi i oạn ịnh tr n ơ sở n nhắ yếu tố s u:

1) Trong trƣờng h p òng tiền biến ộng kh ng ổn ịnh, gi i oạn b o òng tiền trong tƣơng l i kh ng n n qu i ể thể ƣớ t nh tƣơng ối h nh x biến ộng òng tiền trong tƣơng l i 2) Gi i oạn b o òng tiền trong tƣơng l i ần ạt ến m thu nh p tƣơng ối ổn ịnh

i ể BĐS ần TĐG

3) Tuổi ời kinh tế BĐS 4) Gi i oạn ịnh nắm gi BĐS Việ x ịnh gi i oạn b o òng tiền trong tƣơng l i ần ăn v om c h BĐS, ặ trƣng BĐS ần thẩm ịnh, th ng tin thu th p ƣ v ơ sở gi trị. V : Trƣờng h p m h TĐG l ể x ịnh gi trị ầu tƣ BĐS thì gi i oạn ịnh nắm gi BĐS l ăn ƣ ƣu ti n khi x ịnh gi i oạn b o òng tiền trong tƣơng l i Trƣờng h p tuổi ời kinh tế òn lại BĐS thẩm ịnh l tƣơng ối ngắn th gi i oạn b o òng tiền thể l to n bộ tuổi ời kinh tế òn lại BĐS  Bƣớ 2: Ƣớ t nh òng tiền thuần tr n ơ sở ƣớ t nh òng tiền v o v òng tiền r từ BĐS: Dòng tiền v o BĐS thƣờng ƣ thể hiện ƣới ạng tiền ho thu Dòng tiền v o ƣ ƣớ t nh tr n ơ sở: Đặ iểm kinh tế - kỹ thu t BĐS; thu nh p trong qu kh BĐS thẩm ịnh và thu nh p BĐS tƣơng t ; thị trƣờng ng nh, lĩnh v v yếu tố kh ảnh hƣởng ến việ b o tổng thu nh p Khi ƣớ t nh tiền ho thu năm trong tƣơng l i ần phải xem xét xu hƣớng trong qu kh tiền cho thuê, tình hình cung – ầu ối với kh ng gi n BĐS v t nh h nh hung nền kinh tế Trong o ố văn phòng h y iện t h b n lẻ, to nh hung ƣ ho thu …kh ng phải thời gi n n o to n bộ iện t h thƣơng phẩm ũng ƣ ho thu hết Do , b n ạnh gi thu theo thị trƣờng, tỷ lệ kh ng gi n trống kh ng ho thu hết sẽ phải t nh trƣớ Đối với nh ng to nh mới, phải t nh ả khoảng thời gi n trƣớ khi ngƣời ến thu Thời gi n n y ng l u th gi trị hiện tại òng tiền hiết khấu to nh sẽ ng thấp. C iều khoản trong h p ồng i hạn thể ảnh hƣởng ến o nh thu t nh Nếu BĐS tạo r thu nh p ph thuộ v o h p ồng ho thu hiện tại, nh ng i u khoản về thời hạn thu , th nh to n tiền thu , iều hỉnh tăng trong tƣơng l i sẽ quyết ịnh gi trị ƣớ t nh òng

60 tiền Tiền thu ƣ

từ việ

ho thu

nghĩ v nộp thuế, bảo hiểm v

ũng

thể l

òng tiền thuần nếu ngƣời thu

hi ph bảo ƣỡng [57].

Dòng tiền r : C hi ph BĐS ầu tƣ liên qu n ến việ kh i th BĐS b o gồm loại hi ph ần thiết ho việ uy tr thu nh p nhƣ: thuế BĐS, bảo hiểm, hi ph s h v bảo ƣỡng, hi ph quảng o… Việ ƣớ t nh hi ph ƣ tr n ơ sở: Đặ iểm kinh tế - kỹ thu t, hi ph trong qu kh thẩm ịnh v /hoặ hi ph BĐS tƣơng t ; thị trƣờng ng nh, lĩnh v v tố kh ảnh hƣởng ến việ b o hi ph Trong trƣờng h p BĐS ƣ s ng bởi o nh nghiệp th òng tiền trƣớ khi khấu trừ thuế thu nh p o nh nghiệp  Bƣớ 3: Ƣớ t nh gi trị BĐS uối kỳ Trong trƣờng h p BĐS ƣ tiếp t s

b o (Vn) ng, TĐV ần x

BĐS yếu

òng tiền thuần l

ịnh phần gi trị

tại thời iểm n y BĐS Gi trị uối kỳ b o thể oi l gi trị thị trƣờng a BĐS uối kỳ b o Trong trƣờng h p gi trị ầu tƣ, gi trị uối kỳ b o ần phản nh gi trị òn lại ối với nh ầu tƣ thể tiếp t nắm gi BĐS sau giai oạn b o Gi trị BĐS uối kỳ b o thể l gi trị th nh lý BĐS tại thời iểm uối kỳ b o Trong trƣờng h p BĐS ƣ tiếp t s ng trong năm tiếp theo năm uối kỳ b o th gi trị BĐS uối kỳ b o ƣ x ịnh bằng hs ng tỷ suất vốn h th h h p ể vốn h số tiền kiến ƣ từ việ tiếp t s ng n y Tỷ suất vốn h n y ƣ ăn tr n tỷ suất hiết khấu t i sản tại thời iểm uối kỳ b o, ặ iểm BĐS v b o triển vọng thị trƣờng tại thời iểm Tuy nhi n, ối với một số BĐS thể thể trƣờng h p gi trị BĐS uối kỳ b o t hoặ kh ng mối li n hệ với òng tiền trƣớ thời iểm uối kỳ b o, v một giếng ầu s u khi hết gi i oạn kh i th thể kh ng òn hoặ rất t gi trị s ng  Bƣớ 4: Ƣớ t nh tỷ suất hiết khấu (r): Tỷ suất hiết khấu ần phản nh ƣ gi trị biến ổi theo thời gi n tiền tệ v r i ro li n qu n ến òng thu nh p kiến ƣ trong tƣơng l i từ việ s ng BĐS. Việ x ịnh tỷ suất hiết khấu ph thuộ v o ơ sở gi trị, loại BĐS và các òng tiền ƣ xem xét Trong trƣờng h p ƣớ t nh gi trị thị trƣờng, tỷ suất hiết khấu ần phản nh r i ro ối với số ối tƣ ng th m gi thị trƣờng Trong trƣờng h p ƣớ t nh gi trị ầu tƣ, tỷ suất hiết khấu ần phản nh tỷ lệ l i nhu n kỳ vọng nh ầu tƣ thể v r i ro khoản ầu tƣ n y Tỷ suất hiết khấu ƣ ƣớ lƣ ng th ng qu th ng tin từ thị trƣờng a BĐS tƣơng t , thể l tỷ suất sinh lời trung b nh loại t i sản tr n thị

61 trƣờng theo phƣơng ph p thống k Trong trƣờng h p BĐS

ng ƣ

v n h nh v kh i th

bởi một o nh

nghiệp th thể n nhắ s ng hi ph s ng vốn b nh qu n gi quyền (WACC) o nh nghiệp ể l m tỷ suất hiết khấu C ng th t nh WACC:

WACC =

Trong

:

E D xRe + xRd x(1- Tc ) E+D E+D

WACC: Chi ph s

(1.7)

ng vốn b nh qu n gi quyền.

E: Vốn h sở h u. D: Vốn v y. Re: Chi ph vốn h sở h u. Rd: Chi ph vốn v y. Tc: Thuế suất thuế thu nh p o nh nghiệp.  Bƣớ 5: X ịnh gi trị BĐS theo ng th òng tiền hiết khấu Ƣu, nhƣ iểm v iều kiện p ng - Ưu điểm: + Xét về mặt lý thuyết y l phƣơng ph p ơ sở lý lu n hặt hẽ nhất vì phƣơng ph p n y tiếp n một h tr nh ầu tƣ + C thể ạt ộ h nh x o khi s nh ƣ , khi khoản thu nh p thể - Nhược điểm: + Khi ph n t h thƣơng v tƣơng t hất lƣ ng, thời hạn ho thu , nh ng th y + Trong nhiều trƣờng h p thể thiếu + Kết quả TĐG ộ nhạy lớn trƣớ Trong nh ng trƣờng h p nhƣ v yếu tố h qu n - Điều kiện áp dụng: + Phù h p khi TĐG BĐS thể b o trƣớ một hh + Thƣờng p ng ể tƣ vấn 1.3.2.3. Phương pháp chi phí Kh i niệm

tiếp nh ng l i h ng

h m BĐS m ng lại ho

về

thƣơng v

b o trƣớ với ội tin , ần phải ổi về tiền ơ sở b s th y

y, kết quả ịnh gi

khả năng m ng lại p lý ho quyết ịnh l

y

thể so

o

iều hỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, ho thu trong tƣơng l i o thu nh p tƣơng l i ổi th m số t nh to n hịu ảnh hƣởng nhiều

khoản thu nh p ổn ịnh v họn phƣơng n ầu tƣ

62 Theo Byrl N. Boyce (1975), t

giả uốn “Real estate apprailsal terminilogy”

th “Phƣơng ph p hi ph l phƣơng ph p ƣớ t nh gi trị BĐS

tr n giả thiết

ngƣời mu kh n ngo n, th ng th i sẽ kh ng trả gi một BĐS o hơn hi ph ể ƣ một BĐS tƣơng t , ùng ng năng, t ng nhƣ BĐS ần ƣớ t nh gi trị ng xem xét [54]. Tr n th tế nhiều BĐS ƣ thiết kế v s ng ho m h ri ng biệt nhƣ: nh thờ, trƣờng họ , bệnh viện…nhƣng tr n thị trƣờng hiếm khi xảy r gi o ị h mu b n BĐS n y B n ạnh , khoản thu nh p bằng tiền o húng tạo r rất t hoặ kh ịnh lƣ ng v v y TĐV thiếu ăn ểs ng phƣơng ph p so s nh tr tiếp v phƣơng ph p thu nh p n n ể TĐG nh ng BĐS n y, ngƣời t s ng phƣơng ph p hi ph Phƣơng ph p n y ƣ x y ng h yếu

theo nguy n tắ th y thế Theo

nguy n tắc này, gi trị BĐS m ti u tƣơng ƣơng với hi ph l m r một BĐS giống nhƣ v y v oi y nhƣ một v t th y thế Do v y, nếu ầy th ng tin h p lý th ngƣời mu sẽ kh ng b o giờ trả gi ho một BĐS lớn hơn hi ph mu ất và x y ng ng tr nh l i h tƣơng t Với ý nghĩ nhƣ v y, TĐG BĐS theo phƣơng ph p hi ph l việ ƣớ t nh gi trị BĐS tr n hi ph h p lý tạo r BĐS b C loại hi ph - Chi ph t i tạo: l hi ph hiện h nh ể x y ng một ng tr nh th y thế giống hệt ng tr nh m ti u, b o gồm ả nh ng iểm ã lỗi thời. Công trình tái tạo l bản s o h nh x ng tr nh m ti u về: thiết kế, h tr ng tr , nguy n v t liệu v kể ả nh ng s i lầm về mặt thiết kế, về t nh kh ng hiệu quả v s lỗi thời a công trình. Chi ph t i tạo ho gi trị h nh x hơn nhƣng thiếu t nh hiện th v ng tr nh rất ạng về s lỗi thời Tr n th tế rất kh t m ƣ nguồn t i tr v ịnh m hi ph ho nh ng ng việ t i tạo s lỗi thời v kh ng hiệu quả V v y m thiếu nh ng ăn h p lý ể ƣớ t nh một h úng ắn hi ph t i tạo - Chi ph th y thế l hi ph hiện h nh ể x y ng mới một ng tr nh gi trị s ng tƣơng ƣơng nhƣng v t liệu v phƣơng ph p kỹ thu t hiện ại sẽ ƣ s ng ể x y ng v loại bỏ tất ả bộ ph n lỗi thời - Th ng thƣờng hi ph th y thế ho gi trị thấp hơn ho ph t i tạo v kh ng t nh ến hi ph tạo r bộ ph n lỗi thời v ƣ t nh to n tr n việ s ng kỹ thu t v v t liệu hiện h nh Chi ph th y thế m ng t nh th tiễn o n n trong th tế thƣờng ƣ s ng nhiều hơn so với hi ph t i tạo C khoản hi ph t i tạo, hi ph th y thế b o gồm:

63 + Chi ph tr

tiếp: nguy n v t liệu, nh n

ng, m y thi

ng, hi ph tr

tiếp

khác. +C hi ph hung: Chi ph ph v thi ng, hi ph iều h nh sản xuất tại ng trƣờng, hi ph quản lý o nh nghiệp, hi ph gi n tiếp kh + L i nhu n, khoản thuế, ph phải nộp theo quy ịnh ph p lu t L i nhu n nh thầu trong phƣơng ph p hi ph m ng t nh hất nhƣ hi ph bù ắp r i r , hi ph ơ hội nh thầu x y ng. H o mòn v s giảm gi ng tr nh x y ng H o mòn ối với t i sản n i hung, BĐS n i ri ng l hiện tƣ ng giảm giá và giảm sút t nh năng s ng s u một thời gi n nhất ịnh. H o mòn b o gồm h o mòn h u h nh v h o mòn v h nh H o mòn h u h nh l h o mòn v t lý g y r o yếu tố t nhi n (thời tiết, kh h u…) v o ƣờng ộ s ng l m giảm gi trị t i sản. H o mòn v h nh l loại h o mòn ph t sinh o tiến bộ kỹ thu t, o th y ổi, ải tiến y huyền ng nghệ hoặ o s th y ổi về nhu ầu thị trƣờng về sản phẩm ị h v l m giảm gi trị t i sản d. C bƣớ tiến h nh: - Bước 1: Ƣớ t nh ri ng gi trị mảnh ất trống thuộ BĐS trong iều kiện ƣ s ng tốt nhất v hiệu quả nhất - Bước 2: Ƣớ t nh nh ng hi ph hiện tại ể t i tạo mới, th y thế mới ối với nh ng ng tr nh hiện tr n ất b o gồm ả l i nhu n ho nh thầu v thuế, ph phải nộp theo quy ịnh - Bước 3: Ƣớ t nh m ộ giảm gi ng tr nh, xét tr n mọi nguy n nh n - Bước 4: Ƣớ t nh gi trị ng tr nh x y ng bằng h trừ số tiền giảm gi khỏi hi phi x y ng mới hiện h nh ng tr nh - Bước 5: Ƣớ t nh gi trị BĐS m ti u bằng h ộng gi trị mảnh ất (kết quả bƣớ 1) với gi trị ƣớ t nh ng tr nh (kết quả bƣớ 4) Nội ung thể từng bƣớ nhƣ s u:  Bước 1: Ƣớ t nh ri ng gi trị mảnh ất trống thuộ BĐS, bằng h oi n l

ất trống v ng ƣ s ng trong iều kiện tốt nhất v hiệu quả nhất Gi trị mảnh ất trống thể ƣ ƣớ t nh theo phƣơng ph p s u: + Phƣơng ph p so s nh tr tiếp gi b n + Phƣơng ph p hiết trừ òn ƣ gọi l phƣơng ph p ph n bổ Đ y l phƣơng ph p ph n bổ tổng gi BĐS th nh gi ất v gi ng tr nh x y ng tr n ất TĐV tiến h nh ph n bổ tổng gi BĐS th nh gi ất v gi a công tr nh x y ng tr n ất thể th ng qu hi tỷ lệ phần trăm hoặ hiết trừ gi hiện tại ng tr nh x y ng khỏi tổng gi BĐS

64 Dù p ng phƣơng ph p n o th th i ộ, h nh n nh n v h nh ộng ngƣời mu iển h nh, th ng thạo tr n thị trƣờng tại thời iểm TĐG ũng lu n l huẩn m ể ƣớ t nh gi Phƣơng ph p so s nh tr tiếp ần lu n lu n ƣ TĐV kh i th , s ng khi thẩm ịnh bất khi n o th ng tin số liệu về gi o ị h mu b n tr n thị trƣờng Trong trƣờng h p thị trƣờng kh ng th ng tin số liệu so s nh th thể p ng phƣơng ph p TĐG kh với s th n trọng v tỉ mỉ o ộ Bước 2: Ƣớ t nh nh ng hi ph hiện tại ể t i tạo mới hoặ th y thế mới ối với nh ng ng tr nh hiện tr n ất b o gồm ả l i nhu n ho nh thầu v thuế, ph phải nộp theo quy ịnh TĐV l họn phƣơng ph p s u: + Phƣơng ph p khảo s t số lƣ ng: Theo phƣơng ph p khảo s t số lƣ ng,

hạng m

ƣ

hi nhỏ th nh

bộ

ph n v số lƣ ng mỗi phần v nguy n v t liệu th ƣ thống k r Từng yếu tố ƣ liệt k , t nh to n theo gi ả phổ biến tr n thị trƣờng Với m ph h p lý, TĐV ũng thể thu ị h v huy n gi t nh to n trong lĩnh v n y C huy n gi ƣớ t nh hi ph khi nh n ƣ y u ầu x y ng một hạng m hoặ chi tiết kỹ thu t n o ấy sẽ thống k v t tƣ, nguy n liệu, thiết bị li n qu n ƣớ t nh h ng loại, số lƣ ng, hất lƣ ng, khối lƣ ng, k h thƣớ … ần thiết ho hạng m kỹ thu t s u khảo s t gi ả v th ng bảng lƣơng ng nh n tại ị phƣơng Phƣơng ph p khảo s t số lƣ ng m ng t nh kỹ thu t, òi hỏi nhiều thời gi n v tốn kém hi ph Phƣơng ph p n y ƣ p ng phổ biến khi ƣớ t nh hi ph nh ng n lớn, ph tạp kh ng thể so s nh với n kh , tƣơng t ã tr n thị trƣờng Khi p ng phƣơng ph p n y, TĐV phải s ng kết h p th ng tin, số liệu kiến trú sƣ, nh thầu, nh thi ng, phải bản vẽ hi tiết hạng m v hi tiết kỹ thu t C hi tiết kỹ thu t phải ƣ iễn giải h nh x th nh hi ph thị trƣờng sản phẩm ã ho n hỉnh + Phƣơng ph p hi nhỏ hạng m nh thầu: Phƣơng ph p n y kh ng hi tiết bằng phƣơng ph p khảo s t số lƣ ng N b o gồm việ ƣớ t nh hi ph theo ơn vị nh ng hạng m h nh a công trình xây ng rồi nh n kết quả t m ƣ với số o từng hạng m C hạng m ƣớ t nh hi ph thể gồm: o m ng, ổ m ng, ột ầm m ng, tƣờng ngo i, s n, mái, tƣờng trong, ho n thiện nội thất… N i hung phƣơng ph p hi nhỏ hạng m nh thầu phản nh suy nghĩ, h nh ộng ả nh thầu v ngƣời mu iển h nh tr n thị trƣờng Đ y l phƣơng ph p t ph tạp, t hi tiết o tốn t thời gi n v hi ph hơn so với phƣơng ph p khảo s t số lƣ ng C hi ph x y ng theo phƣơng ph p n y thể lấy từ ng ty huy n ung ấp ị h v th ng tin số liệu hoặ từ ng tr nh tƣơng t

65 mới x y

ng gần

y Để phƣơng ph p n y m ng lại kết quả tin

lƣờng v m tả BĐS ần TĐG ần tiến h nh một

y th việ

o

h h nh x

+ Phƣơng ph p so s nh ơn vị hi ph thị trƣờng: Phƣơng ph p n y ộng to n bộ hi ph tr tiếp v hi ph gi n tiếp từng ng tr nh tƣơng t trong khu v nhằm t m r ơn gi hi ph t nh ho từng m2 s n x y ng hoặ m3 thể t h Nh n ơn gi t m ƣ với số m2 iện t h hoặ m3 thể t h tƣơng ng ng tr nh ần thẩm ịnh V : TĐV iều tr , ƣớ t nh hi ph x y ng ng i nh n ƣ tƣơng t với ng i nh ần thẩm ịnh ơn gi l 6 triệu ồng/m2 s n x y ng. Ng i nh ần TĐG iện t h s n x y ng l 100 m2 V y hi ph x y ng i nh m ti u l 6 triệu ồng/m2 x 100 m2 = 600 triệu ồng  Bước 3: Ƣớ t nh m ộ giảm gi Tuổi ời v m ộ giảm gi

ng mới

ng tr nh, xét tr n mọi nguy n nh n ng tr nh x y ng ần TĐG ƣ x

ịnh tr n hiện trạng th tế ng tr nh tại thời iểm ần TĐG, hồ sơ, bản vẽ thiết kế ng tr nh, văn bản quy ịnh li n qu n TĐV ần qu n s t hiện trạng ấu trú ng tr nh, hạng m x y ng ể xem xét, nh gi nội dung sau: (i) hao mòn o yếu tố v t lý t nhi n; (ii) hao mòn về ng năng (sai sót trong thiết kế v trong kết ấu, lỗi thời thiết bị…); (iii) hao mòn do yếu tố ngoại vi ( yếu tố b n ngo i t ộng l m suy giảm gi trị nhƣ: ộ b i, tiếng ồn, th y ổi quy hoạ h v quy ịnh x y ng…) Có nhiều phƣơng ph p o m ộ giảm gi một h tr tiếp v phƣơng ph p thể th y thế ho nh u C phƣơng ph p ều hấp nh n ƣ miễn s o húng ƣ v n ng một h l gi , hặt hẽ v thể hiện ƣ h th theo một ngƣời mu iển h nh, phổ biến, tin y tr n thị trƣờng sẽ h nh ộng ối với ng tr nh ần thẩm ịnh Trong số , bốn phƣơng ph p ng hú ý l :  Phƣơng ph p tuổi thọ ơn giản: Áp ng kỹ thu t n y, TĐV ần ƣớ t nh tuổi hiệu quả, tuổi thọ kinh tế, tuổi thọ kinh tế òn lại ng tr nh Trong , tuổi hiệu quả l thời gi n s ng th tế hiệu quả v ƣ t nh bằng tuổi thọ kinh tế trừ (-) tuổi thọ kinh tế òn lại Tuổi thọ kinh tế l thời gi n s ng tối xét về mặt kinh tế, tuổi thọ kinh tế òn lại l thời gi n s ng òn lại ph t huy ƣ hiệu quả Tỷ lệ phần trăm gi tuổi thọ hiệu quả v tuổi thọ kinh tế h nh l tỷ lệ giảm gi ng tr nh Tỷ lệ n y ƣ nh n với hi ph x y ng mới ng tr nh tƣơng t ể t m r gi trị h o mòn t h luỹ ng tr nh V : Chi ph x y ng mới ng tr nh tƣơng t 700 triệu ồng Tuổi thọ kinh tế 40 năm Tuổi thọ kinh tế òn lại 30 năm

66 Tuổi thọ hiệu quả Tỷ lệ giảm : 10 năm/40 năm M

10 năm 25%

ộ giảm gi = 700 triệu ồng x 25% 175 triệu ồng Phƣơng ph p n y ƣu iểm l ơn giản, ễ p ng tuy nhi n nhƣ iểm n l ễ g y nhầm l n C nhiều yếu tố kh ng r r ng ƣ gắn với nh u Một

yếu iểm ơ bản l phƣơng ph p n y kh ng xem xét một h ộ l p hạng m thể s h ƣ v ũng kh ng xét thấy rằng nh ng hạng m tuổi thọ ngắn thể số năm tuổi thọ kinh tế òn lại ngắn hơn so với tuổi thọ kinh tế òn lại tổng thể ng tr nh  Phƣơng ph p hi nhỏ theo nh ng iều kiện qu n s t Theo phƣơng ph p n y, m ộ giảm gi a công trình x y ng ƣ x ịnh thông qua m ộ giảm gi từng nguy n nh n: v t lý, h năng, ngoại vi TĐV xem xét, nh gi ri ng rẽ từng nguy n nh n g y r giảm gi . 1) Giảm gi o yếu tố v t lý t nhi n C ng tr nh bị giảm gi o nguy n nh n thể nhƣ: o t ộng thời gi n s ng, s ph huỷ mối mọt, nhiệt ộ, ộ ẩm, ho hất, s t n ph bão lũ ; hƣ hỏng o ƣờng ộ s ng; o kh ng biết h ùng, o quản lý kém hoặ o s ph hoại H o mòn v t lý thể ƣ hi th nh h i loại: h o mòn t nhi n thể s h

ƣ v h o mòn t nhi n kh ng thể s h ƣ (xét về hiệu quả kinh tế) H o mòn v t lý thể s h : Để ƣớ t nh m ộ giảm gi n y, trƣớ hết ngƣời t th hiện iều tr hi tiết về công trình x y ng, l p nh m loại hƣ hỏng thể bảo ƣỡng, s h ƣ ;s u ƣớ t nh hi ph ho việ s h t nh theo gi mặt bằng s h tại thời iểm hiện h nh s u khi khấu trừ phần thu nh p ƣ từ việ b n th nh lý bộ ph n ũ bị th o ỡ (nếu ) Đối với trƣờng h p h o mòn v t lý kh ng thể khắ ph th m ộ giảm gi thể ƣ ƣớ t nh tr n ơ sở phƣơng ph p vốn h thu nh p bị tổn thất, vốn h hi ph tăng o Chi ph tƣơng ng với m giảm gi về loại n y ối với công trình x y ng m ti u Trƣờng h p công trình x y ng ả h o mòn v t lý thể khắ ph , s h v h o mòn v t lý kh ng thể khắ ph s h , TĐV thể ƣớ t nh tỷ lệ h o mòn, hƣ hỏng ng tr nh v o việ ƣớ t nh tỷ lệ h o mòn giảm gi v t lý, t nhi n kết ấu h nh Đối với phƣơng ph p n y, TĐV s ng ý kiến huy n gi kinh nghiệm l m việ l u năm li n qu n ến t i sản TĐG, tr n ơ sở th ng tin, khảo s t t i sản TĐG ể nh gi ƣớ lƣ ng tỷ lệ % gi trị h o mòn t i sản TĐG ho phù h p C ng th t nh nhƣ s u:

67 n

H =

å

HkixTki

t=1

(1.8)

n

å

Tki

t=1

Trong : H: H o mòn Hki: H o mòn

t i sản TĐG t nh theo tỷ lệ %; kết ấu th i t nh theo tỷ lệ %;

Tki: Tỷ trọng

kết ấu th i trong tổng gi trị t i sản TĐG;

n: Số kết ấu

t i sản TĐG.

2) Giảm gi do lỗi thời h

năng: L m

ộ giảm giá do các nguyên nhân

nhƣ: thiết kế thừ , s i thiếu, thiết bị lỗi thời ảnh hƣởng ến h năng BĐS H o mòn o lỗi thời h năng ƣ hi th nh h i loại: h o mòn o lỗi thời h năng thể s h ƣ v h o mòn h năng kh ng thể s h ƣ H o mòn h năng thể s h ƣ ƣ ph n loại nhƣ s u: Nh ng bất h p lý ng tr nh ần ầu tƣ, bổ sung th m: ƣ t nh bằng hi ph tăng th m vƣ t trội o phải bổ sung tại thời iểm TĐG so với nh ng hi ph tiến h nh lú x y ng b n ầu V : Chi ph khắ ph , x y th m nh vệ sinh tầng 2: 80 triệu ồng Chi ph x y ng nh vệ sinh ng y từ ầu: 70 triệu ồng M ộ giảm gi o lỗi thời h năng l : 10 triệu ồng Nh ng bất h p lý hạng m ng tr nh ần th y thế hoặ hiện ại ho ƣ o bằng hi ph lắp ặt thiết bị hiện ại, phù h p nh gi thị trƣờng trừ i (-) gi trị h o mòn t h luỹ nh ng hạng m hiện h nh Nh ng bất h p lý ng tr nh qu ầu kỳ vƣ t qu ti u huẩn phổ biến thị trƣờng ƣ o bằng hi ph t i tạo mới trừ i (-) h o mòn v t lý t nhi n ã t nh ối với thiết bị hiện h nh trừ i (-) hi ph lắp ặt thiết bị hạng m phổ th ng Giảm gi o lỗi thời h năng kh ng thể khắ ph , s h : ƣ ƣớ t nh bằng h t nh thu nh p bị h t i g y r o nguy n nh n , so s nh ối hiếu với ng tr nh ạt huẩn m , phổ biến th ng thƣờng tr n thị trƣờng Kết quả t m ƣ hi ho tỷ suất vốn ho ể t m r tổng thiệt hại, tổn thất TĐV ũng thể ƣớ t nh theo phƣơng ph p so s nh tr tiếp khi ƣ nh ng th ng tin iều tr thị trƣờng Khi ƣớ t nh m ộ giảm gi o lỗi thời h năng, thẩm ịnh vi n ần ph n t h, l p lu n hặt hẽ ể tr nh t nh trùng n tới l m s i lệ h kết quả 3) Ƣớ lƣ ng m ộ giảm gi o yếu tố ngoại vi Giảm gi o yếu tố ngoại vi thể o nguy n nh n thể nhƣ o yếu tố

68 ung ầu hoặ

o th y ổi m i trƣờng ( ộ b i, tiếng ồn,

mòn n y thƣờng kh ng thể khắ ph

nhiễm kh …) Loại h o

ƣ

V : Một kh h sạn ƣ x y ng b n ạnh một òng s ng ẹp gi th nh phố nhƣng ùng với thời gi n, òng s ng bị nhiễm nghi m trọng v mùi kh hịu tỏ r xung qu nh Khi , kh h sạn ũng bị giảm gi trị o t ộng b n ngoài này. Hoặ o ung tr n thị trƣờng vƣ t x l m ho gi trị BĐS bị giảm sút. TĐV thể ƣớ lƣ ng m ộ giảm gi

ầu trong một thời iểm nhất ịnh o yếu tố ngoại vi th ng qu việ

phân tích thông tin từ thị trƣờng, vốn h tr tiếp phần thu nh p mất i o yếu tố ngoại vi, hoặ p ng phƣơng ph p hiết trừ phần giảm gi o yếu tố v t lý v lỗi thời h

năng r khỏi tổng m

ộ giảm gi

t i sản. M

ộ giảm gi

o yếu

tố ngoại vi thƣờng ƣ ƣớ lƣ ng s u khi ƣớ lƣ ng m ộ giảm gi o yếu tố v t lý v lỗi thời ch năng. Nguyên nhân là o h o mòn ngoại vi ƣ tạo r bởi yếu tố b n ngo i, kh ng ph thuộ v o BĐS ần thẩm ịnh. TĐV có thể s ng phƣơng ph p so s nh hoặ phƣơng ph p vốn hoá ể ƣớ t nh m ộ giảm gi o yếu tố ngoại vi e Ƣu iểm, hạn hế, iều kiện p ng phƣơng ph p hi ph - Ƣu iểm: + Ƣu iểm ơ bản phƣơng ph p hi ph l ƣ s ng khi kh ng bằng h ng thị trƣờng th h h p ể so s nh, v thiếu ơ sở ể b o l i h tƣơng l i

BĐS hiếm khi th y ổi h sở h u

+ Việ ƣớ t nh theo phƣơng ph p n y ph thuộ nhiều v o huy n m n v kinh nghiệm TĐV o v y nếu TĐV tr nh ộ huy n m n o, nhiều kinh nghiệm v l m việ một h kh h qu n th thể hạn hế ƣ nh ng s i s t khi ung ầu biểu hiện s th i qu - Hạn hế: + Việ TĐG theo phƣơng ph p hi ph ũng phải v o liệu thị trƣờng ho n n nh ng hạn hế phƣơng ph p so s nh ũng úng với phƣơng pháp chi phí. + Chi phí nói chung kh ng bằng với gi trị v kh ng phải hi ph n o ũng tạo r gi trị Phƣơng ph p hi ph phải s ng h ộng tới bộ ph n, song tổng nhiều bộ ph n hƣ hắ ã bằng với gi trị to n bộ + Việ ƣớ t nh một số khoản giảm gi thể trở n n rất h qu n v kh th hiện + Để p ng phƣơng ph p n y òi hỏi ngƣời TĐG phải nhiều kinh nghiệm v ặ biệt l phải th nh thạo về kỹ thu t x y ng. - Điều kiện p ng:

69 + Mặ

ù

nhiều hạn hế nhƣng phƣơng ph p hi ph lại l một phƣơng

ph p th h h p khi TĐG rất nhiều loại BĐS

m

hs

ng ri ng biệt, nhƣ:

nh thờ, bệnh viện, trƣờng họ ặ biệt l nh ng ng tr nh ng ộng rất t h ng thị trƣờng ể so s nh. + Phƣơng ph p hi ph ƣ s ng ể TĐG BĐS nhằm x ịnh m bồi thƣờng khi x y ng h p ồng bảo hiểm v ạng bồi thƣờng kh + L phƣơng ph p th ng ng ngƣời th m gi ấu thầu h y kiểm tr thầu.

ấu

+ Phƣơng ph p hi ph ƣ v n ng trong trƣờng h p m ngƣời t tin tƣởng rằng hi ph l yếu tố h nh v l nh ng khoản hi ti u ần thiết, th h h p ể tạo r gi trị BĐS + Phƣơng ph p hi ph

ũng thƣờng ƣ

ùng

t nh hất bổ sung hoặ

kiểm tr ối với phƣơng ph p khác. 1.3.2.4. Phương pháp thặng dư a. Khái niệm: Phƣơng ph p thặng ƣ l phƣơng ph p ƣớ t nh gi trị BĐS tiềm năng ph t triển tr n ơ sở lấy gi trị ƣớ t nh s ph t triển theo hƣớng tốt nhất v hiệu quả nhất trừ i tổng hi ph ph t triển kiến ph t sinh. Phƣơng ph p n y òi hỏi phải qu n triệt 5 nguy n tắ ơ bản tuy nhi n, nguy n tắ ng g p gi v i trò h

ạo b. Các bƣớc tiến hành: - Bước 1: X ịnh việ s

ng tốt nhất v hiệu quả nhất ho BĐS m

ti u

phù h p với quy ịnh ph p lu t - Bước 2: Ƣớ t nh o nh thu ph t triển theo hƣớng s ng tốt nhất v hiệu quả nhất Do nh thu ph t triển BĐS ƣ ƣớ t nh theo h tiếp n thị trƣờng hoặ h tiếp n thu nh p TĐV khảo s t, thu th p th ng tin về gi huyển nhƣ ng, giá cho thuê và các thông tin khác BĐS ƣ ph t triển theo hƣớng tƣơng t với BĐS ƣ TĐG TĐV ần t nh ến xu hƣớng v m ộ biến ộng gi huyển nhƣ ng, gi ho thu v yếu tố kh h nh th nh o nh thu ph t triển trong tƣơng l i - Bước 3: Ƣớ t nh tổng hi ph ph t triển gồm: hi ph x y ng, chi phí tài h nh, hi ph kh li n qu n v l i nhu n nh ầu tƣ x y ng. Tổng hi ph ph t triển l to n bộ hi ph ần thiết kiến ể ph t triển BĐS phù h p với quy ịnh ph p lu t. Tổng hi ph ph t triển b o gồm hi ph sau:

70 + Chi ph tƣ vấn ầu tƣ x y nghi n

u tiền khả thi (nếu

ng gồm hi ph tƣ vấn khảo s t, l p b o

), l p b o

o nghi n

u khả thi, l p b o

u kinh tế - kỹ thu t, hi ph thiết kế, hi ph tƣ vấn gi m s t x y và các chi phí tƣ vấn kh li n qu n + Chi ph quản lý n gồm hi ph ể tổ h th hiện lý n từ gi i oạn huẩn bị n, th hiện trình vào khai th s ng + Chi ph x y ng gồm hi ph ph rỡ bằng, x y công...

ng

ng tr nh,

ng tr nh tạm,

n v kết thú x y

ng

o

o nghi n ng tr nh

ng việ quản ng ƣ

ng

ng tr nh ũ, chi phí s n lấp mặt ng tr nh ph tr ph

+ Chi ph hạ tầng kỹ thu t + Chi ph thiết bị gồm hi ph mu sắm thiết bị công tr nh v thiết bị

v thi

ng nghệ,

hi ph lắp ặt, v n huyển, bảo hiểm, thuế v loại ph , hi ph li n qu n kh + Chi ph phòng gồm hi ph phòng ho khối lƣ ng ng việ ph t sinh v phòng trƣ t gi + Chi ph kinh o nh, lãi v y, thuế + Chi phí khác + L i nhu n y u ầu nh ầu tƣ ƣ x ịnh tr n ơ sở tỷ lệ l i nhu n trung bình thị trƣờng t nh tr n tổng hi ph ( hi ph tr tiếp, hi ph gi n tiếp v kh ng b o gồm hi ph t i h nh) - Bƣớ 4: X ịnh gi trị òn lại (h y òn gọi l gi trị thặng ƣ) bằng doanh thu ph t triển trừ i tổng hi ph ph t triển

h lấy

c. Ƣu điểm, nhƣợc điểm và điều kiện áp dụng. - Ưu điểm: + Đƣ s ng nh gi BĐS tiềm năng ph t triển + Đ y l phƣơng ph p th h h p ể ƣ m gi khi th hiện ấu thầu + Phƣơng ph p n y m phỏng lại h th ph n t h, nh gi ơ hội ầu tƣ BĐS, v v y n gi trị qu n trọng ể tƣ vấn về hi ph x y ng tối , về tiền cho thuê tối thiểu ần ạt ƣ khi th hiện n ph t triển BĐS - Hạn chế: + Khó khăn trong việ x ịnh s ng tốt nhất v hiệu quả nhất + Chi ph v gi b n thể bị th y ổi tuỳ theo iều kiện thị trƣờng + Gi trị uối ùng rất nhạy ảm ối với th m số về hi ph v gi b n - Điều kiện áp dụng: + Phù h p khi TĐG BĐS y u ầu về s ph t triển kh ng ph tạp C yếu tố ƣớ t nh li n qu n ến gi b n, gi ho thu v hi ph ạt ƣ ộ tin y o

71 + Nh TĐG phải x

ịnh úng ơ hội s

nhiều kinh nghiệm về s ph t triển v mở rộng ất

i ể

ng tốt nhất v hiệu quả nhất

+ Để n ng o khả năng ng ng phƣơng ph p n y, TĐV ần s ng kỹ thu t nh gi r i ro, ph n t h x xuất với s tr giúp phƣơng tiện t nh to n hiện ại khi nh gi phƣơng n ph t triển BĐS. + Đ y l phƣơng ph p ƣ nh thầu x y ng, các công ty kinh doanh BĐS s ng một h thƣờng xuy n khi nh gi khả năng ph t triển v ơ hội ầu tƣ v o BĐS Phƣơng ph p n y ƣ nh ng ngƣời mu nh ri ng xem xét, nh gi nếu hi th m tiền ể ải thiện v hiện ại ho th sẽ l m ng i nh hơn so với hi ph bỏ r Tr n y l bốn phƣơng ph p TĐG BĐS Một số phƣơng ph p kh l s v n ng hoặ

ơ sở th thể ho

gi trị

tiễn ơ bản v r r ng phƣơng ph p ã n u

ở tr n. 1.3.3. Mục tiêu, yêu cầu đối với quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản - M ti u quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS Quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS ƣ x y ng tr n ơ sở tu n th nguy n tắ TĐG M ti u quy trình v phƣơng ph p TĐG BĐS l hỉ r ƣ kết quả TĐG BĐS h p lý, ƣ số ng hấp nh n Kết quả TĐG phản nh ƣ l i h

b n li n qu n ến BĐS ƣ TĐG. - Y u ầu ối với quy trình v phƣơng ph p TĐG BĐS: Quy trình v phƣơng ph p TĐG BĐS phải ảm bảo ƣ y u ầu sau: + Rõ ràng, c thể: Quy tr nh phải thể ến m hi tiết ể TĐV thể hiểu, v giả ịnh s i; ồng thời ũng giúp ho kiểm tr , nh gi + T nh phù h p: Tính phù h p xem xét m ộ phù h p quy tr nh v

ƣ th

quy ịnh v hƣớng n r r ng, hiện ƣ , tr nh s thiếu nhất qu n ơ qu n quản lý thu n tiện ho việ

một quy tr nh v phƣơng ph p l việ phƣơng ph p TĐG với ối tƣ ng TĐG,

iều kiện th tiễn Nếu m i trƣờng TĐG th tế TĐV qu kh biệt so với giả ịnh quy tr nh v phƣơng ph p TĐG ƣ b n h nh, ngƣời TĐG sẽ xu hƣớng kh ng tu n th quy tr nh TĐG v bƣớ phƣơng ph p TĐG Ch nh s kh biệt n y ã làm cho các quy trình có thể ƣ thiết kế rất b i bản nhƣng kh ng v n h nh ƣ , l m giảm hiệu quả TĐG. S phù h p n y ũng ƣ xem xét trong mối tƣơng qu n với hệ thống quy ịnh Nh nƣớ , ũng nhƣ tƣơng qu n với nh ng ti u huẩn TĐG quố tế v khu v + T nh hiệu l c: Tính hiệu l quy tr nh TĐG ƣ o lƣờng v nh gi thông qu việ tu n th v th hiện TĐV khi quy tr nh ƣ b n h nh v ƣ

72 v o th

hiện + T nh hiệu quả: T nh hiệu quả l s so s nh gi

kết quả với ầu v o

quy trình C thể hơn t nh hiệu quả quy tr nh TĐG ần ƣ xét tr n mặt s u y: ./ Giảm bớt hi ph khi th hiện quy tr nh: Tr nh hoạt ộng kh ng hiệu quả v tối ƣu h việ s ng nguồn l ./ Thời gi n ần thiết ể ho n th nh quy tr nh: Một quy tr nh kh ng tốt sẽ mất nhiều thời gi n th s ần ho ng việ Th t rƣờm r t h t v o quy tr nh TĐG làm cho nó bớt linh hoạt, giảm hiệu quả Nhƣ v y, việ ải thiện quy tr nh TĐG thể giúp TĐV p ng ƣ nhu ầu kh h h ng, giảm lỗi, nh n biết ơ hội tạo r quy tr nh hiệu quả hơn. / Hạn hế ƣ s i s t trong TĐG, tr nh t nh trạng phải l m i l m lại nhiều lần, kết quả TĐG ạt ộ tin y o Quy tr nh TĐG v phƣơng ph p TĐG kh ng hỉ ƣ s ng ể TĐV ƣ r ƣ kết quả TĐG m òn l ng ể ơ qu n quản lý nh nƣớ về TĐG kiểm tr , nh gi hoạt ộng TĐV bởi v y, việ x y ng quy tr nh v phƣơng pháp nhằm giải quyết thỏ ng y u ầu tr n lu n ƣ qu n t m 1.3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xây dựng, vận dụng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản 1.3.4.1. Năng lực chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên Năng l huy n m n TĐV l một trong nh ng yếu tố m ng t nh quyết ịnh ảnh hƣởng ến việ x y ng quy tr nh v v n ng phƣơng ph p TĐG Để h nh nghề, TĐV bắt buộ phải năng l tối thiểu về mặt huy n m n Khả năng n y TĐV nhất thiết phải ƣ s thừ nh n một trƣờng o tạo h y một hiệp hội uy t n ở trong nƣớ h y tr n thế giới Bằng h ng cho việ n y l TĐV huy n nghiệp phải giấy h ng nh n h nh nghề một ách h p ph p Năng l huy n m n l một trong nh ng y u ầu ti n quyết v ơ bản ể TĐV có thể h nh nghề TĐG Năng l huy n m n phản nh khả năng ho n th nh về mặt kỹ thu t TĐG với ộ tin y o nhất thể ƣ Để n ng o v i trò t nh nghề nghiệp, nƣớ ũng b n h nh quy ịnh tr h nhiệm về mặt huy n m n trong việ h nh nghề TĐG Tr h nhiệm huy n m n iều hỉnh khả năng v m ti u tiến h nh ng việ thẩm ịnh vi n. Để thẩm ịnh gi BĐS, về huy n môn, TĐV phải thu th p, ph n t h, iều hỉnh, x lý th ng tin Nếu th ng tin minh bạ h, r r ng, gi ả thu th p trong iều kiện thị trƣờng hoạt ộng ổn ịnh, sẽ l iều kiện ể thẩm ịnh vi n l họn kỹ thu t iều hỉnh, ƣớ t nh gi trị t i sản ơ sở th tiễn, kho họ Tuy nhi n, th ng tin thu th p ƣ kh ng phải lú n o ũng p ng ƣ y u ầu v v y, ộ tin y kết quả ịnh gi ph thuộ rất lớn

73 v o khả năng x lý th ng tin v kỹ thu t iều hỉnh s kh bằng h ng thị trƣờng Trong trƣờng h p

, ộ tin

biệt

yv om

yếu tố gi tƣ vấn sẽ ph

thuộ rất lớn v o khả năng huy n m n nh thẩm ịnh Lu t ph p nƣớ ũng ƣ r ti u huẩn về ạo nghề nghiệp, coi iều n ys nhƣ một phần tr h nhiệm huy n m n ối với nh ng ngƣời h nh nghề TĐG nhƣ: chấp h nh ph p lu t, quy tắ h nh nghề v quy ịnh kh ; gi g n phẩm gi trong qu tr nh h nh nghề; ng bằng, huy n ần, huy n s u về huy n m n; ộ l p v khá h qu n với kh h h ng; kh ng ngừng n ng o tr nh ộ huy n m n; gi b m t trong công việ ; kh ng quảng o v ạnh tr nh kh ng ng bằng; h p t với ồng nghiệp tr n tinh thần h u nghị, tin y; TĐG với s ẩn th n v s hiểu biết nghề nghiệp o nhất; từ hối bất khoản l i v t hất, tinh thần n o ƣ ƣ r từ ph khách hàng hoặ ối t th b . Để quyết ịnh m gi , òi hỏi TĐV phải p ặt th m số t nh to n một h h qu n C th m số lại ộ nh y lớn ối với kết quả uối ùng v v y trong nh ng ho n ảnh , kết quả TĐG ph thuộ một phần kh ng nhỏ v o th m niên, kinh nghiệm, ảm gi nghề nghiệp v ạo nghề nghiệp TĐV. TĐG về bản hất l t m h giải quyết một h h i hò mối qu n hệ về l i h li n qu n ến t i sản m ti u – l ối tƣ ng ần thẩm ịnh B n ạnh nh ng òi hỏi về năng l huy n m n, kinh nghiệm v ảm gi nghề nghiệp, kết quả thẩm ịnh òn ph thuộ rất lớn v o th i ộ l m việ ộ l p, kh h qu n a TĐV Nếu nh thẩm ịnh l một trong b n qu tr nh gi o ị h, l i h li n qu n, ph thuộ v o kết quả thẩm ịnh, th nguy ơ lạm ng kỹ thu t, phƣơng ph p l m th y ổi kết quả l rất lớn Nếu kh ng gi v ng ạo nghề nghiệp, ngƣời TĐG thể n xếp kết quả với kh h h ng nhằm tr l i Họ bỏ qu bƣớ quy tr nh TĐG, b p méo th ng tin, số liệu, v n ng phƣơng ph p TĐG theo hƣớng h qu n ể ạt ƣ kết quả h ý từ trƣớc. Khi , kết quả TĐG kh ng òn phản nh ƣ gi trị BĐS n a. Lu t ph p nƣớ ều quy ịnh nghi m ngặt về ạo nghề nghiệp v hế t i x phạt nặng ối với nh ng h nh vi s i tr i nhằm th o túng kết quả Tuy nhi n, tr n th tế n hỉ giảm thiểu một phần, TĐG thƣờng li n qu n ến nh ng t i sản lớn, 1% s i số thể tƣơng ƣơng với một khoản tiền lớn Phạm trù ạo , v v y l một th h th lớn ối với nghề TĐG. 1.3.4.2. Hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản Hệ thống ơ sở liệu BĐS l một hệ thống th ng tin về BĐS ấu trú , ƣ lƣu tr tr n thiết bị lƣu tr nhằm th mãn y u ầu kh i th th ng tin ồng thời nhiều ngƣời s ng h y nhiều hƣơng tr nh ng ng hạy ùng một lú với nh ng m h kh nh u. To n bộ th ng tin li n qu n ến BĐS,

74 b o gồm th ng tin về: lu t ph p; h nh s h ất ất

h nh ph ; m i trƣờng, nhu ầu, m

i; quy hoạ h; kế hoạ h s

ung, t m lý, t p qu n

ng

ngƣời mu

ở từng kh ng gi n v thời gi n nhất ịnh; loại BĐS; vị tr BĐS; th ng tin về quy hoạ h li n qu n ến BĐS; quy m , iện t h BĐS; ặ iểm, t nh hất, ng năng s ng, hất lƣ ng BĐS; th trạng ng tr nh hạ tầng, ị hv về kỹ thu t v xã hội li n qu n ến BĐS; t nh trạng ph p lý BĐS b o gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở h u, quyền s ng BĐS v giấy tờ li n qu n ến việ tạo l p BĐS; lị h s về sở h u, s ng BĐS; c hạn hế về quyền sở h u, quyền s ng BĐS; gi b n, huyển nhƣ ng, thu , thu mu BĐS; quyền v l i ngƣời th b li n qu n; các thông tin khác…

h

Th ng tin về BĐS ần p ng ƣ y u ầu s u: Tính chính xác: Trong thị trƣờng BĐS, y u ầu n y rất qu n trọng v gi trị BĐS rất lớn Một quyết ịnh tr n th ng tin h nh x thể giúp ho việ kinh o nh ph t triển Ngƣ lại một quyết ịnh s i v o nguồn th ng tin kh ng úng sẽ g y thiệt hại kh ng thể lƣờng ƣ ho h thể n o tr n thị trƣờng Tính kịp thời: Th ng tin hỉ gi trị khi n ƣ ung ấp một h kịp thời T nh kịp thời th ng tin li n qu n hặt hẽ với thời gi n Thời gi n ng i, th ng tin ng ể l u th gi trị th ng tin ng giảm. Tính đầy đủ: Th ng tin phải ƣ p ng ầy Nếu th ng tin kh ng ầy sẽ n ến nh gi s i lầm về gi trị BĐS 1.3.4.3. Mức độ minh bạch và ổn định của thị trường bất động sản Thị trƣờng BĐS lu n h ng t nh hu kỳ, gi ả thị trƣờng lú qu n ng lú qu lạnh, tạo n n nh ng " ơn sốt" h y " ng băng", gi ả BĐS biến ộng t h rời kh x so với gi trị, g y kh ng t kh khăn ho ng t ƣớ t nh gi trị TĐV Phƣơng ph p so s nh tr tiếp lấy thị trƣờng l m nguồn th ng tin h yếu v tr tiếp, phƣơng ph p kh tr tiếp h y gi n tiếp ều ần ến liệu thị trƣờng ể TĐG Thị trƣờng ạnh tr nh ho n hảo hỉ tr n lý thuyết n n ể TĐG, TĐV phải họn lọ , ph n t h th ng tin gi ả h nh th nh trong iều kiện ạnh tr nh hạn hế Y u ầu về th ng tin thị trƣờng l : ầy , r r ng, tin y, kịp thời v kiểm tr ƣ R r ng l nh ng th h th lớn, bởi y u ầu n y lại ph thuộ v o quy m , m ộ, t nh phong phú, ạng, s i ộng từng thị trƣờng trong mỗi quố gi Thị trƣờng BĐS ộ minh bạ h o giúp ngăn ngừ v phòng hống hiệu quả nh ng biểu hiện ti u trong tiếp n v s ng th ng tin về BĐS Việ mở rộng phạm vi th ng tin v ng kh i ho ến ối tƣ ng hịu s t ộng chính sách - ph p lu t về BĐS trong nh ng ngƣời hoạt ộng TĐG nhằm ngăn ngừ nh ng biểu hiện ti u trong tiếp n v s ng th ng tin B n ạnh ,

75 th ng tin minh bạ h v

ng kh i ho

th ng tin, thu n l i hơn trong th

ũng tạo iều kiện ho TĐV ễ

hiện quy tr nh v v n

ng tiếp

n

ng phƣơng ph p TĐG

Thị trƣờng BĐS ổn ịnh, kh ng nh ng biến ộng bất thƣờng sẽ giúp TĐV thu th p, x lý th ng tin thu n l i hơn; tr nh việ phải iều hỉnh li n t m gi BĐS theo nh ng biến ộng thị trƣờng, nhất l việ iều hỉnh n y kh ng phải l ễ ng Từ , hệ thống th ng tin o nh nghiệp, tổ h TĐG ũng ph t huy ƣ t ng l u i hơn, ỡ tốn kém hi ph , ng s , thời gi n TĐG ũng ƣ rút ngắn, kết quả TĐG ũng thể ộ tin y o hơn 1.3.4.4. Công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động thẩm định giá Để thị trƣờng ƣ hoạt ộng úng nghĩ , thể ung ấp

th ng tin tốt

nhất thì quy lu t kh h qu n thị trƣờng phải ƣ t n trọng Việ tạo ng một thị trƣờng ạnh tr nh l nh mạnh, hoạt ộng ổn ịnh òi hỏi s phối h p nhiều ơ qu n h năng trong ng t quản lý nh nƣớ Thị trƣờng hƣ phát triển, h th s ng ng t i h nh v tiền tệ thiếu huy n nghiệp n ến gi ả biến ộng thất thƣờng, kh b o l yếu tố g y ản trở lớn ho việ thu th p, ph n t h v x lý th ng tin TĐV v tổ h c TĐG. - Nh nƣớ với h năng quản lý nh nƣớ về gi b n h nh Ti u huẩn TĐG, iều kiện th nh l p ng ty, ấp thẻ TĐV, th hiện việ ph n loại, nh giá v kiểm tr hoạt ộng TĐG, ảnh hƣởng ặ biệt qu n trọng tới hất lƣ ng ng tác TĐG nói chung, tới ng t thẩm ịnh gi BĐS n i ri ng Hệ thống văn bản ph p lý m ơ qu n nh nƣớ b n h nh ảm bảo t nh kho họ , nhƣ: ầy , r r ng, thể, hi tiết, ễ l m v ễ th hiện sẽ tạo thu n l i ho ng việ TĐG tiến h nh một h thống nhất, nh nh h ng Ngƣ lại, nếu quy ịnh hung hung, thiếu r r ng sẽ n ến t nh trạng v n ng tùy tiện, ƣ r m gi thiếu h nh x Cơ hế ấp phép, nh gi , xếp loại, hế t i x phạt thể ƣ ến th i : nếu mạnh sẽ khuyến kh h ạnh tr nh, ung ấp ị h v TĐG ngày ng huy n nghiệp ể ƣ r m gi úng Ngƣ lại, nếu kh ng mạnh thể n ến nguy ơ tr l i, tƣ vấn m gi theo y u ầu kh h h ng, l m méo m thị trƣờng, thiệt hại ho nh nƣớ 1.3.4.5. Công tác tổ chức hoạt động thẩm định giá Yếu tố n y thể hiện ở 2 mặt: khả năng l họn, x y ng ơ hế h y m h nh tổ h hoạt ộng ng ty TĐG v khả năng tổ h , x y ng quy tr nh TĐG một h kho họ Hiện n y, c ng t tổ h hoạt ộng thẩm ịnh gi phổ biến o o nh nghiệp TĐG ảm nhiệm Một o nh nghiệp iều lệ hoạt ộng, hiến lƣ kinh o nh r r ng, ơ ấu tổ h tạo ƣ mối li n qu n, phối h p một h

76 hặt hẽ, r ng buộ ph thuộ l n nh u, ả về l i h v t hất l n tinh thần gi bộ ph n, sẽ l

iều kiện v m h nh thu n l i ể o nh nghiệp

thể trƣờng tồn,

ng ph với nh ng iễn biến bất l i từ yếu tố m i trƣờng b n ngo i Ngƣ lại, n tiềm ẩn một s ổ vỡ từ b n trong, m sớm muộn sẽ xảy r , ng y ả khi m i trƣờng kinh o nh hết s tốt ẹp Một m h nh hoạt ộng tốt hƣ v hỉ l iều kiện tối ần thiết, tạo ộng l ho bộ ph n v th nh vi n ống hiến v s ng tạo v l i h hung Yếu tố tổ h hoạt ộng TĐG òn thể hiện ở khả năng x y ng quy tr nh TĐG một h hệ thống, phù h p với từng h p ồng, từng loại t i sản Nếu một quy tr nh, ƣ x y ng t nh kho họ , với bƣớ i tr t t , logic, hặt hẽ, phù h p với v

nguy n tắ TĐG, sẽ giúp thẩm ịnh vi n ƣ r ƣ nh ng kết lu n ơ sở thể ảm bảo ƣ Ngƣ lại, một quy tr nh kh ng kho họ thể g y n n t nh

trạng hồng héo ng việ , kéo i thời gi n, tăng hi ph , giảm hất lƣ ng v hiệu quả ng t - Ngoài ra, ơ sở v t hất ng ty, v i trò tổ h Hiệp hội nghề nghiệp, ũng ảnh hƣởng ng kể ến hất lƣ ng ng t TĐG nói chung và ng t thẩm ịnh gi BĐS n i ri ng Để x y ng quy tr nh v v n ng phƣơng ph p TĐG BĐS một h hiệu quả, ngo i ơ sở v t hất tối thiểu ể ng ty thể hoạt ộng, về mặt huy n m n, trong thời ại ng nghệ th ng tin hiện n y, ng ty ần phải phần mềm ể p nh t, lƣu tr v x lý th ng tin hiều từ thị trƣờng, nhằm rút r kết lu n h p lý tr n ơ sở lu t số lớn C tổ h Hiệp hội nghề nghiệp nhƣ Hiệp hội thẩm ịnh gi , Hiệp hội bất ộng sản ƣ th nh l p nhằm hỗ tr về mặt huy n m n v ại iện ho quyền l i nh ng ngƣời hoạt ộng ùng ng nh nghề Đ y l nh ng tổ h c trung gi n gi o nh nghiệp v ơ qu n quản lý nh nƣớ Tùy thể hế mỗi quố gi trong mỗi thời kỳ m tiếng n i, uy t n, v i trò v tr h nhiệm tổ h n y l kh nh u V v y, th m gi h y kh ng th m gi v o Hiệp hội nghề nghiệp, trong nhiều trƣờng h p l một yếu tố ảnh hƣởng to lớn ến hất lƣ ng v hiệu quả, nhất l

o nh nghiệp mới i v o hoạt ộng

1.4. Kinh nghiệm quốc tế và bài học rút ra cho Việt Nam về quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản 1.4.1. Kinh nghiệm quốc tế về quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản Hoạt ộng TĐG BĐS ã lị h s h nh th nh v ph t triển l u ời ở nƣớ Ở Anh, ị h v TĐG ã ph t triển tr n 200 năm; ở Ú v Mỹ khoảng 80 năm; Một số nƣớ kh trong khu v nhƣ Th i L n, Singapore, Malaysia,… ũng ã

77 nh ng bƣớ

i về kinh nghiệm TĐG BĐS

1.4.1.1. Kinh nghiệm của Úc Từ uối nh ng năm 1960 v ầu nh ng năm 1970, B ng ở Ú ều ã x y ng Lu t quy ịnh về TĐG BĐS Từ ến n y, Lu t n y ã ƣ xem xét s ổi rất nhiều lần v hoạt ộng TĐG BĐS ngày ng ƣ ho n thiện hơn Lu t này quy ịnh rất hi tiết vấn ề xung qu nh TĐG BĐS, từ ngƣời hịu tr h nhiệm v quyết ịnh vấn ề TĐG BĐS ến quy tr nh th hiện… C B ng ở Ú ều ơ qu n hịu tr h nhiệm TĐG, ại iện l Ban Gi m ốc TĐG C

C phƣơng ph p TĐG BĐS ũng ƣ quy ịnh thể trong Lu t B ng ở Ú nh n hung ều p ng phƣơng ph p TĐG nhƣ: phƣơng ph p

so s nh, phƣơng ph p vốn h v phƣơng ph p hi ph Đối với loại BĐS thể gi trị thị trƣờng th hầu hết ều ùng phƣơng ph p so s nh, t l lấy gi BĐS tƣơng t ƣ b n tr n thị trƣờng tại thời iểm TĐG, s u thể iều hỉnh, ộng th m hoặ trừ i gi trị gi tăng hoặ hi ph Đối với nh ng loại BĐS kh ng gi trị thị trƣờng sẽ ùng phƣơng ph p hi ph hoặ phƣơng ph p vốn hoá. Phƣơng ph p hi ph l phƣơng ph p th ng ng nhất ể x ịnh gi trị BĐS huy n biệt. Khi tiến h nh TĐG, trừ trƣờng h p thỏ thu n bằng văn bản kh h h ng hoặ ại iện kh h h ng, TĐV phải kiểm tr BĐS ƣ ịnh giá. Việ kiểm tr BĐS phải toàn diện ể ho phép th nh vi n ho n th nh việ TĐG phù h p với ti u huẩn th h nh TĐG ƣ hấp nh n Nếu t i sản kh ng ƣ kiểm tr hoặ ƣ kiểm tr hỉ một phần, phù h p với thỏ thu n bằng văn bản kh h h ng hoặ ại iện kh h h ng, th nh vi n phải th ng b o việ n y trong b o o nh gi v n u nh ng ảnh hƣởng hạn hế này. Khi tiến h nh TĐG, TĐV phải th hiện bƣớ h p lý ể: (A) thu th p liệu li n qu n trong việ h nh th nh một ý kiến có giá trị, hoặ trong trƣờng h p kh ng hoặ thiếu liệu , giải th h trong báo o ịnh gi ơ sở m v o ý kiến gi trị ƣ h nh th nh; (B) x ịnh v x minh s việ v th ng tin li n qu n một h th n trọng (C) x nh n rằng họ ã tr tiếp kiểm tr t i sản; (D) Tuy n bố v ng kh i tất ả giả ịnh trong việ ƣ r ý kiến có giá trị v tất ả iều kiện, y u ầu hoặ hạn hế ph t sinh từ liệu kh h h ng hoặ ph t sinh o bất kỳ trƣờng h p n o kh ; (E), C s kiện hoặ th ng tin hƣ ƣ x ịnh hắ hắn hoặ x nh n, ùng với một tuy n bố về phạm vi (nếu ) ảnh hƣởng tới kết quả TĐG (F) M ộ ph thuộ (nếu ) về ý kiến chuyên môn từ huy n gi b n ngoài;

78 Hồ sơ TĐG ầy hƣớng

n từ

b o gồm tất ả

kh h h ng hoặ

ại iện

nh gi , báo cáo TĐG, tất ả kh h h ng, v tất ả

và thông tin có liên qu n ến h nh th nh qu n iểm TĐG ƣ n to n trong thời gi n tối thiểu l 6 năm [72]. 1.4.1.2. Kinh nghiệm của Hoa Kỳ

hồ sơ kh

lƣu tr một

h

Tại Ho Kỳ, TĐG gắn liền với một loại gi trị nhất ịnh v , gi trị thị trƣờng, gi trị nh bị tị h thu, gi trị t i sản ép buộ phải b n, gi trị ầu tƣ Cơ sở gi trị phổ biến nhất l gi trị thị trƣờng C b phƣơng ph p truyền thống ể x ịnh gi trị BĐS ộ l p với nh u: Phƣơng ph p so s nh, phƣơng ph p hi ph v phƣơng ph p thu nh p TĐV thể họn một trong b phƣơng ph p ể x ịnh gi trị C TĐV phải xem xét về phạm vi ng việ , loại gi trị, loại BĐS, hất lƣ ng v số lƣ ng liệu sẵn ho từng phƣơng ph p C TĐV phải suy nghĩ về h m hầu hết nh ng ngƣời mu thƣờng mu một loại BĐS nhất ịnh Kết h p với liệu sẵn, TĐV t m r phƣơng ph p TĐG tốt nhất Đối với BĐS nhƣ trung t m thƣơng mại, tò nh văn phòng, o ố ph h p thƣờng ƣ mu bởi nh ầu tƣ n n TĐV thƣờng s ng phƣơng ph p thu nh p ể TĐG v ũng l h m hầu hết ngƣời mu sẽ nh gi o n Đối với nh ở n i hung v hung ƣ ùng hất lƣ ng n i ri ng, ngƣời mu qu n t m ến việ mu nh ở v so s nh với ng i nh tƣơng t n n trong trƣờng h p n y phƣơng ph p so s nh sẽ ƣ p ng nhiều hơn Phƣơng pháp hi ph h u h nhất trong việ x ịnh gi trị bảo hiểm v ng tr nh mới Nếu nh ở vị tr trong một khu phố m tất ả hoặ hầu hết khu nh ở l ăn hộ ho thu th phƣơng ph p thu nh p thể h u h hơn l phƣơng ph p so s nh V v y, việ l họn phƣơng ph p TĐG thể th y ổi tùy thuộ v o từng trƣờng h p, ng y ả khi t i sản ƣ TĐG kh ng th y ổi nhiều Phương pháp so sánh: Trong việ ph t triển phƣơng ph p so s nh, TĐV ố gắng ể giải th h v o lƣờng h nh ộng b n th m gi v o thị trƣờng, b o gồm ả ngƣời mu , ngƣời b n, v nh ầu tƣ Phƣơng ph p thu th p liệu và quy tr nh TĐG: D liệu ƣ thu th p trong thời gi n gần với thời iểm TĐG về nh ng ặ t nh tƣơng t nhƣ ối tƣ ng ƣ nh gi o, thể so s nh ƣ M gi BĐS so s nh thể ƣ s ng trong việ nh gi v x ịnh giá trị một t i sản v húng ại iện ho số tiền th trả hoặ theo thoả thu n ho t i sản Nguồn liệu so s nh b o gồm ấn phẩm BĐS, hồ sơ gi o ị h, ngƣời mu , ngƣời b n, m i giới BĐS hoặ ại lý, v nhƣ v y hi tiết qu n trọng từng BĐS so s nh thể ƣ m tả trong b o o thẩm ịnh. BĐS so s nh thể kh ng giống với BĐS m ti u ần thẩm ịnh v thế việ iều hỉnh thể ƣ th hiện ho thời iểm b n h ng, quyền sở h u, vị tr ,

79 phong

h, tiện nghi, ảnh qu n, k h thƣớ …Việ

tính h qu n v

v os

o tạo v kinh nghiệm

iều hỉnh s kh

biệt mang

TĐV. Trong qu tr nh iều

hỉnh, TĐV lu n n nhắ iều hỉnh yếu tố ần thiết C iều hỉnh ịnh lƣ ng: C phƣơng ph p ể ƣ r lƣ ng li n qu n ến gi b n loại BĐS so s nh gồm

v o iều hỉnh ịnh : ph n t h liệu

(theo ặp, theo nh m, h y ph n t h liệu th ấp), ph n t h thống k , phân t h ồ thị, ph n t h xu hƣớng, phân tích chi phí, vốn h khoản h nh lệ h từ tiền ho thu C TĐV kh nh u thể l họn m gi ại iện kh nh u v uối ùng gi trị t i sản iện v m gi hỉ

thể kh nh u nhƣng thƣờng h nh lệ h gi n kh ng vƣ t qu 10%

m

gi

ại

Theo quy ịnh Ho Kỳ, h i hoạt ộng TĐG ộ l p, huy n nghiệp, khách qu n tiến h nh ho ùng một BĐS, trong ùng một ng y phải ƣ ến kết quả gi trị ƣớ t nh kh ng h nh lệ h nh u qu 5% Tuy nhi n, v m ộ kh ễ trong ƣớ lƣ ng gi trị gi nh ng loại BĐS kh nh u, kh ng giống nh u, o nhiều trƣờng h p ngoại lệ, h nh lệ h thể lớn hơn hoặ nhỏ hơn tỷ lệ tr n Một khoảng giới hạn h nh lệ h gi h i ƣớ lƣ ng gi trị ho ùng một BĐS s ng v o ùng một m hl thể hấp nh n ƣ , giả thiết rằng t i liệu ph p lý ung ấp ho h i TĐV kh ng ƣ bất ồng hoặ xung khắ nh u Phương pháp chi phí: Gi trị một BĐS thể ƣ ƣớ t nh bằng h tổng h p gi trị ất v gi trị ng tr nh x y ng Gi trị ng tr nh x y ng ƣ ƣớ t nh v o hi ph t i tạo hoặ hi ph th y thế trừ i khấu hao nhƣng trong th tế, TĐV phải s ng hi ph th y thế Phƣơng ph p hi ph ƣ oi l ng tin y nhất khi ƣ s ng ể TĐG ng tr nh x y ng mới, BĐS m h s ng ặ biệt (v , ng tr nh ng ộng, bến u thuyền) Phương pháp thu nhập: Phƣơng ph p này ƣ ùng ể TĐG BĐS thƣơng mại v BĐS ầu tƣ bởi v n ƣ thiết kế ể phản nh tr tiếp hoặ m h nh kỳ vọng v h nh vi ngƣời th m gi thị trƣờng iển h nh Phƣơng ph p n y thƣờng ƣ p ng nhiều nhất ho BĐS tạo r thu nh p, liệu thị trƣờng tồn tại Đối với BĐS tạo r thu nh p từ hoạt ộng sản xuất h y thƣơng mại, phƣơng ph p n y v o òng thu nh p ể ung ấp một ấu hiệu ho thấy gi trị BĐS Th ng thƣờng, thu nh p hoạt ộng ròng BĐS ã ổn ịnh kh ng ặt qu nhiều trọng lƣ ng một s kiện m ng t nh hất ơn lẻ gần thời iểm TĐG. Ngo i r , thu nh p hoạt ộng ròng trong nhiều năm thể ƣ nh gi bởi m h nh hiết khấu òng tiền (DCF) M h nh DCF ƣ s ng rộng rãi ể TĐG BĐS tạo r thu nh p sản xuất lớn hơn, hẳng hạn nhƣ th p văn phòng lớn h y

80 trung tâm mu sắm lớn Phƣơng ph p này p òng tiền

kiến trong tƣơng l i, từ

ng lãi suất thị trƣờng ể hiết khấu

ung ấp ấu hiệu về gi trị

BĐS

Về quy tr nh TĐG BĐS tại Ho Kỳ: Quy tr nh TĐG BĐS ở Ho kỳ b o gồm bƣớ s u ƣ m tả qu h nh sau:

BƢỚC 1 Khách hàng và nh ng ngƣời s ng kết quả thẩm ịnh gi

XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ Cơ sở gi trị thẩm ịnh gi ƣ giao

M h s ng thẩm ịnh giá

Ngày có hiệu l c ý liến thẩm ịnh

X

ịnh nh ng ặ iểm phù h p t i sản

BƢƠC 2

XÁC ĐỊNH MỤC TIÊU CÔNG VIỆC

BƢƠC 3

THU THẬP SỐ LIỆU VÀ MÔ TẢ TÀI SẢN

Số liệu về thị trƣờng t i sản trong khu v Nh ng ặ iểm h yếu thị trƣờng t i sản th nh phố, khu v , vùng, miền l n n

Số liệu về t i sản ần thẩm ịnh Nh ng ặ iểm h yếu t i sản ần thẩm ịnh gi về s ng ất, ng tr nh tr n ất, t i sản nh n, t i sản kinh o nh vv.

BƢƠC 4

Nh ng iều kiện/giả thiết li n qu n ến qu tr nh thẩm ịnh Nh ng giả thiết bất thƣờng

Số liệu về nh ng t i sản thể so sánh Gi b n, gi ni m yết, gi h o, t nh trạng thuê, hi ph v khấu h o, thu nh p v tr ng trải, tỷ lệ vốn h v v

PHÂN TÍCH SỐ LIỆU Ph n t h việ s

Ph n t h thị trƣờng Cầu Khả năng kết nối ung v

ng t i sản tốt nhất v tối ƣu

S ng tối ƣu ất ( oi nhƣ ất trống) Ph t triển ý tƣởng x y ng ng tr nh g tr n ất

Cung ầu

S

ng tối ƣu

ng tr nh hiện

BƢƠC 5

ĐƢA RA Ý KIẾN SƠ BỘ VỀ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN

BƢƠC 6

ÁP DỤNG CÁC PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ

BƢƠC 7

BƢƠC 8

Nh ng iều kiện giả thiết

tr n ất

Thống nhất kết quả về m gi ( hỉ n) kh nh u ể i ến một m gi uối ùng n u trong b o o thẩm ịnh gi BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ

81 Các tiêu chuẩn thống nhất về th (USPAP) y u ầu mỗi ngƣời

tr h nhiệm x

h nh TĐG huy n nghiệp Ho kỳ ịnh gi trị BĐS ần ƣ

o tạo

ầy v s ng phƣơng ph p v kỹ thu t úng ắn. Nếu TĐV thấy rằng kh ng kinh nghiệm v kiến th ể ho n th nh nhiệm v thì n n th hiện bƣớ ần thiết ể ƣ kiến th hoặ l m việ với nh ng ngƣời kinh nghiệm Quy tr nh TĐG ần b o gồm nhiều nội ung kiểm tr trong suốt qu tr nh ể tr nh nh ng s i s t thể ảnh hƣởng ng kể ến kết lu n về gi trị C quyết ịnh phải ƣ th hiện về th t thể g y r nh ng s i s t ng kể trong s thiếu s t nhƣ kiểm tr hiện trƣờng Điều qu n trọng l phải thiết v m ộ kiểm tr th tế

n nhắ

ến s

ần

USPAP òi hỏi ngƣời thẩm ịnh phải x ịnh úng về BĐS, xem xét m hv ịnh s ng kết quả thẩm ịnh, xem xét m ộ thu th p liệu, iều kiện hạn hế v x ịnh ng y thẩm ịnh hiệu l M ộ v hiều s u qu tr nh kiểm tr th y ổi theo loại t i sản ƣ thẩm ịnh v iều kiện thẩm ịnh Tr h nhiệm b n thẩm ịnh l x ịnh xem ầy th ng tin về BĐS ể tiếp t ng việ thẩm ịnh BĐS phù h p với USPAP hay không. Ngƣời ịnh gi kh ng thể ph t triển một h h p lý nếu kh ng th ng tin ầy về BĐS, ể quyết ịnh tiếp t thẩm ịnh hoặ rút khỏi uộ TĐG Để ngăn hặn nh gi qu m về bất ộng sản trong iều kiện thị trƣờng bị thổi phồng - một trong nh ng nguy n nh n tạo r uộ kh ng hoảng t n ng v thế hấp trong năm 2007 - 2009, Viện Bảo vệ Gi trị Độ l p ƣ th nh l p ể giám s t ng nh TĐG BĐS ể ảm bảo hoạt ộng ng nh này phù h p với th ng lệ. C thẩm ịnh vi n phải l p một b o o th m về thị trƣờng, về gi nh gần y ƣ b n tại khu v ị phƣơng v o n xu hƣớng gi ả 1.4.1.3. Kinh nghiệm của Pháp và Anh L một nƣớ nền kinh tế ph t triển, o ị h v TĐG BĐS Ph p ũng ph t triển phù h p với y u ầu nền kinh tế Ph p l một nƣớ th m gi v o Hiệp hội TĐG BĐS nƣớ n i tiếng Ph p Hiệp hội n y h ng năm tổ h hội thảo về ph t triển ị h v TĐG BĐS Dị h v TĐG BĐS Ph p hoạt ộng mạnh v t nh huy n nghiệp o, ph v ho m h: TĐG BĐS o nh nƣớ trƣng mu , TĐG BĐS nh nƣớ h ng năm, TĐG BĐS nh nƣớ b n r , TĐG BĐS ph v ho gi o ị h n s về BĐS nhƣ mu b n, ho thu , thừ kế, thế hấp v TĐG BĐS ho m h t nh thuế C phƣơng ph p TĐG BĐS ƣ s ng ở Anh l 5 phƣơng ph p: Phƣơng ph p so s nh, phƣơng ph p ầu tƣ, phƣơng ph p thặng ƣ, phƣơng ph p chi phí, phƣơng ph p l i nhu n. Ng y từ thế kỷ th XVIII, nƣớ Anh ã nghi n u v p ng phƣơng ph p TĐG theo thị trƣờng, t l gi BĐS ƣ x ịnh theo

82 phƣơng ph p so s nh tr n thị trƣờng tr n ơ sở vị tr v l i thế trị

ng tr nh tr n ất Dị h v TĐG

Anh ũng ƣ

mảnh ất v gi p

ng ho rất nhiều

lĩnh v , ph v ho nhu ầu quản lý Nh nƣớ v nhu ầu gi o ị h ngƣời n, trong h yếu l gi o ị h về mu b n v thế hấp BĐS khi v y vốn tại ng n h ng thƣơng mại v tổ h t n ng về gi ho thu hiện tại và doanh thu. Phần lớn trƣờng h p TĐG l tr n ơ sở gi trị thị trƣờng Phƣơng ph p ầu tƣ thƣờng p ng trong trƣờng h p BĐS ƣ ho thu trong thời gi n kh i Độ i thời hạn thu h nh l ấu hiệu h nh biểu hiện s ổn ịnh BĐS Phƣơng ph p thặng ƣ l phƣơng ph p ƣ s ng thƣờng xuy n ể TĐG th ất tiềm năng ph t triển Việ b o o nh thu v hi ph ph t triển thƣờng v o nh ng th ng tin sẵn Phƣơng ph p n y là phƣơng ph p uy nhất ƣ TĐV, nh thầu, nh kinh o nh BĐS s ng rộng rãi ể TĐG ị iểm mở rộng Phƣơng ph p hi ph ƣ oi l s l họn uối ùng khi phƣơng ph p kh kh ng p ng ƣ Nhƣng i khi, rất t hoặ kh ng s th y thế n o ho việ p ng phƣơng ph p n y. 1.4.1.4. Kinh nghiệm của Thái Lan Để thể tiếp n ƣ với phƣơng ph p TĐG quố tế, nh TĐG Th i L n ã h p t rộng rãi với tổ h TĐG nhiều nƣớ tr n thế giới nhƣ Mỹ, Nh t Bản, Trung Quố … Phƣơng ph p so s nh ƣ p ng rộng rãi ối với trƣờng h p TĐG BĐS l nh v ất i, phƣơng ph p kh nhƣ hi ph v thu nh p ƣ s ng trong TĐG BĐS b o gồm nh v ng tr nh tr n ất Để ơ sở p ng ho phù h p với iều kiện m nh, nh TĐG Thái Lan ũng ã nghi n u m h nh TĐG tổ h Mỹ nhƣ Viện nghi n u TĐG (AI), Ủy b n ti u huẩn TĐG quố tế (IVSC), từ biến ổi v p ng ho Th i L n Cho ến n y, TĐG BĐS tại Th i L n ở gi i oạn huẩn h ho ng ng bằng với s ph t triển TĐG quố tế B n ạnh việ ƣ r ti u huẩn, ơ qu n huy n m n nƣớ n y ã nh ng nỗ l nhất ịnh trong việ ng ng ng nghệ th ng tin trong ng t TĐG Việ n y ƣ bắt ầu từ năm 1988 với m h nh thống k nhằm nghi n u hu kỳ BĐS Th i L n trong nh ng năm 1970-1988 ơ qu n BĐS Th i L n Năm 1990, ơ qu n n y x y ng khung ph n t h CAMA ho kế hoạ h iều hỉnh ất v nghi n u về thuế BĐS tr n to n quố Năm 1998, ơ qu n n y tiếp t ph t triển hệ thống th ng tin ị lý (GIS), thiết l p hệ thống bản ồ ơ bản với k h thƣớ kh nh u 1:4000; 1:20000; v 1: 50000 B ngkok, thị lớn v tr n to n quố Cơ sở liệu về n BĐS với th ng tin về h sở h u v BĐS ũng ƣ lƣu tr ầy trong hệ thống n y Th i L n ũng h trƣơng sẽ ph t triển nhiều hơn phần mềm hỗ tr

83 TĐG nhằm giảm bớt

hi ph TĐG Mặ

thể về phƣơng ph p, quy tr nh th

ù ã ƣ

quy ịnh trong lu t ph p rất

hiện v tr h nhiệm

b n trong qu

tr nh TĐG nhƣng trong thời gi n iễn r kh ng hoảng t i h nh tại Th i L n, nhiều v s i phạm về TĐG BĐS li n qu n ến thế hấp tiền v y ng n h ng ƣ ph t hiện Nh ng vi phạm n y xuất ph t từ nhiều lý o kh nh u nhƣ: n bộ TĐG kh ng th ng tin, kh h h ng m ngoặ với ngƣời TĐG; kh h h ng, ngƣời TĐG v qu n h li n kết với nh u ể lừ ng n h ng v tổ h t i h nh V v y s u khi vƣ t qu kh ng hoảng, Th i L n ã hú ý ầu tƣ nhiều hơn ho việc x y ng ơ sở liệu th ng tin, ặ biệt l x y ng hệ thống gi tr n thị trƣờng. Thái lan ầu tƣ x y ng ơ sở liệu nh nƣớ s u ơ hế ung ấp số liệu một h thu n tiện ho nh n v Trong qu tr nh iều hỉnh s kh

tổ h TĐG biệt gi BĐS so s nh với BĐS m

ti u,

chỉ gi trị thị trƣờng s kh biệt ƣ xem xét h kh ng phải hi ph th tế húng V , nếu t i sản ƣ thẩm ịnh hồ bơi, nhƣng t i sản so s nh không có th gi trị thị trƣờng bể bơi - kh ng phải l hi ph - sẽ ƣ th m v o hoặ trừ, tùy thuộ v o m ộ mong muốn bể bơi tại ị phƣơng Bể bơi thƣờng ƣ mong muốn hơn trong iều kiện kh h u n ng hơn, v t ƣ mong muốn trong iều kiện kh h u lạnh hơn V v y, một nh gi về bất ộng sản h nh x ũng sẽ ph thuộ v o việ nh gi h nh x gi trị thị trƣờng s kh biệt gi t i sản ƣ nh gi v t i sản thể so s nh 1.4.1.5. Kinh nghiệm của Singapore và Malaysia Ở Sing pore Viện thẩm ịnh gi v thẩm ịnh vi n th nh l p năm 1963 Đ y l một tổ h huy n nghiệp m ng t nh quố gi uy nhất ở Sing pore, ại iện ho nh nghi n u khảo s t, nh TĐG BĐS Ngoài ra, các doanh nghiệp TĐG ũng ƣ th nh l p h yếu ƣới h nh th ng ty tr h nhiệm h u hạn Kể ả ở Sing pore v M l ysi , TĐG BĐS ều ƣ oi l một nghề. Các TĐV thể l m việ trong lĩnh v tƣ nh n, ho tổ h t p o n lớn v họ ũng thể l m việ ho Bộ quản lý Nh nƣớ hoặ Bộ quản lý kinh doanh. TĐV ũng thể l m việ ho ơ qu n h nh ph hoặ tổ h tƣơng t nhƣ Ng n h ng ph t triển nh ở, C quy hoạ h ph t triển thị, Tổng ị h nh, C thuế… C phƣơng ph p TĐG phổ biến ở nƣớ n y l phƣơng ph p so s nh, hi ph v phƣơng ph p thu nh p Ngo i r trong một số trƣờng h p ặ biệt òn p ng th m 2 phƣơng ph p kh l phƣơng ph p l i nhu n v phƣơng ph p hiết trừ Tại M l ysi , ể TĐG t i sản gi trị vốn lớn hơn 200 000 RM hoặ tiền thu lớn hơn 2 000 RM mỗi th ng, TĐV ƣ khuyến nghị s ng từ h i h tiếp n hoặ h i phƣơng ph p trở l n ể TĐG Trong phƣơng ph p ầu tƣ, tổng thu

84 nh p ƣớ t nh, c sản phải ƣ

hi ph

i lại v

thiết l p bằng

hi ph hoạt ộng kh , tỷ lệ vốn h h th m khảo

t i

gi trị ho thu hiện h nh

nh ng t i sản tƣơng t , bằng h ng về hi phí tƣơng ƣơng t i sản hoặ bởi liệu o ngƣời ịnh gi x minh, ph n t h v lƣu gi C bằng h ng n y phải ƣ thể hiện trong b o o Ngƣời ịnh gi ũng ƣ y u ầu ể hỉ r t nh ổn ịnh hoặ h kh tiền thu Trƣờng h p ngƣời ịnh gi kh ng t nh ến tiền thu hiện tại, ngƣời phải n u lý o trong b o o TĐG Trong phƣơng ph p thặng ƣ, gi trị ph t triển, chi ph ph t triển, thời gi n ph t triển ƣớ t nh BĐS phải ƣ thiết l p bằng h th m khảo BĐS ƣ phát triển theo hƣớng tƣơng t C bằng h ng n y phải ƣ thể hiện trong b o o phải ƣ hỗ tr bằng bằng h ng có sẵn ối với BĐS thể so s nh hoặ bởi liệu ƣ bi n soạn, x minh, ph n t h v lƣu tr bởi ngƣời ịnh giá. Tỷ lệ hiết khấu ƣ s ng trong ịnh gi phải ƣ lấy từ thị trƣờng v ƣ hỗ tr bởi lý o h p lý [78]. Ti u huẩn TĐG M l ysi (MVS) ƣ p nh t thƣờng xuy n ể ồng bộ với s ph t triển nh nh h ng ng nh BĐS to n ầu Việ ph n t h v b os ph t triển thị trƣờng BĐS lu n ƣ hú trọng trong lĩnh v TĐG BĐS Khi thị trƣờng tiến triển v lu n phải ối mặt với m i trƣờng bất ổn, BĐS lại l t i sản có tính bền v ng, i hạn v v y việ ph n t h b o thị trƣờng BĐS ph tạp hơn so với một số thị trƣờng kh 1.4.2. Bài học rút ra cho Việt Nam về quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản. Nh n hung hệ thống ph p lu t quy ịnh về TĐG BĐS ở nƣớ ã ƣ h nh th nh kh ầy từ nh ng quy ịnh về ối tƣ ng, phạm vi TĐG, nội ung tr nh t , th t TĐG ến phƣơng ph p TĐG Lu t ph p ã quy ịnh kh r r ng phƣơng ph p ƣ s ng trong qu tr nh TĐG C nƣớ n y ều một iểm hung l p ng phƣơng ph p TĐG ã ƣ phổ biến v th nh ng ở nƣớ ti n tiến tr n thế giới, ặ biệt l ở Mỹ Đ l phƣơng ph p so s nh, phƣơng ph p hi ph , phƣơng ph p vốn ho , phƣơng ph p v phƣơng ph p thặng ƣ Đối với m h kh nh u v với mỗi loại BĐS kh nh u th ng ty hoặ TĐV sẽ linh hoạt s ng phƣơng ph p kh nhau. Tr n th tế, phƣơng ph p so s nh l phƣơng ph p ƣ s ng rộng rãi v phổ biến nhất ở nƣớ Từ nghi n u kinh nghiệm tổ h v th hiện hoạt ộng TĐG nƣớ thể rút r một số b i họ về quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS hiện n y ở Việt n m - Thứ nhất, về phương pháp áp dụng: Phƣơng ph p so s nh v hi ph v n l phổ biến trong TĐG nh v ất, tuy nhi n ể ạt ộ h nh x o v n ần s kết

85 h p với ƣ Để p

phƣơng ph p kh ng ƣ

nhƣ phƣơng ph p thu nh p v phƣơng ph p thặng

phƣơng ph p TĐG hiệu quả ần: X y

th ng tin, kể ả th ng tin trong quản lý ất i, nh ở, liền với ất v th ng tin thị trƣờng - Thứ hai, về quy trình TĐG: Quy tr nh TĐG ở

ng hệ thống

ng tr nh x y nƣớ

ƣ

ng gắn th

hiện

tƣơng ối hặt hẽ C quy ịnh v th t gi bƣớ ũng rõ ràng. Trong mỗi bƣớ quy tr nh thƣờng ghi r nội ung ng việ ần th hiện Bắt ầu ng việ TĐG l việ x ịnh nhiệm v TĐG, thu th p th ng tin v x lý th ng tin li n qu n ến BĐS v tiến h nh ph n t h v th

yếu tố ảnh hƣởng ến gi trị BĐS ần TĐG S u hiện TĐG BĐS Thẩm ịnh vi n ần thu th p th ng tin

về BĐS ần TĐG: k h thƣớ , h nh thể, mặt tiền, ặ iểm về ơ sở hạ tầng xung qu nh BĐS… ; Kiểm tr yếu tố ảnh hƣởng tới gi trị BĐS nhƣ: ơ sở hạ tầng ng ộng, n x y ng ơ sở hạ tầng, n ph t triển kh xung qu nh BĐS, quy hoạ h v nh ng quy ịnh hạn hế (khu v bảo tồn)… ; quyền sở h u: t nh trạng sở h u, giấy tờ i kèm; thu th p th ng tin thị trƣờng… - Thứ ba, về thu thập và phân tích thông tin giá BĐS trên thị trường. Một thị trƣờng BĐS minh bạ h, mọi th ng tin về gi ả thị trƣờng ều h nh x , ng kh i v ễ tiếp n sẽ tạo n n hạ tầng th ng tin bền v ng ho ph t triển nghiệp v TĐG Hầu hết nƣớ ều ã tạo ƣ m i trƣờng ng kh i, minh bạ h về gi ả thị trƣờng ối với BĐS nhƣ y u ầu Điểm qu n trọng nhất l gi ả mọi gi o ị h n s về BĐS ều ƣ thể hiện úng tr n h p ồng gi o ị h Tại Việt Nam, giá ả thị trƣờng trong gi o ị h về BĐS kh ng thể hiện úng tr n h p ồng gi o ị h; thể l tr n h p ồng n y hỉ ƣ ghi với gi thấp hơn nhiều so với gi gi o ị h th tế Th ng tin gi ả thị trƣờng BĐS hỉ thể hiện ở nơi quảng o h o gi b n BĐS v nh ng nơi Nh nƣớ tổ h ấu gi ất Th ng tin gi ả thị trƣờng nhƣ v y qu nghèo n n v qu thiếu h nh x Để khắ ph t nh trạng n y, hỉ ần th y ổi quy ịnh lu t thuế về BĐS, ất i l Nh nƣớ thu loại thuế li n qu n tới ất i, BĐS tr n ăn v o bảng gi o Nh nƣớ quy ịnh, kh ng ăn v o gi trị gi o ị h về BĐS ghi tr n h p ồng - Thứ tư, về vai trò quyết định của quản lý nhà nước đối với thẩm định giá BĐS: ở hầu hết nƣớ , ơ qu n thẩm quyền về quản lý TĐG ối với BĐS hỉ th hiện h năng b n h nh h nh s h ể th thi ph p lu t về TĐG, kh ng th m gi tr tiếp quyết ịnh gi BĐS Đ y h nh l nguy n tắ Nh nƣớ kh ng p ặt quyết ịnh h nh h nh l n quy lu t thị trƣờng Nh nƣớ tr o to n bộ việ TĐG ối với BĐS ho TĐV v tổ h ung ấp ị h v TĐG ộ l p, v họ tr tiếp hịu tr h nhiệm trƣớ ph p lu t Việ quản lý nghiệp v kỹ thu t, ũng nhƣ ạo TĐV ƣ tr o ho Hiệp hội TĐV, s u l nh gi

86 kh h qu n nƣớ , m

kh h h ng Ở Việt N m, thể l Uỷ b n nh n

n ấp tỉnh v n

ơ qu n h nh h nh

Nh

ng v i trò quyết ịnh về gi

ả

ất i v BĐS l t i sản ng Quyết ịnh nhƣ v y ph p lu t l nguy n nh n kh ng hỉ tạo n n nh ng s i s t nhất ịnh về gi ả thị trƣờng, m òn tạo r nh ng nguy ơ th m nhũng từ TĐG t i sản ng Mặt kh , bắt ơ qu n h nh h nh hịu tr h nhiệm quản lý s u về nghiệp v nền h nh h nh huy n nghiệp

huy n m n ũng l kh ng phù h p với một

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 Ở hƣơng 1, lu n n ã x y ng khung lý thuyết nghi n

u về quy trình và

phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản, thể: Trong phần ầu ti n, lu n n i v o ph n t h nh ng nội

ng ơ bản về bất

ộng sản, thẩm ịnh gi bất ộng sản Lu n n ã i s u ph n t h ặ iểm bất ộng sản gắn với hoạt ộng thẩm ịnh gi , yếu tố t ộng tới gi trị bất ộng sản, kh i niệm thẩm ịnh gi bất ộng sản, ơ sở gi trị, nguy n tắ thẩm ịnh giá bất ộng sản. Đ y l nh ng nội ung qu n trọng ƣ x ịnh trong quy trình thẩm ịnh gi bất ộng sản. C nguy n tắ òn l ơ sở ể x y ng n n phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản. Lu n n ũng ã l m r nội ung quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản, m ti u, các y u ầu ối với quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản nhƣ: r r ng, thể, phù h p, hiệu l v hiệu quả Lu n n ũng ph n tích yếu tố ảnh hƣởng ến việ x y ng quy tr nh v v n ng phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản nhƣ: năng l huy n m n v ạo ngƣời thẩm ịnh gi , hệ thống ơ sở liệu tổ h , o nh nghiệp thẩm ịnh gi , m ộ minh bạ h v t nh ổn ịnh thị trƣờng bất ộng sản, ng t quản lý nh nƣớ ối với hoạt ộng thẩm ịnh gi , ng t tổ h hoạt ộng thẩm ịnh gi . Lu n án ũng ã nghi n u, phân tích kinh nghiệm quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản 7 quố gi v rút r 4 b i họ kinh nghiệm ho Việt N m về quy tr nh, phƣơng ph p p ng, về thu th p, phân tích thông tin, vai trò quản lý nh nƣớ ối với thẩm ịnh gi bất ộng sản

87 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1 Khái quát về thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam 2.1.1 Sự phát triển của thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam Cùng với qu tr nh huyển ổi ơ hế quản lý kinh tế ất nƣớ n i hung v trong lĩnh v TĐG n i ri ng, nhu ầu về TĐG ở nƣớ t ã xuất hiện v ng y ng gi tăng nhất l bắt ầu từ nh ng năm 1993-1994 ến n y Hoạt ộng TĐG ở Việt Nam ã nh ng bƣớ ph t triển nhất ịnh tr n mọi mặt, trong hoạt ộng h p t quố tế, th m gi v o tổ h , hiệp hội TĐG khu v v thế giới. Ngày 8/6/1997, Việt N m trở th nh th nh vi n h nh th Hiệp hội nh ng ngƣời TĐG nƣớc ASEAN. Ngày 1/6/1998, Việt N m trở th nh “th nh vi n th ng tấn” Uỷ b n TĐG quố tế Hoạt ộng TĐG BĐS ở Việt N m ƣ kh i quát qu gi i oạn ăn v o ấu mố qu n trọng trong việ b n h nh văn bản ph p lý về Ti u huẩn TĐG quy ịnh về quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS, tạo iều kiện ho hoạt ộng TĐG BĐS ph t triển nhƣ s u: Giai đoạn trước năm 2005 Đ y l gi i oạn nghề TĐG theo th ng lệ quố tế mới bắt ầu h nh th nh v xuất hiện ở nƣớ t n n ả nƣớ hỉ 02 trung t m TĐG ở trung ƣơng thuộ B n V t gi Ch nh ph trƣớ y ƣ th nh l p Đ l Trung t m TĐG Miền Bắ v Trung t m Th ng tin v TĐG Miền N m với số lƣ ng nh n vi n gần 300 ngƣời, tuy nhi n kh ng i trong số nh n vi n l TĐV về gi H i trung t m n y tiến h nh TĐG h yếu ối với t i sản nh nƣớ v TĐG t i sản kh theo y u ầu kh h h ng Khi Ph p lệnh Gi năm 2002 ƣ b n h nh v hiệu l , hoạt ộng TĐG bắt ầu ƣ th hiện theo quy ịnh Ph p lệnh Gi Kết quả l ngo i h i trung tâm TĐG ở trung ƣơng thuộ Bộ T i h nh khoảng 18 TĐV ƣ Bộ trƣởng Bộ T i h nh ấp Thẻ TĐV về gi , ả nƣớ ã th m 34 Trung t m TĐG tr thuộ Sở T i h nh [11]. Trong gi i oạn n y, hoạt ộng TĐG nhiều th y ổi, ph t triển ả số lƣ ng TĐV v số lƣ ng tổ h th m gi thị trƣờng TĐG. Đến năm 2005, tham gi thị trƣờng TĐG, ngo i trung t m TĐG òn tr n 40 ng ty kiểm to n, kế to n trong nƣớ v 05 ng ty kiểm to n, kế to n nƣớ ngo i l m nhiệm v x ịnh gi trị o nh nghiệp ể ổ phần h … C ng ty n y h năng TĐG, b n ạnh h năng h yếu l kế to n v kiểm to n Tr n th tế, 80% hồ sơ TĐG ng ty kế to n v kiểm to n l x ịnh gi trị o nh nghiệp nh nƣớ ể ổ phần h v số òn lại l x ịnh gi trị BĐS Giai đoạn 2005 đến nay.

88 Để thú ẩy ng nh nghề n y ph t triển hơn n v phù h p với xu hƣớng xã hội h , phù h p với s th y ổi trong việ quản lý ũng nhƣ h trƣơng nh nƣớ nắm gi loại h nh o nh nghiệp nh nƣớ , ến uối năm 2007, Trung t m TĐG thuộ Bộ, Sở T i h nh ị phƣơng phải huyển ổi s ng m h nh o nh nghiệp TĐG hoạt ộng theo Lu t o nh nghiệp S huyển ổi n y ã t h bạ h, tr nh s nhầm l n xã hội ối với ơ qu n quản lý gi , ịnh gi nh nƣớ với hoạt ộng x ịnh gi m ng t nh tƣ vấn; huyển ƣ s b o ấp Nh nƣớ ối với hoạt ộng n y s ng th hiện theo phƣơng th t hịu tr h nhiệm về kết quả hoạt ộng sản xuất kinh o nh theo quy ịnh ph p lu t; g p phần thú ẩy thị trƣờng hoạt ộng ng kh i, minh bạ h hơn Trong năm 2005-2008, Bộ Tài chính ã triển kh i tổ h th nh ng 4 kỳ thi ấp Thẻ TĐV về gi v ấp thẻ ho tổng số 216 TĐV. Năm 2005 lần ầu ti n Bộ T i h nh b n h nh hệ thống Ti u huẩn TĐG Việt N m, b o gồm: Ti u huẩn số 01 - Gi trị thị trƣờng l m ơ sở ho TĐG tài sản, Ti u huẩn số 03 - Nh ng quy tắ ạo h nh nghề TĐG t i sản b n h nh kèm theo Quyết ịnh số 24/2005/QĐ-BTC ng y 18/4/2005 về việ b n h nh 03 ti u huẩn TĐG Việt N m; Ti u huẩn số 02 - Gi trị phi thị trƣờng l m ơ sở ho TĐG t i sản, Ti u huẩn số 06 - Nh ng nguy n tắ kinh tế hi phối hoạt ộng TĐG tài sản b n h nh kèm theo Quyết ịnh số 77/2005/QĐ-BTC ng y 01/11/2005 Bộ trƣởng Bộ T i h nh về việ b n h nh 03 ti u huẩn TĐG Việt N m ( t 2); Ti u huẩn số 7 - Phƣơng ph p so s nh, Ti u huẩn số 8 - Phƣơng ph p hi ph , Ti u huẩn số 9- Phƣơng ph p thu nh p b n h nh kèm theo Quyết ịnh số 129/2008/QĐBTC ng y 31/12/2008 Bộ trƣởng Bộ T i h nh về việ b n h nh 6 Ti u huẩn TĐG Việt N m ( t 3) Các Ti u huẩn TĐG Việt N m quy ịnh về kiến th huy n m n, nghiệp v , ạo nghề nghiệp th h nh TĐG ùng l m huẩn m ể ph v hoạt ộng TĐG t i sản, kiểm tr , nh gi kết quả v hất lƣ ng hoạt ộng TĐG tại Việt N m Năm 2012, Lu t gi số 11/2012/QH13 ƣ b n h nh v hiệu l thi h nh từ ngày 01/01/2013 (th y thế ho Ph p lệnh gi số 40/2002/PL-UBTVQH), ã trở thành văn bản ph p lý o nhất ph p lu t về gi v TĐG hiện n y Lu t gi ã nh hẳn 1 hƣơng gồm 4 m v 19 iều quy ịnh thể ối với hoạt ộng TĐG Trong quy ịnh “Thẩm ịnh gi l việ ơ qu n, tổ h h năng thẩm ịnh gi x ịnh gi trị bằng tiền loại t i sản theo quy ịnh Bộ lu t n s phù h p với gi thị trƣờng tại một ị iểm, thời iểm nhất ịnh, ph v ho m h nhất ịnh theo ti u huẩn thẩm ịnh giá” [40]. Ch nh ph ã b n hành Nghị ịnh số 89/2013/NĐ-CP ng y 06/8/2013 quy ịnh hi tiết thi h nh một số iều Lu t gi về TĐG v Nghị ịnh số 109/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2013 quy ịnh về x phạt vi phạm h nh h nh trong lĩnh v gi , ph , lệ ph , h ơn; Nghị

89 ịnh số 49/2016/NĐ-CP ng y 27/5/2016 s ổi, bổ sung một số iều Nghị ịnh số 109/2013/NĐ-CP. Bộ T i h nh ũng ã b n h nh Th ng tƣ hƣớng n Nghị ịnh tr n, nhƣ: Th ng tƣ số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 hƣớng n một số iều Nghị ịnh số 89/2013/NĐ-CP; Th ng tƣ số 31/2014/TT-BTC ngày 07/3/2014 hƣớng n x phạt vi phạm h nh h nh trong lĩnh v quản lý gi tại Nghị ịnh số 109/2013/NĐ-CP v Th ng tƣ số 153/2016/TT-BTC ng y 20/10/2016 s ổi, bổ sung một số iều Th ng tƣ số 31/2014/TT-BTC; Th ng tƣ số 46/2014/TT-BTC ng y 16/4/2014 quy ịnh về việ thi, quản lý, ấp v thu hồi Thẻ thẩm ịnh vi n về gi ; Th ng tƣ số 204/2014/TT-BTC ng y 23/12/2014 quy ịnh về o tạo, bồi ƣỡng nghiệp v chuy n ng nh TĐG, ... Hệ thống Ti u huẩn TĐG mới Việt N m gồm ti u huẩn hƣớng n về nh ng quy tắ ạo h nh nghề TĐG t i sản; nh ng nguy n tắ kinh tế hi phối hoạt ộng TĐG t i sản; gi trị thị trƣờng v gi trị phi thị trƣờng l m ơ sở ho TĐG t i sản; ph n loại t i sản; quy tr nh TĐG t i sản; b o o kết quả TĐG, hồ sơ v h ng thƣ TĐG t i sản; h tiếp n v phƣơng ph p TĐG. C Ti u huẩn TĐG mới ã th y thế Ti u huẩn TĐG ƣ b n h nh năm 2005 v năm 2008 Ngày 27 tháng 10 năm 2014, Bộ T i h nh b n h nh Th ng tƣ 158 về việ b n h nh 4 ti u huẩn TĐG mới l : Ti u huẩn TĐG Việt N m số 01- Quy tắ ạo h nh nghề TĐG; Ti u huẩn TĐG Việt N m số 02 – Gi trị thị trƣờng l m ơ sở cho TĐG; Ti u huẩn Việt N m số 03- Gi trị phi thị trƣờng l m ơ sở ho TĐG; Ti u huẩn Việt N m số 04- Nh ng nguy n tắ kinh tế hi phối hoạt ộng TĐG. Ng y 20 th ng 8 năm 2015 Bộ T i h nh ã b n h nh Th ng tƣ 126/2015/TTBTC hiệu l từ 1/1/2016 về b Ti u huẩn TĐG nhƣ s u: Ti u huẩn TĐG Việt N m số 8 - C h tiếp n từ thị trƣờng; Ti u huẩn TĐG Việt N m số 9 - C h tiếp n từ hi ph ; Ti u huẩn TĐG Việt N m số 10 - C h tiếp n từ thu nh p Ng y 6/10/2016, Bộ T i h nh ã b n h nh Th ng tƣ 145/2016/TT-BTC về Tiêu chuẩn TĐG Việt N m số 11 quy ịnh v hƣớng n phƣơng ph p hiết trừ v phƣơng ph p thặng ƣ ể TĐG BĐS Do nh nghiệp TĐG ƣ th nh l p v hoạt ộng theo Lu t gi v Lu t doanh nghiệp gồm 04 loại h nh o nh nghiệp, tuy nhi n hiện n y o nh nghiệp TĐG h yếu hoạt ộng theo 02 loại h nh o nh nghiệp l ng ty ổ phần và công ty tr h nhiệm h u hạn với tỷ lệ o nh nghiệp tƣơng ƣơng nh u qu năm Mặ ù tại ị phƣơng ũng òn tồn tại Trung t m ị h v t i h nh hƣ iều kiện huyển s ng o nh nghiệp TĐG v kh ng ƣ phép hoạt ộng TĐG nhƣng số lƣ ng o nh nghiệp TĐG, o nh nghiệp h năng TĐG qu năm v n tăng ng kể tr n s gi tăng số lƣ ng TĐV. Tuy nhiên các doanh nghiệp TĐG hỉ t p trung ở th nh phố lớn, trong số l ở Th nh phố Hồ

90 Ch Minh v H Nội Số lƣ ng o nh nghiệp TĐG v số lƣ ng TĐV h nh nghề từ năm 2009 ến th ng 9 năm 2016 ƣ thể hiện trong Bảng 2.1 nhƣ sau: Bảng 2.1: Số doanh nghiệp TĐG và số TĐV hành nghề 2009 – Tháng 6/ 2016 Năm

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Số doanh nghiệp TĐG

44

56

69

98

135

132

168

187

Số lƣợng TĐV hành nghề

148

247

339

458

599

635

790

987

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ [11],[5],[13],[15]và các Thông báo điều chỉnh của Bộ tài chính năm 2016 Số liệu ở Bảng tr n ƣ

biểu thị th ng qu biểu ồ 2 1:

Biểu đồ 2.1: Số doanh nghiệp TĐG và số TĐV hành nghề năm 2009 – Tháng 6/2016 Kể từ ng y 25/9/2015, việ h ng nh n iều kiện kinh o nh ị h v thẩm ịnh gi o nh nghiệp ƣ huyển từ h nh th Th ng b o Bộ T i h nh s ng Giấy Ch ng nh n iều kiện kinh o nh ị h v TĐG ăn quy ịnh tại Lu t gi v văn bản hƣớng n thi h nh Quy ịnh n y tạo iều kiện ho việ quản lý v gi m s t hoạt ộng o nh nghiệp hặt hẽ v thu n l i hơn. Ngày 4/2/2016, Bộ T i h nh ã r Th ng b o số 19 v s u r các Thông b o iều hỉnh số o nh nghiệp TĐG v số TĐV h nh nghề tại o nh nghiệp TĐG Theo các thông báo này, số TĐV tại o nh nghiệp TĐG v số o nh nghiệp TĐG theo số TĐV ến tháng 09 năm 2016 ƣ c tổng h p ở Bảng 2 2:

91 Bảng 2.2: Số TĐV tại các doanh nghiệp TĐG và tỷ trọng doanh nghiệp TĐG theo số TĐV trong tổng số doanh nghiệp TĐG năm 2016

STT 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 TỔNG

Số TĐV của doanh nghiệp TĐG

Số doanh nghiệp TĐG

Tổng số TĐV

3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 15 16 18 20 31 32 44

82 40 25 8 7 5 5 4 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 187

246 160 125 48 49 40 45 40 11 12 26 15 16 18 20 31 32 44 978

Tỷ trọng doanh nghiệp TĐG theo số TĐV trong tổng số doanh nghiệp TĐG (%) 43,85% 21,39% 13,37% 4,28% 3,74% 2,67% 2,67% 2,14% 0,53% 0,53% 1,07% 0,53% 0,53% 0,53% 0,53% 0,53% 0,53% 0,53% 100%

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ [15], các Thông báo điều chỉnh năm 2016 cuả Bộ Tài chính. Số liệu ở bảng trên có thể được minh hoạ qua biểu đồ sau:

92

Biểu đồ 2.2: Số TĐV tại các doanh nghiệp TĐG và tỷ trọng doanh nghiệp TĐG

C

theo số TĐV trong tổng số doanh nghiệp TĐG năm 2016 o nh nghiệp TĐG 3 TĐV- số TĐV iều kiện tối thiểu ể th nh l p

o nh nghiệp TĐG hiếm tỷ trọng lớn trong tổng số o nh nghiệp TĐG ( hiếm tới 43,85%) Số o nh nghiệp TĐG từ 4 hoặ 5 TĐV ũng hiếm tới 34,76%. Số o nh nghiệp TĐG từ 6 ến 10 TĐV hiếm 15,5%. Chỉ có 5,84% số o nh nghiệp TĐG số lƣ ng TĐV tr n 10 ngƣời H i o nh nghiệp ƣ th nh l p sớm nhất v số lƣ ng TĐV nhiều nhất l C ng ty ổ phần Định gi v Dị h v t i h nh Việt N m với 44 TĐV tr sở h nh tại H Nội v C ng ty Cổ phần Th ng tin v TĐG Miền N m với 32 TĐV tr sở h nh ở Th nh phố Hồ Ch Minh Kể từ ng y 01/01/2013 khi Lu t gi hiệu l ùng với hệ thống văn bản hƣớng n về TĐG tƣơng ối ho n thiện, nghề TĐG trong nƣớ nh ấu một bƣớ huyển m nh trong hoạt ộng ung ấp ị h v thẩm ịnh m ng t nh huy n nghiệp, minh bạ h v ph t triển mạnh mẽ Điều n y ã ƣ thể hiện qu số liệu thống k trong Báo cáo nh gi kết quả hoạt ộng TĐG gi i oạn năm 2013 – 2016 v phƣơng hƣớng hoạt ộng gi i oạn năm 2016 – 2020 C quản lý giá ngày 18/11/2016 nhƣ s u: - T nh ến hết 31/12/2015, 183 o nh nghiệp TĐG ƣ ấp Giấy Ch ng nh n iều kiện kinh o nh ị h v TĐG, tăng khoảng 86,7% so với năm 2012 (trƣớ khi Lu t gi hiệu l ) T nh ến hết th ng 10/2016, on số o nh nghiệp ƣ ấp Giấy Ch ng nh n iều kiện kinh o nh ị h v TĐG ã l 219 o nh

93 nghiệp, tăng khoảng 20% so với năm 2015 Trong thời gi n qu , hỉ nghiệp TĐG ừng hoạt ộng v

TĐV tại

04 o nh

o nh nghiệp n y ều huyển sang

h nh nghề tại o nh nghiệp TĐG khác. Hiện n y òn 219 o nh nghiệp TĐG gi iều kiện kinh o nh ị h v TĐG tr n ả nƣớ với hơn 1000 TĐV về gi h nh nghề tr n tổng số 1 452 TĐV về gi ƣ Bộ T i h nh ấp thẻ tr n ả nƣớ Từ năm 2012 ến n y, mỗi năm Bộ T i h nh tổ h một kỳ thi TĐV. Ngo i r , ph p lu t ũng quy ịnh iều kiện ể ƣ ấp Thẻ TĐV về gi ối với ngƣời nƣớ ngo i v ến n y ã 4 TĐV về gi l ngƣời nƣớ ngo i ƣ Bộ T i h nh ấp thẻ T nh ến thời iểm th ng 11 năm 2016, Bộ T i h nh ã triển kh i tổ h th nh ng 11 kỳ thi ấp Thẻ TĐV về gi v ấp thẻ ho tổng số 1 452 TĐV. x

Qu qu tr nh hoạt ộng, o nh nghiệp TĐG ã g p phần t h v o việ ịnh gi trị ất i, t i nguy n, t i sản l m ăn ể ơ qu n thẩm quyền

ph uyệt n ầu tƣ tr tiếp nƣớ ngo i, n ầu tƣ trong nƣớ , ổ phần h o nh nghiệp nh nƣớ , to n ấp ph t kinh ph mu sắm từ nguồn ng n s h nh nƣớ , v v Theo tổng h p b o o o nh nghiệp TĐG, kết quả TĐG ã giúp giảm to n hi từ ng n s h Nh nƣớ nh ể mu sắm t i sản nh nƣớ ƣớ khoảng 10-15% so với to n b n ầu Ngo i r , việ ung ấp ị h v tƣ vấn TĐG o nh nghiệp ã v ng g p phần xác ịnh úng gi trị thị trƣờng t i sản, ph v ho việ tr o ổi, gi o ị h về t i sản, h ng h tr n thị trƣờng ể g p phần ngăn ngừ hoạt ộng “thị trƣờng ngầm”, tạo r m i trƣờng kinh o nh minh bạ h, l nh mạnh, ngăn ngừ h nh vi ti u , th m nhũng, lãng ph qu gi ; ề o tr h nhiệm th hiện ph p lu t mọi ngƣời n, mọi o nh nghiệp Qu tr nh hội nh p kinh tế quốc tế ng ng y ng iễn r s u rộng, xuất hiện nhu ầu về li n o nh, li n kết kinh tế gi o nh nghiệp trong nƣớ với o nh nghiệp nƣớ ngo i; v y n Ch nh ph v v y n nƣớ ngo i o nh nghiệp ần s bảo lãnh Ch nh ph ho n xuất hiện ng y ng nhiều, y u ầu phải x ịnh gi trị t i sản tr n nhiều lĩnh v nền kinh tế ể ph v m h tr n; ồng thời, ph v ho m h nhƣ: x ịnh gi trị t i sản ể g p vốn, thế hấp, mu b n, huyển nhƣ ng t i sản trong việ thi h nh n… b n li n qu n Do nh thu từ hoạt ộng TĐG tại o nh nghiệp TĐG ơ bản tăng ều qu năm ùng với s gi tăng số lƣ ng h p ồng TĐG tại o nh nghiệp TĐG Đối với o nh nghiệp mới bắt ầu th m gi hoạt ộng TĐG thì doanh thu òn hạn hế Theo thống k từ 163 b o o năm 2015 o nh nghiệp TĐG, tổng o nh thu thuần từ hoạt ộng thẩm TĐG o nh nghiệp trong năm 2015 ạt khoảng 550 tỷ ồng, tăng hơn 10% so với năm 2014 Trong số 19 o nh nghiệp số lƣ ng h ng thƣ ph t h nh nhiều nhất th 9 o nh nghiệp

94 o nh thu thuần hoạt ộng TĐG trong năm 2015 ạt tr n 10 tỷ ồng v 10 o nh nghiệp

o nh thu ạt ƣới 10 tỷ ồng Tuy nhi n, h ng năm v n

một số lƣ ng

o nh nghiệp hỉ ạt m o nh thu ƣới 1 tỷ ồng, thể l 76 o nh nghiệp năm 2015, 68 o nh nghiệp năm 2014, 3 o nh nghiệp năm 2013 v một số o nh nghiệp TĐG mới bắt ầu hoạt ộng TĐG trong năm n n o nh thu rất thấp hoặ kh ng ph t sinh o nh thu từ hoạt ộng TĐG. Cũng theo B o cáo này, số lƣ ng h ng thƣ TĐG ph t h nh h ng năm ƣớ khoảng tr n 70 000 h ng thƣ, trong số lƣ ng h ng thƣ ph t h nh ối với t i sản l ộng sản hiếm tỷ lệ lớn nhất (tr n 50%), tiếp ến l bất ộng sản (khoảng 40%), gi trị o nh nghiệp hiếm ƣới 4%, òn lại l t i sản kh T nh theo ơ ấu nguồn vốn ƣ s ng ể mu sắm, h nh thành nên t i sản s

t i sản ƣ TĐG th số lƣ ng h ng thƣ TĐG ph t h nh ối với ng nguồn vốn ng n s h trong năm 2015 l hơn 38 000 h ng thƣ (tỷ lệ

gần 53%), năm 2014 l gần 54 000 h ng thƣ (tỷ lệ gần 72%); v ối với t i sản s ng nguồn vốn kh trong năm 2015 l hơn 35 000 h ng thƣ (tỷ lệ hơn 47%), năm 2014 l 21 656 h ng thƣ (tỷ lệ gần 29%) Hoạt ộng TĐG t p trung h yếu v o loại t i sản là BĐS, máy móc, thiết bị Số lƣ ng h p ồng TĐG t i sản n i tr n hiếm từ 80% - 90% tổng số h p ồng o nh nghiệp; 10%-20% òn lại l h p ồng TĐG doanh nghiệp, h p ồng thẩm ịnh loại t i sản khác nhƣ: ng y tế, h ng m y mặ , v t liệu x y ng, văn phòng phẩm… Gi trị t i sản thẩm ịnh tăng nh nh qu năm, trong trong năm 2011, gi trị t i sản thẩm ịnh từ nguốn vốn ng n s h nh nƣớ hiếm 19,8%, từ nguồn vốn kh hiếm 80,2% [11]. Theo kết quả iều tr t giả ối với TĐV tại o nh nghiệp TĐG về loại t i sản ƣ TĐG h yếu tại o nh nghiệp, tới 72% số TĐV ho biết t i sản ƣ TĐG h yếu l BĐS, 28% số TĐV òn lại ho rằng t i sản ƣ TĐG h yếu tại o nh nghiệp m nh l ộng sản Bảng 2.3: Loại tài sản đƣợc TĐG chủ yếu tại doanh nghệp thẩm định giá Tần suất BĐS Động sản Tổng

Tỷ lệ %

Tỷ lệ % h p lệ Tỷ lệ % t h luỹ

126

72,0

72,0

72,0

49

28,0

28,0

100,0

175

100,0

100,0

C BĐS ƣ TĐG tại o nh nghiệp nhƣ: mu b n, tr o ổi; th hiện nghĩ v t i th nh lý t i sản; g p vốn, ổ phần ho Ngo i r ho m h kh nhƣ: l m ơ sở ể hạ h to

Nguồn: Điều tra của tác giả h yếu ph v ho m h h nh ối với nh nƣớ ; v y vốn; BĐS ƣ TĐG òn ph v n v giải quyết tr nh hấp t i sản

95 2.1.2. Các văn bản pháp lý chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bất động sản Ngo i nh ng văn văn bản ph p lý ƣ n u ở tr n, hoạt ộng TĐG bất ộng sản thời gi n qu tại Việt N m òn ƣ tr n văn bản ph p lý s u: * Các văn bản pháp quy về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản Ng y 29 th ng 11 năm 2013, Quố hội nƣớ Cộng hò xã hội h nghĩ Việt N m kh XIII kỳ họp th 6 ã th ng qu Lu t Đất i số 45/2013/QH13 Lu t ất i 2013 hiệu l từ 1/7/2014 Theo , một hệ thống nghị ịnh v th ng tƣ hƣớng

n ã ƣ b n h nh b o gồm văn bản nhƣ s u: - Nghị ịnh 43/2014/NĐ-CP ng y 15/5/2014 Quy ịnh hi tiết thi h nh một

số iều Lu t ất i - Nghị inh 44/2014/NĐ-CP ng y 15/5/2014 quy ịnh về gi

ất

- Nghị ịnh 45/2014/NĐ-CP ng y 15/5/2014 quy ịnh thu tiền s ng ất - Nghị ịnh 46/2014/NĐ-CP ng y 15/5/2014 quy ịnh về thu tiền thu ất, thu mặt nƣớ - Nghị ịnh 47/2014/NĐ- CP ng y 15/5/2014 Quy ịnh về bồi thƣờng, hỗ tr , t i ịnh ƣ khi nh nƣớ thu hồi ất - Nghị ịnh 104/2004/NĐ-CP ng y 14/11/2014 quy ịnh về khung gi ất - Lu t Nh ở số 65/2014/QH13 ng y 25/11/2014; - Lu t Kinh o nh Bất ộng sản số 66/2014/QH13 ng y 25/11/2014; * Những văn bản pháp quy về xây dựng - Lu t X y ng số 50/2014/QH13 ng y 18/6/2014; - Nghị ịnh số 12/2009/NĐ-CP ng y 12/02/2009 Ch nh ph về quản lý n ầu tƣ x y ng ng tr nh; - Nghị ịnh số 112/2009/NĐ-CP ng y 14/12/2009 Ch nh ph về quản lý hi ph ầu tƣ x y ng ng tr nh; - Th ng tƣ số 04/2010/TT-BXD ng y 26/5/2010 hƣớng n l p v quản lý hi ph ầu tƣ x y ng ng tr nh; - Th ng tƣ số 03/2011/TT-BXD ng y 06/04/2011 Bộ X y ng về việ Hƣớng n kiểm tr , h ng nh n iều kiện ảm bảo n to n hịu l v h ng nh n s phù h p về hất lƣ ng ng tr nh x y ng - Nghị ịnh số 15/2013/NĐ-CP ng y 06/02/2013 Ch nh ph về quản lý hất lƣ ng ng tr nh x y ng; - Nghị ịnh số 32/2015/NĐ-CP ng y 28/03/2015 Ch nh ph về Quản lý hi ph ầu tƣ x y ng ng tr nh; - Nghị ịnh số 46/2015/ NĐ-CP ngày 12/05/2015 Ch nh ph th y thế Nghị ịnh số 114/2010/NĐ-CP ng y 06/12/2010 Ch nh ph về bảo tr công

96 tr nh x y

ng v Nghị ịnh số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013

Quản lý hất lƣ ng

ng tr nh x y

Ch nh ph về

ng trừ một số nội ung li n qu n ến thẩm tr

thiết kế ơ qu n quản lý nh nƣớ về x y ng; - Nghị ịnh số 59/2015/NĐ-CP ng y 05/08/2015 n ầu tƣ x y ng ng tr nh;

Ch nh ph về quản lý

Nh n hung, hệ thống văn bản ph p lý ƣ p ng trong lĩnh v TĐG BĐS kh ầy . Hệ thống văn bản pháp lý n y ã giúp ho hoạt ộng TĐG tồn tại v ph t triển mạnh mẽ trong suốt thời gi n qu 2.2. Thực trạng quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua. 2.2.1 Quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản được ban hành theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 2.2.1.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản được ban hành theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam * Giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2015 Gi i oạn n y, ơ qu n, tổ h h năng TĐG khi tiến h nh TĐG v o quy tr nh TĐG chung ƣ quy ịnh trong Ti u huẩn TĐG số 5 ban hành kèm theo Quyết ịnh 77/QĐ- BTC ng y 1/11/2005 Đ y l quy tr nh TĐG hung ho loại BĐS, b o gồm 6 bƣớ s u y: Bƣớ 1: X ịnh tổng qu t về t i sản ần TĐG v x hoặ gi trị phi thị trƣờng l m ơ sở TĐG Bƣớ 2: L p kế hoạ h TĐG Bƣớ 3: Khảo s t hiện trƣờng, thu th p th ng tin Bƣớ 4: Ph n t h th ng tin Bƣớ 5: X ịnh gi trị t i sản ần TĐG Bƣớ 6: L p b o o v h ng thƣ kết quả TĐG Nội ung từng bƣớ quy tr nh nhƣ s u:

ịnh gi trị thị trƣờng

- Bƣớc 1: Xác định tổng quát về tài sản thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá. 1 C ặ iểm ơ bản về ph p lý, về kinh tế kỹ thu t t i sản ần TĐG 2 M h TĐG 3. Kh h h ng, y u ầu kh h h ng; nh ng ngƣời s ng kết quả TĐG 4 Nh ng iều kiện r ng buộ trong x ịnh ối tƣ ng TĐG: 5 X ịnh thời iểm TĐG 6 X ịnh nguồn liệu ần thiết ho TĐG 7 X ịnh ơ sở gi trị t i sản. - Bƣớc 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

97 Nội ung kế hoạ h phải thể hiện nh ng +X

ịnh

ng việ

ơ bản s u:

yếu tố ung - ầu th h h p với h

năng,

ặ t nh v

quyền gắn liền với TS ƣ mu /b n v ặ iểm thị trƣờng +X ịnh t i liệu ần thu th p về thị trƣờng, về t i sản, t i liệu so s nh +X ịnh v ph t triển nguồn t i liệu, ảm bảo nguồn t i liệu ng tin y v phải ƣ kiểm h ng + X y ng tiến ộ nghi n u, x liệu, thời hạn ho phép tr nh t phải th + L p ề ƣơng b o

ịnh tr nh t thu th p v ph n t h hiện

o kết quả TĐG

- Bƣớc 3: Khảo sát hiện trƣờng, thu thập thông tin. 1 Khảo s t hiện trƣờng - TĐV phải tr tiếp khảo s t hiện trƣờng v thu th p số liệu về: + Vị tr th tế BĐS so s nh với vị tr tr n bản ồ ị h nh, m tả ph p lý li n qu n ến BĐS + Chi tiết b n ngo i v b n trong BĐS + Đối với ng tr nh x y ng ở ng, TĐV phải kết h p gi khảo s t th ị với b o o h ầu tƣ, nh thầu ng x y ng công trình. - Trong qu tr nh khảo s t, ể ầy h ng ho việ TĐG, TĐV ần h p ảnh t i sản theo ạng (to n ảnh, hi tiết), hƣớng kh nh u 2 Thu th p th ng tin B n ạnh th ng tin, số liệu thu th p từ khảo s t hiện trƣờng, TĐV phải thu th p th ng tin sau: - Thông tin liên quan hi ph , gi b n, lãi suất, thu nh p a t i sản so sánh. - C th ng tin về yếu tố ung - ầu, l lƣ ng th m gi thị trƣờng, ộng th i ngƣời mu , ngƣời b n tiềm năng - C th ng tin về t nh ph p lý t i sản. - Với BĐS ần thu th p th m th ng tin: + C số liệu về kinh tế xã hội, m i trƣờng, nh ng yếu tố t ộng ến gi trị, nh ng ặ trƣng thị trƣờng x y ng ể nh n biết s kh nh u gi khu v c t i sản TĐG toạ lạ v khu v l n n + C th ng tin về nh ng yếu tố t nhi n, kinh tế xã hội ảnh hƣởng ến m hs ng t i sản. - Bƣớc 4: Phân tích thông tin 1 Ph n t h nh ng th ng tin từ khảo s t hiện trƣờng t i sản. 2 Ph n t h nh ng ặ trƣng thị trƣờng t i sản ần TĐG 3 Ph n t h về khách hàng: Đặ iểm nh ng kh h h ng tiềm năng; sở th h kh h h ng về vị tr , quy m , h năng v m i trƣờng xung qu nh; nhu ầu, s mu về t i sản.

98 4 Ph n t h về việ s ng tốt nhất v tối ƣu t i sản. - Bƣớc 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá TĐV n u r phƣơng ph p ƣ p ng ể x ịnh m gi trị a tài sản TĐV ần ph n t h r m ộ phù h p một hoặ nhiều phƣơng ph p trong TĐG ƣ s ng với ặ iểm kinh tế kỹ thu t t i sản v với m h TĐG TĐV ần n u r trong b o o thẩm ịnh phƣơng ph p TĐG n o ƣ s ng l m ăn h yếu, phƣơng ph p n o ƣ s ng ể kiểm tr héo, từ i ến kết lu n uối ùng về gi trị thẩm ịnh - Bƣớc 6: Lập báo cáo và chứng thƣ thẩm định giá Nội ung b o o, h ng thƣ TĐG th hiện theo quy ịnh tại Ti u huẩn số 04 về “B o o kết quả, hồ sơ, h ng thƣ TĐG ” * Giai đoạn từ năm 2015 đến nay Ng y 6/5/2015, Bộ T i h nh ã b n h nh quy tr nh TĐG kèm theo Th ng tƣ số 28/2015/TT-BTC Theo bƣớ ơ bản quy trình TĐG v n gi nguy n so với quy tr nh ƣ b n h nh ở Ti u huẩn TĐG số 5 b n h nh kèm theo Quyết ịnh 77/QĐ-BTC ngày 1/11/2005. Tuy nhi n, quy tr nh n y ã hi tiết hơn nội ung từng bƣớ ũng nhƣ nh ng s ổi, bổ sung thể nhƣ s u: - Bƣớc 1: Xác định tổng quát về tài sản TĐG và xác định giá trị thị trƣờng hoặc giá trị phi thị trƣờng làm cơ sở TĐG. Ti u huẩn mới hƣớng n thể trong việ x ịnh giả thiết v giả thiết ặ biệt: C hạn hế về th ng tin b o gồm hạn hế về hồ sơ ph p lý t i sản TĐG, về ặ iểm t i sản TĐG, về th ng tin kh ảnh hƣởng ến việ ƣớ t nh gi trị t i sản TĐG C giả thiết v giả thiết ặ biệt ũng ƣ thuyết minh r tại b o o kết quả TĐG theo quy ịnh

y u ầu

- Bƣớc 2: Lập kế hoạch TĐG: Bƣớ l p kế hoạ h n y ũng ƣ bổ sung nội ung ầy , to n iện hơn nhƣ: X ịnh m ti u, y u ầu, phạm vi v nội ung ng việ ; X ịnh phƣơng th , h th tiến h nh TĐG Quy tr nh TĐG mới qu n t m ến việ tổ ch th hiện, ph n bổ nguồn l , l p phƣơng n ph n ng TĐV v n bộ tr giúp th hiện y u ầu TĐG kh h hàng; x ịnh nội ung ng việ ần thu huy n gi tƣ vấn (nếu ) - Bƣớc 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin Điểm mới bƣớ n y thể hiện ở y u ầu: Đối với nh ng t i liệu o kh h h ng ung ấp, nếu ph t hiện nội ung t i liệu, hồ sơ kh ng ho n hỉnh, kh ng ầy hoặ nghi vấn thẩm ịnh vi n phải kịp thời y u ầu kh h h ng bổ sung ầy hoặ x minh, l m r Việ thu th p th ng tin ối với BĐS ũng ƣ hƣớng n thể v hi tiết hơn so với quy tr nh ũ nhƣ: ặ iểm h nh họ BĐS, v t liệu x y ng ng tr nh, t nh h nh lạm ph t, hỉ số gi ối với nh m t i sản

99 thể Đặ biệt, quy tr nh TĐG mới ƣ r y u ầu TĐV phải tr

tiếp th m gi vào

qu tr nh khảo s t, ký bi n bản khảo s t hiện trạng t i sản v thu th p số liệu về th ng số t i sản TĐG v t i sản so s nh. Th ng thƣờng, việ khảo s t, thu th p th ng tin ể TĐG tại o nh nghiệp TĐG hiện n y thƣờng ƣ TĐV gi o ho nh n vi n tr giúp h TĐV kh ng tr tiếp l m ng việ n y Nh ng nh n vi n ƣ gi o nhiệm v khảo s t, thu th p th ng tin th m h thể l nh n vi n mới hoặ th t p sinh n n kinh nghiệm khảo s t v thu th p th ng tin òn hạn hế Trong khi , việ khảo s t t i sản v thu th p th ng tin v i trò hết s qu n trọng trong TĐG BĐS ung ấp yếu tố ầu v o ho TĐG V v y, việ bổ sung quy ịnh TĐV tr h nhiệm phải tr tiếp th m gi v o qu tr nh khảo s t, ký bi n bản khảo s t hiện trạng t i sản v thu th p số liệu về th ng số t i sản TĐG v t i sản so s nh l một y u ầu qu n trọng nhằm kiểm so t hặt hơn v n ng

o hất lƣ ng th ng tin.

- Bƣớc 4: Phân tích thông tin Quy tr nh TĐG mới ã bỏ nội ung ph n t h về kh h h ng B n ạnh , quy tr nh mới ũng ặ biệt nhấn mạnh tới nội ung ph n t h về việ s ng t i sản tốt nhất v hiệu quả nhất về t nh h p ph p t i sản trong việ s ng, nh ng hạn hế theo quy ịnh h p ồng hoặ quy ịnh ph p lu t V nhƣ: thời hạn h p ồng thu i hạn òn lại, quy ịnh Ch nh ph về x y ng, ph n vùng quy hoạ h, s th h h p về mặt v t hất, kỹ thu t ối với việ s ng t i sản, tính khả thi về t i h nh. - Bƣớc 5: Xác định giá trị tài sản TĐG. Đ y ũng l bƣớ ƣ hƣớng n thể v nhiều iểm ổi mới so với quy tr nh TĐG ũ C iểm mới ở bƣớ n y thể hiện qu một số kh ạnh s u: + Th nhất, quy tr nh mới ƣ r ăn ể TĐV ph n t h v l họn các phƣơng ph p TĐG: v o h tiếp n TĐG quy ịnh tại Ti u huẩn TĐG Việt N m o Bộ T i chính ban hành, ph n t h v l họn phƣơng ph p TĐG phù h p với m h TĐG, ơ sở gi trị t i sản, m ộ sẵn liệu, th ng tin ể p ng phƣơng ph p TĐG v phù h p với quy ịnh c ph p lu t liên quan. + Th h i, y u ầu TĐV p ng từ 2 phƣơng ph p TĐG trở l n ối với một t i sản TĐG ể ối hiếu kết quả v kết lu n h nh x về kết quả TĐG trừ trƣờng h p th hiện theo quy ịnh kh ph p lu t huy n ng nh Trƣờng h p s ng phƣơng ph p so s nh nhƣng hỉ 2 t i sản so s nh th kết quả TĐG phƣơng ph p so s nh hỉ ƣ ùng ể kiểm tr , ối hiếu với kết quả TĐG phƣơng pháp khác. TĐV ƣ s ng 1 phƣơng ph p TĐG trong trƣờng h p:  Áp ng phƣơng ph p so s nh khi nhiều số liệu từ gi o ị h (tối thiểu 3 gi o ị h) t i sản so s nh tr n thị trƣờng gần thời iểm TĐG.

100  Không có th

th ng tin ể p

ng 2 phƣơng ph p TĐG trở l n v

tế h ng minh ho việ kh ng thể khắ ph

ƣ

ƣ r

ăn

hạn hế về th ng tin này.

Trong th tế, khi TĐG BĐS, nh ng BĐS hỉ thể p ng một phƣơng ph p uy nhất o hạn hế th ng tin Trong nhiều trƣờng h p kh , TĐV kh ng giải th h một h r r ng lý o p ng phƣơng ph p v v y việ bổ sung quy ịnh y u ầu TĐV ƣ r ăn th tế h ng minh ho việ kh ng thể khắ ph ƣ nh ng hạn hế về th ng tin khi kh ng th ng tin ể p ng 2 phƣơng ph p TĐG trở l n nhằm l m tăng tr h nhiệm giải tr nh TĐV, giúp cho quy trình TĐG BĐS hặt hẽ hơn, minh bạ h hơn Hiện n y một số o nh nghiệp hỉ ƣ 2 BĐS v o so s nh l qu t, kh ng ảm bảo t nh hất ại iện v v y việ ƣ r quy ịnh y u ầu l họn số BĐS ƣ vào so s nh tối thiểu l 3 BĐS l ần thiết nhằm thắt hặt hơn, ảm bảo số lƣ ng BĐS so sánh tối thiểu Việ

ổi mới

quy ịnh ũng phù h p với th ng lệ quố tế

- Bƣớc 6: Lập báo cáo kết quả TĐG, chứng thƣ TĐG và gửi cho khách hàng, các bên liên quan Điểm mới bƣớ n y l bổ sung hƣớng n về nội ung sau: +X ịnh thời iểm bắt ầu hiệu l h ng thƣ TĐG là ngày, tháng, năm b n h nh h ng thƣ TĐG. +X ịnh thời hạn hiệu l kết quả TĐG tr n ơ sở ặ iểm ph p lý, kinh tế - kỹ thu t t i sản TĐG; biến ộng về ph p lý, thị trƣờng li n qu n ến t i sản TĐG v m h TĐG nhƣng tối kh ng qu 6 th ng kể từ thời iểm h ng thƣ TĐG hiệu l + B o o kết quả TĐG v h ng thƣ TĐG s u khi ƣ o nh nghiệp TĐG hoặ hi nh nh o nh nghiệp TĐG ký ph t h nh theo úng quy ịnh ph p lu t ƣ huyển ho kh h h ng v b n th b s ng kết quả TĐG (nếu ) theo h p ồng TĐG ã ƣ ký kết Nh ng iểm ổi mới trong bƣớ 6 n y l nh ng quy ịnh, hƣớng n thể hơn, hi tiết v r r ng hơn v tạo s thống nhất về hiệu l Ch ng thƣ, b o o kết quả TĐG và cách th ph t h nh h ng thƣ, b o o TĐG m Ti u huẩn TĐG năm 2005 hƣ n u ƣ . 2.2.1.2. Phương pháp thẩm định giá bất động sản được ban hành theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam * Giai đoạn 2005 - 2015 Ngày 31/12/2008, Bộ T i h nh ã b n h nh Quyết ịnh 129/2008/QĐ- BTC, kèm theo ban hành c Ti u huẩn TĐG về phƣơng ph p TĐG Đ y l nh ng Ti u huẩn TĐG ầu ti n Việt N m về phƣơng ph p TĐG t i sản

101 C

TĐV khi tiến h nh TĐG BĐS thƣờng s

quy ịnh tại

ng

phƣơng ph p ƣ

ti u huẩn TĐG Đ l phƣơng ph p so s nh ƣ

quy ịnh tại

Ti u huẩn TĐG số 7, phƣơng ph p hi ph ƣ quy ịnh tại Ti u huẩn TĐG số 8, phƣơng ph p ầu tƣ ƣ quy ịnh tại Ti u huẩn TĐG số 9, phƣơng ph p thặng ƣ ƣ quy ịnh tại Ti u huẩn TĐG số 10 B n ạnh , ũng nhiều o nh nghiệp TĐG v n ng phƣơng ph p ịnh gi ất theo Nghị ịnh số 123/2007/NĐ- CP ng y 27/7/2007 Ch nh ph về s ổi, bổ sung một số iều Nghị ịnh 188/2004/ NĐ- CP ng y 16/11/2004 Ch nh ph về phƣơng ph p x TĐG ất v khung gi loại ất; Th ng tƣ 145/2007/TT- BTC ngày 26/11/2004 Bộ T i h nh hƣớng n th hiện Nghị ịnh số 188/2004/NĐ- CP ng y 16/11/2004 Ch nh ph về phƣơng ph p x ịnh gi ất v khung gi loại ất v s u l Nghị ịnh 44/2014/NĐ-CP và Th ng tƣ 36/2014/TT-BTC về phƣơng ph p x ịnh gi ất Nội ung h nh phƣơng ph p TĐG ƣ hƣớng n trong Ti u huẩn TĐG 07, 08, 09, 10 nhƣ s u:  Phương pháp so sánh * C bƣớ tiến h nh TĐG theo phƣơng ph p so s nh - Bƣớ 1: Nghi n u thị trƣờng ể th ng tin về gi gi o ị h, gi ni m yết hoặ gi h o b n v yếu tố so s nh nh ng t i sản tƣơng t với t i sản ần TĐG, ã gi o ị h th nh ng hoặ ng mu , b n tr n thị trƣờng - Bƣớ 2: Thu th p, kiểm tr th ng tin, số liệu về yếu tố so s nh từ TS ùng loại hoặ tƣơng t thể so s nh ƣ với t i sản ần TĐG ã gi o ị h th nh ng hoặ ng mu , b n tr n thị trƣờng v o thời iểm TĐG hoặ gần với thời iểm ần TĐG - Bƣớ 3: L họn ơn vị so s nh huẩn và xây ng bảng ph n t h, so s nh ối với mỗi ơn vị so s nh huẩn - Bƣớ 4: Ph n t h, x ịnh yếu tố kh biệt gi t i sản so sánh và tài sản ần TĐG từ th hiện iều hỉnh gi t i sản so sánh theo s kh biệt về yếu tố so s nh so với t i sản ần TĐG, t m r m gi hỉ n ho mỗi t i sản so sánh. - Bƣớ 5: Ph n t h tổng h p m gi hỉ n t i sản so sánh, rút r m c giá ại iện ể ƣớ t nh v x ịnh m gi t i sản ần thẩm ịnh Gi o ị h phổ biến tr n thị trƣờng l hoạt ộng mu , b n t i sản ƣ tiến h nh ng kh i tr n thị trƣờng Một t i sản ƣ x nh n l gi o ị h phổ biến khi t nhất 3 t i sản tƣơng t ã gi o ị h mu , b n tr n thị trƣờng * Thời gian thu thập thông tin:

102 - Th ng tin về tài sản so s nh l nh ng th ng tin ƣ gi o ị h th nh

ng hoặ

thu th p khi t i sản ã

ng mu , b n tr n thị trƣờng v o thời iểm ần TĐG

hoặ gần nhất với thời iểm ần TĐG v với ị iểm gi o ị h gần nhất với TS ần TĐG Th ng tin về t i sản so sánh trong thời gi n trƣớ tối 01 năm t nh ến thời iểm ần TĐG - Th ng tin thu th p ảm bảo kh h qu n úng theo th tế gi o ịch tài sản v tr n bằng h ng thể ể h ng minh về m gi t i sản ã gi o ị h th nh ng tr n thị trƣờng, ghi r nguồn gố , thời gi n thu th p th ng tin trong b o o TĐG Đối với t i sản ng h o b n, chào mua, TĐV ần phải s iều hỉnh h p lý, t m r m gi phù h p trƣớ khi s ng ƣ v o ể so sánh. * Phân tích thông tin: Việ ph n t h ƣ th hiện theo 2 h nh th l phân t h ịnh lƣ ng v ph n t h ịnh t nh Ph n t h ịnh lƣ ng b o gồm ph n t h theo ặp, ph n t h thống k , ph n t h hồi qui, ph n t h hi ph v v… t m r hỉnh l số tiền hoặ tỷ lệ phần trăm. Ph n t h ịnh t nh b o gồm ph n t tƣơng qu n, ph n t h xếp hạng phỏng vấn b n li n qu n - Điều hỉnh m gi t i sản so s nh ăn v o h nh lệ tố so s nh Việ ph n t h, so s nh th hiện ối với yếu tố so s nh trƣớ , yếu tố so s nh ịnh t nh s u - Căn iều hỉnh: v o h nh lệ h yếu tố so s nh (khả

m iều h so s nh h yếu ịnh lƣ ng năng sinh

l i, t nh trạng ph p lý, ơ sở hạ tầng, ặ iểm t nhi n: vị tr , h nh ạng th ất, hƣớng, ảnh qu n, m i trƣờng, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ s ng ất, quy ịnh về hiều o ng tr nh gi t i sản so s nh v t i sản ần TĐG - Nguy n tắ iều hỉnh: Lấy t i sản ần TĐG l m huẩn - Phƣơng th iều hỉnh: Điều hỉnh theo số tiền tuyệt ối v iều hỉnh theo tỷ lệ phần trăm theo th t iều hỉnh: th hiện iều hỉnh theo số tiền tuyệt ối trƣớ , iều hỉnh theo tỷ lệ phần trăm s u - Nguy n tắ khống hế: Phải bảo ảm h nh lệ h gi m gi ƣ v o so sánh với m gi uối ùng kh ng qu o. * Các yếu tố so sánh cơ bản: Tiêu huẩn TĐG số 7 ã hƣớng n về c yếu tố so s nh ơ bản ần thu th p, iều hỉnh ối với một số loại BĐS nhƣ: nh ở n ƣ; hàng, h , si u thị, khu thƣơng mại; văn phòng, BĐS ng nghiệp; tr ng trại - C yếu tố so s nh hung a các BĐS tr n l : vị tr , ị iểm, ị h nh, ị thế, t nh trạng pháp lý. - C yếu tố thể từng loại BĐS: + Đối với Nh ở n ƣ: C iều khoản về t i h nh gi o ị h; tính hất gi o ịch; chi phí bỏ ra ngay sau khi mua; gi trị t i sản kh ng phải

103 BĐS; t nh h nh thị trƣờng lú gi o ịch; c rộng mặt tiền, hiều s u l

ặ

iểm t nhi n: h nh

ất, hƣớng; qui hoạ h; ặ

ng, hiều

iểm t i sản tr n ất.

+ Đối với h ng, h , si u thị, khu thƣơng mại: giá bán, thuê; khả năng sinh lời; thời gian kinh doanh, chiều rộng mặt tiền; iều kiện b n, thu mƣớn mặt bằng; iều kiện gi o nh n v ph n phối h ng h s thu n tiện ho ngƣời mua hàng; s phù h p c thiết kế với ng năng l m nơi b n h ng a công trình; hệ thống phòng hống h y nổ, lối tho t hiểm; dị h v vệ sinh, thu gom rác; c yếu tố kh + Đối với văn phòng: giá thuê; diện t h s ng; hệ thống iều hò nhiệt ộ, phòng h y h h y, hệ thống th ng tin, li n lạ , nh sáng, cầu th ng m y, lối tho t hiểm, hệ thống bảo ảm an ninh; dị h v vệ sinh, m i trƣờng; s phù h p thiết kế với ng năng l m văn phòng a công trình; chi ph v m v quản lý, uy tu; chất lƣ ng quản lý; iều kiện b n, thu mƣớn; c

ộ sẵn ị h yếu tố kh

+ Đối với BĐS ng nghiệp: giá thuê; c ị h v ấp v tho t nƣớ , ung ấp iện, khí h lỏng, iện thoại, viễn th ng, x lý nƣớ thải; m ộ thu n l i h y kh khăn hệ thống gi o th ng nội bộ ph v ung ấp v t tƣ, gi o nh n h ng h ; hệ thống gi o th ng nối liền với ảng, g t u hỏa, ga hàng không, khu n ƣ; ánh sáng t nhi n; t nh trạng tr t t , trị n khu v ; c phƣơng tiện hống h y nổ, hệ thống vệ sinh v th ng gi , tho t hiểm; s phù h p thiết kế x y ng với m hv loại h nh sản xuất, kinh o nh; s sẵn nguồn l o ộng c ị phƣơng v vùng l n n; hệ thống nh ăn, phú l i xã hội v bãi ỗ ô tô… + Đối với tr ng trại: ất i, mặt nƣớc; kh h u v lƣ ng mƣ ; quy mô trang trại, năng suất; hệ thống tƣới, ti u, ƣờng v o v r ; h ng r o v ổng, ƣờng nƣớ v iện, nhà ; loại, hạng, t nh trạng v ặ iểm ng tr nh x y v tr ng trại; c yếu tố kh TĐV l p bảng iều hỉnh theo m u Bảng 2 4 nhƣ s u:

ng ph

Bảng 2.4: Điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh TT A B C D D1

D2

Yếu tố so sánh Giá bán Tổng diện tích Giá bán/m2 Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh Yếu tố so s nh 1 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh Yếu tố so s nh 2 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh

TSTĐG Chƣ biết Chƣ biết

TSso sánh 1 Đã biết

TSso sánh 2 Đã biết

TSso sánh 3 Đã biết

104

E G H

Giá sau điều chỉnh … …… Mức giá chỉ dẫn/m2 Mức giá chỉ dẫn tổng TS Thống nhất mức giá chỉ dẫn Số lần iều hỉnh Tổng gi trị iều hỉnh thuần (triệu ) Tổng gi trị iều hỉnh gộp (triệu )

……

……

……

Nguồn: Trích Mẫu bảng theo Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 7 X ịnh gi trị t i sản ần thẩm ịnh bằng h lấy m gi hỉ n ại iện t i sản so s nh, bảo ảm h nh lệ h gi m gi ại iện hung với m gi hỉ n không quá 10%. TĐV kết h p ph n t h th m nh ng ti u h s u ể quyết ịnh họn gi trị ƣớ t nh uối ùng ho t i sản ần thẩm ịnh: Trị tuyệt ối tổng iều hỉnh nhỏ nhất; tần suất iều hỉnh (nghĩ l số lần iều hỉnh, số yếu tố iều hỉnh ho một t i sản so s nh) ng t ng tốt; bi n ộ iều hỉnh (m hoặ tỷ lệ % iều hỉnh) một yếu tố so s nh ng nhỏ ng tốt  Phương pháp thu nhập Phƣơng ph p thu nh p ƣ hi th nh h i phƣơng pháp: Phƣơng ph p vốn h tr tiếp: p ng ối với trƣờng h p thu nh p từ t i sản ầu tƣ qu năm kh ng th y ổi v số năm ầu tƣ l v hạn Phƣơng ph p òng tiền hiết khấu áp ng ối với trƣờng h p thu nh p từ t i sản ầu tƣ qu năm kh nh u. TĐV về gi ăn v o loại h nh t i sản, khả năng thu th p th ng tin t i sản so s nh tr n thị trƣờng ể quyết ịnh p ng phƣơng ph p TĐG th h h p Việ ƣớ t nh tỷ suất vốn h , tỷ suất hiết khấu tùy theo ặ iểm thể về t i sản và liệu tr n thị trƣờng C 03 phƣơng ph p h yếu x ịnh tỷ suất vốn ho Phương pháp 1: tỷ suất vốn ho x ịnh theo ng th s u: Tỷ suất vốn ho = Tỷ suất l i nhu n + Ph ph (2.1) nh ầu tƣ kh ng r i ro r i ro Trong : - Tỷ suất l i nhu n nh ầu tƣ kh ng r i ro t nh bằng lãi suất tr i phiếu Ch nh ph kỳ hạn 10 năm - Ph ph r i ro gồm : r i ro kinh o nh, r i ro t i h nh v r i ro th nh khoản Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): x ịnh tỷ suất vốn h ăn v o b nh qu n gi quyền tỷ suất thu hồi vốn v lãi suất kỳ vọng nh ầu tƣ, trong quyền số l tỷ trọng vốn huy ộng từ nguồn kh nh u ầu tƣ v o t i sản, theo ng th s u : Phương pháp 3 (phương pháp so sánh): tỷ suất vốn h p ng ho t i sản ần TĐG x ịnh bằng h so s nh, rút r từ nh ng tỷ suất vốn h t i sản

105 tƣơng t tr n thị trƣờng Tỷ suất vốn h lấy thu nh p ròng từ kinh o nh t i sản hi

t i sản n y ƣ

t nh bằng

h

ho gi b n

Phƣơng ph p thu nh p thƣờng ƣ s ng trong trƣờng h p TĐG BĐS b o gồm ả ất v ng tr nh x y ng ƣ s ng ho m h ho thu V : Văn phòng ho thu , iện t h b n lẻ hoặ ị h v tại trung t m thƣơng mại, tò nh hỗn h p Phƣơng ph p n y ũng thƣờng ƣ v n ng kết h p ể ƣớ t nh o nh thu ph t triển trong phƣơng ph p thặng ƣ ể TĐG ất  Phương pháp chi phí - C bƣớ tiến h nh TĐG theo phƣơng ph p hi ph : + Bƣớ 1: Ƣớ t nh ri ng gi trị l ất thuộ bất ộng sản bằng l ất trống nguy n tắ x

ng ƣ ịnh gi

h oi

s ng trong iều kiện tốt nhất v hiệu quả nhất theo ất quy ịnh tại Lu t Đất i v phƣơng ph p x ịnh

gi ất theo quy ịnh Ch nh ph v hƣớng n Bộ, ng nh li n qu n, Ủy b n nh n n tỉnh, th nh phố tr thuộ Trung ƣơng + Bƣớ 2: Ƣớ t nh hi ph hiện tại ể x y ng mới, ể t i tạo, th y thế ng tr nh x y ng hiện tr n ất, b o gồm ả l i nhu n ho nh thầu v thuế, ph phải nộp theo quy ịnh ph p lu t. C phƣơng ph p t nh hi ph t i tạo hoặ hi ph th y thế ng tr nh x y ng: phƣơng ph p so s nh theo ơn vị; phƣơng ph p ƣớ t nh theo hạng m ng trình; phƣơng ph p khảo s t số lƣ ng (m2 x y ng, m3 x y ng…) TĐV ăn v o loại h nh ng tr nh, th ng tin ƣ ểl họn phƣơng pháp phù h p Việ t nh to n hi ph x y ng ng tr nh phải ăn v o mặt bằng gi thị trƣờng nguy n, nhi n v t liệu tại thời iểm TĐG; quy ịnh ơ qu n thẩm quyền về ịnh m kinh tế kỹ thu t, ịnh m ti u h o nguy n, nhi n v t liệu và hƣớng n về x l p ơn gi x y ng + Bƣớ 3: X ịnh h o mòn v ƣớ t nh gi trị h o mòn lũy kế (m ộ giảm gi ) ng tr nh x y ng hiện tr n ất. Việ ƣớ t nh h o mòn t nhi n thể theo 3 h: X ịnh tỷ lệ h o mòn theo phƣơng ph p hiết trừ; h ăn v o tuổi ời hiệu quả v tuổi ời kinh tế ng tr nh ể t nh s h o mòn từ t nh giảm gi ng tr nh; h ăn v o s hƣ hỏng, h o mòn kết ấu h yếu ể t nh h o mòn ng tr nh H o mòn o lỗi thời h năng l h o mòn o gi trị s ng ng tr nh bị giảm o thiết bị kh ng phù h p h y thiết kế ng tr nh lỗi n ến việ s ng t i sản kh ng p ng ƣ y u ầu s ng tốt nhất Giá trị h o mòn o lỗi thời về h năng ƣ ƣớ t nh ăn v o hi ph ể khắ ph s lỗi thời h năng ng tr nh ể t nh gi trị h o mòn

106 H o mòn kinh tế l h o mòn o gi trị ngo i t i sản nhƣ nhiễm, s

ng tr nh bị giảm v

yếu tố b n

ng ất kh ng tƣơng th h, suy tho i kinh tế

+ Bƣớ 4: Ƣớ t nh gi trị ng tr nh x y ng bằng h trừ gi trị h o mòn lũy kế khỏi hi ph x y ng mới hiện h nh ng tr nh + Bƣớ 5: Ƣớ t nh gi trị bất ộng sản ần TĐG bằng h ộng (+) kết quả bƣớ 1 v kết quả bƣớc 4.  Phương pháp thặng dư: Phƣơng ph p thặng ƣ ƣ

p

ng ể TĐG BĐS

tiềm năng ph t triển,

ất trống ể x y ng hoặ ất ng tr nh tr n ất thể ải tạo hoặ ph dỡ x y ng công trình mới tr n ất Phƣơng ph p thặng ƣ tr n giả thiết ngƣời mu thể trả ho BĐS phần thặng ƣ s u khi ùng tổng o nh thu ph t triển trừ i tổng hi ph ầu tƣ ể tạo r o nh thu ph t triển C ng th t nh: V= DT – CP (2.2) Trong đó: V l gi trị BĐS ần TĐG DT l tổng o nh thu án CP l tổng hi ph ầu tƣ n Tổng o nh thu n: ƣ ƣớ t nh ăn v o quy ịnh Nh nƣớ về quy hoạ h s ng ất, về ầu tƣ x y ng, ồng thời ăn v o xu thế v n ộng ung ầu, gi ả thị trƣờng. Chuyển ổi tổng o nh thu ph t triển n (v o thời iểm uối mỗi năm) về thời iểm ần TĐG theo DT= ∑ [DTt : (1+r)t ] (2.3) Trong : DT : l tổng o nh thu ph t triển

ng th án

DTt :l o nh thu t nh n v o năm th t N : l thời gi n h y òng ời n r :l tỷ suất hiết khấu h ng năm n Tổng hi ph ầu tƣ ể tạo r o nh thu ph t triển n (v o thời iểm uối mỗi năm) gồm to n bộ hi ph t nh ể ầu tƣ x y ng ng tr nh ƣ ghi trong quyết ịnh ầu tƣ v l ơ sở ể h ầu tƣ l p kế hoạ h v quản lý vốn khi th

hiện ầu tƣ x y ng ng tr nh Nh ng khoản hi ph h yếu b o gồm: + Chi ph tƣ vấn ầu tƣ x y ng, b o gồm: hi ph khảo s t; hi ph l p b o o ầu tƣ; l p n; hi ph thiết kế x y ng; hi ph l p hồ sơ mời thầu; chi phí giám s t thi ng x y ng, gi m s t lắp ặt thiết bị… + Chi ph quản lý n, b o gồm: hi ph ể tổ h th hiện ng việ quản lý n từ gi i oạn huẩn bị n, th hiện n ến khi ho n th nh nghiệm thu b n gi o ƣ ng tr nh v o kh i th s ng + Chi ph bồi thƣờng giải ph ng mặt bằng, t i ịnh ƣ b o gồm: hi ph bồi thƣờng nh , v t kiến trú , y trồng tr n ất…, hi ph th hiện t i ịnh ƣ

107 li n qu n ến bồi thƣờng giải ph ng mặt bằng

n; hi ph tổ h

bồi thƣờng

giải ph ng mặt bằng; hi ph hi trả ho phần hạ tầng kỹ thu t ã ầu tƣ + Chi ph x y ng ng tr nh gồm: hi ph x y ng hạng m ng tr nh; hi ph th o ỡ v t kiến trú ũ; hi ph s n lấp mặt bằng x y ng; hi ph x y ng ng tr nh tạm, ng tr nh ph tr ph v thi ng + Chi ph thiết bị gồm: hi ph mu sắm thiết bị ng nghệ, hi ph o tạo v huyển gi o ng nghệ, bảo hiểm thiết bị, thuế v loại ph li n qu n. + Chi ph kh , gồm: hi ph thẩm tr tổng m ầu tƣ, bảo hiểm công trình. + Chi ph phòng + Chi phí kinh doanh (tiếp thị, b n h ng, lãi v y, l i nhu n TĐV về gi thƣờng p ng quy ịnh hiện h nh về phƣơng ph p x ịnh tổng hi ph ầu tƣ n,

nh

ầu tƣ…)

ơ qu n thẩm quyền ịnh m kinh tế, kỹ

thu t, ơn gi ; tr n ơ sở so s nh với mặt bằng gi thị trƣờng tại thời iểm TĐG v nh ng nội ung li n qu n quy ịnh tại Ti u huẩn số 08 Phƣơng ph p hi ph , b n h nh kèm theo Quyết ịnh số 129/2008/QĐ-BTC ng y 31 th ng 12 năm 2008 Bộ trƣởng Bộ T i h nh T nh to n v huyển ổi tổng hi ph ầu tƣ ể tạo r o nh thu ph t triển n về gi tại thời iểm ần TĐG: CP = ∑ [CPt : (1+r)t ] (2.4) Trong

:

CP CPt n

: l hiện gi tổng hi ph ầu tƣ : l hi ph ƣớ t nh năm t : l thời gi n h y òng ời

r

: l tỷ suất hiết khấu h ng năm

n n, n

* Giai đoạn từ năm 2015 đến nay Trong gi i oạn n y hệ thống Ti u huẩn TĐG Việt N m ã ƣ s ổi, các ti u huẩn TĐG mới ƣ th y thế ho Ti u huẩn TĐG ƣ b n h nh từ năm 2005 v 2008 ể phù h p với iều kiện, t nh h nh Việt N m v th ng lệ quố tế hơn; trong ti u huẩn về h tiếp n v phƣơng ph p TĐG. Ng y 20 th ng 8 năm 2015, Bộ T i h nh ã b n h nh Th ng tƣ 126/2015/TTBTC hiệu l từ 1/1/2016 về b Ti u huẩn TĐG nhƣ s u: Ti u huẩn TĐG Việt N m số 8 - C h tiếp n từ thị trƣờng; Ti u huẩn TĐG Việt N m số 9 - C h tiếp n từ hi ph ; Ti u huẩn TĐG Việt N m số 10 - C h tiếp n từ thu nh p Ngày 16 th ng 10 năm 2016, Bộ T i h nh ã b n h nh Th ng tƣ 145/2016/TT-BTC về Ti u huẩn TĐG số 11, quy ịnh nội ung phƣơng ph p hiết trừ v phƣơng ph p thặng ƣ C ti u huẩn này ã th y thế ti u huẩn trƣớ y về phƣơng ph p TĐG C thể n i ti u huẩn TĐG số 8, 9, 10, 11 về h tiếp n v phƣơng ph p TĐG vừ ƣ b n h nh ã bổ sung nhiều iểm mới về phƣơng

108 ph p TĐG BĐS so với

ti u huẩn ũ với

nội ung ổi mới nhƣ s u:

 Nội dung đổi mới về Phƣơng pháp so sánh: - Ti u huẩn mới ã hệ thống yếu tố so s nh ầy hơn; yếu tố này b o gồm: ặ iểm pháp lý BĐS, iều khoản về t i h nh gi o ịch, chi ph phải bỏ r ng y s u khi mu , gi trị t i sản kh ng phải BĐS, iều kiện thị trƣờng lú gi o ị h, vị tr ị iểm, ặ iểm t nhi n (h nh ng, hiều rộng mặt tiền, hiều s u l ất, hƣớng…), quy hoạ h, ặ iểm t i sản tr n ất Tiêu huẩn mới ũng bổ sung yếu tố ặ iểm n số, nghề nghiệp, thu nh p kh h h ng tiềm năng ối với BĐS nh ở n ƣ - Về thời điểm giao dịch của tài sản so sánh Ti u huẩn TĐG số 8 về h tiếp n từ thị trƣờng ã mở rộng quy ịnh về thời iểm gi o ị h t i sản so s nh từ 1 năm th nh 02 năm: “Gi o ị h t i sản so s nh ƣ l họn phải iễn r tại hoặ gần thời iểm TĐG nhƣng kh ng qu 02 năm t nh ến thời iểm thẩm ịnh” (quy ịnh ũ l kh ng qu 01 năm) - Về việc xác định mức giá của tài sản thẩm định giá thông qua mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh. Ti u huẩn mới hiện n y ũng ã nới lỏng h nh lệ h gi m gi hỉ n với m gi trung b nh m gi hỉ n tối l 15% (quy ịnh ũ tối l 10%) Việ nới lỏng m h nh lệ h n y giúp ho kết quả ƣớ t nh thẩm ịnh vi n ễ ng ƣ hấp nh n hơn so với quy ịnh ũ, nhƣng on số h nh lệ h 15% n y l rất lớn so với th ng lệ

nƣớ tr n thế giới (kh ng qu 10%).

 Nội dung đổi mới về phƣơng pháp Chi phí: Ti u huẩn số 9 về h tiếp n hi ph ã ƣ r kh i niệm về h o mòn h năng s kh biệt so với Ti u huẩn TĐG số 8 về phƣơng ph p hi ph năm 2008: “Hao mòn chức năng l tổn thất về t nh h u ng t i sản n tới giảm gi trị t i sản o s ng t i sản n y kh ng m ng lại hiệu quả nhƣ s ng t i sản th y thế” H o mòn h năng b o gồm: H o mòn h năng o thiếu khuyết, h o mòn h năng o hi ph vốn o v h o mòn h năng o hi ph v n h nh H o mòn h năng o thiếu khuyết l trƣờng h p t i sản thiếu một bộ ph n h y thiết bị n o m t i sản tƣơng t ùng h năng tr n thị trƣờng hoặ trƣờng h p t i sản một bộ ph n h y thiết bị n o ần phải ƣ th y thế hoặ hiện ại h ể t i sản thể hoạt ộng một h b nh thƣờng hoặ p ng ƣ y u ầu thị trƣờng H o mòn ngoại bi n gồm h o mòn kinh tế v giảm gi o vị tr  Nội dung đổi mới về phƣơng pháp thu nhập: - Ti u huẩn số 10 về h tiếp n từ thu nh p ã ƣ r kh i niệm về phƣơng ph p vốn ho v phƣơng ph p òng tiền hiết khấu nhƣ s u: Phƣơng ph p vốn ho tr tiếp: l phƣơng ph p TĐG x ịnh gi trị t i sản thẩm ịnh gi tr n ơ sở quy ổi òng thu nh p thuần ổn ịnh h ng năm

109 kiến

ƣ

từ t i sản về gi trị hiện tại th ng qu việ s

h p Phƣơng ph p vốn h

tr

tiếp thuộ

h tiếp

ng tỷ suất vốn h

phù

n từ thu nh p

Phƣơng ph p òng tiền hiết khấu: l phƣơng ph p thẩm ịnh gi x ịnh gi trị t i sản thẩm ịnh gi tr n ơ sở quy ổi òng tiền trong tƣơng l i kiến ƣ từ t i sản về gi trị hiện tại th ng qu việ s ng tỷ suất hiết khấu phù h p Phƣơng ph p òng tiền hiết khấu thuộ h tiếp n từ thu nh p - Điểm ổi mới nổi b t nhất về phƣơng ph p thu nh p trong Ti u huẩn 10 so với Ti u huẩn trƣớ l hƣớng n về h t nh tỷ suất vốn ho . Ti u huẩn 10 ã bỏ h t nh tỉ suất vốn ho theo ng th c (2.1): Tỷ suất vốn ho = Tỷ suất l i nhu n Th y v o

+

Ph ph r i ro

nh ầu tƣ kh ng r i ro , Ti u huẩn mới th y ổi phƣơng ph p t nh tỷ suất vốn hoá theo

Phƣơng pháp so sánh và v bổ sung phƣơng ph p ph n t h khả năng th nh to n n * Phƣơng ph p so s nh x ịnh tỷ suất vốn h theo 02 h: + C h 1: X ịnh tỷ suất vốn h tr n ơ sở thu nh p hoạt ộng thuần v gi gi o ị h t i sản so s nh Tỷ suất vốn h (R) = Thu nh p hoạt ộng thuần/ Gi b n (2.5) + C h 2: X ịnh tỷ suất vốn h tr n ơ sở thu nh p hiệu quả t i sản so s nh v gi gi o ị h t i sản so s nh Tỷ suất vốn hóa (R) = (1-Tỷ lệ hi ph hoạt ộng)/ Số nh n thu nh p hiệu quả (2.6) Trong : Tỷ lệ hi ph hoạt ộng = Chi ph hoạt ộng / Tổng thu nh p hiệu quả (2.7) Số nh n thu nh p hiệu quả Tổng thu nh p hiệu quả

=

=

Gi b n t i sản so s nh Tổng thu nh p tiềm năng

:

-

Tổng thu nh p hiệu quả t i sản so s nh Thất thu o kh ng s hết 100% ng suất v ro thanh toán

ng or i

(2.8)

(2.9)

Tỷ lệ hi ph hoạt ộng thể x ịnh ƣ th ng qu khảo s t iều tr t i sản tƣơng t tr n thị trƣờng TĐV thể x ịnh tỷ lệ hi ph hoạt ộng v số nh n thu nh p hiệu quả th ng qu iều tr t nhất 03 t i sản tƣơng t tr n thị trƣờng ể tổng h p, rút r tỷ suất vốn h p ng ho t i sản thẩm ịnh giá. Phƣơng ph p so s nh C h 2 thƣờng ƣ p ng trong trƣờng h p kh ng thu th p ƣ liệu y u ầu nhƣ h t nh tr n, TĐV thể x ịnh tỷ suất vốn h tr n mối qu n hệ tỷ lệ gi tỷ lệ hi ph hoạt ộng v số nh n thu nh p Phƣơng ph p ph n t h khả năng th nh to n n x ịnh tỷ suất vốn h ăn v otỷ lệ phần trăm (%) vốn v y trên tổng vốn ầu tƣ M, hệ số vốn hóa tiền vay

110 Rm và tỷ lệ khả năng ho n trả n DCR * Phƣơng ph p ph n t h khả năng th nh to n n p ng ối với t i sản ƣ ầu tƣ bởi nguồn vốn sở h u v nguồn vốn v y, TĐV phải thu th p ƣ th ng tin li n qu n ến khả năng th nh to n nh ầu tƣ, iều kiện/ iều khoản ho v y, tỷ lệ ho v y, kỳ hạn th nh to n, số kỳ th nh to n, lãi v y, thu nh p hoạt ộng thuần v yếu tố kh li n qu n Tỷ suất vốn h Trong

:

(R) = M x Rm x DCR

(2.10)

R: Tỷ suất vốn ho M: Tỷ lệ % vốn v y tr n Tổng vốn ầu tƣ. (1-M): Tỷ lệ vốn sở h u tr n Tổng vốn ầu tƣ. Rm: Hệ số vốn ho tiền v y.

Hệ số vốn h

tiền v y Rm l tỷ lệ khoản th nh to n n h ng năm (b o gồm

ả vốn v lãi) tr n vốn v y gố Hệ số vốn h tiền v y ƣ t nh bằng h nh n khoản th nh to n mỗi kỳ (b o gồm ả gố v lãi) với số kỳ phải th nh to n trong năm v hi ho số tổng số tiền v y gố (2.11) Khoản th nh to n n h ng năm

=

Khoản th nh to n mỗi kỳ

x

Số kỳ phải th nh (2.12) toán trong năm

+ Tỷ suất hiết khấu ần phản nh ƣ gi trị biến ổi theo thời gi n tiền tệ v r i ro li n qu n ến òng thu nh p kiến. Việ x ịnh tỷ suất hiết khấu ph thuộ v o ơ sở gi trị, loại t i sản TĐG v òng tiền ƣ xem xét Trong trƣờng h p ƣớ t nh gi trị thị trƣờng, tỷ suất hiết khấu ần phản nh r i ro ối với số ối tƣ ng th m gi thị trƣờng Trong trƣờng h p ƣớ t nh gi trị ầu tƣ, tỷ suất hiết khấu ần phản nh tỷ lệ l i nhu n kỳ vọng nh ầu tƣ thể v r i ro khoản ầu tƣ n y Tỷ suất hiết khấu ƣ ƣớ lƣ ng th ng qu th ng tin từ thị trƣờng t i sản tƣơng t , thể l tỷ suất sinh lời trung b nh loại t i sản tr n thị trƣờng theo phƣơng ph p thống k Trong trƣờng h p t i sản TĐG ng ƣ v n h nh v kh i th bởi một o nh nghiệp th thể n nhắ s ng hi ph s ng vốn b nh qu n gi quyền (WACC) o nh nghiệp ể l m tỷ suất hiết khấu C ng th t nh: WACC=[E/(E+D)] x Re + [D/(E+D)] x Rd (1-Tc) (2.13) Trong : WACC: Chi ph s ng vốn b nh qu n gi quyền E: Vốn sở h u. D: Vốn v y Re: Chi phí vốn sở h u. Tc: Thuế suất thuế thu nh p o nh nghiệp Rd: Chi ph vốn v y

111 - Nội dung đổi mới về Phƣơng pháp thặng dƣ. Nội ung phƣơng ph p thặng ƣ ƣ

quy ịnh trong Tiêu huẩn TĐG Việt

Nam số 11 nh n hung v n gi nguy n so với ti u huẩn TĐG ũ Điểm ổi mới về phƣơng ph p thặng ƣ trong ti u huẩn mới n y l bổ sung hƣớng n về l i nhu n nh ầu tƣ v tỷ suất hiết khấu: - L i nhu n nh ầu tƣ ƣ x ịnh theo quy ịnh ơ qu n thẩm quyền (nếu ) L i nhu n nh ầu tƣ ƣ x ịnh theo th t ƣu ti n s u: + L i nhu n nh ầu tƣ ƣ x ịnh tr n ơ sở tỷ lệ l i nhu n trung b nh tr n thị trƣờng t nh tr n tổng hi ph (b o gồm hi ph tr tiếp, hi ph gi n tiếp v kh ng b o gồm hi ph t i h nh) t nhất 03 n ầu tƣ kinh o nh bất ộng sản tƣơng t tại ị phƣơng + L i nhu n nh ầu tƣ ƣ

x

ịnh l trung b nh tỷ lệ phần trăm l i nhu n

trƣớ thuế thu nh p o nh nghiệp ( ã ƣ kiểm to n hoặ quyết to n) tr n tổng hi ph t nhất 03 o nh nghiệp bất ộng sản tr n thị trƣờng - Tỷ suất hiết khấu: Tỷ suất hiết khấu h ng năm n ăn tr n ơ sở lãi suất ho v y kinh o nh bất ộng sản trung hạn b nh qu n 04 ng n h ng thƣơng mại nh nƣớ (Ng n h ng N ng nghiệp và Ph t triển n ng th n Việt N m, Ng n h ng Thƣơng mại Cổ phần Đầu tƣ v Ph t triển Việt N m, Ng n h ng Thƣơng mại Cổ phần Ngoại thƣơng Việt N m, Ng n h ng Thƣơng mại Cổ phần C ng Thƣơng Việt N m) tr sở hoặ hi nh nh tr n ị b n ấp tỉnh tại thời iểm thẩm ịnh gi * Nhận xét: Nh ng iểm ổi mới Ti u huẩn TĐG Việt N m về h tiếp n v phƣơng ph p TĐG nhìn chung l theo hiều hƣớng t h v một số ƣu iểm sau: + Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam 08 về phương pháp so sánh: ./Ti u huẩn 08 ã liệt k ƣ một nh m th ng tin y u ầu TĐV phải thu th p, lƣu tr , ph n t h v x ịnh gi trị ho t i sản m tiêu. ./ Ti u huẩn 08 ã thể hiện một h ầy bản hất phƣơng ph p so s nh l phải v o gi o ị h kh h qu n, t nguyện, v th t t i sản tƣơng t ã xảy r tr n thị trƣờng ./ Ti u huẩn 08 ã hƣớng n về tr nh t , bƣớ i, kỹ thu t iều hỉnh t m r m gi hỉ n v h quyết ịnh m gi uối ùng ho t i sản m ti u, giúp ho TĐV v kh h h ng ễ hấp nh n phƣơng ph p n y trong thỏ thu n về ung ấp ị h v TĐG ở nƣớ t hiện n y + Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 10 về cách tiếp cận thu nhập và phương pháp thu nhập:

112 / Nh n hung, phƣơng ph p thu nh p iễn giải trong Ti u huẩn TĐG số 10 thể hiện ƣ

một

h ơ bản y u ầu v bản hất

phƣơng ph p D

v o

y,

TĐV th m một phƣơng ph p ể x ịnh gi một h th h h p ho nh ng t i sản tạo thu nh p bằng tiền thể b o ƣ một h h p lý. M gi t nh theo phƣơng ph p n y òn thể ùng ể kiểm h ng ối với phƣơng ph p kh ./ Ti u huẩn số 10 ũng ã giải thích về tr nh t , bƣớ i v từng th m số trong ng th vốn ho v hiết khấu òng tiền

hx

ịnh

2.2.2 Thực trạng xây dựng, vận dụng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam 2.2.2.1 Thực trạng xây dựng và vận dụng quy trình thẩm định giá bất động sản ở các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam * Về xây dựng quy trình thẩm định giá BĐS C tổ h , o nh nghiệp TĐG Việt N m x y

ng quy tr nh TĐG BĐS

ho o nh nghiệp, tổ h m nh tr n quy tr nh hung Ti u huẩn TĐG số 5 b n h nh kèm theo Quyết ịnh 77/QĐ- BTC ngày 1/11/2005 v từ năm 2015 ến n y l tr n tr n quy tr nh hung Ti u huẩn TĐG số 5 (Ban hành kèm theo Th ng tƣ số 28/2015/TT-BTC ng y 06/3/2015 Bộ T i h nh). Theo kết quả khảo sát 175 TĐV thuộc 175 ng ty TĐG ở Việt N m, thì có tới 79,4% TĐV ho biết o nh nghiệp m nh x y ng quy tr nh TĐG ri ng tr n ơ sở quy tr nh TĐG ƣ b n h nh trong Ti u huẩn TĐG số 5 và có 26,3% o nh nghiệp bổ sung th m bƣớ v o quy tr nh TĐG doanh nghiệp mình. Kết quả khảo s t ý kiến về vấn ề n y ƣ

thể hiện ở Bảng s u:

Bảng 2.5: Ý kiến về câu hỏi “Doanh nghiệp có xây dựng quy trình TĐG BĐS riêng không?” Không Có Tổng Khuyết thiếu hệ thống Tổng

Tần suất 35 135 170 5 175

Tỷ lệ % 20,0 77,1 97,1 2,9 100,0

Tỷ lệ % h p lý Tỷ lệ % t h luỹ 20,6 20,6 79,4 100,0 100,0

Nguồn: Điều tra của tác giả Bảng 2.6: Ý kiến về câu hỏi “Doanh nghiệp có bổ sung thêm các bƣớc vào quy trình TĐG BĐS không?” Không Có Tổng

Tần suất 129 46 175

Tỷ lệ % 73,7 26,3 100,0

Tỷ lệ % h p lý Tỷ lệ % t h luỹ 73,7 73,7 26,3 100,0 100,0

Nguồn: Điều tra của tácgiả

113 C

o nh nghiệp thƣờng hi tiết hơn bƣớ s u trong quy tr nh TĐG BĐS: - Bƣớc 1: C thể ở kh u tiếp nh n ề nghị TĐG: C n bộ tiếp nh n kiểm tr hồ sơ ph p lý BĐS TĐG, v o sổ tiếp nh n, ghi r ng y giờ nh n hồ sơ, ng y hẹn i TĐG, ng y trả hồ sơ - Chi tiết hơn Bƣớ 4: Nội ung ph n t h ặ trƣng thị trƣờng t i sản TĐG + Bản hất v h nh vi ng x nh ng ngƣời th m gi thị trƣờng: Đối với BĐS thƣơng mại v ng nghiệp b o gồm ặ iểm mỗi lĩnh v h nh th nh nh ng nh m ung ầu về BĐS, h nh th sở h u ph p nh n th m gi thị trƣờng, m ộ mở rộng thị trƣờng với nh ng ngƣời mu tiềm năng Đối với BĐS l nh ở n ƣ, b o gồm: tuổi t , ơ ấu gi nh, m ộ thu nh p nh m ung v nh m ầu, m ộ mở rộng thị trƣờng BĐS n y với nh ng ngƣời mu tiềm năng + Xu hƣớng ung v ầu tr n thị trƣờng BĐS: nh ng xu hƣớng tăng giảm về nguồn ung, tăng giảm về nhu ầu nh ng BĐS tƣơng t hiện tr n thị trƣờng, ảnh hƣởng xu hƣớng ến gi trị BĐS ần TĐG - Bổ sung th m phần ng việ ở bƣớ 5: “L n kết quả sơ bộ v tr nh uyệt ngƣời so t xét về gi trị BĐS ƣ TĐG” Tr n ơ sở th ng tin iều tr , th nh vi n TĐG tổ h uộ họp ể TĐG BĐS với nội ung nhƣ s u: Kiểm tr hồ sơ BĐS; t nh x th th ng tin ần so s nh; số liệu li n qu n ến việ t nh to n gi trị BĐS; kiểm tr h nh ảnh BĐS thẩm ịnh; kiểm tr sơ ồ vị tr BĐS; phân tích, so sánh và ƣớ t nh gi trị BĐS - Chi tiết hơn nội ung Bƣớ 6: quy ịnh hi tiết hơn kh u so t xét, giải tr nh kết quả TĐG, th nh lý h p ồng với kh h hàng. Kh ng hỉ hi tiết hơn nội ung bƣớ nhƣ ã n u ở tr n, một số doanh nghiệp TĐG bổ sung th m bƣớ “Cung ấp kết quả TĐG v tiếp nh n ý kiến phản hồi kh h h ng” Ở bƣớ n y, TĐV b n gi o kết quả TĐG ho ơn vị y u ầu TĐG Việ b n gi o phải ghi r ng y giờ b n gi o C n bộ nh n kết quả TĐG phải ký nh n v o sổ theo i Đơn vị TĐG tiếp nh n ý kiến kh ch h ng S u khi tiếp nh n ý kiến kh h h ng, nếu kh ng òn g ần s ổi trong kết quả TĐG, ơn vị TĐG sẽ tiến h nh bƣớ uối ùng l “ph t h nh bi n bản b n gi o h ng thƣ, bi n bản th nh lý h p ồng, ho ơn gi trị gi tăng v lƣu hồ sơ TĐG” B n ạnh việ hi tiết th m nội ung bƣớ v bổ sung th m bƣớ , hầu hết o nh nghiệp ƣ khảo s t ều kh ng ề p tới nội ung “ph n t h s ng tốt nhất v hiệu quả nhất” về BĐS thẩm ịnh * Vận dụng và thực hiện quy trình thẩm định giá bất động sản đã công bố của các doanh nghiệp thẩm định giá. C o nh nghiệp TĐG x y ng v ng bố quy tr nh TĐG BĐS ơn vị mình nh n hung l ầy bƣớ quy tr nh TĐG t i sản n i hung theo Tiêu huẩn TĐG số 05. Trong qu tr nh v n ng v th hiện quy tr nh TĐG ã ng

114 bố, TĐV gặp kh khăn với m ộ kh nh u ở bƣớ quy tr nh Kết quả khảo s t ý kiến 175 TĐV tại 175 o nh nghiệp TĐG về iều n y ƣ thể hiện ở bảng tổng h p ý kiến 2.7 nhƣ s u: Bảng 2.7: Tổng hợp ý kiến TĐV tại các doanh nghiệp TĐG về khó khăn khi vận dụng quy trình TĐG BĐS Đơn vị % C

bƣớ quy tr nh TĐG

1 X ịnh tổng qu t 2 L p kế hoạ h TĐG 3 Khảo s t hiện trƣờng, thu th p th ng tin 4. Phân tích thông tin 5 L họn phƣơng ph p, x ịnh gi trị BĐS 6 L p b o o, h ng thƣ

Rất kh khăn 3,4 0 24,0

Khó khăn 4,6 6,9 32,6

Bình thƣờng 77,1 76,0 40,6

6,9 2,3

23,4 12,6

1,1

10,3

Dễ

Rất ễ

13,1 14,9 2,9

1,7 2,3 0

Tổng (%) 100 100 100

64,0 75,4

5,7 8,6

0 1,1

100 100

73,7

12,0

2,9

100

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả điều tra Từ Bảng tổng h p ý kiến tr n, t thể thấy: Chỉ 8% TĐV trả lời gặp kh khăn v rất kh khăn trong việ x ịnh tổng qu t về BĐS ần TĐG; với bƣớ l p kế hoạ h tỷ lệ n y l 6,9% và 11,4% ối với việ l p b o o v h ng thƣ TĐG TĐV gặp kh khăn nhất ở bƣớ khảo s t hiện trƣờng, thu th p th ng tin khi có tới 56,6 % TĐV khi ƣ hỏi ã trả lời l kh khăn v rất kh khăn; tiếp ến l việ phân tích thông tin (30,3%) v bƣớ l họn phƣơng ph p, x ịnh gi trị BĐS (14,9%). Th tiễn tại o nh nghiệp TĐG, TĐV ã v n ng th hiện quy tr nh TĐG BĐS nhƣ s u: - Bƣớ 1: Tiếp nh n y u ầu TĐG + Tiếp nh n y u ầu v hồ sơ TĐG kh h hàng. C ng ty tiếp nh n y u ầu thẩm ịnh v hồ sơ ph p lý từ kh h h ng ung ấp. + Thu th p th ng tin từ ngƣời y u ầu TĐG v kiểm tr t nh ầy , h p lệ hồ sơ. + C ng ty x nh n t nh trạng ầy , h p lệ hồ sơ ể x nh n, thời gi n ho n thiện ng t thẩm ịnh th ng b o ho kh h hàng. - Bƣớ 2: L p kế hoạ h TĐG Trong th tiễn th hiện quy tr nh, TĐV thƣờng bỏ qu bƣớ n y hoặ hỉ ph thảo nh ng nét ơ bản kế hoạ h v thƣờng không thể ho kế hoạ h bằng văn bản - Bƣớ 3: Khảo s t hiện trƣờng, thu th p th ng tin + TĐV li n hệ với kh h hàng ể khảo s t BĐS s u khi ƣ ph n gi o hồ sơ TĐG ể triển kh i ng t TĐG

115 + Th hiện lị h hẹn với kh h hàng s u khi ã li n hệ với kh h hàng. Nhìn hung TĐV khảo s t hiện trƣờng kh kỹ ng v hi tiết Tuy nhiên các thông tin thu th p ƣ v n òn nhiều thiếu s t v hạn hế. + B n ạnh th ng tin, số liệu thu th p từ khảo s t hiện trƣờng, TĐV thu th p các thông tin sau: C th ng tin li n qu n ến hi ph , gi b n, lãi suất, thu nh p a BĐS so sánh; c th ng tin về t nh ph p lý BĐS; c th ng tin về nh ng yếu tố t nhiên ảnh hƣởng ến m hs ng BĐS ( ị hất, bản ồ ị h nh, quy hoạ h, bi n giới h nh h nh, ơ sở hạ tầng…) + TĐV thƣờng kh ng thu th p th ng tin về yếu tố ung - ầu, l lƣ ng th m gi thị trƣờng, ộng th i ngƣời mu , ngƣời b n tiềm năng; C số liệu về kinh tế xã hội, m i trƣờng, nh ng ặ trƣng thị trƣờng BĐS - Bƣớc 4: Phân tích thông tin Ở bƣớ n y TĐV h yếu t p trung ph n t h nh ng th ng tin từ khảo s t hiện trƣờng BĐS TĐV thƣờng không ề p và ph n t h nh ng ặ trƣng thị trƣờng BĐS ần TĐG Đặ biệt, TĐV thƣờng không phân tích về việ s ng tốt nhất v tối ƣu BĐS. - Bƣớc 5: Xác định giá trị tài sản cần TĐG. Ở bƣớ n y TĐV nh n hung ũng n u r phƣơng ph p ƣ p ng ể x ịnh m gi trị BĐS. Tuy nhiên, m ộ phù h p một hoặ nhiều phƣơng ph p trong TĐG ƣ s ng với ặ iểm kinh tế kỹ thu t BĐS và với m h TĐG hầu nhƣ kh ng ƣ phân tích rõ. Ngoài ra, TĐV ũng kh ng n u r trong b o o thẩm ịnh phƣơng ph p TĐG n o ƣ s ng l m ăn h yếu, phƣơng ph p TĐG n o ƣ s ng ể kiểm tr héo, từ i ến kết lu n uối ùng về gi trị thẩm ịnh - Bƣớc 6: Lập báo cáo và chứng thƣ TĐG. C nội ung m TĐV thƣờng kh ng tr nh b y r r ng, ầy trong b o o TĐG l : + Trình bày về kỹ thu t phân tích s ng trong mỗi phƣơng ph p + Nh ng yếu tố kinh tế xã hội h yếu ã hoặ sẽ t ộng ến gi BĐS + Nh ng hạn hế ảnh hƣởng ến kết quả ƣớ t nh, b o gồm: hạn hế giả thiết v iều kiện giả ịnh ảnh hƣởng tới kết lu n; hạn hế về khả năng tiến h nh iều tr th tế; c nghi vấn thể v khuyến nghị iều tr kỹ hơn n , hoặ tr hoãn TĐG ho ến khi ƣ nguồn thông tin rõ ràng. + Nh ng m u thu n v tr h nhiệm nh ng ngƣời s ng thông tin TĐG 2.2.2.2. Thực trạng vận dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam C TĐV l họn phƣơng ph p v v n ng từng phƣơng ph p trong TĐG BĐS nhƣ s u: * Lựa chọn các phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản

116 C phƣơng ph p TĐG BĐS m o nh nghiệp TĐG s ng là các phƣơng ph p ƣ b n h nh trong hệ thống ti u huẩn TĐG Việt N m. Trƣớ khi hệ thống Ti u huẩn TĐG mới về h tiếp n v phƣơng ph p TĐG, TĐV kh ng p ng từ 2 phƣơng ph p trở l n ối với một t i sản ể ối hiếu kết quả v kết lu n về kết quả TĐG m tuỳ thuộ v o từng loại BĐS, thể p ng kết h p phƣơng ph p TĐG khác nhau. C nh ng trƣờng h p, TĐV hỉ s ng uy nhất một phƣơng ph p TĐV ph n t h v l họn các phƣơng ph p TĐG phù h p với loại BĐS, m h TĐG, ơ sở gi trị t i sản, m ộ sẵn liệu, th ng tin Theo kết quả iều tr , khảo s t, việ l họn phƣơng ph p TĐG ối với loại BĐS ƣ tổng h p trong bảng 2.8: Bảng 2.8: Tổng hợp ý kiến các doanh nghiệp về lựa chọn sử dụng phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản Loại bất ộng sản Đất n ng nghiệp Đất ở Đất SXKD phi n ng nghiệp Đất thƣơng mại, ị h v Nh ở Văn phòng Trung t m thƣơng mại Tò nh ph h p Kh h sạn, khu nghỉ ƣỡng Nh xƣởng Bất ộng sản kh

Phƣơng ph p s So sánh 72,7% 91,9% 78,1% 54,6% 72,8% 64,1% 47,9% 47,5% 4,12% 57,2% 71,4%

Thu nhập 36,4% 16% 44,5% 59,7% 12,2% 58,9% 74,7% 72,6% 73,6% 23,4% 33,3%

Chi phí 4,3% 10,3% 11% 11% 42,7% 45,6% 29,5% 32,2% 27% 64,3% 19,5%

Thặng dư 43,63 15,8% 26,4% 39,7% 11% 15,2% 26,7% 34,2% 34,5% 6,5% 14,3%

ng Chiết trừ 1,4 12,6% 4,8% 7,8% 17,1% 9,5% 8,9% 10,3% 8,8% 11% 8%

Lợi nhuận 4,8 1,2% 5,6% 22,1% 2,4% 7,6% 19,4% 17,1% 19,6% 8,6% 10,4%

Khác 6,9 1,2% 3,2% 2,8% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 15,6%

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát - Từ bảng tổng h p ý kiến TĐV tại o nh nghiệp TĐG ho thấy: Phƣơng ph p so s nh ƣ o nh nghiệp s ng phổ biến ể TĐG loại BĐS nhƣ: ất n ng nghiệp, ất ở, ất sản xuất kinh doanh phi n ng nghiệp, nh ở, văn phòng v nh xƣởng C TĐV òn l họn phƣơng ph p n y ể TĐG BĐS nhƣ trung t m thƣơng mại, ất sản xuất kinh o nh phi n ng nghiệp Đặ biệt, phƣơng ph p n y ƣ s ng nhiều nhất ể TĐG ất ở (91,9% TĐV ƣ hỏi s ng phƣơng ph p n y ể TĐG ất ở). - Phƣơng ph p thu nh p ƣ o nh nghiệp s ng nhiều nhất ể TĐG loại BĐS nhƣ: trung t m thƣơng mại (74,7%), to nh ph h p (72,6%), khách sạn khu nghỉ ƣỡng (73,6%), ất thƣơng mại ị h v (59,7%), văn phòng (58,9%). - Phƣơng ph p hi ph thƣờng ƣ TĐV s ng ể TĐG nh xƣởng (64,3%), văn phòng (45,6%), nh ở (42,7%) Phƣơng ph p n y ũng ƣ s ng ể TĐG trung t m thƣơng mại, to nh ph h p… - Phƣơng ph p thặng ƣ ƣ TĐV s ng ể TĐG BĐS tiềm năng ph t triển nhƣ ất n ng nghiệp huyển ổi m hs ng ể x y ng các

117 khu thị mới, to nh văn phòng, trung t m thƣơng mại, to nh hỗn h p hoặ nh ở khả năng ải tạo, s h ể kinh o nh… - Phƣơng ph p hiết trừ ƣ TĐV s ng ể TĐG BĐS l gi trị quyền s ng ất ở, nh ở… - Phƣơng ph p l i nhu n ƣ TĐV s ng ể TĐG BĐS nhƣ ất thƣơng mại ị h v , trung t m thƣơng mại, kh h sạn, khu nghỉ ƣỡng… * Vận dụng phƣơng pháp so sánh để thẩm định giá bất động sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá Tiến h nh khảo s t ý kiến TĐV về khả năng th hiện phƣơng ph p so s nh ể TĐG BĐS, 171 TĐV th m gi trả lời u hỏi n y và kết quả ƣ tổng h p ở Bảng 2 9 nhƣ sau: Bảng 2.9: Tổng hợp ý kiến đánh giá khả năng thực hiện các nội dung liên quan phƣơng pháp so sánh để TĐG BĐS Đơn vị % Thu th p th ng tin vĩ m ph n t h thị trƣờng BĐS Thu th p thông tin về BĐS so s nh X y ng bộ ti u h (th ng số) so s nh Ƣớ lƣ ng m iều hỉnh Chốt m

gi

Rất kh khăn

Kh khăn

Không khó khăn

Thu n l i

Rất thu n l i

Tổng tỷ lệ

13,5

47,4

25,1

14,0

0

100

22

47,4

22,0

8,7

0

100

10,5

29,1

36

24,4

0

100

11,0

34,1

37,0

17,9

0

100

1,2

26,9

52,6

15,8

3,5

100

Nguồn: Điều tra và tổng hợp của tác giả Từ bảng tổng h p ý kiến tr n thể thấy việ thu th p thông tin vĩ m ể ph n t h thị trƣờng BĐS, từ ƣ r nh ng b o thị trƣờng l ng việ kh khăn ối với TĐV khi tới 60,9% số TĐV ƣ hỏi trả lời ho rằng ng việ n y kh khăn v rất kh khăn Đối với nội ung ng việ thu th p thông tin về các BĐS so s nh, tỷ lệ n y l 69,4%; ối với nội ung x y ng bộ ti u h (th ng số so sánh) là 39,6% v ối với nội ung ƣớ lƣ ng m gi iều hỉnh l 45,1% Việ hốt m gi uối ùng ối với TĐV l ễ ng nhất, t kh khăn nhất khi hỉ 3,5% ý kiến ho rằng ng việ n y rất thu n l i; 15,8% ý kiến ho rằng thu n l i v tỷ lệ ý kiến ho rằng y l ng việ kh khăn v rất kh khăn l 28,1% (tỷ lệ thấp nhất so với nội ung trƣớ ). Khi v n ng phƣơng ph p so s nh ể TĐG BĐS, TĐV tiến h nh bƣớ nhƣ s u: - Thu thập thông tin về các BĐS tƣơng đồng với BĐS mục tiêu cần TĐG Để TĐG BĐS theo phƣơng ph p so s nh, TĐV nghi n u thị trƣờng ể th ng tin về gi gi o ị h, gi ni m yết hoặ gi h o b n v yếu tố so s nh

118 nh ng BĐS tƣơng t với BĐS ần TĐG, ã gi o ị h th nh ng hoặ ng mu , b n tr n thị trƣờng Th ng tin về BĐS so s nh l nh ng th ng tin ƣ thu th p khi BĐS ã gi o ị h th nh ng hoặ ng mu , b n tr n thị trƣờng v o thời iểm ần TĐG hoặ gần nhất với thời iểm ần TĐG v với ị iểm gi o ị h gần nhất với BĐS ần TĐG Trong nh ng gi i oạn thị trƣờng BĐS trầm lắng, số lƣ ng gi o ị h BĐS th nh ng s t giảm mạnh so với gi i oạn trƣớ C TĐV gặp nhiều kh khăn trong thu th p th ng tin về gi BĐS ã gi o ị h th nh ng, v v y họ thƣờng thu th p th ng tin về m gi h o b n BĐS tr n tr ng web, th ng tin từ s n gi o ị h hoặ th ng tin t m hiểu tr tiếp từ BĐS trong ùng khu v với BĐS ần TĐG Trƣờng h p kh ng thu th p ƣ nh ng th ng tin trong khoảng thời gi n ần TĐG hoặ gần nhất với thời iểm ần TĐG th TĐV thu th p th ng tin về BĐS so s nh trong thời gi n trƣớ tối 01 năm t nh ến thời iểm ần TĐG Trong nhiều trƣờng h p, gi BĐS biến ộng trong khoảng thời gi n từ thời iểm huyển nhƣ ng th nh ng BĐS so s nh ến thời iểm ần TĐG th nhiều TĐV ũng kh ng th hiện việ iều hỉnh m gi BĐS so sánh theo các hỉ số biến ộng gi loại BĐS o ơ qu n tr h nhiệm ng bố hoặ thống k t nh to n ho phù h p với biến ộng gi thị trƣờng trong khoảng thời gi n n y m lấy ng y m gi thu th p ƣ l m ơ sở ể so s nh lu n Khi s ng m gi h o b n BĐS ƣ ăng tr n tr ng web BĐS, tại s n gi o ị h, nhiều TĐV s ng lu n m gi n y m kh ng ph n t h, ƣớ t nh m gi khả năng th nh ng trong một gi o ị h C TĐV xu hƣớng t m kiếm v l họn th ng tin về 3 BĐS nh ng ặ iểm tƣơng ồng với BĐS m tiêu ần TĐG + Đối với BĐS l ất ở, nh ở thấp tầng mặt tiền ƣờng, TĐV sẽ t m kiếm BĐS so s nh l th ất, ăn nh nằm tr n ùng một mặt ƣờng với BĐS m ti u Nếu kh ng BĐS nằm tr n ùng ƣờng phố, TĐV l họn BĐS nằm tiếp gi p với mặt tiền ƣờng ở l n n, vị tr tƣơng t . Trƣờng h p kh ng tm ƣ BĐS ở vị tr tƣơng ồng, TĐV thu th p th ng tin về BĐS ƣ gi o ị h th nh ng hoặ ng ƣ mu b n tr n thị trƣờng vị tr kh ng tiếp gi p mặt tiền ƣờng (nằm ở ng , ng h…) nhƣng tr n ùng tuyến ƣờng với BĐS m ti u S u , TĐV p ng một hệ số iều hỉnh gi h i vị tr kh ng tiếp gi p mặt ƣờng v vị tr tiếp gi p mặt ƣờng Trƣờng h p biệt, TĐV t m kiếm th ng tin về BĐS so s nh vị tr nằm ở vị tr ị lý nhiều kh biệt nhƣ toạ lạ tại một qu n (huyện) kh với BĐS m ti u Nếu BĐS ần TĐG l ất ở, nh ở vị tr kh ng tiếp gi p mặt tiền ƣờng, TĐV sẽ t m kiếm th ng tin về BĐS so s nh vị tr tƣơng t : BĐS cùng ngõ (ng h) Nếu khoảng h từ BĐS tới mặt tiền ƣờng BĐS m ti u v BĐS so s nh l kh nh u, TĐV sẽ x ịnh khoảng h n y v sẽ tiến h nh iều hỉnh

119 một tỷ lệ nhất ịnh theo kinh nghiệm Nhiều trƣờng h p, TĐV s ng th ng tin về BĐS so s nh ở một ng kh tr n ùng tuyến ƣờng hoặ ng kh tr n tuyến ƣờng kh với tuyến ƣờng BĐS m ti u + Đối với BĐS là ăn hộ hung ƣ, TĐV sẽ thu th p th ng tin về m gi gi o ị h th nh ng hoặ gi h o b n ăn hộ trong ùng to nh hung ƣ , ùng tầng v y l ƣu ti n số một TĐV Trƣờng h p kh ng thu th p ƣ th ng tin nhƣ v y, TĐV sẽ thu th p th ng tin về ăn hộ ở to hung ƣ kh trong ùng khu v hoặ khu v l n n vị tr tƣơng ồng C BĐS so s nh ngo i việ xem xét s tƣơng ồng về yếu tố loại BĐS, vị tr , TĐV òn xem xét yếu tố nhƣ: t nh trạng ph p lý BĐS, iều kiện kinh doanh, h nh ng, quy m , k h thƣớ , m ộ tiện nghi, m i trƣờng n ninh, xã hội - Kiểm tra thông tin: + Đối với th ng tin về nh ng BĐS ã gi o ị h th nh ng, TĐV kiểm tr thông tin h yếu tr n kh ạnh nhƣ: Gi o ị h th t ã xảy ra không, thời gi n gi o ị h, m gi gi o ị h TĐV rất kh thể nắm bắt ƣ th ng tin về t i sản i kèm với BĐS, tiền thuế, ngƣời nộp thuế, chi phí sang tên ngƣời mu h y ngƣời b n hịu, phƣơng th th nh to n, m gi gi o ị h th tế Nh ng th ng tin m TĐV ng kh khăn hơn trong việ kiểm tr nhƣ: t nh hất ộ l p, kh h qu n gi o ị h, ộng ơ gi o ị h, s ép t ộng ến quyết ịnh b n trong gi o ị h + Đối với th ng tin về m gi về BĐS ng ƣ h o b n tr n tr ng web, s n gi o ị h, nh ng trƣờng h p TĐV l m việ một h nghi m tú th ng qu việ ng v i ngƣời mu gặp gỡ tr tiếp hoặ thƣơng lƣ ng qu iện thoại ể thể x ịnh một h tƣơng ối m gi khả năng ƣ gi o ị h nhƣng ũng rất nhiều trƣờng h p, TĐV s ng ng y m gi r o b n tr n mạng m kh ng s kiểm h ng nguồn gố th ng tin v iều hỉnh ể t m r m gi khả năng xảy r Nhiều o nh nghiệp mặ ịnh ho tỷ lệ iều hỉnh m gi khả năng ƣ gi o ị h bằng 80% hoặ 90% m gi r o b n m kh ng t m hiểu ũng nhƣ n u r lý o ho từng trƣờng h p thể - Lựa chọn BĐS thích hợp để so sánh S u khi kiểm tr th ng tin, th ng thƣờng 3 BĐS m TĐV thu th p th ng tin sẽ ƣ TĐV s ng ể so s nh với BĐS m ti u Nếu hơn b BĐS tƣơng ồng, TĐV sẽ họn r 3 BĐS nhiều iểm tƣơng ồng nhất ể so s nh TĐV thƣờng kh ng n u r lý o v s o lại l họn 3 BĐS n y trong b o o TĐG C rất nhiều trƣờng h p TĐV hỉ thu th p hoặ l họn ƣ 2 BĐS ể so s nh với BĐS m ti u nhƣng TĐV ũng kh ng hú trọng giải tr nh trong b o o TĐG - Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn, xây dựng bảng phân tích

120 S u khi l họn ƣ từ 2 ến 3 BĐS so s nh p ng ƣ y u ầu so s nh một h th h h p nhất, TĐV l họn ơn vị so s nh huẩn v x y ng bảng ph n t h, so s nh ối với mỗi ơn vị so s nh huẩn Về nguy n tắ , phƣơng th v th t iều hỉnh, TĐV p ng nội ung hƣớng n tại Ti u huẩn TĐG số 7 trƣớ y v b y giờ l Ti u huẩn TĐG số 8. Trong việ iều hỉnh yếu tố kh biệt gi BĐS so s nh so với BĐS m ti u ần thẩm ịnh, nhiều ng ty TĐG tiến h nh iều hỉnh s kh biệt gi th ất so s nh với th ất m tiêu theo hƣớng n Ti u huẩn TĐG, theo , TĐV lấy th ng số th ất m ti u l m huẩn l 100%, yếu tố ở th ất so s nh ƣu thế hơn so với th ất m ti u sẽ ƣ nh gi tr n 100% v nh ng yếu tố ở th ất so s nh kém hơn so với th ất m ti u sẽ ƣ nh gi với tỷ lệ ƣới 100% tùy thuộ v o iều kiện thể Tỷ lệ iều hỉnh s kh biệt tr n gi th ất so s nh sẽ ƣ t nh to n theo ng th : Tỷ lệ iều hỉnh Tỷ lệ (%) Th ất m ti u – Tỷ lệ % Th ất SS = (2.14) (%) Tỷ lệ (%) th ất SS H y ng th : Tỷ lệ (%) Th ất m c tiêu Tỷ lệ iều hỉnh (%) = 1 (2.15) Tỷ lệ (%) th ất SS C

ng ty TĐG tiến h nh iều hỉnh theo

h th c này

thể kể tới nhƣ:

C ng ty ổ phần TĐG BTC V lue, C ng ty TNHH Kiểm to n v Định gi Việt N m (VAE), C ng ty ổ phần ầu tƣ v ịnh gi AIC Việt N m, C ng ty ổ phần TĐG ASIAN, C ng ty Cổ phần TĐG AVALUE Việt N m, C ng ty TNHH Kiểm to n v tƣ vấn Th Đ , C ng ty ổ phần th ng tin v TĐG Miền N m, C ng ty ổ phần tƣ vấn – Dị h v t i sản BĐS iện l ầu kh Việt Nam, C ng ty Đầu tƣ v TĐG ầu kh Việt N m, C ng ty ổ phần Đấu gi v b n ấu gi t i sản Nh n Th nh, C ng ty ổ phần Thẩm ịnh gi v ầu tƣ quố tế, C ng ty ổ phần tƣ vấn ị h v về t i sản BĐS DATC B n ạnh việ iều hỉnh nhƣ tr n, trong nhiều trƣờng h p, một số o nh nghiệp TĐG nhƣ C ng ty ổ phần ịnh gi v ị h v t i h nh Việt N m (VVFC), C ng ty ổ phần TĐG v ầu tƣ VIC ã nh gi tỷ trọng yếu tố BĐS ăn vào tầm qu n trọng yếu tố trong việ h nh th nh gi trị BĐS Tùy thuộ v o từng loại BĐS m s nh gi kh nh u về tỷ trọng: Đối với ất ở và ất x y ng khu thị th yếu tố vị tr , hạ tầng kỹ thu t hung khu v hiếm 50% gi trị th ất, yếu tố quy m k h thƣớ hiếm 20% giá trị th ất, yếu tố hạ tầng kỹ thu t nội bộ khu v hiếm 20% gi trị th ất, yếu tố m i trƣờng n ninh hiếm 10% gi trị th ất

121 Đối với văn phòng ho thu th

o nh nghiệp n y ƣ r ti u h

hỉnh: Vị tr BĐS m ng t nh quyết ịnh lớn ến m

iều

gi bằng 40% tỷ trọng giá

BĐS; iều kiện kinh o nh t nh bằng 30% tỷ trọng BĐS; hình dáng, quy mô, kích thƣớ , m ộ tiện nghi bằng 20% tỷ trọng BĐS v 10% l ti u h kh nhƣ m i trƣờng n ninh, xã hội C yếu tố so s nh n y sẽ ƣ v o s thu n l i, khả năng tiếp n h , kinh tế, h nh trị; s ho n thiện quy m , k h thƣớ th trong l nh h y nhiễm tr

Ngo i r , một số tiếp tr n gi th

TĐV hấm iểm theo th ng iểm 10 ăn th ất so với ng tr nh trung t m văn hệ thống hạ tầng kỹ thu t; s phù h p về

ất theo m hs m i trƣờng khu v

ng; t nh h nh n ninh v m th ất

ộ

ng ty TĐG kh l họn h th iều hỉnh yếu tố ất so s nh nhƣ: C ng ty ổ phần TĐG Thế Kỷ

(CENVALUE), C ng ty Cổ phần TĐG v Đầu tƣ t i h nh Việt N m (VFIA), Công ty ổ phần th ng tin v TĐG Miền Nam. Về l p Bảng ph n t h, TĐV s ng m u bảng ph n t h Ti u huẩn TĐG về phƣơng ph p so s nh - Lựa chọn mức giá đại diện và đƣa ra kết luận về mức giá của BĐS mục tiêu TĐV l

họn m

gi

ại iện l m ơ sở ể ƣớ t nh gi trị BĐS m

ti u

theo h s u: TĐV l họn theo Ti u h ƣ hƣớng n trong Ti u huẩn TĐG với th t ƣu ti n lần lƣ t l : số lần iều hỉnh t nhất, tổng gi trị iều hỉnh gộp nhỏ nhất. Về ơ bản m gi ại iện ƣ TĐV xem xét ến s h nh lệ h gi

m

gi ại iện v m gi hỉ n kh ng vƣ t qu 10% theo nhƣ hƣớng n Ti u huẩn TĐG số 7 Tuy nhi n, khi Th ng tƣ 126/TT-BTC về b n h nh Tiêu chuẩn TĐG Việt N m số 08, 09, 10 hiệu l từ 1/1/2016 tới n y, m ộ h nh lệ h n y ũng ƣ nới lỏng ở m 15% Ngo i hl họn m gi ại iện theo ti u h ƣ hƣớng n trong ti u huẩn TĐG nhƣ tr n, một số o nh nghiệp TĐG òn lấy m gi ại iện l m gi trung b nh ộng m gi hỉ n ể l m ơ sở ể ƣớ t nh gi trị th ất m ti u nhƣ trong hƣớng n Th ng tƣ 145/2007/TT-BTC ngày 26/11/2007 v hiện n y l Th ng tƣ 36/2014/TT-BTC về phƣơng ph p x ịnh gi ất * Vận dụng phƣơng pháp thu nhập để thẩm định giá bất động sản tại các tổ chức, doanh nghiệp thẩm định giá Phƣơng ph p thu nh p ƣ o nh nghiệp, tổ h TĐG s ng phổ biến lồng ghép trong phƣơng ph p thặng ƣ v ƣ dùng ể TĐG loại BĐS nhƣ: ất sản xuất kinh o nh phi n ng nghiệp, văn phòng ho thu , trung t m thƣơng mại, kh h sạn, khu nghỉ ƣỡng, to nh ph h p…

122 Tiến h nh khảo s t ý kiến

TĐV về khả năng th

nh p, phƣơng ph p l i nhu n ể TĐG BĐS, n y v kết quả ƣ

hiện phƣơng ph p thu

171 TĐV th m gi trả lời

u hỏi

tổng h p ở Bảng 2.10

Bảng 2.10: Tổng hợp ý kiến đánh giá khả năng thực hiện các nội dung liên quan phƣơng pháp thu nhập để TĐG BĐS Đơn vị % Thu th p th ng tin ể bo thị trƣờng BĐS Ƣớ t nh thời gi n m ng lại thu nh p BĐS Ƣớ t nh thu nh p h ng năm BĐS Ƣớ t nh hi ph h ng năm BĐS Ƣớ lƣ ng tỷ lệ hiết khấu/tỷ lệ vốn h V n ng ng th v ƣớ t nh m gi uối ùng

Rất kh khăn 24,3

Kh khăn

Thu n l i

55,5

Không kh khăn 11,6

Tổng tỷ lệ

8,6

Rất thu n l i 0

8,1

38,2

39,3

10,4

4

100

6,4

44,5

37,0

10,4

1,7

100

9,2

41

40,5

9,3

0

100

19,4

52,6

23,4

4,6

0

100

2,4

16

50,9

20,1

10,6

100

100

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát Từ bảng tổng h p ý kiến tr n ph p m TĐV tại “thu th p th ng tin ể

thể thấy phƣơng ph p thu nh p l phƣơng

o nh nghiệp gặp nhiều kh khăn khi v n ng. Nội ung b o thị trƣờng BĐS” tới 79,8% số TĐV ƣ hỏi trả lời l

kh khăn v rất kh khăn, “Ƣớ lƣ ng tỷ lệ hiết khấu/tỷ lệ vốn h ” l 72%, “Ƣớ t nh thu nh p h ng năm BĐS” l 50,9%, “ƣớ t nh hi ph h ng năm BĐS” l 50,2%,“ƣớ t nh thời gi n m ng lại l i nhu n, thu nh p” l 46,3%. Việ thu th p th ng tin ể b o thị trƣờng BĐS l một th h th rất lớn ối với TĐV C TĐV thƣờng v o ý kiến, nh n ịnh huy n gi ƣ ăng tải tr n tạp h , tr ng web về bất ộng sản, về kinh tế nhƣ Vneconomy.vn, Batdongsan.vn, diaoconline.vn, cafef.vn…Nguồn th ng tin gi trị lớn ối với o nh nghiệp TĐG l bản nghi n u v b o o ng ty S vills Việt N m v CBRE Việt N m C ng ty S vill Việt N m hàng quý ng bố b o o về ph n khú thị trƣờng kh h sạn, văn phòng, ăn hộ ị h v , thị trƣờng ăn hộ ể b n – biệt th v nh liền kề, thị trƣờng b n lẻ, hỉ số gi BĐS, thị trƣờng ng nghiệp…tr n ị b n H Nội, Th nh phố Hồ Ch Minh, Đ Nẵng, Nh Tr ng, Đồng N i TĐV thƣờng s ng phƣơng ph p vốn ho tr tiếp hơn l phƣơng ph p òng tiền hiết khấu ể TĐG BĐS Điều n y xuất ph t từ h i nguy n nh n chính sau: Nguy n nh n th nhất l việ ƣớ t nh thu nh p thuần ều ặn h ng năm m BĐS em lại ễ ng hơn so với việ ƣớ t nh òng tiền thuần biến ổi h ng năm bởi v ể ƣớ t nh ƣ òng tiền biến ổi h ng năm òi hỏi TĐV phải b o ƣ

123 s th y ổi về iều kiện thị trƣờng tƣơng l i, s th y ổi về iều khoản trong h p ồng thu BĐS, s th y ổi yếu tố kinh tế vĩ m … Nguyên nhân th h i s l họn n y l kh h h ng ũng ễ ng hấp nh n kết quả hơn Nội dung phƣơng ph p thu nh p ƣ TĐV th hiện nhƣ s u: - Ƣớc tính doanh thu từ việc khai thác BĐS Để ƣớ t nh o nh thu từ việ kh i th BĐS, TĐV thƣờng thu hiện tại

BĐS

ng ƣ

tƣơng t trong ùng khu v , BĐS tƣơng t , TĐV sẽ s

ho thu theo h p ồng, o nh thu

v o o nh nh ng BĐS

m ộ ầu tƣ tƣơng t . Nếu v o o nh thu ng kết h p kỹ thu t phƣơng ph p so s nh

Để ƣớ t nh o nh thu từ việ ho thu văn phòng, iện t h b n lẻ, bãi ỗ xe…TĐV thu th p th ng tin v p ng kết h p phƣơng ph p so s nh, iều hỉnh m gi ho thu văn phòng, iện t h b n lẻ BĐS về vị tr , quy m iện t h, số năm ƣ v o s ng, m ộ hiện ại v ộ mới nội thất to nh , ặ iểm kinh tế kỹ thu t tại khu v BĐS toạ lạ , tỷ lệ lấp ầy to nh tƣơng t , từ t m r m gi ho thu ại iện l m ơ sở ể b o gi ho thu tƣơng l i BĐS. Ri ng o nh thu từ bãi ỗ xe, TĐV ăn v o iện t h bãi g i xe, số lƣ ng xe theo iện t h quy ịnh tại Quyết ịnh Bộ X y ng về việ b n h nh Quy huẩn kỹ thu t quố gi về Quy hoạ h x y ng Về ph g i xe, TĐV p ng quyết ịnh Uỷ b n nh n n tỉnh, th nh phố nơi BĐS toạ lạ Ƣớc tính chi phí liên quan đến việc khai thác BĐS. Để ƣớ t nh hi ph li n qu n ến việ kh i th t i sản, TĐV v o chi phí v n h nh kh i th năm hiện h nh t i sản ƣ ầu tƣ, kinh o nh theo hƣớng tƣơng t ể từ b o ho bất ộng sản m ti u Tuỳ thuộ v o từng to nh nhƣng tỷ lệ hi ph h ng năm ƣớ t nh trung b nh l 20% -30% trên doanh thu th tế to nhà. - Ƣớc tính tỷ suất vốn hoá Về tỷ suất hiết khấu ƣ p ng trong ng th tr n: Thời gi n qu , TĐV t nh to n tỷ suất vốn ho bằng 1,5 lần lãi suất ơ bản Ng n h ng nh nƣớ Lãi suất ơ bản ƣ quy ịnh bởi Lu t Ngân hàng nh nƣớ Lu t n y hiệu l từ năm 2008 nhƣng phải ến năm 2010, ơ qu n thẩm quyền mới x ịnh lãi suất ơ bản ể th hiện. Trong gi i oạn 2000 - 2007, v i trò lãi suất ơ bản rất mờ nhạt, th m h lạ l ng khi iễn biến tr i hiều với lãi suất kinh o nh a các ngân hàng. Đến năm 2008, lạm ph t gi tăng phi mã, kinh tế suy giảm, thị trƣờng tiền tệ bất ổn với m lãi suất huy ộng/ ho v y l n ến hơn 20%, Ng n h ng nh nƣớ mới s ng ng n y ể ổn ịnh thị trƣờng Từ năm 2009 ến nay, Ng n h ng nh nƣớ kh ng ng bố lãi suất ơ bản, hỉ khi ơn vị n o vấn ề vƣớng mắ g i văn bản ến hỏi Ng n h ng nh nƣớ th ƣ trả lời v n p m

124 lãi suất ơ bản nhƣ trƣớ năm 2009, t

l 9%/năm ho ù trong th

tế, iễn biến

lãi suất ã th y ổi rất nhiều.V v y, thời gi n qu tỷ lệ hiết khấu m nhiều TĐV s ng v n là 9% x 1,5 = 13,5 %. Giải th h ho việ ƣớ t nh tỷ suất hiết khấu theo h t nh tr n, TĐV ho rằng: T nh theo lãi suất ơ bản ng n h ng nh nƣớ l 9%/năm, b o lạm ph t r i ro ng nh kinh o nh BĐS v biến ộng lãi suất khoảng 50% lãi suất ơ bản a Ng n h ng nh nƣớ Từ năm 2016 ến n y, khi ƣớ t nh tỷ suất hiết khấu, TĐV thu th p th ng tin về tỷ suất l i nhu n tr n vốn h sở h u theo thống k Vietsto k tr n số liệu o nh nghiệp x y ng, BĐS TĐV tổng h p th ng tin th m từ b o o t i h nh kiểm to n h p nhất ng ty BĐS n y ể t nh to n r tỷ suất hiết khấu trung b nh o nh nghiệp, l m ơ sở ể ƣớ t nh tỷ suất hiết khấu ho BĐS ần TĐG * Vận dụng phƣơng pháp chi phí, chiết trừ để thẩm định giá bất động sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá Nếu BĐS b o gồm 2 phần l ất trống v ng tr nh x y ng, TĐV sẽ s ng phƣơng ph p hi ph bằng h ƣớ t nh gi trị từng phần ri ng rẽ, s u ộng gi trị ất trống với gi trị ƣớ t nh a công trình x y ng. Nếu BĐS ần TĐG l mảnh ất trống nhƣng kh t m ƣ

mảnh ất trống

tƣơng t ể so s nh, TĐV sẽ s ng phƣơng ph p hiết trừ với việ hiết trừ phần gi trị công trình x y ng khỏi gi trị tổng thể BĐS (b o gồm ả ất và công trình x y ng). Về ơ bản, phƣơng ph p hiết trừ ũng một số nội ung ng việ tƣơng t nhƣ nội ung ng việ phƣơng ph p hi ph nhƣ t m kiếm th ng tin về BĐS tƣơng t ể so s nh iều hỉnh, ƣớ t nh hi ph th y thế mới ng tr nh x y ng, ƣớ t nh m ộ giảm giá công trình x y ng… Tiến h nh khảo s t ý kiến TĐV về khả năng th hiện phƣơng ph p hi phí, phƣơng ph p hiết trừ ể TĐG BĐS, v kết quả ƣ

171 TĐV th m gi trả lời

u hỏi n y

tổng h p ở Bảng 2 11 nhƣ sau:

Bảng 2.11: Tổng hợp ý kiến đánh giá khả năng thực hiện các nội dung liên quan phƣơng pháp chi phí, chiết trừ để TĐG BĐS Đơn vị %

Tính toán chi phí thay thế/ hi ph t i tạo T nh to n gi trị h o mòn

Rất kh khăn 4,7

Kh khăn

Thu n l i

42,7

Không khó khăn 32,7

15,2

Rất thu n l i 4,7

2,9

33,3

45,6

18,1

0

Nguồn: Điều tra cuả tác giả

125 Nội ung phƣơng ph p hi ph - Ƣớ t nh gi trị l

ƣ

TĐV v n

ng nhƣ s u:

ất trống thuộ BĐS ần TĐG:

Khi ƣớ t nh gi trị l ất trống thuộc, TĐV thƣờng s ng phƣơng ph p so s nh hoặ phƣơng ph p hiết trừ Việ v n ng phƣơng ph p so s nh ể TĐG ất trống ƣ th hiện tƣơng t phần tr nh b y về phƣơng ph p so sánh. Trong trƣờng h p TĐV kh ng t m kiếm ƣ mảnh ất trống tƣơng t với mảnh ất trống thuộ BĐS ần TĐG, phƣơng ph p hiết trừ sẽ ƣ p ng ể TĐG l ất trống. Để TĐG l ất trống thuộ BĐS m ti u theo phƣơng ph p hiết trừ, TĐV t m kiếm th ng tin về m gi gi o ị h th nh ng hoặ m gi nh ng BĐS ng ƣ mu b n tr n thị trƣờng vị tr tƣơng t với vị tr BĐS m ti u ần TĐG TĐV sẽ ƣớ t nh gi trị phần công trình x y ng thuộ BĐS n y, s u lấy gi trị tổng thể BĐS n y hiết trừ phần gi trị a công trình x y ng Phần òn lại l gi trị ƣớ t nh mảnh ất trống sẽ ƣ TĐV v n ng kỹ thu t so s nh với l ất trống thuộ BĐS m ti u ể t m r gi trị l ất trống thuộ BĐS m ti u ần TĐG - Ƣớ tính hi ph th y thế mới công trình x y ng thuộ BĐS m c tiêu TĐV thu th p th ng tin v m tả về ặ iểm a công trình x y ng TĐV ặ biệt qu n t m ến loại công trình x y ng (số tầng, iện tích x y ng mỗi tầng, kết ấu a công trình x y ng, tổng iện t h s n x y ng ng tr nh…) TĐV ối hiếu ặ iểm a công trình x y ng với kết ấu công trình x y ng trong suất ầu tƣ Bộ X y ng hoặ ơn gi x y ng o Sở Xây ng ị phƣơng b n h nh Th ng thƣờng, ến quý II h ng năm, Bộ X y ng mới b n h nh ƣ suất ầu tƣ các công trình x y ng ở năm liền kề trƣớ n n TĐV kh ng ƣ th ng tin về suất ầu tƣ ng tr nh x y ng trùng khớp với thời iểm TĐG Ch nh v v y, TĐV sẽ tiến h nh iều hỉnh suất ầu tƣ hoặ ơn gi x y ng theo hỉ số giá x y ng m Sở X y ng ị phƣơng ban hành. T p hỉ số gi x y ng l ơ sở ể ơ qu n, tổ h , nh n th m khảo s ng ể x ịnh, iểu hỉnh tổng m ầu tƣ, to n x y ng công trình, giá h p ồng x y ng và quản lý hi ph ầu tƣ x y ng với công trình s ng vốn ngân sách ƣ c x y ng tr n ị b n tỉnh (th nh phố) theo quy ịnh tại Th ng tƣ 02/2011/TT-BXD ngày 22/02/2011 Bộ X y ng. Chỉ số gi n y ƣ x ịnh ối với nh m ng tr nh x y ng n ng và b o gồm hỉ số gi s u: 1) Chỉ số giá x y ng công trình 2) Chỉ số gi phần x y ng 3) C hỉ số giá x y ng theo yếu tố hi ph gồm hỉ số gi v t liệu xây ng công trình, hỉ số giá nhân công x y ng ng tr nh v hỉ số gi máy thi công x y ng công trình.

126 4) Chỉ số gi v t liệu x y Loại công trình x y

ng

ng h yếu n

ng ƣ

hi th nh

nh m sau: Nhóm

công trình nh ở v nh m ng tr nh ng ộng tƣơng ng với nh m ng tr nh trong T p suất vốn ầu tƣ Bộ X y ng; nh m ng tr nh văn hoá; nhóm công trình trƣờng học; nhóm công trình y tế; tr sở ơ qu n văn phòng l m việ ; hạ tầng kỹ thu t khu thị; thuỷ l i; nh xƣởng, khu ng nghiệp; công trình giao thông. TĐV ũng v o ơn gi v t liệu, gi nh n ng thị trƣờng o Sở Xây ng ị phƣơng b n h nh Đơn gi v t liệu n y ƣ hú th h l ã b o gồm thuế VAT, l gi tối , ã t nh ến hi ph v n huyển ến ng tr nh trong b n k nh từ trung t m huyện, thị xã C Sở X y ng ũng khuyến o nếu ng tr nh ở ị b n thuộ huyện, thị xã n y quãng ƣờng v n huyển x hơn trung t m thuộ huyện, thị xã kh th hi ph v n huyển ƣ t nh từ trung t m thị trấn huyện, thị xã quãng ƣờng v n huyển ến ng tr nh ngắn nhất Gi th ng b o là giá tham khảo ùng ể l p to n, x ịnh gi x y ng ng tr nh tr n ị b n tỉnh Đơn gi nh n ng thị trƣờng ƣ hú th h l ơn gi nh n ng b nh qu n ƣ x ịnh tại thời iểm khu v qu n (huyện) thuộ ị b n tỉnh (th nh phố) ối với từng loại l o ộng l m việ trong iều kiện b nh thƣờng với thời gi n l m việ 1 ng y 8 tiếng v 1 th ng l m 26 ng y Gi nh n ng n y ũng kh ng b o gồm khoản bảo hiểm m ngƣời s ng l o ộng phải nộp ho nh nƣớ theo quy ịnh, khoản l m th m giờ, khoản l m việ v o b n m, l m việ trong iều kiện nặng nhọ , ộ hại, hế ộ bồi ƣỡng bằng hiện v t ối với ng việ nặng nhọ , ộ hại theo quy ịnh ph p lu t l o ộng, tiền thƣởng C h iều hỉnh n y thể ƣ minh hoạ th ng qu v s u: Thời iểm TĐG l th ng 5 năm 2015 C ng tr nh x y ng thuộ BĐS m ti u ặ iểm l nh 1 tầng, tƣờng b o x y gạ h, m i t n, iện t h s n x y ng 2 60m Theo Quyết ịnh số 634/QĐ-BXD ng y 9/6/2014 Bộ X y ng về việ ng bố suất vốn ầu tƣ xây d ng công trình và giá x y ng tổng h p bộ ph n kết ấu ng tr nh năm 2013: C ng tr nh nh ở 1 tầng, tƣờng b o x y gạ h, m i t n suất vốn ầu tƣ l 1 770 000 ồng/m2 Chỉ số giá x y ng ng tr nh nh ở 1 tầng, tƣờng b o x y gạ h, m i t n quý IV/2014 so với quý IV/2013 l 101,08% V y chi ph th y thế mới ng tr nh m ti u l : 1 770 000 /m2 x 101,08%= 1 789 116 /m2 - Ƣớ t nh m ộ giảm gi ng tr nh m ti u: Để x ịnh m ộ giảm gi a công trình x y ng, TĐV ƣớ t nh tỷ lệ giảm gi a công trình x y ng theo một trong 3 h nhƣ hƣớng n tại Ti u huẩn TĐG VN số 08 Tuy nhi n TĐV thƣờng p ng h t nh tỷ lệ giảm gi

127 v o x y ƣ v

kết ấu chính và cách

v o tuổi hiệu quả, tuổi thọ kinh tế

a công trình

ng. + Cách tính tỷ lệ giảm gi a công trình x y ng v o kết ấu h nh TĐV th hiện nhƣ s u: TĐV tiến h nh iều tra quan sát công trình x y ng v o Th ng tƣ số 13/LB-TT ng y 18/8/1994 Li n Bộ XD – Tài chính –

V t gi Ch nh ph hƣớng n phƣơng ph p x ịnh gi trị òn lại nh ở thuộ sở h u Nh nƣớ ho ngƣời ng thu v Th ng tƣ số 45/2013/TT- BTC ngày 25/4/2013 Bộ Tài chính hƣớng n hế ộ quản lý, s ng v tr h khấu h o t i sản ố ịnh (trƣớ l Th ng tƣ 203/2009/TT- BTC ngày 20/10/2009) ể nh gi tỷ trọng từng kết ấu h nh ũng nhƣ tỷ lệ giảm gi từng kết ấu chính; Quyết ịnh 1326/QĐ-BXD ng y 08/08/2011 Bộ X y ng về tỷ lệ gi trị òn lại a công trình x y ng, Quyết ịnh 20/2006/QĐ-BXD về b n h nh Ti u huẩn x y

ng Việt N m 373 năm 2006 nội ung “Chỉ n nh gi m ộ nguy hiểm kết ấu nh ” v hiện n y l ăn Th ng tƣ 162/2014/TT-BTC ngày 6/11/2014. S u , TĐV s ng ng th b nh qu n gi quyền nhƣ hƣớng n trong Ti u huẩn TĐG số 8 về phƣơng ph p hi ph ể x ịnh tỷ lệ giảm gi trung b nh kết ấu h nh và tỷ lệ giảm gi trung b nh kết ấu h nh và coi tỷ lệ n y l tỷ lệ giảm gi to n bộ công trình x y ng. + C h t nh tỷ lệ giảm gi a công trình x y ng v o tuổi thọ kinh tế v tuổi hiệu quả ƣ TĐV th hiện nhƣ s u: TĐV thƣờng lấy tuổi thọ kỹ thu t ng tr nh l m tuổi thọ kinh tế v lấy tuổi th ng tr nh l m tuổi hiệu quả Đối với ng tr nh ki n ố, tuổi thọ v t lý thƣờng ƣ t nh l 50 năm Từ tỷ lệ giảm gi sẽ ƣ t nh to n bằng tuổi hiệu quả hi ho tuổi thọ kinh tế. -M ộ giảm gi ng tr nh x y ng bằng h nh n tỷ lệ giảm gi a công trình x y ng với hi ph th y thế mới ng tr nh m ti u - Gi trị ƣớ t nh a công trình x y ng m ti u ƣ ƣớ t nh bằng h lấy chi phí x y ng mới ng tr nh trừ i (-) m ộ giảm giá công trình x y ng. - Cuối ùng, TĐV ƣớ t nh gi trị tổng thể BĐS m ti u ần TĐG * Vận dụng phƣơng pháp chiết trừ tại các doanh nghiệp TĐG Đối với nh ng trƣờng h p TĐG ất m TĐV kh ng t m kiếm ƣ mảnh ất trống tƣơng t ể thể p ng ng y phƣơng ph p so s nh, TĐV sẽ s ng phƣơng ph p hiết trừ Nội ung phƣơng ph p hiết trừ nhƣ s u: Bước 1: Thu th p th ng tin tr n thị trƣờng ể l họn t nhất 3 BĐS (b o gồm ất v t i sản tr n ất) ã huyển nhƣ ng th nh ng, m th ất BĐS nh ng ặ iểm tƣơng t với th ất ần ịnh gi (vị tr , hiện trạng, iều kiện kết ấu hạ tầng, ặ iểm ph p lý, m hs ng, gi ả…) Bước 2: Khảo s t th ị v m tả ầy , h nh x về t i sản tr n ất (b o gồm nh , v t kiến trú , y l u năm) BĐS n i tr n

128 Bước 3: X ịnh gi trị òn lại t i sản ã ầu tƣ x y ng tr n ất Gi trị òn lại t i Gi trị x y ng mới Phần gi trị = (2.16)  sản tr n ất tại thời iểm TĐG hao mòn Bước 4: T nh to n gi trị th ất BĐS ã l họn ở Bƣớ 1 Gi trị

ất

th

Gi trị hiện tại (2.17) ất t i sản tr n ất Gi trị th ất Đơn gi th ất = (2.18) Diện t h th ất Bước 5: X ịnh gi trị th ất ần ịnh gi Căn v o nh ng kh biệt h yếu gi th ất ần ịnh gi v th BĐS n u tr n, tiến h nh iều hỉnh gi th ất BĐS (tƣơng

t nhƣ Bƣớ 3 Đơn gi ơn gi

=

Gi huyển nhƣ ng BĐS



phƣơng ph p so s nh tr tiếp) th ất ần ịnh gi ƣ x

ất ã iều hỉnh

ịnh theo ơn gi b nh qu n

BĐS

* Vận dụng phƣơng pháp thặng dƣ để thẩm định giá bất động sản tại các tổ chức, doanh nghiệp TĐG Phƣơng ph p thặng ƣ thƣờng ƣ TĐV s ng ể TĐG BĐS tiềm năng ph t triển x y ng to nh văn phòng, trung t m thƣơng mại, nh ở khả năng ải tạo, s h ể kinh o nh… Phƣơng ph p thặng ƣ l phƣơng ph p m TĐV gặp nhiều kh khăn trong v n ng o t nh hất ph tạp n ph t triển BĐS Việ ƣớ t nh o nh thu ph t triển, hi ph ph t triển gặp nhiều kh khăn Tiến h nh khảo s t ý kiến 175 TĐV ến từ 175 o nh nghiệp TĐG về khả năng th hiện phƣơng ph p so s nh ể TĐG BĐS, 171 TĐV th m gi trả lời Bảng 2.12 nhƣ sau:

u hỏi n y v kết quả ƣ

tổng h p ở

Bảng 2.12: Tổng hợp ý kiến đánh giá khả năng thực hiện các nội dung liên quan phƣơng pháp thặng dƣ để TĐG BĐS Đơn vị % Rất khó Kh khăn khăn Phân tích, nh gi việ s ng o nhất v tốt nhất BĐS Ƣớ t nh o nh thu ph t triển BĐS Ƣớ t nh hi ph ph t triển BĐS

Không kh khăn

Thu n l i

Rất thu n l i

3,5

46,8

33,9

14,6

1,2

2,3

56,7

26,9

11,7

2,3

4,7

52,7

30,8

10,7

1,2

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát Từ số liệu ở Bảng 2 12 ho thấy tới 46,8% ý kiến trả lời ho biết gặp kh khăn khi ph n t h v nh gi việ s ng o nhất v tốt nhất BĐS; 56,7% ý kiến TĐV gặp kh khăn khi ƣớ t nh o nh thu ph t triển v 52,7 % ý kiến ho biết gặp kh khăn khi ƣớ t nh hi ph ph t triển

129 - Bƣớ th nhất phƣơng ph p thặng ƣ: TĐV x ịnh phƣơng n s ng o nhất v tốt nhất BĐS Phƣơng n n y thƣờng l phƣơng n ph t triển mảnh ất theo hƣớng xây d ng các ng tr nh mới nhƣ khu thị, to hung ƣ, to nh thấp tầng, to nh hỗn h p… Phƣơng n n y thƣờng nằm trong n ã ƣ h nh quyền ị phƣơng, ấp thẩm quyền ph uyệt TĐV kh ng phải hỉ r phƣơng n s ng v l họn phƣơng n m phƣơng n ph t triển BĐS o kh h h ng sẵn v TĐV hỉ i ƣớ t nh o nh thu và chi ph ph t triển BĐS V v y phƣơng n s ng n y thƣờng l phƣơng n thể ối với kh h h ng TĐG h hƣ hắ ã l phƣơng n s ng o nhất v tốt nhất ối với BĐS ần TĐG - Bƣớ th hai, TĐV ƣớ t nh ƣ o nh thu ph t triển n trong tƣơng l i Đ thể l o nh thu o b n to nh thấp tầng, ăn hộ hung ƣ, tiền ho thu văn phòng, iện t h b n lẻ, từ bãi ỗ xe…khi n ho n th nh + Nh ng n ph t triển BĐS nhƣ v y thƣờng ph tạp v v y ể ƣớ t nh ƣ o nh thu ph t triển ho từng l i h, TĐV phải thu th p rất nhiều th ng tin, từ nhiều nguồn kh nh u Để ƣớ t nh o nh thu ph t triển từ việ b n hung ƣ, biệt th , liền kề, TĐV s ng phƣơng ph p so s nh TĐV thu th p th ng tin về gi b n ăn hộ hung ƣ, biệt th , liền kề n trong ùng khu v hoặ khu v l n n nh ng iểm tƣơng ồng, s u lấy 3 m gi gi o ị h th nh ng trong vòng một năm (từ năm 2015 ến n y l h i năm) t nh tới thời iểm TĐG hoặ m gi ng ƣ h o b n tr n thị trƣờng 3 ăn hộ ở tầng, to nh thể hoặ 3 biệt th , liền kề thể ƣ v o so s nh v l p bảng ph n t h iều hỉnh giống nhƣ h v n ng phƣơng pháp so sánh. TĐV t m r m gi ại iện cho các m gi hỉ n ể l m ơ sở ƣớ t nh o nh thu ph t triển + TĐV thƣờng giả ịnh to n bộ BĐS s u khi ph t triển xong ƣ b n hết 100% ho kh h h ng với m gi ã ƣ x ịnh + Nếu o nh thu từ việ b n BĐS tƣơng l i ph t sinh ở nh ng thời iểm kh nh u trong tƣơng l i, TĐV quy ổi khoản thu n y về thời iểm hiện tại + Để ƣớ t nh o nh thu ph t triển từ việ ho thu văn phòng, iện t h b n lẻ, bãi ỗ xe…TĐV v n ng phƣơng ph p thu nh p ể ƣớ t nh gi trị hiện tại òng thu từ việ ho thu BĐS n y trong năm tƣơng l i Ở bƣớ n y, TĐV thu th p th ng tin v p ng kết h p phƣơng ph p so s nh ể t m r m gi ho thu văn phòng, iện t h b n lẻ, bãi ỗ xe BĐS m ộ ph t triển tƣơng t , iều hỉnh v t m r m gi ho thu ại iện l m ơ sở ể b o gi ho thu tƣơng l i bộ ph n BĐS sẽ thu ƣ khi n ph t triển xong + TĐV s ng một trong h i ạng phƣơng ph p thu nh p l phƣơng ph p vốn ho tr tiếp hoặ phƣơng ph p òng tiền hiết khấu ể ƣớ t nh gi trị hiện tại òng thu từ việ ho thu BĐS

130 + Về tỷ lệ hiết khấu ƣ p ng trong ng th tr n: TĐV t nh to n tỷ lệ hiết khấu bằng 1,5 lần lãi suất ơ bản Ng n h ng nh nƣớ - Bƣớ th b l ƣớ t nh hi ph ph t triển Việ ƣớ t nh hi ph ph t triển ƣ TĐV t nh to n tƣơng t nhƣ ƣớ t nh hi ph th y thế mới công trình x y ng trong phƣơng ph p hi ph TĐV ăn v o phƣơng n x y ng các ng tr nh, iện tích sàn x y ng từng phần BĐS, suất ầu tƣ o Bộ X y ng b n h nh ể t nh to n Trƣờng h p hi ph ph t triển BĐS ph t sinh ở nh ng thời iểm kh nh u, TĐV ũng tiến h nh quy ổi về ùng một thời iểm hiện tại. - Bƣớ th tƣ phƣơng ph p l ƣớ t nh gi trị BĐS m ti u ần TĐG TĐV sẽ lấy tổng o nh thu ph t triển trừ (-) i tổng hi ph ph t triển 2.3. Đánh giá thực trạng quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam 2.3.1. Đánh giá chung về quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam Xuất ph t từ hệ thống ti u h nh gi quy tr nh v phƣơng ph p, qua nghi n u quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS theo hệ thống ti u huẩn v tại o nh nghiệp TĐG, ũng nhƣ qu khảo s t ý kiến TĐV, thể nh gi kh i quát về quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS trong thời gi n qu nhƣ sau: - Tính rõ ràng, thể Nh n hung, quy tr nh TĐG BĐS trong thời gi n qu ƣ b n h nh tƣơng ối r r ng, thể Quy tr nh b o gồm 6 bƣớ , nội ung từng bƣớ ũng ƣ hƣớng n ể TĐV hiểu v th hiện Bộ T i h nh ũng ã b n h nh Th ng tƣ về phƣơng ph p TĐG. Mỗi phƣơng ph p ũng ƣ hƣớng n ơ bản về tr nh t tiến h nh, ng th t nh to n, iều kiện p ng ể tạo n n s thống nhất ho TĐV khi tiến h nh TĐG Thông qu quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS ƣ b n hành, C Quản lý gi ũng thu n tiện hơn trong việ kiểm tr , nh gi hoạt ộng TĐG BĐS o nh nghiệp TĐG Bảng 2 13 thể hiện s nh gi TĐV tại o nh nghiệp h năng TĐG về m ộ p ng tiêu chí này. Bản 2.13: Kết quả khảo sát về “Mức độ đáp ứng các tiêu chí trong quy trình TĐG hiện tại - Rõ ràng, đầy đủ các bƣớc, chi tiết” Rất ồng ý Đồng ý Tƣơng ối ồng ý Kh ng ồng ý Rất kh ng ồng ý Tổng

Tần suất Tỷ lệ % Tỷ lệ % h p lý Tỷ lệ % t h luỹ 4 2,3 2,3 2,3 33 18,9 18,9 21,1 50 28,6 28,6 49,7 84 48,0 48,0 97,7 4 2,3 2,3 100,0 175 100,0 100,0

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát

131 Từ kết quả khảo s t ở bảng tr n ho thấy 49,7% ý kiến ho rằng quy trình TĐG hiện n y rõ ràng, ầy bƣớ v hi tiết B n ạnh tới 50,3% ý kiến ho rằng kh ng ồng ý v rất kh ng ồng ý với nh n ịnh n y Tại o nh nghiệp TĐG, quy trình v phƣơng ph p TĐG BĐS ũng ƣ b n h nh theo bƣớ Ti u huẩn TĐG Việt N m. - Tính phù h p: T nh phù h p quy tr nh v phƣơng ph p xem xét m ộ phù h p với ối tƣ ng TĐG, với iều kiện th tiễn C thể n i quy trình và phƣơng ph p TĐG BĐS ƣ b n h nh bƣớ ầu ã s phù h p với ối tƣ ng TĐG v iều kiện th tiễn TĐG ở Việt N m về thu th p th ng tin, ph n t h v x lý thông tin nhƣ hƣớng n về nguồn gố th ng tin, với hệ thống quy ịnh Nh nƣớ về ất i, x y ng…Nội ung ơ bản quy tr nh v phƣơng ph p TĐG ũng ã ƣ s ổi theo hƣớng tiếp n hơn với Ti u huẩn TĐG quố tế Quy tr nh v phƣơng ph p TĐG hiện n y ƣ b n h nh hung ho ả BĐS v m y thiết bị, tuy nhiên trong một số bƣớ quy tr nh v phƣơng pháp có chú thích th m v l m r hơn ho từng ối tƣ ng TĐG l BĐS h y m y thiết bị Bảng 2.14: Kết quả khảo sát về “Mức độ đáp ứng các tiêu chí trong quy trình và phƣơng pháp TĐG hiện tại - Tính phù hợp Tần suất Rất ồng ý Đồng ý Tƣơng ối ồng ý Kh ng ồng ý Rất kh ng ồng ý Tổng

2 51 75 45 2 175

Tỷ lệ % Tỷ lệ % h p lệ Tỷ lệ % t h luỹ 1,1 1,1 1,1 29,1 29,1 30,3 42,9 42,9 73,1 25,7 25,7 98,9 1,1 1,1 100,0 100,0 100,0

Nguồn: Tác giả khảo sát Kết quả khảo s t ở bảng 2 14 ho thấy có 73,1% ý kiến ho rằng quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS l phù h p Tuy nhi n v n ến 26,9% ý kiến kh ng ồng ý với nh n ịnh này. - T nh tu n th Mặ ù o nh nghiệp TĐG x y ng quy tr nh TĐG o nh nghiệp m nh ảm bảo bƣớ ơ bản quy tr nh TĐG trong Ti u huẩn TĐG Việt N m nhƣng khhi th hiện, TĐV thƣờng bỏ qu một số bƣớ hoặ một số bƣớ ƣ th hiện sơ s i, nhiều nội ung bƣớ kh ng ƣ th hiện ầy Th trạng n y ũng ƣ C Quản lý gi n u trong b o o về th nh tr , kiểm tr hoạt ộng TĐG o nh nghiệp trong Hội nghị thƣờng ni n Gi m ố o nh nghiệp TĐG ƣ tổ h tại Th nh phố Hồ Ch Minh uối th ng 11 năm 2016 và qu y C Quản lý gi ũng y u ầu o nh nghiệp TĐG, TĐV phải th hiện nghi m quy ịnh, Ti u huẩn TĐG ã ƣ b n h nh - T nh hiệu quả

132 Kết quả khảo s t nh gi về hiệu quả quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS th ng qu ti u h thể nhƣ: Giúp TĐV ƣ r kết quả trong thời ngắn, hi ph TĐG thấp, kết quả TĐG ạt ƣ ộ tin y o lần lƣ t ƣ thể hiện trong nội ung nh gi thể nhƣ s u: Bảng 2.15: Kết quả khảo sát về “Mức độ đáp ứng các tiêu chí trong quy trình TĐG hiện tại - Giúp TĐV đƣa ra kết quả trong thời gian ngắn” Rất ồng ý Đồng ý Tƣơng ối ồng ý Kh ng ồng ý Rất kh ng ồng ý Tổng

H p lệ

Khuyết thiếu Tổng

Tần suất 4 61 70 34 4 173 2 175

Tỷ lệ % Tỷ lệ % h p lệ Tỷ lệ % t h luỹ 2,3 2,3 2,3 34,9 35,3 37,6 40,0 40,5 78,0 19,4 19,7 97,7 2,3 2,3 100,0 98,9 100,0 1,1 100,0

Kết quả khảo s t tổng h p ở Bảng 2 15 ho thấy lời nh n hung l

ồng ý với nh n ịnh ho rằng quy tr nh TĐG hiện n y giúp TĐV

ƣ r kết quả TĐG trong thời gi n ngắn Tr n th một số bƣớ

tế, TĐV hỉ qu n t m th

ơ bản trong quy tr nh, bỏ qu một số bƣớ kh ng th

hiện sơ s i, ho n th nh ƣ ịnh

Nguồn: Tác giả khảo sát 78% số TĐV ƣ hỏi trả

b o

o TĐG v

hiện

hiện hoặ th

h ng thƣ TĐG trong thời gi n quy

o nh nghiệp TĐG Bảng 2.16: Kết quả khảo sát về “Mức độ đáp ứng các tiêu chí trong quy

trình và phƣơng pháp TĐG hiện tại - Chi phí TĐG thấp” Tần suất Tỷ lệ % Tỷ lệ % h p lệ Tỷ lệ % t h luỹ Rất ồng ý 13 7,4 7,7 7,7 Đồng ý 50 28,6 29,8 37,5 Tƣơng ối ồng ý 51 29,1 30,4 67,9 H p lệ Kh ng ồng ý 40 22,9 23,8 91,7 Rất kh ng ồng ý 14 8,0 8,3 100,0 Tổng 168 96,0 100,0 Khuyết thiếu 7 4,0 Tổng 175 100,0

Nguồn: Tác giả khảo sát Kết quả khảo s t tin

y cao

tại hỉ

TĐV tại

o nh nghiệp TĐG về việ t

kết quả TĐG tại o nh nghiệp m nh khi p

5,7% số ngƣời ƣ

ý kiến ồng ý v

hỏi ho rằng kết quả TĐG

nh gi

ộ

ng quy tr nh TĐG hiện ộ tin

y

o, 29,2 %

tới 54,9% kh ng ồng ý với nh n ịnh n y B n ạnh

ý kiến kh ng ồng ý v rất kh ng ồng ý với nh n ịnh n y. Ngo i việ t

7,4% nh gi

133 h nh

TĐV tại

o nh nghiệp, qu ph n t h th

phƣơng ph p TĐG BĐS tại Việt N m,

trạng quy tr nh v

thể thấy hƣ thể khẳng ịnh v n

quy trình v phƣơng ph p TĐG BĐS hiện n y ƣ lại kết quả TĐG cao khi h nh quy tr nh ấy hƣ th qu tr nh v n

s

ầy

hiện kh ng ầy

nội ung

18254

Quản lý gi – Bộ T i h nh) ƣ

nh u m

ơ qu n quản lý n u r tại C ng văn

Bộ T i h nh ng y 23 th ng 12 năm 2016 về việ th

ịnh ph p lu t về TĐG C thể l

y

bƣớ l m ảnh hƣởng ến

hất lƣ ng, kết quả TĐG BĐS Đ y ũng h nh l nh n ịnh nh nƣớ về TĐG (C

ộ tin

, hi tiết, r r ng, phù h p. Trong

ng quy tr nh v phƣơng ph p o nhiều nguy n nh n kh

TĐV lại bỏ qu hoặ th

ng

hiện úng

o nh nghiệp TĐG hƣ “tu n th

quy

ầy

quy

ịnh về quy tr nh TĐG tại Ti u huẩn TĐG Việt N m tại Quyết ịnh 77/2005/QĐBTC và Thông tƣ 28/2015/TT-BTC” [31]. Tính hiệu quả th ng qu

quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS òn ƣ

nh gi về m

ộ tin

y

kết quả TĐG khi v n

phƣơng ph p Kết quả khảo s t ý kiến

xem xét

ng quy tr nh v

TĐV về vấn ề n y ƣ

thể hiện

qua Bảng 2.17 nhƣ s u: Bảng 2.17: Kết quả khảo sát về “Mức độ đáp ứng các tiêu chí trong quy trình và phƣơng pháp TĐG hiện tại - Kết quả TĐG có độ tin cậy cao” Tần suất Rất ồng ý Đồng ý Tƣơng ối ồng ý H p lệ Kh ng ồng ý Rất kh ng ồng ý Tổng Khuyết thiếu hệ thống Tổng

Tỷ lệ %

10 49 96 9 4 168 7 175

5,7 28,0 54,9 5,1 2,3 96,0 4,0 100,0

Tỷ lệ % h p lý 6,0 29,2 57,1 5,4 2,4 100,0

Tỷ lệ % t h luỹ 6,0 35,1 92,3 97,6 100,0

Nguồn: Khảo sát của tác giả Kết quả khảo s t về quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS hiện n y th ng qu u hỏi về “Tỷ lệ số trƣờng h p y u ầu TĐG lại”, tới 8% số TĐV ƣ hỏi trả lời tỷ lệ n y l từ 2 ến 5%, tới 32% ý kiến trả lời tỷ lệ trƣờng h p bị y u ầu TĐG lại l từ 1 ến 2% Con số n y ũng phần n o phản nh ƣ việ kết quả TĐG hiện nay. Bảng 2.18: Kết quả khảo sát về tỷ lệ số trƣờng hợp yêu cầu TĐG BĐS lại tại các doanh nghiệp TĐG 0% 0% ến 1%

Tần suất 38 52

Tỷ lệ % Tỷ lệ % h p lý Tỷ lệ % t h luỹ 21,7 23,0 23,0 29,7 31,5 54,5

134 1% ến 2% 2% ến 5% > 5% Tổng số Khuyết thiếu hệ thống Tổng

56 14 5 165 10 175

32,0 8,0 2,9 94,3 5,7 100,0

33,9 8,5 3,0 100,0

88,5 97,0 100,0

Nguồn: Khảo sát của tác giả Khảo s t về tỷ lệ số trƣờng h p phải TĐG lại tại o nh nghiệp TĐG, có tới 31,5% số TĐV trả lời tỷ lệ phải TĐG lại l ƣới 1% v 33,9% số TĐV trả lời tỷ lệ n y l từ 1-2%; 8,5% số TĐV trả lời tỷ lệ n y tr n 5% Mặ ù tỷ lệ số trƣờng h p phải TĐG lại không qu o trong bối ảnh nghề TĐG ƣ oi l nghề mới trong gi i oạn ầu ph t triển ở Việt Nam. Tuy nhiên, trong thời gi n tới khi p l ạnh tr nh tăng l n, y u ầu về t nh huy n nghiệp, ộ tin y kết quả TĐG o hơn òi hỏi o nh nghiệp TĐG, TĐV ần phải tiến h nh TĐG theo quy tr nh v phƣơng ph p hặt hẽ hơn, giảm tỷ lệ trƣờng h p y u ầu phải TĐG lại ũng l ể giảm hi ph v gi v ng uy t n ho o nh nghiệp, ho TĐV. 2.3.2. Thành công của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam 2.3.2.1. Thành công của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản được ban hành theo hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam - Quy tr nh TĐG Việt N m ƣ x y ng, ban hành và áp ng ến n y ã bổ sung nội ung tăng ƣờng s logi , hặt hẽ v minh bạch nhƣ: y u ầu TĐV s ng phƣơng ph p so s nh nhƣng nếu hỉ 2 t i sản so s nh th kết quả TĐG phƣơng ph p so s nh hỉ ƣ ùng ể kiểm tr , ối hiếu với kết quả TĐG ƣ từ phƣơng ph p TĐG khác; TĐV phải ƣ r ăn th tế h ng minh ho việ kh ng thể khắ ph ƣ nh ng hạn hế về th ng tin khi kh ng th ng tin ể p ng 2 phƣơng ph p TĐG trở l n; TĐV tr h nhiệm phải tr tiếp th m gi v o qu tr nh khảo s t, ký bi n bản khảo s t hiện trạng t i sản v thu th p số liệu về th ng số t i sản thẩm ịnh gi v t i sản so s nh - Các Ti u huẩn thẩm ịnh gi Việt N m về h tiếp n v phƣơng ph p thẩm ịnh gi ã kế thừ v ho n thiện nội ung ti u huẩn TĐG ũ, b m s t hệ thống ti u huẩn TĐG quố tế, ƣ hƣớng n r r ng v thể hơn về ơ sở TĐG v h tiếp n TĐG, về iều kiện p ng, ƣ quy ịnh thống nhất v ph t huy ƣ v i trò ịnh hƣớng, hƣớng n ho hoạt ộng TĐG tổ h , o nh nghiệp TĐG ở Việt N m. + C phƣơng ph p TĐG ƣ hƣớng n trong ti u huẩn TĐG Việt Nam là nh ng phƣơng ph p ã ƣ s ng phổ biến trong hoạt ộng TĐG

135 nƣớ ràng,

lĩnh v thể p

TĐG ph t triển. C

phƣơng ph p n y

ơ sở kho họ r

ng ở Việt N m

+ Ti u huẩn TĐG mới ã kế thừ nội ung Ti u huẩn TĐG ũ, ồng thời nội ung ƣ bổ sung v hƣớng n hi tiết hơn C ti u huẩn n y ã s th y ổi theo hƣớng b m s t với nh ng ổi mới hệ thống ti u huẩn TĐG quố tế hiện nay (IVS 2017) ở hỗ: Hệ thống ti u huẩn TĐG Việt N m ƣ r h tiếp n TĐG ể ịnh hƣớng ho thẩm ịnh vi n D tr n h tiếp n n y, phƣơng ph p TĐG phù h p với từng h tiếp n ƣ hƣớng n tƣơng ối thể ể thẩm ịnh vi n thể l họn v v n ng b o gồm: phƣơng ph p so s nh ( h tiếp n thị trƣờng); phƣơng ph p hi ph t i tạo v phƣơng ph p hi ph th y thế ( h tiếp n hi ph ), phƣơng ph p vốn ho tr tiếp v phƣơng ph p òng tiền hiết khấu ( h tiếp n thu nh p), phƣơng ph p hiết trừ v phƣơng ph p thặng ƣ (kết h p h tiếp n) Việ ƣ r h tiếp n n y ũng l iểm ổi mới ƣ b n h nh trong Ti u huẩn TĐG quố tế 2013 so với Ti u huẩn TĐG quố tế trƣớ v ƣ tiếp t uy tr trong Ti u huẩn TĐG quố tế 2017 + C ti u huẩn TĐG mới ã ƣ r hƣớng n r r ng về ơ sở TĐG khi p ng h tiếp n Theo , ả b h tiếp n ều thể ƣ s ng ể x ịnh gi trị t i sản theo ơ sở gi trị thị trƣờng hoặ gi trị phi thị trƣờng Việ x ịnh gi trị t i sản theo từng ơ sở gi trị trong từng h tiếp n ũng ƣ hƣớng n

thể về qu n iểm nh n nh n, ăn nh gi + Ti u huẩn TĐG Việt N m hiện n y ã bổ sung iều kiện p ng h tiếp n v phƣơng ph p TĐG giúp ịnh hƣớng r r ng hơn ho TĐV trong việ p ng, khắ ph ƣ hạn hế Ti u huẩn TĐG Việt N m năm 2008 về phƣơng ph p TĐG C thể nói Hệ thống Ti u huẩn TĐG ã ph t huy ƣ v i trò nhất ịnh trong hƣớng n ịnh hƣớng nghiệp v ho hoạt ộng TĐG tổ h , o nh nghiệp C ti u huẩn n y ã g p phần thống nhất lý lu n v quy tr nh h TĐG trên toàn quố trong gi i oạn từ năm 2005 ến n y. Bộ Ti u huẩn TĐG ã quy ịnh v hƣớng n về quy tr nh nghiệp v , phƣơng ph p thẩm ịnh ũng nhƣ biểu m u b o o, h ng thƣ TĐG Hệ thống ti u huẩn l nh ng ng rất bổ h v ần thiết ể TĐV s ng trong qu tr nh thẩm ịnh 2.3.2.2. Thành công trong xây dựng quy trình và vận dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản của các doanh nghiệp thẩm định giá ở Việt Nam - C TĐV nhìn chung ã p nh t văn bản ph p quy li n qu n ến TĐG BĐS từ các Lu t, nghị ịnh, th ng tƣ hƣớng n v văn bản o ị phƣơng b n h nh ể p ng trong TĐG BĐS, mặ ù văn bản này

136 rất nhiều, thuộ nhiều lĩnh v c khác nhau. - Quy tr nh TĐG BĐS hiện n y ƣ

o nh nghiệp, tổ h

TĐG xây

ng v v n ng theo quy tr nh hung Ti u huẩn TĐG số 5 với bƣớc ơ bản nhất Quy tr nh n y ã giúp ho TĐV một i nh n tổng qu t về quá trình TĐG, từ ƣ r ƣ nh ng kết lu n ơ sở nhất ịnh Trong từng bƣớ quy tr nh ều quy ịnh nh ng ng việ thể m TĐV phải l m, tạo iều kiện thu n l i ho TĐV trong qu tr nh TĐG - Việ l họn phƣơng ph p ể TĐG TĐV phù h p với loại BĐS, m h TĐG v phù h p với iều kiện th ng tin thu th p ƣ Nhìn chung phƣơng ph p m TĐV p ng ều ăn kho họ , r r ng Cơ sở TĐG h yếu ƣ TĐV l r ng hơn trong thẩm ịnh.

họn l gi trị thị trƣờng phản nh s h p lý, r

- Khi x ịnh gi trị BĐS, TĐV ã s th m khảo gi nh ng gi o ị h ã ƣ th hiện thành công ể ƣ v o s ng trong qu tr nh TĐG - C TĐV ã iều hỉnh s kh biệt gi BĐS so s nh với BĐS m ti u tr n yếu tố h yếu nhƣ: vị tr l ất, iều kiện hạ tầng, ảnh qu n, m i trƣờng, n ninh, t nh trạng ấp tho t nƣớ , iều kiện kinh o nh… - Trong việ ƣớ t nh chi phí x y ng ng tr nh, TĐV ã s iều hỉnh ơn gi x y ng theo hỉ số gi , ảm bảo t nh p nh t số liệu 2.3.3. Hạn chế của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam 2.3.3.1. Những hạn chế của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản trong tiêu chuẩn thẩm định giá - Về quy trình thẩm định giá trong Tiêu chuẩn thẩm định giá + Quy tr nh TĐG BĐS hiện n y b o gồm 6 bƣớ ơ bản ần thiết từ x ịnh tổng qu t t i sản ho ến l p b o o, h ng thƣ TĐG. Tuy nhi n, ối với BĐSloại t i sản thƣờng gi trị lớn, quyền h thể ối với t i sản ƣ thể hiện qu h ng thƣ ph p lý v việ mu b n, gi o ị h BĐS th hất l mu b n quyền li n qu n tới quyền sở h u BĐS V v y, việ TĐG BĐS òi hỏi việ tiếp nh n v nghi n u hồ sơ BĐS phải ƣ tiến h nh ẩn trọng nhƣ l một bƣớ ri ng v l bƣớ ầu ti n quy tr nh TĐG B n ạnh , ối với quy tr nh TĐG BĐS, kh u kiểm so t hất lƣ ng hƣ ƣ ề p tới nhƣ một bƣớ quy tr nh m mới hỉ ƣ quy ịnh một h rải r , rời rạ trong một số nội ung ng việ , trong khi y l nh ng bƣớ v i trò qu n trọng trong quy tr nh TĐG t i sản n i hung v TĐG BĐS n i ri ng.

137 + C h ặt t n Bƣớ 1 trong quy tr nh TĐG hiện n y l “x ịnh tổng qu t về t i sản TĐG v x ịnh gi trị thị trƣờng hoặ gi trị phi thị trƣờng l m ơ sở TĐG” hƣ phản nh ƣ nội ung ng việ m TĐV phải tiến h nh Một số nội ung ng việ ƣ hƣớng n th hiện trong bƣớ n y kh ng li n qu n tới t n bƣớ m li n qu n ến kh u tiếp nh n y u ầu TĐG v hồ sơ t i sản TĐG nhƣ: m h TĐG, thời iểm TĐG, ối tƣ ng s ng kết quả TĐG Việ ặt t n bƣớ v hƣớng n nội ung ng việ kh ng phù h p với t n bƣớ sẽ n ến s kh hiểu, kh b o qu t ũng nhƣ x ịnh thể, h p lý ng việ phải tiến h nh V v y m iều n y ũng l m ho quy tr nh TĐG kh ng ảm bảo tính rõ ràng. + Quy tr nh TĐG BĐS hiện n y ƣ quy ịnh v hƣớng n hung với quy tr nh TĐG m y thiết bị n n m ộ hi tiết v thể ho òn hạn hế. - Hạn chế về phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản trong các tiêu chuẩn hiện nay B n ạnh nh ng iểm ổi mới theo hƣớng t h c, ti u huẩn TĐG về cách tiếp n v phƣơng ph p TĐG òn một số iểm hạn hế nhƣ s u: + Nh ng iểm hạn hế trong hƣớng n h tiếp n thị trƣờng v phƣơng pháp so sánh tại Ti u huẩn TĐG số 8:  Về khái niệm “Giao dịch phổ biến trên thị trường” Ti u huẩn TĐG số 8 ƣ r kh i niệm “Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt ộng mu , b n t i sản ƣ tiến h nh ng kh i tr n thị trƣờng Một t i sản ƣ x nh n l gi o ị h phổ biến khi t nhất b t i sản tƣơng t ã gi o ị h mu , b n tr n thị trƣờng ” Hƣớng n n y hƣ ầy khi ba t i sản tƣơng t ã gi o ị h mu , b n tr n thị trƣờng nhƣng thời iểm gi o ị h lại qu x v biến ộng gi lớn so với thời iểm TĐG.  Về thời điểm giao dịch của tài sản so sánh Ti u huẩn TĐG số 8 ã mở rộng quy ịnh về thời iểm gi o ị h t i sản so s nh từ 1 năm th nh 2 năm: “Gi o ị h t i sản so s nh ƣ l họn phải iễn r tại hoặ gần thời iểm TĐG nhƣng kh ng qu 02 năm t nh ến thời iểm thẩm ịnh” (quy ịnh ũ l kh ng qu một năm) Tr n th tế, nh ng gi i oạn thị trƣờng hoạt ộng ổn ịnh, m gi t i sản t biến ộng th mặ ù gi o ị h so s nh thể xảy r h thời iểm TĐG nhƣng m gi v n thể ƣ s ng ể so s nh ƣ v nh ng trƣờng h p gi o ị h t i sản so s nh xảy r gần thời iểm TĐG nhƣng thị trƣờng kh ng ổn ịnh, m gi biến ộng li n t v lớn th m gi v n thể kh ng ảm bảo ƣ t nh p nh t v kh ng p ng ƣ y u ầu so s nh Ti u huẩn TĐG quố tế ũng nhƣ ti u huẩn TĐG nƣớ lĩnh v TĐG ph t triển nhƣ Mĩ, Ú v Niu i l n hiện n y ũng kh ng ề p tới thời hạn này. Tuy nhiên, thị trƣờng BĐS Việt N m ƣ nh gi l hoạt ộng

138 kh ng ổn ịnh, nhiều biến ộng kh lƣờng v v y việ nới lỏng iều kiện th ng tin nhƣ tr n ng n tới giảm t nh p nh t, ộ tin y th ng tin v từ ảnh hƣởng tới ộ tin y kết quả TĐG BĐS  Về các yếu tố so sánh: Ti u huẩn TĐG Việt N m số 08 ã liệt k yếu tố so s nh ối với một số loại BĐS, y u ầu TĐV ăn v o ể iều hỉnh h ng gi o ị h ho từng loại t i sản, song hệ thống yếu tố so s nh n y còn hung hung, hƣ ầy .  Về việc điều chỉnh các yếu tố định tính: Việ hỉnh ho

yếu tố ịnh t nh mới hỉ ƣ

nhƣng nh ng hƣớng

n n y hƣ

ùng tỷ lệ phần trăm ể iều

Ti u huẩn số 8 g i ý về ịnh hƣớng,

thể, r r ng g y kh khăn ho TĐV khi p

ng.  Về việc xác định mức giá của tài sản thẩm định giá thông qua mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh. Thứ nhất, Ti u huẩn số 8 về h tiếp n từ thị trƣờng v phƣơng ph p so sánh v n gi nguy n hƣớng n về l họn m gi ại iện so với Ti u huẩn ũ ở kh ạnh l hỉ hƣớng n uy nhất một hl họn m gi ại iện tr n ơ sở phân tích th ng tin t i sản so s nh, s u kết h p ph n t h th m nh ng tiêu chí: Tổng gi trị iều hỉnh gộp, tổng số lần iều hỉnh, tổng

gi trị iều

hỉnh thuần nhỏ nhất ể x ịnh gi trị ƣớ t nh uối ùng ho t i sản TĐG. Th tế hiện n y thẩm ịnh vi n khi l họn m gi ại iện thƣờng tính theo một trong h i h: C h th nhất l họn theo ti u h ƣ hƣớng n nhƣ tr n, h th h i l t nh theo m gi trung b nh ộng m gi hỉ n Việ l họn h t nh trung b nh v n thể em lại kết quả về m gi h p lý bất ộng sản m ti u khi m gi hỉ n tƣơng ối s t nh u Thứ hai, Ti u huẩn mới hiện n y ũng ã nới lỏng h nh lệ h gi mỗi m gi hỉ n với m gi trung b nh m gi hỉ n l n m tối l 15% (quy ịnh ũ tối l 10%) Việ nới lỏng m h nh lệ h n y giúp ho kết quả ƣớ t nh thẩm ịnh vi n ễ ng ƣ hấp nh n hơn so với quy ịnh ũ nhƣng on số h nh lệ h 15% n y l rất lớn so với th ng lệ nƣớ tr n thế giới (th ng thƣờng kh ng qu 10%) + Nh ng iểm hạn hế trong hƣớng n về h tiếp n hi ph v phƣơng pháp chi phí tại Ti u huẩn TĐG số 9: Ti u huẩn số 9 về h tiếp n hi ph ã ƣ r kh i niệm về h o mòn h năng là “tổn thất về t nh h u ng t i sản n tới giảm gi trị t i sản o s ng t i sản n y kh ng m ng lại hiệu quả nhƣ s ng t i sản th y thế” H o mòn h năng b o gồm: H o mòn h năng o thiếu khuyết, h o mòn h năng o hi ph vốn o v h o mòn h năng o hi ph v n h nh H o mòn h năng o

139 thiếu khuyết l trƣờng h p t i sản thiếu một bộ ph n h y thiết bị n o sản tƣơng t

ùng h

năng tr n thị trƣờng

m

t i

hoặ trƣờng h p t i sản

một

bộ ph n h y thiết bị n o ần phải ƣ th y thế hoặ hiện ại h ể t i sản thể hoạt ộng một h b nh thƣờng hoặ p ng ƣ y u ầu thị trƣờng ” Kh i niệm h o mòn h năng n y òn hung hung, kh ng r r ng v ễ g y hiểu nhầm với h o mòn n i hung t i sản Kh i niệm n y ũng kh ng thể hiện ƣ ầy về lỗi thời h năng Kh i niệm về h o mòn h năng thiếu khuyết nhƣ tr n thể n ến s trùng lắp khi bộ ph n h y thiết bị n o thể ƣ th y thế o h o mòn về v t hất t nhi n h kh ng phải o lỗi thời h năng n ến việ ƣớ t nh h o mòn trùng lắp (t nh 2 lần ho giảm gi o yếu tố t nhi n v

o lỗi thời h năng) + Hạn hế trong hƣớng

n

h tiếp

n thu nh p tại Ti u huẩn số 10:

 Ti u huẩn số 10 ã n u kh ng ầy và không chính xác iều kiện p ng Phƣơng ph p vốn h tr tiếp, l phƣơng ph p n y ƣ p ng trong trƣờng h p thu nh p từ t i sản l tƣơng ối ổn ịnh (kh ng ổi hoặ th y ổi theo một tỷ lệ nhất ịnh) trong suốt thời gi n s ng h u h òn lại ( ƣ t nh bằng tuổi ời kinh tế òn lại) t i sản hoặ vĩnh viễn Trƣờng h p p ng m ti u huẩn số 10 n u hƣ chính xác v iều qu n trọng l số năm em lại thu nh p phải l vĩnh viễn hoặ i mới thể p ng phƣơng ph p vốn ho h kh ng hỉ mỗi iều kiện l thu nh p ổn ịnh Nếu thu nh p th y ổi theo một tỷ lệ nhất ịnh th trƣờng h p n y lại kh ng p ng ƣ phƣơng ph p vốn ho tr tiếp m phải p ng một ạng phƣơng ph p òng tiền hiết khấu l v o m h nh tăng trƣởng C ng th mặ ù phản nh úng bản hất kinh tế phƣơng ph p, song ti u huẩn n y hƣ y u ầu TĐV phải l p lu n v giải tr nh ộ tin y th ng tin b ov h nh gi ộ tin y thẩm ịnh vi n Bởi, vấn ề khó khăn nhất phƣơng ph p kh ng phải l ng th m l ở kỹ thu t v khả năng b o ộ hắ hắn òng tiền trong tƣơng l i 2.3.3.2. Hạn chế trong xây dựng và vận dụng quy trình, phương pháp thẩm định giá bất động sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá. - Mặ ù quy tr nh TĐG BĐS m o nh nghiệp TĐG x y ng nhìn hung b o gồm bƣớ ơ bản theo quy tr nh TĐG ƣ b n h nh theo Hệ thống Ti u huẩn TĐG Việt Nam, tuy nhi n trong th tế, TĐV tại o nh nghiệp hƣ th hiện úng v ầy bƣớ theo quy trình mà h nh o nh nghiệp ã ề r Nh ng nội ung a quy trình mà TĐV th hiện ơn giản, sơ lƣ nhƣ sau: + Một số o nh nghiệp TĐG v n òn hƣ p nh t ầy văn bản ph p lý, viện n v p ng văn bản ã hết hiệu l hoặ kh ng phù h p

140 + TĐV m tả về BĐS òn ại kh i, hƣ r r ng, hƣ

ầy

th ng tin

ần thiết. + C TĐV t ề p tới hạn hế về nguồn liệu TĐG, mặ ù y l hạn hế lớn v phổ biến C b o o TĐG ƣ TĐV l p r thƣờng kh ng nhắ tới hạn hế n y + Việ ph n t h, nh gi về iều kiện vĩ m , m i trƣờng kinh tế, xu hƣớng ph t triển, quy hoạ h khu v , ị phƣơng t ƣ ề p tới Việ b o về t nh h nh thị trƣờng, qu n hệ ung ầu trong tƣơng l i rất sơ s i, ảm tính m kh ng s phân tích tr n nh ng ăn r r ng TĐV tr nh b y trong b o o TĐG BĐS + Việ ph n t h về BĐS m kh ng tiến h nh ph n t h việ s

thể Nh ng nội ung n y ũng t ƣ

ti u v BĐS so s nh hƣ to n iện: C ng tốt nhất v hiệu quả nhất

TĐV BĐS,

trong khi y lại l một y u ầu nhất thiết phải th hiện trong qu tr nh TĐG t i sản n i hung v TĐG BĐS n i ri ng C n bộ TĐG ũng hƣ nh n iện ƣ ầy ƣu iểm ũng nhƣ hạn hế bản th n BĐS m c tiêu v BĐS so s nh, v nhƣ: l i thế kinh o nh, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thu t - Phƣơng ph p TĐG BĐS m TĐV l họn nh n hung l phù h p, tuy nhi n việ v n ng phƣơng ph p ể TĐG BĐS thể òn rất nhiều hạn hế s u: + Các thông tin về t i sản so s nh kh ng m ng t nh hất ại iện ho gi o ị h trong khu v Nhiều trƣờng h p n bộ TĐG lấy ng y 3 ến 4 BĐS so s nh m m nh thu th p ƣ m kh ng khảo s t m gi gi o ị h kh , ũng kh ng giải tr nh một h thể v s o BĐS so s nh n y ƣ l họn m lại kh ng l họn BĐS kh ể so s nh +L họn v s ng th ng tin về BĐS so s nh trong nhiều trƣờng h p òn kh biệt qu nhiều về yếu tố h yếu, v yếu tố về quy m iện t h BĐS Nếu BĐS so s nh s kh biệt qu lớn sẽ kh ng ảm bảo ƣ t nh hất tƣơng ồng gi BĐS so s nh so với BĐS m ti u + Nhiều TĐV s ng ng y th ng tin về m gi h o mu , h o b n m kh ng t m hiểu kỹ th ng tin, kh ng ph n t h iều hỉnh n n m ộ tin y th ng tin thấp bởi v m gi tr n b o mu v b n hƣ hắ ã phản nh ƣ gi trị thị trƣờng BĐS + Một số o nh nghiệp, tổ h TĐG kh ng th hiện theo bƣớ tr nh t phƣơng ph p C thể TĐV bỏ qu bƣớ kiểm tr ph n t h gi o ị h so s nh Với việ bỏ qu bƣớ a phƣơng ph p nhƣ v y ho thấy kết quả TĐG kh ng phản nh ƣ gi trị thị trƣờng BĐS bởi th ng tin kh ng nguồn gố r r ng, kh ng ƣ kiểm h ng sẽ kh p ng y u ầu so s nh C yếu tố kh

141 biệt kh ng ƣ ƣ

gi trị

iều hỉnh sẽ kh ng ảm bảo ƣ

rằng kết quả TĐG sẽ phản nh

BĐS

+ C tỷ lệ iều hỉnh hƣ ăn r r ng: Hầu hết tỷ lệ iều hỉnh ở yếu tố so s nh nhƣ: h nh ng, k h thƣớ , iều kiện hạ tầng, hƣớng, l i thế kinh o nh ều ƣ ƣ r nhƣng kh ng ăn r r ng, kh ng s l p lu n, ph n t h thể C tỷ lệ n y kh ng phải l tỷ lệ ƣ rút r từ qu tr nh thống k , ph n t h gi o ị h thị trƣờng về nh ng BĐS ặ iểm tƣơng ồng m m ng nặng yếu tố ảm t nh Ti u h iều hỉnh: Việ TĐV nh gi tỷ trọng yếu tố nhƣ: Vị tr BĐS, hạ tầng kỹ thu t hung khu v m ng t nh quyết ịnh lớn ến m gi bằng 50% tỷ trọng gi BĐS; Điều kiện ph p lý t nh bằng 20% tỷ trọng Quy m , k h thƣớ , h nh thể BĐS bằng 20% tỷ trọng BĐS v 10% l

BĐS; ti u

h kh nhƣ hạ tầng kỹ thu t nội bộ khu ất, m i trƣờng, n ninh l nh ng tỷ lệ ƣớ t nh kh ng ƣ x y ng tr n ơ sở rõ ràng. + Đối với TĐG ất, TĐV thƣờng l họn m gi ại iện theo h lấy m gi trung b nh m gi hỉ n ( h n y ƣ quy ịnh trong nghị ịnh về phƣơng ph p ịnh gi ất) Chỉ một số t trƣờng h p TĐV l họn theo ti u h ƣ hƣớng n trong ti u huẩn TĐG Việt N m Việ l họn m gi trung b nh l m m gi ại iện nhƣ ã ph n t h ƣu iểm l ơn giản, ễ t nh to n, em lại kết quả ộ tin y o khi trƣờng h p m gi hỉ t nh hất ại iện ho m

m gi hỉ n gần s t nh u Tuy nhi n, trong nh ng n h nh lệ h lớn th h t nh trung b nh kh ng ảm bảo gi v v y kết quả TĐG kh ng ộ tin y o

+ C TĐV h yếu s ng phƣơng ph p ph n t h theo ặp BĐS m hƣ qu n t ms ng phƣơng ph p ph n t h kh Mặ ù ph n t h liệu theo ặp là một phƣơng ph p h p lý về lý thuyết, nhƣng i khi n kh ng m ng lại hiệu quả th tế bởi việ họn m u BĐS so s nh qu hẹp Phƣơng ph p n y hỉ th h h p ho BĐS ng nghiệp v thƣơng mại kh ng thƣờng xuy n ƣ gi o ị h tr n thị trƣờng Việ s ng phƣơng ph p ph n t h theo ặp rất kh ể ƣ r nh ng iều hỉnh bởi việ b n h ng ơn lẻ kh ng phản nh úng gi trị thị trƣờng. + Khi ƣớ t nh hi ph th y thế mới ng tr nh x y ng m ti u trong phƣơng ph p chi phí, phƣơng ph p hiết trừ, và khi ƣớ t nh hi ph x y ng công trình trong phƣơng ph p thặng ƣ, TĐV hỉ s ng ng y ơn gi x y ng Uỷ ban nhân dân tỉnh (th nh phố) hoặ suất ầu tƣ Bộ X y ng ể t nh to n m kh ng s iều hỉnh ho phù h p với ặ iểm, kết ấu ng tr nh m ti u thể Hoặ n bộ TĐG lấy gi quyết to n ng tr nh trừ i phần giảm gi t h lũy (phần giảm gi ƣ t nh tr n ơ sở tƣơng qu n gi thời gi n s ng v tuổi thọ v t lý theo thiết kế)

142 + Tỷ lệ giảm gi t nh

v o

a công trình x y

kết ấu h nh, theo

ng trong phƣơng ph p hi ph

ng th

b nh qu n gi quyền mới hỉ

gi ƣ tỷ lệ giảm gi o yếu tố t nhi n h hƣ nh gi ƣ lỗi thời h năng, o t ộng từ yếu tố b n ngo i C b o kh ng nh gi về nội dung này.

ƣ nh

tỷ lệ giảm gi o o TĐG hầu nhƣ

+ Đối với phƣơng ph p thu nh p v v n ng phƣơng ph p thu nh p trong phƣơng ph p thặng ƣ: TĐV t nh to n tỷ lệ hiết khấu là 13,5% (bằng 1,5 lần lãi suất ơ bản ng n h ng nh nƣớ ) l kh ng ơ sở kho họ r r ng Việ v n ng phƣơng ph p thu nh p trong TĐG BĐS ở Việt N m hiện n y ối với TĐV nh n hung òn rất nhiều kh khăn. Khả năng b o thu nh p v hi ph tƣơng l i ũng nhƣ x ịnh tỷ suất vốn ho , tỷ suất hiết khấu ũng l th h th TĐV trong iều kiện hiện n y ở Việt N m

lớn ối với

+ Khi ƣớ t nh o nh thu ph t triển v hi ph ph t triển trong phƣơng ph p thặng ƣ, TĐV hƣ xem xét ến yếu tố thị trƣờng tƣơng l i m thƣờng lấy ng y m gi b n, gi ho thu BĐS, hi ph tại thời iểm TĐG m kh ng s ph n t h, nh gi khả năng th y ổi trong tƣơng l i khi triển kh i n ũng nhƣ khi BĐS ph t triển xong Việ TĐV thƣờng giả ịnh to n bộ BĐS s u khi ph t triển xong ƣ b n hết 100% ho kh h h ng với m gi ã ƣ x ịnh ũng l iều kh ng h p lý v hƣ xem xét tới biến ộng về khả năng th nh khoản BĐS tr n thị trƣờng Tr n y l nh ng hạn hế cơ bản việ TĐG BĐS ã l m ảnh hƣởng ến kết quả TĐG trong thời gian qua. Nh ng hạn hế trên do các nguyên nhân ch qu n và nguyên nhân khách quan. 2.3.4 . Nguyên nhân của những hạn chế 2.3.4.1. Nguyên nhân chủ quan - Thứ nhất, cơ sở dữ liệu tại các doanh nghiệp thẩm định giá không đầy đủ khiến cho việc thẩm định giá bất động sản gặp nhiều khó khăn Hiện n y, việ thiếu ơ sở

liệu TĐG v hệ thống quản lý

ã g y kh khăn kh ng nhỏ ho hoạt ộng TĐG s t kết quả thẩm ịnh gi liệu v

o nh nghiệp v

Nh nƣớ , ũng nhƣ niềm tin

liệu n y ng t

gi m

kh h h ng Cơ sở

th ng tin li n qu n ến BĐS thẩm ịnh gi kh ng hỉ l một trong

nh ng ầu v o ti n quyết lƣ ng, hiệu quả hƣởng lớn tới việ th

a quá trình TĐG m

uộ TĐG. Cơ sở

liệu l yếu tố hết s

hiện quy tr nh v v n

Nhiều o nh nghiệp ũng ã x y

òn g p phần quyết ịnh hất

ng ơ sở

ng

qu n trọng ảnh

phƣơng ph p TĐG BĐS

liệu ri ng về BĐS ph

v

ho

143 ng t

TĐG BĐS nhƣng ũng nhiều o nh nghiệp do các nguyên nhân khác nhau

hƣ x y ƣ

ng ƣ

ơ sở

liệu ri ng Theo kết quả khảo s t có 77,8% số TĐV

hỏi trả lời o nh nghiệp m nh

biết o nh nghiệp m nh hƣ x y

sơ sở

ng ƣ

liệu riêng và 22,2% số TĐV ho ơ sở

liệu ph

v

ho TĐG

Bảng 2.19: Kết quả khảo sát về việc doanh nghiệp có cơ sở dữ liệu riêng về thẩm định giá bất động sản Không H p lệ Có Tổng Khuyết thiếu hệ thống Tổng

Tần suất Phần trăm 37 21,1 130 74,3 167 95,4 8 4,6 175 100,0

Tỷ lệ % h p lệ Tỷ lệ % t h luỹ 22,2 22,2 77,8 100,0 100,0

Nguồn: Tác giả khảo sát Tuy nhiên, nh ng o nh nghiệp ũng kh ng ầy hoặ kh ng ƣ kh h h ng nhu ầu thẩm ịnh th tin thu th p ƣ hỉ l nh ng th ng iện thị trƣờng khu v . Hơn n

ã x y ng ơ sở liệu TĐG th ơ sở n y p nh t thƣờng xuy n. Th ng thƣờng, khi n bộ TĐG mới t m kiếm th ng tin nên thông tin ơn lẻ, kh ng ảm bảo ƣ t nh hất ại , iều n y ũng l m ho thời gi n v hi ph

TĐG tăng l n, m kết quả TĐG kh ng ạt ƣ

ộ tin

y

o C

liệu TĐG tại

C Quản lý gi (Bộ T i h nh) hiện n y ũng hỉ l liệu ơ bản về t nh h nh o nh nghiệp TĐG v TĐV về giá. Hệ thống liệu n y hƣ ầy ể kết nối, hi sẻ th ng tin, ũng nhƣ ph v ắ l ho ng t quản lý nh nƣớ về TĐG - Thứ hai là do đội ngũ cán bộ thẩm định giá còn thiếu và chưa đáp ứng yêu cầu về trình độ chuyên môn. Một trong nh ng nguyên nhân ảnh hƣởng tr h nh l số lƣ ng v tr nh ộ năm qu tuy ƣ nhu ầu th

ƣ

hƣ

p ng ƣ

o nh nghiệp TĐG, hỉ

kiểm to n, t i h nh…v

hƣ

78,61% số o nh nghiệp hỉ

ƣ

so với y u ầu. một số t ngƣời o tạo về

thẻ TĐV về gi hoặ kh

nhƣ kế to n,

nhiều kinh nghiệm trong lĩnh v

TĐG C tới

từ 3 ến 5 TĐV v

lĩnh v hỉ

5,88% số o nh nghiệp

số lƣ ng TĐV tr n 10 ngƣời Việ

hƣ

p ng ƣ

tế; t nh huy n nghiệp trong hoạt ộng TĐG òn hạn hế, tr nh ộ

o tạo về TĐG, òn lại l

TĐG

n bộ TĐG Đội ngũ TĐG trong nh ng

hú trọng ph t triển về số lƣ ng nhƣng v n hƣ

huy n m n nghiệp v Tại

ội ngũ

tiếp ến hoạt ộng TĐG

ƣ

o tạo, bồi ƣỡng kiến th tổ h

thƣờng xuy n khi

ho ội ngũ TĐG ở nhiều o nh nghiệp tới 38,2% số TĐV ƣ

hỏi trả lời m

ộ

144 o tạo bồi ƣỡng ho ội ngũ TĐG tại o nh nghiệp m nh ở m

t v rất t.

Bảng 2.20: Kết quả khảo sát về “Mức độ đào tạo, bồi dƣỡng cho đội ngũ thẩm định giá bất động sản tại doanh nghiệp” Tần số Tỷ lệ % Tỷ lệ % h p lệ Tỷ lệ % t h luỹ 11 6,3 6,4 6,4 55 31,4 31,8 38,2 86 49,1 49,7 87,9

Rất Ít Ít Thƣờng xuy n Rất thƣờng xuyên Tổng Khuyết thiếu hệ thống Tổng

21

12,0

12,1

173 2 175

98,9 1,1 100,0

100,0

100,0

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát - Nguyên nhân thứ ba là do áp lực về thời gian và chi phí TĐG. Nhằm tiết kiệm thời gi n v giảm thiểu hi ph trong qu tr nh TĐG ể n ng o khả năng ạnh tr nh, thu hút kh h h ng m nhiều o nh nghiệp TĐG quy ịnh thời gi n tối

ể tiến h nh

ng việ TĐG trong khoảng từ 48-72 tiếng kể từ khi

tiếp nh n hồ sơ Kết quả khảo s t ý kiến

TĐV về thời gi n TĐG bất ộng sản tại

o nh nghiệp thể hiện ở Bảng 2 21 nhƣ s u: Bảng 2.21: Kết quả khảo sát về thời gian TĐG BĐS tại các doanh nghiệp Thời gian để TĐG BĐS 1 ngày đến 2 ngày Tần suất Tỷ lệ % Tỷ lệ % h p lệ Tỷ lệ % t h luỹ Rất t 34 19,4 21,3 21,3 Ít 41 23,4 25,6 46,9 B nh thƣờng 39 22,3 24,4 71,3 H p lệ Nhiều 33 18,9 20,6 91,9 Rất nhiều 13 7,4 8,1 100,0 Tổng 160 91,4 100,0 Khuyết thiếu hệ thống 15 8,6 Tổng 175 100,0 Thời gian TB để TĐG BĐS 3 ngày đến 4 ngày Rất t Ít B nh thƣờng H p lệ Nhiều Rất nhiều Tổng Khuyết thiếu hệ thống Tổng

Tần suất 12 38 42 46 23 161 14 175

Tỷ lệ % 6,9 21,7 24,0 26,3 13,1 92,0 8,0 100,0

Tỷ lệ % h p lệ Tỷ lệ % t h luỹ 7,5 7,5 23,6 31,1 26,1 57,1 28,6 85,7 14,3 100,0 100,0

Nguồn: Khảo sát của tác giả

145 Lu t gi hiện n y ho phép th nh l p C ng ty TĐG khi từ 3 TĐV trở lên v v y, m ộ ạnh tr nh gi ng ty TĐG ng y ng g y gắt v quyết liệt Một số ng ty quy m nhỏ th m h sẵn s ng hạy theo p ng òi hỏi “ho hồng” ng y ng o kh h h ng hoặ t nh trạng một số o nh nghiệp tr tiếp g i ý khoản ho hồng ho kh h hàng n n buộ ng ty n y phải ắt giảm hi ph TĐG Tuy nhi n th tế o t nh ph tạp BĐS ần TĐG ũng nhƣ s thiếu h t ả về số lƣ ng v hất lƣ ng ội ngũ n bộ nh n vi n TĐG n n p l về thời gi n ngắn v hi ph TĐG thấp khiến ho n bộ TĐG kh ng thời gi n v hi ph ể tiến h nh bƣớ ng việ ần thiết, n ến t nh trạng l m qu lo , ại kh i - Nguyên nhân thứ tư là một số TĐV không giữ vững phẩm chất đạo đức nghề nghiệp, có sự dàn xếp với khách hàng về kết quả TĐG. Nếu ng ty TĐG muốn ƣ ký h p ồng TĐG, ngo i việ kh h h ng òi hỏi về ho hồng, nhiều kh h h ng òn y u ầu o nh nghiệp TĐG phải tiến h nh thẩm ịnh ể ạt ƣ kết quả theo y u ầu kh h h ng nhằm tr l i Nếu TĐV kh ng gi v ng phẩm hất ạo nghề nghiệp m nh sẽ n tới việ TĐV l họn th ng tin, ph n t h th ng tin theo hƣớng ho n to n h qu n ể n tới ƣ kết quả TĐG theo h ý từ trƣớ - Nguyên nhân thứ năm là do công tác quản lý nhà nước về thẩm định giá + Quản lý nh nƣớ về lĩnh v TĐG hiện n y òn hạn hế Hiện n y ịnh kỳ, C quản lý gi lại tổ h o n kiểm tr hoạt ộng TĐG to n bộ o nh nghiệp TĐG Chất lƣ ng ị h v TĐG v ộ tin y kết quả TĐG theo h ng thƣ TĐG o nh nghiệp TĐG ũng hƣ ƣ kiểm so t hặt hẽ Các sai phạm ơn vị về việ giải tr nh nguồn gố th ng tin, lý o họn th ng tin… ƣ nhắ nhở nhƣng kh ng s nghi m tú s h n ến t nh trạng nh ng s i phạm ũ lại t i iễn n ến kết quả TĐG kh ng ộ tin y o. + Đội ngũ n bộ, ng ch l m ng t quản lý nh nƣớ về TĐG phần lớn hƣ ƣ o tạo úng huy n ng nh TĐG hoặ hƣ ƣ p nh t kịp thời kiến th huy n ng nh TĐG; ng t tổ h thi v ấp Thẻ thẩm ịnh vi n về gi òn nhiều bất p ( hƣ ng n h ng ề thi TĐG). + C ng t o tạo, bồi ƣỡng huy n ng nh TĐG òn nhỏ lẻ, hƣ ồng nhất, hƣ hiến lƣ o tạo, bồi ƣỡng i hạn Đội ngũ giảng vi n huy n ng nh TĐG òn hạn hế v hƣ ƣ o tạo huy n s u Do l một lĩnh v mới, vừ l m vừ rút kinh nghiệm n n ho ến n y, ng t nh gi , xếp loại, th nh tr , kiểm tr , x y ng hế t i x phạt vi phạm trong nghề òn xem nhẹ, n ến s v n ng ở nhiều ng ty phần tùy tiện + Chƣơng tr nh o tạo, bồi ƣỡng ấp thẻ TĐV về gi thiếu hẳn một huy n ề qu n trọng hỗ tr về l p to n v ịnh m sản phẩm x y ng

146 + Hệ thống ti u huẩn TĐG hƣ kh i niệm huẩn m thế n o l một m gi úng o v y rất kh ăn ph n x khi tr nh hấp xảy r 2.3.4.2. Nguyên nhân khách quan. - Thứ nhất, hoạt ộng TĐG o nh nghiệp TĐG iễn r trong bối ảnh tăng trƣởng kinh tế trong nƣớ ã bƣớ ph hồi nhƣng m i trƣờng kinh o nh v năng suất, hiệu quả, s ạnh tr nh nền kinh tế òn thấp trong khi y u ầu hội nh p quố tế ng y ng o. Chi ph ầu v o ng y ng tăng o (nhƣ hi ph tiền lƣơng, hi ph nguy n v t liệu, iện nƣớ …) nhƣng gi ị h v TĐG có xu hƣớng giảm ã tạo s ép lớn ối với hoạt ộng o nh nghiệp - Thứ hai, c ng ty TĐG ƣ th nh l p mới tăng nh nh, g y s ép ạnh tr nh gi o nh nghiệp, n ến ạnh tr nh về gi v hất lƣ ng ị h v o nh nghiệp TĐG tr n thị trƣờng ng y ng quyết liệt; th m h ph t sinh ạnh tr nh kh ng l nh mạnh gi o nh nghiệp TĐG theo h nh th giảm gi ị h v , kh ng phù h p với ăn x ịnh gi ị h v TĐG theo quy ịnh, giảm thời gi n ph t h nh h ng thƣ l m ảnh hƣởng ến hất lƣ ng ị h v TĐG. - Thứ ba, một số kh h h ng tƣ tƣởng l i ng o nh nghiệp TĐG làm sai lệ h kết quả thẩm ịnh gi trị t i sản nhằm m h tr l i - Thứ tư, nhiều kh h h ng kh ng th hiện úng iều khoản về th nh to n theo h p ồng ã ký ( hƣ th hiện tạm ng, hoặ th nh to n h m) l m ảnh hƣởng ến vốn lƣu ộng v t nh ổn ịnh o nh nghiệp TĐG hoặ o nh nghiệp kh ng thu hồi ƣ ng n n tới o nh thu giảm, o nh nghiệp l i nhu n âm. - Thứ năm, nhiều ng n h ng hỉ th hiện ký kết h p ồng TĐG với o nh nghiệp TĐG t n trong “ nh s h ngắn” (short list) o ng n h ng t r so t v c ng bố Tuy nhi n h ng năm ác ng n h ng kh ng th ng b o rộng rãi ti u huẩn việ r so t n y ể o nh nghiệp TĐG l m hồ sơ năng l , n n việ tiếp xú kh h h ng thuộ khối ng n h ng nhƣ tr n rất kh khăn, kh ng ng bằng gi o nh nghiệp TĐG. (Theo B o o nh gi kết quả hoạt ộng TĐG gi i oạn 2013 – 2016 C Quản lý gi ) - Thứ sáu, s hoạt ộng bất ổn v thiếu t nh minh bạ h thị trƣờng BĐS Việt Nam Thị trƣờng BĐS tiềm ẩn nh ng nh n tố bất ổn t ộng nhất ịnh ến hoạt ộng TĐG. Thị trƣờng BĐS nh ng gi i oạn th nh khoản kém, gi o ị h t n n TĐV kh thu th p ƣ th ng tin về BĐS so sánh. Th ng tin thị trƣờng BĐS còn thiếu t nh minh bạ h g y kh khăn rất lớn ho qu tr nh iều tr , thu th p th ng tin TĐV Mặ ù s n gi o ị h BĐS ở Việt N m ã r ời v i v o hoạt ộng từ uối năm 2009 tuy nhi n nhiều BĐS gi o ị h tr n thị trƣờng kh ng ƣ ăng ký n n rất kh kiểm so t, ũng nhƣ kh nắm bắt ƣ m gi o ị h

147 th nh ng tr n thị trƣờng Do , việ thu th p h ng thị trƣờng ể so sánh ũng nhƣ ể x y ng ơ sở liệu về TĐG BĐS rất hạn hế - Thứ bẩy, c th ng tin thiếu ơ sở khẳng ịnh t nh trung th kh h qu n ã g y kh khăn ho n bộ TĐG B n ạnh th ng tin o h nh kh h h ng ung ấp, thông tin từ tổ h nghi n u thị trƣờng ũng rất t C n bộ TĐG v n hƣ ƣ s li n th ng với ơ qu n thuế ể kiểm h ng th ng tin ƣ ung ấp Hơn n , m gi m b n th m gi gi o ịch BĐS khai báo thƣờng kh ng phải l m gi gi o ị h th tế nhằm trốn thuế...Với số lƣ ng kh h h ng lớn, ị b n hoạt ộng rộng v v y việ thu th p th ng tin về BĐS kh ng phải l ễ ng - Thứ tám, một số hƣớng n về x ịnh gi t i sản o Bộ, ng nh ị phƣơng b n h nh kh ng tr n nguy n tắ về thẩm ịnh gi , m u thu n với lý thuyết hung về thẩm ịnh gi tr n ơ sở h nh th nh gi trị thị trƣờng hoặ gi trị phi thị trƣờng V Th ng tƣ 36/2014/TT-BTNMT ng y 30/6/2014 Bộ Tài nguyên và M i trƣờng ƣ b n h nh một số quy ịnh òn m u thu n với tiêu huẩn thẩm ịnh gi g y kh khăn ho ơn vị thẩm ịnh gi khi tiến h nh nghiệp v Ng y 26 th ng 12 năm 2016, Bộ T i h nh ã b n h nh Th ng tƣ 323/2016/TT-BTC quy ịnh về kiểm tr , gi m s t v nh gi hất lƣ ng hoạt ộng TĐG. Nội ung Th ng tƣ nh n hung kh ầy v hi tiết Nội ung kiểm tr b o gồm: kiểm tr việ hấp h nh quy ịnh ph p lu t về TĐG o nh nghiệp, kiểm tr t nh tu n th Ti u huẩn TĐG m ặ biệt l nội ung quy ịnh về kiểm tr hoạt ộng TĐG h ng năm v việ nh gi hất lƣ ng hoạt ộng TĐG o nh nghiệp. Th ng tƣ ũng b n h nh kèm theo ph l về Bảng nh gi hất lƣ ng hoạt ộng TĐG o nh nghiệp TĐG trong hƣớng n hấm iểm ối với từng nội ung V th ng tƣ mới b n h nh n n ến ng y 26 th ng 5 năm 2017, C Quản lý gi mới tổ h hội nghị triển kh i th hiện th ng tƣ B n ạnh nội ung ƣ quy ịnh thể, r r ng, phù h p, Th ng tƣ òn một số quy ịnh về th ng hấm iểm hƣ phù h p, hƣ tạo ƣ s ồng thu n o nh nghiệp TĐG. Nhƣ v y quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS ở Việt N m hiện n y b n ạnh nh ng mặt th nh ng ạt ƣ , òn nhiều mặt hạn hế o ả nguy n nh n h qu n v kh h qu n Việ ph n t h nguy n nh n n ến nh ng hạn hế l ơ sở ho việ ề xuất phƣơng hƣớng v giải ph p nhằm ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS ở Việt Nam.

148 KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 Trong hƣơng n y, t giả ã khái quát hoạt ộng thẩm ịnh gi bất ộng sản ở Việt N m trong thời gi n qu Lu n án i v o ph n t h th trạng quy trình và phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản ƣ b n hành theo hệ thống Ti u huẩn thẩm ịnh gi Việt N m v việ x y ng ũng nhƣ v n ng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản tại T giả ũng ã tiến h nh nh gi th

o nh nghiệp h năng thẩm ịnh gi . trạng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh

gi bất ộng sản tr n h i kh ạnh n y về ả th nh ng ũng nhƣ hạn hế v nguy n nh n n tới nh ng hạn hế B n ạnh nh ng th nh ng, ối với quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản ƣ b n h nh theo hệ thống Ti u huẩn thẩm ịnh gi Việt N m, t giả nh n thấy rằng òn một số nội ung quy ịnh hƣ r r ng, ầy , hƣ phù h p, hƣ ảm bảo ƣ m ộ hặt hẽ v kiểm so t ƣ hất lƣ ng kết quả thẩm ịnh gi bất ộng sản Tại o nh nghiệp h năng thẩm ịnh gi , thẩm ịnh vi n bỏ qu một số bƣớ quy trình, hoặ th hiện một h sơ s i nhiều nội ung quy tr nh T giả ũng ã nh gi nh ng hạn hế trong v n ng từng phƣơng pháp thẩm ịnh gi bất ộng sản nhƣ: TĐV m tả về BĐS òn ại kh i, hƣ r r ng, hƣ ầy th ng tin ần thiết; t ề p tới hạn hế về nguồn liệu TĐG, ph n t h, nh gi về iều kiện vĩ m , m i trƣờng kinh tế, xu hƣớng ph t triển, quy hoạ h khu v , ị phƣơng; Việ b o về t nh h nh thị trƣờng, qu n hệ ung ầu trong tƣơng l i rất sơ s i, ảm tính m kh ng s ph n t h tr n nh ng ăn r r ng thể. Việ ph n t h về BĐS m ti u v BĐS so s nh hƣ to n iện, l họn th ng tin kh ng mang tính hất ại iện, kh ng kiểm h ng nguồn gố th ng tin, ph n t h th ng tin, s ng th ng tin kh ng phù h p. Lu n n ũng ã hỉ r nguy n nh n kh h qu n v h qu n n ến hạn hế Đ y l nh ng ơ sở qu n trọng ể ề xuất phƣơng hƣớng, giải ph p ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi ở hƣơng 3

149 CHƢƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 3.1. Định hƣớng hoàn thiện quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất

động sản ở Việt Nam đến năm 2025 3.1.1. Định hướng hoạt động thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam Xuất ph t từ y u ầu

nền kinh tế thị trƣờng, từ th

ph p lý ũng nhƣ nh ng bất

p trong hoạt ộng TĐG

trạng về h nh l ng

Việt N m v hoạt ộng

TĐG BĐS n i ri ng; ồng thời qu khảo s t kinh nghiệm tại một số nƣớ tr n thế giới ho thấy TĐG BĐS l một nghề ung ng ị h v tƣ vấn ho xã hội kh ng thể thiếu

nền kinh tế thị trƣờng Điều n y ặt r y u ầu ần n ng

o năng l

hoạt

ộng TĐG BĐS ở nƣớ t . - Về ịnh hƣớng: + Ph t triển hoạt ộng TĐG BĐS ở Việt N m ảm bảo tu n th quy ịnh hệ thống ph p lu t TĐG BĐS

Nh nƣớ , tạo m i trƣờng ph p lý ổn ịnh v thu n l i ể

t nh huy n nghiệp

o

+ Ph t triển TĐG BĐS ở nƣớ t th nh BĐS trở n n

ng

h u hiệu giúp cho thị trƣờng

ng kh i, minh bạ h; giúp ho việ quản lý v s

ng hiệu quả

nguồn l ; giảm thiểu nh ng r i ro trong ầu tƣ; bảo ảm l i h h p ph p v ng

b n th m gi thị trƣờng th ng qu việ x

ịnh úng gi trị

h nh BĐS.

+ Tăng ƣờng v i trò quản lý nh nƣớ ; s quản lý, gi m s t thống nhất Bộ T i h nh trong lĩnh v

TĐG BĐS; n ng

TĐG; t n trọng quyền t

h kinh o nh

ộ l p, kh h qu n, trung th

trong h nh nghề

nghề nghiệp về

TĐV.

p ng y u ầu hội nh p kinh tế quố

nguy n tắ , th ng lệ quố tế v

N m, hội nh p khu v

tổ h

o nh nghiệp, t n trọng nguy n tắ

+ Ph t triển TĐG BĐS ở nƣớ t phải tế, phù h p với

o v i trò

v quố tế s u hơn trong lĩnh v

iều kiện th

tiễn

Việt

TĐG BĐS.

- Về m c tiêu: +X y

ng m i trƣờng ph p lý ổn ịnh v thống nhất trong lĩnh v

BĐS; ph t triển TĐG BĐS theo lộ tr nh phù h p với nhu ầu hội, bảo ảm quyền v l i h h p ph p + Tăng ƣờng v n ng

o năng l

TĐG

nền kinh tế v xã

h thể th m gi nền kinh tế quản lý nh nƣớ về gi v TĐG BĐS,

150 tăng ƣờng v

ng ố ơ sở hạ tầng trong lĩnh v

TĐG BĐS

p ng y u ầu hội

nh p kinh tế quố tế + N ng

o năng l

hoạt ộng TĐG BĐS phù h p với y u ầu

nền kinh

tế trong nƣớ v hội nh p quố tế Phấn ấu kh ng hỉ tăng về số lƣ ng mà còn nâng cao hất lƣ ng TĐV; có nhiều o nh nghiệp TĐG quy m lớn + Ph t triển ội ngũ TĐV về gi một ng ội ngũ nh n l

kiến th , kỹ năng v

ng nh n l n nh u gi

nƣớ trong khu v

h ồng bộ v ạo

hệ thống nhằm x y

nghề nghiệp; ạt ƣ

s

v tr n thế giới

3.1.2. Quan điểm hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam - Phải ho n thiện ồng bộ ả quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS theo hƣớng phù h p với

quy ịnh ph p lu t về TĐG v ph p lu t

h p với

huẩn m

th ng lệ v

li n qu n, phù

quố tế về TĐG trong qu tr nh hội nh p

Ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS phải ảm bảo tu n th quy ịnh ph p lu t về TĐG v b o gồm nhiều bƣớ

quy ịnh ph p lu t

Mỗi bƣớ

li n qu n Quy tr nh TĐG

quy tr nh òi hỏi TĐV phải x lý nhiều

ng

việ kh

nh u bắt ầu từ kh u tiếp nh n, kiểm tr hồ sơ thẩm ịnh giá ến việ x

ịnh r

ối tƣ ng TĐG, l n kế hoạ h tiến h nh TĐG, khảo s t hiện trƣờng, thu th p

th ng tin, ph n t h th ng tin, ƣớ t nh gi trị BĐS v l p b o Tuy nhi n, việ quy ịnh v th ph p lu t

Lu t gi nhƣ

hiện từng bƣớ

o, h ng thƣ TĐG

ều phải tu n th

quy ịnh

quy ịnh về o nh nghiệp TĐG, TĐV về gi , các

h nh vi bị ấm nhƣ: l m s i lệ h hồ sơ TĐG; th ng ồng với h t i sản, kh h h ng TĐG, ngƣời

li n qu n khi th

hiện TĐG; l m s i lệ h kết quả TĐG…

Đảm bảo phù h p với iều kiện kinh tế- xã hội, phù h p với hệ thống Ti u huẩn TĐG, hƣớng hội nh p, tiệm

n với

Ti u huẩn TĐG quố tế C

iều

kiện kinh tế xã hội ở Việt N m hiện n y li n qu n tới hoạt ộng TĐG BĐS nhƣ: nh ng thu n l i v kh khăn gi o ị h BĐS, khả năng xuất

thị trƣờng BĐS, m

ộ minh bạ h th ng tin về

b o thị trƣờng BĐS… ũng ần ƣ

t nh ến khi ề

giải ph p ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p - Ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS phải ảm bảo t nh kh h

quan, kho họ ,

ng kh i, minh bạ h trong hoạt ộng TĐG BĐS

Quy tr nh TĐG gồm các bƣớ mà TĐV phải tu n th nhằm i ến một kết lu n kh h qu n, h kh ng phải ể minh họ

ho một m

gi

h ý ã h nh th nh

151 từ trƣớ

V v y, nội ung

khảo s t th

bƣớ

quy tr nh từ kh u kiểm tr hồ sơ t i sản,

tế, thu th p, ph n t h th ng tin…phải ảm bảo ho TĐV tiến h nh

ng việ TĐG BĐS một

h kh h qu n

- Ho n thiện quy tr nh TĐG BĐS theo hƣớng l m r hơn, hơn

bƣớ

ng việ

g p phần qu n trọng ể thời gi n v n ng

thể v

hi tiết

TĐV Một quy tr nh TĐG kho họ , r r ng,

thể sẽ

ng việ TĐG ƣ

o ộ tin

y

tiến h nh thu n tiện hơn, tiết kiệm

kết quả TĐG

- Phải ảm bảo t nh huy n nghiệp

hoạt ộng TĐG bất ộng sản, khuyến

kh h hoạt ộng TĐG BĐS ph t triển l nh mạnh v tăng ƣờng v i trò quản lý, gi m s t

nh nƣớ v hiệp hội ối với hoạt ộng TĐG

Việ ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS tr n ả h i kh

ạnh

ho n thiện hệ thống ti u huẩn thẩm ịnh gi về quy tr nh, phƣơng ph p v việ x y ng ũng nhƣ v n

ng quy tr nh v phƣơng ph p tại

o nh nghiệp TĐG sẽ

giúp ho TĐV, o nh nghiệp TĐG tiến h nh hoạt ộng TĐG BĐS b i bản hơn, h ộng hơn, kh h qu n hơn, kết quả TĐG ạt ộ tin

y

o hơn, n ng

os

ạnh

tr nh l nh mạnh trong hoạt ộng TĐG Quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS trong ti u huẩn ƣ phần tạo iều kiện ho việ th v

hiện h

năng iều h nh

ho n thiện g p

Nh nƣớ trong lĩnh

quản lý về TĐG n i hung v quản lý về TĐG BĐS n i ri ng C

quy tr nh v phƣơng ph p l một nh nƣớ Th ng qu

ng

h u hiệu ph

ƣ

ƣ

thẩm ịnh vi n thẩm quyền v

gi o nhiệm v thẩm ịnh gi ; ơ qu n, tổ h

ơ qu n, tổ h

Quản lý gi sẽ

hiện TĐG BĐS

về gi ; o nh nghiệp thẩm ịnh gi ; ơ qu n nh nƣớ ng h

v y u ầu kiểm so t

quy ịnh về quy tr nh v phƣơng ph p, C

ơ sở ối hiếu, kiểm so t t nh h nh th

quy ịnh về

ngƣời v

n bộ, nh n

th m gi Hội ồng thẩm ịnh gi ; ph t hiện nh ng s i

phạm trong hoạt ộng TĐG Quy trình v phƣơng ph p TĐG BĐS ƣ

ho n thiện tr n h i gi

ộ: Th

nhất, ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p theo hệ thống Ti u huẩn TĐG Việt Nam. Quy tr nh v phƣơng ph p TĐG ƣ huẩn TĐG Việt N m ƣ o nh nghiệp, các tổ h Lu t gi v việc v n

oi l

huẩn m

và cá nhân khác th

quy ịnh kh

quy ịnh v hƣớng ể

TĐV về gi h nh nghề,

hiện hoạt ộng TĐG theo quy ịnh

ph p lu t

ng quy tr nh v phƣơng ph p tại

tr nh v phƣơng ph p ƣ

n trong Ti u

quy ịnh v hƣớng

li n qu n Th hai, ho n thiện o nh nghiệp TĐG. D

vào quy

n trong Ti u huẩn TĐG Việt

152 N m,

o nh nghiệp TĐG v n

TĐG BĐS trong th

ng quy trình và

phƣơng ph p ể tiến h nh

tiễn

- Ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS phải nhằm nâng cao chất lƣ ng TĐG, giảm khả năng s i s t trong TĐG BĐS Việ ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p phải hƣớng tới nh ng huẩn m về y u ầu hất lƣ ng từng bƣớ thể

bƣớ

ng việ

ng việ , hú trọng v o

TĐV; ồng thời ần

y

y u ầu về

bƣớ v kiểm so t hất lƣ ng kết quả TĐG BĐS

Quy tr nh thẩm ịnh gi bất ộng sản ần ƣ hẽ, ộ tin

n nghiệp v

quy tr nh v phƣơng ph p, l m tăng khả năng b o

qu t ũng nhƣ y u ầu t nh th n trọng kiểm so t hất lƣ ng về

hƣớng

ho n thiện ể tăng t nh hặt

kết quả TĐG BĐS Quy tr nh TĐG BĐS hiện n y gồm 6 bƣớ

bắt ầu từ bƣớ “X

ịnh tổng qu t về t i sản ần thẩm ịnh gi v x

ịnh gi trị

thị trƣờng hoặ gi trị phi thị trƣờng l m ơ sở thẩm ịnh gi ” ến bƣớ “L p b o o kết quả thẩm ịnh gi , h ng thƣ thẩm ịnh gi v g i cho khách hàng, các bên li n qu n” Tuy nhi n, quy tr nh TĐG ần ƣ tăng t nh hặt hẽ

quy tr nh,

gi bất ộng sản” v bƣớ “L p

l

bổ sung th m một số bƣớ

ểl m

bƣớ “Tiếp nh n, kiểm tr hồ sơ thẩm ịnh

thảo b o

o, h ng thƣ thẩm ịnh giá v kiểm

so t hất lƣ ng” 3.2. Các giải pháp hoàn thiện quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam 3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản Quy tr nh TĐG BĐS theo ti u huẩn TĐG Việt N m số 05 m n y

ng p

ng ần ƣ

bổ sung h i bƣớ

ể tăng t nh hặt hẽ v

TĐV hiện ộ tin

y

kết quả TĐG l bƣớ “Tiếp nh n y u ầu thẩm ịnh gi và hồ sơ bất ộng sản thẩm ịnh gi ” v bƣớ “L p

thảo b o

o kết quả thẩm ịnh gi v kiểm so t hất

lƣ ng” Theo

, quy tr nh TĐG BĐS sẽ b o gồm 8 bƣớ , ồng thời nội ung

bƣớ

hi tiết hơn, ảm bảo ho ngƣời TĐG ễ

ần ƣ

nội ung

ng v n

ng hơn với các

thể nhƣ s u:

3.2.1.1. Bổ sung thêm các bước làm tăng tính chặt chẽ của quy trình và độ tin cậy của kết quả thẩm định giá bất động sản. Quy tr nh TĐG BĐS hiện n y b o gồm 6 bƣớ sung h i bƣớ l m tăng t nh hặt hẽ

quy tr nh v

ơ bản nhƣng ần ƣ ộ tin

y

bổ

kết quả thẩm

ịnh gi bất ộng sản: Th nhất l bƣớ “tiếp nh n y u ầu thẩm ịnh giá, hồ sơ bất ộng sản thẩm ịnh gi ”; th h i l bƣớ “l p

thảo b o

o kết quả, h ng thƣ

153 TĐG v kiểm so t hất lƣ ng” Đ y l nh ng bƣớ

v i trò qu n trọng trong quy

tr nh TĐG BĐS. - Việ tiếp nh n v kiểm tr hồ sơ BĐS TĐG l bƣớ h nh xuất ph t từ lý o s u: C nghiệp thẩm ịnh gi

ƣ

ti u huẩn ạo

ầu ti n ần ƣ

tiến

v tr nh ộ huy n m n nghề

quy ịnh trong Ti u huẩn TĐG số 01 ban hành kèm

theo Th ng tƣ số 158/2014/TT-BTC ng y 27 th ng 10 năm 2014

Bộ trƣởng Bộ

Tài chính gồm: “Độ l p; Ch nh tr ; Kh h qu n; Bảo m t; C ng kh i, minh bạ h; Năng l

huy n m n v t nh th n trọng; Tƣ

huy n m n” Trong

, ng y ti u huẩn ầu ti n về t nh “ ộ l p” y u ầu TĐV,

do nh nghiệp TĐG kh ng ƣ

nh n TĐG ối với

hiện TĐG theo quy ịnh tại Lu t Gi v phải từ hối th

h nghề nghiệp; Tu n th ti u huẩn trƣờng h p kh ng ƣ

văn bản hƣớng

hiện thẩm ịnh gi nếu xét thấy kh ng

thẩm ịnh gi hoặ nếu bị hi phối bởi nh ng r ng buộ thẩm ịnh gi C

nội ung về nh ng quy tắ

sản quy ịnh tại Ti u huẩn n y phải ƣ x y

ng quy tr nh v th

n Thẩm ịnh vi n iều kiện th

hiện

thể l m s i lệ h kết quả

ạo

h nh nghề thẩm ịnh gi t i

thể h

v thể hiện trong qu tr nh

hiện kiểm so t hất lƣ ng hoạt ộng thẩm ịnh gi

o nh nghiệp thẩm ịnh gi Tuy nhi n, việ ần phải ƣ

th

ảm bảo ti u h “ ộ l p” trong TĐG

thể hiện ng y trong kh u ầu ti n “tiếp nh n y u ầu TĐG v hồ sơ

t i sản TĐG” Việ tiếp nh n y u ầu TĐG, hồ sơ BĐS TĐG ịnh tới việ TĐV xem xét iều kiện TĐG, h y kh ng; ũng nhƣ ảnh hƣởng tới

ý nghĩ qu n trọng, quyết

thể hấp nh n h y từ hối TĐG BĐS bƣớ

ng việ tiếp theo

TĐG Khi tiếp nh n y u ầu TĐG v hồ sơ BĐS TĐG, TĐV x hàng TĐG, các y u ầu TĐG

thể về m

TĐG, t nh h p ph p v h p lệ sơ, thẩm tr hồ sơ v ung ấp Nếu

ng việ n y ƣ ầy

h TĐG, ối tƣ ng s

tiến h nh, TĐV sẽ

uộ TĐG, x

tin

tiến h nh

bƣớ tiếp theo h y kh ng

ng kết quả u hồ

minh ƣ

ƣ

nh ng th ng tin sơ

về mặt hồ sơ ph p lý t i

h y kh ng, quyết ịnh tới việ

uộ TĐG

ƣ

bƣớ “Tiếp nh n y u ầu thẩm ịnh gi và hồ sơ bất ộng sản

thẩm ịnh gi ” b o gồm

ng việ s u:

+ Bộ ph n TĐG tiếp nh n v kiểm tr t nh h p ph p v h p lệ BĐSTĐG.

khách

li n qu n o kh h h ng hoặ b n h u qu n

sản TĐG

- Nội ung

yv

ịnh ƣ

hồ sơ t i sản TĐG ũng nhƣ việ nghi n

t i liệu

bộ về kh h h ng, y u ầu

quy tr nh

hồ sơ

154 + X

ịnh kh h h ng v

+X

ịnh m

+ Nghi n

hs

ối tƣ ng s

ng kết quả TĐG

ng kết quả TĐG.

u hồ sơ, t i liệu về BĐS ần TĐG, thẩm tr

hồ sơ, t i liệu

li n qu n o kh h h ng hoặ b n h u qu n ung ấp; so s nh, ối hiếu với y u ầu

tổ h , o nh nghiệp TĐG v quy ịnh

ph p lu t Nếu TĐV ph t

hiện nội ung kh ng ho n hỉnh, t i liệu, hồ sơ kh ng ầy kh h h ng hoặ b n h u qu n bổ sung ho ầy h , l m giả phải x

phải kịp thời y u ầu

, nếu ph t hiện

ấu t h s

minh, l m r

+X

ịnh r m

h TĐG: mu b n, ho thu , thế hấp, ph t mãi…

+X

ịnh ng y thẩm ịnh

+X ịnh r ơ sở gi trị TĐG: Gi trị thị trƣờng BĐS h y gi trị phi thị trƣờng BĐS +X ịnh r loại gi trị sẽ ƣớ t nh: gi trị thế hấp, bảo lãnh… +X ịnh nh ng iều kiện r ng buộ trong TĐG +X ịnh ng y TĐG hiệu l +X ịnh m ph thỏ thu n v thời gi n ho n th nh - Bƣớ l p thảo b o o kết quả, h ng thƣ TĐG v kiểm so t hất lƣ ng ần ƣ bổ sung vào quy tr nh TĐG Việt N m hiện n y Đ y l bƣớ qu n trọng bởi v quy tr nh TĐG b o gồm nhiều bƣớ , mỗi bƣớ quy tr nh lại b o gồm nhiều nội ung ng việ kh nh u Để ung ấp ƣ b o o kết quả, h ng thƣ TĐG g i ho kh h h ng v b n li n qu n òi hỏi b o o kết quả TĐG phải ƣ l p thảo trƣớ v ƣ kiểm so t về mặt hất lƣ ng một h hặt hẽ trƣớ khi h nh th ƣ b n h nh nhằm ảm bảo ƣ về mặt h nh th , nội ung, m ộ tin y kết quả TĐG Nội ung bƣớ n y b o gồm ng việ s u: +L p thảo b o o, h ng thƣ TĐG + Kiểm so t hất lƣ ng Việ kiểm so t hất lƣ ng ần ƣ + Kiểm tr việ soạn thảo b o ung b o ần ƣ

tiến h nh tr n o TĐG một

o ể ph t hiện nh ng s i s t ần s l pv

ƣ

kiểm tr ,

o TĐG sơ bộ

nh gi nhằm kiểm so t hất lƣ ng bƣớ

t nh kh h qu n, kho họ trong TĐG, ả

h tổng thể ũng nhƣ nội

h , bổ sung B o

trƣớ khi b n gi o kết quả tƣ vấn TĐG ho kh h h ng v + Kiểm tr lại to n bộ

mặt s u:

ph n t h, l p lu n v tiến h nh s

ã th

hiện

bằng h ng ƣ h

ị hv

b n li n qu n quy tr nh TĐG, xem xét h ng minh ối với tất

nh ng s i s t nếu

155 Nhƣ v y s u khi bổ sung h i bƣớ , quy tr nh TĐG BĐS sẽ b o gồm 8 bƣớ nhƣ s u: - Bƣớ 1: Tiếp nh n y u ầu thẩm ịnh gi v hồ sơ bất ộng sản TĐG - Bƣớ 2: X ịnh tổng qu t về bất ộng sản thẩm ịnh gi - Bƣớ 3: L p kế hoạ h thẩm ịnh gi - Bƣớ 4: Khảo s t th tế, thu th p th ng tin - Bƣớ 5: Ph n t h th ng tin - Bƣớ 6: X ịnh gi trị bất ộng sản thẩm ịnh gi - Bƣớ 7: L p thảo b o o kết quả thẩm ịnh gi v kiểm so t hất lƣ ng - Bƣớ 8: L p b o o kết quả thẩm ịnh gi , h ng thƣ thẩm ịnh gi v g i cho khách hàng, các bên liên quan. 3.2.1.2. Hoàn thiện nội dung các bước của quy trình thẩm định giá bất động sản theo hướng chi tiết hơn và sửa đổi một số nội dung cho phù hợp Hiện n y o nh nghiệp TĐG t x y ng quy tr nh TĐG BĐS ri ng ăn v o quy tr nh hung ƣ quy ịnh tại Ti u huẩn TĐG Việt N m số 5 v iều kiện hoạt ộng thể ơn vị m nh Quy tr nh TĐG BĐS hung n y hƣ hi tiết, hơn n trong qu tr nh TĐG, n bộ TĐG bỏ qu hoặ th hiện sơ s i một số bƣớ quy tr nh V v y, ể TĐG BĐS ƣ thu n l i v ƣ r ƣ kết quả TĐG với ộ tin y o òi hỏi quy tr nh TĐG BĐS phải kho họ , r r ng, hi tiết hơn C thể, bƣớ ƣ l m r hơn, hi tiết hơn nhƣ s u: - Hoàn thiện nội dung Bước 2: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định cơ sở giá trị thẩm định giá. X

ịnh r

+X quyền s v

ặ

ịnh

iểm ph p lý quyền

BĐS ần TĐG tr n

kh

ạnh sau:

h thể ối với BĐS ần TĐG, ng tr n ất,

giấy phép

iều khoản hạn hế kh i th , huyển nhƣ ng TĐV khi xem xét

giấy tờ về

quyền s

ng ất, quyền sở h u nh v ng ất ần t m hiểu kỹ

ấp giấy h ng nh n quyền s Đối với nh ng th TĐV v n ần x về ất

ng tr nh x y

giấy tờ về

nội ung văn bản ph p lý li n qu n ến việ

ng ất. ất ã ƣ

minh r th

ất

ấp giấy h ng nh n quyền s ã ƣ

i h y hƣ Đối với nh ng th

phải qu n t m ến iện t h, hiều rộng l th

ất s u khi t h th

ịnh về việ t h nh n ất ở ối với th

th

th

ất l kết quả

nghĩ v t i h nh

qu tr nh t h th

, TĐV

ất, hiều s u so với hỉ giới x y

Hiện n y h nh quyền mỗi ị phƣơng ều ất quy ịnh về hạn m

ất

hiện ầy

ng ất,

vƣờn, o trong khu

gi o ất ở mới; hạn m

ng quy ng

n ƣ; k h thƣớ , iện t h ất ở

156 tối thiểu ƣ

t h th

ho hộ gi

nh ng quy ịnh ri ng, buộ thù

ị phƣơng ể x th

ất m

nh,

nh n tr n ịa bàn. Mỗi ị phƣơng ều

n bộ TĐG phải t m hiểu,

minh ƣ

một

h h nh x

p nh t

văn bản ặ

nhất về t nh trạng ph p lý

ti u ần TĐG

- Hoàn thiện nội dung Bước 4 về khảo sát thực tế đối với BĐS cần TĐG. Khảo s t th

tế l một nội ung qu n trọng trong qu tr nh TĐG Ngƣời

TĐG phải khảo s t hiện trƣờng, kiểm tr v x trung th , ầy

, h nh x

hiếu tất ả

liệu

trạng

BĐS một

li n qu n giúp nh n biết t i sản về mặt ph p lý, về v t

+ TĐV ần phải x

thể tiến h nh TĐG một

ịnh r

h h p lý

vấn ề li n qu n tới quyền ối với BĐS v

vấn ề n y tại ơ qu n h

năng Khi nh ng iều kiện hạn hế về

quyền sở h u ảnh hƣởng tới gi trị BĐS th nh ng iều kiện n y phải ƣ th h r r ng trong b o

o TĐG ể ngƣời ọ

nh ng ph t hiện mới, ý kiến v kết lu n ũng ần phải kiểm tr

kh

+ Kiểm tr vị tr v + Kiểm tr , x

iện t h th yếu tố

qu qu n s t, iều tr về: m phòng ở, sắp xếp

ngƣời TĐG B n ạnh tế

hs

ất, iện t h

ất so với tr h l ất

tr n b o

ng tr nh x y

ng, việ s

bản ồ o gi m ịnh v

ng ất theo quy hoạ h, m

thiết bị, t nh trạng s

, ngƣời TĐG

BĐS

th th

giải

thể hiểu r nh ng lý o ho

ạnh ph p lý kh

minh

hiện tại, iện t h th

h

trong phạm vi ần thiết; phải thu th p, ph n loại, ối

hất, về mặt kinh tế, kỹ thu t ể kiểm tr

ịnh th

hs

ng

ng, tiện nghi,

h , khung ảnh xung qu nh, ơ sở hạ

tầng…Trong trƣờng h p kh ng thể tiến h nh khảo sát bên trong công trình xây ng, ngƣời TĐG phải tƣờng tr nh r trong b o + Đối với s t th

ị với b o

ng tr nh x y o

h

ng ở

o kết quả TĐG

ng, ngƣời TĐG phải kết h p gi

ầu tƣ, nh thầu

ng x y

ng

khảo

ng tr nh TĐG

- Làm rõ hơn nội dung Bước 5 về hướng dẫn phân tích thông tin trong quy trình thẩm định giá + Ph n t h thị trƣờng BĐS:  Ph n t h xu hƣớng ung ầu tr n thị trƣờng BĐS: Xu hƣớng tăng, giảm về nguồn ung, tăng giảm về nhu ầu t hm

ộ ảnh hƣởng

TĐG òi hỏi BĐS phải ƣ

nh ng BĐS tƣơng t tr n thị trƣờng Ph n

xu hƣớng tr n ến gi trị BĐS

ng TĐG Quá trình

TĐG trong bối ảnh thị trƣờng, t

iều kiện thị trƣờng, khả năng th y thế hoặ bổ sung ho BĐS

l phải xem xét

157  Ph n t h ung, ầu ạnh tr nh: Nguồn ung n y b o gồm: thu ,

BĐS em b n,

BĐS òn

ng nằm trong

trƣờng BĐS kh ng hỉ ạnh tr nh trong hiện tại m phải xem xét

BĐS ho

n sắp thi công. Thị

ả trong tƣơng l i, bởi v y ần

BĐS triển vọng trong tƣơng l i B n ạnh ph n t h

qu n ến ung ạnh tr nh húng t

òn phải xem xét

yếu tố li n

yếu tố li n qu n ến ầu

BĐS.  Ph n t h bản hất v h nh vi ng x + Ph n t h về việ s ần ƣ

nh ng ngƣời th m gi thị trƣờng

ng tốt nhất v hiệu quả nhất

hi tiết hơn trong hƣớng

n quy tr nh TĐG Đ y ũng l nội ung thƣờng

bị bỏ qu hoặ nếu

ũng hỉ ƣ

quy tr nh TĐG tại

o nh nghiệp TĐG Mỗi BĐS

hv

ƣ lại

l i

h kh

thừ nh n trong iều kiện ƣ t h về việ s

BĐS: Nội ung n y

TĐV ph n t h một

h sơ s i trong v n thể s

nh u, nhƣng gi trị s

ng

ng v o nhiều m

húng ƣ

x

ịnh h y

ng tốt nhất v hiệu quả nhất V v y việ ph n

ng tốt nhất v hiệu quả nhất một BĐS l nội ung qu n trọng

trong TĐG Hầu hết

th

ất ều trải qu

n ng nghiệp trải qu s tr nh hấp gi

“tr nh hấp” về m

hs

h trồng trọt v

hăn nu i Đất

m

trải qu nhiều s tr nh hấp hơn, nhƣ ể l m nh ở, phòng gi o ịch. Khi ƣớ t nh gi trị thị trƣờng t h th ng tin xét khả năng s

ng tốt nhất

lý v t i h nh ho phép v

ần

thị

h ng, kh h sạn hoặ văn

BĐS, TĐV phải thu th p, ph n

thị trƣờng, thu th p v ph n t h

BĐS v nh ng quy ịnh về quy hoạ h

ng Đất

nh gi t nh trạng ph p lý

h nh quyền ị phƣơng TĐV ần xem

một BĐS trong bối ảnh t nhi n, ho n ảnh pháp nh gi

thể việ s

ng BĐS tr n

kh

ạnh

sau:  S h p lý, t nh khả thi trong s gi

việ s

ng hiện tại v việ s

ng BĐS: xem xét ến mối tƣơng qu n

ng tƣơng l i;

 S th h h p về mặt v t hất, kỹ thu t ối với việ s ịnh v m tả ặ

iểm kinh tế, kỹ thu t, t nh h u

 S h p ph p ồng, theo quy ịnh

BĐS trong việ s

ng

th

ng BĐS: x ất;

ng, nh ng hạn hế ri ng theo h p

ph p lu t;

 T nh khả thi về mặt t i h nh: Ph n t h việ s ất trong việ tạo r thu nh p, xem xét tới

ng tiềm năng

yếu tố gi trị thị trƣờng, m

th hs

158 ng trong tƣơng l i, hi ph ph bỏ v gi trị òn lại ất, lãi suất, r i ro, gi trị vốn h  Khả năng s

th

ng tr nh x y

ng trên

ất;

ng tốt nhất hiệu quả nhất BĐS: xem xét ến năng suất tối

, hi ph bảo ƣỡng,

hi ph ph t sinh ho phép BĐS ƣ

s

ng ến m

o nhất v tốt nhất… - Hoàn thiện nội dung Bước “Xác định giá trị của bất động sản cần thẩm định giá” trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam + Về hướng dẫn lựa chọn phương pháp TĐG Tr n ơ sở nh ng ph n t h ở bƣớ tr n, TĐV sẽ phải l TĐG th h h p ể p

ng Để l

họn phƣơng ph p

họn phƣơng ph p TĐG phù h p, TĐV phải

n

nhắ ến t nh h p lý mỗi phƣơng ph p, nh gi r nh ng ƣu iểm v nhƣ iểm phƣơng ph p p ng TĐV sẽ phải ph n t h m ộ phù h p một h y nhiều phƣơng ph p ƣ s ng, tầm qu n trọng mỗi phƣơng ph p TĐG

thể th y ổi ph thuộ v o ặ Sau khi xem xét th

thu th p ƣ

tế, ph n t h

ặ

từ thị trƣờng, TĐV sẽ p

h nh Phƣơng ph p s ể giảm thiểu ƣ y

iểm kinh tế kỹ thu t

ng ần ăn

iểm

BĐS v

th ng tin

ng phƣơng ph p TĐG phù h p ể tiến

v o loại BĐS, t nh ph

tạp

việ TĐG

hi ph trong qu tr nh TĐG, nhƣng v n ảm bảo ƣ

ộ tin

kết quả TĐG + Sửa đổi quy định bắt buộc áp dụng từ hai phương pháp TĐG trở lên đối

với một tài sản. Quy tr nh TĐG hiện nay quy ịnh bắt buộ TĐV p

ng từ hai phƣơng

ph p TĐG trở l n ối với một t i sản TĐG trừ một số trƣờng h p ặ biệt Quy ịnh bắt buộ s

ng từ h i phƣơng ph p trở l n kh ng phù h p ể TĐG một t i

sản n i hung v BĐS n i ri ng TĐV n thị trƣờng; tiếp h ng tin

n hi ph ; tiếp

yởm

Tuy nhi n TĐV

ộ thể

o ể

ph p uy nhất nhằm ƣ r

v o 1 trong 3

thể p

ng nhiều

kết quả TĐG tin

phƣơng ph p trở l n ối với một t i sản hỉ n n ƣ ƣ th nh quy ịnh bắt buộ một ho TĐV trong TĐG BĐS

h

n: tiếp bằng

ng một phƣơng ph p TĐG uy nhất

liệu ầu v o kh ng ƣ

h tiếp

n thu nh p Đặ biệt l khi TĐV

n nhắ việ s

ph p trở l n nếu nh ng

thể

ng nhắ

h tiếp ể

n hoặ h i phƣơng

thể p

y V v y, việ

ng một phƣơng p

ng từ h i

khuyến kh h h kh ng n n ể tăng t nh h

ộng, linh hoạt

159 + Bổ sung thêm hướng dẫn về thống nhất mức giá khi áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau Quy tr nh TĐG ần ƣ

bổ sung nh ng hƣớng

TĐV trong trƣờng h p ùng một BĐS nếu p

ng

n

thể, r r ng hơn cho

phƣơng ph p TĐG kh

nh u ho r kết quả kh ng giống nh u Đ y l t nh huống xảy r phổ biến trong th

tế TĐG, nếu kh ng

TĐV l m một TĐG theo ộ tin

y

h kh

nh ng hƣớng nh u, th m h

phƣơng ph p kh

n r ràng sẽ

n ến t nh trạng mỗi

ố t nh “ hế biến” số liệu ể

nh u gần giống nh u Điều n y ảnh hƣởng lớn tới

kết quả TĐG

+ Cùng một BĐS nếu p

ng

phƣơng ph p TĐG kh

quả kh ng giống nh u TĐV ần giải th h trong b o o v s o lại hấp nh n l ơ sở ể i ến m

họn kết quả

o TĐG s kh

+ Trƣờng h p khi p

gi

, lý

ng tin

y, thuyết ph

ng

phƣơng ph p TĐG kh

trọng nguy n nh n về số liệu s

nh u ho r kết quả

h to n iện TĐV ũng n n hú

ng trong từng phƣơng ph p

hoặ TĐV ã bỏ qu kh ng t nh ến nh ng yếu tố qu n trọng t BĐS Nh ng giả thiết ƣ r

nhất ối với

uối ùng.

khác nhau quá xa. TĐV phải r so t lại một

phù h p kh ng, ộng lớn ến gi

tr n qu n s t v ý kiến phải ƣ

tiễn TĐG v nh ng giả thiết

phải ƣ

p

ng trong

minh h ng, ng hộ ho m

gi

Tuy nhi n trong qu tr nh ƣ r giả thiết, nếu TĐV bỏ qu kh ng t nh

ến nh ng th ng tin qu n trọng hoặ ƣ

nh u

gi ƣớ t nh uối ùng m kh ng họn kết quả phƣơng ph p

kh h h ng v b n th b về m

tm ƣ

nh u ho r kết

một phƣơng ph p n o l m h nh, l m

kia TĐV ũng phải hỉ r nh ng bằng h ng

th

kết quả

qu nhiều v o giả thiết th m

gi t m

sẽ thiếu t nh thuyết ph V

ể ƣớ t nh gi một ng i nh , TĐV s

pháp l phƣơng ph p so s nh tr

ng ồng thời h i phƣơng

tiếp v phƣơng ph p hi ph Phƣơng ph p hi ph

ho r kết quả thấp hơn nhiều so với phƣơng ph p so sánh. Nếu TĐV ã kiểm tr ẩn th n v thấy rằng

th ng tin, số liệu s

tiếp l phù h p th s i s t

thể nằm ở việ ƣớ t nh m

nh l qu lớn so với h o mòn th m

ng trong phƣơng ph p so s nh tr ộ h o mòn, giảm gi to

tế TĐV ần tiến h nh kiểm tr lại

h ƣớ t nh

ộ h o mòn, giảm gi tr n ơ sở nh ng bằng h ng về h o mòn, giảm gi tr n

thị trƣờng

nh ng

Điều n y kh ng ể ạt ƣ

ng tr nh tƣơng t nghĩ l TĐV ƣ

phép “ hế biến, iều hỉnh” số liệu

kết quả giống nh u theo h ý từ trƣớ m ngƣ

lại TĐV ần xem

160 xét lại to n bộ, ph n t h v

n nhắ th n trọng từ

tiến h nh iều hỉnh nh ng

bất h p lý về số liệu ể t m r kết quả mới. + Trong trƣờng h p s

ng nhiều

h tiếp

n, nhiều phƣơng ph p kh

nhau, TĐV kh ng n n t nh trung b nh kết quả TĐG m n n ối hiếu

phƣơng ph p kh

kết quả TĐG, ph n t h t nh h p lý nhất, tin

nh u

y nhất

một phƣơng ph p ể ƣ r kết lu n uối ùng về kết quả TĐG BĐS 3.2.2. Nhóm giải pháp hoàn thiện phương pháp TĐG bất động sản 3.2.2.1. Hoàn thiện các Tiêu chuẩn thẩm định giá về phương pháp thẩm định giá bất động sản Từ năm 2005 ến năm 2016, Bộ T i h nh ã b n h nh hệ thống các tiêu huẩn TĐG, trong

ti u huẩn về phƣơng ph p TĐG Trong th

thống Ti u huẩn TĐG về phƣơng ph p ã ph t huy ƣ hƣớng nghiệp v

ho hoạt ộng TĐG

tiễn, hệ

v i trò hƣớng

o nh nghiệp C

n ịnh

ti u huẩn n y ã

g p phần thống nhất lý lu n về phƣơng ph p TĐG tr n to n quố trong gi i oạn 2006 ến n y C thể n i Bộ Ti u huẩn TĐG ã n u tƣơng ối ầy n quy tr nh nghiệp v

phƣơng ph p TĐG ũng nhƣ biểu m u b o

thƣ TĐG Hệ thống ti u huẩn ã trở th nh nh ng TĐV s

ng

rất bổ

hành lang ph p lý

quả, ồng thời tạo ơ hội ể lĩnh v h p với

nguy n tắ

ã g p phần từng bƣớ ho n thiện

ng t

quản lý Nh nƣớ về TĐG

TĐG hoạt ộng trong khu n khổ ph p lý, phù

một số nội ung

Ti u huẩn TĐG Việt N m

v n hƣ phù h p Thời gi n qu , ể nghề TĐG tiếp t thế giới ũng ã thƣờng xuy n s

ổi, bổ sung,

ph t triển, nhiều nƣớ tr n

p nh t

nƣớ m nh. Hệ thống Ti u huẩn TĐG Việt N m về ổi, bổ sung,

hiệu

nền kinh tế thị trƣờng…

Tuy nhiên ến n y

Ti u huẩn TĐG phƣơng ph p TĐG ần

p nh t nhằm phù h p hơn với iều kiện th

ầu hội nh p quố tế về lĩnh v hƣớng

ần thiết ể

p ng y u ầu ổi mới ơ hế kinh tế n i hung, ơ hế quản lý

giá v TĐG n i ri ng, tạo iều kiện ể

s

hv

o, h ng

ng trong qu tr nh thẩm ịnh Hệ thống Ti u huẩn TĐG Việt N m ƣ

Bộ T i h nh b n h nh trong nh ng năm qu

ƣ

v hƣớng

TĐG trong thời kỳ mới, nhằm ung ấp nh ng

n r r ng, ần thiết v hiệu quả ho TĐV. Để ạt ƣ

thống Ti u huẩn TĐG Việt N m ần ƣ - Ti u huẩn TĐG về

h tiếp

s

ổi, bổ sung

m

ti u n y, hệ

nội ung nhƣ s u:

n v phƣơng ph p TĐG ần ƣ

phần thảo lu n về phƣơng ph p TĐG trong mỗi bƣớ qu n trọng v hƣớng

tiễn và yêu

h tiếp

n ho từng phƣơng ph p

bổ sung

n, l m nổi b t nh ng

161 - Cần bổ sung

ƣu iểm v hạn hế v

iều kiện p

ng

ph p trong ti u huẩn TĐG Việt N m Đ y ũng l kiến nghị ƣ vi n, ýs

huy n gi , ngƣời l m việ trong lĩnh v

TĐG

họn

thể kh

h tiếp

nh u ể TĐV

thể p

h tiếp

ng ƣ

n v phƣơng ph p ể TĐG một BĐS l

phù h p nhất trong nh ng iều kiện

thể Kh ng

h p với mọi t nh huống Qu tr nh l

họn ần

iều khoản v m

th ng tin tin

n b o gồm

M

ti u

việ l

ể t m r một phƣơng ph p một phƣơng ph p n o phù

n nhắ một số vấn ề nhƣ

h TĐG, nh ng iểm mạnh v

ph p, s sẵn

rất nhiều th nh

nƣớ tr n thế giới góp

ổi ho Ti u huẩn TĐG quố tế 2017. Mỗi một

phƣơng ph p

phƣơng

iểm yếu

y ần thiết ể p

ng

từng phƣơng phƣơng ph p Bổ

sung nội ung n y trong Ti u huẩn TĐG sẽ giúp ịnh hƣớng r r ng hơn ho TĐV trong việ l

họn

h tiếp

- Về hƣớng

n

n v phƣơng ph p TĐG BĐS phù h p

h tiếp

n từ thị trƣờng v phƣơng ph p so s nh ở Ti u

huẩn TĐG số 8: + Ti u huẩn TĐG số 08 ần bổ sung về iều kiện p trƣờng ngo i nh ng iều kiện ã ƣ h p kh ng p

ng

h tiếp

C

iều kiện p

(1) Có c

h tiếp

n thị

n u trong ti u huẩn ũng nhƣ nh ng trƣờng

n thị trƣờng Đ y l nh ng hƣớng

ịnh hƣớng ho ngƣời TĐG trong việ BĐS Nội ung bổ sung

ng

p

ng

h tiếp

nh u

h giúp

n v phƣơng ph p TĐG

thể nhƣ s u: ng

t i sản tƣơng t

h tiếp ã ƣ

n thị trƣờng ƣ

bổ sung nhƣ s u:

gi o ị h thành công trong thời gi n gần

với thời iểm TĐG. (2) C

t i sản tƣơng t

thể qu n s t ƣ , thu th p ƣ

ng ƣ

gi o ị h một cách công kh i, phổ biến,

th ng tin một

h thu n l i

 Đồng thời Ti u huẩn TĐG ũng n n ƣ h p TĐV

n nhắ không s

ng

xem xét bổ sung nh ng trƣờng

h tiếp

n thị trƣờng nếu rơi v o

trƣờng h p s u: (1) Các gi o ị h li n qu n ến t i sản m ƣ

ti u hoặ t i sản tƣơng t không

gi o ị h trong thời gi n gần với thời iểm TĐG v m

ộ biến ộng v hoạt

ộng tr n thị trƣờng có thể làm thông tin kh ng òn ảm bảo t nh (2) Th ng tin về kh

biệt

gi o ị h thị trƣờng

ng kể ến t i sản,

(3) Th ng tin về

sẵn, nhƣng

p nh t n

t i sản so s nh

. s

khả năng òi hỏi phải iều hỉnh h qu n nhiều.

gi o ị h gần

y l kh ng

ng tin

y (v

nhƣ tin ồn,

162 thiếu th ng tin, ngƣời mu v ngƣời b n

qu n hệ ph thuộ , ép buộ mu , ép

buộ phải b n t i sản, vv). + Về thời điểm giao dịch của tài sản so sánh. Ti u huẩn TĐG số 8 ã mở rộng quy ịnh về thời iểm gi o ị h

t i sản

so s nh từ 1 năm th nh 2 năm (quy ịnh ũ l kh ng qu một năm) Ti u huẩn TĐG quố tế ũng nhƣ ti u huẩn TĐG

nhiều nƣớ

s nh phải iễn r gần với thời iểm TĐG Tr n th trƣờng hoạt ộng ổn ịnh, m thể xảy r s

ề tế,

nh ng gi i oạn thị

gi t i sản t biến ộng th mặ

h thời iểm TĐG qu h i năm nhƣng m

ng ể so s nh ƣ

p tới việ t i sản so

v

gi

ù gi o ị h so s nh v n

thể ƣ

nh ng trƣờng h p gi o ị h t i sản so s nh xảy r

gần thời iểm TĐG nhƣng thị trƣờng kh ng ổn ịnh, m

gi biến ộng li n t

lớn th m

p nh t v kh ng

ƣ

gi

v n

thể kh ng ảm bảo ƣ

t nh

y u ầu so s nh Thị trƣờng bất ộng sản Việt N m ƣ

ộng kh ng ổn ịnh v v y việ không ảm bảo ƣ th ng tin

t nh

h p lý hơn v

p nh t nh ng biến ộng thị trƣờng, l m giảm ộ tin

thể m ng lại ộ

pháp so sánh thƣờng ƣ trƣờng Một t i sản ƣ

ị h lại qu x v n

t i

p nh t th ng tin tốt hơn l m r hơn nội ung kh i niệm “Gi o ị h

p x

ng ối với nh n l

p tới iều kiện p

t i sản

ã

ng phƣơng

gi o ị h phổ biến tr n thị

gi o ị h phổ biến khi

gi o ị h mu , b n tr n thị trƣờng Hƣớng

b t i sản tƣơng t

y

gi nguy n với thời hạn 01 năm nhƣ Ti u huẩn TĐG ũ sẽ

phổ biến tr n thị trƣờng” Ti u huẩn số 08 ề

ã

nh gi l hoạt

ƣ r giới hạn thời gi n 2 năm nhƣ tr n là quá dài,

+ Ti u huẩn TĐG số 08 ần ƣ

tƣơng t

p ng

n ến kết quả TĐG ễ bị s i lệ h V v y, thời gi n gi o ị h

sản so s nh n n ƣ

v

t nhất b t i sản

n n y hƣ

ầy

khi

gi o ị h mu , b n tr n thị trƣờng nhƣng thời iểm gi o

biến ộng gi lớn so với thời iểm TĐG V v y, ần

hƣớng

thể hơn về nội ung n y theo hƣớng qu n t m tới thời gi n iễn r gi o ị h

so sánh ũng nhƣ biến ộng gi từ trong khoảng thời gi n gi o ị h t i sản so s nh xảy r t nh ho tới thời iểm TĐG Theo nhất b t i sản tƣơng t

ã

, t i sản

gi o ị h phổ biến khi

t

gi o ị h mu , b n tr n thị trƣờng trong thời gi n

không quá một năm t nh ến thời iểm TĐG + Ti u huẩn TĐG số 08 n n ƣ họn

BĐS ƣ v o so s nh ể l m tăng t nh thuyết ph

kh h qu n v l

bổ sung y u ầu TĐV giải tr nh lý o l

ộ tin

y

về m

ộ ộ l p,

kết quả TĐG Trong quá trình thu th p th ng tin và

họn BĐS ƣ v o so s nh, TĐV

thể thu th p ƣ

nhiều th ng tin về

163 BĐS so sánh. Theo Ti u huẩn TĐG hiện n y TĐV kh ng phải giải tr nh lý o v s o lại l

họn 3 BĐS ể so s nh m kh ng phải l nh ng BĐS kh

làm tăng t nh h qu n

TĐV, l kẽ hở tạo iều kiện ho việ

Điều n y

n xếp kết quả

TĐG + Ti u huẩn TĐG số 08 n n bổ sung việ l cách t nh trung b nh v n

gi

hỉ

thể em lại kết quả h p lý khi

thời h nh lệ h gi hỉ

m mỗi m

n hỉ n n ở m

gi

n Việ l m

hỉ

gi

n với m

n

h tiếp

ại iện theo

h t nh trung b nh

n tƣơng ối s t nh u, ồng

gi trung b nh

m

gi

n chi phí v phƣơng ph p hi ph trong Tiêu

huẩn TĐG số 9: Ti u huẩn ần l m r khuyết thiếu s o ho kh i niệm

thu t ng h o mòn h

phản nh ầy

năng, h o mòn

bản hất, phạm vi

h o mòn

năng Kh i niệm h o mòn h

chung, không rõ r ng v

năng trong Ti u huẩn TĐG số 09 còn chung

ễ g y hiểu nhầm với h o mòn n i hung

niệm n y ũng kh ng thể hiện ƣ mòn h

ầy

năng thiếu khuyết nhƣ tr n

thiết bị n o

thể ƣ

o lỗi thời h gi

hỉ

họn

gi

10% nhƣ th ng lệ quố tế

- Về hƣớng

h

họn m

năng

về lỗi thời h thể

rõ ràng về h o mòn h

o lỗi thời h

năng) V v y, ể TĐV

năng, ph

v việ t nh to n h o mòn

thể

o

hƣởng ến h

n ến h o mòn h

năng

ơ sở nh n ịnh BĐS trong

ổi theo hƣớng nhƣ s u: bộ ph n, kết ấu kh ng t i sản

năng

BĐS l hiện tƣ ng BĐS bị

nguy n nh n, nhƣ: thiết kế s i, thừ , thiếu, thiết bị lỗi thời ảnh năng

BĐS

Thứ ba, ần bổ sung hơn về lỗi thời h

thể ph t huy t v

tr

ng ối với ngƣời s

ng

qu n hơn giúp ngƣời TĐG nh n iện r

năng, nhƣ:

/ Do s i s t trong thiết kế (trần qu kh ng ảm bảo

s

p th m trƣờng h p thừ qu m

Thứ hai, l m r nội ung h o mòn h giảm gi

n ến s trùng lắp khi bộ ph n h y

th y thế o h o mòn về v t hất t nhi n h kh ng phải

phƣơng ph p hi ph th nội ung n y ần ƣ ần thiết ũng

năng Kh i niệm về h o

n ến việ ƣớ t nh h o mòn trùng lắp (t nh 2 lần ho giảm

o yếu tố t nhi n v

Thứ nhất, ề

t i sản Kh i

ng năng s ng

phòng

ng, kh ng phù h p (vị tr bếp, phòng tắm, phòng

ng kh ng th h h p hoặ lãng ph / Diện t h x y

o hoặ qu thấp, thiết kế

iện t h).

ng tr nh qu nhỏ so với th

ất

164 ./ Do thiếu s t trong kết ấu: Tƣờng v trần kh ng kh ng ƣ

lắp ặt ầy

g y hạn hế ến việ s

h m, hệ thống iện ng BĐS một

h

hiệu

quả. / Do thừ qu m

kết ấu, nhƣ: tƣờng ầy qu m

b nh thƣờng, phòng

tắm v phòng bếp qu nhiều /C

thiết bị ã lỗi thời, nhƣ: kiểu bếp, thiết bị ấp nƣớ n ng, iều ho

kh ng kh lạ h u, thiếu - Về hƣớng

n

h

năng ần thiết

h tiếp

n thu nh p v phƣơng ph p thu nh p trong Tiêu

huẩn TĐG số 10: + Ti u huẩn TĐG số 10 ần ƣ phƣơng ph p vốn ho thu nh p ở kh vĩnh viễn h y h u hạn C ng th

bổ sung th m iều kiện p

ạnh thời hạn em lại

vốn ho tr

tiếp áp

khoản thu nh p l

ng ể TĐG ối với BĐS

khả năng em lại thu nh p ều ặn, ổn ịnh v số năm nh n ƣ hạn vì v y sẽ phù h p ể TĐG ất trong trƣờng h p l i Mặ

ất ƣ

tiếp v n

thể ƣ

v n

khoản thu nh p ở thời iểm uối

ng th

vốn

tuổi thọ ngắn th TĐV s

phản nh một

ng

h h p lý gi trị

khoản thu nh p

thời gi n

ối với công trình

òng tiền h u hạn mới

thể

bổ sung quy ịnh y u ầu TĐV phải l p

lu n v giải tr nh ộ tin

y

th ng tin

với x

s

ng ể

o mới ƣ

ng nhỏ Gi trị hiện tại

ất òn lại ngắn, v ng th

ng xa

BĐS n y

+ Ti u huẩn TĐG số 10 ần ƣ suất

vốn ho tr

thể oi nhƣ bằng 0 Đối với ất

ng h u hạn, thời gi n gi o ất, ho thu ng

ng th

ng o thời iểm nh n ƣ

so với thời iểm hiện tại th gi trị quy ổi về hiện tại

x y

gi o ổn ịnh, l u

tiếp ặt r v y u ầu, tuy nhi n nếu thời hạn gi o ất l ổn ịnh lâu dài

hoặ thời hạn gi o ất òn lại l 50 ến 70 năm th khi

s

thu nh p l v

ù thời hạn gi o ất kh ng phải l vĩnh viễn nhƣ giả thiết

ho tr

ng

báo. Chỉ nh ng th ng tin b o, t nh to n

thể tin

y

òng tiền v o, òng tiền

ra. 3.2.2.2. Hoàn thiện việc thu thập, lựa chọn thông tin về các bất động sản so sánh Việ ho n thiện việ thu th p, l thu th p, l

họn th ng tin về

trong phƣơng ph p so s nh m

họn th ng tin về

bất ộng sản so s nh

BĐS so s nh kh ng hỉ l òn ần thiết trong tất

v n

ng kết h p trong

ần thiết

phƣơng ph p hi ph ,

hiết trừ, thu nh p v phƣơng ph p thặng ƣ bởi v kỹ thu t sánh ƣ

ng việ

phƣơng ph p so

phƣơng ph p n y V v y, giải ph p ối với

165 việ thu th p, l

họn th ng tin về

phƣơng ph p TĐG BĐS với

BĐS so s nh l giải ph p ể ho n thiện

nội ung

thể nhƣ s u:

- Khảo sát lựa chọn thông tin về BĐS so sánh phải phù hợp về loại BĐS và tương đồng với BĐS mục tiêu về các yếu tố chủ yếu. Trong phƣơng ph p so s nh, ngƣời TĐG phải thu th p th ng tin về gi b n (hoặ gi ni m yết, gi

h o mu , h o b n)

BĐS tƣơng t tr n thị trƣờng

BĐS, ặ iểm về kinh tế, kỹ thu t, ph p lý BĐS so sánh. Trong phƣơng ph p thu nh p, ể ƣớ t nh thu nh p hoạt ộng ròng h ng năm, hi ph , a BĐS m v

thể

ti u, TĐV ăn

v o t nh h nh hoạt ộng kinh o nh

v o thu nh p ròng, tỷ suất hiết khấu

BĐS m

ti u

nh ng BĐS tƣơng t v v y

TĐV ũng phải thu th p l họn th ng tin về BĐS so s nh Trong phƣơng ph p thặng ƣ, ể ƣớ t nh ƣ o nh thu ph t triển BĐS m ti u th th ng tin ần s ng tới ũng h nh l th ng tin về gi b ƣ ph t triển theo hƣớng tƣơng t với BĐS m gi o ị h nh ng t i sản tƣơng ồng ở nh ng ặ ung ấp nh ng hỉ n tốt hơn nh ng t i sản m thiết phải iều hỉnh

n, gi ho thu nh ng BĐS ti u Tuy nhi n, bằng h ng về trƣng, nh ng yếu tố h yếu sẽ m gi gi o ị h òi hỏi nhất

Với nh ng ph n t h ở tr n, ngƣời TĐG ần phải l so s nh ho phù h p có

ặ

họn th ng tin về BĐS

iểm tƣơng ồng h yếu s u:

/ Tƣơng ồng về loại BĐS / Yếu tố vị trí: Xem xét, nh gi yếu tố vị tr ý nghĩ lớn ối với TĐG BĐS N i tới BĐS ngƣời t lu n nhắ tới yếu tố vị tr Gi trị v khả năng sinh lời BĐS lu n gắn liền với yếu tố vị tr Yếu tố vị tr th y ổi th khả năng sinh l i BĐS sẽ th y ổi v từ gi trị BĐS sẽ s th y ổi theo S kh biệt về vị tr h y ị iểm thƣờng l yếu tố ảnh hƣởng lớn nhất ến s h nh lệ h về gi trị gi BĐS Vấn ề n y ũng thƣờng ƣ TĐV thảo lu n nhiều nhất V v y BĐS so s nh v BĐS m ti u phải ùng qu n (huyện), ƣờng phố hoặ khoảng h tới trung t m kinh tế, h nh trị, văn h nhất ịnh l tƣơng ƣơng nh u, khả năng sinh l i v iều kiện hạ tầng gi o th ng, m i trƣờng sống, ặ iểm n ƣ l tƣơng ƣơng nh u Nếu BĐS m ti u tiếp gi p với mặt ƣờng th tốt nhất l BĐS so s nh ũng tọ lạ tr n ùng mặt ƣờng ấy Để x ịnh yếu tố vị tr BĐS, n bộ TĐG thể th m khảo th m hỉ n Lu t ất i v nghị ịnh, th ng tƣ về x ịnh gi ất ũng nhƣ việ ph n loại vị tr tuyến ƣờng, vị tr trong ùng một tuyến ƣờng phố ị phƣơng Đồng thời yếu tố vị tr BĐS m ti u v BĐS so s nh thể ƣ m tả th ng qu h nh vẽ ung

166 ấp

i nh n tr

qu n hơn, ễ h nh ung hơn ho kh h h ng, ho ngƣời so t xét

kết quả. / T nh trạng v t hất BĐS: K h thƣớ , h nh ng, hiều rộng mặt tiền, nét ặ trƣng ị lý… th ất phải tƣơng ƣơng nh u V : Đơn gi 2 mảnh ất iện t h 40m kh ng thể tƣơng ƣơng ơn gi mảnh ất k h thƣớ 150 m2, ũng nhƣ l ất hiều k h thƣớ 3mx30m kh ng thể tƣơng ƣơng ơn gi mảnh ất k h thƣớ 3mx15m Đối với từng khu v ất ƣ

loại ất kh

thể ăn

v o hạn m

ất ở

ị phƣơng ồng thời khảo s t t m r quy m trung b nh

x y

ng trong

C rất nhiều

n khu trƣờng h p kh

TĐG nếu kh ng t m ƣ kh

nh u, TĐV

biệt /C

thị mới, ất thổ ƣ… biệt về t nh trạng v t hất v v y ngƣời

BĐS so s nh tƣơng ồng về

ần phải ƣ

th

yếu tố n y th s

iều hỉnh theo một số tiền hoặ tỷ lệ nhất ịnh

BĐS ũng phải tƣơng ồng nh u về

gi n gi o ị h, iều kiện v

yếu tố t nh trạng ph p lý, thời

iều khoản gi o ị h

- Lựa chọn các thông tin về các bất động sản so sánh phải mang tính chất đại diện cho các giao dịch trong khu vực. C n bộ TĐG phải khảo s t BĐS b o gồm ả ất v

gi o ị h về quyền s

ng tr nh tr n ất trong khu v

m ng t nh hất ại iện ho

gi o ị h khu v

ng ất ũng nhƣ C

th ng tin n y phải

thể hiện th ng qu một số y u

ầu s u: + Vấn ề qu n trọng l số lƣ ng bằng h ng, Nếu hỉ thu th p một v i m BĐS m m

ti u nhƣng

gi qu

o

gi th mặ

m

ù m c giá

thể lại nằm lệ h về ph

m

gi qu n s t ƣ

nh ng BĐS rất giống với gi qu thấp hoặ về ph

huỗi gi trị Bằng h ng về nhiều gi o ị h sẽ th h h p hơn

l gi o ị h hoặ s kiện ơn lẻ. + Th ng tin về

BĐS so s nh n n từ

gi o ị h th

tế ( ã th nh

mu b n C

m

gi

nguồn

thể tin

y ƣ

ng) sẽ tốt hơn th ng tin về nh ng t i sản

Nh ng ng ƣ

ng h o mu , h o b n ho thấy xu thế v n ộng

ả thị trƣờng, qu n trọng ối với nh ng thị trƣờng kh ng ổn ịnh Xem xét gi

ng h o mu , h o b n ũng l một yếu tố qu n trọng nhƣng TĐV ần

th n trọng TĐV s n gi o ị h…

thể xem xét

m

gi ni m yết từ

gi m s

nh m i giới, quản lý

167 + Nh ng gi o ị h ã xảy r gần ng y TĐG hơn sẽ m ng t nh hất ại iện ho thị trƣờng tại thời iểm TĐG hơn l nh ng gi o ị h trƣớ

, ặ biệt l trong nh ng thị trƣờng

t i sản ở thời gi n

biến ộng lớn

Khảo s t ý kiến 175 TĐV ến từ 175 o nh nghiệp TĐG về giải ph p n y, 60% TĐV ồng ý v rất ồng ý với giải pháp; 27,4% TĐV trả lời tƣơng ối ồng ý với giải ph p Kết quả khảo s t ƣ

thể hiện ở Bảng 3 1

Bảng 3.1: Kết quả khảo sát về hƣớng vận dụng Phƣơng pháp So sánh Thông tin về bất động sản so sánh phải mang tính đại diện cho các giao dịch trong khu vực Tần suất Rất kh ng ồng ý Kh ng ồng ý Tƣơng ối ồng ý Đồng ý Rất ồng ý Tổng Khuyết thiếu Tổng

Tỷ lệ %

13 6 48 83 22 172 3 175

Tỷ lệ %

7,4 3,4 27,4 47,4 12,6 98,3 1,7 100,0

7,6 3,5 27,9 48,3 12,8 100,0

Tỷ lệ % t h luỹ 7,6 11,0 39,0 87,2 100,0

Nguồn: Kết quả khảo sát của tác giả. S u khi thu th p ƣ về

yếu tố h yếu,

m

gi

BĐS tƣơng ồng với BĐS m

tr n th ng tin

ƣ , ngƣời TĐG mới l

ti u

họn r từ 3

ến 6 BĐS so s nh th h h p nhất ể so s nh Đồng thời, ngƣời thẩm ịnh phải giải tr nh một

h

thể lý o l

BĐS so s nh kh

họn

BĐS so s nh n y m lại kh ng l

Điều n y ũng l m hạn hế ƣ

t nh họn nh ng th ng tin với m

h h p lý h

họn

t nh trạng ngƣời TĐG ố

kết quả TĐG ƣ

n xếp từ

trƣớ Tƣơng t nhƣ v y, khi p ƣ

o nh thu ph t triển

ng phƣơng ph p thặng ƣ, TĐV phải ƣớ t nh

BĐS tr n khu ất ần TĐG Để l m ƣ

TĐV phải thu th p th ng tin về gi b n, gi theo hƣớng tƣơng t với l h y gi

ất ần thẩm ịnh V

ho thu văn phòng v

gi o ị h ăn hộ hung ƣ phòng v

iện t h b n lẻ ở

ho thu

BĐS ƣ

về gi b n

ph t triển

ăn hộ hung ƣ

iện t h b n lẻ, TĐV phải khảo s t m một tò tầng kh

hung ƣ, h y nh u

một trung t m thƣơng mại h kh ng thể hỉ lấy m một tầng uy nhất Bởi v

việ n y,

ơn gi

một tò nh gi

o nh thu h y gi trị ph t triển

gi

ho thu văn

hung ƣ h y

một ăn hộ BĐS hỉ ƣ

thể, ở t nh

168 1m2

bằng ơn gi kh

nh n với to n bộ iện t h

nh u sẽ kh ng ƣ r

ƣ

kết quả ạt ộ tin

y

tất ả

tầng,

vị tr

o

3.2.2.3. Giải pháp về kiểm tra, phân tích các giao dịch về BĐS so sánh nhằm đáp ứng yêu cầu có thể so sánh được với BĐS mục tiêu. Thời gi n qu , khi t m kiếm ƣ hú trọng về việ t m kiếm ƣ

th ng tin về

BĐS tƣơng ồng về loại h nh BĐS, một số ặ

iểm h nh, thời gi n gi o ị h hoặ thời gi n BĐS t m nhiều ến kiểm tr , ph n t h ƣ

gi o ị h

ƣ

r o b n m kh ng qu n

ể xem xét BĐS

p ng

y u ầu so s nh về nguồn gố , t nh hất gi o ị h h y kh ng TĐV phải nghi n

u, ph n t h trả lời ƣ

hất ộ l p, kh h qu n tiêu. Đối với hầu hết

biệt gi

yếu tố

ơ sở gi trị,

ti u l ƣớ t nh gi trị thị trƣờng

th ng tin, h y kh ng Mặ

ù

phải l việ

ng th

bỏ qu kh ng th

BĐS so s nh v BĐS m

m BĐS

gi

BĐS so s nh ũng

Hơn n

m

gi

ng so s nh h y kh ng òn ph thuộ v o t nh

iều khoản v ễ

tiến h nh

qu n hệ ph thuộ với nh u Nếu m

BĐS th

gi trị thị trƣờng

iều kiện ể s

nh gi t nh

gi o ị h phải ảm bảo t nh kh h qu n,

b n th m gi gi o ị h kh ng

phải phản nh ƣ

u hỏi nhằm

gi o ị h so s nh C ng việ n y ƣ

trƣớ khi iều hỉnh s kh gi

BĐS so s nh, TĐV hỉ

iều kiện gi o ị h

ng việ n y

p nh t

tƣơng ồng với BĐS m

v i trò qu n trọng nhƣ v y nhƣng

ti u

y kh ng

hiện v mất nhiều thời gi n ho n n ngƣời TĐG thƣờng

hiện Kết quả khảo s t ý kiến

TĐV tại

o nh nghiệp

thẩm ịnh gi về giải ph p n y với kết quả nhƣ s u: Bảng 3.2: Kết quả khảo sát ý kiến về hƣớng vận dụng phƣơng pháp so sánh Cần đánh giá tính chất độc lập, khách quan của giao dịch BĐS so sánh Tần suất Rất kh ng ồng ý Kh ng ồng ý Tƣơng ối ồng ý Đồng ý Rất Đồng ý Tổng Khuyết thiếu hệ thống Tổng

Tỷ lệ %

Tỷ lệ % h p lý

Tỷ lệ % t h luỹ

13

7,4

7,6

7,6

4

2,3

2,4

10,0

43

24,6

25,3

35,3

93 17 170 5 175

53,1 9,7 97,1 2,9 100,0

54,7 10,0 100,0

90,0 100,0

Nguồn: Kết quả khảo sát của tác giả.

169 Bảng 3.2 ho thấy v n

24,6% số TĐG ƣ

hỏi tƣơng ối ồng ý với hƣớng

ng n y; 59,8% số TĐV ồng ý v rất ồng ý với hƣớng v n

gi

ƣ

iều n y, ngƣời TĐG ần t m hiểu kỹ

xảy r ngƣời b n

quảng

o h nh x

ị h h y kh ng? Động ơ mu , b n s

mỗi b n trong gi o ị h l g ? C

gi n gi o ị h, m

gi gi o ị h h y kh ng? C

ph t sinh m

ặ biệt h y kh ng? Ngƣời TĐG

tiếp gặp gỡ hoặ th ng qu

t m hiểu kỹ

quy ịnh ph p lý tại thời iểm gi o

ép ể buộ phải mu hoặ buộ phải b n BĐS, từ gi

nh

vấn ề s u: Trƣớ khi gi o ị h

về BĐS kh ng? Ngƣời mu

th ng tin về BĐS, về thị trƣờng BĐS, về hịu

ng Để

b n

b n

hi phối tới thời

qu n hệ ph thuộc thể iều tr bằng

thể h tr

iện thoại…với ngƣời mu , ngƣời b n hoặ thu th p từ

nguồn th ng tin kh 3.2.2.4. Giải pháp về phân tích và điều chỉnh sự khác biệt giữa các bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu cần thẩm định trong các phương pháp. Việ ph n t h v so s nh với BĐS m

iều hỉnh s kh

biệt gi

yếu tố so s nh

ti u ần thẩm ịnh kh ng hỉ l

phƣơng ph p so s nh, phƣơng ph p hiết trừ m

ng việ qu n trọng trong

òn trong ả phƣơng ph p ầu tƣ

v phƣơng ph p thặng ƣ bởi v phƣơng ph p so s nh ƣ phƣơng ph p kh bƣớ nhất ịnh ều

C

BĐS

oi l

ơ sở h y ầu v o

phƣơng ph p ầu tƣ, hiết trừ, thặng ƣ trong

s v n

ng kỹ thu t

phƣơng ph p so s nh ở

m

ộ

khác nhau. Trong qu tr nh iều hỉnh s kh

biệt, ngƣời TĐG ần hú ý một số

nội ung s u: - C h iều hỉnh th ng

ng nhất l lấy BĐS m

hiện iều hỉnh với

BĐS so s nh Đ y ũng l

quố tế v

n trong ti u huẩn TĐG Việt N m

ƣ

hƣớng

- C n bộ TĐG thể hấm iểm theo Tuy nhi n, mỗi một s

ti u h rồi s u

quy ổi r tỷ lệ phần trăm v số tuyệt ối

iều hỉnh (số tuyệt ối, tỷ lệ phần trăm h y số iểm ƣ biệt

BĐS phải l kết quả từ việ

gi o ị h tr n thị trƣờng TĐV phải nghi n

hiếu, qu n iểm phổ biến t h, k h thƣớ , h nh

h iều hỉnh theo th ng lệ

thể iều hỉnh theo số tuyệt ối v tỷ lệ phần trăm hoặ

hấm) ho mỗi yếu tố so s nh, mỗi s kh iều tr , thống k

ti u l m huẩn v th

ngƣời mu tr n thị trƣờng về

u nhu ầu, thị

ti u h : vị tr , iện

ng, hƣớng, iều kiện hạ tầng kỹ thu t, hạ tầng xã hội, ảnh

qu n…v khả năng hấp nh n

m

gi kh

nh u nếu

yếu tố

s th y ổi

170 ể từ

rút r

ƣ

TĐG Tất ả

tỷ lệ iều hỉnh h p lý, giảm t nh h qu n trong qu tr nh

iều hỉnh n y ần ƣ

ph n t h, tr nh b y r r ng trong

b o

o TĐG, tr nh t nh trạng ấn ịnh h qu n m kh ng n u r lý o v s o iều hỉnh, kh ng n u ăn s

ng b o

iều hỉnh g y kh hiểu ho ngƣời ọ b o

o ũng kh

- TĐV n n s pháp ph n t h Mặ nhƣng

o v ngƣời

hấp nh n kết quả TĐG

ng

phƣơng ph p ph n t h

liệu kh

ngo i phƣơng

liệu theo ặp

ù ph n t h

liệu theo ặp l một phƣơng ph p h p lý về lý thuyết,

i khi n kh ng m ng lại hiệu quả th

tế bởi việ

s nh qu hẹp Phƣơng ph p n y hỉ th h h p ho mại kh ng thƣờng xuy n ƣ

họn m u

BĐS

t i sản so

ng nghiệp v thƣơng

gi o ị h tr n thị trƣờng Rất kh

ể ƣ r nh ng

iều hỉnh bởi việ b n h ng ơn lẻ kh ng phản nh úng gi trị thị trƣờng V v y, TĐV ần s

ng

phƣơng ph p ph n t h kh

nhƣ: phƣơng ph p phân tích

thống k , ph n t h ồ thị, ph n t h xu hƣớng Phƣơng ph p phân tích thống kê giúp n ng

o ộ h nh x

gi BĐS ƣớ lƣ ng. Để p

t h thống k n o, TĐV phải hiểu v ũng nhƣ phƣơng ph p tích thông kê, theo tả

l

ng úng

kh i niệm thống k

họn Ph n t h ồ thị l một kiểu

p

h ơn giản

liệu nh m

xu hƣớng thị trƣờng. Phân tích xu hƣớng ƣ

thể minh họ p

ƣ

biệt nhiều C

thể ảnh hƣởng ến gi b n

nh u

ịnh t nh nhạy ảm

ho thấy ƣ

liệu lớn về

BĐS khác thể ƣ

thị trƣờng Khi thẩm ịnh vi n ã x

th nh tố n o thể hiện s nhạy ảm iều hỉnh

thị trƣờng

liệu lớn về thị

h khi

th nh tố kh

ơ sở

ng khi

trƣờng Ph n t h n y ặ biệt h u ểx

h mi u

ng việ ph n t h thống k trong t nh gi trị Việ thể

phản ng nhƣ thế n o với nh ng th y ổi trong th nh tố so s nh hoặ

tr

ơ bản ph n

thẩm ịnh vi n ƣ r kết lu n hỉ ơn thuần bằng

liệu ồ thị v

hiện ồ thị một

thể ƣ

p

ng bất kỳ một phân

thị trƣờng, khi

kiểm

ịnh ƣ

thể ƣ r ph n t h về

a chúng.

3.2.2.5. Giải pháp về lựa chọn mức giá đại diện làm cơ sở ước tính cho giá trị BĐS mục tiêu cần thẩm định Để t m r m

gi

thể tiến h nh theo - Thứ nhất, L ti n h p lý nhƣ s u: M

ại iện l m ơ sở ể ƣớ t nh gi trị ho BĐS m h kh

nh u.

họn m

gi

gi

ại iện theo

ti u h

ƣ

ti u

xếp th t ƣu

tổng iều hỉnh tuyệt ối nhỏ nhất, m

gi

số

171 lần iều hỉnh t nhất, bi n ộ iều hỉnh nhỏ nhất v

uối ùng l m

iều hỉnh thuần nhỏ nhất Điều n y h m ý rằng: BĐS so s nh ƣ nhiều iểm tƣơng ồng nhất so với BĐS m BĐS n y ƣ

l

họn ể ƣớ t nh ho BĐS m

- Thứ hai, cách l m

gi

hỉ

n (m

so với BĐS m

ti u ho n n m

họn m

gi

gi

ti u)

thể ƣ

ƣ

gi

l

họn

gi s u iều hỉnh

ti u ần thẩm ịnh

ại iện theo cách tính trung b nh

xem xét p

hỉ

ng khi

m

gi

hỉ

biệt

n gần s t

175 o nh nghiệp TĐG Việt N m về hƣớng v n

ng phƣơng ph p so s nh Đối với việ l m

tổng

BĐS so s nh s u qu tr nh iều hỉnh s kh

nhau. Qu khảo s t 175 TĐV b nh qu n

gi

n,

họn m

gi

167 TĐV trả lời

ại iện theo

h t nh

u hỏi n y Kết quả khảo s t

thể hiện trong bảng 3.3 nhƣ s u:

Bảng 3.3: Kết quả khảo sát về hƣớng vận dụng phƣơng pháp so sánh - Lựa chọn mức giá đại diện có thể dựa vào cách tính bình quân các mức giá chỉ dẫn Tần suất

Tỷ lệ %

Tỷ lệ% h p lý Tỷ lệ % t h luỹ

Rất kh ng ồng ý

4

2,3

2,4

2,4

Kh ng ồng ý

6

3,4

3,6

6,0

Tƣơng ối ồng ý

38

21,7

22,8

28,7

Đồng ý

90

51,4

53,9

82,6

R t ồng ý

29

16,6

17,4

100,0

167

95,4

100,0

8

4,6

175

100,0

Tổng Khuyết thiếu hệ thống Tổng

Nguồn: Kết quả khảo sát của tác giả ý kiến trả lời 22,8% ý kiến tƣơng

Kết quả bảng 3 3 cho thấy: Trong số

ối ồng ý; 53,9% ý kiến ồng ý v 17,4% ý kiến rất ồng ý với giải ph p n y Điều n y ho thấy

h t nh b nh qu n l hƣớng v n

tán thành b n ạnh

hl

họn m

TĐG Việt N m ũng n n ƣ m

gi

l

họn theo on số tối

ho

h n o th m

kh ng vƣ t qu 10% so với gi n y l

ại iện theo

xem xét ể bổ sung th m

ại iện ể tăng khả năng họn l

Dù m

gi

ng ƣ

m ƣ

gi

TĐV

ti u h Ti u huẩn h t nh n y khi l

họn

ại iện phải ảm bảo h nh lệ h n kh

Con số 10% h nh lệ h về

hấp nh n trong lĩnh v

Mỹ, Anh, Australia. Con số n y ũng ƣ

ng

TĐV

gi hỉ

số

hƣớng

TĐG ở nhiều nƣớ nhƣ

n trong Ti u huẩn TĐG Việt

N m số 7 (Ti u huẩn ũ) về phƣơng ph p so s nh tr

tiếp v trong Th ng tƣ 36

172 năm 2014

Bộ T i h nh về phƣơng ph p x

h nh lệ h kh ng qu lớn gi ho

m

gi

BĐS v

ịnh gi

ất Con số n y ảm bảo

ảm bảo t nh hất tƣơng ồng, ại iện

Nếu nhƣ h nh lệ h vƣ t qu 10% th ngƣời TĐG phải tiếp t

iều hỉnh th m một số s kh

biệt n

ể thu hẹp khoảng h nh lệ h

3.2.2.6. Giải pháp về ước tính chi phí và mức độ giảm giá của công trình xây dựng trong phương pháp chi phí, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư. Việ s

ng các phƣơng ph p n y kh ng hề ơn giản bởi việ ƣớ t nh hi

ph th y thế mới

ng tr nh v ƣớ t nh m

m ng nặng t nh h qu n

ộ giảm gi

ngƣời TĐG C

ng tr nh so s nh v ƣớ t nh ại kh i m

ng tr nh x y

ng

TĐV thƣờng khảo sát sơ s i ộ giảm gi

ũng nhƣ hất lƣ ng

a

ng tr nh so s nh; iều n y sẽ l m s i lệ h kết quả TĐG uối ùng V v y, khi ƣớ t nh hi ph , TĐV ần hú ý

nội ung s u:

- Đối với việ ƣớ t nh hi ph th y thế mới thể x y

v o suất ầu tƣ o Bộ X y ng o Ủy b n Nh n

ơn gi n y Bộ X y th m mƣu

n

ng b n h nh ở

ần

ng ũng nhƣ Ủy b n nh n

huy n gi trong lĩnh v s

x y

iều hỉnh ho phù h p với

thẩm ịnh Lý o bởi v theo huẩn m

ơn gi

ƣ

nhất ịnh trong khi ộ ho n thiện

ho n to n với m quy ịnh ki Đơn s

h nh lệ h rất lớn so với

ộ tin ơn gi n y

ti u

ng ho

s

thể m nh ng tr nh

ti u ần thẩm ịnh

ng

kết ấu thể không

thể th m hoặ t kết ấu hơn so với huẩn ti u ũng kh ng thể n o lại giống

ng tr nh trong

ng tr nh ng tr nh

h nh lệ h về tr ng thiết bị nội thất kh ồng thời thu th p th ng tin về m

ơn gi

ho n to n v o

x y

ng

n tỉnh (th nh phố) ã

ng tr nh m

ng tr nh m

ộ ho n thiện nhƣ nếu

năm, ũng nhƣ ơn gi

ng n n

ng tr nh m

ho n to n theo huẩn kết ấu nhƣ v y, Hơn n , m

ng, ngƣời TĐG

tỉnh (th nh phố) b n h nh bởi ể x y

y nhất ịnh Tuy nhi n, ngƣời TĐG kh ng thể m

ng tr nh x y

gi

suất ầu tƣ v trong

s n bằng gỗ t nhi n th s n ƣ

l t bằng gỗ

ơn gi

ã

ng nghiệp, hoặ

Ngƣời TĐG phải khảo s t, o ạ kỹ, loại nguy n v t liệu,

tr ng thiết bị

nội thất… ể iều hỉnh v ƣớ t nh ho phù h p - Trong ph n t h hi ph , iều hỉnh n hi ph nhƣ hi ph x y nhi n, TĐV ần ph n t h một

ng, hi ph

thể ƣ

th

hiện

tr n

hỉ

ộng ồn, h y ph xin ấp phép Tuy

h kỹ lƣỡng nhằm hắ

hắn rằng

iều hỉnh

173 n o ƣ r l h p lý v phản nh ƣ

kỳ vọng

thị trƣờng bởi hi ph v gi

trị kh ng nhất thiết phải tƣơng ồng với nh u - Đối với việ ƣớ t nh m C

TĐV thƣờng hỉ ƣớ t nh m

qu n t m ƣớ t nh m v

ộ giảm gi

ot

ộ giảm gi

ộ giảm gi

o yếu tố t nhi n m kh ng năng

ộng từ yếu tố b n ngo i nhƣ s th y ổi về quy hoạ h Điều n y

n ến

v y, ể khắ ph

ng tr nh x y

ộ giảm gi bị t nh thiếu, không phản nh ầy

ng tr nh v từ

kết quả về gi trị th

iều n y, b n ạnh việ s

v o tuổi hiệu quả, tuổi thọ kinh tế quyền ể t nh tỷ lệ giảm gi gi một

ng

ng o lỗi thời h

việ ƣớ t nh m luỹ

ng tr nh x y

tế

ng

ng th

ng tr nh hoặ

giảm gi t h

ng tr nh bị s i lệ h Vì t nh tỷ lệ giảm gi ng th

b nh qu n gi

ng tr nh o yếu tố v t lý t nhi n, TĐV ần

h to n iện về ti u huẩn thiết kế hiện h nh, ti u huẩn về m

ại

tr ng thiết bị ần ạt ƣ

tr ng thiết bị

ng tr nh m

tại thời iểm TĐG, th

ti u ể ƣớ t nh giảm gi

nh

ộ hiện

trạng thiết kế v

o lỗi thời h

năng

TĐV ũng ần qu n t m vấn ề quy hoạ h hiện tại v th y ổi quy hoạ h trong tƣơng l i t

ộng l m suy giảm gi trị

yếu tố b n ngo i ối với

ng tr nh x y

ng tr nh ể ƣớ t nh m

ộ giảm gi

o

ng

3.2.2.7. Giải pháp về ước tính thu nhập, chi phí từ bất động sản trong phương pháp thu nhập. Thời gi n qu , TĐV gặp nhiều kh khăn trong việ v n

ng phƣơng ph p

thu nh p ể TĐG BĐS ở Việt N m TĐV gặp nhiều kh khăn trong việ

b o

khoản thu nh p, hi ph trong tƣơng l i từ BĐS Kết quả khảo s t ý kiến tại

o nh nghiệp TĐG về hƣớng v n

ng phƣơng ph p thu nh p

TĐV trả lời tƣơng ối ồng ý v 58,8% số TĐV trả lời ồng ý với việ khoản thu nh p v

hi ph trong phƣơng ph p thu nh p khi p

TĐV 23,5% số ần l m r

ng phƣơng

ph p n y ể TĐG BĐS Bảng 3.4: Kết quả ý kiến về hƣớng vận dụng phƣơng pháp thu nhập Xác định rõ thu nhập, chi phí từ bất động sản. Tần suất

Tỷ lệ %

Tỷ lệ % h p lý Tỷ lệ % t h luỹ

Rất kh ng ồng ý

7

4,0

4,1

4,1

Kh ng ồng ý

7

4,0

4,1

8,2

40

22,9

23,5

31,8

100

57,1

58,8

90,6

Tƣơng ối ồng ý Đồng ý

174 Rất ồng ý Tổng

16

9,1

9,4

170

97,1

100,0

5

2,9

175

100,0

Khuyết thiếu hệ thống Tổng

100,0

Nguồn: Kết quả khảo sát của tác giả Để việ v n thu nh p v

ng phƣơng ph p n y thu n l i hơn, ần l m r hơn

hi ph từ BĐS với một số nội ung

- Thu nh p, chi phí th nh ng

o n b n ầu

hắn

li n qu n ến

ƣ

thể nhƣ s u:

tế trong tƣơng l i v gi trị t i sản nh

khoản

thể kh

với

ầu tƣ v o thời iểm thẩm ịnh S kh ng hắ

r i ro trong ầu tƣ C

một tỷ suất sinh lời trong ầu tƣ

nh

o hơn m

ầu tƣ mong

i ể kiếm

r i ro Điều n y ƣ

trong s hỗ tr th ng qu tỷ suất hiết khấu v tỷ lệ vốn h

phản nh

từ nh ng nghi n

u

quy tr nh trong vốn h , ần phải ƣớ lƣ ng một

h

thị trƣờng - Để p h nh x

ng tất ả

khoản thu nh p trong tƣơng l i

vốn h

ƣ

phải

tr n ơ sở

ƣ

tr n m

thu nh p th

t i sản Mặ

ù một v i quy tr nh

tế tại thời iểm ịnh gi , nhƣng uối ùng

nh gi khả năng thu nh p trong tƣơng l i TĐV phải

triển vọng trong tƣơng l i về ả m

thu nh p ƣớ t nh v

nh gi

hi ph ƣớ t nh

Thu nh p trong qu kh v thu nh p hiện h nh rất qu n trọng, nhƣng vấn ề mấu hốt TĐV qu n t m l thu nh p trong tƣơng l i Dòng thu nh p trong qu kh BĐS l rất qu n trọng hỉ trong trƣờng h p n một ấu hiệu

ngƣời mu

hấp nh n nhƣ

tƣơng l i Thu nh p hiện h nh ũng l một vấn ề

ng qu n t m,

nhƣng hƣớng v m h nh

ƣ

kiến s th y ổi thu nh p ũng rất qu n trọng ho qu

tr nh vốn h -C h u

nguy n tắ

h trong

phƣơng ph p tiếp x

ung ầu v

b ol i

kh i niệm li n qu n ến ạnh tr nh ặ biệt

h trong tƣơng l i v ƣớ t nh tỷ suất l i nhu n trong

n vốn h

thu nh p Cả thu nh p v tỷ suất hiết khấu ều ƣ

ịnh tr n thị trƣờng Tiền thu

trung tâm mu sắm, một

ƣ

t nh bởi

h sở h u

o ố văn phòng, một hung ƣ, hoặ bất

thu nh p n o thƣờng kh ng kh

nhiều với tiền thu

ƣ

một kh h sạn, t i sản tạo r

t nh bởi h sở h u

bất ộng sản ạnh tr nh Bất ộng sản tạo r thu nh p thƣờng ƣ ƣ

s

ng ể m phỏng ộng l

phòng lớn với nhiều ngƣời thu nh

ầu tƣ C thể

ho thu . Vốn h nh

ầu tƣ v o

thu nh p

thể

tò nh văn

o n thu nh p trong tƣơng l i bằng

175 h ph n t h mỗi h p ồng ho thu , xem xét t v

o nh thu

TĐV

kiến

ho BĐS m

Vốn h

mỗi h p ồng ho thu

mỗi t i sản v o uối một thời gi n nắm gi

thể m phỏng qu tr nh n y bằng

tƣơng t

ộng

h th

ti u.

năng suất òi hỏi s l

o nh thu

sản tƣơng t kh

họn h y s ph t triển

thể so s nh ƣ hiện thời

ũng nhƣ

tỷ suất hiết

tuổi ời kinh tế òn lại ƣ

s t,

họn ầu tƣ bất ộng

b o

ng tr nh òn

kể từ thời iểm TĐG Con số n y phần lớn

h qu n

ầu tƣ ể

ng phƣơng ph p thu nh p l x

ng tr nh TĐV phải

trong b o l u n nh gi

n nhắ l

i nh

sẵn tr n thị trƣờng ùng với nh ng r i ro tƣơng t

- Một trong nh ng kh khăn khi v n v

,

hiện phân tích òng thu nh p

khấu th h h p Tỷ suất l i nhu n th h h p n n phản nh mong tạo r

Do

TĐV Để ƣớ t nh ƣ

nhiều ý kiến, nhiều nguồn th ng tin kh

thể ph v o qu n

on số n y, TĐV ần

nh u h kh ng n n hỉ

ịnh

v o

v o một ý

kiến ơn lẻ với một số vấn ề xem xét nhƣ sau: + Xem xét, so s nh với tuổi ời năng, khả năng s + Nghi n

ng tr nh tƣơng t trong khu v ,

ng

ng trong tƣơng l i u h p ồng thu gi

+ Xem xét

b n ho thu v b n i thu .

quy ịnh về bảo ƣỡng

ng tr nh, t

ộng

on ngƣời, thời

tiết, kh h u… -X

ịnh v l m r Việ x

khoản chi phí từ bất ộng sản trong phƣơng ph p thu nh p

ịnh r

khoản chi phí từ BĐS sẽ giúp TĐV thu n l i hơn khi p

ng phƣơng ph p thu nh p TĐV ần ƣớ t nh nh ng hi ph v n h nh to nh trong tƣơng l i gần hoặ theo

n nh ng năm gần thời iểm TĐG. Nh ng hi ph

n y th y ổi theo ộ tuổi công trình, hất lƣ ng k h thƣớ , h nh nh ng to nh nhất trở lại

ng, hiều

tr ng thiết bị lắp ặt trong

uy tu, bảo ƣỡng, ng tr nh Đối với

ng v n h nh, TĐV ần tiến h nh ph n t h hi ph trong 3 năm gần y Nếu kh ng thu th p ƣ

thu th p số liệu hi ph từ kh

o,

ng tr nh ƣ

số liệu

to nh tƣơng t , l n

biệt ho phù h p với to nh

to nh

ần TĐG th

n s u khi ã iều hỉnh nh ng

ng thẩm ịnh Khi phân tích các chi phí duy tu,

v n h nh, bảo ƣỡng, to nh kh ng thể lấy hi ph một năm l m hi ph phần lớn nh ng hi ph n y biến ổi theo năm V v y ần ăn ph t nh ng năm vừ qu ,

ả xu thế qu kh v tƣơng l i

ại iện v

v o xu thế lạm

b o lạm ph t thời gi n tới ể suy o n m

một năm ti u biểu, thể hiện ƣ

thể

hi ph ho

176 C

hi ph v n h nh phổ biến ối với

phòng, …b o gồm

BĐS ho thu nhƣ to nh văn

hi ph s u:

+ Tiền lƣơng nh n vi n v n h nh to nh + Chi ph nhi n liệu + Chi ph năng lƣ ng iện, hiếu s ng + Nh ng hi ph

uy tu theo h p ồng ho

khoản m , thiết bị: iều hoà

nhiệt ộ, th ng m y, ọn ẹp + Chi ph sơn trong, ngo i, t n tr ng + Chi ph s

h

+ Chi ph

hung

v t liệu rẻ tiền m u hỏng

+ Chi ph ấp nƣớ v thu gom r +C

hi ph kh

thải

( iện thoại, ồng ph

nh n vi n v n h nh to nh , tr ng tr

văn phòng ịp lễ tết, thu ọn r ) + Chi ph bảo hiểm hoả hoạn, r i ro + Chi ph quản lý + Chi ph

phòng s

h

(tr ng bị ơ kh , th y thế, lắp ặt

tr ng thiết

bị theo y u ầu kh h thu mới…) 3.2.2.8. Giải pháp về ước tính doanh thu phát triển trong phương pháp thặng dư Khi ƣớ t nh o nh thu ph t triển trong phƣơng ph p thặng ƣ, TĐV thƣờng s

ng ơn gi ở hiện tại m

hƣ xem xét tới

iều kiện thị trƣờng tƣơng l i

ũng nhƣ biến ộng về gi b n BĐS trong tƣơng l i khi ũng thƣờng mặ

ịnh l to n bộ

n ph t triển xong TĐV

BĐS s u khi ph t triển xong sẽ ƣ

b n hết

to n bộ Nh ng giả ịnh n y l kh ng phù h p ể ƣớ t nh o nh thu ph t triển Đối với phƣơng n ph t triển BĐS theo phƣơng ph p thặng ƣ, thời gi n ph t triển BĐS ng

i th th

ng

nhiều r i ro o s th y ổi

ũng nhƣ biến ộng về khả năng b n v xét ể

yếu tố trong

BĐS. V v y TĐV ần xem

nh gi r i ro li n qu n ến việ ho n th nh

thể ƣớ t nh h p lý về o nh thu v - C

ho thu

iều kiện kinh tế n i hung

hi ph ph t triển nhƣ s u:

biến ộng kh ng lƣờng trƣớ l m tăng hi ph x y

- Khả năng tr hoãn h p ồng o thời tiết bất l i hoặ ngo i s kiểm so t -S

ng. vấn ề kh

nằm

nh ph t triển.

h m trễ trong việ

- Thất bại nh

n ph t triển

ấp phép ho

n ƣ

triển kh i theo lu t ịnh.

ung ấp trong việ ph n phối sản phẩm BĐS s u khi ph t triển.

- Nh ng th y ổi về quy ịnh, v ch m trễ trong việ t m kiếm ngƣời mu

177 hoặc ngƣời thu

ho

n ã ho n th nh

3.2.3. Nhóm giải pháp hỗ trợ 3.2.3.1. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh về bất động sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá Để ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS ở Việt N m, ngo i giải ph p ho n thiện về mặt nội ung, kỹ thu t ần thiết một hệ thống ph p ấy ƣ l

giải ph p hỗ tr

quy tr nh v phƣơng ph p òn

ho việ v n

ho n hỉnh hơn, thu n l i hơn Một trong nh ng giải ph p qu n trọng

ần x y

ng hệ thống ơ sở

TĐG Khảo s t ý kiến

liệu ho n hỉnh về BĐS tại

TĐV về vấn ề n y,

o nh nghiệp

73,4% số TĐV trả lời

ph p qu n trọng v rất qu n trọng ối với lĩnh v thể ƣ

ng quy tr nh v phƣơng

y l giải

TĐG BĐS Kết quả khảo s t

thể hiện trong Bảng 3 5.

Bảng 3.5: Kết quả đánh giá mức quan trọng giải pháp về xây dựng cơ sở dữ liệu TĐG BĐS hoàn chỉnh tại các doanh nghiệp TĐG Tần suất

Tỷ lệ %

Tỷ lệ % h p lý Tỷ lệ % t h luỹ

Không quan trọng B nh thƣờng Qu n trọng Rất qu n trọng Tổng Khuyết thiếu

30

17,1

17,3

17,3

16 33 94 173 2

9,1 18,9 53,7 98,9 1,1

9,2 19,1 54,3 100,0

26,6 45,7 100,0

Tổng

175

100,0

C

th ng tin về

Nguồn: Khảo sát của tác giả th ng tin gi o ị h tr n thị trƣờng

BĐS ũng nhƣ

BĐS l một nguồn t i nguy n rất quý gi

Hệ thống th ng tin n y ph

ho hoạt ộng TĐG, l m ơ sở ho việ thống k , theo từng thời kỳ Việ hết s

ề xuất một

v rất tốt

b o biến ộng về gi BĐS

nh m c th ng tin ần thu th p v lƣu tr là

ần thiết v h u h ho TĐV trong TĐG BĐS. V v y giải ph p ối với vấn

ề n y nhƣ s u: - Trƣớ khi tiến h nh thu th p th ng tin, ngƣời thẩm ịnh gi

ần thu th p v

sắp xếp th ng tin theo h i loại b o gồm: th ng tin, số liệu hung v th ng tin, số liệu nh u

thể bởi nh ng th ng tin n y sẽ h u

h ho

nội ung

ng việ kh

qu tr nh thẩm ịnh gi - TĐV ần hú trọng thu th p

t i liệu tổng h p về kinh tế, h nh trị, văn

h , xã hội nhƣ: t nh h nh ph t triển v tăng trƣởng kinh tế,

hỉ số nhƣ GDP,

178 CPI, t nh h nh lạm ph t, hỉ số gi nƣớ , thuế nh Nh nƣớ vùng

ho thu , hỉ số gi nh

ất, nh ng th y ổi về quy hoạ h v

ối với thị trƣờng BĐS, về quy hoạ h ph t triển kinh tế, xã hội

li n qu n ến th

ph n t h ũng nhƣ

ất.

nh gi s t

th ng tin

BĐS kh ng hỉ ph thuộ v o nh ng BĐS m

TĐV qu n t m thu th p v

ộng tới gi trị BĐS C

qu n t m thu th p v ph n t h òn hịu t

TĐV

xu hƣớng hỉ

thể về BĐS Tuy nhi n, gi trị

ng

ng, thuộ t nh h u

ộng bởi

h, nh ng yếu tố

yếu tố kinh tế, h nh trị, văn ho , xã

hội V v y TĐV ần hú trọng hơn ối với nh ng yếu tố n y ể một

Nh

thị h , khả năng kiểm so t

Hiện n y các thông tin hung thƣờng t ƣ

nội tại

ất, h trƣơng

h h p lý về gi trị - Đề xuất

nh m

thể

nh gi

BĐS th ng tin ần thu th p v lƣu tr ph

v

ho thẩm ịnh

gi v nguồn thu th p th ng tin bất ộng sản nhƣ s u:  Nhóm thông tin, số liệu chung phục vụ thẩm định giá bất động sản Th ng tin số liệu hung

thể l

tỉnh, th nh, qu n huyện v khu v ến gi trị BĐS ở nh ng g

BĐS toạ lạ

ộ kh

h ho trƣờng h p TĐG BĐS

th ng tin ở tầm quố gi , vùng miền, Nh ng th ng tin n y ảnh hƣởng

nh u TĐV l

họn r nh ng th ng tin h u

thể.

Thứ nhất, Th ng tin ấp quố gi , tỉnh, th nh phố gồm các thông tin nhƣ s u: Bảng 3.6: Danh mục thông tin cấp quốc gia, tỉnh, thành phố  Xu hƣớng ph t triển

n số



 Xu hƣớng ph t triển

ng ăn việ

Hệ thống ƣờng

v n tải

o tố , nội

,

ng ộng, hƣớng ph t triển

l m, nguồn l o ộng, t nh ổn ịnh

Kh hấu, thời tiết, thảm hoạ thi n

nghề nghiệp

nhi n

 Tăng trƣởng kinh nghiệp, th

o nh,

ng

ấp phép x y

ng

h ng năm

Ch nh s h thuế



T nh h nh ung iện, g , nƣớ …



ho thu

 Quy hoạ h, quy ịnh về x y

quản lý



 Tình hình giá mua bán, thuê, xu hƣớng mu b n, thu v

Hiệu l

h nh quyền

th nh phố, tỉnh

trạng v xu hƣớng

 T nh trạng



thể xảy r

ng

C

ị hv

ng v ti u th

179

Thứ hai, Th ng tin ấp qu n, huyện: Th ng tin ấp qu n, huyện tƣơng t nhƣ th ng tin ấp quố gi v khu v

ở tr n nhƣng m

ộ sẽ hi tiết hơn nhƣ s u:

Bảng 3.7: Danh mục thông tin cấp quận, huyện 

Tố



V n tải h nh kh h



T nh trạng gi o th ng i lại v

ộ tăng

 Xu hƣớng kinh

n số khu v ng ộng



Quy hoạ h s

hoạ h 

ng ất, quy

 Đị

h nh

ất

i khu v

(bằng

o, thấp, trũng…)

 Xu hƣớng ph t triển kinh o nh, ng ăn việ l m, trƣờng họ , h ,

thị

Nh ng tiện

( iện,

ho thu

BĐS, tỷ trọng BĐS bỏ trống

phẳng,

triển vọng ải thiện

o nh,

h

ng

ộng

ấp tho t nƣớ , thu gom

si u thị, trung t m,…  S

ổn ịnh kinh tế, n ninh khu

v ,

r …)

Thứ ba, Thông tin về khu vực lân cận với bất động sản Loại h nh BĐS sẽ quyết ịnh nh ng hi tiết ần thiết, qu n trọng số liệu khu v v

l n

n ƣ

l n

n với một số loại h nh BĐS D nh m

th ng tin,

th ng tin về khu

thể hiện trong bảng 3.8 nhƣ sau:

Bảng 3.8: Danh mục thông tin về khu vực lân cận đối với một số loại hình bất động sản Loại bất Thông tin, số liệu cần thu thập động sản Cảnh qu n khu v , kiến trú , trƣờng họ , thị, tr nh ộ họ vấn

ng vi n, h , si u

n ƣ, tiếng ồn, kh i b i, hạ tầng kỹ thu t

( iện sinh hoạt, iện hiếu s ng, ấp, tho t nƣớ , ƣờng ạo, vỉ hè … BĐS nh ở n ƣ

ho n hỉnh kh ng); iều kiện ƣờng x , hất lƣ ng mặt

ƣờng; v ; tỷ lệ

m

gi phổ biến, iển h nh ăn nh

ng r o b n, tỷ lệ

kh ng ho thu h y b n ƣ , tỷ lệ l

h sở h u h y i thuê; v n huyển ng h; thuế v

BĐS văn

S tiện l i

BĐS trong khu

nh gi

ăn nh bỏ trống

ăn nh m ngƣời ng ộng;

ng ở ị hv

ặ biệt

phƣơng tiện v n huyển

ng ộng, xe buýt,

180 phòng cho thuê

tuyến ƣờng sắt tr n BĐS

o,

h ng, qu n ăn, nơi ỗ

ng ạnh tr nh hoặ

kiến x y

t , nh ng

ng trong tƣơng l i

Số hộ gi nh trong khu v , s mu hộ gi nh, tỷ lệ hi BĐS h ng ho tr n thu nh p, iều kiện gi o th ng, bãi ỗ xe, hàng, trung tiêu kiến x y ng trong tƣơng t m thƣơng nh ng BĐS ng ạnh tr nh hoặ mại lai Vị tr trong ộng ồng Kh h sạn, nh nghỉ

ƣờng nội

n ƣ,

tiện

, ƣờng sắt, ƣờng

tr nh hoặ

kiến x y

Xu hƣớng t h t

h v n huyển, t xi,

o tố , nh ng BĐS

ng ạnh

ng trong tƣơng l i

ất n ng nghiệp ở Việt N m, m

ộ gần h y

BĐS n ng nghiệp

x tới thị trƣờng ti u th n ng sản, t nh h nh v n huyển, ƣờng

BĐS ng nghiệp

Lối tiếp

x , tiềm năng BĐS

tr ng trại hăn nu i, trồng trọt, ơ sở hế biến

n với ƣờng

o tố , ƣờng sắt, nh g , s n b y, nh ng

ng ạnh tr nh hoặ

kiến x y

ng trong tƣơng l i

Nguồn thu th p th ng tin số liệu hung: Để thu th p ƣ liệu hung ở Việt N m nhƣ tr n, TĐV

thể thu th p từ

lý gi (Bộ T i h nh); C

Ph t triển

C

quản lý hoạt ộng x y

hạ tầng kỹ thu t, C

thị, C

ng, Sở T i nguy n m i trƣờng; Tổng tạp h , nh ng nghi n

u

nguồn s u: C

Quản

Quản lý thị trƣờng bất ộng sản, ng (Bộ X y

Quản lý ất

(Bộ t i nguy n trƣờng), Phòng thƣơng mại

th ng tin, số

ng), Sở X y

i, Tổng

m i trƣờng

ng nghiệp Việt N m, ấn phẩm b o,

tổ h ,

o nh nghiệp, Sở X y

ng, Sở T i

nguy n m i trƣờng…  Đề xuất

nh m

nh ng th ng tin số liệu

thể ph

v thẩm ịnh gi bất

ộng sản Nội ung v m

ộ rộng h y hẹp

nh ng th ng tin, số liệu

thể

BĐS thẩm ịnh sẽ o TĐV quyết ịnh tuỳ thuộ v o loại h nh BĐS, phƣơng ph p ƣớ t nh gi trị Nh ng th ng tin, số liệu ất ph

i, th ng tin về

ng tr nh x y

uy tu v n h nh D nh m

trong Bảng 3 9 nhƣ s u:

thể

thể ph n loại th nh: th ng tin về

ng, ơ sở hạ tầng, th ng tin về thu nh p v th ng tin, số liệu

thể về BĐS ƣ

hi

ề xuất

181 Bảng 3.9: Danh mục thông tin, số liệu cụ thể về bất động sản TĐG Nh ng



M tả ph p lý về ất

thông tin, số



Đị



Thuế suất, gi trị t nh thuế



K h thƣớ , h nh ạng l



Đị h nh: ộ bằng phẳng,



Lối v o, ƣờng i hung



Hạ tầng



Ph n loại

liệu thể về ất i

Nh ng

số liệu  thể  về ng trình xây ng

i

hỉ ƣờng phố ất, hiều rộng, hiều s u, iện t h o, thấp, khả năng tho t nƣớ

ng tr nh

Thời gi n x y K h thƣớ x y ng

ng ng tr nh: hiều

o, h nh

ng, k h thƣớ , iện t h



Nền m ng, tầng hầm, , tƣờng hịu l , tƣờng ngăn, tƣờng b n ngoài, h m, h nhiệt, m i, tho t nƣớ , lối tho t hiểm, s n nh , các phòng, ga ra,



Loại h nh kiến trú



Chất lƣ ng thiết kế v

hất lƣ ng

ng tr nh, loại, hất lƣ ng v t

liệu

Nh ng thông tin, số liệu thể về thu nh p, chi phí



Chi ph x y



Hệ thống iện, nƣớ , iện thoại, thu gom rác



C vi phạm quy ịnh về quy hoạ h, x y



Tr ng thiết bị ng tr nh, thiết kế, ng năng, hất lƣ ng tr ng thiết bị, qu thừ , qu thiếu, s i ng năng m h



T nh trạng t n



T nh trạng uy tu, bảo ƣỡng, s



Tổng thu nh p từ ho thu v từ ho năm



Tuổi ời kinh tế òn lại



Tỷ lệ số ăn hộ bỏ trống



Chi ph s h



D phòng s



Thuế BĐS

ng, m

ộ h o mòn, mất gi , ng

ng h

ng tr nh, nguồn kh , hi tiết h p ồng

ng tr nh

uy tu, bảo ƣỡng, s h v n h nh ( iều ho , hiếu sáng, nhỏ, quản lý, bảo hiểm…) h

lớn

182 - C

th ng tin ần lƣu tr về từng BĐS so s nh òn b o gồm:

+ T n, ị

hỉ

ngƣời b n, ngƣời mu , ngƣời m i giới

+ Ng y th ng gi o ị h, m sản b n kèm theo C

m

gi , iều kiện mu b n, th nh to n, nh ng t i

gi n y ần ƣ

h ng, sổ ỏ, thuế trƣớ bạ… th

thẩm tr

thể Nếu ã kiểm tr

ần n u r ng y th ng

ng

ng h ng, số thuế ã

nộp… + Bản thống k m tả loại ất tr n ơ sở s kh hs

ng hiện h nh, tiềm năng s

biệt về vị tr , gi trị, m

ng (trƣờng h p TĐG nhiều loại ất kh

nhau). + M tả ngắn gọn ơ sở hạ tầng, iều kiện

ng tr n ất, hất lƣ ng,

ng tr nh tại thời iểm TĐG kèm theo ảnh h p, số tầng kèm bản vẽ

mặt bằng, sơ ồ thiết kế

ng trình.

+ Động ơ, kinh nghiệm mu

ng tr nh x y

ngƣời mu , lý o v s o mu BĐS (v

: ngƣời

ng sở h u một BĐS liền kề nhƣng muốn mở rộng iện t h…) + Thời gi n, hi ph li n qu n ến b n BĐS +C

nh n xét, ghi hú, b nh lu n

TĐV, b o gồm ơn gi t nh theo ơn

vị huẩn Nguồn th ng tin số liệu ngƣời

thể: khảo s t th

ị ,

nh m i giới, nh ng

n xung qu nh, nh ng gi o ị h mu b n BĐS (gi

mu b n, iều kiện mu b n…), th ng tin từ ng ty x y

viện nghi n

u, từ

th ng tin tr n b o h

kh h h ng v y mu BĐS

s n gi o ị h BĐS, th ng qu phỏng vấn

toán qua ngân hàng, o nh BĐS,

h o, gi trả, gi th

ng, nh thầu, uộ

iều tr

ị phƣơng v

BĐS, Sở T i nguy n m i trƣờng, Sở X y

th nh

ng ty kinh

o nh nghiệp TĐG, các ngân hàng, tổ h

tƣ nh n hoặ Ch nh ph ,

ơ qu n quản lý nh nƣớ về thị trƣờng ng…Việ kết nối với

nh m i giới

l một nguồn thông tin qu n trọng thiết yếu v nh ng ngƣời n y m hiểu tƣờng t n BĐS trong khu v

v họ phải

p nh t h ng ng y Ngƣời h sở h u

BĐS

xung qu nh ũng l nguồn tin qu n trọng về gi b n, iều kiện b n, thiết kế, hất lƣ ng

ng tr nh…nếu TĐV biết

h tiếp

n v kh i th

Đối với nh ng nguồn th ng tin về hi ph : lấy từ thầu, nh nƣớ

nh

ung ấp v t liệu x y

ũng l nguồn th m khảo

ng,

th ng tin khéo léo. kiến trú sƣ,

nh thầu ph , ơn gi , ịnh m

nh

183 TĐV phải thƣờng xuy n theo ảm bảo ộ h nh x

i b m s t với thị trƣờng, phải kiểm h ng ể

th ng tin ũng nhƣ tiến h nh xếp hạng

nguồn t i liệu

h yếu v th yếu. Hệ thống th ng tin về x , ầy

Th ng tin kịp thời ảm bảo ung ấp úng lú m TĐV ần, kh ng bị

lạ h u T nh h nh x

th ng tin l y u ầu bắt buộ

th ng tin kh ng h nh x th ng tin nh ng

BĐS so s nh phải ảm bảo t nh kịp thời, h nh ối với th ng tin Nếu

sẽ ho húng t h u quả kh ng lƣờng khi s

ể r quyết ịnh Th ng tin phải ầy

ng

, ồng bộ nếu kh ng TĐV sẽ

nh gi phiến iện về BĐS ần TĐG

3.2.3.2. Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ, chú trọng phẩm chất đạo đức nghề nghiệp đồng thời có chế độ đãi ngộ phù hợp cho đội ngũ nhân sự phục vụ cho thẩm định giá tại các doanh nghiệp thẩm định giá. L

lƣ ng TĐG ở

73,48% số Còn lại l l hoặ

o nh nghiệp TĐG ũng òn rất hạn hế C tới

o nh nghiệp TĐG hỉ lƣ ng

n bộ hƣ

ƣ

3 ngƣời ƣ

ấp thẻ h nh nghề l m việ ở bộ ph n kh

hỉ tr giúp ho TĐV V v y, việ

TĐG ần ƣ trọng

o tạo v bồi ƣỡng

hú ý thƣờng xuy n hơn Khảo s t ý kiến

giải ph p n y,

ấp thẻ h nh nghề TĐV n bộ l m

TĐV về m

ng t ộ qu n

tới 71,4% số TĐV trả lời ho rằng giải ph p n y qu n

trọng v rất qu n trọng Kết quả khảo s t ƣ

thể hiện ở Bảng 3 10

Bảng 3.10: Đánh giá mức quan trọng giải pháp hoàn thiện quy trình và phƣơng pháp TĐG BĐS - Đào tạo, bồi dƣỡng nâng cao trình độ đội ngũ TĐG. Tần suất Tỷ lệ % Tỷ lệ % h p lý Kh ng qu n trọng B nh thƣờng Valid Qu n trọng Rất qu n trọt dng Tổng Khuyết thiếu Tổng Ngo i việ o tạo tại

o tạo

n bộ

trƣờng ại họ

28 18 45 80 171 4 175

16,0 10,3 25,7 45,7 97,7 2,3 100,0

16,4 10,5 26,3 46,8 100,0

Tỷ lệ % tích luỹ 16,4 26,9 53,2 100,0

+++Nguồn: Khảo sát của tác giả huy n m n trong việ TĐG theo hƣơng tr nh o ẳng

huy n ng nh

o tạo về lĩnh v

o nh nghiệp ần ặ biệt hú trọng ến việ bồi ƣỡng nghiệp v bộ TĐG,

hƣơng tr nh bồi ƣỡng v

o tạo lại hoặ n ng

ho

o tr nh ộ ho

này, n n

184 bộ TĐG Bồi ƣỡng, n ng

o nghiệp v , khả năng nắm bắt v hiểu biết ph p lu t,

ơ hế h nh s h, văn bản, hế ộ li n qu n ho ội ngũ ể họ

khả năng tiếp

n bộ l m

n nh nh nhất, hiệu quả nhất Th

hiện

uộ hội thảo về kinh nghiệm TĐG ể họ hỏi, tiếp thu nghiệm v

ng

ng v o th

tế Sắp xếp lại ội ngũ

TĐG,

lớp t p huấn,

họn lọ nh ng kinh

n bộ l m

ng t

TĐG theo

từng lĩnh v

thể ể họ

hơn về lĩnh v

m m nh quản lý nhằm giúp ho việ TĐG ạt hiệu quả N ng

t nh ộ l p, h

khả năng nắm bắt ƣ

ng t

ộng v t tin

m nh nhằm tr nh ƣ tạo iều kiện tối

nh n vi n thẩm ịnh trong việ

t nh trạng qu

ng nhắ theo

ho nh n vi n ph t huy ƣ

B n ạnh việ n ng

t nh h nh thị trƣờng, hiểu s u

m nh

o hất lƣ ng nguồn nh n l ,

hạn hế t nh trạng “nhảy việ ” Hơn n ,

o nh nghiệp ần

nguồn nh n l

ng

o tinh thần tr h nhiệm

ội ngũ lãnh ạo, nh n vi n, hú trọng bồi ƣỡng nh n th kh h qu n, ộ l p,

hất lƣ ng,

o nh nghiệp ũng ần phải x y

quy hế tr h nhiệm gắn với hoạt ộng TĐG ể n ng nghề nghiệp TĐG ối với ội ngũ

ƣ r ý kiến

quy ịnh, ồng thời

khả năng

hế ộ ãi ngộ phù h p nhằm ảm bảo thu hút ƣ

o

về phẩm hất ạo

n bộ TĐG ể hoạt ộng TĐG ảm bảo t nh

ng kh i minh bạ h v

ộ tin

y

o.

3.2.3.3. Tăng cường vai trò quản lý nhà nước về TĐG - Nhà nước cần tăng cường xây dựng, chỉ đạo thực hiện chiến lược, kế hoạch phát triển nghề TĐG. Cùng với qu tr nh huyển ổi kinh tế ất nƣớ , nhu ầu TĐG ở nƣớ t ng y

ng gi tăng tr n nhiều lĩnh v

v

hoạt ộng kh

hoạt ộng sản xuất kinh oanh

trong nền kinh tế thị trƣờng Việ h nh th nh

TĐG với ội ngũ TĐV về gi v TĐG theo y u ầu nhiều nhu ầu, m

o òi hỏi

iều kiện năng l

kh h h ng v quy ịnh h TĐG kh

tổ h

huy n m n ung ấp ị h ph p lu t ể ph

v

ho

nh u l rất ần thiết ể ƣ TĐG t i sản trở

th nh một nghề, một loại hoạt ộng ị h v tƣ vấn m ng t nh huy n nghiệp, ộ l p, kh h qu n V v y nh nƣớ ph t triển nghề TĐG với

kế hoạ h, lộ tr nh

i hạn; phạm vi b o gồm ả TĐG ơ sở ho

ần phải t h

x y

hiến lƣ

thể trong ngắn hạn, trung hạn v

Nh nƣớ v TĐG

ấp, ng nh tổ h , triển kh i th

ng v th

hiện, thú

o nh nghiệp ể tạo ẩy nghề TĐG Việt

N m ph t triển - Tăng cường kiểm tra, kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá và việc chấp hành các quy định của Nhà nước về thẩm định giá

185 Tăng ƣờng kiểm tr , kiểm so t hất lƣ ng hoạt ộng thẩm ịnh gi v việ hấp h nh n ng

quy ịnh

Nh nƣớ về thẩm ịnh gi l việ l m ần thiết ể

o hất lƣ ng hoạt ộng thẩm ịnh gi ở Việt N m, ặ biệt trong bối ảnh

s gi tăng mạnh về số lƣ ng thẩm ịnh vi n về gi v gi , s th y ổi

hệ thống văn bản quy phạm ph p lu t về thẩm ịnh gi

Quản lý gi tăng ƣờng kiểm tr , gi m s t, giá th ng qu +C việ

Quản lý gi

ần t h

quy ịnh

hiện b o

tổ h

hất lƣ ng hoạt ộng thẩm ịnh ng t

kiểm tr , giám sát

o theo M u B o

Do nh nghiệp TĐG g i b o

o t nh h nh o nh nghiệp v một số hỉ

Quản lý gi theo thời hạn ã ƣ

quy ịnh

o ột xuất theo y u ầu bằng văn bản

Bộ T i

thẩm quyền theo quy ịnh

nghề nghiệp về TĐG phải th

hiện b o

Quản lý gi Định kỳ h ng năm, tổ h o ột xuất tới Bộ T i h nh (nếu

ph p lu t Đối với tổ h

o ịnh kỳ v b o

o ột xuất tới C

nghề nghiệp về TĐG g i báo cáo tình hình

hoạt ộng v phƣơng hƣớng hoạt ộng

tổ h

nghề nghiệp về TĐG v g i b o

) hoặ theo ề nghị bằng văn bản

h nh trong trƣờng h p kiểm tr , th nh tr , giải quyết khiếu nại, tố phạm h nh h nh, tr nh hấp trong lĩnh v + Tăng ƣờng kiểm tr , gi m s t, x y

ng quy tr nh v th

o, x lý vi

nh gi tình hình

o nh nghiệp TĐG

hiện kiểm so t hất lƣ ng TĐG

o nh nghiệp theo n

Bộ T i h nh;

tình hình tu n th hệ thống ti u huẩn TĐG Việt N m, ặ biệt ng

Bộ T i

TĐG

quy ịnh tại Hệ thống ti u huẩn TĐG Việt N m v hƣớng trình và p

nh gi

o nh nghiệp TĐG Định kỳ h ng năm, o nh

ti u hoạt ộng TĐG ả năm tới C ơ qu n

triển kh i

ph p lu t về TĐG hú trọng hơn nội ung

o TĐG

nghiệp TĐG g i b o

h nh hoặ

nh gi

C

nội ung s u:

hấp h nh

việ th

o nh nghiệp thẩm ịnh

nội ung về quy

phƣơng ph p TĐG

- Cục Quản lý giá cần đẩy nhanh xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giao dịch thống nhất bất động sản trên toàn quốc nhằm thực hiện tốt việc cung cấp thông tin về thẩm định giá. + Cơ sở

liệu về gi v TĐG ần b o qu t ến

nghiệp, qu n, huyện sở

p ng y u ầu ph n t h,

liệu về gi v thẩm ịnh gi

ịnh gi trong t nh h nh mới trong tr h nhiệm x y ơ sở

ng ơ sở

liệu về gi

Bộ, ng nh, o nh

b o Việ x y

ng hệ thống ơ

p ng y u ầu quản lý nh nƣớ về gi v thẩm quy ịnh Bộ T i h nh (C

liệu quố gi về gi l Bộ, ng nh v

Quản lý gi ) có

ầu mối kết nối

hệ thống

ị phƣơng; ung ấp th ng tin về gi

186 ph

v nhiệm v quản lý nh nƣớ v theo y u ầu

quy ịnh x y

ph p lu t; quy ịnh hế ộ b o

ng ơ sở

liệu ph

v

tổ h ,

nh n theo

o, thu th p, tổng h p th ng tin ể

ung ấp th ng tin v quản lý nh nƣớ về thẩm

ịnh gi . + Nguồn th ng tin ph

v x y

ng ơ sở

liệu b o gồm:

 Th ng tin o ơ qu n quản lý nh nƣớ về gi tiến h nh iều tr , khảo s t, thu th p hoặ v

o

ơ qu n quản lý nh nƣớ

ung ấp

 Th ng tin o ơ qu n quản lý nh nƣớ mu từ

ơn vị,

nh n ung ấp

thông tin.  Th ng tin o tổ h ,

nh n sản xuất kinh o nh ung ấp theo quy ịnh

+ Cơ qu n quản lý nh nƣớ về gi ở trung ƣơng (b o gồm Bộ T i h nh v Bộ quản lý ng nh, lĩnh v ) v ở ị phƣơng (Sở T i h nh) ần tăng ƣờng tr h nhiệm: X y

ng, kh i th

v v n h nh hệ thống ơ sở

quản lý nh nƣớ trong lĩnh v quyền hạn

có nhu ầu theo quy ịnh

ph p lu t;

 H ng năm, l p

to n ng n s h ph

quy ịnh

tin, t i liệu ph r ng,

v

tổ h ,

ho việ x y

Kinh ph

ơn vị theo quy ịnh

Nội ung ơ sở

) ho

liệu về TĐG tr nh ấp

Lu t Ng n s h nh nƣớ

s h h ng năm

v

ng nh, ị phƣơng v thuộ phạm vi nhiệm v ,

m nh; ung ấp th ng tin (nếu

v n h nh hệ thống ơ sở

liệu về TĐG ph nh n kh

khi

ng, kh i th

v

thẩm quyền ph

uyệt theo

bố tr trong

toán ngân

ƣ

ph p lu t

liệu về TĐG ở trung ƣơng, ị phƣơng v nguồn thông

v x y

ng ơ sở

liệu về TĐG ũng ần ƣ

quy ịnh r

thể Trung t m D liệu quố gi , bồi ƣỡng nghiệp v v

thuộ C

Quản lý gi

hệ thống ơ sở

ã ƣ

th nh l p nhƣng òn trong gi i oạn ầu x y

liệu Trung t m ần

s phối h p hặt hẽ với

TĐG, Sở T i nguy n m i trƣờng, Sở X y thống ơ sở

ị h v về gi v TĐG

ng

liệu về BĐS, thẩm ịnh gi BĐS ph

tỉnh ể v

ho

ng

o nh nghiệp thể x y

ng t

ng hệ

quản lý nh

nƣớ về gi v TĐG Y u ầu nguồn nh n l nghiệm v

ý h phấn ấu

ho Trung t m ần ov m

tr nh ộ,

ti u ph t triển hung

ri ng v T i h nh n i hung, phù h p với h

năng, nhiệm v

năng l , kinh a Ngành giá nói Trung t m nhƣ

187 tổng h p, ph n t h kiến th

b o, thẩm ịnh gi , t i h nh, kế to n, tin họ , ngoại ng ,

ph p lý, - Nâng cao năng lực cho cán bộ, công chức quản lý nhà nước về giá và thẩm

định giá đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá và thẩm định giá. Theo quy ịnh

Lu t Gi v Nghị ịnh số 89/2013/NĐ-CP th

quản lý nh nƣớ về gi v TĐG ngo i việ th v

gi v thẩm ịnh gi , òn phải tr

Nh nƣớ ph phải x y ng ƣ

v

hiện quản lý nh nƣớ trong lĩnh

tiếp thẩm ịnh gi

ho y u ầu về quản lý, s

ng ội ngũ

n bộ,

ng h

các y u ầu n u tr n,

+ Về nh n l : X y

ơ qu n

ối với

loại t i sản

ng t i sản Nh nƣớ về số lƣ ng v

V v y, ần

hất lƣ ng nhằm

p

thể:

ng ội ngũ

n bộ,

ng h

tại C

Quản lý gi v

Sở T i h nh ấp tỉnh, Phòng T i h nh ấp huyện ảm bảo về số lƣ ng v lƣ ng nhằm

p ng y u ầu quản lý nh nƣớ trong lĩnh v

ồng thời th quy ịnh

hiện h

huẩn ho t i liệu bồi ƣỡng; tổ h

v bồi ƣỡng, n ng n bộ,

ng h

ở trung ƣơng v

o năng l

l m

ng t

in ấn, ph t h nh t i liệu

quản lý, tr nh ộ huy n m n, nghiệp v

ho

quản lý nh nƣớ về TĐG thuộ ng nh t i h nh

kho bồi ƣỡng, kiểm tr

Bộ T i h nh về bồi ƣỡng nghiệp v

nh gi kết quả v

ấp Ch ng hỉ

huy n ng nh TĐG ho

n bộ,

ng

l m

ng

theo quy ịnh + Tổ h

t

loại t i sản nh nƣớ theo

ị phƣơng

+ Tổ h h

ối với

gi v thẩm ịnh gi ;

ph p lu t về gi

+ Bi n soạn v ph

năng thẩm ịnh gi

hất

bồi ƣỡng,

p nh t kiến th

ho

n bộ,

ng h

quản lý gi v TĐG. + Tổ h

hội thảo, hội nghị trong nƣớ ; tổ h

o n khảo s t, họ t p kinh

nghiệm nƣớ ngo i về quản lý gi v TĐG. - Phát triển đội ngũ thẩm định viên về giá và doanh nghiệp thẩm định giá. + Để hoạt ộng TĐG ph t triển

p ng y u ầu òi hỏi kh h qu n

nền

kinh tế Việt N m trong gi i oạn tới v phù h p với hội nh p quố tế ần t p trung ph t triển ội ngũ thẩm ịnh vi n về gi v lƣ ng Gi i oạn 2015-2020

b o ả nƣớ

o nh nghiệp ả về số lƣ ng l n hất th m khoảng 800 th sinh sẽ ƣ

ấp Thẻ thẩm ịnh vi n về gi Nếu t nh ả số lƣ ng thẩm ịnh vi n về gi thẻ ở gi i oạn 2013-2015 th sẽ

khoảng 2200 thẩm ịnh vi n. Cả nƣớ

ƣ

ấp uy tr

188 khoảng 250 o nh nghiệp TĐG

iều kiện h nh nghề theo quy ịnh, tiếp t

ƣu ti n ph t triển theo hƣớng n ng

o năng l

mở rộng quy m hoạt ộng, ặ biệt tại nƣớ trong khu v ƣ

v

hất lƣ ng TĐG, khuyến kh h

vùng s u, vùng x v vƣơn s ng

giúp nghề thẩm ịnh gi ph t triển bền v ng Gi i oạn n y

báo l gi i oạn hoạt ộng TĐG ần i v o hiều s u, hất lƣ ng v hiệu

quả hơn; o

th y v h nh th nh nhiều o nh nghiệp TĐG nhỏ, với số lƣ ng thẩm

ịnh vi n h nh nghề tối thiểu n n hú trọng tiến tới quy m lớn với ội ngũ nh n l

ồi

o nh nghiệp TĐG

ng nh TĐG; quản lý v tổ h thu hồi Giấy h ng nh n

o tạo, bồi ƣỡng nghiệp v

iều kiện kinh o nh ị h v TĐG p ng y u ầu

qu n trọng l ph t triển nguồn nh n l

xuy n suốt

ho TĐG phải ƣ

gi i oạn l hoạt ộng

v

th

ho

khoá bồi ƣỡng theo quy ịnh v ho

nh n

ả về số lƣ ng v

huy n ng nh

hất lƣ ng

thi v

h h p lý,

s u: Mở huy n ng nh

uối kh

ấp thẻ thẩm ịnh vi n về gi theo quy ịnh; s

quy ịnh hiện h nh về tổ h

thi một

nhu ầu theo h nh th

ấp h ng hỉ bồi ƣỡng nghiệp v

 Về ối tƣ ng, iều kiện phép

hiện theo từng gi i oạn nhƣng

o tạo, bồi ƣỡng nghiệp v

họ vi n ạt s u kỳ kiểm tr

+ Triển kh i tổ h ổi, ải tiến

ph t

ẩy mạnh hoạt ộng bồi ƣỡng, ấp h ng hỉ bồi ƣỡng nghiệp

huy n ng nh thẩm gi

thẩm gi

nền kinh tế th vấn ề hết

ho hoạt ộng TĐG Chiến lƣ

TĐG, t p trung ph t triển ội ngũ TĐV về gi + Tiếp t

huy n

thi, ấp v thu hồi Thẻ TĐV về gi ; quản lý, ấp v

Để hoạt ộng TĐG ph t triển triển nguồn nh n l

xu hƣớng

o hơn

Bộ T i h nh ần quản lý hặt hẽ việ

s

ƣ

thi v

ấp thẻ thẩm ịnh vi n,

thi: nghi n

thể:

u mở rộng ối tƣ ng ƣ

ti u h r r ng, tạo iều kiện ho nghề thẩm ịnh

gi ph t triển nhiều hơn về số lƣ ng thẩm ịnh vi n  Về m n thi,

ng t

r

ề thi, oi thi, tổ h

hấm thi, hấm phú

khảo: Cần ảm bảo nội ung thi phải nằm trong hƣơng tr nh, nội ung bồi ƣỡng v huẩn

p nh t kiến th

huy n ng nh thẩm ịnh gi theo hƣơng tr nh

Bộ T i h nh; bảo ảm

th , s hiểu biết về th + Tiếp t

th

h nh

o tạo,

kiến th

ơ bản, năng l

th sinh; ph n loại ƣ

hiện bồi ƣỡng kiến th

ội ngũ thẩm ịnh vi n về gi nhằm

tr nh ộ

v n

ng kiến

th sinh

huy n m n về thẩm ịnh gi

ho

p nh t kịp thời kiến th , t nh h nh về thẩm

189 ịnh gi trong khu v

v thế giới,

ề phù h p ể bổ sung, n ng B n ạnh

, việ

o năng l

o tạo v

TĐG th ng qu việ mở trƣờng ại họ ,

p nh t hệ thống văn bản ph p lý v

kho

ho TĐV p nh t kiến th

ịnh gi trong khu v

ho ội ngũ giảng vi n về

o tạo ngắn v trung hạn ho giảng vi n

o ẳng thuộ Bộ T i h nh

quan ến nghiệp v thẩm ịnh gi ,

huy n ng nh thẩm ịnh gi li n

p nh t kịp thời kiến th , t nh h nh về thẩm

v thế giới; kết h p với tổ h

ịnh gi tại Việt N m Việ n ng

o số lƣ ng v

hội thảo quố tế về thẩm

hất lƣ ng ội ngũ giảng ạy

huy n ng nh thẩm ịnh gi g p phần qu n trọng trong m lƣ ng

huy n

ti u n ng

o hất

ội ngũ thẩm ịnh vi n về gi - Tổ chức và quản lý công tác nghiên cứu khoa học, hợp tác quốc tế về thẩm

định giá C ng t

nghi n

u kho họ , h p t

quố tế về TĐG ƣ

quản lý sẽ ph t huy v i trò lớn trong việ ph t triển hoạt ộng TĐG gia. Việ tăng ƣờng h p t việ

uy tr , ph t triển

với

tổ h

qu n hệ h p t tiến tới

quố tế trong lĩnh v mối qu n hệ h p t

TĐG ƣ sẵn

th

tổ h

v

mỗi quố

hiện th ng qu

v m ng t nh truyền thống

TĐG quố tế m Việt N m ã l th nh vi n; ồng thời mở rộng mối với một số tổ h

TĐG

ảnh hƣởng lớn trong lĩnh v

TĐG,

ng nh n l n nh u trong hoạt ộng TĐG

Trong bối ảnh hội nh p quố tế trong khu v ng y ng s u v rộng, Việt N m ần quyết ịnh hƣơng tr nh h nh ộng, kế hoạ h h p t hặt hẽ, to n iện trong tƣơng l i ể ạt m ti u ƣ Việt N m trở th nh th nh vi n t h , ng tin y Hiệp hội TĐG ASEAN Hoạt ộng h p t quố tế về TĐG sẽ tăng ƣờng qu n hệ v hiểu biết l n nh u gi quố gi , tạo khu n khổ về mặt tổ h ho việ h p t về nghi n u v họ t p trong lĩnh v TĐG, tạo khu n khổ ho việ gi o lƣu, h p t gi tổ h nghề nghiệp, ơn vị giảng ạy v trung t m nghi n u về TĐG ở nƣớ , tr o ổi th ng tin về BĐS, thuế BĐS, hệ thống TĐG v s ph t triển nghề TĐG gi quố gi ; ph t h nh tạp h , hội nghị, hội thảo ể th hiện m ti u tr n; tăng ƣờng h p t với tổ h khu v v quố tế ngo i ASEAN Bộ T i h nh l ơ qu n th hiện h p t quố tế về TĐG H p t quố tế trong lĩnh v thẩm ịnh gi ƣ th hiện th ng qu việ họ hỏi kinh nghiệm quố gi , tổ h quố tế về thẩm ịnh gi nhằm ạt ƣ m ti u thể sau:

190  Tr giúp việ x y

ng v ho n thiện h nh l ng ph p lý v hệ thống

ti u huẩn thẩm ịnh gi ;  Tr giúp x y ng nội ung, hƣơng tr nh o tạo i hạn, ngắn hạn ể giảng ạy tại trƣờng ại họ , o ẳng v ơ sở o tạo, bồi ƣỡng kiến th huy n ng nh thẩm ịnh gi  Tr giúp về phần mềm, ng ng tin họ trong thẩm ịnh gi v x y ng ơ sở liệu, bồi ƣỡng nghiệp v v ị h v tƣ vấn về gi v thẩm ịnh gi Để ạt ƣ m ti u ịnh hƣớng tr n, ần triển kh i hoạt ộng s u: Thứ nhất, tăng ƣờng ph t triển truyền thống với

mối qu n hệ h p t

sẵn

v m ng t nh

tổ h

thẩm ịnh gi quố tế m Việt N m ã l th nh vi n

nhƣ Hiệp hội thẩm ịnh gi

nƣớ ASEAN - AVA; Hội ồng Ti u huẩn Thẩm

ịnh gi quố tế - IVSC B n ạnh h tổ

thẩm ịnh gi h

thẩm

, mở rộng mối qu n hệ h p t

ảnh hƣởng lớn trong lĩnh v

với một số tổ

thẩm ịnh gi nhƣ Hiệp hội

ịnh thế giới (World Association of Valuation Organisations -

WAVO), Viện thẩm

ịnh gi Ho ng gi Anh (Roy l Institution of Ch rtered

Surveyors - RICS), Hiệp hội

ng h

ịnh gi t nh thuế quố tế (Intern tion l

Association of Assessing Officers - IAAO), Ch u Á, Ch u Phi…,

tổ h

thẩm ịnh gi

hiệp hội kho họ tại nƣớ

khu v

nhiều kinh nghiệm

nhƣ Ú , Ca-na- , Hồng K ng, Sing-ga-po, Th i L n… , tiến tới

ng nh n l n

nh u trong hoạt ộng thẩm ịnh gi Thứ hai, tổ h

v th m gi

về thẩm ịnh gi nhằm thú Thứ ba, h p t

hội nghị, hội thảo trong khu v

ẩy s ph t triển

với

v quố tế

nghề thẩm ịnh gi tại Việt N m

huy n gi v giảng vi n nƣớ ngo i về huy n

ng nh thẩm ịnh gi , th m gi giảng ạy về thẩm ịnh gi tại Việt N m Thứ tư, c

n bộ l m

ng t

thẩm ịnh gi th m

kh

o tạo,

khảo s t tại nƣớ ngo i 3.3 Kiến nghị 3.3.1 Nhà nước cần tăng cường quản lý hoạt động của thị trường BĐS. Thị trƣờng BĐS Việt N m ã trọng v o việ thú

s ph t triển nh nh v

ã g p phần qu n

ẩy ph t triển kinh tế xã hội Tuy nhi n, hoạt ộng

trƣờng BĐS thời gi n qu

ã bộ lộ nh ng yếu kém, ph t triển thiếu bền v ng Đặ

biệt, t nh trạng ầu ơ BĐS, ầu tƣ tr n l n, thiếu quy hoạ h ồng bộ ph t i nguy n ất

i v vốn ầu tƣ

iều tiết

n ến lãng

xã hội, l m ho thị trƣờng iễn biến ph

tạp kh kiểm so t, ảnh hƣởng ến s ổn ịnh s

thị

kinh tế vĩ m

hệ thống ph p lu t với thị trƣờng BĐS l

Th

tế ho thấy,

hƣ to n iện C

văn

191 bản ph p lu t iều tiết thị trƣờng BĐS ũng hƣ nghiệp ầu tƣ x y triển một th t

ng nh ở xã hội, ầu tƣ kinh o nh BĐS ở khu v

h ầy

ến nh

ng ất… ũng hƣ

kém ph t

ƣ

n ầu tƣ, h nh s h ƣu ãi về miễn, quy ịnh r r ng Nh ng văn bản li n qu n

ất hiện n y òn hắp v , thiếu nhất qu n, tạo r nhiều kẽ hở Chƣ

văn bản h nh th v n h nh

o nh

Nh ng h nh s h khuyến kh h ầu tƣ, hỗ tr , giải quyết

h nh h nh trong l p, triển kh i

giảm tiền s

quy ịnh về hỗ tr

n ox

ịnh r v

thị trƣờng BĐS Đất

ầy

một

v i trò, vị tr , nội ung, phƣơng ph p

i v BĐS trở th nh lĩnh v

nhiều iều kiện

nhất, ồng thời l m i trƣờng thu n l i ho th m , hối lộ v thu nh p bất h nh C ng t

quy hoạ h s

ng ất mới hỉ t p trung quy hoạ h ở tổng thể, thiếu quy

hoạ h hi tiết ho từng khu v

v thiếu

quán trong nh n th

quản lý BĐS

s gi o ị h tr

về

ng t

tiếp

ng kh i Th t

phiền h , thiếu nhất

ng l nh ng yếu tố ơ bản ản trở

ngƣời mu , ngƣời b n một

BĐS Nguy n tắ thị trƣờng trong h nh th nh gi

h h nh quy tr n thị trƣờng

ả hƣ

ƣ

tu n th , ặ biệt

trong kh u ền bù giải ph ng mặt bằng Để tăng ƣờng v i trò quản lý nh nƣớ v o

ối với thị trƣờng BĐS, ần t p trung

vấn ề h yếu s u: - Tiếp t

nhất, x y

ho n hỉnh hệ thống ph p lu t về BĐS bảo ảm ồng bộ, thống

ng ho n hỉnh khung ph p lý ể ễ

ng huyển BĐS th nh vốn ầu tƣ;

ng kh i ho hoạt ộng kinh o nh BĐS, tạo h nh l ng ph p lý ể ho

tổ h

trung gi n hỗ tr thị trƣờng - N ng

o hiệu quả

quy hoạ h khu

ng t

quy hoạ h v kế hoạ h s

thị nhằm tạo r nhu ầu huyển ị h ất

ng ất, nhất l

i, ũng nhƣ nguồn ất

ho thị trƣờng BĐS - Tổ h

tốt hệ thống kinh o nh ị h v bất ộng sản nhƣ ị h v m i giới

BĐS, ịnh gi BĐS, s n gi o ị h BĐS, tƣ vấn, ấu gi , quảng Ngƣời b n và ngƣời mua thƣờng ần tới s tƣ vấn ần ả s hỗ tr

tổ h

ạng h

th m gi v o thị trƣờng BĐS v

h nh th

thu hút tr n ng

tiếp

o hất lƣ ng - Tăng ƣờng

n ƣv

t i h nh, t n

tổ h

m i giới v

ng trong th nh to n Do v y ần y l yếu tố ần thiết ể

o nh nghiệp v o kinh o nh BĐS Vấn ề ặt r l

b o, thiết l p hệ thống th ng tin… ng t

th nh tr , kiểm tr v giải quyết

li n qu n ến kinh o nh BĐS (lu t ất

i, lu t x y

BĐS ). - N ng

o BĐS

o năng l c cán bộ quản lý thị trƣờng BĐS

vi phạm ph p lu t ng, lu t kinh o nh

192 - Nh nƣớ biệt l

ần sớm b n h nh ơ hế t i h nh ph t triển thị trƣờng BĐS, ặ

ơ hế t i h nh ph t triển nh ở ể hỗ tr vốn ho thị trƣờng BĐS - Đơn giản ho quy tr nh ấp phép ầu tƣ x y

kiện th ng tho ng ho lớn nhất, kéo khăn ho

ầu tƣ tạo iều

o nh nghiệp kinh o nh BĐS Một trong nh ng tồn tại

i nhất k m hãm s ph t triển

thị trƣờng BĐS ũng nhƣ g y kh

o nh nghiệp BĐS trong thời gi n qu l th t

phép ầu tƣ xây toả v

ng, th t

ng Thời gi n kéo

hi ph thiết kế, ph

o nh nghiệp Việ kéo

i

ấp phép

n, ấp

n ến t nh trạng ọng vốn, ền bù giải

uyệt tăng rất

o, g y tốn kém, ti u

i thời gi n ấp phép

n

, r i ro ho

nhiều lý o, trong

ặ

biệt l lý o về quy hoạ h yếu kém, kh ng kho họ , thiếu minh bạ h, ơ hế quản lý v

ấp phép qu ph n t n… -X y

rộng rãi thú

ng, hệ thống ung ấp th ng tin minh bạ h về BĐS, tổ h th ng tin li n qu n ến ất

i v BĐS kh

ng bố

Nhƣ v y việ quản lý v

ẩy thị trƣờng BĐS ph t triển nh nƣớ tạo r m i trƣờng ho hoạt ộng TĐG

BĐS ƣ

thu n tiện hơn

3.3.2 Kiến nghị với Hội Thẩm định giá Việt Nam Hội TĐG Việt N m theo h

năng, nhiệm v sẽ h

hiện hoặ phối h p với Bộ T i h nh th v tầm ảnh hƣởng tr

hiện

nội ung nhằm n ng

o v i trò

Hội trong hoạt ộng quản lý nh nƣớ về TĐG ũng nhƣ hỗ

hội vi n Hội TĐG l

ại iện ho quyền v l i

nh n v thể nh n thuộ phạm vi ả nƣớ TĐG,

h h p ph p

n ng

Hội TĐG phối h p, li n kết hoạt ộng

nh n h nh nghề TĐG, o kiến th , nghi n

lĩnh v

ẳng, úng ắn gi

TĐG tr n o nh nghiệp

hấp h nh ph p lu t về TĐG,

giải ph p x lý nh ng vƣớng mắ trong

hội vi n ph t triển b nh ẳng, bảo vệ quyền v

hội vi n Hội thú

ẩy tạo r s

ơn vị hội vi n bằng uy t n v

- Hội TĐG ần nghi n

ph p

nh quản lý về hoạt ộng TĐG; v n ộng

u, ề xuất

TĐG, tạo iều kiện ho

l i h h p ph p

ộng ồng

th nh phần kinh tế hoạt ộng trong lĩnh v

t p h p, ộng vi n khuyến kh h hội vi n nghi m tú

u,

ạnh tr nh

ng bằng, b nh

hất lƣ ng TĐG

p nh t ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế ể ề

xuất với Bộ T i h nh xem xét b n h nh hoặ bổ sung s gi Việt N m ho phù h p với t nh h nh th

ổi Ti u huẩn thẩm ịnh

tế tại Việt N m v th ng lệ quố tế;

- Hội TĐG Việt N m ần phối h p hặt hẽ hơn n h

ộng triển kh i th

thi ấp Thẻ thẩm ịnh vi n về gi , th

hiện kiểm tr ,

với Bộ T i h nh tổ nh gi

hất lƣ ng hoạt

193 ộng thẩm ịnh gi v việ

hấp h nh

quy ịnh

Nh nƣớ về thẩm ịnh gi

ối với o nh nghiệp thẩm ịnh gi l hội vi n KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 Trong hƣơng 3, lu n n ã tr nh b y ịnh hƣớng ho n thiện quy tr nh v phuơng pháp TĐG Việt N m trong thời gi n tới Lu n n ã ƣ r qu n iểm t

giả về ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS. Lu n n ã ề

xuất

nh m giải ph p ể ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh giá

BĐS b o gồm: Nhóm 1- Nhóm giải ph p ho n thiện quy tr nh thẩm ịnh gi BĐS. Trong nh m n y, lu n n ã ƣ r 2 giải ph p, t nh hặt hẽ

quy tr nh v

thiện nội ung tiết hơn v s

bƣớ

ộ tin

y

l : (1) Bổ sung th m

bƣớ l m tăng

kết quả thẩm ịnh gi BĐS, (2) Hoàn

quy tr nh thẩm ịnh gi bất ộng sản theo hƣớng hi

ổi một số nội ung ho phù h p

Nhóm 2 - Nhóm giải ph p ho n thiện phƣơng ph p TĐG bất ộng sản Trong nh m n y, lu n n ã ƣ r 8 giải ph p,

là: (1) Ho n thiện

Ti u huẩn thẩm

ịnh gi về phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản, (2) Ho n thiện việ thu th p, l

họn th ng tin về

bất ộng sản so s nh, (3) Giải ph p về kiểm tr , ph n t h

gi o ị h về BĐS so s nh nhằm m

p ng y u ầu

ti u, (4) Giải ph p về ph n t h v

sản so s nh với BĐS m về l

họn m

gi

thể so s nh ƣ

iều hỉnh s kh

ti u ần thẩm ịnh trong

biệt gi

bất ộng

phƣơng ph p, (5) Giải ph p

ại iện l m ơ sở ƣớ t nh ho gi trị BĐS m

ịnh, (6) Giải ph p trong ƣớ t nh hi ph v m

với BĐS

ti u ần thẩm

ộ giảm gi

ng tr nh x y

ng trong phƣơng ph p hi ph , phƣơng ph p hiết trừ, phƣơng ph p thặng ƣ, (7) Giải ph p về ƣớ t nh thu nh p, hi ph từ BĐS trong phƣơng ph p thu nh p, (8) Giải ph p về ƣớ t nh o nh thu ph t triển trong phƣơng ph p thặng ƣ Nhóm 3- Các giải ph p hỗ tr

ho việ ho n thiện quy trình v phƣơng ph p

TĐG BĐS ở Việt N m Trong nh m n y, lu n n ã ƣ r giải ph p, ng hệ thống ơ sở tạo, bồi ƣỡng n ng thời

liệu ho n hỉnh về BĐS tại

o nh nghiệp TĐG, (2) Đào

o tr nh ộ, hú trọng phẩm hất ạo

hế ộ ãi ngộ phù h p ho ội ngũ nh n s ph

l : (1) Xây

v

nghề nghiệp ồng ho TĐG tại

nghiệp TĐG, (3) Tăng ƣờng v i trò quản lý nh nƣớ về TĐG.

o nh

194 KẾT LUẬN Lu n n “Ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản ở Việt N m hiện n y” ƣ ho n th nh nhằm ho n thiện lý lu n về quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản Tr n ơ sở , t m hiểu nghi n u, ƣ r giải ph p ổi mới, ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản ở Việt N m Trong phạm vi nghi n ung s u y:

u, lu n n ã th

hiện ƣ

nội

Thứ nhất, nghi n u một h to n iện v hệ thống vấn ề lý lu n về bất ộng sản, thẩm ịnh gi bất ộng sản, quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản Thứ hai, lu n n ã hỉ r

yếu tố t

ộng tới gi trị BĐS; m c tiêu, các

y u ầu ối với quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS. Lu n n ũng ph n t h yếu tố ảnh hƣởng ến việ x y ng quy tr nh v v n ng phƣơng ph p TĐG BĐS. Thứ ba, lu n án ã nghi n u, ph n t h kinh nghiệm quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản 7 quố gi v rút r 4 b i họ kinh nghiệm ho Việt N m về quy tr nh, phƣơng ph p p ng, về thu th p v phân tích thông tin, v i trò quản lý nh nƣớ ối với thẩm ịnh gi bất ộng sản Thứ tư, lu n án ã ph n t h th gi bất ộng sản ƣ v việ x y

b n h nh theo hệ thống Ti u huẩn thẩm ịnh gi Việt N m

ng ũng nhƣ v n

ộng sản tại

o nh nghiệp

tiễn, ối hiếu với

ng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất h

năng thẩm ịnh gi

vấn ề lý lu n ã nghi n

qu n trọng về nh ng th nh Đ yl

trạng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh

Qu nghi n

u, lu n n ã

ng, hạn hế v nguy n nh n

u th

nh ng

nh gi

n tới nh ng hạn hế

ơ sở ho việ ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng

sản ở Việt N m Thứ năm, lu n n ã ƣ r qu n iểm ho n thiện v

giải ph p ho n thiện

quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản ở Việt N m C này ƣ

x y

ng tr n ơ sở

giải ph p

iều kiện kinh tế - xã hội ở Việt N m, phù h p

th ng lệ quố tế, phù h p với ịnh hƣớng ph t triển hoạt ộng thẩm ịnh gi nhƣ hệ thống ph p lu t ph n t h, lý giải, l ho từng bƣớ

ũng

Việt N m Đối với mỗi giải ph p, lu n n ã ƣ r

họn v

ề xuất

ý kiến ho việ x y

ng nội ung

thể

quy tr nh ũng nhƣ từng phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng

sản trong hệ thống Ti u huẩn thẩm ịnh gi Việt N m ũng nhƣ trong x y

ng v

v n

o nh

ng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản tại

195 nghiệp thẩm ịnh gi Thứ sáu, lu n n ã tiến h nh nh ng iều tr thẩm ịnh vi n h nh nghề tại

ần thiết với nh m ối tƣ ng l

o nh nghiệp thẩm ịnh gi về

quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản ƣ

b n h nh trong Ti u

huẩn thẩm ịnh gi Việt N m, quy tr nh v phƣơng ph p tại thẩm ịnh gi

ũng nhƣ

iều kiện

i nh n kh h qu n, kho họ ph giải ph p

nội ung o nh nghiệp

li n qu n tới thẩm ịnh gi bất ộng sản ể v

ho việ

nh gi , ũng nhƣ ề xuất

196 DANH MỤC C NG TRÌNH C NG B

CỦA TÁC GIẢ

1. Trần Thị Th nh H - Nguyễn Minh Ho ng (2016), “C tới

ng t

yếu tố ảnh hƣởng

thẩm ịnh gi t i sản theo phƣơng ph p so s nh tr

tiếp”, Tạp

h Kinh tế Ch u Á - Th i B nh Dƣơng, Kỳ 2 th ng 6/2016 2. Trần Thị Th nh H (2016) “B n về kỹ thu t thẩm ịnh gi ph p so s nh tr

ất theo phƣơng

tiếp ở Việt N m hiện n y”, Tạp h Kinh tế v

b o, (Số

25), tháng 10/2016 3. Trần Thị Th nh H - Vƣơng Minh Phƣơng (2016), “Quản lý ho thu v huyển nhƣ ng nh ở thuộ sở h u nh nƣớ ở th nh phố H Nội”, Tạp h Con số S kiện, Số 11/2016 4. Trần Thị Th nh H (2017), “Hệ thống Ti u huẩn thẩm ịnh gi Việt N m về phƣơng ph p thẩm ịnh gi ”, Tạp h Th nh tr T i h nh, (Số1+2) Th ng 1/2017

197

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu Tiếng Việt 1 Bộ T i h nh (2006), Thông tư 17/2006/-TT-BTC ngày 13/3/ 2006 hướng dẫn thi hành Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về TĐG 2 Bộ T i h nh (2008), Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về việc ban hành 6 tiêu chuẩn TĐG, H nội 3 Bộ T i h nh, Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về việc ban hành 6 Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam (đợt 3). 4 Bộ T i h nh (2013), Thông tư số 38/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 28 tháng 3 năm 2014 5 Bộ T i h nh (2014), Thông báo số 57/2014/TB-BTC ngày 20/1 /2014 6 Bộ T i h nh (2014), Thông tư số 204/2014/TT-BTC ngày 23/12/2014 quy ịnh về o tạo, bồi ƣỡng nghiệp v huy n ng nh TĐG 7 Bộ T i h nh (2014), Thông tư 36/2014/TT- BTNMT quy định chi tiết về phương pháp định giá đất; XD, điều chỉnh, định giá bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. 8 Bộ T i h nh (2014), Thông tư số 46/2014/TT-BTC ngày 16/4/2014 quy ịnh về việ thi, quản lý, ấp v thu hồi Thẻ thẩm ịnh vi n về gi ; 9 Bộ T i h nh (2014), Thông tư 76/2014/TT- BTC ngày 16/06/2014 hướng dẫn thị hành Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất. 10 Bộ T i h nh (2014), Thông tư 77/2014/TT- BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định 46/2014. 11 Bộ T i h nh (2014), Quyết định 623/2014/QĐ- BTC ngày 16/6/2014 12 Bộ T i h nh, Thông tư 162/2014/TT-BTC ngày 6/11/2014 13 Bộ T i h nh (2015), Thông báo số 74/2015/TB-BTC ngày 27 /1 /2015 14 Bộ T i h nh, Thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 15 Bộ T i h nh (2016), Thông báo số 19/2016/TB-BTC ngày 8 /1 /2016 16 Bộ T i h nh (2016), Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 16/10/2016 17 Bộ T i h nh (2016), Thông tư số 153/2016/TT-BTC ngày 20/10/2016 18. Bộ T i nguy n v M i trƣờng (2001), Chƣơng tr nh h p t Việt n m – Th y Điển về ổi mới hệ thống ị h nh, Định giá quyền sử dụng đất và bất động sản, H Nội 19. Bộ T i nguy n m i trƣờng (2014), Thông tư 55/2014/TT-BTNMT ngày 12/9/2014 Quy định kỹ thuật về mô hình cấu trúc, nội dung cơ sở nền dữ liệu địa lý tỷ lệ 1:2.000 và tỷ lệ 1:5.000.

198 20 Bộ T i nguy n m i trƣờng (2014), Thông tư 23/2014/TT- BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các TS khác gắn liền với đất. 21. Bộ X y ng, Thông tư 02/2011/TT-BXD ngày 22/02/2011 22 Ch nh ph nƣớ Cộng ho xã hội h nghĩ Việt N m (2009), Nghị định 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. 23. Ch nh ph nƣớ ộng ho xã hội h nghĩ Việt n m (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Nhà ở và TS khác gắn liền với đất.4 Trần Thị Th nh H (2013), Hoàn thiện phương pháp TĐG BĐS thế chấp tại các ngân hàng thương mại hiện nay, Đề t i ấp Họ viện, năm 2013 24 Ch nh ph nƣớ ộng ho xã hội h nghĩ Việt n m (2013), Nghị định 89/2013 về TĐG ngày 06/08/2013 25 Ch nh ph nƣớ ộng ho xã hội h nghĩ Việt n m (2013), Nghị định 109/2013 26 Ch nh ph nƣớ ộng ho xã hội h nghĩ Việt n m (2014), Nghị định 43/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. 27 Ch nh ph nƣớ ộng ho xã hội h nghĩ Việt n m (2014), Nghị đinh 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất. 28 Ch nh ph nƣớ ộng ho xã hội h nghĩ Việt n m (2014), Nghị định 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất. 29 Ch nh ph nƣớ ộng ho xã hội h nghĩ Việt n m (2014), Nghị định 46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 30 Ch nh ph nƣớ ộng ho xã hội h nghĩ Việt n m (2014), Nghị định 47/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. 31 C Quản lý gi (2016), Công văn 18254 của Cục Quản lý giá ngày 23/12/2016 32. C Quản lý gi (2016), Báo cáo đánh giá kết quả hoạt động TĐG giai đoạn 2013 – 2016 33. Trần Thị Th nh H (2013), “Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại hiện nay”, Đề t i ấp Họ viện, năm 2013 34. Trần Thị Th nh H (2014), “Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá đất ở Việt Nam hiện nay”, Đề t i ấp Họ viện, năm 2014

199 35. Nguyễn Mạnh Hải (2004), Phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất và điều kiện vận dụng ở Việt Nam, Đề t i nghi n u kho họ ấp Bộ - Bộ Kế hoạ h v Đầu tƣ, H nội 36. Nguyễn Minh Ho ng, Phạm Văn B nh (2011), Giáo trình Định giá tài sản, Nh xuất bản T i h nh, H nội 37. Phạm thị Ngọ Mỹ (2003), Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thẩm định giá ở Việt nam trong những năm tới Lu n n tiến sĩ kinh tế, Trƣờng ại họ Kinh tế quố n, H Nội 38. Lƣu Văn Nghi m, Thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam. Thực trạng và giải pháp, Đề t i nghi n u kho họ ấp Bộ 39. Phạm Thị Ngọ Mỹ (2003), Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thẩm định giá ở Việt nam trong những năm tới, Lu n n tiến sĩ kinh tế, Trƣờng ại họ Kinh tế quố n, H nội 40. Quố hội nƣớ Cộng ho xã hội h nghĩ Việt Nam (2012), Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012 41. Quố hội nƣớ Cộng ho xã hội h nghĩ Việt N m (2013): Lu t ất i 2013 42. Quố hội nƣớ Cộng ho xã hội h nghĩ Việt n m (2015): Bộ luật dân sự 2015 43. Đo n C ng Quỳ (2006), Giáo trình Quy hoạch sử dụng đất, Nh xuất bản Nông nghiệp 44. L Đ nh Thắng (2000), Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, Nh xuất bản h nh trị quố gi 45. Hồ Thị L m Tr (2006), Giáo trình Định giá đất, Nh xuất bản N ng nghiệp 46. Đo n Văn Trƣờng (1999), Các phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản, Nh xuất bản Kho họ Kỹ thu t 47. Đo n C ng Quỳ (2006), “Giáo trình Quy hoạch sử dụng đất”, Nh xuất bản N ng nghiệp 48. L Đ nh Thắng (2000), Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất”, Nhà xuất bản h nh trị quố gi 49. Hồ Thị L m Tr (2006), “Giáo trình Định giá đất”, Nh xuất bản N ng nghiệp 50. http://www.mof.gov.vn/portal/page/portal/qlg: Tr ng Th ng tin iện t C Quản lý gi 51. www.gso.gov.vn, Tr ng th ng tin iện t Bộ T i h nh

200 Tài liệu Tiếng Anh 52. Babcock, M. (1932), Valuation of Real Estate 53. Roy W. Bahl (1979), The taxation of urban property in less developed countries 54. Byrl N. Boyce (1975), Real estate apprailsal terminilogy 1975, page 53 55. W.B.Brueggenmam, J.D.Fisher (1997), Real estate finance and investments 56. Christopher Bettin (1998), The Appraisal of Real Estate, 57. Aswath Damodaran (1994), Investment valuation 58. Arjen van Dijkhuizen (2004), Dutch housing finance market 59. Gr sk mp,JA (1977) “An Appro h to Re l Est te Fin n e E u tion by Analogy to risk M n gement Prin iples”, Real Estate Issues 2 (Summer)] 60. Hendriks, Dave (2005), Apportionment in property valuation: should we separate the inseparable?, Journal of Property Investment & Finance; volume 23; ABI/INFORM Global page 455 61. Mc Kenzie and Betts, Essentials of Real Estate Economics, Prentice Hall, page 3 62. Kummerow, Max (1997), Logical steps in property valuation, The Appraisal Journal; 65, 1; ABI/INFORM Global, page 25 63. Kummerow (2000), M. Thinking Statistically about Valuations, The Appraisal Journal 2000. 64. Lipscomb, J. B. and Gray J. B. An Empirical Investigation of Four MarketDerived Adjustment Methods. The Journal of real Estate Research, 1990. 65. Lusht, K. M. (1997), Real Estate Valuations Principals and Applications. Irwin, 1997. 66. Maria Trojanek (2010), The Application of Income Approach in Property Valuation in Poland, Economics & Sociology, Vol. 3, No 2, page 35-47. 67. Catherine Nind (2002); Enviromental management system and Land valuation, Journal of Economics Review, Volume 2, page 2 68. Elli Pagourtzi, Vassilis Assimakopoulos, Thomas Hatzichristos, Nick French (2003), Real estate appraisal: a review of valuation methods, Journal of Property Investment & Finance, Volume: 21, Issue: 4, Page: 383 – 401 69. David C Parks (1992), Environmental management for real estate professionals 70. Wyatt Peter (2013), Property valuation, John Wiley & Sons 71. Halbert C. Smith, John B.Corgel (1987), Real estate: perspectives. 72. John Ryding (1990), Housing Finance and the Transmission of Monetary Policy

201 73. Manry Seldin (1990), The real estate handbook 74. Susan Hudson-Wilson, Charles H.Wurtzebach (1994), Managing real estate portfolios. 75. Whipple, R. T. M. A (1995), Valuation and Analysis. The law Book Company 76. Wendt P. F (1972), Real Estate Appraisal 77. Australian Property Institute (2012), Australia and New Zealand valuation and property standards. 78. Malaysia valuation standard 79. International valuationstandard council (2011), International standard valuation 2011 80. International valuationstandard council (2013), International Valuation Standards 2013 81. International valuationstandard council (2017), International standard valuation 2017 82. The Apraisal institute (2001), appraisal of real Estate, page 49

202 PHỤ LỤC 1: PHIẾU ĐIỀU TRA (Đối tƣ ng iều tr khảo s t: Lãnh ạo o nh nghiệp/ lãnh ạo bộ ph n thẩm ịnh gi / n bộ thẩm ịnh gi ) Phiếu điều tra gồm có 04(bốn) trang.Phiếu điều tra này là một phần trong nội dung nghiên cứu về quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản. Rất mong quý Ông (Bà) cung cấp một số thông tin cần thiết cho nghiên cứu này bằng cách điền các thông tin liên quan dưới đây. Những thông tin này chỉ phục vụ cho mục đích nghiên cứu đã đề cập ở trên. Xin Ông (Bà) đánh đấu (X) vào ô lựa chọn tương ứng. Câu 1: Loại tài sản nào đƣợc thẩm định giá (TĐG) chủ yếu tại doanh nghiệp? Bất ộng sản (BĐS) Động sản Doanh nghiệp T i sản kh (ghi r loại t i sản) Câu 2: Mục đích TĐG BĐS chủ yếu tại doanh nghiệp? Mu b n, tr o ổi V y vốn L m nghĩ v t i h nh ối với nh nƣớ Giải quyết tr nh hấp G p vốn, ổ phần h Th nh lý t i sản L m ơ sở ể hạ h toán Câu 3:Cơ sở giá trị TĐG BĐS chủ yếu tại doanh nghiệp? Gi trị thị trƣờng Gi trị phi thị trƣờng Câu 4: Tỷ lệ doanh thu từ TĐGBĐS/tổng doanh thu TĐG? < 30% 30 ến < 50% 50 ến <80% >= 80%

< 60%

0%

Câu 5: Chi phí TĐG BĐS so với doanh thu tại doanh nghiệp? 60 ến <70% 70 ến <80%

80 ến 90 %

> 90%

Câu 6: Tỷ lệ số thƣơng vụ yêu cầu thẩm định giá lại? 0%< ến <1% 1% ến <2%

2% ến <5%

5% trở l n

Câu 7: Mức độ của các yếu tố ảnh hƣởng đến phát triển dịch vụ TĐG BĐS tại doanh nghiệp? Rất Bình STT Yếu tố Nhiều Ít Không nhiều thƣờng 1 Nh n th kh h h ng về v i trò TĐG BĐS 2 Năng l o nh nghiệp TĐG 3 Chất lƣ ng việ ung ấp ị h v TĐG BĐS 4 Gi ả ị h v TĐG BĐS 5 Cơ sở liệu ể ung ấp th ng tin li n qu n 6 M i trƣờng ph p lý ị h v TĐG BĐS 7 Yếu tố kh Câu 8: Doanh nghiệp ông/bà có thiết lập cơ sở dữ liệu riêng về TĐG BĐS không? Có Không Câu 9: Mức độ đào tạo, bồi dƣỡng cho đội ngũ làm công tác TĐG BĐS tại doanh nghiệp? Rất thƣờng xuy n Thƣờng xuy n Thỉnh thoảng Ít Không

STT 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Câu 10: Mức độ TĐG từngloại BĐS tại doanh nghiệp? Loại bất ộng sản Rất phổ biến Đất n ng nghiệp Đất ở Đất sản xuất kinh o nh phi n ng nghiệp Đất thƣơng mại, ị h v Nh ở Văn phòng Trung t m thƣơng mại Tò nh ph h p Kh h sạn, khu nghỉ ƣỡng Nh xƣởng

Phổ biến

Ít

Rất t

203 11

Bất ộng sản kh

Câu 11: Thời gian trung bình để TĐG một BĐS tại doanh nghiệp? Thời gian thẩm Quá nhiều Nhiều Bình thƣờng Ít Quá ít định giá Dƣới 1 ng y 1 ngày- 2 ngày 3 ngày- 4 ngày 5 ngày - 1 tuần Tr n 1 tuần Câu 12: Yếu tố ảnh hƣởng tới việc xây dựng, vận dụng quy trình và phƣơng pháp TĐG BĐS? Năng l huy n m n ngƣời TĐG Đạo ngƣời TĐG M ộ minh bạ h v t nh ổn ịnh thị trƣờng BĐS Hệ thống ơ sở liệu TĐG tổ h , o nh nghiệp TĐG C quy ịnh Nh nƣớ Câu 13: Doanh nghiệp ông/bà có xây dựng quy trình TĐG BĐS riêng không? Có Không Câu 14: Mức độ đáp ứng các tiêu chí trong quy trình TĐG hiện tại? STT Qu n iểm Rất kh ng Không Tƣơng ối Đồng ý Rất ồng ồng ý ồng ý ồng ý ý 1 R r ng, ầy bƣớ v hi tiết 2 Phù h p 3 Giúp thẩm ịnh vi n ƣ r kết quả TĐG trong thời gi n ngắn 4 Chi ph TĐG thấp 5 Kết quả TĐG ộ tin y o Câu 15: Áp dụng quy trình TĐG theo quy định hiện hành gặp khó khăn ở những bƣớc nào? C bƣớ quy tr nh TĐG theo Ti u huẩn Rất kh khăn Kh khăn B nh thƣờng Dễ Rất ễ 1 X ịnh tổng qu t 2 L p kế hoạ h thẩm ịnh gi 3 Khảo s t hiện trƣờng, thu th p th ng tin 4. Phân tích thông tin 5 L họn phƣơng ph p, x ịnh gi trị BĐS 6 L p b o o, h ng thƣ Câu 16: Doanh nghiệp ông/bà có bổ sung thêm các bƣớc vào quy trình TĐG BĐS không? Có Không Câu17: ng/bà cho biết hƣớng hoàn thiện quy trình TĐGBĐS? Qu n iểm Rất kh ng Không Tƣơng ối Đồng ý Rất ồng ồng ý ồng ý ồng ý ý - Bổ sung bƣớ “Tiếp nh n y u ầu TĐG v kiểm tr hồ sơ TĐG” - Bổ sung bƣớ “L p thảo b o o, h ng thƣ v kiểm so t hất lƣ ng b o o, h ng thƣ - Chú trọng hơn việ ph n t h thị trƣờng BĐS ( ungầu; s th y ổi h nh s h, ph p lu t v yếu tố khác) - Cần hú trọng việ ph n t h s ng tốt nhất v hiệu quả nhất BĐS Câu 18: Doanh nghiệp ông/bà có hƣớng dẫn cụ thể thêm về phƣơng pháp TĐG BĐS không? Có Không Câu 19: ng/bàthƣờng sử dụng các phƣơng pháp nào để TĐG BĐS? Loại bất ộng sản Phƣơng ph p s ng So sánh Thu nhập Chi phí Thặng dư Chiết trừ Lợi nhuận Đất n ng nghiệp Đất ở Đất SXKD phi n ng nghiệp

Khác

204 Đất thƣơng mại, ị h v Nh ở Văn phòng Trung t m thƣơng mại Tò Kh Nh Bất

nh ph h p h sạn, khu nghỉ ƣỡng xƣởng ộng sản kh

Câu 20: Đánh giá khả năng thực hiện các nội dung liên quan khi vận dụng phƣơng pháp so sánh trong TĐG BĐS tại doanh nghiệp. Rất khó Khó Không khó Thu n Rất thu n khăn khăn khăn l i l i Thu th p th ng tin vĩ m ể ph n t h thị trƣờng BĐS Thu th p th ng tin về BĐS so s nh X y ng bộ ti u h (th ng số) so s nh Ƣớ lƣ ng m iều hỉnh Chốt m gi uối ùng Câu 21: Đánh giá khả năng thực hiện các nội dung liên quan khi vận dụng các phƣơng pháp thu nhập, trong TĐG BĐS tại doanh nghiệp. Rất kh Khó Không khó Thu n Rất thu n khăn khăn khăn l i l i Thu th p th ng tin ể b o thị trƣờng BĐS Ƣớ t nh thời gi n m ng lại thu nh p BĐS Ƣớ t nh thu nh p h ng năm BĐS Ƣớ t nh hi ph h ng năm BĐS Ƣớ lƣ ng tỷ lệ hiết khấu/tỷ lệ vốn h V n ng ng th v ƣớ t nh m gi uối ùng Câu 22: Đánh giá khả năng thực hiện các nội dung liên quan khi vận dụng các phƣơng pháp chi phí, chiết trừ trong TĐG BĐS tại doanh nghiệp. Rất kh Khó Không khó Thu n Rất thu n khăn khăn khăn l i l i T nh to n hi ph th y thế/ hi ph t i tạo T nh to n gi trị h o mòn Câu 23: Đánh giá khả năng thực hiện các nội dung liên quan khi vận dụng phƣơng pháp thặng dƣ trong TĐG BĐS tại doanh nghiệp. Rất kh Khó Không khó Thu n Rất thu n khăn khăn khăn l i l i Ph n t h v nh gi việ s ng o nhất v tốt nhất BĐS Ƣớ t nh gi trị s ph t triển BĐS Ƣớ t nh hi ph ph t triển BĐS Câu 24: Áp dụng nhiều phƣơng pháp để TĐG một BĐS? Có Không Câu 25: Đánh giá mức độ quan trọng của các giải pháp để hoàn thiện quy trình và phƣơng pháp TĐG BĐS trong thời gian tới? (Mức độ quan trọng xếp theo thứ tự ƣu tiên giảm dần) Giải ph p M ộ qu n trọng 1 2 3 4 5 1 X y ng quy tr nh TĐG kho họ , thể, hi tiết hơn 2 X y ng phƣơng ph p thể, hi tiết 3 Hƣớng n v n ng phƣơng ph p thẩm ịnh gi 4 X y ng ơ sở liệu thẩm ịnh gi ho n hỉnh 5 B n h nh hệ thống văn bản ph p lý ầy v ồng bộ 6 Đ o tạo, bồi ƣỡng n ng o tr nh ộ ội ngũ TĐG 7 Giải ph p kh (ghi thể) Câu 26: ng/bà có đồng ý với hƣớng vận dụng phƣơng pháp so sánh trong TĐG BĐS không? Qu n iểm Rất kh ng Không Tƣơng ối Đồng ý Rất ồng ý ồng ý ồng ý ồng ý

205 - Th ng tin về BĐS so s nh phải m ng t nh hất ại iện ho gi o ị h trong khu v - Cần nh gi t nh hất ộ l p, kh h qu n ị h BĐS so s nh - Cần iều tr , thống k hỉnh phù h p

gi o

gi o ị h ể rút r tỷ lệ iều

-L họn m gi ại iện thể v o h t nh b nh qu n m gi hỉ n nếu m gi n y tƣơng ối s t nh u Câu 27: ng/bà có đồng ý với hƣớng để vận dụng phƣơng pháp thu nhập không? Qu n iểm Rất kh ng Không Tƣơng ối ồng ý ồng ý ồng ý -X ịnh r thu nh p, òng tiền BĐS -X ịnh r òng tiền v o v òng tiền r ể x ịnh òng tiền thuần từ BĐS - Gi trị uối kỳ b o BĐS ần ăn v o thời hạn sở h u, s ng BĐS, tuổi thọ kỹ thu t, tuổi thọ kinh tế v triển vọng thị trƣờng BĐS -L mr loại r i ro khi x ịnh tỷ suất hiết khấu ng/bà có đồng ý với hƣớng vận dụng phƣơng pháp chi phí, chiết trừ không? Qu n iểm Rất kh ng Không Tƣơng ối ồng ý ồng ý ồng ý - T nh to n hi ph th y thế/ hi ph t i tạo phải iều hỉnh suất ầu tƣ hoặ ịnh m nh nƣớ ho phù h p với th tế ng tr nh x y ng - Ƣớ t nh m ộ giảm gi phải nh gi to n iện th trạng ng tr nh

Đồng ý

Rất ồng ý

Đồng ý

Rất ồng ý

Đồng ý

Rất ồng ý

Câu 28:

Câu 29:

- L m r việ l hiệu quả nhất

ng/bà có đồng ý với hƣớng vận dụng phƣơng pháp thặng dƣ không? Qu n iểm Rất kh ng Không Tƣơng ối ồng ý ồng ý ồng ý họn phƣơng n s ng tốt nhất v

- Ƣớ t nh o nh thu ph t triển, hi ph ph t triển, tỷ suất hiết khấu phải qu n t m nh gi iều kiện thị trƣờng tƣơng l i Xin trân trọng cảm ơn những ý kiến của ông/bà! Nếu không phiền, ng (Bà) có thể điền các thông tin khái quát sau: - Họ v t n ngƣời ƣ iều tr : - Ch v hiện tại: - T n o nh nghiệp: - Đị hỉ:

206 PHỤ LỤC 2 Ví dụ thẩm định giá quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất X

ịnh gi trị quyền s

ng 138,3m2 ất v

ng tr nh x y

ng tr n ất tại số 4 ng

11 ƣờng Th i H , phƣờng Trung Liệt, qu n Đống Đ , th nh phố H Nội phần TĐG v

ng ty Cổ

ầu tƣ H Nội

M h thẩm ịnh: L m ơ sở ể Công ty Cổ Phần Đị ố BV th m khảo thế hấp v y vốn tại Ng n h ng Phần 1: Xác định giá trị quyền sử dụng 138,3m2 đất tại số 4 ngõ 11 đƣờng Thái Hà, phƣờng Trung Liệt, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. Bất ộng sản thẩm ịnh gi l 138,3m2 ất tại số 4 ng 11 ƣờng Th i H , phƣờng Trung Liệt, qu n Đống Đ , th nh phố H Nội Qu khảo s t thị trƣờng Bất ộng sản tr n ị b n qu n Đống Đ v B Đ nh, ã thu th p ƣ một số nguồn th ng tin Bất ộng sản ã hoặ ng gi o ị h yếu tố phù h p thể iều hỉnh ể x ịnh m gi t i sản TĐG Do , ề xuất l họn Phƣơng ph p So s nh, phƣơng ph p hiết trừ ể x ịnh gi trị quyền s ng ất (QSDĐ). Qu khảo s t th tế, ã ƣ r một số kết lu n s u:  Vị trí: - Bất ộng sản TĐG l ơ sở nh , ất tại số 4 ng 11 ƣờng Th i H , phƣờng Trung Liệt, qu n Đống Đ , th nh phố H Nội; - L ất mặt tiền rộng khoảng 4,5m một mặt tiếp gi p với mặt ng 11 ƣờng Th i H (ng rộng khoảng 3,6m), mặt òn lại tiếp gi p với hộ n l n n, h ƣờng Th i H khoảng 20m v h ngã tƣ L ng Hạ – Thái Hà khoảng 1km; - Căn Điều 2 Quyết ịnh số 96/2015/QĐ-UBND ng y 29/12/2014 UBND th nh phố H Nội về việ b n h nh quy ịnh gi loại ất tr n ị b n th nh phố H Nội năm 2015: “Vị tr 2: Áp ng ối với th ất một h s ng t nhất một mặt gi p với ng , ng h, hẻm (s u y gọi hung l ng ) mặt ắt ng nhỏ nhất (t nh từ ƣờng, phố tới vị tr th ất) từ 3,5m trở l n”; + Bất ộng sản thẩm ịnh gi thuộ vị tr 2 ƣờng Th i H , qu n Đống Đa, qu n Đống Đ , th nh phố H Nội; + Gi ất ở vị tr 2 ƣờng Th i H , qu n Đống Đ , th nh phố H Nội l : 30.000.000 đồng/m2.  Diện tích: + Giấy h ng nh n QSDĐ số 10109170635 o UBND th nh phố H Nội ấp ngày 23/11/2001; + Diện t h ất l : 138,3m2; + Diện t h s n x y ng công trình là: 100m2. Qu iều tr , khảo s t th ng tin thị trƣờng khu v l n n, ƣ bảng so s nh: Bảng 1: Bảng thông tin về BĐS so sánh và BĐS mục tiêu cần TĐG

207 STT 1 A

Đặc điểm BĐS 2 THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN

1

Nguồn tin

2

Thời iểm thu th p

3

T nh trạng gi o ị h

4

Đị

5

Pháp lý

6

7

8 9 10 10 11 12 13 14 15 16

hỉ

Quyết ịnh số 96/2014/QĐUBND ngày 29/12/2014 UBND th nh phố H Nội

M tả

Diện t h ất (m2) K h thƣớ Tổng iện t h x y ng (m2) Mặt tiền(m) Chiều s u trung bình (m) Hình dáng Hƣớng Tài sản tr n ất Gi ã gi o ị h ( ồng) Đơn gi x y ng ng tr nh

TSTĐ 3

TS SS 1 4

TS SS 2 5

TS SS 3 6

Chị Th y 0913586633

Chị Nhung 0906409999

Anh Trung 0904926646

Tháng 3/2016

Tháng 3/2016

Tháng 3/2016

Đã gi o ị h tháng 12/2015

Đã gi o ị h tháng 01/2016

Đã gi o ị h tháng 11/2015

Nh số 4 ng 11 Th i H , qu n Đống Đ , th nh phố H Nội

Nh số 35 ng 5 L ng Hạ, qu n B Đ nh, th nh phố H Nội

Nh số 15 ng 18 Huỳnh Thú Kh ng, qu n Đống Đ , H Nội

Nh số 10 ng 198 Th i H , qu n Đống Đ , th nh phố H Nội

Giấy h ng nh n quyền s ng ất

Giấy h ng nh n quyền s ng ất

Giấy h ng nh n quyền s ng ất

Giấy h ng nh n quyền s ng ất

VT2 ƣờng Th i H , qu n Đống Đ (30.000.000)

VT2 ƣờng L ng Hạ, qu n B Đ nh (34.300.000)

VT2 ƣờng Huỳnh Thú Kh ng, qu n Đống Đ (28.560.000)

VT2 ƣờng Th i H , qu n Đống Đ (30.000.000)

T i sản nằm tiếp gi p ng b t ng rộng 3,6m, mặt ắt ng nhỏ nhất n v o tài sản rộng 3,6m T i sản h ƣờng Th i H khoảng 20m, gi o th ng thu n tiện; T i sản iện t h 138,3m2; hƣớng Bắ , ph òn lại gi p khu n ƣ; T i sản v h ngã tƣ L ng Hạ – Thái Hà khoảng 1km; T i sản thuộ khu v n ƣ ng ú

T i sản nằm tiếp giáp ngõ bê tông rộng 4m, mặt ắt ng nhỏ nhất n v o t i sản rộng 4m T i sản h ƣờng L ng Hạ khoảng 150m, gi o th ng thu n tiện; T i sản iện t h 60m2; hƣớng N m, ph òn lại gi p khu n ƣ; T i sản và cách ngã tƣ L ng Hạ – Thái H khoảng 900m; T i sản thuộ khu v n ƣ ng ú

T i sản nằm tiếp giáp ngõ bê tông rộng 3,7m, mặt ắt ng nhỏ nhất n v o t i sản rộng 3,7m T i sản h ƣờng Huỳnh Thú Kh ng khoảng 100m, giao thông thu n tiện; T i sản iện t h 35,2m2; hƣớng Bắ , ph òn lại gi p khu n ƣ; T i sản và cách ngã tƣ L ng Hạ – Thái H khoảng 800m; T i sản thuộ khu v n ƣ ng ú

T i sản nằm tiếp gi p ng b t ng rộng 4m, mặt ắt ng nhỏ nhất n v o t i sản rộng 3,6m T i sản h ƣờng Th i Hà khoảng 100m, gi o th ng thu n tiện; T i sản iện t h 60m2; hƣớng T y N m, ph òn lại gi p khu n ƣ; T i sản v h ngã tƣ L ng Hạ – Thái Hà khoảng 650m; Tài sản thuộ khu v n ƣ ng ú

138,3

60,00

35,20

60,00

4m x 15m

3m x 11,73m

4m x 15m

180

176

240

4

3

4

15,00

11,73

15,00

Vu ng v Nam Nh 03 tầng

Vu ng v Bắ Nh 05 tầng

Vu ng v Tây Nam Nh 04 tầng

Tháng 3/2016

300

Vu ng v Bắ Nh 03 tầng

10.610.000.000 5.747.000

5.747.000

6.350.000.000 6.694.000

10.600.000.000 6.694.000

208 STT

17

Đặc điểm BĐS theo Quyết ịnh số 02/2016/QĐUBND UBND ( ồng/m2)

Hiện trạng công trình xây ng tr n ất

Tỉ lệ hất lƣ ng òn lạ ng trình xây ng(%) Gi trị ng tr nh x y ng (*) Gi trị QSDĐ ( ồng) Đơn gi QSDĐ ( ồng/m2)

TSTĐ

TS SS 1

TS SS 2

-Móng BTCT không lún, n t -Tƣờng x y gạ h vết rạn h n him -Nền s n vỡ, kh ng hiện tƣ ng lún - Mái BTCT không rạn n t, ẩm mố

- Móng BTCT có hiện tƣ ng lún - Tƣờng vết rạn n t h n ẩm mố - Nền s n kh ng hiện tƣ ng lún, vỡ - M i BTCT ẩm mố , thấm nƣớ

-Móng BTCT kh ng lún, n t -Tƣờng x y gạ h vết rạn h n him -Nền s n vỡ, kh ng hiện tƣ ng lún - Mái BTCT không rạn n t, ẩm mố

75%

92%

775.845.000 9.834.155.000 163.902.583

TS SS 3

- Móng BTCT không lún, n t - Tƣờng vết rạn n t h n chim - Nền s n kh ng lún, vỡ - M i BTCT ẩm mố

85%

1.083.892.480 5.266.107.520

1.365.576.000 9.234.424.000

149.605.327

153.907.067

Nguồn: Công ty cổ phần Thẩm định giá và đầu tư Hà Nội VVAI Ghi chú: Giá trị công trình xây dựng = Đơn gi x y

ng × Diện t h x y

ng × Tỷ lệ hất

lƣ ng òn lại ng tr nh x y ng tr n ất. - V n ng Đơn gi x y ng ng tr nh theo Quyết ịnh số 02/QĐ-UBND ng y 21/1/2016 UBND Th nh phố H Nội về việ b n h nh gi x y ng mới nh ở, nh tạm, v t liệu kiến trú l m ơ sở x ịnh gi trị bồi thƣờng, hỗ tr khi nh nƣớ thu hồi ất tr n ị b n th nh phố H Nội - Th ng tƣ số 45/2013/TT-BTC ng y 25/4/2013 Bộ T i h nh về việ hƣớng n hế ộ quản lý, s ng v tr h khấu h o t i sản ố ịnh; - C ng văn số 1326/BXD-QLN ng y 08/8/2011 Bộ X y ng vể việ hƣớng n kiểm k , nh gi lại gi trị t i sản ố ịnh l nh , v t kiến trú ; - Diện t h s n x y ng: Khảo s t tr tiếp hiện trạng t i sản TĐG v Giấy h ng nh n quyền s ng ất số 10109170635 o UBND th nh phố H Nội ấp ng y 23/11/2001. Ta có: Đ nh gi tỷ lệ hất lƣ ng òn lại ng tr nh tr n ất

209

STT

1

2

Bảng 2. : BẢNG ĐÁNH GIÁ CHI TIẾT TỶ LỆ CHẤT LƢỢNG CÒN LẠI CỦA C NG TRÌNH XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT TÀI SẢN Phƣơng pháp Phƣơng pháp phân tích Kinh tế kỹ thuật thống kê kinh Tên nhà Năm nghiệm cửa, vật Kết cấu Hiện trạng sử % kiến trúc dụng Số Khung KC ỡ Tỷ lệ òn Móng Tƣờng Nền sản Mái t T còn tầng ột mái lại lại Nh số 35 - Móng ngõ 5 Láng BTCT có Gạ h BTC Hạ, qu n B Nhà 04 hiện tƣ ng 2005 4 BTCT BTCT Gạ h Thép 72,0% 11 50 78% ceramic T Đ nh, th nh tầng khung lún phố H Nội ột BTCT, - Tƣờng tƣờng x y vết rạn n t Tỷ lệ chất gạ h 110, h n ẩm lượng còn 80% 80% 74% 65% 70% 65% nền s n l t mố lại gạ h - Nền s n ceramic, không có m i bằng hiện tƣ ng Tỷ trọng kết tr n l p lún, vỡ 8% 10% 12% 16% 12% 5% cấu chính tôn - Mái BTCT ẩm mố , thấm nƣớ Nh số 15 Nhà 03 - Móng: còn ngõ 18 tầng khung mới; Huỳnh Thú Gạ h BTC ột BTCT, - Khung 2012 3 BTCT BTCT Gạ h Thép 92,0% 4 50 92% Kh ng, qu n ceramic T tƣờng x y ột:-Móng Đống Đ , gạ h 110, BTCT H Nội nền s n l t không lún, gạ h n t ceramic, -Tƣờng x y Tỷ lệ chất m i bằng gạ h vết lượng còn 95% 90% 90% 94% 92% 90% tr n l p rạn h n lại tôn chim.

Tỷ lệ còn lại

75,0%

92,0%

210

-Nền s n vỡ, kh ng hiện tƣ ng lún. - Mái BTCT kh ng rạn n t, ẩm mố

Tỷ trọng kết cấu chính

3

Nh số 10 ngõ 198 Thái Hà, qu n Đống Đ , th nh phố H Nội Tỷ lệ chất lượng còn lại Tỷ trọng kết cấu chính

Nhà 04 tầng khung ột BTCT, tƣờng x y gạ h 110, nền s n l t gạ h ceramic, m i bằng tr n l p tôn

- Móng BTCT không lún, n t - Tƣờng vết rạn n t chân chim - Nền s n không lún, vỡ - Mái BTCT ẩm mố

2009

1

8%

10%

12%

16%

12%

5%

BTCT

BTCT

Gạ h

Gạ h ceramic

Thép

BTC T

90%

90%

80%

80%

86%

80%

8%

10%

12%

16%

12%

5%

84,0%

7

50

86%

85,0%

Ghi Chú: - Do nh ng ng tr nh x y ng số năm s ng lớn hơn ni n hạn x y ng ng tr nh ƣ quy ịnh theo quyết ịnh số 23/2014/QĐUBND ng y 02/10/2014 UBND th nh phố n n tỷ lệ hất lƣ ng òn lại ng trình là 0% - Tuy nhi n, o hiện trạng ng tr nh v n tồn tại v ng ƣ s ng, ăn theo ng văn 1326/BXD-QLN ng y 08/8/2011 Bộ X y D ng n n VVAI ề xuất x ịnh tỷ lệ hất lƣ ng òn lại ng tr nh x y ng theo m tối thiểu l 40%

211  Đ nh gi gi trị òn lại ng tr nh x y ng tr n ất Gi trị ng tr nh x y ng TSSS1 l :5 747 000 x 180 x 75% = 775 845 000 ồng Gi trị ng tr nh x y ng TSSS2 l :6 694 000 x 175 x 92% = 1 083 892 480 ồng Gi trị ng tr nh x y ng TSSS3 là:6.694.000 x 240 x 85% = 1.365.576.000 ồng Giá trị QSDĐ = Gi ã hoặ ng gi o ị h – Gi trị ng tr nh x y ng C thể: Gi trị QSDĐ TSSS1 l :10.610.000.000 – 775.845.000 = 9 834 155 000 ồng Gi trị QSDĐ TSSS2 l :6.350.000.000 - 1.083.892.480 = 5.266.107.520 ồng Gi trị QSDĐ TSSS3 l :10.600.000.000 - 1 365 576 000 = 9 234 424 000 ồng Đơn giá quyền sử dụng đất = Giá trị QSDĐ/DTKD C thể: Đơn gi quyền s ng ất TSSS 1 l :

Đơn gi quyền s

ng ất

TSSS 2 l :

Đơn gi quyền s

ng ất

TSSS 3 l :



Thực hiện phân tích, tính toán và điều chỉnh đơn giá đất: Điều hỉnh t i sản so s nh (TSSS) về t i sản thẩm ịnh gi (TSTĐG) Vị tr ; Quy m , k h thƣớ v h nh thể; Hạ tầng kỹ thu t nội bộ; Hạ tầng xã hội tƣơng ồng với TSTĐG Căn theo Quyết ịnh 74/2014/QĐ-UBND ng y 02/10/2014 UBND Th nh phố H Nội về việ b n h nh một số qui ịnh li n qu n tới ịnh gi ất v tƣ vấn ịnh gi ất “ Việ x ịnh gi ất theo phƣơng ph p so s nh tr tiếp th hiện theo quy ịnh tại Điều 3 Th ng tƣ số 36/2014/TT-BTNMT Bộ T i nguy n v M i trƣờng Việ iều hỉnh m gi o yếu tố kh biệt gi th ất so s nh với th ất ần ịnh gi theo gi trị tuyệt ối hoặ tỷ lệ phần trăm (%) về gi th ất so s nh, tỷ lệ n y ƣ quy ịnh nhƣ s u:Ph p lý: 10%, Quy m k h thƣớ , iện t h th ất: 20%;H nh ng th ất: 10%; Vị tr gi o th ng, l i thế kinh o nh: 30%;Hƣớng: 10%; Hiện trạng về iều kiện ơ sở hạ tầng nội bộ: 10%; Hiện trạng về n ninh m i trƣờng, hạ tầng kỹ thu t xung qu nh: 10% ” Do tiến h nh iều hỉnh nhƣ s u:  Pháp lý (chiếm tỷ trọng 10%):

212 TSSS1,2,3 ều ầy hồ sơ ph p lý (giấy h ng nh n quyền s ng ất), kh ng tr nh hấp tƣơng ồng nh u, khả năng gi o ị h thu n l i Do , ề nghị hấm iểm TSSS1,2,3 bằng nh u v bằng TSTĐ (tƣơng ƣơng 10)  Quy mô, kích thước (chiếm tỷ trọng 20%): TSSS 2 iện t h 35,2m2, mặt tiền rộng 3m; TSTĐ iện t h 138,2m2, mặt tiền rộng 5m; Qu so s nh t thấy TSSS2 iện t h nhỏ hơn TSTĐ l 103m 2 nên TSSS 2 iện t h nhỏ nhất, ễ ng tr o ổi huyển nhƣ ng nhất Do , ề nghị hấm iểm ho TSSS 2 l o nhất v o hơn so với TSTĐ ( tƣơng ƣơng 10) TSSS 1 iện t h 60m2, mặt tiền l 4m; TSSS 3 iện t h bằng so với iện t h TSSS 1 v 2 TSSS n y ều iện t h lớn hơn TSSS 2 l 24,8m2 v ều iện 2 t h nhỏ hơn TSTĐ l 78,2m Do , ề nghị hấm iểm ho TSSS 1, TSSS3 thấp iểm hơn so với TSSS 2 v o hơn so với TSTĐ (tƣơng ƣơng 9,8) TSTĐ iện t h l 138,2m2, mặt tiền rộng 5m Đ y l th ất iện t h lớn nhất Do , ề nghị hấm iểm TSTĐ thấp iểm nhất (tƣơng ƣơng 9,0);  Hình dáng ( chiếm tỷ trọng 10%) TSSS 1,2,3 h nh ng vu ng v , TSTĐ ũng h nh ng vu ng v Do , ề nghị hấm iểm ho TSTĐ v TSSS1,2,3 l bằng (tƣơng ƣơng 10)  Vị trí giao thông, lợi thế kinh doanh (chiếm tỷ trọng 30%): Bất ộng sản ƣ thể hiện th ng qu yếu tố l i thế về iều kiện gi o th ng i lại, khả năng kinh o nh Do , y l một trong nh ng yếu tố qu n trọng t ộng ến gi huyển nhƣ ng bất ộng sản: - TSSS 1 nằm tiếp gi p ng b t ng rộng 4m, mặt ắt ng nhỏ nhất n v o t i sản rộng 4m T i sản h ƣờng L ng Hạ khoảng 150m, gi o th ng thu n tiện; T i sản iện t h 60m2; hƣớng N m, ph òn lại gi p khu n ƣ; T i sản v h ngã tƣ L ng Hạ – Th i H khoảng 900m; T i sản thuộ khu v n ƣ ng ú ; Căn Quyết ịnh số 96/2014/QĐ-UBND ng y 29/12/2014 UBND th nh phố H Nội về việ b n h nh quy ịnh gi loại ất tr n ị b n th nh phố H Nội năm 2015: TSSS1 thuộ vị tr 2 ƣờng L ng Hạ, qu n B Đ nh (Đơn gi ất ở l : 34 300 000 ồng/m2); Nh n ịnh: TSSS1 vị tr , gi o th ng i lại v iều kiện kinh o nh thu n l i nhất Do , ề nghị tỷ lệ TSSS1 hấm iểm o nhất (tƣơng ƣơng 10) - TSSS3 nằm tiếp gi p ng b t ng rộng 4m, mặt ắt ng nhỏ nhất n v o t i sản rộng 3,6m T i sản h ƣờng Th i H khoảng 100m, gi o th ng thu n tiện; T i sản iện t h 60m2; hƣớng T y N m, ph òn lại gi p khu n ƣ; T i sản và cách ngã tƣ L ng Hạ – Th i H khoảng 650m; T i sản thuộ khu v n ƣ ng ú ; V TSTĐ nằm tiếp gi p ng b t ng rộng 3,6m, mặt ắt ng nhỏ nhất n v o t i sản rộng 3,6m T i sản h ƣờng Th i H khoảng 20m, gi o th ng thu n tiện; T i sản iện t h

213 138,3m2; hƣớng Bắ , ph òn lại gi p khu n ƣ; T i sản v h ngã tƣ L ng Hạ – Th i H khoảng 1km; T i sản thuộ khu v n ƣ ng ú ; Căn Quyết ịnh số 96/2014/QĐ-UBND ng y 29/12/2014 UBND th nh phố H Nội về việ b n h nh quy ịnh gi loại ất tr n ị b n th nh phố H Nội năm 2015: + TSSS3 thuộ vị tr 2 ƣờng Th i H , qu n Đống Đ (Đơn gi ất ở l : 30 000 000 ồng/m2); + TSTĐ ũng thuộ vị tr 2 ƣờng Th i H , qu n Đống Đ (Đơn gi ất ở l : 30 000 000 ồng/m2); Nh n ịnh: TSSS3 v TSTĐG vị tr , gi o th ng i lại v iều kiện kinh o nh tƣơng ƣơng nh u v tốt hơn TSSS2 nhƣng kém hơn TSSS1 Do , ề nghị hấm iểm TSSS3 v TSTĐG bằng nh u v thấp hơn TSSS1 (tƣơng ƣơng 9,6) - TSSS 2 nằm tiếp gi p ng b t ng rộng 3,7m, mặt ắt ng nhỏ nhất n v o t i sản rộng 3,7m T i sản h ƣờng Huỳnh Thú Kh ng khoảng 100m, gi o th ng thu n tiện; T i sản iện t h 35,2m2; hƣớng Bắ , ph òn lại gi p khu n ƣ; T i sản v h ngã tƣ L ng Hạ – Th i H khoảng 800m; T i sản thuộ khu v n ƣ ng ú ; Căn Quyết ịnh số 96/2014/QĐ-UBND ng y 29/12/2014 UBND th nh phố H Nội về việ b n h nh quy ịnh gi loại ất tr n ị b n th nh phố H Nội năm 2015: TSSS2 thuộ vị tr 2 ƣờng Huỳnh Thú Kh ng, qu n Đống Đ (Đơn gi ất ở l : 28 560 000 ồng/m2); - Nh n ịnh: TSSS2 vị tr , gi o th ng i lại v iều kiện kinh o nh kém hơn TSSS1, TSSS3 v TSTĐG Do , ề nghị hấm iểm TSSS2 thấp nhất (tƣơng ƣơng 9,4).  Hướng (chiếm tỷ trọng 10%): TSSS 3 hƣớng T y N m l hƣớng thu n l i nhất Do , ề nghị hấm iểm o nhất (tƣơng ƣơng 10); TSSS 1 hƣớng N m ũng l hƣớng thu n l i nhƣng kh ng thu n l i bằng TSSS 3 o ề nghị hấm iểm thấp hơn so với TSSS 3 (tƣơng ƣơng 9,8) TSSS 2 v TSTĐ hƣớng Bắ , l hƣớng kém thu n l i nhất n n ề nghị hấm iểm thấp nhất (tƣơng ƣơng 9,6)  Điều kiện cơ sở, hạ tầng kỹ thuật nội bộ (chiếm tỷ trọng 10%): C TSSS v TSTĐG ều l tò nh nằm trong ng rộng thuộ ị b n h nh h nh qu n B Đ nh v qu n Đống Đ , H Nội n n hạ tầng kỹ thu t tƣơng ồng nh u Do , ề nghị tỷ lệ bằng nh u (tƣơng ƣơng 10)  An ninh môi trường, hạ tầng xã hội (chiếm tỷ trọng 10%): C TSSS v TSTĐG ều l tò nh nằm trong ng rộng thuộ ị b n h nh qu n B Đ nh v qu n Đống Đ , H Nội n n hạ tầng xã hội tƣơng ồng nh u Do , ề nghị tỷ lệ bằng nh u (tƣơng ƣơng 10)

214 Qua các phân tích, tính toán ta có Bảng ph n t h, t nh to n ti u h giống v nh u gi TSTĐG v TSSS s u: Bảng 3: Bảng điều chỉnh các bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu

kh

TSTĐ Tiêu chí Giá TSSS 1

Pháp lý

10,00

Tỷ lệ điều chỉnh (%) 2

Mức điều chỉnh (đồng/m ) 2

Quy m , k h thƣớ

9,00

Tỷ lệ điều chỉnh (%) 2

Mức điều chỉnh (đồng/m ) 3

Hình dáng

10,00

Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (đồng/m2) 4

Vị tr , gi o th ng, l i thế kinh doanh

9,60

Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (đồng/m2) 5

Hƣớng

9,60

Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (đồng/m2) 6

Điều kiện ơ sở hạ tầng nội bộ

10,00

Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (đồng/m2) 7

An ninh m i trƣờng, hạ tầng kỹ thu t xung quanh

10,00

Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (đồng/m2) Mức giá chỉ dẫn Thống nhất mức giá chỉ dẫn Số lần iều hỉnh Số iều hỉnh thuần Số iều hỉnh tuyệt ối

1, điều

Tỷ lệ chỉnh (%)

=

(Điểm TSTĐ

TSSS1

TSSS2

TSSS3

163.902.583

149.605.327

153.907.067

10,00

10,00

10,00

0,00%

0,00%

0,00%

0

0

0

9,80

10,00

9,80

-1,63%

-2,00%

-1,63%

-2.675.961

-2.992.107

-2.512.768

10,00

10,00

10,00

0,00%

0,00%

0,00%

0

0

0

10,00

9,40

9,60

-1,20%

0,64%

0,00%

-1.966.831

954.928

0

9,80

9,60

10,00

-0,20%

0,00%

-0,40%

-334.495

0

-615.628

10,00

10,00

10,00

0,00%

0,00%

0,00%

0

0

0

10,00

10,00

10,00

0,00%

0,00%

0,00%

0

0

0

158.925.296

147.568.148

150.778.670

3 4.977.287 4.977.287

2 2.037.179 3.947.034

2 3.128.397 3.128.397

- Điểm TSSS) /

Điểm TSSS

Tỷ trọng

10%

20%

10%

30%

10%

10%

10%

*

100%

Tỷ trọng yếu tố

215  Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về Quy mô, kích thƣớc Tỷ lệ iều hỉnh TSSS 1 l :

Tỷ lệ iều hỉnh

TSSS 2 l :

Tỷ lệ iều hỉnh

TSSS 3 l :

 Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về Vị trí, giao thông, lợi thế kinh doanh Tỷ lệ iều hỉnh TSSS 1 l :

Tỷ lệ iều hỉnh

TSSS 2 l :

Tỷ lệ iều hỉnh  Tỷ lệ iều hỉnh

TSSS 3 l : 0% Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về hƣớng TSSS 1 l :

Tỷ lệ iều hỉnh

TSSS 3 l :

Tỷ lệ iều hỉnh TSSS 2 l : 0% C yếu tố về ph p lý; H nh ng; Điều kiện ơ sở hạ tầng nội bộ; An ninh m i trƣờng, hạ tầng kỹ thu t xung qu nh gi TSTĐ v 3 TSSS kh ng s kh biệt n n kh ng iều hỉnh gi Tỷ lệ iều hỉnh TSSS 1, TSSS 2, TSSS 3 l : 0% 2, Mức điều chỉnh = Tỷ lệ điều chỉnh x Đơn giá C thể:  Mức điều chỉnh giá do yếu tố khác biệt về quy mô, kích thƣớc: M iều hỉnh TSSS1 l : -1,63% x 163.902.583 = -2 675 961 ồng M iều hỉnh TSSS2 l : -2,00% x 149.605.327 = -2 992 107 ồng

216 M

iều hỉnh TSSS3 l : -1,63% x 153.907.067 = -2.512.768 ồng  Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về Vị trí, giao thông, lợi thế kinh doanh M iều hỉnh TSSS1 l : -1,20% x 163.902.583 = -1 966 831 ồng M iều hỉnh TSSS2 l : 0,64% x 149 605 327 = 954 928 ồng TSSS 3 ƣớ nh gi vị tr , gi o th ng, l i thế kinh o nh tƣơng ƣơng TSTĐ n n kh ng tiến h nh iều hỉnh  Mức điều chỉnh giá do yếu tố khác biệt về hƣớng M iều hỉnh TSSS 1 l : -0,20% x 163.902.583 = -334 495 ồng M iều hỉnh TSSS 3 l : -0,20% x 153.907.067 = -615.628 ồng 3, Đơn giá QSDĐ đã được điều chỉnh = Đơn gi + C m iều hỉnh C thể: Đơn gi QSDĐ ã ƣ iều hỉnh TSSS 1 l : 163.902.583 + (-2.675.961) + (-1.966.831) + (-334 495) = 158 925 296 ồng/m2 Đơn gi QSDĐ ã ƣ iều hỉnh TSSS 2 l : 149.605.327 + (-2 992 107) + 954 928 = 147 568 148 ồng/m2 Đơn gi QSDĐ ã ƣ iều hỉnh TSSS 3 l : 153.907.067 + (-2.512.768) + (-615 628) = 150 778 670 ồng/m2 Căn Th ng tƣ 36/2014/TT-BTNMT ng y 30/6/2014 Bộ T i nguy n v M i Trƣờng: “Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của tài sản so sánh”. Do , Gi trị thị trƣờng ất ở tại thời iểm thẩm ịnh gi TSSS iều hỉnh về TSTĐG l : (158.925.296 + 147.568.148 + 150.778.670) / 3 = 152.424.038 đồng/m2 Tỷ lệ h nh lệ h gi ất TSTĐG với gi ất ƣớ t nh theo TSSS1 l : Tỷ lệ h nh lệ h = x 100% = -4,09% TSTĐG/TSSS1 Tỷ lệ h nh lệ h gi ất TSTĐG với gi ất ƣớ t nh theo TSSS2 l : Tỷ lệ h nh lệ h = x 100% = 3,27% TSTĐG/TSSS1 Tỷ lệ h nh lệ h gi ất TSTĐG với gi ất ƣớ t nh theo TSSS3 l : Tỷ lệ h nh lệ h = x 100% = 1,09% TSTĐG/TSSS1 Do , ơn gi QSDĐ TSTĐG ảm bảo h nh lệ h với ơn gi QSDĐ ƣớ t nh không quá 10%. Gi trị quyền s ng ất tại số 4 ng 11 ƣờng Th i H , phƣờng Trung Liệt, qu n Đống Đ , th nh phố H Nộilà: 152.424.038 ồng/m2 x 138,2m2= 21.064.996.800 đồng

 

STT

1

2

     

 

209

Bảng 2. : BẢNG ĐÁNH GIÁ CHI TIẾT TỶ LỆ CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI CỦA CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT TÀI SẢN Phương pháp Phương pháp phân tích Kinh tế kỹ thuật thống kê kinh Tên nhà Năm nghiệm cửa, vật Kết cấu Hiện trạng sử % kiến trúc dụng Số Khung KC đỡ Tỷ lệ còn Móng Tường Nền sản Mái t T còn tầng cột mái lại lại Nhà số 35 - Móng ngõ 5 Láng BTCT có Gạch BTC Hạ, quận Ba Nhà 04 hiện tượng 2005 4 BTCT BTCT Gạch Thép 72,0% 11 50 78% ceramic T Đình, thành tầng khung lún phố Hà Nội cột BTCT, - Tường có tường xây vết rạn nứt Tỷ lệ chất gạch 110, chân ẩm lượng còn 80% 80% 74% 65% 70% 65% nền sàn lát mốc lại gạch - Nền sàn ceramic, không có mái bằng hiện tượng Tỷ trọng kết trên lợp lún, vỡ 8% 10% 12% 16% 12% 5% cấu chính tôn - Mái BTCT ẩm mốc, thấm nước Nhà số 15 Nhà 03 - Móng: còn ngõ 18 tầng khung mới; Huỳnh Thúc Gạch BTC cột BTCT, - Khung 2012 3 BTCT BTCT Gạch Thép 92,0% 4 50 92% Kháng, quận ceramic T tường xây cột:-Móng Đống Đa, gạch 110, BTCT Hà Nội nền sàn lát không lún, gạch nứt ceramic, -Tường xây Tỷ lệ chất

Tỷ lệ còn lại

75,0%

92,0%

 

     

-Nền sàn vỡ, không có hiện tượng lún. - Mái BTCT không rạn nứt, ẩm mốc

Tỷ trọng kết cấu chính

3

Nhà số 10 ngõ 198 Thái Hà, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Tỷ lệ chất lượng còn lại Tỷ trọng kết cấu chính

 

Nhà 04 tầng khung cột BTCT, tường xây gạch 110, nền sàn lát gạch ceramic, mái bằng trên lợp tôn

- Móng BTCT không lún, nứt - Tường có vết rạn nứt chân chim - Nền sàn không lún, vỡ - Mái BTCT ẩm mốc

2009

1

210

8%

10%

12%

16%

12%

5%

BTCT

BTCT

Gạch

Gạch ceramic

Thép

BTC T

90%

90%

80%

80%

86%

80%

8%

10%

12%

16%

12%

5%

84,0%

7

50

86%

85,0%

Ghi Chú: - Do những công trình xây dựng có số năm sử dụng lớn hơn niên hạn xây dựng công trình được quy định theo quyết định số 23/2014/QĐUBND ngày 02/10/2014 của UBND thành phố nên tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình là 0% - Tuy nhiên, do hiện trạng công trình vẫn tồn tại và đang được sử dụng, căn cứ theo công văn 1326/BXD-QLN ngày 08/8/2011 của Bộ Xây Dựng nên VVAI đề xuất xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình xây dựng theo mức tối thiểu là 40%

211

Ø Đánh giá giá trị còn lại của công trình xây dựng trên đất Giá trị công trình xây dựng của TSSS1 là:5.747.000 x 180 x 75% = 775.845 Giá trị công trình xây dựngcủa TSSS2 là:6.694.000 x 175 x 92% = 1.083.892 Giá trị công trình xây dựngcủa TSSS3 là:6.694.000 x 240 x 85% = 1.36 đồng Giá trị QSDĐ = Giá đã hoặc đang giao dịch – Giá trị công trình xây dựng Cụ thể: Giá trị QSDĐ của TSSS1 là:10.610.000.000 – 775.845.000 = 9.834.155.000 đồn Giá trị QSDĐ của TSSS2 là:6.350.000.000 - 1.083.892.480 = 5.266.107.520 đồng Giá trị QSDĐ của TSSS3 là:10.600.000.000 - 1.365.576.000 = 9.234.424.000 đ Đơn giá quyền sử dụng đất = Giá trị QSDĐ/DTKD Cụ thể: Đơn giá quyền sử dụng đất của TSSS 1 là:

Đơn giá quyền sử dụng đất của TSSS 2 là:

Đơn giá quyền sử dụng đất của TSSS 3 là:

v

Thực hiện phân tích, tính toán và điều chỉnh đơn giá đất: Điều chỉnh các tài sản so sánh (TSSS) về tài sản thẩm định giá (TSTĐG Quy mô, kích thước và hình thể; Hạ tầng kỹ thuật nội bộ; Hạ tầng xã hội tươn TSTĐG. Căn cứ theo Quyết định 74/2014/QĐ-UBND ngày 02/10/2014 c Thành phố Hà Nội về việc ban hành một số qui định liên quan tới định giá đấ định giá đất “ Việc xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực quy định tại Điều 3 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và M Việc điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt giữa các thửa đất so sánh v cần định giá theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) về giá của thửa đất lệ này được quy định như sau:Pháp lý: 10%, Quy mô kích thước, diện tích 20%;Hình dáng thửa đất: 10%; Vị trí giao thông, lợi thế kinh doanh: 30%;Hư Hiện trạng về điều kiện cơ sở hạ tầng nội bộ: 10%; Hiện trạng về an ninh môi tầng kỹ thuật xung quanh: 10%.” Do đó tiến hành điều chỉnh như sau: • Pháp lý (chiếm tỷ trọng 10%):

212 TSSS1,2,3 đều có đầy đủ hồ sơ pháp lý (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), không có tranh chấp tương đồng nhau, có khả năng giao dịch thuận lợi. Do đó, đề nghị chấm điểm TSSS1,2,3 bằng nhau và bằng TSTĐ (tương đương 10). • Quy mô, kích thước (chiếm tỷ trọng 20%): TSSS 2 có diện tích 35,2m2, mặt tiền rộng 3m; TSTĐ có diện tích 138,2m2, mặt tiền rộng 5m; Qua so sánh ta thấy TSSS2 có diện tích nhỏ hơn TSTĐ là 103m 2 nên TSSS 2 có diện tích nhỏ nhất, dễ dàng trao đổi chuyển nhượng nhất. Do đó, đề nghị chấm điểm cho TSSS 2 là cao nhất và cao hơn so với TSTĐ ( tương đương 10) TSSS 1 có diện tích 60m2, mặt tiền là 4m; TSSS 3 có diện tích bằng so với diện tích của TSSS 1 và 2 TSSS này đều có diện tích lớn hơn TSSS 2 là 24,8m2 và đều có diện tích nhỏ hơn TSTĐ là 78,2m2. Do đó, đề nghị chấm điểm cho TSSS 1, TSSS3 thấp điểm hơn so với TSSS 2 và cao hơn so với TSTĐ (tương đương 9,8) TSTĐ có diện tích là 138,2m2, mặt tiền rộng 5m. Đây là thửa đất có diện tích lớn nhất . Do đó, đề nghị chấm điểm TSTĐ thấp điểm nhất (tương đương 9,0); • Hình dáng ( chiếm tỷ trọng 10%) TSSS 1,2,3 có hình dáng vuông vức, TSTĐ cũng có hình dáng vuông vức. Do đó, đề nghị chấm điểm cho TSTĐ và TSSS1,2,3 là bằng (tương đương 10) • Vị trí giao thông, lợi thế kinh doanh (chiếm tỷ trọng 30%): Bất động sản được thể hiện thông qua các yếu tố lợi thế về điều kiện giao thông đi lại, khả năng kinh doanh... Do đó, đây là một trong những yếu tố quan trọng tác động đến giá chuyển nhượng bất động sản: - TSSS 1 nằm tiếp giáp ngõ bê tông rộng 4m, có mặt cắt ngõ nhỏ nhất dẫn vào tài sản rộng 4m. Tài sản cách đường Láng Hạ khoảng 150m, giao thông thuận tiện; Tài sản có diện tích 60m2; hướng Nam, các phía còn lại giáp khu dân cư; Tài sản và cách ngã tư Láng Hạ – Thái Hà khoảng 900m; Tài sản thuộc khu vực dân cư đông đúc; Căn cứ Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2015: TSSS1 thuộc vị trí 2 đường Láng Hạ, quận Ba Đình (Đơn giá đất ở là: 34.300.000 đồng/m2); Nhận định: TSSS1 có vị trí, giao thông đi lại và điều kiện kinh doanh thuận lợi nhất. Do đó, đề nghị tỷ lệ TSSS1 chấm điểm cao nhất (tương đương 10). - TSSS3 nằm tiếp giáp ngõ bê tông rộng 4m, có mặt cắt ngõ nhỏ nhất dẫn vào tài sản rộng 3,6m. Tài sản cách đường Thái Hà khoảng 100m, giao thông thuận tiện; Tài sản có diện tích 60m2; hướng Tây Nam, các phía còn lại giáp khu dân cư; Tài sản và cách ngã tư Láng Hạ – Thái Hà khoảng 650m; Tài sản thuộc khu vực dân cư đông đúc; Và TSTĐ nằm tiếp giáp ngõ bê tông rộng 3,6m, có mặt cắt ngõ nhỏ nhất dẫn vào tài sản rộng 3,6m. Tài sản cách đường Thái Hà khoảng 20m, giao thông thuận tiện; Tài sản có diện tích

213 138,3m2; hướng Bắc, các phía còn lại giáp khu dân cư; Tài sản và cách ngã tư Láng Hạ – Thái Hà khoảng 1km; Tài sản thuộc khu vực dân cư đông đúc; Căn cứ Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2015: + TSSS3 thuộc vị trí 2 đường Thái Hà, quận Đống Đa (Đơn giá đất ở là: 30.000.000 đồng/m2); + TSTĐ cũng thuộc vị trí 2 đường Thái Hà, quận Đống Đa (Đơn giá đất ở là: 30.000.000 đồng/m2); Nhận định: TSSS3 và TSTĐG có vị trí, giao thông đi lại và điều kiện kinh doanh tương đương nhau và tốt hơn TSSS2 nhưng kém hơn TSSS1. Do đó, đề nghị chấm điểm TSSS3 và TSTĐG bằng nhau và thấp hơn TSSS1 (tương đương 9,6). - TSSS 2 nằm tiếp giáp ngõ bê tông rộng 3,7m, có mặt cắt ngõ nhỏ nhất dẫn vào tài sản rộng 3,7m. Tài sản cách đường Huỳnh Thúc Kháng khoảng 100m, giao thông thuận tiện; Tài sản có diện tích 35,2m2; hướng Bắc, các phía còn lại giáp khu dân cư; Tài sản và cách ngã tư Láng Hạ – Thái Hà khoảng 800m; Tài sản thuộc khu vực dân cư đông đúc; Căn cứ Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2015: TSSS2 thuộc vị trí 2 đường Huỳnh Thúc Kháng, quận Đống Đa (Đơn giá đất ở là: 28.560.000 đồng/m2); - Nhận định: TSSS2 có vị trí, giao thông đi lại và điều kiện kinh doanh kém hơn TSSS1, TSSS3 và TSTĐG. Do đó, đề nghị chấm điểm TSSS2 thấp nhất (tương đương 9,4). • Hướng (chiếm tỷ trọng 10%): TSSS 3 có hướng Tây Nam là hướng thuận lợi nhất. Do đó, đề nghị chấm điểm cao nhất (tương đương 10); TSSS 1 có hướng Nam cũng là hướng thuận lợi nhưng không thuận lợi bằng TSSS 3 do đó đề nghị chấm điểm thấp hơn so với TSSS 3 (tương đương 9,8). TSSS 2 và TSTĐ có hướng Bắc, là hướng kém thuận lợi nhất nên đề nghị chấm điểm thấp nhất (tương đương 9,6) • Điều kiện cơ sở, hạ tầng kỹ thuật nội bộ (chiếm tỷ trọng 10%): Các TSSS và TSTĐG đều là tòa nhà nằm trong các ngõ rộng thuộc địa bàn hành chính quận Ba Đình và quận Đống Đa, Hà Nội nên hạ tầng kỹ thuật tương đồng nhau. Do đó, đề nghị tỷ lệ bằng nhau (tương đương 10). • An ninh môi trường, hạ tầng xã hội (chiếm tỷ trọng 10%): Các TSSS và TSTĐG đều là tòa nhà nằm trong các ngõ rộng thuộc địa bàn hành quận Ba Đình và quận Đống Đa, Hà Nội nên có hạ tầng xã hội tương đồng nhau. Do đó, đề nghị tỷ lệ bằng nhau (tương đương 10).

214 Qua các phân tích, tính toán ta có Bảng phân tích, tính toán các tiêu chí giống và khác nhau giữa TSTĐG và các TSSS sau: Bảng 3: Bảng điều chỉnh các bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu TSTĐ Tiêu chí Giá TSSS 1

Pháp lý

10,00

Tỷ lệ điều chỉnh (%) 2

Mức điều chỉnh (đồng/m ) 2

Quy mô, kích thước

9,00

Tỷ lệ điều chỉnh (%) 2

Mức điều chỉnh (đồng/m ) 3

Hình dáng

10,00

Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (đồng/m2) 4

Vị trí, giao thông, lợi thế kinh doanh

9,60

Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (đồng/m2) 5

Hướng

9,60

Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (đồng/m2) 6

Điều kiện cơ sở hạ tầng nội bộ

10,00

Tỷ lệ điều chỉnh (%) 2

Mức điều chỉnh (đồng/m ) 7

An ninh môi trường, hạ tầng kỹ thuật xung quanh

10,00

Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (đồng/m2) Mức giá chỉ dẫn Thống nhất mức giá chỉ dẫn Số lần điều chỉnh Số điều chỉnh thuần Số điều chỉnh tuyệt đối

1, điều

Tỷ lệ chỉnh (%)

=

(Điểm TSTĐ

TSSS1

TSSS2

TSSS3

163.902.583

149.605.327

153.907.067

10,00

10,00

10,00

0,00%

0,00%

0,00%

0

0

0

9,80

10,00

9,80

-1,63%

-2,00%

-1,63%

-2.675.961

-2.992.107

-2.512.768

10,00

10,00

10,00

0,00%

0,00%

0,00%

0

0

0

10,00

9,40

9,60

-1,20%

0,64%

0,00%

-1.966.831

954.928

0

9,80

9,60

10,00

-0,20%

0,00%

-0,40%

-334.495

0

-615.628

10,00

10,00

10,00

0,00%

0,00%

0,00%

0

0

0

10,00

10,00

10,00

0,00%

0,00%

0,00%

0

0

0

158.925.296

147.568.148

150.778.670

3 4.977.287 4.977.287

2 2.037.179 3.947.034

2 3.128.397 3.128.397

- Điểm TSSS) /

Điểm TSSS

Tỷ trọng

10%

20%

10%

30%

10%

10%

10%

*

100%

Tỷ trọng yếu tố

215 v Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về Quy mô, kích thước Tỷ lệ điều chỉnh của TSSS 1 là:

Tỷ lệ điều chỉnh của TSSS 2 là:

Tỷ lệ điều chỉnh của TSSS 3 là:

v Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về Vị trí, giao thông, lợi thế kinh doanh Tỷ lệ điều chỉnh của TSSS 1 là:

Tỷ lệ điều chỉnh của TSSS 2 là:

Tỷ lệ điều chỉnh của TSSS 3 là: 0% v Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về hướng Tỷ lệ điều chỉnh của TSSS 1 là:

Tỷ lệ điều chỉnh của TSSS 3 là:

Tỷ lệ điều chỉnh của TSSS 2 là: 0% Các yếu tố về pháp lý; Hình dáng; Điều kiện cơ sở hạ tầng nội bộ; An ninh môi trường, hạ tầng kỹ thuật xung quanh giữa TSTĐ và 3 TSSS không có sự khác biệt nên không điều chỉnh giá. Tỷ lệ điều chỉnh của TSSS 1, TSSS 2, TSSS 3 là: 0% 2, Mức điều chỉnh = Tỷ lệ điều chỉnh x Đơn giá Cụ thể: Mức điều chỉnh giá do yếu tố khác biệt về quy mô, kích thước: Mức điều chỉnh của TSSS1 là: -1,63% x 163.902.583 = -2.675.961 đồng Mức điều chỉnh của TSSS2 là: -2,00% x 149.605.327 = -2.992.107 đồng

216 Mức điều chỉnh của TSSS3 là: -1,63% x 153.907.067 = -2.512.768 đồng v Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về Vị trí, giao thông, lợi thế kinh doanh Mức điều chỉnh của TSSS1 là: -1,20% x 163.902.583 = -1.966.831 đồng Mức điều chỉnh của TSSS2 là: 0,64% x 149.605.327 = 954.928 đồng TSSS 3 đước đánh giá có vị trí, giao thông, lợi thế kinh doanh tương đương TSTĐ nên không tiến hành điều chỉnh. v Mức điều chỉnh giá do yếu tố khác biệt về hướng Mức điều chỉnh của TSSS 1 là: -0,20% x 163.902.583 = -334.495 đồng Mức điều chỉnh của TSSS 3 là: -0,20% x 153.907.067 = -615.628 đồng 3, Đơn giá QSDĐ đã được điều chỉnh = Đơn giá + Các mức điều chỉnh Cụ thể: Đơn giá QSDĐ đã được điều chỉnh của TSSS 1 là: 163.902.583 + (-2.675.961) + (-1.966.831) + (-334.495) = 158.925.296 đồng/m2 Đơn giá QSDĐ đã được điều chỉnh của TSSS 2 là: 149.605.327 + (-2.992.107) + 954.928 = 147.568.148 đồng/m2 Đơn giá QSDĐ đã được điều chỉnh của TSSS 3 là: 153.907.067 + (-2.512.768) + (-615.628) = 150.778.670 đồng/m2 Căn cứ Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi Trường: “Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của tài sản so sánh”. Do đó, Giá trị thị trường đất ở tại thời điểm thẩm định giá của các TSSS điều chỉnh về TSTĐG là: (158.925.296 + 147.568.148 + 150.778.670) / 3 = 152.424.038 đồng/m2 Tỷ lệ chênh lệch giá đất của TSTĐG với giá đất ước tính theo TSSS1 là: Tỷ lệ chênh lệch = x 100% = -4,09% TSTĐG/TSSS1 Tỷ lệ chênh lệch giá đất của TSTĐG với giá đất ước tính theo TSSS2 là: Tỷ lệ chênh lệch = x 100% = 3,27% TSTĐG/TSSS1 Tỷ lệ chênh lệch giá đất của TSTĐG với giá đất ước tính theo TSSS3 là: Tỷ lệ chênh lệch = x 100% = 1,09% TSTĐG/TSSS1 Do đó, đơn giá QSDĐ của TSTĐG đảm bảo chênh lệch với các đơn giá QSDĐ ước tính không quá 10%. Giá trị quyền sử dụng đất tại số 4 ngõ 11 đường Thái Hà, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội là:152.424.038 đồng/m2 x 138,2m2 = 21.064.996.800 đồng