3. Ts Hoang Huu Phe Dh Ktqd - Final.pdf

ĐÔ THỊ HÓA TRONG BỐI CẢNH CÁCH MẠNG CÔNG NGHIỆP 4.0 TẠI VIỆT NAM: XU HƯỚNG MỚI VÀ ĐIỀU KIỆN PHÁT TRIỂN ĐạI học Kinh Tế Quốc Dân , Hà Nội, 20/3/2019

CÁC XU THẾ PHÁT TRIỂN MỚI TRONG LĨNH VỰC NHÀ Ở VÀ BĐS TẠI ĐÔ THỊ VIỆT NAM VÀ TÁC ĐỘNG CỦA CUỘC CÁCH MẠNG 4.0

Ts. Hoàng Hữu Phê, R&D Consultants emails: [email protected]; [email protected]

Tóm tắt: Đô thị Việt Nam đã vượt một chặng đường dài, từ chỗ bị coi là những thành phần ăn bám, nay bỗng trở thành các động lực phát triển kinh tế xã hội. Tỷ lệ dân số đô thị tăng từ 18% năm 1990, lên 38% năm

2015. Trong ¼ thế kỷ qua, các xu thế phát triển đô thị Việt Nam thể hiện trong sự thay đổi các yếu tố “mềm” (phi vật thể), về chính sách, quan niệm và sở thích, và sự chuyển đổi của các yếu tố “cứng” (vật thể), của quỹ nhà và hạ tầng kỹ thuật đô thị, theo đúng các quy luật đề xuất bởi lý thuyết Vị thế - Chất lượng (SQTO). Các chuyển đổi này tạo nên những biến động lớn trên thị trường nhà ở, bất động sản tại đô thị. Sự xuất hiện của cuộc cách mạng 4.0 và IoT dẫn đến sự phát triển vượt bậc của các yếu tố mềm, đặt ra các cơ hôi và thách thức hoàn toàn mới đối với công tác quản lý đô thị và phát triển đô thị trong điều kiện tăng trưởng kinh tế cao và ổn định. Từ khóa: Xu thế phát triển, Lý thuyết Vị thế - Chất lượng, Cách mạng 4.0 3/23/2019

2

Mở đầu

1.

Xu thế mới trong phương thức cung cấp nhà ở: Từ dịch vụ xã hội tới hàng hoá thị trường

2. 3.

Xu thế mới trong quan niệm nhà ở: Từ nơi ở tới vị thế - biểu tượng Xu thê mới trong phong cách sống: Từ phân tán thấp tầng tới môi trường ở cao tầng hỗn hợp

4.

Xu thế mới trong phát triển không gian đô thị: Từ cấu trúc đơn cực đơn sang cấu trúc đa cực

5.

Hệ quả của các xu thế lên sự hình thành và tiến hóa thị trường nhà

ở, bất động sản

6.

Cách mạng 4.0, đô thị Việt Nam và Lý thuyết Vị thế - Chất lượng (SQTO)

7.

Một vài dự báo

Kết luận 3

Mở đầu Vị trí của Việt Nam về đô thị đã có bước phát triển mạnh trong thập kỷ 20002010, từ vị trí thứ 7 về diện tích đất đô thị năm 2000 (2.200 km2) lên vị trí thứ

5 năm 2010 (2.900 km2) trong khu vực Đông Á, vượt qua cả Thái Lan và Hàn Quốc. Điểm nổi bật trong mở rộng đô thị ở Việt Nam là sự phát triển mạnh mẽ của Hà Nội và TP HCM. Tỷ lệ mở rộng tới 3,8% và 4,0% hàng năm đã vượt quá bất kỳ đô thị nào ở các nước Đông Á, ngoại trừ Trung Quốc (WB, 2015). Tầm quan trọng gia tăng của đô thị Việt Nam trong thúc đẩy tăng trưởng không phải là ngoại lệ. Ở cấp độ toàn cầu, đô thị hoá được coi là định hướng

cho tăng năng suất và tăng trưởng, nếu quản lý tốt, thông qua hiệu ứng tích tụ như: thị trường lao động lớn và hiệu quả hơn, chi phí giao dịch thấp và tận dụng tri thức (Trosenburg, 2015). 3/23/2019

4

Hình A.39 Việt Nam: Đất đô thị theo qui mô dân số

5 số Hình A. 40 Việt Nam: Dân số đô thị theo qui mô dân

Hình A.41 Việt Nam: 25 đô thị lớn nhất theo diện tích xây dựng, 2000 và 2010 3/23/2019

6

3/23/2019

7

3/23/2019

8

1. Xu thế mới trong phương thức cung cấp nhà ở: Từ dịch vụ xã hội sang hàng hoá trên thị trường 1.1 Sự tiến hoá của quá trình cung cấp nhà ở tại Hà Nội 1.1.1 Nhà ở như dịch vụ xã hội (trước 1989 và kéo dài tới 1993);

1.1.2 Nhà ở tập thể (giữa 1980 và 1990-1996) 1.1.3 Nhà nước và nhân dân cùng làm (1989-1993) 1.1.4 Chương trình phân lô bán nền (1989-2000) 1,1,5 Phát triển nhà ở theo dự án (từ 1996) 1.2 Chuyển đổi từ thị trường người bán sang thị trường người mua.

3/23/2019

9

3/23/2019

10

3/23/2019

11

3/23/2019

12

3/23/2019

14

3/23/2019

17

3/23/2019

18

3/23/2019

19

2. Xu thế mới trong quan niệm nhà ở: Từ nơi ở sang vị thế - biểu tượng 2.1 Sự phân khúc của thị trường nhà ở, sự phân cực trong người mua 2.2 Đa dạng hoá sở thích và cuộc đua tìm các thị trường ngách

3/23/2019

20

3/23/2019

21

3/23/2019

22

3/23/2019

23

3. Xu thế mới trong phong cách sống: Từ phân tán thấp tầng sang môi trường ở cao tầng đa năng

3.1 Hình ảnh điền viên của các làng đô thị 3.2 Khu ở xanh - mốt nhất thời hay xu thế lâu dài?

3.3 Tiếp xúc trực diện (face-to-face) tại các khu chung cư

3/23/2019

24

3/23/2019

25

3/23/2019

26

3/23/2019

27

3/23/2019

30

3/23/2019

31

3/23/2019

32

3/23/2019

33

4. Xu thế mới trong phát triển không gian đô thị: Từ cấu trúc đơn cực

sang cấu trúc đa cực 4.1 Sự triệt tiêu, hay phân bố lại vai trò của các trung tâm đô thị đơn cực và sự xuất hiện các cực vị thế (Phe, 2000, 2015 (1), 2015(2)) 4.2 Dịch vụ tiện ích vs khoảng cách tới trung tâm 4.3 Vai trò của hạ tầng kỹ thuật 4.4 Tăng trưởng mạnh giao thông hàng không, các dự án TOD và sự xuất hiện các in-town check in stations.

3/23/2019

34

Sự phân cực của cấu trúc nhà ở Hà Nội phản ánh qua kết quả cuộc Khảo sát 2014

3/23/2019

35

Các đề xuất: i) Điều chỉnh tuyến đường sắt đô thị và; ii) Lập trạm xuất cảnh tại chỗ 36 3/23/2019

3/23/2019

37

3/23/2019

38

Phác thảo ý tưởng về khu TOD đầu tiên của Việt Nam: Bắc An Khánh - Đô thị Splendora (Phe, 2008) 3/23/2019

39

Phối cảnh dự án Project perspective

40

3/23/2019

41

5. Tác động của các xu thế lên sự hình thành và hình thái thị trường nhà ở, BĐS. 5.1 Tác động lên thị trường nhà ở 5.11 Sự thống trị của 2 trung tâm đô thị lớn 5.1.2 Giữ cân đối giữa các khu vực khác nhau của thị trường: nhà ở chất lượng cao và nhà ở xã hội 5.1.3 Xanh hoá môi trường nhà ở 5.1.4 Áp dụng nguyên lý sử dụng đa năng

5.1.5 Khuyến khích giao tiếp trực tiếp, tạo điều kiện đi bộ và công viên 5.1.6 Sự cần thiết phải công nghiệp hoá sự phát triển nhà ở

3/23/2019

42

Hà Nội – TP Hồ Chí Minh

3/23/2019

43

5.2 Về hạ tầng kỹ thuật và các thể loại bất động sản phi nhà ở khác 5.2.1 Vai trò quan trọng của đướng sắt đô thị Hà Nội với các nhà ga như các cực vị thế (hình thành các TOD) 5.2.2 Sử dụng và tập hợp các không gian ngầm

3/23/2019

44

Hệ thống mạng lưới tàu điện tương lai đã được cấp phép

Hệ thống đường sắt đô thị Hà Nội

45

Đề xuất vị trí các In-town Check in tại Hà Nội

3/23/2019

46

6. Cách mạng 4.0, đô thị Việt Nam và Lý thuyết Vị thế - Chất lượng (SQTO). 6.1 Định nghĩa và xuất xứ CM 4.0 6.2. Phạm vi ảnh hưởng của cuộc Cách mạng 4.0 đối với đô thị Việt nam 6.2.1 Đối với xu thế (1) và (2): Nhà ở như hàng hóa và thể hiện vị thế xã hội 6.2.2 Đối với xu thế (3): Từ phân tán thấp tầng sang cao tầng đa năng 6.2.3 Đối với xu thế (4): Từ cấu trúc đơn cực sang cấu trúc đa cực

3/23/2019

47

3/23/2019

49

6. Cách mạng 4.0, đô thị Việt Nam và Lý thuyết Vị thế - Chất lượng (SQTO) (tiếp). 6.3 Lý thuyết Vị thế - Chất lượng (SQTO) và các ứng dụng 6.3.1 SQTO – CM 4.0 và mô hình mới về cấu trúc đô thị 6.3.3 SQTO – CM 4.0 và phát triển đô thị 6.3.3 SQTO – CM 4.0 và quản lý đô thị 6.3.4 SQTO – CM 4.0 và cạnh tranh đô thị

3/23/2019

54

Lý thuyết Vị thế - Chất lượng (SQTO)  Các đô thị có cấu trúc (đa) cực, các cực phát triển là nơi có (các) vị thế xã hội

cao nhất. Vị thế xã hội có thể đặc trưng cho tài sản, quyền lực chính trị, kinh doanh, văn hóa, chủng tộc, giáo dục, v.v., tùy theo hình thái xã hội.  Các khu dân cư tạo các vành đai đồng tâm quanh các cực vị thế xã hội;  Giá trị nhà ở tạo bởi 2 thành phần: Vị thế xã hội nơi ở (VT) và chất lượng nhà ở (CL);  Tại mỗi điểm VT có một giá trị CL tương ứng. Quỹ tích các điểm này tạo thành mặt ngưỡng (threshold surface) trong không gian 3 chiều. Mặt ngưỡng chia toàn bộ quỹ nhà thành hai phần: Vùng Mong muốn và Vùng Không mong muốn;  Tại mức giá trị thấp, giá nhà đặc trưng chủ yếu bởi giá trị sử dụng. Tại mức giá trị cao, giá nhà đặc trưng bởi giá trị trao đổi. 3/23/2019

55

Lý thuyết Vị thế - Chất lượng (VT-CL) và cấu trúc đa cực của đô thị (Phe và Wakely, 2000) 3/23/2019

56

3/23/2019

57

3/23/2019

Lý thuyết VT-CL và mô hình 3 chiều (Phe, 2015)

58

3/23/2019

Bước đầu dùng Big Dât nghiên cứu cấu trúc đa cực ở Hà Nôi, dựa trên kết quả của khảo sát giá nhà Hà Nội năm 2014 (Phe, 2015). Mô hình được tạo ra trên cơ sở phỏng vấn 1.000 hộ GĐ, hợp tác trong khuôn khổ Quĩ Newton với Đại học Leeds, Vương quốc Anh (Phe, 2015) do Viện Hàn lâm Anh quốc (the British Academy) hỗ trợ.

59

Các khác biệt giữa mô hình kinh điển (Đánh đổi Khoảng cách/Diện tích ở) và mô hình SQTO (Đánh đổi Vị thế/Chất lượng)

 Trung tâm vật lý (fixed)  Trung tâm vị thế (moving)  Khỏang cách vật lý  Khoảng cách điều chỉnh (calibrated distance)  Sự linh hoạt của vị thế và quán tính của chất lượng  Biến thiên giá trị dựa chủ yếu vào vị thế  Khả năng xác định bong bóng BĐS

3/23/2019

60

SQTO và khả năng xác định bong bóng BĐS a) Bong bóng cục bộ b) Bong bóng toàn cục

3/23/2019

61

7. Một vài dự báo. 7.1 Các đô thị Việt Nam sẽ nhanh chóng chuyển dịch về hướng các đô thị thông minh 7.2 Các tiền đề cho hoạt động của CN 4.0 phải được xây dựng từ hôm nay 7.3 Liên kết giữa đô thị các vùng miền thành một hệ thống lớn là bảo đảm tôt nhất cho hiệu quả CN 4.0.

3/23/2019

62

Kết luận Quá trình toàn cầu hoá hiện nay tạo ra sự cạnh tranh mạnh mẽ về vị trí các nền kinh tế đang phát triển trong chuỗi giá trị toàn cầu. Đô thị đang chịu sức ép trước

nhiệm vụ thúc đẩy phát triển kinh tế quốc gia. Trong môi trường cạnh tranh này, chúng tôi đã đề xuất trong một bài báo khác (Phe H.H., 2008) về tương lai của Hà Nội sẽ trở nên một đô thị của tri thức và tiện nghi. Các công cụ không thể thiếu của CN 4.0 là điều kiện bảo đảm thành công. Hướng tới vị thế của một siêu đô thị trong vùng Đông Á tăng trưởng mạnh mẽ , Hà Nội đưa ra các cơ hội dường như vô tận, nếu các thách thức được nắm bắt trước khi tiến hành giải quyết thông qua các thành tố “mềm” của các quan niệm thay đổi về nhà ở và lối sống cũng như các chính sách đô thị, và thành tố “cứng” của quĩ nhà ở và hạ tầng kỹ thuật đô thị. Cả trong hai loại thành tố này, CN 4.0 là yếu tố không thể thay thế. 3/23/2019

63

References

Deuskar, C. (2014): East Asia's Changing Urban Landscape: Measuring a Decade of Spatial Growth. World Bank Publications. Phe, H. H. & Wakely, P. (2000): Status, quality and the other trade-off: Towards a new theory of urban residential location. In Urban Studies, 37(1), 7-35. Phe, H. H. (2008): North An Khanh Satellite Town and the Search for a Suitable Urban Structure for Hanoi. In Communication présentée à la conférence Trends of urbanisation and suburbanisation in Southeast Asia, Ho Chi Minh City.

Phe, H. H. (2015): Status – Quality Trade Off theory and housing policy: the segmentation of Hanoi city’s housing market and the development challenges, a presentation at a research seminar, RMIT Vietnam, Jan 2015. 3/23/2019

64

References

Phe, H.H. (2015): Housing Development and Urban Sustainability: The Case of a New Urban Area in Hanoi, a presentation at International Conference

“Sustaining Urban Development – Applicable Research Directions” , VGU Binh Duong Campus, Vietnam. Trotsenburg A. (2015): Why efficient cities are crucial to Vietnam’s transformation? In online World Economic Forum.

3/23/2019

65

Xin cảm ơn!

3/23/2019

66