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VEHÍCULOS COLECTIVOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA:

ECUADOR A LA COLA DE LA REGIÓN Por Pablo Lucio Paredes

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Pablo Lucio Paredes es Decano de la Facultad de Economía de la Universidad San Francisco. Doctor en Economía y empresario, ha publicado varios libros entre ellos “La culpa es de la vacas flacas” y fue conductor del programa de televisión Economía para todos. Elegido por votación popular para la Asamblea Constituyente de 2007. Columnista en varios medios de comunicación.

Los “Fondos” de Inversión Inmobiliaria (REIT por sus siglas en inglés) surgieron en los Estados Unidos en 1960. Desde ese entonces, cerca de 50 países en el mundo los han adoptado, y las cifras que se manejan son impactantes: Solo en su país de origen, los bienes raíces en propiedad de los REIT listados en el mercado de valores alcanzan cerca de los 2 trillones de dólares con una capitalización bursátil al 2017 de 1.1 trillones de dólares, 4 veces más que en el 2007 y 8 veces más que en 1997. Sin ir tan lejos, el mercado colombiano pasó de 0 a 6 billones de dólares en 10 años, en Chile de 0 a 2,3 billones en el mismo período y México lleva ya más de 10 billones de dólares en casi 15 años. En Ecuador, a pesar de que pasó varios años dormido ante esta oportunidad, una primera e innovadora iniciativa de esta naturaleza fue lanzada en el año 2016, con una capitalización inicial de 10 millones de dólares y una creciente aceptación en el mercado al punto que fue la segunda acción más líquida y más transada del Mercado de Valores .¿Cómo llevar esta naciente de industria de millones de dólares a una de billones como ocurre con nuestros vecinos? Más importante quizá, ¿por qué abríamos de hacerlo? Y aún más importante, ¿debería el gobierno ecuatoriano impulsarlo? A lo largo de este documento buscaremos respuestas a estas 3 preguntas. ¿Qué son y cómo nacieron los REITS? En 1960, el presidente Eisenhower firmó la ley que permitió la creación de los REIT que fue desarrollada por el Congreso para “permitir a todos los inversionistas la posibilidad de invertir en portafolios de gran escala y gran diversificación de activos inmobiliarios generadores de renta”. Los REITS nacen entonces, producto de una política pública destinada a la democratización del acceso a los ciudadanos a más y mejores oportunidades de inversión. Los mismos principios que promovieron incentivos estatales a la industria de los REIT en los Estados Unidos, han motivado políticas públicas similares en casi todos los países de la llamada OECD y -particularmente en este siglo- replicadas por países de nuestra región. Si bien por sus siglas en inglés los REIT son Real Estate Investment Trust, o en México Fondos Inversión en Bienes Raíces FIBRA o en Perú Fondos de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles FIRBI, la realidad es que el concepto no se limita a “fondos” sino que abarca a cualquier patrimonio autónomo que sirva como vehículo de inversión colectiva en bienes raíces que produzcan renta . De hecho, la gran mayoría de los REIT en los Estados Unidos son en realidad empresas que cotizan sus acciones en el mercado de valores que distribuyen dividendos a sus accionistas, modelo similar al adoptado en Ecuador. La razón de que se sigan identificando como REITS es que en la reforma tributaria firmada por el Presidente Ford en 1976, se introdujeron una serie de simplificaciones en el manejo fiscal de los REITS, incluyendo que estos puedan también ser constituidos como corporaciones.

1.- Denominado BRIKAPITAL o BRIK 2.- Es importante precisar que la definición de REITS también abarca vehículos de inversión para la adquisición de participaciones en carteras hipotecarias, con el tiempo más del 95% de los REITS que cotizan en bolsa invierten directamente en activos inmobiliarios @apivecuador

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¿Cómo funcionan los REITS? Es bastante simple: Una empresa, fondo o patrimonio autónomo es dueño de una importante cantidad de bienes inmuebles productivos. La empresa, fondo o patrimonio autónomo es a su vez de propiedad de una importante cantidad de accionistas que juntan sus recursos para acceder a esos inmuebles y a esas rentas que por sí solos no lo podrían. Las ganancias que produzcan esas rentas son compartidas en proporción a su aporte. Finalmente, pero no menos importante, el manejo de la empresa, fondo o patrimonio autónomo y de los bienes que la componen, es encargado a expertos en el tema. Esta simple lógica de inversión que siguen los REIT es la misma detrás de cualquier inversión colectiva, como por ejemplo los fondos mutuos.

La diversificación conlleva casi inevitablemente una disminución del riesgo. Si se invierte $1000 dólares en una póliza de un banco, el riesgo de la inversión está concentrado en la capacidad de ese banco de responder por su obligación: si falla, se pierden los $1000. Al contrario, si se invierte en un fondo que a su vez invierta, digamos en pólizas de 5 bancos por igual, el riesgo de esos $1000 dólares esta diversificado y si uno falla, “solo” se pierde $200 y no los $1000 del ejemplo anterior. Lo mismo ocurre con la inversión inmobiliaria: si se invierte en un bien y este no es el adecuado o no consigue el inquilino adecuado, una buena parte del capital invertido está en riesgo. Pero si esos recursos se invierten en una canasta de bienes inmuebles, las probabilidades de perder grades porciones del capital invertido se reduce ostensiblemente Más grande es mejor. Siguiendo el ejemplo anterior, si usted entra a un banco con $1000 para invertir en una póliza, recibirá inevitablemente la tasa de tablero. Pero si entra con $10 millones –como lo haría un fondo colectivo- seguramente recibirá varias décimas de punto o puntos completos de rendimiento por encima de la tasa de tablero. Lo mismo ocurre con la inversión inmobiliaria: los mejores bienes, los que no están al alcance de todo el mundo, son los que mejores inquilinos consiguen, los que mejores y más seguras rentas reciben, los que más tiempo permanecen rentados. Son bienes que se valoran en montos elevados, y por lo tanto son accesibles solo a quienes dispongan de sumas importantes… ya sean individuos de alto patrimonio o ciudadanos que se han juntado en vehículos de inversión colectiva. Zapatero a tus zapatos. Si se dispone de sumas importantes para acceder a varios de los mejores instrumentos de inversión disponibles, ¿hace aún sentido invertir de en fondos o vehículos de inversión colectiva? La respuesta es que depende de su área de experiencia y si mejor le conviene o no

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confiarles a expertos financieros el manejo de sus inversiones. Los mercados financieros son complejos y el acceso a información y análisis profundo son determinantes a la hora de mejorar rendimientos o, peor aún, de marcar la diferencia entre perder o ganar dinero. En nuestro país, demasiada gente perdió a finales del siglo pasado fortunas enteras invirtiendo en bancos que prometían altos retornos bajo nombres prestigiosos, pero que los financistas y economistas más informados consideraban que su solidez y liquidez estaba comprometiéndose seriamente (lo que explicaba el por qué pagaban más tasa de interés que sus pares). El caso de la inversión inmobiliaria no es distinto. El mantra de “ubicación, ubicación, ubicación”, que es la piedra angular de la inversión inmobiliaria, es fácil recitarlo, pero complejo de entenderlo y aplicarlo. Una ubicación mal percibida, un área demasiado grande o demasiado pequeña, un desencuentro entre lo ofrecido vs lo demandado en una ubicación especifica en un momento especifico, hace toda la diferencia a la hora de ganar –o perder- más o menos plata. Peor aún, la elección de un promotor o un inquilino más o menos serio, puedo echar por tierra el rendimiento esperado en una inversión. En la inversión inmobiliaria, al igual que en cualquier otra inversión financiera, si el inversor no tiene un conjunto de conocimientos específicos sobre el objeto de su inversión, y sobre todo si no tiene el tiempo de aplicarlos en su análisis, lo mejor es confiar en expertos la asesoría o el manejo de los recursos. ¿Debe el estado incentivar la industria de los REIT? Si en el punto anterior hemos delineado el caso de que la inversión colectiva inmobiliaria administrada por terceros trae ventajas particularmente beneficiosas para el ciudadano común, entonces el Estado, en su rol de promotor del bienestar y crecimiento económico de sus constituyentes, ¿debe tratar a esta industria de manera preferencial e incentivar su desarrollo? Todo parecería indicar que sí, o al menos la respuesta es: se deben dar las mismas condiciones que a otras inversiones de largo plazo en la economía (financieras, por ejemplo), y sobre todo no cargarlas con tributos adicionales no justificados. El espejo en el que nos miremos. La realidad es que en cualquier país con una industria de REITS a la que nos refiramos, especialmente en aquellos en los que sus beneficios han llegado a las personas naturales como pequeños inversionistas, casi inevitablemente nos encontraremos con que o bien la industria nace a consecuencia de la política pública, o su crecimiento se dispara gracias a ella. Vimos ya que la primera legislación sobre los REITS nace en 1960. Los REIT son creados en 1961 y en 1965 se lista el primero en la Bolsa de Valores de New York. En 1969 Holanda es el primer país europeo en introducir legislación para favorecer el desarrollo de los REIT, empezando una expansión geográfica que cobraría fuerza durante este siglo con las legislaciones aprobadas en Japón en el 2001, Francia 2003, Alemania y Gran Bretaña en el 2007 entre otras. En Latinoamérica, si bien México fue uno de los primeros países en introducir en su marco regulatorio los REITs (2004), no fue sino hasta el 2011, en el que fueran introducidas nuevas modificaciones a las disposiciones fiscales, que la industria se exponenció: Es tal la relevancia de la política fiscal en el caso mexicano, que la primera emisión de un REIT relevante fue de $300 millones en el 2011, año de promulgación de la Ley. Dos años después, en el 2013 las emisiones de REIT alcanzaron $6,4 billones llegando casi a los $10 billones en 2016:

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En Perú, aunque desde el 2015 se venía gestionando con el Ejecutivo la promulgación de reformas fiscales con el objetivo de potenciar la industria inmobiliaria, el Ministerio de Economía y Finanzas y la Bolsa de Valores de Lima lograron la promulgación del Decreto Legislativo N° 1188,desde el 2017 otorga incentivos tributarios a los inversionistas individuales para que en lugar de pagar 285 de Impuesto a la Renta, paguen 5% para promover así las inversiones a través de los Fondos de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles (FIRBI) listados en el Mercado De Valores. Los resultados se esperan halagadores. El trato que recibe la alternativa. La inversión inmobiliaria es, por naturaleza, una inversión de mediano y largo plazo (más de un año al menos), por lo que cualquier inversión en el sector tiene una alta probabilidad de permanencia en el tiempo. Los estados tienden a “castigar” las inversiones “golondrinas” y premiar los capitales que permanecen invertidos en actividades productivas. En Ecuador, por ejemplo, es notorio el caso de la exención al Impuesto a la Renta a las inversiones de más de un año plazo… en el sector financiero. Si es correcto el incentivo para que los ahorristas o inversionistas mantengan –o traigan- sus recursos invertidos en largos plazos, ¿porque discriminar los recursos que se dedican, sin intermediación financiera, a proveer de recursos a actividades de alto impacto en la economía? La relevancia de la industria. Hasta ahora hemos visto la conveniencia de incentivar mecanismos de inversión colectiva en el sector inmobiliario por los méritos propios que tiene el democratizar el acceso a este tipo de inversiones. Pero no es menos importante la relevancia que tiene el destino al que se dirigen esas inversiones. Los incentivos a los capitales que se mantienen invertidos a la banca más de un año, hacen sentido porque esto favorece la estabilidad financiera de los bancos, lo que favorece su capacidad de ampliar los plazos de financiamiento, favorece al aparato productivo en general y a la generación de empleos. De la misma manera, los incentivos a los capitales que se mantienen invertidos en el sector inmobiliario más de un año, harían sentido porque con esos capitales se pueden destinar más recursos de manera más directa al sector de la construcción, lo que abarata los costos de financiamiento a los promotores y favorece el que puedan construir más proyectos y por lo tanto emplear más mano de obra directa e indirecta.

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El crecimiento y desarrollo del sector de la economía como el de la construcción, que representa más del 10% del PIB y genera más del más de 500.000 mil de los empleos debería tener una importancia primaria. Ahora bien, es importante entender que el incentivo NO es a los Bancos, como tampoco debiera ser a los Constructores… los incentivos deben ser a que los ciudadanos y/o los grandes capitales se beneficien de una manera especial cuando se canalicen sus recursos al largo plazo en la banca -o en el sector de la construcción. ¿Qué tipo de incentivos debería implementar el Estado? Cuando hablamos de una industria de 60 años, con presencia en más de 50 países y que mueve recursos por trillones de dólares, no cabe pensar que el “agua tibia” está todavía por inventarse. Lo que ha hecho que los REITS despeguen y logren sus objetivos de volumen de recursos e impactos positivos en la economía, son -en la gran mayoría- los incentivos tributarios para el inversionista (no para el receptor de los recursos, como ya se mencionó antes) El rango de incentivos tributarios, o de eliminación de desincentivos negativos, aplicados en diferentes geografías no es necesariamente el mismo, pero tiende resumirse en 3 grandes tipos de beneficios tributarios: Eliminación de Impuesto a la Renta Corporativo: En países en el que la tasa final de impuestos la paga la persona natural, como es el caso de Estados Unidos o Reino Unido (y que sería el caso de Ecuador) por ejemplo, el REIT está exento del pago del impuesto a la renta corporativo, en la medida en que toda la utilidad neta sea distribuida a los accionistas o participes del REIT. Incentivos de esta naturaleza buscan efectivamente democratizar el capital al evitar que el pequeño inversionista no pague más impuestos que los que efectivamente le corresponden: ¿Qué sentido hace que el pequeño inversionista, que asumamos paga una tasa sobre su renta global del 15%, tenga que haber pagado 25% del impuesto corporativo antes de que el dinero llegar a sus manos? Desde esta perspectiva, una acción de política pública de esta naturaleza, más que crear un incentivo, elimina un desincentivo perverso y distorsionador para el pequeño inversionista. Para el grande, ya sea corporativo o natural, el efecto es cero, porque la tasa que se ahorra en el REIT la paga en su corporación o en su declaración personal que puede llegar, en Ecuador, al 35%. Tasa Diferenciada. Una profundización del incentivo tributario sería que los ingresos generados para el inversionista, que previamente no fueron gravados a nivel del REIT, sean sujetos no la tasa de impuesto a la renta global del inversionista, sino a una tasa diferenciada, como en Perú por ejemplo que la tasa es el 5%. En el caso ecuatoriano, y para no pretender estirar las sabanas más allá de lo que permitirían las políticas de corte recaudatorio que han primado en las últimas décadas, lo que podría hacerse es establecer una tasa diferenciada, o frontalmente una exención de impuesto a la renta, a las inversiones en REITS que se mantengan en titularidad del inversionista más de 365 días, aplicando la misma receta que a las inversiones en el sector financiero. Nuevamente en un caso como este, más que un incentivo lo que se estaría haciendo es simplemente tratar a la inversión de largo plazo en rentas inmobiliarias de la misma manera que a las rentas financieras. Ganancias de Capital. Capítulo aparte merecen los incentivos tributarios que existen en otras legislaciones a las ganancias de capital por la enajenación de bienes inmuebles de propiedad de los REIT. La idea es que esa ganancia tampoco entre en la renta global del REIT o del inversionista, sino que grave una tasa diferenciada en la declaración de impuestos y/o tenga un rango exento. En Ecua-

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dor existe una exención al impuesto a la renta a personas naturales o jurídicas en la ganancia de capital proveniente de la venta de hasta dos bienes inmuebles por año, con excepción de empresas dedicadas al negocio inmobiliario. Esta exención podría hacerse extensiva a REITS, nuevamente no sería un incentivo especial, sino mantener la misma lógica tributaria de inversiones similares. Por otro lado, está el tratamiento a las ganancias de capital que obtengan los accionistas del REIT en la venta de sus acciones, campo en el que también existen incentivos en otras legislaciones, sino directamente enfocados a los REIT, al menos enfocados al mercado de valores en general. Hay que recordar que hasta la reforma fiscal del año 2015 en Ecuador, esta ganancia estaba exenta de todo gravamen y que, a partir de ese año, se generó un desincentivo que ha afectado a los flujos de capitales de todo el sector empresarial en general. Una potencial intervención de la autoridad en flexibilizar la nueva disposición sería aplaudida por todo el mercado bursátil nacional, con los consiguientes beneficios a la productividad y competitividad de las empresas. Conclusiones Tres conclusiones parecen saltar a la vista con total claridad. La primera, es que democratizar el acceso a más y mejores alternativas de ahorro e inversión productiva de largo plazo debiera ser sin lugar dudas un objetivo deseable y perseguible por un Gobierno, sea cual sea su orientación política. La segunda, que los REITS brindan la oportunidad, tanto de democratización del acceso como de la canalización de recursos a un sector fundamental de la economía y el empleo de un país. La Tercera, que los REITS no van a poder ser lo que podrían ser para la atracción de capitales ni representar lo que podrían representar en generación de crecimiento y empleo, sin políticas públicas que los promuevan, o políticas que no los desincentiven y los coloquen a la par de inversiones similares en la economía. Otras conclusiones son menos evidentes, pero no por eso menos relevantes. Como, por ejemplo, que los incentivos tributarios al desarrollo de una industria que no existe son suma cero: si la industria no existe, no se cobran impuestos, por la tanto incentivar su desarrollo sin cobrar impuestos no perjudica a las arcas fiscales en lo más mínimo. Pero en realidad hay ganancia del fisco que viene por la generación incremental de actividad económica general que esas industrias antes inexistentes generen: las empresas que promuevan REITS, sus administradores, los constructores de los inmuebles, sus administradores, las empresas que los renten, todo ellos pagarán los impuestos que les correspondan, sea renta, IVA, prediales, patentes etc. por toda la actividad que sin la existencia de los REIT no tendrían. Hay que recordar que el incentivo eficiente es al capital, no a la actividad. Es el inversionista el incentivado, no el receptor de los recursos.

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Referencias Bibliograficas: Pagina Web de NAREIT, la Asoción Nacional de REITS en USA. https://www.reit.com Revista Inmobiliare. (2014). “Fondos de Inversión Inmobiliaria: Chile y su consolidada Industria”. https://inmobiliare.com/fondos-de-inversion-inmobiliarios-chile-y-su-consolidada-industria/ Clavijo, Sergio. (2010), Revista ENFOQUE Mercado de Capitales. “Mercado Inmobiliario Nacional: El caso de los REITs”. https://www.deceval.com.co/portal/page/portal/Home/Gestion_Corporativa/informe_de_investigacion/2010/Enfoque42-10.pdf Oxford Business Group. (2013). “Crecimiento de los REITs en México”. https://oxfordbusinessgroup.com/news/crecimiento-de-los-reits-en-mexico Diego Chirinos (2015) Revista Semana Económica. “Fondos de inversión en bienes raíces: incentivos tributarios atraerían a personas naturales” http://semanaeconomica.com/article/sectores-y-empresas/inmobiliario/162877-fondos-de-inversion-inmobiliaria/ Mark P. Cussen, CFP®, CMFC, AFC. Investopedia “ The Basics Of REIT Taxation”. https://www.investopedia.com/articles/pf/08/reit-tax.asp Corporation Taxes Act 2010, HM Revenue & Customs, U.K Government. https://www.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/179252/reits_investing_in_reits.pdf.pdf Pagina Web de BRIK, el primer REIT Ecuatoriao. http://brik.ec/

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