Cuadernillo - Primera Parte 2009

Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2009

DERECHOS REALES INTRODUCCIÓN Patrimonio: conjunto de derechos y obligaciones de una persona (2312: “conjunto de los bienes”) Derechos (bienes) podemos clasificarlos según: Absolutos (oponibles a todo el mundo) Derechos Reales Oponibilidad Relativos (sólo vinculan a las partes) Derechos Personales Patrimonial Derechos reales y personales Contenido Extrapatrimonial Derechos personalísimos (nota 2312) cosas (objetos materiales susceptibles apreciación económica) nota 2311 los derechos reales están integrados por dos elementos: Posesión (relación de hecho con una cosa, como si fuera el dueño) 2351 (nota al Libro III del Código Civil) Los derechos patrimoniales también se pueden distinguir por Derechos reales Cosas Objeto Derechos personales Hechos (conducta)

Cosas (objeto derechos reales) deben ser (2311)

Objetos materiales estar en el comercio (2336/2337) particulares Integra Determinada y actual

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(vs. universalidad) (vs. Incierta y futura)

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Las cosas pueden clasificarse según

Su posibilidad de sustitución Su resistencia al uso Su posibilidad de ser divididas Su relación con otras cosas Su posibilidad de ser enajenadas

Fungibles o no fungibles (2324) Consumibles o no consumibles (2325) Divisibles o indivisibles (2326) Principales (2327) o accesorias (2328/2332) Dentro o fuera del comercio Por naturaleza (2314 Muebles (2318/2319) Por accesión (2315/2316) o inmuebles (2313) Por representación (2317)

Su desplazamiento o movilidad (2314) DIFERENCIAS entre los DERECHOS REALES Y LOS DERECHOS PERSONALES DERECHOS REALES Potestad absoluta sobre la cosa Cosas (496) Cosa y posesión (relación sujeto-cosa) “obligación pasiva universal” Relación inmediata con la cosa Orden Público Cerrado (numerus clausus) orden público Por Ley Absoluta (erga omnes) Real (relación con la cosa) Tradición y sistemas registrales Es el ejercicio del derecho real Adquisitiva Permanencia Dominio es perpetuo ius persequendi ius preferendi

CARACTERÍSTICA esencia objeto elementos mediatez - inmediatez régimen legal número nacimiento oponibilidad acción Publicidad posesión prescripción permanencia duración inherencia

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DERECHOS PERSONALES Facultad o relación jurídica relativa Prestación o conducta de otro Sujeto Activo- Sujeto Pasivo - Obligación (dar, hacer o no hacer) Relación mediata con la cosa a través de la prestación Autonomía de la Voluntad Abierto (lo que las partes quieran crear) por voluntad partes Relativa (entre los sujetos de la obligación) Personal (nace del contrato o fuente obligación) Solo para las partes, salvo excepciones En general se otorga tenencia Liberatoria Instantaneidad Lo que establezcan las partes – límite prescripción Ajeno a los derechos personales

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POSESIÓN RELACIONES FACTICAS o de HECHO entre la persona y la cosa YUXTAPOSICION LOCAL RELACION DE DEPENDENCIA, HOSPEDAJE U HOSPITALIDAD TENENCIA POSESIÓN

Mero contacto físico con la cosa, no existe el mínimo de voluntad Quienes detentan la cosa por razones de trabajo (obrero respecto de las herramientas), o por hospedaje / hospitalidad (relación del pasajero del hotel con los muebles de su habitación) Art. 2490: no otorga legitimación para la intentar la acción policial de despojo 2352: una persona tiene una cosa, reconociendo en otro la propiedad de la misma El tenedor está protegido por acciones judiciales (policiales o posesorias en sentido amplio) y la defensa privada. En el CPC, arts. 610 y ss. los interdictos protegen por igual posesión y tenencia 2351: una persona tiene una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad El poseedor goza de la más amplia protección.

JUS POSSESSIONIS: derechos derivados del hecho de la posesión JUS POSSIDENDI: Derecho de ejercer sobre la cosa todos los actos conducentes a extraer de ella la utilidad que produce. Es el derecho a poseer derivado de la posesión legítima. TEORIAS SOBRE LA POSESION: SAVIGNY (SUBJETIVA) Interesa la intención. La define como integrada por dos elementos: corpus: es el poder de disposición física sobre una cosa, con un mínimo de voluntad animus domini: intención de comportarse con la cosa como lo haría el dueño. No reconocer en otro un derecho real superior al que se ejerce (por ejemplo usufructuario en relación a otro usufructo, (ej. ladrón), etc) IHERING (OBJETIVA o de la CAUSA) Critica a Savigny por la dificultad probatoria de la intención (animus). Dice que la posesión es el ejercicio de un poder de hecho sobre las cosas conforme a su destino natural. La regla en esta materia es la posesión la posesión se presume. 3

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Sólo cuando la ley dispone que no haya posesión, hay tenencia. Reemplaza la voluntad individual del sujeto (Savigny) por la voluntad abstracta, general, objetiva de la ley. Demostrado el corpus hay posesión y quien lo niegue deberá acreditar que la cosa se tiene por una relación (causa detentionis), a la que la ley le priva de los efectos de la posesión (contrato de locación, etc.). Como es necesario investigar la causa se llama también teoría de la causa.

SAVIGNY

IHERING

FORMULA de Ihering para comparar su teoría con la de Savigny (posesión es corpus+animus domini –elementos objetivo y subjetivo (tenencia es corpus y voluntad de tener) T=c+a (posesión es la exteriorización propiedad) (tenencia : cuando se tiene por otra causa “n” sería la norma que la excplica, p.ej: contrato de locación )

Vélez Sarsfield, aunque menciona a Mackeldey, parece receptar la teoría de Savigny, (ver arts. 2351 y 2352 C.Civ.) pero como el animus se revela por actos exteriores (2384) , en definitiva, en la solución del Código ambas teorías terminan casi coincidiendo. LA POSESIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL 2351: corpus y animus 2352: la tenencia es cuando falta el animus 2374: el corpus no implica el contacto físico permanente. 2385 cuando se entregan las llaves del lugar cerrado en que está la cosa Siempre se necesita exteriorizar la voluntad (art. 913 C.C.) 2355: A pesar de la redacción del 2351 y 2352, la posesión comprende todos los derechos reales que se ejercen por posesión El 2351 y 2352 se refieren a la propiedad, como género, y no como la especie “derecho de dominio” Ejemplos de titulares de derechos reales designados en el C.Civ. como poseedores, o titulares de la acción reivindicatoria (para recuperar la posesión perdida): 2464 inc.4; 2849; 2967; 3205; 3239; 2558; 4014 2400: Objeto de la posesión: son las cosas que están el comercio (2311). En nuestro derecho no hay cuasiposesión, pese a la mención del 3961 (Prescripción de las acciones reales). Sería sobre los derechos. Naturaleza jurídica de la posesión: Se discute si es un hecho ó es un derecho (personal- real - mixto) a) derecho: Ihering: derecho subjetivo es todo interés jurídicamente protegido, y la posesión lo es. La ubica como un derecho real (por la relación directa e inmediata de la persona con la cosa) Molitor (elemento voluntad- derecho mixto: real y personal) 4

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Duranton (derecho real) Messineo (derecho subjetivo). b) es un hecho: La posesión en sí misma es un hecho y sólo en razón de sus consecuencias jurídicas entra en el campo del derecho. (Savigny) Bonfante, Saleilles, Barassi, Mackeldey, Windscheid. Mackeldey (cuyo método siguió Vélez) consideraba a la posesión uno de los elementos de los derechos reales, (junto con las cosas) por eso el código inicia el tratamiento del Libro III con la posesión.(ver nota Libro III Código Civil) En el código la posesión es tratada como un estado de hecho, que el derecho defiende y protege y la asigna consecuencias jurídicas. Las más importantes: defensas posesorias y posibilidad de usucapir. Además la posesión no está mencionado en los arts. 2503 ni 2614, Cód. Civ. Esto es a pesar que parece no era la opinión de Vélez (notas 2351 y 2470). • Es un hecho porque puede adquirirse y mantenerse con vicios (no puede ser un derecho). • Las posesiones se unen no se suceden. • La posesión es el contenido de los derechos reales que se ejercen por la posesión (salvo hipoteca y servidumbres activas). • Está protegida por acciones judiciales (acciones posesorias) y defensa privada (2470) • Es necesaria para adquirir derechos reales entre vivos (tradición) • En materia de muebles, la posesión de buena fe hace presumir el dominio (2412). CLASIFICACION DE LA POSESION

Según su origen o causa

Legítima (2355)

Tiene ius possesionis e ius possidendi (no entra: acreedor hipotecario y titular servidumbre activa

Ilegítima (2355, 2ª parte): 1) sin título 2) título nulo 3) modo insuficiente adquirir derechos reales 4) transmitente sin derecho

Buena fe

error de hecho excusable: está convencido de su adquisición “legítima” Mala fe simple: sabe o tiene duda de su ilegitimidad Hurto

Muebles Mala fe

Viciosa inmuebles

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Estelionato Abuso confianza Violencia Clandestinidad Abuso de confianza

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POSEEDOR DE BUENA FE: (2356) por ignorancia o error de hecho se persuadiere de su legitimidad.  EN EL ÁMBITO DE LOS DERECHOS REALES, LA BUENA FE ES UN ERROR • Debe ser excusable (art.4007) • No debe provenir de una negligencia culpable (929). • No hay buena fe frente a un error de derecho (arts.20; 923 y 4007). • No puede haber duda (4006 y nota). PRESUNCION DE BUENA FE: (art.2362 y 4008) la buena fe se presume. Es una presunción iuris tantun, y hay casos en que la mala fe se presume (2770,2771, 4009). Fuera de estos casos, la carga de la prueba de la mala fe corresponde a quien se la impute al poseedor. TIEMPO EN QUE DEBE EXISTIR LA BUENA FE: (2358) en el origen de la posesión; y cuando son frutos en cada hecho de la percepción de los frutos. 4008: basta que haya existido en el momento de la adquisición (cf.2354). Si comenzó siendo de buena fe así continuará siéndolo; y lo mismo sucederá en caso de mala fe. Cuando se produce la unión o accesión de dos posesiones, la buena o mala fe se determina en el origen de la posesión a la cual se accede. En la usucapión corta, ambas deben ser de buena fe (4005) COPOSESION:(2359) la calificación es independiente. CORPORACIONES O SOCIEDADES (2360) la calificación se hace en la persona de los miembros. Empate: mala fe. Es aplicable sólo en el caso de entes sin personería jurídica. En el caso de personas jurídicas, que sólo pueden adquirir la posesión por medio de suS representantes legales (2393), como son personas distintas a sus miembros, no importa la buena o mala fe de estos. La calificación debe ser hecha en la persona de su representante necesario. Representante voluntario: se atiende a la buena o mala fe del representado y no del representante (2397). Representante necesario: se atiende a la buena o mala fe de este.(incapaces o sociedades) SUCESION UNIVERSAL: la posesión se transmite con todas las ventajas y vicios que ella tenía (3417 y 3418). La buena o mala fe se determina por la condición del causante, cualquiera sea la posesión del sucesor (2475 y 4004). Esto no rige en materia de percepción de frutos. SUCESION PARTICULAR. ACCESION DE POSESIONES: La posesión del sucesor singular constituye un hecho independiente de la posesión del antecesor.

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ACCESION DE POSESIONES: si las posesiones se unen, la posesión posterior participa de las cualidades y de los vicios de la anterior.

Requisitos de la accesión de posesiones

que ninguna de las posesiones sea viciosa; que no estén separadas por una posesión viciosa que la una derive de la otra. (2475 y 2476 y nota últ.); que estén unidas por un vínculo jurídico No hay accesión cuando el nuevo poseedor la adquiere en forma unilateral (v.2375 y 2382).

MALA FE: no la define el Código. Se llega por exclusión: cuando no hay buena fe. Puede ser simple o no viciosa y viciosa. a) Mala fe simple o no viciosa: cuando la posesión fue adquirida sin buena fe, pero sin vicios. La distinción es importante por: a) acciones posesorias strictu sensu; b) responsabilidad del poseedor por deterioros o pérdidas; c) adquisición por prescripción; d) posibilidad de accesión de posesiones. b) Mala fe viciosa (art.2364) A la mala fe se agrega como agravante. El Código distingue entre muebles e inmuebles: MUEBLES: adquiridos mediante: 1.hurto ( apoderamiento ilegítimo de una cosa mueble ajena: arts.1091, 1092 C.C. y 162 CP. debe incluirse el robo) 2.estelionato (es contratar sobre cosas ajenas como si fueran propias o de enajenar como libres aquellas que están gravadas o prendadas (1178,1179); 3.abuso de confianza (vicio común a muebles e inmuebles: cuando alguien ha recibido la cosa con obligación de restituirla (2372), pero no lo hace (v.2458) INMUEBLES: adquirida mediante 1.violencia (puede ser material (física) o moral (intimidación)(2365). Se discute que pasa con el que adquiere sin violencia, pero después debe recurrir a la fuerza para defenderse o mantenerse en su posesión (el art. habla de "adquirida o tenida por vías de hecho". (Papagno sostiene que en ambos casos es posesión violenta). La víctima de la violencia puede ser el poseedor de la cosa; y el tenedor (2367). NO DEBE CONFUNDIRSE violencia como vicio de la posesión con violencia como vicio del contrato en virtud del cual la posesión fue adquirida. Aunque el acto sea anulable, no necesariamente la posesión se convierte en violenta (art.2492 y nota 2478) 2.clandestinidad (cuando los actos por los cuales se tomó o continuó la posesión fueron ocultos, o se tomó en ausencia del poseedor, o con precauciones para sustraerla al conocimiento de los que tenían derecho de oponerse (2369). Se requiere ocultamiento, que la posesión no sea pública. Para que el vicio exista basta con el anterior poseedor haya podido conocer la usurpación (nota 2479). Puede no ser clandestina en su origen, pero luego transformarse en viciosa si el poseedor ha tomado precauciones para ocultar su continuación (arts.2370 y 2369). 3. abuso de confianza 7

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RELATIVIDAD DE LOS VICIOS: (arts.2368 y 2371): el carácter de viciosa solo es tal frente a quien fue víctima del vicio, más no frente a terceros. PURGA DE LOS VICIOS: (v.art. 3959) a pesar del art. 2354 (inmutabilidad de las cualidades y vicios de la posesión), la doctrina admite, coordinando ambos arts. que los vicios pueden ser purgados, pero discrepa acerca del momento en que ello se verifica. Para unos: en el mismo momento en que cesa el vicio. Para otros: desde el año en que cesa el vicio (vías de hecho u ocultamiento), porque prescribe la acción posesoria (en ese tiempo) que le permitiría al despojado recuperar su posesión (art.4038) .La posesión se consolida al no tener contradicción. Al año de posesión -continua e ininterrumpida- el poseedor ya puede ejercer las acciones posesorias propiamente dichas. CASO DEL POSEEDOR DE INMUEBLE CON BOLETO DE COMPRAVENTA: (último párrafo art.2355) Teorías: • DOMINIO IMPERFECTO. (Bustamante-Alsina). • DERECHO REAL de Posesión. (Spota-Llambías-Fazio de Bello). • POSESIÓN LEGÍTIMA en sí misma. (Laquis). • POSESIÓN LEGÍTIMA IMPROPIA. ............ (Adrogue). • LO LEGÍTIMO ES LA "ADQUISICIÓN" DE LA POSESIÓN (Que es ilegítima de Buena Fé).. Gatti-Alterini-Highton. KEMELMAJER: Puede rechazar acción reivindicatoria c/ enajenante. • NO ES LEGÍTIMA PERO SE CONSIDERA LEGÍTIMA. (López de Zavalía). Esta disposición se contradice con otros arts. que no fueron modificados: 1184 inc.1; 2602 y 2609, por lo que el poseedor por boleto seguiría siendo un poseedor ilegítimo, y tampoco podría tener "buena fe", por el art.4009 (el vicio de forma en el título de adquisición hace suponer mala fe en el poseedor). Mariani de Vidal, Alterini y Gatti lo consideran poseedor ilegítimo, pero a pesar del 4009, entienden que se lo debe considerar de "buena fe", y que lo que resulta legítimo no es la posesión sino la adquisición (de la posesión) Papagno, Kiper: no es de buena fe por el 4009, y no puede haber una subdivisión dentro de la posesión legítima. EL BOLETO DE COMPRAVENTA NO ES JUSTO TITULO. NO SIRVE PARA USUCAPION CORTA (art.4011) PRESUNCIONES La presunción, en el derecho, tiene por efecto liberar de la carga de la prueba a la persona a quien favorece. LA POSESION SE PRESUME: • 2363: presunción de la posesión y de su legitimidad (ver también art. 1817 y su nota, sobre cosas donadas) • Prueba de la posesión y presunción: 2384 (actos materiales posesorios en inmuebles- no valen actos jurídicos, como el pago de impuestos) • 2353: inmutabilidad de la causa de la posesión: no basta la voluntad, por sí misma ni el transcurso del tiempo 8

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• • •

Inmutabilidad Vicios (2354) Interversión del título: puede ser bilateral, unilateral, por sentencia o por la participación de un tercero, es indispensable la exteriorización de la voluntad unilateral de cambiar la causa de la posesión (2458) 2412: para bienes muebles

• •

TÍTULO: Quien presenta título se presume que posee desde la fecha del título (4003) Comprende sólo la extensión del título (2411) BUENA FE

Regla general: la posesión se presume de buena fe (2362 y 4008) MALA FE • • •

Conocimiento que la cosa era Hurtada o Perdida (2770) Compra a persona sospechosa (2771) Vicio forma (4009) ADQUISICION, CONSERVACION Y PERDIDA DE LA POSESION: (2373) Por actos entre vivos ADQUISICION Por sucesión

aprehensión de la cosa con la intención de tenerla como suya. corpus: aprehensión de la cosa animus: intención de tenerla como suya. se aplican otros principios (3417 y 3418).

MODOS de ADQUIRIR la POSESION a) aprehensión u ocupación (cosas que nadie posee); b) desposesión (poseídas por otro, que no presta consentimiento); Los modos de adquirir la posesión son c) tradición (poseída por otro que presta consentimiento); d) traditio brevi manu; e) constituto posesorio. ⇒APREHENSION: (2375) cosas que nadie posee, sin dueño, o que fueron abandonadas. Sólo se pueden adquirir así cosas muebles, ya que los inmuebles cuando son abandonados pertenecen al Estado (2342 incs.1 y 3). V.arts.2343 y 2527 (enumeración ejemplificativa). Es necesario corpus y animus aunque no se mencione expresamente 9

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⇒DESPOSESION: se adquiere contra la voluntad del que trasmite. Pueden adquirirse así tanto cosas muebles (hurto -robo- o estelionato) como inmuebles (violencia o clandestinidad)(2382) En ambos casos por abuso de confianza (2458). Puede haber desposesión en casos en que la posesión sea de mala fe, sin ser viciosa en su origen por no mediar violencia, clandestinidad ni abuso de confianza. ⇒TRADICION: (2377) una entrega voluntariamente y la otra recibe del mismo modo. Es un acto jurídico, (voluntario, lícito y bilateral). Se lo ubica como "acto jurídico real". debe manifestarse por un hecho exterior (913) También es un medio para transmitir la tenencia o un derecho real. ⇒TRADITIO BREVI MANU: no es necesaria la entrega de la cosa porque esta ya está en manos del adquirente de la posesión -el tenedor se convierte en poseedor- (2387), o porque el poseedor le transfiere a otro la posesión, pero la tenencia la tiene un tercero. ⇒CONSTITUTO POSESORIO: es a la inversa: el poseedor se convierte en tenedor (2462 inc.3º). Adquisición por representante La intención se supone siempre que el representante no haya exteriorizado lo contrario (2394) La adquisición de la posesión de la cosa principal hace presumir la adquisición de los accesorios (2403) La posesión se conserva sólo ánimo (mantenimiento voluntad de poseer) (2445) OJO 2447: subsiste la posesión Siendo dudoso el último estado de la posesión se favorece al que prueba la posesión más antigua, o en su defecto el que tenga derecho de poseer o mejor derecho de poseer (2471) CLASIFICACION DE LOS MODOS DE ADQUISICION: • Unilaterales (interviene solamente la voluntad del adquirente) y bilaterales (suponen el concurso de la voluntad del adquirente y de quien hasta ese momento era poseedor y se la trasmite. • Originarios (unilaterales) y derivados (bilaterales) Crítica: si la posesión no es un derecho, no puede haber sucesión en los hechos. La adquisición siempre es originaria, aun cuando haber unión o accesión de posesiones.

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CUADROS RESUMEN ADQUISICIÓN de cosas que no están poseídas: aprehensión (2375) Violencia Inmuebles Clandestinidad Abuso de confianza Unilateralmente -contra la voluntad del poseedor (2382)Hurto Muebles Estelionato Abuso de confianza Actos materiales del enajenante con aceptación del adquirente (2379) Actos materiales adquirente con asentimiento del Inmuebles enajenante (2379 y 2380) Tradición: (2377): Cosas que están Actos materiales ambas partes (no considerado) Invalidez poseídas Presentes: Actos enajenante 2386 declaraciones actos materiales Ambos 2385 Bilateralmente, con el (2378) Muebles No presentes Actos adquirente 2388 consentimiento del anterior poseedor Futuras (2376) desde que comenzó a sacarlas Cosas 2390 rentas públicas, acciones nominativas, endoso representativas 2391 instrumentos crédito Tenedor se convierte en poseedor Tenedor de A pasa a ser tenedor x B Traditio brevi manu (2387) Constituto posesorio (2462 incs. 3 y 6) Poseedor se convierte en tenedor CONSERVACIÓN Principio: la posesión se conserva sólo ánimo (2445) Esperanza encontrar cosa (2450) por el poseedor Cosa no sacada lugar guarda (2457) Poseedor que llega a ser incapaz (2447) Aunque abandone la cosa por otro (mandatario o representante legal) Aunque falleciere Aunque llegare a ser incapaz

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PÉRDIDA Muerte Destrucción Transformación en otra especie.

Objeto deja de existir (2451) Causa relativas al objeto

Imposibilidad física ejercer actos posesorios (2452) Cambio que torna imposible legalmente posesión (2459). Pérdida cosa sin esperanza de recuperarla (2457) Unilateral

Abandono (2454)

Voluntad poseedor

Tradición Traditio brevi manu Constituto posesorio Se obliga a salir poseedor Se impide entrar Poseedor se abstiene de volver por temor a la violencia

Bilateral

Violencia (2455) Acción tercero Clandestinidad (2456) Abuso de confianza (2458)

EFECTOS INHERENTES POSESIÓN

Obligaciones (enumeración no taxativa)

Derechos

Obligaciones reales establecidas al titular de la relación Derechos personales Cargas reales (aspecto pasivo derechos reales sobre cosa ajena) Derechos reales Cosas muebles Exhibición (2417) Restricciones y límites (2418 y Tít. VI) Inmuebles Servidumbres pasivas Hipoteca (2419) Lado activo restricciones y límites al dominio Derechos personales Lado activo servidumbres Derechos Reales

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EFECTOS de la BUENA FE O MALA FE de la POSESION (cuando es reinvindicada) Indemnización

Frutos

Productos

gastos y mejoras

buena fe No puede reclamarla (2422) Salvo cuando fue a título oneroso y el propietario difícilmente la hubiera recuperado mala fe ni aún en tal caso puede reclamar nada buena fe Hace suyos los percibidos correspondientes tiempo posesión (2425:percibidos) Los que ha percibido (2423) mala fe Los que por su culpa se han perdido (2438) debe Los frutos civiles que habría obtenido el propietario (2439) buena fe Los que perciba desde el día de notificación demanda (2433) concluida Los que no se perciben por su culpa (2433) Buena o Mala Fe deben restituirlos (2444) Gastos para producir frutos pendientes (2426) Necesarios y Útiles (2427) Tiene derecho a reclamar Mejoras necesarias (2427) Mejoras útiles que subsistan a la restitución cosa buena fe Gastos de simple conservación (2430) No tiene derecho a reclamar Mejoras voluntarias (pero puede llevarlas si no causa daño) Útiles que no subsistan Derecho de retención Por pago gastos necesarios y útiles (2428) Gastos necesario para producir fruto Tiene derecho a reclamar Gastos necesarios (salvo adquirente por hurto) (2440) Útiles que que aumentan valor cosa h/mayor valor (2441) mala fe Gastos de conservación No tiene derecho a reclamar Gastos útiles Mejoras voluntarias (pero puede llevarlas si no causa daño) Derecho de retención por gastos necesarios hechos en la cosa (2440), salvo vicio

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Buena fe Riesgo de la cosa Mala fe Disposición cosas muebles

Buena fe Mala fe Buena fe

Derecho a compensar Mala fe

Requisitos Fundamentos

Exclusiones

Destrucción ni deterioros Hecho suyo hasta el provecho obtenido Aun por caso fortuito, Responde (2435) Salvo si igual le hubiera ocurrido al propietario Debe restituir el precio que hubiera obtenido (2431) Debe indemnizar el valor total, aun que haya obtenido menos (2437) No responde (2431)

El dueño solo puede compensar gastos útiles o necesarios con el valor del provecho que hubiere obtenido el poseedor de destrucciones parciales, o con los frutos percibidos Puede compensar las mejores útiles con los frutos percibidos o que hubiese podido percibir EFECTOS POSESIÓN COSAS MUEBLES (2412) Posesión - Buena Fe (AMBAS se presume iuris tantum – 2363-2362) Cosa no robada ni perdida Título oneroso (2767 y 2778) . Prescripción instantánea Adquisición legal Si se dan los requisitos se presume de iure Presunción de propiedad Personas que no pueden invocarla: el que Por contrato o acto lícito está obligado a restituir Por acto ilícito Cosas muebles del Estado (2415) Cosas accesorias inmueble reivindicado (2415) Automotores Cosas excluidas Buques Muebles registrables Aeronaves Equinos pura sangre Títulos de crédito nominativo y a la orden TENENCIA (2462)

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Aprovechamiento Clases Indisponibilidad Obligaciones (2463/67) Derechos

Interesada: tiene el uso y goce de la cosa: Desinteresada: no puede usar la cosa Absoluta (Cosas fuera del comercio) Relativa (Dominio público estatal)

Locatario, comodatario, etc Depositario, mandatario, etc.

Conservar la cosa (2463) Nombrar al poseedor (2463) Restituir la cosa (2463) Reclamar el pago de los gastos o mejoras necesarios Derecho de retención DEFENSA DE LA POSESION

ACCIONES POSESORIAS

SON

Reacciones ante ATAQUES

a la posesión

ESTOS ATAQUES PUEDEN SER • • •

TURBACIÓN, 2496 CC Actos posesorios contra la voluntad del poseedor Intención de poseer Sin resultar la exclusión absoluta del poseedor

• • • •

DESPOJO, 2497 CC Actos posesorios contra la voluntad del poseedor Intención de poseer Resulta la exclusión absoluta del poseedor Puede ser total o parcial

DEFENSAS Principios: •

La posesión y la tenencia no pueden ser ARBITRARIAMENTE turbadas (2469) (sin razón alguna para hacerlo) 15

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•

DEFENSA JUDICIAL (2468)

Excepción: DEFENSA EXTRAJUDICIAL (2470) • • • •

DOBLE REGULACIÓN ACCIONES PROPIAMENTE DICHAS

CODIGO CIVIL; Libro III, Título III Prescripción: al año (4038)

ACCIONES POLICIALES OBRA NUEVA (recién se comienza la obra) DAÑO TEMIDO 2499, 2° parte

Repulsar la FUERZA Imposibilidad de intervención del poder público INMEDIATEZ en la reacción Reacción PROPORCIONAL al ataque (legítima defensa)

CÓDIGO CIVIL y CPCCN Legitimación Activa restringida 2473 Poseedores anuales no viciosos Legitimación Pasiva amplia Erga omnes Acción de manutención, 2495 (turbación) Objeto: que cesen las molestias Acción de restitución, (despojo) Objeto: que las cosas vuelvan a su estado anterior Leg. Activa amplia 2490 Poseedores y tenedores interesados Leg. Pasiva restringida 2490/91 Autor, cómplice y sucesor particular de mala fe Acción de manutención 2469 (turbación) Objeto: que cesen las molestias Acción de despojo 2490 (despojo) Objeto: que las cosas vuelvan a su estado anterior Terrenos del poseedor 2498 Acción de despojo Terrenos ajenos, pero provoca menoscabo Acción de turbación al poseedor 2499 De ser procedente se suspende la obra durante el juicio, luego se manda a deshacer lo hecho 2500 Se solicita la traba de medidas cautelares Temor de que derive un daño de edificio (conflicto con el art. 1132 CC, pero ley posterior deroga ley vecino anterior)

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CÓDIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN (606 A 623 ter.) Prueba: versará sobre hechos (nunca derecho) Caducidad: al año (621)

INTERDICTOS De aplicación imposible • Inc 2: los inmuebles siempre tienen dueño INTERDICTO DE ADQUIRIR 607/08/09 • Inc 3: de darse ese supuesto conviene adquirir la posesión por aprehensión INTERDICTO DE RETENER Leg. Activa: poseedores y tenedores (amplia) (hay turbación) Leg. Pasiva: autor, copartícipes y sucesores 610/11/12/13 Objeto: cese de la perturbación INTERDICTO DE RECOBRAR Leg activa: poseedores y tenedores (amplia) (hay despojo, total o parcial) Leg. pasiva: autor, copartícipes, sucesores y beneficiarios 614/15/16/17/18 Despojo con violencia o clandestinidad (abuso de confianza: ¿juicio de Objeto: que las cosas vuelvan a su estado desalojo?) anterior INTERDICTO DE OBRA NUEVA Leg activa: poseedores y tenedores (amplia) 619 Leg. Pasiva: contra dueño/encargado de la obra Objeto: suspender la obra y destrucción de lo Obra recién comenzada, no procede si está concluida o a punto de serlo obrado DENUNCIA DE DAÑO TEMIDO (temor de daño grave e inminente) Prevalece lo actuado en sede administrativa 623 bis Objeto: toma de medidas de seguridad OPOSICIÓN A LA EJECUCIÓN DE Leg. Activa: propietario, copropietario, inquilino (afectados) y REPARACIONES URGENTES administrador del consorcio (hay daños reales que requieren ser reparados, Leg. Pasiva: quien se opone pero alguien se opone) 623 ter.

PROTECCIÓN CONSTITUCIONAL DE LA PROPIEDAD Nuestro texto constitucional posee, a lo largo de su articulado, varias garantías que protegen la propiedad, a saber: • ART. 14: garantiza a todos los habitantes, conforme a las leyes que reglamenten su ejercicio, el derecho de usar y disponer de su propiedad. 17

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ART. 17: asegura la inviolabilidad de la propiedad. ART. 75, inc. 17: dispone que corresponde al Congreso garantizar a los pueblos indígenas argentinos la posesión y propiedad comunitaria de las tierras que tradicionalmente ocupan. Ley 26.160 que declara la emergencia en materia de posesión y propiedad de las tierras de los pueblos originarios y que crea el Fondo especial para la asistencia de las comunidades indígenas

Diversos tratados internacionales con jerarquía constitucional contienen normas similares DOMINIO Art. 2506: El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y acción de una persona. Es el más amplio derecho de señoría quo puede tenerse sobre una cosa Art. 17 CN: garantiza la inviolabilidad de la propiedad Art. 14 CN: derecho a usar y disponer libremente La propiedad es el género: implica todos los intereses apreciables que un hombre pueda poseer fuera de sí mismo, de su vida y de su libertad (Doctrina: CSJN: Mango C/Traba –20-8-1925 (Fallos 144:220) –sentencia de desalojo; Bordieu c/ MCBA –16-12-1955 (Fallos 145:307): concesión de uso sobre un bien del dominio público: derecho a sepultura; Horta, José C/ Harguindeguy Ernesto -21-8-1922- (Fallos 136:59): alquileres en un contrato preexistente ). Dominio es la especie: confiere a su titular la mayor cantidad de facultades que es posible tener sobre una cosa.

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a) destinados al uso de todos los habitantes b) afectados a un destino de utilidad pública. Pueden explotarse Por concesión Por permiso Enajenables (con autorización)  Dominio privado (art. 2341) Embargables prescriptibles están en el comercio  Dominio Internacional nota al art. 2507  Dominio eminente nota al art. 2507 Cuando es perpetuo y la cosa no está Pleno o Perfecto (2507) gravada con ningún derecho hacia otras personas  Dominio público (art. 2340)

Del Estado

Clasificación

De los particulares: clases (art. 2507)

Inenajenable Imprescriptible Inembargable

Afecta la perpetuidad (dominio revocable y dominio fiduciario) Afecta la desmembrado) Caracteres

EXTENSIÓN (2518)

absolutez

Menos pleno o imperfecto (2661 a 2672) EXCLUSIVIDAD  2508 (una sola persona) (triple connotación):  2509 (tit. dominio no puede tener ots.ds. reales s/ misma cosa.  2516/2517 (poder excluir a terceros) PERPETUIDAD  No limitación temporal (doble connotación)  2510: No extinción por el no uso o ejercicio ABSOLUTEZ  2511/2512 (expropiación) (mayor cantidad de  2513 (ejercicio regular) ver posición VS en nota facultades)  2514 (restric.por abuso)  2515 (facult. Jurídicas) 2519; 2520 (accesorios); 2521 (aéras y subterráneas) 19

(dominio

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CONTENIDO DEL DOMINIO A- Determinación positiva: Contenido afirmativo

Facultades materiales

Uso (ius utendi) Goce (ius fruendi) Disposición (ius abutendi) Disposición (enajenabilidad) (art. 2515: facultad de ejecutar, respecto de la cosa, todos los actos jurídicos que ella es legalmente susceptible... puede abandonar la cosa...)

Facultades jurídicas

 Actos entre vivos  Actos mortis causa  A título oneroso  A título gratuito

 Abandono de la cosa Jurisprudencia de la CSJN: Horta c/Harguindeguy (cuando hay un contrato escrito existe un derecho incorporado al patrimonio que merece la tutela del art. 17 CN (locación); Fallos 136:59); Ercolano c/Lanteri de Renshaw (locación verbal): hay limitaciones derivadas de la convivencia social (Fallos: 136:170); Aviso c/De la Pesa (Fallos 172:29) justificó las restricciones propiedad por la crisis económica. Todos los demás derechos reales son desmembraciones del dominio. Puede decirse que en el art. 2503 se enuncian los derechos reales en orden decreciente Contenido negativo

Exclusión de terceros

Extensión objetiva del dominio

Al subsuelo Al espacio aéreo A los accesorios A los frutos

Cosas muebles e inmuebles

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B- Determinación negativa: RESTRICCIONES Y LIMITES AL DOMINIO

Derecho Administrativo (2611): Código Civil (título VI del libro III) A la disposición jurídica

A la disposición material

Numerus clausus (2614) Inenajenabilidad (2612/2613) División horizontal del dominio (2617 * Ley 13.512) Camino de sirga (2639/2640) Relaciones de vecindad Obras, trabajos e instalaciones que pueden perjudicar a vecinos (2615, 2616, 2620, 2625) Molestias ocasionadas por actividades (2618) Utilización del fundo vecino o de pared divisoria (2621) Chimenea, fogón, hogar (2622) Horno o fragua (2623) Pozos (2624) Destrucción muro (2626) Colocación andamios, etc. (2627) Árboles y arbustos (2628 y 2629) Luces y vistas (2655/2656/2657/2658/2659/2660) No abrir ventanas en pared medianera(2654) Restricciones vinculadas al régimen de aguas (2630/2653)

⇒OBRAS, TRABAJOS E INSTALACIONES QUE PUEDEN PERJUDICAR A LOS VECINOS PRINCIPIO GENERAL: en el artículo 2620 del C.C. se establece un principio general diferenciando situaciones que implican molestias que dan lugar a limitaciones, de otras que pueden privar al vecino de ventajas ínsitas en el dominio. La norma citada dispone que "los trabajos o las obras que sin causar a los vecinos un perjuicio positivo, o un ataque a su derecho de propiedad, tuviesen simplemente por resultado privarles de ventajas que gozaban hasta entonces, no les dan derecho para una indemnización de daños y perjuicios". La nota de dicha norma suministra un ejemplo concreto: la elevación de un edificio que privase de sol, o disminuyese la luz. INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS Origen: obras y trabajos 21

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Damnificados: vecinos Procedencia: 1 - Perjuicio positivo 2 - Ataque a su derecho de propiedad Improcedencia: 1 - Privación de ventajas que gozaban 2 - Ejercicio regular de un derecho INDEMNIZACIÓN POR ACTUAR NEGLIGENTE Código Civil en el art. 2616, dicha norma no contiene una verdadera restricción al dominio, pero atribuye responsabilidad al propietario negligente al incumplir con el mantenimiento de sus edificios. El artículo en cuestión establece que "todo propietario debe mantener sus edificios de manera que la caída, o los materiales que de ellos se desprendan no puedan dañar a los vecinos o transeúntes, bajo la pena de satisfacer los daños e intereses que por su negligencia les causare". ⇒ANÁLISIS DE NORMAS QUE IMPORTAN PROHIBICIONES A LOS VECINOS Primer supuesto: el art. 2615 proporciona un primer supuesto: "El propietario de un fundo no puede hacer excavaciones ni abrir fosos en su terreno que puedan causar la ruina de los edificios o plantaciones existentes en el fundo vecino, o de producir desmoronamientos de tierra". Este artículo debe interpretarse a la luz de que dichas excavaciones puedan producir las consecuencias que la norma señala. El autor considera que dicha norma no es rígida, dado que siempre deben computarse las circunstancias de hecho en cada caso concreto. Vélez lo explicaba en la nota al artículo: "No es posible determinar las distancias de los edificios vecinos a las cuales puedan hacerse excavaciones, o abrirse fosos. El peligro que puede sobrevenir a los edificios, depende en mucha parte de la clase de terreno, ya sea de piedra o tierra sólida, o por el contrario, arena o tierra deleznable; y también de la clase del edificio vecino que puede ser de un gran peso, o sólo tener por ese lado paredes sencillas, y meramente divisorias. En un caso dado los jueces con informes de peritos, resolverán sobre la distancia a que puede abrirse un foso, y el género de calza que debe tener para evitar derrumbes". El art. 2625 establece que: "Aún separados de las paredes medianeras o divisorias, nadie puede tener en su casa depósitos de aguas estancadas, que puedan ocasionar exhalaciones infestantes, o infiltraciones nocivas, ni hacer trabajos que transmitan a las casas vecinas gases fétidos, o perniciosos, que no resulten de las necesidades o usos ordinarios; ni fraguas, ni máquinas que lancen humo excesivo a las propiedades vecinas". El autor considera que esta norma con la reforma introducida con la reforma introducida por la ley 17.711 incorporando el nuevo art. 1618 ha perdido parte de su importancia. Entonces: PROPIETARIO 1. No debe hacer excavaciones susceptibles de producir las consecuencias que señala el art. 2615. 2. La norma debe interpretarse a la luz de cada caso particular: 2.1. Depende de la clase de terreno (piedra o tierra sólida/ arena o tierra deleznable) 2.2. Depende de la clase del edificio vecino (gran peso/ paredes sencillas y sólo divisorias) 22

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2.3. Informe de peritos: para que determinen la distancia a que puede abrirse un foso y como debe ser para evitar derrumbes. 3. No debe tener en su casa depósitos de aguas estancadas, ni hacer trabajos que produzcan las consecuencias que el art. 2625 señala. Segundo supuesto: el art. 2632 introduce otra prohibición al disponer que "el propietario de una heredad por ningún trabajo u obra puede hacer correr por le fundo vecino las aguas de pozo que él tenga en su heredad, ni las del servicio de su casa, salvo lo que en adelante se dispone sobre las aguas naturales o artificiales que hubiese sido llevadas, o casadas allí para las necesidades de establecimientos industriales". Esta norma tiene concordancia con la siguiente: art. 2633 que establece que: "El propietario está obligado en todas circunstancias a tomas las medidas necesarias para hacer correr las aguas que no sean pluviales o de fuentes, sobre el terreno que le pertenezca o sobre la vía pública". Entonces: PROPIETARIO: 1. No puede hacer correr por el fundo vecino agua de pozos que él tenga, ni las del servicio de su casa: debe correr sobre terreno que le pertenezca o por la vía pública. Tercer supuesto: el art. 2621: "Nadie puede construir cerca de una pared medianera o divisoria, pozos, cloacas, letrinas, acueductos que causen humedad; establos, depósitos de sal o de materias corrosivas, artefactos que se mueven por vapor, u otras fábricas o empresas peligrosas a la seguridad, solidez y salubridad de los edificios o nocivos a los vecinos, sin guardar las distancias prescrpitas por los reglamentos y usos del país, todo sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo anterior. A falta de reglamentos, se recurrirá a juicio de los peritos". La mayor parte de la doctrina considera que la enumeración que hace este artículo es enunciativa, pues no existirían obstáculos para extender la norma a otras actividades que puedan ocasionar molestias. Se criticó la redacción del artículo porque se refiere a muros medianeros o divisorios, cuando la norma sólo puede regir en el caso de muros medianeros, ya que los divisorios son de propiedad exclusiva de su dueño y puede realizar obras cualesquiera que fuera la distancia que separe de éste. El art. 2624 por su parte nos dice: "El que quiera hacer pozos, con cualquier objeto que sea, contra una pared medianera o no medianera, debe hacer un contramuro de treinta centímetros de espesor". Dicha norma actualmente tiene mucha aplicación en razón de los nuevos materiales empleados que actúan como aislantes. El art. 2622 establece que: "El que quiera hacer una chimenea, o un fogón u hogar contra una pared medianera, debe hacer construir un contramuro de ladrillo o piedra de dieciséis centímetros de espesor" y el art. 2623 dispone que "el que quiera hacer un horno o fragua contra una pared medianera, debe dejar un vacío o intervalo, entre la pared y el horno o fragua, de dieciséis centímetros". En ambas disposiciones se establecen restricciones que regulan la construcción de obra que pueden irradiar calor a las paredes medianeras. Entonces: PROPIETARIO: 1. Debe atenerse a las distancias prescriptas en los reglamentos. 2. A falta de reglamentos, se recurrirá a juicio de peritos. 3. Doctrina: enumeración del art. 2621: ENUNCIATIVA. 4. Crítica a la redacción del art.: sólo serían aplicables en caso de muros medianeros (los divisorios son propiedad exclusiva de su dueño). 5. Pozos contra una pared: debe hacer un contramuro de 30 cm. de espesor. 6. Chimeneas contra una pared medianera: debe hacer un contramuro de 16 cm. de espesor. 23

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7. Horno o fragua contra una pared medianera: debe dejar un vacío entre la pared y estos de 16 cm. de espesor. En los puntos 6 y 7 se hace referencia a la construcción de obras que pueden irradiar calor a las paredes medianeras. ⇒ANÁLISIS DE NORMAS QUE IMPLICAN RESTRICCIONES A LA ACTIVIDAD DE LOS VECINOS Molestias ocasionadas por actividades en inmuebles vecinos: la ley 17.711 ha incorporado al código civil un texto nuevo para el art. 2618 y ha derogado expresamente el art. 2619. El nuevo art. 2618 estipula que: "Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas. Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias. En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad, asimismo tendrá en cuenta la prioridad del uso. El juicio tramitará sumariamente". La norma se refiere a las molestias que ocasionen las llamadas inmisiones (calor, olores, etc.) que tiene por fuente productora las actividades que se desarrollan en inmuebles vecinos. Para que dichas inmisiones puedan resolverse judicialmente en lo que hace a los daños o molestias que pudieran ocasionar es necesario que excedan la normal tolerancia. La duda está en cuál es la "normal tolerancia", la cual no puede resolverse dando por respuesta un principio general, por lo tanto deben considerarse las circunstancias fácticas del caso particular, correspondiendo al juez dar procedencia o no en cada caso concreto a la acción, además el juez está obligado a tener en consideración pautas objetivas para determinar su resolución, es decir, en su sentencia debe tratar de conciliar las exigencias de la producción, la prioridad en el uso, y el respeto debido al uso regular de la propiedad. Sobre la base de estos lineamientos producirá su fallo, que podrá consistir: -RESARCIMIENTO DE LOS DAÑOS POR VÍA DE UNA INDEMNIZACIÓN, o -CESACIÓN DE LAS MOLESTIAS. El autor considera que estas posibilidades no se excluyen, por lo que podrían ordenarse la cesación de las molestias y la indemnización de los daños sufridos hasta que tales molestias cesaron. Señala además que no tiene trascendencia la autorización administrativa para funcionar en el caso de un establecimiento industrial cuando éste formulare su descargo, sí la va a tener si no se le hubiere otorgado, como agravante de su situación. Jurisprudencia del caso: La posibilidad del reclamo, no se limita sólo al daño material producido, sino que también puede solicitarse por ejemplo: la merma en el valor locativo del inmueble, la disminución del valor venal del inmueble para su venta, etc. Utilizaciones del fundo vecino o de la pared divisoria: el art. 2626 dice: "El propietario del terreno contiguo o una pared divisoria puede destruirla cuando le sea indispensable o para hacerla más firme, o para hacerla de carga, sin indemnización alguna al propietario o condómino de la pared, debiendo levantar inmediatamente la nueva pared". No hay criterio uniforme por parte de la doctrina en cuanto al empleo de la palabra "divisoria", no es posible identificarlas con las medianeras, pese a ello Vélez las trata en las mismas condiciones. Es decir que aquél que construye puede en virtud de esta norma destruir la pared cuando le sea necesario para hacerla más firme o de carga, no debiendo pagar indemnización en ninguno de los dos casos.

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Asimismo en el art. 2627 el código fija una restricción provisional cuyo objeto único es reparar o construir una obra: "Si para cualquier obra fuese indispensable poner andamios, u otro servicio provisorio en el inmueble del vecino, el dueño de éste no tendrá derecho para impedirlo, siendo a cargo del que construye la obra la indemnización del daño que causare". El autor deduce que si se ocasionaren daños por negligencia del constructor en la vigilancia de la obra o por defectos técnicos, será de aplicación las normas generales en materia de responsabilidad. ⇒LUCES Y VISTAS DEFINICIÓN: Denominamos vistas a aquellas aberturas o ventanas que permiten una visión total sobre el fundo vecino; y luces a las aberturas o ventanas que sirven para dar luz a las habitaciones, pero que no permiten mirar el fundo vecino. El art. 2655 del Cód. Civil, establece que el dueño de una pared no medianera contigua a una finca ajena, puede abrir en ella ventanas para recibir luces, a 3 metros de altura del piso de la pieza a que quiera darse luz, con rejas de fierro cuyas barras no dejen mayor claro que tres pulgadas. Son necesarias 2 condiciones para la apertura de luces: 1) Que se trate de ventanas colocadas a una altura no menor a los 3 metros contados desde el nivel del piso donde ellos están; esa altura es suficiente para impedir que, sin ayuda de escaleras o medios análogos, se pueda mirar el fundo vecino; 2) que esas ventanas estén guarnecidas con rejas de fierro cuyas barras no dejen mayor claro que 3 pulgadas, para impedir que pueda asomarse la cabeza y mirar el inmueble vecino. LUCES

EN PARED MEDIANERA ART. 2654 COD. CIVIL. EN PARED NO MEDIANERA ART. 1655 COD. CIVIL. CONTIGUA ART. 2655 COD. CIVIL. PROXIMA (SE APLICAN LOS MISMOS PRINCIPIOS).

Si la abertura de luces se quiere realizar sobre una pared medianera, quien la pretenda realizar deberá pedir la autorización a su vecino, puesto que dicha pared se encuentra en condominio y respecto de ella ambos vecinos condóminos se encuentran en pie de igualdad, uno no puede abrir aberturas sin el consentimiento del otro. Si la abertura de luces se realiza sobre una pared no medianera contigua (que es aquella que está construida a uno de los extremos de la propiedad tocando la línea separativa de los fundos) rigen las exigencias del art. 2655 del Cód. Civil. Si la abertura se realiza sobre una pared no medianera 25

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próxima (se construye en una zona más o menos alejada de la línea separativa de los fundos), el supuesto no está especialmente legislado en el Cód. Civil. Parecería que resultan aplicables por analogía los principios ya expuestos (el art. 26559. VISTAS

DERECHAS O DE FRENTE OBLICUAS O DE COSTADO

Las derechas se tienen en dirección del eje vertical de una persona la cual puede mirar sobre el fundo vecino sin volver la cabeza. Oblicuas son aquellas que sólo permiten ver volviendo la cabeza a un lado o al otro. Para las vistas rigen los arts. 2658 al 2600. Los artículos que se refieren a las luces y vistas tienen por fin la protección de la intimidad entre vecinos. ⇒ÁRBOLES Y ARBUSTOS Se puede pedir la remoción del: - árbol vecino cuando está a menos de 3 metros de la línea divisoria - arbusto vecino cuando está a menos de 1 metro de la línea divisoria

Cause o no daño al vecino

Si está a menor distancia a la que establece el art. 2628 el retiro del árbol/ arbusto es obligatorio. Sin embargo, en la actualidad la doctrina establece que: Se puede pedir la remoción del árbol / arbusto cuando: - no respeta la distancia del Art. 2628 Y - Produce un daño o molestia al vecino

Que fueron probadas

Respecto de las ramas y raíces, el artículo 2629 establece una gran diferencia:  RAMAS: si se extienden sobre un fundo vecino, el dueño de éste puede PEDIR que sean cortadas (por el dueño del árbol en cuestión). 26

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RAÍCES: si se extienden sobre suelo vecino, el dueño del fundo puede CORTARLAS POR SÍ MISMO (en tanto el daño ya se produjo).

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VOCABULARIO Artículos 2628 y 2629 HEREDAD: es una porción de terreno cultivado, perteneciente al mismo dueño. Hacienda de campo, bienes raíces o posesiones. ARBOL: Planta perenne, muy desarrollada, de tronco leñoso y altura variable. ARBUSTO: Planta perenne, leñoso, ramificado desde la base y de altura inferior a 5 metros. PREDIO: Tierra, posesión inmueble, heredad, hacienda. PREDIO RUSTICO: El dedicado a usos agrícolas, fuera de las poblaciones. Perteneciente o relativo al campo. PREDIO URBANO: Es el situado en el interior de una población y el edificio que aunque situado fuera, se dedica a vivienda. BOSQUES: Sitio poblado de uno o más especies de árboles, que condicionan el crecimiento de vegetales en los estratos inferiores. FINCA: Propiedad inmueble.

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DOMINIO MENOS PLENO O IMPERFECTO (art. 2661 a 2672) Dominio

revocable:

aquel

dominio

que

se

extingue

al

cumplirse

determinado

plazo

o

condición

(no

es

perpetuo).

Dominio desmembrado: aquel dominio que se ejerce sobre una cosa objeto de otro derecho real (ya sea de garantía o de disfrute). Si bien comúnmente se lo denomina “desmembrado”, es más apropiado hablar de “dominio limitado” Dominio fiduciario: (2662) se extingue por el cumplimiento de una condición resolutiva o de un plazo y debe transferirse a un tercero. Es un dominio interino. Salvat y Cámara lo identificaban con los negocios simulados. Partes: 1) fiduciante (aquel que entrega la propiedad fiduciaria), 2) fiduciario (aquel que ejerce dicha propiedad, él es el titular del derecho de dominio imperfecto), 3) beneficiario (aquel que se beneficia con lo actuado por el fiduciario durante la duración del fideicomiso) y 4) fideicomisario (aquel que recibe los bienes fideicomitidos al finalizar el fideicomiso). El objeto del dominio fiduciario son cosas determinadas e individuales. No pueden serlo universalidades ni cosas fungibles. Sí los créditos cuando están instrumentados por escrito (cosas muebles por representación).

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DOMINIO: MODOS DE ADQUISICION Los modos de adquisición son hechos y actos (humanos y jurídicos), previstos por la ley para adjudicar en propiedad una cosa determinada a una persona, que así incorpora ese derecho real a su patrimonio. Art.2524: El dominio se adquiere por:

1.APROPIACIÓN 2.ESPECIFICACIÓN 3.ACCESIÓN 4.TRADICIÓN 5.PERCEPCIÓN DE LOS FRUTOS 6.SUCESIÓN EN LOS DERECHOS DEL PROPIETARIO 7.PRESCRIPCIÓN

En la tradición, se distingue "titulo" y "modo". En los demás casos, el "modo" se confunde con el "título" (que sería la propia ley) El Código trata bajo este título sólo los cuatro primeros, ya que sucesión (3262 y ss); prescripción (3947 y ss);y percepción frutos (2423 y ss) son tratados especialmente en otra parte del articulado. La enumeración es incompleta, pues podría agregarse la posesión de buena fe de cosas muebles no robadas ni perdidas (2412); tesoro (2556); expropiación (17 CN y 2511 CC); adquisición tercer subadquirente de buena fe y a título oneroso (1051); comiso (p/el Estado). CLASIFICACIÓN Originarios

1 independientemente del derecho que tenía el propietario anterior, o cuando la cosa no tenía dueño: apropiación, especificación, accesión, percepción de frutos, prescripción (en este caso no es pacífica la opinión)

Derivados

Se adquiere de un titular anterior- (aplicación del art. 3270).

Mobiliaria Inmobiliaria Mixtas

Apropiación, Especificación, Migración de animales, Adjunción, Mezcla, Confusión, Percepción de frutos Aluvión, Avulsión, Edificación, Siembra, Plantación Tradición, Sucesión, Adquisición legal, Usucapión

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MODOS ORIGINARIOS ⇒APROPIACION

Casos

• • • • • •

Caza Pesca Cosas abandonadas Res nulluis Cosas perdidas (régimen especial) Tesoros (régimen especial)

Concepto Se produce la apropiación cuando quien tiene capacidad, aprehende o toma una cosa mueble sin dueño o abandonada, con ánimo de tenerla para sí (2351 y 2525). También cuando pone la cosa en su presencia con la posibilidad física de tomarla (2374) y con intención de tenerla como suya (2373)La adquisición de la posesión por la aprehensión de la cosa trae aparejada la adquisición del dominio por apropiación. (La aprehensión hace presumir el ánimo de apropiación (conf. art. 2375 CC) Capacidad: para adquirir la posesión (ver 2392/3/4). Objeto: cosas sin dueño, o abandonadas (2526). En caso de duda, se presume perdida, no abandonada.(2530). 2527:Animales de caza, salvajes o domesticados que recuperan su antigua libertad; peces; enjambres; cosas en el fondo mar, etc. • • No son apropiables: • (2528) •

Cosas inmuebles Animales domésticos Cosas perdidas Cosas caídas al mar

Quien abandona una cosa puede arrepentirse mientras otro no se apropie (2607). 2529: más parece una cesión (abandono para determinadas personas). Ver fallo: L.L. 1977-B-531 CNCiv,Sala E. 31

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Cosas perdidas: (arts. 2531 a 2539).  No son apropiables. La cosa se debe hallar expuesta a la mirada de todos y accesible a todos, en un lugar distinto al de su conservación. Como requisito subjetivo se exige la negligencia o descuido de su dueño.  El que las encuentra debe cuidarla y tiene derecho a recompensa como depositario. Gastos y recompensa (art. 2533). El propietario se exime cediendo la cosa.  Si conoce o pudo conocer al dueño y no le avisa pierde derecho a recompensa (2532).  Si no lo conoce debe ser entregada al juez. 3 avisos mensuales (Dec.ley 1793/56).  Si el dueño no se presenta en seis meses desde el último aviso, se rematan. Se pagan gastos y recompensa y saldo a la Municipalidad.  Cuando aparece dueño que ofreció recompensa, el hallador puede optar entre premio regulado por juez y recompensa.  El que se apodera cosa perdida comete hurto (art. 2539). Caza: 2540 a 2544 (animales salvajes y bravíos).  Se puede en terrenos propios o ajenos no cercados, plantados o cultivados.  Está reglamentado por leyes locales. (Códigos Rurales, etc.) Pesca: 2547 a 2549- 2343 inc.1; 2527; 2540).  Se puede en aguas uso público (2340 incs.1 a 5); observando los reglamentos. Ojo, son todos los ríos (no hay ríos privados).  Los peces son res nullius, pero en el mar territorial son propiedad del Estado (Ley 17.500)- Hasta 3 millas jurisdic. Provincias. Hasta 200 millas Nación.  Los propietarios ribereños pueden por su lado o ribera hasta la mitad del río o arroyo Tesoros: (2550 a 2566):  Objeto que no tiene dueño conocido y que está oculto o enterrado en un inmueble, salvo los sepulcros.(2551) Son cosas muebles (2319)  El dominio del suelo se extiende a toda su profundidad y comprende minas y tesoros, salvo las modificaciones de las leyes especiales (2518).  Descubridor:(2554/5) es una excepción al ppio del 2375 (cosas sin dueño se adquieren por 1ª aprehensión). Sólo vale para los tesoros descubiertos casualmente.(50% para descubridor/a y 50% para dueño/a terreno) ⇒ESPECIFICACION o TRANSFORMACION (arts. 2567/70) MATERIA PRIMA (propiedad de “A”) + TRABAJO (realizado por “B”) 32

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Es un modo de adquisición que se produce por la transformación por el trabajo de la materia prima que pertenece a otro, creándose una nueva especie (madera tallada; granito/ estatua, etc) cuando se tiene intención de apropiación.  Cuando es de buena fe y la cosa no puede volver a la situación anterior, el especificador (quien trabajó sobre materia prima ajena) sólo debe la indemnización correspondiente, al dueño de la materia prima utilizada (art.2568).  Cuando el especificador es de mala fe, el dueño tiene derecho a indemnización, puede promover acción criminal; y quedarse con la nueva cosa, pagando el mayor valor adquirido por la cosa (2569).  Cuando hay buena fe, y es posible reducir cosa estado anterior, el dueño puede elegir entre quedarse con la nueva cosa y pagar el trabajo, o exigir el valor de la materia, quedando la nueva cosa para el transformador (=especificador).(2570)  Ojo: si la cosa no es robada ni perdida, y hay buena fe, funciona el 2412 Requisitos especificación: • • • • •

Trabajo humano Objeto nuevo Materia prima ajena Animo de apropiarse No consentimiento del dueño

Extingue el objeto y el dominio sobre este

⇒ACCESIÓN (2571) Es un modo de adquisición del dominio que se produce cuando una cosa mueble o inmueble acrece a otra por adherencia natural o artificial. Es distinto a la propiedad de los accesorios (2520). Es un título independiente.

Casos

•Aluvión (natural) •Avulsión (natural) •Edificación (artificial) •Siembra y plantación (artificial) •Migración de animales domesticados •Adjunción •Mezcla y confusión 33

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ACCESION NATURAL EN INMUEBLES POR ACCION DE LAS AGUAS Aluvión: (2572/2582) Acrecentamiento de tierra que reciben terrenos ribereños con ríos o arroyos, por efecto espontáneo de las aguas. No debe haber hecho del hombre. Insensible y paulatinamente Dos casos: por acarreo (art. 2572) y por abandono (art. 2573)

Requisitos aluvión

• • • • • • •

Aguas que corran naturalmente Tierras que confinan natural y directamente con el agua Efecto espontáneo Efecto insensible y paulatino Terreno firme Unión de los terrenos debe ser completa Río no navegable

Avulsión: (2583/2586). La adherencia se produce en forma súbita y violenta y por efecto espontáneo. Se adquiere el dominio cuando se produce la adherencia natural, o si son árboles o porción de terrenos cuando pasan 6 meses sin que el propietario las retire. Si no son susceptibles de adherencia natural, se consideran cosas perdidas No es necesario que sea río no navegable. Los seis meses se computan desde que la cosa se deposita en el otro terreno. Alguna doctrina sostiene la existencia de una "acción de interrogación", para que el anterior propietario defina si reivindicará o no. ACCESION ARTIFICIAL EN INMUEBLES Edificación y plantación: (2587/2593) Son casos de adherencia artificial (hecho del hombre).  Finca propia y buena fe (planté o edifiqué materiales ajenos en mis tierras, de buena fe): paga al propietario el valor de las semillas, plantas o materiales ajenos.  Finca ajena y b.fe (planté o edifiqué con mat. propios en finca ajena, de buena fe): el dueño del terreno los hace suyo y paga materiales. No hay derecho a destruir. Se lo queda el dueño del terreno pues son accesorios a él.  Finca ajena y mala fe: dueño puede destruir, pero si se queda, debe mayor valor. 34

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 Finca ajena, ambos mala fe: se considera al edificante como de buena fe.  Finca ajena, material de un tercero (utilicé materiales de un tercero para edificar o plantar en un terreno también ajeno): el dueño de los materiales no tiene acción contra el dueño terreno, salvo por lo que se le debe al dueño de la obra.  Finca propia, mala fe (materiales ajenos): si se pueden recuperar, vuelven al dueño los materiales. Si no, hay indemnización, acción criminal  Edificación parcial en suelo ajeno: no previsto, pero frecuente. a) puede adq. por usucapión.

ACCESION NATURAL A INMUEBLES (ACCESION MORAL) Animales domesticados (MIGRACIÓN DE ANIMALES): son animales salvajes, que si vuelven a recuperar su libertad, pueden ser cazados. La accesión se produce cuando se van del terreno de sus antiguos dueños y se acostumbran a vivir en otro inmueble. En este caso acceden al dominio del dueño del terreno, si este no empleó artificio (2592) ACCESION DE COSAS MUEBLES (2594/2600) Adjunción es cuando dos o más cosas muebles pertenecientes a distintos dueños, se unen de manera tal que vienen a formar una sola cosa(misma materia). El dueño de la cosa ppal se convierte en dueño de la cosa, pagando al otro el valor de la accesoria. Cdo. la cosa accesoria es más valiosa que la ppal, puede pedirse la separación. Mezcla (sólidos) y confusión (líquidos) (2597y ss) Cuando cosas secas o fluidas de diversos dueños se mezclan o confunden, produciendo una nueva cosa. MODOS DERIVADOS

Los modos derivados pueden ser:

•Actos entre vivos: tradición (Art. 2524 inc. 4°) •Mortis causa: legado de cosa cierta (Art. 2524 inc. 6°, Art. 3766) •A título universal (todo el patrimonio) •A título singular (una cosa determinada)

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⇒TRADICION (2601/2603) Es un modo de adquirir dominio, posesión y aún la tenencia. Una parte entrega voluntariamente y la otra lo recibe (art. 2377) En el Derecho romano: manifestación por signos exteriores de la voluntad de las partes de transmitir y recibir. Función de medio de publicidad. En el Derecho francés: bastaba la voluntad de las partes  Vélez lo criticó (nota 577). En nuestro ordenamiento la tradición es requisito para la adquisición de derechos reales (577) que se ejercen por la posesión. Tiene efecto constitutivo en los actos entre vivos (3265). Son aplicables las disposiciones para adquirir la posesión (art. 2377 y ss). En el caso de inmuebles se requieren actos materiales (art.2379). Requisitos:

•Ser hecha por el propietario de la cosa (2603, 2412 y 3271) •Existir capacidad para enajenar y para adquirir (2601) •Título suficiente para transferir el dominio (2602)

Se necesitan dos sujetos: un tradens y un accipiens. Es una forma derivada: Se aplica el 3270.(nemo plus iuris).1 Capacidad: la tradición es un acto jurídico. capac.necesaria para ese acto. Título suficiente: acto jurídico que tenga por finalidad trasmitir derecho real propio del disponente, capaz y legitimado al efecto, a un adquirente capaz, formalizado conforme requisitos legales. (compraventa, permuta, etc) Cuando el derecho real es sobre inmueble hace falta la escritura pública, que es la forma requerida por la ley (art. 1184). La tradición puede ser anterior al título, pero sólo con título y tradición (modo) se adquiere el derecho real (ver 577 C.C.). En el caso de las servidumbres: el primer uso vale como tradición (2977). No hay tradición en derechos especiales como prenda con registro, hipotecas aeronáutica, naval, (no son ds. que se ejerzan por la posesión) • Especies de tradición • • • •

1

Real (entrega material de la cosa) Simbólica (entrega algo que representa la cosa, (llaves o título) Longa manu (mostrar o poner la cosa a disposición del accipiens). Traditio brevi manu (el tenedor se convierte en poseedor, o pasa a ser tenedor de otro poseedor) Constituto posesorio (el poseedor conserva la tenencia pero como tal, reconociendo en otro la posesión de dueño)

Salvo: 1051 (subadquirentes a título oneroso, de buena fe) Lo vemos en acciones reales: límites de la acción reivindicatoria

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PRESCRIPCION ADQUISITIVA La prescripción es el medio para adquirir un derecho (pres. adquisitiva) o liberarse de una obligación (pres. liberatoria) por el transcurso del tiempo (art. 3947, 2ª parte). Sólo se puede adquirir y perder por la prescripción el dominio (arts. 3948, 4015 y 4016 bis), el usufructo (art. 2812, inc. 4), el uso y la habitación (art. 2949), las servidumbres continuas y aparentes (art. 3017), el derecho de propiedad horizontal y el condominio Podemos definir a la prescripción adquisitiva o usucapión como el instituto por el cual el poseedor adquiere el derecho real que corresponde a su relación con la cosa (dominio, usufructo, uso, habitación, servidumbre), por la continuación de la posesión durante todo el tiempo fijado por la ley. La usucapión tiene su fundamento en la presunción de abandono de la cosa por parte del propietario. Hay interés de la ley en que la cosa sea aprovechada económicamente La prescripción adquisitiva breve tiene su fundamento en la necesidad de sanear las irregularidades de ciertos títulos de propiedad o de constitución de otros derechos reales que pueden ser adquiridos por este medio. Art. 3948 CC: elementos esenciales de la prescripción adquisitiva: la posesión y el tiempo fijado por la ley. (la definición es inexacta porque no es un "derecho") Además debe existir previamente una resolución judicial que declare extinguido o desmembrado el dominio (o el derecho real de que se trate) del propietario anterior. Antes de esta declaración, la posesión y el tiempo sólo conforman para el usucapiente una situación de hecho, que le otorgan un derecho a la cosa mediante las acciones posesorias y los interdictos, pero no tiene todavía un ius ad rem, o sea, un derecho en la cosa. Se pierde un derecho real por la transmisión judicial, "cualquiera que sea su causa" (art. 2610), y una de ellas es aquella en que la ley se lo atribuye a otro a título de prescripción (art. 2606). Si la usucapión versare sobre inmuebles, para que el derecho real adquirido sea oponible a los terceros interesados, el testimonio de la sentencia que la admita deberá ser inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a la ubicación de la cosa (art. 2505). Ídem para cosas muebles registrables. REQUISITOS: a) POSESION: El poseedor deberá tener la cosa bajo su poder con animus domini (art. 2351), ejerciendo sobre ella actos posesorios idóneos (art. 2384), que lo conducirán, al dominio, a una desmembración de éste, como podría ser una servidumbre de acueducto aparente, al condominio, si su posesión fue en realidad coposesión (art. 2359), o a la propiedad horizontal si la cosa poseída es de esa naturaleza, y también puede llevarlo a adquirir una vivienda en un club de campo, o una propiedad con caracteres especiales, como una bóveda. 37

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a.1 ANIMUS: La posesión a título de dueño sólo se requerirá en la prescripción adquisitiva del dominio, porque para los demás derechos reales el animus posesorio deberá ser el correspondiente a la adquisición del derecho de que se trate (p. ej., usufructo, uso, servidumbre, etc.), según cuál haya sido la intención del poseedor y la naturaleza de la cosa poseída. La intención del poseedor dará los alcances del animus posesorio y el derecho a adquirirse (dominio, usufructo, servidumbre) a.2 POSESIÓN PÚBLICA. Es necesario que la posesión sea ejercida de manera que pueda ser conocida por EL PROPIETARIO O POSEEDOR ANTERIOR para que puedan oponerse a ella si es su voluntad. Si ellos pudieron conocer esa posesión durante todo el tiempo que duró, y no lo hicieron, la ley presume en ellos el abandono, y la posesión del usucapiente se consolida. Molitor (nota del art. 2479) exigir la publicidad de la posesión no es exigir que sea conocida del propietario, pues basta con que éste haya podido conocerla..., porque la publicidad requerida no tiene por objeto sino establecer la presunción de que los actos han sido conocidos por él. Lo contrario a la posesión pública es la posesión clandestina Es clandestina cuando la posesión se ha tomado por medio de trabajos subterráneos o por actos posesorios ejecutados de noche Significa que se han tomado precauciones para sustraerla al conocimiento de quienes tenían derecho de oponerse (art. 2369). a.3 POSESIÓN PACÍFICA. Una posesión adquirida o mantenida por todo el tiempo de la prescripción por medio de la fuerza o la violencia no permite la adquisición del derecho (art. 3959, a contrario sensu). Debe entenderse por violencia no sólo las vías de hecho sino también la violencia moral (art. 2365 y nota del art. 2478). La prescripción adquisitiva de cosas poseídas por la fuerza o por la violencia, no comienza sino desde el día en que se hubiese purgado el vicio de la posesión (art. 3959). La purga sucede al año de haber cesado la fuerza o la violencia, porque el poseedor vicioso ya no tendrá contradictor en su posesión, al haber perdido el despojado la acción posesoria que le hubiera permitido recuperar la cosa (art. 4038). a.4 POSESIÓN CONTINUA. La posesión debe ser continua (arts. 3999, 4015 y 4016 bis), ser demostrativa de la voluntad del usucapiente de adquirir el derecho que se propone (dominio, usufructo, servidumbre, etc.), No es necesario realizar permanentemente actos posesorios sobre la cosa, porque la voluntad de conservar la posesión se juzga que continúa mientras no se haya manifestado una voluntad contraria (art. 2445). Es la concatenación o encadenamiento de los actos posesorios realizados en la cosa, sin contradictor alguno, durante todo el tiempo exigido por la ley para la prescripción. a.5 POSESIÓN ININTERRUMPIDA. La posesión tiene que ser sin interrupción alguna (art. 4016) Al contrario de lo que sucede con el requisito de la continuidad, en la interrupción no hay una omisión del poseedor sino un acto positivo, que puede ser realizado por el propietario o por un tercero (por ejemplo, si lo desposeen), y aun ese acto puede emanar del propio poseedor, como cuando reconoce el derecho del propietario sobre la cosa (v. nota del art. 2481). b EL TIEMPO 38

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Posesión con justo título y buena fe se requieren diez años (prescripción corta). Faltando justo título o buena fe se necesitan veinte años (prescripción larga). ACCESION DE POSESIONES En ciertos casos el usucapiente puede unir su posesión a la que tenía su autor (art. 4005 in fine). Se requiere que sea un sucesor particular y que haya adquirido por actos entre vivos (compraventa, cesión, donación, etc.). Para que pueda unir el tiempo de su posesión a la de su autor, las dos posesiones deben ser legales (art. 4005, in fine), es decir, no deben ser viciosas (arts. 2364 y 2365). Si su autor era de mala fe y él es de buena fe, puede adquirir por prescripción de diez años (arts. 3999 y 4005), uniendo su posesión a la de aquél. Si él es de mala fe, la buena fe de su autor no lo autoriza para adquirir por prescripción de diez años (la del art. 3999), pero sí para adquirir por la prescripción de veinte años (la de los arts. 4015 y 4016). El sucesor universal del poseedor del inmueble, aunque él sea de mala fe, puede adquirir por usucapión de diez años cuando su autor era de buena fe, sumando su tiempo al de aquél, ya que se basa en la ficción de que continúa a la persona del causante. No se puede valer de la prescripción corta en el caso contrario, es decir, cuando su autor era de mala fe, a pesar de su buena fe personal (art. 4004), porque la posesión del sucesor universal (art. 3418) se juzga siempre unida a la del autor de la sucesión, y participa de las calidades que ésta tenga (art. 2475). El principio rector en esta materia es, pues, que la posesión del sucesor por título singular (actos entre vivos) se separa de la de su antecesor (art. 2475) a los efectos de la prescripción corta. El puede adquirir la cosa por este término sólo si es de buena fe, sumando el tiempo de su posesión al tiempo de la posesión de su autor. Su posesión no queda calificada por la buena o mala fe de su autor, sino por su propia buena o mala fe. El sucesor particular puede también unir su posesión de mala fe a la de su autor, haya sido la de éste de buena o mala fe, pero solamente para la usucapión larga. Al contrario, la posesión del causante califica la posesión del sucesor universal, y si la de aquél era de mala fe, la de éste también lo será, y si fue de mala fe la posesión que tuvo el difunto continuará con el mismo carácter en cabeza de su heredero, porque -como dijimos- "se juzgará siempre unida a la del autor de la sucesión" (art. 2475), ya que aquéllos no hacen sino continuar la persona del causante (arts. 3417 y 3418). Ellos no comienzan una nueva posesión: continúan la posesión de su autor y la conservan con las mismas condiciones y las mismas calidades (nota de Vélez al art. 4005). CÓMPUTO: el plazo comenzará a correr desde el día en que se ejerció el primer acto posesorio (art. 2351) sobre la cosa que se pretende usucapir, si luego se continuó ejerciéndolos (art. 4015) sin interrupción alguna (art. 4016). ACTOS DE MERA VOLUNTAD Y SIMPLE TOLERANCIA: falta el animus (ejemplos de dejar la vista no hace adquirir servidumbre; o permitir que haya una cosa en el terreno, no es suficiente para adquirir por prescripción, etc.)

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LEGITIMACIÓN ACTIVA: no es necesaria la capacidad requerida para adquirir por tradición sino la requerida para adquirir la posesión, lo que significa que no se exige la plena capacidad (art. 2392). Pueden adquirir por prescripción, entonces, los menores de diez a catorce años y los menores adultos (art. 127), pues el art. 2392 sólo dice que son incapaces de adquirir la posesión por sí mismos los menores de diez años: a contrario sensu, los demás pueden adquirir por prescripción. LEGITIMACIÓN PASIVA: son los mismos que pueden ser sujetos activos. Corre también contra los incapaces que tuvieren representantes legales, y si carecieren de representación se aplicará lo dispuesto por el art. 3980 (art. 3966). Si la usucapión fue comenzada contra el causante, sigue corriendo después contra sus herederos y legatarios. Contra los herederos, porque ellos continúan la persona del difunto y lo suceden tanto en la propiedad como en la posesión (arts. 3417 y 3418), y contra los legatarios, porque éstos reciben la cosa con todas sus cargas y sus vicios y en el estado en que se halle (arts. 3755, 3761 y 3775). Corre contra el Estado y las provincias (art. 3951), pero sólo en cuanto a ciertos bienes privados (p.ej., art. 2342, incs. 1 y 3), y también contra las municipalidades y las iglesias si son cosas que pueden ser enajenadas (arts. 2344, 2345 y 2346). Cabe recordar que el dominio público del Estado es imprescriptible. COSAS SUSCEPTIBLES DE USUCAPION: las cosas susceptibles de usucapión pueden ser inmuebles (art. 4015) o muebles (art. 4016 bis), pero no pueden ser adquiridas por prescripción las que están fuera del comercio (arts. 2337 y 2338), ni tampoco las que son del dominio público del Estado. IRRENUNCIABILIDAD: no se puede renunciar a la prescripción futura, pero nada obsta, sin embargo, para que se pueda renunciar a la prescripción ya sucedida, porque ella en ese caso es un derecho que se ha incorporado al patrimonio del disponente, y no se afecta con ello al orden público sino solamente al interés económico particular. LEY 14.159 (Sancionada 29/9/52, promulgada 3/19/52, B.O. 10/10/52, trata del catastro y ha incluido las reglas que se insertan sobre la adquisición de inmuebles por la posesión, más precisamente al JUICIO DE USUCAPIÓN). (...) Título 6: La prescripción adquisitiva de inmuebles 24. En el juicio de adquisición del dominio de inmuebles por la posesión continuada de los mismos (artículo 4015 y concordantes del Código Civil), se observarán las siguientes reglas: a) El juicio será de carácter contencioso y deberá entenderse con quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias del Catastro, Registro de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificación sobre el particular deberá acompañarse con la demanda. Si no se pudiera establecer con precisión quien figura como titular al tiempo de promoverse la demanda, se procederá en la 40

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forma que los Códigos de Procedimientos señalan para la citación de personas desconocidas. (ANTES DE LA SANCIÓN DE ESTA LEY EL PROCESO ERA MERAMENTE INFORMATIVO, SIN QUE FUERA CITADO EL TITULAR DE LA COSA ) b) Con la demanda se acompañará plano de mensura, suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva, si la hubiere en la jurisdicción.(DELIMITA EL OBJETO DE LA PRESCRIPCIÓN, HASTA DÓNDE SE EXTIENDE ESE DERECHO QUE SE BUSCA ADQUIRIR, INDIVIDUALIZA LA COSA) c) Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial. Será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que gravan el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión.(ANTES DE ESTA LEY EL FALLO PODÍA BASARSE EXCLUSIVAMENTE EN LA PRUEBA TESTIMONIAL, LO CUAL ERA PELIGROSO, MÁS AÚN AL NO ESTAR PRESENTE EL TITULAR DE LA COSA. EL PAGO DE IMPUESTOS SÓLO AQUÍ IMPORTA PRUEBA DE POSESIÓN –RECORDAR QUE NO ES UN ACTO POSESORIO-) d) En caso de haber interés fiscal comprometido el juicio se entenderá con el representante legal de la Nación, de la Provincia o de la Municipalidad a quien afecte la demanda. Las disposiciones precedentes no regirán cuando la adquisición del dominio por posesión treinteañal no se plantea en juicio como acción, sino como defensa. (HOY POY HOY EL PLAZO ES DE 20 AÑOS, YA NO DE 30) Serán asimismo subsidiarios del régimen especial a que puede someterse por leyes locales, la adquisición por posesión de inmuebles del dominio privado de la Nación; Provincias o Municipios. (Texto ordenado por el dec.ley 5756/58). 25. El precedente artículo se tendrá por incorporado al código civil y se aplicará de inmediato a todos los juicios de adquisición de inmuebles por prescripción, en los que aún se haya dictado sentencia con autoridad de cosa juzgada.

TÍTULOS Es importante diferenciar los distintos títulos que podemos encontrar, ya que cada uno de ellos tiene diferentes efectos. Las diferencias entre ellos vienen dadas por la presencia o no de “errores” o incongruencias con la realidad que presente el título en cuestión. Sólo el título suficiente es apto para constituir derechos reales. Para la prescripción breve basta con justo título (no así con un título putativo o boleto de compraventa).

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SUJETO (LEGITIMACIÓN)

OBJETO

FORMA

TÍTULO SUFICIENTE 

JUSTO TÍTULO

TÍTULO PUTATIVO BOLETO DE COMPRAVENTA

Quien lo otorga no está legitimado para hacerlo 









Se refiere a una cosa distinta a la que realmente es transmitida







No se formaliza conforme a las solemnidades exigidas

Título putativo:(art.2357) es el que solo existe en la creencia del poseedor: a) cuando el poseedor tiene razones suficientes para creer en la existencia de un título a su favor (ejemplo: legatario que entró en posesión de la cosa legada, ignorando la revocación del testamento); b) convencimiento del poseedor de su derecho a extender su título a la cosa poseída (ej.:compra lote y luego se descubre que no corresponde a ese sino a otro). ojo:"razones suficientes".

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DOMINIO: MODOS DE EXTINCIÓN

VOLUNTARIO SEGÚN LA VOLUNTAD DE SU TITULAR INVOLUNTARIO DESTRUCCIÓN O CONSUMO TOTAL

EXTINCIÓN DEL DOMINIO

ABSOLUTA

PUESTA FUERA DEL COMERCIO

EN RELACIÓN A LA COSA RELATIVA TRANSMISIÓN LEGAL

TRANSFORMACIÓN PRESCRIPCIÓN ACCESIÓN

TRANSMISIÓN VOLUNTARIA

ENAJENACIÓN SUBASTA JUDICIAL

TRANSMISIÓN JUDICIAL

EXPROPIACIÓN

ABANDONO

INMUEBLES Y MUEBLES

ALZAMIENTO ANIMALES

SALVAJES DOMÉSTICOS

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EXPROPIACIÓN Procedimiento de derecho público, por el cual el sujeto expropiante (sujeto activo), obrando unilateralmente, adquiere bienes de los particulares (sujetos pasivos), en virtud de una ley que los declara de utilidad pública, y para el cumplimiento de los fines dispuestos en esta ley, previo pago de una justa indemnización Cód.Civil: 1324 inc.1; 2511 (reglamenta el 17 CN: justa indemnización-valor real y perjuicio directo por la privación de la propiedad); y 2610 (modo de extinción del dominio). Ley 21.499: Sujetos activos: Estado Nacional; MCBA; entidades autárquicas nacionales, empresas del Estado Nacional y los particulares (existencia visible o jurídica) siempre que cuenten con autorización legal. Sujeto pasivo: cualquier persona de carácter público o privado. Objeto: todos los bienes convenientes o necesarios para la satisfacción de la necesidad pública, cualquiera sea su naturaleza, pertenezcan al dominio publico o privado y sean cosas o no. Debe referirse a bienes determinados, pero puede ser mencionados en forma genérica cuando van a ser destinados a la ejecución de una obra, plan o proyecto. Indemnización: valor objetivo del bien y los daños que sean una consecuencia directa o inmediata de la expropiación. No se toman en cuenta circunstancias de carácter personal, valores afectivos, ganancias hipotéticas o lucro cesante, ni el mayor valor que la obra pueda conferir al bien (art.10). Si son inmuebles el valor máximo estimado será incrementado por todo concepto en un diez por ciento. Después de declararse el bien sujeto a expropiación sólo se pagan las mejoras necesarias (art.11) Avenimiento: el sujeto pasivo consiente la expropiación, con lo cual no se requiere ir a juicio. Se adquiere directamente dentro de los valores máximos fijados por el Tribunal de Tasaciones (inmuebles) o las oficinas técnicas. Procedimiento judicial sumario: el dominio se extingue para el expropiado cuando hay sentencia judicial firme + toma de posesión + pago de la indemnización (29, párr.2º) Debe promoverse el juicio dentro de los dos años de dictada la ley, si son bienes determinados; cinco años si son bienes dentro de una zona determinada y de diez años cuando se trate de bienes comprendidos dentro de una enunciación genérica, salvo ochavas, rectificación o ensanche de calles ni para la reserva de inmuebles para obras o planes de ejecución diferida. Retrocesión: es la acción que tiene el ex-propietario cuando se de un destino diferente al bien expropiado, o no se le de ningún destino en 2 años computados desde que la expropiación quedó perfeccionada (35).

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Expropiación irregular: cuando la iniciativa la tiene el expropiado. Puede darse en los siguientes casos: 1) se declaró a la cosa de utilidad pública, pero no se concreta la expropiación, o 2)se expropió sólo una parte de la cosa. En ambos casos el sujeto pasivo de la expropiación intima a la Administración Pública a que realice la expropiación, o bien que la extienda a la totalidad de la cosa.

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CONDOMINIO Es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa, sobre una cosa mueble o inmueble. (Art. 2673)

Caracteres del condominio:  PLURALIDAD DE SUJETOS: los titulares deben ser 2 o mas personas ya sean físicas o jurídicas (sino estaríamos frente a un dominio) Se ve afectado el carácter exclusivo del dominio.  UNIDAD DE OBJETOS: puede tratarse de 1 o varias cosas muebles o inmuebles. Aunque se trate de varias cosas, ellas son consideradas a los efectos del condominio como un solo objeto.  EXISTECIA DE PARTES IDEALES, ABSTRACTAS, ALICUOTAS, INDIVISAS O CUOTAS PARTES. A cada condómino le corresponde una cuota parte, es decir, ½, 1/3, ¼, 1/5, etc. Se tiene derecho sobre toda la cosa pero por un % de ella. No recae sobre parte alguna materialmente determinada del objeto.

Constitución (art 2675) El condominio puede originarse en: • CONTRATO cuando varias personas adquieran en común una o varias cosas o cuando el propietario del todo transmite a otro una parte alícuota de su derecho sobre la cosa.

Para algunos, entra en esta categoría, la partición extrajudicial de una herencia. • ACTOS DE ULTIMA VOLUNTAD aquellas disposiciones testamentarias por las que se lega a una misma cosa a 2 o más personas. No constituye un condominio cuando no recae sobre una o varias cosas determinadas sino sobre todo el patrimonio relicto que seria una “comunidad hereditaria” y no un condominio. •

LEY

cuando la ley impone el condominio independientemente de la voluntad de los particulares. Por ejemplo: el condominio de muros, cercos y fosos o por confusión de límites, etc.

Se sostiene que la enumeración del art 2675 no es excluyente de otros medios de constitución del condominio, se suele mencionar por ejemplo, el supuesto de la prescripción adquisitiva, cuando la posesión durante el término requerido por la ley ha sido ejercida por más de una persona (coposesión)

CLASES DE CONDOMINIOS

A. SIN INDIVISION FORZOSA es aquel en el cual cualquiera de los condóminos, en cualquier tiempo y sin depender de la conformidad de los demás condóminos, puede poner fin a la copropiedad solicitando la partición de la cosa común. 46

Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2009 B. CON INDIVISION FORZOSA se encuentra coartada la facultad de pedir la división en cualquier tiempo ya sea por causa derivada de la ley, de la convención (contrato) o de una disposición de última voluntad.

CONDOMINIO SIN INDIVISION FORZOSA FACULTADES SOBRE LA PARTE INDIVISA (art 2676) Amplísimas y equivalentes a las del propietario sobre su cosa. Se refiere a las facultades jurídicas y no materiales. Puede realizar cuantos actos sean compatibles con su carácter de porción ideal, sin depender para ello de la conformidad de los otros condóminos. Constituir derechos de usufructos (art 2843), uso y habitación (art 2949). Estos derechos reales que puede constituir están subordinados al resultado de la partición que tiene

Enajenar libremente su parte indivisa ya sea a titulo oneroso o a titulo gratuito a otro condominio o a un tercero. Los demás copropietarios no pueden oponerse a la enajenación que de su parte indivisa quiera hacer el condómino ni menos alegar derecho alguno de preferencia para

El condómino PUEDE

Hipotecar su parte indivisa (art 2678) No tendrá efecto alguno si realizada la partición el inmueble hipotecado queda 47

Intentar acciones posesorias sin necesidad de concurso de los demás condóminos y aun puede ejercerlas contra cualquiera de ellos que turbándolo en el goce común, manifestase pretensiones a un derecho exclusivo sobre el inmueble.

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El condómino NO PUEDE

Constituir servidumbres porque para que haya servidumbre es indispensable la existencia de 2 fundos: el dominante y el sirviente por ello quedaría excluida la constitución de una servidumbre que recayera sobre una parte indivisa dado su carácter ideal y se opondría al principio de indivisión de las servidumbres (art 3007)

Arrendar su parte indivisa

FACULTADES SOBRE LA COSA O PARTE MATERIAL DE ELLA. Son restringidas Derecho de uso y goce de la cosa Todo condómino puede usar la cosa común pero con 2 limitaciones:

1. Que se ajuste al destino de la cosa. Si uno de los condóminos no permite a otro gozar y usar de la cosa conforme al destino de ella, se produce un caso de abuso del derecho (art 1071). No hay abuso si se utiliza para otro destino. 2. Que no la deteriore en su interés particular

Si uno de los condóminos usa y goza de la totalidad de la cosa sin que los otros condóminos formulen observación alguna, se presume asentimiento tácito con dicha ocupación gratuita. Actos de disposición Art 2680 exige unanimidad de los condóminos para actos materiales y jurídicos Ius prohibendi ninguno de los condóminos puede ejercer sin el consentimiento de todos sobre la cosa común ni sobre menor parte de ella físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposición de una bastara para impedir lo que la mayoría quería al respecto. Art 2681 innovaciones materiales. Solo están prohibidas aquellas innovaciones que tiendan a dar a la cosa común un destino distinto o que se traduzcan en un menoscabo del derecho de los demás condóminos.

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Nada obsta a que el condominio en ejercicio del derecho de uso y goce de la cosa común, pueda hacer en ellas las construcciones que quiera para si comodidad particular, con la sola condición de no estorbar a los otros el uso del mismo derecho en otra parte de la cosa y si, la mejora fue realizada sin el consentimiento de los otros condóminos, estos no podrían aprovecharse de ella sin contribuir a su pago. Ante la exigencia de unanimidad (art 2680, si el acto es celebrado por un solo condómino o por mas, pero no por todos, estos actos son nulos, de nulidad relativa. Excepción Art 2683 la enajenación, constitución de servidumbres o hipotecas, el alquiler o arrendamiento hecho por uno de los condóminos vendrá a ser parcial o íntegramente eficaces, si por el resultado de la división el todo o parte de la cosa común le tocase en su lote. En la hipoteca, antes de la partición, la hipoteca es nula, el acreedor hipotecario carecerá de todo derecho.

DERECHOS DE LOS ACREEDORES DE LOS CONDOMINOS EMBARGO Y VENTA DE LA PARTE INDIVISA Art 2677 cada condómino puede enajenar su parte indivisa y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la división entre los comuneros. La ley 14394 art 55 durante la indivisión autorizada por la ley, los acreedores particulares de los copropietarios no podrán ejecutar el bien indiviso ni una porción ideal del mismo, pero si podrán cobrar sus créditos con las utilidades de la explotación correspondientes a su respectivo deudor.

CARGAS REALES Art 2689 en las cargas reales que gravan la cosa, como la hipoteca cada uno de los condóminos esta obligado por el todo de la deuda. Por el carácter indivisible que revisten las cargas reales, el acreedor puede demandar a cualquiera de los condóminos poseedores de la cosa gravada, por el todo de la deuda. Si quedara un saldo impago por el art 2688 cada uno de los condóminos responderá solo por su parte Esto también se aplica a los impuestos.

OBLIGACIONES Y RESPONSABILIDADES DE LOS CONDOMINOS. Gastos de conservación y reparación de la cosa INCUMPLIMIENTO Art 2685 todo condómino puede obligar a los copropietarios en Art 2686 el condómino/s pagaran los intereses al copropietario que los hubiera hecho y este tendrá derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago. Para la jurisprudencia, requerido el condómino este queda constituido en mora de pleno derecho una vez concluido los trabajos 49

Puede liberarse de la obligación (art 2685) por abandono de su derecho de propiedad. Jurisprudencia: el abandono debe hacerse antes de que se hayan concluido las refacciones sino producida la mora, la renuncia de la propiedad no tiene por efecto liberar de contribuir y solo podría computarse hasta el valor de lo renunciado.

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Hay controversia respecto a que pasa con la parte indivisa abandonada •

Se acrece la de los otros condóminos proporcionalmente a su cuota.

•

Mariani de Vidal

Si se trata de un inmueble, la parte indivisa pasa al dominio publico del estado. Si es un mueble se transforma en una res nullius susceptible de apropiación

OBLIGACIONES POR DEUDAS CONTRAIDAS EN PRO DE LA COMUNIDAD (CON UN 3º) Por uno solo de los condóminos (art 2687) Esta obligado solo el que la contrajo. Tiene acción contra los demás condóminos para el reembolso de lo que hubiere pagado.

Todos los condóminos colectivamente Principio general: no solidaridad Cada uno esta obligado por la cuota parte que le correspondería de la cosa (si se expreso al obligarse cual era esa cuota parte) Si no se expreso la cuota, todos responden por partes iguales sin perjuicio del derecho a repetir cada uno proporcionalmente lo que hubieran abonado demás por parte de los otros que hubieren abonado de menos (art 2688) Excepciones. No solidarias •

Pacto de solidaridad por los condóminos

•

Que se exprese en cuotas

•

Que lo establezca la ley por el contrato en que esta constituido

CASO DE INSOLVENCIA DE UNO DE LOS CONDOMINOS Art 2690 deben repartirse entre los condóminos que afrontaron la deuda en proporción al interés que tengan en ella y según el cual hubieses contribuido a satisfacer la parte del crédito que correspondía al insolvente

50

Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2009 EXPLOTACION COMUN

EXPLOTACION NO COMUN

Cuando la cosa es susceptible de uso y goce común por los condóminos y no hay oposición de ninguno, puede ser explotada directamente por ellos.

Cuando por la naturaleza de la cosa o por oposición de alguno el uso y goce común no fuera factible, cualquiera de los condóminos puede: pedir la partición salvo que sea de indivisión forzosa En asamblea pueden los condóminos resolver si la cosa debe ser puesta en administración o alquilarla o

I.

ADMINISTRACION DE LA COSA COMUN

UNANIMIDAD quórum necesario para deliberar (cantidad mínima de personas físicas o jurídicas para sesionar válidamente)

MAYORIA ABSOLUTA (cantidad de esas personas que voten afirmativamente para un asunto determinado) Se computan los votos por valor (% que cada condómino tiene. Si hay dudas se presumen que son iguales art 2704-27052708) y NO por cabeza 51

Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2009 Si hay empate decisión (art 2706) por

suerte Árbitros Juez a solicitud de cualquiera de ellos con audiencia de los otros

El administrador puede ser:

Un condómino

Un 3º

Será un mandatario (art 1945, 2701)

Será mandatario de los condóminos.

Sera un gestor de negocios, si no tiene mandato ( no fue elegido)(art 2709, 2302)

Ambos deben rendir cuentas II.

EXPLOTACION POR ARRENDAMIENTO Art 2702 debe ser preferido a persona extraña, el condómino que ofreciere el mismo alquiler. Si se alquila a un 3º por medio de un contrato de locación válidamente celebrado, por el art 1613: •

Antes de vencer el termino de la locación causa que dio motivo al desalojo

•

Después de vencido el termino de locación el desalojo puede ser demandado por cualquiera de los condóminos sea la causa del desalojo la conclusión del termino o cualquier otra.

la demanda de desalojo debe ser intentada por todos los condóminos , cualquiera fuere l

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CONCLUSION DEL CONDOMINIO CAUSAS COMUNES AL DOMINIO CAUSAS ABSOLUTAS A. Destrucción total o consumo total de la cosa ( si es parcial el derecho continua sobre los restos) (art 2604) B. Si la cosa es puesta fuera del comercio ( art 2604) C. Si animales domésticos recuperan su antigua libertad (art 2605) CAUSAS RELATIVAS (art 2606-2609-2610) A. Abandono (art 2607-2608-2685 2ºp) B. Enajenación de la cosa C. Transformación D. Accesión E. Prescripción F. Trasmisión judicial Si la enajenación, abandono, etc. recaen sobre la parte indivisa únicamente para el condómino titular se extinguirá el derecho que puede pasar, según los casos a otro/S condómino/s o un 3ª. Si uno de los condóminos intenta prescribir el dominio de toda la cosa contra los demás, su posesión debe ser inequívoca y revelar que ha excluido a los demás condóminos de la posesión de la cosa, de lo contrario, el uso y goce que hiciere de la misma encuadraría en las facultades que otorga el art 2684 (ver intervensión de títulos) MODO ESPECIAL A. División de la cosa común

Convertir la parte ideal de casa condómino en una porción o lote material equivalente a su interés en la cosa. 53

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Cuando el condominio no es de indivisión forzosa: •

¿Quién puede pedir la partición? los condóminos, herederos de los condóminos, sus acreedores (de los herederos) y todos los que tengan un derecho declarado por la ley.

•

¿Cuándo la puede pedir? en cualquier momento. EXCEPCION: Art 2715 cuando la división sea nociva por cualquier motivo (perjudica a los condóminos, desvalorización de la cosa que se torna inconveniente) ella debe ser demorada cuanto sea necesario para que no haya perjuicio a los condóminos.

Según la jurisprudencia, ese perjuicio debe derivar en situaciones objetivas, graves y excepcionales que serian las únicas que autorizarían la demora (crisis económica, juicio pendiente que se discute acerca de la superficie de la cosa) Inaplicable si el perjuicio derivare del valor afectivo de la cosa para uno de los condóminos o del hecho que la división traiga aparejada otro destino para el inmueble. Algunos piensan que además del perjuicio que le puede causar a los condóminos, hay que tener presente el interés colectivo (art 1071 y 2513)

NATURALEZA JURIDICA DE LA ACCION DE PARTICION  ACCION REAL: porque el juez esta facultado para hacer atribuciones de propiedad y pone en movimiento el derecho real de condominio  ACCION PERSONAL: efectiviza una obligación que la ley le impone a los condóminos de dividir la cosa en común en cualquier momento. Esta obligación esta dentro del derecho personal aunque derive de un derecho como es el condominio.  ACCION MIXTA: nuestro codificador las rechaza (nota art 4023 in fine)

El juez competente para entender en la acción de partición es el que lo es para entender en las acciones reales.

FORMAS DE LA PARTICION Art 3642 UNANIMIDAD Y CAPACIDAD forma y por el acto que juzguen convenientes. ESPECIE: cuando la cosa sea divisible y la división no convierta en antieconómico el aprovechamiento o devaluado para las partes. EN DINERO: si la cosa es indivisible, se vende y se reparte el dinero en proporción al % de cada condómino. Si todos los condóminos están de acuerdo pueden hacerse de esta forma aunque la división en especie sea posible MIXTA: un poco en especie, un poco en dinero.

CLASES DE PARTICION 54

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Total: cuando se divide todo el objeto del condominio Parcial: cuando se divide una parte de la cosa que constituye el objeto del condominio Definitiva: cuando se divide el condominio, se divide la propiedad Provisoria: cuando se divide el uso y goce de la cosa (art 3464). La resolución debe ser tomada por unanimidad (art 2699) Judicial: cuando lo decide el juez. Casos art 3465 Extrajudicial: cuando lo deciden los condóminos si son capaces y están presentes. Debe formalizarse por escritura pública o instrumento privado presentando a juez para ser homologado.

EFECTOS DE LA PARTICION Tiene efecto declarativo (art 2695/2696), es decir, tiene efecto retroactivo a la fecha de constitución del condominio, Se considera como sui el condominio nunca hubiera existido, se establece una ficción legal. Cada condómino debe ser considerado como que hubiera sido desde el origen de la indivisión, propietario exclusivo de lo que le hubiese correspondido en su lote y como si nunca hubiese tenido derecho de propiedad en lo que le ha tocado a los otros condóminos (art 2695) Excepción: los condóminos entre si se deben la garantía de evicción y por vicios redhibitorios.

CONDOMINIO DE INDIVISION FORZOSA Se encuentra coartada la facultad de pedir la división en cualquier tiempo ya sea por causa derivada de ley, de la convención (contrato) o de una disposición de última voluntad.

CLASIFICACION: Según su origen: •

•

Legal: −

Condominio que recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso de dos o más heredades que pertenezcan a propietarios distintos. ( Por ej.: un canal de desagüe de 2 inmuebles) (art 2710)

−

Condominio de muros, cercos, fosos que sirvan de separación entre dos heredades contiguas. (art 2716/2745-2710)

−

Hipótesis de “división nociva” ( art 2715)

−

Condominio de las partes comunes en la propiedad horizontal.

Jurisprudencial: −

Sepulcros por aplicación del art. 278 y nota 2715 y el art 12 de la ley 4128, salvo excepciones. 55

Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2009 •

•

Convencional: −

La indivisión forzosa puede nacer de una estipulación valida y temporal de los condóminos (art 2715)

−

Art.2693.- Los condóminos no pueden renunciar de una manera indefinida el derecho de pedir la división; pero les es permitido convenir en la suspensión de la división por un término que no exceda de cinco años, y de renovar este convenio todas las veces que lo juzguen conveniente.

−

Art 52 y 53 de la ley 14.394 (plazo máximo para convenir la indivisión: 10 años)

Disposición de ultima voluntad: −

Por un plazo que no exceda los 10 años. Cualquier término superior al máximo permitido se entenderá reducido a este.

−

Si se trata de un bien determinado o de un establecimiento comercial, industrial, etc. el lapso de la indivisión podrá extenderse hasta que todos los herederos alcancen la mayoría de edad aun cuando ese tiempo sea mayor de 10 años.

Según la incidencia del tiempo (Llambias-Alterini): •

Perdurables Dentro de esta categoría se ubican las que la ley prohíbe dividir la cosa común. Se incluyen los accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades (art. 2710 a 2714); condominio de nuevos cercos y fosos (art. 2716, 2717 y sig.); condominio sobre partes comunes en propiedad horizontal (art.18 ley 13512); la indivisibilidad producto de la constitución del bien de familia (art.34 y sig. ley 14394).

•

Temporarias

Estas se caracterizan por su transitoriedad y comprenden las indivisiones forzosas de origen contractual (art. 2693 y 2694) sinónimo de convenios de indivisión para cosas de origen no hereditario y -por otra parte- la indivisión que el donante pueda imponer a sus donatarios condóminos a los convenios entre herederos para bienes de origen hereditario (art. 52 ley 14394) y las indivisiones forzosas para bienes de origen hereditario impuestas por el testador o el cónyuge supérstite ( art. 51 y 53 ley 14394). Estas situaciones están previstas en el art.2715 cuando expresa que la división de la cosa común la "prohibiere una estipulación válida y temporal de los condóminos, o el acto de última voluntad también temporal que no exceda en uno y otro caso el término de cinco años".

56

Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2009 Esta precisión debe entenderse en conjunción con los términos que fija la ley 14394, que amplían este plazo legal para bienes de origen hereditario (nada que remita a 14394). •

Circunstanciales - Partición nociva.

Esta indivisión resultante de la última parte del art. 2715 es verdaderamente circunstancial, ocasional o accidental y existen controversias sobre su fuente. Tradicionalmente se la ha ubicado dentro de las indivisiones legales como señalamos. En cambio los autores que estamos reseñando consideran que "la indivisión nacerá de la decisión judicial que enfrentada a un caso concreto interprete que debe dilatar la división para que no haya perjuicio a los condóminos" (ob.cit. pag. 571). Los autores aportan como ejemplo la subsistencia de la indivisión a fin de evitar situaciones críticas económico-sociales que condenarían a una disminución importante del precio, de cualquier manera será el arbitrio judicial quien decidirá la oportunidad de la partición. Si bien el texto legal parece muy amplio en la labor jurisprudencial se observa cuidado en las resoluciones, pese a que hay una tendencia a reaccionar contra la excesiva divisibilidad de los patrimonios a fin de evitar graves perjuicios a los comuneros por la decisión de un solo de ellos que pretende decidir.

 FACULTADES DE LOS CONDOMINOS Cada condómino puede usar la totalidad de la cosa común y de sus diversas partes. Limitaciones: A. Debe usarla conforme al destino de la cosa común (art 2712), determinado por convención, sino por la naturaleza de la cosa, sino por el usa al cual la cosa ha sido afectada de hecho. B. El uso de cada condómino no puede perjudicar al derecho igual de los otros (art 2712) C. Debe usarse la cosa para satisfacer necesidades de las heredades, en interés de las cuales la cosa ha sido dejada indivisa y no para satisfacer las necesidades de otro fundo aunque perteneciera a uno de los condóminos.

Actos materiales: puede realizarlos siempre que no perjudique a otros condóminos. Actos jurídicos: comprenden la cosa común, las partes ideales y las partes exclusivas.

 OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINOS. Igual a las del condominio sin indivisión forzosa. 57

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No se aplica el abandono (art 2685 in fine) y el arrendamiento de la cosa común separada de las partes exclusivas.

Accesorios indispensables (art 2710) (de origen legal y de carácter perdurable) La prohibición encuentra fundamento en razones de necesidad, atento la connotación de indispensabilidad para las heredades que fija el texto. Es necesario que sobre estos accesorios exista condominio porque si son de propiedad exclusiva de uno de los vecinos, para que el otro vecino pueda usarlos seria necesario establecer una servidumbre legal o convencional, Es cuestión de hecho, dependerá en cada caso concreto, determinar cuando los accesorios son indispensables para el uso común de los fundos. Cada condómino puede, respecto de esos accesorios, ejercer acciones posesorias o la real reivindicatoria, el condómino se puede adquirir por usucapión, el derecho no se extingue por el no uso durante 10 años. (Art 2711)

Condominio por confusión de limites (art 2746) El condominio se extiende únicamente a la zona dudosa y no a la totalidad de los fundos contiguos que pertenecen a la propiedad exclusiva de los vecinos. Cada uno de los condóminos puede pedir que los límites confusos se investiguen y demarquen por medio de la acción de deslinde. Requisitos para iniciar la acción de deslinde: 1. 2 fundos colindantes (art 2746) o contiguos (art 2748) Si el demandado es el Estado (art 2750) solo procede respecto a terrenos dependientes del dominio privado. Si los 2 fundos son del dominio público del Estado el deslinde le corresponde a la jurisdicción administrativa. Para algunos, esto también se aplica si un fundo es de un particular y el otro del dominio publico del Estado. 2.

Fundos rústicos (art 2648) no edificados. Según la jurisprudencia, en caso de predios edificados no procede la acción de deslinde sino que son aplicables las reglas de la medianería. Lo de rustico no significa que estén en la ciudad o en el campo sino que no este edificado. Tampoco procede la acción de deslinde cuando las heredades contiguas están separadas por un alambrado.

3. Los limites de los fundos debe estar confundidos (art 2746/2748) ACCION DE DESLINDE Limites confundidos, no se sabe exactamente por donde pasan Cada parte es demandante t demandada

ACCION REINVINDICATORIA Limites cuestionados Hay actora (carga de la prueba) y demandado 58

Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2009 Ninguno de los vecinos afirma tener derecho alguno sobre la zona en cuestión Busca investigar y demarcar los limites confundidos

Los vecinos afirman su derecho sobre la zona determinada y Reclaman la restitución de ella por parte del colindante que la posee

El terreno se dividirá entre los vecinos en la porción que el juez diga. Tienen acción de deslinde los que tengan derechos reales sobre el terreno contra el propietario del fundo contiguo (art 2749) Los titulares de derechos reales de uso y garantía sobre cosa ajena para que la sentencia sea oponible al propietario, el demandado puede exigir que intervenga el. El deslinde puede ser:  Judicial (art 2753)  Extrajudicial (art 2753) con escritura publica otorgada por personas capaces y la mensura practicada homologadas por juez competente. Prueba: esta a cargo de ambas partes Gastos: se repartirán proporcionalmente entre ellos según la extensión del terreno de cada uno. Efectos: la sentencia (deslinde judicial) o escritura pública (deslinde extrajudicial) servirán como titulo de propiedad, siempre que no cause daño a 3’ (art 2753) será parte integrante, accesorio o complementario del titulo de dominio de cada uno de los colindantes.

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Condominio de muros, cercos y fosos. Art.2716.- El condominio de las paredes, muros, fosos (excavación que rodeaba las fortalezas y castillos) y cercos que sirvan de separación entre dos heredades (porción de terreno cultivo perteneciente al mismo dueño) contiguas, es de indivisión forzosa. Nuestro Código considera como sinónimos los términos: Pared: muro Medianera: común.

CLASIFICACION DE LOS MUROS  Según el punto de vista físico (según su emplazamiento): •

Pared o muro lindero o separativo: la que se encuentra edificada en el límite de 2 fundos pertenecientes en el terreno a distintos propietarios. −

ENCABALLADO: su eje coincide con la línea separativa de 2 heredades. El muro esta asentado en el terreno de un vecino y parte en el de otro.

A B

−

CONTIGUO: uno de sus extremos toca el límite separativo de las 2 heredades, pero la pared se asienta íntegramente en el terreno de un solo vecino

A B 60

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Pared o muro no divisorio o no separativo: aquel que o linda inmediatamente con la línea separativa de los inmuebles contiguos. −

MURO O PARED PROXIMA: esta edificada íntegramente en el terreno de uno de los vecinos y aunque se levante cerca del limite de las heredades no linde inmediatamente con el.

A B

 Desde el punto de vista jurídico (según quien es su titular): −

PARED PRIVATIVA: pertenece a la propiedad exclusiva del vecino que la construyo.

−

PARED COMUN, MEDIANERA (desde el punto de vista físico puede ser tanto encaballada como contigua): art 2717 cuando los vecinos de las heredades contiguas la han construido a su costa en el límite separativo de ambas. Existen 2 posibilidades: 1. Que los dos vecinos la construyeran juntos pagando ambos los gastos sobre el límite de sus heredades. 2. Que la construye y paga uno de los vecinos sobre el límite separativo de las heredades u el otro luego la adquiere. El condominio sobre el muro medianero se extiende también al terreno sobre el cual este esta asentado. MURO + TERRENO: TODO INESCINDIBLE

MEDIANERIA URBANA El cerramiento puede ser: A. Una facultad: que deriva del carácter exclusivo del dominio ( puede excluir a 3º del uso, goce y disposición de la cosa) Art 2516

permite encerrar la heredad con pared, fosos, cercos sujetándose a los reglamentos policiales. 61

Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2009 Art 2725 el primero que edifica en un pueblo en un lugar aun no cerrado entre paredes (piedra o ladrillo; 3 m. de altura y 30 cm. De espesor) puede asentar la mitad de la pared que construyera sobre el terreno vecino. Permite hacer la pared encaballada.

B. Una obligación

OBLIGACION DE CERRAMIENTO FORZOSO

Art 2726 el propietario de una heredad puede obligar al vecino a construir y conservar la pared (3 m. de altura, 30 cm. De espesor, de piedra o ladrillo) para cerrar y dividir sus heredades contiguas situadas en un pueblo. El vecino requerido a pagar no puede eludir esta obligación salvo que ejerza la facultad del art 2727 (ceder el terreno sobre el cual la pared se asienta y renunciar a la medianería) que lo libera de la obligación. Muro cerramiento puede edificarse: ENCABALLADO (línea separativa de ambas heredades) por un solo vecino. Si el otro vecino

acepta No acepta

medianero solo se libera de los gastos de construcción, cediendo el terreno sobre el que estaba asentado y renunciando a la medianería. El muro es privativo y contiguo porque se corre la línea divisoria de ambos fundos.

Sin previo requerimiento al otro vecino (art 2725) 2 créditos exigibles a distinto tiempo Hasta los 3 metros desde la construcción. Desde los 3 metros hasta donde se apoya desde que la utiliza.

62

Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2009 CONTIGUA: un vecino construye a su costa y en su terreno (art 2728). Desde el punto de vista jurídico es privativo. Quien la construyo no puede reclamar al otro vecino el reembolso por gastos y terreno en que se asienta el muro, salvo que el vecino: 1. Quiera adquirir la medianería 2. Se sirva de la pared muro a reclamar.

esta facultad es imprescriptible y se aplica el art 2736

surge la obligación de el de contribuir con el valor de la pared y el terreno y por lo tanto el derecho del dueño del

El crédito nace cuando el vecino efectiva, ente utiliza el muro y prescribe a los 10 años. Si prescribe porque el dueño del muro no reclama, el vecino adquiere la medianería por usucapión.

PRESCRIPCION LIBERATORIA DE LA ACCION DE COBRO POR DERECHO DE MEDIANERIA AÑOS •

MURO CONTIGUO

•

MURO ENCABALLADO

corre desde que se utiliza específicamente la pared hasta los 3 metros

corre desde el momento de su construcción porque el vecino se sirve de la pared desde el cerramiento.

Después de los 3 metros

corre desde que se utiliza específicamente la pared.

¿QUE PUEDE ADQUIRIR QUIEN QUIERE ADQUIRIR LA MEDIANERIA? −

Espesor: todo. No puede pretender adquirir un poco.

−

Largo: toda la extensión o lo que corresponda a la finca del adquirente

−

Alto: como mínimo 3 metros. Si es mas alto puede adquirir todo o una parte.

¿QUE DEBE PAGAR QUIEN ADQUIERE LA MEDIANERA? (Art 2736)

63

10

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−

La mitad del valor (NO el costo) de la pared como este construida (no puede quejarse sobre materiales, precio, etc.) Si el vecino puso elementos decorativos que no hagan a la estructura constructiva de la pared no tiene que pagarlos.

−

Los cimientos correspondientes a la proporción de la pared que se quiere adquirir. Si el vecino los hizo de mayor entidad porque, por ejemplo, quería construir un sótano no debe pagar todo.,

−

La mitad del terreno donde se asienta el muro, siempre que se trate de una pared contigua o encaballada y se hubiera hecho antes abandono, sino no.

PRUEBA No se exige escritura pública para instrumentar el titulo adquisitivo. Hay un sistema de presunciones iuris tantum (ultima parte art 2718) para facilitar la prueba. •

Instrumentos públicos o privados (art 2720)

•

Signos materiales

Conflicto entre ambos

actos comunes a las 2 partes

la ley no determina cuales son, Quedan librados a apreciación judicial. el titulo es superior a los signos (art 2721)

Art 2718 pared que separa 2 edificios se presumen medianera en toda su altura hasta el termino del edificio menos elevado el cual, si tiene sinuosidades, la presunción sigue esas sinuosidades y se presume que es privativo el resto de la pared entre donde termina el edificio mas bajo y el edificio mas alto. Se presume privativa

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Se presume medianera Esta presunción solamente rige cuando son dos edificios No rige su la pared separa un edificio y un patio o un jardín o quinta aunque estén todos cerrados ni cuando la pared separa a 2 patios, jardines, etc. (art 2719)

DERECHOS DE LOS CONDOMINOS Art 2740 Art 2730

la adquisición de la medianería pone a los vecinos en un pie de perfecta igualdad pueden usar el muro libremente siempre que:

•

Se use de acuerdo a su naturaleza

•

No se cause deterioros a la pared ni se comprometa su solidez

•

No se estorbe el ejercicio del mismo derecho por el otro condómino

Art 2731

utilidades que se le puede dar a la pared

OBLIGACIONDES DE LOS CONDOMINOS Art 2722 cada uno esta obligado a contribuir en proporción de sus derechos con los gastos de reparación o reconstrucción del muro. La reparación debe ser necesaria, No hay obligación cuando la reparación le convenga a uno de ellos o cuando se trate de un mejoramiento de la pared Puede liberarse abandonando. (art 2723) Salvo que

este usando la pared. La reparación o reconstrucción sea necesaria por un hecho suyo.

EFECTOS DEL ABANDONO DE LA MEDIANERIA

(art 2724)

−

Le confiere al que no abandona la propiedad exclusiva de la pared o muro

−

Se puede readquirir

En la pared medianera: NO SE PUEDEN ABRIR LUCES, ABERTURAS. Quien la adquiere puede pedir su supresión si existían antes de adquirirla. (Art 2740. Relacionado con art 2655) 65

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NO SE PUEDE DISMINUIR LA ALTURA O ESPESOR, NI HACER APERTURAS SIN EL CONSENTIMIENTO DEL OTRO (Art 2737 relacionado con art 2654) LEY 24.441 El fiduciante El beneficiario FIDEICOMISO:

puede ser Transmite al

FIDUCIANTE

Un 3º

FIDUCIARIO FIDEICOMISARIO de

PROPIEDAD FIDUCIARIA

BIENES DETERMINADOS recibe los bienes fideicomitidos al FIN DEL FIDEICOMISO

se ejerce en beneficio del

cumplimiento de BENEFICIARIO puede ser

plazo

El fiduciante Un 3º

El fideicomiso puede constituirse por

condición

Contrato Testamento

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BENEFICIARIO a- Individualizado b- Persona: física o jurídica: o no existir al tiempo contrato c- Si son más de 1: a) se benefician por igual b) sustitutivas d- Orden:

1º) Beneficiario 2º) Fideicomisario 3º) Fiduciante

El derecho del Beneficiario se transmite por

actos inter vivos ( salvo dispos. en contra) mortis causa

Contrato debe contener (art. 4º) Individualización del los bienes (imposibilidad de individualización: descrip.: requisitos o características) Modo incorporación de otros. bs. Plazo o condición: máx. 30 años (excepto: incapaz) Destino de los bs al fin del fideicomiso Derechos; obligaciones. y modo de sustitución del FIDUCIARIO a) Persona: Física o Jurídica b) Para ofrec. público: 1)ENTIDADES FINANCIERAS 2)ENTIDADES AUTOR. a FUNC. c'TALES 3) PERS. JURÍDICAS AUTOR. por la CNV

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Debe actuar: con la prudencia de un buen hombre negocios diligencia s/base confianza NO puede haber dispensa: RENDIR CUENTAS CULPA ó DOLO: Propia o Depend. Prohib. adq. bienes para sí. Rendición cuentas (mínimo) 1 x año Retribución y reintegro gastos: Contrato (sino Juez) Remoción judicial x incumplim.: fiduciante. o beneficiario

CESE:

Muerte, incap. dec. jud. (persona física) Disolución (persona jurídica) Quiebra o liquidación RENUNCIA cuando está autoriz. x contrato

Reemplaza al sustituto o entidad designada x el juez EFECTOS: bienes fideicomitidos: prop. fiduciaria Dominio FIDUC.: efectos frente a 3º al/cumplim. formalid. Registros a nombre fiduciario

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Comision 7922 – Derechos Reales – Highton – Molina Quiroga – v.2009

Los bienes que adquiridos con los frutos o por actos de disposición de los bienes fiduciarios SON TAMBIÉN BS. FIDUCIARIOS. LOS BS. FIDUCIARIOS SON UN PATRIMONIO SEPARADO del de (art. 14 )

Fiduciario Fiduciante

Respons. 1113 se limita al valor cosa, si no pudo razonablem. asegurarse.

BIENES FIDEICOMITIDOS: EXENTOS Acciones individuales o colectivas de los acreedores del FIDUCIARIO y FIDUCIANTE. Acreed del Beneficiario: tienen acción sobre los frutos de los bienes fideicomitidos Fiduciario NO responde con sus bienes por las obligaciones contraídas en la ejecución fideicomiso. Inscripción bs. fideicomitidos: LIQUID. X FIDUC. Puede GRAVAR bs. fideicomitidos p/cumplir FINES FIDEICOMISO (excepto prohib.) ESTA LEGITIMADO para ejercer ac. c/3º o el beneficiario p/ DEFENSA BS. FIDEICOMITIDOS FIDEICOMISO FINANCIERO FIDUCIARIO:

Entidades financieras ó SOCIEDADES ESPECIALMENTE AUTORIZADAS por COMISION NACIONAL DE VALORES.

BENEFICIARIO

titulares certif. de particip. en dominio

ver modificaciones a los artículos 2662 y 2670 Cód.Civil

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