Bab Iii Revisi 2 Dari Kiki.docx

BAB III TINJAUAN LOKASI

3.1. Kondisi Kota Semarang Dalam mengkaji tata ruang lingkungan Kota Semarang, Kota Semarang terbagi kedalam wilayah-wilayah yang direncanakan menjadi lahan terbangun. Dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Semarang Tahun 2010 - 2030, Kota Semarang terbagi menjadi 10 BWK (Bagian Wilayah Kota) yang setiap wilayah nya mempunyai peruntukan nya tersendiri. Untuk perkantoran, perdagangan dan jasa terdapat di BWK I, BWK II, BWK III. Untuk pendidikan kepolisian dan olah raga terdapat di BWK II. Untuk transportasi udara dan transportasi laut di BWK III. Untuk industri di BWK IV dan BWK X. untuk pendidikan di BWK VI dan BWK VIII. Untuk perkantoran militer di BWK VII dan kantor pelayanan publik di BWK IX. Namun, seiring dengan perkembangan nya, Kota Semarang menjadi sebuah kota yang memfokuskan pada perdagangan dan jasa. Apabila meninjau dari tata ruang lahan yang ada, kawasan untuk perdagangan dan jasa di Kota Semarang memiliki pola letak menyebar yang mana umumnya berada di sepanjang jalan utama dimana memunculkan beberapa kawasan perdagangan baik perdagangan modern maupun jasa. Kota Semarang yang dipengaruhi oleh keadaan alam nya sehingga membentuk sesuatu kota yang memiliki ciri khas tersendiri dimana terdiri dari perbukitan,dataran rendah,dataran tinggi dan area wisata. Potensi ini dapat memberikan peluang besar apabila dimanfaatkan dalam bidang komersil. Hal ini sejalan dengan kondisi masyarakat yang semakin berkembang dimana daya konsumsi masyarakat dinilai mengalami peningkatan. Banyak

masyarakat

yang

menyempatkan

waktu

untuk

bersantai

baik

bersama

keluarga,kerabat mauppun sahabat dengan mengunjungi wisata-wisata yang ada dan tempattempat seperti restoran. Dengan memanfaatkan muka alam yang berkontur seperti lereng dan perbukitan, hal ini seringkali dijadikan sebagai potensi untuk mendirikan usaha. Di Kota Semarang terdapat beberapa wilayah yang memanfaatkan pemandangan alam sebagai daya tarik usaha. Diantara nya adalah BWK VI,BWKVII dan BWK VIII. Lokasi yang memenuhi kriteria site yang akan dipilih dapat ditemui diantara nya Tembalang,Banyumanik,Gunung Pati yang mana

daerah-daerah tersebut memiliki muka tanah berkontur yang potensial utuk mendirikan suatu usaha dengan memaksimalkan view.

3.2 Tinjauan Kota Semarang 3.2.1 Kedudukan Grafis dan wilayah Administrasi

Gambar 3.1 peta semarang (sumber : pemkot semarang tahun, 2011-2031 ) 

Kondisi Geologi Luas wilayah administrasi : 37.360.568 m2 Letak Geografis :6°,5’-7°,10’ LS , 110,0’-1100,35’ BT Kependudukan :16 kecamatan,177 kelurahan Jumlah penduduk 1,67 juta jiwa Batasan : - Utara : Laut Jawa - Selatan : Kab. Semarang - Timur : Kab. Demak - Barat : Kab.Kendal

3.2.2 Tinjauan Kebijakan Pemanfaatan Tata Ruang Kota

A. Rencana pembagian Wilayah Kota (BWK) sebagaimana dimaksud dalam pasal 9 ayat (2) :

a. BWK I meliputi kecamatan semarang tengah,Kecamatan Semarang Timur dan Kecamatan Semarang Selatan dengan luas kurang lebih 2.223 (dua ribu dua ratus dua puluh tiga) hektar. b. BWK II meliputi Kacamatan Candisari dan Kecamatan Gajahmungkur dengan luas kurang lebih 1.320 (seribu tiga ratus dua puluh) hektar. c. BWK III meliputi Kecamatan Semarang Barat dan Kecamatan Semarang Utara dengan luas kurang lebih 3.522 (tiga ribu lima ratus dua puluh dua) hektar. d. BWK IV meliputi Kecamatan Genuk dengan luas kurang lebih 2.738 (dua ribu tujuh ratus tiga puluh delapan) hektar. e. BWK V meliputi Kecamatan Gayamsari dan Kecamatan Pedurungan dengan luas kurang lebih 2.622 (dua ribu enam ratus dua puluh dua) hektar. f. BWK VI meliputi Kecamatan Tembalang dengan Luas kurang lebih 4.420 (empat Ribu empat ratus dua puluh) hektar. g. BWK VII meliputi Kecamatan Banyumanik dengan luas kurang lebih 2.509 (dua ribu lima ratus sembilan) hektar. h. BWK VIII meliputi Kecamatan Gunung Pati dengan luas kurang lebih 5.399 ( lima ratus sembialn puluh sembilan) hektar. i. BWK IX meliputi Kecamatan Mijen dengan luas kurang lebih 6.213 (enam ribu dua ratus tiga belas) hektar.

j. BWK X Meliputi Kecamatan Ngaliyan dan Kecamatan Tugu dengan Luas kurang lebih 6.393 ( enam ribu tiga ratus sembilan puluh tiga) hektar. B. Rencana pengembangan fungsi utama masing – masing BWK sebagaimana dimaksud pada ayat (1 ) meliputi : a.

Perkantoran, perdagangan dan jasa di BWK I, BWK II, BWK III

b.

Pendidikan kepolisian dan olah raga di BWK II

c.

Transportasi udar dan transportasi laut di BWK III

d.

Industri di BWK IV dan BWK VIII

e.

Pendidikan di BWK VI dan BWK III

f.

Perkantoran militer di BWK VII

g.

Kantor dan pelayanan publik di BWK IX

C. Rencana penetapan pusat pelayanan sebagaimana dimaksud dalam pasal 9 ayat (2) meliputi : a.

Pusat pelayan kota

b.

Sub pusat pelayanan kota

c.

Pusat lingkungan

D. Pusat pelayanan Kota yang Sebagaimana dimaksud dalam pasal 11 di tetapkan di BWK I, BWK II dan BWK III

E. Pusat pelayanan skala Kota berfungsi sebagai pusat pelayanan Pemerintahan Kota dan Pusat Kegiatan Perdagangan dan Jasa

F. Pusat kegiatan Pemerintahan sebagaiman dimaksud pada ayat (2) berupa pusat pelayanan kegiatan Pemerintaha yang dilengkapi dengan pengembangan fasilitas meliputi :

1. Kantor Walikota 2. Fasilitas Kantor Pemerintahan pendukung dan pelayanan publik

G.Pusat pelayanan Perdagangan dan Jasa skala Kota dilengkapi dengan

1. Pusat pembelanjaan skala Kota 2. Perkantoran swasta 3. Kegiatan jasa lainnya

H. Sub pusat pelayanan kota sebagaimana dimaksud dalam pasal 11 ayat 2 merupakan pusat BWK yang dilengkapi dengan Sarana lingkungan perkotaan skala pelayanan BWK meliputi : 1. Sarana Perdagangan dan Jasa 2. Sarana Pendidikan 3. Sarana Kesehatan 4. Sarana Peribadatan 5. Sarana pelayanan Umum

3.2.3. Tata Guna Lahan

Ditinjau dari wilayah pengembangan kota, tata guna lahan Kota Semarang dibagi menjadi:

A. Wilayah pengembangan I, dengan kegiatan utama sebagai pusat kota. Meliputi : sebagian Kota Semarang dan sebagian Kecamatan Genuk dengan karakteristik kegiatan perkotaan (urban) serta menjadi pusat kota dan extensi pusat kota. Berfungsi sebagai pelayanan umum (Central Bussiness District) yang meliputi perbelanjaan, transportasi regional/lokal, pergudangan dan perumahan dengan kepadatan tinggi.

B. Willayah Pengembangan II, dengan kegiatan utama sebagai daerah idustri.Terbagi atas wilayah Tugu dengan Jsub pusat pengembangan Mangkang Kulon, Tugurejo daN Ngaliyan serta wilayah Genuk dengan sub pusat pengembangan Genuksari.

C. Wilayah Pengembangan III, dengan kegiatan utama jasa-jasa dan permukiman kepadatan sedang. Meliputi sebagian wilayah Genuk dan perluasan Kecamatan Semarang Selatan sebagai sub urban dengan subpusat pengembangan Pedurungan,

Bangetayu, Ketileng, Tembalang, Banyumanik, Rowosari, Meteseh dan Gedawang.

D. Wilayah Pengembangan IV, dengan kegiatan utama agraris. Meliputi : Kecamatan Gunungpati, Mijen dan sebagian wilayah Kecamatan Tugubagian Selatan dengan dengan sub pengembangan Mijen, Cangkiran dan Kedungpane serta sebagian wilayah kecamatan Tugu bagian Selatan danNgaliyan

Pembagian wilayah pengembangan di Kota Semarang adalah sebagai berikut :

Gambar Peta Pembagian BWK Kota Semarang (Sumber: RTRW Kota Semarang Tahun 2011-2031) 3.2.4 Hubungan budaya dan pariwisata Kota Semarang

A. Budaya Kota Semarang Tempat-tempat yang menjadi pusat peradaban budaya yang saat ini masih terkenal dan sebagian hanya tinggal kenangan (bangunan tua) dibagi menjadi 4 (empat) yaitu : Kampung Kauman, Kampung Pecinan, Kampung Belanda ( Little Netherland), dan Kampung Melayu.

Tari-tarian tradisonal di Semarang, biasanya dipertunjukkan saat eventevent besar atau festival yang ada di Semarang, seperti Dugderan. Tarian tradisional Semarang juga tak lepas dari berbagai etnis yang ada seperti Jawa, Cina dan juga Arab.

B. Pariwisata Kota Semarang Beberapa tempat wisata di kota Semarang :

1) Wisata Alam : Pulau Tirangcawang, Pulau Tirang, Pulau Marina, Pulau Maron 2) Wisata Sejarah : Museum MURI, Lawang Sewu, Museum Jateng 3) Wisata Religi : Masjid Agung, Candi Tugu, Klenteng Sampoo Kong

3.2.5 No

BWK I

Tabel Potensi per BWK Kecamatan SemarangTengah,Semarang Timur,Semarang Selatan.

1. 2. 3. 4. 5.

II

Gajah Mungkur, Candi sari

1. 2. 3. 4.

Potensi Wilayah sentral/pusat kota Semarang Memiliki konektivitas tinggi terhadap wilayah lain Kondisi tanah baik untuk daerah terbangun Pusat kegiatan pelayanan kota Terdapat kawasan Kota Lama sebagai kawasan bangunan konservasi Lokasi strategis dalam menghubungkan pusat kota dengan daerah pinggiran kota Pusat pendidikan tinggi skala regional Kawasan khusus militer skala regional Kawasan olahraga rekreasi skala

III

Semarang Barat,Semarang Utara

1. Pusat kegiatan transportasi (bandara A. Yani, pelabuhan laut Tanjung Emas, stasiun kereta api Tawang dan poncol) 2. Kawasan rekreasi skala regional (PRPP, Museum Ronggowarsito, Pantai Marina)

IV

Genuk

V

Gayamsari, Pedurungan

1. Lereng landai, sesuai untuk kegiatan permukiman dan perkotaan lain 2. Pengembangan daerah industri 3. Dekat dengan pelabuhan laut dan terminal induk 4. Terdapat lahan tambak, potensi pengembangan perikanan darat 1. Kelerengan relatif landai 2. Cocok untuk dikembangkan permukiman, pendidikan,

VI

Tembalang

3. 4. 5. 1. 2. 3. 4. 5.

VII

Banyumanik

1. 2.

3. 4.

5. 6.

VIII

Gunung Pati

1. 2.

3. 4. 5. 6. IX

1. Mijen 2. 3. 4. 5. 6.

kesehatan,perdagangan dan jasa Aksesibilitas tinggi Dilalui jalur transportasi regional Berpotensi didirikan terminal Pusat kegiatan pendidikan skalaregional Pengembangan kegiatan permukiman Topografi berbukit (potensi view) Dilewati jalan arteri primer dan arteri sekunder. Dekat dengan pusat pengembangan Pedurungan dan Peterongan Pintu gerbang kota Semarang dari arah Selatan Dilalui jalan arteri primer dan arteri sekunder yang merupakan jalur utama kota Semarang Dekat pusat pendidikan kecamatan Tembalang Sub terminal Banyumanik menimbulkan potensi kutub pertumbuhan BWK VII bagian selatan Adanya kawasan rekreasi panorama kota Semarang bawah Topografi berbukit dan iklim sangat potensial sebagai pengembangan kawasan permukiman Sebagai wilayah penyangga kaitannya dengan perlindungan lingkungan Wilayah desa-kota dengan kegiatan utama pertanian, berpotensi sebagai kawasan produksi bahan pangan Adanya pendidikan skala regional Berpotensi sebagai kawasan isian untuk suplai air tanah Sumber daya pertanian mendorong pertumbuhan ekonomi perkotaan Potensi untuk mengembangkan pariwisata alam dan pariwisata argo Potensi sebagai wilayah tangkapan dan simpul distribusi hasil pertaian Sebagai wilayah cadangan pengembangan kota Semarang Sesuai untuk kegiatan pertanian Pengembangan argo bisnis dan argo industri Potensial sebagai kawasan isian untuk suplai kebutuhan air tanah Potensi untuk pengembangan pariwisata argo

X

Ngaliyan, Tugu

1. Pintu gerbang kota Semarang dari arah Barat 2. Potensi perkembangan kegiatan industri 3. Berperan dalam menghubungkan kota Semarang dengan Boja sebagai hiterland

Tabel Potensi Bagian Wilayah Kota (BWK) Semarang (Sumber : Revisi RTRW/RDTRK Kota Semarang tahun 2000-2010)

3.2.6

Tabel luas per kecamatan di kota Semarang

KECAMATAN Mijen Gunung Pati Banyumanik Gajah Mungkur Semarang Selatan Candisari Tembalang Pedurungan Genuk Gayamsari Semarang Timur Semarang Utara Semarang Tengah Semarang Barat Tugu Ngaliyan Total

LUAS (Km²) 62,15 53,99 25,13 8,53 8,48 5,56 44,20 19,85 27,38 6,36 7,7 10,46 6,05 23,87 31,29 32,07 373,70

Tabel Luas Wilayah Kota Semarang Berdasar WilayahAdministratif (suumber :Badan Pusat Statistik Kota Semarang 2011)

3.2.7. KDB, KLB dan GSB Kota Semarang A. Menurut Peraturan Daerah Kota Semarang Nomor 14 Tahun 2011 Pengembangan kawasan perdagangan dan jasa dikembangkan dengan koefisien dasar bangunan paling tinggi 80 % (delapan puluh persen); Rencana KDB maksimal untuk kawasan perdagangan dan jasa adalah 80 % dengan ketinggian maksimal sesuai dengan KKOP. B. Menurut Peraturan Daerah Kota Semarang Nomor 7 Tahun 2004 Untuk BWK II (Kecamatan Gajahmungkur dan Kecamatan Candisari), peraturan Perdagangan dan Jasa sebagai berikut: 1.

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) a. Jalan Arteri Primer, KDB yang ditetapkan : 4. Perdagangan dan jasa : - Supermarket KDB yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus). - Minimarket KDB yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus). - Hotel KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus). - Pertokoan KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus - Pasar KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus). b. Jalan Arteri Sekunder, KDB yang ditetapkan : 2. Perdagangan dan jasa : - Supermarket KDB yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus). - Minimarket KDB yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus). - Hotel KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus). - Pertokoan KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus - Pasar KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus). 4. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan KDB yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus) c. Jalan Kolektor Sekunder, KDB yang ditetapkan : 3. Perdagangan dan jasa : - Supermarket KDB yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus). - Minimarket KDB yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus). - Hotel KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus). - Pertokoan KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus

- Pasar KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus). d. Jalan Lokal Sekunder, KDB yang ditetapkan : 2. Perdagangan dan jasa KDB yang direncanakan: - Pertokoan KDB yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus); - Pasar KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); 3.

Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus);

2.

Koefisien Lantai Bangunan (KLB) a. Jalan Arteri Primer, KLB yang ditetapkan : 3.

Perdagangan dan Jasa: - Supermarket maksimal 7 lantai dan KLB 4,2; - Minimarket maksimal 5 lantai dan KLB 3,0; - Hotel maksimal 10 lantai dan KLB 6,0; - Pertokoan maksimal 4 lantai dan KLB 2,4; - Pasar maksimal 3 lantai dan KLB 1,8;

b. Jalan Arteri Sekunder, KLB yang ditetapkan : 2. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan maksimal 4 lantai dan KLB 2,4 4. Perdagangan dan jasa : - Supermarket maksimal 7 lantai dan KLB 4,2 - Minimarket maksimal 5 lantai dan KLB 3,0 - Hotel maksimal 10 lantai dan KLB 4,0 - Pertokoan maksimal 4 lantai dan KLB 2,4 - Pasar maksimal 3 lantai dan KLB 1,8 c. Jalan Kolektor Sekunder, KLB yang ditetapkan : 4. Perdagangan dan jasa : - Supermarket maksimal 7 lantai dan KLB 4,2 - Minimarket maksimal 5 lantai dan KLB 3,0 - Hotel maksimal 10 lantai dan KLB 4,0 - Pertokoan maksimal 4 lantai dan KLB 2,4 - Pasar maksimal 3 lantai dan KLB 1,8 d. Jalan Lokal Sekunder, KLB yang ditetapkan :

2. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan maksimal 3 lantai dan KLB 1,8 4. Perdagangan dan jasa : - Pasar maksimal 2 lantai dan KLB 1,2 - Pertokoan maksimal 2 lantai dan KLB 1,2 3.

Garis Sempadan Bangunan (GSB) a. Jalan Arteri Primer, GSB yang ditetapkan : 4. Perdagangan dan Jasa : - Supermarket 32 meter ; - Minimarket 32 meter ; - Hotel 32 meter ; - Pertokoan 32 meter ; - Pasar 32 meter ; b. Jalan Arteri Sekunder, GSB yang ditetapkan : 2. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan 29 meter; 4. Perdagangan dan jasa : - Supermarket 29 meter ; - Minimarket 29 meter ; - Hotel 29 meter ; - Pertokoan 29 meter ; - Pasar 29 meter ; c. Jalan Kolektor Sekunder, GSB yang ditetapkan : 3. Perdagangan dan jasa : - Supermarket 23 meter ; - Minimarket 23 meter ; - Hotel 23 meter ; - Pertokoan 23 meter d. Jalan Lokal Sekunder, GSB yang ditetapkan : 2. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan 17 meter; 4. Perdagangan dan jasa : - Pasar 17 meter; - Pertokoan 17 meter;

C. Menurut Peraturan Daerah Kota Semarang Nomor 11 Tahun 2004 Untuk BWK VI (Kecamatan Tembalang), peraturan Perdagangan dan Jasa sebagai berikut: 1.

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) a. Jalan Arteri Primer, KLB yang ditetapkan : 2. Perdagangan dan Jasa KDB yang direncanakan : - Supermarket KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); - Minimarket KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); - Pertokoan KDB yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus); - Pasar KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); b. Jalan Arteri Sekunder, KDB yang ditetapkan : 2. Perdagangan dan Jasa KDB yang direncanakan : - Supermarket KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); - Minimarket KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); - Pertokoan KDB yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus); - Pasar KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); 3. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus) c. Jalan Kolektor Sekunder, KDB yang ditetapkan : 2. Perdagangan dan Jasa KDB yang direncanakan : - Supermarket KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); - Minimarket KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); - Pertokoan KDB yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus); - Pasar KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); 3. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus) d. Jalan Lokal Sekunder, KDB yang ditetapkan : 2. Perdagangan dan jasa KDB yang direncanakan: - Pertokoan KDB yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus); - Pasar KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); 3.

Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus);

2.

Koefisien Lantai Bangunan (KLB) a.

Jalan Arteri Primer, KLB yang ditetapkan :

2.

Perdagangan dan Jasa: - Supermarket maksimal 4 lantai dan KLB 2,4; - Minimarket maksimal 4 lantai dan KLB 2,4; - Pertokoan maksimal 3 lantai dan KLB 1,8; - Pasar maksimal 2 lantai dan KLB 0,8;

b.

Jalan Arteri Sekunder, KLB yang ditetapkan : 2.

Perdagangan dan Jasa : - Supermarket maksimal 4 lantai dan KLB 2,4; - Minimarket maksimal 4 lantai dan KLB 2,4; - Pertokoan maksimal 3 lantai dan KLB 1,8; - Pasar maksimal 2 lantai dan KLB 0,8;

3.

Campuran dan Perdagangan, Permukiman maksimal 3 lantai dan KLB 1,8

c.

Jalan Kolektor Sekunder, KLB yang ditetapkan : 2.

Perdagangan dan jasa: - Supermarket maksimal 4 lantai dan KLB 2,4; - Minimarket maksimal 3 lantai dan KLB 2,4; - Pertokoan maksimal 3 lantai dan KLB 1,8; - Pasar maksimal 2 lantai dan KLB 0,8;

3. d.

Campuran Perdagangan dan Perumahan maksimal 3 lantai dan KLB 1,8;

Jalan Lokal Sekunder, KLB yang ditetapkan : 2.

Perdagangan dan jasa : - Pertokoan maksimal 2 lantai dan KLB 1,2; - Pasar maksimal 2 lantai dan KLB 1,2;

3. 3.

Campuran Perdagangan dan Jasa maksimal 3 lantai dan KLB 1,8;

Garis Sempadan Bangunan (GSB) a. Jalan Arteri Primer, GSB yang ditetapkan : 4. Perdagangan dan Jasa : - Supermarket 32 meter ; - Minimarket 32 meter ; - Pertokoan 32 meter ; - Pasar 32 meter ; b. Jalan Arteri Sekunder, GSB yang ditetapkan :

3. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan 29 meter; 4. Perdagangan dan jasa : - Supermarket 29 meter ; - Minimarket 29 meter ; - Pertokoan 29 meter ; - Pasar 29 meter ; c. Jalan Kolektor Sekunder, GSB yang ditetapkan : 2. Perdagangan dan jasa : - Supermarket 23 meter ; - Minimarket 23 meter ; - Pertokoan 23 meter ; - Pasar 23 meter ; 3. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan 23 meter; d. Jalan Lokal Sekunder, GSB yang ditetapkan : 2. Perdagangan dan jasa : - Pertokoan 17 meter; - Pasar 17 meter; 3. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan 26 meter; D. Menurut Peraturan Daerah Kota Semarang Nomor 12 Tahun 2004 Untuk BWK VII (Kecamatan Banyumanik), peraturan Perdagangan dan Jasa sebagai berikut: 1. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) a.

Jalan Arteri Primer, KDB yang ditetapkan : 2. Perdagangan dan Jasa KDB yang direncanakan : - Supermarket KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); - Minimarket KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); - Hotel KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); - Pertokoan KDB yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus); - Pasar KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); 3. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus);

b. Jalan Arteri Sekunder, KDB yang ditetapkan : 2. Perdagangan dan Jasa KDB yang direncanakan :

- Supermarket KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); - Minimarket KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); - Hotel KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); - Pertokoan KDB yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus); - Pasar KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); 3. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus) c.

Jalan Kolektor Primer, KDB yang ditetapkan : 2. Perdagangan dan Jasa KDB yang direncanakan : - Supermarket KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); - Minimarket KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); - Hotel KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); - Pertokoan KDB yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus); - Pasar KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); 3.

Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus);

d.

Jalan Kolektor Sekunder, KDB yang ditetapkan : 2.

Perdagangan dan jasa KDB yang direncanakan : - Supermarket KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); - Minimarket KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); - Hotel KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); - Pertokoan KDB yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus); - Pasar KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus);

3.

Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus);

e.

Jalan Lokal Sekunder, KDB yang ditetapkan : 2. Perdagangan dan jasa KDB yang direncanakan: - Pertokoan KDB yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus); - Pasar KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); 3.

Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus);

2. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) e.

Jalan Arteri Primer, KLB yang ditetapkan :

2.

Perdagangan dan Jasa: - Supermarket maksimal 4 lantai dan KLB 2,4; - Minimarket maksimal 4 lantai dan KLB 2,4; - Hotel maksimal 4 lantai dan KLB 2,4; - Pertokoan maksimal 3 lantai dan KLB 1,8; - Pasar maksimal 2 lantai dan KLB 1,2;

3.

Campuran dan Perdagangan, Permukiman maksimal 3 lantai dan KLB 1,8

f.

Jalan Arteri Sekunder, KLB yang ditetapkan : 2.

Perdagangan dan Jasa : - Supermarket maksimal 4 lantai dan KLB 2,4; - Minimarket maksimal 4 lantai dan KLB 2,4; - Hotel maksimal 4 lantai dan KLB 2,4; - Pertokoan maksimal 3 lantai dan KLB 1,8; - Pasar maksimal 2 lantai dan KLB 1,2;

3.

Campuran dan Perdagangan, Permukiman maksimal 3 lantai dan KLB 1,8

g.

Jalan Kolektor Primer, KLB yang ditetapkan : 2.

Perdagangan dan Jasa: - Supermarket maksimal 4 lantai dan KLB 2,4; - Minimarket maksimal 4 lantai dan KLB 2,4; - Hotel maksimal 4 lantai dan KLB 2,4; - Pertokoan maksimal 3 lantai dan KLB 1,8; - Pasar maksimal 2 lantai dan KLB 1,2;

3.

Campuran Perdagangan dan Perumahan maksimal 3 lantai dan

KLB

1,8; h.

Jalan Kolektor Sekunder, KLB yang ditetapkan : 2.

Perdagangan dan jasa: - Supermarket maksimal 4 lantai dan KLB 2,4; - Minimarket maksimal 4 lantai dan KLB 2,4; - Hotel maksimal 4 lantai dan KLB 2,4; - Pertokoan maksimal 3 lantai dan KLB 1,8; - Pasar maksimal 2 lantai dan KLB 1,2;

3.

Campuran Perdagangan dan Perumahan maksimal 3 lantai dan KLB 1,8;

i.

Jalan Lokal Sekunder, KLB yang ditetapkan : 2.

Perdagangan dan jasa : - Pertokoan maksimal 3 lantai dan KLB 1,8; - Pasar maksimal 2 lantai dan KLB 1,2;

3.

Campuran Perdagangan dan Jasa maksimal 2 lantai dan KLB 1,2;

3. Garis Sempadan Bangunan (GSB) a. Jalan Arteri Primer, GSB yang ditetapkan : 2. Perdagangan dan Jasa : - Supermarket 32 meter ; - Minimarket 32 meter ; - Hotel 32 meter ; - Pertokoan 32 meter ; - Pasar 32 meter ; 3. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan 32 meter; b. Jalan Arteri Sekunder, GSB yang ditetapkan : 3. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan 29 meter; 4. Perdagangan dan jasa : - Supermarket 29 meter ; - Minimarket 29 meter ; - Hotel 29 meter ; - Pertokoan 29 meter ; - Pasar 29 meter ; c. Jalan Kolektor Primer, GSB yang ditetapkan : 3. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan 26 meter; 4. Perdagangan dan jasa : - Supermarket 26 meter; - Minimarket 26 meter; - Hotel 26 meter; - Pertokoan 26 meter; - Pasar 26 meter; d. Jalan Kolektor Sekunder, GSB yang ditetapkan : 3. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan 23 meter; 4. Perdagangan dan jasa :

- Supermarket 23 meter ; - Minimarket 23 meter ; - Hotel 23 meter ; - Pertokoan 23 meter ; - Pasar 23 meter ; e. Jalan Lokal Sekunder, GSB yang ditetapkan : 3. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan 26 meter; 4. Perdagangan dan jasa : - Pasar 17 meter; - Pertokoan 17 meter;

3.3. PEMILIHAN LOKASI DAN TAPAK 3.3.1. Persyaratan Lokasi Sebuah bangunan cafe harus berada di lokasi yang strategis dan memenuhi syaratsyarat serta kebutuhan yang ada pada sebuah cafe. Untuk itu, tempat yang dipilih harus memenuhi faktor-faktor tersebut. Beberapa faktor yang diperhatikan adalah faktor aksebilitas atau pencapaian, faktor kuantitas pengunjung, dan faktor kebutuhan pengunjung. Selain itu, ada pula karakteristik kegiatan yang terdapat pada sebuah cafe, yaitu: a. Bersifat komersial b. Kegiatan utama berupa pelayanan makan dan minum bagi pengunjung c. Kegiatan penunjang berupa pengelolaan cafe d. Pemakai bangunan adalah semua lapisan masyarakat dari berbagai usia e. Membutuhkan pelayanan yang professional, cepat, dan tepat Lokasi yang ditentukan perlu memperhatikan beberapa persyaratan untuk sebuah lokasi yang akan dibangun cafe. Beberapa persyaratan tersebut yaitu: a. Peruntukan lahan atau tata guna lahan b. Kondisi topografi c. Aksebilitas d. View e. Daya tarik

Dari 10 BWK yang ada di Semarang, terpilih 3 BWK yang memenuhi persyaratan tersebut, yaitu: 1. BWK II

` Kecamatan Gajahmungkur Sumber: Google Maps

Pada BWK II, kecamatan yang terpilih adalah Kecamatan Gajahmungkur karena terdapat area yang memiliki kontur. Kecamatan Gajahmungkur juga memiliki peruntukan tata guna lahan sebagai area rekreasi. Aksebilitas juga memadai karena merupakan lokasi strategis yang menghubungkan pusat kota dengan daerah pinggiran kota.

2. BWK VI

Kecamatan Tembalang Sumber: Google Maps

Kecamatan Tembalang pada BWK VI terpilih karena topografinya yang berbukit dan memiliki banyak variasi kontur sehingga mempunyai potensi view yang bagus. Kecamatan Tembalang juga dilewati jalan arteri primer dan arteri sekunder.

3. BWK VII

Kecamatan Banyumanik Sumber: Google Maps

BWK VII adalah Kecamatan Banyumanik yang terpilih karena topografinya yang berkontur dan iklim yang sejuk. Kecamatan Banyumank merupakan pintu gerbang kota Semarang dari arah selatan yang dilalui jalan arteri primer dan arteri sekunder sebagai jalur utama kota Semarang. Maka, Kecamatan Banyumanik adalah lokasi yang strategis. Selain itu, peruntukan tata guna lahannya juga sebagai area rekreasi karena terdapat kawasan rekreasi panorama kota Semarang bawah.

3.3.2. Pemilihan Lokasi 3.3.3. Alternatif Site

Terdapat tiga site alternatif yang terpilih untuk penempatan bangunan cafe ini, lokasilokasi ini terdapat di tiga kecamatan, yaitu: 1. Kecamatan Gajahmungkur Jl. Telaga Bodas Raya, Karangrejo 2. Kecamatan Tembalang Jl. Jangli Gabeng, Jangli 3. Kecamatan Banyumanik Jl. Pawiyatan Luhur, Tinjomoyo

Berikut penjabaran dari ketiga site tersebut: 1. Alternatif site 1 Lokasi site: Jl. Telaga Bodas Raya, Karangrejo, Gajahmungkur, Kota Semarang, Jawa Tengah 50231, Indonesia Luas site: ±3400 m2 Batas-batas site : Utara : rumah & lahan kosong Selatan : Jl telaga bodas raya, perumahan Timur :lahan kosong Barat : rumah

SITE

Tampak depan site

Tampak samping site

Tampak site dengan jalan di depannya

tampak site secara panorama

Analisis site menggunakan analisis kriteria site

a. Aksebilitas Site ini memiliki akses jalan yang cukup lebar dan kualitas jalan yang baik sehingga memberi kemudahan bagi berbagai kendaraan baik itu kendaraan pengunjung maupun pengelola dan kendaraan pemasok bahanbahan restoran. Untuk menuju site ini tidak terlalu jauh dari jalan raya dan mudah ditemukan oleh pengunjung. Site ini juga dapat diakses dari arah Gajahmungkur dan Jatingaleh. b. Peruntukan lahan atau tata guna lahan Site ini berada di lokasi yang mana tata guna lahannya adalah untuk perdagangan dan jasa atau perumahan, sehingga dapat dibangun sebuah resto dan café. Selain itu, di sekitarnya pun sudah terdapat beberapa toko, restoran, dan berbagai bangunan komersil lainnya. c. Daya tarik lokasi Daya tarik pada site ini yaitu suasananya yang nyaman bagi pengunjung jika dibangun sebuah resto dan café. Selain itu, site ini berada di lingkungan yang cukup ‘elit’ sehingga memberi daya tarik dan dorongan bagi pengunjung. d. Tingkat keramaian Tingkat keramaian di site ini dapat dikatakan cukup karena berada dekat

dengan

perumahan.

Serta

untuk

jangka

panjangnya,

tingkat

keramaiannya akan bertambah karena site ini berada di lingkungan menjadi penghubung antara wilayah kota dan pinggiran kota yang akan berkembang. e. Utilitas kota

Utilitas kota pada site ini sudah memenuhi, di antaranya adalah jaringan listrik, jaringan air bersih, saluran air kotor, dan sebagainya dikarenakan dekat dengan perumahan. Hanya saja, perlu diberi tempat pengolahan sampah. f. Kondisi topografi dan lahan yang tersedia Luas lahan ini cukup untuk dibangun sebuah resto dan café dengan pembagian lahan untuk massa bangunannya sendiri serta tempat parkir yang sesuai dengan jumlah pengunjungnya. Kondisi topografinya yang berkontur dapat dimanfaatkan untuk menambahkan split level pada bangunan. g. View Apabila site ini dibangun sebuah bangunan yang memiliki dua atau tiga lantai, maka pada lantai kedua akan berpotensi mendapatkan view berupa suasana kota di sekitanya karena bangunan-bangunan yang berada di sekitar site tidak terlalu tinggi. h. Potensi pangsa pasar Site ini memiliki pangsa pasar yang cukup baik bagi masa sekarang maupun untuk jangka panjang karena berada di wilayah penghubung antara kota dan pinggiran kota yang akan berkembang. Aksebilitas yang mudah juga akan menambah potensi kuantitas pengunjung.

2. Alternatif site 2 Lokasi site: Jl. Jangli Gabeng, Jangli, Tembalang, Kota Semarang, Jawa Tengah 50274, Indonesia Luas site: ±5000 m2 Batas-batas site : Utara :lahan kosong Selatan :perumahan jangli permai Timur :lahan kosong Barat :lahan kosong

SITE

Tampak samping kiri

Tampak depan

Tampak samping kanan

tampak site secara panorama

Analisis site menggunakan analisis kriteria site

a. Aksebilitas Pencapaian untuk pengunjung maupun pengelola dinilai cukup mudah karena tidak terlalu jauh dengan jalan utama dan jalan tol walaupun harus melewati cluster dan melewati beberapa jalan terlebih dahulu, site ini tergolong cukup mudah dijangkau. Pencapaian bahan-bahan yang dibutuhkan serta kebutuhan lainnya yang menggunakan kendaraan berukuran sedang/besar (mobil box, truk, dsb) cukup mudah karena kualitas jalan yang baik dengan lebar jalan yang cukup. Sirkulasi nya pun tidak mengganggu baik untuk perumahan didekatnya maupun café yang akan dibangun b. Peruntukan lahan atau tata guna lahan Untuk peruntukan lahan, tapak berada di lahan dengan peruntukan perdagangan/jasa dan pemukiman, sehingga memungkinkan untuk dibangun sebuah resto karena disekitar tapak pun sudah adanya berbagai resto. c. Daya tarik lokasi Daya tarik yang dapat dimanfaatkan untuk tapak ini adalah adalah adanya wahana water blaster dan pemukiman di dekat tapak yang mana dapat dimanfaatkan untuk mendoping kuantitas pengunjung. d. Tingkat keramaian Untuk memenuhi target pemasaran, lokasi juga berada di tempat yang terdapat kegiatan manusia di sekitarnya yaitu pemukiman dan wahana rekreasi. e. Utilitas kota Untuk kelengkapan infrastruktur seperti jaringan listrik, jaringan air bersih, tapak sudah memenuhi kriteria tersebut karena disekitar tapak suda terdapat jaringan listrik dan air bersih. Namun disayangkan belum adanya infrastruktur seperti halte untuk angkutan umum yang dapat menunjang pencapaian ke lokasi tsb. f. Kondisi topografi dan lahan yang tersedia Lahan tapak cukup luas sehingga memungkinkan kemudahan proses keluar masuknya kendaraan dari kecil ke besar yang merupakan kendaraan

pengunjung maupun kendaraan pengangkut bahan-bahan dan kebutuhan cafe lainnya. g. View View merupakan salah satu faktor yang berpengaruh terhadap cafe. Tapak dinilai memiliki potensi view yang cukup bagus karena berada di dekat bukit

yang

juga

memiliki

kondisi

dan

serta‘menyegarkan’ para pengunjungnya. View

suasana

yang

nyaman

bukit ini tentu saja

memberikan nilai lebih dari cafe tersebut yang dapat memuaskan pengunjung dari segi kenyamanan dan pengelola dari segi keuntungan. h. Potensi pangsa pasar Tapak ini memiliki potensi pangsa pasar yang cukup bagus karena terutama dari segi viewnya yang akan menambahkan kuantitas pengunjung. Lokasinya yang berada dekat dengan wahana rekreasi juga mendorong potensi jumlah pengunjung.

3. Alternative site 3

Lokasi site: Jl. Pawiyatan Luhur, Tinjomoyo, Banyumanik, Kota Semarang, Jawa Tengah 50235, Indonesia Luas site: ±3000 m2 Batas-batas site : Utara : jl. Pawiyatan Luhur Selatan : rumah Timur :lahan kosong & rumah Barat : jl. Tinjomoyo

SITE

Tampak site dari Jl. Pawiyatan Luhur

Tampak site dari Jl. Tinjomoyo

Tampak hook site

Tampak site secara panorama

Analisis site menggunakan analisis kriteria site

a. Aksebilitas Site juga mendapat dua akses yaitu Jl. Pawiyatan Luhur yang merupakan jalan utama dan Jl. Tinjomoyo, hal ini berpengaruh bagi kemudahan aksebilitas menuju site ini. Kemudahan aksebilitasnya juga membuat site sangat mudah ditemukan. Berbagai jenis kendaraan pengunjung maupun kendaraan pemasok bahan-bahan restoran. Adanya Jl. Tinjomoyo dapat dimanfaatkan sebagai jalur untuk kendaraan pengelola dan kendaraan pemasok. Sedangkan untuk akses pengunjung dapat melalui jalan utama. b. Peruntukan lahan atau tata guna lahan Pada site ini, peruntukan lahannya adalah perdagangan dan jasa atau perumahan. Di sekitar site juga sudah terdapat bangunan komersil seperti toko, restoran berskala kecil, dan sebagainya. Sehingga pada site ini dapat dibangun sebuah resto dan café. c. Daya tarik lokasi Daya tarik pada site ini berupa lokasinya yang sangat strategis. Site ini dekat dengan kampus. Hal ini akan membuat potensi jumlah pengunjung banyak. Selain itu, dari lokasinya yang berada di tanah hook juga memberi daya tarik karena orang-orang yang melalui persimpangan pasti melihat site ini. d. Tingkat keramaian

Site ini berada di kawasan yang ramai karena berada di jalan utama dan di dekat kampus UNIKA. Terdapat banyak kegiatan manusia berlalulalang di sekitar site ini. e. Utilitas kota Pada site ini, utilitas kotanya sudah cukup memadai, seperti jaringan listrik, jaringan air bersih, dan sebagainya. Hanya saja perlu diberikan saluran air kotor dan tempat pengolahan sampah. f. Kondisi topografi dan lahan yang tersedia Ukuran lahan ini luas sehingga dapat dibangun sebuah resto dan café dengan massa bangunan yang cukup luas dan tempat parkir yang memadai bagi pengunjungnya. Kondisi topografinya berkontur cukup curam sehingga dapat dimanfaatkan untuk bangunan sengkedan. Terdapat juga banyak vegetasi yang membuat lokasi menjadi sejuk. g. View Jika dibangun sebuah bangunan yang memiliki dua atau tiga lantai, maka pada lantai kedua dan tiga akan berpotensi mendapatkan view berupa berupa hutan kota Tinjomoyo dan wilayah kota semarang yang rendah karena site ini berada di lokasi yang cukup tinggi. View hutan kota Tinjomoyo memberi kesan asri, alami, dan sejuk pada resto dan café yang akan dibangun. h. Potensi pangsa pasar Adanya kampus UNIKA mendorong potensi pangsa pasar bagi resto dan café yang akan dibangun di site ini. Faktor aksebilitas berupa Jl. Pawiyatan Luhur yang sering dilalui oleh masyarakat karena berupa jalan penghubung antara Kecamatan Gunungpati dan Kecamatan Tembalang yang melewati Kecamatan Banyumanik sehingga potensi banyaknya pengunjung bertambah. Lokasinya yang sangat strategis tentu memberi potensi pangsa pasar yang bagus.

3.3.4. Analisa Penilaian Site a. Aksebilitas (poin: 0-10) Kemudahan pencapaian harus dipertimbangkan dalam lokasi yang akan dibangun sebuah cafe. Pencapaian yang dimaksud adalah pencapaian pengunjung baik dari dalam kota maupun luar kota, serta pencapaian menggunakan kendaraaan baik kendaraan pribadi pengunjung seperti motor atau mobil maupun kendaraan umum. Pencapaian bahan-bahan yang dibutuhkan cafe serta kebutuhan lainnya yang menggunakan kendaraan berukuran sedang/besar (mobil box, truk, dsb) juga perlu diperhatikan. Hal-hal tersebut berkaitan dengan kualitas jalan, jenis jalan, faktor keamanan lalu-lintas, dan sirkulasi kendaraan yang tidak mengganggu tapak. b. Peruntukan lahan atau tata guna lahan (poin: 0-10) Cafe adalah sebuah bangunan yang bersifat komersial, sehingga memerlukan lokasi yang tata guna lahannya diperuntukkan untuk fasilitas perdagangan, jasa, dan perkantoran. c. Daya tarik lokasi (poin: 0-10) Cafe memiliki sasaran konsumen dari semua lapisan masyarakat dan berbagai usia, maka lokasi perlu memiliki kenyamanan dan daya tarik agar masyarakat sebagai konsumen mempunyai ketertarikan untuk datang ke cafe tersebut. d. Tingkat keramaian (poin: 0-8) Untuk memenuhi target pemasaran sebuah cafe, lokasi harus strategis agar kuantitas pengunjung semakin banyak. Lokasi juga berada di tempat yang terdapat kegiatan manusia di sekitarnya. Seperti lokasi yang berada di sekitar tempat umum lain seperti perkantoran, pertokoan atau pusat perbelanjaan, sarana pendidikan seperti kampus, dan sebagainya. e. Utilitas kota (poin: 0-8) Kelengkapan infrastruktur kota seperti jaringan listrik, jaringan air bersih, pembuangan air kotor, dan infrastruktur lain yang dapat menunjang kegiatan sebuah cafe harus terdapat pada lokasi. f. Kondisi topografi dan lahan yang tersedia (poin: 0-8)

Bangunan cafe memerlukan lahan yang relatif luas untuk berbagai fasilitas cafe tersebut. Lahan yang luas memungkinkan kemudahan proses keluar masuknya kendaraan dari kecil ke besar yang merupakan kendaraan pengunjung maupun kendaraan pengangkut bahan-bahan dan kebutuhan cafe lainnya. g. View (poin 0-8) View merupakan salah satu faktor yang berpengaruh terhadap cafe. Beberapa lahan yang memiliki view biasanya juga memiliki kondisi dan suasana yang nyaman serta ‘menyegarkan’ para pengunjungnya. View tentu saja memberikan nilai lebih dari cafe tersebut yang dapat memuaskan pengunjung dari segi kenyamanan dan pengelola dari segi keuntungan. h. Potensi pangsa pasar (poin 0-8) Pangsa pasar merupakan hal yang penting bagi sebuah restoran yang merupakan salah satu usaha perdagangan dan jasa. Maka, diperlukan site yang tepat dan strategis terhadap pangsa pasarnya agar mendapat keuntungan lebih.

No.

Kriteria

Poin

Site 1

Site 2

Site 3

1. Aksebilitas

0-10

7

6

9

2. Peruntukan lahan

0-10

7

5

7

3. Daya tarik

0-10

6

9

8

4. Utilitas

0-8

8

8

8

5. Topografi

0-8

7

8

7

6. Keramaian

0-8

5

6

8

7. View

0-8

5

9

7

8. Potensi pasar

0-8

6

5

8

Jumlah

51

56

62

Dari tabel analisa penilaian site di atas, poin terbanyak sejumlah 62 poin ada pada Site 3 (Jl. Pawiyatan Luhur, Tinjomoyo, Banyumanik). Maka, site yang terpilih adalah Site 3.

3.3.5. Site Terpilih

Ukuran site

Kemiringan site

A. Analisa Makro Berdasarkan analisa dan penilaian alternative site, yang terpilih adalah Site 3 yang berada di Jl. Pawiyatan Luhur, Tinjomoyo, Banyumanik. Lokasi ini

berada di BWK VII. Site berada di dekat Universitas Katolik Soegijapranata, sehingga di sekitar site sudah terdapat beberapa bangunan komersil seperti tokotoko dan rumah makan yang skalanya kecil. Maka, dapat disimpulkan bahwa di site yang terpilih dapat dibangun sebuah cafe. Peraturan bangunan untuk lokasi site yang berada di BWK VII adalah: 1. Tata guna lahan: perdagangan dan jasa 2. Luas lahan: ±3000 m2 3. KDB: 60% 4. KLB: 1,8 maksimal 3 lantai 5. GSB: 23 meter (jalan kolektor sekunder) 6. Potensi: a. Site ini sesuai dengan tata guna lahannya b. Site ini memiliki pencapaian yang strategis sehingga mudah diakses oleh pengunjung c. Berada di dekat kampus sehingga menambah potensi jumlah pengunjung. d. Site ini mendapat dua akses yaitu Jl. Pawiyatan Luhur dan Jl. Tinjomoyo 7. Kendala: a. Site berada di depan jalan yang rawan kemacetan b. Polusi dari jalan raya 8. Solusi: a. Entrance site dibuat sedemikian rupa sehingga tidak menyebabkan kemacetan b. Memberikan sistem vegetasi yang baik agar polusi dari jalan terhalang B. Analisa Mikro 1. Suhu udara: 21 – 34℃ 2. Letak ketinggian: ± 250 mdpl 3. Curah hujan: ±2800 mm per tahun 4. Kelembaban udara: ±75% 5. Potensi: a. Terdapat banyak vegetasi di sekitar site sehingga memberikan kenyamanan thermal

b. Suhu udara terutama pada pagi, sore, dan malam hari cukup nyaman sehingga memungkinkan untuk aktivitas outdoor di sebuah cafe 6. Kendala: a. Pada musim hujan, curah hujan cukup tinggi sehingga menimbulkan genangan air pada bagian site yang curam b. Pada siang hari, suhu cukup panas terutama saat musim kemarau 7. Solusi: a. Pembuatan drainase yang baik agar air tidak menggenang di bagian site yang curam b. Penanaman vegetasi agar memberikan kenyamanan di siang hari 3.3.6. Anggapan Site ini berada di lokasi yang cukup strategis karena berada di jalur yang menghubungkan Kecamatan Gunungpati dan Kecamatan Tembalang yang melewati Kecamatan Banyumanik. Daerah-daerah tersebut banyak terdapat kampus, sehingga mendapat akses jalan yang baik untuk berbagai kendaraan pengunjung dan ramai akan lalu-lalang kegiatan manusia. Transportasi umum juga melewati Jl. Pawiyatan Luhur sehingga memudahkan akses bagi pengunjung yang tidak menggunakan kendaraan pribadi. Bangunan-bangunan yang terdapat di sekitar site adalah toko-toko, dan warung makan sederhana, dan beberapa bangunan komersil lain sehingga site tersebut dapat dibangun sebuah restoran. Selain bangunan komersil, terdapat juga kampus dan beberapa rumah warga baik yang dijadikan kost maupun ditinggali secara pribadi, hal ini menambah potensi pengunjung jika terbangun sebuah restoran. Site ini merupakan lahan kosong dengan beberapa vegetasi di atasnya, sehingga tidak perlu menambah vegetasi, cukup mengganti vegetasi yang harus ditebang untuk letak massa bangunan. Di sekitar site juga terdapat banyak vegetasi yang berupa pohon-pohon besar yang menambah kenyamanan terutama dalam hal penghawaan. Site juga dekat dengan hutan wisata Tinjomoyo, maka suasana dan suhu udara pada site cukup nyaman. Anggapan dalam penentuan site ini adalah:

a. Data dan aturan untuk restoran dan café di kota Semarang terutama di kecamatan

Banyumanik

dianggap

telah

memenuhi

persyaratan

perencanaan sebuah restoran dan café. b. Jaringan utilitas kota dan berbagai sarana infrastrukturnya dianggap sudah memadai untuk sebuah restoran dan café. c. Elemen-elemen fisik kota yang berada di sekitar tapak dianggap tidak mengganggu dan tidak terganggu oleh perencanaan dan perancangan bangunan. d. Elemen-elemen alam yang berada di sekitar tapak dianggap tidak terganggu oleh perencanaan dan perancangan bangunan. Elemen yang berada di tapak dianggap dapat diganti dan dipindahkan bila mungkin. e. Pemilihan site ditetapkan dengan mengabaikan pemilik lahan, dengan kondisi dapat didirikan sebuah bangunan di atasnya.