Valuacion De Inmuble Calle Independencia.docx

INFORME DE VALUACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE

I.

MEMORIA DESCRIPTIVA: 1.

NOMBRE DEL PROPIETARIO: Sr. Walsen Evangelista Vidal Sra. María Evangelista Vidal

2.

NOMBRE DE LA PERSONA QUE SOLICITA LA VALUACIÓN Sra. Lida E. Vidal Tarazona.

3.

OBJETO DE LA TASACIÓN Y METODOLOGÍA Ó REGLAMENTACION EMPLEADA Se ha realizado una Inspección Ocular al inmueble objeto de la presente Valuación, que fue efectuada sin contratiempos, y que tiene como finalidad determinar el Justiprecio Comercial, teniendo en cuenta la naturaleza, características y Obras de Habilitación e Infraestructura Urbana, que rodea el inmueble, con propósitos de compra – venta. Se utilizará para ello el Reglamento Nacional de Tasaciones vigente aprobado por R.M. Nº 126-2007-VIVIENDA.

4.

FECHA DE ASIGNACION DEL VALOR: 03 de Mayo del 2010

5.

UBICACIÓN: Ubicación

:

Urbanización Distrito Provincia Departamento

: : : :

Calle Independencia Nº 588 – 596 Jr. Gamarra Nº 400-406-412 (Segundo Piso) Trujillo Centro Trujillo Trujillo La Libertad

6.

LINDEROS Y PERÍMETRO: Frente: Derecha: Izquierda: Fondo:

Con la Calle Independencia partiendo de la esquina con la calle Gamarra con 17.08 m. Con propiedad de terceros con 8.00 ml. Con la calle Gamarra con 7.78 ml. Con propiedad de terceros con 17.08 ml.

El perímetro del Inmueble es de 49.94 ml. (Son Cuarenta y Nueve metros lineales con Noventa y Cuatro Centímetros)

7.

ÁREA DEL TERRENO Y ÁREA TECHADA El Inmueble tiene un área construida de 134.76 m2 (Son Ciento Treinta y Cuatro metros cuadrados con Setenta y Seis decímetros cuadrados). El área techada también es de 134.76 m2, según mediciones realizadas; pero en los documentos registrales, el área del inmueble con que figura inscrito es de 169.70 m2 (Son Ciento Sesenta y Nueve Metros cuadrados con setenta decímetros cuadrados), y es el área con que se desarrollará la Tasación.

8.

ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO Según el plano de Usos de Suelos de Trujillo, la Zonificación que le corresponde al terreno es ZRE (PE-HM): Protección Ecológica y/o Histórico Monumental, que es a su vez el uso actual que se le viene dando al predio. Siendo el Inmueble objeto de tasación el ubicado en el segundo nivel, cuyo uso actual es oficinas, respetando la arquitectura, el detalle de los acabados exteriores y los balcones coloniales típicos del Centro Histórico de Trujillo.

9.

INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS Y ENTORNO El inmueble cuenta con servicios urbanos básicos: Agua Potable, Alcantarillado, Luz eléctrica domiciliaria, veredas, Iluminación exterior mediante postes de Alumbrado Público, calle asfaltada con trazos definidos y con Habilitaciones Urbanas Planificadas, baja policía, y otros que brinda la Municipalidad Provincial de Trujillo. Por tanto de acuerdo a las consideraciones establecidas, se establece que para efectos de la presente Valuación el Inmueble se encuentra dentro del casco Urbano, con consideraciones especiales por estar en el Centro Histórico de Trujillo.

10. DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCION DE LA EDIFICACIÓN

El inmueble Submateria, es una edificación de 02 niveles, de la que se describirá únicamente el Segundo Nivel, como objeto de la Tasación: -

-

-

El inmueble cuenta con 03 ambientes, destinados a oficina, de los cuales el primero, cuenta con 02 servicios higiénicos, con enchapados de mayólica. De allí se tiene acceso a las otras dos oficinas, todas con piso cerámico, con muros de quincha y tapial enlucidos con yeso, y en algunos sectores interiores, con cemento. Cuenta con energía eléctrica, y agua potable. La cobertura del techo es de madera con caña y carrizo, protegida con calaminas Eternit para diseminar los efectos pluviales. A estas oficinas se accede a través de una escalera cuyo ingreso principal es por la calle Independencia. Se conserva los balcones coloniales que dan a las calles Independencia y Gamarra. CUADRO GENERAL DE AREAS INTERIORES (SIN CONSIDERAR MUROS) NIVELES

AREA INTERIOR TECHADA

AREA LIBRE

AREA TOTAL

22.50 40.01 27.62

0.00 0.00 0.00

22.50 40.01 27.62

PRIMER AMBIENTE SEGUNDO AMBIENTE TERCER AMBIENTE

11. ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN La construcción data aproximadamente del Siglo XVIII.

12. ESTADO DE CONSERVACIÓN En general, el estado de conservación de la Edificación es Regular, con materiales coloniales, que han sido restaurados y embellecidos con materiales actuales, manteniendo la arquitectura colonial exterior.

13. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACION REGISTRAL El inmueble se encuentra Registrado en la Ficha Nº 00061118, en la Partida Nº 03082323 de la Sede Zonal La Libertad, transcrito del Tomo 206, Folio 247 Partida XXII.

II.

VALUACION El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresión: VTP = VT + VE + VI + VOC En donde:

VTP= Valor total del predio. VT= Valor del terreno VE = Valor de la edificación VI = Valor de las instalaciones fijas del predio. VOC = Valor de las obras complementarias

1. VALUACION DEL TERRENO (VT) Según la Investigación los lotes de terreno de Uso Comercial del entorno, y de acuerdo a los datos obtenidos el valor comercial del terreno es de U$ 600/m2. Precio razonable, determinado además por la tendencia del mercado a la fecha, por la ubicación en el Centro Histórico, a una cuadra de la plaza de Armas de Trujillo, zonificación y tipos de locales comerciales y de Vivienda, que se encuentran en equilibrio entre la oferta y la demanda. Por tanto para efectos de la presente Valuación utilizaremos el valor de VT = U$ 600 /m2. Por tanto: VT = AT * 600 VT = 169.70 * 600/M2 VT = U$ 101,820.00 Son: Ciento Un Mil Ochocientos Veinte con 00/100 Dólares U.S.

2.

VALUACION DE LA EDIFICACION (VE) Tomando en cuenta los precios de la Edificación, y considerando también que el área techada coincide con el área del terreno, tenemos los siguientes valores de acuerdo a los niveles descritos del inmueble: Segundo Nivel: Incluye vigas y dinteles, muros, escalera, techo de madera, puertas, ventanas, vidrios, piso de cerámica, pintura y acabados en general, además de las modificaciones realizadas. De donde para el cálculo del Valor de la Edificación tenemos VE = VSN – D

Donde: VSN = Valor Similar Nuevo, obtenido de multiplicar el AT * VUE (Valor Unitario)

CUADRO DE MATERIALES PARA LOS VALORES UNITARIOS DE EDIFICACION PARTIDA

CARACTERISTICAS

P.U.

MUROS Y COLUMNAS

ADOBE TAPIAL O QUINCHA

110.4

TECHOS

MADERA RUSTICA O CAÑA CON TORTA DE BARRO

10.64

PISOS

LOSETA VINILICA CEMENTO BRUÑADO COLOREADO

27.38

PUERTAS Y VENTANAS

MADERA RUSTICA

10.21

REVESTIMIENTOS

TARRAJEO FROTACHADO Y/O YESO MOLDURADO PINTURA LAVABLE

44.31

BAÑOS

BAÑOS CON MAYOLICA BLANCA PARCIAL

11.83

INST. ELECTRICAS Y SANITARIAS

AGUA FRIA CORRIENTE MONOFASICA

23.56

VALOR DE LA EDIFICACION NUEVO POR METRO CUADRADO: 78 U$ D = Depreciación obtenido de multiplicar el valor anterior por un porcentaje, que en este caso según el Reglamento Nacional de Tasaciones para una antigüedad mayor de 50 años con material de Adobe predominante y estado de conservación Regular, será de 84%.

VSN = 169.70 * U$ 78/M2 VSN = 13,236.60 U$; VD=11,118.74 U$ VE= 23,758.00 – 19,956.72 VE = 2,117.86 U$ Por tanto: VE = 2,117.86 U$ Son: Dos Mil Ciento Diecisiete con 86/100 Dólares U.S.

3.

VALUACIÓN DE LAS INSTALACIONES FIJAS (VI) Para La evaluación de las Instalaciones fijas se ha fijado un Monto de acuerdo a la Inspección Ocular realizada y de acuerdo a los elementos que las conforman. Para objeto de la presente Valuación las Instalaciones Fijas (Instalaciones Sanitarias y eléctricas en correcto estado de funcionamiento) tendrán un valor de: VI = 460.00 U$ Son: Cuatrocientos Sesenta con 00/100 Dólares U.S.

4.

VALUACIÓN DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC) Las Obras complementarias que se pueden agregar al valor comercial son las veredas de concreto en buen estado como parte integral de la edificación, así como el pavimentado de calles que se encuentran frente al inmueble, la ubicación en esquina, por estar dentro del entorno del Centro histórico de Trujillo, nos dan un valor de: VOC = 2,700 U$ Son: Dos Mil Setecientos con 00/100 Dólares U.S.

5.

REDUCCIONES APLICABLES AL TERRENO SEGÚN LA NORMA: SERVIDUMBRE -

Según el ARTÍCULO II.C.26 La restricción de un predio, derivado a la servidumbre de paso a favor de terceros, castigará el valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente de 0.99 a 0.90, en este caso, por ser un Inmueble ubicado en el segundo piso con una escalera que viene desde el Exterior se considera 0.90. Por Servidumbre (PS) = 0.90

Del valor del terreno:

VT = 91,638.00 U$ CUADRO RESUMEN DE VALUACION

ITEMS VT (Valor del Terreno) VE (Valor de la Edificación) VI (Valor de las Instalaciones) VOC (Valor de Obras Complementarias)

VALORES OBTENIDOS (U$) 91638.00 2,117.86 460.00 2,700.00

VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP) = VT + VE + VI + VOC VTP = 91,638.00 + 2,117.86 + 460.00 + 2,700.00

VTP = 96,915.86 U$ Son: Noventa y Seis Mil Novecientos Quince con 86/100 Dólares U.S.

Conclusiones y Recomendaciones: Tomar en Cuenta que el Valor Comercial del terreno es diferente al Valor Arancelario del mismo; partiendo de esta premisa, dicho inmueble cuenta con un importante Valor Comercial, pues se ubica a una cuadra de la Plaza de Armas de Trujillo, está en una esquina y entre dos calles muy comerciales. No obstante ha sido castigado con Reducciones de Servidumbre por estar ubicado en un Segundo Piso, y también por el bajo costo de Edificación, que obviamente deberá seguir respetándose por la antigüedad de la construcción, como aporte histórico; sin embargo, el inmueble no pierde su valor comercial debido a su ubicación.

Ingeniero Tasador Ing. Christian Michael Poémape Becerra INGENIERO CIVIL Reg. Colegio de Ingenieros CIP 67347 Verificador SUNARP CIV Nº 006406vczrv Cel 044-949655601 – email: [email protected] [email protected]

III. ANEXOS 1. FOTOGRAFIAS

Vista de la Fachada Frontal del Inmueble ubicado en la Esquina de la Calle Independencia con Gamarra en el Centro de Trujillo

Interior del Inmueble ubicado en el Segundo piso destinado a oficinas

A través de las oficinas se puede tener acceso a los balcones coloniales

2. PLANO DE UBICACIÓN