Tema 15 La Compraventa

Noelia María Barrameda García Página 1 Tema 15 La compraventa 1. CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS Se le considera el contrato tipo → sus preceptos se aplican habitualmente a los demás contratos con prestaciones recíprocas. Se regula en los artículos 1445 a 1537. Se define en el art. 1445 → por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. Caracteres - Consensual → se perfecciona por el mero consentimiento. - Bilateral → produce obligaciones recíprocas: la entrega de la cosa y el pago del precio, actuando una como causa de la otra. - Oneroso → supone sacrificios recíprocos para comprador y vendedor. • No se precisa equivalencia objetiva (adecuación real de precio y valor del bien), bastando la equivalencia subjetiva. - Conmutativo → por lo general, está determinado el intercambio de prestaciones desde la perfección. • A veces es aleatorio → caso de “compraventa de esperanza”: el comprador se obliga a pagar el precio aunque no tenga existencia la cosa. - Traslativo de dominio → sirve de título para la transmisión de la propiedad. • Hay opiniones en contra (p.e. Albaladejo) → obliga a la transmisión pero no lo transmite. 2. LA CAPACIDAD DE LAS PARTES: LAS PROHIBICIONES LEGALES Art. 1457 → podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes este Código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones incluidas en los artículos siguientes. - Arts. 166.1 y 271.2 → exigen autorización judicial para padres y tutor (respectivamente) respecto a bienes del menor. - Art. 323 → emancipado menor de edad precisa consentimiento de los padres o tutor.

Noelia María Barrameda García Página 2

Art. 1458 → los cónyuges pueden (desde la Ley 1981) venderse bienes recíprocamente. Art. 1459 → prohibe adquirir a algunas personas bienes de otras con las que tienen una especial relación: - Al tutor bienes de su pupilo → todo cargo tutelar. - Al mandatario y al albacea → los bienes que les confían. - A los funcionarios públicos → en su demarcación territorial y respecto de los bienes de cuya administración estuviesen encargados. - Al personal de la Admon. de Justicia → los bienes en litigio ante el Tribunal en cuya jurisdicción ejerzan sus funciones. • Se exceptúan acciones hereditarias entre coherederos, o de cesión de pago de créditos, o de garantía de los bienes que posean. • Comprende también a los abogados y procuradores respecto a los bienes en litigio en que intervengan por su profesión. En el sentido de la prohibición anteriore, para determinar el carácter litigioso de los bienes, existen dos criterios: - El jurisprudencial → la fecha de emplazamiento para contestar la demanda. - El art. 1535 → desde la contestación a la demanda. Existen, en ciertos casos, otras limitaciones de caracter administrativo para la celebración de la compraventa → generalmente para el vendedor: poseer licencia, patente, etc. 3. EL OBJETO DEL CONTRATO Y EL PRECIO Propiamente hablando el objeto del contrato de compraventa es doble: la cosa a entregar y el precio a pagar → algún sector de la doctrina lo identifica sólo con la cosa. Las cosas Pueden ser corporales e incorporales (derechos), muebles e inmuebles, presentes o futuras. Deben cumplir tres condiciones: 1) Que sean de comercio lícito (art. 1271). 2) Que tengan existencia real o posible.

Noelia María Barrameda García Página 3

- Basta con que exista en la fase de ejecución. - Si la cosa no tiene existencia real al contratar pero previsiblemente la llegará a tener, existen dos modalidades de compraventa: • Compraventa de cosa esperada (emptio rei speratae) * Las partes subordinan la eficacia del contrato a la existencia de la cosa. * Por tanto, si la cosa no llega a tener existencia, no hay obligaciones para las partes. * Es conmutativa y condicional. * Ej: contrato de venta de la cosecha del próximo año. • Compraventa de esperanza (emptio spei) * Las partes celebran la compraventa a todo evento → el comprador pagará el precio aunque la cosa no llegue a existir. * El vendedor se limitará a hacer lo posible para la existencia de la cosa. * La circunstancia de que puede no existir contraprestación lleva a parte de la doctrina a no considerarlo verdadera compraventa sino contrato aleatorio atípico. 3) Que la cosa haya sido objeto de determinación o sea susceptible de ello (art. 1273). La venta de cosa ajena - No es preciso que la cosa forme parte del patrimonio del vendedor en el momento de celebración de la compraventa. - La finalidad traslativa sólo se alcanza en la ejecución → en este momento, el vendedor deberá ser propietario de la cosa. - Aunque el Código no la recoge, la jurisprudencia ha resaltado que ese silencio no es más que la continuidad histórica (Partidas, Fuero Juzgo) de la posibilidad de la venta de cosa ajena. - Esto no significa que no se den las reglas generales de anulabilidad si el contrato se haya viciado desde la celebración. El precio

Noelia María Barrameda García Página 4 Consiste en la suma de dinero que el comprador se obliga a entregar al vendedor a cambio de la cosa entregada. Requisitos - Precio verdadero o real • Si no existe → simulación de compraventa, podría ser donación si cumple los requisitos. • Si fuera la causa del contrato, su ausencia provocaría la declaración de inexistencia de la compraventa (art. 1275 sobre causa ilícita o ausencia de causa). - Precio cierto o determinado • Basta con que pueda determinarse sin necesidad de un nuevo convenio. • La determinación puede hacerse con referencia a: * Otra cosa cierta. * El precio de la cosa en determinado día, bolsa o mercado. * Lo determinado por un tercero en el momento de perfección del contrato → impugnable si es contra la voluntad de las partes, hay vicio de consentimiento o mala fe. - Precio en dinero o signo que lo represente • Si no es así, se entiende que es un supuesto de permuta. • El art. 1446 contempla que el precio pueda consistir parte en dinero y parte en otra cosa → su calificación como compraventa o permuta dependerá de: * La intención de las partes. * Subsidiariamente, la proporcionalidad entre el dinero y el valor de la cosa. • Referencia al “signo que lo represente” → asimilación del dinero a los cheques, pagarés, letras de cambio, etc. ¿Precio justo? - No se exige que el precio justo → el Código no contempla equivalencia objetiva.

Noelia María Barrameda García Página 5 - El precio irrisorio se equipara, sin embargo, al precio simulado. - En cuanto al precio legal (VPO), si el pactado es superior, el exceso se tendrá por no puesto y el contrato surtirá efectos. 4. LA FORMA Y LOS PACTOS ADJUNTOS. Arras En general, se trata de objeto u objetos (generalmente dinero) que se entregan en garantía del cumplimiento de una obligación. Art. 1454 → si median arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas. Las arras recogidas en el precepto indicado son las denominadas arras penitenciales o de desistimiento . El art. 1454 no es aplicable a supuestos distintos de la compraventa → avalado por doctrina y jurisprudencia. Venta a prueba y ad gustum Art. 1453 → la venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida, y la venta de cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas, se presumirán hechas siempre bajo condición suspensiva. En opinión de Lasarte, no se trata de una norma imperativa → puede ser sustituida por las partes. Compraventa a prueba - La interpretación clásica es que la compraventa está perfeccionada aunque ha de comprobarse si las características de la cosa son las adecuadas. - La comprobación es objetiva, no quedando al arbitrio del comprador → conculcaría el art. 1256. Compraventa ad gustum - Se deja al libre arbitrio del comprador la aceptación de la cosa comprada → condición potestativa prohibida por el art. 1115. - La interpretación tradicional entiende, pues, que debe propugnarse una cierta “objetivación del gusto” → una vez gustada la cosa, el contrato debería ser eficaz si ésta tiene las características expresadas.

Noelia María Barrameda García Página 6 - Lasarte cree que hay que revisar la interpretación clásica → la satisfacción del comprador es un presupuesto innegable de la voluntad contractual. • La Ley de Defensa de consumidores y usuarios considera lícitas las cláusulas que permiten resolver discrecionalmente el contrato al comprador en ventas por correo, catálogo, etc. • La Ley 26/1991 (incorporación Directiva comunitaria) sobre contratos celebrados fuera de establecimientos mercantiles, establece como regla general que el consumidor podrá revocar la declaración de voluntad sin necesidad de alegar causa hasa pasados 7 días desde la recepción. Pacto comisorio Cláusula que incorpora la resolución automática del contrato en caso de impago del precio. Es una facultad resolutoria concedida al vendedor, en virtud del pacto expreso. Se recoge referido a bienes inmuebles en el art. 1504 que exige como requisito esencial para la resolución que haya existido requerimiento judicial o acta notarial. Por tanto, no basta el mero incumplimiento → el comprador goza de un plazo complementario para pagar: desde el término fijado hasta el día en que el vendedor lo requiera judicial o notarialmente. La intervención judicial para analizar el efectivo incumplimiento ha seguido dos líneas distintas: - Antes de una sentencia del año 1990 → debe existir una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento. - Después de la sentencia → contemplación objetiva del incumplimiento. Junto con la resolución propiamente dicha se suele estipular el comiso de todo o gran parte de lo que hubiese pagado el comprador hasta el momento de la resolución. Reserva de dominio Estipulación expresa por la que comprador y vendedor acuerdan que no se producirá la transmisión de la propiedad de la cosa vendida hasta que no se pague el precio. El Código no contiene norma al respecto aunque si se refleja en la Ley de venta de bienes muebles a plazo y la jurisprudencia la admite de forma reiterada. La doctrina debate sobre su licitud porque desnaturaliza el contrato (traslativo de dominio) → la mayor parte considera que es una condición suspensiva que sólo afecta a la consumación y no a la perfección.

Noelia María Barrameda García Página 7 Cuando existe, ni el vendedor ni el comprador pueden vender la cosa → si se embargan bienes del comprador, el vendedor tiene recurso de tercería para “sacar” la cosa del embargo. In diem addictio Pacto de “mejor comprador”→ la venta deviene ineficaz si el vendedor encuentra, durante cierto plazo posterior a su celebración, un comprador en condiciones más ventajosas para él. Si el primer comprador iguala la oferta, se mantiene el contrato inicial. 5. LAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR: CONSERVACIÓN Y ENTREGA DE LA COSA; LOS RIESGOS; LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD DE LA COSA VENDIDA La conservación y entrega de la cosa Por lo que respecta a la conservación: - Art. 1094 → el obligado a dar alguna cosa lo está también a conservarla con la diligencia propia de un buen padre de familia hasta que se efectúe la entrega. - Art. 1468.1 → el vendedor deberá entregar la cosa en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato La entrega consiste en poner, con solvendi animo, en poder y posesión del comprador la cosa o derecho vendido → art. 1462. - Comprende también sus accesorios aunque no hayan sido mencionados → art. 1097. - Y los frutos desde el día que se perfeccionó el contrato → art. 1468.2 - El vendedor habrá de facilitar al comprador los títulos e informes necesarios para hacer valer lo transmitido. No contiene el Código reglas sobre lugar y tiempo de la entrega → aplicables las reglas generales: - Lugar • En el lugar acordado. • Si no se fijó, en el que estuviere la cosa al ser vendida si era determinada. • En cualquier otro caso, en el domicilio del vendedor. - Tiempo

Noelia María Barrameda García Página 8

• En el momento acordado. • Si no se fijó, inmediatamente para el contrato puro. • Ninguna parte puede exigir el cumplimiento sino cuando ella haya cumplido o esté dispuesta a cumplir. Formas de la entrega a) Tradición real: material y simbólica • Materialmente: * Entrega manual y efectiva → me llevo el artículo adquirido. * O cuando el adquirente ejercita los poderes del propietario → me echo una siesta en el apartamento comprado. • De forma simbólica → el vendedor manifiesta de forma inequívoca e irreversible su intención de transferir la posesión al adquirente (entrega de llaves). b) Constitutum possesorium → el vendedor continúa poseyendo la cosa, pero en virtud de otro título diferente al de propietario (p.ej. como arrendatario en la casa de la que era dueño). c) Traditio brevi manu → el comprador tenía ya la posesión en concepto distinto al de dueño (p.ej. arrendatario que pasa a ser dueño).

d) Tradición instrumental • Cuando la venta se haga por escritura pública, el otorgamiento de ésta equivale a la entrega de la cosa. • No es impuesto de manera general → la equivalencia entre escritura y entrega es natural salvo que en aquélla se disponga otra cosa. Reglas especiales en materia de venta de inmuebles → arts. 1469 a 1471 - Los inmuebles pueden ser adquiridos: • A razón de un precio por unidad de medida. • A precio alzado sin atender a la medida concreta.

Noelia María Barrameda García Página 9 - Por unidad de medida con cabida inferior a la señalada en el contrato • El vendedor está obligado a entregar, si lo exige el comprador, todo lo expresado en el contrato. • Si no fuera posible, el comprador puede optar por: * Una rebaja proporcional del precio. * La rescisión (si no baja de la décima parte de la cabida). - Por unidad de medida con cabida superior a la señalada en el contrato • Si la mayor cabida no pasa de la vigésima parte de lo señalado, el comprador está obligado a pagar el exceso de precio. • En caso contrario, puede optar por: * Pagar el mayor valor del inmueble. * Desistir del contrato. - Venta por unidad de medida y problemas de calidad • Si hay defecto de calidad, se aplica el criterio del caso de cabida inferior. • Si hay exceso de calidad, el Código no ofrece norma alguna: * Un sector de la doctrina aboga por aplicar el criterio de cabida superior. * Otro sector entiende que no tiene ningún efecto. • Si la extensión o la calidad tienen carácter esencial → error: reglas de anulabilidad. - Venta de inmueble a precio alzado • Aunque resulte una mayor o menor cabida de la indicada en el contrato, no tendrá lugar aumento o disminución del precio convenido. • Si se expresan los linderos * El vendedor debe entregar todo lo que se encuentra en ellos. * Si no es posible, se aplica la regla de defecto de cabida o, si lo prefiere el comprador, se anula el contrato. - Plazo de ejercicio de las acciones

Noelia María Barrameda García Página 10 • El art. 1472 establece un plazo de prescripción de 6 meses para los casos indicados en los artículos 1469 a 1471. • La jurisprudencia, sin embargo, otorga el carácter de caducidad en el caso de que el comprador opte por la rescisión o la anulación del contrato. La facultad de suspender la entrega - Carácter sinalagmático del contrato de compraventa → general aplicación del art. 1124: una de las partes puede resolver el contrato si la otra incumple. - Además, existen dos supuestos en los que el vendedor puede suspender la entrega de la cosa: • Art. 1466 compraventa con precio de presente → si el comprador no ha pagado el precio o no se ha señalado un plazo de pago del precio en el contrato. • Art. 1467 compraventa con precio aplazado → si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente. * Se exceptúa el caso de que afiance pagar en el plazo convenido. * El término “insolvente” hay que entenderlo en sentido amplio → no se precisa declaración judicial, situación concursal, etc.

Los riesgos En una compraventa puede ocurrir que la perfección y la consumación de la misma no sean coincidentes en el tiempo. Entendemos por riesgos los que corre la cosa vendida de destruirse total o parcialmente desde que la compraventa se celebra hasta que la cosa se entrega. La pregunta es ¿a quién habrá de imputarse la eventual pérdida o deterioro o, en su caso, los beneficios que experimente la cosa vendida? - Por lo que respecta a los beneficios, no existe problema: han de ser imputados al comprador. (art. 1095 → el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla). - No está tan clara la imputación de las posibles pérdidas o daños. El artículo 1452, con cierta oscuridad, se refiere a este asunto disponiendo que:

Noelia María Barrameda García Página 11 • En caso de venta de cosas fungibles por un solo precio o sin consideración a su peso, número o medida remite a los artículos 1096 y 1182. * Art. 1096 → el vendedor asume los riesgos, incluso cuando la pérdida obedezca a caso fortuito, en dos casos: . Cuando haya incurrido en mora. . Cuando haya realizado una doble venta. * Art. 1182 (y regla general del 1183) → el vendedor queda exonerado de la entrega salvo que no pueda acreditar que haya actuado con la diligencia debida respecto a la conservación de la cosa. • Si las cosas fungibles se vendieren por un precio fijado con relación a su peso, número o medida → no se imputará el riesgo al comprador hasta que se hayan pesado, contado o medido, a no ser que éste se haya constituido en mora (art. 1452.3). Si el vendedor queda exonerado de la entrega, ¿el comprador queda exonerado de pagar el precio o no? - Si el comprador se puede desligar del pago → riesgo recae sobre el vendedor. - Sin embargo, la mayor parte de la doctrina considera que es el comprador quien asume los riesgos. - En este mismo sentido se ha manifestado la jurisprudencia → compensación a la atribución que realiza el art. 1095 de los frutos de la cosa al comprador. - Esta tesis se vería confirmada, según esta opinión, por el propio tenor literal del art. 1452.3 antes indicado. Pluralidad de ventas de una misma cosa Cuando se habla de venta doble o múltiple se está haciendo referencia a que un mismo objeto se vende varias veces por su dueño actual a distintos compradores surgiendo el conflicto de quién adquiere la propiedad. Las ventas han de haberse celebrado antes de que la propiedad de la cosa haya sido adquirida por un comprador → si no estaríamos ante la circunstancia de venta de cosa ajena si el vendedor realiza una venta posterior y no de pluralidad de ventas. Es muy frecuente en la práctica → gran número de sentencias del TS. El Código lo regula en el art. 1473 → a qué comprador atribuir la propiedad:

Noelia María Barrameda García Página 12 - En caso de bienes muebles, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe. - En caso de bienes inmuebles: • Si hay inscripción en el Registro, la propiedad será de quien haya realizado primero la inscripción. • Si no hay inscripción, la propiedad pertenecerá a quien de buena fe sea primero en la posesión y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe. Se destaca la importancia de la buena fe del comprador: - Debe entenderse el concepto en sentido subjetivo: ignorancia del comprador (al que el artículo 1473 asigna la propiedad) de la existencia de varias ventas. - Jurisprudencia → se presupone la actuación fraudulenta del vendedor y no merece protección quien pudo conocer ésta y colaboró. Transmisión de la propiedad de la cosa vendida Se discute si es una obligación del vendedor. Albaladejo a este respecto opina que no → considera que esta es la conclusión a tenor del art. 1474 y las sentencias de la jurisprudencia. - El art. 1474 no obliga al vendedor a responder más que de la posesión legal y pacífica y los vicios ocultos. Por tanto, si no hay evicción y el comprador no es perturbado en su señorío sobre la cosa no parece que éste pueda reclamar al vendedor de buena fe. Esto no significa que, normalmente, no pese sobre el vendedor la obligación de transferir la propiedad (la venta tiende a ello) → significa que no está necesariamente obligado a hacerlo: la falta de transferencia por sí sola no es motivo de incumplimiento. 6. EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN Y VICIOS OCULTOS: ACCIÓN REDHIBITORIA Y QUANTI MINORIS → arts. 1475-1483 La obligación de saneamiento Además de a la entrega de la cosa, el vendedor está obligado al saneamiento → responde ante el comprador: - De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. - De los vicios ocultos que la cosa tuviera.

Noelia María Barrameda García Página 13

Saneamiento por evicción Evicción → acto de iniciativa extraña a comprador y vendedor por la que aquél se ve privado de la propiedad (total o parcial) de la cosa que pasa a ser de un tercero por sentencia judicial firme, debido a un derecho anterior a la compraventa. Para que exista la obligación de saneamiento, se precisa: - Notificación al vendedor (art. 1481). • Art. 1482 → el comprador solicitará que se notifique al vendedor para la contestación a la demanda dentro del plazo correspondiente en los términos de la Ley de Enjuiciamiento Civil. • La jurisprudencia, sin embargo, ha estimado suficiente que el vendedor tuviera conocimiento extraprocesal. - Sentencia firme → si bien la jurisprudencia ha admitido evicción a consecuencia de resoluciones administrativas. - Que el derecho del tercero sea anterior a la compraventa.

Pactos relativos a la evicción - La evicción es un elemento natural a la compraventa pero se admite la validez de pactos (art. 1475) → en la práctica son muy raros. - Se mira con recelo, no obstante, la posibilidad de que el comprador renuncie al saneamiento por evicción: • Se declara nulo todo pacto en ese sentido si existe mala fe del vendedor (art. 1476). • La renuncia al saneamiento precisa que el comprador conozca los riesgos de la evicción y sus consecuencias. - Cabe aumentar la obligación de saneamiento imponiendo cláusulas penales. Efectos indemnizatorios → art. 1478. El comprador puede exigir al vendedor: a) La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, sea mayor o menor que el de venta. • Pretensión de actualizar el valor de la cosa.

Noelia María Barrameda García Página 14 • Un sector de la doctrina entiende que no debe aplicarse en el caso de variación de valor imprevisible y excepcional. b) Los frutos y rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio. c) Las costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del seguido con el vendedor por el saneamiento. d) Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador. • Debe interpretarse en sentido amplio → absoluta indemnidad del comprador. • Impuestos, gestorías, inscripción en el Registro, etc. e) Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe. • Los intereses se refieren a los generados por las cantidades a abonar desde que tuvo lugar la evicción (ya que la actualización del valor de la cosa ya está en el primer punto. • El régimen general de los gastos suntuarios indica que no son abonables al poseedor de buena fe (art. 454) → en este caso, sí que el comprador tiene derecho al abono de tales gastos. Evicción parcial - Art. 1479 → si el comprador pierde por evicción una parte de la cosa vendida de tal importancia que sin dicha parte no la hubiera comprado podrá exigir la rescisión del contrato pero con la obligación de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al adquirirla. - Para Lasarte, cualquier otro caso de evicción parcial debe tratarse por el régimen del art. 1478 → el art. 1479 sólo es aplicable si la “cosa restante” no tiene interés para el comprador. - La acción del art. 1479 tiene dos interpretaciones doctrinales: • Anulabilidad por error → 4 años. • Resolutoria → 15 años. Evicción de cargas ocultas - Art. 1483 → si la finca estuviera gravada, sin mencionarlo en la escritura y no siendo aparente, y se presume que el comprador no hubiera comprado de saberlo, éste podrá:

Noelia María Barrameda García Página 15 • Rescindir el contrato. • O solicitar una indemnización. - El plazo de la acción rescisoria o la solicitud de la indemnización es 1 año. Saneamiento por vicios ocultos Art. 1484 → existe obligación de saneamiento por el vendedor cuando la cosa vendida tuviere vicios o defectos ocultos: - Si la hacen impropia para el uso al que se destina o disminuyen ese uso de forma que el comprador no la hubiera adquirido. - Excluyéndose el caso de que sean manifiestos o si el comprador es un perito que debía conocerlos. El vendedor responde aunque ignorase los vicios a menos que se haya estipulado así (art. 1485). Como consecuencia el comprador puede optar por (art. 1486): - Resolver el contrato → acción redhibitoria: con restitución de los gastos sufridos. - Rebajar una cantidad proporcional del precio a juicio de peritos → acción quanti minoris. En caso de pérdida de la cosa con vicios ocultos, se diferencia si es: - Como consecuencia de los vicios (art. 1487): • Si los conocía el vendedor → abona precio, gastos, y daños y perjuicios. • Si no los conocía → abona precio y gastos. - Por caso fortuito o culpa del comprador (art. 1488) → el vendedor abona el precio al tiempo de perderse y, si tuvo mala fe, los daños e intereses. La acción debe ejercitarse en el plazo de 6 meses contados desde: - La entrega de la cosa vendida (Código). - El momento en que se hace efectivo el defecto (jurisprudencia). 7. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR La obligación principal es el pago del precio.

Noelia María Barrameda García Página 16 Art. 1500 → el comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados en el contrato. En la regla supletoria, la compraventa se aparta de la regla general de las obligaciones (art. 1171): - El art. 1171 revela el carácter extintivo del pago sin más. - El art. 1500 contempla la relación sinalagmática → si no se hubieran fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa. El art. 1501 recoge los supuestos en que el comprador deberá intereses por el tiempo entre la entrega de la cosa y el pago del precio: a) Si así se hubiere convenido. b) Si la cosa vendida y entregada genera frutos o renta. c) Si se hubiese constituido en mora. Posibilidad de suspender el pago → si el comprador fuera perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviera fundado temor a que ocurriera, hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro a no ser que: - El vendedor afiance la devolución del precio en su caso. - Se haya estipulado lo contrario. Gastos complementarios → el comprador está obligado a abonar (además del precio y los intereses por precio aplazado, en su caso), los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida desde la perfección del contrato hasta su consumación. LAS COMPRAVENTAS ESPECIALES Y LA PERMUTA 1. VENTA DE BIENES MUEBLES A PLAZOS La venta de bienes muebles corporales, no consumibles posee una legislación especial: - Ley 1965 (más otras disposiciones sobre Registro de ventas a plazo, etc). - Complementada y armonizada con la Ley 26/1984 sobre defensa de consumidores y usuarios. Contrato por el que un comerciante o empresario entrega al adquierente una cosa mueble y recibe de éste, en ese momento, una parte del precio, con la obligación de pagar el resto diferido en un periodo de tiempo superior a tres meses y en una serie de plazos. Ha de constar por escrito y contener una serie de circunstancias: - Lugar y fecha del contrato. - Partes. - Descripción de la cosa.

Noelia María Barrameda García Página 17 - Importes (total de la venta, precio al contado, desembolso inicial, plazos). - Etc. Características 1) El contrato se perfecciona con el desembolso inicial → si se recibe la cosa sin pagarlo, el vendedor pierde el derecho a percibirlo. 2) Se puede pactar la reserva de dominio. 3) Se prohibe enajenar la cosa en tanto no se haya pagado el precio. 4) Las dos garantías anteriores sólo son oponibles frente a terceros si se ha inscrito el contrato en el Registro de ventas a plazos. 5) Facultad del comprador de anticipar el pago del precio. 6) Derecho del vendedor de optar por la resolución o el cobro de los plazos pendientes si: • El comprador demora el plazo de dos de ellos → se devuelven los contratantes las prestaciones aunque el vendedor puede retener parte como indemnización. • El comprador demora el último de ellos. 2. VENTA EN SUBASTA (Albaladejo) Se subasta la cosa que se trata de vender cuando, previo anuncio, se ofrece en venta al que pague un precio mayor. En los casos de venta sin subasta el vendedor elige el comprador porque ofrece mayor precio o por otras razones y no existe un ofrecimiento público. La subasta es, en general, un procedimiento (no una venta) por lo que en otro tipo de contratos no estaremos hablando de la cifra mayor sino la cifra más ventajosa (arrendamiento de un servicio a un precio menor). Clases - Necesaria (enajenación de bienes del pupilo por el tutor) o voluntaria. - Judicial (con intervención de la autoridad judicial) o extrajudicial (en la forma que se determine). 3. REFERENCIA A LA EXPROPIACIÓN FORZOSA (Albaladejo)

Noelia María Barrameda García Página 18 No se trata de un contrato de compraventa → privación de una cosa por acto de la autoridad previa la correspondiente indemnización. El Código (art. 1456) remite su regulación a leyes especiales. 4. LA VENTA CON PACTO DE RETRO Y EN EXCLUSIVA Venta con pacto de retro Recibe también otras denominaciones: - Retracto. - Venta en garantía. - Venta con carta de gracia. - Retroventa. Art. 1507 → tiene lugar cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida con obligación de cumplir lo que se hubiera pactado así como la obligación de reembolsar (art. 1518): - Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo para la venta. - Los gastos necesarios y útiles hechos para la venta. Hoy en día se trata de una figura residual que es mirada con recelo por doctrina y jurisprudencia. En épocas anteriores, “encubria” un préstamo usurario → el vendedor inicial recibía un préstamo y, como garantía, transmitía la propiedad de una cosa al comprador comprometiéndose éste a revendérsela a un precio (que era el principal más los intereses del préstamo). Venta en exclusiva Compraventa en la que se estipula que una de las partes venda o compre exclusivamente a la otra parte un determinado bien. A veces este compromiso va unido a circunstancias como la franquicia con lo que se trata como un negocio jurídico distinto a la compraventa. Debe analizarse que no atente contra la libre competencia. 5. LA TRANSMISIÓN DE CRÉDITOS Y DEMÁS DERECHOS INCORPORALES (Albaladejo) Transmisión de derechos en general La regulación de la compraventa se aplica tanto a las cosas corporales como a los derechos.

Noelia María Barrameda García Página 19

La venta de un crédito sólo es una forma de cesión de créditos → puede hacerse por donación, por ejemplo. Reglas particulares de la venta de créditos 1) La venta de un derecho de crédito comprende la de todos los derechos accesorios → hipoteca, prenda, etc. 2) La entrega de lo vendido no es necesaria para la transmisión → el derecho se transmite por la simple celebración del contrato. (recordar que Albaladejo no cree que el contrato de compraventa sea siempre traslativo de dominio mientras que Lasarte sí). 3) El vendedor de buena fe responde de la existencia del crédito pero no de la solvencia del deudor salvo que: - Se haya pactado. - La insolvencia fuera anterior y pública. 6. LA PERMUTA Concepto y características Art. 1538 → es el contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra. Hay que entender el término “cosa” en sentido amplio → también derechos. Caracteristícas del contrato - Consensual → celebrado desde el momento en que las partes se obligan. - Bilateral → genera obligaciones para ambas partes. - Oneroso → la contraprestación de una es la causa de la contraprestación de la otra. - Traslativo de dominio → su consumación (entrega) supone la transmisión de la propiedad de lo permutado. Analogía y diferencias con la compraventa El Código regula de forma escasa la permuta. Realmente su aplicación actual se limita a supuestos marginales → influencia decisiva del dinero como medio de pago y cambio.

Noelia María Barrameda García Página 20 Art. 1541 → por todo lo que no se halle regulado en este título la permuta se regirá por las disposiciones concernientes a la compraventa. La remisión a la compraventa precisa matizaciones: a) Al no existir precio no son aplicables las disposiciones relativas a él. b) Tampoco pueden ser aplicables las disposiciones que partan de una posición distinta de comprador y vendedor → en la permuta ambos son simultaneamente comprador y vendedor. c) Son aplicables las disposiciones relativas a la capacidad de las partes y a los requisitos de las cosas objeto del contrato. Reglas particulares Permuta de cosa ajena - Art. 1539 → si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometió en permuta y puede acreditar que no era de quien la dió, no podrá ser obligado a entregar la que él ofreció a cambio y cumplirá con devolver la que recibió. - El contrato de permuta, pues, queda resuelto si el permutante-adquierente se presta a devolver la cosa recibida. - Este precepto se refiere al caso en que uno de los contratantes no ha procedido a entregar la cosa permutada que a él correspondía. La evicción en la permuta - Si la permuta se ha consumado por ambos contratantes, es preciso acudir a la regulación por evicción. - Art. 1540 → el que pierda por evicción la cosa recibida en permuta: • Podrá optar por recuperar la que dió o reclamar la indemnización por daños y perjuicios. • Sólo podrá usar la primera opción mientras la cosa subsista en poder de la otra parte, sin perjuicio de los derechos adquiridos por tercero de buena fe. - De lo dicho, será aconsejable reclamar la “oscura” indemnización que indica el precepto, sin embargo: • Debería poderse aplicar el art. 1478 (saneamiento por evicción en compraventa) → reclamar todos los conceptos indemnizatorios que ahí se indican.

Noelia María Barrameda García Página 21 • Tampoco parece comprensible que, si opta por la primera opción, no tenga derecho a la indemnización por daños y perjuicios si estos se han causado. Permuta de solares por pisos o locales Supuesto de permuta de cierta aplicación en la actualidad. Consiste en que el dueño de un solar se aviene a transmitir la propiedad del mismo a un constructor a cambio de que éste le entregue en el futuro (también en propiedad) una determinada superficie construida. La jurisprudencia duda en la calificación de este supuesto oscilando entre la permuta y el contrato atípico → las obligaciones complementarias de construcción lo acercan al contrato de obra.