Tema 15
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Noelia María Barrameda García
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TEMA 15 LA COMPRAVENTA 1. Concepto y caracteres La compraventa es el más frecuente de todos los contratos en la vida diaria. Por que se ha considerado como el “contrato tipo”. Los Ordenamientos jurídicos dedican una gran regulación a esta figura, ya que viene configurado como el contrato tipo y muchas de sus figuras se aplican a otras situaciones relacionadas con los contratos. Es decir, la normativa de la compraventa posee alcance general. Concepto: conforme al artículo 1445 CC “por el contrato de compraventa, uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”. Caracteres: la compraventa es un contrato consensual, que se perfecciona por el mero consentimiento. Art. 1450 CC “la venta se perfecciona entre el comprador y el vendedor y será obligatoria para ambos, si hubieran convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hubieran entregado”. La entrega y el pago son las obligaciones primordiales. Es un contrato bilateral, por producir obligaciones recíprocas para las 2 partes; la entrega y el pago de la cosa. Es un contrato conmutativo, al estar determinado el intercambio de prestaciones desde el momento de su perfección, pero puede ser aleatorio en ciertos casos como cuando se trata de cosas futuras o compraventa de esperanza. Es un contrato traslativo del dominio, porque sirve de título de transmisión de la propiedad. El vendedor se obliga a transmitir la propiedad de la cosa vendida siendo el resultado final para el comprado la adquisición de la propiedad. 2. La capacidad de las partes Art. 1457 CC “podrán celebrar el contrato de compraventa todas las personas a quienes este código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones, contenidas en los artículos siguientes”. La compraventa exige que las partes contratantes tenga la capacidad para contratar y obligarse. Según el artículo 1458 CC no existe ninguna restricción a las compraventas entre cónyuges, porque el marido y la mujer podrán venderse bienes recíprocamente en tanto que antes solo se permitían las compraventas entre cónyuges cuyo régimen económico fuese la separación de bienes. 1
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Según el artículo 1459 CC para evitar fraudes o perjuicios, prohíbe a determinadas personas adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por persona alguna intermedia, bienes de otros sobres los que tenga algún tipo de influencia: a) Prohíbe al tutor adquirir los bienes de su pupilo, siendo extensiva a todo cargo tutelar b) Respecto a los mandatarios y a los albaceas, prohibición que se hace extensiva a cualquier forma de administración o representación voluntaria c) Afecta la prohibición de disponer a los funcionarios públicos en la demarcación territorial, y respecto de los bienes de cuya administración estuviesen encargados; al personal al servicio de la Administración de Justicia, los bienes en litigio ante el Tribunal ante cuya jurisdicción ejerciera sus funciones, afectado también a los abogados y procuradores en sus litigios en los que intervengan por su profesión La contravención de algunas de las prohibiciones del artículo 1459 lleva a la nulidad radical y absoluta del contrato celebrado, independientemente de la posible responsabilidad disciplinaria y penal que pudiera dar lugar en su caso. La conculcación de la prohibición del mandatario y del albacea es objeto de anulabilidad, al poder recaer con posterioridad el consentimiento del mandante o sus sucesores. 3. El objeto del contrato de compraventa La compraventa supone la obligación por parte del vendedor de entregar una cosa determinada a cambio de un precio cierto o signo que le represente, que deberá ser satisfecho por el comprador. Se supone que el objeto de la compraventa es doble: 1) la cosa a entregar y 2) el precio a pagar. •
La cosa a entregar: en general, las cosas pueden ser corporales o incorporales o derechos; muebles e inmuebles; presentes y futuros; pero en cualquier caso, han de reunir una triple función: 1. Que los bienes sean de lícito comercio 2. Es necesario que la cosa sea determinada o al menos determinable sin necesidad de nuevo convenio 3. Que tenga una existencia real o posible. No es necesario que la cosa exista al tiempo de celebrarse el contrato como son las ventas de cosa esperada o la venta de esperanza. Compraventa de cosa esperada: si la cosa no llega a tener existencia no hay obligación por parte del vendedor de entregar cosa alguna, ni, en consecuencia, el comprador ha de pagar el precio. Ejemplo: se contrata la venta de cosecha de una finca que producirá en el año próximo, de tal manera que el comprado solo comprará si se da la cosecha. 2
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Compraventa de esperanza: los contratantes celebran la compraventa a todo evento, que el comprador pague el precio aunque la cosa objeto del contrato no llegue a existir, se trata de un contrato, por tanto, aleatorio. El vendedor se limitará ha hacer lo posible para la existencia de la cosa, y el comprador vendrá obligado a pagar lo pactado, aunque la cosecha se pierda. La venta de cosa ajena: no es necesario que el bien objeto de la compraventa forme parte del patrimonio del vendedor en el momento de la celebración de la compraventa. Por lo que cuando el contrato no es de ejecución simultánea, el vendedor estará obligado a adquirir el bien vendido para que el momento de la ejecución pueda transmitir el dominio. Se puede afirmar que la es lícita la venta de cosa ajena, sobre lo que el CC guarda absoluto silencio •
El precio a pagar: el precio es un elemento subjetivo de la compraventa y consiste en la suma de dinero que el comprador se obliga a entregar al vendedor a cambio de la cosa entregada. El precio debe reunir las siguientes características: 1. Precio verdadero. El pago del precio constituye la prestación a cargo del comprador. Con independencia del mayor o menor precio de la cosa. Si éste no existiera estaríamos en un contrato simulado de compraventa. 2. Precio cierto. No es necesario precisarlo cuantitativamente en el momento de la celebración sino que basta que pueda determinarse sin necesidad de un nuevo convenio, ya sea referencia con otra cosa cierta o se deje su señalamiento al arbitrio de persona no participante en el contrato. 3. Precio consistente en dinero o signo que lo represente. En principio, el precio debe ser en dinero en cuanto medio legal de pago, pues si se da otra cosa sería permuta. Así, el CC permite la circunstancia de que el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa, estableciendo como criterio principal para la calificación del contrato como compraventa o permuta la intención de las partes y como ratio subsidiaria, la proporcionalidad entre el dinero y el valor de la cosa. Por tanto, se tendrá por permuta si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente, y por venta en el caso contrario.
4. Contenido del contrato Derechos y obligaciones del vendedor •
Obligaciones principales del vendedor: a) entregar la cosa vendida e incluso todo lo que sea accesorio b) prestar la garantía de saneamiento en los casos de evicción y vicios ocultos c) además asumen relevancia aquellas obligaciones de carácter accesorio y secundario y las que puedan surgir en cada relación contractual concreta. 3
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* La entrega de la cosa: la función principal del contrato de compraventa es transmitir el dominio de la cosa al vendedor, esto lleva a que la obligación fundamental del vendedor sea la de llevar a cabo la entrega de la cosa. La entrega de la cosa abarca no sólo a esto, sino a sus accesorios, como los frutos percibidos desde el día en que se perfeccionó el contrato. Además, el vendedor, habrá de facilitar al comprador los títulos de pertenencia y los informes necesarios para hacer vale lo transmitido. No contiene el CC reglas especiales sobre el tiempo y el lugar de realización de la entrega, por lo que debe entenderse aplicables, salvo pacto en contrario, las reglas generales. En relación al lugar de entrega, la aplicación de las reglas supletorias, conllevan a que la entrega de la cosa se hará en el lugar donde ésta existía al momento de constituirse la obligación, esto es, en el momento de perfeccionarse la compraventa. En cuanto a las formas de entrega de la cosa. El CC regulas las diversas formas de entrega o tradición realizadas con posterioridad a la celebración del contrato de compraventa, conllevan la adquisición de la propiedad para el comprados. Por ello, trataremos las diversas formas de entrega o de traditio (la traditio es la entrega de la cosa con el ánimo de transmitir su dominio). 1. Traditio real o simbólica: el CC dispone que se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Esto da a entender que la puesta en posesión puede darse de dos maneras diferentes: a)
Materialmente: cuando hay una entrega de la cosa de manera efectiva, o cuando el adquirente de manera inmediata ejercita los poderes del propietario.
b)
Simbólicamente: sin llegar a producirse una transmisión material de la cosa, el vendedor manifiesta de forma irreversible su intención de transferir la posesión al adquirente. Así será cuando el vendedor entregue las llaves, etc.
2. Tradición “fingida”: artículo 1462.2 CC “cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto de contrato”. Así, pues, producirá la tradición por el otorgamiento de la escritura pública, a partir del mismo y por principio, el comprador deviene propietario, con independencia de cualquier otro factor. Ahora bien, según el 1462.2 la equivalencia entre escritura y entrega se establece como un efecto natural y “ si de la misma escritura no resultare o dedujere lo contrario”. 3. Supuestos especiales: a)
Brevi manu: el comprador tenía ya, con anterioridad a la compra, la posesión inmediata de la cosa
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Longa manu: significa que se produce la tradición por el señalamiento del lugar donde se encuentra la cosa
c)
Constitutum possesorium: significa que el vendedor el que sigue en posesión de la cosa vendida. El comprador adquiere la propiedad pero no la posesión, puesto que ésta, está en la persona del vendedor.
* ¿Qué sucede cuando la cosa tiene mayor o menor cabida o calidad que lo pactado? El CC lo resuelve. En éstos casos habrá de distinguir si la venta se ha hecho por o atendiendo a: 1) Precio o número 2) por precio alzado. Por eso, conviene distinguir los siguientes supuestos: 1. “Ventas de inmuebles por unidad de medida con cabida inferior a la señalada en el contrato”. Para este supuesto, el CC establece que el vendedor se encuentra obligado a entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en contrato, pero si no fuere posible, podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que, en éste último caso, no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyere al inmueble. 2. “Venta de inmueble por unidad de medida con cabida superior a la señalada en el contrato”. El comprador tendrá la obligación de pagar el exceso de precio si la mayor cabida o número no pasa de la vigésima parte de lo señalado, pero si excediera de la vigésima parte, el comprador podrá optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble o desistir del contrato. 3. “Ventas por unidades de medida y problemas de calidad”. El art.1469.3 regula el defecto de calidad del inmueble vendido. 4. “Venta de inmueble por precio alzado”. No tendrá lugar el aumento o disminución del precio convenido, por haber sido éste fijado alzadamente y no a razón de un tanto por unidad de medida o número. El mismo criterio rige cuando se compran 2 o más fincas por un solo precio. Si se expresan los linderos y el número establece la obligación a cargo del vendedor de entregar todo lo que se comprenda en los linderos, con independencia de la cabida, y de no ser posible, se establece una rebaja en el precio proporcional al defecto de cabida, solo que el contrato queda anulado por no conformarse el comprador con que se deje de entregar lo que se estipuló * Plazo de ejercicio de las acciones: el CC establece para las acciones un plazo de prescripción de 6 meses, la Jurisprudencia otorga a dicho plazo carácter de caducidad en los supuestos en los que el comprador opte por la rescisión o la anulación del contrato.
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SANEAMIENTO POR EVICCIÓN Y POR VICIOS OCULTOS Otras de las obligaciones del vendedor además de la de entregar la cosa, es prestar las garantías de saneamiento mediante o en virtud de las cuales responderá el comprador: a) de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida b) de los vicios ocultos que la cosa tuviera, es decir, de su posesión útil. 1) Saneamiento por evicción: la evicción es un acto de iniciativa extraña al comprador y vendedor que acarrea para el comprador verse privado de la propiedad de la cosa comprada, en cuanto esta pasa a ser propiedad de un tercero, total o parcialmente, a consecuencia de una sentencia judicial firme y en virtud de un derecho anterior a la compraventa. Para que se dé el saneamiento a cargo del vendedor, es necesario que la demanda de evicción le haya sido notificada a instancia del comprador pues faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento. La importancia de ésta notificación se justifica en que el vendedor aporte defensas y pruebas contra la reclamación del tercero. Es posible que los pactos puedan entre comprador y vendedor, moderar la responsabilidad sobre el saneamiento por evicción. El saneamiento por evicción es un elemento natural del contrato de compraventa. Se presume su existencia, se admite la validez de los pactos que acerca del saneamiento por evicción puedan celebrar las partes. Art.1475 CC “el vendedor responderá de la evicción aunque nada se hubiese expresado en el contrato”. Los contratantes, sin embargo, podrá aumentar o disminuir esa obligación legal del vendedor. Pero aún habiendo pacto de modulación de la responsabilidad por evicción, esta tiene una serie de límites que son: a) declarando nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción siempre que hubiera mala fe de su parte como ocurre, por ejemplo, cuando el vendedor oculta al comprador una causa por él conocida e ignorada por el comprador, que permite a un tercero reivindicar la cosa b) para que la renuncia al saneamiento exima de todas las obligaciones propias del mismo, es preciso que aquella renuncia la haga el comprador con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias. Efectos de la evicción Producida la evicción, si ésta es total y no había renunciado el comprador al saneamiento, éste tendrá derecho a exigir del vendedor todos los conceptos indemnizatorios que circunstancialmente recoge el CC:
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1. La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción ya sea mayor o menor que el de la venta 2. Los frutos o rendimientos, si se le hubiese condenado a entregarlos al que haya vencido en juicio. Esto se refiere al comprador, que es quien puede ser condenado a entregar los frutos y rentas a quien resulta ser verdadero dueño de la cosa vendida 3. Las costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del seguido con el vendedor por el saneamiento 4. Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador. El régimen de responsabilidad persigue la indemnidad del comprador que se ve privado del objeto comprado; en consecuencia, los gastos del contrato son todos aquellos derivados del acto de transmisión de la posterior adquisición. 5. Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe. En cambio, si la evicción es parcial. Para el caso de que el comprador perdiere con motivo de la evicción una parte de la cosa vendida de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no la hubiese comprado o si se vendiesen dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado o particular para cada una de ellas, constando que el comprador no habría comprado la una sin la otra, dispone el CC que el comprador podrá exigir la rescisión del contrato, pero habrá de devolver la cosa sin más gravámenes de los que tuviera al adquirirla. 2) Saneamiento por vicios ocultos: hay que distinguir entre vicios ocultos y gravámenes ocultos. Gravámenes ocultos: el CC dispone que si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de naturaleza que deba presumirse que no la habría adquirido el comprador si la hubiese conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente. Durante 1 año, a contar desde el otorgamiento de la escritura podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria o solicitar la indemnización. Pasado el año, solo podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre.
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Vicios ocultos: surge la obligación de saneamiento a cargo del vendedor cuando la cosa vendida tuviese vicios o defectos ocultos que la hagan impropia para el uso a que se destina o disminuyan de tal modo este uso que de haberlos conocido el comprado, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. Se excluye la garantía por vicios ocultos cuando no son manifiestos o estuviesen a la vista, o si el comprador es un perito, que por razón de su oficio o profesión, debía formalmente conocerlos. El vendedor responde del saneamiento por vicios ocultos, aún cuando los ignorase, a menos que se hubiera estipulado lo contrario, y el vendedor ignorase los vicios o defectos de lo vendido. El comprador podrá optar entre resolver el contrato (acción redhibitoria) o rebajar una cantidad proporcional del precio (acción estimatoria o quanti minoris) En cuanto a la acción, esta habrá de ejercitarse en un plazo de 6 meses contados desde la fecha de entrega de la cosa vendida. No existe incompatibilidad entre el ejercicio por vicios ocultos, la acción de resolución por incumplimiento y la acción de anulabilidad. 5. Las obligaciones del comprador 1. El pago del precio: la obligación principal del comprador consiste en el pago del precio convenido en el tiempo y lugar fijado por el contrato. Conforme al CC, si no se hubiese fijado el tiempo o lugar, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida. Existe la posibilidad, si se pacta, de que el comprador deba intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio, en los 3 casos siguientes: 1) si así se hubiese convenido 2) si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta 3) si se hubiese constituido en mora el comprador 2. El pago de los gastos complementarios: además del precio, el comprador deberá abonar los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida desde la perfección hasta la consumación del contrato, así como los gastos de transporte o los gastos de expedición de la primera copia de la escritura pública, salvo pacto en contrario. La facultad de suspender el pago: el CC dispone que si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria, podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o peligro. Las partes pueden pactar en el contrato que el comprador no tenga facultad alguna de suspender el pago del precio, pero si no hay pacto expreso en tal sentido, se debe entender que el comprador cuenta con esta facultad. 8
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La Doble venta: es uno de los problemas derivados de la falta de coincidencia entre la perfección del contrato y su consumación, en este intervalo de tiempo nos interesa la doble venta y los riesgos. La doble venta es la venta de una misma cosa a 2 o más personas en distintos contratos y por un mismo vendedor. Ha de tratarse del mismo bien. Ha de hacerse a diferentes personas y en contratos diferentes. En relación con este supuesto, el CC se preocupa de determinar cual de los compradores devendrá en propietario, según las reglas siguientes: •
si el objeto de la venta consistiera en una cosa mueble, la propiedad se transmite a quien primero haya tomado posesión de ella con buena fe
•
si el objeto de la venta consistiere en una cosa inmueble, la propiedad de la cosa pertenece a quien antes la inscribió en el registro, si no hay inscripción, a quien de buena fe sea primero en la posesión y facultado ésta a quien presente título de fecha más antigua.
Los riesgos de la compraventa: la perfección o celebración y la consumación del contrato de compraventa pueden no ser coincidentes, de tal manera que puede transcurrir un lapso de tiempo en que el que el bien vendido puede ser destruido, sufrir daños, o menoscabos o por el contrario, experimentar beneficios, producir frutos o generar cualesquiera incrementos. En relación con los beneficios o incrementos, habrá de imputarse el beneficio al comprador según el CC. El comprador, hasta la entrega, no es dueño de la cosa, pero tiene derecho a los frutos o incrementos. En relación con daños, menoscabos, o posible pérdida de la cosa, el CC dispone: •
El daño o provecho de la cosa vendida, después de perfeccionado el contrato, se regulará según el art. 1096 y 1182. esta regla se aplica a la venta de cosas fungibles hecha aisladamente y por un solo precio o sin consideración de su peso, número o medida
•
Si las cosas fungibles se vendieran por un precio fijado con relación al peso, número o medida, no se imputará el riesgo al comprador hasta que se hayan pesado, contado o medido, a no ser que éste se haya constituido en mora.
El art.1096.3 “si el obligado se constituye en mora o se halla comprometido a entregar una misma cosa a dos o más personas, serán de su cuenta los casos fortuitos hasta que se realice la entrega” el vendedor asume los riesgos.
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Por su parte, el 1182 expone que quedará extinguida la obligación que consista en entregar una cosa determinada cuando ésta se perdiera o se destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse éste constituido en mora. El vendedor queda exonerado de la entrega salvo que no pueda acreditar que la pérdida de la cosa trae causa de una circunstancia en la que actuó con la diligencia debida respecto de la conservación de la cosa objeto de venta. 6. Las compraventas especiales El retracto Regulado en el CC “tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1518 y lo demás que se hubiese pactado” El 1518 CC dice “el vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto son rembolsar al comprador el precio de la venta y además los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho por la venta, y también los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida”. Por tanto, el retracto convencional es una modalidad de la compraventa, que conlleva un pacto complementario en el que el vendedor puede recomprar dentro de un plazo determinado en propio contrato de compraventa. Las características del contrato son: •
Es traslativo del dominio. El comprador adquirirá irrevocablemente el dominio de la cosa vendida.
•
El plazo máximo de duración del retracto convencional es de 10 años. Para el caso de que las partes no hayan establecido plazo alguno, supletoriamente el CC establece como máximo un tiempo de 4 años. Ambos plazos han de computarse a partir de la fecha del contrato y son de caducidad
•
El retracto convencional puede generar efectos frente a terceros “Erga omnes”. Para ello es necesario que éste pacto conste inscrito en el Registro de la Propiedad.
Compraventa con reserva del dominio Es un contrato por el cual el vendedor vende la cosa y transmite la posesión del bien, pero no la titularidad dominical o propiedad del mismo. Por tanto, la entrega del vendedor se hace sin ánimo de transmitir la propiedad.
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Compraventa “a prueba” y compraventa “al gasto” del comprador Según el CC “la venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida y la venta de cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas se presumirán siempre hechas bajo condición de suspensión”. Se trata, por tanto, de 2 categorías distintas dependiendo una de la comprobación por el comprador de las características propias de la cosa vendida (la venta a prueba); y la otra depende del propio agrado encontrado por el comprador en relación con la cosa objeto de la venta (venta ad gustum). Ambas categorías poseen la consecuencia de que la compraventa se ha realizado bajo condición suspensiva, pudiendo ser sustituida por las partes. En las ventas ad gustum se deja al libre arbitrio del comprador la aceptación de la cosa comprada, de forma que basta su manifestación de desagrado para que se entienda ineficaz el contrato. Por su parte, la ley 26/1991, de 21 de noviembre, sobre contratos celebrados fuera de establecimientos mercantiles, establece como regla general que el consumidor podrá revocar su declaración de voluntad sin necesidad de alegar causa alguna hasta pasados 7 días contados a partir de la recepción. La compraventa con pacto in diem addictio El pacto in diem addictio es aquel en el que el vendedor se reserva la facultad de considerar ineficaz un contrato de compraventa, válido y perfecto, si dentro de un determinado plazo encontrase otro comprador que ofreciera mayor precio o condiciones de pago más ventajosas. En tal caso, el vendedor podía llevar a cabo la adjudicación de la cosa a favor del segundo comprador, sin incurrir responsabilidad alguna, pues la adjudicación a favor del primero de los compradores puede ser considerada provisional y dependiente de que no hubiese mejor postor. 7. El contrato de permuta Según el CC “la permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra” Características básicas de la permuta: •
Es un contrato consensual, pues se entiende celebrado desde el momento en que las partes e han obligado a transmitirse las cosas objeto del contrato
•
Es un contrato bilateral, en cuanto genera obligaciones, para ambas partes contratantes
•
En un contrato oneroso, dado que la prestación de cada una de las partes es causa de la correspondiente contraprestación
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La permuta es un contrato traslativo del dominio, pues su consumación supone la transmisión de la propiedad de lo permutado. El CC establece “en todo lo que no se halle especialmente determinado en este título, la permute se regirá por las disposiciones concernientes a la venta”
La permuta de solares por pisos o locales El notorio encarecimiento del suelo y de la construcción ha traído consigo que no sean extraños los contratos en los que el dueño de un solar se aviene a transmitir la propiedad del mismo a un constructor, a cambio de que éste le entregue en el futuro una determinada superficie construida. Dicho acuerdo puede ser calificado como permuta, aunque la Jurisprudencia duda entre la calificación de permuta o de contrato atípico. La generalización de dichos supuestos ha llevado al RD 1876/1998 de 4 de septiembre- contrato típico. Ya que el párrafo primero habla de título de permuta y de una especial comunidad constituida entre cedente y cesionario.
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TEMA 15 LA COMPRAVENTA 1. Concepto y caracteres La compraventa es el más frecuente de todos los contratos en la vida diaria. Por que se ha considerado como el “contrato tipo”. Los Ordenamientos jurídicos dedican una gran regulación a esta figura, ya que viene configurado como el contrato tipo y muchas de sus figuras se aplican a otras situaciones relacionadas con los contratos. Es decir, la normativa de la compraventa posee alcance general. Concepto: conforme al artículo 1445 CC “por el contrato de compraventa, uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”. Caracteres: la compraventa es un contrato consensual, que se perfecciona por el mero consentimiento. Art. 1450 CC “la venta se perfecciona entre el comprador y el vendedor y será obligatoria para ambos, si hubieran convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hubieran entregado”. La entrega y el pago son las obligaciones primordiales. Es un contrato bilateral, por producir obligaciones recíprocas para las 2 partes; la entrega y el pago de la cosa. Es un contrato conmutativo, al estar determinado el intercambio de prestaciones desde el momento de su perfección, pero puede ser aleatorio en ciertos casos como cuando se trata de cosas futuras o compraventa de esperanza. Es un contrato traslativo del dominio, porque sirve de título de transmisión de la propiedad. El vendedor se obliga a transmitir la propiedad de la cosa vendida siendo el resultado final para el comprado la adquisición de la propiedad. 2. La capacidad de las partes Art. 1457 CC “podrán celebrar el contrato de compraventa todas las personas a quienes este código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones, contenidas en los artículos siguientes”. La compraventa exige que las partes contratantes tenga la capacidad para contratar y obligarse. Según el artículo 1458 CC no existe ninguna restricción a las compraventas entre cónyuges, porque el marido y la mujer podrán venderse bienes recíprocamente en tanto que antes solo se permitían las compraventas entre cónyuges cuyo régimen económico fuese la separación de bienes. 1
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Según el artículo 1459 CC para evitar fraudes o perjuicios, prohíbe a determinadas personas adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por persona alguna intermedia, bienes de otros sobres los que tenga algún tipo de influencia: a) Prohíbe al tutor adquirir los bienes de su pupilo, siendo extensiva a todo cargo tutelar b) Respecto a los mandatarios y a los albaceas, prohibición que se hace extensiva a cualquier forma de administración o representación voluntaria c) Afecta la prohibición de disponer a los funcionarios públicos en la demarcación territorial, y respecto de los bienes de cuya administración estuviesen encargados; al personal al servicio de la Administración de Justicia, los bienes en litigio ante el Tribunal ante cuya jurisdicción ejerciera sus funciones, afectado también a los abogados y procuradores en sus litigios en los que intervengan por su profesión La contravención de algunas de las prohibiciones del artículo 1459 lleva a la nulidad radical y absoluta del contrato celebrado, independientemente de la posible responsabilidad disciplinaria y penal que pudiera dar lugar en su caso. La conculcación de la prohibición del mandatario y del albacea es objeto de anulabilidad, al poder recaer con posterioridad el consentimiento del mandante o sus sucesores. 3. El objeto del contrato de compraventa La compraventa supone la obligación por parte del vendedor de entregar una cosa determinada a cambio de un precio cierto o signo que le represente, que deberá ser satisfecho por el comprador. Se supone que el objeto de la compraventa es doble: 1) la cosa a entregar y 2) el precio a pagar. •
La cosa a entregar: en general, las cosas pueden ser corporales o incorporales o derechos; muebles e inmuebles; presentes y futuros; pero en cualquier caso, han de reunir una triple función: 1. Que los bienes sean de lícito comercio 2. Es necesario que la cosa sea determinada o al menos determinable sin necesidad de nuevo convenio 3. Que tenga una existencia real o posible. No es necesario que la cosa exista al tiempo de celebrarse el contrato como son las ventas de cosa esperada o la venta de esperanza. Compraventa de cosa esperada: si la cosa no llega a tener existencia no hay obligación por parte del vendedor de entregar cosa alguna, ni, en consecuencia, el comprador ha de pagar el precio. Ejemplo: se contrata la venta de cosecha de una finca que producirá en el año próximo, de tal manera que el comprado solo comprará si se da la cosecha. 2
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Compraventa de esperanza: los contratantes celebran la compraventa a todo evento, que el comprador pague el precio aunque la cosa objeto del contrato no llegue a existir, se trata de un contrato, por tanto, aleatorio. El vendedor se limitará ha hacer lo posible para la existencia de la cosa, y el comprador vendrá obligado a pagar lo pactado, aunque la cosecha se pierda. La venta de cosa ajena: no es necesario que el bien objeto de la compraventa forme parte del patrimonio del vendedor en el momento de la celebración de la compraventa. Por lo que cuando el contrato no es de ejecución simultánea, el vendedor estará obligado a adquirir el bien vendido para que el momento de la ejecución pueda transmitir el dominio. Se puede afirmar que la es lícita la venta de cosa ajena, sobre lo que el CC guarda absoluto silencio •
El precio a pagar: el precio es un elemento subjetivo de la compraventa y consiste en la suma de dinero que el comprador se obliga a entregar al vendedor a cambio de la cosa entregada. El precio debe reunir las siguientes características: 1. Precio verdadero. El pago del precio constituye la prestación a cargo del comprador. Con independencia del mayor o menor precio de la cosa. Si éste no existiera estaríamos en un contrato simulado de compraventa. 2. Precio cierto. No es necesario precisarlo cuantitativamente en el momento de la celebración sino que basta que pueda determinarse sin necesidad de un nuevo convenio, ya sea referencia con otra cosa cierta o se deje su señalamiento al arbitrio de persona no participante en el contrato. 3. Precio consistente en dinero o signo que lo represente. En principio, el precio debe ser en dinero en cuanto medio legal de pago, pues si se da otra cosa sería permuta. Así, el CC permite la circunstancia de que el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa, estableciendo como criterio principal para la calificación del contrato como compraventa o permuta la intención de las partes y como ratio subsidiaria, la proporcionalidad entre el dinero y el valor de la cosa. Por tanto, se tendrá por permuta si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente, y por venta en el caso contrario.
4. Contenido del contrato Derechos y obligaciones del vendedor •
Obligaciones principales del vendedor: a) entregar la cosa vendida e incluso todo lo que sea accesorio b) prestar la garantía de saneamiento en los casos de evicción y vicios ocultos c) además asumen relevancia aquellas obligaciones de carácter accesorio y secundario y las que puedan surgir en cada relación contractual concreta. 3
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* La entrega de la cosa: la función principal del contrato de compraventa es transmitir el dominio de la cosa al vendedor, esto lleva a que la obligación fundamental del vendedor sea la de llevar a cabo la entrega de la cosa. La entrega de la cosa abarca no sólo a esto, sino a sus accesorios, como los frutos percibidos desde el día en que se perfeccionó el contrato. Además, el vendedor, habrá de facilitar al comprador los títulos de pertenencia y los informes necesarios para hacer vale lo transmitido. No contiene el CC reglas especiales sobre el tiempo y el lugar de realización de la entrega, por lo que debe entenderse aplicables, salvo pacto en contrario, las reglas generales. En relación al lugar de entrega, la aplicación de las reglas supletorias, conllevan a que la entrega de la cosa se hará en el lugar donde ésta existía al momento de constituirse la obligación, esto es, en el momento de perfeccionarse la compraventa. En cuanto a las formas de entrega de la cosa. El CC regulas las diversas formas de entrega o tradición realizadas con posterioridad a la celebración del contrato de compraventa, conllevan la adquisición de la propiedad para el comprados. Por ello, trataremos las diversas formas de entrega o de traditio (la traditio es la entrega de la cosa con el ánimo de transmitir su dominio). 1. Traditio real o simbólica: el CC dispone que se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Esto da a entender que la puesta en posesión puede darse de dos maneras diferentes: a)
Materialmente: cuando hay una entrega de la cosa de manera efectiva, o cuando el adquirente de manera inmediata ejercita los poderes del propietario.
b)
Simbólicamente: sin llegar a producirse una transmisión material de la cosa, el vendedor manifiesta de forma irreversible su intención de transferir la posesión al adquirente. Así será cuando el vendedor entregue las llaves, etc.
2. Tradición “fingida”: artículo 1462.2 CC “cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto de contrato”. Así, pues, producirá la tradición por el otorgamiento de la escritura pública, a partir del mismo y por principio, el comprador deviene propietario, con independencia de cualquier otro factor. Ahora bien, según el 1462.2 la equivalencia entre escritura y entrega se establece como un efecto natural y “ si de la misma escritura no resultare o dedujere lo contrario”. 3. Supuestos especiales: a)
Brevi manu: el comprador tenía ya, con anterioridad a la compra, la posesión inmediata de la cosa
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Noelia María Barrameda García b)
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Longa manu: significa que se produce la tradición por el señalamiento del lugar donde se encuentra la cosa
c)
Constitutum possesorium: significa que el vendedor el que sigue en posesión de la cosa vendida. El comprador adquiere la propiedad pero no la posesión, puesto que ésta, está en la persona del vendedor.
* ¿Qué sucede cuando la cosa tiene mayor o menor cabida o calidad que lo pactado? El CC lo resuelve. En éstos casos habrá de distinguir si la venta se ha hecho por o atendiendo a: 1) Precio o número 2) por precio alzado. Por eso, conviene distinguir los siguientes supuestos: 1. “Ventas de inmuebles por unidad de medida con cabida inferior a la señalada en el contrato”. Para este supuesto, el CC establece que el vendedor se encuentra obligado a entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en contrato, pero si no fuere posible, podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que, en éste último caso, no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyere al inmueble. 2. “Venta de inmueble por unidad de medida con cabida superior a la señalada en el contrato”. El comprador tendrá la obligación de pagar el exceso de precio si la mayor cabida o número no pasa de la vigésima parte de lo señalado, pero si excediera de la vigésima parte, el comprador podrá optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble o desistir del contrato. 3. “Ventas por unidades de medida y problemas de calidad”. El art.1469.3 regula el defecto de calidad del inmueble vendido. 4. “Venta de inmueble por precio alzado”. No tendrá lugar el aumento o disminución del precio convenido, por haber sido éste fijado alzadamente y no a razón de un tanto por unidad de medida o número. El mismo criterio rige cuando se compran 2 o más fincas por un solo precio. Si se expresan los linderos y el número establece la obligación a cargo del vendedor de entregar todo lo que se comprenda en los linderos, con independencia de la cabida, y de no ser posible, se establece una rebaja en el precio proporcional al defecto de cabida, solo que el contrato queda anulado por no conformarse el comprador con que se deje de entregar lo que se estipuló * Plazo de ejercicio de las acciones: el CC establece para las acciones un plazo de prescripción de 6 meses, la Jurisprudencia otorga a dicho plazo carácter de caducidad en los supuestos en los que el comprador opte por la rescisión o la anulación del contrato.
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SANEAMIENTO POR EVICCIÓN Y POR VICIOS OCULTOS Otras de las obligaciones del vendedor además de la de entregar la cosa, es prestar las garantías de saneamiento mediante o en virtud de las cuales responderá el comprador: a) de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida b) de los vicios ocultos que la cosa tuviera, es decir, de su posesión útil. 1) Saneamiento por evicción: la evicción es un acto de iniciativa extraña al comprador y vendedor que acarrea para el comprador verse privado de la propiedad de la cosa comprada, en cuanto esta pasa a ser propiedad de un tercero, total o parcialmente, a consecuencia de una sentencia judicial firme y en virtud de un derecho anterior a la compraventa. Para que se dé el saneamiento a cargo del vendedor, es necesario que la demanda de evicción le haya sido notificada a instancia del comprador pues faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento. La importancia de ésta notificación se justifica en que el vendedor aporte defensas y pruebas contra la reclamación del tercero. Es posible que los pactos puedan entre comprador y vendedor, moderar la responsabilidad sobre el saneamiento por evicción. El saneamiento por evicción es un elemento natural del contrato de compraventa. Se presume su existencia, se admite la validez de los pactos que acerca del saneamiento por evicción puedan celebrar las partes. Art.1475 CC “el vendedor responderá de la evicción aunque nada se hubiese expresado en el contrato”. Los contratantes, sin embargo, podrá aumentar o disminuir esa obligación legal del vendedor. Pero aún habiendo pacto de modulación de la responsabilidad por evicción, esta tiene una serie de límites que son: a) declarando nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción siempre que hubiera mala fe de su parte como ocurre, por ejemplo, cuando el vendedor oculta al comprador una causa por él conocida e ignorada por el comprador, que permite a un tercero reivindicar la cosa b) para que la renuncia al saneamiento exima de todas las obligaciones propias del mismo, es preciso que aquella renuncia la haga el comprador con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias. Efectos de la evicción Producida la evicción, si ésta es total y no había renunciado el comprador al saneamiento, éste tendrá derecho a exigir del vendedor todos los conceptos indemnizatorios que circunstancialmente recoge el CC:
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1. La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción ya sea mayor o menor que el de la venta 2. Los frutos o rendimientos, si se le hubiese condenado a entregarlos al que haya vencido en juicio. Esto se refiere al comprador, que es quien puede ser condenado a entregar los frutos y rentas a quien resulta ser verdadero dueño de la cosa vendida 3. Las costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del seguido con el vendedor por el saneamiento 4. Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador. El régimen de responsabilidad persigue la indemnidad del comprador que se ve privado del objeto comprado; en consecuencia, los gastos del contrato son todos aquellos derivados del acto de transmisión de la posterior adquisición. 5. Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe. En cambio, si la evicción es parcial. Para el caso de que el comprador perdiere con motivo de la evicción una parte de la cosa vendida de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no la hubiese comprado o si se vendiesen dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado o particular para cada una de ellas, constando que el comprador no habría comprado la una sin la otra, dispone el CC que el comprador podrá exigir la rescisión del contrato, pero habrá de devolver la cosa sin más gravámenes de los que tuviera al adquirirla. 2) Saneamiento por vicios ocultos: hay que distinguir entre vicios ocultos y gravámenes ocultos. Gravámenes ocultos: el CC dispone que si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de naturaleza que deba presumirse que no la habría adquirido el comprador si la hubiese conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente. Durante 1 año, a contar desde el otorgamiento de la escritura podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria o solicitar la indemnización. Pasado el año, solo podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre.
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Vicios ocultos: surge la obligación de saneamiento a cargo del vendedor cuando la cosa vendida tuviese vicios o defectos ocultos que la hagan impropia para el uso a que se destina o disminuyan de tal modo este uso que de haberlos conocido el comprado, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. Se excluye la garantía por vicios ocultos cuando no son manifiestos o estuviesen a la vista, o si el comprador es un perito, que por razón de su oficio o profesión, debía formalmente conocerlos. El vendedor responde del saneamiento por vicios ocultos, aún cuando los ignorase, a menos que se hubiera estipulado lo contrario, y el vendedor ignorase los vicios o defectos de lo vendido. El comprador podrá optar entre resolver el contrato (acción redhibitoria) o rebajar una cantidad proporcional del precio (acción estimatoria o quanti minoris) En cuanto a la acción, esta habrá de ejercitarse en un plazo de 6 meses contados desde la fecha de entrega de la cosa vendida. No existe incompatibilidad entre el ejercicio por vicios ocultos, la acción de resolución por incumplimiento y la acción de anulabilidad. 5. Las obligaciones del comprador 1. El pago del precio: la obligación principal del comprador consiste en el pago del precio convenido en el tiempo y lugar fijado por el contrato. Conforme al CC, si no se hubiese fijado el tiempo o lugar, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida. Existe la posibilidad, si se pacta, de que el comprador deba intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio, en los 3 casos siguientes: 1) si así se hubiese convenido 2) si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta 3) si se hubiese constituido en mora el comprador 2. El pago de los gastos complementarios: además del precio, el comprador deberá abonar los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida desde la perfección hasta la consumación del contrato, así como los gastos de transporte o los gastos de expedición de la primera copia de la escritura pública, salvo pacto en contrario. La facultad de suspender el pago: el CC dispone que si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria, podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o peligro. Las partes pueden pactar en el contrato que el comprador no tenga facultad alguna de suspender el pago del precio, pero si no hay pacto expreso en tal sentido, se debe entender que el comprador cuenta con esta facultad. 8
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La Doble venta: es uno de los problemas derivados de la falta de coincidencia entre la perfección del contrato y su consumación, en este intervalo de tiempo nos interesa la doble venta y los riesgos. La doble venta es la venta de una misma cosa a 2 o más personas en distintos contratos y por un mismo vendedor. Ha de tratarse del mismo bien. Ha de hacerse a diferentes personas y en contratos diferentes. En relación con este supuesto, el CC se preocupa de determinar cual de los compradores devendrá en propietario, según las reglas siguientes: •
si el objeto de la venta consistiera en una cosa mueble, la propiedad se transmite a quien primero haya tomado posesión de ella con buena fe
•
si el objeto de la venta consistiere en una cosa inmueble, la propiedad de la cosa pertenece a quien antes la inscribió en el registro, si no hay inscripción, a quien de buena fe sea primero en la posesión y facultado ésta a quien presente título de fecha más antigua.
Los riesgos de la compraventa: la perfección o celebración y la consumación del contrato de compraventa pueden no ser coincidentes, de tal manera que puede transcurrir un lapso de tiempo en que el que el bien vendido puede ser destruido, sufrir daños, o menoscabos o por el contrario, experimentar beneficios, producir frutos o generar cualesquiera incrementos. En relación con los beneficios o incrementos, habrá de imputarse el beneficio al comprador según el CC. El comprador, hasta la entrega, no es dueño de la cosa, pero tiene derecho a los frutos o incrementos. En relación con daños, menoscabos, o posible pérdida de la cosa, el CC dispone: •
El daño o provecho de la cosa vendida, después de perfeccionado el contrato, se regulará según el art. 1096 y 1182. esta regla se aplica a la venta de cosas fungibles hecha aisladamente y por un solo precio o sin consideración de su peso, número o medida
•
Si las cosas fungibles se vendieran por un precio fijado con relación al peso, número o medida, no se imputará el riesgo al comprador hasta que se hayan pesado, contado o medido, a no ser que éste se haya constituido en mora.
El art.1096.3 “si el obligado se constituye en mora o se halla comprometido a entregar una misma cosa a dos o más personas, serán de su cuenta los casos fortuitos hasta que se realice la entrega” el vendedor asume los riesgos.
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Por su parte, el 1182 expone que quedará extinguida la obligación que consista en entregar una cosa determinada cuando ésta se perdiera o se destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse éste constituido en mora. El vendedor queda exonerado de la entrega salvo que no pueda acreditar que la pérdida de la cosa trae causa de una circunstancia en la que actuó con la diligencia debida respecto de la conservación de la cosa objeto de venta. 6. Las compraventas especiales El retracto Regulado en el CC “tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1518 y lo demás que se hubiese pactado” El 1518 CC dice “el vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto son rembolsar al comprador el precio de la venta y además los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho por la venta, y también los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida”. Por tanto, el retracto convencional es una modalidad de la compraventa, que conlleva un pacto complementario en el que el vendedor puede recomprar dentro de un plazo determinado en propio contrato de compraventa. Las características del contrato son: •
Es traslativo del dominio. El comprador adquirirá irrevocablemente el dominio de la cosa vendida.
•
El plazo máximo de duración del retracto convencional es de 10 años. Para el caso de que las partes no hayan establecido plazo alguno, supletoriamente el CC establece como máximo un tiempo de 4 años. Ambos plazos han de computarse a partir de la fecha del contrato y son de caducidad
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El retracto convencional puede generar efectos frente a terceros “Erga omnes”. Para ello es necesario que éste pacto conste inscrito en el Registro de la Propiedad.
Compraventa con reserva del dominio Es un contrato por el cual el vendedor vende la cosa y transmite la posesión del bien, pero no la titularidad dominical o propiedad del mismo. Por tanto, la entrega del vendedor se hace sin ánimo de transmitir la propiedad.
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Compraventa “a prueba” y compraventa “al gasto” del comprador Según el CC “la venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida y la venta de cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas se presumirán siempre hechas bajo condición de suspensión”. Se trata, por tanto, de 2 categorías distintas dependiendo una de la comprobación por el comprador de las características propias de la cosa vendida (la venta a prueba); y la otra depende del propio agrado encontrado por el comprador en relación con la cosa objeto de la venta (venta ad gustum). Ambas categorías poseen la consecuencia de que la compraventa se ha realizado bajo condición suspensiva, pudiendo ser sustituida por las partes. En las ventas ad gustum se deja al libre arbitrio del comprador la aceptación de la cosa comprada, de forma que basta su manifestación de desagrado para que se entienda ineficaz el contrato. Por su parte, la ley 26/1991, de 21 de noviembre, sobre contratos celebrados fuera de establecimientos mercantiles, establece como regla general que el consumidor podrá revocar su declaración de voluntad sin necesidad de alegar causa alguna hasta pasados 7 días contados a partir de la recepción. La compraventa con pacto in diem addictio El pacto in diem addictio es aquel en el que el vendedor se reserva la facultad de considerar ineficaz un contrato de compraventa, válido y perfecto, si dentro de un determinado plazo encontrase otro comprador que ofreciera mayor precio o condiciones de pago más ventajosas. En tal caso, el vendedor podía llevar a cabo la adjudicación de la cosa a favor del segundo comprador, sin incurrir responsabilidad alguna, pues la adjudicación a favor del primero de los compradores puede ser considerada provisional y dependiente de que no hubiese mejor postor. 7. El contrato de permuta Según el CC “la permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra” Características básicas de la permuta: •
Es un contrato consensual, pues se entiende celebrado desde el momento en que las partes e han obligado a transmitirse las cosas objeto del contrato
•
Es un contrato bilateral, en cuanto genera obligaciones, para ambas partes contratantes
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En un contrato oneroso, dado que la prestación de cada una de las partes es causa de la correspondiente contraprestación
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La permuta es un contrato traslativo del dominio, pues su consumación supone la transmisión de la propiedad de lo permutado. El CC establece “en todo lo que no se halle especialmente determinado en este título, la permute se regirá por las disposiciones concernientes a la venta”
La permuta de solares por pisos o locales El notorio encarecimiento del suelo y de la construcción ha traído consigo que no sean extraños los contratos en los que el dueño de un solar se aviene a transmitir la propiedad del mismo a un constructor, a cambio de que éste le entregue en el futuro una determinada superficie construida. Dicho acuerdo puede ser calificado como permuta, aunque la Jurisprudencia duda entre la calificación de permuta o de contrato atípico. La generalización de dichos supuestos ha llevado al RD 1876/1998 de 4 de septiembre- contrato típico. Ya que el párrafo primero habla de título de permuta y de una especial comunidad constituida entre cedente y cesionario.
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