Project

‫به نام خدا‬

‫دانشکده مهندسي کامپيوتر و فناوري اطلعات‬ ‫دانشگاه صنعتي اميرکبير‬ ‫(پلي تکنيک تهران)‬

‫سيستم الكترونيكي معاملت املك‬

‫پروژه تجارت الکترونیک‪ -‬دکتر شجری‬ ‫توسط‪:‬‬ ‫مرضیه نخعی‬ ‫‪8531906‬‬

‫بهار (و تابستان) ‪88‬‬ ‫فهرست مطالب‬ ‫خلصه اجرایی‪4............................................................. ............................‬‬ ‫ویژگی های ممتاز محصول‬

‫‪4‬‬

‫معرفی سیستم‪5.............................................................. ............................‬‬ ‫صنعت و خدمات آن‪7............................................................................. .......‬‬ ‫بررسی کلی‬

‫‪7‬‬

‫نحوه فعاليت بنگاه‌هاي مشاور املك‬

‫‪7‬‬

‫برخی از مشکلت معاملت آژانس های املک‬

‫‪9‬‬

‫بررسی وضعیت گدشته‪ ،‬حال و آینده‪9................................................................‬‬ ‫نکات کليدی در موفقيت در معاملت‬

‫‪12‬‬

‫تأثير مكانيزاسيون فرآیند ثبت معاملت بر بازار مسكن‬

‫‪13‬‬

‫تحلیل بازار‪13.......................................................................................... ..‬‬ ‫بخش های تشکيل دهنده بازار‬ ‫شركت‌هاي تعاوني مسكن‬ ‫آژانس املک‬

‫‪13‬‬ ‫‪13‬‬ ‫‪14‬‬

‫اقدامات دولتی‪15........................................................................................‬‬ ‫مشكلت فرارو در خصوص موضوعات قانونی مهم مربوط به کسب و کار‬

‫‪16‬‬

‫تحليل رقبا‬

‫‪20‬‬

‫گزارش پيشرفت پروژه بازار داد و ستد الکترونيک آتی یار‬

‫‪20‬‬

‫گزارش روزنامه فناوران از شرکت راهبر‪ :‬از سال طلیی تا سال واگذاری‬

‫‪23‬‬

‫استراتژی ها‪24.......................................................................... ................‬‬ ‫تحليل ریسک‬ ‫‪25‬‬

‫زمان بندی ارائه خدمات مناسب به مشتریان‬

‫‪26‬‬

‫تحليل عوامل محيطی و نقاط قوت‬

‫‪27‬‬

‫ماتریس‬

‫‪SWOT‬‬

‫‪28‬‬

‫سیاستهاي كلي ‪29......................................................................................‬‬ ‫مشخصات فعاليتهاي سيستم‬

‫‪31‬‬

‫محدوده کاربرد‬

‫‪32‬‬

‫نقش ها‬

‫‪32‬‬

‫روش اجرایي‬

‫‪32‬‬

‫برخی قوانین و محدودیت ها‪33........................................................................‬‬ ‫ماليات ها‬

‫‪34‬‬

‫حق‌الزحمه رهگيری معاملت مسکن‬

‫‪34‬‬

‫خلصه اجرایی‬ ‫با گسترش صنعت ارتباطات و فناوري اطلعات‪ ،‬اين صنعت جايگاه خود را‬ ‫در زمينه هاي مختلف پيدا كرده است‪ .‬تجارت الكترونيك و ساخت سيستم‬ ‫هاي تحت وب‪ ،‬پيشرفت چشم گيري داشته است‪ .‬همچنين اتوماسيون و‬ ‫مكانيزه سازي صنعت و خدمات در كشورهاي مختلف از چند دهه ي اخير‬ ‫مورد توجه بوده است‪ .‬امروزه کار با سیستم بانکی بسیار آهسته می‬ ‫باشد‪ ،‬و همچنین بسیار متاثر بواسطه وضعیت های سیاسی درجهان‪ ،‬که بر‬ ‫روی سرعت کارایی معاملت اثر می گذارد‪ .‬با بررسي روندهاي تغييرهاي‬ ‫مشاهده شده و قابل پيش بيني در دنيا‪ ،‬مشاهده مي‌كنيم كه اقتصادهاي‬ ‫ملي و منطقه‌اي در حركت بسوي اقتصاد جهاني هستند‪ ،‬بی شك تجارت و‬ ‫بانكداري الكترونيكي به عنوان اجزا اصلي ساختار توسعه هر كشوري‬ ‫مطرح مي‌شود‪ .‬امروزه ديگر مشكل‌تي چون عدم ارتباط بين بانك‌ها و‬ ‫اتل‌ف وقت زياد در صف‌هاي طول‌ني در بانك‌ها وجود نداشته و بانك‌ها از‬ ‫طريق شبكه‌هاي ارتباطي داخلي و بين بانكي‪ ،‬بسياري از محدوديت‌ها را از‬ ‫بين برده‌اند‪.‬‬ ‫صاحبان ملك از طريق وب می توانند به معرفي املك خود به صورت‬ ‫متني و بصري بپردازند و همچنين افرادي كه به جستجوي املك مي‬ ‫پردازند‪ ،‬از طريق وب اين كار را انجام می دهند و در نهايت دو طرف به‬ ‫مذاكره با هم با استفاده از وب می نشينند ‪.‬‬

‫با طراحي اين سیستم و با توجه به شناسايي و کد رهگيري‪ ،‬معاملت‪،‬‬ ‫فضاي قيمت مسکن کنترل و مهار خواهد شد‪ .‬اجراي اين طرح از انجام‬ ‫معاملت معارض جلوگيري و مشکل مردم را در انجام معاملت برطرف‬ ‫مي کند‪.‬‬ ‫در این سیستم امکان امضای دیجیتال فراهم شده به طوریکه برای هر‬ ‫مشاور املک یک امضای دیجیتال اختصاص می یابد‪.‬‬

‫از مزایای طرح الکترونیکی نمودن معاملت مسکن‪:‬‬ ‫‪‬رقابت‬ ‫‪‬بازاريابي‬ ‫‪‬توزيع‬ ‫‪‬خدمات و سرويس دهي‬ ‫‪‬فروش‬ ‫‪‬تغييرات مداوم نيازها و محتواي وب سايت‬ ‫‪‬محتواي متفاوت ( متن‪ ،‬گرافيك‪ ،‬و ‪ :) ...‬در ضمن قابل ذكر است‬ ‫كه روش مورد استفاده براي نمايش محتوا‪ ،‬روي كارآيي و زمان‬ ‫پاسخ اثر دارد‪.‬‬ ‫‪‬كاربران متفاوت و زياد (تفاوت در نيازها‪ ،‬مهارت‪ ،‬و انتظارات)‬

‫معرفی سیستم‬ ‫نام شرکت‬ ‫شرکت ساما (سيستم الكترونيكي معاملت املك)‬ ‫مأموریت‬ ‫ايجاد يك بستر مناسب جهت معرفي و جستجوي املك به افراد در صرفه‬ ‫جويي در وقت و هزينه فراهم کردن امکان این كه كاربران عادي با مراجعه‬ ‫به سايت قيمت املك را در محيط‌هاي جغرافيايي متفاوت مشاهده كنند‪ .‬و‬ ‫تسهیل در معاملت‪.‬‬ ‫در حال حاضر معاملت درون شهري در سطح شهرهاي کوچک به خوبي‬ ‫انجام مي گيرد و افراد تقريبا ملک با ويژگي هاي مورد نظر را انتخاب و‬ ‫معامله مي کند‪.‬‬ ‫يکي از نقاط ضعف در سيستم کنوني وجود بنگاه هاي معاملت ملکي به‬ ‫عنوان واسط مي باشد که هزينه هاي اضافي را براي دو طرف معامله در‬ ‫بردارد‪ .‬از ديگر نقاط ضعف آن اين است که مشتريان اگر بخواهند به‬ ‫خريد‪ ،‬رهن يا اجاره ملک در شهري به غير از شهري که در حال حاضر در‬

‫آن حضور دارند‪ ،‬بپردازند و يا در همان شهر باشند‪ ،‬اما فاصله زياد داشته‬ ‫باشند‪ ،‬مجبور به صرف وقت و هزينه براي حمل ونقل مي باشند و اين امر‬ ‫باعث شود به آن چه که شايد کامل مورد نظر آنها نباشد‪ ،‬قانع شوند‪.‬‬ ‫وجود شبکه اينترنت و تجهيزات کامپيوتري (تقريبا در سراسر کشور)‪ ،‬که‬ ‫مي تواند در اختيار افراد قرار گيرد‪ ،‬فرصتي به وجود آورده است تا بتوان‬ ‫به بهبود فرآيند معاملت املک و رفع نقاط ضعف آن پرداخت‪.‬‬ ‫با توجه به نقطه ضعفی که در بال ذکر شد‪ ،‬امکان دارد اين موضوع باعث‬ ‫شود که معاملت کمتري صورت گيرد و اين امر‪ ،‬مطلوب نيست‪.‬‬ ‫اهداف‬ ‫سیستم باید به نحوی باشد تا از طريق آن تسهيلتي براي افراد به وجود‬ ‫بيايد‪ .‬از طريق اين سايت اهداف ذيل برآورده مي شود‪:‬‬ ‫اهداف اطلعاتي‪ :‬اطلعات املک به طور کامل و جزئي (البته همان طور‬ ‫که صاحب ملک آن را فراهم مي آورد) از قبيل شکل و ظاهر (از طريق‬ ‫عکس و فيلم از نماهاي مختلف آن)‪ ،‬متراژ‪ ،‬مکان‪ ،‬سال ساخت‪ ،‬قيمت‪،‬‬ ‫امکانات‪ ،‬و ساير اطلعات کمي و کيفي براي مشتريان فراهم مي شود‪.‬‬ ‫اهداف عملياتي‪ :‬سايت قسمتي را براي افراد تعيين مي کند براي مشخص‬ ‫کردن ويژگي ها (در يک قالب) و همچنين براي مشتريان امکانات جستجو و‬ ‫کاوش را قرار مي دهد‪.‬‬ ‫اهداف کيفي‪ :‬افزايش سرعت و دقت در معاملت ملکي‬ ‫ويژگي هاي کيفي سيستم‪ :‬امنيت در اطلعات‪ ،‬سرعت و کارآيي در کار با‬ ‫صفحات وب با در نظر گرفتن بار شبکه در لحظات پربار و کم بار‪ ،‬دقت و‬ ‫صحت اطلعات‪ ،‬استفاده آسان‪.‬‬ ‫اهداف (کوتاه مدت)‬ ‫‪.1‬عضویت در صنف مشاوران املک‬ ‫‪ .2‬ثبت بنگاه الکترونیکی در شورای عالی انفورماتیک‬ ‫‪.3‬فروش دست کم ‪ 15‬ملک از طریق الکترونیکی در سال اول‬

‫هدف بلند مدت‪ :‬رسیدن به جایگاه برترین بنگاه معاملت املک در سطح‬ ‫کشور طی ‪ 10‬سال آینده‬

‫صنعت و خدمات آن‬ ‫معاملک املک در کشور ما چندیست که رو به صنعتی شدن است‪ ،‬این‬ ‫صنعت در ارتباط با مکانیزم های شبکه ای و فناوری اطلعات است‪ .‬به کار‬ ‫گیری تبلیغات الکترونیکی و شبکه ای‪ ،‬پورتال های ثبت نام و معاملت‬ ‫الکترونیکی املک بخش های مختلف این صنعت هستند‪ .‬برخی از آژانس‬ ‫های املک‪ ،‬در جهت توسعه املک مدرن و مبتنی بر استانداردهای بین‬ ‫المللی در ایران تاسیس گردیده اند و با ابداع راهکارهایی نوآورانه در‬ ‫صنعت معاملت املک کشور‪ ،‬در جهت پاسخگویی به طیف گسترده ای از‬ ‫نیازهای مشتریان برآمده اند‪.‬‬ ‫يكي از اساسي ترين نيازهای امروز شهروندان‪ ،‬تهيه مسكن اعم از خريد يا‬ ‫اجاره و رهن مي‌باشد و اين مسئله نوعا ً از طريق مراجعه به آژانس‌هاي‬ ‫مسكن (بنگاه معمالت املك) قابل انجام است‪،‬‬ ‫چگونگي انجام معاملت در بنگاههاي مشاورين املك‪ ،‬اولین موضوعی‬ ‫است که برای پیشرفت صنعت معاملت املک باید بررسی شود‪.‬‬

‫‌‬ ‫نحوه فعاليت اين صنف در رابطه با فروشنده وخريدار‪ ،‬طيف گسترده‌اي‬ ‫دارد كه جداگانه بررسي مي‌شود‪.‬‬ ‫الف) نحوه فعاليت بنگاه‌هاي مشاور املك متناسب با نوع عملكرد‬ ‫فروشنده‬ ‫روال كار در بنگاه‌هاي املك عمدتا ً بدين نحو مي‌باشد كه افرادي كه‬ ‫درصدد فروش املك خود مي‌باشند‬

‫‪.1‬يا مستقيما ً به آژانس املك مراجعه نموده و با اعلم مشخصات‬ ‫ملك خود شرايط فروش ملك خود را به آنها بيان مي‌كنند‪.‬‬ ‫‪.2‬يا از طريق آگهي‌هاي روزنامه اين كار را انجام مي‌دهند‪.‬‬ ‫در خصوص دسته اول‪ ،‬فروشنده به مشاورين املك مراجعه كرده و اعلم‬ ‫فروش مي‌كند‪ .‬براي تعيين قيمت نيز يا شخصاً اعلم نظر مي‌نمايد يا نظر‬ ‫مشاورين املك را ملك عمل قرار مي‌دهد‪ .‬لذا نقش آنها در تعيين قيمت‬ ‫كارشناسي در اين مرحله حايز اهميت است‪.‬‬ ‫در مورد دسته دوم‪ ،‬اصول ً شركت‌هايي وجود دارند كه با مراجعه به‬ ‫آگهي‌هاي موجود در روزنامه‪ ،‬با فروشنده تماس گرفته و مشخصات آن‬ ‫ملك را وارد فايل‌هاي چاپي نموده و هر ماه آن فايل‌ها را به مشاورين‬ ‫املك داده‪ ،‬بابت اين كار حق الزحمه‌اي به صورت ماهيانه دريافت مي‌كنند‪.‬‬ ‫ب) نحوه فعاليت بنگاه‌هاي مشاور املك متناسب با شرايط خريداران‬ ‫دسته اول از خريداران‬ ‫دسته اول خريداران شهرونداني هستند كه براي تهيه مسكن يا زمين يا ‪...‬‬ ‫به آژانس‌ها مراجعه مي‌كنند و در ابتدا با خود مشاورين آژانس‌ها وارد‬ ‫گفتگو مي‌شوند‪ .‬اگر اين دسته از خريداران براي خريد ملك يا آپارتمان به‬ ‫صورت نقدي قصد معامله داشته باشند‪ ،‬مشاورين آنها را به بساز و‬ ‫بفروش‌هايي كه ممكن است خودشان نيز شريك آنها باشند معرفي‬ ‫مي‌كنند‪.‬‬ ‫اما اگر همين شهروندان قصد خريد اقساطي و ‪ ...‬داشته باشند‪ ،‬فايل‌هاي‬ ‫فوق را به آنها مي‌دهند‪ .‬در نهايت نيز در صورت توافق با يكديگر‪ ،‬ملك‬ ‫مورد نظر را رويت كرده و براي انعقاد قرار داد فروشنده را به دفتر خود‬ ‫دعوت مي‌كنند‪ .‬در اين صورت طرفين با ملحظه اسناد مالكيت و مدارك‬ ‫يكديگر‪ ،‬مقدمات انعقاد قرار داد را فراهم مي‌نمايند‪.‬‬ ‫دسته دوم از خريداران‬ ‫دسته دوم ازخريداران ممكن است بساز و بفروش‌ها باشند كه عمدتاً‬ ‫خانه‌هاي كلنگي و زمين‌ها را از طريق مشاورين از فروشنده خريداري‬ ‫مي‌كنند‪ .‬بايد دانست كه فعاليت عمده و گسترده مشاورين در اين مرحله و‬

‫جايي كه خود به عنوان خريدار وارد عمل مي‌شوند متمركز است‪.‬‬ ‫بعضي از مشاورين املك در اين مرحله شيوه‌هاي متعددي را براي پايين‬ ‫آوردن بهاي املك انجام مي‌دهند‪ .‬بدين نحو كه از فروشنده دعوت مي‌شود‬ ‫براي مذاكره در مورد قيمت و ‪ ...‬به دفتر آنها مراجعه كند اما بدون آنكه از‬ ‫قبل خريداري وجود داشته باشد يا در صورت وجود خريدار با او در اين‬ ‫مورد هماهنگي كرده باشند‪ ،‬بعد از اينكه عمليات فوق را چند بار تكرار‬ ‫كردند و فروشنده به اين باور رسيد كه ملك او خريداري ندارد‪ ،‬با بساز و‬ ‫بفروش‌ها تماس گرفته و آنها را به همراه فروشنده دعوت مي‌كنند‪ .‬سپس‬ ‫وارد مذاكره مي‌شوند و ملك را بهاي اندك و گاه ثمن بخش خريداري‬ ‫مي‌كنند‪.‬‬

‫مشاورين آژانس املك فقط در مرحله مذاكرات اوليه طرفين براي معامله‬ ‫و تنظيم قرار داد از سند مالكيت براي تكميل قرار داد چاپي استفاده‬ ‫مي‌كنند و سپس سند مالكيت را به فروشنده برمي‌گردانند‪ .‬حال ممكن‬ ‫است فروشنده مذكور بدون علم و اطلع‪ ،‬در آژانس املك ديگري حاضر‬ ‫شده و ملك خود را به شخص ديگري منتقل كند و اين عمل را حتي چند بار‬ ‫نيز تكرار كند‪ .‬كافي است كه سند مالكيت در اختيار اولين آژانس املك‬ ‫قرار گيرد تا از بروز معاملت معارض توسط فروشنده منقلب و كلهبردار‬ ‫جلوگيري گردد‪ .‬البته مشئله ای که در اینجا بوجود می آید بحث خیانت در‬ ‫امانت توسط آژانس است‪.‬‬

‫بررسی وضعیت گدشته‪ ،‬حال و آینده‬ ‫شناخت وضعیت کنونی بازار مسکن ‪ ،‬می‌تواند در نوع تصمیم‌گیری و‬ ‫پیش‌بینی قیمت‌ها و در نهایت تلش برای تامین منابع مالی لزم موثر باشد‪.‬‬ ‫هر ساله با نزدیک شدن به ماه‌های پایانی سال و آغاز سال جدید بازار‬ ‫مسکن دچار نوساناتی می‌شود که شاخص‌ترین آن سیر صعودی قیمت‬ ‫مسکن است‪ .‬از همین رو بسیاری از افراد با نزدیک شدن به ماه‌های‬

‫پایانی سال و آغاز سال جدید پیرامون افزایش قیمت مسکن در نگرانی به‬ ‫سر می‌برند‪ .‬در این بین البته وزارت مسکن و شهرسازی بر این باور است‬ ‫که با عملی کردن یکسری سیاست‌ها و راهبردها در سال‌جاری در کنترل‬ ‫قیمت مسکن و تثبیت آن دخیل خواهد بود؛ اما مشاوران املک ک چون از‬ ‫نزدیک در جریان تحولت بازار مسکن هستند‪ ،‬به طور تجربی بر این باورند‬ ‫که قیمت ها افزایش پیدا میکند‪ .‬این مساله عمدتا ً ناشی از رشد صعودی‬ ‫قیمت مصالح ساختمانی میباشد پس از آن نیز به دلیل افزایش تعرفه‌های‬ ‫شهرداری و عوارض ساخت و ساز و ‪ ...‬قطعا متعاقب آن قیمت مسکن‬ ‫نیز افزایش خواهد یافت مسوولن و کارشناسان فعال در امر مسکن‬ ‫وعده داده‌اند مبنی برا اینکه با یکسری راهکارها مانع از افزایش قیمت‬ ‫مسکن خواهند شد؛ اما تجربه نشان داده که در عمل قیمت مسکن در‬ ‫ایران همیشه رو به رشد است‪.‬‬ ‫بین افزایش قیمت مسکن و میزان تورم رابطه معناداری وجود دارد و یکی‬ ‫از شاخص‌ترین مواردی که در تعیین قیمت مسکن نقش دارد‪ ،‬نرخ تورم‬ ‫است که البته تورم فقط یک مورد است و مجموعه ‌ای از عوامل متعدد و‬ ‫مختلف در این رویداد سهیم هستند‪ .‬به علت نقدینگی‪ ،‬بازار حجم عظیم‬ ‫سرمایه‌ها به سمت ساخت و سازها روان میشود و نتیجتا تقاضا برای‬ ‫مسکن بال می رود و همین امر باعث شد قیمت مسکن رشد داشته باشد‪.‬‬ ‫علوه بر مجموعه عواملی که افزایش قیمت مسکن را دامن می‌زنند‪،‬‬ ‫بسیاری از مالکان نیز بدون هیچ منطقی قیمت ملک خود را افزایش‬ ‫می‌دهند‪.‬‬

‫در حال حاضر قیمت آپارتمان در حوالی میدان ونک متری ‪4‬میلیون تومان‬ ‫است که سال گذشته متری ‪3‬میلیون تومان بود‪ .‬تابستان سال پیش ‌‬ ‫آپارتمان در محدوده تهران‌پارس در برخی نقاط متری ‪1‬میلیون و ‪600‬هزار‬ ‫تومان خرید و فروش می‌شد که این رقم در سال جاری به سقف‬ ‫‪5/2‬میلیون تومان رسیده است‪ .‬سال گذشته در بهترین نقطه پونک‬ ‫آپارتمان متری یک میلیون و ‪700‬هزار تومان خرید و فروش می‌شد؛ در‬ ‫حالی که در سال جاری این رقم به متری ‪2‬میلیون و ‪400‬هزار تومان‬ ‫افزایش داشته است‬ ‫با توجه به تمامی این تحلیل ها ما شاهد رکود معاملت مسکن در این دوره‬ ‫هستیم عده ای سیاسیت های بودجه انقباضی دولت را عامل رکود میدانند‪.‬‬ ‫کارشناسان این بخش عنوان کرده‌اند کنترل شدید بازار مسکن و خواباندن‬ ‫معاملت سبب شده بازار مسکن همچنان بی‌رمق به فعالیت خود ادامه‬ ‫دهد کارشناسان بخش مسکن معتقدند اعتماد کافی برای تولیدکننده و‬ ‫مصرف‌کننده وجود ندارد زیرا مصرف‌کننده به امید کاهش مجدد قیمت‌ها‬ ‫اقدام به خرید نمی‌کند و تولیدکننده هم با توجه به شرایط بازار حاضر به‬ ‫فروش و تولید واحدهای مسکونی نیست و تا مادامی که این اعتماد به‬ ‫وجود نیاید نمی‌توان انتظار داشت رونق بخش مسکن رخ دهد‬ ‫بازار ملک ایران از حالت مصرف‌کننده خارج شده است و به بازار‬ ‫سرمایه‌گذاری تبدیل شده است‪ .‬از این رو حاکمیت همین عرف بر بازار‬ ‫مسکن‪ ،‬نوسانات بسیاری را برای آن رقم میزند‪.‬‬

‫همچنین عدم تحقق وعده‌هاي دولت فرصت مغتنمي را در اختيار‬ ‫فرصت‌طلبان قرار مي‌دهد تا بازار را در راستاي منافع خود مخدوش كنند‬ ‫با توجه به وضعیت نا مناسب معاملت مسکن‪ ،‬امروزه شاهد رقابت بی‬ ‫رمقی در بخش مسکن هستیم‪.‬‬

‫•توجه به نیاز روز مردم‪ :‬توجه شرایطی که خرید خانه سود دارد یا‬ ‫اینکه نرجیح بر اجاره است(به علت رکود) یا‪...‬‬ ‫•ارائه مشاوره مطلوب‬ ‫•هماهنگی با نظام عرفی حاکم بر بازار‬ ‫•روانشناسی مشتریان‬

‫مسكن يك كال است و ساماندهي بازار آن نيازمند فرآيند تشخيص ميزان‬ ‫عرضه و تقاضاي آن است‪ .‬متخلفان در بازار مسكن سودشان در نبود‬ ‫شفافيت است وقتي اطلعات شفاف باشد ديگر به اين حوزه وارد‬ ‫نمي‌شوند‪ .‬در نتيجه واسطه‌گري حذف مي‌شود و قيمت مسكن كاهش‬ ‫مي‌يابد‪.‬‬ ‫همچنين ثبت معاملت مسكن مانع از فروش چندباره ملك مي‌شود‪.‬‬

‫تحلیل بازار‬

‫شركت‌هاي تعاوني مسكن‬

‫هر خانواده‪ ،‬به عضويت تعاونی ها در مي‌آيند و وضایف تعاونی ها ایجاد‬ ‫بستر مناسب برای صاحب خانه شدن افراد تحت پوشش است‪.‬‬

‫تا پايان مهر ماه ‪ 1385‬تعداد ‪ 13159‬تعاوني مسكن در كل كشور تشكيل‬ ‫و ثبت شده كه بالغ بر دو ميليون نفر عضو دارند‪ 7955 .‬تعاوني (معادل‬ ‫‪ 60‬درصد كل تعاوني‌هاي كشور) كارمندي‪ 3873 ،‬تعاوني (معادل ‪30‬‬ ‫درصد) كارگري‪ 651 ،‬تعاوني فرهنگيان و ‪ 680‬تعاوني آزاد مي‌باشند‪.‬‬ ‫قريب به يك ميليون و پانصد و سي و شش هزار نفر از كارمندان و‬ ‫فرهنگيان و بالغ بر چهارصد و چهل و پنج هزار نفر از كارگران به اميد‬ ‫دستيابي به مسكن در شركت‌هاي تعاوني مسكن عضو شده‌اند‪.‬‬ ‫وضعيت شركت‌هاي تعاوني مسكن كل كشور از ابتداي سال ‪1360‬‬ ‫تا پايان ‪1369‬‬ ‫سرمايه اوليه (ميليارد‬ ‫تعداد تعاوني‬ ‫ريال)‬ ‫‪4481‬‬

‫‪292‬‬

‫تعداد اعضاء‬ ‫(نفر)‬ ‫مرد‪656145 :‬‬ ‫زن‪59068 :‬‬

‫جمع‬ ‫‪715213‬‬

‫وضعيت شركت‌هاي تعاوني مسكن كل كشور از ابتداي سال‬ ‫‪ 1370‬تا پايان ‪1379‬‬ ‫تعداد اعضاء‬ ‫تعداد تعاوني سرمايه اوليه (ميليارد ريال)‬ ‫(نفر)‬ ‫‪794‬‬

‫‪3441‬‬

‫مرد‪415941:‬‬ ‫زن‪50351:‬‬

‫جمع‬ ‫‪466292‬‬

‫وضعيت شركت‌هاي تعاوني مسكن كل كشور از ابتداي سال ‪ 1380‬تا پايان‬ ‫مهر ماه ‪1385‬‬ ‫سرمايه اوليه (ميليارد‬ ‫تعداد تعاوني‬ ‫ريال)‬ ‫‪3878‬‬

‫‪1817‬‬

‫تعداد اعضاء‬ ‫(نفر)‬ ‫مرد‪254940 :‬‬ ‫زن‪44960 :‬‬

‫جمع‬ ‫‪299900‬‬

‫آژانس املک‬

‫نهادهایی هستند برای‪:‬‬ ‫‪.1‬دريافت سفارشات‬ ‫‪.2‬ثبت مشخصات املك فروشي يا اجاره اي در آژانس‬ ‫‪.3‬خدمات براي عقد قرار داد‬ ‫‪.4‬معرفي بهترين املك با كاربري هاي مختلف و متراژهاي متفاوت‬ ‫براي سكونت و يا سرمايه گذاري ‪.‬‬ ‫‪ .5‬مشاوره برای راهنمایی در امور املك‪.‬‬ ‫‪.6‬كارشناسي املك‪.‬‬

‫حدود ‪ 70‬هزار واحد صنفی مشاور املک در سطح کشور وجود دارد‪.‬‬

‫البته از تعداد زیادی از بنگاه های فاقد پروانه‬ ‫نمیتوان آماری ارائه داد‪.‬‬ ‫علوه بر این‪ ،‬در بازار مسکن‪ ،‬بخش های دیگری نیز در جریان معاملت‬ ‫این بازار دخیل هستند‪:‬‬ ‫‪‬اتحاديه صنف مشاوران املک سراسر کشور‬ ‫‪‬سازمان ثبت و اسناد رسمي کشور‬ ‫‪‬سازمان ثبت احوال کشور‬ ‫‪‬شرکت پست‬ ‫‪‬شهرداري ها‬ ‫‪‬سازمان نظارت بر اماکن نيروي انتظامی‬

‫اقدامات دولتی‬ ‫هم اکنون دولت برای اینکه بتواند روند خريد و فروش ملك در بازار را‬ ‫براي جلوگيري از اغتشاشات قيمتي‪ ،‬كنترل كند‪ ،‬طرح ساماندهي معاملت‬

‫ملکي را راه اندازی کرده است‪ .‬يکي از اهداف اين طرح‪ ،‬ساماندهي‬ ‫املک و مستغلت کشور بر اساس نياز و خواسته اتحاديه هاي مشاوران‬ ‫املک سراسر کشور است که در راستاي طرح تحول اقتصادي دولت در‬ ‫سطح هيئت وزيران مطرح و در کارگروه مسکن تصويب و ابلغ شده‬ ‫است‪.‬‬ ‫براساس اين سامانه‪ ،‬افراد "ممنوع المعامله" ديگر نمي توانند در بازار‬ ‫مسکن فعاليت داشته باشند‪ ،‬سازمان ثبت اسناد و املك كشور سامانه‬ ‫كدرهگيري را به رسميت شناخته است و در گام اول‪ ،‬باید قبل‌از صدور‬ ‫سند نسبت به ثبت معامله ملكي در سامانه كدرهگيري استعلم كنند‪.‬‬

‫‪.1‬املك قولنامه اي ‪ :‬بسياري ازنقاط مثبت و مزايا ي‬ ‫طرح ساماندهي املك فقط در معاملت ملكي واجد‬ ‫سند رسمي قابل رويت بوده و امل ك فاقد سند‬ ‫رسمي كه به صورت قولنامه اي مورد معامله(در يك‬ ‫نگاه خوشبينانه ‪ %50‬معاملت ملكي ) قرار مي گيرند‬ ‫هيچ بهره اي از بازتاب هاي مثبت آن نخواهند برد‬ ‫‪.‬نگاهي به اظهار نظرات مسئولين دولتي و غير دولتي‬ ‫فعال در حوزه املك نشان از چشم پوشي از اين‬ ‫چالش مهم و كلي كلي گويي است كه خود مي تواند‬ ‫موجبات سردرگمي متعاملين و مشاورت هاي املك و‬ ‫مانعي براي نهادينه شدن اين طرح شود‪ .‬در اين‬ ‫خصوص تعمق به نظرات احمدي مشاور وزير بازرگاني‬ ‫و قلي اصغري رئيس اتحاديه مشاورين املك تهران‬ ‫(اعتماد ‪ )12/10/87-‬خود گوياي كلي نگري و سراب‬ ‫تسري اين طرح به همه معاملت ملكي است و اين‬ ‫خود قدمي در راه شكست اين طرح و مانعي براي‬

‫اهداف آن خواهد بود لذا ضروري است ساز وكارهاي‬ ‫لزم براي افزايش چتر پوششي طرح انديشيده شود ‪.‬‬ ‫‪ .2‬هماهنگي قواي سه گانه ‪:‬در تاريخ سياسي‬ ‫معاصر ايران فرهنگ آمريت و مطلق نگري در كليه‬ ‫سطوح جامعه نفوذ نموده و خلق و خوي تمام افراد و‬ ‫نهادها و سازمان ها ي جامعه را تحت تاثير قرار داده‬ ‫است و قانون گريزي از باز خورد هاي اين فرهنگ‬ ‫مطلق نگري در رفتارهاي اجتماعي مردم و حتي‬ ‫نخبگان مي باشد ‪.‬پر واضح است در اين فضاي فرهنگي‬ ‫اجراي طرح ساماندهي املك بدون الزام هاي قانوني‬ ‫«ره به تركستان » خواهد بود ‪ .‬كالبد شكافي طرح‬ ‫ساماندهي موءيد آن است كه دفاتر ثبت واسناد‬ ‫مهمترين عامل ايجابي اين طرح بوده و متعاملين و‬ ‫مشاورين املك را ملزم به اجراي دقيق طرح‬ ‫ساماندهي مي نمايد ‪.‬بر اساس طرح ساماندهي املك‬ ‫هر گونه معاملت املك در سامانه الكترونيكي كه بايد‬ ‫بنگاههاي املك به آن وصل شده باشند ثبت مي شود و‬ ‫براي هر معامله يك كد رهگيري منحصر به فرد صادر‬ ‫مي شود كه براي تنظيم سند الزامي است و تا زمان‬ ‫ثبت رسمي اين معامله در دفاتر ثبت واسناد امكان‬ ‫معامله جديد براي ملك مورد معامله ممكن نيست‪.‬‬ ‫در واقع اجراي طرح جامع املك و استفاده از كد رهگيري در تنظيم اسناد‬ ‫املك مورد معامله در دفاتر ثبت واسناد ‪،‬متعاملين و مشاورين املك را بي‬ ‫هيچ قيد وشرطي الزام به رعايت كامل مفاد طرح مي نمايد ليكن يك نگاه‬ ‫به فضاي فعلي اجراي طرح نشانگر شكافهاي دروني بوده و شير اطمينان‬ ‫بخش اين طرح « دفاتر ثبت واسناد» در فرايند اجراي طرح ناديده گرفته‬ ‫شده است و چشم انداز اميد بخشي در موفقيت طرح متصور نيست ‪ .‬بنا‬ ‫به گفته رئيس دفاتر ثبت واسناد كشور‪ ،‬اين نهاد ها تا تصويب قانون هيچ‬

‫الزامي براي ثبت كد رهگيري از طريق سامانه را ندارند در اين خصوص‬ ‫تاكيد قوه قضائيه و سازمان ثبت واسناد املك كشور بر ضرورت تصويب‬ ‫قانون جديد براي ملزم ساختن دفاتر ثبت واسناد به ثبت معاملت ملكي در‬ ‫سامانه طرح ساماندهي املك موجب شده دفاتر اسناد رسمي همچنان‬ ‫طبق رويه قبل نسبت به ثبت معاملت مسكن عمل نمايند و عمل نقطه‬ ‫حساس طرح ساماندهي املك از دايره اجراي اين سامانه حذف شده‬ ‫است ‪ .‬به نظر مي رسد هماهنگي قواي سه گانه و تصويب قانون جديد‬ ‫قبل از اجراي طرح روند موفقيت آن را شتاب بيشتري مي بخشيد و حال‬ ‫ضروري است اين تعامل بين سه قوه بوجود آمده و الزام قانوني براي‬ ‫دفاتر ثبت اسناد و املك كشور براي رعايت مفاد طرح ساماندهي املك‬ ‫فراهم شود‪.‬‬ ‫‪.3‬آموزش مشاورين املك‪ :‬هر چند زير ساخت هايي‬ ‫چون امكانات فني ‪،‬رايانه و‪ ..‬براي اجراي طرح‬ ‫ساماندهي املك در حد لزم فراهم نشده اما با گذشت‬ ‫زمان بستر هاي لزم به تدريج مساعد خواهد بود ‪.‬‬ ‫مسئله آموزش كاربران و مشاورين املك از اهم‬ ‫موضوعاتي است كه امكان گذر زمان براي آن بس‬ ‫هزينه زا است ‪،‬هر چند متوليان دولتي آماري از آموزش‬ ‫ها را ارائه كرده و ذهنيت آشنايي كاربران با رايانه و‬ ‫سيستم ساماندهي املك را تلقين مي نمايند ليكن‬ ‫واقعيت ها گوياي چيز ديگري است ‪ ،‬بسياري از‬ ‫مشاورين املك خصوصا در شهرستانها هيچ تجربه اي‬ ‫از كار با رايانه را نداشته و هنوز تعداد زيادي از آنها با‬ ‫مفاهيم آن لين ‪،‬آف لين و اينترنت آشنايي نظري و‬ ‫عملي ندارند و توجيه اقتصادي براي بكارگيري افراد‬ ‫آشنا به رايانه و اينترنت را براي خود متصور نيستند ‪ .‬در‬ ‫نگاه ديگر آن عده از كاربران و مشاورين املك كه با‬ ‫تجربه قبلي مقابل سيستم رايانه يي خود قرار مي‬

‫گيرند آشنايي كافي با سيستم الكترونيكي ساماندهي‬ ‫املك نداشته و نمي توانند به صورت صحيح و با‬ ‫سرعت وارد سامانه شده و ثبت معاملت را به درستي‬ ‫انجام دهند و هنوز توجيه لزم با برنامه و سيستم‬ ‫مربوطه نشده اند ‪.‬‬ ‫‪.4‬بر اساس قانون تجارت الكترونيكي امكان استفاده از‬ ‫امضاي ديجيتالي و صدور اسناد ديجيتالي فراهم است و‬ ‫در صورت تحقق آن اسناد ديجيتالي جايگزين اسناد‬ ‫كاغذي خواهد شد‬ ‫پر واضح است عدم توانمندي و نا آشنايي مشاورين املك با تكنيك هاي‬ ‫رايانه اي عمل اجراي طرح را با شكست مواجه خواهند كرد و ضرورت‬ ‫برنامه ريزي سريع كوتاه مدت جهت آموزش هاي واقعي نه آماري براي‬ ‫رفع اين مانع اساسي احساس مي شود ‪ .‬بايد اين واقعيت را قبول كرد‬ ‫طرح ساماندهي املك و مستغلت كشور يكي از طرح هاي مهم و با‬ ‫اهميت دولت بوده كه فضاي بحراني موجود در معاملت املك را سامان‬ ‫بخشيده و آن را روي ريلي هدفمند و قانونمند قرار خواهد داد وبي شك‬ ‫اين امر جز در سايه شناسايي نقاط ضعف اين طرح و مهار آنها ميسر‬ ‫نخواهد بود ‪.‬‬ ‫در کشور ایران تا تاریخ شروع پروژه ‪ ،‬فعالیتی در زمینۀ ایجاد بازار داد و‬ ‫ستد الکترونیک در هیچ یک از زمینه ها و حوزه های کسب و کار صورت‬ ‫نپذیرفته و با توجه به اینکه معمول ً بازارهای داد و ستد الکترونیک یکی از‬ ‫راه حل های ورود به عرصه تجارت الکترونیک محسوب می شود ‪ ،‬عدم‬ ‫شرایط لزم برای ورود در عرصه مذکور از قبیل فقدان بانکداری‬ ‫الکترونیک ‪ ،‬قوانین فضای سایبر و عدم آمادگی الکترونیک مقبول جامعه‬ ‫نیز دلیل تعریف نشدن پروژه هایی از این دست می باشد ‪.‬‬

‫در بازار مسکن‪ ،‬عدم شفافیت و عدم اعتماد به بنگاه های معاملت املک‬ ‫بسیار زیاد است و این میتواند فرصتی در جهت توسعه و پیشرفت باشد‪ .‬از‬ ‫طرفی امکان تقلید رقبا از ابتکار بنگاه اینترنتی و روش های اعتماد سازی‬ ‫نوعی تهدید محسوب میشود‪.‬‬ ‫از طرفی گسترش بازار های مجازی نوعی متغیر بودن بازار هدف را‬ ‫گواهی میدهد و تحلیل و پیش بینی این حجم گسترده بازار و رقابت‪ ،‬کار را‬ ‫مشکل میکند‪.‬‬

‫آتی یار از حدود ‪ 7‬سال قبل آغاز کرده است و فعالیت های زیر را انجام‬ ‫داده است ‪:‬‬ ‫•مطالعه و بررسی مدل های عملکردی در انجام معاملت املک و‬ ‫مسکن در کشورهای دیگر به منظور استفاده از تجربه های‬ ‫موفق و درس های آموخته در سایر کشور‬ ‫•بومی سازی و امکان سنجی فنی برای اجرای روش های مورد‬ ‫استفاده در انجام معاملت املک بین المللی‬ ‫•استفاده از خدمات یک شرکت مهندسی مشاور در زمینه‬ ‫انفورماتیک و فناوری اطلعات برای انتخاب و کاربرد مؤثرتر از‬ ‫ابزار فناوری اطلعات در اجرای سریع و مناسب پروژه‬ ‫•تحلیل ‪ ،‬طراحی و پیاده سازی نرم افزار (در سه نسخه و سه‬ ‫سکوی اجرایی متفات)‬ ‫•تست مدل ‪ ،‬روش کسب وکار و نرم افزار آتی یار در محیطی‬ ‫واقعی‬ ‫•تشکیل تیم های مشاوره ای ‪ ،‬تخصصی و اجرایی برای اجرای‬ ‫فراگیر پروژه‬

‫و بعد از متقاعد شدن برای ایجاد "بازار داد و ستد الکترونیک املک و‬ ‫مسکن آتی یار" پس از تأسیس رسمی شرکت در سال ‪ 1385‬اقدامات‬ ‫زیر صورت گرفت ‪:‬‬ ‫•عضویت در نظام صنفی رایانه ای استان اصفهان‬ ‫•عضویت در شبکه پژوهش و فناوری استان اصفهان‬ ‫•عضویت در اتحادیه صنف رایانه ای اصفهان‬ ‫•ثبت نرم افزار "بازار داد و ستد الکترونیک املک و مسکن آتی‬ ‫یار" در شورایعالی انفورماتیک‬ ‫•دریافت مجوز استقرار در شهرک علمی و تحقیقاتی اصفهان‬ ‫سپس از ابتدای سال ‪ 87‬با جلب حمایت مشاور ‪ IT‬استانداری اصفهان ‪،‬‬ ‫اداره کل فناوری اطلعات و ارتباطات استان از طرح و نیز تبیین و ارائه‬ ‫طرح به هیئت رئیسه صنف مشاورین معاملت املک ‪ ،‬شرایط برای‬ ‫اقدامات اجرایی فراهم گردید ‪.‬‬ ‫فعالیت های انجام شده در سال ‪1387‬‬ ‫•استقرار در ساختمان غدیر شهرک علمی و تحقیقاتی اصفهان‬ ‫•تدوین برنامه آموزش کارگزاران‬ ‫•ایجاد و تکمیل بانک اطلعاتی دفاتر مشاورین معاملت املک‬ ‫•‬

‫ارائه طرح به صورت حضوری از طریق واحد توسعه آتی یار‬

‫•تست نهایی نرم افزار "بازار داد و ستد الکترونیکی املک و‬ ‫مسکن آتی یار"‬ ‫•اجرای طرح آموزش ‪ 4‬دوره کارگزاران به حدود ‪ 100‬نفر از‬ ‫علقمندان به طی دوره کسب و کار در بازار الکترونیک‬ ‫•ورود مشخصات حدود ‪ 150‬ملک به نرم افزار آتی یار‬ ‫•واگزاری ‪ 50‬مجوز کارگزاری به آموزش دیدگان‬ ‫•تدوین قراردادهای ارائه خدمات کارگزاری فروش ‪ ،‬خرید و رهن‬ ‫و اجاره به کمک ‪ 3‬نفر از وکل و کارشناسان رسمی دادگستری‬

‫•چاپ و آماده سازی قراردادها با ثبت شماره های مسلسل‬ ‫•فروش ‪ 8‬مورد ملک از طریق نرم افزار آتی یار‬ ‫•انتقال بانک اطلعات و نرم افزار به یک مرکز ادارۀ امن داخل‬ ‫استانی‬ ‫•ایجاد بخش تحقیق و توسعه‬ ‫•انتشار ‪ 4‬شماره نشریه داخل آتی یار‬ ‫•تهیه پیش طرح تبلیغات برای بازار سازی و حمایت از فرهنگ‬ ‫تغییر کسب و کار‬ ‫•ایجاد تعاملت لزم با ارگانها ‪ ،‬نهادها و مراجع ذیربط‬ ‫در کشور ايران تا تاريخ شروع پروژۀ آتي يار ‪ ،‬فعاليتي در زمينة ايجاد بازار‬ ‫داد و ستد الکترونيکي در هيچ يک از زمينه ها و حوزه هاي کسب و کار‬ ‫صورت نپذيرفته و با توجه به اينکه معمول ً بازارهاي داد و ستد الکترونيک‬ ‫يکي از راه حل هاي ورود به عرصه تجارت الکترونيک محسوب مي شود ‪،‬‬ ‫عدم شرايط لزم براي ورود در عرصه مذکور از قبيل فقدان بانکداري‬ ‫الکترونيک ‪ ،‬قوانين فضاي سايبر و عدم آمادگي الکترونيک مقبول جامعه‬ ‫نيز دليل تعريف نشدن پروژه هايي از اين دست مي باشد‪.‬‬ ‫آتي يار با ايجاد " بازار داد و ستد الکترونيکي املک و مسکن " براي اولين‬ ‫بار در ايران ضمن ايجاد نوآوري در عرصه فعاليت ها و روش هاي کسب و‬ ‫کار در انجام معاملت املک ‪ ،‬تلش نموده تا در گسترۀ فعاليت هاي تجاري‬ ‫الکترونيک نقشي ملي ايفا نمايد ‪ ،‬و اکنون تلش حداقل ‪ 8‬ساله مجموعه‬ ‫مديران آتي يار در خصوص اجراي طرح بازار مذکور و آموزش قريب به‬ ‫يکصد نفر از متصديان دفاتر مشاوره معاملت املک به بار نشسته و نتايج‬ ‫حاصله با پيش بيني هاي انجام شده مطابقت دارد ‪.‬‬ ‫حال نيز در پي برگزاري موفقيت آميز دوره هاي آموزشي مشاورين‬ ‫معاملت املك براي انجام امور كارگزاري و همچنين جهت گسترش پروژه‬ ‫مذكور ‪ ،‬در تاريخ ‪ 8/8/87‬نهمين دوره كارگزاري مشاورين املك در سالن‬ ‫كنفرانس شهرك علمي و تحقيقاتي اصفهان برگزار گرديد ‪.‬‬

‫‪:‬‬ ‫سال ‪ 87‬را مي‌توان بر اساس آمار طليي‌ترين سال فعاليت راهبر قلمداد‬ ‫كرد‪ .‬اخذ ‪ 17‬پروژه ملي و پيرو آن ‪ 17‬قرارداد كه از محل آن امكان انعقاد‬ ‫‪ 63‬قرارداد و به عبارتي فرصت كاري را براي بخش خصوصي و حوزه ‪ICT‬‬ ‫كشور فراهم كرد‪ ،‬دستاورد راهبر در سال ‪ 87‬بود‪.‬‬ ‫به جرات مي‌توان گفت كه حتي در بسياري از سازمانهاي دولتي هم تا به‬ ‫حال امكان ايجاد اين تعداد فرصت كاري پيش نيامده است‪.‬‬ ‫درباره ايجاد فرصت‌هاي كاري در بخش خصوصي شرايط كار به اين‬ ‫صورت بوده است كه مديريت پروژه‌ها توسط راهبر انجام مي‌شده و‬ ‫فرصت‌هاي كاري پيش آمده از طريق برگزاري مناقصه‪ ،‬استعلم و يا ترك‬ ‫تشريفات به شركت‌هاي خصوصي واگذار شده است‪.‬‬ ‫پايه اصلي پروژه‌ها در راهبر شكل مي‌گرفته است و ماژول‌هايي كه بايد‬ ‫براي اجراي پروژه تهيه مي‌شد به مناقصه گذاشته شده‪ .‬به عنوان مثال در‬ ‫پروژه مكانيزاسيون ثبت املك كه بزرگ‌ترين پروژه ملي ‪ ICT‬در سال ‪87‬‬ ‫بود و توسط راهبر اجرا شد چندين پيمانكار از بخش خصوصي فعاليت‬ ‫داشتند و بخش‌هاي مختلف پروژه را پيش مي‌بردند‪.‬‬ ‫آموزش در اين پروژه به شكل بي‌نظيري انجام شد‪ .‬به نحوي كه در اين‬ ‫پروژه آمار ‪ 400‬هزار نفر ساعت آموزش ثبت شده است‪ .‬روش كار هم‬ ‫به اين صورت بود كه تك تك مشاوران املك در كارگاه‌هاي آموزشي در‬ ‫زمينه چگونگي فعاليت در شيوه نوين ثبت معاملت توجيه شدند و در‬ ‫جريان فوايد و روش‌هاي به كارگيري اين سيستم قرار گرفتند‪ .‬همچنين ‪CD‬‬ ‫آموزشي مالتي مديا و جزوات هم تهيه و در سطح وسيعي توزيع شد‪ .‬در‬ ‫حال حاضر شبكه املك در سراسر كشور از كوچك‌ترين روستاها و در‬ ‫شهرهاي بزرگ فعال شود و به خوبي پيش مي‌رود‪.‬‬ ‫در حال حاضر ‪ 63‬هزار نفر مشاور املك عضو فعال اين سامانه هستند و‬ ‫هر قراردادي كه منعقد مي‌شود در اين سامانه با ذكر مشخصات ملك و‬ ‫معامله ثبت مي‌شود‪.‬‬ ‫همچنين حدود ‪ 4‬هزار و ‪ 200‬مدير و كاربر از جمله مديران سازمان امور‬

‫مالياتي و مديران شركت پست عضو فعال اين سامانه هستند‪.‬‬ ‫دسترسي كاركنان پست هم به دليل آن است كه برخي مشاوران املك كه‬ ‫امكان ثبت قراردادها را به صورت رايانه‌اي ندارند‪ ،‬با مراجعه به دفاتر‬ ‫پستي شركت پست از امكانات آنها براي ثبت الكترونيكي معاملت‬ ‫استفاده مي‌نمايند‪ ،‬ضمن اينكه تطبيق و تاييد كدپستي املك هم از طريق‬ ‫شركت پست انجام مي‌شود‪.‬‬ ‫نكته ديگري كه به شفافيت اطلعات در اين سامانه كمك مي‌كند وجود‬ ‫كارشناساني است كه مدام اطلعات وارد شده در سامانه را بررسي و‬ ‫اطلعات اشتباه را كشف و تصحيح مي‌كنند‪.‬‬ ‫در نهايت مديريت بازار مسكن به واسطه گزارش‌هايي كه از اين سامانه‬ ‫دريافت مي‌شود‪ ،‬نقاط ضعف را كشف و قادر به رفع نقاط ضعف خواهد‬ ‫بود‪.‬‬ ‫همچنين سيستم ‪ Call Centre‬قوي‌ هم در كنار اين سامانه ايجاد شده است‬ ‫كه بر اساس تماس اعضاي سامانه ضمن پاسخگويي به ايشان و اقدام‬ ‫براي رفع اشكالت‪ ،‬مشكلت سيستم را كشف و برطرف مي‌كند‪.‬‬ ‫به عنوان مثال بر اساس گزارش تحليلي كه از طريق ‪ Call Centre‬به دست‬ ‫آمده است‪ ،‬بيش‌ترين مشكل در زمينه كاربري سامانه فراموشي رمز ورود‬ ‫به سيستم بوده است‪.‬‬

‫استراتژی ها‬ ‫•استفاده از تجربه های موفق مثل ً استفاده از مشاوران متخصص‬ ‫مثل ً استفاده از خدمات یک شرکت مهندسی مشاور در زمینه‬ ‫انفورماتیک و فناوری اطلعات برای انتخاب و کاربرد مؤثرتر از‬ ‫ابزار فناوری اطلعات در اجرای سریع و مناسب پروژه‬ ‫•‬

‫آموزش کسب و کار الکترونیکی به کارمندان‬

‫•آشنایی کارمندان با قوانین و مقررات علی الخصوص تبصره ‪6‬‬ ‫قانون بودجه‬ ‫•تبلیغات سایبر‬

‫•ایجاد تعاملت لزم با ارگانها ‪ ،‬نهادها و مراجع ذیربط‬

‫ریسک‬ ‫عدم استقبال‬ ‫مردم‬

‫اثر‬ ‫کاهش درآمد‬

‫وجود رقبا‬

‫عدم استقبال‬ ‫مردم و کاهش‬ ‫سهم بازار‬ ‫سقوط شرکت‬

‫عدم همکاری‬ ‫مراجع قانونی‬ ‫کمبود مالی‬

‫نارضایتی اعضا‬

‫روش مقابله‬ ‫تبلیغات موثر ‪-‬‬ ‫بال بردن سطح‬ ‫کیفی خدمات‬ ‫بال بردن خدمات‬ ‫جدید و مناسب ‪-‬‬ ‫تبلیغات موثر‬ ‫تسلط بر‬ ‫راهکارهای‬ ‫قانونی و دادن‬ ‫تعهدات‬ ‫کاهش نیرو و‬ ‫افزایش تخصص‬ ‫– تبلیغات کم‬ ‫هزینه اما موثر‬ ‫زیاد‬

‫استراتژی استفاده از تبلیغات‪:‬‬ ‫نوع اول تبلیغات‪ ،‬ترغیب مشتریان سنتی به استفاده از سیستم معاملت‬ ‫الکترونیکی است‪ .‬بنابراین این نوع تبلیغات باید از همان روش هایی انجام‬ ‫ذیرد که سیستم های سنتی مبتنب بر آن کار میکنند‪.‬‬ ‫نوع دیگری از تبلیغات برای جذب مشتریان جدید استفاده میشود‪ .‬این‬ ‫مشتریان به علت دردسر های روش های سنتی خرید مسکن‪ ،‬به سراغ‬ ‫سرمایه گذاری در بخش مسکن نمیروند‪ .‬برای جذب این مشتریان‪ ،‬میتوان‬ ‫از محیط وب‪ ،‬ایمیل و‪ ...‬استفاده کرد‪.‬‬

‫( ‪)1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪6‬‬

‫درآمد های‬ ‫دولتی‬ ‫سود حاصل از‬ ‫مشاوره های‬ ‫خارجی‬ ‫مالیات ها‬ ‫کیفیت شبکه‬ ‫های اینترنتی‬ ‫تغییر قیمت‬ ‫مسکن‬ ‫قیمت مصالح‬ ‫ساختمانی‬ ‫تحریم‬

‫افزایش‬ ‫افزایش‬ ‫افزایش‬ ‫افزایش‬ ‫افزایش‬ ‫افزایش‬ ‫مختل شدن‬ ‫واردات‬

‫( ‪)2‬‬ ‫کاهش‬ ‫کاهش‬ ‫کاهش‬ ‫کاهش‬ ‫کاهش‬ ‫کاهش‬ ‫مختل شدن‬ ‫صادرات‬

‫‪7‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪12‬‬

‫تخصص‬ ‫شرکتهای‬ ‫موجود‬ ‫ظهور مخرب‬ ‫های سایت‬

‫افزایش میزان‬ ‫تخصص‬ ‫شرکتهای دیگر‬ ‫مختل شدن کار‬ ‫الکترونیکی‬

‫کاهش میزان‬ ‫تخصص‬ ‫شرکتهای دیگر‬ ‫کاهش حجم‬ ‫معاملت‬ ‫الکترونیکی‬

‫( ‪)3‬‬ ‫ثابت بمائد‬ ‫ثابت بمائد‬ ‫ثابت بمائد‬ ‫ثابت بمائد‬ ‫ثابت بمائد‬ ‫ثابت بمائد‬ ‫جلوگیری‬ ‫واردات و‬ ‫صادرات‬ ‫کشورهای رقیب‬

‫‪T2‬‬

‫‪T1‬‬

‫نوسانات‬ ‫اقتصادي کشور‬ ‫(عدم قابليت‬ ‫پيش بيني و‬ ‫برنامهريزي‬ ‫بلندمدت)‬

‫حجم به نسب‬ ‫پايين رقابت در‬ ‫کشور‬

‫‪O1‬‬

‫اعتبار در بازار و برخورداري از نام‬ ‫تجاری(برند) شناخته شده‬ ‫نيروي انساني متعهد‬ ‫استفاده از متخصصین تجارت‬ ‫الکترونیک‬ ‫برخورداری از شعب فیزیکی در‬ ‫سطح کشور‬ ‫‪‬‬

‫ساختار سنتي حاکم بر شرکت‬

‫کد‬

‫حمایت دولت از‬ ‫بخش خصوصی‬

‫عنوان قوت ‪ /‬ضعف‬

‫عنوان فرصت ‪ /‬تهدید‬

‫‪SWOT‬‬

‫کد‬ ‫‪S‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪S‬‬ ‫‪2‬‬

‫‪S2‬‬

‫‪S‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪S2‬‬

‫‪S‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪W‬‬ ‫‪3‬‬

‫‪S1‬‬

‫‪S3‬‬ ‫‪S4‬‬

‫‪ : S1‬با استفاده از اعتبار نام تجاری‪ ،‬میتوان بازار را به دست گرفت‪.‬‬ ‫‪ : S2‬تدوین راهکارهایی برای جلوگیری از اثرپذیری شرکت‪.‬‬ ‫‪ : S3‬اعمال نفوذ در بخش های مختلف بازار مسکن (اتحادیه صنف املک‪،‬‬ ‫شهرداری‪ ،‬پست و‪)...‬‬ ‫‪ : S4‬درخواست وام برای تجهیز شرکت‪.‬‬

‫اعتبار در بازار و برخورداري از نام‬ ‫تجاری(برند) شناخته شده‬ ‫نيروي انساني متعهد‬ ‫استفاده از متخصصین تجارت الکترونیک‬ ‫برخورداری از شعب فیزیکی در سطح‬ ‫کشور‬ ‫ناکارآمد بودن تبلیغات‬ ‫عدم شناخت دقيق بازار و فقدان مکانيزم‪-‬‬ ‫هاي بازاريابي‬ ‫ساختار سنتي حاکم بر شرکت‬ ‫حجم به نسب پايين رقابت در کشور‬ ‫نوسانات اقتصادي کشور (عدم قابليت‬ ‫پيش بيني و برنامهريزي بلندمدت)‬ ‫محدودیتهای ناشی از اعمال حاکمیت‬ ‫دولت‬

‫سیاستهاي كلي‬ ‫در عملياتها‪ ،‬تكنولوژي و ايدئولوژي مدلها مختلف سايتهاي تجاري را شكل‬ ‫مي دهند كه از جمله مهمترين آنها عبارتند از‪:‬‬ ‫مدل ‪ :Storefront‬سايتي كه معرفي كال‪ ،‬عمليات فروش روي خط‪.‬‬ ‫سرويس دهي و امنيت را يكجا در خود دارد تا ارتباط مستقيم فروشنده و‬ ‫خريدار در آن ميسر گردد مثل تمام سايتهاي تجاري شركتهاي بزرگ‪:‬‬ ‫استفاده از تكنيك ‪.Shopping Cart‬‬ ‫مدل ‪ :e-marketplace‬بازارچه الكترونيكي كه امكان جستجو و خريد انواع‬ ‫محصول را از فروشندگان مختلف براي خريدار فراهم مي آورد‪ .‬مثل‬ ‫سايت ‪ :http://www.amazon.com‬استفاده از تكنيكهاي مختلف فروش مثل‬ ‫تكنيك ‪ Cross-Sell‬يا ‪Up-Sell‬‬ ‫مدل ‪ :Auctions‬سايتهاي جراحي با روشهاي و متدهاي مختلف‪ ،‬مناسب‬

‫براي نوع ‪ C2C‬مثل سايت ‪http://www.ebay.com‬‬

‫مدل ‪ :Portal‬اين سايتها تقريبا ً تمام اطلعاتي را كه بيننده سايت به آن نياز‬ ‫دارد در خود جاي داده است‪ .‬اطلعاتي همچون اخبار‪ ،‬ورزش‪ ،‬اطلعات آب‬ ‫و هوا‪ ،‬اطلعات بازار بورس و قابليت جستجو در وب‪ .‬مثل سايت‬ ‫‪http://www.yahoo.com‬‬

‫مدل ‪ :Dynamic - Pricing‬كه خود انواع مختلف دارد‪.‬‬ ‫مدل ‪ :Name-Your-Price‬مشتري قيمت خود را اعلم مي دارد و سايت با‬ ‫كمك ارتباطات خود سعي در پيدا كردن محصول مورد نظر با آن قيمت مي‬ ‫كند مثل سايت ‪http://www.priceline.com‬‬

‫مدل ‪ :Demand-Sensitive Price‬سايت سعي مي كند كه خريدهاي مشابه را‬ ‫نگه داشته‪ .‬در نهايت يكجا انجام دهد تا هزينه هاي جانبي بين تمام‬ ‫خريداران سرشكن شود و قيمت نهايي كمتري براي مشتري حاصل گردد‬ ‫مثل سايت ‪http://www.mercata.com‬‬

‫مدل ‪ :Bartering‬سايتهايي كه درآنها كاليي با كالي ديگر مبادله مي شود‬ ‫مثل سايت ‪http://www.ubarter.com‬‬

‫مدل ‪ :e-services‬سايتهاي خدمات دهنده تجاري كه معمول ً بعنوان شخص‬ ‫ثالث در مبادلت تجاري الكترونيكي وارد عمل مي شوند مثل سايت‬ ‫‪ http://www.visa.com‬يا ‪http://www.ups.com‬‬

‫سيستم به اين صورت است كه صاحبان ملک به معرفي ملک خود مي‬ ‫پردازند و ويژگي هاي آن اعم از متراژ‪ ،‬قيمت‪ ،‬امکانات‪ ،‬مکان‪ ،‬و نماهاي‬ ‫مختلف از آن را از طريق بنگاه هاي معاملت ملکي در معرض ديد‬ ‫مشتريان مي گذارند‪.‬‬ ‫مشتريان نيز به جستجوي ملک مورد نظر خود با ويژگي هاي خاصي مي‬ ‫پردازند‪ .‬در صورت پيدا کردن ملک مورد نظر با صاحب ملک‪ ،‬از طريق‬ ‫مشاوران املک در بنگاه ها‪ ،‬ارتباط برقرار کرده و به مذاکره مي نشيند‪.‬‬ ‫به منظور افزايش سرعت و تسهيل در معرفي ملک و يافتن ملک مورد‬

‫نظر و در نتيجه معاملت بيشتر و حذف کردن نقش مشاوران املک در‬ ‫بنگاه ها به عنوان واسط‪.‬‬ ‫ليست فعاليت هاي اصلي سيستم‪:‬‬ ‫‪-1‬ثبت نام صاحبان ملک در سيستم‬ ‫‪-2‬معرفي ويژگي هاي ملک توسط صاحب ملک‬ ‫‪-3‬جستجوي ملک توسط مشتريان‬ ‫‪-4‬ايجاد ارتباط مشتري با صاحب ملک‬

‫دسته بندي کاربران‬

‫‪.1‬صاحبان ملك‬ ‫‪.2‬مشتريان‬

‫•ثبت نام صاحبان ملک در سيستم و دريافت نام‬ ‫کاربري و کلمه عبور‬ ‫•معرفي ويژگي هاي ملک توسط صاحب ملک از‬ ‫جمله پر کردن فرم مشخصات ملک و گذاشتن‬

‫تصوير و فيلم از ملک در جاي مخصوص و قالب‬ ‫مخصوص‬ ‫•جستجوي ملک توسط مشتريان بر اساس صفات‬ ‫خواسته شده‬ ‫•ايجاد ارتباط مشتري با صاحب ملک از طريق پست‬ ‫الکترونيکي توسط سيستم و همچنين سوال و جواب‬ ‫در جاي مخصوصي از سيستم‪.‬‬

‫اشخاص‪ :‬تمام افراد جامعه که قصد خريد و فروش و رهن و اجاره املک‬ ‫را دارند‪ ،‬در محدوده کاري اين سيستم قرار دارند‪.‬‬ ‫کارها‪ :‬در اين پروژه هدف مکانيزه سازي بخش هايي است که نياز به‬ ‫حضور اشخاص ندارد‪ .‬منظور از حضور اشخاص‪ ،‬كارهايي از جمله امضاي‬ ‫قرارداد که بايد دستي انجام شود و پرداخت پول نيز که خارج از محدوده‬ ‫اين سيستم هست ‪ ،‬مي باشد‪ .‬ما مکانيزه سازي جستجوي املک‪ ،‬ارائه‬ ‫املک‪ ،‬و ارتباط طرفين براي معاملت را بر عهده داريم‪.‬‬

‫•صاحب ملک‪ :‬کسي است که قصد دارد ملک خود را‬ ‫به فروش‪ ،‬رهن‪ ،‬يا اجاره برساند‪ .‬به همين جهت به‬ ‫معرفي ملک در سيستم مي پردازد‪.‬‬ ‫•مشتري‪ :‬کسي است که قصد خريد‪ ،‬فروش‪ ،‬رهن‪ ،‬يا‬ ‫اجاره ملک را دارد‪ .‬به همين جهت به جستجوي ملک‬ ‫با ويژگي هاي مورد نظر مي پردازد‪.‬‬ ‫•مسئول سيستم‪ :‬فردي است که مشکلت سيستم از‬ ‫قبيل مشکلت سرور‪ ،‬غيره را اداره مي کند‪.‬‬

‫صاحب ملک به سيستم مراجعه مي‬‫کند‪.‬‬

‫سپس به معرفي خود مي پردازد و‬‫آدرس و تلفن خود را در صورت‬ ‫تمايل در اختيار سيستم مي گذارد‪.‬‬ ‫قسمتي از سيستم به صاحب ملک‬‫تعلق مي گيرد تا در آن به معرفي‬ ‫ملک بپردازد‪.‬‬ ‫حال صاحب ملک مي تواند به‬‫معرفي ملک بپردازد‪ .‬در همين راستا‬ ‫ويژگي هاي ملک را بيان کرده و‬ ‫ملک را به سيستم نشان مي دهد و‬ ‫از سيستم خارج مي شود‪.‬‬ ‫مشتري به سيستم مراجعه کرده و‬‫به جستجوي ملک با ويژگي هاي‬ ‫مورد نظر خود مي پردازد‪.‬‬ ‫سيستم ليستي از املک با ويژگي ها‬‫در اختيار او قرار مي دهد‪.‬‬ ‫مشتري ملک دلخواه را انتخاب کرده‬‫و تقاضاي ارتباط با صاحب ملک را‬ ‫به اطلع سيستم مي رساند‪.‬‬ ‫سيستم بستر ارتباطي را در اختيار‬‫مشتري مي گذارد‪.‬‬ ‫مشتري و صاحب ملک به مذاکره‬‫مي پردازند‪.‬‬

‫برخی قوانین و محدودیت ها‬

‫شوراي عالي مسکن مصوبه اي را تصويب کرد که براساس آن از فعالن‬ ‫بخش خريد و فروش مسکن ماليات اخذ مي گردد‪ .‬طبق اين مصوبه‬ ‫معامله ‪ 3‬بار يا بيشتر منازل مسکوني شغل محسوب مي شود و معامله‬ ‫کنندگان بايد به دولت ماليات بپردازند‬ ‫اين در حالي است که وزارت امور اقتصادي و دارايي نيز اخذ ماليات از‬ ‫فعالن اين بخش را در چارچوب اجراي طرح ماليات بر ارزش افزوده‬ ‫اعلم کرده است به طوري که تمامي فعاليت هاي واسطه گري و درآمد زا‬ ‫مشمول پرداخت ماليات مي شوند‪.‬‬

‫‌‬ ‫دامنه رهگیری معاملت مسکن از حوزه خرید و فروش‌های معمولی تجاوز‬ ‫کرده و کلیه معاملت خاص نظیر هبه‪ ،‬وقف‪ ،‬صلح عمرا‪ ،‬خرید و فروش در‬ ‫تعاونی‌های مسکن و حتی نقل و انتقال املک دولتی را دربرمی‌گیرد تا‬ ‫طرفین این نوع معاملت نیز مجبور شوند برای دریافت کدرهگیری هزینه‌‬ ‫ریالی به بنگاه‌های مسکن بپردازند‪.‬‬ ‫این اقدام تازه اگرچه بانک اطلعات مسکن در دولت را کامل‌تر می‌کند‪،‬‬ ‫اما از یک سو درآمد بنگاه‌های مسکن را افزایش می‌دهد و از سوی دیگر‬ ‫هزینه‌های جانبی صاحب‌خانه شدن را هر چند جزیی‪ ،‬بال خواهد برد‪.‬‬ ‫ثبت معاملت خاص مسکن در سامانه هوشمند املک و مستغلت موسوم‬ ‫به سامانه کدرهگیری تا پیش‌از این رایگان بود‪ ،‬اما اکنون با تصویب کمیته‬ ‫کشوری ساماندهی املک و مستغلت همه نوع نقل و انتقالت مسکن در‬ ‫این سامانه هزینه دارد‪.‬‬ ‫براساس آیین‌نامه‌ای که برای محاسبه حق‌الزحمه مشاوران املک در‬ ‫تنظیم معاملت خاص نوشته شده است‪ ،‬هبه‪ ،‬وقف و صلح عمرا چون باید‬ ‫در سامانه کدرهگیری ثبت شود‪ ،‬لذا هزینه دارد و طرفین این‌گونه معاملت‬ ‫باید در کل‪‌10 ،‬هزار تومان به بنگاه مسکن بپردازند‪.‬‬ ‫همچنین نقل و انتقال در تعاونی‌های مسکن نیز از این به بعد باید حتما از‬

‫طریق بنگاه‌های مسکن صورت بگیرد و برای این منظور طرفین معامله‬ ‫باید ‪‌14/0‬درصد از نرخ رایج تعرفه نقل‌وانتقال در بنگاه‌های مسکن را‬ ‫بپردازند‪.‬‬ ‫نقل و انتقال املک دولتی نیز مشمول ثبت در سامانه کدرهگیری و‬ ‫پرداخت هزینه به بنگاه‌های مسکن است‪ .‬دولتی‌ها به مراتب هزینه‌ کمتری‬ ‫را می‌پردازند‪.‬‬

‫منابع‬ http://www.afarineshdaily.ir /http://www.sakhtemanema.ir /http://iran-tejarat.com http://www.jobportal.ir http://www.ebtekarnews.com http://shasa.ir http://www.ghavamin.com ‫پروژه های کارشناسی‬