Prirucnik Za Upravljanje Nekretninama

PRIRU»NIK ZA UPRAVLJANJE IMOVINOM U JEDINICAMA LOKALNE I PODRU»NE (REGIONALNE) SAMOUPRAVE

NASLOV:

PriruËnik za upravljanje imovinom u jedinicama lokalne i podruËne (regionalne) samouprave AUTORI:

Hrvoje BertoviÊ Olga Kaganova, CRE John Rutledge, CRE PRIDONIJELI:

Lori Bishop Krzysztof Chmura Maris Mikelsons NAKLADNICI:

The Urban Insititute Zagreb Savez Udruge gradova i Udruge opÊina Republike Hrvatske ZA NAKLADNIKE:

Maris Mikelsons i Irena Bakal PRIJEVOD S ENGLESKOG:

Samir MemiÊ Igor Miπkulin Natalija ©imunoviÊ LEKTURA:

Irena DrpiÊ GRAFI»KA PRIPRAVA:

Krunoslav VilËek TISAK:

Mis 85, Zagreb NAKLADA:

1000 primjeraka

CIP - Katalogizacija u publikaciji Nacionalna i sveuËiliπna knjiænica - Zagreb UDK 352/353.073.515(497.5)(035) BERTOVIΔ, Hrvoje PriruËnik za upravljanje imovinom u jedinicama lokalne i podruËne (regionalne) samouprave / Hrvoje BertoviÊ, Olga Kaganova, John Rutledge ; pridonijeli Lori Bishop, Krzysztof Chmura, Maris Mikelsons ; <prijevod s engleskog Samir MemiÊ, Igor Miπkulin, Natalija ©imunoviÊ>. - Zagreb : The Urban Institute : Savez Udruge gradova i udruge opÊina Republike Hrvatske, 2004. ISBN 953-99520-1-8 (Urban Institute) 1. Kaganova, Olga 2. Rutledge, John I. Lokalna samouprava -Upravljanje imovinom -- Hrvatska 441119012 ISBN 953-99520-1-8 (Urban Institute)

PRIRU»NIK ZA

UPRAVLJANJE IMOVINOM U JEDINICAMA LOKALNE I PODRU»NE (REGIONALNE) SAMOUPRAVE

AUTORI:

Hrvoje BertoviÊ Olga Kaganova, CRE John Rutledge, CRE PRIDONIJELI:

Lori Bishop Krzysztof Chmura Maris Mikelsons PRIPREMLJENO ZA

Projekt reforme lokalne samouprave AmeriËka agencija za meunarodni razvoj

THE URBAN INSTITUTE

SAVEZ UDRUGE GRADOVA I UDRUGE OPΔINA REPUBLIKE HRVATSKE

Zagreb, 2004

ZAHVALE Projekt reforme lokalne samouprave zahvaljuje Gradu Varaædinu, gradonaËelnicima Zlatku Horvatu i dr.sc. Ivanu »ehoku, predsjednicama Gradskog vijeÊa Dubravki BiberdæiÊ i Dubravki Kanoti, kao i Jerki Kezele i Marijanu BakuliÊu, proËelnicima upravnih odjela, te Katarini Conar Brod, struËnoj suradnici za imovinu, na njihovoj otvorenoj suradnji, izvanrednom doprinosu i primjerima postignuÊa upravljanja imovinom koji su ukljuËeni u ovaj priruËnik. Posebno bismo zahvalili Bojanu Lukmanu, struËnom suradniku za poslovne prostore, Ëija je predanost, sposobnost i neposredna suradnja omoguÊila implementaciju Modela upravljanja imovinom u Gradu Varaædinu, a time i izradu ovog priruËnika.

4

PREDGOVOR Projekt reforme lokalne samouprave (PRLS) je projekt tehniËke pomoÊi s dva cilja: izgraivanje upravljaËke sposobnosti lokalnih samouprava i pruæanje savjeta Vladi Republike Hrvatske glede pitanja reforme lokalne samouprave. Projekt provodi The Urban Institute, neprofitna istraæivaËka i savjetodavna organizacija iz Washingtona, a financira ga AmeriËka organizacija za meunarodni razvoj (USAID). Direktor PRLS-a je Maris Mikelsons, a zamjenik direktora Krzysztof Chmura. U posljednjih nekoliko godina projekt je razvio pet modela upravljanja u skladu s potrebama lokalnih samouprava za boljim upravljanjem njihovim resursima. Svaki od pet modela implementiran je u razliËitim mjestima u zemlji i svaka je od implementacija raena u bliskoj suradnji s partnerima u lokalnim samoupravama, s prvenstvenim naglaskom na institucionalizaciji modela. Ovaj je priruËnik izraen da bi pomogao korisniku u boljem razumijevanju metodologije modela upravljanja imovinom i sluæi kao osnova za djelotvornu i uËinkovitu primjenu novih tehnika upravljanja koje je izradio PRLS u suradnji s lokalnim samoupravama u Hrvatskoj. PRLS Êe nastaviti usavrπavati i aæurirati model upravljanja podacima dobivenim iz novih “nauËenih lekcija” te kroz potpuniju primjenu metodologija upravljanja.

Slijedi kratak opis svakoga od pet modela upravljanja.

UPRAVLJANJE IMOVINOM Ovaj model uvodi novi sustavni pristup poveÊanju uËinkovite uporabe imovine koja je u vlasniπtvu ili na raspolaganju lokalnih samouprava. Prvi je korak izrada sveobuhvatne inventure svih jedinica imovine, Ëemu slijedi ocjena svake jedinice imovine radi utvrivanja namjene najbolje za lokalnu samoupravu. Nakon zavrπetka ovih koraka, model razmatra druga pitanja u upravljanju imovinom uvoenjem metodologija vezanih za procjenu imovine, analizu direktnih i indirektnih subvencija, uvoenje operativnih izvjeπÊa za svaku jedinicu imovine itd. Upotrebom multidisciplinarnog pristupa upravljanju imovinom model rezultira poboljπanjima u lokalnim financijama i pruæanju usluga te omoguÊuje lokalni gospodarski razvoj.

SUDJELOVANJE GRA–ANA

Ovaj model poboljπava sudjelovanje graana u procesu donoπenja odluka lokalne samouprave kao sredstvo za bolje koriπtenje resursa. Model lokalnim samoupravama predstavlja sustavni pristup uËinkovitoj komunikaciji s graanima te promociji graanskih inicijativa. Model predlaæe dva naËina implementacije - integralni pristup i pristup brzih rezultata.

5

Predloæeni alati, meu ostalima, ukljuËuju izdavanje biltena u lokalnoj zajednici, savjetodavna tijela graana, javni informacijski centar, izradu proraËuna u malom te provoenje ankete o zadovoljstvu graana lokalnom samoupravom. Za svaki od alata naveden je primjer, meu kojima su mnogi nastali u sklopu veÊ provedenih inicijativa u Hrvatskoj.

GOSPODARSKI RAZVOJ Ovaj model razmatra lokalni gospodarski razvoj iz perspektive zajednice - zajedniËkim osmiπljavanjem i voenjem za zajedniËkom vizijom gospodarskih potencijala zajednice - i kako da ga lokalna samouprava, vodeÊi poslovni ljudi i vodeÊi ljudi civilne zajednice postignu. Model takoer razmatra mobilizaciju javnih i privatnih resursa za pruæanje potpore toj viziji te promiπlja kako stvoriti povoljnu poslovnu klimu koja potiËe lokalne poduzetnike na otvaranje novih poduzeÊa i proπirenje postojeÊih i koja je privlaËna vanjskim investitorima. Kroz ovaj proces izraen je strateπki plan gospodarskog razvoja. Na kraju, model predlaæe osnivanje lokalnog tijela koje bi bilo odgovorno za nadgledanje implementacije plana i koje Êe razmatrati pitanja sposobnosti vezanih uz regulativno okruæenje za postizanje ciljeva plana. Ovaj je model vaæan alat za poboljπanje sposobnosti lokalne samouprave u upravljanju lokalnim gospodarskim razvojem. UPRAVLJANJE FINANCIJAMA

Ovaj model daje prikaz sustava upravljanja financijama koji poveÊava transparentnost i odgovornost ukupnog upravljanja financijama, od donoπenja odluke do procjene izdataka. Model uvodi Ëetiri moderne upravljaËke prakse: (1) izrada transparentnog proraËuna, (2) analiza kreditne sposobnosti radi boljeg pristupa kreditu, (3) sustavni pristup planiranju kapitalnih projekata kroz viπegodiπnje razdoblje i (4) proraËun organiziran oko programskih ciljeva te povezan s pokazateljima rezultata (programski proraËun). Ovim Ëetirima praksama potporu pruæa primjena sveobuhvatnoga softverskog programa (model financijske analize) koji je osmiπljen posebno za uporabu lokalnih samouprava u Hrvatskoj te u skladu s postojeÊim pravnim okvirom.

UPRAVLJANJE INFORMACIJAMA Ovaj model uvodi nov pristup upravljanju informacijama i komunikaciji unutar lokalne samouprave te izmeu graana i lokalne samouprave. Pristup se oslanja na sustavno ocjenjivanje potreba za informacijama lokalne samouprave, Ëemu slijedi primjena modernih alata za komunikaciju i razmjenu informacija kao πto je LAN (lokalna raËunalna mreæa), elektroniËka poπta i odræavanje virtualnih konferencija. Najvaænije od svega, model povezuje graane s lokalnom samoupravom elektroniËkim putem radi omoguÊivanja pristupa informacijama o funkcijama (postupcima) lokalne samouprave te radi komunikacije s duænosnicima lokalne samouprave, πtedeÊi vrijeme i poveÊavajuÊi sudjelovanje graana u lokalnoj upravi.

6

POJMOVNIK Amortizacija Ovaj pojam ima dva znaËenja. U kontekstu raËunovodstvene vrijednosti, to je godiπnji raËunovodstveni troπak prema formuli, radi priznanja neizbjeæne Ëinjenice da ulaganja (ali ne i zemljiπte) imaju ograniËeno trajanje korisnog æivota i da Êe jednom postati bezvrijedna. U fiziËkom smislu, to je bilo koji gubitak vrijednosti, moæda zbog fiziËkog propadanja ili nekorisnost zbog promjene korisnikovih zahtjeva. Broker Osoba koja obnaπa duænost posrednika izmeu kupca i prodavatelja (ili vlasnika i zakupca) u pregovorima o prodaji (ili zakupu), ili agent koji predstavlja ili pomaæe jednoj od strana u pregovorima. Centralna odgovornost Proces dodjele potpune odgovornosti za imovinu jednom odjelu (u ovom kontekstu, odjelu za upravljanje imovinom). Konkretne duænosti, kao πto su upravljanje imovinom i procjena, taj odjel moæe povjeriti drugim odjelima ili poduzeÊima, ali krajnju odgovornost ima odjel. Ako se povjerene duænosti ne obavljaju na zadovoljavajuÊoj razini cijene i kvalitete, tada odjel za upravljanje imovinom moæe prekinuti takav dogovor, te dodijeliti obavljanje te duænosti drugom pruæatelju usluga.

tijekovi novca mogu ukljuËivati godiπnji neto operativni prihod i eventualnu gotovinu dobivenu od prodaje imovine. Umanjeni su za stopu zasnovanu na træiπtu, koja odraæava prihode sliËnih imovina i vrijeme proteklo dok nisu dobiveni. Vrijednost imovine danas jednaka je iznosu svih diskontiranih buduÊih tijekova novca. Efektivni bruto dohodak Bruto potencijalni dohodak umanjen za dohodak izgubljen zbog nekoriπtenja prostora. OpÊenito, ovo je ukupan prihod koji se dobije od najma. Fiksna imovina Predmet monetarne vrijednosti koji je dugoroËne naravi. Primjeri ukljuËuju nekretnine, opremu, komponente komunalnih sustava i ulice. Gotovina i potroπna roba kao πto su uredski materijal i gorivo nisu fiksna imovina. Formula trokuta Formula koja sadræi prihod (P), stopu povrata (S) i vrijednost (V). Ako su poznata dva od tih elemenata, moæe se izraËunati treÊi. S=P / V P=S * V V=P / S

Cijena vijeka trajanja Ukupna cijena vlasniπtva, funkcioniranja i odræavanja jedinice nekretnine tijekom njezina vijeka uporabe.

Imovina Predmet monetarne vrijednosti. Sva prava i koristi povezani s vlasniπtvom imovine ili vrste imovine.

Diskontirani tijek novca (analiza) Proces procjene danaπnje vrijednosti buduÊih periodiËnih tijekova novca (neto sadaπnja vrijednost). Ti

Indikator neto prihoda Neto operativni prihod podijeljen s efektivnim bruto prihodom, obiËno prikazan u postotcima.

7

Indikator operativnog troπka Operativni izdatak podijeljen s efektivnim bruto prihodom, obiËno izraæen u postotcima. Indirektne i direktne subvencije Direktne subvencije jesu donacije gotovine primatelju. Indirektne su subvencije koristi dane u obliku smanjenog najma, upotrebe prostora na lokaciji bolje kvalitete od one kakva je primatelju potrebna, ili druge negotovinske koristi. Javno-privatno partnerstvo ©irok pojam koji se koristi za mnoge oblike ukljuËivanja privatnog sektora u pruæanje usluga tradicionalno povezivanih s javnim sektorom. Javno-privatna partnerstva mogu biti u obliku ugovora o upravljanju, najma, koncesija, postupka izgradnje, voenja i transfera, izravne privatizacije ili sloæenijih poslova, primjerice onih koji ukljuËuju prodaju/povratni najam. Jedinica nekretnine (jedinica nepokretne imovine) Posebna i odvojena imovina koja se sastoji od zemljiπta i moguÊih fiziËkih dogradnji na njoj, ili u sluËaju viπe vlasnika pojedinih prostora unutar jedne zgrade, prostor unutar zgrade u vlasniπtvu jednog vlasnika. Jedinica nekretnine moæe se sastojati od jednog ili viπe prostora. Kapitalna ulaganja Dodaci jedinici nekretnine koji dodaju vrijednost kroz proπirenje njezina gospodarskog æivota, poveÊanje potencijalnog prihoda od najma, smanjenje operativnih troπkova, ili poboljπanje udobnosti za korisnike. Primjeri ukljuËuju izmjenu krova, instalaciju komponenti koje Ëuvaju energiju kao πto je izolacija ili poboljπana oprema za grijanje, te proπirenje prostora zgrade. Ne ukljuËuju gorivo, popravak krova, liËenje i druge rutinske operacije odræavanja i popravka.

8

Knjigovodstvena vrijednost nekretnine Vrijednost evidentirana u bilanci (ili sliËnom raËunovodstvenom/izvjeπtajnom dokumentu) vlasnika imovine. Pravila i standardi za definiranje knjigovodstvene vrijednosti razlikuju se za javni i privatni sektor u veÊini zemalja, iako se posljednih godina te dvije vrijednosti sve viπe pribliæavaju. U veÊini zemalja gdje uprave imaju bilance za evidentiranje nekretnina, uobiËajeno je da se knjigovodstvena vrijednost definira kao nabavna cijena (tj. cijena u vrijeme izgradnje ili akvizicije) uveÊana za iznos kapitalnih ulaganja i umanjena za akumuliranu amortizaciju. Meutim, trend u svijetu je, potaknut meunarodnim raËunovodstvenim organizacijama (IFAC) i financijskim organizacijama (IMF) koje se veÊ implementira u nekim zemljama, da se nekretninama odredi vrijednost na osnovi njihove træiπne vrijednosti. Nadmetanje zatvorenim ponudama Postupak odabira kupca, stanara ili prodavatelja pozivanjem svih zainteresiranih stranaka da daju anonimnu ponudu u zatvorenoj omotnici, u predvienom roku. Ponude se zatim otvaraju u prisutnosti ponuaËa, kako bi oni mogli vidjeti da se ugovornu stranu odabire iskljuËivo na temelju ponude a ne drugih Ëimbenika kao πto je korupcija. Javnost se moæe pozvati u svojstvu promatraËa. Najam Isplata novca od strane najmoprimca vlasniku jedinice nekretnine za iskljuËivo pravo upotrebe konkretnog prostora. Nepokretna imovina/nekretnina FiziËko zemljiπte i trajna ulaganja kao πto su zgrade i prometnice i zakonska prava koja k tome ukljuËuju prava na koriπtenje i prodaju ili daljnje raspolaganje. U SAD-u se vrπi precizna podjela na nepokretnu imovinu kao fiziËku imovinu i nepokretnu imovinu kao zakonska prava povezana uz fiziËku imovinu.

Neto operativni prihod Prihodi od funkcioniranja jedinice nekretnine (obiËno najam) umanjeni za troπkove vezane uz funkcioniranje. Izdaci za kapitalna ulaganja i otplatu hipoteke ne uzimaju se u obzir pri kalkulaciji neto operativnog prihoda. Netradicionalna uloga uprave Proπirene funkcije koje obavlja javna uprava, kao πto su poticanje lokalnog gospodarskog razvitka, ostvarenje javnih prihoda iz alternativnih izvora, omoguÊavanje stanovanja ili zabava. Neke od tih funkcija izvrπava ili bi mogao izvrπiti privatni sektor. Odræavanje i popravci Odræavanje jedinice nekretnine u stanju potrebnom za obavljenje njezine funkcije i odræavanje njezine vrijednosti zamjenom potroπenih ili oπteÊenih komponenti. Odræavanje i popravci ne poveÊavaju knjigovodstvenu vrijednost, veÊ sprjeËavaju propadanje. Ovaj proces ne bi trebalo zabunom zamijeniti s upravljanjem imovinom. Operativni izvjeπtaj RaËunovodstveni izvjeπtaj koji prikazuje sve prihode i izdatke povezane s funkcioniranjem jedinice nekretnine i podijeljen u kategorije transakcija kao πto su prihod od najma, odræavanje i popravci, struja i porezi. Operativni izvjeπtaj trebao bi ukljuËivati kategorije potrebne za toËno prikazivanje financijskih rezultata funkcioniranja imovine. Operativni izvjeπtaj prikazuje neto operativni prihod. Osnovna funkcija Za nekretninu, to je upotreba koja je esencijalna za obavljanje srediπnje uloge vlasnika. Primjeri ukljuËuju gradsku vijeÊnicu koja ima osnovnu funkciju za grad i uËionice koje imaju osnovnu funkciju za πkolu.

Portfelj nekretnine Jedinice nekretnina u vlasniπtvu ili kontrolirane od strane tijela kao πto je jedinica lokalne samouprave. Portfelj se moæe sastojati od jedinica nekretnina ili podskupina kao πto su socijalni stanovi, svih nekretnina za ostvarenje prihoda, ili samo imovine pogodne za koriπtenje kao trgovine. Takva podskupina takoer moæe biti zemljopisno definirana, npr. unutar srediπnjeg dijela grada. Podskupina kao portfelj moæe biti definirana na naËin da zadovoljava konkretne potrebe ukljuËujuÊi financijsku analizu. Povrat OpÊenito, povrat neËega pravom vlasniku ili pravna aktivnost kojoj je cilj uzrokovati povrat prethodnog stanja. U bivπim socijalistiËkim zemljama, povrat se Ëesto povezuje s povratom prava vlasniπtva vlasnicima nekretnina kojima su nekretnine nacionalizirane (ili neki oblik kompenzacije). PrikupljaËi najma Agent (predstavnik) vlasnika nekretnine koji, u ime vlasnika, prima najam od najmoprimca i prosljeuje ga vlasniku. PrikupljaË najma moæe poduzeti aktivnosti u provoenju naplate ili deloæirati najmoprimca koji ne plati najam u roku. Pristup kapitalizacije prihoda (pri procjeni imovine) Proces dobivanja indikacije vrijednosti (a) procjenom tijeka novca i njegovom podjelom sa stopom povrata zasnovanom na træiπtu ili (b) dobivanjem neto sadaπnje vrijednosti procijenjenih buduÊih tijekova novca od prihoda i eventualne prodaje imovine koriπtenjem diskontne stope zasnovane na træiπtu (vidi diskontirani tijek novca). Ovo je jedan od triju pristupa koji mogu biti korisni za procjenu træiπne vrijednosti, druga su dva pristup usporedbe prodaja i pristup troπka.

9

Pristup troπka (pri procjeni imovine) Proces dobivanja indikacije vrijednosti procjenom trenutne cijene izgradnje objekta, umanjene za akumuliranu amortizaciju, uz dodavanje træiπne vrijednosti zemljiπta. Ovo je jedan od triju pristupa koji mogu biti korisni za procjenu træiπne vrijednosti, druga su dva pristup komparativne prodaje i pristup kapitalizacije prihoda. Pristup usporedbe prodaja (pri procjeni imovine) Postupak odreivanja vrijednosti usporeivanjem jedinice imovine koja se procjenjuje (“predmetna imovina”) sa sliËnim jedinicama imovine za koje su dostupni svjeæi podaci, te prilagodba za razlike izmeu predmetne imovine i jedinice imovine s kojima se usporeuje. To je jedan od triju pristupa koji mogu biti korisni pri utvrivanju træiπne vrijednosti, a druga su dva pristup troπka i pristup kapitalizacije prihoda. Procjena Miπljenje o træiπnoj vrijednosti. Procjena ne znaËi odreivanje ili fiksiranje vrijednosti, veÊ je to procjena bez stvarne prodaje. “Procjena” se takoer odnosi na proces procjene. Procjenitelj Osoba koja priprema procjene. Iako svatko moæe napraviti procjenu, profesionalni procjenitelj ima iskustvo i obrazovanje potrebno za proces procjene vrijednosti i nema osobnog interesa u svezi s imovinom koju procjenjuje ili s rezultatima procesa procjene. Prostor Prostor kao πto je stan, prostor u kojem se nalazi trgovina unutar koriπtene imovine ili prostor pogodan da se njime koristi jedan korisnik. Jedinica nekretnine moæe ukljuËivati jedan ili viπe prostora.

10

RaËunovodstvo na razini jedinice imovine Evidencija svih prihoda i izdataka koji su povezani ili pripisani jedinici imovine. Raspolaganje Prodaja, povrat, donacija ili drugi transfer svih prava na imovinu drugom vlasniku. Socijalni stanar Korisnik stambenog prostora koji je zbog svog socijalnog statusa ili dobi dobio privilegiju koriπtenja stana po najamnini koja je niæa od one koja bi bila plaÊena na træiπtu. Socijalna uloga Upotreba nekretnine koja se smatra korisnom za zajednicu, ali ne i kljuËnom za osnovnu djelatnost vlasnika. Primjer su za to stanovi dani u najam starijim graanima slabijeg imovinskog statusa za cijenu niæu od one koja se moæe postiÊi na træiπtu. Stjecanje Kupovina ili preuzimanje imovine od drugog vlasnika, uz preuzimanje svih prava bivπeg vlasnika.

Studija izvedivosti Analiza koja usporeuje cijene s koristima potencijalnog ulaganja i/ili koja ispituje hoÊe li biti zadovoljeni ciljevi investitora. Tijek novca Za potrebe ovog priruËnika, periodiËni prihod povezan s vlasniπtvom ili kontrolom jedinice nekretnine. NovËani tijek u tom kontekstu ne ukljuËuje dobiti od poslovanja u imovini. ObiËno je tijek novca pozitivan, ali moæe biti negativan, primjerice u sluËaju imovine koja se ne koristi, koja je odreena za socijalne funkcije, ili imovine koja se koristi za osnovne funkcije kao πto je gradska vijeÊ-

nica. Neto operativni prihod moæe se razlikovati od tijeka novca do razine otplata hipoteke i drugih transakcija povezanih s jedinicom imovine ali koje ne rezultiraju njezinim funkcioniranjem.

9. Cijena predstavlja uobiËajeno promiπljanje o prodavanoj imovini, na koju ne utjeËu posebno ni kreativno financiranje ni prodajne koncesije onih koji su povezani s prodajom.

Tradicionalna uloga uprave Obavljanje onih osnovnih funkcija od strane uprave koje ne mogu obavljati sami graani. Neke su od tih funkcija nacionalna obrana, policija i vatrogastvo, autoceste i prometne usluge, javno zdravstvo i sudstvo.

Oprema zemljiπta i graevine OpÊenit pojam koji opisuje sve relativno trajne dodatke zemljiπtu. Primjeri ukljuËuju zgrade, asfaltiran parking, prikljuËke u komunalne sustave (kao πto su voda, kanalizacija i struja) i ograde.

Træiπna vrijednost (1) Najvjerojatnija cijena koju Êe ostvariti specificiran interes za nekretninu prema svima od slijedeÊih uvjeta: 1. Prodaja se obavlja na konkretan datum. 2. Postoji otvoreno i kompetitivno træiπte za procijenjenu imovinu. 3. Kupac i prodavatelj ponaπaju se racionalno i struËno. 4. Na cijenu ne utjeËe nevaljani poticaj. 5. Motivacija je kupca i prodavatelja na uobiËajenoj razini. 6. Obje se strane zalaæu za ono πto smatraju da je njihov najbolji interes. 7. Marketinπki su napori bili adekvatni, te je omoguÊeno razumno vrijeme za utjecaj otvorenog træiπta. 8. Isplata je izvrπena u gotovini ili prema uvjetima sukladnih financijskih ugovora.

(1)

Namjena Koriπtenje nekretnine te prednosti i obveze povezane s njim. Konkretnije, posebne vrste koriπtenja, kao πto su stambena, uredska, obrtniËka itd. Upravitelj imovinom Agent (predstavnik) vlasnika imovine, koji je, kroz strateπko planiranje, odgovoran za postizanje najveÊe moguÊe vrijednosti imovine za vijeka trajanja vlasniπtva. Aktivnosti ukljuËuju financijsku analizu, analizu funkcioniranja imovine, odluke glede kapitalnih ulaganja, te nadgledanje rezultata upravitelja jedinice imovine. Upravitelj nekretnine Osoba ili poduzeÊe koja poduzima korake u skladu s uputama vlasnika imovine pri ispunjavanju funkcije upravljanja nekretninom. Upravitelj portfelja Agent (predstavnik) vlasnika imovine koji je, kroz strateπko planiranje i financijsku analizu, odgovoran za postizanje najveÊe moguÊe vrijednosti portfelja

RjeËnik procjene nekretnina, TreÊe izdanje, Appraisal Institute, SAD. Ova se definicija upotrebljava u SAD-u i Kanadi, te se donekle razlikuje od definicije International Valuation Standards Committee’s (IVSC) i definicije drugih zemalja (kao pojam takoer moæe varirati u nekim zemljama). Meutim, sve kljuËne komponente te definicije uobiËajene su za zemlje s razvijenim i rastuÊim træiπtima.

11

za vijeka trajanja vlasniπtva. Aktivnosti ukljuËuju preporuke i odluke (unutar djelokruga delegirane odgovornosti) glede cijelog portfelja, ukljuËujuÊi odreivanje finacijskih i drugih (moæda socijalnih) ciljeva, toleranciju rizika i alokaciju kapitala izmeu vrsta i prostornih lokacija imovine. Ova uloga obuhvaÊa upravljanje jedinicama imovine i upravljanje imovinom ali razmatra πire ciljeve i strategiju, a ne detalje individualne imovine. Upravljanje imovinom Proces odræavanja i stvaranja vrijednosti kroz najveÊe moguÊe poveÊanje prihoda, kontrolu izdataka, upravljanje rizicima, udovoljavanje regulatornih zahtjeva i osiguranje prikladnog fiziËkog odræavanja imovine. Ovu funkciju ne bi trebali zabunom zamijeniti s odræavanjem i popravcima. Viπestruka (mijeπana) namjena Kombinacija razliËitih ali kompatibilnih namjena razliËitih prostora unutar jedinice nekretnine. Primjer je zgrada s trgovinama u prizemlju i stanovima ili uredima na katu. Vrednovanje Procjena

Biljeπka:

12

RjeËnik procjene nekretnina, koji je izdao Institut za procjene (The Appraisal Institute), opπiran je prikaz terminologije vezane za imovinu. Institut za procjene izvrstan je izvor tehniËke literature o temi procjene nekretnina te potiËemo Ëitatelje na koriπtenje njegovim izvorima. Pogledajte njegovu web-stranicu www.appraisalinstitute.org.

SADRÆAJ I.

II.

UVOD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 I.1.

Ciljevi i sadræaj priruËnika . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

I.2.

Pojmovi i termini . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

I.3.

Pregled - upravljanje imovinom u tranzicijskim zemljama . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

I.4.

PRLS-ov model upravljanja imovinom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

AKTIVNOSTI ZA U»INKOVITO UPRAVLJANJE IMOVINOM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 II.1.

aktivnost: Uvoenje novoga sustava obrade podataka za svaku jedinicu imovine posebno . 24

II.2.

aktivnost: Tranzicijska pitanja . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

II.3.

aktivnost: Klasifikacija imovine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

II.4.

aktivnost: Procjena nekretnina . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37

II.5.

aktivnost: Operativni izvjeπtaji za imovinu i portfelje . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

II.6.

aktivnost: Intenzivna financijska analiza portfelja, imovine i projekata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

II.7.

aktivnost: Deregulacija poslovnih zakupa i poboljπanja cijena zakupa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57

II.8.

aktivnost: Kvantificiranje i praÊenje direktnih i indirektnih subvencija u vezi s nekretninama, koje dobivaju zakupci i korisnici nekretnina u vlasniπtvu lokalne samouprave . . . . . . . . . . . . . 61

II.9.

aktivnost: Izvjeπtavanje o imovini . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

II.10. aktivnost: Konsolidiranje upravljanja . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 II.11. aktivnost: Sveobuhvatni plan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70

III.

SLIJEDEΔI KORACI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72 III.1. UkljuËenje lokalne samouprave u poduzeÊa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72 III.2. Javno-privatna partnerstva povezana s imovinom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73

DODATAK 1 - VodiË za inventuru imovine lokalne samouprave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

DODATAK 2 - Godiπnji izvjeπtaj o upravljanju imovinom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82

13

POPIS PRIKAZA Prikaz II.1.1. Odgoeno odræavanje . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

POPIS PRIMJERA PRAKTI»NE PRIMJENE PraktiËna primjena I.1.1.

Prilagodba ciljeva i pristupa upravljanju prema lokalnoj situaciji . . . . . . . . . 16

PraktiËna primjena I.2.1.

Uloga upravitelja imovinom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

PraktiËna primjena I.2.2.

Alternativne odluke o upravljanju imovinom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

PraktiËna primjena I.2.3.

Usluge za pruæanje potpore uËinkovitom upravljanju imovinom . . . . . . . . . 19

PraktiËna primjena I.4.1.

Aktivnosti na upravljanju imovinom: Grad Varaædin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

PraktiËna primjena II.1.1.

Problemi popisa imovine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

PraktiËna primjena II.1.2.

Pitanja popisa imovine u Gradu Varaædinu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

PraktiËna primjena II.2.1.

Investicijska strategija u Gradu Varaædinu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

PraktiËna primjena II.3.1.

Postupak klasifikacije u Gradu Varaædinu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

PraktiËna primjena II.3.2.

Prepoznavanje imovine za iznajmljivanje u Varaædinu koja daje slabe rezultate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

PraktiËna primjena II.3.3.

Gradska klasifikacija prihoda od imovine kojom se raspolaæe ili je viπak . . 35

PraktiËna primjena II.4.1.

Praksa procjene u Hrvatskoj (1. dio) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

PraktiËna primjena II.4.2.

Praksa procjene u Hrvatskoj (2. dio) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

PraktiËna primjena II.5.1.

Nadgledanje financijske uËinkovitosti u Gradu Varaædinu . . . . . . . . . . . . . . . 46

PraktiËna primjena II.6.1.

Financijska analiza imovine u Gradu Varaædinu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

PraktiËna primjena II.7.1.

Deregulacija poslovnih zakupa prostora u Gradu Varaædinu . . . . . . . . . . . . . 59

PraktiËna primjena II.8.1.

Indirektne subvencije u Hrvatskoj . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

PraktiËna primjena II.8.2.

Indirektne subvencije u Varaædinu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

PraktiËna primjena II.8.3.

Upravljanje imovinom namijenjenom nevladinim organizacijama u Varaædinu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63

PraktiËna primjena II.9.1.

14

Izvjeπtavanje o imovini u Varaædinu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

I. UVOD I.1.

Ciljevi i sadræaj priruËnika

Ovaj priruËnik je dokument za diseminaciju Modela upravljanja imovinom PRLS-a u lokalne samouprave u Republici Hrvatskoj. On sadræi i usklauje teoretske i praktiËne teme u akcijski usmjeren dokument s tri glavne svrhe. PriruËnik bi trebao posluæiti kao vodiË za predstavnike, duænosnike i sluæbenike u lokalnim samoupravama u Hrvatskoj, za poboljπanje upravljanja imovinom. PriruËnik bi takoer trebao biti korisna referentna knjiga za konzultante koji podræavaju lokalne samouprave u unapreenju njihovih postupaka u upravljanju imovinom. KonaËno, trebao bi posluæiti i kao sredstvo koje stanovnici lokalnih samouprava koriste da bi sudjelovali u upravljanju imovinom i opÊoj dobrobiti svojih lokalnih samouprava. Upravljanje imovinom je sloæena i multidisciplinarna tema. Lokalne samouprave u Hrvatskoj zapoπljavaju velik broj kvalificiranih inæenjera, ekonomista, raËunovoa i pravnika. Istodobno se koriste uslugama velikih mreæa vanjskih struËnjaka poput upravitelja nekretninama, procjenitelja, odvjetnika, itd. Svi oni veÊ imaju brojne vjeπtine potrebne za dobro upravljanje imovinom. Cilj ovog priruËnika nije struËna edukacija u navedenim disciplinama, jer bi na takav naËin on pokrivao preveliko podruËje. Cilj je predloæiti sustavan pristup, radi integracije napora tih struËnjaka i njihovih profesionalnih vjeπtina, znanja i iskustva. Taj je zadatak vrlo vaæan, s obzirom na raznolikost prakse koja se trenutno primjenjuje u Hrvatskoj. PriruËnik prezentira naËelne razloge za poboljπanja upravljanja imovinom u vlasniπtvu lokalnih samouprava u Hrvatskoj, te razmatra sadræaj portfelja imovine. Takoer sadræi skup preporuka za sustavan pristup uËinkovitom upravljanju imovinom. Model i metode prezentirane u ovom priruËniku zasnovani su na dobrim meunarodnim praksama, koje su saæeli i stavili u opÊeniti oblik struËnjaci Urban Instituta na zahtjev Svjetske banke, nakon Ëega su testirani u projektima u zemljama s novonastalim træiπtima u Europi i Aziji, kao i u PRLS-ovim pilot gradovima u Republici Hrvatskoj.

15

PraktiËna primjena I.1.1. Prilagodba ciljeva i pristupa upravljanju prema lokalnoj stvarnosti U ovom se priruËniku razmatraju preporuke za poboljπanje uËinkovitosti upravljanja imovinom. Æelimo potaknuti Ëitatelja da prema ciljevima strateπkog upravljanja imovinom prilagodi ove preporuke lokalnoj situaciji na najbolji moguÊi naËin. UnatoË opÊim preporukama koje mogu biti korisne svim upraviteljima imovinom, ne postoji jasno odreena formula. Uspjeh u upravljanju imovinom ovisi u potpunosti o sposobnosti tima za upravljanje imovinom da implementira preporuke na naËin koji je za njega najbolji. Na primjer, Grad Varaædin kontrolira nekoliko stotina “jedinica imovine”. “Jedinica imovine” trebala bi biti ona jedinica kojom se moæe uËinkovito upravljati na naËin koji omoguÊuje prikupljanje relevantnih i korisnih podataka o financijskim rezultatima. Jedna od “jedinica imovine” Grada Varaædina ukljuËuje prostor iznajmljen trima prodavaonicama na malo. Jesu li to tri jedinice imovine ili jedna jedinica u kojoj su tri zakupca? Upravitelji imovinom na Zapadu odabrali bi ovo drugo, pri Ëemu bi odræavali zasebne podatke o zakupcu, ali bi konsolidirali sve financijske informacije. To pojednostavnjuje administrativni proces za portfelj. Meutim, takoer je moguÊe tretirati ovu situaciju kao da se radi o trima jedinicama imovine. Upravitelj imovinom mora biti fleksibilan u naËinu razmiπljanja radi postizanja ciljeva upravljanja imovinom pod njihovim upravljanjem. (2)

I.2.

Pojmovi i termini

UPRAVLJANJE IMOVINOM - POVIJESNI RAZVOJ Upravljanje imovinom je aktivnost koja se razvila tijekom vremena u gospodarstvima sa slobodnim træiπtem i koja je nastala u privatnom sektoru. Na poËetku su se vlasnici komercijalne imovine koristili uslugama prikupljaËa zakupa koji su zakupninu prikupljali od zakupaca i predavali je vlasniku. Za tu su uslugu prikupljaËi zakupnina dobivali proviziju u postotku od zakupa. Neki prikupljaËi zakupnina shvatili su kako bi za svoje klijente (vlasnike imovine) mogli poveÊati prihod tako πto Êe poboljπati imovinu, radeÊi na sniæavanju tekuÊih troπkova i pregovarajuÊi oko poviπenja zakupnina. To su bili prvi upravitelji nekretninama. Neki upravitelji nekretninama zatim su shvatili kako bi mogli joπ poveÊati dobit svojih klijenata, kad bi razmiπljali πire. Izradili su planove za kapitalna ulaganja, kako bi se poboljπala produktivnost imovine, πire su sagledavali potencijalnu namjenu imovine, razmiπljali o financijskoj strukturi vlasniπtva nad imovinom, koristeÊi se hipotekarnim zaduæivanjem pa Ëak i ukljuËujuÊi partnere kao ograniËene ulagaËe, te na druge naËine dalje poboljπavali financijske rezultate imovine svojih klijenata. Oni su postali upravitelji imovinom. U novije doba, neki su upravitelji imovinom nauËili raditi s cjelokupnom imovinom pojedinoga klijenta, s namjerom da se smanji rizik a poveÊa profitabilnost. To moæe znaËiti prodaju neke imovine odreene vrste (npr. ureda) i kupnju druge imovine (npr. trgovina), ili prodaju u podruËju gdje su oni vlasnici brojne imovine te kupovinu druge imovine gdje su vlasnici tek nekoliko nekretnina. Oni su postali upravitelji portfelja. Te su se promjene dogaale tijekom desetljeÊa i nisu bile jednostavne.

(2)

16

Autori æele potaknuti lokalne samouprave da prilagode model i metode opisane u ovom priruËniku svojim potrebama i lokalnoj situaciji. Nije uvijek svaka aktivnost prikladna za svaku situaciju. Kreativnost, fleksibilnost te temeljita i detaljna analiza kljuËni su da bi vam ovaj priruËnik posluæio.

PraktiËna primjena I.2.1. Uloga upravitelja imovinom Svaka imovina ima potencijal za stvaranje gospodarskih koristi. Te su koristi raspodijeljene izmeu tijela koja imaju prava koriπtenja ili upravljanja imovinom. Koristi mogu biti poveÊane radi koristi za sva tijela, ili mogu biti ograniËene kroz loπe upravljanje ili regulatorna ograniËenja. Vlasnik moæe odabrati uporabu imovine na naËin koji ne donosi potpunu korist, primjerice dræeÊi je praznom ili davanjem u zakup neprofitabilnom poduzeÊu koje ne moæe plaÊati maksimalni zakup. Naravno, druπtvo (kroz svoj pravni sustav) moæe odluËiti nametnuti propise koji ograniËavaju uporabu imovine na onu koja je manja od njezine najviπe i najbolje namjene. Zemljiπte moæe biti upotrijebljeno za tvornicu, ali druπtvo moæe odluËiti zadræati ga kao park. Posao je upravitelja imovinom osigurati potpunu uporabu imovine unutar pravnih i gospodarskih ograniËenja, te osigurati da vlasnik ima onoliko koristi koliko to træiπte omoguÊava. Prema ugovoru o zakupu zasnovanom na træiπtu, zakupoprimac bi trebao plaÊati najveÊi iznos zakupa koji se moæe postiÊi na træiπtu. Time Êe se imovina dodijeliti najuËinkovitijem zakupcu prostora. Meutim, zakup ne smije biti toliko visok da zakupac bude neprofitabilan. Zakupac mora biti uspjeπan kako bi nastavio plaÊati zakup. Upravitelj imovinom ispunjava svoju kljuËnu ulogu u kapitalistiËkom sustavu, na naËin da maksimalno poveÊava korist od imovine. Vaænost te uloge nikad ne bi smjela biti podcijenjena.

U posljednjih 20 godina, lokalne samouprave u raznim zemljama poËele su mijenjati svoje pristupe upravljanju portfeljima s imovinom u javnom vlasniπtvu i aktivno primjenjivati metode razraene u privatnom sektoru. Lokalne samouprave u Hrvatskoj poËinju s tim istim procesom; konkretno, kao vlasnici komercijalne imovine, one su u fazi “prikupljaËa zakupnine” te brzo moraju prijeÊi u fazu upravljanja imovinom, kako bi zadræale potencijalni prihod svojih portfelja.

NEKRETNINE I JEDINICA NEKRETNINE Srediπnji je termin u ovom dokumentu nekretnina. Iznimno je vaæno razjasniti naËin na koji se shvaÊa taj termin. Za svrhe upravljanja imovinom, razumljiv je jer je uobiËajen unutar sektora nekretnina. Konkretno, nekretnina (u nekim zemljama - nepokretna imovina) definira se kao posebna jedinica u Dræavnom katastru ili drugom sustavu koji biljeæi stanje, koja je konaËno priznata i odijeljena od susjednih nekretnina i ima konkretnog vlasnika (u naπem sluËaju - lokalnu jedinicu). Kao fiziËki, materijalni objekt, tipiËna nekretnina u veÊini je zemalja zemljiπna Ëestica zajedno sa svime πto je trajno postavljeno na njoj (zgrade, konstrukcije, infrastruktura, drveÊe, itd.). Nekretnina moæe sadræavati viπe od jedne zgrade ili konstrukcije (na primjer, πkola se kao nekretnina moæe sastojati od graevinskog zemljiπta s glavnom πkolskom zgradom i posebnom zgradom sportskog objekta). »esto se nekretnina lokalne samouprave sastoji od dijela zgrade, na primjer prizemlja ili podruma u zgradi s viπe katova (standardni je termin za ovu vrstu nekretnina prostor). Nekretnina takoer moæe biti i prazna zemljiπna Ëestica, bez ikakvih graevina. S druge strane, nekretnina je generiËki termin kada se raspravlja o samom pojmu ili odreenoj skupini jedinica nekretnina. Engleski izrazi za nekretninu: real estate i real property sinonimi su, iako se tradicionalna uporaba tih dvaju termina malo razlikuje: real estate rabi se za naglaπavanje fiziËkog, materijalnog smisla toga termina, dok real property ima pravnu konotaciju.

17

AKTIVA Kad se opÊinska ili gradska nekretnina gleda s raËunovodstvene strane, ona je aktiva, i kao takva se vodi u bilanci nekog tijela, te ima vlasnika, πto moæe biti grad ili neka gradska agencija (ili druga razina vlasti). Taj je vlasnik u konaËnici odgovoran za imovinu. On moæe prenijeti neke oblike te odgovornosti za imovinu na nekog zastupnika, ali tog zastupnika mora dræati odgovornim za rezultate te imovine.

Meunarodna iskustva Vlasniπtvo nad imovinom Katkad se Ëini da “nitko nije vlasnik” odreene imovine. Meutim, sva je imovina u vlasniπtvu neke fiziËke ili pravne osobe. U mnogim zapadnim sustavima, imovina koju su napustili privatni vlasnici dolazi pod kontrolu dræave. Imovina se obiËno zadræava neko odreeno vrijeme do kojeg ju moæe zatraæiti pretpostavljeni vlasnik. Ta osoba mora dokazati vlasniπtvo, sliËno kao u procesu povrata imovine. Nakon isteka vremena zadræavanja imovine, dræava moæe prodati imovinu. Ako porezi i druge naknade vezane uz imovinu nisu plaÊeni, tijelo kojemu ti porezi ili naknade nisu plaÊeni moæe kroz pravni proces nametnuti financijski teret na jedinicu imovine (ukljuËujuÊi i dobivanje vlasniπtva nad imovinom u nekim zemljama).

UPRAVLJANJE NEPOKRETNOM IMOVINOM NASUPROT UPRAVLJANJU NEKRETNINAMA U suvremenoj nekretnini, upravljanje imovinom definira se kao proces odluËivanja i provedbe odluka u vezi sa stjecanjem, koriπtenjem ili raspolaganjem nekretninama. Taj proces obiËno ukljuËuje skupinu objekata (u ovom kontekstu nazvanu portfeljem imovine) i moæe ukljuËivati redistribuciju namjene i zakupaca izmeu objekata u portfelju. Evo tipiËnoga primjera upravljanja nepokretnom imovinom iz opÊinske prakse: neka opÊina u vlasniπtvu ima dva odvojena objekta koja zauzimaju opÊinski djeËji vrtiÊi, ali oba se objekta koriste tek u 50% svoga kapaciteta; opÊina se odluËuje na spajanje dvaju djeËjih vrtiÊa u jednu od tih dviju zgrada i na prodaju ispraænjene zgrade privatnom sektoru.

PraktiËna primjena I.2.2. Alternativne odluke o upravljanju imovinom Postoje li alternative? Solucija spajanja dvaju djeËjih vrtiÊa moæda nije prihvatljiva ako su lokacije udaljene jedna od druge i roditelji æele da im djeca budu blizu ili ne mogu osigurati dodatni prijevoz. Evo nekih drugih moguÊnosti: •

Dati u zakup viπak prostora komercijalnim zakupcima.

•

Ponuditi viπak prostora nevladinim organizacijama u zamjenu za drugi prostor koji moæe biti dan u zakup komercijalnim zakupcima.

•

Pretvoriti viπak prostora u dom za starije osobe koje bi mogle pomagati u djeËjem vrtiÊu.

Moæete li se sjetiti drugih opcija ili moguÊnosti?

18

Upravljanje nekretninama podrazumijeva svakodnevne poslove i odræavanje odreene nekretnine. ObiËno zadaci upravljanja nekretninama ukljuËuju ËiπÊenje, odræavanje, male popravke, ureivanje okoliπa i osiguranje. U sluËaju komercijalne nekretnine, upravitelji imovinom odgovorni su i za rad sa zakupcima: njihovo pronalaæenje, potpisivanje ugovora o zakupu, pruæanje dogovorenih usluga i naplaÊivanje zakupnine. Na zapadu je praksa da upravitelji imovinom ne pruæaju izravno usluge ËiπÊenja, odræavanja i sl. veÊ prikupljaju ponude od samostalnih izvoaËa koji su specijalizirani za takve poslove. Onaj tko ponudi najbolju cijenu za uslugu uz odreenu razinu kvalitete dobiva ugovor za pruæanje tih usluga. Ugovor se moæe raskinuti u bilo kojem trenutku zbog neispunjavanja ugovorenih obveza. Rok ugovora moæe biti ograniËen npr. na godinu dana tako da izvoaËi budu motivirani i dobro rade kako bi im πansa za produæenje ugovora bila veÊa. Za portfelj, taj natjeËajni postupak osigurava najkvalitetniju uslugu po najniæoj cijeni. Vaæno je da se upravljanje razlikuje od odræavanja i popravaka. Upravljanje imovinom proces je kojim se osigurava da imovina proizvodi optimalne kratkoroËne i dugoroËne rezultate ukljuËujuÊi tijek novca i poveÊanje vrijednosti. Upravljanje nije liËenje, mijenjanje razbijenih prozora i popravak oπteÊenoga krova. Ako upravitelj imovinom obavlja i te zadatke odræavanja, vlasnik se s pravom moæe pitati radi li taj upravitelj svoj posao na najbolji naËin uz niske troπkove ili samo nastoji ostvariti dodatni prihod.

PraktiËna primjena I.2.3. Usluge za pruæanje potpore uËinkovitom upravljanju imovinom Upraviteljima imovinom potrebne su usluge upravitelja nekretnina, a njima je zauzvrat potrebna potpora raznolikih pruæatelja usluga, kao πto su izvoaËi radova na ureenju, tvtrke za pruæanje usluga odræavanja te popravaka. U tranzicijskim gospodarstvima, sve te sluæbe i usluge nisu dostupne ili ne zadovoljavaju potrebe upravitelja imovinom. Upravitelji imovinom i upravitelji nekretninama moæda bi trebali pomoÊi uspostavi novih sluæbi i usluga, primjerice, pruæanjem paæljivo izraenih ali jednostavnih uvjeta za pruæanje usluga, te kroz pruæanje edukacije kako bi oni koji æele uspostaviti nove sluæbe i usluge postali struËni u voenju svojih poduzeÊa. Vlasnicima tih novih poduzeÊa za pruæanje usluga moæda Êe biti potreban mentor. ©to moraju znati novi vlasnici poduzeÊa za pruæanje usluga? •

Dobra komunikacija s njihovim klijentom - upraviteljom imovinom ili upraviteljom nekretninama

•

Sposobnost reagiranja

•

Dobra kvaliteta rada

•

Poπtenje i iskrenost

•

Racionalno upravljanje financijama

Moæete li se sjetiti drugih? Vaæno je da mentor ostane neovisan o poduzeÊu za pruæanje usluga radi izbjegavanja sukoba interesa.

19

I.3.

Pregled - Upravljanje imovinom u tranzicijskim zemljama

Lokalne samouprave u Hrvatskoj, kao i u drugim zemljama u tranziciji, posjeduju velik broj razliËitih nekretnina. Zbog toga postoje mnoge moguÊnosti za poboljπanje upravljanja imovinom lokalnih samouprava. Tri pitanja posebno naglaπavaju potrebu za djelotvornom praksom u upravljanju imovinom: Zbog decentralizacije koja je u tijeku, lokalne samouprave imaju zadatak pruæati sve veÊi broj usluga uz ograniËena financijska sredstva. •

Imovina lokalnih samouprava Ëesto je vrlo velika u usporedbi s prihodima i izdacima godiπnjega proraËuna. To znaËi da bi se prihodi mogli znatno poveÊati. S druge strane, niski troπkovi upozoravaju na potrebu za veÊim sredstvima za odræavanje.

•

Lokalne samouprave obiËno imaju mnogo veÊu slobodu izbora u upravljanju svojom imovinom, nego u upravljanju svojim drugim prihodima. Dalje, poveÊanje lokalnih poreza i naknada politiËki je osjetljiv proces dok je poboljπanje financijskog stanja lokalne samouprave, kroz bolje upravljanje imovinom, mnogo manje politiËki zahtjevno i riziËno.

Stanje u vezi s imovinom, i u Hrvatskoj i u drugim zemljama u tranziciji, ima sljedeÊa glavna obiljeæja: •

Brz povrat imovine mnoge je gradove i opÊine uËinio najveÊim vlasnicima imovine.

•

Veliki portfelji nekretnina prenose se iz direktnoga vlasniπtva gradova i opÊina u vlasniπtvo poduzeÊa u vlasniπtvu grada ili opÊine.

•

Fiskalna destimulacija ne potiËe daljnju privatizaciju.

•

Veliki portfelji socijalne imovine ili one koja se odnosi na imovinu za obavljanje osnovnih usluga, Ëesto s negativnim pritjecanjem novca, prenose se na lokalne samouprave.

•

Neke su jedinice imovine nekorisne, s nultom ili negativnom preostalom vrijednosti.

•

Nekretnine obiËno predstavljaju viπe od 80% ukupne vrijednosti imovine lokalne samouprave.

•

VeÊina lokalnih samouprava nema popis fiziËke imovine, a joπ manje realnu vrijednost te imovine i podatke o financijskim rezultatima.

•

Nekretnine u javnome vlasniπtvu jedan su od najslabije iskoriπtenih lokalnih resursa.

•

Preduvjet dobro osmiπljenoga financijskog upravljanja grada ili opÊine jest jasno razumijevanje imovine i obveza.

•

Potrebno je utvrditi odgovarajuÊe standarde u raËunovodstvu i izvjeπtavanju o javnoj imovini.

Osim toga, tranzicijski procesi prijenosa prava i povrata vlasniπtva uzrokuju brze i velike promjene u sadræaju i veliËini portfelja, πto takoer, barem djelomiËno objaπnjava zaπto lokalnim samoupravama nedostaje toËan popis imovine i zaπto zaostaju u usvajanju znanja, vjeπtina i sposobnosti u upravljanju imovinom. I upravljanje portfeljima i upravljanje imovinom zahtijeva toËne podatke o imovini. Za odluke o prodaji, zadræavanju, izdacima kapitalnih sredstava za veÊe rekonstrukcije, o cijeni najma i financijskim alternativama zahtijevaju pouzdane informacije. Nepotpune financijske informacije o imovini, nepostojanje podataka o træiπtu (u vezi s konkurentnim cijenama najma i kupoprodajnim vrijednostima), kao i podaci o izdacima koji nisu u potpunosti razvrstani po nekretninama sprijeËit Êe djelotvorno upravljanje imovinom i na kraju rezultirati nemoguÊnoπÊu portfelja da udovolje financijskim i socijalnim potrebama i oËekivanjima stanovniπtva komu ta imovina pripada. ProsjeËni dohodak od portfelja imovine za zakup iznosi 8% od bruto prihoda lokalnih samouprava u Hrvatskoj. To je Ëetvrti najveÊi izvor bruto prihoda, nakon poreza na dohodak, lokalnih poreza i naknada te

20

poreza na poduzeÊa. Razlike su izmeu lokalnih samouprava velike, kako u apsolutnim tako i u relativnim iznosima. Prihodi od imovine kreÊu se od 1,3 do 25,2 posto bruto prihoda lokalnih samouprava u Hrvatskoj. No nekretnine stvaraju tekuÊe izdatke kao i kapitalne rashode, a sve dok neto financijski rezultati nisu poznati, lokalne samouprave nemaju osnovu za procjenu stvaraju li nekretnine - Ëak i one koje ostvaruju dohodak - neto financijski dobitak ili gubitak. Potreba za potpunom slikom o tome kako nekretnine utjeËu na financijsku situaciju u lokalnoj samoupravi jedan je od glavnih razloga za uvoenje suvremenog upravljanja imovinom. MoguÊi rezultati trenutaËnoga stanja s imovinom lokalnih samouprava ukljuËuju i moguÊnosti i opasnosti za lokalne samouprave. S jedne strane, tu su moguÊnosti za poboljπanje lokalnoga financijskog stanja i pruæanja usluga, te omoguÊavanje lokalnoga gospodarskog razvitka. S druge strane, tu su i veliki rizici: 1. Lokalna samouprava moæe skrenuti svoju pozornost s pruæanja osnovnih usluga i posvetiti se upravljanju svojim najveÊim portfeljem imovine. 2. Lokalna samouprava moæe poËeti dominirati træiπtem najma nekretnina πto bi dovelo do poremeÊaja na træiπtu i neravnopravne konkurencije s privatnim sektorom. 3. Lokalna samouprava moæe biti izloæena bilo stvarnoj bilo zamiπljenoj korupciji i, povezano s tim, nepovjerenju u lokalne duænosnike odgovorne za portfelj. RazliËita su miπljenja o tome bi li se lokalne samouprave trebale ukljuËiti i sudjelovati u gospodarskim aktivnostima vezanim uz imovinu. Duænosnici bi mogli nastojati iskoristiti imovinu kako bi osigurali pruæanje potrebnih usluga graanima ili za stvaranje dobiti radi financiranja lokalnog proraËuna. No zaposlenici u javnim sluæbama Ëesto nisu dovoljno struËni ni motivirani da budu uspjeπni i djelotvorni u poslovima s imovinom, a njihovo natjecanje s privatnim poduzeÊima moæe biti nepravedno.

Meunarodna iskustva Pruæanje usluga: Javno nasuprot privatnog U praktiËnom smislu, neke usluge moæe pruæiti vlada ili su one pod njezinom kontrolom. UkljuËuju obranu, ceste i monetarni sustav. Druge funkcije mogu pruæati privatna tijela ili javna uprava. Koje su prednosti i nedostaci usluga javne uprave, ako ih pruæa privatni sektor? Kad govorimo o upravljanju imovinom od strane vlasti, u razvijenim je zemljama jasan trend prema privatizaciji mnogih jedinica imovine i/ili usluga vezanih za imovinu, koje su prije bile isporuËivane, u vlasniπtvu javne uprave ili je njima ona upravljala. Ovaj trend pokriva πirok opseg jedinica imovine i usluga - od osiguranja uredskih zgrada za institucije javne uprave ili infrastrukturnih objekata do upravljanja javnim parkovima, te je konzistentan na svim razinama javne uprave.

21

I.4.

PRLS-ov Model upravljanja imovinom

Dobro pripremljen model za upravljanje imovinom lokalnih samouprava trebao bi pomoÊi lokalnim samoupravama da pojasne i definiraju sadræaj svojih portfelja nekretnina, kao i da prate i nadziru njihove funkcionalne i financijske rezultate. Lokalne samouprave bit Êe sposobne uËinkovito upravljati svojom imovinom samo ako prihvate kljuËne elemente iz prakse upravljanja imovinom iz privatnog sektora: •

upravljanje, raËunovodstvo, izrada proraËuna i radovi zasnovani po jedinici imovine

•

relevantne i redovito aæurirane baze podataka o fiziËkim, operativnim i financijskim znaËajkama nekretnina

•

godiπnji pregledi i izvjeπtavanje

•

parametri privatnoga træiπta, ukljuËivπi træiπnu vrijednost svih prenosivih nekretnina

•

standardi financijskih instrumenata i rezultata koji se primjenjuju na træiπtu nekretninama (primjerice obraËuni povrata na ulaganja i kapitalizacija)

•

uvoenje djelotvornog natjecanja za zakup, prodaju i nabavu usluga i materijala

•

prodaja manjih nekretnina radi efikasnijeg upravljanja portfeljem.

Ako se primijeni na upravljanje imovinom lokalne samouprave, ova praksa zahtijeva pet glavnih mjera: •

OSNIVANJE ODJELA ZA UPRAVLJANJE IMOVINOM Odgovornost bi trebala biti centralizirana tako da jedan odjel i pojedini duænosnici u tom odjelu budu odgovorni za rezultate procesa upravljanja imovinom.

•

FORMULIRANJE STRATE©KE ULOGE NEKRETNINA U OSTVARIVANJU CILJEVA LOKALNE SAMOUPRAVE Taj proces treba provesti na lokalnoj razini uz detaljnu raspravu i konsenzus. Ciljevi bi mogli ukljuËiti pruæanje obaveznih usluga πto je moguÊe efikasnije, ostvarivanje prihoda radi financiranja zadataka lokalne samouprave, poboljπanje kulturnoga æivota grada, boljega fiziËkog izgleda grada, smanjivanje subvencija nevladinim organizacijama i socijalnim korisnicima imovine. Mogu se odrediti i drugi ciljevi.

•

PODJELA (KLASIFIKACIJA) NEKRETNINA U SKLADU S NJIHOVIM ODNOSOM PREMA ZADACIMA LOKALNE SAMOUPRAVE Financijska politika, odgovornost i odluka lokalne samouprave o “zadræavanju ili raspolaganju” u vezi s konkretnom nekretninom trebale bi se zasnivati na tome zaπto je ta nekretnina potrebna i kako se koristi. »injenica da se neki objekt rabi za takve kljuËne zadaÊe kao πto je prostor same lokalne samouprave ili za druπtvene zadaÊe kao πto je prikazivanje filmova utjecat Êe na pristupe i odluke o upravljanju imovinom.

•

IZRADA BAZE PODATAKA O IMOVINI Proces upravljanja imovinom oslanja se na toËne i podrobne podatke. Neki od tih podataka, kao πto su adresa i fiziËke osobine, stalni su i rijetko se mijenjaju. Ostali podaci, kao πto su financijski rezultati i zauzeÊe, stalno Êe se mijenjati.

•

PROVEDBA PRAKSE UPRAVLJANJA IMOVINOM NA NA»IN UPRAVLJANJA PORTFELJIMA Nakon πto se utvrde ciljevi i formira organizacija, mora se provesti cjelovita praksa upravljanja imovinom. Upravitelji imovinom potpuno Êe se posvetiti ostvarivanju utvrenih ciljeva kroz praÊenje dnevnih i mjeseËnih rezultata imovine kao i kroz planiranje i izvrπavanje dugoroËnih strategija. Veoma je vaæno da odjel za upravljanje imovinom utvrdi ciljeve, planira ostvarenje tih ciljeva i prati njihovo ostvarivanje.

22

PRLS-ov Model upravljanja imovinom prema prijedlogu iz ovog priruËnika sastoji se od slijedeÊih aktivnosti (detaljan opis svake aktivnosti nalazi se u drugom poglavlju priruËnika): 1.

uvoenje baze podataka/sustava inventure za svaku jedinicu imovine posebno

2.

povrat imovine

3.

klasifikacija imovine i formuliranje financijske politike u skladu s klasifikacijom.

4.

procjena nekretnina

5.

raËunovodstvo i financijsko planiranje za imovinu (operativni izvjeπtaji za jedinice imovine ili portfelje)

6.

intenzivna financijska analiza projekata, imovine i portfelja

7.

deregulacija poslovnoga zakupa i poboljπanje postupaka iznajmljivanja

8.

kvantificiranje i praÊenje direktnih i indirektnih subvencija vezanih za nekretnine koje uæivaju zakupci i korisnici nekretnina u vlasniπtvu lokalne samouprave

9.

izvjeπtavanje o imovini

10. konsolidiranje upravljanja 11. izrada sveobuhvatnog plana za upravljanje imovinom.

PraktiËna primjena I.4.1. Aktivnosti na upravljanju imovinom: Grad Varaædin PoËetkom 2001. godine, gradska uprava Varaædina zapoËela je implementaciju mnogih prethodno navedenih aktivnosti. Primjeri i rezultati inicijative u Varaædinu koriste se u priruËniku radi prikaza kako Model upravljanja imovinom moæe funkcionirati u Hrvatskoj.

23

II. AKTIVNOSTI ZA U»INKOVITO UPRAVLJANJE IMOVINOM II.1. aktivnost:

Uvoenje novoga sustava obrade podataka za svaku jedinicu imovine posebno

PREPORUKE ZA PRIMJENU: •

ZapoËeti s prikupljanjem podataka u skladu s Dodatkom 1 “PriruËnik za inventuru imovine jedinica lokalne uprave i samouprave “.

•

ZapoËeti s imovinom i portfeljima koji daju najbolje i najloπije rezultate. To Êe najvjerojatnije biti portfelj poslovnih objekata koji se daju u zakup, zatim drugi portfelji (primjerice stanovi za iznajmljivanje, za potrebe grada, sportski objekti, itd.).

•

UkljuËiti poseban dio o nekretninama koje nisu u vlasniπtvu ili pod kontrolom grada, ali ih on financira (kao πto su kulturni objekti).

•

Razviti ili preurediti postojeÊu raËunalnu bazu za odræavanje tih podataka.

Svrha je ovog poglavlja da se lokalnim samoupravama pomogne u prikupljanju osnovnih podataka koji su potrebni za racionalno upravljanje imovinom. Postoje Ëesti argumenti protiv ovakvih nastojanja prikupljanja podataka. Kao prvo, prikupljanje cjelovitog i ispravnog popisa zahtijeva znaËajnu koliËinu vremena, πto dodatno optereÊuje ograniËene resurse lokalne samouprave. Takoer se postavlja pitanje o tome koje jedinice imovine doista moraju biti popisane, a koje (premda su neprijeporno vlasniπtvo jedinica lokalne samouprave) ne moraju. To se odnosi i na parkove i ulice. Na kraju, moæe se ustvrditi da je sadaπnji sustav dovoljan, ako su njime zadovoljene javne potrebe. Ipak, uspostavljanje ispravne baze podataka i popisa imovine lokalne samouprave iznimno je vaæan prvi korak u uspostavi djelotvornog sustava upravljanja imovinom. Detaljna baza podataka omoguÊit Êe lokalnoj samoupravi nadzor i analizu nekretnina i portfelja, kao i razvoj i primjenu strateπkog plana za upravljanje razliËitim vrstama imovine jedinice lokalne samouprave. Dodatni Ëimbenici koji podupiru popisivanje jesu: •

kvalitetna briga o javnoj imovini zahtijeva prikupljanje podataka i kontrolu

•

u nekim sluËajevima, zakonska obveza prikupljanja podataka

•

preduvjet za izdavanje municipalnih obveznica

•

unapreuje odgovornost lokalne samouprave i transparentnost u radu s njezinim nekretninama.

Ukratko, potpuni je popis imovine potreban za djelotvorno upravljanje imovinom te tako sa svoje strane moæe nadoknaditi troπkove popisa, kroz bolje i intenzivnije koriπtenje imovine, smanjenje troπkova u vezi s imovinom i poveÊanje prihoda. Popis treba sadræati dvije razliËite vrste informacija. Kao prvo, on mora biti stvarni popis imovine. Kao drugo, popis treba sadræavati financijske i raËunovodstvene podatke. Podrazdjeli popisa i raËunovodstveni dijelovi trebali bi sadræavati:

24

POPIS IMOVINE •

identifikacija nekretnine

•

veliËina

•

opis

•

trenutna namjena

•

ograniËenja u namjeni

•

moguÊa namjena

•

tijelo koje upravlja nekretninom

KNJIGOVODSTVO •

popis korisnika

•

postotak koriπtenja

•

podaci o najmu

•

prihodi/izdaci, redovito biljeæeni

•

vrijednost i financijski tereti na pojedinoj nekretnini

Te bi se informacije trebale u pravilu odnositi na cijelu nekretninu, a ne na njezine pojedine dijelove. (Dodatak 1 sadræi primjer formata popisa imovine).

PraktiËna primjena II.1.1. Problemi popisa imovine Prilikom primjene ovog modela u Varaædinu, uoËene su dvije vrste problema u vezi s popisom imovine. U prvome redu, baze su podataka nepotpune i netoËne. To je ozbiljan problem i zahtijeva dugoroËan, discipliniran i organiziran postupak izrade i odræavanja baze podataka. Osim toga, razliËiti odjeli unutar lokalne samouprave mogu imati dobru evidenciju imovine, ali ne postoji srediπnje mjesto ili tijelo koje obrauje te podatke. To bi se pitanje moglo lako rijeπiti izradom jedinstvene baze podataka, dostupne svim odjelima, i prikladnim komunikacijskim kanalima za razmjenu informacija.

TrenutaËno veÊina lokalnih samouprava ne prati neke kategorije podataka na razini pojedinaËnih jedinica imovine. Situacija je posebno sloæena s izdacima i prihodima. Posebice, izdaci za svaku pojedinaËnu nekretninu ne mogu se uvijek pronaÊi, uglavnom zato πto tradicionalno knjigovodstvo i izrada proraËuna lokalnih samouprava nisu usmjereni prema tom zadatku. Na primjer, Ëest je sluËaj da nekoliko tijela unutar ili Ëak izvan lokalne samouprave (primjerice komunalni odjel, “nadleæni” odjeli, “socijalni” stanari i upravitelji privatnom imovinom) primaju pauπalna sredstva iz lokalnoga proraËuna za pokrivanje raznih stavaka tekuÊih troπkova i troπkova odræavanja raznih skupina jedinica imovine. Kao rezultat, tekuÊi izdaci i izdaci odræavanja za neku konkretnu jedinicu imovine mogu plaÊati razliËita tijela, a istodobno neka od tih tijela moæda

25

ne prate na koje konkretne jedinice imovine troπe svoja sredstva. S prihodovne strane ima sluËajeva kada “socijalni” stanari (na primjer sportski klubovi koji se koriste stadionom u vlasniπtvu lokalne samouprave) ostvaruju prihode od jedinice imovine dok vlasnik nema nikakvih podataka o tom prihodu i nastavlja subvencionirati klubove kroz financiranje odræavanja stadiona. U mnogim se sluËajevima podaci o prihodu na osnovi jedinice imovine mogu dobiti, ali to zahtijeva veliki napor. (3) Vaæno je da vlasnik imovine prati ukupne prihode i izdatke povezane sa svakom jedinicom imovine. Upravitelj imovinom (u nekim sluËajevima to moæe biti i stanar) koji djeluje u ime vlasnika (lokalne samouprave) moæe prikupljati sve prihode i plaÊati sve izdatke (ukljuËujuÊi naknade za upravljanje imovinom, kada je upravitelj posebno unajmljena organizacija). Ugovor s tom organizacijom trebao bi regulirati hoÊe li upravitelj zatim prebaciti neto dobit (novËani tijek) vlasniku ili zadræati neki dio te dobiti kao subvenciju (πto se moæe dogoditi ako imovinom upravlja “socijalni” korisnik). No u svakom sluËaju, upravitelj (ili korisnik koji upravlja nekretninom) vodit Êe kompletno knjigovodstvo o svim transakcijama za odreeno razdoblje. S tim Êe knjigovodstvom vlasnik imati potpune podatke o rezultatima te jedinice imovine. Vlasnik moæe dodati i druge izdatke vezane za tu jedinicu imovine, koje ne plaÊa upravitelj, a podaci bi se o toj transakciji trebali spojiti s informacijama sadræanim u izvjeπÊu upravitelja imovinom. Ako je za neke vrste imovine u zakupu uobiËajeno da korisnici plaÊaju sve izdatke te da plaÊaju i neto zakupninu vlasniku, vlasniku Êe biti manje vaæno da ima sve podatke o izdacima jedinice imovine. Na primjer, na nekim je zapadnim træiπtima uobiËajeno da se industrijski objekti korisnicima daju u zakup po “neto zakupu” uz uvjet da korisnik plati sve poreze, osiguranje, popravke, ureenje okoliπa i ostale izdatke. Vlasnik mora biti siguran da se porezni troπkovi i troπkovi osiguranja plaÊaju te da se jedinica imovine dobro odræava, ali stvarne izdatke za te radove ne biljeæi vlasnik. Na kompetitivnom træiπtu zakupac imovine plaÊa odreeni iznos za koriπtenje (πto ukljuËuje sve troπkove). Financijski nije vaæno isplaÊuje li se bruto zakupnina vlasniku, pa vlasnik plaÊa troπkove jedinice imovine, ili se plaÊa neto zakupnina pa sve troπkove plaÊa zakupac. Ukupni je troπak za zakupca (i neto prihod za vlasnika) jednak. Moæda bi ipak bilo bolje da zakupac preuzme odgovornost za plaÊanje tih troπkova tako da sam ugovara poslove i nadgleda ih jer se on i nalazi u jedinici imovine. Osim toga, zakupac bi i sam mogao obavljati neke poslove po niæoj cijeni od one koju bi vlasnik platio izvoaËu. Vaæno je pratiti i razliku izmeu potrebnih tekuÊih troπkova i stvarnih troπkova (ta se razlika prati na godiπnjoj razini). Ako se stvarni tekuÊi troπkovi i troπkovi odræavanja pokaæu niæima nego πto je potrebno i takva se nedovoljna ulaganja akumuliraju, doÊi Êe do propadanja i uniπtavanja imovine. Znanje o akumuliranom odgoenom odræavanju vrlo je vaæno za razumijevanje opÊe situacije s imovinom lokalne samouprave. Uspjeπno upravljanje imovinom omoguÊit Êe visokokvalitetno odræavanje pojedine jedinice imovine, tako da akumulirana vrijednost nekretnine ne pada. U sluËaju imovine za iznajmljivanje, to Êe pomoÊi kako bi se privukli potencijalni korisnici, te Êe se poveÊati moguÊnost brzog iznajmljivanja jedinice imovine po povoljnoj cijeni i na korist vlasnika. Popravci i zamjene trebaju se provoditi s obzirom na troπkove vijeka trajanja, a ne prema poËetnoj cijeni imovine. Ako se pak, kroz praÊenje odgoenog odræavanja, pokaæe da se ono akumulira, upravitelj imovinom u lokalnoj samoupravi treba znati da Êe to neizbjeæno dovesti do smanjenja vrijednosti imovine. Takve situacije treba izbjegavati πto je viπe moguÊe. Nakupljanje odgoenog odræavanja trebalo bi potaknuti neke radikalne odluke, kao πto su rijeπiti se jedinica imovine koje lokalna samouprava ne moæe adekvatno odræavati, smanjivanje subvencija korisnicima u vezi s imovinom, revizija prioriteta lokalnoga proraËuna itd.

(3)

26

Zbog Ëinjenice da opÊi proraËun i knjigovodstvo nisu dovoljno prilagoeni djelotvornom financijskom upravljanju u vezi s velikim portfeljima imovine u vlasniπtvu lokalnih samouprava, potreba za odreivanjem uloga upravitelja imovinom i nekretninama posebno je hitna.

Prikaz II.1.1. Odgoeno odræavanje potrebno odræavanje (popravci) -

stvarno odræavanje

=

odgoeno odræavanje

Odgoeno odræavanje uzrokuje: •

opasnost od preuranjenog propadanja i gubitka vrijednosti

•

nevoljkost moguÊih stanara da sklope ugovor o zakupu i plaÊaju visoku zakupninu

•

pad vrijednosti imovine.

Vaæan dio posla upravitelja imovine jesu redoviti pregledi imovine radi nadgledanja njezina odræavanja. Premda se nedovoljna ulaganja mogu prepoznati kroz financijske pokazatelje, pravi test je pregled imovine. Pregled se treba usmjeriti na elemente koji su bili podloæni promjenama od prethodnog pregleda, kao πto su krov i mehaniËki sustavi. ©to se tiËe drugih aspekata upravljanja imovinom, vaæno je kritiËko razmiπljanje, kako bi odræavanje bilo potaknuto praktiËnim potrebama, a ne nevaænim formulama. Najvaænije pitanje koje si neka lokalna samouprava treba postaviti jest Ëemu sluæe svi ti detaljni podaci? Na osnovi gornje rasprave, jednostavni i vrlo opÊeniti odgovori jesu: •

MoguÊnost analize potrebe i iznosa izdataka.

•

PoveÊanje neto prihoda od najma i tijeka novca kroz duæe razdoblje.

•

Pronalaæenje jedinice imovine ili skupine jedinica imovine s trenutaËno nepovoljnim financijskim rezultatima, te odabir korektivnih mjera.

Vaæno praktiËno pitanje za mnoge jedinice lokalne samouprave jest od Ëega poËeti primjenjivati novi sustav prikupljanja i obrade podataka. Premda veÊina jedinica lokalne samouprave ima raznolike portfelje, najracionalnijim se Ëini poËeti s veÊim jedinicama imovine koje donose prihod (od iznajmljivanja). (4)

(4)

TehniËka pitanja baze podataka sama za sebe ne obrauju se u ovom vodiËu. VodiË ne obuhvaÊa ni pokretnu imovinu lokalne samouprave, npr. vozila. U idealnim uvjetima, podaci prikupljeni prema gore navedenim prijedlozima u buduÊnosti Êe biti dio veÊeg popisa imovine jedinice lokalne samouprave (kako pokretne, tako i nepokretne).

27

PraktiËna primjena II.1.2. Pitanja popisa imovine u Gradu Varaædinu Postupak primjene popisa imovine moæe se Ëiniti velikim i neugodnim zadatkom, pogotovo uzevπi u obzir koliËinu podataka koje treba prikupiti o svakoj jedinici imovine, broju jedinica imovine i nepostojanju srediπnjeg izvora podataka. Osobe nadleæne za ovaj posao veÊ su zaokupljene svojim postojeÊim zadacima, a ovo je za njih dodatni posao. U jesen 2001. godine Grad Varaædin je dovrπio popisivanje oko 230 jedinica poslovne imovine (ukljuËujuÊi 140 jedinica koje su u postupku povrata). U godinu dana evidentirano je viπe od 740 jedinica imovine. Jednostavan postupak prikupljanja tih podataka doveo je do vaænih spoznaja o trenutaËno slabom koriπtenju nekih jedinica imovine, o imovini koja stvara slabe prihode, o davanju atraktivnih prostora na koriπtenje nevladinim organizacijama koje plaÊaju malu zakupninu ili ju uopÊe ne plaÊaju, a rijetko koriste prostor, te o drugim okolnostima koje pruæaju brze i relativno lake moguÊnosti za poveÊavanje financijskih uËinaka portfelja. Daljnja analiza otkrit Êe dodatne moguÊnosti unapreivanja. KljuË je uspjeha posvetiti se poslu popisivanja imovine i postizanju napretka, a ne ostvarivanju savrπenstva.

PITANJA O KOJIMA TREBA VODITI RA»UNA: Kako biste organizirali i klasificirali portfelj u svojoj zajednici? Koji su vam podaci potrebni o svakoj jedinici imovine? Gdje Êete pronaÊi te podatke? Kako moæete najuËinkovitije prikupiti i zabiljeæiti te podatke? ©to oËekujete nauËiti postupkom prikupljanja tih informacija?

28

II.2. aktivnost:

Tranzicijska pitanja

PREPORUKE ZA PRIMJENU: •

Pripremiti popise imovine za povrat - odrediti i posebno popisati imovinu za povrat i drugu imovinu tamo gdje prava vlasniπtva lokalne sampourave nisu jasna.

•

Izraditi i odobriti strategiju koja Êe racionalno smanjiti daljnja ulaganja lokalne samouopave u imovinu koja joj nije u vlasniπtvu niti je pod njezinim nadzorom.

•

Godiπnje pregledati i odobriti proraËunske izdatke za iduÊu godinu u vezi s takvom imovinom, pojedinaËno po jedinicama imovine.

•

Osigurati usklaenost izmeu imovinskih prava i bilance (drugim rijeËima, osigurati da se popis imovine u zapisima upravljanja imovinom i popis imovine u bilanci podudaraju).

U Hrvatskoj je u tijeku nekoliko tranzicijskih procesa koji zahtijevaju pozornost lokalne samouprave. Kao prvo, u vertikalnoj strukturi vlasniπtvo se na imovini dijeli izmeu srediπnje dræavne uprave i regionalnih i lokalnih samouprava. Nadalje, horizontalno gledano, u okviru teritorijalne reforme s poËetka devedesetih, formirane su mnoge nove jedinice lokalne samouprave. Jedna je od posljedica toga potreba konsolidiranja bilanci novoformiranih jedinica lokalne samouprave. Posebno treba istaknuti potrebu rjeπavanja pitanja vlasniπtva. Na kraju, procesom povrata imovine vraÊaju se vlasniËka prava onim vlasnicima koji su ih izgubili nacionalizacijom ili konfiskacijom. Potrebno je rijeπiti praktiËna pitanja u vezi s povratom imovine. Ako imovina koju treba vratiti ne stvara dohodak, moæda bi lokalna samouprava trebala poduzeti mjere za ubrzavanje procesa povrata. KljuËno je pitanje u upravljanju imovinom æeli li lokalna samouprava ulagati - i koliko - u odræavanje i popravak nekretnina koje Êe vjerojatno vratiti ili kojih Êe se na drugi naËin rijeπiti iz svojih portfelja. To se posebno odnosi na sljedeÊe: æeli li lokalna samouprava jednako ulagati u svoju vlastitu imovinu i u imovinu za povrat ili Êe, umjesto toga, dati odreenu prednost svojoj vlastitoj imovini? Ista se pitanja mogu primijeniti i na druge jedinice imovine koje lokalna samouprava nema u svom vlasniπtvu, ali ih financijski podupire (kao πto je imovina samostalnih kulturnih institucija): bi li lokalna samouprava trebala ulagati u nju jednako kao i u svoju vlastitu imovinu?

PraktiËna primjena II.2.1. Investicijska strategija u Gradu Varaædinu Grad Varaædin je identificirao pribliæno 140 jedinica imovine koje su u razliËitim stadijima postupka povrata. Kao rezultat, donesene su strateπke odluke da se ne izvrπavaju kapitalna ulaganja u te jedinice imovine, te da se paæljivo nadgledaju i kontroliraju tekuÊi troπkovi.

ProraËun je svake jedinice lokalne samouprave ograniËen te je potrebno napraviti izbor. LogiËno je da Êe prioritet dobiti jedinice imovine koje Êe u doglednoj buduÊnosti ostati u vlasniπtvu grada, ili one koje Êe se prodati i za koje Êe prodajna cijena biti znatno i oËigledno uveÊana ako se uËine odreeni popravci. No

29

duænosnici mogu s odgovornoπÊu tvrditi da Êe zajednica imati koristi od vraÊene imovine koja se predaje u izvrsnom stanju, uz oËekivanje da Êe se dobro odræavanje i dalje nastaviti. Propadanje kulturnih dobara moæe se i loπe odraziti na izgled grada, bez obzira na vlasniπtvo nad tom imovinom. Lokalne prilike odredit Êe rezultate tog procesa odluËivanja, ali bi naglasak trebao biti na usmjeravanju ograniËenih sredstava prema onim nekretninama od kojih Êe grad imati izravne koristi, a ne prema onima od kojih je korist neizravna i nemjerljiva. U svakom sluËaju, treba provesti paæljivu financijsku analizu kako bi se odredila financijska korist svih vaænih izdataka. Ta pitanja nisu Ëisto financijske prirode - ona se izravno odnose na cjelokupnu politiku lokalne samouprave. No, onima koji donose odluke potrebne su objektivne informacije kako bi mogli donijeti dobre odluke. Zbog toga bi bilo korisno da u bazu podataka o imovini lokalne samouprave ukljuËe i oznaËe imovinu koja Êe biti vraÊena. Lokalna samouprava mora pratiti i sve svoje izdatke za imovinu koja nije u njezinu vlasniπtvu ili pod njezinom kontrolom. Za one koji u gradu odluËuju, podaci o izdacima i prihodima u vezi s tim skupinama imovine mogu dati koristan uvid. I financijski su podaci kljuËni kada se razmiπlja o ulaganjima; posebno je koristan djelomiËni proces pripreme i izrade proraËuna. To ukljuËuje analizu promjena u dohotku i/ili troπkovima. Ta Êe se analiza dobiti samo kada nastane neki troπak te kada se ove promjene usporede s iznosom toga troπka. Na primjer, ulaganje u sustav grijanja moæe opravdati viπu najamninu (prihod) radi veÊe udobnosti za korisnike i niæih troπkova zbog efikasnijeg sustava. Ili, u sluËaju da se takvo ulaganje u sustav grijanja razmatra za objekt kojim se koristi samouprava, oËekivana uπteda od niæih tekuÊih troπkova mogla bi vrlo lako vratiti investiciju kroz nekoliko godina, πto ponovno opravdava ulaganje. Takoer je moguÊe da se poveÊaju i izdaci i prihodi. Ako se prihodi poveÊaju viπe nego izdaci, poveÊat Êe se tijek novca, πto je drugi naËin na koji se moæe opravdati investicija.

PITANJA O KOJIMA TREBA VODITI RA»UNA: Koji su izazovi i prepreke u tranzicijskom procesu, u odnosu na vlasniπtvo i upravljanje imovinom? Na koji su naËin jedinice lokalne samouprave ukljuËene u tranzicijske procese i kako utjeËu na njih? Koja su sredstva za rjeπavanje tranzicijskih pitanja dostupna jedinicama lokalne samouprave? Koju vrstu podataka trebaju donositelji odluka kako bi o tranzicijskim pitanjima donosili kvalitetne odluke?

30

II.3. aktivnost:

Klasifikacija imovine

PREPORUKE ZA PRIMJENU: •

Izraditi nacrt klasifikacije sve imovine, podijeljene u tri skupine: obveznu, diskrecijsku i onu koja stvara dohodak (prihod).

•

Formulirati naËela i ciljeve za svaku skupinu imovine.

•

Uvesti standarde za “potroπnju imovine” za one subjekte kojima lokalna samouprava daje potporu.

•

Na sjednici VijeÊa jedinice lokalne samouprave potvrditi klasifikaciju i financijska naËela/ciljeve kao dio Cjelovitog plana upravljanja imovinom.

SADRÆAJ PORTFELJA NEPOKRETNE IMOVINE U HRVATSKOJ Zakon o lokalnoj i podruËnoj (regionalnoj) samoupravi odreuje razliËite funkcije lokalne samouprave. Portfelji imovine trebaju sadræavati jedinice imovine kako bi ispunili funkcije uprave koje navodi spomenuti Zakon. Zbog toga su sadræaji portfelja u Hrvatskoj raznoliki i Ëesto sadræe mnoge od navedenih komponenti: •

zemljiπte (za javne namjene, prazno i prikladno za gradnju, poljoprivredu, itd.)

•

stambene prostore (socijalni stanovi, træiπni stanovi, itd.)

•

poslovne zgrade i prostore za potrebe uprave u potpunosti ili djelomiËno

•

nestambene (poslovne) prostore za zakup

•

sportske objekte

•

vrtiÊe

•

kulturne objekte (muzeji, knjiænice, kazaliπta, kina i dr.)

•

gradske sajmove i trænice

•

elektriËnu infrastrukturu/javnu rasvjetu

•

nekretnine za industriju i skladiπtenje/distribuciju

•

poduzeÊa: komunalna poduzeÊa (opskrba plinom, voda, kanalizacija), poduzeÊa za osnovne komunalne usluge (groblja, ureenje okoliπa, ËiπÊenje), poslovna poduzeÊa i sl.

•

ostalu imovinu.

KLASIFIKACIJA IMOVINE: OBVEZNA, DISKRECIJSKA I IMOVINA ZA OSTVARENJE PRIHODA (VI©AK IMOVINE) Prije rasprave o klasifikaciji imovine vaæno je joπ jednom vratiti se na neke od osnovnih pojmova. Uloge i ciljevi jedinica lokalne samouprave kao vlasnika nekretnina mogle bi se podijeliti u kategoriju tradicionalnih i netradicionalnih. Tradicionalna uloga uprave ukljuËuje ponudu odgovarajuÊeg broja jedinica imovine za javna dobra i usluge po najniæoj cijeni, u usporedbi s alternativnim, izvedivim dogovorima, ukljuËujuÊi i pruæatelje usluga iz privatnog sektora. Netradicionalna uloga uprave ukljuËuje podrπku lokalnom gospo-

31

darskom razvoju i ostvarivanje prihoda za samoupravu iz alternativnih izvora. Iako je shvaÊanje tradicionalne i netradicionalne uloge u Hrvatskoj moæda obrnuto, ipak je vaæno imati na umu ovu razliku kada se provodi klasifikacija. U privatnome sektoru cilj je vlasnika u pravilu usmjeren na poveÊanje vrijednosti imovine. Povrat na ulaganje optimizira se u odnosu na rizike (politiËke, gospodarske i transakcijske). OpÊi je trend u razvijenim zemljama taj da lokalne samouprave usvajaju koncepte i metode upravljanja imovinom koje primjenjuje privatni sektor. Kao πto je veÊ spomenuto, jedinice lokalne samouprave u Hrvatskoj sada su odgovorne za πiroki krug funkcija. Kako bi se te funkcije moglo uspjeπno obavljati, lokalne samouprave trebaju svoja naËela postupanja uskladiti s tri globalna trenda u odnosu prema imovini: 1. transformirati se od onih koji izravno osiguravaju nekretnine za sve usluge u one koji omoguÊuju privatnom sektoru da osigura nekretnine; 2. promijeniti stav prema svojim nekretninama kao javnim dobrima te ih umjesto toga poËeti smatrati produktivnim resursom; 3. usvojiti praksu usmjerenu prema djelotvornosti upravljanja koja je nastala i koja je testirana u privatnom sektoru. Funkcije lokalne samouprave sada ukljuËuju upravljanje stanovima, prostorno i urbanistiËko planiranje, komunalne usluge, brigu o djeci, socijalnu skrb, primarnu zdravstvenu zaπtitu, primarno obrazovanje, kulturu, tjelesnu kulturu i sport, zaπtitu potroπaËa, zaπtitu i unapreivanje okoliπa te vatrogastvo i civilnu zaπtitu. Prema tim funkcijama, imovina potrebna za ispunjavanje tih funkcija moæe se podijeliti u tri skupine: 1. obvezna imovina - odgovornost lokalne samouprave odreena zakonom 2. diskrecijska imovina - dobrovoljno podræana iz druπtvenih, politiËkih ili drugih razloga 3. viπak imovine ili imovina za ostvarenje prihoda.

PraktiËna primjena II.3.1. Postupak klasifikacije u Gradu Varaædinu Administrativni odjeli u Varaædinu izradili su privremenu klasifikaciju i prezentirali ju Gradskom vijeÊu i Poglavarstvu u veljaËi 2002. godine. U skladu s raspravom koja je uslijedila, klasifikacija je revidirana i odluke vezane za upravljanje imovinom sada se donose u skladu s realnim ciljevima za nabavu, upotrebu i raspolaganje imovinom iz portfelja Grada.

32

UVO–ENJE STANDARDA “POTRO©NJE IMOVINE” ZA ONE SUBJEKTE KOJIMA LOKALNA SAMOUPRAVA DAJE POTPORU Lokalne samouprave pruæaju kako obveznu, tako i dobrovoljnu podrπku razliËitim organizacijama. Zakoni pojedine funkcije jedinica lokalne samouprave jasno definiraju kao iskljuËive ili podijeljene, i u skladu s time takoer odreuju objekte koji su obvezni za jedinice lokalne samouprave. Ti objekti ukljuËuju djeËje vrtiÊe, socijalne stanove, vodovodnu i kanalizacijsku infrastrukturu, groblja, sportske objekte, kazaliπta, muzeje, knjiænice, parkove, te neke druge. No, glavno pitanje koje nije rijeπeno zakonom jest koliko objekata podupire lokalna samouprava. Dok Zakon o lokalnoj i podruËnoj (regionalnoj) samoupravi navodi zadaÊe lokalnih samouprava, konkretne norme potroπnje imovine definiraju se kroz akte. No, lokalnim samoupravama daje se pravo da same postave te norme. Lokalna samouprava ima pravo samostalno donositi bitne odluke i uvoditi neke norme “potroπnje imovine” koju ta lokalna samouprava financira iz svoga proraËuna. Na primjer, treba li financirati sve sportske objekte? To je posebno vaæna prilika za lokalne samouprave da utvrde norme u skladu sa spremnoπÊu i moguÊnostima svojih graana da plaÊaju za te usluge.

FORMULIRANJE FINANCIJSKIH NA»ELA I CILJEVA ZA SVAKU SKUPINU IMOVINE UËinak imovine za obvezne zadaÊe trebao bi se optimizirati: 1. poveÊanjem djelotvorne namjene objekata, postavljanjem zahtjeva da odjeli lokalne samouprave opravdaju potraænju za tim prostorom 2. svoenjem tekuÊih troπkova na najmanju moguÊu mjeru 3. smjeπtajem ureda i usluga lokalne samouprave u funkcionalnim, a ne atraktivnim podruËjima, te u skromnijim zgradama i objektima 4. poznavanjem najviπe i najbolje namjene imovine i izradom cost-benefit analize, kako bi se opravdala namjena odreene imovine za potrebe lokalne samouprave.

UËinak imovine za diskrecijske zadaÊe trebao bi se optimizirati: 1. analizom stvarnih troπkova kako bi se olakπalo donoπenje najboljih odluka 2. stvaranjem programskih alternativa radi πto veÊeg smanjenja direktnih i indirektnih subvencija u vezi s imovinom (vidi i poglavlje o 8. aktivnosti). Posebno je korisno razmotriti sljedeÊe mjere: •

postiÊi da korisnici ili njihovi sponzori sami odræavaju imovinu

•

poticati korisnike ili sponzore da daju u zakup nekoriπtene dijelove prostora ili podruËja drugim komercijalnim ili neprofitnim pravnim osobama te toËno izvjeπtavati vlasnika o ostvarenim neto prihodima i u skladu s tim prilagoditi subvencije

•

uspostaviti jasne ugovorne odnose s korisnicima koji ugovaraju meusobne obveze za odræavanje imovine i raspodjelu troπkova i prihoda

•

pratiti namjenu i koriπtenje kako bi se osiguralo da neiskoriπten prostor bude dodijeljen ozbiljnijim korisnicima

•

urediti da viπe skupina korisnika dijeli objekt.

33

Lokalne samouprave mogu imati previπe imovine namijenjene za obavljanje obveznih zadaÊa. Na primjer, gradski uredi moæda ne zauzimanju sav raspoloæivi prostor u zgradama u vlasniπtvu grada za ovu svrhu ili je moæda prostor neprimjereno i nepotrebno zauzet. Zbog toga se viπak prostora moæe smatrati diskrecijskim ili prostorom koji stvara prihod. Viπak imovine nije potreban za osnovne ili diskrecijske zadaÊe, ali sluæi kao izvor prihoda lokalnoj samoupravi. Optimalno bi bilo: 1. dati nekretnine u zakup uz najviπu i najbolju namjenu radi stvaranja tekuÊih prihoda 2. povremeno ocjeniti rezultate ostvarenja prihoda kod tih nekretnina pomoÊu alternativnih investicijskih kriterija 3. provoditi selektivna kapitalna ulaganja radi poveÊanja prihoda 4. prodati nekretnine koje ne daju dovoljno dobre rezultate, kako bi se ostvarili jednokratni prihodi 5. smanjiti troπkove odræavanja i obveze na imovini ako se ona ne moæe dati u zakup niti prodati.

PraktiËna primjena II.3.2. Prepoznavanje imovine za zakup u Varaædinu, koja daje slabe rezultate Nakon πto su u Varaædinu upravitelji imovine identificirali sve jedinice imovine koje podlijeæu povratu i dovrπili klasifikaciju imovine, prepoznali su oko 70 jedinica imovine za zakup koje su trenutno u vlasniπtvu grada kao imovina koja bi trebala stvarati prihod. Zatim su vrijednost svake od spomenutih jedinica imovine usporedili s prihodom koji je proizvela. Brzo je utvreno da mnoge jedinice imovineimaju prihod koji je znatno ispod praga od 5%, πto znaËi da je træiπte imovini dalo veÊu vrijednost od one koja je odreena kapitalizacijom prihoda. U tom sluËaju, upravitelj imovinom mora prvo analizirati jedinicu imovine kako bi utvrdio moæe li se prihod znaËajno uveÊati, kako to sugerira viπa træiπna vrijednost. Ako to nije moguÊe, jedinicu imovine treba prodati, jer se dobit od prodaje moæe reinvestirati s viπim prihodom od onog koji proizlazi iz vlasniπtva jedinice imovine. Za provoenje ove analize traba napraviti procjenu vrijednosti i trebaju biti dostupni podaci o prihodu i troπkovima. Rezultati analize mogu biti dobri samo ako su takvi i procjene i podaci koji se koriste za njihovo dobivanje. U Varaædinu je ovom analizom dobiveno mnogo rezultata. Dva su primjera poboljπanja postupaka koji se primjenjuju na davanje u zakup i uvoenje javnog natjeËaja za podzakup sportskih objekata.

34

PraktiËna primjena II.3.3. Gradska klasifikacija prihoda od imovine kojom se raspolaæe ili je viπak Tijekom prve polovice 2003. godine Grad Varaædin je prodao zemljiπta (svako izmeu 500 i 800 kvadratnih metara) za samostalne stambene objekte programa druπtveno poticane stanogradnje i za poslovne objekte. Ta je kapitalna transakcija iznosila oko 11.851.100 kn, ili oko 8,7% gradskoga godiπnjeg proraËuna. OËekuje se da Êe iz istog izvora do kraja 2003. godine biti prikupljeno joπ 6.000.000 kn. Prodaja navedenih jedinica imovine ne samo da je pojednostavila gradski portfelj, nego je i omoguÊila pozitivne odnose s privatnim osobama koje tako mogu ostvariti svoje stambene potrebe.

Reklasifikacija imovine s povijesnom vrijednoπÊu Grad je reklasificirao povijesnu palaËu vrijednu oko tri milijuna kuna kao viπak imovine i dat Êe ju u zakup na træiπtu. PoËetna godiπnja zakupnina bit Êe 500.000 kn, uz obvezu buduÊeg zakupoprimca da izvede odgovarajuÊa kapitalna ulaganja. To je idealan primjer kako lokalna samouprava moæe na kreativan naËin doÊi do dodatnog prihoda, u skladu s lokalnim kontekstom i sredstvima.

USVAJANJE KLASIFIKACIJE I FINANCIJSKIH NA»ELA/CILJEVA NA VIJEΔU LOKALNE SAMOUPRAVE, KAO DIO STRATE©KOG PLANA ZA UPRAVLJANJEM IMOVINOM Prema zakonskom okviru koji je sada na snazi, nije potrebno podnositi takvu klasifikaciju, niti odluke o upravljanju nekretninama, vijeÊu lokalne samouprave na usvajanje. No, to je pitanje od najviπe strateπke vaænosti za svaku lokalnu samoupravu, pitanje koje Êe i kratkoroËno i dugoroËno utjecati na njezine graane. Zbog toga bi bilo dobro da se ta klasifikacija izradi i podnese vijeÊu lokalne samouprave na raspravu i usvajanje. Takoer se preporuËuje duænosnicima lokalne samouprave naglasiti vaænost uËinkovitog upravljanja nekretninama. To je pogotovo vaæno kako bi se pravilna metodologija i tehnike primijenile na odluËivanje na najviπoj politiËkoj razini jedinica lokalne samouprave.

35

Meunarodno iskustvo PoveËavanje vrijednosti imovine: javno ili privatno vlasniπtvo Jedan je cijenjeni zapadni poslovni savjetnik primijetio da bi ulagatelj trebao biti vlasnikom imovine samo ako joj je sposoban dodati vrijednost. Ako to drugi investitor moæe Ëiniti bolje, odnosno platiti viπu cijenu za spomenutu jedinicu imovine, onda bi je on i trebao imati u vlasniπtvu. U zapadnim sustavima naËelno se smatra da su privatne tvrtke koje pokreÊe motiv profita sposobnije u uveÊavanju vrijednosti nego πto su to javni i neprofitni sektor. Iz tog se razloga jedinice imovine i usluge procjenjuju radi privatizacije. Pronaeni su naËini za privatizaciju socijalnih, pa Ëak i vojnih stanova, za upravljanje i odræavanje obvezne imovine i funkcija kao πto su gradska vijeÊnica, popravak cesta, skupljanje otpada, vodovodni sustav i zatvorski sustav. Kvalitetnom se i pametnom privatizacijom imovina uËinkovitije iskoriπtava, a usluge se izvode uz niæe troπkove.

PITANJA O KOJIMA TREBA VODITI RA»UNA: Koje su lokalne usluge i funkcije propisane dræavnim zakonima i drugim propisima? Kako se te zahtjeve moæe zadovoljiti uz najmanje troπkove, a da pritom budu ispunjene lokalne potrebe? Koji su prioriteti upravljanja imovinom za svaku od skupina imovine? Zaπto je odluka o klasifikaciji pojedine jedinice imovine podloæna raspravi?

36

II.4. aktivnost:

Procjena nekretnina

PREPORUKE ZA PRIMJENU: •

Odrediti sve nekretnine koje su prenosive (ili su to barem potencijalno); obaviti procjenu njihove træiπne vrijednosti.

•

ZapoËeti sustavnu procjenu poËevπi od pokusnih procjena nekoliko jedinica imovine, koje se doimaju potencijalno najunosnijima ili, suprotno tome, najproblematniËnijima i najskupljima za lokalne samoupave.

•

Prije bilo kakve prodaje imovine lokalne samouprave naruËiti njezinu neovisnu procjenu.

•

Upravitelje imovinom osposobiti za struËnu procjenu tako da budu “educirani klijenti” za profesionalne procjenitelje.

•

Pripremiti se za procjenu troπkova vijeka trajanja neprenosive imovine.

•

Pripremiti se za procjenu poslovnih interesa lokalne samouprave u razliËitim poduzeÊima.

ODRE–IVANJE ODGOVARAJU»IH VRIJEDNOSTI ZA RAZNE NEKRETNINE U VLASNI©TVU LOKALNE SAMOUPRAVE KljuËno poËetno pitanje za upravitelje imovinom jest koju vrstu vrijednosti trebaju znati. OpÊenito postoje dvije skupine imovina. Prva (najveÊa) ukljuËuje one jedinice imovine koje se mogu prenijeti (prodati) barem potencijalno; imovina u vlasniπtvu lokalne samouprave veÊinom pripada ovoj skupini, primjerice gradska vijeÊnica i druge zgrade i objekti u vlasniπtvu lokalne samouprave. Za tu je imovinu poznavanje træiπne vrijednosti imovine kljuË praÊenja i kontrole rezultata. Kao dio procesa upravljanja imovinom, financijski se rezultati svake pojedine jedinice imovine ocjenjuju prema njezinoj træiπnoj vrijednosti. Za imovinu lokalne samouprave koja nije prenosiva prema bilo kakvim racionalnim pretpostavkama (kao πto su mostovi i druga sliËna infrastruktura), suvremeni je pristup za procjenu takozvana cijena vijeka trajanja, koja se sastoji od cijene izgradnje i troπkova odræavanja i popravaka imovine za vrijeme njezina vijeka trajanja. Vaæno je shvatiti da raËunovodstvena (knjigovodstvena) vrijednost nekretnine ima ograniËeno znaËenje u procesu donoπenja racionalnih odluka u upravljanju imovinom. Tradicionalno se raËunovodstvene vrijednosti izraËunavaju kao povijesni troπak kupnje ili graenja, umanjeno za amortizaciju koja se izraËunava prema forumuli. Naprednija raËunovodstvena praksa mogla bi ukljuËiti i povremenu prilagodbu poËetnih troπkova izgradnje inflaciji. U svakom sluËaju, raËunovodstvena vrijednost imovine, u pravilu nije povezana s trenutaËnom træiπnom vrijednosti osim ako nije tek nedavno plaÊena. RaËunovodstvena vrijednost ne predstavlja ni cijenu vijeka trajanja. Sadaπnja se praksa u ocjeni vrijednosti zasniva na trima metodama procjene ili pristupa za procjenu træiπne vrijednosti, od kojih se svaki rabi onoliko koliko su dostupni valjani i bitni podaci: 1. Pristup troπka, utemeljen na procjenama zamjenskog troπka. Ovaj pristup træiπnoj vrijednosti zemljiπta dodaje procjenu troπkova graenja (ukljuËujuÊi arhitektonske i ostale “meke” troπkove). Kod tog se pristupa Ëesto odreuje gornja granica vrijednosti jer Êe, ako drugi pristupi pokaæu viπu vrijedost, biti razvijeno viπe jedinica imovine po niæim cijenama, dok se ne ostvari ravnoteæa.

37

2. Pristup usporedbe prodaja. Njime se jednostavno odgovara na pitanje “Kakvu su prodajnu cijenu postigle sliËne jedinice imovine kad su bile ponuene na træiπtu?” 3. Pristup kapitalizacije dohotka. U svom najjednostavnijem obliku, ovaj se pristup koristi formulom vrijednost = tijek novca / oËekivana stopa povrata.

Svaki je od tih pristupa ipak samo - pristup. Procjena je ocjena vrijednosti, ne utvrivanje, a temelji se na svim bitnim podacima. Procjena koja se temelji na viπe pristupa vrijednosti vjerodostojnija je nego procjena koja se temelji samo na jednome pristupu. Vaæno je zapamtiti da je procjena samo procjena vrijednosti. Vrijednost se odreuje na træiπtu, kada kupci i prodavatelji dogovaraju konkretnu transakciju. RazliËite vrste imovine mogu zahtijevati naglasak na samo jednom ili dva pristupa. Slijede neki od primjera kojima se procjenitelj moæe voditi prilikom odreivanja najboljeg pristupa: •

Neiznajmljeni stanovi i kuÊe: vjerojatno je najbolji pristup usporedbe prodaja. Pristup troπka mogao bi takoer biti koristan, ali bi se kod starijih jedinica imovine moglo dogoditi da zahtijeva prevelike prilagodbe da bi amortizcija bila od pomoÊi.

•

Zakup poslovnih prostora: pristup kapitalizacije dohotka i pristup usporedbe prodaja. I ovdje bi pristup troπka bio pogodan samo za novije jedinice imovine.

•

Neizgraeno zemljiπte: pristup usporedbe prodaja jedini je praktiËni pristup jer nema prihoda kojeg bi se moglo kapitalizirati, niti ikakve graevine.

Najvaænije metodoloπko pitanje u vezi s procjenom imovine lokalne samouprave jest uvoenje u propise i praksu lokalne samouprave pojma træiπne vrijednosti imovine, onako kako je taj pojam shvaÊen u meunarodnoj praksi i unutar privatnoga sektora u Hrvatskoj. Problem je u tome πto se neke lokalne samouprave sada koriste nestandardnim definicijama, πto rezultira podcjenjivanjem vrijednosti koja je sadræana u nekretninama lokalne samouprave te time ometa sposobnost grada da ispravno sudi o stanju svog udjela.

PROFESIONALNE USLUGE Politika unapreivanja i koriπtenja profesionalne struËnosti za procjenu imovine lokalne samouprave moæe se sastojati od nekoliko elemenata. Prvo, lokalna samouprava treba osposobiti zaposlenike u lokalnoj samoupravi u upravljanju imovinom za osnove procjene imovine (i procjene nekretnina i poslovne procjene) kako bi u lokalnoj samoupravi bili “educirani klijenti” za procjeniteljske usluge. Osim toga, upravitelji imovinom trebali bi pravilno pretpostaviti koja je vrijednost imovine kojom upravljaju, radi provoenja preliminarne analize. Drugo, kada se ukljuËe profesionalni procjenitelji, oni bi se trebali zapoπljavati samo na osnovi natjeËaja; na temelju pretkvalifikacijskih postupaka bit Êe lakπe odabrati najkvalificiranije profesionalce za sudjelovanje u tim natjeËajima. I na kraju, dvojica ili trojica procjenitelja za procjenu raznih nekretnina iste vrste bolje Êe usporediti kvalitetu izvjeπÊa o procjeni i procijenjenim vrijednostima.

38

PraktiËna primjena II.4.1. Praksa procjene u Hrvatskoj (1. dio) Sudski su vjeπtaci zakonski ovlaπteni za procjenu imovine u Hrvatskoj. UnatoË opÊoj tendenciji da se procjena imovine temelji na zamjenskoj cijeni (pristup troπka), mnogi sudski vjeπtaci upoznati su i koriste se ostalim suvremenim metodama procjene imovine. Osim toga, u Hrvatskoj postoji i Udruga procjenitelja Ëiji su Ëlanovi kvalificirani za procjenu i nekretnina i poduzeÊa. Oni su usmjereni na metode kapitalizacije dohotka u procjeni imovine i poduzeÊa. No, u pravne je svrhe procjena sudskih vjeπtaka jedino prihvatljivo rjeπenje. Istodobno, ako je procjena potrebna radi praÊenja rezultata imovine, a ne zbog pravnih transakcija, kvalifikacija procjenitelja vaænija je od njegova imenovanja na sudu.

ODRE–IVANJE PRIORITETA ME–U IMOVINOM KOJA SE PROCJENJUJE Procjena imovine u dræavnom vlasniπtvu zbog odreenih je osobina teæak zadatak u sklopu upravljanja imovinom. To se posebno odnosi na sljedeÊe: 1. nema sva javna imovina træiπni potencijal ili usporedive prodaje u privatnom sektoru 2. brojna imovina ima socijalnu vrijednost koju je teπko koliËinski odrediti 3. vrijednost javne imovine ovisi o klasifikaciji i ograniËenjima 4. standardi za procjenu javne imovine teπko se uvode i odræavaju 5. procjena je skup proces, posebno kada sudski vjeπtaci izrauju dobro dokumentirane izvjeπtaje o procjeni; zato je i troπak za poreznog obveznika popriliËan.

S obzirom na visoke troπkove, za procjenu je potrebno donijeti racionalne odluke o postupcima. Vaæno je dobiti procjenu u sluËaju koji ukljuËuje pravni postupak, gdje se nekretnina koristi kao jamstvo, i pri raspolaganju imovinom bez otvorenog natjeËaja. U drugim sluËajevima, cijena procjene moæe biti viπa od oËekivanih koristi, pa bi prije no πto se krene s procjenom, struËni upravitelji imovinom trebali naËiniti preliminarnu analizu (koja moæe ukljuËivati i dobro utemeljene pretpostavke o vrijednosti imovine kojom upravljaju), kako bi se odredilo kojoj je imovini najhitnije potrebna procjena. Ovo je primjer potrebe inteligentnog i kretivnog pristupa upravitelja imovine. Izraz procjenitelj odnosi se na struËnjake koji su prouËavali postupak procjene i koji su se pokazali sposobnim za procjenu imovine. Ostali, kao πto su trgovci nekretninama, mogu biti manje kvalificirani u procjeni, ali mogu imati iskustva u transakcijama s nekretninama, koje sluæe kao osnova za razumijevanje vrijednosti imovine. Te osobe mogu biti dovoljno kvalificirane za odreivanje vrijednosti imovine manje vaænosti, uz uvjet da upravitelj imovinom uËini sve πto je potrebno, kako bi se osigurao i zaπtitio od pristranosti i sukoba interesa. Na primjer, od trgovca nekretninama ne bi se trebalo traæiti da procijeni vrijednost neke nekretnine, a onda da je i proda. Investitor moæe imati iskustva s vrijednostima, ali od njega ne treba traæiti da procjeni neku nekretninu koju bi nakon toga htio kupiti. Terminologija lako moæe odvratiti pozornost. Daju li “procjenitelji” “procjene”, a trgovci nekretninama ili drugi koji nisu kvalificirani kao procjenitelji daju “ocjene”? »ak i unutar engleskog govornog podruËja postoje tradicionalne razlike u terminologiji. U SAD-u se rabi termin “appraisers”, a u Velikoj Britaniji “va-

39

luers”. Za sada takva razlika moæda ne bi bila produktivna. Vaæno je pitanje odrediti prikladno kvalificiranog pojedinca za svaki zadatak, sve ovisno o vaænosti i cijeni. Odjel koji je odgovoran za upravljanje imovinom trebao bi usvojiti strategiju u vezi s procjenom, potrebnim kvalifikacijama procjenitelja i posebnim situacijama kada je procjena potrebna. Takva bi se strategija mogla sastojati od slijedeÊih elemenata: •

Svakoj jedinici imovine trebalo bi utvrditi vrijednost, bilo prema onome πto utvrdi kvalificirani procjenitelj, drugi samostalni pojedinac koji ima iskustva s takvom imovinom ili upravitelj imovinom.

•

Nuæan je zakljuËak træiπna vrijednost, ne zamjenska cijena.

•

Prioritet za izradu procjena trebao bi se staviti na veÊe nekretnine i na one koje se razmatraju za prodaju. Ostale nekretnine u portfelju potrebno je procijeniti ili im utvrditi vrijednost u iduÊe dvije ili tri godine. PojedinaËne stambene jedinice, male napuπtene parcele i druga imovina za koju se smatra da joj je vrijednost manja, mogle bi dobiti niæi prioritet za procjenu ili ocjenu, ali upravitelj imovinom moæe i odmah utvrditi preliminarnu vrijednost na osnovi iskustva.

•

Procjenitelja i druge osobe koje daju ocjene birat Êe se prema vaænosti nekretnine u porfelju, vaænosti ocjene (npr. prodaja je vaænija od jednostavnog Ëuvanja potpunog zapisa o vrijednostima imovine), te prema cijeni izrade procjene. U nekim sluËajevima pravi trgovac nekretninama ili neka druga osoba, koja je upoznata s vrijednosti imovine, moæe se ukljuËiti umjesto potpuno kvalificiranog procjenitelja, ali takva osoba ne smije imati niti trenutne niti buduÊe interese u svezi s imovinom, koji bi utjecali na nepristranost njezina suda o vrijednosti.

•

Upravitelj imovinom mora godiπnje pregledati svaku procjenu. Ako se stanje s imovinom ili stanje na træiπtu znaËajno promijenilo, potrebno je naËiniti novu procjenu, πto moæe obaviti ili procjenitelj ili druga dovoljno kvalificirana osobe.

•

Za svaku je nekretninu potrebno naËiniti novu procjenu najmanje svakih pet godina.

•

U cilju objektivnosti, isti procjenitelj ne bi smio stalno procjenjivati istu nekretninu. No jedan procjenitelj moæe iduÊih godina dobiti druge nekretnine za procjenu. Isto tako, isti procjenitelj ne bi smio stalno procjenjivati sve nekretnine u portfelju.

•

Procjenitelji, koji su tek dobili zadatak, ne bi smjeli dobiti analizu prethodnih procjenitelja na pregled, veÊ bi od njih trebalo traæiti da naËine svoju vlastitu analizu kako bi ostali objektivni. Ipak, sve relevantne Ëinjenice o imovini, koje su poznate upravitelju, trebalo bi dati procjenitelju. To ukljuËuje arhitektonske i graevinske nacrte, podatke o prihodima i izdacima, informacije o fiziËkom stanju i nedostacima, te sliËne obavijesti.

•

Samostalan procjenitelj ili neki drugi struËnjak s iskustvom træiπne procjene trebao bi provesti procjenu prije bilo kakve znaËajne financijske transakcije, kao πto su prodaja, veÊi najam, veÊe kapitalno ulaganje ili financiranje (hipotekarni zajam), te u sluËaju pravnog postupka.

•

Neke nekretnine mogu imati tako nisku vrijednost, da bi troπak sluæbene procjene bio u nesrazmjeru s njezinom vrijednosti, a moæda bi bio i veÊi od njezine vrijednosti. Upravitelj imovinom mora realno odluËiti u odreivanju one velike imovine za koju je samostalna procjena potrebna i one koja je manje vaæna, a za koju bi ocjenu mogao interno pripremiti netko od zaposlenika koji rade na upravljanju imovinom.

•

Moæe biti korisno naruËiti i samostalnu procjenu ili drugu samostalnu ocjenu primjerka malih nekretnina, ako portfelj ukljuËuje viπe sliËnih malih nekretnina koje pojedinaËno ne bi opravdale troπak. Procjena toga primjerka vodit Êe upravitelja imovinom u ocjeni vrijednosti drugih sliËnih nekretnina.

40

•

Cilj bi trebao biti da se izbjegne sklonost upravitelja imovinom prema nerealno viskoj ocjeni vrijednosti njegova portfelja kako bi se to dobro odrazilo na njih same i na njihovu osobnu vaænost.

Kojeg biste procjenitelja odabrali? (Malo humora) Potrebna vam je objektivna i neovisna procjena jedinice imovine i pozivate troje kandidata da vam izloæe svoje kvalifikacije i opiπu svoje metode procjene. Prvi vam kandidat ulazi u ured. Pitate ga o njegovu iskustvu i metodologiji. Nakon πto je opisao svoje iskustvo, kaæe da bi izveo graevinsku studiju kako bi utvrdio troπak izgradnje takve graevine. Druga kandidatkinja na isto pitanje odgovara kako bi provela istraæivanje o prodaji sliËnih jedinica imovine, analizirala tijek novca i utvrdila troπak zamjene. Tada bi upotrijebila svoju najbolju procjenu kako bi utvrdila vrijednost jedinice imovine koja je u pitanju. TreÊi kandidat, kad Ëuje pitanje, zatvara vrata vaπeg ureda, ogleda se oko sebe kako bi se uvjerio da u prostoriji nema nikoga drugog i onda tiho πapÊe: “Koju biste vrijednost æeljeli?”

PraktiËni koraci prema træiπnoj procjeni nekretnina lokalne samouprave jesu: •

Izrada posebne baze podataka o prodaji imovine lokalne samouprave, koja bi omoguÊavala prikupljanje podrobnih podataka o prodanoj imovini lokalne samouprave. Ta baza podataka treba sadræavati adresu, veliËinu, namjenu, fiziËke osobine i stanje, datum prodaje, cijenu, troπkove prodaje i okolnosti prodaje za svaku prodanu jedinicu imovine.

•

Priprema sveobuhvatnog pristupa procesu procjene (posebno odluËivanju o tome koja imovina mora prva biti procijenjena, koliko se Ëesto mora obavljati ponovna procjena itd.).

•

PoËetak sustavnoga prikupljanja proraËunskih sredstava za plaÊanje procjene imovine u vlasniπtvu lokalne samouprave.

41

PraktiËna primjena II.4.2. Praksa procjene u Hrvatskoj (2. dio) U zemljama koje prolaze kroz reformu, praksa je procjene uvelike pod utjecajem troπkova zamjene. U planskom gospodarstvu ne postoji træiπte koje bi bilo podloga procjenjivanju vrijednosti jedinice imovine. Pristup troπka zamjene se, meutim, stalno primjenjuje. Sredstava uvijek nedostaje. U nedostatku podataka o prodaji, cijena se novoga graenja koristi kao zamjena za træiπnu vrijednost. Kaæe se da “u Americi postoji dvije stotine godina podataka na kojima se moæe temeljiti procjena, a ovdje, u gospodarstvima koja su u tranziciji, samo nekoliko nedavnih prodaja”. Ali i procjenitelji u razvijenim gospodarstvima oslanjaju se samo na podatke iz najsvjeæijih prodaja. Stari su podaci vrlo malo korisni. Mnogi procjenitelji, u gospodarstvima koja se reformiraju, kaæu da koriste tradicionalne pristupe procjene vrijednosti, ali se naposljetku gotovo uvijek oslanjaju na pristup troπka zamjene. Vaæno je prepoznati ovu tendenciju primjene pristupa troπkova zamjene, a zanemarivnja pristupa usporedbe prodaja i pristupa kapitalizacije dohotka. Oni koji sklapaju ugovore o procjeni trebaju biti potpuno svjesni potrebe razmatranja svih triju pristupa i zahtijevati od svojih procjenitelja da se tim tehnikama koriste na primjeren naËin.

PRIMJER PROCJENE VRIJEDNOSTI JEDINICE IMOVINE Evo nekih podataka: Grad u vlasniπtvu ima zgradu sa zemljiπtem, koja se koristila kao vrtiÊ, ali je nedavno zatvoren jer ga je polazilo premalo djece. Ovo su detalji o toj jedinici imovine: 500 m2

Povrπina zemljiπta:

2200 m2

Povrπina zgrade:

Informacije o drugim prodajama zemljiπta prikupljene na træiπtu: Povrπina (m2)

Prodajna cijena

Usporedba

A

1.500

2.250.000 kn

Bolje

B

3.000

3.000.000 kn

SliËno

C

2.500

2.000.000 kn

Loπije

Parcela

Troπak izgradnje (prema graevinarima)

42

4.500 kn/m2

OËekivani vijek trajanja nove zgrade

50 godina

Efektivni vijek zgrade

10 godina

PRISTUP TRO©KA ©to znamo do sada? Vrijednost zemljiπta moæe se utvrditi izraËunavanjem cijena drugog zemljiπta po kvadratnome metru, kako slijedi: Parcela

kn/m2

A

1.500

B

1.000

C

800

KoristeÊi se gore prikazanim usporedbama (bolje, sliËno, loπije), neovisna procjena vrijednosti zemljiπta mogla bi biti 1.000 kn/m2 ili 2.200.000 kn za parcelu od 2.200 m2. Troπak zamjene 500 m2 zgrade (4.500 kn/m2) iznosi 2.250.000 kn. Zgrada je stara deset godina. Pretpostavi li se da je æivotni vijek zgrade 50 godina, mora se oduzeti faktor amortizacije od dvadeset posto (450.000 kn) (deset godina podijeljeno s pedest godina = dvadeset posto). Tako proizlazi da je vrijednost zgrade 1.800.000 kn.

Tako pristup troπka pokazuje: Zemljiπte

2.200.000 kn

Zgrada

1.800.000 kn

Ukupno

4.000.000 kn

DODATNE »INJENICE: Ovo su podaci o sliËnim jedinicama imovine (s obzirom na dopuπtenu upotrebu, lokaciju i stanje) koje su nedavno prodane:

Imovina

VeliËina zgrade

Neto prihod kn/m2

Prodajna cijena

II

400

1.200

4.000.000

II

300

1.350

3.520.000

III

600

1.150

5.100.000

Druge Ëinjenice Stopa neiskoriπtene imovine na træiπtu Dostupnost zemljiπta Stopa profita na britanske dræavne obveznice Cijena Ëokolade u Zürichu

5% Slaba 4,2% 60 eura / kg

43

PRISTUP USPOREDBE PRODAJE Radi jednostavnosti, zamislimo da su ove jedinice imovine doista sliËne i da im ne trebaju poboljπanja u pogledu kvalitete, lokacije itd. Ovdje su cijene za m2 jedinica imovine: I

10.000 kn/m2

II

11.733 kn/m2

III

8.500 kn/m2

Na temelju ovih podataka razumno je izvesti zakljuËak da je vrijednost spomenute jedinice imovine (one Ëija se vrijednost procjenjuje) 10.000 kn/m2, ili 5.000.000 kn prema prodajnom komparativnom pristupu.

PRISTUP KAPITALIZACIJE DOHOTKA Trebamo utvrditi træiπno utemeljenu stopu kapitalizacije. Evo πto nam je poznato na temelju prethodno prikupljenih podataka.

Jedinica imovine koja se usporeuje

Prihod kn/m2

Vrijednost kn/m2

% povrata

I

1.200

10.000

12,0%

II

1.350

11.733

11,5%

III

1.150

8.500

13,5%

Moæemo zakljuËiti da je povrat na træiπtu 12.5% (0,125).

S obzirom na to da imovina nije u zakupu, trebamo procijeniti prihod koji bi ostvarivala na taj naËin. Prihodi drugih jedinica imovine, s kojima ju se moæe usporediti, upozoravaju na pretpostavljeni prihod od 1.200 kn/m2, ili 600.000 kn za zgradu od 500 m2. KoristeÊi se formulom vrijednost = prihod / stopa kapitalizacije, dolazimo do toga da je 600.000 kn podijeljeno s 0,125 tj. vrijednost odreena pristupom kapitalizacije dohotka, jednaka 4.800.000 kn. Evo saæetka pristupa: Pristup troπka

4.000.000 kn

Pristup usporedbe prodaja

5.000.000 kn

Pristup kapitalizacije dohotka

4.800.000 kn

Sada to postaje pitanje prosudbe, a ne formula. Iskusni Êe procjenitelj pogledati ove podatke i doÊi do procjene vrijednosti, πto u ovom primjeru moæe biti 4.800.000 kn. ©to smo uËinili s podacima o britanskim dræavnim obveznicama i cijeni Ëokolade? Niπta! Prilikom svake procjene nailazimo na niz podataka. No, neki su od njih jednostavno nevaæni i treba ih zanemariti. Dobrom Êemo prosudbom razluËiti koje podatke iskoristiti, a koje odbaciti.

44

U ovome je primjeru vrijednost procijenjena pristupom troπka bila znatno manja od one dobivene drugim dvama pristupima. Moæda smo podcijenili vrijednost zemljiπta ili troπkova graenja ili precijenili visinu amortizacije. Moæda usporeivane jedinice imovine zapravo nisu bile usporedive. Za donoπenje konaËne odluke, od procjenitelja se uvijek zahtijeva mnogo razmiπljanja. Opseæne informacije o procjeni dostupne su iz niza izvora. Posebice Institut za procjenjivanje (The Appraisal Institute) nudi niz knjiga i drugih referentnih materijala na razliËitim jezicima, dostupnih putem njihove web-stranice http://www.appraisalinstitute.org ili na broj telefona 001-312-335-4100. Na meunarodnoj razini, TEGoVA (Europska grupa udruæenja procjenitelja - The European Group of Valuers’ Associations) i IVSC (Meunarodna vijeÊa za standarde procjenjivanja - International Valuation Standard Councils) predstavljaju najistaknutije meunarodne djelatnosti usmjerene na uvoenje ujednaËenih i meunarodno prihvaÊenih standarda u procjeniteljskoj praksi. Viπe se o njihovim aktivnostima moæe naÊi na www.tegova.org i www.ivsc.org. Kasnije, kad procjeniteljska profesija u Hrvatskoj postane zrelija i usklaena s meunarodno prihvaÊenim standardima procjenitelja, odabir procjenitelja za najozbiljnije sluËajeve trebao bi biti u vezi s kvalifikacijama procjenitelja, koje jamËe njihovo postupanje u skladu s navedenim standardima.

PITANJA O KOJIMA TREBA VODITI RA»UNA: Zaπto su vaæne informacije o vrijednosti imovine? Tko procjenjuje vrijednost? Tko odreuje vrijednost? Koja je razlika izmeu knjigovodstvene i træiπne vrijednosti, i zaπto je ta razlika vaæna? Koja su tri pristupa procjeni vrijednosti, te koji su vaæniji za razliËite vrste imovine? Koje su informacije potrebne za pripremu procjene? U kojim je okolnostima potrebna profesionalna, neovisna procjena? Kada je, naprotiv, prikladno da vrijednost utvrdi osoblje zaduæeno za upravljanje imovinom? Neovisne su procjene skupe, a sredstva su ograniËena. Kako se odreuju prioriteti? Predloæite dobru strategiju odabira procjenitelja.

45

II.5. aktivnost:

Operativni izvjeπtaji za imovinu i portfelje

PREPORUKE ZA PRIMJENU: •

Sustavno upotrebljavati operativne izvjeπtaje za svu imovinu (i prostore).

•

U operativne izvjeπtaje treba ukljuËiti sve bitne prihode i izdatke za svaku jedinicu imovine uz, πto je posebno vaæno, troπkove upravljanja.

•

Treba upotrebljavati raËunalne aplikacije za upravljanje imovinom, i to posebno one aplikacije koje se mogu nabaviti u Hrvatskoj i za koje se moæe dobiti podrπka u privatnim organizacijama za upravljanje imovinom i njihovim podruænicama.

•

Za portfelje homogenih jedinica imovine (kao πto su javne povrπine za iznajmljivanje), treba uvesti izvjeπtaje o prihodu na razini portfelja.

•

Pripremiti godiπnji proraËun ili financijski plan za svaku jedinicu imovine, te provoditi redovitu usporedbu i analizu stvarnih i planiranih uËinaka imovine.

Svrha je operativnih izvjeπÊa ocijeniti financijske rezultate pojedine imovine i odrediti problematiËne jedinice imovine radi korektivnih mjera. Problem je u mnogim lokalnim samoupravama u Hrvatskoj taj πto se podaci o financijskim rezultatima rijetko prikupljaju na osnovi pojedinaËne imovine. Umjesto toga, podaci se prikupljaju i prezentiraju zbrojno, πto je prikladno za opÊe raËunovodstvene svrhe, ali ne i za djelotvorno upravljanje imovinom. Zbog toga je za lokalnu samoupravu bitno uvesti i stalno koristiti obrazac za operativne izvjeπtaje.

PraktiËna primjena II.5.1. Nadgledanje financijske uËinkovitosti u Gradu Varaædinu Grad Varaædin je propisao voenje raËunovodstva imovine za stanove, sportske objekte i poslovne prostore, a uvodi ih i za druge vrste imovine. Planovi su za upravljanje imovinom institucionalizirani i sadræe aktivnosti i financijske podatke za svaku jedinicu imovine. Osim toga, praksa je zakupa unaprijeena paæljivijim nadzorom, smanjivanjem neiskoriπtenosti nekretnina, te boljim natjeËajnim postupcima. Ti i drugi koraci doveli su do 25% porasta neto prihoda od zakupa poslovnih prostorija, s Ëetiri na oko pet milijuna kuna. Uz to, troπkovi vezani za upravljanje stambenim portfeljem smanjeni su za oko 100,000 kn.

U svrhu upravljanja imovinom, tipiËni Êe se operativni izvjeπtaji sastojati od saæetog pregleda prihoda i izdataka. Vaæno je biti prilagodljiv u oblikovanju izvjeπtaja, dodavati ili brisati skupine prihoda i izdataka prema potrebi. Korisno je napraviti izvjeπtaj tako da se stvarni rezultati mogu usporediti stavku po stavku s proraËunom i s rezultatima iz prethodne godine. TipiËan izvjeπtaj sadræi najmanje dva stupca s podacima: (a) rezultate tekuÊega mjeseca i (b) kumulativne rezultate za godinu na dan. Dalje u tekstu slijedi primjer takva izvjeπtaja. U tom jednostavnom obliku, on ne ukljuËuje usporedbe koje smo prethodno spomenuli u tekstu, ali takve usporedbe zahtijevaju samo jednostavno dodavanje stupaca s tim podacima.

46

PRIMJER OPERATIVNOG IZVJE©TAJA Prihodi Bruto potencijalni prihod (1)..............................

1.000

Minus - gubici zbog neiskoriπtenosti (2) ..........

50

Bruto efektivni prihod.........................................

950

BILJE©KE (1)

Bruto efektivni dohodak ukljuËuje stvarnu zakupninu i druge dodatne iznose prihoda koji bi se prikupili ako bi se dali u zakup neiskoriπteni prostori. Taj se dohodak moæe dalje podijeliti na dvije vrste dohotka kao πto su zakupnine, prihodi od strojeva za igre na sreÊu, naplatu za kopiranje, itd. Ako je zakupnina umjetno niska da bi se dala subvencija zakupcu, ta se subvencija moæe takoer ukljuËiti kao dodatak iznosu koji je doista prikupljen.

(2)

Iznos zakupnine koji je izgubljen zbog neiskoriπtenosti i gubitaka u naplati, kao i subvencije u obliku smanjenja zakupnine ukljuËene u gornji bruto potencijalni dohodak.

(3)

Kategorije pod ovim nazivom trebalo bi promijeniti tako da ukljuËuju druge vrste troπkova. Neke od navedenih ne moraju biti nuæne i mogu se izbrisati.

(4)

Ostali su troπkovi oni koji ne pripadaju ni pod jedan od drugih opisanih troπkova, ali su premali kako bi opravdali svoj opis prema stavkama.

(5)

Ova bi kategorija mogla ukljuËiti odreene raËunovodstvene, pravne i druge naknade koje nastaju kao rezultat zahtjeva vlasnika, ali nisu nuæne za uspjeπan rad imovine.

(6)

Za otplatu hipotekarne glavnice potrebna je gotovina, ali donosi prihod vlasniku smanjenjem neotplaÊenog duga na imovini. S druge strane, otplate kamate, iako je i za njih potrebna gotovina, ne umanjuju dug pa tako ni ne donose prihod vlasniku. Dug je rezultat okolnosti u kojima se nalazi vlasnik. Sama imovina moæe jednako raditi i s dugom, i bez njega.

(7)

Tijek novca je iznos gotovine, pozitivan ili negativan, koji vlasnik prima kao rezultat zadræavanja investicije.

TekuÊi troπkovi (3) Popravci................................................................ 100 Grijanje ................................................................. 60 Struja..................................................................... 50 Voda...................................................................... 20 Odvoz otpada....................................................... 20 Osiguranje............................................................ 30 Porezi .................................................................... 50 Komunalna naknada........................................... 30 Naknada za upravljanje imovinom ................... 50 Ostalo (4) .............................................................. 10 Ukupni tekuÊi troπkovi ........................................

420

Neto efektivni prihod ..........................................

530

Troπkovi financiranja Hipotekarna kamata............................................

90

Dodatni troπkovi Procjena................................................................ 10 Ostalo (5) .............................................................. Ukupno dodatno .................................................

5 15

Neto prihod.......................................................... Minus otplate hipotekarne glavnice (6)............ Dobit (7)................................................................

425 100 325

47

Radi jednostavnosti, u gornjem primjeru izvjeπÊa amortizacija se ne raËuna kao troπak. To je obraËun za dugoroËno opadanje vrijednosti fiziËke imovine koja neÊe trajati zauvijek. Zemljiπte se ne amortizira, ali se zgrade i oprema amortiziraju, rasporeujuÊi poËetnu cijenu za æivotnoga vijeka. Gotov se novac ulaæe u trenutku kada se imovina kupuje ili kada se izvode poboljπanja. Zbog toga nema troπka novca (osim za popravke). Nije ispravno amortizirati troπak za novi krov, na primjer, u godini kada je postavljen, jer Êe on trajati mnogo godina. Amortizacija rasporeuje obraËun za taj troπak za vijeka trajanja. Ali nema troπka u novcu svake godine, pa se amortizacija koja se oduzima da bi se dobio neto dohodak ponovno zbraja neto dohotku kako bi se dobio tijek novca. Ponovno, gore navedeni primjer ne pokazuje tu pojedinost. Treba li ga i kako ukljuËiti ovisi o raËunovodstvenim standardima javnog (vladinog) sektora usvojenima u dræavi. No, teorija ostaje vaæna za svrhu financijske analize. Za jedinice imovine koje ne stvaraju dohodak, tijek novca uvijek Êe biti negativan, ali je ipak vaæno znati koliki je, radi usporedbe s drugom imovinom, posebno imovinom iste vrste. Na primjer, troπkovi odræavanja poslovne zgrade u zakupu mogu biti sliËni troπkovima odræavanja gradske vijeÊnice. UsporeujuÊi detaljne tekuÊe troπkove bilo bi moguÊe utvrditi troπkove koji se mogu smanjiti. Za lokalne samouprave neto tekuÊi dohodak predstavlja relevantnu mjeru financijskih rezultata imovine. OËekuje se da Êe se stavkama prihoda i izdataka priloæiti podroban prikaz transakcija. Od najveÊe je vaænosti da zaposlenici u lokalnoj samoupravi izrade takve izvjeπtaje za svu imovinu kojom sami upravljaju. Ako je upravljanje imovinom povjereno vanjskim upraviteljima nekretninama, od njih Êe se traæiti operativni izvjeπtaji. Upravitelji nekretninama mogu veÊ biti potpuno sposobni podnijeti odgovarajuÊe izvjeπtaje, ali to ne Ëine zbog izostanka interesa vlasnika imovine ili zbog nedovoljnoga razumijevanja moguÊnosti njihovih sustava. U Hrvatskoj je dostupno nekoliko dobrih programskih paketa kojima se moæe ostvariti cilj rasporeivanja i odræavanja podataka. Naravno, svaki ovisi o preciznom unosu podataka. Savjetuje se da u sluËaju nabave programa to bude neki od onih koji se u zemlji veÊ koriste, kako bi bile dostupne edukacija za koriπtenje i podrπka. Osim mjeseËnih izvjeπtaja, potrebno je priloæiti i kumulativne izvjeπtaje za godinu do datuma aktualnog izvjeπtaja za svaku pojedinu nekretninu. Vaæno je da upravitelji imovinom imaju pregled duæeg razdoblja jer je to kljuËno za trendove praÊenja koriπtenja i ocjenu rezultata imovine.

48

VJEÆBA: UPOTREBA PODATAKA OPERATIVNIH IZVJE©TAJA Upravljate s nekoliko sliËnih zgrada koje se koriste za istu svrhu. Iz operativnih izvjeπtaja i drugih izvora podataka dostupne su vam sljedeÊe informacije.

Broj zgrade

Povrπina zgrade m2

Troπak grijanja kn

1

450

5250

2

175

2150

3

380

4510

4

410

4980

5

525

6180

6

325

7480

7

220

2680

8

350

4240

Koji se zakljuËci mogu izvesti na temelju ovih podataka? Moæete li prepoznati neku priliku za poboljπanje? Ako moæete, koje biste korake poduzeli kako biste ju osvarili? (Prijedlog: poËnite s izraËunavanjem cijene grijanja po m2)

PITANJA O KOJIMA TREBA VODITI RA»UNA: Zaπto je vaæno imati operativne izvjeπtaje? Zaπto su korisni? ©to se moæe dogoditi da operativni izvjeπtaji budu zbunjujuÊi ili neprecizni? Zaπto je vaæno izraivati operativne izvjeπtaje o jedinicama imovine koje ne proizvode prihode, kao πto su gradska vijeÊnica ili djeËji vrtiÊi? Na koji se naËin operativni izvjeπtaji koriste u procesu pripreme procjene vrijednosti imovine? Zaπto je vaæno da jedan odjel ima punu odgovornost za raËunovodstvene poslove vezane za imovinu?

49

II.6. aktivnost:

Intenzivna financijska analiza portfelja, imovine i projekata

PREPORUKE ZA IMPLEMENTACIJU: •

Osposobiti zaposlene u tijelima lokalne samouprave, koji se bave upravljanjem imovinom, za koriπtenje analize diskontiranoga novËanog tijeka.

•

Prije nego πto financijski podaci o pojedinaËnim jedinicama imovine postanu dostupni, potrebno je provesti analizu godiπnjih rezultata u vezi s prihodom, izdacima i neto prihodom (gubicima) na temelju skupnih podataka (na razini portfelja).

•

U najveÊoj moguÊoj mjeri razmotrite portfelje homogenih imovina (odvojite subvencioniranu i nesubvencioniranu imovinu).

•

U analizirane podatke ukljuËite sve relevantne prihode i izdatke za svaki portfelj (posebno troπkove upravljanja).

Kao πto je raspravljeno u 3. aktivnosti, imovinski su portfelji lokalnih samouprava vrlo razliËiti po svojem sadræaju, veliËini i znaËaju. Oni sadræe zemljiπta, stambenu imovinu, uredske zgrade i prostorije za vladinu i djelomiËno vladinu upotrebu, nerezidentne (poslovne) zakupnine, sportske i kulturne prostorije, djeËje vrtiÊe, zelene trænice, infrastrukturu rasvjete, industrijske i skladiπne/distribucijske nekretnine i razliËita poduzeÊa. Takoer, lokalne samouprave poduzimaju projekte od kojih veÊina ukljuËuje razvoj neke vrste nekretnina. U nekim je sluËajevima do 70% proraËuna lokalnih samouprava namijenjeno za izdatke vezane za razvoj i odræavanje nekretnina. Samo je po sebi jasno da tolika raznovrsnost portfelja i projekata mora biti paæljivo praÊena i nadzirana, kako bi se ostvarile odgovarajuÊe koristi, te kako bi se izbjegli financijski gubici i propadanje imovine. Primarna sredstva za ostvarenje æeljenih ciljeva upravljanja jesu da se provede studija izvedivosti koja bi mogla ukljuËiti analizu oËekivanih financijskih posljedica za lokalnu samoupravu prije ukljuËenja u neki posao, investiciju ili graevinski projekt. MoguÊe je doÊi do struËne literature koja opisuje sadræaj studija izvedivosti u detalje. Oblici tih studija mogu varirati, ovisno o karakteru projekta. Uvoenjem raËunovodstva na razini imovine i relevantnoga financijskog izvjeπtavanja o imovini (za pitanja izvjeπtavanja vidi 9. aktivnost i Dodatak 2), lokalna Êe samouprava konsolidirati osnovne podatke o prihodima i izdacima za svaku jedinicu imovine (trenutno je taj podatak rasprπen unutar lokalnih proraËunskih izvjeπtaja i ne moæe biti od tamo izluËen na djelotvoran i pouzdan naËin). Grad Êe tada imati koristi od spoznaje koliki je neto prihod (tijek gotovine) od imovine. Imovina koja ne stvara prihode, ali je izloæena izdacima, imat Êe izvjeπÊa koji pokazuju detalje “gubitka” kojem je izloæena ili koje subvencionira lokalna samouprava. Na primjer, funkcioniranje zgrade koja je rabljena kao gradska vijeÊnica rezultira negativnim tijekom gotovine. Tomu je tako iz razloga πto bilo kakvi sluËajni prihodi nisu dovoljni za plaÊanje operativnih troπkova zgrade. KonaËno, grad je izloæen troπku funkcioniranja zgrade. To bi se pojavilo na imovinskom financijskom izvjeπtaju (vidi 9. aktivnost i Dodatak 2) kao jedini troπak (negativni tijek gotovine iz funkcioniranja gradske vijeÊnice). Detalji funkcioniranja zgrade pojavit Êe se na operativnom izvjeπtaju za imovinu. To omoguÊuje podroban izvjeπtaj i analizu svih troπkova funkcioniranja gradske vijeÊnice na jednome mjestu, umjesto ukljuËivanja razliËitih transakcija u opÊi proraËun, gdje se ne mogu lako identificirati kao primijenjeni na tu zgradu.

50

Vaæno je razumjeti da su prihodi i izdaci povezani. Unutar sadaπnje prakse, opÊe proraËunsko izvjeπtavanje nije orijentirano prema imovini. Ono pokazuje izdatke u jednom dijelu gradskoga proraËuna i prihode u drugom dijelu, πto moæe navesti na krivi put. Na primjer, ista bi imovina mogla biti u zakupu na dva razliËita naËina. Mogla bi se dati u “neto zakup” u kojem zakupac plaÊa manju zakupninu, ali takoer plaÊa sve operativne troπkove ukljuËujuÊi popravke. Ili bi se mogla dati u “bruto zakup” pod kojim zakupac plaÊa viπu zakupninu, ali ne i troπkove. Troπkove bi platio grad. Krajnji je (neto) rezultat u svakom sluËaju jednak za obje strane. U prvom sluËaju, grad prima niæu zakupninu, ali nema troπkova, a zakupac plaÊa niæu zakupninu i sve troπkove. U drugom sluËaju, grad prima viπu najamninu, ali takoer plaÊa troπkove, dok zakupac plaÊa viπu najamninu, ali nije izloæen nikakvim troπkovima. Grad bi mogao “smanjiti troπkove” uporabom oblika neto zakupa, ali bi i zakupnine bile niæe ili bi mogao “poveÊati zakupnine” s bruto zakupom, ali takoer snositi poveÊane troπkove.

ALATI ZA ANALIZU IMOVINE KOJA STVARA PRIHODE (VI©AK IMOVINE) Imovina koja stvara prihode (viπak) trebala bi se tretirati kao investicijska imovina i kao takva analizirati u odnosu na ostale izvedive investicije. Prikrivena je logika veoma jednostavna i jasna: gradu ova imovina nije potrebna za njegove funkcije, pa ako zadræi neku konkretnu imovinu, ta bi imovina trebala ostvariti povrate investicije koji bi bili konkurentni - nakon ukljuËenja Ëimbenika rizika - u odnosu na druge raspoloæivie investicije (bankovni depoziti, dræavne obveznice itd.). Ako imovina ne ostvaruje dovoljne povrate, njezine financijske rezultate treba temeljito ispitati da bi se vidjelo kako bi se oni mogli poboljπati. Ako poboljπanje ne rezultira u veÊim povratima, vlasnik bi trebao razmotriti prodaju imovine i reinvestiranje prihoda u drugu vrstu investicije. Postoje dva osnovna alata za analizu imovine koja stvara prihod.

1. ALAT Najjednostavniji je zasnovan na “formuli trokuta” za jednogodiπnju analizu: R = I / V,

(1)

gdje je R = stopa kapitalizacije, I = prihod, V = vrijednost

Koncept je da svaka od ovih triju znaËajki moæe biti izraËunata ako su druge dvije poznate. ToËnije, stopa kapitalizacije (jednostavna stopa povrata) R moæe biti izraËunata ako su poznati (procijenjeni) godiπnji prihod i vrijednost imovine. R (stopa kapitalizacije) moæe se rabiti kao gruba procjena investicijskih rezultata za jednu godinu. KljuË je za ispravno koriπtenje te grube procjene taj da se razumije da bi I (prihod) trebao biti neto operativni prihod. InaËica ove formule trokuta koriπtena je u 4. aktivnosti u pristupu kapitalizaciji dohotka pri pripremi procjene. Neto operativni prihod ili neto tijek novca (vidi 5. aktivnost) apsolutno je neophodna osnovna karakteristika za bilo koju imovinu koja stvara prihod jer stavlja zajedno prihode i troπkove, te pokazuje ostvaruje li imovina neto prihod ili neto gubitak. Kao πto je raspravljeno u 5. aktivnosti, neto je operativni prihod obiËno izveden iz operativnog izvjeπtaja koji uzima u obzir sve prihode i troπkove.

51

VJEÆBA: 1. ALAT ZA ANALIZU REZULTATA Vidi primjer operativnog izvjeπtaja prikazanog u 5. aktivnosti. U tom izvjeπÊu, neto operativni prihod prikazan je kao 530. Za potrebe ovog primjera pretpostavimo da træiπna vrijednost imovine iznosi 15.000. (Brojke sluæe samo kao ilustracija. Mogle bi predstavljati tisuÊe - ili neki drugi red veliËine kuna, na primjer.). U ovom primjeru, godiπnja je stopa kapitalizacije 3,5% (530/15.000), dok je kamata na bankovne depozite 3-7%. Stoga ta hipotetska imovina stvara povrat koji je meu niæima u odnosu na druge potencijalne investicije - bankovni depozit koji je moæda povezan s niæim rizikom. Stoga investicija u ovaj stan nije atraktivna jer daje manje povrate na vrijednost te je povezana s veÊim rizicima nego alternativa ulaganja istog iznosa od 15.000 - na bankovni depozit i akumuliranje kamatnoga prihoda. U navedenom primjeru takoer postoji plaÊanje kamate na hipoteku u iznosu od 90 i otplata glavnice 100, kao i reæijski troπkovi 15, smanjujuÊi tijek gotovine na 325. Ovo upozorava na to da prodaja imovine po træiπnoj cijeni ne bi ostvarila prihod od 15.000, nego neki iznos manji od onoga koji odraæava jamstvo hipoteke, koji bi otplatio ili preuzeo kupac u vrijeme prodaje. Ako je kamata 90 i saldo glavnice hipoteke 900, tada je udio 15.000 manje 900, ili 14.100. Tijek je gotovine 325 ili 2,3% vrijednosti imovine (325/14.100).

©to se moæe uËiniti kada upravitelj imovine vidi pokazatelje da imovina ne ostvaruje zadovoljavajuÊe povrate? Najprije bi trebao pomno ispitati Ëitav lanac upravljanja imovinom kako bi utvrdio postoje li previene prilike za poboljπanje financijskih rezultata. Posebice da se: POVEΔAJU PRIHODI kroz: •

poveÊanje najamnine na træiπnu razinu

•

smanjenje vremena kad je prostor prazan

•

poveÊanje stope prikupljanja

SMANJE IZDACI kroz: •

πtednju na odræavanju i popravcima bez smanjivanja vrijednosti imovine

•

smanjenje komunalnih troπkova

•

minimaliziranje troπkova upravljanja

•

reviziju normi za doprinose u rezervnim/zamjenskim fondovima.

Valja primijetiti da je R u ovisnosti o V kao i o I. Ako je procjena vrijednosti previsoka, tada Êe R biti preniska. Izgledat Êe da je tijek novca prenizak u odnosu na vrijednost koja moæe biti u potpunosti prihvatljiva ako se koristi niæa, toËnija vrijednost. Isto tako, ako je vrijednost prikazana prenisko, R Êe biti privlaËnija nego πto je to opravdano. Stoga je vaæno imati objektivne podatke o vrijednosti imovine.

52

Takoer, upravitelj imovine trebao bi imati podatak o operativnom izvjeπtaju koji prati financijske rezultate imovine u vremenu na redovnoj osnovi (godiπnje, mjeseËno ili oboje, ovisno o vrsti imovine). Posjedovanje operativnih izvjeπtaja na redovnoj osnovi omoguÊava upravitelju imovine da prati tijek gotovine u vremenu, πto omoguÊuje sveobuhvatnu i pouËnu analizu financijskih rezultata imovine.

2. ALAT Operativni izvjeπtaji za svaku imovinu omoguÊavaju upraviteljima imovine da se koriste jednostavnim indikatorima za usporedbu jedne imovine s drugom unutar iste kategorije i da identificiraju imovine koje daju bolje ili loπije financijske rezultate od drugih. »esto je koriπten indikator: Indikator operativnog troπka = ukupni operativni troπkovi / efektivni bruto prihod ili dodatno na to Indikator neto prihoda = neto operativni prihod / efektivni bruto prihod Takoer su vrlo korisne usporedbe linijskih stavki prihoda i troπka “po kvadratnom metru” (vidi II.6.1. gore). Ti omjeri mogu biti unutar razliËitih opsega za razliËite vrste imovine (na primjer, za stambene i poslovne zakupe).

ANALIZA DISKONTIRANOGA NOV»ANOG TIJEKA Joπ je sveobuhvatnija tehnika za analiziranje prihoda nekretnine ili investicijskih projekata Analiza diskontiranoga novËanog tijeka. U biti, ova tehnika omoguÊava procjenu træiπne vrijednosti imovine ili projekta zasnovanog na dohodcima i troπkovima koji nastaju u odreenome vremenskome razdoblju. Ovo je osobito korisno kada postoji potreba za odlukama o financijski smislenom izboru izmeu dviju ili viπe moguÊih upotreba iste imovine ili izmeu alternativnih investicijskih projekata. Diskontirani novËani tijek zasnovan je na premisi da novac viπe vrijedi danas nego ako treba Ëekati da ga se primi kasnije. Jednostavno reËeno, biste li radije dobili milijun kuna danas ili za godinu dana? Jasno, bolje je dobiti ga danas i investirati radi povrata tijekom godine. Tako buduÊi dohodak vrijedi manje nego sadaπnji dohodak. Kupovina imovine danas (ili odluka da se ne proda i zaprimi njezina vrijednost danas) omoguÊava vlasniku da primi ostvareni tijek gotovine i eventualno dobit od prodaje. Diskontirani je novËani tijek danaπnja vrijednost buduÊega tijeka prihoda od koriπtenja imovine i eventualne prodaje imovine. Iznos smanjenja, postotak, trebao bi odraæavati stope povrata na investicijskom træiπtu. VeÊa stopa smanjenja znaËi da buduÊi dohodci vrijede manje danas, dok manja stopa smanjenja rezultira u veÊoj vrijednosti danas. Isto tako, danaπnja vrijednost prihoda, koji Êe se ostvariti kasnije u buduÊnosti, manja je nego vrijednost istih iznosa prihoda dobivenih ranije. Financijska analiza u velikoj mjeri ovisi o uporabi tehnika diskontiranoga novËanog tijeka. ObiËno se koristi za konverziju svih novËanih tijekova u neto sadaπnje vrijednosti uporabom stope smanjenja radi izjednaËavanja svih opcija. MoguÊe je saznati neto sadaπnju vrijednost jednog iznosa koji Êe biti zaprimljen ili plaÊen u neko buduÊe vrijeme, i saznati neto sadaπnju vrijednost tijeka sredstava, bilo jednakih ili ne, zaprimljenih kroz niz isplata. Iako ovaj priruËnik ne pruæa sustavne upute glede uporabe diskontiranoga novËanog tijeka, u nastavku navodimo neke primjere koji ilustriraju uporabu te tehnike u upravljanju imovinom.

53

1. PRIMJER Grad posjeduje neizgraeni i nekoriπteni komad zemljiπta i æeli ga prodati. PoduzeÊe nudi da ga kupi i prezentira dva alternativna prijedloga. Platit Êe milijun kuna gradu odmah, ili Êe platiti buduÊe operativne troπkove za dræanje parcele nekoriπtenom (tako da grad nema troπkova) i kupiti imovinu za deset godina za 2 milijuna kuna. Miπljenje je gradskih duænosnika da je cijena kapitala 10%. Koji bi prijedlog grad trebao prihvatiti? Odgovor: 2 milijuna za deset godina, diskontirano za 10% je 771.087 danas, ili manje od jednog milijuna ponuenog u gotovini danas. Uzevπi u obzir ove pretpostavke, ponuda je u gotovini od 1 milijuna kuna bolja.

PRIMJER 1A Uzmite isti primjer uz jednu izmjenu. Grad koristi zemljiπte za parkiraliπte, pri Ëemu stvara neto prihod od 50.000 godiπnje. Kupac nudi da plati 50.000 kuna godiπnje gradu u deset godina, a onda Êe kupiti imovinu za 2 milijuna kuna. Koji bi prijedlog grad trebao prihvatiti? Odgovor: Iznos 771.087 neto sadaπnje vrijednosti od 2 milijuna diskontiranih 10 godina pri 10% ostaje, ali moramo dodati neto sadaπnju vrijednost od 50.000 godiπnje. Neto je sadaπnja vrijednost toga tijeka gotovine 307.228. Ukupan zbroj neto sadaπnje vrijednosti cijene kasnije prodaje i tijeka gotovine u godinama u kojima se intervenira stoga je 1.078.315, πto je viπe od jednog milijuna koliko je ponueno danas.

2. PRIMJER Analiziraju se dvije jedinice imovine. OËekuje se da Êe obje biti prodane za 10 godina za istu cijenu. U tih Êe deset godina obje ostvariti isti iznos dohotka od zakupa, ali u razliËito vrijeme. Koja je imovina vrjednija danas?

Neto dohodak (kn) God.

54

Imovina 1

Imovina 2

1

100.000

500.000

2

100.000

500.000

3

100.000

500.000

4

100.000

500.000

5

100.000

500.000

6

500.000

100.000

7

500.000

100.000

8

500.000

100.000

9

500.000

100.000

10

500.000

100.000

Odgovor: Imovina 1 ima veÊi tijek gotovine kasnije u vremenskom razdoblju od deset godina, dok imovina 2 ima veÊi tijek gotovine ranije, iako obje imaju ukupan tijek gotovine od 3 milijuna kuna. Uvijek je bolje dobiti novac ranije nego kasnije. Razlika u vrijednosti ovisi o koriπtenoj diskontnoj stopi, ali u svakom sluËaju imovina 1 vrijedit Êe manje zbog vremena primitka veÊih iznosa.

3. PRIMJER Grad posjeduje imovinu (zemljiπte sa zgradom) koja nije u upotrebi i koju je potrebno obnoviti. Dobio je dvije ponude: •

Jedno poduzeÊe predlaæe da zakupi imovinu na 25 godina uz godiπnji zakup od 1.020.000 kuna, uz uvjet da se na imovini izvrπe neka ulaganja radi djelotvornije i lakπe upotrebe. PoduzeÊe nudi zajam za ulaganja na imovini. Ono procjenjuje da je troπak poboljπanja 8 milijuna kuna koje Êe uzajmiti gradu uz kamatnu stopu od 12% uz otplatu na 25 godina.

•

Drugo poduzeÊe ponudilo je da kupi imovinu u sadaπnjem, troπnom stanju za 1.000.000 kuna.

Koja je ponuda bolja za grad? Zaπto?

Odgovor: Prema ponudi prvog poduzeÊa, otplata je hipoteke 1.020.000 kuna godiπnje, πto je jednako cijeni zakupa. Stoga grad neÊe imati prihode u gotovini u slijedeÊih 25 godina. Nakon 25 godina, vrijednost ulaganja bit Êe umanjena za 25 godina uporabe i propadanja. »ak i ako imovina zadræi znaËajnu vrijednost ulaganja, proÊi Êe 25 godina dok novi zakup ili prodaja imovine stvori vrijednost, a neto je sadaπnja vrijednost bilo Ëega za 25 godina ograniËena. Uz ove informacije, potrebno je uzeti pretpostavke za daljnju analizu. Uzmimo sada vrlo optimistiËne pretpostavke za prvu ponudu: da Êe imovina za 25 godina vrijediti 9.000.000 kuna. Ovo se zasniva na pretpostavci da u sadaπnjem stanju imovina danas vrijedi milijun kuna i da se ta vrijednost neÊe mijenjati u 25 godina, te da Êe poboljπanja od 8 milijuna u potpunosti zadræati svoju vrijednost bez propadanja stanja i deprecijacije u 25 godina. Dalje, pretpostavimo da grad zahtijeva povrat od 15%. Ne pretpostavlja se bilo kakva inflacija. Uz ove pretpostavke, treba li grad odmah prodati imovinu ili je treba dati u zakup na 25 godina kao πto je opisano? Neto sadaπnja vrijednost od 9 milijuna kuna za 25 godina diskontirana pri stopi od 15% je 273.399 kuna, manje od jednog milijuna ponuenog za sadaπnje stanje. Ponuda je od 1 milijuna u gotovini bolja.

55

4. PRIMJER Imovina je procijenjena na 20.000 kuna i stvara godiπnji neto dohodak od 6.000 kuna. Je li ovo dobra investicija?

Odgovor: To je 30%! To je vrlo dobro. Ali jesu li svi troπkovi dræanja imovine uzeti u obzir? Funkcioniranje odjela za upravljanje imovinom stvara troπkove i svaku imovinu treba nadgledati. Ako je, primjerice, troπak upravljanja imovinom (nadgledanja) po jedinici imovine 5.000 kuna, to postaje loπe ulaganje. Moramo gledati dalje od samog povrata imovine.

5. PRIMJER Koji su elementi kamatne stope?

Odgovor: Stopa povrata bez rizika (najsigurnije moguÊe ulaganje) Inflacija Porezni troπak Kreditni rizik Operativni rizik Drugi rizici (monetarni, itd.) Moæda i neπto drugo!

Uz neto sadaπnju vrijednost i diskontirani tijek gotovine, postoje drugi alati (kao πto su amortizacija i interna stopa povrata) koji su korisni za financijsku analizu ulaganja u nekretnine. RuËni je izraËun moguÊ, ali nepraktiËan, a jeftini financijski kalkulatori posvuda su dostupni. VeÊina ih ima odliËne priruËnike za uporabu, koji ne samo da vas uËe o koracima za izraËun, veÊ i temeljito objaπnjavaju uporabu tih izraËuna. »itatelja se potiËe da postane struËan u uporabi tih alata.

PraktiËna primjena II.6.1. Financijska analiza imovine u Gradu Varaædinu Osoblje za upravljanje imovinom Grada Varaædina nauËilo je upotrebu alata za financijsku analizu te se njima koristi za prostore za poslovni zakup, stambeno iznajmljivanje i sportske objekte. Edukacija o financijskoj analizi zasnivala se na stvarnim primjerima koji ukljuËuju obnovu bivπe vojarne, predloæenu akviziciju prostora u dræavnom vlasniπtvu i drugih situacija.

56

II.7. aktivnost:

Deregulacija poslovnih zakupa i poboljπanja cijena zakupa

PREPORUKE ZA IMPLEMENTACIJU: •

Pregledati i ponovno razmotriti uredbu lokalne samouprave kojom se regulira koriπtenje zakupljenih poslovnih prostora lokalne samouprave.

•

Poboljπati postupke nadmetanja i standardni ugovor kako bi se osigurali bolji træiπni potencijal i profitabilnost zakupljenih poslovnih prostora lokalne samouprave.

•

Revidirati upravljanje zakupljenom poslovnom i stambenom imovinom kako bi se sustavno poboljπala opÊa uËinkovitost (osobito radi moguÊnosti praÊenja financijskih rezultata kompletne iznajmljene imovine i portfelja, poveÊanja stopa naplate, smanjenja troπkova upravljanja, itd.).

•

Izloæiti otvorenoj konkurenciji portfelj stambenih zajmova i potaknuti banke na sudjelovanje.

DEREGULACIJA Sadaπnju politiku i praksu zakupa poslovnih prostora u lokalnim samoupravama u Hrvatskoj treba uskladiti s uobiËajenim pristupima u zemljama s razvijenim træiπnim gospodarstvima. Konkretno, taj sektor u lokalnim samoupravama u Hrvatskoj izgleda prekomjerno reguliran, s uglavnom negativnim posljedicama za gospodarstvo lokalne samouprave. Prekomjerna se regulacija dogaa na nekoliko naËina. Lokalne samouprave definiraju vrstu upotrebe imovine u previπe detalja. Stoga, kad je imovina ponuena na natjeËaj, ona ima svoju dopuπtenu upotrebu propisanu preusko kao “trgovine” ili “ugostiteljska radnja” ili “ured”, itd. U gradovima s træiπnim gospodarstvom, odluke treba li otvoriti trgovinu, ugostiteljski prostor, bilo kakvu drugu svakodnevnu ili specijaliziranu uslugu ili Ëak ured na nekoj konkretnoj lokaciji ostavljene su privatnim poduzetnicima koji pruæaju sve te usluge i meusobno se natjeËu za dobivanje prostorija na konkretnim lokacijama, zasnovanim na signalima potraænje. UrbanistiËki planovi postavljaju opÊenita ograniËenja upotrebe, ali unutar tih ograniËenja nalazi se πiroka fleksibilnost koja omoguÊava, na primjer, prodaju odjeÊe, restoran, elektroniËki servis ili frizerski salon u prostoru “trgovine”. Mnogo je puta u svijetu dokazano da prodavaËi u privatnom sektoru imaju bolji osjeÊaj πto bi ljudi mogli trebati na konkretnoj lokaciji, nego πto bi bilo koja samouprava mogla imati. Kad samouprava odluËi kako bi se trebala upotrebljavati jedinica nekretnine, time stvara umjetne prostorne okvire koji iskrivljuju træiπta. U lokalnim su samoupravama u Hrvatskoj iskrivljenja koja rezultiraju iz takvih “planskih alokacija” nekretnina znaËajna. Takoer, bilo kakva dodatna ograniËenja nametnuta na koriπtenje imovine smanjuju potencijalni prihod a s time i vrijednost imovine, do Ëega vlasnik moæe doÊi kroz zakup ili prodaju imovine. Dalje, ta ograniËenja gravitiraju prema poveÊanju vremena kada je prostor prazan i vode propadanju stanja i izgleda imovine i okolnog podruËja.

POBOLJ©ANJA PRAKSE NAJMA KritiËna podruËja poboljπanja rezultata upravljanja imovinom od strane lokalnih samouprava u Hrvatskoj ukljuËuju poboljπanje postupaka davanja u zakup i ugovora, poveÊanje stope ubiranja zakupnine i smanjenje operativnih troπkova i troπkova upravljanja. Kapitalni izdaci za poboljπanje energijske efikasnosti, na primjer, mogu smanjiti operativne izdatke ili poveÊati zakupninu koju su korisnici voljni platiti, ili oboje.

57

POBOLJ©ANJE PROCEDURA DAVANJA U ZAKUP I UGOVORA Grad ima ovlasti da odredi ograniËenja i uvjete upotrebe imovine, kao i s tim povezanih transakcija. Teæe je dati sposobnost donoπenja odluke korisnicima i kupcima. Meutim, to se mora uËiniti koliko god je moguÊe. Druπtvo, zasigurno, ima interese koji moraju biti zaπtiÊeni kroz ograniËenja i druga sredstva. Ali prekomjerna Êe regulacija i ograniËenja odbiti one koji bi moæda produktivnije koristili imovinu i koji stoga mogu platiti veÊu cijenu ili zakup. Vaæno je revidirati obrasce i postupke zakupa, prodaje, ograniËenja uporabe i drugo vezano uz privatnu uporabu gradske imovine, te nastojati eliminirati one zahtjeve koji nisu neophodni za javni interes, tako da gospodarska korist od gradske imovine moæe biti najveÊa moguÊa. Za poveÊanje efikasnosti prakse davanja u zakup lokalnih samouprava, takoer bi bilo korisno uËiniti neke promjene u standardnim ugovorima o zakupu poslovnih prostora i procedura davanja u zakup. 1. Trenutno, mnogi korisnici u prostorima lokalnih samouprava imaju pravo na automatski neograniËen broj produæenja zakupa na dodatnih pet godina. Za ne-stambenu je imovinu uobiËajeniji pristup taj da ako zakupac æeli produæiti zakup, treba pismeno obavijestiti vlasnika najmanje 3 mjeseca prije isteka zakupa. Vlasnik i zakupac tada pregovaraju o novom zakupu prije isteka roka zakupa. 2. Mogao bi se uvesti sistem prilagoavanja zakupnine u trenutku produæenja ugovora. Zakupac ne bi bio u moguÊnosti zaposjesti prostor beskonaËno bez plaÊanja poveÊane zakupnine kada træiπne cijene znaËajno porastu. UobiËajen je dogovor u komercijalnim zakupima taj da se u trenutku produæenja zakupa za novi rok revidirana zakupnina dovodi na træiπnu razinu (obiËno do 95% fer træiπne zakupnine kako bi se stvorio poticaj za zakupca da ostane u prostorima te radi prepoznavanja vaænosti neprekinuta dotoka novca za vlasnika kroz kontinuirano zakupljen prostor). Drugi je pristup taj da se poveÊa zakupnina u proporciji s inflacijskim indeksom. Broj opcija obnavljanja (mjeseËnih ili godiπnjih rokova) trebao bi biti ograniËen. 3. Mnogi sadaπnji ugovori ne zahtijevaju od vlasnika da obavijeste zakupca unaprijed da Êe se zakupnina povisiti (zakupac Êe o tome saznati s odreska o plaÊanju). Standardna praksa u veÊini zemalja zahtijeva da se zakupac obavijesti o poveÊanju najmanje 30 dana unaprijed. Takoer, metode i moguÊa uËestalost poveÊanja zakupnine obiËno su opisane u samom ugovoru o zakupu. 4. Lokalne bi samouprave trebale dati rok od najmanje 20 do 30 dana od izdavanja oglasa za raspoloæive prostore do krajnjega roka za prijave. KraÊi vremenski razmaci izmeu izdavanja oglasa i krajnjeg roka nisu primjereni da bi dopustili dovoljno razmatranje od strane potencijalnih zakupaca. 5. Postoje tri vaæna pravila koja se smatraju standardima u industriji nekretnina za provoenje ove vrste javne ponude ili natjeËaja (poznate kao “ponude u zatvorenim omotnicama”):

58

•

Uvjeti ponude trebali bi biti jasno izreËeni. Trebali bi opisivati prostore, uvjete zakupa na godinu ili na mjesece, stranu odgovornu za funkcioniranje i kapitalne troπkove, ukljuËujuÊi pripremu prostora za useljenje i druge relevantne Ëimbenike.

•

Sve bi ponude trebalo dræati u zatvorenim omotnicama do vremena otvaranja.

•

Ponude treba otvoriti i proËitati u prisutnosti svih sudionika u nadmetanju, kojima je stalo da dou na otvaranje ponuda i saznaju o ponuenim cijenama (iako se formalna obavijest pobjedniku moæe poslati kasnije).

Meunarodna iskustva Neka kljuËna gospodarska naËela vezana uz zakup/prodaju nekretnine 1. Vlasnik koji traæi kupca ili zakupca nekretnine mora uËiniti sve na smanjenju nesigurnosti (rizika) i ograniËenja koja bi ograniËila moguÊnosti i poveÊala premiju rizika za kupca ili zakupca. Uz smanjenu nesigurnost i ograniËenja, kupac moæe platiti veÊu cijenu a zakupac veÊu zakupninu, Ëime se gospodarska vrijednost imovine maksimalno poveÊava. 2. Prava kreditora i vlasnika moraju biti zaπtiÊena. Ako je stambeno iznajmljivanje vaæno, osobito za mlade obitelji koje nemaju moguÊnosti stjecanja vlasniπtva nad vlastitim domom, tada treba potaknuti investitore da osiguraju kapital za to stanovanje. KljuËni je poticaj zaπtita njihovih prava na prikupljanje najamnine ili deloæaciju najmoprimaca i iznajmljivanje drugom. Ako je financiranje hipotekom vaæno za pruæanje pomoÊi obiteljima da steknu mjesto stanovanja, tada treba kreditore potaknuti na to da omoguÊe te kredite, na naËin da ih se uvjeri kako mogu zaplijeniti kolateral radi zaπtite njihove investicije. Ako je neπto vaæno za druπtvo, tada prava onih koji su to omoguÊili moraju biti zaπtiÊena.

POVEΔANJE STOPE PRIKUPLJANJA NAJAMNINE Prema standardima komercijalnog træiπta, stopa prikupljanja najamnina lokalnih samouprava trebala bi biti poboljπana u veÊini sluËajeva. Upravitelji imovinom lokalnih samouprava trebali bi istraæiti razloge za nisku stopu prikupljanja i poduzeti radnje za odstranjivanje tih razloga i poveÊanje prikupljanja. Moraju se poduzeti postupci radi provoenja odredbi najma, ukljuËujuÊi deloæaciju najmoprimaca koji ne plaÊaju najamninu.

PraktiËna primjena II.7.1. Deregulacija zakupa poslovnih prostora u Gradu Varaædinu U gradu Varaædinu, πirom definicijom dopuπtenih uporaba imovine i poveÊanjem transparentnosti postupka natjecanja za zakup prostora, prihodi su od zakupa poslovnih prostora uvelike poveÊani. Dalje, poboljπana stopa prikupljanja zakupnine i prakse koriπtenja hipoteke proizvele su veÊe prihode i omoguÊile viπu stopu prikupljanja zakupnina, te su smanjile prekrπaje.

59

SMANJENJE OPERATIVNIH TRO©KOVA Dræanje pod kontrolom i temeljito praÊenje ukupnih operativnih troπkova povezanih sa svom imovinom lokalnih samouprava trebalo bi biti meu kljuËnim zadacima upravitelja imovinom lokalnih samouprava. U mnogim sluËajevima, ukupni troπkovi za funkcioniranje imovinskog portfelja nisu poznati, djelomice iz razloga πto je sama funkcija podijeljena izmeu nekoliko upravljaËkih tijela. Privatne tvrtke za upravljanje nekretninama obiËno osiguravaju djelomiËne usluge upravljanja za imovinske portfelje. Bolju Êe se uslugu i manje troπkovea postiÊi tako da se od firmi upravitelja zahtijeva da se natjeËu za ugovore o upravljanju. Nije vjerojatno da Êe doÊi do optimalnih rezultata ako firma za upravljanje imovinom takoer pruæa usluge odræavanja i druge usluge. U sluËaju upravljanja i servisiranja kreditnih portfelja (osobito kredita za privatizaciju stanovanja), hrvatske se banke mogu natjecati da dobiju taj posao, a pobijediti na natjeËaju treba ona banka koja nudi najniæu cijenu usluge za propisani skup funkcija.

PITANJA O KOJIMA TREBA VODITI RA»UNA: Zaπto je vaæan transparentan sustav natjecanja? Na koji naËin ograniËenja uporabe imovine ograniËavaju potencijalnu zakupninu? Zaπto je vaæno zaπtititi prava kreditora i vlasnika? Koje su svrhe regulatornih ograniËenja πto se tiËe uporabe imovine?

60

II.8. aktivnost:

Kvantificiranje i praÊenje direktnih i indirektnih subvencija u vezi s nekretninama, koje dobivaju zakupci i korisnici nekretnina u vlasniπtvu lokalne samouprave

PREPORUKE ZA IMPLEMENTACIJU: •

Pratiti cijene najma u privatnom sektoru radi procjene indirektnih subvencija najamnina koje primaju korisnici prostora lokalne samouprave.

•

Odrediti koje su nekretnine povezane s razliËitim vrstama potpore lokalne samouprave (kao πto je najam ispod træiπne vrijednosti, subvencije korisnicima za tekuÊe izdatke ili izravno plaÊanje tekuÊih izdataka od strane lokalne samouprave, itd.).

•

Pratiti i procijeniti iznos tih subvencija za svaku nekretninu i svaki portfelj imovine, poËevπi od nekretnina kojima se koriste nevladine organizacije, redovnog poslovnog zakupa, sportskih objekata i objekata kulture.

Kada se imovina daje u zakup za najpoæeljniju namjenu prema potraænji na træiπtu (ovisno, naravno, o πiroko definiranim ograniËenjima ureenja prostora), tada stvara najviπi dohodak i vrijednost za vlasnika. Ako neki poduzetnik uspjeπno odredi potraænju za odreenim dobrima ili uslugama na konkretnoj lokaciji, to Êe uistinu dovesti do veÊe prodaje i dobiti za tog poduzetnika. Ta Êe dobit pomoÊi u plaÊanju viπe najamnine. Tako Êe najbolja namjena imovine osigurati najviπu najamninu i vrijednost za vlasnika. Naravno, pogreπke se Ëine i poslovi propadaju. Ali ovaj proces dugoroËno vodi do najboljega osiguravanja dobara i usluga za zajednicu i najboljih financijskih rezultata. Te su pogreπke i propusti potrebni kako bi træiπte najdjelotvornije funkcioniralo.

PraktiËna primjena II.8.1. Indirektne subvencije u Hrvatskoj Sadaπnja je praksa u Hrvatskoj takva da lokalne samouprave Ëesto predodreuju koji se zakupci mogu natjecati za odreenu imovinu ili prostor u zakupu, te se u skladu s tim odreuju poËetne cijene. Na primjer, podruËje se moæe podijeliti na zone po cijenama, a unutar svake zone poËetne se cijene dalje razlikuju (i to u velikoj mjeri) ovisno o vrsti dopuπtene namjene i o vrsti ili pravnom statusu zakupca. Na primjer, privatni lijeËnik moæe dobiti prostor po niæoj cijeni najma nego brijaË. Takoer, ako netko vodi privatnu umjetniËku galeriju moæe se natjecati za prostor lokalne samouprave s poËetnom zakupninom do dvadeset puta viπom nego u sluËaju da je ista aktivnost - umjetniËka galerija - registrirana kao javna ustanova. Kao rezultat, veÊina zakupaca plaÊa manje no πto bi plaÊala za usporedivu imovinu na privatnom træiπtu zakupa ili da se ta ista imovina daje u zakup bez tih umjetnih ograniËenja namjene i zakupaca. Kao rezultat toga, lokalna samouprava propuπta potencijalni dohodak koji bi mogla zaraditi zakupom prostora po træiπnim cijenama. Dalje, kontrola cijene i umjetna razlika cijena zakupa stvara gospodarske poremeÊaje zbog toga πto predstavlja nejednake kompetitivne prednosti korisnicima koji plaÊaju zakupninu po niæoj cijeni od træiπne. Zaπto se na primjer umjetniËka galerija natjeËe na træiπtu prema tako uistinu neravnopravnim uvjetima, da mora plaÊati viπi zakup nego galerija koja je registrirana kao javna ustanova?

61

Dohodak koji lokalna samouprava propuπta time πto iznajmljuje imovinu ispod træiπne cijene predstavlja indirektne subvencije u vezi s imovinom koju stanari od lokalne samouprave dobivaju za te prostore. Ukupan iznos propuπtenoga dohotka teπko je procijeniti bez posebnog praÊenja. Miπljenje je struËnjaka da, u nekim praktiËnim sluËajevima, prosjeËna cijena najma (i godiπnjeg dohotka najma) za imovinu lokalne samouprave moæe biti dvostruko viπa nego πto je to trenutno sluËaj. Zamjetan je primjer indirektnih subvencija za najam - primjer neprofitnih organizacija. Njima se daju brojni prostori znatne povrπine, smjeπteni u najatraktivnijim i najskupljim zonama koje pokrivaju povijesna ili poslovna srediπta. U nekim sluËajevima, neprofitne organizacije plaÊaju simboliËnu zakupninu koja moæe biti desetak puta niæa od træiπne, te indirektne subvencije za njih na godinu mogu biti 360 kuna po Ëetvornome metru i viπe.

PraktiËna primjena II.8.2. Indirektne subvencije u Varaædinu Grad Varaædin identificirao je, kao πto je prikazano, indirektne godiπnje subvencije nevladinim organizacijama u iznosu od oko 500,000 kuna.

50.000.00 40.000.00 30.000.00 20.000.00 10.000.00 0.00 Trenutni mjeseËni

Potencijalni mjeseËni

prihodi od najma

prihodi od najma

Odluka o tome bi li indirektne subvencije za najam (i kojeg iznosa) trebalo osigurati korisnicima poslovnih prostora lokalne samouprave potpuno je politiËke naravi. No oni koji donose odluke trebali bi biti dobro informirani o troπkovima subvencija, a pruæanje informacija trebala bi biti odgovornost upravitelja imovinom lokalne samouprave. Za svaki prostor posebno, upravitelji imovinom trebali bi barem znati procijenjeni træiπni najam; zatim se iznos subvencije moæe procijeniti za svaki prostor kao:

Indirektna subvencija najma = (Træiπna najamnina) - (Stvarni najam)

62

ObraËun koji pokazuje veliËinu subvencije koju primaju subvencionirane organizacije zbog smanjenoga najma potrebno je pratiti pomoÊu sljedeÊe tablice.

PROCIJENJENE INDIREKTNE SUBVENCIJE STANARIMA SOCIJALNOG NAJMA

Stanari

Adresa

Povrπina (m2)

Stvarni najam

Træiπni najam

Razlika = indirektna subvencija

1 2 3 4 UKUPNO

Ako se smanjenje tih subvencija odredi kao cilj, naËin je na koji se to moæe postiÊi jasan: prostori sa subvencioniranim najmom trebali bi biti oni gdje su træiπne najamnine najniæe; drugim rijeËima, najskromniji prostori (i u smislu kvalitete i mjesta). Subvencionirani prostori ne bi trebali biti smjeπteni u posebno atraktivnim podruËjima. Sve u svemu, postojeÊa politika i praksa mogle bi se poboljπati na tri naËina: •

Djelotvornija namjena prostora od strane lokalne samouprave, maloprodaje i ostalih poduzeÊa i neprofitnih organizacija mogla bi znatno smanjiti troπkove i/ili poveÊati prihode od najma za lokalnu samoupravu.

•

ProraËun lokalne samouprave, i kao rezultat, stanovniπtvo lokalne samouprave mogli bi ostvariti znatne godiπnje prihode, uklanjanjem nepotrebnih ograniËenja namjene imovine i dodatne znatne subvencije koje su ukljuËene u cijene najma.

•

Subvencije stanarima treba bitno racionalizirati.

PraktiËna primjena II.8.3. Upravljanje imovinom namijenjenom nevladinim organizacijama u Varaædinu Varaædin je izradio planove za premjeπtanje nevladinih organizacija iz prvorazrednih prostora u obnovljene objekte bivπe vojne kasarne. Njihova je uporaba prostora dodatno racionalizirana na naËin da, tamo gdje je moguÊe, nevladine organizacije dijele prostor (koristeÊi se istim prostorom, ali u razliËite dane). Takoer se revidira praksa davanja u najam, radi pruæanja viπe direktnih subvencija i manje indirektnih subvencija. Kombiniranjem ovih mjera oËekuje se poveÊanje prihoda od 500,000 kuna godiπnje, kao i poveÊanje broja nevladinih organizacija koje se koriste gradskim prostorima, za oko 20 nevladinih organizacija. Analiziraju se i subvencije sportskim klubovima, a ugovori s njima velikim se dijelom revidiraju.

63

Uz nadolazeÊe znatno smanjenje portfelja najma lokalnih samouprava, ukidanje nepotrebnih propisa i iznajmljivanje preostalih prostora po træiπnim cijenama pomoglo bi lokalnim samoupravama da nadoknade gubitke prihoda od najma, nastale zbog povrata imovine.

PITANJA O KOJIMA TREBA VODITI RA»UNA: Koja praksa lokalne samouprave smanjuje potencijalne prihode od najma imovine? Na koji naËin ta praksa moæe biti promijenjena radi smanjenja indirektnih subvencija i poveÊanja prihoda? Na koji bi naËin grad trebao odluËiti koje institucije zasluæuju indirektne subvencije? Zaπto je dobra upravljaËka praksa vaæna za upravljanje nevladinim organizacijama? Koja privatna poduzeÊa (ako uopÊe takva postoje) zasluæuju indirektnu potporu u obliku smanjenog iznosa zakupa? Na koji naËin ograniËenje namjene pomaæe favoriziranom zakupcu, te πteti drugim potencijalnim korisnicima?

64

II.9. aktivnost:

Izvjeπtavanje o imovini

PREPORUKE ZA IMPLEMENTACIJU: •

Uvesti i testirati oblik godiπnjeg izvjeπtaja o imovini lokalne samouprave.

Lokalnim samoupravama i njihovim stanovnicima potrebne su potpune i jezgrovite informacije o imovini koju lokalna samouprava posjeduje i podupire. GradonaËelnicima, vijeÊima i stanovnicima ne moraju nuæno biti potrebne detaljne informacije o svakoj jedinici imovine. No, trebali bi imati jasan, saæet pregled, koji bi pokazao glavne portfelje imovine, odnosne prihode, izdatke i glavne institucije koje su u to ukljuËene. Razina informiranosti trebala bi biti dovoljna da se javnosti prikaæe kvaliteta upravljanja tom imovinom, da se ne bi posumnjalo u korupciju u raspodjeli imovine lokalne samouprave i u drugim financijskim i nefinancijskim aspektima. Gradovi nisu uskladili standardni oblik izvjeπtavanja, te bi i oni koji pripremaju izvjeπÊa i oni koji ih primaju trebali ili prihvatiti oblik i sadræaj ili se dogovoriti o odgovarajuÊim promjenama. Izvjeπtaj bi trebao pruæiti dovoljno informacija kako bi se zadovoljile potrebe graana, ali osoblje odjela za upravljanje imovinom ne bi trebalo biti optereÊeno nepotrebnim prezentiranjem detaljnih informacija.

PraktiËna primjena II.9.1. Izvjeπtavanje o imovini u Varaædinu Krajem 2002. godine, Grad Varaædin je usvojio format za izvjeπtavanje πto ga je osmislio PRLS, koji implementira Urban Institute, te ga rabi za prezentaciju teme upravljanja imovinom Gradskoj upravi i vijeÊu. Na osnovi tog izvjeπtaja, Gradska uprava i VijeÊe imaju pregled svih nekretnina u Gradu Varaædinu, kao i relevantnih, upravljaËkih odluka koje se odnose na upravljanje nekretninama, u sadræajnom i cjelovitom obliku.

Do mjere do koje su dobra i usluge, ukljuËujuÊi rad, utroπeni na imovinu u vlasniπtvu grada u zamjenu za druga dobra ili usluge, kao πto je besplatan ili smanjeni najam, nuæno je odrediti vrijednost tih razmijenjenih dobara ili usluga, kako bi se potpuno ocijenio troπak vlasniπtva nad imovinom i troπak njezina odræavanja. Izvjeπtaj se moæe podijeliti na opisni dio, dio koji sadræi saæetak, te dio koji sadræi detalje. Opisni dio daje pregled financijskih rezultata imovine kojom se upravlja i gospodarskog okruæenja u kojem se tom imovinom upravlja. Saæetak daje podatke o portfeljima sliËne imovine, kao πto su nekretnine kojima se koristi lokalna samouprava (npr. gradska vijeÊnica), vrste viπka imovine, socijalni stanovi itd. Detaljni dio ukljuËuje izvjeπtaj o pojedinaËnim jednicama imovine, uz fiziËke i financijske podatke. Ako se jedinice imovine iznajmljuju privatnim korisnicima po træiπnim cijenama najma, nije vaæno znati detalje o njihovu odræavanju, osim informacija koje su nuæne kako bi se osiguralo da se poπtuju uvjeti najma. Ako pak korisnik prima subvenciju, on bi trebao dati potpune i podrobne financijske informacije, ukljuËujuÊi i troπkove nastale u vezi s njihovim odræavanjem imovine, kao i to koje je prihode korisnik ostvario iz svih izvora.

65

2. dodatak sadræi primjer kako bi trebao izgledati izvjeπtaj o imovini. UbuduÊe, takav izvjeπtaj moæe postati dio cjelokupnoga financijskog izvjeπtavanja u lokalnoj samoupravi, a trebao bi se smatrati sastavnim dijelom konsolidiranog sustava izvjeπtavanja. Taj bi dokument trebao biti lako dostupan graanima.

Meunarodna iskustava Izvjeπtaj o upravljanju imovinom Postoji naËelno pravilo u izvjeπtavanju. Ono glasi: Izvjeπtaj treba pruæiti sve informacije, ali samo one koje su potrebne osobama kojima se izvjeπtaj daje. Cilj nije izraditi izvjeπtaj, osobito opπiran. Cilj je osobama koje donose odluke omoguÊiti dobru informiranost, radi donoπenja dobrih odluka i radi omoguÊavanja drugim kljuËnim tijelima, kao πto su graani, da budu sigurni kako su te odluke donesene na inteligentan i poπten naËin. Ako se nepotrebno pruæaju prekomjerne informacije, ili vaæne informacije nisu ukljuËene, trebalo bi modificirati izvjeπtaj. Ne postoji drugo pravilo i ne postoji magiËna formula za savrπen izvjeπtaj.

PITANJA O KOJIMA TREBA VODITI RA»UNA: Zaπto je izvjeπtavanje neophodno? Komu bi izvjeπtaj trebao biti upuÊen, ili tko bi trebao imati pristup izvjeπtaju? Koje su informacije potrebne? Koja praktiËna ograniËenja treba postaviti glede koliËine informacija o kojima se izvjeπtava? Koja je potrebna razina detalja? Koje se vrste informacija s vremenom mijenjaju? Koje informacije ostaju nepromijenjene?

66

II.10. aktivnost: Konsolidiranje upravljanja PREPORUKE ZA IMPLEMENTACIJU: •

Centralizirati upravljanje svim nekretninama u jednom odjelu ili uredu.

•

Koristiti se u najveÊoj moguÊoj mjeri postojeÊim uslugama (kao πto je raËunovodstvo) koje pruæaju ostali odjeli lokalne samouprave, kako bi se izbjeglo udvostruËavanje usluga.

•

Odrediti sve komponente upravljanja imovinom i nekretninama, gdje bi kompetitivno ustupanje privatnom sektoru rezultiralo veÊom uËinkovitoπÊu, te zapoËeti sa sustavnim koriπtenjem vanjskih dobavljaËa koji se biraju natjeËajem.

•

Uvesti financijske poticaje za osoblje koje se bavi upravljanjem imovinom.

Upravljanje imovinom uz rijetke je iznimke podijeljeno izmeu nekoliko upravnih tijela (upravnog odjela za komunalne djelatnosti, upravnog odjela za gospodarstvo, upravnog odjela za πport, privatnih poduzeÊa te javnih ustanova i organizacija), ali niti jedno nema potpunu sliku situacije. Upravljanje imovinom u lokalnim samoupravama u Hrvatskoj moæe se organizacijski poboljπati najmanje na dva naËina. Prvi je organizirati srediπnji ured za upravljanje imovinom, koji bi bio odgovoran za izradu i primjenu strategije, programa i konkretnih aktivnosti u vezi s vlasniπtvom nad imovinom lokalne samouprave. Jedna je od rutinskih obveza tog odjela, a ujedno i najvaænija, organiziranje prikupljanja svih informacija potrebnih za racionalno upravljanje imovinom, ukljuËujuÊi financijske informacije o imovini i portfeljima. Dalje, odjel bi trebao izraivati planove za poboljπanje financijskog stanja pojedinaËne imovine i portfelja, te pripremati redovita izvjeπÊa o vlasniπtvu nad imovinom lokalne samouprave i njezinim rezultatima. Drugi je naËin racionalno koriπtenje vanjskih dobavljaËa. Ustupanje odreenog broja zadataka u vezi s upravljanjem imovinom drugim organizacijama uobiËajena je praksa u drugim zemljama. To bi moglo ukljuËivati cjelovite zadatke, primjerice upravljanje nekretninom i njezino odræavanje na razini konkretnih objekata (npr. odvojeni sportski objekt) ili Ëitavih portfelja ( npr. portfelj stambene imovine), ili samo specijalizirane funkcije (raËunovodstvo itd.). Najvaænije je da je svako ustupanje poslova transparentno i stvarno konkurentno, uz potpunu odgovornost izvoaËa i prodavatelja za njegove rezultate. Vaænost centraliziranja odgovornosti ne moæe se previπe naglasiti. Jedan odjel i njegovo osoblje moraju biti izravno i potpuno odgovorni za imovinu, te Êe se smatrati odgovornima za sve aspekte financijskih rezultata imovine, te za oËuvanje i poveÊanje vrijednosti te imovine. Moraju biti ovlaπteni za ustupanje raznih nuænih zadataka drugima i za provedbu uvjeta ugovora s dobavljaËima, pa ako se zadatak ne obavi na zadovoljavajuÊi naËin prema racionalnoj dogovorenoj cijeni, ugovor se moæe raskinuti, te se uzima novi izvoaË. Centralizirana je kontrola vaæna i za komunikaciju. Na primjer, problem s prikupljanjem najamnine moæe biti povezan s nedostatnim odræavanjem i popravcima imovine. Zakupac moæda ne plaÊa zakup jer mu prokiπnjava krov. Upravitelj mora biti sposoban izvrπiti prisilnu naplatu, ali i popravak krova. Skupina od troje ili Ëetvero visokostruËnih upravitelja imovinom uz pomoÊ administrativnog ili uredskog osoblja trebala bi uspjeπno voditi portfelj s oko 225 nekretnina. Odgovornosti bi ukljuËivale poslovanje s poduzeÊem za upravljanje nekretninama, nadgledanje rada tog poduzeÊa, provjeravanje i usvajanje godiπnjih proraËuna koje ono priprema za pojedinaËne nekretnine, praÊenje odræavanja, izradu planova kapitalnih ulaganja, davanje preporuka za prodaju viπka imovine i izvrπavanje odobrenih prodaja, pregled mjeseËnih izvjeπtaja o prihodu za pojedinaËne nekretnine, s tim da se osigura da organizacija za upravljanje nekretninama djelotvorno naplaÊuje svu zakupninu i druge aktivnosti s tim u vezi. Gornja bi se granica

67

ovlasti trebala odrediti tako da se navede iznos u kunama u sklopu kojega odjel moæe odluËivati u vezi s kapitalnim transakcijama, a takoer i onaj iznad kojeg je potrebno traæiti odobrenje od poglavarstva lokalne samouprave. Taj bi se ured trebao maksimalno koristiti postojeÊim uslugama lokalne samouprave i privatnog sektora. Npr. odjel za gospodarstvo, financije i javne prihode i odjel za komunalnu djelatnost i dalje bi pruæali odreene usluge prema naputcima i pod nadzorom odjela za upravljanje imovinom. Samostalne izvoaËe treba zadræati za upravljanje imovinom, za procjene, trgovanje nekretninama i za druge usluge. Osoblje lokalne samouprave moæe zadræati odgovornost za upravljanje nekim nekretninama kao πto su gradska vijeÊnica, vrtiÊi i socijalni stanovi. No, mnogi gradovi i druge razine vlasti otkrili su da je korisno prepustiti upravljanje i tom imovinom samostalnim poduzeÊima za upravljanje nekretninama, prije svega kako bi se osiguralo dobro upravljanje uz niske troπkove. Privatno poduzeÊe za upravljanje imovinom trebalo bi takoer zadræati samostalne izvoaËe za radove kao πto su popravci i ureenje zemljiπta, umjesto da ih izvode njihovi vlastiti zaposlenici. Ako se ova praksa pravilno uvede, pridonijet Êe smanjenju troπkova i boljoj usluzi. Odjel za upravljanje imovinom bio bi odgovoran za Ëuvanje svih podataka o pojedinoj nekretnini u vlasniπtvu ili pod nadzorom lokalne samouprave. Jednom bi godiπnje u saæetom obliku izvjeπtavao lokalno vijeÊe o stanju i rezultatima pojedinaËne nekretnine. Bilo bi korisno pregledati saæetak odgovornosti upravitelja imovinom i upravitelja nekretninama:

UPRAVITELJ IMOVINOM •

Potpuni pregled imovine

•

»uvanje zapisa o svakoj nekretnini

•

Odabir i nadzor poduzeÊa za upravljanje nekretninama (upravitelj nekretninama)

•

Pregled financijskih rezultata svake nekretnine

•

PraÊenje mjeseËnih transakcija novca od upravitelja nekretninom

•

NaruËivanje i pregled procjena (i dokumentiranje ocjena upravitelja imovinom vrijednosti manjih nekretnina)

•

Planiranje i izvrπavanje kapitalnih projekata

•

Odobravanje cijena zakupa i sudjelovanje u pregovorima oko veÊih zakupa

•

Davanje preporuka za prodaju ili zadræavanje imovine

•

Osiguranje da je svaka nekretnina pravilno osigurana

•

Provjeravanje jesu li plaÊeni porezi

•

Godiπnji formalni pregled pojedinaËne imovine

•

Ocjena rezultata rada poduzeÊa za upravljanje nekretninama

•

Povremene inspekcije (najmanje jednom godiπnje) kako bi se provjerilo odræava li se imovina prikladno

•

Ostali zadaci prema potrebi kako bi se osigurali optimalni rezultati imovine i saËuvala njezina vrijednost

68

UPRAVITELJ NEKRETNINAMA (PRIVATNO PODUZEΔE ZA UPRAVLJANJE IMOVINOM) •

Djeluje kao predstavnik vlasnika u nadgledanju svakodnevnoga rada objekta, potpuno lojalan vlasniku

•

Pronalazi zakupce za prostor

•

Pomaæe upravitelju imovinom u pregovorima oko velikih zakupa

•

Potpisuje zakupe za manje zakupoprimce prema odobrenom obrascu za zakup i cijeni zakupa

•

Prikuplja najamnine

•

PlaÊa troπkove iz prikupljenih najamnina ili iz sredstava koje osigurava upravitelj imovinom

•

Prebacuje neto tijek novca vlasniku (odjelu za upravljanje imovinom) svaki mjesec

•

Ugovara nuæne usluge koje pruæaju samostalni izvoaËi, primjerice liËioci, stolari, krovopokrivaËi i drugi, te osigurava dobru kvalitetu njihova rada

•

Priprema mjeseËna i godiπnja financijska izvjeπÊa za pojedinaËne nekretnine

•

Predlaæe godiπnje proraËune upravitelju imovinom na usvajanje

•

Provodi redovite inspekcije kako bi se osiguralo dobro odræavanje

•

Drugi zadaci prema uputama upravitelja imovinom

PITANJA O KOJIMA TREBA VODITI RA»UNA: Zaπto je vaæno konsolidiranje upravljanja imovinom unutar lokalne samouprave? Koje su kljuËne razlike izmeu upravitelja imovinom i upravitelja nekretninama? Prisjetite se razlike izmeu odræavanja i upravljanja.

69

II.11. aktivnost: Sveobuhvatni plan PREPORUKE ZA IMPLEMENTACIJU: •

Izraditi cjeloviti plan upravljanja imovinom, ukljuËivπi prioritete zadataka.

•

Dobiti odobrenje za Sveobuhvatni plan od vijeÊa lokalne samouprave.

•

Osigurati provedbu Sveobuhvatnog plana prema utvrenom rasporedu.

Jedinice lokalne samouprave u Hrvatskoj mogle bi imati koristi od primjene meunarodnog iskustva koje je pokazalo da je sveobuhvatni plan upravljanja imovinom snaæno sredstvo za unapreenje poslovanja u upravljanju imovinom. Sveobuhvatni plan omoguÊuje izradu i provedbu dugoroËne politike i opravdava mjere poduzete u vezi s njom. Sveobuhvatni plan trebao bi dati odgovore na vaæna pitanja smjernica kao πto su: •

Koliko bi imovine jedinica lokalne samouprave trebala imati u vlasniπtvu ili financirati da bi mogla obavljati svoje obvezne funkcije i pomagati socijalne programe?

•

Kako uspostaviti ravnoteæu izmeu socijalnih ciljeva vlasniπtva nad imovinom s financijskom situacijom u lokalnoj samoupravi? Osobito, koliko bi velike trebale biti direktne ili indirektne subvencije raznim zakupcima, koje su vezane uz imovinu?

•

Kakva bi trebala biti politika u odnosu na viπak nekretnina u vlasniπtvu lokalnih samouprava?

•

U kojim bi se situacijama lokalne samouprave trebale angaæirati u privrednim poduzeÊima? Koliko smiju investirati u poslove? Koliki rizik mogu podnijeti u gospodarskim aktivnostima? Bi li se poduzeÊe u vlasniπtvu lokalne samouprave trebalo natjecati s privatnim institucijama u istom podruËju rada?

Osobito je vaæno u Sveobuhvatnom planu prikazati kako upravljanje imovine lokalne samouprave podrazumijeva mnogo veÊi broj problema od onih kojima su se razni upravni odjeli lokalne samouprave donedavna bavili. Upravljanje imovinom nije samo osiguranje operativnog odræavanja i popravak municipalnih nekretnina, nego i donoπenje gospodarski i socijalno opravdanih odluka o njihovoj preraspodjeli, prenamjeni i prodaji. Plan bi trebao razmotriti i neka kompleksna pitanja o poslovnim aktivnostima lokalne samouprave i njezinu stupanju u vlasniπtvo nad raznim poduzeÊima. Neke Êe se odluke odnositi na naËin koriπtenja razliËitih posebnih jedinica imovine (za obvezne funkcije, za dobrovoljno subvencionirane druπtvene funkcije i stvaranje dohotka kroz “koriπtenje na najpovoljniji moguÊi naËin”).

Sveobuhvatni plan treba imati nekoliko glavnih dijelova: 1. Formuliranje ciljeva i naËela upravljanja imovinom lokalne samouprave. 2. Odreivanje kompletnog inventara i knjigovodstva cjelokupne imovine u svrhu upravljanja imovinom. 3. Klasifikacija svih stavaka s naslova nekretnina u tri funkcionalne skupine (obvezna, diskrecijska i skupina za stvaranje prihoda, prema definiciji u 3. aktivnosti) te formuliranje financijskih ciljeva i strategije upravljanja svakom skupinom.

70

4. Odrediti koje propise lokalne samouprave treba donekle izmijeniti radi poboljπanja upravljanja imovinom, te preporuËiti te promjene (npr. liberalizacija uredbe lokalne samouprave o zakupu poslovnih prostora). 5. Popis konkretnih mjera za skupine imovine i za pojedinaËnu imovinu, kad god je to potrebno (npr. promjena zakupca ili upravitelja, intenziviranje koriπtenja, prodaja, itd.). 6. Ako je potrebno, predlaganje organizacijske promjene u upravljanju imovinom. 7. Realan mehanizam i rokovi provedbe Sveobuhvatnog plana upravljanja imovinom lokalne samouprave, koji bi odraæavao prioritete te lokalne samouprave.

Nakon izrade i usvajanja Sveobuhvatnog plana, lokalna bi samouprava trebala povremeno provjeravati njegovo ostvarivanje radi mjerenja napretka, osiguravanja njegove stalne dosljednosti i eventualnog aæuriranja. No, izrada i usvajanje Sveobuhvatnog plana nisu razlog zbog kojeg bi se odgodio poËetak provedbe dobre prakse u upravljanju imovinom. Podaci se mogu prikupljati i organizirati, a smislene odluke u upravljanju imovinom mogu se donositi u kontekstu postojeÊih zakona i propisa.

PITANJA O KOJIMA TREBA VODITI RA»UNA: Zaπto je vaæan Sveobuhvatni plan? Kojim se pitanjima treba baviti Sveobuhvatni plan? Zaπto je potrebna povremena provjera Sveobuhvatnog plana? Koje aktivnosti se mogu izvesti prije pripreme Sveobuhvatnog plana? S kojim odlukama treba priËekati do pripreme Sveobuhvatnog plana?

71

III. SLIJEDEΔI KORACI Ovaj se priruËnik bavi razliËitim pitanjima koja Ëine prvi korak u reformi upravaljanja imovinom u hrvatskom kontekstu. Ipak postoje neki drugi vaæni zadaci koji se takoer ubrajaju u podruËje upravljanja imovinom o kojima nismo bili u moguÊnosti raspravljati u ovom priruËniku. »ini se korisnim barem nabrojiti najvaænije meu njima i navesti preporuke za poboljπanja.

III.1. UkljuËenje lokalne samouprave u poduzeÊa PREPORUKE ZA IMPLEMENTACIJU: •

PoveÊati pozornost prema odnosu izmeu lokalne samouprave i komunalnih poduzeÊa. Cilj je tog ispitivanja i poboljπanja osigurati da lokalna samouprava omoguÊi dovoljan nadzor nad komunalnim operacijama, ukljuËujuÊi kvalitetu usluge za potroπaËe, tehniËku, financijsku i upravljaËku uËinkovitost, odgovornost komunalnog upravljanja i ulaganje u odræavanje, popravke i rast.

•

Reducirati sudjelovanje u vlasniπtvu svih poduzeÊa koja nisu komunalna radi odvajanja lokalne samouprave od poslovnih aktivnosti i s time povezanih rizika. To se odvajanje moæe nastaviti u dva smjera: 1. u potpunosti prodati poslovne udjele, ili 2. u sluËajevima kada lokalna samouprava mora zadræati vlasniπtvo nad imovinom predanom takvim poduzeÊima, reorganizirati odnose odvajanjem vlasniπtva nad (javnom) imovinom i njegovom (privatnom) upravom na bazi ugovora, osobito kroz novu generaciju javno-privatnog partnerstva (vidi nastavak teksta).

Lokalne su samouprave ukljuËene u velik broj poslovnih poduzeÊa u Hrvatskoj. To varira u rasponu od kontrole vlasniËkih dionica u zajedniËkim dioniËkim druπtvima, u πto su pretvorena lokalna komunalna poduzeÊa (kao πto su voda / kanalizacija, grijanje, plin) do toga da su lokalne samouprave jedini vlasnici ili partneri u poslovnim poduzeÊima razliËitih vrsta - od ËiπÊenja ulica do industrijske proizvodnje, tiskanja i emitiranja. »ini se da je postojanje neke vrste kontrole nad lokalnim komunalnim uslugama imperativ u lokalnim samoupravama u Hrvatskoj, praktiËno i politiËki. Meutim, vlasniπtvo ne mora biti jedini naËin da se ispuni ova potreba. U svakom sluËaju, pitanja povezana s lokalnim komunalnim uslugama Ëine posebno podruËje unutar upravljanja imovinom lokalne samouprave i treba im pristupati na taj naËin. Dok prepoznajemo da Êe u hrvatskom kontekstu lokalne samouprave ostati povezane s lokalnim komunalnim poduzeÊima, povezanost lokalnih samouprava s drugim vrstama poduzeÊa u veÊini sluËajeva nije dovoljno opravdana. Vlasniπtvo lokalne samouprave nad poslovnim poduzeÊima posljedica je razliËitih uvjeta - preostale inercije od nasljeenog stanja, æelje da se zaπtite ili stvore radna mjesta, pritiska interesnih grurpa bliskih gradskoj upravi, bavljenja privatnim interesima Ëlanova gradske uprave itd. Bez obzira na to koji su razlozi, postoje jaki temelji protiv takve vrste povezanosti, πto je temeljeno i na meunarodnom i na hrvatskom iskustvu, ukljuËujuÊi sljedeÊe:

72

•

ukljuËenje u poslovna poduzeÊa nije funkcija lokalne samouprave

•

lokalne samouprave nisu uËinkoviti poslovni subjekti ili vlasnici

•

previπe je opasnosti povezano s posjedovanjem ili voenjem poduzeÊa.

Povezanost lokalne samouprave s poduzeÊima izlaæe javne financije i imovinu financijskim, poslovnim i gospodarskim rizicima, a rijetko se ostvaruje povrat koji opravdava takve opasnosti. ©toviπe, poslovna poduzeÊa Ëesto stvaraju redovne gubitke lokalnom proraËunu i imovini.

III.2. Javno-privatna partnerstva povezana s imovinom PREPORUKE ZA IMPLEMENTACIJU: •

Identificirati imovinu kojoj bi koristilo javno-privatno partnerstvo (JPP).

•

Osmisliti, isplanirati i pokrenuti jedan ili nekoliko pilot projekata javno-privatnog partnerstva, svaki u obliku relevantnom za odreenu imovinu.

Trend πirom svijeta u vezi s rjeπavanjem potreba lokalne samouprave za ulaganje, izgradnju i funkcioniranje imovine i infrastrukture za javnu upotrebu povezan je s novom generacijom javno-privatnih partnerstava. Za tu je generaciju “JPP” krovni termin koji se koristi za mnoge obike povezanosti privatnog sektora s pruæanjem klasiËnih usluga javnog sektora. Javno-privatna partnerstva mogu imati oblik ugovora o upravljanju, zakupu, koncesiji, konceptu “izgradnja-voenje-prijenos”, izravnoj privatizaciji ili sloæenijim poslovima, na primjer onima koji ukljuËuju prodaju i nakon toga ponovno davanje u zakup istih prostora. Upotreba je ove nove generacije javno-privatnih partnerstava u porastu, s osobito visokom stopom u zemljama koje pristupaju u EU, s tim da su i zemlje Ëlanice i EU kao cjelina Ëinili sustavna nastojanja za uvoenje, promoviranje i poboljπanje takvih javno-privatnih partnerstava. Samo je u Velikoj Britaniji potpisano 570 sporazuma, a pregovaralo se o joπ 70 do svibnja 2003.(5) Druga najveÊa grupa javno-privatnih partnerstava bila je ona s lokalnim samoupravama.

(5)

Citirano iz Wale Shonibare, “The Emergence of the PPP Superleague”, Konferencija “PPP in the EU Accession Countries”, svibanj 2003. Budimpeπta, Maarska.

73

Meunarodno iskustvo Koncept izgradnja-voenje-prijenos u Velikoj Britaniji Izgradnja-voenje-prijenos oblik je javno-privatnog partnerstva gdje nekretnine ili infrastrukturu za javnu upotrebu (kao πto su zgrade lokalne samouprave, javne bolnice ili ceste) pruæa privatni sektor. Razlika je od klasiËne nabave u tome πto je privatni sektor ukljuËen u velikoj mjeri - za financiranje, izgradnju i upravljanje imovinom. Cijenu Êe projekta u konaËnici platiti javni sektor (osim gdje postoje vanjski izvori prihoda, na primjer od cestarina). Meutim, rjeπenja koja proizlaze iz izgradnje-voenja-prijenosa imaju brojne prednosti za javni sektor: -

ugrauju se snaæne olakπice za zavrπavanje kapitalnih projekata na vrijeme i prema proraËunu;

-

financijske stope i cijena projekta za javni sektor fiksirane su na poËetni dan tako da se sve opasnosti povezane s kaπnjenjem prebacuju na privatni sektor;

-

obiËno se cijena æivotnog vijeka imovine umanjuje za 10 - 20% jer se uraËunava u poËetnu izradu; kvaliteta je odræavanja bolja jer su nuæni troπkovi ugraeni u poËetni ugovor i ne mogu ih osporiti politiËari ako se prioriteti rashoda izmijene; to πtiti imovinu od zanemarivanja.

Biljeπka:

Iz izvjeπtaja “L110 bn invest in success” London First i intervjua s gosp. Peterom Headom

Bit je ovih javno-privatnih partnerstava u tome da lokalna samouprava i privatni sektor uspostavljaju dugoroËno partnerstvo za izgradnju ili obnovu i zatim u upravljanju imovinom, πto se koristi u javne svrhe (i, u mnogim sluËajevima, u vlasniπtvu lokalne samouprave). Privatni sektor moæe biti duboko ukljuËen kroz cijeli æivotni vijek imovine, ukljuËujuÊi financiranje, dizajn, izgradnju i upravljanje. KljuËne prednosti takvih javno-privatnih partnerstva ukljuËuju: •

moguÊnost da privatno financiranje zamijeni javno financiranje na mnogim projektima

•

premjeπtanje rizika s javnog sektora na privatni sektor

•

brzo, uËinkovito i ekonomiËno dovrπavanje projekata

•

djelotvornost koja je rezultat integriranja projektiranja, izgradnje, voenja i odræavanja (ukljuËujuÊi cijenu æivotnog vijeka)

•

prijenos vjeπtina od privatnog sektora

•

veÊu pouzdanost

•

moguÊnost obraËuna javnih bilanci.

74

Meunarodno iskustvo Iskustvo Velike Britanije u javno-privatnom razvoju: Projekt PRIME Odjel za druπtvenu sigurnost prenio je 1998. veÊinu svoje javne imovine privatnoj tvrtci Trillium kao dio dvadesetogodiπnjeg ugovora. Zauzvrat je Trillium platio Odjelu 250 milijuna funti i potpunu uslugu pruæanja smjeπtaja za period od dvadeset godina po procijenjenoj cijeni (u sadaπnjoj vrijednosti cijene) od 2 milijarde funti. Odjel Êe platiti samo za raspoloæivi prostor i usluge koje odgovaraju standardima navedenim u ugovoru. Oni mogu osloboditi bez naknade do 35% posjeda tijekom trajanja ugovora, ukljuËujuÊi 10% posjeda πto je bio viπak na poËetku. Odjel je takoer pregovarao o pravima na podjelu profita ili uπteda koje proizvede Trillium. Predvia se da Êe ugovor donijeti uπtedu od 560 milijuna funti u javni proraËun, πto je oko 22% u razdoblju od 20 godina. Trillium je preuzeo znaËajan komercijalni rizik u prihvaÊanju niskih fiksnih cijena za kapitalni rashod i usluge upravljanja prostorom. Odjel je bio uspjeπan u pridræavanju izvornog petnaestomjeseËnog rasporeda; meutim poteπkoÊe su postojale u dostavljanju informacija o mjerenjima i stanju nekretnine ponuaËima. Revizijski izvjeπtaj o projektu konkretno je preporuËio da: •

Trillium se treba pridræavati ugovornih obaveza, ali i odjel i Trillium moraju biti fleksibilni prema trgovinskim promjenama tijekom trajanja ugovora s obzirom na promjenjive uvjete.

Izvjeπtaj preporuËa da odjeli koji se bave sliËnim ugovorima trebaju: •

Ustrajati u prikupljanju kompletnih podataka o vlastitim nekretninama prije pokretanja nabave, smanjiti troπkove i vrijeme nabave za ponuaËe, i time ohrabriti konkurenciju.

•

Urediti da ponuaËi udruæe sredstva za zajedniËku anketu stanja i mjerenje objekta kako bi se smanjili troπkovi natjeËaja i osiguralo da ponuaËi rade prema zajedniËkim pretpostavkama.

•

Paæljivo razmotriti najbolji naËin zaπtite vrijednosti imovine prenesene na privatni sektor, imajuÊi na umu da kapitalni primici plaÊeni unaprijed mogu poveÊati troπkove takvih ugovora koje snose porezni obveznici. Odjeli trebaju dopustiti ponuaËima da predloæe najbolji naËin uravnoteæenja sigurnosti imovine i vrijednosti za novac.

Struktura odgovornosti lokalne samouprave u Hrvatskoj upozorava na to da koriπtenje ovakvih vrsta javnoprivatnih partnerstava moæe biti korisno rjeπenje za velik broj situacija. Neke od njih, kao πto su ugovori s privatnim tvrtkama za upravljanje odreenim postojeÊim nekretninama ili portfeljima, obradili smo u prethodnim poglavljima - premda nismo upotrebljavali pojam javno-privatnog partnerstva. Meutim, neki hrvatski gradovi mogu biti u prilici za iskuπavanje rada u naprednijim javno-privatnim partnerstvima. Ovaj se pristup moæe uvesti poglavito za rekonstrukciju imovine koju je lokalna samouprava obavezna imati, premda je njezino koriπtenje komercijalne prirode ili ima moguÊnost stvaranja prihoda (kao πto su poljoprivredne trænice). Javno-privatna partnerstva mogu se koristiti i za obnovu zgrada lokalne samouprave, obnovu i upravljanje sportskim objektima i izgradnju i upravljanje infrastrukturom.

75

Adresa

Stupac 4

Trenutno koriπtenje jedinica imovine

Stupac 3

Inventurni broj

Stupac 2

Kad. br.

Stupac 1

Stanje na dan: Povrπina u m2

Stupac 6

Vrsta jedinice nekretnine

Stupac 5 Stupac 7

Povrπina zemljiπta u m2

Inventar jedinica nekretnina jedinice lokalne samouprave

TABLICA 1:

VodiË za inventuru imovine lokalne samouprave

DODATAK 1

Stupac 8

Stanje zgrade ili prostorija

Stupac 9

Razina koriπtenja jedinice nekretnine

Stupac 10

Subjekt gdje je imovina zabiljeæena u bilanci

Stupac 11

Stupac 12

Subjekt od- Broj govoran za zakupaca upravljanje i odræavanje nekretnine

Stupac 13

Stupac 13a

Funkcionalna Status povrata uloga

Upute za popunjavanje Tablice 1 TABLICA 1 TREBA DATI POPIS JEDINICA NEKRETNINA KOJE TRENUTNO POSJEDUJE ILI IMA U VLASNI©TVU LOKALNA SAMOUPRAVA. STUPAC 1: Unijeti katastarski broj, ako postoji, dodijeljen jedinici nekretnine u tom stupcu.

STUPAC 2: Unijeti inventurni broj koji je lokalna samouprava dodijelila jedinici nekretnine. Inventurni broj treba biti stalno dodijeljen nekretnini i ne smije ga se koristiti niti za jednu drugu jedinicu imovine. Ako je nekretnina prodana, dodijeljeni se broj viπe ne bi smio koristiti.

STUPAC 3: Unijeti trenutno ili planirano koriπtenje jedinice nekretnine upotrebljavajuÊi jednu od slijedeÊih klasifikacija: PojedinaËno koriπtenje: kada je cijela nekretnina u najmu ili je koriπtena za jednu funkciju (naprimjer, gradska vijeÊnica, knjiænica, ured ili stanovi), unesite pojedinaËno koriπtenje ili funkciju. Izaberite iz sljedeÊeg: •

javna/lokalna samouprava/uprava

•

djeËji vrtiÊ

•

sportski objekt

•

stambeni - odvojeno za jednu obitelj

•

stambeni - za viπe obitelji (stanovi)

•

trgovina/usluge/restoran

•

ured

•

proizvodnja/skladiπte/distribucija

•

parkiranje

•

slobodno gradsko zemljiπte

•

poljoprivreda

•

drugo.

Viπestruko (kombinirano) koriπtenje: kada je nekretnina u zakupu od strane viπe vrsta zakupaca ili se koristi za viπe funkcija, unesite vrste koriπtenja. Primjer bi kombinirane upotrebe bio taj da se gradska vijeÊnica koristi jednim dijelom za lokalnu samoupravu, a drugi se dio daje u zakup u komercijalne svrhe. U ovom primjeru, unos bi trebao biti: “Kombinirano: Gradska vijeÊnica i komercijalno”.

77

STUPAC 4: Unesite adresu, ako postoji. Ako ne postoji adresa, unesite kratak opis koji opisuje lokaciju nekretnine.

STUPAC 5: Unesite vrstu nekretnine sa sljedeÊeg popisa: (1) Kompleks zgrada (2) PojedinaËna zgrada (3) PojedinaËna zgrada s pomoÊnim strukturama nekretnine (npr. spremiπta) (4) Prostorije, (koriπtenje kada je lokalna samouprava vlasnik samo dijela zgrade) (5) Slobodno zemljiπte (nema zgrada ili stalnih graevina) (6) Drugo (specificirati).

STUPAC 6: Unijeti ukupnu povrπinu (u kvadratnim metrima) glavnih funkcionalnih struktura. Na primjer, ako nekretnina ukljuËuje πkolsku zgradu, odvojenu sportsku zgradu ili objekt i malo skladiπte, unesite samo iznos za πkolsku zgradu i podruËje sportskog objekta.

STUPAC 7: Unijeti povrπinu zemljiπta za ovu parcelu u kvadratnim metrima.

STUPAC 8: Unijeti stanje zgrada ili objekata. Unesite stanje kako slijedi: (1) Izvrsno: nova zgrada ili objekt ili gotovo nov objekt koji zahtijeva samo periodiËno odræavanje. (2) Dobro: zgrada ili objekt koji zahtijeva odreeno restaurirajuÊe odræavanje. (3) ZadovoljavajuÊe: zgrada zahtijeva znaËajnije odræavanje u svrhu nastavka poslovanja. (4) Loπe: zgrada ili objekt zahtijeva znaËajnije periodiËno obnavljanje u svrhu nastavka poslovanja. (5) Nije moguÊe poslovati: zgrada ili objekt u tako je loπem fiziËkom stanju da je nesigurno ili nepraktiËno koristiti ga.

STUPAC 9: Unijeti razinu koriπtenja zgrade, objekta ili zemljiπta. Na primjer, ako je zemljiπte u zakupu za poljoprivredu, a samo tri-Ëetvrtine obraeno, unesite 75%. Ako je zgrada bivπa πkolska zgrada u kojoj se polovica koristi za sportske aktivnosti, a polovica za glazbu, a doπlo je do promjene lokacije za sportske aktivnosti, unesite 50%. Kada ste u nedoumici o tome πto unijeti, odredite omjer trenutaËnog koriπtenja ukupne povrπine u kvadratnim metrima. Premda u naπem primjeru πkole, ako je povrπina 6.000 kvadratnih metara, a koristi se 4.000 kvadratnih metara, unesite postotak kao omjer 4:6 ili 67%.

78

STUPAC 10: Unesite ime i pravni status (npr. sama opÊina, opÊinska proraËunska organizacija, opÊinsko poduzeÊe, zajedniËko dioniËko druπtvo ili drugo) pravnog subjekta gdje je nekretnina zapisana u bilansi ili drugim knjigovodstvenim izvjeπtajima. Ako se nekretnina ne nalazi u knjigovodstvu, unesite ime subjekta koji je kontrolira.

STUPAC 11: Unesite ime strane koja je primarno odgovorna za upravljanje nekretninom.

STUPAC 12: Unesite broj zakupnika. U nekim sluËajevima broj zakupnika moæe biti nejasan. Na primjer u gradskoj se vijeÊnici mogu nalaziti lokalna samouprava, dva pomoÊna odjela i Ëetiri komercijalna zakupnika. U ovoj situaciji, ako dva pomoÊna odjela imaju svoje vlastite proraËune, postojalo bi sedam zakupnika. Ako pomoÊni odjeli nemaju neovisne proraËune, postojalo bi samo pet zakupnika buduÊi da bi se odjeli smatrali dijelom lokalne samouprave. Prema drugom primjeru, knjiænica daje u zakup dio knjiænice za kopiranje i kompjutorske usluge, meutim ne postoji odvojen zakup. U tom sluËaju samo je jedan zakupnik.

STUPAC 13: U ovaj stupac unesite funkcionalnu upotrebnu kategoriju. Klasifikacija je temeljena na planu upravljanja imovinom lokalne samouprave i predstavljena je u tri funkcionalne upotrebe: (A) nekretnine koje se koriste za obavezne funkcije bitne za lokalnu samoupravu; (B) nekretnine koje se koriste za funkcije lokalne samouprave koje nisu obavezne kao πto su druπtvene, kulturne ili sportske funkcije, (C) nekretnine koje su u posjedu i koriste se za funkcije koje nisu u domeni lokalne samouprave (npr. nekretnine koje generiraju profit).

STUPAC 13A: Unijeti kod koji pokazuje stanje povrata jedinice nekretnine. Na primjer, ovakvi kodovi mogu ukljuËiti grupe kao πto su: 1. potvreno vlasniπtvo lokalne samouprave 2. potvreno vlasniπtvo javne institucije 3. zahtjevi za povratom koji su arhivirani i u razmatranju 4. zahtjevi su moguÊi, ali joπ nisu arhivirani 5. povrat potvren od strane suda 6. drugo. Kodovi moraju obuhvaÊati najtipiËnije sluËajeve i moraju ih odrediti pravnici lokalne samouprave.

79

TABLICA 2: Tablica procjene nekretnine Za godinu: Inventurni broj

Stupac 2

80

Procijenjena

Ime

Financijski teret

knjigovodstvena knjigovodstvena ili kupovine

PoËetna

Amortizirana

Datum procjene

træiπna

procjenitelja

na nekretnini

vrijednost

vrijednost

vrijednost

u 000 kuna

u 000 kuna

Stupac 14

Stupac 15

nekretnine

u 000 kuna

u 000 kuna

Stupac 16

Stupac 17

Stupac 18

Stupac 18a

Upute za popunjavanje Tablice 2 STUPAC 2 Unesite inventurni broj upotrebljen u Tablici 1.

STUPAC 14 Unesite izvornu cijenu kupovine ili izgradnje koju je iznio trenutni vlasnik. Tu svotu ne treba umanjivati za amortizaciju.

STUPAC 15 Subjekt koji vodi raËunovodstvo za nekretninu treba odrediti amortiziranu vrijednost, ako postoji, da se unese u ovaj stupac. Osnova za amortizaciju u tablicu treba biti ukljuËena kao biljeπka. Na primjer, ako Ministarstvo financija odreuje stopu amortizacije za odreenu nekretninu, Ëimbenik amortizacije treba biti naveden u biljeπci.

STUPAC 16 Unesite datum procjene nekretnine, ako postoji. Ako nije obavljena procjena, upiπite to.

STUPAC 17 Unesite procijenjenu træiπnu vrijednost ako postoji. Ako je procijenjena træiπna vrijednost nepoznata (npr. procjena nije izvrπena), upiπite da je nepoznata.

STUPAC 18 Unesite ime neovisnog procjenitelja ili internog upravitelja imovinom predviajuÊi træiπnu vrijednost imovine.

STUPAC 18A Unesite iznos financijskih tereta, ako postoji, povezan s tom jedinicom nekretnine. NajuobiËajenije je da je to kredit osiguran jedinicom nekretnine.

81

DODATAK 2 GODI©NJI IZVJE©TAJ O UPRAVLJANJU IMOVINOM VodiË o sadræaju i strukturi izvjeπtaja UVOD Ne postoje Ëvrsta i brza pravila o tome kako bi godiπnji izvjeπtaj trebao biti strukturiran i koje informacije on treba sadræavati. Vaæno je prepoznati da izvjeπtaji trebaju odgovarati potrebama onih za koje se izvjeπtaj priprema. Ako se identificiraju dodatne kategorije imovine ili ako su dodatne informacije korisne u upravljanju imovinom i njezinu nadzoru od strane viπih razina uprave, tada oblik izvjeπtaja i njegov sadræaj treba izmijeniti. Isto tako, informacije ukljuËene u izvjeπtaj mogu biti od male koristi onima koji se koriste izvjeπtajem, i moæe biti prikladno izostaviti ih iz buduÊih izvjeπtaja. U poËetku Êe postojati tendencija za obuhvaÊanjem πto viπe informacija. Oni koji zahtijevaju te informacije trebaju ozbiljno razmotriti hoÊe li te informacije pridonijeti poboljπanju upravljanja imovinom ili je to pitanje znatiæelje, za prezentiranje kojih Êe se utroπiti resursi, a bez znaËajnih koristi. Izvjeπtaj moæe biti koncepcijski opisan s tri razine detalja: •

Uvodni opisni pregled

•

Saæeti pregled na razini portfelja

•

Detaljan pregled na razini imovine.

SADRÆAJ IZVJE©TAJA A. UVODNI OPISNI PREGLED Ovaj dio moæe sadræavati: •

ZnaËajne promjene i poboljπanja u upravljanju imovinom: nabrojite sve bitne regulatorne i upravne promjene koje su se dogodile tijekom godine (kao πto je usvajanje nove Odluke o upravljanju imovinom lokalne samouprave i promjena u upravljanju prikupljanja najamnina od poslovnih i stambenih najmoprimaca, itd).

•

Dinamiku portfelja tijekom godine: pruæiti opÊenite opisne komentare o povratima, kupovinama, raspolaganjima (privatizacija, prodaja, otuenje) i novim projektima izgradnje (zapoËetim i zavrπenim) tijekom godine.

•

Træiπne i gospodarske uvjete povezane s imovinom lokalne samouprave.

•

Ukupnu uËinkovitost koriπtenja imovine lokalne samouprave. Ovo je sloæena tema i moæe biti potrebno nekoliko godina iskustva da se razradi korisna analiza svakog portfelja i da se ta analiza odraæava u Godiπnjem izvjeπtaju (neka razmiπljanja o analizi rezultata imovine predstavljena su u Dodacima 5 i 6). Ponovno je cilj imati kratki opisni komentar s viπe detalja kasnije u izvjeπtaju.

•

Pitanja koja zahtijevaju pozornost lokalne samouprave ili vijeÊa lokalne samouprave.

82

B. SAÆETI PREGLED NA RAZINI PORTFELJA Svrha je ovog dijela analizirati svaki portfelj sliËne imovine. Imovinu treba klasificirati prema vlasniπtvu (jasno, nejasno), a zatim prema njezinoj ulozi u ispunjavanju odgovornosti lokalne samouprave, kao πto je navedeno u Aktivnosti 3, tj. obavezno, diskrecijsko (socijalno) i na imovinu koja generira prihod. One tada mogu biti podijeljene prema funkcionalnoj upotrebi. SlijedeÊi popis moæe sluæiti kao poËetni popis portfelja, podloæan reviziji ako se na temelju iskustva pokaæe nuænim ili poæeljnim: OBVEZNO •

Upravna imovina (gradska vijeÊnica, itd.)

•

Socijalno stanovanje

•

DjeËji vrtiÊi

•

Sportski objekti

•

Trænice

•

Druga (mjeπovita) imovina

DISKRECIJSKO •

Druπtveno stanovanje

•

DjeËji vrtiÊi

•

Sportski objekti

•

Kulturni objekti

IMOVINA KOJA GENERIRA PRIHOD •

Uredski prostori

•

Maloprodaja

•

Industrijska/proizvodna

•

Stambena

•

Raspoloæivo zemljiπte (raspoloæivo za izgradnju ili drugu upotrebu)

Potrebno je ukljuËiti poseban dio o poslovnim udjelima lokalne samouprave (poduzeÊima). (6)

Biljeπka o Identificiranju i klasificiranju imovine: •

Klasificirajte po adresi, a ne po zakupcu ili korisniku prostora. Svaka imovina moæe imati viπe zakupaca u odvojenim prostorijama unutar imovine.

Saæeti se pregled na razini portfelja nadovezuje i saæima informacije o detaljnom pregledu na razini imovine koji je opisan u nastavku teksta. On ukljuËuje:

(6)

Detalji izvjeπtavanja o poslovnim udjelima nisu predstavljeni u ovom vodiËu.

83

•

KljuËne karakteristike svakog portfelja imovine, ukljuËujuÊi broj nekretnina, neto prihod i financijski tijek svakog portfelja, kao i vrijednost portfelja. Svaki “portfelj” treba biti skup sliËnih imovina kao πto su imovina koju koristi lokalna samouprava (tj. gradska vijeÊnica), vrste imovine koja generira prihod, socijalno stanovanje itd. kao πto je prethodno navedeno.

•

Ukupni neto prihod i financijski tijek prikupljen od svih nekretnina lokalne samouprave kroz cijelu godinu.

•

Analizu rezultata ulaganja nekretnina koje generiraju prihod. Ta bi se analiza trebala odnositi na ukupni financijski tijek i vrijednost svakog portfelja sliËnih nekretnina ove klase, u svrhu pomoÊi u odreivanju koristi od njihova zadræavanja i pomoÊi u identificiranju onih koje zahtijevaju dodatne aktivnosti.

•

Analizu ukupnih subvencija pruæenih NVO-ima i drugim zakupcima socijalne imovine u obliku smanjenog najma ili slobodnog koriπtenja ili dodatne gotovine ili subvencije u naravi namijenjene za pokrivanje troπkova imovine primatelja.

•

Analiza troπkova odræavanja portfelja socijalnog stanovanja, ukljuËujuÊi negativni financijski tijek i procjenu vrijednosti ovog portfelja ako moæe biti prodan na privatnom træiπtu za nesubvencionirano privatno stanovanje.

•

Kapitalne transakcije kao πto su nabava, prodaja ili znaËajna poboljπanja imovine. O ovim jednokratnim transakcijama koje imaju dugoroËni utjecaj treba izvjeπtavati odvojeno od operativnih rezultata za svaku pojedinu godinu. Navedite na tablici sve dispozicije, kupovinu i financijske transakcije koje su se pojavile s informacijama kako slijedi za svaku transakciju (primjer tablice prikazan u Dodatku 1):

Broj nekretnine Adresa Vrsta nekretnine (ured, maloprodaja, mjeπovito koriπtenje, stan, slobodno zemljiπte, itd.) Vrsta transakcije (prodaja, povrat, prijenos imovine sudskim nalogom, nabava, itd.) Neto prihodi ako su raspoloæivi (ukupno umanjeno za troπkove transakcije i podmirena dugovanja) Ukupni troπkovi ako su postignuti Zaduæenja Komentari koji ukljuËuju razloge za transakcije Pokazati ukupne neto prihode i ukupne rashode za ove transakcije.

84

C. DETALJAN PREGLED NA RAZINI IMOVINE U svrhu analize i izvjeπtavanja, imovinu treba razvrstati i prikazati po portfeljima kao πto slijedi: 1. JASNO VLASNI©TVO LOKALNE SAMOUPRAVE •

Upravna imovina (gradska vijeÊnica i sl.)

•

Nekretnine za ulaganja (poslovne i stambene)

•

Socijalno stanovanje

•

DjeËji vrtiÊi

•

Sportski objekti

•

Kulturni objekti

•

Trænice

•

Druga (mjeπovita) imovina

•

Slobodno zemljiπte (raspoloæivo za izgradnju ili drugu upotrebu)

2. NEJASNO/OSPORAVANO VLASNI©TVO ILI PREDMET NACIONALIZACIJE ILI POVRATA •

Upravna imovina (gradska vijeÊnica i sl.)

•

Nekretnine za ulaganja (poslovne i stambene)

•

Socijalno stanovanje

•

DjeËji vrtiÊi

•

Sportski objekti

•

Kulturni objekti

•

Trænice

•

Druga (mjeπovita) imovina

•

Slobodno zemljiπte (raspoloæivo za izgradnju ili drugu upotrebu)

Za svaku nekretninu prikaæite kljuËne informacije u tablici sa stupcima kako slijedi (primjer tablice u excelu prikazan je u Dodatku 2):

Broj nekretnine Adresa Kategorija (obavezna, diskrecijska, profit) Postotak zauzetosti (za imovinu koja se iznajmljuje) Drugi pokazatelji uËinkovitosti (nije obavezno, i moæe biti specifiËno za portfelj) Ukupni prihod Ukupni troπkovi Neto prihodi (gubitak) Træiπna vrijednost Povrat financijskod tijeka [Prihod podijeljen s vrijednoπÊu kao postotak (xx.x%)] Kapitalni rashodi

85

Preporuka •

Zadræati

•

Prodati

•

Zadræati za povrat

•

Zadræati za nacionalizaciju

Za svaku nekretninu (i za onu koja ima jasno vlasniπtvo i onu koja je predmet nacionalizacije ili povrata), prikazati neto prihod, financijski tijek i træiπnu vrijednost. Ova Êe analiza pomoÊi pri odreivanju aktivnosti potrebnih za poboljπanje rezultata svake nekretnine, a time i portfelja. Takve aktivnosti mogu ukljuËivati konkretna fiziËka poboljπanja, izmijenjene najamnine ili prodaju. Prikazati procjene uËinkovitosti upotrebe prostorija od strane NVO-a (na primjer koliko su sati na tjedan njihovi uredi otvoreni). Procijeniti subvencije povezane s imovinom koje se pruæaju svakom NVO-u i drugim zakupcima socijalne imovine u obliku smanjenog najma ili dodatne gotovine ili subvencija u naravi u cilju pokrivanja troπkova imovine primatelja. NaËiniti procjene propuπtenog prihoda za svaku nekretninu za koju je to moguÊe. To se osobito odnosi na Portfelje imovine za ulaganja (poslovni i stambeni objekti koji se iznajmljuju), procijeniti propuπteni prihod zbog najma ispod træiπne cijene. SliËnu analizu treba pripremiti za svaku nekretninu koriπtenu za socijalno stanovanje. (Moæe biti korisno ukljuËiti tablicu koja se upotrebljava za ove procjene kao dodatak izvjeπtaju). Razmotriti troπkove i rezultate povezane sa sportskim objektima, ako su takvi podaci raspoloæivi (vidi Biljeπke u Dodatku 6). Voditelj svakog sportskog objekta treba dostaviti ukupno raËunovodstvo za troπkove koji se pojavljuju i prihode koje prima od svih aktivnosti, koji su povezani s tim objektom. Ova informacija treba biti priloæena podacima koji izvjeπtavaju o direktnom prihodu i troπkovima koje je grad prikupio za dotiËnu imovinu. BuduÊi da grad subvencionira voditelje takvih vrsta imovine, grad ima pravo dobiti ukupne financijske informacije koje se tiËu te imovine.

D. ZA SVAKU JEDINICU IMOVINE PRILOÆITI: •

StatiËki izvjeπtaj koji se odnosi na netransakcijske informacije (sadræaj je predloæen u Dodatku 3)

•

Godiπnju operativnu izjavu (sadræaj predloæen u Dodatku 4)

E. PODUZEΔA U VLASNI©TVU LOKALNE SAMOUPRAVE Osim nekretnina, lokalne samouprave posjeduju udjele u poslovnim poduzeÊima. Neka od tih poduzeÊa sluæe iskljuËivo zahtjevima lokalne samouprave kao πto su izvrπavanje komunalnih usluga. Druga sluæe (ili mogu sluæiti) i privatnim klijentima, a ostala nemaju nikakve izravne veze s pruæanjem gradskih usluga. Ova poduzeÊa mogu imati vrijednost ovisno o dobiti koju generiraju ili vrijednosti imovine (kao πto su motorna vozila i druga oprema) koju posjeduju. Njihova vrijednost moæe biti poveÊana uËinkovitim marketingom usluga koje pruæaju i uËinkovitim upravljanjem. Lokalna samouprava ima obavezu prema svojim graanima maksimalno poveÊati ovu vrijednost. Na mnoge je naËine upravljanje ovom imovinom sliËno upravljanju nekretninama. Prihodi se moraju poveÊati (u skladu s potrebom pruæanja javnih usluga), a troπkovi se moraju kontrolirati.

86

Ako poduzeÊe takoer sluæi privatnim klijentima ili ima konkurenciju na privatnom træiπtu, uprava tog poduzeÊa treba razmotriti koristi koje proizlaze iz privatizacije. Iskustva pokazuju da, kao opÊe pravilo, privatni vlasnici vode poduzeÊa uËinkovitije od zaposlenika lokalne samouprave. Nadalje, konkurencija lokalne samouprave u odnosu na poduzeÊa koja su u vlasniπtvu njezinih graana moæe biti (ili se moæe Ëiniti) nepravedna. Svrha ovog priruËnika nije provesti detaljnu analizu takvih poduzeÊa. Meutim vaæno je ista pratiti, a uprava poduzeÊa mora iskoristiti svaku priliku da poveÊaju njihovu vrijednost. Godiπnji izvjeπtaj moæe sadræavati sljedeÊe informacije: •

operativnu izjavu (po obliku sliËnu onoj za nekretnine)

•

bilancu koja daje popis potraæivanja i dugovanja i njihovu vrijednost/iznose

•

popis osoba u menadæmentu

•

raspravu o aktivnostima

•

raspravu o svim planiranim glavnim kapitalnim ulaganjima

•

raspravu o moguÊnosti privatizacije

•

procjenu træiπne cijene ako je privatizacija moguÊa.

Jednako kao s nekretninama, upravljanje poduzeÊem zahtijeva vaæne prosudbe i ne moæe se obavljati jednostavno praÊenjem formula. Moraju se donositi teπke odluke, uz potrebno predvianje buduÊih trendova. Rezultati mogu biti poveÊana uËinkovitost i bolja usluga za graane.

87

PRILOZI GODI©NJEM IZVJE©TAJU PRILOG 1 UPRAVLJANJE IMOVINOM - TRANSAKCIJE POVEZANE S NEKRETNINAMA (Tablica u excelu)

PRILOG 2 UPRAVLJANJE IMOVINOM - HOLDINZI ZA NEKRETNINE (Tablica u excelu)

DODATAK 3 STATI»KI IZVJE©TAJ S NETRANSAKCIJSKIM INFORMACIJAMA Popis koji slijedi odreuje podatke koji moraju biti ukljuËeni u ovaj izvjeπtaj; u stvarnosti podaci trebaju biti prikazani u tablici ili u obliku baze podataka. Datum pregleda Broj nekretnine Upravitelj nekretnine (osoba)

Adresa nekretnine Ime ulice i broj Grad Regija

Vrsta imovine

Primjeri Stan

DjeËji vrtiÊ

KuÊa

Tvornica

Ured

Sportski objekt

Skladiπte

Viπestruka upotreba

Parkiraliπte

Drugo

Slobodno zemljiπte

Poljoprivredno

Maloprodajni prostor/usluæni (brijaËnica, postolar, optiËar, doktor, itd.)

88

Subjekt u Ëijoj se bilanci dræi imovina Stanje povrata Razlozi zadræavanja (npr. koriπtenje od strane lokalne samouprave, prihod, pravni zahtjevi ili drugo) Kategorija funkcije (klasifikacija)

Upravitelj nekretnine Ime poduzeÊa Ime menadæera (osobe) Adresa Telefon Faks Email adresa

VeliËina zgrade

(u kvadratnim metrima)

Povrπina zemljiπta

(u kvadratnim metrima)

FiziËki opis

(tekst; npr. zgrada od tri kata sadræi uredske prostore na gornjim katovima i Ëetiri maloprodajna prostora u prizemlju.)

Raspored zakupaca Prostor Broj

Zakupac Ime

Povrπina M2

MjeseËna Zakupnina

Istek Zakupa

U skladu Da/ne

Procijenjena razina koriπtenja od strane zakupca (%)

Podaci o pregledu Datum pregleda upravitelja imovinom OpÊi uvjeti (tekst s fotografijama i ukupan popis) Nuæni popravci i procjena troπkova

Potrebna kapitalna ulaganja Opis nuænih ulaganja Opravdanje (Pregled rezultata i dodatnih povrata koji bi bili proizvedeni i/ili posljedica u sluËaju da se poboljπanja ne izvrπe) Procijenjeni troπkovi Predloæeni datum poËetka radova

89

Procjena ili neformalna ocjena vrijednosti (Odræati povijesne podatke) Procijenjena vrijednost Datum procjene Ime procjenitelja Svrha procjene (na primjer, radi aæuriranja podataka o træiπnoj vrijednosti, kao smjernica za prodaju, itd.)

Zaduæenja (dug) PoËetni dug Trenutni iznos duga Kamatna stopa (%) MjeseËni iznos otplate Datum dospijeÊa Komentari (Opis svih dodatnih vaænih informacija kao πto su promjenjive stope)

Informacije o osiguranju Vrsta pokriÊa Iznos pokriÊa Istek Agent Ime Adresa Telefonski broj OsiguravajuÊe druπtvo

Komunalna naknada (godiπnja i mjeseËna)

Izvrπio:

Datum: Upravitelj imovinom

Odobrio:

Datum: ProËelnik za upravljanje imovinom

90

DODATAK 4: GODI©NJA OPERATIVNA IZJAVA Ovo je samo primjer. Neke stavke ne moraju biti navedene, a druge se mogu dodati prema potrebi. “Plan” ili proraËun moæe se pripremiti mjeseËno, a stvarni rezultati za tekuÊu godinu mogu se usporediti s planom za tekuÊu godinu (tj. od sijeËnja do odreenog mjeseca u tekuÊoj godini). Brojni su sustavi na raspolaganju kako bi se proizveli izvjeπtaji ove vrste s ulazima koji proizlaze iz osnovnih transakcija. Primjerice plaÊanje troπka ili depozita najma daje dnevne ulaze, a kumulativni se ulazi pojavljuju na izvjeπtaju kao πto je objaπnjeno u nastavku. Kapitalni izdatci za obnovu ili kapitalne popravke nisu dio Operativne izjave sami za sebe, ali trebaju biti zabiljeæeni i praÊeni paralelno s operativnim troπkovima tako da mogu biti zabiljeæeni odmah nakon neto prihoda. ADRESA IMOVINE I DRUGI IDENTIFIKACIJSKI PODACI Prihodi

TekuÊi mjesec

Ostvarenja u tekuÊoj godini do datuma

Godiπnji plan

Najamnina Rezerve (prikupljene od zakupca od kojeg menadæer plaÊa odreene troπkove kao πto je navedeno u Najmu) Parkiranje Zakaπnjeli troπkovi Naknade za antene na krovovima Koncesijske naknade (npr. prodajni aparati) Drugo/razno Ukupni prihodi (Zbroj gornjih stavaka) Troπkovi Popravci na zgradi (tekuÊi mali popravci) Popravci parkiraliπta Oprema (æarulje, koπevi za smeÊe itd.) Ureenje nasada Plin/grijanje ElektriËna struja Voda PazikuÊa/ËiπÊenje Odvoz smeÊa/prijevoz Osiguranje Porezi/komunalne naknade Troπkovi upravljanja Pravne naknade (prikupljanje najamnine, deloæacije itd.) Kamate na dugovanja imovine Razno Ukupni troπkovi (Zbroj gore navedenog) Neto prihod (Ukupan prihod minus Ukupni troπkovi) Kapitalni izdatci

91

DODATAK 5 POKAZATELJI RazliËiti se pokazatelji mogu koristiti za mjerenje uËinkovitosti upravljanja portfeljem imovine i pojedinih jedinica imovine unutar portfelja. S vremenom Êe upravitelji imovinom razviti dodatne mjere za nastavak poboljπanja prakse upravljanja imovinom kao rezultat njihovih zapaæanja u vezi s rezultatima i sastavima portfelja. Ove mjere koje je izraËunao upravitelj imovinom, ili su odreene prema njegovim uputama, omoguÊit Êe uvid u rezultate imovine i predloæiti brojne moguÊnosti za njihovo poboljπanje. Ove su mjere korisne jedino ako ih se shvati na odgovarajuÊi naËin. Upravitelj imovinom mora se koristiti procjenama u objaπnjavanju rezultata izraËuna. Vrijeme u kojem se mjere provode moæda neÊe biti uobiËajeno, ali upravitelj imovinom mora razumjeti da imovina ima drugaËiji potencijal od onog koji se pojavljuje u danom trenutku. Upravljanje je imovinom uloga koja zahtijeva iskustvo, procjenu i sposobnost analize i objaπnjenja implikacija podataka. U suprotnom neÊe biti donesene odgovarajuÊe odluke.

POKAZATELJI ZA NEKRETNINE ZA ULAGANJA Zauzetost Zauzetost je mjera koriπtenja prostora (obiËno onog koji se daje u zakup). On ne mjeri koliko zakupac koristi prostor, veÊ samo ima li zakupac pravo koristiti prostor pod zakupom. Izraæava se u postocima. Varijacija toga jest raspoloæivost koja se raËuna na slijedeÊi naËin Raspoloæivost = 100% - Zauzetost. Upravitelji prostora koji su u zakupu mjere zauzetost na dva naËina.

1. naËin Najjednostavniji je naËin jednostavan izraËun povrπine u postocima (kvadratnim metrima) portfelja koji je u najmu. OdgovarajuÊa je mjera za stambene prostore postotak stanova koji su iznajmljeni. Na primjer, jedinica imovine koja obuhvaÊa 300 kvadratnih metara, a dano je u zakup 270 metara zakupcima, ima zauzetost od devedeset posto (90%). Takoer se moæe reÊi da je deset posto (10%) raspoloæivo. Ako stambena zgrada ima deset stanova, a devet ih je iznajmljeno, tada je zauzeta devedeset posto.

2. naËin Manje je uobiËajen naËin mjeriti zauzetost pomoÊu iznosa najma. Ovo odraæava Ëinjenicu da raspoloæivi prostor u imovini koja ima moguÊnost generirati visoku najamninu predstavlja veÊi gubitak od raspoloæivog prostora u manje vrijednoj jedinici imovine. To zahtijeva procjenu potencijala za iznajmljivanje raspoloæivog prostora kao i razmatranje stvarne najamnine koja je prikupljena za iznajmljenu imovinu. Na primjer, ako se stvarna najamnina za imovinu prikuplja po stopi od 9,000 kuna mjeseËno, a procijenjena najamnina za slobodan prostor u imovini se procijeni na 1,000 kuna mjeseËno, procjenjuje se da imovina ima potencijal za najam od 10,000 kuna mjeseËno, a zauzeta je devedeset posto (90%). Od ukupnog potencijala najma od 10,000 kuna, prikuplja se 9,000 kuna. Zauzetost (ili slobodan prostor) raËuna se za svaku imovinu ili portfelj imovine. Svaka imovina (pojedina jedinica imovine) unutar portfelja imovine podloæna je ovom izraËunu, a zatim se iznajmljeni i ukupni

92

kvadratni metri (ili prikupljena i potencijalna najamnina) svih imovina zbrajaju zajedno za izraËun zauzetosti portfelja. Dodatne su mjere korisne. Za vrlo raznolik portfelj imovine treba izraËunati zauzetost svake jedinice imovine. Tada Êe jedinice imovine biti zbrojene u portfelj prema vrsti imovine. Svi uredski prostori trebaju biti ukljuËeni u izraËunavanje zauzetosti ureda, a svi stanovi ukljuËeni u izraËun zauzetosti stanova. Na isti naËin zauzetost bi se izraËunala za maloprodajne prostore te za proizvodne i industrijske prostore itd. KonaËno, treba izraËunati ukupnu zauzetost za sve prostore. Prihvatljivo je izvijestiti odvojeno o postotku zauzetosti za stambene prostore i za poslovne prostore jer je uobiËajena praksa mjerenja zauzetosti stanova (broj jedinica), a ne povrπina stana i s time povezana poteπkoÊa u konsolidiranju poslovnih prostora (kvadratni metri) i stanova (broj jedinica). Zauzetost se raËuna od danog datuma. Mijenjat Êe se s vremenom kako zakupci potpisuju ugovore o zakupu, a zatim odlaze nakon isteka ugovora ili kada njihovo poduzeÊe prestane raditi.

Povrat ulaganja Ovaj izraËun jednostavno dijeli godiπnji neto operativni prihod po procijenjenoj vrijednosti imovine (træiπna vrijednost). Vrijednost se zasniva na najveÊoj cijeni koju bi kupac platio za imovinu, a ne na cijeni da se ona zamijeni. Namjera je mjeriti profitabilnost imovine, koja se moæe usporediti s drugim ulaganjima kao πto su dionice. “Neto prihod” Ëesto se naziva “financijskim tijekom”. Troπkovi kao πto je amortizacija ne ukljuËuju se u povrat ulaganja jer to nisu stvarni financijski troπkovi. Vaæno je prepoznati da neto prihod u danom razdoblju ne mora biti reprezentativan za eventualne rezultate imovine. Primjerice imovina u loπem stanju i ona na kojoj se provodi obnavljanje da bi se napravila pogodnom za koriπtenje ne mora imati prihod od iznajmljivanja, a moæe imati troπkove kao πto su vodna naknada i cijena za potroπnju elektriËne energije. Gubici koji iz toga rezultiraju govore da je imovina bezvrijedna. “Povrat ulaganja” za takvu imovinu nije relevantan, osim ako se ne uzme u obzir potencijalni neto prihod nakon dovrπetka obnavljanja. Isto tako, prihod od cjelokupno iznajmljene imovine moæe biti varljivo visok. VeÊina imovine s vremenom doæivljava probleme u vezi sa zauzetosti ili prikupljanjem najma, a nije realistiËno donositi odluke u vezi s ulaganjem temeljeno na povratima koji ne moraju biti tipiËni za dulje razdoblje. Ako je imovina optereÊena dugom, kao πto je hipoteka, tada je vaæno biti paæljiv u izraËunu povrata ulaganja. Ona se moæe izraËunati na dva naËina. Kao prvo, prihod prije odbijanja kamata na dug podijeljen s vrijednoπÊu imovine jako je koristan u procjeni rezultata imovine. (Rezultati imovine ne mijenjaju se s obzirom na financiranje. Najamnina i operativni troπkovi bit Êe jednaki sa ili bez duga.) Drugo, prihod nakon oduzimanja troπkova kamata podijeljen s vrijednoπÊu udjela u imovini (vrijednost imovine umanjena za iznos duga, a ne vrijednost same imovine) pokazuje rezultate ulaganja. Na primjer, imovina od jednog milijuna kuna s 400.000 kuna duga ima vrijednost udjela od 600.000 kuna. Ako se od imovine dobije 100.000 kuna prihoda prije troπkova kamata, povrat je imovine deset posto (100.000/1.000.000). Ako je troπak kamate dvanaest posto od 400.000 duga, ili 48.000 kuna, tada je prihod nakon kamate 100.000-48.000 ili 52.000 kuna. Povrat je udjela u imovini 52.000/600.000 ili 8,67 posto. Isto kao kod izraËuna zauzetosti, povrat ulaganja moæe se izraËunati za svaku imovinu, za portfelje (ili “potportfelje”) vrsta imovine, i konaËno za cjelokupni portfelj imovine. Ova je analiza korisna jer pruæa moguÊnost za usporedbu pojedinaËnih imovina s cjelokupnim portfeljom.

93

Ako jedinica imovine ostvaruje povrat ispod prosjeka usporedive imovine u portfelju, tu jedinicu imovine treba pregledati kako bi se utvrdilo postoje li operativni aspekti koji bi se mogli promijeniti u svrhu poboljπanja rezultata. Ako se ne mogu napraviti poboljπanja, moæda imovinu treba prodati, a prihod uloæiti u druge imovine. Isto tako, imovinu koja daje iznadprosjeËne rezultate treba zadræati kao vaæan sastavni dio portfelja. Imovina moæe ostvarivati i rezultate neodræive u duæem razdoblju, pa uzevπi u obzir njezinu odliËnu trenutnu poziciju, moæe biti kandidat za prodaju.

POKAZATELJI ZA SVE VRSTE IMOVINE Gornji pokazatelji nisu relevantni za imovinu s upravnom namjenom i drugu imovinu koja ne donosi prihod. Pretpostavlja se da ta imovina obavlja nuæne funkcije lokalne samouprave i druπtvene funkcije umjesto financijskih prihoda. Ovdje upravitelj imovinom mora osigurati da je imovina uistinu potrebna za zadatke lokalne samouprave i da se u potpunosti koristi. Ukoliko to nije sluËaj, utoliko mogu postojati prilike za iznajmljivanje dijelova imovine kako bi se dobio dodatni prihod i smanjilo optereÊenje gradskog proraËuna. Isto tako, namjera je socijalnog stanovanja odgovoriti na socijalne potrebe i ne proizvoditi visok financijski povrat. Za socijalno stanovanje i imovinu za upravnu namjenu, korisne su kao druge mjere, na prethodno prikazan naËin. Operativna analiza Odreeni omjeri mogu biti razraeni da bi se bolje razumjelo upravljanje zgradom. Oni su obiËno utemeljeni na troπkovima (ili prihodima) po kvadratnom metru. Primjeri su: •

Troπkovi grijanja po kvadratnom metru

•

Troπkovi vode po kvadratnom metru

•

Troπkovi popravaka po kvadratnom metru

•

Troπkovi elektriËne energije po kvadratnom metru

•

Najam po kvadratnom metru

Ovi su omjeri korisni u usporeivanju imovine, u sluËaju da je imovina takvog karaktera da je usporediva. Premda upravna i druga imovina ne mora donositi prihod i stoga nema mjerljivog povrata ulaganja, njezini operativni troπkovi podloæni su analizi i poboljπanju. Ovo je osobito istinito ako je imovina usporediva s imovinom koja donosi prihode u portfelju. Upravni uredi mogu biti usporedivi s uredima u zakupu, koji generiraju prihod, na primjer mogu se usporediti operativni troπkovi. Isto tako, socijalno stanovanje ne mora davati træiπnu razinu najma, ali troπkovi ne bi trebali prelaziti troπkove sliËne imovine, koji nisu subvencionirani. Odgoeno odræavanje Katkad se dogaa nedovoljno ulaganje u odræavanje imovine, a kada se to dogaa sustavno, rezultira padom kvalitete i vrijednosti. PraÊenje je odgoenog odræavanja vaæno, a neke se grube procjene mogu dobiti usporeivanjem godiπnjih planiranih i stvarnih troπkova popravka zgrade (vidi Godiπnju operativnu izjavu).

94

Sastav portfelja Upravitelji portfelja smatraju korisnim odrediti koliki relativni dio portfelja predstavlja svaku vrstu imovine. (Vrsta imovine moæe ukljuËivati upravnu imovinu, viπak ureda, maloprodaju/trgovine, tvornice, træiπne stanove, socijalne stanove i djeËje vrtiÊe). Da bi se to izraËunalo, vrijednost svake vrste imovine dijeli se s ukupnom vrijednoπÊu svih imovina. Postotak koji se dobije kao rezultat moæe se prikazati grafiËki ili brojËano. Ova analiza pomaæe upraviteljima imovine i vlasnicima da razumiju sastav portfelja i otkriju rizike koji inaËe nisu poznati upravitelju imovine. Ako se, na primjer, portfelj koncentrira na trgovine, novi shopping centar moæe odvuÊi zakupce od imovine koja je u vlasniπtvu lokalne samouprave, uzrokujuÊi praænjenje prostora lokalne samouprave i smanjenje financijskog tijeka.

RAZMJENA PODATAKA Upravitelji imovinom u nekim zemljama ustvrdili su da je vrlo korisno razmjenjivati odreene podatke. Primjerice upravitelji portfelja nekretnina u SAD-u osnovali su udrugu pod nazivom National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF). PoduzeÊa koja su Ëlanovi udruge s povjerenjem udruzi podnose podatke o rezultatima ulaganja o svojoj imovini, a ona zatim konsolidira te podatke i prikazuje ih na naËin koji dopuπta njezinim Ëlanovima i javnosti uvid u podatke o rezultatima ulaganja (prihoda) za velike razrede imovine ovisno o vrsti, veliËini i lokaciji. (Ne pruæaju se podaci ako razred ukljuËuje manje od deset imovina. Ovo ograniËenje ima namjeru zaπtititi povjerljivost podataka u vezi sa svakom imovinom.) Radi se o podacima o oko 1.500 imovina koji ukljuËuju i podatke o prihodu i troπkovima kao i podatke o procjeni, tako da analitiËari mogu vidjeti i dobitak i zaradu u vrijednostima velikog uzorka imovine. Druge organizacije, ukljuËujuÊi Institute of Real Estate Management and International Council of Shopping Centers, prikupljaju, analiziraju i objavljuju podatke u vezi s najamninama i troπkovima razliËitih vrsta imovine. Upravitelj imovine i drugi djelatnici povezani s nekretninama upotrebljavaju te podatke kao standard prema kojem se mjere rezultati vlastite imovine i pronalaze naËine za poboljπanje rezultata imovine, koncentriranjem pozornosti na specifiËne aspekte upravljanja imovinom. Hrvatski gradovi sa sliËnim imovinskim portfeljima i izazovima u upravljanju imovinom mogu utvrditi kako je korisno da se udruæe i dijele podatke o imovini, tako da svatko od njih moæe uËiti od drugih, te se mogu odrediti standardi prema kojima se mogu mjeriti rezultati pojedine imovine. Bilo bi osobito korisno kada bi privatni vlasnici imovine takoer razmjenjivali podatke na taj naËin, tako da lokalna samouprava moæe usporediti rezultate svoje imovine s imovinom koja je u vlasniπtvu privatnog sektora.

ZAKLJU»AK Ovo su mjere koje upravitelji imovinom smatraju korisnim. Ako se proces upravljanja imovinom razvije, sami Êe upravitelji imovinom pronaÊi dodatne naËine za mjerenje rezultata njihovih portfelja prema jedinstvenom sastavu tih portfelja.

95

DODATAK 6 SPORTSKI OBJEKTI Mjerenje uËinkovitosti portfelja sportskih objekata znatno se razlikuje od portfelja imovine za prihod. Svrha je pruæiti zajednici resurse za rekreaciju viπe nego ostvariti povrat ulaganja. Meutim, tu takoer postoje pokazatelji, prikazani u nastavku. Objekt ima vrijednost. Troπkovi su zamjene beznaËajni. Imovina ima vrijednost na træiπtu. Na natjeËaju bi potencijalni kupci ponudili odreenu svotu temeljenu na njihovom potencijalnom koriπtenju imovine. To moæe biti kontinuirano koriπtenje sportskog objekta, u kojem korisnici plaÊaju pravo pristupa, moæda kroz mjeseËnu ili godiπnju Ëlanarinu. Vrijednost bi bila procijenjena kapitaliziranjem oËekivanog prihoda od zakupaca ili Ëlanova. Poboljπanja se mogu ukloniti, a zemljiπte koristiti u neku drugu svrhu, kao πto je stambena izgradnja. U tom sluËaju, vrijednost Êe biti temeljena na vrijednosti zemljiπta umanjenoj za troπkove ruπenja. Lokalna samouprava izlaæe se gubitku moguÊe cijene posjedovanjem imovine. To znaËi da lokalna samouprava gubi prihod koji bi mogao dolaziti od alternativnog koriπtenja imovine ili alternativnog ulaganja iznosa jednakog træiπnoj vrijednosti imovine. Na primjer, ako je vrijednost objekta jedan milijun kuna, a najbolje je alternativno ulaganje obveznica ili bankovni raËun, koji bi donosio prihod od pet posto, tada je propuπteni prihod 50.000 kuna. Takoer, lokalna samouprava moæda daje direktne novËane subvencije klubu koji kontrolira objekt. Moæda se izlaæe i direktnim troπkovima povezanim s objektom, πto je drugi oblik subvencija. Ti se direktni troπkovi dodaju na moguÊu cijenu ili propuπteni prihod na vrijednost ulaganja. (Nabavna cijena imovine nije vaæna. Jedina je znaËajna vrijednost ona koju su kupci na træiπtu spremni platiti za imovinu. Nabavna cijena ima jedino povijesnu vaænost i nema znaËaj za ulaganje). UKUPNI TRO©KOVI ZA LOKALNU SAMOUPRAVU OD USTUPANJA OBJEKTA = (PROPU©TENA DOBIT) + (SVE IZRAVNE FINANCIJSKE SUBVENCIJE) + (IZRAVNI TRO©KOVI OBJEKTA I TRO©KOVI UPRAVLJANJA) Lokalna samouprava treba oËekivati koristi od izlaganja ovim troπkovima. BuduÊi da prihod od ulaganja nije cilj, moraju postojati druge koristi povezane s imovinom. U biti, te se koristi oËituju u obliku rekreacijskih moguÊnosti zajednice. Premda neÊe svi sudjelovati u rekreaciji, neki stanovnici hoÊe. Lokalna samouprava mora odrediti koliko Êe graana koristiti objekt. Tada Êe se odrediti cijena po korisniku. Cilj treba biti smanjenje cijene po korisniku ili sudioniku. To se moæe postiÊi poveÊanjem broja korisnika i/ili smanjenjem cijene posjedovanja ili funkcioniranja objekta. Ako svaki graanin nema prihvatljivu priliku za koriπtenje objekta, tada treba preispitati vrijednost objekta za zajednicu. Lokalna se samouprava treba oduprijeti tomu da objekt bude na raspolaganju samo nekolicini vrhunskih sportaπa koji mogu konkurirati za ekipu, nego bi trebala osigurati moguÊnost koriπtenja za sve graane, bez obzira na njihove atletske sposobnosti. Ako je cilj ograniËiti koriπtenje samo na one koji imaju izuzetne sposobnosti (ili iskljuËivo ili za najprihvatljivije sate funkcioniranja), tada bi lokalna samouprava trebala razmisliti o tome da zahtijeva od korisnika plaÊanje svih troπkova ukljuËujuÊi najamninu usporedivu s povratom od alternativnih ulaganja. Ako je objekt uistinu na raspolaganju svim graanima, tada treba kontrolirati troπkove u skladu s kvalitetnim upravljanjem, kako bi se prikupili prihodi od koncesija za prodavanje hrane i sl. i kako bi se πto je moguÊe viπe promoviralo koriπtenje objekta. BuduÊi da se analiziraju troπkovi po korisniku, moæe postati oËito da je cijena koriπtenja odreenih objekata viπa od cijene koriπtenja ostalih objekata. To moæe navesti na odluku o zatvaranju, prodaji, poboljπanju ili djelovanju na drugi naËin, da se lokalnoj samoupravi poboljπaju koristi od posjedovanja imovine.

96