Práctica Notarial (2).docx

PRÁCTICA NOTARIAL CERTIFICACIÓN DE FIRMA. PARTE – A La certificación de firma hace plena fe. Tiene un acta en el libro de intervenciones, pero se hace en distintos ámbitos como puede ser un formulario 08, como puede ser un contrato de locación, etc., un formulario en materia de inmuebles, las intervenciones de los particulares legitimados como por ejemplo: la cancelación del usufructo en la Provincia de Córdoba se utiliza un formulario de cancelación “B” y las firmas tienen que ir certificadas, generalmente certificadas por escribano más allá que las puede certificar la autoridad administrativa, lo común, lo corriente, el ciudadano común siempre es el escribano el que asesora y el que certifica la firma por exigencia de la ley para ingresarlo al registro. Según Natalio Etchegaray “la certificación de firma es un documento notarial”. Tenemos toda la envestidura en la certificación de firma de un documento notarial. ¿Qué ventajas me trae que sea un documento notarial? Que ese documento tiene carácter de autentico porque está llevado adelante frente a un oficial público que es fedatario y que a la vez suscribe, da fe que la persona que se identificó estuvo presente en ese momento y delante de él suscribió el acto. Ejemplo: boleto de compraventa donde el notario es llamado a certificar la firma, un contrato de locación quizás que se hace más a diario. Si yo a la certificación de firma le doy el carácter de documento notarial, verifiquemos las condiciones que va a tener esta certificación de firmas: si es un documento notarial ya tengo la existencia de un oficial público (notario) que es fedatario y que va a dar cuenta de hechos, de actos, de situaciones que han pasado delante de él que se le han hecho saber o que él ha percibido en forma directa en un momento y en un lugar determinado. Como es firma, yo tengo también que esa persona ha justificado su identidad. Lo que exige la modificación a art. 1002 es justificar su identidad (fe de conocimiento. Lo que hace un notario es que se le acredita, se le justifica la identidad como tal, y él va a dar fe de que esa persona se presento como tal y acreditó, justificó su identidad con el documento del cual incorporará copia certificada. El artículo 1012 dice que tiene que consignar en la firma el nombre de pila y apellido como habitualmente, no se admiten los signos, pero si acostumbra a firmar con las iniciales y con eso identifico, ¿cuál es lo habitual entonces? Si es el nombre completo y no es lo habitual, ¿es válido? PRÁCTICA NOTARIAL (Notarial) _______________________________________________________________________ La certificación de firma es un documento notarial. Son constancias del escribano destinadas a conceder el carácter de autentico a determinada realidad que presencie o perciba. Es el hecho material que una determinada persona se identifica como tal ante el notario y al pie de un texto escribe su nombre, presumiblemente en la forma que acostumbra hacerlo –firma-, con la intención de que sea valorada como “autentica”. Etchegaray, N. y Capurro, V. “Derecho Notarial Aplicado” Págs.344/345

Si es documento notarial y reúne estos requisitos es instrumento público. Art. 979. “Son instrumentos públicos respecto de los actos jurídicos: (…) 2° Cualquier otro instrumento que extendieren los escribanos o funcionarios públicos en la forma que las leyes hubieren determinado; (…)”

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Si estoy cumpliendo con las disposiciones de las leyes provinciales como debo llevar el libro de intervenciones, estoy con un registro que se me ha otorgado, pertenezco a lo que es la fe pública notarial en cuanto a que estoy investido como escribano de registro, entonces es instrumento público. No entender que porque este certificadas las firmas ese instrumento privado se va a transformar en público. El escribano aunque haya redactado el contrato de locación o el boleto de compraventa NO es fedatario en cuanto a transformar el instrumento privado en instrumento público. El gran problema es que le está faltando el cumplimentar las disposiciones de la ley (hacer en hoja de actuación, tener un número correlativo de lo que es escritura, etc.) Documento notarial tiene todos los requisitos del documento notarial en cuanto a que el escribano da fe de lo que ocurre en su presencia o el percibe la identificación de la persona y a la vez que es instrumento público la certificación de firma. Lo que es la atestación del escribano que dice que certifico que la firma ha sido puesta en mi presencia y corresponde a fulanito de tal que se identifica con tal y tal. Su firma como acostumbra a hacerlo: consignar dice la ley, el nombre conforme a como acostumbra a hacerlo. La firma es sin lugar a duda que es estampar en un documento nuestro nombre, sea nombre de pila y apellido, apellido compuesto, solo el apellido. Esta cuestión se ha ido flexibilizando por innumerables razones: 1) No pocas veces quien está suscribiendo lo tiene que hacer en muchísimos documentos, y sin lugar a duda lo va a hacer delante del notario y va a suscribir todos los documentos, pero como ya acostumbra a suscribir innumerables documentos su firma ya no es tan trabajada, tan con el nombre completo sino quizás a una abreviatura, las iniciales, pero es nuestra manera habitual, entonces cómo se relaciona esta cuestión de que sea el nombre lo que yo estampo como firma y por otra parte que sea habitual porque el articulo 1012 habla su nombre como habitualmente lo hace. En muchas escrituras de los años 50, 60 el escribano consignaba comparece fulanito de tal, era casado con fulanita de tal que acostumbra a firmar “J. Pérez”, porqué el escribano pone como identificatorio “el que acostumbra a firmar”, porque la validez de un documento depende de la firma, si el documento no está firmado es inexistente, entonces el escribano que es fedatario de que ha leído lo que es el contenido del documento y que los otorgantes, las partes consienten esa lectura que se le ha hecho con la firma, entonces de allí a cumplir los efectos del 1012 yo también identifico a la persona, no sólo, en cuanto a su nombre y apellido, sino también como acostumbra a firmar. La jurisprudencia ha avanzado muchísimo y lo que ha determinado es que tiene mayor importancia es como acostumbra a firmar porque es la identificación. Lo que se busca es esa cuestión de que el escribano da fe de la identificación y que esa persona deslizo de su puño y letra la firma en su presencia, se identifica y que supuestamente es como acostumbra a hacer. El articulo 993 “El instrumento público hace plena fe hasta que sea argüido de falso, por acción civil o criminal, de la existencia material de los hechos, que el oficial público hubiese anunciado como cumplidos por él mismo, o que han pasado en su presencia.”

PRÁCTICA NOTARIAL (Notarial) _______________________________________________________________________ Los instrumentos públicos hacen plena fe, no sólo entre las partes, sino contra terceros, en cuanto al hecho de haberse ejecutado el acto, de las convenciones, pagos reconocimientos, etc., contenidos en ellos. (Art. 993 Código Civil)

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La plena fe que nos interesa es de haberse ejecutado el acto de la firma que se supone conforme a como habitualmente se identifica en la firma. Las disposiciones de leyes nacionales en donde expresamente exigen como actividad del escribano la certificación de firma. El artículo 3 de la ley 17.801 contiene los requisitos que deben contener los documentos con vocación registral, habla de formalidades y luego de autenticidad. Artículo 3 ley 17.801. [DOCUMENTOS REGISTRARLES}.-“Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscriptos o anotados, deberán reunir los siguientes requisitos: a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa según legalmente corresponda. b) Tenerlas formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o0 copias por quien esté facultado para hacerlo. c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable. Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente.” CERTIFICACIÓN DE FIRMA. PARTE – B ¿Qué pasa si nos referimos a instrumentos privados? Al final del artículo se refiere a los instrumentos privados cuando, excepcionalmente las leyes dispongan que tengan vocación registral. Ejemplo: los boletos de compraventa cuando están referidos en la ley 14.005 a los loteos a largo plazo, allí tiene vocación registral esos boletos y la exigencia de la ley es que la firma de los otorgantes esté certificada por escribano, juez de paz o autoridad competente. En el 100% de los casos la certificación es a cargo de un escribano de registro. ¿Qué ocurre con la ley 19.724 de pre horizontalidad? Muchos edificios se anuncian que están sometidos a pre horizontalidad. Eso que nos asegura que no va a existir una doble venta de unidades a construir. La ley establece la posibilidad de registrar los boletos de compraventa. Ese documento que tiene vocación registral al ser instrumento público requiere por ley nacional la certificación de firma por escribano. Queda claro que esa certificación que ha hecho el escribano da autenticidad a la firma porque más allá de la exigencia de la ley que es la forma habitual está como fedatario el notario en cuanto a que el hecho que ha pasado delante de sí, que se ha firmado delante de sí y que ha sido esa persona que se identificó. Si actualmente se me exhibe y se toma fotocopia un documento que no corresponde a la persona que efectivamente tengo a mi frente, más allá que estemos frente a un fraude, que sería necesario una redargución de falsedad, porque está completado dentro del 979 inciso 2, está con los beneficios del instrumento público, por lo tanto da plena fe por sí mismo. Yo requiero entonces para hacer caer esa autenticidad que le da la intervención del notario cuando se ha realizado conforme a las disposiciones de la ley lo que es la redargución de falsedad, la tacha de falsedad sea civil o penal. Quien va y solicita, encomienda la certificación de una firma, requiere como requirente el particular al notario la certificación de firma, busca la autenticidad de esa firma, que el escribano la de como autentica a esa firma, entonces ¿Por qué no tener esa primera audiencia con este requirente? Mas allá de la -3-

fotocopia, de la certificación, de la acreditación de la identidad. ¿Por qué no indagar? Si esta persona conoce que va a firmar un boleto de compraventa, que se trata de una unidad a construir, supuesto de la ley 19.724, y ni pensar si quien redacta ese instrumento privado es el escribano. Siempre es necesaria una primera audiencia, aunque sea en un formulario 08, hacerle saber, conversar, porque lo va a vender, si se va a comprar otro automotor, nosotros sabemos en el dialogo que nadie va a vender porque sí, siempre hay una razón. Vivimos en una sociedad que hay requerimientos, tenemos necesidades y eso se trasunta en el negocio, nadie va a ver al escribano por ver el escribano, va buscando algo, va buscando la autenticidad, va buscando un titulo si es que va a redactar una escritura. Mas allá de lo que hemos estado analizando la identificación y todo lo demás, no nos sustrae a la obligación del escribano como funcionario de la primer audiencia, hay tantos elementos para una primera audiencia no solamente de asesoramiento en donde tiene que ser imparcial el escribano sino también fundamentalmente para que el trabajo, la tarea, lo que se le está requiriendo al escribano se realice completa y en plenitud, mas allá de lo que es la disposición de la ley en cuanto a acreditación de identidad. Vamos a determinar esta cuestión que nos habíamos suscitado como habitualmente lo hace. Habíamos ya establecido que el 1012 no dejaba de ser válido si era la forma habitual. La firma de las partes es una condición esencial para la existencia de todo acto bajo forma privada. Ella no puede ser reemplazada por signos ni por las iniciales de los nombres o apellidos. (Art. 1012 Código Civil)

Se puede aceptar como firma una expresión escrita irregular o incompleta, siempre que ella sea el modo habitual seguido por la persona en diversos documentos sometidos a esa formalidad.

Efectos de la certificación de firma sobre la firma en sí. La atestación notarial hace plena fe, hasta que resulte vencida en querella de falsedad, civil o penal, del hecho material de que una determinada persona, que se ha identificado como tal ante el notario, ha estampado en ese acto su nombre, presumiblemente en la forma que acostumbra hacerlo. Etchegaray, N. y Capurro, V. “Derecho Notarial Aplicado” Págs. 346 El 1014 se refiere que si la persona reconoce pero dice que no es su forma habitual, el contrario no puede, no está obligado bajo ningún aspecto, y mucho menos el notario a como es la forma habitual. Por ello los escribanos en el año 40, 50 donde no estaban todos estos métodos de identificación, consignaban cual era la forma habitual, porque de alguna forma se lo interrogaba y lo que sería la primera audiencia, se lo interrogaba a ver como usted firmaba. Si yo parto de que la atestación del escribano reviste el carácter de instrumento público, por lo tanto tiene todas las consecuencias, los efectos de un instrumento público, qué ocurre cuando la persona reconoce que lo ha suscripto, que tiene puño y letra pero que no es la firma porque no es su forma habitual, entonces allí el articulo 1014 expresamente le está diciendo que no puede valerse de esa circunstancia que no es habitual, porque no le puede imponer, la autenticidad es respecto del acto y la identificación de la persona.

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Lo autentico es que determinada persona, que justificó su identidad ante el escribano, ha escrito su nombre con la intención de dar conformidad con el texto que suscribe. Escribió que no quería firmar pero reconoció el signo, entonces allí se hace aplicable el 1014.

La interpretación del art. 1014 del Código Civil en armonía con el art. 1049 del mismo cuerpo legal hace al valor seguridad. Art. 1.014. Ninguna persona puede ser obligada a reconocer un instrumento que esté sólo firmado por iniciales o signos; pero si el que así lo hubiese firmado lo reconociera voluntariamente, las iniciales o signos valen como la verdadera firma. Art. 1.049. La persona capaz no puede pedir ni alegar la nulidad del acto fundándose en la incapacidad de la otra parte. Tampoco puede pedirla por razón de violencia, intimidación o dolo, el mismo que lo causó, ni por el error de la otra parte el que lo ocasionó. La fecha cierta: todos cometemos el error de decir yo tengo certificada la firma, tengo fecha cierta. El artículo 1035 en el inciso 2° cuando dice que respecto de los sucesores particulares y los terceros, la fecha cierta y cuando refiere al reconocimiento ante escribano en la presencia de dos testigos. Art. 1.035. “Aunque se halle reconocido un instrumento privado, su fecha cierta en relación a los sucesores singulares de los partes o a terceros, será: (…) 2° La de su reconocimiento ante un escribano y dos testigos que lo firmaren; (…)” Tampoco pretendamos que con la certificación de firma obtengamos fecha cierta. Lo que es válido, en general, habiéndose determinado que la firma corresponde o no habiéndose impugnado por redargución de falsedad de lo que es la atestación del notario en querella civil o penal en cuanto a la autenticidad, la jurisprudencia ha dicho se supone que usted antes de firmar, siendo persona capaz leyó, y en el instrumento público suscribe, da conformidad con lo que leyó el escribano. Si es un instrumento privado y usted lo suscribe y la firma es autentica, usted lo que está dando es asentimiento, consiente con lo que está antes, con lo que se supone es persona capaz, que ha leído y puede ocurrir, si se determinara que es una persona que fue engañado, que a lo mejor el documento no sea válido, en virtud de que se lo engañó de que era dueño de tal cosa o de que no era dueño de tal cosa y por eso lo tenía que vender, etc., pero nunca va a ser usted como notario responsable ni va a tener ningún tipo de relación la certificación de firma porque la certificación de firma es tal como lo hemos analizado.

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Estudio de título. Parte – A

No existe una disposición en el orden nacional y provincial que exija al notario el estudio de título a los efectos de la realización de un acto, sea un acto de transmisión gratuita o la constitución de algún derecho real, una compraventa. No establece la ley para ningún acto que tenga intervención en notario la exigencia, la obligatoriedad del estudio de títulos. Pro y contras ¿Porque sí el estudio de título? Porque el estudio de títulos me presenta la legitimación formal y sustancial del titular dominial para celebrar un acto de administración de disposición respecto de un inmueble determinado. Nuestro sistema establece una publicidad obligatoria, para cierta doctrina es simplemente necesaria, si yo no publicito el derecho real La canción es que los terceros Interesados de buena fe y no me van a reconocer como titular del derecho. El carácter de registración es declarativo. Todo ocurre sustancial y formalmente puertas afuera del registro porque el registro lo único que hace es proyectar ese título que ingresa al registro. Los derechos reales “Se supone” Que ingresan constituidos al Registro. Qué observación En qué se va a basar el registrador Dentro del Límite Dentro del ámbito de lo que es la calificación Del documento si yo no he recibido La cosa si no se me ha hecho tradición, Entonces yo voy a tener un título que no es derecho real Para subtitular porque le falta la entrega de la cosa. A mí me permite ese estudio títulos tener un seguimiento de cómo lo fue Recibiendo Hasta llegar a este último titular Que es el disponente. El estudio del título únicamente cuando se presenta con el firme propósito de hacer un acto de administración o disposición. La cuestiones de yo Quiero saber si yo tengo un título bueno Me da la impresión de si alguien fuera y sin ningún motivo expreso Que no es de buena fe Porque cuando tratamos la prescripción breve, la prescripción decenal, Lo primero que le endilgamos a quien tiene justo título es que tenga buena fe y que el transmitente también haya tenido buena fe caso contrario son concomitantes Si no hay buena fe No hay justo título, y si hay justo Título para que sea tal tiene que haber buena fe. Afirma Entonces qué es necesario el estudio de títulos por seguridad Jurídica por darle validez a ese Acto que yo voy a autorizar. Entonces tengo una persona que va a disponer y yo hago el estudio de títulos Que me permiten establecer ese Encadenamiento En cuanto a que ese encadenamiento Tiene que ser perfecto sin sobresaltos Alguno hasta este último titular porque si No logro establecer ese encadenamiento Perfecto No solamente en la cuestión formal Sino también en la cuestión sustancial, Esa concatenación que yo voy a establecer respecto de los títulos me está Habilitando, me está legitimando Para el acto de administración o bien de disposición. Al ser un registro declarativo, la Certificación que a mí me va a otorgar el registro no va a ir más allá de lo que tiene en su recinto, Entonces también el certificado Se ha basado justamente en inscripciones Que son declarativas, en Cambio yo al estudio de títulos lo hago no solamente en lo formal en cuanto a que la Escritura tenga todos los requisitos, Sino también a lo sustancial En cuanto al acto jurídico. Qué dice quienes niegan la necesidad imperiosa del estudio de títulos en los actos del titular respecto de Administración y disposición para Un inmueble determinado: en primer lugar, que el Notario no es responsable Nada más que del acto que él va a realizar, No de los antecedentes. Si usted se atiene estrictamente al artículo 23 Con que usted tenga el Título inscripto más el certificado Que esté vigente está La responsabilidad cumplida A los efectos de la celebración del acto, de la autorización. -6-

Resulta que estoy manifestando, como autorizando el acto que el negocio se hace en base a títulos perfectos, Es algo que se incluye muchas veces a pedido de las partes o porque casi Tenemos una fórmula y esa Fórmula nos sirve para engalanar Nuestra situación de notario Porque yo le estoy diciendo al adquirente Que lleva un derecho en base a títulos perfectos. Un punto a favor para los que decimos que es necesario el estudio de los títulos, Si usted está aseverando de que la transmisión es en base a títulos perfectos usted está dando fe de ello, de la única manera que usted puede dar fe es si tiene cómo acreditar que ha hecho el estudio de título. Si usted está autorizado mi escritura que dice Qué negocio se hace en base a títulos perfectos, yace la obligatoriedad como funcionario que está autorizando ese acto, Las partes están confiando, fundamentalmente el adquirente, que está negociando en base a algo que se le ha dicho que es perfecto. ¿Qué quiere decir que es perfecto? Si yo tengo un título perfecto yo le estoy asegurando que el adquirente va a poder repeler, va a poder salir airoso en una acción reivindicatoria que se le podría iniciar porque si yo he hecho el estudio de títulos y el título es perfecto En la acción reivindicatoria justamente lo que se confrontan son títulos, todas las disposiciones del código civil a partir del 2756 y que abordan lo que es acciones reales Fundamentalmente lo que es acción reivindicatoria en materia de inmuebles es si presenta título o si no presenta título. Si usted puede salir airoso de una acción reivindicatoria también es muy probable que usted también lo pueda a este señor adquirente evitar o que salga airoso en lo que es una acción reivindicatoria porque lo que él tiene es justo título, o sea, no solamente subsano lo que sería la prescripción veinteañal sino que también subsano lo que sería el justo título. en la prescripción veinteañal el titulo esta perfecto, el inconveniente es que cuando hace un estudio de títulos usted lo hace a partir del último, a ver como este último señor lo fue transmitiendo y lo fue recibiendo, y sí pasaron 20 años Desde que usted está haciendo el estudio de títulos Yo diría que empiece a indagar sobre la posesión. siempre vamos a tener algún problema con el título si ese título no tiene 20 años. si el título tiene 20 años o más aborde lo que es la posesión. Es obligación del notario informar a las partes, usted debe en esa primera audiencia asesorar e informar a las partes que un título que tiene 20 años, más allá de que el certificado salga impecable, necesita la verificación de la posesión, porque el código civil en el 4015, 4016 aborda la prescripción adquisitiva exige solamente posesión en el transcurso del tiempo, no requiere título, no requiere buena fe, entonces si yo tengo un titulo de 20 años, el estudio de títulos no me sirve, entonces tengo que ir al otro elemento que hace a la adquisición del derecho real Porque estoy fuera del registro. Los derechos reales supuestamente llegan constituidos al registro Entonces yo lo tengo que asegurar también al adquirente en ese supuesto específicamente la adquisición del derecho real y la única manera que se lo voy a asegurar es también indago respecto de la posesión, cuánto tiempo está en el uso y goce de la cosa, revisar la ley 22.427 como escribano le exige el pedido de certificación de deuda, hay que ver si estos impuestos están en poder de esa persona, si tiene una deuda o esta al día en los impuestos, pero no tiene los comprobantes, si no tiene los comprobantes, no será que los paga otra persona que es quien tiene el uso y goce, si es un inquilino quien está en el uso de la cosa, debe haber un contrato de locación que deberá hacer la cesión de ese contrato de locación sino no va a haber posibilidad de tradición, la tradición por indicación es notificarle, el 2387 última parte le dice con la notificación a realizar haciéndole saber a quién tiene la cosa en su poder pero reconociendo en otro la propiedad que antes tenía reconociendo en Juan y ahora reconociendo en Pedro. Art. 2.387. No es necesaria la tradición de la cosa, sea mueble o inmueble, para adquirir la posesión, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. -7-

Entonces cómo es que el estudio de títulos no me sirve en todos los supuestos, hay que tener mucho cuidado en el caso en que quien ha adquirido a título gratuito, el artículo 1051 hizo extensivo la cuestión de la oponibilidad de ese título aunque viniera de quien no era el propietario rompiendo el 3270, le exige que sea a titulo oneroso para el tercer adquirente que va a ser a titulo oneroso pero quien transmite lo hubo a título gratuito, aquí el inconveniente es que están todas las cuestiones relacionadas con lo que es supernascencia de hijos, reducción, etc., nunca antes de veinte años y siempre con posesión Art. 1.051. Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable.

PRÁCTICA NOTARIAL (Notarial) _______________________________________________________________________ En la relación de los actos y negocios jurídicos que legitiman al titular de un bien para disponer de este y así asegurar la eficacia del nuevo negocio que el titular va a realizar. Etchegaray, N. y Capurro, V. “Derecho Notarial Aplicado” Págs. 258

Legitimación: Habilita al propietario a realizar un acto de administración o disposición y se establece relacionando la naturaleza de dicho acto con el bien objeto de éste. Certifica la situación dominial del sujeto negocial con relación al bien que pretende transmitir o gravar. Art. 3.270. Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que gozaba; y recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquel de quien lo adquiere. Nemo plus iuris: si yo tengo establecido esta cadena perfecta yo tengo a mi favor ese derecho de que Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que posee. Si el estudio de títulos me lleva a esa legitimación yo le estoy diciendo que está cumplido la dispisicion del código, el llamado nemo plus iuris del art. 3270. Estudio de título. Parte – B El estudio de títulos necesariamente debe ser realizado respecto de escrituras en lo que es la matricidad, el protocolo del notario, no tenemos otra manera, ese mal llamado estudio de títulos que hacemos con función registral porque tenemos una matrícula y vemos la concatenación, no sirve absolutamente nada porque no entra registro declarativo, y en los registros declarativos lo único que estoy haciendo es consignar el papel que llega, pero no es la matricidad, la matricidad es la del protocolo. Si se trata el antecedente de una cuestión judicial, un testimonio judicial, yo debo recurrir al expediente judicial, si el expediente se extravió, no se encuentra, se destruyó existen los protocolos correspondiente a los distintos juzgados en toda la república Argentina, en todos los juzgados de la República Argentina existen archivos judiciales protocolos de sentencias y de autos. -8-

Tenemos la fuente a la que debemos recurrir siempre es así atrás partiendo desde el último y siempre desde una concatenación perfecta, en un enlace perfecto, un enlace negocial, hay estudios de títulos complejos porque una persona aparece con el 100% Pero para llegar a ese 100% algo recibió de herencia, algo le cedió un pariente que era coheredero, otro lo compró, si el que transmitió necesitaba asentimiento o no, están correlacionados en escritura matriz. Tengo el protocolo del Escribano, cómo voy a hacer el análisis formal: voy a tener que verificar en la existencia de la escritura de los elementos que el Código Civil que establece que si faltara produce la nulidad. Tengo el original, lo que no esté aquí no importa que esté en otro lado. Si o si la escritura bajo pena de nulidad tiene que tener lugar y fecha, nombre de los comparecientes que es entre quienes se va a realizar el negocio, si estamos haciendo este análisis en cuanto al título no solamente formal sino sustancial. Si no tengo quien transmita, quién adquiere imposible, luego debe existir las firmas de los comparecientes Si alguno de ellos no supiere hacerlo debe ser la firma a ruego, y si se menciona en el título la existencia de testigos en el acto, esos testigos también son parte y tiene que estar la firma de los testigos. Respecto de la escritura en sí son elementos insalvables porque en caso contrario no tendrían negocio en esta matricidad. Cómo está en el protocolo debe verificar que la escritura esté en el lugar que corresponda conforme a fecha y número, si hay una equivocación debe estar salvado, se supone que cuando el protocolo ya está en el archivo o cuando ya se encuaderno se hizo todo una revisación, hay un tribunal de disciplina que actúa. Si hay una anomalía en un protocolo de escribano habrá que hacer el trámite pertinente, vendrán las partes, rectificaran, pero en su estudio de títulos lo tiene que verificar, porque si no lo tiene que dejar sentado Hay otra circunstancia importante que los registros tienen una competencia territorial, si yo tengo un registro en la ciudad de Córdoba no podría estar celebrando una escritura en Villa María entonces también es importante que también haga el análisis de la competencia territorial. ¿Desde cuándo y hasta cuándo? siempre partimos desde el último desde el que va a disponer o va a gravar, pero ¿hasta dónde, por qué lapso? lo mayoritario es 20 años y para algunos que no tenga defecto de forma, requisito del 3999, el 4010 el término de 10 años, porque si no tengo defecto de forma en el título, automáticamente, ante una acción reivindicatoria le puedo oponer el justo titulo. yo creo que no solamente son 20 años hacia atrás sino que, fundamentalmente hasta donde me llegue la concatenación de actos jurídicos con entidad para transmitir y que tengan vocación registral. Art. 3.999. El que adquiere un inmueble con buena fe y justo título prescribe la propiedad por la posesión continua de diez años. Art. 4.010. El justo título para la prescripción, es todo título que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideración a la condición de la persona de quien emana. ¿Acaso no tiene muchísima importancia si son escrituras simultáneas o no? Cuántas veces ha tenido un estudio de título que fulanito de tal adquirió y, en ese mismo acto, ya siendo titular le vende, estaría dentro de los supuestos del artículo 16 inc.” d” de la ley 17.801, va a haber una sola inscripción va a estar totalmente relacionada en esa inscripción que se trata de escrituras simultaneas. Si yo estoy frente a la matricidad tengo dos negocios: uno, el que este señor adquiere y otro, que este señor, a su vez, vuelve a transmitir. Aquí este señor que adquirió de mala fe en principio, no importaba porque era adquirente, pero si en el mismo momento vuelve a vender si me interesa este señor que no aparece en el registro, pero que es el disponente y volvemos a la cuestión de la legitimidad. Si este señor es de mala fe yo no tengo justo titulo por más que formalmente esté.

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Artículo 16. – “No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos: (…) d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.” En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo. La disposición del 4010 cuando da el concepto de justo titulo que no tiene errores ni sustanciales ni formales, el inconveniente que tiene es que proviene de quien no es el dueño (an non domini), un disponente que sea de buena fe, prácticamente el único supuesto que ingresa aquí, dentro de lo que es el justo título es el llamado Heredero aparente, siempre y cuando ese heredero aparente tenga buena fe, porque si él conocía, tenia posibilidad de conocer que existió un testamento que a él no lo designaba heredero, es suficiente, si en una reunión familiar, si se le dijo que esta persona ya había modificado esta persona el testamento, que no lo dejaba a él como heredero es suficiente, más allá de que a la persona que se la había instituido heredero no sabía, no estaba presente, se enteró mucho tiempo después, ya tenía posibilidad de conocer, había sido informado. Cuando se produce una situación de esta naturaleza se recurre a las pruebas de hecho, el titulo ya está, lo que tengo que demostrar es que el transmitente no tenia buena fe. ¿Qué pasa con el 1051? Tiene que contemplar, que romper el 3270, porque caso contrario no tendría razón de ser. Esta el conflicto de cuando se aplica el 1051 cuando a su vez sigue subsistente el 3270. Ejemplo: en un hecho sucedido en Córdoba ante un mega juicio por una cuestión del registro que se hacían adulteraciones entre las inscripciones registrales y siempre aparecían personas como titulares que no eran tales, se instaban los certificados, salía todo en condiciones pero, el adquirente era de buena fe, el transmitente sin lugar a duda era de mala fe, más allá de que no era el propietario. ¿Qué ha dicho la cámara que ha resuelto estos distintos pleitos? Volver las cosas al estado anterior, porque hay un problema sustancial aquí, este señor adquirente no realizó el estudio de títulos, porque de haberlo realizado hubiera advertido inmediatamente que quien transmitía no era el propietario, y si hubiera hecho esa diligencia hubiera conocido que el transmitente era de mala fe, que no era la persona, porque figuraba el en el registro pero no figuraba en la matricidad. La concatenación se estaba dando a nivel registral que es estrictamente formal, lo que es el negocio es puertas afuera del registro; entonces, si yo tomo este antecedente, está subsistente el 3270. Si no ha intervenido en la cadena de transmisión el propietario, no hay posibilidad que salga a la luz el 1051 y procede la acción reivindicatoria. Distinto es, si tengo un transmitente de mala fe pero que logró el título porque me amenazó, tenía un familiar secuestrado, me estaba apuntando con un revólver: el título es nulo porque he sido cercenado en mi voluntad, no he sido libre, he estado sometido a una violencia, cesó la violencia y puedo iniciar una acción de nulidad, es de mala fe pero intervino el propietario. Esa es la línea que ha llevado la jurisprudencia. No procede el articulo 1051 si en la cadena de transmisión no ha intervenido el propietario y se va a detectar con un estudio de títulos.

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DEBERES DEL NOTARIO. EXPEDICIÓN DE COPIAS. - PARTE A Deber del Escribano de Expedición de Copias El escribano es el responsable único como hacedor del título como por ejemplo de la inscripción. El de expedir las copias tal como lo dice la ley, como lo establece el Código Civil con los requisitos que la ley establece, es una actividad única y propia del notario, del escribano. Por el artículo 23 de la ley 17.801 el adquirente a su vez, no podrá enajenar si no cuenta con lo que es el título inscripto, el primer testimonio. Artículo 23. - Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas. Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de la certificación. Deberes del Notario derivados de su función: Deberes del Notario derivados de su Función ____________________________________________________________________ a) b) c) d) e) f) g)

Autorizar un instrumento válido Citar a las partes a escriturar Extender en el protocolo la escritura pública Mantener la exactitud e integridad de las copias o testimonios Obtener los certificados administrativos Inscribir los títulos Entregar la primera copia inscripta

Etchegaray, N. y Capurro, V. “Derecho Notarial Aplicado” Págs. 92/94

a.

Autorizar un instrumento válido

a) b) c)

La firma lo hace responsable por la autoría Sólo si surge del texto del acuerdo negocial Antes existen requirentes y diligencias pre escriturales

Depende sólo de la fecha establecida para la firma de la escritura

La firma lo hace responsable por la autoría: Funcionalmente queda comprometido por la autoría del título. Si yo he confeccionado el título soy responsable que quien va a transmitir sea el propietario, voy a verificar el título inscripto, voy a solicitar le certificado, cumplo con el art. 23 y automáticamente tengo asegurado el cumplimiento de este deber derivado de la función notarial. Pero le está faltando ciertos -11-

requisitos que hacen a la buena fe diligencia del que hacen a la función notarial propia, porque el notario tiene la obligación de informar a las partes, es la gran diferencia entre el abogado y el notario. El notario, que sin duda es abogado, no va a hacer prevalecer el interés de uno sobre el otro. Confecciona el titulo donde tiene exigencias de validez, pero a la vez de conocimiento del derecho, aquí no puede adquirir alguien si quien transmite no es el propietario, por eso se habla de instrumentos válidos. Y quizás yo necesite el estudio de títulos para asegurarme que quien transmite sea el propietario, porque cuántas veces ha ocurrido, hoy por hoy la tecnología ha avanzado, que yo tengo un título inscripto a la vista que tiene todos los visos de ser autentico, pero no lo es tal y que quizás si yo voy a la matriz no surja lo que estoy teniendo a la vista: la fecha va a ser la misma, el numero de escritura sin lugar a duda va a ser la misma pero va a figurar que quien adquiere es Rodríguez, y por lo tanto el titular registral Rodríguez cuando realmente aquél nunca transfirió. Entonces el que allí en la matricidad figuraba adquiriendo no era Rodríguez sino era Pérez o Ramírez, ya estamos involucrando lo que es el estudio de título como deber a los efectos de autorizar un instrumento válido. Por otra parte, no pierda de vista la cuestión posesoria porque también, aquí en la provincia de Córdoba, existe lo que es el registro de poseedores, si bien no es una transmisión de dominio, si usted verifica en el registro que hay una inscripción respecto de este poseedor, tiene la obligación de advertirle al adquirente de que hay una persona que se ha registrado como poseedor. Usted me dirá que no ha sido comprobado físicamente aquella inscripción de este poseedor, la lay no exige una comprobación en cuanto a que lo deja sumido a la declaración de dos testigos, etc., no se exige ni siquiera una mensura porque basta con un croquis que supuestamente a posteriori se haría, pero mientras tanto está inscripto en el registro de poseedores. No es ley nacional, es ley provincial, pero está entre lo que es el deber derivado de esta función notarial informar, advertirle, porque sin lugar a duda el adquirente con este elemento que usted le aporta y que no figura en el título, no va a pagar el mismo precio, porque aquí ya hay una discusión de la posesión y es totalmente válida la transmisión en cuanto a iniciar después una acción reivindicatoria, aquello que establece el artículo 2790, 2791 donde no va a fundar la acción en su titulo en sentido formal únicamente, sino en sentido causal y se va a apoyar hacia atrás tomando en el lapso de 20 años alguien que haya reunido titulo y modo, entonces sí o sí, cuando usted habla de titulo valido, de instrumento válido tenga en cuenta, más allá de que tiene que ser escribano matriculado, no tiene que estar bajo ninguna causal de suspensión y tiene que ser competente en cuanto a que celebre la escritura en la jurisdicción que le corresponda, más allá de eso, tenga en cuenta lo que es el estudio de título y la cuestión posesoria. En este inciso “A” son varios los aspectos porque el autor habla en general de lo que es la validez del instrumento autorizado y usted queda comprometido con la sola firma, porque la autorización es la firma. Si no estuviera firmado por el notario no hay matricidad, no hay escritura, la escritura es nula, no tiene intervención nada más ni nada menos que del fedatario, y allí se complican todos los otros requisitos de la escritura pública, porque si yo no doy fe, no doy fe de la identidad, no doy fe no hay matricidad, no hay escritura, la escritura es nula.

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DEBERES DEL NOTARIO. EXPEDICIÓN DE COPIAS. - PARTE B b) Citar a las partes a escriturar: Sólo surge si en el instrumento negocial, en ese boleto previo, en una seña que se había realizado, se había ya establecido que iba a realizar la escritura tal notario, quedando obligado, luego de recibir la documentación, a citar las partes. Entonces, si está establecido ya estamos involucrados, lo hacemos. c) Extender en el protocolo la escritura pública: Alude en sí, a las cuestiones que relativamente son internas porque hay que realizar la escritura en el protocolo. Previo a realizar la escritura en el protocolo hay que cumplir con el artículo 23 ley 17.801: “Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas. Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de la certificación.” Cuando veníamos hablando de instrumento válido, más allá de la competencia, sino que quien transmite sea el propietario. Hemos resumido que sólo depende de las partes estar el día y hora fijado para la escritura, el resto, el realizar la escritura en el protocolo es interno y requiere para esa elaboración en el protocolo de tener el certificado que debe ser previo y haber también tenido este primer testimonio o el título inscripto a la vista, porque tiene que haber coincidencia, tiene que transcribir, tiene que mencionar, aludir a lo que es el certificado en la escritura, y esa escritura tiene que cumplir dentro del protocolo todos esos requisitos que la ley establece: ser consecutiva, ser hecha en un papel que se adquiere generalmente en lo que es el colegio de escribano, pero que tiene ciertas normas de seguridad. El inciso “C” alude a cuestiones internas de la escribanía donde las partes prácticamente lo único que realizan es estar presente el día de la firma, el día fijado. Las partes a lo sumo proponen un día, el escribano acepta y se terminó en cuanto a su actuación, pero la realización en el protocolo es interno, lo que es la notaría, lo que es el ámbito físico de realización. d) Mantener la exactitud e integridad de las copias o testimonios: Art. 1.006. El escribano debe dar a las partes que lo pidiesen, copia autorizada de la escritura que hubiere otorgado. Debe cumplirse con el art. 1006 C.C dejando constancia en el supuesto de ser parcial: debe expedir las copias de los actos que ha realizado conforme a la solicitud que tenga de las partes. Ni pensemos si la orden es judicial, lo circunscribimos a la disposición del código en cuanto a deber del escribano de expedir las copias a las partes en la medida que le sea solicitado.

d) Debe cumplirse con el art. 1006 C.C dejando constancia en el supuesto de ser parcial e) Certificados que informan los impuestos, tasas y contribuciones que pudiera adeudar el inmueble objeto de la escritura. Ley 22.427 f) Es una obligación de resultado. La falta de cumplimiento puede generar daños que el notario debe resarcir. g) Debe entregarla al otorgante adquirente o al titular del derecho real constituido en la escritura. e) Obtener los certificados administrativos: Certificados que informan los impuestos, tasas y contribuciones que pudiera adeudar el inmueble objeto de la escritura. Ley 22.427: Esta ley nacional alude a la cuestión de tasas, impuestos que tienen o pudieran tener, adeudar los inmuebles respecto de los cuales se ha confeccionado la escritura. A su vez, esta ley nacional que da un esquema muy importante para el notario está complementado con lo que es código tributario provincial, código tributario -13-

municipal si se tratase de un inmueble en una ciudad, no rústico, no rural, sino urbano. Muchas veces se duce que las partes liberan al escribano, en la provincia de Córdoba el código tributario provincial establece que cuando se hubiera informado una deuda, el escribano debe retenerla, excepto que se le presenten los comprobantes de pago. ¿Qué ocurre si se le certifica una deuda?: la ley nacional expresamente establece que si existió deuda al momento de la tradición el que adquiere se hace responsable también de esa deuda, porque tuvo oportunidad de conocer que existía deuda, él era el adquirente de decir no continúo con la adquisición hasta que no se solucione la deuda. Entonces el escribano a veces comete el error de decir que tal persona se hace cargo y libera al escribano, y después vienen los reclamos. Tenga cuidado que no vaya a ocurrir que en algún momento haya surgido de la negociación en cuanto al precio y demás y quede involucrado. Es la gran diferencia con el abogado, el escribano no puede defender intereses contrapuestos, en la escribanía no hay intereses contrapuestos porque sino no hay posibilidad de confección del título, si hay acuerdo hay confección de título. Si quien está obligado a pagar es el vendedor porque es el que ha sido titular del inmueble no lo abona, será algo pendiente de acordar, de convenir y más adelante hará el título con un acuerdo previo. El fisco va a hacer caso omiso a lo que dice la escritura porque es un acuerdo entre partes f) Inscribir los títulos: Es una obligación de resultado. La falta de cumplimiento puede generar daños que el notario debe resarcir: Tiene que confeccionar un título válido conforme a las constancias del registro, y por lo tanto tiene la obligación de registrar. La ley autoriza por igual a rogar a las partes y al notario, pero en el supuesto que la parte tome a su cargo la registración del título, usted tiene que dejar asentado en el título que las partes lo eximen al escribano de la inscripción de esa escritura, déjelo en la escritura, porque es de la única manera donde realmente va a quedar liberado de la inscripción de titulo. g) Entregar la primera copia inscripta: Debe entregarla al otorgante adquirente o al titular del derecho real constituido o adquirido a través de lo que llamamos primera copia o primer testimonio. Hablamos de título inscripto, en caso contrario el adquirente, o bien, el titular del derecho real constituido (acreedor hipotecario, usufructuario) está privado nada más y nada menos que del documento de identidad de su derecho. DEBERES DEL NOTARIO. EXPEDICIÓN DE COPIAS. - PARTE C En toda escritura siempre hay requirentes cuando van a encomendarle la confección del título. Luego de esta primera audiencia recabamos toda la información y después tenemos al momento de la suscripción del título los otorgantes, y concluye la escritura con la autorización, con la firma del escribano previa lectura y demás. El requirente hasta ahora sólo nos entregó, nunca retiró nada, entonces es muy probable que habiendo abonado la tasa para la inscripción, los honorarios, nos va a pedir algo. Al contrario, es deber del escribano, obligación del notario expedir la llamada primera copia o primer testimonio. Analizamos concretamente esta primera copia o primer testimonio:

Deberes del notario en la expedición de copias o testimonios _____________________________________________________________ La primera copia puede definirse como el instrumento público notarial extendió por el -14-

escribano competente, para cada parte interesada, que contiene la reproducción literal, completa o parcial, de un documento notarial protocolar original. Etchegaray, N. y Capurro, V. “Derecho Notarial Aplicado” Pág. 96 Retomo la cuestión para cada parte interesada: si usted tiene una persona que ha adquirido en condominio un inmueble, el primer testimonio no puede decir se lo entrego a uno únicamente, porque son condóminos y son el 50%, razón por la cual tendrá que extender primer testimonio indicando que es para fulanito de tal, y primer testimonio indicando que es para fulanito de tal, el otro condómino, son dos primer testimonio, el documento como dice el autor es protocolar y es original, y es textual, es completo, en el ejemplo es completo y tiene que indicar para quien es que lo expide, surge del texto del documento que esa persona para el cual usted aclara que expide es el condómino, pero no puede haber un primer testimonio para los dos condóminos porque materialmente lo va a llevar uno o lo va a llevar otro o acaso no podría vender uno de los condóminos su cuota parte y, no necesariamente se la tiene que vender al otro condómino , en ese supuesto no habría ningún problema. Cada parte interesada tiene que tener su testimonio. El problema está en que debe cumplir estos requisitos va a ser primera copia, va a ser a cada parte interesada, pero va a ser de la misma escritura. Y allí es que es primera copia, y por supuesto la inscripción si es un único título va a ser única, porque cuando hablamos de primer testimonio hablamos del título inscripto. Lo que usted ingresa al registro es sí o sí la primera copia, la matricidad nunca ingresa al registro, si es donde usted va a realizar el estudio de títulos, la matricidad nunca sale de lo que es el protocolo. Si usted trabaja con hojas móviles luego se arma el bibliorato y lleva al archivo de protocolos notariales bajo recibo, etc. Los requisitos que debe tener el primer testimonio: Requisitos _________________________________________________________________________ a) Materiales b) Formales c) Reales d) Personales Art. 1.006. El escribano debe dar a las partes que lo pidiesen, copia autorizada de la escritura que hubiere otorgado. ¿Si no entregué el título no es válido? Sí es válido, lo que ocurre es que usted está obligado, porque sino al no tener este documento no me posibilita la transmisión y si quisiera constituir otro derecho real tampoco lo podría hacer.

a) Aluden al papel y la grafía, asegurando la permanencia, legibilidad, seguridad y nitidez. b) Debe concordar con el original, el cual debe ser identificado. Igualmente el destino o destinatario y si es primera o ulterior. Si fuere de más de una hoja, todas deben ser intervenidas con firma y sello del notario.

a) Lo material alude a lo que es el papel y la grafía, sí o sí lo tengo que hacer en un papel que sea el establecido en la reglamentación, que no tenga espacios en blanco, que reúna la exactitud total entre lo que es realmente y lo que yo estoy transcribiendo, y si es parcial tengo que deja constancia. En el papel -15-

cumplir las formalidades que la reglamentación establece, si lleva las cuestiones fiscales, los timbrados hay que cumplimentarlo porque es sí o sí al papel. Y la grafía hace a lo que sea legible, a que no se altere con el paso del tiempo. Entonces, aluden a la seguridad de esa copia que va a tener, que esa copia esté confeccionada en papel y en la grafía que correspondan en cuanto a que no puedan alterarse con el transcurso del tiempo y que se pueda leer. b) Debe concordar con el original, el cual debe ser identificado. Yo tengo que decir que es copia de la escritura número tanto, y si tengo elementos además del número que identifican, lo tengo que consignar, porque si no concuerda con qué, es copia. Lo importante es que la concordancia con el original, pero yo le tengo que significar, le tengo que identificar al original, igualmente el destinatario. Hace a la cuestión formal, esa copia quien va a ser el destinatario. Sin lugar a duda que no podemos hablar de primer testimonio si quien está pidiendo es el vendedor, el vendedor ya no es el titular de dominio, entonces no tiene en su poder el título inscripto va a tener lo que llamamos una copia simple, y yo tengo el deber de expedírsela a esa copia simple, concordada por cierto. Si fuere de más de una hoja, todas deben ser intervenidas con firma y sello del notario. Porque hablamos a la forma, si es de varias, siempre tiene que estar porque es copia la rúbrica del escribano identificándola.

c) d)

La copia debe ser exacta e íntegra. Expedida por notario competente y en ejercicio de sus funciones.

c) La copia debe ser exacta e íntegra. Si yo tengo que hacerla en forma parcial porque la escritura contenía muchísimos lotes, yo le estoy expidiendo la primera copia respecto de un lote yo tengo que hacer la salvedad que concuerda con el original e identificarlo y hacer la salvedad que es parcial, es exacta pero es parcial. La exactitud si o si, real, por eso tiene que haber una concordancia total, tiene que ser real esta copia con la matriz, y si es parcial, igualmente, más allá de lo real hay que dejar constancia. d) Expedida por notario competente y en ejercicio de sus funciones. Para la validez de esa copia tiene que ser instrumento público notarial expedido por notario competente en ejercicio de sus funciones.

La copia simple exige requisitos: ___________________________________________________________________ Formales Reales Personales Etchegaray, N. y Capurro, V. “Derecho Notarial Aplicado” Edit. Astrea 2011. Pág. 98 La copia simple a veces es como que nosotros la tenemos, si quiero la doy. No es así, el primer testimonio usted lo tiene que asentar en la matriz, se expidió primer testimonio a favor de quien e incluso, usted va a tener la tranquilidad que si el día de mañana esta persona dice no me lo entregó, acá se expidió y por otra forma le va a hacer firmar un recibo que se expidió y se entregó porque muchas veces pasa que se retiró, que no se hizo firmar el recibo, y viene la persona y lo primero que dice nunca se me dio. Si usted tiene atestado que se expidió el primer testimonio, lo que se va a expedir es un segundo testimonio. -16-

Si existen obligaciones pendientes, se requiere autorización judicial para expedir el segundo testimonio, porque es el documento de identidad, y quizás, si está atestado que hubo hipoteca, en el segundo no porque va a salir de la matriz, y en la matriz no figura la constitución de hipoteca. Por eso si hubiera obligaciones pendientes, resolución judicial. ¿Qué le quito en la copia simple? Los últimos tres no pueden faltar. Sólo le quito el elemento material.

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