Practica Notarial.docx

PRACTICA NOTARIAL MODULO I: ELEMENTOS GENERALES DE PRACTICA NOTARIAL UNIDAD 1: GENERALIDADES DE LA PRACTICA NOTARIAL 1.1 PRACTICA NOTARIAL. A. IMPORTANCIA: [BARRAGÁN, Alfonso M.] Lo típico de la función notarial se cumple en la creación y perfeccionamiento del instrumento público, que en el lenguaje jurídico colombiano se llama escritura pública e implica las actividades de redactar, conservar y reproducir (copias) las escrituras públicas, tal como lo establece el art. 3°, ord. 1°, del decreto-ley 960 de 1970. Pero con un criterio más amplio y dentro del campo de la teoría, puede decirse que lo esencial de la función notarial es dar fe, conforme a la ley, de los contratos y demás actos extrajudiciales que pasan ante el notario. Es evidente que el comercio jurídico, es decir, la realización de las operaciones y negocios jurídicos, se haría prácticamente imposible si, con respaldo en la ley y con efectos inmediatos y sin llevar la cuestión a debate judicial, cualquiera pudiera poner en duda seria la existencia de actos jurídicos en cuya gestación, elaboración y perfeccionamiento no hubiera intervenido personalmente. Para que la vida de los negocios jurídicos pueda desarrollarse normalmente se requiere un medio adecuado que imponga como algo real la existencia y la veracidad de ciertos actos y contratos que se consideran de particular importancia, dándoles además un carácter muy especial de seguridad jurídica. Ese medio adecuado es la intervención del notario. El concepto más sencillo de la función notarial podría ser este: que ella se da cuando varias personas, acordes en sus pretensiones jurídicas, comparecen ante el notario para que este las sitúe en un molde previsto en la ley y les imprima caracteres de veracidad, autenticidad y permanencia, y las revista del más alto grado de seguridad. En desarrollo de esta labor aquel ejerce dicha función, la cual, por ende, es documenta-dora, creadora de formas escritas, y al documento que nace de su ejercicio, le atribuye efectos legitimadores, sustantivos, probatorios y ejecutivos. La misión del notario al ejercer la función notarial es, pues, consagrar una fehaciente seguridad jurídica dentro de la sociedad. Hay movimientos legislativos y doctrinarios que pretenden atacar la esfera de su competencia, poner en duda la eficacia de su cometido y cualificación profesional. Los fundamentos de esos movimientos son: a) la penetración de regímenes extraños; b) los modernos sistemas automáticos (automatización); c) el dirigismo contractual (seducción de los formularios); d) los aparentes menores costos y velocidad. Entre las funciones encomendadas al notario —dice un tratadista— la más trascendental es investir a todos los actos en que interviene de una presunción de veracidad que los hace aptos para imponerse por sí mismos en las relaciones jurídicas y para que, por su propia virtud, pueda imponerlos el poder coactivo del Estado. Porque el notario no solo da fe de cuanto ve y oye, sino que su facultad y obligación

residen en amoldar su actuación y la de las partes a la ley, incluyendo sus declaraciones. Interviene en los actos jurídicos a nombre del Estado y para atender no tanto a la guarda del interés particular, cuanto del interés general o social, puesto que este se afianza y defiende al afirmar el imperio del derecho, asegurando la legalidad de los actos y la prueba plena, completa, fehaciente de estos y de aquellos hechos de donde surgen, se modifican, se solidifican las relaciones jurídicas privadas. Ese valor que les otorga la intervención del notario tiene alcance público porque excede el campo del interés puramente privado porque esa fe rige para las partes y para terceros, para el público y para la comunidad.”

B. ESQUEMA DINAMICO: CONTENIDO DE LA TECNICA NOTARIAL. - Entre nuestros autores, GATTARI se ha ocupado extensamente de la técnica notarial. Con el rigor metodológico que le es propio explica el contenido de la técnica notarial en lo que llama esquema dinámico, y determina: "Que dado un precedente hecho jurídico voluntario para llegar a su consecuente vida formal debe atravesar un puente que es la técnica notarial. En una ribera se encuentran los actos jurídicos... los requirentes dan a conocer al notario su voluntad, con el asesoramiento y docencia del profesional se configura el acto o contrato y se comienza a cruzar el puente; en la otra ribera nos encontramos con los actos formales que por exigencia de la norma legal son imprescindibles y esenciales, ya para la existencia, ya para la validez del acto jurídico. En esta otra ribera, propio terreno del notario, se realizan las restantes operaciones de ejercicio que tienen que ver asimismo con las solemnidades que deben observarse al tiempo de la formación del acto jurídico (art. 973, Cód. Civil)". En la primera ribera el notario realiza la labor técnica material por medio de la aplicación, la interpretación y la integración. La aplicación se realiza fácilmente cuando la norma jurídica es clara y rige con precisión el caso planteado; el conocimiento del derecho de fondo otorga esa facilidad al notario. En otras ocasiones debe inquirir, dentro del planteo y de los datos proporcionados, la verdadera intención para poder aplicar la norma con certeza y seguridad, ya que se trata de eliminar la incertidumbre. Finalmente, a veces es necesario integrar las llamadas lagunas de la ley, recurriendo a la analogía o a los principios generales. En la otra ribera se cumple la técnica notarial formal en terrenos propios del notario. Es tarea puramente técnica, desarrollada en varios pasos. El notario prepara y redacta el instrumento público: debe observar el lenguaje, el estilo y la fórmula, así como las formalidades impuestas por la ley para la eficacia jurídica; en otras palabras: adaptarse al fin y garantizar la seguridad de los resultados, requisitos fundamentales de la forma. 1.2. DIVISIONES DE LA PRÁCTICA NOTARIAL: Hemos dado en llamar “técnica notarial de acción” a aquella disciplina que estudia el proceder del notario en su ejercicio profesional fedatario, mientras que reservamos la expresión “técnica notarial documental” para referirnos al contenido y redacción del instrumento notarial y a todo lo relacionado con lo que se denomina grafía del documento: el papel, el color de la tinta, la fotocopia, etc.

A. TECNICA NOTARIAL: “La Técnica Notarial aborda el desarrollo de destrezas y actitudes propias del profesional del derecho, en cuanto a sus roles como mediador y asesor.” CECILIA CARRERA: “CONCEPTO DE TECNICA NOTARIAL: El escribano debe ubicar las normas jurídicas propias para el caso, buscando en sus conocimientos jurídicos y en su experiencia para tratar de que no sea contraria al derecho vigente, por una parte, y por la otra, prácticamente ineficaz.- El escribano es jurista y técnico.La tarea notarial consiste en un proceso de elaboración que implica compromiso y responsabilidad ante la rogación del cliente: Aceptar intervenir, brindar asesoramiento, darle legalidad al acto, legitimación de los contratantes, conformidad u otorgamiento del documento redactado, y eventualmente su registración, conservación y archivo; y en cada una de estas etapas aplicando conocimientos técnicos.La idea o concepto traída por las partes debe adecuársela al derecho, manifestarse en la forma que impone la organización jurídica.- Esa forma de expresión de manera íntegra y exacta, válida y eficaz, es tarea de práctica o técnica notarial.Pelosi explica que la técnica notarial es la técnica de la redacción de los documentos; implica: a) ordenar de manera sistemática el contenido del documento notarial con respecto a los intervinientes, el notario y los hechos autenticados; b) emplear expresiones que reúnan las propiedades literales y jurídicas acorde con los fines del documento y las funciones y deberes del notario; c) aplicar a esa tarea los conocimientos del notario y utilizar los recursos más idóneos para la realización de los preceptos legales que atañen al aspecto formal y negocial.— Hablar de técnica notarial es más adecuado que referir a la práctica notarial.La técnica notarial reconoce: - Un precedente: la teoría sobre los hechos y actos jurídicos; - El consecuente: el instrumento público, que es el opus, el resultado de la actividad del notario; - La técnica notarial o práctica notarial: que es nexo, la manera o forma de poner en práctica la teoría, y de adecuar la realidad a la norma jurídica.La técnica notarial es parte de uno de los tres derechos formales o técnicos existentes en nuestro ordenamiento jurídico, que es el derecho notarial, siendo los otros dos el derecho procesal judicial y el derecho registral (que es la técnica de publicidad).Es el ejercicio del arte o facultad, conforme a las reglas notariales establecidas en el Código Civil, leyes provinciales específicas y costumbres.-“

PELOSI dice: "La técnica notarial consiste en los medios operativos de que se vale el notario para la eficaz realización de las tareas profesionales y documentales inherentes a su función y por consiguiente habrá técnica cuando las operaciones de

ejercicio se realicen con la habilidad y pericia propias de nuestra capacitación, arbitrando en cada situación recursos de artífice, manejando con destreza los conocimientos teóricos, las soluciones doctrinales y jurisprudenciales y los resultados de nuestro estudio y experiencia". Una de las funciones de la técnica es simplificar el derecho; otra es la aplicación del derecho abstracto a los casos concretos.” -

AUDIENCIA: Audiencia Notarial es el acto en el que se reúnen los sujetos de la escritura pública, con la presencia del escribano (en presencia de los testigos), para documentar en el protocolo el otorgamiento de los primeros. La audiencia según Núñez Lagos: “Es aplicación del principio de que la fe pública procede de visu et auditu suis sensibus, por haber visto y oído el notario con los propios sentidos”. La audiencia notarial es un acto jurídico compuesto de varios actos relacionados entre sí, cuya finalidad radica en la autorización de una escritura pública, con validez y eficacia jurídica, tanto en su aspecto formal como en la sustancial y que se inicia por la rogación puesto que el escribano nunca puede actuar de oficio. La audiencia notarial es exclusiva de las Escrituras Públicas puesto que contiene un negocio jurídico.

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ROGACION Por este principio el notario nunca puede actuar por iniciativa propia, de oficio; sino que siempre tiene que ejercer su función por requerimiento expreso de los usuarios. Así lo prescribe nuestro ordenamiento jurídico. Tenemos que señalar que este principio se desarrolla en dos aspectos distintos: el interés legítimo para poder requerir al notario y; el derecho de libre elección del notario. Por el primero debemos entender que las personas cuando requieren el ministerio del notario lo hacen porque realmente merecen y necesitan la actuación notarial; es decir, acuden al notario en legítimo ejercicio de sus derechos civiles. Y por el derecho a libre elección del notario debemos entender que las personas tienen derecho a realizar sus trámites ante el notario de su preferencia; por ello, en principio, el notario requerido por un usuario está obligado a dar trámite a lo solicitado, siempre y cuando el usuario tenga interés legítimo; el requerimiento no sea contrario a la ley, a la moral o a las buenas costumbres; y que el notario no se encuentre imposibilitado física o legalmente.

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DILIGENCIAS Acta donde consta la forma y circunstancias en que se ejecuta un acuerdo o decisión judicial. Asímismo, hay diligencias notariales, en las que se hace constar en un documento ya preexistente una actuación posterior en el tiempo. Ejemplo. Se otorga un acta notarial por la que se solicita del notario que haga un requerimiento a una persona. El notario lo hace al día siguiente de la fecha del acta. Esta actuación se refleja en el acta a continuación, por medio de una diligencia con la firma del notario.

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ASESORAMIENTO Por asesoramiento notarial se entiende aquella actividad del Notario en que funciona como consejero e instruye a los interesados sobre las posibilidades legales, requisitos y consecuencias de sus actos, sobre los medios jurídicos más adecuados para el logro de los fines lícitos de lo que se proponen alcanzar. En esta asesoría el Notario debe adecuar la voluntad de las partes al ordenamiento jurídico que corresponda y autorizar un documento público que cumpla con los requisitos exigidos por la legislación vigente a fin de conseguir los efectos deseados. En este último aspecto, el asesoramiento notarial – como parte de dicha funciónentronca deliberadamente con uno de los principios que informan el Derecho Notarial en sentido amplio, el principio de control de la legalidad. La acentuación de las funciones de control de legalidad en el actuar notarial moderno constituye una tendencia manifiestamente demostrada. Esta función de control de la legalidad en el asesoramiento tiene un doble significado: la consecución del interés público de conservar los derechos en la normalidad jurídica y la estabilidad jurídica de los derechos adquiridos; así como, la seguridad de que en el acto que realizan las partes se cumplen todos los requisitos precisos para que desarrollen sus efectos jurídicos plenos. Tales consideraciones han permitido - a voces autorizadas en la doctrina notarial como Vázquez Campos o Castán Tobeñas- definir al Notario como “el jurista oficial de la legitimación preventiva en el campo especialmente del Derecho privado” entendiendo - con Sanahuja- que la legitimación es un aspecto especial de la función general legalizadora, porque la legalización garantiza la adecuación del acto a la Ley; sin embargo, la legitimación contempla la eficacia del acto en relación con la situación jurídica previa que le sirve de base o fundamento en el mundo del derecho.

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TECNICAS DE ACCION EXIGIDAS POR LEY: El notario tiene obligaciones antes, durante y después de autorizada la escritura y son: • Recibir o indagar la voluntad de las partes. • Asesorar a las partes. El asesoramiento comprende la calificación, la legalización y la legitimación. • Redactar el documento conforme a la voluntad de los requirentes. • Autorizar el instrumento público. • Por el principio de bilateralidad de los actos o contratos concluidos, expedir testimonios a cada una de las partes intervinientes con intereses opuestos para acreditar su existencia y contenido. • Inscripción en los registros públicos. • Conservación del instrumento autorizado.

ARTICULO 301ccycn.- Requisitos. El escribano debe recibir por sí mismo las declaraciones de los comparecientes, sean las partes, sus representantes, testigos, cónyuges u otros intervinientes. Debe calificar los presupuestos y elementos del acto, y configurarlo técnicamente. Las escrituras públicas, que deben extenderse en un único acto, pueden ser manuscritas o mecanografiadas, pudiendo utilizarse mecanismos electrónicos de procesamiento de textos, siempre que en definitiva la redacción resulte estampada en el soporte exigido por las reglamentaciones, con caracteres fácilmente legibles. En los casos de pluralidad de otorgantes en los que no haya entrega de dinero, valores o cosas en presencia del notario, los interesados pueden suscribir la escritura en distintas horas del mismo día de su otorgamiento. Este procedimiento puede utilizarse siempre que no se modifique el texto definitivo al tiempo de la primera firma. B) TECNICA DOCUMENTAL “La Técnica Documental ingresa directamente en el documento a elaborar por el notario.” Dentro de la Técnica Notarial, que como actividad relativa a la aplicación, tiene que ver con cualquier tarea que realiza el escribano, hay una parte que es fundamental: la referente a la documentación o estructuración de los documentos tanto privados (en punto a asesoramiento) como públicos (como autor). La llamamos técnica documental. LEY 4183 -

PROTOCOLO CAPÍTULO I - Del Protocolo Artículo 41º.- Las escrituras públicas deberán extenderse en el protocolo que se formará con la colección ordenada de todos los otorgamientos efectuados durante el año y con los certificados del Registro General en la forma y condiciones establecidas por el Cód. Civil y esta ley. Artículo 42º.- A opción del escribano, el protocolo podrá dividirse en dos secciones, las cuales se individualizarán con las letras A y B. En la sección A del protocolo se extenderán todos los actos y contratos que no sean los que taxativamente se enumeran seguidamente para la sección B. En la sección B del protocolo pasarán únicamente actas, poderes, protestos, protestas, venias y demás autorizaciones. El escribano que deseare acogerse a esta opción deberá comunicarlo al Colegio de Escribanos antes del 11 de enero de cada año. Artículo 43º.- Las escrituras públicas se extenderán en cuadernos de papel de diez folios cada uno, con sello y timbre especial para protocolo, cuyas medidas y membrete, formato y demás características serán establecidas por el Colegio de Escribanos. La impresión de los referidos cuadernos será efectuada por el Colegio, con numeración correlativa y ordenación por serie. Sin perjuicio de la numeración que llevan, sus folios deberán ser numerados, poniéndoseles en letras y guarismos

la numeración correlativa que les corresponde como parte integrante del protocolo del año respectivo, en cada una de sus secciones en su caso. Artículo 44º.- Los cuadernos de protocolo serán sellados y rubricados por el presidente o un vocal del Tribunal de Disciplina Notarial, quien llevará "un libro de rúbrica de cuadernos de protocolo" en el que se anotarán cronológicamente las rúbricas que se efectúen, dejando constancia de nombre y apellido del escribano, número del registro, número de cuadernos que se presentan y numeración de los sellos que lo componen. Los escribanos titulares y adscriptos solicitarán por nota la rúbrica de los cuadernos. Artículo 45º.- Las escrituras públicas sólo pueden ser asentadas en los cuadernos habilitados de acuerdo con los artículos precedentes. Dichos cuadernos son intransferibles entre escribanos. Artículo 46º.- El protocolo de cada año será abierto el primer día del mismo con una constancia puesta en el sello inicial que exprese simplemente el número de registro, el año del protocolo y, en su caso, la sección a que pertenece, y se cerrará a continuación de la última escritura del año, con una nota suscripta por el escribano que se halle a cargo del registro, en la que expresará el número de escrituras otorgadas, número de folios habilitados, número de sellos usados efectivamente, número de escrituras anuladas y toda otra atestación explicativa que el notario crea conveniente hacer. Esta nota deberá ser inserta, en su caso, en cada sección. Después de las notas de cierre, el escribano no podrá labrar escritura alguna. La contravención a esta disposición será sancionada conforme a las normas de la ley 4435. Artículo 47º.- Antes del 31 de diciembre de cada año, deberá hallarse encuadernado el protocolo del año anterior en uno o más volúmenes que se formarán con veinticinco (25) cuadernos o fracción que exceda de diez (10). En su caso, cada sección se agrupará por separado. En el lomo de cada tomo se hará constar el número de registro, nombre del escribano, su condición de adscripto si lo fuere, año a que pertenece y, en su caso, la sección o secciones que contiene. Artículo 48º.- El último tomo del protocolo llevará un índice por orden alfabético de las escrituras extendidas en el año con expresión del apellido y nombre de los otorgantes, objeto del acto, fecha y folio de la escritura. Cada sección, en su caso, llevará un índice por separado. Artículo 49º.- Antes del 31 de diciembre de cada año, los escribanos entregarán bajo recibo el protocolo del año anterior al Archivo General de los Tribunales a los créditos que hubiere lugar. Una vez revisados podrán retener los respectivos protocolos hasta dos años después de cerrados.

Artículo 50º.- Los escribanos de registro son responsables de la integridad y conservación de los protocolos, salvo caso fortuito o de fuerza mayor. -

TESTIMONIOS: CAPÍTULO III - De los Testimonios Artículo 60º.- El escribano titular de un registro, su adscripto o su reemplazante legal, deberá expedir a las partes que lo pidieren, los testimonios que le fueren requeridos de las escrituras otorgadas en sus protocolos. Exceptúanse de esta disposición los segundos testimonios que para su expedición requieren autorización judicial. Artículo 61º.- Los testimonios de escrituras públicas sólo podrán ser expedidos por el escribano titular del registro o por su adscripto o reemplazante legal mientras los protocolos se hallen en su poder y por el director de Archivo de los Tribunales mediante orden judicial cuando se hallaren depositados en él. Artículo 62º.- El testimonio de una escritura pública, deberá ser copia fiel de su matriz. En él se dejará constancia al principio, de si es el primero, segundo o sucesivos expedidos, y al final, después de la transcripción del texto íntegro de la escritura y citación de las firmas puestas al pie, la certificación de que concuerda con ella, el número de folios de su otorgamiento, la numeración de los sellos en que se expide el testimonio o de las estampillas con que se reponen cada una de sus fojas, parte para quien se expide y fecha de su expedición, poniendo el escribano al final su firma y sello. Si se extendieran copias por orden judicial, se hará constar la autoridad que las ordenó. Artículo 63º.- Al expedir un testimonio, el escribano deberá anotar al margen de la matriz, la persona para la que se expide, si es primero o ulterior y la fecha de expedición. Cuando se trate de actos sujetos a inscripción, hará constar también los datos de la misma. Estas notas marginales serán suscriptas por el escribano, con media firma. Artículo 64º.- Los testimonios y las copias de escrituras ordenadas judicialmente a los escribanos para ser agregadas a los juicios como elementos de prueba, lo serán en papel común con cargo de reposición del sellado por las partes del que los hubiere solicitado. Artículo 65º.- Podrán los escribanos, a pedido de partes interesadas, otorgar certificados y extractos de las escrituras y actos pasados en el registro donde actúen y de sus agregados. Artículo 66º.- En todas las escrituras que se otorgaran sobre inmuebles, el escribano deberá dejar constancia del acto realizado, por nota marginal, en el TÍTULO que le sirva de referencia.

Artículo 67º.- Los testimonios que expidan los escribanos podrán ser extendidos a mano o a máquina, en la forma y condiciones que se detallan en los arts. 52º y 53º de la ley, para la redacción del protocolo. También podrán ser obtenidos y otorgados por los sistemas de reproducción en fotocopia u otros similares que autorizare el Tribunal de Disciplina Notarial, en cuyo caso la constancia de si se trata del primero, segundo o sucesivos testimonios a que se refiere el art. 62º se colocará al final. (Tanto en el viejo código (art. 1006) como en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, artículo 308, se exige al notario la expedición de testimonios y copias; pero desde el punto de vista de la técnica documental no están especificados, en ninguna de las dos normas, los términos que deben emplearse para todos los supuestos que pueden darse. Desde el punto de vista de la técnica documental, las leyes exigen palabras, más o menos sacramentales, que aludan al carácter de testimonio con fuerza ejecutiva. Generalmente la expresión “concuerda fielmente con la escritura matriz…” y la alusión directa para referirse a la copia como “primer testimonio” suelen ser la forma de manifestarse.) -

ESCRITURAS EN GENERAL CAPÍTULO II - De las Escrituras Públicas Artículo 51º.- Las escrituras públicas se extenderán por escribanos de registro con sujeción a las disposiciones del Código Civil y las del presente CAPÍTULO. Artículo 52º- Se usará para la redacción de las escrituras matrices, tinta negra, azul o azul negra fija, si son confeccionadas a mano, y cinta negra fija, si son a máquina. En ambos casos, la tinta o cinta no deberán contener ingredientes que puedan corroer el papel o atenuar, borrar o hacer desaparecer el escrito. Artículo 53º.- El texto de cada escritura deber comenzar en "cabeza de sello", con la constancia del número de orden seguido, en su caso, de la letra que le corresponde dentro de la sección respectiva del protocolo de cada año, debiendo ajustarse en su redacción a las siguientes reglas: a) La escritura debe ser íntegramente confeccionada por la misma mano o con la misma máquina, salvo las excepciones de los incisos c) y e); b) No se dejarán claros entre una palabra y otra, una vez suscripta la escritura; c) Cuando sea necesario testar alguna palabra o frase, escribir sobrerraspado o entrelíneas o enmendar o agregar cualquier párrafo o cláusula omitida en la escritura, se hará con la misma máquina con la cual se hubiera redactado, o bien a puño y letra del escribano autorizante, ya fuere el acto escrito a mano o mecanografiado;

d) Lo testado, enmendado, escrito entre líneas o sobrerraspado, deberá ser salvado de puño y letra del escribano interviniente, antes de la firma de los otorgantes; e) No obstante lo establecido en los incisos a) y b), cuando haya sido necesario dejar un claro, este deber ser cubierto por el escribano, de su puño y letra antes de firmarse la escritura, inutilizando con una línea el espacio sobrante. Artículo 54º.- Además de los requisitos exigidos por el Código Civil, la escritura deberá expresar: a) Si los comparecientes son casados o viudos; en qué nupcias y nombre del cónyuge; si son solteros, los datos de familia que los otorgantes quieran consignar; b) Edad, nacionalidad y domicilio de los otorgantes, pudiendo el escribano aclarar si lo estima necesario, como acostumbran firmar; c) Si se mencionaran medidas, fecha, o cantidades de cosas o dinero, deberán serlo en letras y no en guarismos, salvo cuando se transcribieran documentos que las consignan en esa forma. El escribano no incurrirá en responsabilidades por declaraciones inexactas de los otorgantes en cumplimiento de los dos primeros incisos. Artículo 55º.- Si comenzada una escritura se cometiere un error en su contenido que hiciera necesaria su anulación; se dejará el texto en el estado en que se hallare, poniéndose a continuación de él una constancia explicativa abonada con la firma y sello del escribano. Artículo 56º.- La lectura y firma de una escritura por las partes, testigos y escribano autorizante, deberá efectuarse en un solo acto. El escribano que contraviniere esta disposición haciendo firmar a las partes y testigos en actos diferentes o fuera de la presencia de unos y otros, se hará pasible de las sanciones previstas en la Ley 4435, sin perjuicio de las demás responsabilidades en que pudiere incurrir. Artículo 57º.- Si extendida totalmente una escritura no concurrieren las partes a suscribirla o desistieran de hacerlo o desistiera uno de los otorgantes habiéndola firmado los demás, el escribano dejará constancia de ello expresando si fuere posible la causa del desistimiento, seguida de su firma y sello. Artículo 58º.- Si los otorgantes fueran analfabetos o se hallaren impedidos de firmar, deberán poner su impresión digital preferentemente la del pulgar derecho, en el lugar destinado a las firmas, sin perjuicio de la firma a ruego que establece el Código Civil. Existiendo impedimento absoluto de poner la impresión digital, el escribano deberá consignarlo así en el cuerpo de la escritura. Artículo 59º.- La inobservancia de las formalidades que no causan la nulidad de una escritura, no exime a los escribanos de la responsabilidad civil y profesional que corresponda.

1.3. DIVISIONES DE LA TECNICA NOTARIAL. A. INSTRUMENTAL: Material - Formal B. TELEOLOGICA: Profesional - Etica “La Técnica Notarial, por su parte, comprende la técnica instrumental, en su entorno netamente formal, y la teleológica, como fundamento del ejercicio profesional y razón de ser del notario, como depositario de la fe pública. “ CARRERA CECILIA: ENUNCIACIÓN DE LOS ASPECTOS MATERIALES Y FORMALES DE LA TECNICA NOTARIAL INSTRUMENTAL: A) MATERIAL : - Técnicas de aplicación simple: aplica, interpreta, integra.-- Calificación, legalización, legitimación.-- Conexión: actos de ejercicio.-B) FORMAL : a) Instrumento: Lenguaje, estilo, fórmulas.b) Formalidades : 1) Específicas : configuración, autenticación, autorización, reproducción.-2) Complementarias: estudio de títulos, registración.-C) TELEOLÓGICA: a) Profesión : acciones administrativas, proyecciones sociales.-b) Ética : normas de conducta, eficiencia, capacitación.— 1.4 DEONTOLOGIA NOTARIAL “ETICA APLICADA Y DEONTOLOGIA NOTARIAL”. CECILIA SOLEDAD CARRERAS SUMARIO: I. INTRODUCCION. II. LAS VIRTUDES NOTARIALES. III. DEONTOLOGIA NOTARIAL EN EL MARCO DE LA UNION INTERNACIONAL DEL NOTARIADO LATINO. IV. PALABRAS FINALES. I.

INTRODUCCION

La Etica, en cuanto disciplina filosófica, consiste en el análisis racional y sistematico de la verdad moral desde una perspectiva holística, comprensiva de la totalidad de dimensiones de la realidad humana. El propósito es revelar sus aspectos universales, yendo mas alla del conocimiento moral espontaneo. Por ello forma parte de la filosofía practica, ya que orienta el saber reflexivo y directivo hacia la praxis y obrar, no es una disciplina meramente teórica. Si se agrega el calificativo “notarial”, la ética referirá a una profesión especifica, esto es, atenderá al ámbito del ejercicio del notariado. Su objeto material será el comportamiento libre de los escribanos. Es asi porque sus acciones humanas o “conductas”, “pueden ser puestas en relación con el modo de ser moral de la persona (ethos)”, generando la consecuente responsabilidad moral. Su objeto formal esta configurado por la moralidad de los profesionales del derecho y funcionarios públicos antes señalados, tanto en su ser cuanto en la configuración

de sus acciones, esto es según su sean virtuosas o viciosas. En el campo de estudio dentro de la ética aplicada se encuentra la deontología, definida como “el conjunto ordenado de deberes y obligaciones morales que tienen los profesionales de una determinada materia”. Esta reúne las practicas y criterios de actuación de naturaleza ética, reconocidas como las “mejores” por un determinado colectivo humano, en este caso, una concreta profesión: la notarial. Tales practicas tienden a consolidarse porque califican la bondad o no de las conductas, y fijan los principios que deben observar quienes estan comprendidos en ese grupo y que son exigidos por la sociedad. Estas “mejores practicas” pueden adquirir estatus normativo, dando lugar a los Códigos de Etica Profesional. A partir del elemental marco dado por los conceptos vertidos, en el presento trabajo se hara foco en la ética y deontología notarial. La razón radica en que la función del escribano es publica, pues su autoridad proviene de una delegación estatal, pero su realización personal y el prestigio –individual y de todo el notariado- penden de un ejercicio profesional imparcial, honesto, responsable, independiente y respetuoso de los derechos de las personas. Primero, se aboradaran las virtudes esenciales que todo notario debe cultivar, a fin de ejercer la profesión con integridad y de fortalecer la confianza que la sociedad ha depositado en el. Luego, se analizaran los principios de deontología notarial consagrados en el código de Deontología y Normas de Organización del Notariado, aprobado por al Asamblea de Notariados miembros de la Unión Internacional del Notariado en el año 2013. II.

LAS VIRTUDES NOTARIALES La visión moral clásica –aristotélica- concibe la virtud como la “.. la disposición para hacer el bien”. Esta noción se corresponde con las virtudes cardinales, las cuales no son connaturales al ser humano si no que se adquieren y perfeccionan por la praxis y la costumbre. Si bien el hombre tiene una aptitud natural para poseer las virtudes, se requiere además de “… una acción positiva de hombre, de su consentimiento, la cual se traduce en la practica reiterada de la misma. Por eso, se puede afirmar que la praxis humana va construyendo al hombre virtuoso”. En sentido similar se ha definido la virtud como “… un rasgo de carácter, manifestado en una acción habitual, que es bueno que una persona tenga. Y las virtudes morales son las virtudes que es bueno que todos tengan”. Surge, entonces, que es un habito un modo especial de proceder o de conducirse, aprendido por repetición de actos iguales o semejantes. La importancia de las virtudes radica en que se trata de ideas morales, imprescindibles para guiar bien la vida de los hombres y mujeres, es decir, ordena al ser humano a la acción incluso ante lo contingente. A la sazón, la persona, en cuanto ser racional libre, en su individualidad como en lo social, precisa de directrices para su interacción con otros, en las múltiples realidades (familiar, laboral, etc.) que la comprenden. Por otra parte, la adquisición y practica de las virtudes exige de un acto humano realizado con conciencia, esto es con “… un conocimiento pleno de la acción a realizar”. Además, tal acto debe estar precedido de una elección libre y tiene que ser ejecutado “… con ánimo firme e

inconmovible”. Ello es conteste con la afirmación de que la virtud es el hábito de la buena elección, de acuerdo al justo medio según la recta razón. Cultivar las virtudes es una tarea ardua. Se ha señalado que no es difícil tener una idea general de lo que es vivir moralmente bien o de lo que da calor a la vida humana. Lo que es difícil es la realización concreta de ese ideal cada día, lo que requiere, primero, perseverar en él, y después, saber cómo realizarlo en situaciones y circunstancias muy diversas, a veces nuevas e incluso imprevisibles”. Cabe aclarar que, existiendo necesidades y problemas compartidos, que el hombre enfrenta en todas las sociedades y atemporalmente, es que no hay virtudes privativas. No obstante, en el marco de la ética profesional, en general, y de la ética notarial, en particular, esas virtudes comunes adquieren matices particulares. Ello se debe a las peculiaridades de la profesión del escribano. Sentado lo anterior y sin pretender agotar la nomina de virtudes que debe cultivar el notario, es dable poner de resalto que la prudencia, la justicia, la fortaleza, la templanza, la independencia, la imparcialidad, la magnanimidad, la humildad y el orden son esenciales a su profesión. Por ello se hará una breve análisis de ellas. PRUDENCIA Esta virtud, conforme le diccionario de la real academia española, consiste en discernir y distinguir lo que es bueno o malo, para seguirlo o huir de ello. […] JUSTICIA Esta virtud es definida como “el habito por el que la persona ha de ejercitarse en la constante y perpetua voluntad de dar a cada uno lo suyo, su derecho, lo que es debido”. […] FORTALEZA En el diccionario de la real academia española se pone de resalto que la fortaleza consiste en vencer el temor y huir de la temeridad. En efecto, esta virtud reclama firmeza de ánimo y constancia impecable. Tiene por objeto la conservación de la justicia mediante la auto-restricción. […] TEMPLANZA La templanza es una virtud que ordena la moderación de los apetitos y el uso excesivo de los sentidos, sujetándolos a la razón. Dicho en otras palabras, es una cualidad que debe disponer a la persona que ejerce una determinada profesión a usar los poderes y facultades de los que está investido. […] INDEPENDENCIA

Esta virtud señala a la autonomía de conciencia e implica no aceptar que haya interferencias en la tarea propia, provenientes de factores externos. Ella es un rasgo relevante del notariado. Al respecto se ha dicho que la independencia en el ejercicio de su función debe ser categórica, sin que pueda existir ningún indicio de sospecha, que empañe o pueda dejar entrever alguna duda en su conducta. Es que el notario es el receptor de la confianza que le brinda la comunidad. La confianza ha sido definida como la seguridad y esperanza firme que se tiene en una persona o en una cosa. […] IMPARCIALIDAD Esta virtud consiste en “falta de designio anticipado o contemporáneo, favorable o contrario a los intereses que se planteen en el ámbito de su intervención, traducido en el deber de indagarlos a fin de buscar una solución que no se desvirtúe por la prevalencia de uno sobre otro, ni se influya por el del propio notario sobre cualquiera de ellos.” En otras palabras, es la independencia respecto de todo interés particular o privado y de todo prejuicio que pueda afectar la rectitud de obrar […] MAGNANIMIDAD Se relaciona con el carácter trascendental de la funcion que el notario desempeña en la sociedad. El como depositario de la confianza publica, debe contribuir con su actuar al bien común. A fin de lograrlo, debe buscar permanentemente la excelencia a través de su perfeccionamiento personal y profesional. HUMILDAD Consiste en el conocimiento de las propias limitaciones y debilidades y en obrar de acuerdo con este conocimiento. Esta virtud conlleva a que el notario no debe hacer ostentación de poder, autoridad o posición (económica, social, profesional, etc.) […] ORDEN Esta virtud reclama al escribano organización en la Escribanía, en todos los aspectos posibles. Así, deberá contar con personal calificado y adecuado, con una distribución del espacio y el mobiliario apropiados, y con las medidas de seguridad necesarias. El resultado redundara en satisfacción laboral y eficiencia en el cumplimiento de la función notaria. III.

DEONTOLOGIA NOTARIAL EN EL MARCO DE LA UNION INTERNACIONAL DEL NOTARIADO LATINO El notariado es una profesión jurídica de fuerte ascendencia social. De allí la conveniencia del desarrollo de un ethos profesional notarial. Siendo consciente de ello, en el marco de la Unión Internacional del Notariado se

ha trabajado en el establecimiento de estándares de comportamiento ético para los notarios. Estos se asientan en los valores y principios cultivados por la tradición latina y sirven para que cada país que adscribe a tal sistema pueda desarrollar su deontología notarial. En el año 2004, la Asamblea de Notariados miembros de la Unión Internacional del Notariado Latina, reunida en México, aprobó los “Principios de Deontología Notarial”. Esta declaración fue actualizada en 2005, con la aprobación de los “Principios Fundamentales del Sistema de Notariado de Tipo Latino”. Con posterioridad, se actualizo el contenido de esos textos, y la Asamblea de Notariados aprobó un Código al que intitulo “Unión Internacional del Notariado (UINL). Deontología y normas de organización del Notariado”. Este ultimo cuerpo es una Ley Uniforme, que pretende servir como modelo de organización y funcionamiento del servicio público notarial, es decir, constituye una referencia obligada para los cuerpos notariales de aquellos países que adscriben al sistema del notariado latino. Los parámetros que fija sirven de base para establecer normas deontológicas locales, o permitir la revisión de la ordenación vigente. El objetivo del Código “es ordenar el ejercicio de la profesión notarial en un sentido positivo, recogiendo los valores éticos de la misma y atribuyéndoles el carácter de normas deontológicas en cuanto marcan no solo la forma de ser (ética) de la actuación notarial, sino la forma del “deber ser” (deontología notarial) de la misma, los deberes profesionales que debe cumplir el notario, y por ello establece comportamientos positivos y contiene sanciones para los supuestos de su infracción” (de la Presentación). En cuanto a su estructura, este cuerpo normativo programático tiene una introducción, un preámbulo, una presentación y cinco títulos. A continuación se examinaran los principios deontológicos recogidos expresamente en el Código y que guían toda la reglamentación. ACTITUD ETICA Este principio impone a los escribanos el deber de ejercer sus funciones de manera virtuosa, para dignificar su persona y su profesión. El art. 5.1 reza “Los Notarios deben mantener una actitud personal ética en el ejercicio de su función que dignifique su persona y la Institución de la que forman parte, absteniéndose de comportamientos que conlleven la perdida de la confianza de los ciudadanos en la Institución notarial o sean contrarias a la dignidad del Notariado.” LEGALIDAD El art. 5.2 establece que “El Notario deberá desarrollar su función con corrección y competencia en la aplicación de la ley y en todas las manifestaciones de su actividad profesional, buscando la forma jurídica más adecuada a los intereses públicos y privados correspondientes a su

ministerio”. Luego exige al notario la sujeción a la ley, la que deben aplicar rectamente, evitando toda situación que apareje el fraude a la ley y lesiones a los derechos de las personas. IMPARCIALIDAD La formula normativa se corresponde con la virtud tratada en el capitulo anterior. El art. 5.3 de la Ley Modelo reclama imparcialidad respecto de las partes del acto o negocio jurídico y de aquellos terceros sobre quienes estos últimos proyecten sus efectos. Conteste con ello, el notario es caracterizado como un tercero de confianza, que debe preservar la seguridad jurídica, dando un trato equitativo y objetivo a quienes solicitaron su intervención profesional. INDEPENDENCIA Este principio de actuación notarial también se corresponde con la virtud que se analizo en el acápite anterior. Su regulación está en el articulo 5.4 y dice: “El notario deberá actuar con independencia respecto de las partes y de la Administración, aunque nunca en perjuicio de la misma. El notario deberá evitar la influencia de una de las partes y la discriminación de las mismas.” RESPETO DE LOS DERECHOS FUNDAMENTALES Los derechos humanos son “un conjunto de facultades e instituciones que, en cada momento histórico, concretan las exigencias de la dignidad, la libertad y la igualdad humanas, las cuales deben ser reconocidas positivamente por los ordenamientos jurídicos a nivel nacional e internacional”. Su esencia se encuentra en la dignidad de la persona humana, la que es “el fundamento de los derechos con los que el hombre defiende los bienes esenciales de su personalidad frente a las demás personas y del Estado”. al ser la existencia de los derechos fundamentales consustancial a la del ser humano, el escribano deberá orientar su conducta profesional a la tutela de los mismos. Esto es lo que eige el art. 5.5. que textualmente dispone: “El Notario deberá respetar y proteger los Derechos del Hombre, el medio ambiente (agua limpia y aire limpio como condiciones elementales de la vida), la justicia, la libertad, la verdad, la honradez, y la fiabilidad y deberá guardar secreto profesional.” Luego el art. 18 vuelve sobre esta regla, y hace especial mención a los derechos a la vida, a la alimentación, a un ambiente limpio y al desarrollo sostenible. También reconoce los derechos de las comunidades originarias. DISPONIBILIDAD Y DILIGENCIA La primera regla de actuación se encuentra en el art. 5.6. demanda al escribano el deber de prestar el su servicio profesional de acuerdo a las

exigencias y las necesidades de la comunidad. Para ello debe valerse de todos los recursos necesarios. Esta regulación es ampliada en el art. 30, que hace referencia al deber de contar con los recursos materiales y tecnológicos, y con el personal de escribanía que permitan un funcionamiento regular y eficaz. A renglón seguido añade que el notario debe ercer su función en la oficina notarial de tal forma que asegure una efectiva disponibilidad del servicio, estando personalmente presente y respetando un horario conforme con las exigencias de los usuarios. La segunda pauta de actuación, también contemplada en el art. 5.6 exige al escribano disposición para actuar con excelencia, cuidado y probidad. RESPONSABILIDAD En el art. 5.6 la ley uniforme hace mención a la responsabilidad que debe asumir el notario de las consecuencias derivadas de su actuación profesional. Al respecto señala: “El Notario deberá estar disponible para las necesidades de su servicio, actuar con la diligencia de un excelente profesional, y buscar el arraigo social en donde ejerza su función. El Notario será responsable de los daños y perjuicios causados por su culpa o negligencia (por su actuación o por actos autorizados por él en contra de la ley o sin la diligencia de un excelente Profesional), y esa responsabilidad deberá estar asegurada.” Ahora bien, esta pauta deontológica va mas alla del deber de responder por el daño injustamente causado a partir del ejercicio profesional, requiere de una valoración axiológica. La razón radica en que el escribano debe afrontar tareas complejas y arduas para las que, no solo son necesarias las cualidades profesionales, sino una vocación para sentir la gravedad y dificultades de su labor y empeñar sus mejores esfuerzos para obtener los mas óptimos resultados. AUTONOMIA PROFESIONAL La última regla general de actuación notarial indica al escribano que es soberano en su actuación profesional. La colegiación obligatoria y la delegación del poder publico por el Estado no se traducen en la subordinación del ejercicio de la función notarial. Así lo establece el art. 5.7. del Código de Deontología y Reglas de Organización del Notariado.

IV.

PALABRAS FINALES El escribano, atento la trascendente funcion social que desempeña, debe ser un profesional prudente y honesto, que tenga especial cuidado de la rectitud de sus acciones, obrando con mesura, preocupado y ocupado por el ser y por la imagen que proyecta a la sociedad. Esta ultima espera y exige, cada vez con mayor fuerza, que los notarios asuman conductas

destacademente probas y honorables, lo que asegura un servicio independeinte, imparcial y justo. Asi, el notario no solo debe ser idóneo en el derecho (formación técnicojuridica), sino que debe observar los más elevados estándares éticos en su ejercicio profesional. Todo comportamiento no virtuoso, o vicioso, socavara la confianza pública en que se sustenta la función notarial. En tal sentido se ha señalado que “la actividad profesional deberá estar motivada y vivenciada por unas actitudes éticas personales, pero no podrá ignorar la evaluación ética de su impacto social y lo que ello significa para el compromiso profesional, a nivel personal y colectivo.” En definitiva, el notario debe tener siempre presente que la profesión debe ser vivida como responsabilidad: ante si mismo (vocación), por la obra bien hecha (profesionalidad), por las consecuencias de la obra bien hecha (servicio a los intereses comunes), en el marco institucional (responsabilidad por la justicia).

UNIDAD 2: ESCRITURA PÚBLICA. GESTIONES PRE ESCRITURARIAS Y POST ESCRITURARIAS. ESTUDIO DE TITULOS. ACTA NOTARIAL. 2.1. ESCRITURA PUBLICA A. CONCEPTO: Es el documento extendido y autorizado por un notario en virtud de las atribuciones conferidas por ley para dar fe de un acto o contrato jurídico realizado bajo su presencia. Según el art. 299 del Código Civil y Comercial de la Nación es el instrumento matriz extendido en el protocolo de un escribano público o de otro funcionario autorizado para ejercer las mismas funciones, que contienen uno o más actos jurídicos. Los artículos subsiguientes regulan los requisitos, idioma, uso de abreviaturas y números, contenido y demás aspectos de la Escritura Pública. GATTARI: Es todo instrumento matriz cuyo contenido principal es el acto o negocio jurídico autorizado por notario en el ejercicio de sus funciones, dentro de los limites de su competencia y con las formalidades de ley para darle forma, constituirlo y eventualmente probarlo. ABELLA: Es un instrumento publico. Son documentos autorizados con las solemnidades legales por el notario competente a requerimiento de parte, incluidas en el protocolo y que contienen, revelan o exteriorizan un hecho, acto o negocio jurídico para su prueba, eficacia y constitución. B. ELEMENTOS. Son elementos de la escritura pública la Corporalidad, el Autor, el Contenido y el Rito.

1. Corporalidad: objeto material, se refiere a la cosa y a la grafía. 2. Autor, es el Notario, que debe estar designado por autoridad competente, debe hallarse investido para el ejercicio de la función de dar fe, y obrar en el marco de su competencia 3. Contenido es el valor intelectual de la declaración. El documento no es sólo una cosa sino una cosa representativa, o sea capaz de representar un hecho. El mismo asegura el acto o negocio documentado, es matización de hechos. Es fuente de prueba superior 4. Rito o solemnidad es esencial en el documento notarial, y el notario debe sujetarse antes y después de la firma de éste a una serie de normas formales que determinarán su validez o impugnación en caso de no ser cumplidas. C. REQUISITOS. REQUISITOS DE VALIDEZ. 1. Intervención de un Oficial Público; 2. Competencia; 3. Capacidad del Oficial Público y 4. Observancia de las formas legales. ARTICULO 301 CCYCN.- Requisitos. El escribano debe recibir por sí mismo las declaraciones de los comparecientes, sean las partes, sus representantes, testigos, cónyuges u otros intervinientes. Debe calificar los presupuestos y elementos del acto, y configurarlo técnicamente. Las escrituras públicas, que deben extenderse en un único acto, pueden ser manuscritas o mecanografiadas, pudiendo utilizarse mecanismos electrónicos de procesamiento de textos, siempre que en definitiva la redacción resulte estampada en el soporte exigido por las reglamentaciones, con caracteres fácilmente legibles. En los casos de pluralidad de otorgantes en los que no haya entrega de dinero, valores o cosas en presencia del notario, los interesados pueden suscribir la escritura en distintas horas del mismo día de su otorgamiento. Este procedimiento puede utilizarse siempre que no se modifique el texto definitivo al tiempo de la primera firma. D. SUJETOS. GATTARI: Los actos de disposición normalmente constituyen un negocio jurídico pero no todos los sujetos que comparecen en la escritura realizan actos de disposición, así se diferencia entre SUJETOS INSTRUMENTALES Y SUJETOS NEGOCIABLES.

SUJETOS INTRUMENTALES: comparecen como hecho, como presencia física registrada por al evidencia notarial, interprete, peritos. SUJETOS NEGOCIABLES: intervienen no solo como hecho sino como derecho ya que se produce una modificación en su patrimonio y estado es conocido por parte. Tiene un triple contenido: compareciente en audiencia notarial, sujeto del instrumento, otorgante por medio de su firma.

Los sujetos negociables son también instrumentales, porque se hallan en el instrumento pero además emiten una declaración de voluntad destinada a modificar su estado jurídico. ZAVALA. REVISTA NOTARIAL CORDOBA: La persona, física o jurídica, se llama sujeto de derecho; la cual en potencia, frente a un derecho concreto no significa más que posibilidad; pero en acto, no es sino aquella persona a la que la ley atribuye un derecho subjetivo concreto. Si penetramos en la distinción entre negocio e instrumento, nos encontramos que al sujeto en el negocio se lo llama parte (comprador - vendedor, acreedor - deudor, etc.)37 mientras que a la persona que interviene en el instrumentum se lo denomina compareciente, dado que va inexorablemente unido al hecho material de la presencia física ante el notario. “...El compareciente pertenece al mundo de los hechos al paso que la parte pertenece al del derecho, al de las relaciones jurídicas. Se es compareciente; se tiene la cualidad de parte”38. El compareciente es sujeto instrumental mientras que puede ser o no sujeto negocial del contenido del documento público. La parte puede desempeñar el papel de compareciente, pero esta confluencia subjetiva tiene carácter circunstancial y no necesario39. La presencia del compareciente, como mero hecho, hace que sea una de las menciones auténticas del instrumento; y su forma, la narración de la comparecencia –a diferencia de la redacción del negocio–, no necesita el consentimiento de los comparecientes, basta con la redacción del notario. La comparecencia es la frontera por la cual el sujeto de derecho ingre s a al territorio del instrumento público; y la que, además de ser un hecho –presencia física de los comparecientes en el marco temporal de la unidad de acto– es una parte del documento, en la que además de la narración de lo relativo a la presencia física de los sujetos de derecho, se consignan una serie de calidades o calificaciones dentro de lo que el maestro español y cofundador de la Unión Internacional del Notariado Latino RA FA E L NU Ñ E Z LA G O S d e n ominó Acta de la sesión de la Liga de los pre s e n t e s , a la que llama Liga porque representa un ligamen que sujeta a unas personas con otras: al compareciente con la parte (pre-ligación), a los comparecientes entre sí (co-ligación)4 0. A partir de aquí debemos distinguir entre el compareciente simple que es aquél que presta su conformidad a una narración exacta e íntegra de los hechos en que ha intervenido, del otorgante , quien presta un concreto consentimiento, especial y notarial, no sólo al negocio sino también al i n s t rumento (es el único consentimiento que abarca las dos cosas, que quedan perfectas in continenti41). Diferenciemos ahora al compareciente en relación al negocio y al compareciente en relación al instrumento. En el p r i m e ro, el compareciente realiza el acto del o t o rg a m i e n t o , donde los efectos negociales son íntegramente para la parte y no para el c o m p a reciente, quien es un sujeto meramente instrumental que actúa y que con su actuación vincula a la parte. Su rol activo (hace, interviene en el hecho del otorgamiento, declara, etc.) obliga a la parte (quien desarrolla una posición pasiva). En el instrumento, el ligamen entre parte contratante y compareciente no significa vinculación ni obligación del uno al otro, sino sujeción de ambos a la fe pública, porque el valor oficial del instumento público se impone erga omnes. En la narración de este fragmento del documento notarial, se debe realizar –además de reflejar el lugar y tiempo de la comparecencia a que infra nos abocaremos– una perfecta individualización del compareciente, la calidad de su intervención, su identidad y capacidad. El compareciente o sujeto instrumental, tal lo anticipado, es aquella persona física42 que está

presente en el acto de la lectura, que otorga la escritura, presta así conformidad con su contenido e inmediatamente la firma en presencia del notario, quien la autoriza en ese mismo acto. El notario no es sujeto instrumental, no es compareciente sino que preside la audiencia notarial, es autor del documento. La habitual mención de los comparecientes, en el inicio del texto documental, responde solamente a una cuestión de técnica en la redacción notarial, ya que no hay ninguna exigencia legal sustantiva que así lo establezca. La razón para que se detallen en la comparecencia todas las personas que en realidad comparecen, aun cuando vayan interviniendo en distintas etapas del negocio que se documenta, es de índole técnicodocumental43. De esta manera, quien desconozca el contenido del instrumento, podrá percibir a priori y de una manera clara y ostensible, quiénes son los protagonistas y quiénes los actores de reparto del acto notarial.

E. CAPACIDAD Y LEGITIMACION. ZAVALA: C a p a c i d a d . Ni la legislación de fondo ni las plataformas norm a t i v a s locales exigen la expresión documentada del juicio de capacidad –o de habilid a d5 8– que se realiza de los comparecientes, porque más bien es un concepto y realidad jurídica que pertenece al Derecho material y no al instru m e nt a l5 9. El notario no sería tal si no fuera responsable de juzgar, antes de aceptar el requerimiento, la capacidad de cada uno de los re q u i re n t e s6 0. El juicio de capacidad se debe realizar para cada compareciente, en relación a la naturaleza del acto a otorgar y de los bienes comprendidos, por ello no se puede hablar de una capacidad única para poder otorgar escritura pública o para comparecer ante notario. Cabe recordar que los Arts. 128 y 129 del Código establecen la presunción de que todas las personas son plenamente capaces desde la cero horas del día en que cumplen los veintiún años61. La doctrina considera que el juicio de capacidad equivale a la mención de la mayoría de edad. Para ello, entre los argumentos de hermenéutica legislativa se encuentra el antecedente de que el Codificador reemplazó la tradicional referencia sobre la capacidad de los otorgantes, por la obligatoriedad de expresar si los comparecientes son mayores de edad LEGITIMACION: es la operación de ejercicio en la cual el notario califica la relación existente entre el sujeto y las condiciones objetivas del negocio, que justifican el otorgamiento del acto notarial, con el fin de que produzcan las consecuencias queridas por ellos. GONZALIA – REVISTA NOTARIADO: Juicio de capacidad El CCCN no lo exige. Es un juicio de valor que no contiene fe pública. Las leyes notariales lo contemplan como un deber notarial, ya que responde a una exigencia profesional ineludible: la de examinar la capacidad suficiente para ese otorgamiento. Medios de subsanación por error y omisión:

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En el caso de que alguna legislación notarial local exija constancia documental, se subsana por nota marginal. En el caso de que no se exija constancia documental, su omisión documental no debe subsanarse. Intervención. Juicio de legitimación Es el juicio por medio del cual el escribano deberá examinar si el compareciente interviene por sí o por otros en relación con el acto a instrumentarse y a las representaciones invocadas. Como es un juicio de valor, no tiene fe pública. Debemos distinguir entre el juicio de legitimación y la acreditación de la legitimación. El juicio de legitimación deberá examinarse en todas las escrituras públicas, pero no en todas las escrituras públicas deberá acreditarse la legitimación. Esta deberá acreditarse si luego de realizar el juicio de legitimación del mismo resultara que se debe hacer ya sea por notoriedad o con documentación habilitante. En este último caso, esta acreditación es una manifestación auténtica que goza de fe pública. Las leyes locales lo establecen como un deber notarial.

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Medios de subsanación por error y omisión: Al ser un juicio de valor, el juicio notarial de legitimación se subsana por nota marginal. La acreditación de la legitimación en el caso de que la intervención sea por otro y se acredite con documentación habilitante, se puede subsanar por nota marginal. El carácter en que actúa el compareciente es una manifestación autenticada del compareciente, por lo que se subsanará por escritura complementaria, aclaratoria o rectificatoria. Acreditación de la legitimación El CCCN en su ar-tícu-lo 307 regula la forma en que se debe acreditar la legitimación con documentación habilitante: Si el otorgante de la escritura es un representante, el escribano debe exigir la presentación del documento original que lo acredite, el que ha de quedar agregado al protocolo, excepto que se trate de poderes para más de un asunto o de otros documentos habilitantes que hagan necesaria la devolución, supuesto en el cual se debe agregar copia certificada por el escribano. En caso de que los documentos habilitantes ya estén protocolizados en el registro del escribano interviniente, basta con que se mencione esta circunstancia, indicando folio y año. Para acreditar la legitimación con documentación habilitante, el escribano debe exigir la presentación del documento original que lo acredite, el que ha de quedar agregado al protocolo. El nuevo Código exige la presentación del documento original y si es un documento que tiene por único asunto el que se instrumenta, debe agregarse al protocolo, excepto que se trate de poderes para más de un asunto o de otros documentos habilitantes que hagan necesaria la devolución, supuesto en el cual se debe agregar copia certificada por el escribano. Si es un documento que contiene más de un asunto o que haga necesaria su devolución, el escribano debe exigir que se le exhiba el original, debe certificar una fotocopia y agregarla al protocolo y recién luego devolverlo.

El nuevo Código dice que la certificación de la fotocopia debe ser formalizada por el mismo escribano que tuvo el original a la vista, aunque parte de la doctrina admite que dicha certificación puede ser realizada por otro escribano. Asimismo, cuando se haga necesaria la devolución de los poderes o de otros documentos habilitantes, exime al escribano de expresar la circunstancia, tal como lo exigía el código derogado. En caso de que los documentos habilitantes ya estén protocolizados en el mismo registro del escribano interviniente o los hubiere otorgado el mismo, basta con que se mencione esta circunstancia, indicando folio y año.

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Medios de subsanación por error y omisión: Si no se acredita la legitimación, se subsana por nota marginal o escritura complementaria sin compareciente. Si falta agregar documentación habilitante, se subsana agregándola debidamente autenticada. La falta de la documentación obligatoria que dice agregar se subsana agregándola. Toda la documentación cuya agregación no es obligatoria que el escribano cita en su escritura y dice que agrega deberá ser agregada. Poderes como documentación habilitante agregada en fotocopia de matriz se subsana agregando fotocopia certificada del testimonio original. La fotocopia de la matriz no reemplaza a la fotocopia de la copia o testimonio original para acreditar las pertinentes personerías o representaciones. No se puede suplir la primera o ulterior copia por la fotocopia de la escritura matriz.

F. ATESTACIONES NOTARIALES. Estas constancias son las que expresa el Escribano de Registro, como tareas cumplidas por él, o efectuadas por las partes y reveladas por el Escribano de Registro. Las mismas son agregadas al protocolo por el Escribano de Registro, a través de su inclusión en el texto de la escritura pública. - Título original e inscripción El Escribano de Registro al momento de autorizar la escritura, tiene la obligación de tener a la vista el título de propiedad antecedente, en original, es decir en primer testimonio o primera copia debidamente inscripta en la D.G.R.P. En caso de corresponder, deberá ver la segunda o ulterior copia.

Y no solamente debe tener a la vista dicho título antecedente, sino que el mismo debe estar debidamente inscripta. Para el caso de cancelación de derechos reales sobre inmuebles, no se exige tener a la vista el titulo antecedente de transmisión de dominio, pero si la escritura donde conste la constitución del derecho real. Ejemplo: cancelación de hipoteca sobre inmueble. En este caso el Escribano tiene la obligación de

ver la escritura de constitución de hipoteca debidamente inscripta en la D.G.R.P. - Certificados Registrales El Escribano tiene la obligación de dejar reflejo documental, de haber solicitado y agregado los certificados de dominio y de inhibición, en las escrituras que crean, modifican, transferir derechos reales sobre inmuebles. La omisión de las certificaciones registrales por parte del Escribano de Registro, puede ocasionarle responsabilidad civil o disciplinaria, o ambas, según el caso. - Certificados administrativos Son también obligatorios para los Escribanos de Registros. G. REDACCION ESCRITURARIA. El proceso de la redacción escrituraria, implica una operación del pensamiento intelectual del agente notarial. Este recibe la voluntad de las partes en declaraciones, ayunas – generalmente – de la técnica, de concordancia y de unicidad. Es necesario entonces que proceda a redactar el intrumento, tomando en consideración las siguientes reglas: a) que la redacción sea sencilla; b) que sea técnica; c) que sea jurídica y d) que tenga claridad en la interpretación y adecuación del contenido al ordenamiento jurídico en vigor. Respecto a ese contenido, Núñez Laos, nos dice que en la redacción, el Notario – por ministerio de la ley- interfiere en las declaraciones de voluntad de los comparecientes, las estructuras jurídicas indispensables, es esqueleto legal del acto o contrato. Es la verdad en su molde legal, la verdad envuelta en su veste indispensable y en lo posible transparente. Es en la dimensión papel, equivalente a la “maja vestida”. El orden interno que el Notario da a la narración, es un orden natural, como podría darle en una declaración de verdad, cualquier persona veraz. Es un orden de crónica, y el notario hace de cronista, pero con fe pública. El orden interno en la redacción es más complejo. Obsérvese que mientras en la escritura pública el notario redacta, en el acta notarial, lo que procede a hacer es a narrar. Diferencia obvia, aun cuando en ciertas escrituras podríamos hablar de narración de voluntades. El notario, en primera parte, ha de ocuparse en ordenar conforme a la ley – un orden extra natural – contenidos de voluntad ajena. En una segunda parte ha de complementar el cuadro con aquellos pactos, que según la naturaleza del contrato y los usos del tráfico, aseguren la efectividad de los objetos previstos por los otorgantes. Ambos cometidos son propios, no de todo hombre veraz, si no de un jurista, de un técnico. En nuestro país, la Ley Orgánica del Notariado, en su artículo 68, señala que la escritura contendrá tres partes: introducción, cuerpo o contenido y conclusión. Es decir que si examinamos la tendencia de varios países,

incluyendo el nuestro, podemos afirmar que con leves variantes, siguen el sistema científico jurídico.

H. LENGUAJE ARTICULO 302.- Idioma. La escritura pública debe hacerse en idioma nacional. Si alguno de los otorgantes declara ignorarlo, la escritura debe redactarse conforme a una minuta firmada, que debe ser expresada en idioma nacional por traductor público, y si no lo hay, por intérprete que el escribano acepte. Ambos instrumentos deben quedar agregados al protocolo. Los otorgantes pueden requerir al notario la protocolización de un instrumento original en idioma extranjero, siempre que conste de traducción efectuada por traductor público, o intérprete que aquél acepte. En tal caso, con el testimonio de la escritura, el escribano debe entregar copia certificada de ese instrumento en el idioma en que está redactado. I.

ESTRUCTURA

1. ENCABEZADO: se deberá plasmar número de escritura y lugar y fecha en que se extiende el documento. NUMERO DE ESCRITURA: El CCCN recepta la numeración correlativa y el protocolo anual, estableciéndolo implícitamente en los ar-tícu-los 299 y 300 al decir que la escritura pública es el instrumento matriz extendido en el protocolo y que este debe estar numerado correlativamente en cada año calendario. En cuanto a sus formalidades, debe ser correlativa a partir del “uno”, durante el año calendario, y su expresión puede ser letras y/o en números según las leyes locales. LUGAR Es un requisito esencial. El CCCN lo establece en el ar­tícu­lo 305, inciso a): “La escritura debe contener: a) lugar […] de su otorgamiento”. Debe coincidir con la competencia territorial del escribano, que también es un requisito de validez del instrumento público (art. 290, inc. a). La sanción de su omisión es la nulidad instrumental; así lo establece el ar-tícu-lo 309: “Son nulas las escrituras que no tengan la designación del […] lugar en que sean hechas”. FECHA Es un requisito esencial. El CCCN lo establece en el ar­tícu­lo 305, inciso a): “La escritura debe contener: a) […] fecha de su otorgamiento”. Su expresión en letras y/o en números dependerá de las leyes locales.

La sanción de su omisión es la nulidad instrumental; así lo establece el ar-tícu-lo 309 CCCN: “Son nulas las escrituras que no tengan la designación del tiempo […] en que sean hechas”. El error material no ocasiona la nulidad si surge indubitablemente de otros elementos del protocolo y no hubo engaño o fraude. Armella propone la hipótesis de una escritura pública donde se expresa mal el año mientras que los documentos anteriores y posteriores a ese lucen la misma data … fácil es advertir que es un simple error material, cotejando las escrituras públicas anteriores y posteriores. Se trata, indudablemente, de una conducta ajena a toda intención o propósito de perjuicio por parte del autorizante y no cabe al acto la sanción de nulidad del ar-tícu-lo 1005 del Código Civil, sino tan solo de la observabilidad, saneable por nota marginal o por documento notarial posterior, según los casos. Ello no quita a que el autor del documento responda disciplinariamente. LA HORA No es requisito esencial: “si cualquiera de las partes lo requiere o el escribano lo considera conveniente, la hora en que se firma el instrumento” (art. 305 CCCN, inc. a). Como es un requisito optativo, su omisión no acarrea nulidad instrumental ni observación alguna. 2. COMPARENDO Es la parte relativa a los sujetos actuantes y al Notario autorizante; determina quiénes son cada uno de aquellos y éste, y fija la identidad de los primeros y la competencia del Notario. DATOS PERSONALES Los datos personales de los comparecientes están regulados en el artículo 305, inciso b): La escritura debe contener: […] b) los nombres, apellidos, documento de identidad, domicilio real y especial si lo hubiera, fecha de nacimiento y estado de familia de los otorgantes; si se trata de personas casadas, se debe consignar también si lo son en primeras o posteriores nupcias y el nombre del cónyuge, si resulta relevante en atención a la naturaleza del acto; si el otorgante es una persona jurídica, se debe dejar constancia de su denominación completa, domicilio social y datos de inscripción de su constitución si corresponde. El derogado artículo 1001 CCIV solo contenía: los nombres y apellidos, si son mayores de edad, su estado de familia, su domicilio o vecindad. El nuevo Código reitera algunos requisitos, elimina e incorpora otros, quedando así: 1) los nombres y apellidos, 2) documento de identidad, 3) domicilio real y especial si lo hubiera, 4) fecha de nacimiento y 5) estado de familia de los otorgantes. Agrega que, si se trata de personas casadas, se debe consignar también si lo son en primeras o posteriores nupcias y el nombre del cónyuge si resulta relevante en atención a la naturaleza del acto. Y además regula que si el otorgante es una persona jurídica, se debe dejar constancia de: 1) la denominación completa, 2) el domicilio social y 3) los datos de inscripción de su constitución si corresponde. La exigencia de los datos personales se extiende a todos los comparecientes, ya sean otorgantes, partes, testigos, etc. porque establece que la expresión compareciente,

propia del lenguaje notarial, abarca a las partes, los representantes, los testigos, los cónyuges y otros intervinientes en el acto. Así lo establecen expresamente el artículo 301 y los fundamentos, ya citados. Medios de subsanación: Con respecto a la falta de los datos de los comparecientes, debemos distinguir tres situaciones: 

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Si falta algún dato del compareciente exigido por el artículo 305 inciso b) y además comprendido en el artículo 309 (único caso: el nombre de los otorgantes), estaremos frente a una nulidad instrumental y se subsana mediante escritura de reproducción del acto. Si falta algún dato del compareciente exigido por el artículo 305 inciso b) pero que no está comprendido en el artículo 309 (cualquier otro dato que no sea el nombre de los otorgantes), se subsana mediante escritura complementaria con el compareciente de quien se omitieron los datos. Si falta algún dato del compareciente no exigido por el artículo 305 inciso b) (p. ej., CUIT/CUIL), se subsana por nota marginal.

NOMBRES Y APELLIDOS Es un requisito esencial. El CCCN lo establece en el artículo 305, inciso b): “La escritura debe contener: […] b) los nombres, apellidos […] de los otorgantes”. Los apellidos de los comparecientes deben ir destacados en letras mayúsculas. A partir del 1 de agosto de 1952, en toda escritura pública, ya sea que se emplee al extenderla la forma manuscrita o mecanografiada, los apellidos de los otorgantes serán consignados totalmente en letras mayúsculas, usándose minúsculas para los nombres propios. Cuando se utilice el sistema manuscrito, los nombres y apellidos de los otorgantes se escribirán en letras con tipo de imprenta, destacándose el apellido. Igual procedimiento se observará en la expedición de las copias manuscritas o mecanografiadas (Resolución CD, 30/6/1952). La sanción de su omisión es la nulidad instrumental. Así lo establece el artículo 309: “Son nulas las escrituras que no tengan […] el nombre de los otorgantes…”.

Medios de subsanación por error y omisión:  

La falta de nombre y apellidos del otorgante se subsana por reproducción del acto. El error en nombre y apellidos del otorgante se subsana por escritura rectificatoria.

DOCUMENTO DE IDENTIDAD Es un requisito esencial. El CCCN lo establece en el artículo 305, inciso b): “La escritura debe contener: […] b) […] documento de identidad […] de los otorgantes…”. La norma no especifica cuál es el documento de identidad que se debe consignar, pero hay que seguir el mismo criterio que para la justificación de la identidad –se desarrollará posteriormente– y, en consecuencia, hay que tener en cuenta la reciente normativa del Registro Nacional de las Personas que estableció como obligatoria, a partir del 1 de abril de 2017, la utilización del nuevo documento nacional de identidad digital, tanto la tarjeta plástica como la libreta tapa

celeste, siendo estos los únicos documentos idóneos (quedan exceptuadas de este requisito las personas mayores de setenta y cinco años y los incapaces declarados judicialmente). 17 Su omisión no acarrea la nulidad instrumental, ya que no es uno de los supuestos contemplados en el artículo 309. No obstante, al ser un requisito esencial, rige el último párrafo del citado artículo, en el sentido de que las inobservancias de otras formalidades no anulan las escrituras pero los escribanos pueden ser sancionados. En consecuencia, en caso de omisión o error del mismo, este debe ser subsanado. Medios de subsanación por error y omisión:  

La falta del número de documento se subsana por escritura complementaria con compareciente. El supuesto de error de tipeo en la clase o en el número del documento de identidad consignados en la escritura puede ser corregido por nota marginal en base a documentación fehaciente, cuya fotocopia debe ser agregada, incluso si el compareciente ha sido identificado por conocimiento del autorizante.

DOMICILIO REAL Y ESPECIAL El CCCN lo establece en el artículo 305 inciso b): “La escritura debe contener: […] b) […] domicilio real y especial si lo hubiera […] de los otorgantes”. Los fundamentos del Código dicen que El régimen del domicilio se simplifica, eliminándose la categoría del domicilio de origen. El domicilio es el lugar donde se reside habitualmente, pero quien tiene actividad profesional y económica lo tiene en el lugar donde la desempeña para las obligaciones nacidas de dicha actividad. El domicilio real es un requisito esencial y siempre debe expresarse. El domicilio especial no es un requisito esencial y, por lo tanto, solo se expresará si lo hubiera. El domicilio real está regulado en el artículo 73: La persona humana tiene domicilio real en el lugar de su residencia habitual. Si ejerce actividad profesional o económica, lo tiene en el lugar donde la desempeña para el cumplimiento de las obligaciones emergentes de dicha actividad. Esto significa que el domicilio real será el que la persona declara que es su residencia habitual. El domicilio especial está regulado en el artículo 75: “Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan”. Entonces, el artículo 305 inciso b) permite que los otorgantes puedan, si lo desean, consignar un domicilio especial para el ejercicio de los derechos y obligaciones que emanen de ese contrato (p. ej., domicilios constituidos en los contratos de locación, boletos, mutuos, hipotecas, etc.). En consecuencia, ¿siempre se debe consignar el domicilio real? Sí. ¿Debo consignarse la palabra real? No. ¿Tiene que coincidir con el domicilio que figura en su documento nacional de identidad? No. La declaración del domicilio real es una manifestación autenticada del propio compareciente y, por lo tanto, es bajo su responsabilidad. ¿Y si ejerce actividad profesional o económica, lo tiene en el lugar donde la desempeña para el cumplimiento de las obligaciones

emergentes de dicha actividad (p. ej., el representante de una sociedad podrá tener su domicilio “real” en la sede social)? Sí, por el artículo 73. ¿Siempre debe consignarse el domicilio especial? No, solo si lo hubiera. Su omisión no acarrea la nulidad instrumental, ya que no es uno de los supuestos contemplados en el artículo 309. Pero, al ser el domicilio real un requisito esencial, rige el último párrafo del citado artículo en el sentido de que la inobservancia de otras formalidades no anula las escrituras aunque los escribanos pueden ser sancionados. En consecuencia, en caso de omisión o error del mismo, este debe ser subsanado.

Medios de subsanación por error y omisión:  

La falta del domicilio real se subsana por escritura complementaria con compareciente. El error de tipeo en el domicilio real consignado en la escritura puede ser corregido por nota marginal en base a documentación fehaciente, cuya fotocopia debe ser agregada, incluso si el compareciente ha sido identificado por conocimiento del autorizante.

FECHA DE NACIMIENTO Es un requisito esencial. El CCCN lo establece en el artículo 305, inciso b): “La escritura debe contener: […] b) […] fecha de nacimiento […] de los otorgantes”. Su omisión no acarrea la nulidad instrumental, ya que no es uno de los supuestos contemplados en el artículo 309. Pero, al ser un requisito esencial, rige el último párrafo del citado artículo en el sentido de que la inobservancia de otras formalidades no anula las escrituras pero los escribanos pueden ser sancionados. En consecuencia, en caso de omisión o error de la misma, esta debe ser subsanada.

Medios de subsanación por error y omisión:  

La falta de fecha de nacimiento se subsana por escritura complementaria con compareciente. El error de tipeo en la fecha de nacimiento consignada en la escritura puede ser corregido por nota marginal en base a documentación fehaciente, cuya fotocopia debe ser agregada, incluso si el compareciente ha sido identificado por conocimiento del autorizante.

ESTADO DE FAMILIA Es un requisito esencial. El CCCN lo establece en el artículo 305, inciso b):

La escritura debe contener: […] b) […] estado de familia de los otorgantes; si se trata de personas casadas, se debe consignar también si lo son en primeras o posteriores nupcias y el nombre del cónyuge, si resulta relevante en atención a la naturaleza del acto… Los estados de familia o estados civiles son cuatro: soltero, casado, viudo o divorciado. La unión convivencial no es un estado civil. ¿Cuándo hay que consignar el nombre y apellido del cónyuge del compareciente? El nuevo Código exige que si se trata de personas casadas y fuere relevante en atención a la naturaleza del acto (p. ej., compraventa), se consigne también el nombre del cónyuge y el orden de nupcias, es decir, si lo son en primeras, segundas, etc. En la Ciudad de Buenos Aires, el artículo 77 de la Ley 404 sigue el mismo criterio y, al regular los requisitos formales de las escrituras públicas, establece que será necesario consignar el nombre y apellido del cónyuge de los sujetos negociales solo cuando esto sea relevante por la naturaleza del acto (p. ej., compraventa): Además de los requisitos formales […] las escrituras públicas deberán expresar: a) […] el nombre del cónyuge cuando los sujetos negociales fueren casados, divorciados o viudos, cuando ello resulte relevante por la naturaleza del acto. Esto se refuerza en el artículo 44 del Decreto 1624: Sólo será necesario consignar en las escrituras públicas […] el nombre del cónyuge de los sujetos negociales cuando ello resulte relevante por la naturaleza del acto. La diferencia entre el CCCN y la Ley 404 radica en que el nuevo Código exige que este requisito sea solo para las personas casadas y la Ley 404 lo exige para casados, viudos y divorciados. En consecuencia, combinando ambas normas y respetando su sentido, se debe interpretar que se aplicará para los casos de otorgantes casados, viudos o divorciados. Sin embargo, el Consejo Directivo del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires resolvió que el Departamento de Inspección de Protocolos observe la omisión del grado de nupcias y el nombre del cónyuge de los sujetos negociales solo cuando fueren casados y siempre que ello resulte relevante por la naturaleza del acto, conforme a lo establecido por el artículo 305 CCCN (inc. b), en venta, permuta, dación en pago, hipoteca, cesión de crédito hipotecario, transferencia de taxi con vehículo o en otros actos de disposición (Resolución 153/2016). 22 Su omisión no acarrea la nulidad instrumental, ya que no es uno de los supuestos contemplados en el artículo 309. Pero al ser un requisito esencial, rige el último párrafo del citado artículo en el sentido de que la inobservancia de otras formalidades no anula las escrituras, pero los escribanos pueden ser sancionados. En consecuencia, en caso de omisión o error del estado civil, este debe ser subsanado.

Medios de subsanación por error y omisión:  

La falta del estado civil se subsana por escritura complementaria con compareciente. El error en el estado civil se subsana por escritura rectificatoria con compareciente o por información sumaria (si implica pasar de casado a soltero).

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La falta de nombre del cónyuge de los sujetos negociales, en los casos en que es relevante por la naturaleza del acto, se subsana por escritura complementaria con el compareciente de quien se omitieron los datos.

PERSONAS JURÍDICAS. DATOS En el caso de que el otorgante sea una persona jurídica, el CCCN exige en su artículo 305 (inc. b) que se consigne “su denominación completa, domicilio social y datos de inscripción de su constitución si corresponde”. La Ley General de Sociedades 19550 –otra ley de fondo–, establece en su artículo 11 que “el instrumento de constitución debe contener: […] 2) la razón social o la denominación, y el domicilio de la sociedad”. En la Ciudad de Buenos Aires, estos requisitos ya estaban regulados en el artículo 77 de la Ley 404: … las escrituras públicas deberán expresar: a) […] Tratándose de personas jurídicas, la denominación o razón social, la inscripción de su constitución, si correspondiere, y el domicilio.

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DENOMINACIÓN

La sanción de su omisión es la nulidad instrumental. Así lo establece el artículo 309: “Son nulas las escrituras que no tengan […] el nombre de los otorgantes…”.

Medios de subsanación por error y omisión:  

La falta de la denominación social del otorgante se subsana por reproducción del acto. El error en la denominación social del otorgante se subsana por escritura rectificatoria.

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DOMICILIO SOCIAL Y DATOS DE INSCRIPCIÓN DE SU CONSTITUCIÓN SI CORRESPONDE

Por domicilio social debe entenderse la jurisdicción de la persona jurídica, diferenciándose de la sede social. Lo regula el artículo 152 CCCN: Domicilio y sede social. El domicilio de la persona jurídica es el fijado en sus estatutos o en la autorización que se le dio para funcionar. La persona jurídica que posee muchos establecimientos o sucursales tiene su domicilio especial en el lugar de dichos establecimientos sólo para la ejecución de las obligaciones allí contraídas. El cambio de domicilio requiere modificación del estatuto. El cambio de sede, si no forma parte del estatuto, puede ser resuelto por el órgano de administración.

La expresión “datos de inscripción de su constitución si corresponde” se interpreta en el sentido de que debe constar el dato de inscripción siempre que la persona jurídica se encuentre inscripta y en todo acto que otorgue pero no así en las actas (p. ej., no se consignarán los datos de inscripción de la Iglesia Católica, del Enargas, la Biblioteca Nacional ni cualquier otra persona jurídica que no tuviere datos de inscripción). 23 Su omisión no acarrea la nulidad instrumental, ya que ninguno de los dos son supuestos contemplados en el artículo 309. Pero al ser ambos requisitos esenciales, rige el último párrafo del citado artículo en el sentido de que la inobservancia de otras formalidades no anula las escrituras pero los escribanos pueden ser sancionados. En consecuencia, en caso de omisión o error de los mismos, estos deben ser subsanados. Medios de subsanación por error y omisión: Al inspeccionar escrituras posteriores al 1º de agosto de 2015 en las que la otorgante sea una persona jurídica, el Departamento de Inspección de Protocolos observará en las escrituras públicas y no así en las actas notariales, la omisión del domicilio social y/o de los datos de inscripción de la constitución si correspondiere –no de posteriores modificaciones– conforme lo establecido por el artículo 305 inciso b) del CCCN. La forma de subsanación de dicha omisión es el otorgamiento de una escritura complementaria por el representante de la misma. El supuesto de error en el domicilio social o en los datos de inscripción de la constitución de la persona jurídica consignados en la escritura puede ser corregido por nota marginal en base a documentación fehaciente, cuya fotocopia debe ser agregada. Se entenderá por domicilio social la jurisdicción de la persona jurídica, diferenciándose de su sede social. 24

OTROS DATOS DE IDENTIFICACIÓN. NACIONALIDAD Y PROFESIÓN La Ley 19550 establece en su artículo 11 la obligatoriedad de consignar en el instrumento de constitución: “nacionalidad […] profesión […] de los socios…”. La Ley 17801, en su artículo 3 bis, establece la obligatoriedad del CUIT, CUIL o CDI para los documentos del artículo 2 inciso a) de la misma ley. En la Ciudad de Buenos Aires, la Ley 404 dice en su artículo 77: Además de los requisitos formales […] las escrituras públicas deberán expresar: […] b) Cualquier otro dato identificatorio requerido por la ley, los interesados o por el notario cuando éste lo considerare conveniente. [P.ej., documento nacional de identidad, nombre de los padres si es soltero, etc.] c) El carácter que invistan los comparecientes que no son partes en el acto o negocio documentado. [P. ej., traductor público]. 25

Medios de subsanación por error y omisión: 

La falta de o el error en la nacionalidad y/o la profesión en la constitución de sociedades comerciales no se puede subsanar por nota marginal. Debe subsanarse por escritura complementaria, aclaratoria o rectificatoria con el compareciente. La falta de o error en la CUIT, CUIL o CDI se subsana por nota marginal.

3. INTERVENCION Intervención. Juicio de legitimación Es el juicio por medio del cual el escribano deberá examinar si el compareciente interviene por sí o por otros en relación con el acto a instrumentarse y a las representaciones invocadas. Como es un juicio de valor, no tiene fe pública. Debemos distinguir entre el juicio de legitimación y la acreditación de la legitimación. El juicio de legitimación deberá examinarse en todas las escrituras públicas, pero no en todas las escrituras públicas deberá acreditarse la legitimación. Esta deberá acreditarse si luego de realizar el juicio de legitimación del mismo resultara que se debe hacer ya sea por notoriedad o con documentación habilitante. En este último caso, esta acreditación es una manifestación auténtica que goza de fe pública.

4. TEXTO NEGOCIAL En doctrina, se sugiere que la estructura de la escritura pública se divida en dos partes sustanciales: el texto negocial y las constancias notariales. En efecto, una cosa es la voluntad de las partes y otra muy distinta las menciones del notario (afirmaciones de verdad, juicios o menciones). Es de suma importancia establecer el sujeto de quien emana una determinada aseveración, pues así se tendrá en claro al responsable de ello. Por ejemplo, la declaración de titularidad de un inmueble o la ausencia de cargas al dominio son siempre manifestaciones del transmitente, y nunca del notario; por lo tanto, este último no tiene responsabilidad por la veracidad o no de esa afirmación. Exposición-estipulación: las partes exponen el negocio, mediante cláusulas numeradas que deben ir de lo esencial a lo accesorio. Exposición y estipulación Es un requisito esencial. El CCCN lo establece en su ar-tícu-lo 305 inciso c): “La escritura debe contener […] c) la naturaleza del acto y la individualización de los bienes que constituyen su objeto”. La exposición (narratio) comprende aquellos antecedentes y presupuestos del negocio que se documenta que pudieran considerarse útiles o necesarios para precisar el objeto. Comprende la descripción de la cosa o derecho sobre la que se constituirán las relaciones jurídicas. La estipulación consiste en las manifestaciones de los otorgantes. Al recibir la voluntad de los otorgantes las debe interpretar y luego adecuar, dando la forma legal que corresponda y redactar el instrumento adecuado a tal fin. Es la parte dispositiva de la escritura; contiene los elementos que integran el objeto negocial: acuerdos, pactos y modalidades del negocio. Están contempladas en el ar-tícu-lo 301, con la eficacia probatoria del 296 inciso b):

Ar-tícu-lo 301. Requisitos. El escribano debe recibir por sí mismo las declaraciones de los comparecientes, sean las partes, sus representantes, testigos, cónyuges u otros intervinientes. Debe calificar los presupuestos y elementos del acto, y configurarlo técnicamente… Ar­tícu­lo 296. Eficacia probatoria. El instrumento público hace plena fe: […] b) en cuanto al contenido de las declaraciones sobre convenciones, disposiciones, pagos, reconocimientos y enunciaciones de hechos directamente relacionados con el objeto principal del acto instrumentado, hasta que se produzca prueba en contrario. Dichas declaraciones y convenciones de los otorgantes pueden ser: 1) Cláusulas dispositivas. Contienen los elementos tipificantes del acto o contrato, principales o esenciales; por ejemplo, cosa vendida y pago del precio. 2) Cláusulas enunciativas directas. No contienen los elementos tipificantes del acto o contrato, pero se relacionan directamente con ellos: a) declaraciones del vendedor: transmisión de derechos inherentes al dominio y a la posesión, tradición, impuestos, gravámenes, evicción y vicios redhibitorios, declaraciones juradas de bien de reemplazo por impuesto a la transferencia de inmuebles o ganancias; b) declaraciones del comprador: aceptación de la transferencia del dominio, posesión, asunción de gravámenes, origen del dinero, declaraciones juradas por el impuesto de sellos; c) declaraciones conjuntas: suscripción o no de boleto previo, deudas por impuestos, tasas, contribuciones, sus diferencias y expensas, paridad cambiaria acordada; d) asentimiento conyugal. 3) Cláusulas enunciativas indirectas. No contienen los elementos tipificantes del acto o contrato, y no se relacionan directamente con ellos sino de forma indirecta, accidental o meramente enunciativa; por ejemplo, teléfonos, nota del reglamento, etc.

Medios de subsanación por error y omisión: En la individualización del bien objeto del acto, hay que hacer las siguientes distinciones. Si la corrección de errores u omisiones en texto de los documentos autorizados se refieren a datos y elementos aclaratorios y determinativos accidentales, de carácter formal o registral y que resulten de títulos, planos u otros documentos fehacientes, referidos expresamente en el documento y en la medida en que no se modifiquen partes sustanciales relacionadas con la individualización de los bienes objeto del acto ni se alteraren las declaraciones de las partes, se puede subsanar por nota marginal (art. 81 Ley 404). Si así no fuera, no se puede subsanar por nota marginal sino por escritura complementaria, aclaratoria, rectificatoria con compareciente o escritura de reproducción del acto, según corresponda. Las declaraciones de los otorgantes no pueden subsanarse por nota marginal, sino por escritura complementaria, aclaratoria o rectificatoria con compareciente, según corresponda.

5. CONSTANCIAS NOTARIALES CORRESPONDE Es imprescindible en las escrituras de constitución, modificación, transmisión o cesión de derechos reales sobre inmuebles, para mantener el encadenamiento legal. La Ley 17801 en su artículo 23 dice: Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles sin tener a la vista el título de propiedad inscripto en el Registro… Medios de subsanación por error y omisión: Se realiza por nota marginal o escritura complementaria sin compareciente.

ACREDITACIÓN DE LA LEGITIMACIÓN El CCCN en su ar-tícu-lo 307 regula la forma en que se debe acreditar la legitimación con documentación habilitante: Si el otorgante de la escritura es un representante, el escribano debe exigir la presentación del documento original que lo acredite, el que ha de quedar agregado al protocolo, excepto que se trate de poderes para más de un asunto o de otros documentos habilitantes que hagan necesaria la devolución, supuesto en el cual se debe agregar copia certificada por el escribano. En caso de que los documentos habilitantes ya estén protocolizados en el registro del escribano interviniente, basta con que se mencione esta circunstancia, indicando folio y año. Para acreditar la legitimación con documentación habilitante, el escribano debe exigir la presentación del documento original que lo acredite, el que ha de quedar agregado al protocolo. El nuevo Código exige la presentación del documento original y si es un documento que tiene por único asunto el que se instrumenta, debe agregarse al protocolo, excepto que se trate de poderes para más de un asunto o de otros documentos habilitantes que hagan necesaria la devolución, supuesto en el cual se debe agregar copia certificada por el escribano. Si es un documento que contiene más de un asunto o que haga necesaria su devolución, el escribano debe exigir que se le exhiba el original, debe certificar una fotocopia y agregarla al protocolo y recién luego devolverlo. El nuevo Código dice que la certificación de la fotocopia debe ser formalizada por el mismo escribano que tuvo el original a la vista, aunque parte de la doctrina admite que dicha certificación puede ser realizada por otro escribano. Asimismo, cuando se haga necesaria la devolución de los poderes o de otros documentos habilitantes, exime al escribano de expresar la circunstancia, tal como lo exigía el código derogado. En caso de que los documentos habilitantes ya estén protocolizados en el mismo registro del

escribano interviniente o los hubiere otorgado el mismo, basta con que se mencione esta circunstancia, indicando folio y año.

Medios de subsanación por error y omisión: Si no se acredita la legitimación, se subsana por nota marginal o escritura complementaria sin compareciente. Si falta agregar documentación habilitante, se subsana agregándola debidamente autenticada. La falta de la documentación obligatoria que dice agregar se subsana agregándola. Toda la documentación cuya agregación no es obligatoria que el escribano cita en su escritura y dice que agrega deberá ser agregada. Poderes como documentación habilitante agregada en fotocopia de matriz se subsana agregando fotocopia certificada del testimonio original. La fotocopia de la matriz no reemplaza a la fotocopia de la copia o testimonio original para acreditar las pertinentes personerías o representaciones. No se puede suplir la primera o ulterior copia por la fotocopia de la escritura matriz. CERTIFICADOS REGISTRALES Son aquellos certificados que deben solicitarse para los casos contemplados en el ar-tícu-lo 23 de la Ley 17801, es decir, los relacionados con derechos reales sobre inmuebles. En ellos se consigna el estado jurídico de los bienes y de las personas. Y es en el mismo ar-tícu-lo 23 donde se establece que las escrituras públicas deberán consignar el número, la fecha y las constancias que resulten de las certificaciones: Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles sin tener a la vista […] certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas. Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de la certificación.

Medios de subsanación por error y omisión: 30 Si falta exhibir y/o agregar los certificados registrales citados, se subsana exhibiendo o agregando. En realidad, no son de agregación obligatoria, pero tratándose de la Ciudad de Buenos Aires o la provincia de Buenos Aires, deben ser exhibidos al inspector de protocolos, exprese o no la escritura que se agrega. Es decir, la exhibición es obligatoria; la agregación no, pero si la escritura dice que se agregan, se observa su falta de agregación.

La falta de certificados registrales o la utilización de certificados cuyo plazo esté vencido deben ser observadas por el Departamento de Inspección de Protocolos. Si falta consignar el número y fecha de los certificados registrales, se subsana por nota marginal. La pérdida o extravío del certificado de dominio, se subsana agregando un informe del que surja el certificado referenciado que se ha perdido o extraviado y dejando constancia por nota marginal. La pérdida o extravío del certificado de inhibiciones se subsana agregando un informe del que surja la inexistencia de inhibición y dejando constancia por nota marginal. El error o diferencia de nombre y/o documento del disponente entre lo consignado en la escritura y lo informado en el respectivo certificado de inhibiciones se subsana agregando un nuevo informe: a) con los datos correctos y b) que se acredite la inexistencia de inhibiciones. Además, se debe dejar constancia por nota marginal. La falta de solicitud por las variantes con el apellido de casada ni con el apellido materno no se observa. La falta de constancia en la escritura de gravámenes y/o restricciones vigentes que surgen del certificado de dominio (p. ej., un embargo) se subsana por escritura complementaria con compareciente. La falta de constancia en la escritura de gravámenes y/o restricciones que surgen del certificado de dominio no vigentes por haberse levantado o cancelados por medio idóneo se subsana por nota marginal, dejando constancia del levantamiento o cancelación, con documentación respaldatoria. Si del certificado de dominio solicitado surge reserva de prioridad para otro registro notarial y se ha omitido dejar constancia en la escritura de que el mismo no ha sido utilizado por el otro escribano, se puede subsanar a) exhibiendo el certificado del otro escribano que no fue utilizado o b) que el certificado solicitado se encuentre con la nota del otro escribano dejando constancia de no haber utilizado su certificado. 31

CERTIFICADOS ADMINISTRATIVOS Son aquellos certificados cuya obligatoriedad surgirá de las leyes administrativas locales: Agua y Saneamientos Argentinos, certificado municipal, inmobiliario, etc.

Medios de subsanación por error y omisión: Se deberán agregar o exhibir, según el caso, pero siempre debidamente liberados. Excepto en los casos que se deje constancia en la escritura de la aplicación del ar-tícu-lo 5 Ley 22427 en los casos que corresponda (ejemplo AYSA); o sobre la existencia de plan de facilidades de pago y la asunción solidaria por el adquirente en los casos que corresponda. 32

7.11.5. Otros datos. Nomenclatura catastral, partida inmobiliaria, valuación fiscal, VIR

6. CIERRE Cierre documental. Lectura Es un requisito esencial. El CCCN lo establece en su ar­tícu­lo 305 inciso d): “La escritura debe contener: […] d) la constancia instrumental de la lectura que el escribano debe hacer en el acto del otorgamiento de la escritura”. Es indispensable para que los comparecientes queden impuestos de su contenido. El escribano tiene el deber de leer la escritura a todos los comparecientes. El ar-tícu-lo 1001 CCIV también imponía la obligación de la lectura pero no exigía dejar constancia documental de esa obligación. El nuevo Código exige dejar constancia documental de que la escritura se lee a los otorgantes. Su omisión no acarrea la nulidad instrumental, ya que no es uno de los supuestos contemplados en el ar-tícu-lo 309 CCCN. Pero, al ser un requisito esencial, rige el último párrafo del citado ar-tícu-lo en el sentido de que la inobservancia de otras formalidades no anula las escrituras pero los escribanos pueden ser sancionados. En consecuencia, en caso de omisión o error de la constancia de la lectura, debe ser subsanada.

Medios de subsanación por error y omisión: • La falta de constancia documental de la lectura se subsana por nota marginal.

7. NOTAS MARGINALES Pueden incluírse notas marginales siempre que no alteren la voluntad de las partes, ni impliquen manifestación de ellos y que sean datos no exigidos por la legislación de fondo. Deberá contarse con documentación objetiva que dé lugar a dicha nota. NORMATIVAS DE NOTAS MARGINALES Normalmente se situan en la parte libre que quede en el último folio de cada escritura, después de la suscripción y a falta o insuficiencia de este espacio, en los márgenes laterales mas anchos de cada folio, comenzando por el primero, mediante notas que autorizará el notario con media firma, y se atestan: El destinatario y fecha de toda copia que se expida. Los datos relativos a la inscripción, cuando sea obligatorio para el notario, registrar la escritura.

Las citas que informen respecto de las rectificaciones, declaraciones de nulidad, de rescisión o de otra naturaleza que emanen de autoridad competente mientras conserve el protocolo en su poder. A requerimiento de los interesados, los elementos indispensables para prevenir las modificaciones, revocaciones, aclaraciones, rectificaciones y confirmaciones que resulten de otros documentos otorgados en el mismo registro y toda otra relacionada con la escritura respectiva. La referencia a las actas de subsanación del art. 44 de esta ley. Por vía reglamentaria se proveerán las normas que se estimen pertinentes sobre el procedimiento a seguirse para efectuar dichas anotaciones cuando la escritura se ha extendido en otro registro o el protocolo se encuentre en el archivo judicial. SALVADOS El CCCN lo establece en su ar-tícu-lo 305 inciso e): La escritura debe contener: […] e) las enmiendas, testados, borraduras, entrelíneas, u otras modificaciones efectuadas al instrumento en partes esenciales, que deben ser realizadas de puño y letra del escribano y antes de la firma. El salvado tiene un límite temporal y un límite espacial, ya que debe ser realizado por el escribano al final del documento y antes de la firma de los otorgantes. Terminada la lectura del texto completo de la escritura, el escribano deberá salvar al final de ella de su puño y letra, antes de que la firmen los otorgantes, lo que se haya sobreraspado, las enmiendas, los testados y los interlineados introducidos en el texto. Lo debe hacer reproduciendo cada texto, por palabras enteras, indicando si valen o no valen, en los renglones indicados en el número marginal de orden y dentro de los márgenes de la hoja. Los interlineados solamente podrán insertarse en el espacio comprendido entre las dos líneas consecutivas de escritura en que se realice. La omisión del salvado en partes esenciales acarrea la anulabilidad instrumental. Así lo establece el nuevo Código en su ar-tícu-lo 294: Defectos de forma. Carece de validez el instrumento público que tenga enmiendas, agregados, borraduras, entrelíneas y alteraciones en partes esenciales, si no están salvadas antes de las firmas requeridas. El instrumento que no tenga la forma debida vale como instrumento privado si está firmado por las partes. La jurisprudencia también lo ha establecido: … si toda la escritura pública debe llenar obligatoriamente todos los renglones del folio del protocolo, el salvado de entrelíneas hecho de puño y letra por el escribano debe seguir la misma norma, o sea, ser escrito regularmente sobre los renglones siguientes al cuerpo de la escritura, y no escribiendo entre líneas… Medios de subsanación por error y omisión:

La omisión del salvado se subsana por escritura complementaria de subsanación por omisión de salvado. Otorgada la escritura complementaria, se deberá consignar nota marginal de remisión en la escritura en la que se omitió el salvado. No corresponde su consignación por nota marginal. Artículo 53º. LEY 4183 INC d) Lo testado, enmendado, escrito entre líneas o sobrerraspado, deberá ser salvado de puño y letra del escribano interviniente, antes de la firma de los otorgantes; 2.2. GESTIONES ESCRITURARIAS. El término gestión, del latín gestio: hacer diligencias que conduzcan a la consecución de un negocio o acto. En ocasión de la celebración de una escritura, sobre el notario pesan un cumulo de tramites a realizar. Esto se debe a la relación inmediata que surge entre las partes y él, al tiempo de iniciarse la misma con el principio de rogación. La mayoría de la doctrina divide las gestiones en: PRE-ESCRITURARIAS Y POST-ESCRITURARIAS. Esta clasificación bipartita obedece a los dos grandes momentos que se evidencian en la ocasión señalada. Siendo la autorización de la escritura pública el acto culmine de este proceso, las etapas enunciadas revisten capital importancia. -

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GESTIONES PRE-ESCRITURARIAS: Son aquellas que dan inicio a la relación notarial. Conducen el procedimiento para lograr el otorgamiento y autorización de la escritura pública. Tiene diversas vertientes y componentes, siendo las descriptas más abajo, las más frecuentes. GESTIONES POST-ESCRITURARIAS: Son las que contribuyen al cierre de la operación. Comprenden las etapas a cumplir después de firmado el documento. Algunas son de cumplimiento obligatorio y otras, de indicación sugerida y buena práctica. Se relacionan con la eficacia del documento, en la medida que atienden a su vida futura. A. GESTIONES PRE ESCRITURARIAS 

PROCESO: Con el requerimiento que una o ambas partes hacen al notario surge la relación con este último. Se materializa a través de los procesos de ejercicio, los cuales constituyen deberes ineludibles y una fuente de eventual responsabilidad ante su incumplimiento. Tiene dicho Gattari que las operaciones en desarrollo son etapas que el escribano debe cumplimentar para conformar el procedimiento específico de la constitución y estructura del documento, que termina por abarcar toda la actividad suya y de sus requirentes. Dichos procedimientos son clasificados en materiales y formales, objeto de distintas disciplinas.

B. GESTIONES MATERIALES Materiales o físicos, que incluyen: 1. CALIFICACION Su objeto consiste en determinar la forma jurídica del negocio que el compareciente quiere realizar. El profesional recepta su voluntad y la interpreta. Su dictamen comprende el marco legal y ético del acto. Otros la enrolan como la precisión calificante que debe encontrar el notario acerca de la naturaleza de la actuación a instrumentar, procurando incluirlo en una categoría legal que sea apropiada. Es aquella operación de ejercicio, en la cual el escribano, después de indagar la voluntad del requirente, determina la situación legal y la encuadra en una calificación jurídica. 2. LEGITIMACION Es el proceso mediante el cual se establece la conexión entre el objeto del negocio y el sujeto que lo va a realizar, a los efectos de procurar eficacia. Determina, además, la aptitud concreta del disponente frente a la materia propia. En tanto la legalización recae sobre la validez del acto; la legitimación se refiere a su eficacia. Sostenemos también que es la transacción de ejercicio, por la cual el profesional releva la voluntad de las partes y las situaciones objetivas que justifican la autorización del acto, para que queden de manifiesto los efectos jurídicos deseados por los contratantes. La relación se basa en la legitimación que efectúa el autorizante y logra la concreción efectiva de títulos antecedentes perfectos, para obtener las consecuencias legales deseadas y perdurables en el tiempo. 3. LEGALIZACION El escribano elige las formas que garanticen la eficiencia y eficacia de los fines puestos de manifiesto. Con su accionar, adecua las manifestaciones de las partes al ordenamiento legal. El escribano califica el negocio sobre la base que determina la figura, y concomitantemente la legaliza. En esta operación de ejercicio, el deber notarial consiste en encuadrar dentro del molde legal, el fin querido por los interesados. C. GESTIONES FORMALES Formales, que comprenden: 1. CONFIGURACION Llamada también proceso de redacción, consiste en documentar por escrito lo que, el notario, primero ha percibido en la audiencia con las

partes, luego ha interpretado y, a continuación, ha enmarcado en una categoría legal. Así, el instrumento, se convierte en la estructura material del acto. 2. AUTENTICACION Se relaciona directamente con la inmediación ya que el profesional percibe los hechos y los dota de plena fe. El instrumento publico notarial goza del privilegio de constituir una verdad legalmente impuesta y coactivamente señalada, porque la ley ha atribuido al escribano, la facultad de conferir autenticidad a los documentos que autoriza. El principio comprende la lectura al compareciente y su otorgamiento. La operación se complementa con la autorización por parte del profesional. 3. DOCUMENTACION Como operación de ejercicio, exige un ordenamiento sistemático de los elementos de la relación, de manera metódica. Debe redactarse de manera analítica, instrumentarse en conjunto con lenguaje jurídico y sin ambigüedades. El escribano no puede negarse a documentar un acto, salvo que se encuentre incurso en una excusa legal, en cuanto el instrumento pueda contener una falta a la moral, a las leyes vigentes o al orden público. El notario es quien elabora intelectualmente el documento, aunque pueda delegar su facción técnica. Es clave distinguir lo principal de lo accesorio, y mantener la claridad y la precisión. En su quehacer, debe ser imparcial, a los efectos que, la fe disciplinada en él por el Estado, se manifieste objetivamente. Con este axioma, damos fin a las operaciones de ejercicio que, sin duda, constituyen, el inicio de las gestiones pre-escriturarias. 

PRESENTACION. IDENTIDAD En esta etapa tan especial, el requirente se presenta formalmente al notario, adjuntando los datos personales, su rogación y la documentación relativa al objeto de su solicitud. En la antigüedad, este momento era conocido como audiencia de relevamiento y consistía en una solemne exhortación que implicaba un ruego o rogatio. Después de haber formalizado el requerimiento al escribano, por un medio elegido por el compareciente, sea personal telefónico, via mail, por wpp, por escrito o minuta de solicitud, por fax o mediante cualquiera de las técnicas clásicas o modernas, el profesional lo debe, en principio, aceptar.

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Decimos debe porque, salvo las causales validas de exoneración previstas en la ley, el escribano no puede negarse prima facie a actuar. Reflejando en su naturaleza jurídica, un profesional del derecho a cargo de una función pública, la misma será prestada con solemnidad y prestancia. En consecuencia, procederá la aceptación del requerimiento, la cual puede presentar distintas variantes: De ejecución implícita: En cualquiera de sus formas, puede consistir en recibir la documentación para confeccionar la escritura o para comenzar con la certificación respectiva, devolver o efectuar llamados telefónicos, contestar mails o wpp a la otra parte o a su propio requirente y otros mecanismos de la vida moderna notarial. De ejecución explicita: Comprende aquellas maneras en que el profesional inicia el iter escriturario con su accionar en forma expresa. Vgr., solicitar los certificados administrativos, confrontar y recibir en su notaria el título de propiedad original, pedir los certificados de dominio y el de inhibiciones, y otros. Cumplido este proceso, que puede ser de muy variada duración, el escribano inicia formalmente la escrituración. Del objeto de este acápite se desprende que debe pedir a las partes, los elementos necesarios y los datos de identificación para efectuar la encomienda. ASESORAMIENTO Adviene una etapa de cabal trascendencia, sobre todo en las épocas que corren, donde la sabiduría es, o debe ser una de las claves de la compleja y correcta atención al requirente. Constituye entonces un deber esencial. Asesorar, es un vocablo que proviene del latín assessor, o de assidere: asistir a otro. De tal modo adaptándolo a la labor, sostenemos que implica la ilustración con un dictamen oral o escrito, por parte del profesional hacia el compareciente. Entendemos que en su verdadero concepto jurídico, debe abstenerse de aconsejar al solicitante, limitándose a instruirlo en el caso en cuestión tanto en relaciona sus deberes como a sus derechos y las contingencias que pudieran acaecer. Antes de redactar los documentos notariales, el profesional debe tomar personalmente las manifestaciones volitivas de los requirentes, y asesorarlos debidamente. ASESORAMIENTO Y SABIDURIA Es de importancia capital que el notario posea un amplio conocimiento del derecho para establecer, correctamente el contexto legal en que se encaucen las voluntades, desde el momento mismo del asesoramiento. El tema se relaciona estrechamente con las dos formas de legalizar que en la doctrina mayoritaria se sostienen: Formal: acaece cuando el escribano selecciona el tipo de documento y su redacción especial, fruto de la forma elegida, de acuerdo a su saber y entender. Material: se produce cuando el notario adecua el querer volitivo de los sujetos a los moldes que presta la norma, integrándolos con su instrucción.

El notario es intermediario entre las categorías jurídicas del derecho, la voluntad de las partes y las normas. ETICA, SABIDURIA Y CAPACIDAD INTELECTUAL. La capacidad personal, como atribución nata del ser, implica aspirar una formación humana integral, donde se destaque el valor, la honestidad, la fuerza y la perseverancia, entre otras virtudes ascéticas. Siendo el redactor del documento dentro del planeamiento de los principios del sistema de notariado latino, el escribano es el mentor del instrumento, en el cual quedara plasmado el tinte de su figur esencial y las consecuencias del conocimiento alcanzado. Sostenemos que sin un completo conocimiento de la ley en su conjunto global, que implique el verdadero apre-hender, no habrá autentica excelencia profesional. D. CERTIFICADOS: ADMINISTRATIVOS Y REGISTRALES El notario tiene la obligación de pedir en tiempo y forma, un doble juego de certificaciones: 1. REGISTRALES. Son los comprendidos por los de Dominio e Inhibiciones. El profesional, en ocasión de la declaración, constitución, cesión y transferencia de derechos reales sobre inmuebles, tiene que solicitarlos y escriturar en el plazo de vigencia, anotando las constancias que de ellos dimanen. 2. ADMINISTRATIVAS. Implica la obligación notarial pre-escrituraria, de solicitar las respectivas: A la DGR, quien informará la deuda, así como la valuación fiscal homogénea. A la administración del Consorcio, para que indique lo relativo al seguro de incendio obligatorio es de buena práctica, además pedir, en el mismo certificado, el desglose de lo adeudado por expensas comunes ordinarias y extraordinarias, y el fondo optativo de reserva.

E. LEY 22.427, MODIFICATORIAS Y NORMAS REGLAMENTARIAS ARTICULO 1° – La constitución o transferencia de derechos reales sobre inmuebles y su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble no estará condicionada a la obtención de certificaciones de libre deuda referentes a impuestos, tasas o contribuciones, incluso municipales, que lo graven siempre que se cumpla con las disposiciones de la presente Ley. ARTICULO 2° – El juez o escribano interviniente podrá ordenar o autorizar el acto de constitución o transferencia de derechos reales sobre inmuebles y su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble una vez transcurridos veinte (20) días de presentada la solicitud para obtener el certificado de deuda líquida y exigible, si el organismo respectivo no lo hubiere expedido o si se expide sin especificar la deuda

líquida y exigible. En el acto deberá dejarse constancia de la certificación requerida y sobre el vencimiento del plazo, quedando liberados el escribano interviniente y el adquirente de toda responsabilidad por la deuda, sin perjuicio de los derechos del organismo acreedor de reclamar el pago de su crédito contra el enajenante como obligación personal. En todos los casos el adquirente responderá por la deuda anterior cuando la transmisión se realice por donación o por causa de muerte. ARTICULO 3° – Si el certificado de deuda líquida y exigible se expide en el plazo fijado por el artículo 2°, el juez o escribano podrá ordenar o autorizar el acto y su inscripción previo pago o retención del monto que resulte de la certificación como deuda líquida y exigible de la cual se dejará constancia en el acto. Las sumas retenidas por el juez o escribano deberán ser depositadas a la orden del organismo acreedor dentro de los treinta (30) días de practicada la retención. Serán deducibles los importes de los impuestos, tasas o contribuciones cuyo pago se acredite con la presentación de los comprobantes emitidos por el organismo pertinente. ARTICULO 4° – Los importes detallados en los certificados como deuda del inmueble correspondiente al período anterior o posterior al de su subdivisión por el régimen de propiedad horizontal previsto en la Ley N° 13.512, deberán ser prorrateados entre las respectivas unidades dentro de los sesenta (60) días de haberse comunicado su afectación al organismo acreedor. Vencido ese plazo los certificados que hagan constar la deuda global del inmueble no serán considerados como certificados de deuda líquida y exigible a los fines de la presente ley. ARTICULO 5° – No se requerirán las certificaciones de deuda líquida y exigible y se podrá ordenar o autorizar el acto y su inscripción, cuando el adquirente manifieste en forma expresa que asume la deuda que pudiere resultar, dejándose constancia de ello en el instrumento del acto. La asunción de deuda no libera al enajenante quien será solidariamente responsable por ella frente al organismo acreedor. ARTICULO 6° – El escribano interviniente será solidariamente responsable por la deuda frente al organismo acreedor, y responderá por ella ante el adquirente, si autoriza el acto sin dar cumplimiento a las obligaciones impuestas por esta ley. ARTICULO 7° – La presente ley entrará en vigencia al día siguiente de su publicación. ARTICULO 8° - Comuníquese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del Registro Oficial y archívese.

CITACION A ESCRITURAR Esta es una gestión de nivel ordinario, que cumple el notario avisando a los requirentes, en general, por vía telefónica. Ahora bien, toda vez que el profesional hubiere tomado expresamente sobre si, la obligación de notificar fehacientemente a las partes para concurrir a suscribir la escritura pública, debe hacerlo en el modo, tiempo y forma comprometido.

Así, si en el contrato respectivo nada dice es de estilo que el escribano convoque a firmar a las partes de manera oral. Si se indicara día hora y lugar, par al firma de la escritura, los contratantes se consideran notificados en ocasión de la suscripciones del convenio original. En los dos últimos casos, así como en la mayoría de los que sucede en la vida notarial cotidiana, alcanzara con un aviso informal o de cortesía por parte del profesional. La convocatoria que efectué, en su caso, no es un emplazamiento ni es apto para constituir en mora, salvo en el supuesto de expresa designación.

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ESTUDIO DE TITULOS Se define en la práctica notarial como el análisis de documentos y títulos antecedentes del bien inmueble objeto del acto. Ha señalado Etchegaray que abarca el estudio de los títulos transmisivos de dominio, desde la óptica formal, jurídica, legal y sustancial en los últimos veinte años anteriores a la escritura. Sostenemos nosotros que consiste en el examen documental efectuado sobre las matrices y expedientes que acreditan derechos y que legitiman el dominio, durante el plazo de prescripción. El estudio tiende a analizar la legitimación completa: es decir, quien y frente a quien puede concluir válidamente el negocio y el instrumento, para que este pueda tener las consecuencias jurídicas conforme la intención de las partes. El objeto es constatar la perfectibilidad de los títulos, a fin de autorizar una escritura publica, que constituya un titulo portante de plena validez y eficacia, para su libre circulación legal y económica.

DIFERENCIACION Cabe distinguir dos supuestos: -

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El estudio de títulos: es el proceso por el cual, además de compilar los instrumentos, se aporta un sentido crítico y se plasma el dictamen del profesional. La recopilación de antecedentes: es la agrupación sistemática de los documentos anteriores, sin emisión de opinión jurídica en el caso.

Tanto uno como otro, puede ser realizado por el propio autorizante o a través de un profesional referencista. ESTUDIO DE TITULOS. PLANOS. IMPUESTOS.

Se consagra por primera vez en la normativa de fondo para el tema inmobiliario a las erogaciones que provengan del estudio de títulos, expresando que estarán a cargo del transmitente. Un sector de la doctrina considera optativa su realización, aun con la legislación unificada. Ota parte de la misma interpreta al estudio de títulos como obligatorio, al prescribir ahora, entre otras cuestiones y preceptos, quien debe abonarlo. Sostienen que el precepto no enfatiza ninguna excepción para el análisis de los antecedentes mientras que para el resto de las hipótesis, es decir, para la mensura y los tributos, menciona la frase “ en su caso” y lo hace entre comas – con lo cual estos dos últimos (planimetría e impuestos) podrían llegar a existir o no -, dependiendo de las demarcaciones territoriales y de las exenciones respectivas. 

REDACTAR Y AUTORIZAR ESCRITURAS El notario tiene el deber de confeccionar una escritura valida y eficaz. Debe concentrarse en la autorización del instrumento público respectivo, aplicando los principios que le son propios bajo el amparo de la buena fe. Puesta de manifiesto la intención de las partes, calificado el acto y legalizado el mismo, debe el profesional plasmarlo oportunamente. Al hacerlo, ejerce su faz redactora, adquiriendo vitalidad en el proceso. En su armado debe seguir las instrucciones de la ley notarial y su reglamento, las preceptivas de la ética profesional y las premisas del Código Civil y Comercial. Siendo un profesional del derecho a cargo de una función publica, su misión otorga seguridad jurídica erga omnes a través de la fideificiencia.

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DOCUMENTOS QUE PUEDEN ANEXARSE

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Boleto de compraventa inmobiliario, constancias de señas y principios de ejecución de contrato, convenios preliminares y addendas.

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Todos los certificados registrales y administrativos debidamente liberados,

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Conformirdad acerca del valor de la moneda extranejra.

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Omprobantes de pagos de las percepciones que el notario a efectuado en concepto de iti, ganancias, sellos e inmobiliarios, lo cual siendo de buena practica notarial no es obligatorio,

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Reproducciones autenticas de las partes pertinentes de los documentos de identidad de los requirentes.

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Constancia de haber entregado al requirente, los respectivos instrumentos que acrediten la percepción de la retención por parte del profesional.

F. GESTIONES POS ESRITURARIAS

Antes de iniciar estas gestiones, es conveniente resaltar que las partes deben haber otorgado el acto y el profesional efectuado los salvados y haber autorizado la escritura en presencia de los comparecientes. Esto hace a la concreción del principio de inmediación. El mismo comprende la unidad del acto formal y se complementa con la notoriedad, procurando que el escribano tenga contacto directo con los requirentes, y que reciba, por si mismo, sus declaraciones. Exige esa presencia inmediata tanto al momento de percibir las manifestaciones volitivas, como al tiempo de la lectura y autorización del instrumento. En el código civil y comercial la prescripción se encuentra en el articulo 301 que es esencial en este tema, al señalar en lo pertinente: “el e1scribano debe recibir por si mismo las declaraciones de los comparecientes…”. OTORGAMIENTO Es el momento en el cual el o los comparecientes firman la escritura. Si en un supuesto determinado uno de los presentes signa por si, y además en nombre y representación de otro, es suficiente con que imprima su firma una vez. Son importantes en este punto, la habitualidad como característica de la signatura y la posibilidad de saber y poder hacerlo. En caso contrario, deberá solicitarse la concurrencia de un testigo a ruego, quien será identificado con los datos de ley y firmaría la escritura publica. Asimismo, debe tomarse la impresión digital del compareciente que no puede o no sabe firmar, art. 305 inc. f. del código civil y comercial. AUTORIZACION La operación formal en desarrollo no es otra cosa que el estampado de la signatura del notario. Una bez concluida esta etapa, el documento podrá circular con forma publica, impregnada de autenticidad plena y constituirse en una prueba especialísima en un eventual proceso judicial. Es importante destacar, que la codificación unificada en el ya citado artículo 305 inc. F. indica la obligatoriedad de la firma del escribano, el cual se relaciona con el artículo 309 del mencionado código, que prescribe la nulidad para las escrituras que carezcan de la misma. De acuerdo con Bardallo, en el curso de la potestad fedante, coadyuvan tanto la autenticación como la autorización, las cuales imprimen al instrumento de sus consecuencias públicas, frente a los terceros y a la sociedad. Sin autorización no existe documento notarial, siendo de capital importancia que el profesional sea diligente en la suscripción del mismo y que lo haga frente a las partes, antes que las mismas dejen el recinto. G. ETAPAS DEL TRAMITE POST-ESCRITURARIO El mismo se plasma en dos etapas, que podemos clasificarlas en INTERNAS: son aquellas que se desarrollan dentro de la notaría y comprenden un íter descriptivo-normativo.

EXTERNAS: son las gestiones que toman vida fuera de la escribanía pero dependen del autorizante del documento. En ambas, la incumbencia y la responsabilidad son del notario público y las mismas pueden desarrollarse en:

1. EXPEDICION DEL PRIMER TESTIMONIO Este es el primigéneo de los pasos post escriturarios. El rubro se define como el documento autorizado para conducirse en el trafico económico y jurídico con el objeto de probar la matricidad y existencia de su originalidad. Además facilita el ejercicio de las acciones y derechos en el comprendidos. Sostenemos en concordancia, que el primer testimonio es un documento notarial que goza de fe derivada, se expide para su circulación jurídica y permite el desarrollo de las facultades y obligaciones que porta. GRADOS Se refiere al número de copia expedida para la misma parte, cualquiera fuese la cantidad de integrantes. EXPEDICION En este tema es clave recordar que existen dos formas igualmente validas, para extenderlas: - MODO FOTOSTATICO Implica que el notario puede expedirla, fotocopiando el protocolo y anexando una foja original llamada Concuerda. Este ultimo es relacionado co la copia a través de una nota atestativa. Puede utilizar el sistema que seguidamente se indicara en forma alternativa e indistinta. - MODO MECANOGRAFIADO En este caso, el escribano la extiende en fojas de actuación notarial que imprime en la computadora, agregando al final de la misma, la nota de concuerda. Requisitos del concuerda: es obligatorio que la copia contenga al final una atestación que transcriba las firmas, identifique al documento matriz y mencione el número de folio. Debe indicar además nombre y apellido del notario interviniente, registro, cargo y explicitar la constancia de fidelidad con su original. Asimismo, señalar expresamente el grado de la copia, para quien se expide y el lugar y la fecha de la misma. FORMA LEGAL Y FE PÚBLICA

Todo este procedimiento atestativo, cumplido en legal forma, goza de privilegio de comunicar la fe pública de la matriz a la copia, constituyendo para el caso, fe deliberativa, propiamente dicha. SEGUNDO TESTIMONIO Es segundo testimonio o de ulterior grado la que se extiende para la misma parte, después de expedida la primera. El art. 308 del CCCN segunda parte, indica con precisión los supuestos. “si alguna de las partes solicita nueva copia, el escribano debe entregarla, excepto que la escritura contenga la constancia de alguna obligación pendiente de dar o de hacer, a cargo de otra de las partes. En este caso, se debe requerir la acreditación en instrumento publico de la extinción de la obligación la conformidad del acreedor o la autorización judicial, que debe tramitar con citación de las partes del acto jurídico“. COPIAS SIMPLES Son las reproducciones textuales, parciales o completas, de las matrices, que los escribanos extienden en los casos legislados. La atestacon que se estampa al final contendrá igual mención e indicara tanto el destino como el fin de dicha expedición, únicos para el cual mantienen su valor. En el anverso de todas las hojas, debe constar escrito- sea a mano, a maquina o con un sello-, las palabras copia simple. También en el supuesto pueden ser parciales, debiendo el profesional dejar constancia expresa que, la parte omitida, no altera la reproducción ni su sentido. Es importante diferenciar la copia simple con la SIMPLE COPIA, ya que no se trata de un juego de palabras. La ultima está conformada por cualquier fotocopia que el escribano puede expedir a su discrecionalidad, cuidando de no afectar derechos de las partes ni de los terceros interesados, manteniendo el secreto profesional. 2. COLOCACION DE LA NOTA DE EXPEDICION DE LA PRIMERA COPIA Complementando el trámite post-escriturario, se encuentra la atestación de la expedición que así lo indique, con firma y sello del notario. Llamada también nota marginal, es un instrumento público protocolar, que tiene su base normativa en el precepto 289 del CCCN, goza de fe pública, carece de contenido negocial y es obra exclusiva del notario. Debe contener los siguientes recaudos: lugar, fecha, suscripción del escribano, y ser colocada en la parte vacía o libre del último folio de cada escritura, después de la firma del profesional, o en los márgenes laterales más anchos de cada folio.

Como principio general se recuerda que no puede modificar declaraciones de las partes ni poseer un adjunto negocial. 3. INSCRIPCION DE TITULOS Históricamente en la legislación velezana-postura que se mantiene en la codificación unificada-, para trasmitir derechos reales, era necesario titulo y modo. Vélez se había apartado del Código Napoleónico, que exigía como único requisito al contrato, ya que cuestionaba esta solución por la falta de seguridad jurídica que podría implicar el hecho de no expresar por signos visibles, la cesión o constitución de derechos reales sobre inmuebles. El art. 2505 en su redacción original hacía alusión a la perfección de los títulos con la inscripción de los mismos en los registros de la propiedad inmobiliaria. A su vez, en la nota al articulo 2505, Maynz había señalado la inutilidad de establecer reglas generales sobre la adquisición y perdida de dichos derechos. La reforma del año 1968 agrego un párrafo al final del precepto, el cual dio por tierra con las teorías que parecían indicar un sistema constitutivo, lo que hoy se reproduce-en lo pertinente- en el artículo siguiente de la codificación unificada. ARTICULO 1893. Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso… Lo que se anota es, a los efectos de su publicidad, mas no de su existencia, siendo un simple extracto de los documentos presentados. Que la inscripción de los títulos de propiedad en el registro homónimo lo es a título meramente declarativo es, a esta altura, indiscutible en nuestro sistema, aun con la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial. Mas allá del acierto de dicho axioma, lo concreto es que no pasa inadvertida la importante función notarial de enviar a inscribir en tiempo y forma los documentos portantes de derechos reales al registro respectivo. La seguridad jurídica es vértice de la autenticidad de la función y la conlleva como consecuencia ínsita. A su cargo, pues como gestión post-escrituraria, es anotar los títulos inmobiliarios. OBLIGACION?

En cuanto a la naturaleza jurídica de las registraciones, la misma se fundamente en la debida publicidad a terceros y en el principio de comunicación de los actos cartulares. Dado que la reserva indirecta de los certificados sobre los bienes inmuebles genera una retro-prioridad sujeta a plazos y condiciones, la de anotar los títulos en término, constituye un punto de cumplimiento ineludible. 4. ATESTACION DE NOTA DE INSCRIPCION REGISTRAL Comprende los datos de inscripción en los registros respectivos, toda vez que la misma sea obligatoria. A efectos ilustrativos, se indica que en la mentada nota debe indicarse, Registro donde se inscribió (de la Propiedad Inmueble, Automotor, de Comercio, etc.), acto instrumentado, fecha de registración, matrícula y opcionalmente, número de presentación. Doctrinariamente existe una cuestión debatida la cual se refiere a si la posibilidad de dispensar de inscripción abarca a determinadas escrituras o a algunas en particular. OTRAS CLASES DE GESTIONES POST-ESCRITURARIAS DE RELEVANCIA A LOS EFECTOS DE SIMPLIFICAR LA LABOR DIARIA DE LOS NOTARIOS 1. LIQUIDACION, PAGO Y LIBERACION DE CERTIFICADOS ADMINISTRATIVOS LIQUIDACION Es un proceso numérico-contable que solicita el escribano mediante el cual, el organismo recaudador, indica la cantidad exacta de la deuda. A él compete la sumatoria de las distintas clases de intereses, los descuentos, las moratorias, las bonificaciones que pudieran corresponder y el monto total de lo debido, lo cual se plasma en una o mas boletas. Originalmente, la liquidación solo podía hacerse en la Direccion de Rentas o a través de los formularios noariales especiales via papel, dentro de las cuarenta y ocho horas. En la actualidad, el proceso ha cobrado agilidad y puede obtenerse a través de internet, mediante la pagina web del organismo quedando líquida la deuda en dicho momento. PAGO La legislación tributaria prevé que los montos recaudados por el escribano deben ingresarse al Fisco, dentro de la gestión posterior a la autorización de la escritura. La cantidad debe alcanzar para cancelar totalmente las obligaciones pendientes.

La misma ley prescribe las sanciones ara el caso de incumplimiento o retardo en el depósito de los impuestos retenidos, las que pueden ser civiles, tributarias, penales y disciplinarias. De haberse vencido el plazo estipulado, el autorizante debe integral a suma original con los intereses moratorios respectivos. La infracción es grave, ya que el deber de ingresarla, su multa y recargo, subsisten para el profesional en razón de su intervención, aunque el impuesto fuere pagado luego por el deudor del tributo. La operación material del pago, consiste en la entrega del dinero respectivo para abonar lo percibido, cancelando la deuda. LIBERACION Consiste en anotar en el certificado administrativo respectivo, la atestación que la deuda informada ya ha sido cancelada, conforme comprobantes originales tenidos a la vista. Se sugiere indicar en qué banco y fecha fueron pagados u otros detalles que faciliten su ubicación futura. Esta nota puede ser colocada a mano o a máquina, o bien con un sello de tipo estándar. Tal como lo señala la doctrina, la liberación de las certificaciones administrativas pueden confeccionarse simultánea o posteriormente al momento de la escrituración. Es ordinario que el notario perciba el monto de lo adeudado en el momento de la escritura, y proceda luego de ella, a pagar y liberar. En ningún caso, la obligación existente obsta el trámite. Simplemente la parte puede, a su elección, traer el comprobante del pago de la deuda que se informa, o dar el dinero al profesional para que éste lo mande a abonar. En ambos casos, cusa el deber notarial de liberar el certificado. Luego de terminados los procesos de liquidación, pago y liberación, tienen la obligación de agregar los certificados a su protocolo. En cuanto a las constancias de percepción, pago y declaración jurada de los otros tributos (ITI, ganancias, sellos), el profesional tiene la opción de adjuntarlos al folio o guardarlos en carpetas por separado, conservándolos por legal término. Rigen en ambos casos los deberes de guarda y custodia. MODELO DE LIBERACION Al pie del certificado inmobiliario, detrás de éste o marginalmente en su caso, se sugiere colocar la siguiente atestación liberativa: “la deuda que informa el presente ha sido cancelada de la siguiente manera: Las cuotas 02,03 y 04, año 2018, constan abonadas en Banco de Córdoba, sucursal 23, Ciudad de Córdoba, el 23/02/2019, en la caja 2, transacción 3244, conforme comprobantes originales que he tenido a la vista. CONSTE.” Sigue sello y firma del notario.

2. CAMBIO DE TITULARIDAD El notario debe notificar el cambio operado en la titularidad de la cuenta del bien, en Rentas, Aguas, etc. (Habla de Buenos Aires, verificar Córdoba). 3. ASPECTOS IMPOSITIVOS En virtud de las obligaciones que el Estado le pone al notario a su cargo, ya que considera que interviene en un omento clave de la transmisión de la riqueza, el profesional se convierte en responsable por el cumplimiento de deuda ajena, actuando en determinados casos, como agente de percepción y en otros como agente de información tributaria. CLASIFICACION -AGENTE DE PERCEPCION Es aquel que cobra y percibe los tributos en nombre del poder político, para luego depositarlos y pagarlos al Fisco, o al acreedor correspondiente. La doctrina que describe Villegas sostiene que es aquel que por su oficio, función, profesión o actividad, se encuentra en una condición que le permite recibir del destinatario legal del impuesto un monto de dinero que luego debe depositar a favor del fisco. Muchas veces, es un acreedor del contribuyente por la transmisión de una cosa o el desarrollo de un servicio, a cuya prestación le carga la suma impositiva. Vigencia normativa: ley 11.683 -AGENTE DE RETENCION Es aquel que del total cobrado a una persona física o jurídica, detrae un porcentaje que luego depositará a favor del acreedor. Dentro del derecho tributario el agente de reteenciòn es el profesional o auqel individuo que desarrolla una actividad y que debido a la misma tiene la obligación y la atribución de soslayar una suma de dinero a la cantidad que retiene y de depositarla a favor del fisco acreedor. -AGENTE DE INFORMACION Remitimos a la unidad 3 4. CONSERVACION Y GUARDA Siendo los protocolos de propiedad estatal, pero encontrándose su custodia a cargo de los notarios –hasta la entrega al Archivo- cabe a los profesionales, el cumplimiento de estos deberes. En cambio, la guarda de los instrumentos privados, o de los particulares, queda a cargo de las partes, salvo que fueren elevados a escritura pública.

2.3. ESTUDIO DE TITULOS A. DEFINICION Es la investigación de los títulos y antecedentes jurídicos que legitiman el dominio que se alega, referenciándose en sus originales las escrituras públicas y expedientes judiciales o administrativos que corresponda, mediante un examen exhaustivo de todos los titulares anteriores y de las circunstancias por las que obraron hasta hallar a un título traslativo, desde cuya fecha haya transcurrido el término prescriptivo (Abella, Adriana). Qué se entiende por TITULO ? •

Al TITULO se lo considera desde dos puntos de vista: jurídicamente hablando, 2 acepciones

•

TITULO CAUSA: es la ¨causa o motivo ¨en cuya virtud un individuo posee o tiene algo

•

TITULO INSTRUMENTO: es el soporte de la acreditación de tal derecho, el medio de prueba

•

NOS REFERIMOS al ESTUDIO DE “TODOS” LOS TITULOS Y ANTECEDENTES

B. IMPORTANCIA CLASES: El estudio de títulos me presenta la legitimación formal y sustancial del titular dominial para celebrar un acto de administración de disposición respecto de un inmueble determinado. Nuestro sistema establece una publicidad obligatoria, para cierta doctrina es simplemente necesaria, si yo no publicito el derecho real La canción es que los terceros Interesados de buena fe y no me van a reconocer como titular del derecho. A mí me permite ese estudio títulos tener un seguimiento de cómo lo fue Recibiendo Hasta llegar a este último titular Que es el disponente. El estudio del título únicamente cuando se presenta con el firme propósito de hacer un acto de administración o disposición. La cuestiones de yo Quiero saber si yo tengo un título bueno Me da la impresión de si alguien fuera y sin ningún motivo expreso Que no es de buena fe Porque cuando tratamos la prescripción breve, la prescripción decenal, Lo primero que le endilgamos a quien tiene justo título es que tenga buena fe y que el transmitente también haya tenido buena fe caso contrario son concomitantes Si no hay buena fe No hay justo título, y si hay justo Título para que sea tal tiene que haber buena fe. Afirma Entonces qué es necesario el estudio de títulos por seguridad Jurídica por darle validez a ese Acto que yo voy a autorizar. ABELLA: Es indiscutible la importancia que tiene en el quehacer notarial y para el tráfico jurídico inmobiliario la tarea de estudiar los títulos y antecedentes dominiales. Ello responde a

distintas normas que se conectan entre sí y las más importantes son los artículos 3270 (13), 4009 (14) y 1051 (15), 902, 909, del Cód. Civil, y el artículo 4 (16), 34 y 35 de la ley 17801. Se consagra en este aspecto la doctrina mayoritaria, en contra de la posición que se contenta con la fe pública registral, que considera suficiente que el tercero adquiera de quien figura como titular registral para reconocer su buena fe... "Si el comprador no se preocupa de verificar las condiciones del título, de adquirir su bondad, la ley no cubre su negligencia: la mejor prueba de tal preocupación estará dada por la realización del estudio de los antecedentes dominiales del inmueble". La buena fe exigida al tercero adquirente no es la mera fe-creencia del hombre de la calle, sino la buena fe-diligencia o "buena fe-creencia que consiste en la impecable convicción de estar obrando con arreglo a derecho, que deriva de una situación aparente...", la apariencia sólo justifica la protección de los terceros en la medida en que se produce su error excusable. Una diligencia razonable aconseja un estudio de títulos cuidadoso, que pueda determinar la bondad o revelar la existencia de vicios en la cadena de transmisiones, pues aun cuando no exista norma expresa que lo imponga, la prudencia surge de conjugar lo dispuesto en los arts. 512, 902, 909 y 1198 del Cód. Civil, ponderando que nuestro régimen jurídico no recoge el principio de la fe pública registral. Si la invalidez proviene del antecedente por un vicio susceptible de ser conocido al realizarse el estudio de títulos, no efectuado dicho examen, el tercero tampoco puede pretextar buena fe. Le son aplicables los principios establecidos en el art. 902 del CC, y que un grado de diligencia razonable le hace necesario efectuar un estudio de títulos para que se configure la buena fe creencia, que consiste en la impecable convicción de estar obrando con arreglo a derecho y que constituye presupuesto indispensable para obtener la protección de la ley. DIAPOSITIVAS (LAURA CHIAPPINOTTO): Recordemos: •

La Seguridad ESTATICA de los derechos subjetivos impone que ningún titular sea privado de ellos sin su consentimiento, es la que brinda lo inscripto en el registro

•

La Seguridad DINAMICA de los derechos subjetivos, impone , que la adquisición de un derecho subjetivo no se frustre en razón de una causa que el adquirente no conoció o no pudo conocer al tiempo de la celebración del negocio, SE BASA EN MEDIDAS PREVENTIVAS

•

De manera que es Estudio de titulos 1)CONTRIBUYE a la seguridad dinámica del tráfico

•

El motor del tráfico inmobiliario es la seguridad , y el combustible son las políticas de estado

•

Tráfico inmobiliario: está representado

•

por el crédito: en base a títulos perfectos o suficientes se otorgan créditos con garantía (real o personal).

•

por la circulación: en base a títulos perfectos o suficientes , los inmuebles se compran y venden

Importancia del estudio de titulos.cont: hace presumir la buena fé diligencia •

2)Hace presumir la BUENA FE del adquirente, la buena fe diligencia: la Jurisprudencia mayoritaria sostiene que no basta la buena fe creencia ( mero estado sicológico), sino la buena fe diligencia: haber obrado para ello: es el NOTARIO quien contribuye a esas diligencias: PRUEBAS el informe registral del art.23 ley 17.801 que nos dice el estado jurídico del inmueble

•

tener a la vista el titulo instrumento ,

•

estudio títulos ,

•

trámites pre-escriturarios

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La BUENA FE SE PRESUME, pero cae por simple prueba en contrario ES IMPORTANTE porque:

  

CONTRIBUYE A LA SEGURIDAD DINAMICA DEL TRAFICO- CIRCULACION CONTRIBUYE A LA SUFICIENCIA e INOBSERVABILIDAD DE LOS TITULOS CONTRIBUYE A LA SEGURIDAD JURIDICA

C. RECEPCION NORMATIVA En cuanto a la recepción normativa del deber analizado, numerosas provincias no hacen referencia alguna al estudio de títulos, entre las cuales se pueden mencionar las provincias de Córdoba (20) y Santa Fe (21) . Por otra parte, entre las provincias cuyas legislaciones tratan expresamente el tema en cuestión, cabe citar el decreto ley 9020/1978 Ver Texto (22) Buenos Aires que recepta el estudio de antecedente entre los deberes del notario (23) y como un aspecto integrante de la actividad notarial (24) . No obstante lo apuntado, es dable mencionar que la obligación de realizar el estudio de títulos surgía expresamente del hoy derogado art. 156 Ver Texto del referido decreto ley bonaerense, que en su inc. 1 Ver Texto disponía "Todo notario de registro deberá efectuar el estudio de títulos y antecedentes de los bienes sobre los cuales se pretende constituir, modificar o transmitir derechos reales, por sí o por intermedio del profesional debidamente habilitado que designe". El criterio fijado por el citado decreto ley fue adoptado en iguales términos por la ley 1340 Ver Texto de Río Negro (25) . Asimismo, la ley 5721 Ver Texto de San Luis regula el instituto como integrante de las actividades notariales pero sin consagrarlo como deber del notario (26) , a semejanza de la provincia de Catamarca (27) . Por último, la ley 404 Ver Texto , reguladora de la función notarial en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, si bien no contempla específicamente la tarea de realizar estudio

de títulos como un deber, prescribe que el ejercicio de la profesión de escribano comprende actividades como "La relación y el estudio de antecedentes de dominio u otras legitimaciones" (28) y considera como un sujeto legitimado a requerir la exhibición del protocolo notarial a "Los profesionales que lo justificaren para el cumplimiento de tareas relacionadas con estudios de títulos" (29) . Desde otra perspectiva, la investigación de títulos fue prevista por el Anteproyecto Bibiloni (art. 50 -Proyecto de Registro de inscripciones), por el Proyecto de 1936 (art. 37) y se propició la reforma del art. 1001 Ver Texto CCiv. para que se agregue -como requisito escriturario- la transcripción detallada de "referencias" o "relación de antecedentes de títulos" (30) . El art. 16 inc. 3 del Anteproyecto de Ley Notarial del Instituto Argentino de Cultura Notarial, prevé como deber del escribano "el estudio de los antecedentes de dominio toda vez que se trate de negocios de transmisión o constitución de derechos reales". Fundamentos de la legalidad y validez del estudio de títulos Lo analizado en el punto anterior hace necesario un análisis pormenorizado de los principios rectores en materia de estudio de títulos y su cohesión jurídica con la validez del estudio de títulos digital. No obstante las opiniones que puedan derivar de esta histórica discusión, en la actualidad, y conforme a la evolución de la doctrina y jurisprudencia a partir de la Ley 17711, y la modificación del artículo 1051 del antiguo Código Civil y su recepción mejorada por el nuevo CCCN en los artículos 1138 y 392, resulta impensado otorgar una escritura traslativa de dominio sin realizar el estudio de antecedentes. El estudio de títulos tradicional comprende el análisis de los antecedentes jurídicos que legitiman el dominio que se alega, referenciándose las escrituras públicas y expedientes judiciales o administrativos que correspondan en sus originales, mediante un examen exhaustivo de todos los titulares anteriores, y las circunstancias por las que obraron, hasta hallar un título traslativo, desde cuya fecha haya transcurrido el término prescriptivo del CCCN. 9 Conforme la interpretación doctrinaria y jurisprudencial que se ha afianzado a partir de la reforma del artículo 1051 por la Ley 17711 (ahora 392 CCCN), la buena fe exigida al tercero adquirente no es la mera fe-creencia, sino la buena fe-diligencia o “buena fe, que consiste en la impecable convicción de estar obrando con arreglo a derecho”, que deriva de una situación aparente, y la apariencia solo justifica la protección de los terceros en la medida en que se produce su error excusable. Es entonces necesario que el adquirente pruebe haber obrado con la debida diligencia que le impone la adquisición del derecho. Esa diligencia refiere al estudio de los antecedentes a fin de poder determinar si existen vicios manifiestos que invaliden o lesionen el íter de la concatenación dominial. Una diligencia razonable aconseja un estudio de títulos cuidadoso, que pueda determinar la bondad o revelar la existencia de vicios en la cadena de transmisiones, pues aun cuando no

exista norma expresa que lo imponga, la prudencia surge de ponderar que nuestro régimen jurídico no recoge el principio de la fe pública registral. 10 La jurisprudencia ha considerado al estudio de títulos como una operación esencial para configurar la buena fe del adquirente en los términos del artículo 1051 del Código Civil anterior y 392 del actual. 11 Obligatoriedad del estudio de títulos. La importancia de la buena fe La doctrina se ha referido a la importancia de realizar el estudio de títulos para determinar la buena fe requerida por el artículo 1051 del Código Civil derogado y el 392 del CCCN. 12 No obstante, al no existir una norma legal que obligue a los adquirentes a realizar el estudio de títulos, podemos encontrar, conforme la doctrina y jurisprudencia analizada, que existen varias posturas que analizan los alcances del mismo, que podemos sintetizar en: 13 

a) Para algunos, la realización del estudio de títulos es indispensable para configurar la buena fe del tercero en los términos del artículo 1051 del Código Civil.



b) Otra postura es la que considera al estudio de títulos como un medio más para acreditar esa buena fe, con cierta jerarquía e importancia respecto de otros medios, pero nunca como forma excluyente de configuración de la buena fe del tercero.



c) Por último, una tercera postura propone que, con la expedición de los certificados registrales, el tercero adquiere bien, en los términos del artículo 1051 CCCN.

Es decir que existen tres posturas que van desde una primera muy estricta, que considera indispensable el estudio de títulos para abonar la buena fe del tercero, una intermedia, la segunda, que sostiene que el estudio de títulos coayuda a la buena fe pero no la determina en forma indispensable, y por último la tercera, que directamente le resta importancia al estudio de títulos, pudiendo basarse el adquirente en el asiento registral. Debemos señalar que actualmente, y conforme los fallos relacionados, esta última postura que implica la “fe pública registral” carece de todo fundamento, ya que nuestro registro no convalida el derecho real en cabeza del adquirente, y la circunstancia de que el transmitente tenga su título inscripto no hace presumir su buena fe teniendo en cuenta que el artículo 4 de la Ley 17801 establece que la inscripción no convalida el título nulo, ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes. En cambio, la postura intermedia solo considera la buena fe que rodea al acto, sin importar si puede o no revisarse un determinado antecedente en forma física. Con la entrada en vigencia del CCCN, el artículo 392 contiene los preceptos esenciales del antiguo 1051 del Código Civil velezano. Consideramos que se encuentra vigente la doctrina que emana de los fallos antes mencionados; por lo tanto, resulta trascendental estudiar los antecedentes.

DIAPOSITIVAS (LAURA CHIAPPINOTTO):

Dado que no hay ninguna norma positiva que imponga deber de efectuar el estudio de ti ́tulos esto no “SERIA” obligatorio. Esto permitirá sin duda excluir la responsabilidad disciplinaria pero ofrece sus dudas respecto de la civil (D´ ALESSIO) ES UN DEBER FUNCIONAL? la XVIII Jornada Notarial Argentina, realizada en Salta, en 1980, que especi ́ficamente dijo que no era una obligación funcional hacer el estudio de ti ́tulos. Las I Jornadas Sanjuaninas de Derecho Civil establecieron que: “es deber inexcusable del escribano efectuar el estudio de ti ́tulos dirigido a la validez y eficacia del negocio que autoriza”. Este dictamen lleva la firma de Jorge Mosset Iturraspe, Ai ́da Kemelmajer de Carlucci, Alberto Bueres y Carlos Parellada. En este abanico de posturas, José Mari ́a Orelle sostiene que se trata de una obligación ex lege impli ́cita. ES OBLIGACION DEL NOTARIO? Opinión de Carlos D´ Alessio La realización del estudio de ti ́tulos es una obligación impli ́cita en el ejercicio de la función y hace a la legitimación. Por tanto, este estudio integra la prestación del servicio notarial. Los Notarios debemos ejercer un deber activo de asesorar respecto de su necesidad y de los efectos de su emisión. El adquirente puede optar por no realizarlo. Para ello debe ser informado con amplitud. Esa renuncia no exime al NOTARIO de una eventual responsabilidad extracontractual frente a terceros perjudicados. Qué ha dicho la Jurisprudencia? La Cámara Nacional Civil, Sala F 14 resolvió : “no obstante no existir disposición legal que exija a los escribanos los estudios de ti ́tulos, la cantidad de problemas notariales suscitados indica la imprescindible necesidad de que dichos profesionales agoten los medios a su alcance para dar garanti ́a de los actos que pasen ante su presencia”. (En LL 1980-D p. No existe en nuestro derecho la llamada fe pública registral. Por ello, el escribano, como veremos luego, cumple plenamente su desempeñ o profesional si efectúa el estudio de ti ́tulos que asegure la bondad de la adquisición”. (Cámara de Apelaciones Civil y Comercial de Morón, Sala II, publicado en Revista del Notariado 809 p.547. ) La Corte Suprema de Justicia de la Nación en el fallo “Compañ i ́a Financiera Universal c/Provincia de Santiago del Estero” dice: “El estudio de ti ́tulo de propiedad resulta necesario para que se configure en el adquirente del derecho real la buena fe creencia, que consiste en la impecable convicción de estar obrando con arreglo a derecho.” ARTICULO 1051 C.CIVIL “Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y

pueden ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable.” El agregado final del art 1051 y su verdadera eficacia (D´Alessio) A primera vista la solución parecía definitiva: ese tercero va a estar protegido por lo que, en la medida en que la adquisición sea a ti ́tulo oneroso y él tenga buena fe no le interesarán los antecedentes de su ti ́tulo. Por tanto el estudio carecería de utilidad, sigue razonando la doctrina. Pero ni bien se empieza a aplicar esta norma, la jurisprudencia dice que la protección de la última frase del art. 1051 no juega cuando las enajenaciones son por non domino, es decir, cuando el transmitente no ha otorgado ni siquiera un acto nulo o anulable, sino que no ha otorgado nada (es el caso, por ejemplo, de la escritura sin matricidad, en la que no existe acto juri ́dico alguno sino sólo una copia apócrifa que alguien fabricó ,mandó a inscribir al Registro y puso en circulación) . Para esa solución se recurre a la teori ́a de la inexistencia que diferencia los actos nulos y anulables de los inexistentes. Por lo tanto, aquel muro que de alguna manera estableci ́a el nuevo arti ́culo 1051 tiene el primer boquete: la protección no es tanta ya que no cubre las transmisiones por non domino. D. ORIGEN DE LOS ANTECEDENTES: HISTORICOS, NOTARIALES, JUDICIALES, REGISTRALES Y ADMINISTRATIVOS, ETC.

El procedimiento a seguir para estudiar títulos queda librado al criterio del profesional interviniente, quien deberá procurar los medios técnico-jurídicos adecuados a tal efecto. No obstante ello, existen lineamientos generales que deben observase a la hora de concretar la investigación bajo análisis. Así, se constatarán los registros en que pasaron los actos jurídicos anteriores al que se pretende concretar, como también los expedientes judiciales o administrativos donde se constituyeron los derechos que se intentan transmitir. O sea, el estudio no se circunscribirá sólo a las escrituras públicas sino también a otra clase de documentos tales como resoluciones dictadas en juicios sucesorios, particiones judiciales, división de condominios, expedientes administrativos, etc.

E. RECOPILACION Y ANALISIS DE ANTECEDENTES. DIFERENCIA ENTRE RECOPILACION Y ESTUDIO DE TITULOS Recopilación de antecedentes: es una agrupación ,sin examinar, de títulos, matrículas (reflejo registral), expedientes, actuaciones administrativas y/o judiciales.

Estudio de Títulos: Consiste en el examen documental de antecedentes, matrices, expedientes, y títulos instrumentos y causales que acrediten derechos, CON SENTIDO CRITICO , Analizando : REGISTRALMENTE: el tracto, los gravámenes o limitaciones, la inscripción del reflejo de los títulos; DOCUMENTALMENTE: la existencia (cumplimiento o no ) de modalidades: plazos, condiciones, de las nulidades absolutas ( ej: que estén todas las firmas, que esté la fecha , etc ) , de las nulidades relativas ( ej: los asentimientos conyugales) ES UNA ESTUDIO EXHAUSTIVO , no es un simple relato. CARACTERES de un correcto estudio de títulos: Eficacia: asegura la legalidad y legitimidad en los contratos, otorga seguridad no solo a los adquirentes sino a la sociedad toda, contribuye a la circulación. Eficiencia: debe ser investigación prolija, pormenorizada y crítica.

F. ASPECTO OBJETIVOS El estudio de títulos debe analizar el objeto de la contratación, (el inmueble) sus cambios, modificaciones; analizar el derecho (y su titulo causa)que se transmite, sus vicios (voluntad, objeto) limitaciones, modificaciones, gravámenes. G. ASPECTOS SUBJETIVOS Verificar al sujeto titular del dominio, restricciones, inhibiciones, limitaciones, capacidad, si el estado civil ha variado. H. ELABORACION DEL INFORME: REDACCION Los antecedentes dominiales serán examinados a la luz de la ley, analizando sus aspectos formales (continente) y sustanciales (contenido). Del continente o instrumentum se verificará si la escritura matriz se encuentra en el lugar correspondiente dentro del protocolo (vgr. si el folio, fecha y numeración que lleva la misma es correcta en relación a los actos anteriores y posteriores); si la escritura aparece otorgada dentro del término de vigencia del certificado registral de dominio; si están las firmas correspondientes y si los documentos habilitantes fueron debidamente incorporados. Del contenido o negotium (causa de adquisición) se analizará la aptitud traslativa del acto, la capacidad de los sujetos intervinientes, si quien enajena tiene el mismo estado civil que tenía al adquirir por el instrumento anterior, se constatará si el título que se estudia es verdadero y se aplica en realidad al inmueble poseído (10) . Ahora bien, tomando en consideración el material y aspectos apuntados, el profesional referencista examinará la relación que tienen los antecedentes recabados, en especial la continuidad de sus partes materiales -que presuponen un ligamen entre sí (11) - y el orden

lógico, legal y temporal en su constitución, ello para que surja la juridicidad del título estudiado. Finalmente, para hacer el estudio de títulos es necesario ir al último antecedente, aún cuando éste supere los veinte años de antigüedad (12) . Entonces, la investigación puede extenderse a más de veinte años, hasta veinte años (conf. art. 4015 Ver Texto CCiv.), hasta diez años (conf. art. 3999 Ver Texto CCiv.) o bien puede efectuarse por un período menor cuando se da el supuesto de un tercer adquirente de buena fe y a título oneroso (art. 1051 Ver Texto CCiv.). El ESTUDIO DE TITULOS debe ser ANALISIS con SENTIDO CRITICO EJ: “1.Corresponde el inmueble que vende al enajenante con idéntica superficie y estado civil actual- variante: con más superficie, siendo de estado civil soltero , por compra que efectuara al señor Juan Perez con el asentimiento conyugal respectivo de su cónyuge de primeras nupcias señora AA , o variante: más abajo, según da cuenta la escritura número 45 obrante a fojas 110 autorizada por la escribana PP en el protocolo único del registro notarial 67 a su cargo con fecha 30 de julio de 2005, que se anotó en asiento A/1 Matricula 2000. 2.Correspondió a su vez al señor Juan Perez , siendo casado en primeras nupcias con la señora BB, por donación que le efectuara su padre Marcelo Perez , por escritura número 12 obrante a fojas 94 autorizada por la escribana SS en el protocolo único del registro notarial 34 a su cargo con fecha 3 de enero de 1993 sin contar con el asentimiento conyugal de su madre la señora BB , por declarar el transferente en el titulo de antecedente , que no se cumplían las exigencias del artículo 1.277 in fine CC” 2.4 PROTOCOLIZACION DE PLANOS. REDACCION Es menester previamente determinar a qué se le llama en la práctica protocolización de planos. Haciendo un relevamiento de los mismos, podemos establecer que la "protocolización de planos" es empleada para efectuar loteos, subdivisiones de inmuebles, uniones de inmuebles JI e -inclusive- para hacer "futuras uniones". Asimismo, se protocolizan planos de mensuras parciales de inmuebles a efectos de ser expropiadas por parte del Estado. Es un acto notarial consistente en dar matricidad a la configuración física de un inmueble de que da cuenta un acto planimétrico o plano, es decir, la representación o el trazado de la proyección horizontal de un terreno de acuerdo a las medidas, rumbos y linderos del título de propiedad o de la posesión ejercida.

Protocolización de escritura pública de modificaciones parcelarias de inmuebles inscriptos en el Registro General de la Provincia, en base a planos de mensura, subdivisiones, unión, futura unión, loteos, entre otros, aprobado por la Dirección General de Catastro.

Protocolización. Es la inscripción del plano en el Registro de la Propiedad, a través de un acto administrativo. 2.5. ACTAS NOTARIALES

A. CONCEPTO: Es aquella autorizada fuera del protocolo por escribano público, en el límite de sus atribuciones y con las formas requeridas por la ley, con el objeto de dar fe de manifestaciones que le fueron formuladas o de hechos ocurridos en su presencia. (Couture, E. “El concepto de fe pública: introducción al estudio del derecho notarial”). Según el artículo 310 del Código Civil y Comercial de la Nación el acta es un documento notarial que tiene por objeto la comprobación de hechos. El artículo 311 del referido cuerpo normativo establece los requisitos que debe reunir un acta y el artículo 312 determina su valor probatorio. B. CLASES PROTOCOLARES EXTRAPROTOCOLARES Si se pregunta, ¿qué es un acta notarial?, la respuesta será, segu-ramente, la siguiente: un documento en el que el escribano declara hechos y no actos juridicos. Para nosotros, esa afirmación es doblemente errónea, ya que: a) Invariablemente los objetos de todo acto público fedante son sólo hechos43. b) También las actas pueden contener “actos jurídicos”, tanto lato sensu cuanto sensu stricto. 2. En consecuencia, sostenemos que las actas constituyen una forma documental que debe definirse por exclusión y se caracteriza por no contener “negocios jurídicos” 3.Las actas pueden ser tanto protocolares cuanto extraprotocolares 4. Pero, de inmediato, es necesario formular una advertencia: en el ámbito notarial extraprotocolar existen, además, otras “actas”: las que se labran en el “Registro de intervenciones”. La no percepción de esta dualidad ha ocasionado frecuentes errores de técnica –algunos, de graves consecuencias–, de los que aquí sólo describiremos el más grosero, consistente en: 1º) Hacer el “acta extraprotocolar” en una página del Libro de Registro (continuando en las siguientes –de corrido– de ser necesario por su extensión).2º) Expedir una “copia” de dicha acta, para el interesado. 5. Toca ahora precisar qué es un “acta extraprotocolar”, y dónde se formaliza: 1º) La que el notario hace fuera del protocolo (y, además, fuera del “registro de intervenciones”). 2º) Se labra en “folios de actuación notarial” 3º) Es ése, precisamente, el documento que debe ser entregado al requirente. 4º) Por constituir una “intervención notarial extraprotocolar”, de ella debe dejarse constancia en el “libro de registro de intervenciones… en forma de acta” (artículo 71 de la ley 6200). Cabe decir que nada impide la agregación a la página correspondiente del Registro de Intervenciones Extraprotocolares49 de una copia autenticada del “acta extraprotocolar” –de “comprobación de hechos”, por ejemplo–, para disponer de una reproducción fehaciente en caso de un eventual extravío del original. C. REQUISITOS

ARTICULO 311.- CCYCN Requisitos de las actas notariales. Las actas están sujetas a los requisitos de las escrituras públicas, con las siguientes modificaciones: a) se debe hacer constar el requerimiento que motiva la intervención del notario y, en su caso, la manifestación del requirente respecto al interés propio o de terceros con que actúa; b) no es necesaria la acreditación de personería ni la del interés de terceros que alega el requirente; c) no es necesario que el notario conozca o identifique a las personas con quienes trata a los efectos de realizar las notificaciones, requerimientos y otras diligencias; d) las personas requeridas o notificadas, en la medida en que el objeto de la comprobación así lo permita, deben ser previamente informadas del carácter en que interviene el notario y, en su caso, del derecho a no responder o de contestar; en este último supuesto se deben hacer constar en el documento las manifestaciones que se hagan; e) el notario puede practicar las diligencias sin la concurrencia del requirente cuando por su objeto no sea necesario; f) no requieren unidad de acto ni de redacción; pueden extenderse simultáneamente o con posterioridad a los hechos que se narran, pero en el mismo día, y pueden separarse en dos o más partes o diligencias, siguiendo el orden cronológico; g) pueden autorizarse aun cuando alguno de los interesados rehúse firmar, de lo cual debe dejarse constancia. Requisitos de las Actas – REGLAMENTO DEL LIBRO DE INTERVENCIONES Art. 15: Sin perjuicio de lo que les sea aplicable como consecuencia de las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación y otras leyes, en las actas se expresará: a) El número de orden. b) El lugar y la fecha del otorgamiento. c) El nombre y apellido del o los requirentes, el domicilio completo y el tipo y número del documento de identidad. d) La justificación de la identidad del o los requirentes, sea por exhibición de documento idóneo o por afirmación de conocimiento por parte del Escribano autorizante. e) La individualización del o los documentos cuya firma o impresión digital se certifica. En los casos de documentos relacionados a vehículos registrables, se deberá dejar constancia del número de dominio o, si se trata de vehículos sin patentar, número de motor y chasis.

f) La constancia que la firma o impresión digital ha sido puesta o estampada en presencia del Escribano. g) La constancia que el documento se encuentra parcial o totalmente en blanco, si correspondiera. h) La constancia que el documento está redactado en idioma extranjero, conforme lo previsto en el artículo 23 del presente Reglamento, si correspondiera. i) El carácter en el que concurren el o los requirentes. En los casos en que se requiera certificación de firmas o impresiones digitales invocando representación, se deberá individualizar los instrumentos que así lo acrediten, especificar su naturaleza y dejar constancia que de ellos surge que el representante tiene facultades suficientes para el acto de que se trate y el carácter invocado. Cuando se requiera certificación de firmas o impresiones digitales en autorizaciones a favor de personas menores de edad, se deberá dejar constancia que se ha tenido a la vista documentación fehaciente que acredita la representación legal o el vínculo filial, con referencia concreta a los datos que individualicen la misma. j) En los casos en que el o los requirentes sólo invoquen representación sin acreditarla, se deberá dejar constancia que es una mera manifestación de parte. k) El número de las fojas o de los marbetes de actuación notarial utilizados. l) Todo otro dato o atestación que corresponda en virtud de las disposiciones del presente Reglamento o del Reglamento para Legalización de Firmas aprobado por el Colegio de Escribanos de la Provincia de Córdoba, o que el Escribano autorizante crea conveniente consignar. m) Las enmiendas, testados, borraduras, entrelíneas y demás correcciones, que deben ser realizadas de puño y letra del escribano autorizante, al final del texto de cada acta y antes de las firmas o impresiones digitales del o los requirentes. n) La firma o la impresión digital del o los requirentes. ñ) La firma y el sello del Escribano autorizante.

D. FORMAS E. TIPOS Actas – tipos (la enumeración realizada es ejemplificativa): 1. Actas de notoriedad: Tiene como objeto la comprobación de hechos notorios sobre las cuales se declararán derechos y cualidades de trascendencia jurídica. 2. Actas de referencia de títulos: Su finalidad es la relación de los antecedentes de dominio realizado en diversas escrituras públicas, expedientes judiciales y documentos varios con el objeto de verificar el cumplimiento de los recaudos legales. 3. Acta de presentación en testamento cerrado: El alcance de este tipo de acta tiene por finalidad dar fe de la presentación y entrega de un testamento. El acta deberá contener: nombre, apellido y residencia del testador, de los testigos y del que hubiera firmado por el testador, como así también el lugar, día, mes y año de su otorgamiento. 4. Actas de sorteo y asamblea pública: El acta levantada por el escribano dará fe de los números, letras o combinaciones de ambos que resulten elegidos. 5. Actas de protesto: En este tipo de acta se realiza ante el escribano una

declaración a fin de tratar adquirir o conservar un derecho o precaverse de algún daño futuro. Estas actas son habituales en los casos de repetición de impuestos. 6. Acta de presencia o constatación de hechos: Por medio de esta acta se acredita la realidad de algún hecho y por lo general va acompañada de un acta de notificación. 7. Actas de referencia: Se utiliza cuando el escribano recepta información testifical voluntaria. No hay una afirmación por parte del escribano de la veracidad del contenido del acta, sino del hecho que el testigo pronuncio las palabras vertidas en el acta. F. LIBRO REGISTRO DE INTERVENCIONES. Libro en el que se deja constancia de la intervención del Notario en todos los actos no protocolares y que, en general, no requieran la formalidad de la escritura pública, bajo la forma de actas. Las intervenciones extraprotocolares no son excluyentes de su formalización protocolar por medio de escritura pública cuando así lo requieran los interesados o lo juzgare el Escribano. Libro de intervenciones o requerimiento: Es aquel libro en el que se anotarán en orden cronológico y en forma de acta todas aquellas intervenciones del escribano que no necesiten las formalidades de la escritura pública. Dicho libro no tiene carácter sustitutivo del Protocolo Notarial.

G. CERTIFICACION DE FIRMAS. Art. 3: Los requerimientos de certificación de firmas o impresiones digitales también se podrán instrumentar por medio de escrituras públicas, si así lo requieran los interesados o lo juzgue conveniente el Escribano. De la Certificación Art. 16: Por cada acta que se labre en el Libro de Registro de Intervenciones se deberá dejar una constancia en el documento objeto de la certificación, pudiendo ésta ser redactada en forma manuscrita, mecanografiada o empleándose mecanismos electrónicos de procesamiento de textos, siempre que en definitiva la redacción resulte estampada en alguno de los soportes materiales previstos por la presente Reglamentación. La certificación se podrá extender: a) Al pie del documento, reponiéndose con un marbete de actuación notarial. b) En una o varias fojas de actuación notarial. c) En una o varias hojas de papel común, repuestas con un marbete de actuación notarial. En los supuestos previstos en los incisos b) y c), la certificación así extendida se anexará al documento, dejando constancia al pie del mismo, del número de las fojas o de los marbetes de actuación notarial utilizados, seguidos de la firma y sello del Escribano certificante.

En caso de existir segundos o ulteriores ejemplares de un mismo documento, en ellos se repetirá la constancia al pie como lo indica el inciso a) o se anexará una copia de la certificación en los supuestos de los incisos b) y c) extendida en hoja de papel común. En tales casos se deberá consignar, tanto en el segundo o ulterior ejemplar como en la certificación, el número de las fojas o de los marbetes de actuación notarial utilizados en el primero, seguidos de la firma y el sello del escribano certificante. Art. 17: Todas las fojas del documento, incluidas las de la certificación, se deberán ligar con el sello, o el sello y la firma del Escribano certificante. Requisitos de la Certificación Art. 18: Sin perjuicio de lo que les sea aplicable como consecuencia de las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación y otras leyes, en la certificación se expresará: a) El número del acta, el folio y el número del Libro de Registro de Intervenciones en el que fue labrada. b) El lugar y la fecha de su otorgamiento, que deberá coincidir con la consignada en el acta. c) El nombre y el apellido del o los requirentes y el tipo y número de sus documentos de identidad. d) La justificación de la identidad del o los requirentes. e) El carácter en el que concurren el o los requirentes. En los casos que se invoque representación, se deberá individualizar los instrumentos que así lo acrediten, especificar su naturaleza y dejar constancia que de ellos surge que el representante tiene facultades suficientes para el acto de que se trate y el carácter invocado. En las autorizaciones a favor de personas menores de edad, se deberá dejar constancia que se ha tenido a la vista la documentación fehaciente que acredita la representación legal o vínculo filial, con referencia concreta a los datos que individualicen a la misma. f) En los casos en que el o los requirentes sólo invoquen representación sin acreditarla, constancia que es una mera manifestación de parte. g) La constancia que la firma o la impresión digital han sido puestas en presencia del Escribano certificante. h) La constancia que el documento se encuentra parcial o totalmente en blanco, si correspondiera. i) La constancia que el documento está redactado en idioma extranjero, conforme a lo previsto en el artículo 23 del presente Reglamento, si correspondiera. j) Todo otro dato o atestación que corresponda en virtud de las disposiciones del presente Reglamento o del Reglamento para Legalización de Firmas del Colegio de Escribanos de la Provincia de Córdoba, o que el Escribano certificante crea conveniente consignar.

k) Las enmiendas, testados, borraduras, entrelíneas y demás correcciones, que deben ser realizadas de puño y letra del Escribano, al final del texto y antes de su firma y sello. l) La firma y el sello del Escribano certificante. NATURALEZA JURIDICA DE LA CERTIFICACION “la naturaleza jurídica de la certificación de firma efectuada por el escribano importa un documento “auténtico” en el sentido que le daban las Leyes de Partidas, ya que viene corroborado por persona con uso de “sello” -esto es, por persona “auténtica”- (Leyes 1 y 114, Tít. 18), al tratarse el de autos de un documento privado con firma certificada por un notario, su texto permite formar convicción en orden a la existencia y legitimidad de su contenido”, más aún “cuando el convenio quedó tácitamente reconocido (arg. art. 356, 1, CPCCN) y no se invocó la falsedad del título”. EFECTO JURIDICO La certificación de firma tiene como efecto autenticar la misma y la identidad del otorgante sin juzgar el contenido del documento.-

UNIDAD 3: DERECHO TRIBUTARIO NOTARIAL VER TODO DEL LIBRO: DERECHO TRIBUTARIO NOTARIAL ARGENTINOSIERZ. 3.1. ASPECTO GENERALES a. DERECHO TRIBUTARIO Y DERECHO FISCAL. GLOSARIO Derecho tributario: conjunto de normas que regulan los elementos del impuesto y los procedimientos relacionados con su percepción. Derecho tributario notarial: conjunto de normas que se refieren a los impuestos, en lo relacionado específicamente con la función notarial que ejerce el escribano de registro (Susana Violeta Sierz). SIERZ: conforme señala Di Pietromica resaltando a Jarach el derecho tributario es el conjunto de normas que se refieren a los impuestos. Debido al poder de imperio estatal, los estipula coercitivamente como una de las formas de sus recursos. En cambio el objeto del derecho fiscal es amplio, ya que abarca comprensivamente todos los ingresos del Estado, y no sólo los de naturaleza tributaria. Para la postura de Soler y Carrica, los actos y hechos jurídicos sometidos a imposición son los que marcan su gravabilidad, en cada supuesto especifico.

Para Valdés Costa el derecho tributario está constituido por el complejo de la normativa que regula los derechos y obligaciones entre el Estado, en su calidad de acreedor de los impuestos, y los individuos a quienes la ley responsabiliza de su pago, siendo el fiscal el de mayor envergadura y amplitud. DERECHO FISCAL El objeto del Derecho Fiscal es amplio porque comprende todos los ingresos del Estado, no sólo los de naturaleza tributaria y abarca un gran número de materias. A diferencia de los enunciados, Giuliani Fonrouge utiliza indistintamente las expresiones derecho tributario y derecho fiscal, conceptuándolo como una rama del financiero que analiza la faz jurídica impositiva, anto en relación a los contribuyentes entre sí, como la referencia entre estos últimos y el órgano estatal. Abarcando diferentes conceptos, el erecho tributario para nosotros comprende el conjunto de normas que regulan los elementos del impuesto de los sujetos en escena, asì como las leyes y reglamentaciones que rigen su procedimiento, mientras que el derecho fiscal abarca un panorama más amplio porque incluye todos los recursos estatales y no sólo los impositivos. DERECHO TRIBUTARIO NOTARIAL Conjunto de normas que se refieren a los impuestos, en lo relacionado específicamente con la función notarial que ejerce el escribano de registro. En virtud de las obligaciones que el Estado le pone a su cargo, ya que considera que interviene en un momento clave de la trasnmision de la riqueza, el profesional se convierte en responsable por el cumplimiento de deuda ajena, actuando en determinados casos, como agente de percepción, y en otros como agente de información tributaria. OTRO: El derecho tributario es el conjunto de normas y principios jurídicos que se refieren a los tributos. Pautas necesarias para convertir el tributo en el núcleo del derecho tributario: a) Solo hay tributo cuando es creado por la ley. b) Dicho instituto debe estar dotado de todos sus elementos componentes: a. Hecho imponible. b. Identificación de los deudores. c. Elementos cuantificantes (base imponible y alícuota). d. Exenciones. e. Medios de extinción. c) Deben estar establecidas y reguladas las funciones a cumplir por la

Administración para que el tributo sea recaudado e ingresado en la tesorería estatal. En el ámbito tributario, la onerosidad del acto, salvo el supuesto anotado al pie en el cuadro anterior, es el presupuesto necesario para que exista el gravamen. Frente a él, nacerá o no la obligación retentiva del notario. En el cumplimiento de las obligaciones y deberes tributarios, la actividad del notario es ardua, amplia y compleja. ACTIVIDAD NOTARIAL a) Interpretación normativa b) Determinación del hecho gravado c) Determinación del impuesto d) Liquidación e) Verificación La denominación más correcta es la de derecho tributario, por su carácter genérico, pero también puede utilizarse el término “derecho fiscal”. La intervención del notario. En esa actividad recaudadora actúan los poderes administrativos y, en caso de incumplimiento, además de las instancias administrativas, el poderjurisdiccional. A su vez, como contrapartida al reconocimiento de la expectante posición del notario en la comunidad, fruto de su histórico, idóneo y gravitante accionar profesional en pos de la seguridad jurídica y la paz social,siempre presente a pesar de crisis y rupturas sociales, económicas y morales, el Estado le exige su colaboración en el cumplimiento de, en principio, su legítima labor recaudatoria. La intervención del notario asegura al Estado el efectivo cumplimiento del contribuyente y minimiza las posibilidades de evasión y/o elusión del impuesto, dados: • La inmediatez de su intervención –con el contribuyente y con la manifestación de la riqueza; • La idoneidad que le permite interpretar, asesorar, liquidar,recaudar y verificar; • La posibilidad de recaudar en la fuente, es decir, cuando surge el hecho gravado; • La simplicidad en el cobro y en el control porla AFIP; • El abaratamiento de la gestión recaudadora que su intervención implica. Además, la intervención notarial le significa al Estado la posibilidad de disimularla voracidad fiscal. b. IMPUESTOS Impuesto: prestación pecuniaria que el gobierno coactivamente exige por su poder de imperio, para cumplir sus objetivos (Susana Violeta Sierz).

Los impuestos son los tributos más importantes, a través de los cuales, se obtiene la mayoría de los ingresos públicos. Con ellos, el Estado obtiene los recursos suficientes para llevar a cabo sus actuaciones, como, por ejemplo, la administración, infraestructuras o prestación de servicios. Los impuestos, en la mayoría de legislaciones surgen exclusivamente por la “potestad tributaria del Estado”, principalmente con el objetivo de financiar sus gastos. Su principio rector, denominado “Capacidad Contributiva”, sugiere que quienes más tienen deben aportar en mayor medida al financiamiento estatal, para consagrar el principio constitucional de equidad y el principio social de la libertad. c. CLASIFICACION Los impuestos pueden clasificarse de varias maneras según sus características. Una primera clasificación sería la que los diferencia entre impuestos directos e indirectos. Impuestos directos: son los que recaen directamente sobre la persona, sociedad, empresa, etc., ya que se basan en la capacidad económica: posesión de un patrimonio y obtención de rentas. Entre los impuestos directos tenemos el impuesto sobre la renta de las personas físicas, el impuesto sobre sociedades o el impuesto sobre sucesiones y donaciones. Impuestos indirectos: en contra de los anteriores, los impuestos indirectos se imponen a bienes y servicios y a las transacciones que se realizan con ellos, es decir, cuando se realiza una compra de bienes o servicios, por ejemplo, las personas están pagando un impuesto de manera indirecta. El impuesto no recae sobre la persona específica, aunque sea ésta la que lo abona, sino que recae sobre el bien o servicio que se adquiere. Ejemplos de impuestos indirectos serían el IVA, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales o los impuestos especiales sobre bebidas alcohólicas. Tenemos una segunda clasificación la cual diferencia los impuestos entre proporcionales, regresivos y progresivos. Impuestos proporcionales: la cuota a pagar se calcula a través de un porcentaje fijo, como por ejemplo el IVA. No se tiene en cuenta la base imponible o la renta del individuo sujeto al impuesto. Impuestos regresivos: a mayor ganancia o renta, menor es el porcentaje de impuestos que se debe pagar. Un ejemplo sería el IVA a los bienes básicos, ya que afecta en mayor proporción a los individuos con menores ingresos. Impuestos progresivos: a mayor ganancia o renta, mayor es el porcentaje de impuestos que se debe pagar. Un ejemplo sería el impuesto sobre la renta.

d. SUJETO ACTIVO Y PASIVO DE LA OBLIGACION TRIBUTARIA

Sujeto Activo (acreedor), es aquel a quien la ley faculta para administrar y percibir los tributos, en su beneficio o en beneficios de otros entes. Es el que reclama el pago del tributo. Es el Estado Nacional, Estado Provincial y Municipal. Sujeto Pasivo (deudor tributario), es el que se encuentra obligado al pago del tributo, por realizar el hecho imponible, es decir por cumplir una condición que establece la ley para que el tributo pueda aplicarse. Por ejemplo, en el Peaje el hecho imponible se integra por la circunstancia de circular en los vehículos que la ley determine por los caminos. Otro ejemplo lo encontramos en el impuesto inmobiliario urbano donde la condición para que deba pagar el tributo es ser propietario (dueño de una casa). Se trata de las personas naturales o jurídicas obligadas al pago de los tributos siempre que se realice el hecho generador de esta obligación tributaria sustancial (pagar el impuesto) y deben cumplir las obligaciones formales o accesorias, entre otras: declarar, informar sus operaciones, conservar información y facturar. Los sujetos pasivos cumplen sus obligaciones en forma personal o por intermedio de sus representantes legales. En razón de su capacidad contributiva son sujetos pasivos: - las personas físicas; - las personas jurídicas; - la empresa individual: se trata de la persona física que organiza una actividad de riesgo con un fin de lucro. En este caso debe verificarse que el bien que se transferirá debe encontrarse incorporado al patrimonio de la empresa con una antigüedad de 2 años; 10 - las sucesiones indivisas: son tales desde el fallecimiento del causante hasta la DH o la aprobación del testamento. A partir de entonces los bienes del acervo hereditario se adjudican individualmente a los herederos, aún antes de formalizada la partición; - los patrimonios de afectación: fundaciones – fideicomisos; - la sociedad conyugal en la que se distingue cuatro masas de bienes: los bienes gananciales que declara el esposo con aquellos producto de su actividad, los bienes gananciales producto de la actividad laboral de la esposa y los bienes propios de cada uno de los miembros de la sociedad conyugal. Aquí es importante lo que declare a su respecto en el documento notarial el respectivo otorgante a tenor del asesoramiento que le brinde su contador. En muchas oportunidades este profesional pone especial énfasis en que conste en la escritura la adquisición por la cónyuge con dinero proveniente de su trabajo para separar las declaraciones juradas; - los menores: aquí se da un mayor alcance a la “capacidad”. El menor es sujeto tributario y tributan por él los padres como usufructuarios de los bienes, salvo en los supuestos en que los bienes del menor no estén sujetos al usufructo de los padres por inhabilidad o por disposición del transmitente o en el caso del menor sujeto a tutela. A partir del dictamen 20 de la Asesoría legal de la DGI del 18 de febrero de 1994, en el primer caso no corresponde el otorgamiento de la CUIT ya que coincide en los padres el carácter de deudores del tributo y de responsables por la presentación de la DDJJ y el pago; en los restantes supuestos y en los casos en que el

menor trabaja, se exige su inscripción, recibe la CUIT y el padre o tutor pagan como terceros responsables de deuda ajena.

e. AGENTE DE RETENCION Sujeto u organismo que detrae un porcentaje del total cobrado a una persona física o jurídica para depositarla a favor del acreedor. El incumplimiento de la obligación impuesta puede acarrear responsabilidad fiscal y penal.

f.

AGENTE DE PERCEPCON

Sujeto u organismo que cobra y percibe los tributos en nombre del poder político, para luego depositarlos y pagarlos al Fisco o al acreedor correspondiente (Susana Violeta Siez). El incumplimiento de la obligación impuesta puede acarrear responsabilidad fiscal y penal. g. AGENTE DE INFORMACION

Sujeto u organismo que tiene el deber legal de notificar determinados datos, valores o esquemas a oficinas o entidades del Estado, sea sobre aspectos tributarios, financieros, personales u otros. El incumplimiento de la obligación impuesta puede acarrear responsabilidad fiscal y penal. Es aquel instituído por una norma estatal para informar determinadas situaciones relacionadas con datos o valores que indica custodiar, sean sobre aspectos tributarios, financieros o penales. Así el sujeto obligado, debe notificar a través de declaraciones juradas, en tiempo y forma, y por los medios legales a la Afip, a la AGIP, a la Uif y a otros organismos, con severas multas por su falta de observancia o por su cumplimiento tardío parcial o extemporáneo. LIMITE A LA OBLIGACION DE INFORMAR: La Constitución Nacional protege el derecho a la intimidad, la inviolabilidad de la correspondencia epistolar, los papeles privados, los datos e informes, (arts. 18, 19, 43 y concordantes). El Habeas Data , está legislado en el art. 43, párr 3,3 el que indica que “…toda persona podrá interponer esta acción para tomar conocimiento de los datos a ella referidos y de su finalidad, que consten en registros o bancos de datos públicos o los privados destinados a proveer informes y en caso de falsedad o de discriminación, para exigir la supresión, rectificación, confidencialidad o actualización de aquellos…”. Se trata de una acción expedita y rápida para el lograr el cuidado del derecho a la intimidad, el secreto de la información, y el control de datos suministrados, siempre que no exista otro remedio más idóneo. DEBER DE INFORMAR y DERECHO A LA INTIMIDAD. El notario en razón de su función tiene la carga pública de cumplir con su obligación de informar y a la vez, velar porque la misma no afecte los derechos individuales. La Afip ha implementado regímenes específicos de notificación, basados en el artículo 107 de la ley 11683, que impone importantes obligaciones de informar a los funcionarios públicos, lo cual constituye una dispensa por causas justificadas y releva de la obligación de secreto profesional, en aras del interés superior. Como indica la

doctrina5 , se ha señalado la estrecha relación entre las obligaciones de colaboración notarial y la de contribuir al sostenimiento del Estado. El art. 19 de la CN. protege el derecho a la intimidad, y el principio de reserva de los habitantes de la naciòn. Por tanto, si bien el notario tiene obligaciones de información, las mismas deben circunscribirse a determinados actos legislados, a los límites del ejercicio de su funciòn y al respeto de la Carta Magna. Asimismo, tiene el deber de conservar estricta reserva del asesoramiento con sus requirentes y del protocolo. En consecuencia tiene derecho a exhibirlo solo en los casos legislados y adoptar las providencias que juzgue pertinentes para que la exhibición no resulte incompatible con sus deberes funcionales, ni a las garantía de reserva que merecen los interesados. Deben compatibilizarse las distintas normas que le permitan mantener el derecho a la intimidad de sus requirentes, cumplir con su obligación de informar, y a la vez, permitir a las autoridades gubernamentales, verificar su deber esencial de fiscalizar los cumplimientos tributarios y brindar seguridad a los habitantes de la Nación. SECRETO PROFESIONAL Y OBLIGACION DE INFORMAR Como quedó dicho, el escribano debe guardar secreto de los actos, de la matriz y de la documentación anexa. Tal como hemos sostenido en nuestra obra 6 , se plasma en el inc. j) del art. 29 de la ley 404, al indicar: “Mantener secreto profesional sobre los actos en que intervenga en ejercicio de sus funciones y exigir igual conducta a sus colaboradores. Solo por orden de juez competente o imperativo legal, podrá liberase al escribano de dicho secreto”. Este último párrafo fue incorporado por la reforma de la ley 39337 . Para el caso de exhibición de protocolo, conforme el art. 73 de la citada norma, puede hacerlo a requerimiento judicial o a solicitud de quienes demostraren un interés legítimo. La propia ley entiende por interesados, a los sujetos instrumentales y negociales, a sus sucesores, a los profesionales referencistas, y a los Inspectores del Colegio en ejercicio de sus funciones, señalando además dos casos específicos. […] 3.7 Responsabilidad del escribano en materia tributaria. Ley N° 24.769, modificatorias, complementarias y reglamentarias. Apropiación indebida de tributos. ARTICULO 6° — Será reprimido con prisión de dos (2) a seis (6) años el agente de retención o de percepción de tributos nacionales, provinciales o de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que no depositare, total o parcialmente, dentro de los diez (10) días hábiles administrativos de vencido el plazo de ingreso, el tributo retenido o percibido, siempre que el monto no ingresado superase la suma de cuarenta mil pesos ($40.000) por cada mes. LEY PENAL TRIBUTARIA 27.430. ARTÍCULO 15.- El que a sabiendas: a) Dictaminare, informare, diere fe, autorizare o certificare actos jurídicos, balances, estados contables o documentación para facilitar la comisión de los delitos previstos en esta ley, será pasible, además de las penas correspondientes por su participación criminal en el hecho, de la pena de inhabilitación especial por el doble del tiempo de la condena. b) Concurriere con dos o más personas para la comisión de alguno de los delitos tipificados en esta ley, será reprimido con un mínimo de cuatro (4) años de prisión. c) Formare parte de una organización o asociación compuesta por tres o más personas que habitualmente esté destinada a cometer, colaborar o coadyuvar cualquiera de los ilícitos tipificados en esta ley, será reprimido con prisión de tres (3) años y

seis (6) meses a diez (10) años. Si resultare ser jefe u organizador, la pena mínima se elevará a cinco (5) años de prisión.

RESPONSABILIDAD INFRACCIONAL y PENAL DE LOS NOTARIOS FRENTE AL FISCO NACIONAL, Fabián M. Cámara, Mario C. Seleme, y Manuel A. de Allende. Analizan las responsabilidades de tipo infraccional y penal de los escribanos en ejercicio de su profesión, y no como contribuyentes particulares. En primer lugar haremos mención al arto 6 de la ley 24.769 que establece: "Será reprimido con prisión de dos a seis años el agente de retención o percepción de tributos nacionales que no depositare, total o parcialmente, dentro de los diez días hábiles administrativos de vencido el plazo de ingreso, el tributo retenido opercibido, siempre que el monto no ingresado superase la suma de diez milpesos ($ 10.000)por cada mes ". Esta es una variante agravada en su pena de la figura infraccional que analizamos en el arto 48 de la ley 11.683. La diferencia en la punición radica solamente por el "monto"(19) involucrado, incluyendo un plazo de consumación temporal establecido en 1 O días hábiles administrativos a contar desde el vencimiento del plazo de ingreso de la obligación material(20) . Este delito llamado de "apropiación indebida de tributos" no se configura en nuestra opinión con la simple omisión de ingreso en tiempo reglamentariamente establecido de un monto superior a $10.000. En este sentido, la Corte Suprema de Justicia de la Nación dejó claramente establecido que: " ...no existe sanción penal por el ingreso tardío de retenciones, si en el obrar del agente de retención no se revelan hechos que caractericen a una conductafiscal dirigida a la evasión... "(21). En efecto, debemos diferenciar la mora en el ingreso con una verdadera apropiación(22). Sostenemos en coincidencia con la doctrina mas autorizada que la ley no sanciona la mora, sanciona el apoderamiento, apropiación o mantener en poder, por lo que se requiere un actuar típico muy delimitado. Por otra parte destaquemos que por razones gramaticales, ontológicas y teleológicas que confluyen, corresponde interpretar que "el monto no ingresado", que en determinada magnitud adquiere relevancia penal en el caso del arto6 de la ley 24.769, es el resultado económico de lo retenido o percibido en el mes en concepto de tributos nacionales, sin distinción del régimen legal porel que se retuvo o percibió(23). Ello desde que los escribanos están obligados a presentar sus declaraciones juradas mensuales como agentes de retención y percepción, y por el modo en que deben ingresar el "tributo" resultante en función de todas las retenciones y percepciones de impuestos nacionales practicadas durante el mes. Se advierte que mensualmente se debe informar, en un mismo formulario y/o soporte magnético, los importes retenidos y percibidos en virtud de varios impuestos, ejemplo: Impuesto a las Ganancias y el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles. Por otro lado, cualquier defensa que se encare para lograr probar la inexistencia de culpabilidad en el no ingreso de las retenciones o percepciones, deberá ser sumamente fundada y probada con elementos de convicción suficientes, ya que la jurisprudencia ha sido

exigente con los escribanos a la hora de contemplar tales tipos de argumentos. En este sentido se ha dicho que " ...la ignorancia alegada por un escribano, respecto de la ilicitud de la falta de ingreso de importes retenidos, no lo exime de responsabilidad, atento su calidad de agente de retención y de su condición profesional que permite afirmar que no puede desconocer su obligación, teniendo en cuenta que el derecho se presume conocido y mucho más cuandose está ante un profesional del mismo... ". Ahora nos toca brevemente analizar el arto 15(25) de la ley 24.769 el cual dispone: "El que a sabiendas: a- Dictaminare, informare, dierefe, autorizare o certificare actos jurídicos, balances, estados contables o documentación para facilitar la comisión de los delitos previstos en esta ley, será pasible, además de las penas correspondientes por su participación criminal en el hecho, de la pena de inhabilitación especial por el doble del tiempo de la condena. " Esta norma, establece la responsabilidad de diversos profesionales, dentro de los cuales se encuentran los escribanos habida cuenta de los "verbos" o acciones típicas contempladas por la misma. Es así que no solo se castigará con prisión al escribano que conforme su grado de participación criminal intervenga en cualquiera de los de delitos tipificados en la Ley Penal Tributaria, sino que se le aplicará la pena accesoria de inhabilitación por el doble de tiempo. Los doctrinarios especializados establecen la necesidad de que los profesionales sean declarados por lo menos partícipes que hayan obrado dolosamente y con expreso conocimiento (la ley habla del que "a sabiendas"). En segundo lugar debe tratarse de documentación o elementos utilizados para cometer delitos. Por ejemplo: que un escribano certifique un acto jurídico a sabiendas de que se lo utilizará para cometer un delito contemplado en la ley. En consecuencia no toda certificación, por mas que se utilice para un cometer un delito implicará la aplicación sin mas de las penas de este dispositivo. Es necesario probar el conocimiento del escribano o profesional interviniente.

MÓDULO 2: CONTRATOS Y NEGOCIOS JURIDICOS DE CONSTITUCION, MODIFICACION, TRANSMISICON Y EXTINCION DE DERECHOS REALES

Unidad 4: COMPRAVENTA. PERMUTA. 4.1. Escrituras traslativas de dominio. La “Escritura” Traslativa de Dominio es el acto formal y solemne mediante el cual el Escribano, en presencia del vendedor y del comprador o sus representantes, instrumenta la venta de una propiedad. Luego de firmada la “Escritura” queda perfeccionada la venta. La escritura la firman, el vendedor, el comprador y el Escribano que es quien la autoriza.

A. Importancia. El dominio, como derecho real por excelencia, sólo se adquiere con la escritura traslativa de dominio (titulo) y la posesión (modo). B. Título y modo. Reflejo documental de la tradición y posesión. Sistema de adquisición de la propiedad y demás derechos reales caracterizado porque, junto al acuerdo de voluntades de las partes (título), es necesario que concurra un acto formal de entrega de la cosa (modo).

Con estos términos se designan los requisitos necesarios para la adquisición de bienes mediante negocio jurídico. La consiguiente transmisión del dominio o de derecho real que implique posesión se produce si hay título, que consiste en un contrato antecedente con finalidad traslativa, seguido del modo, que consiste en la tradición o entrega (traspaso posesorio) o causa próxima. Si sólo concurre el título, quedará establecida una relación obligacional; si sólo concurre el modo, habrá una simple transferencia de la posesión.

Art. 1892. Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes. Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real. La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente. La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera. El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva. Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto. A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto. RELACIÓN CON EL CÓDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO En todas las legislaciones de origen romanista, incluida la argentina, se ha conservado la diferencia entre adquisición originaria y derivada de los derechos reales, resultando que esta última queda sometida, en principio, a la regla del nemo plus juris contenida en el art. 3270 del Cód. Civil antes vigente y que se mantiene en el art. 399 del Cód. Civ. y Com.

La distinción tiene importancia práctica por cuanto en el modo originario el titular del derecho real lo adquiere en forma libre y absoluta en tanto que en la adquisición derivada el Código Civil argentino adopta como norma general la regla del título y modo para la transmisión, por actos entre vivos, de los derechos reales que se ejercen por la posesión. Es el sistema que en teoría se conoce como de la doble causa: la causa fuente de la adquisición que se identifica con el título y la causa eficiente que es la tradición; faltando cualquiera de ellos no hay derecho real. Este sistema de adquisición derivada se mantiene en el Código actual y, en consecuencia, la teoría del título y modo, mantiene su vigencia. Los derechos reales que se adquieren en forma derivada pero que no se ejercen por la posesión, como la hipoteca, requieren sólo el título suficiente y la inscripción registral y así lo disponía Vélez en el art. 3134. En el cuerpo legal no quedaban plasmados los conceptos de título y modo suficientes, como lo hace el actual art. 1892, sino que se desprendían de la nota al art. 577, en la cual Vélez explica los sistemas vigentes al momento de la redacción del Código y fundamenta su opción por la tradición como forma de transmitir el derecho real. Por otra parte, en la amplia nota al Título IV del Libro III, al comparar los derechos personales y los derechos reales, señala: "La causa eficiente del derecho personal es la obligación, siempre y únicamente la obligación, cualquiera sea su origen: un contrato, un cuasi contrato, un delito o un cuasi delito, o la ley. La causa eficiente del derecho real es la enajenación, o generalmente, los medios legítimos por los cuales se cumple la transmisión en todo o en parte de la propiedad". Existe, además, un tercer sistema denominado del título y modo imperfecto, en el cual a los requisitos de título y modo se agrega otro factor: inscripción en el registro respectivo, que jugaría como forma de publicidad para que la transmisión efectuada produzca efectos frente a terceros. En este sistema la inscripción es un elemento no constitutivo, pero si perfeccionante; el requisito de la inscripción de la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles en el Registro de la Propiedad Inmueble, fue incorporado por la ley 17.711en el art. 2505; con la salvedad que esas adquisiciones o transmisiones no serían oponibles a terceros mientras no estuvieran registradas. Los arts. 2601, 2602 y 2603 establecían los requisitos necesarios para que la tradición resultara suficiente a los efectos de la transmisión del derecho real:

capacidad de las partes, legitimación y título suficiente. Fuente: Proyecto de Código Unificado, art. 1824. II. COMENTARIO

En primer lugar hay que destacar que no se innova respecto del Código anterior, salvo en cuestiones metodológicas. Se clarifican los conceptos de título y modo suficientes, se describen ordenadamente las situaciones en las que no es necesaria la tradición y en el mismo artículo se incorporan los requisitos para que el título y el modo merezcan el calificativo de suficientes . Sin embargo, a nuestro entender, se ha perdido la oportunidad de adoptar un régimen de adquisición y transmisión de derechos reales más moderno, ágil, transparente, y de más fácil probanza. El sistema romanista del título y modo fue concebido para comunidades reducidas en las que era posible que la tradición posesoria desempeñara un rol de publicidad de la transmisión del derecho real sobre la cosa. Si se tiene en cuenta que este tipo se derechos subjetivos —a diferencia de los derechos personales— es oponible erga ommes , es necesario que la comunidad tome conocimiento de la situación jurídica de la cosa, de los derechos que se ejercen sobre ella y su titularidad. La complejidad de los negocios jurídicos y la celeridad con que se completan, la dimensión de los centros urbanos, las distancias entre ellos, hacen que la publicidad posesoria resulte insuficiente para cumplir la función que tenía asignada en el siglo XIX. La publicidad registral brinda, precisamente, esa posibilidad: que toda persona interesada conozca el tipo y extensión de los derechos reales a que está sometido un inmueble (nave, aeronave, automotor). En el régimen actual, devenido del Código de Vélez, conviven dos realidades: el derecho real adquirido extrarregistralmente por el sistema de título y modo suficientes y aquel registrado y por lo tanto oponible a terceros. Remitimos en este punto al art. 1893. De haberse adoptado un sistema de publicidad registral constitutivo de derechos reales, esto es: reemplazar la tradición por la inscripción en el registro respectivo como modo suficiente, se habrían evitado muchos conflictos hoy existentes. 1. Título suficiente El título es el acto jurídico que reúne los requisitos de fondo y de forma para transmitir el derecho real de que se trate. Es importante destacar que el título no se refiere sólo a la forma, es decir al documento portante del acto jurídico, sino al acto en sí mismo. En este aspecto se hace evidente la vinculación entre los contratos y los derechos reales puesto que el contrato sirve de título al derecho real que se adquiere en forma derivada por actos entre vivos, como sucede con

la compraventa, permuta, cesión de derechos y acciones,

donación y dación en pago para el caso del dominio, contrato de hipoteca, de prenda, de superficie, etc.

El título, así concebido, debe emanar del titular del derecho real que se transmite, que a su vez tenga la capacidad suficiente para ello, según surge del penúltimo párrafo del artículo bajo análisis. La titularidad del derecho real en cabeza de quien transmite no sólo será necesaria en el momento de la enajenación sino también cuando se celebre el acto jurídico que servirá de título suficiente a dicha traslación. De allí que, por ejemplo, si se ha vendido un inmueble ajeno por medio de un boleto de compraventa, no podrá autorizarse la escritura pública que instrumente dicho contrato en tanto el vendedor no hubiera devenido titular de dominio sobre ese mismo inmueble. Ello por cuanto, según destacamos antes, nadie puede transmitir un derecho del que no es titular, o en mayor extensión de la que le corresponde. Como consecuencia de este mismo principio un condómino, cuyo derecho consiste en una cuota parte del cincuenta por ciento, no puede vender la totalidad del inmueble si no concurre la voluntad de los restantes comuneros. En cuanto a las formas establecidas por la ley, en caso que el derecho real a adquirir o transmitir verse sobre inmuebles, resulta de aplicación el art. 1017, inc. a) según el cual "Deben ser otorgados por escritura pública: a) los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles...". 2. Modo suficiente El modo suficiente es aquel que, unido al título suficiente —antes explicado— hace adquirir no sólo el dominio sino también aquellos derechos reales que se ejercen por la posesión. La tradición traslativa de dominio es el acto jurídico bilateral mediante el cual el tradens desplaza idealmente el inmueble y lo coloca en cabeza del accipiens, quien lo recibe de conformidad. También en este acto se requiere capacidad y legitimación en ambas partes. Si no existiera el título suficiente para transmitir el dominio, la tradición podrá hacer adquirir sólo la posesión pero no el derecho real. Es ésta la situación que se presenta cuando, celebrado un boleto de compraventa, el vendedor entrega el inmueble vendido al comprador; este último será poseedor en los términos del art. 1909, pero no será titular de dominio en tanto esa compraventa no se instrumente en escritura pública, en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 1017, inc. a) antes referido. 3. No es necesaria la tradición El tercer párrafo del art. 1892 contempla las distintas situaciones en las cuales no es necesario efectuar la tradición en los términos del art. 1924:

a) cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre. Es el ejemplo clásico el locatario que compra el inmueble locado. De mantenerse la regla en materia posesoria el locatario debería devolver el inmueble al dueño y éste a su vez hacer tradición de él a los efectos de hacerle adquirir el dominio. Esta doble entrega y recepción del inmueble se torna innecesaria en mérito a lo dispuesto en el artículo bajo comentario (similar al anterior art. 2387), que recepta la figura romana de la traditio brevi manu. b) Cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. El requisito para considerar transferido el dominio es la notificación al locatario o al depositario que es el deudor cedido, efectuada en los términos de los arts. 1636 y ss. c) Cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente. Se trata en este caso de la figura del constitutto posessorio admitido por el art. 2462, inc. 3°, del Código de Vélez, y describe una situación inversa a la de la tradittio brevi manu: el poseedor deviene tenedor.

4.2. Boleto de compraventa. A. Concepto. El boleto de compraventa (instrumento privado o público) es promesa de venta, o acuerdo previo, que firman las partes, con intervención del Escribano que autorizará la escritura de compraventa, o con la del martillero o comisionista que los puso en contacto. En este boleto se determinará la cosa vendida, o las posibilidades de determinarla, el precio y su forma de pago, la fecha de posesión, la incidencia de los gastos de escrituración, el destino de las sumas entregadas como seña, o a cuenta de precio en su caso, etc., debiendo el Escribano extremar su celo para captar la intención de las partes y reflejarla en el boleto de compraventa, que, si todo marcha bien no tendrá más destino que incorporarse al protocolo como antecedente de la escritura, pero si desavenencias posteriores dilatan la escrituración, adquirirá gran importancia para la dilucidación judicial, en caso de demanda por escrituración o por rescisión de contrato.

B. Naturaleza jurídica. El nuevo Código Civil y Comercial no resuelve la naturaleza del boleto de compraventa sobre la que tanto se ha discutido en la doctrina y jurisprudencia. Aquí se recepta lo establecido en el antiguo art. 1185 en el art. 1018 del CCCN: El otorgamiento pendiente de un instrumento previsto constituye una obligación de hacer si el futuro contrato no requiere una forma bajo sanción de nulidad. Si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su representación, siempre que las contraprestaciones estén cumplidas, o sea asegurando su cumplimiento.

Acerca de la naturaleza jurídica del boleto de compraventa y si constituye o no un contrato concluido, las opiniones no fueron uniformes. Dejando de lado las corrientes intermedias, haremos un breve repaso por dos de las principales posturas doctrinarias bien definidas sobre la naturaleza jurídi-ca de la figura en estudio: i-Teoría del contrato definitivo: Un sector de la doctrina afirma que se trata de un contrato de compraventa perfecto en sí mismo, en el que concurren todos los elementos propios del contrato de compraventa y como tal es definitivo, pero no constituye un título al dominio, sino la obligación de hacer o compromiso de otorgar la escritura traslativa de dominio, cuando como en la especie, se trata de inmuebles. Dentro de los principales autores que sostienen esta tesis encontramos a Morello, Borda, Salvat, Etchegaray. El punto de divergencia entre ellos está dado en cuanto a la naturaleza de la escritura, dado que Borda y Etchegaray consideran que la escritura no es un requisito formal del contrato de compraventa, sino que constituye título suficiente para la transmisión de un derecho real; mientras que para Morello en cambio, en el boleto se agota el íter de la declaración de voluntad y el otorgamiento de la escritura no hace sino más que ejecutar el contrato de compraventa. ii-Teoría del contrato preliminar: Una segunda corriente de pensamiento, sostiene que el boleto de com-praventa es sólo un contrato preliminar por el cual las partes se han obligado a celebrar el contrato de compraventa definitivo. Configura jurídicamente, no un contrato de compraventa, sino una simple promesa o precontrato, que sólo da nacimiento o genera una obligación de hacer, esto es, de otorgar la escritura pública traslativa de dominio. En consecuencia, la verda-dera voluntad de las partes se expresa en la escritura pública. Esta posición considera que el contrato de compraventa inmobiliaria encuadra en la categoría de los “solemnes” ya que la forma exigida constitu­ye un requisito de validez del acto, no pudiendo ser la escritura pública sustituida por otra forma. Esta formalidad debe cumplirse aún cuando el juez sustituye la voluntad de una de las partes ya que en este caso es él quien suscribe la escritura. Dentro de los principales autores sostenedores de esta postura encontramos a López de Zavalía, Leiva Fernández.-

C.

Intervención del notario.

El rol del notario en la etapa preliminar de la compraventa de inmuebles En el plano del obrar jurídico existe la necesidad de ilustrarse, antes de celebrar un negocio, acerca de su licitud y de la concurrencia de todos los requisitos y presupuestos que en el orden legal son necesarios para que los objetivos perseguidos por las partes sean alcanzados y no se produzcan en cambio otras consecuencias no queridas, pero ligadas al principio de autorresponsabilidad. De allí que la asistencia jurídica deviene imperativa en los actos más importantes de la esfera económica patrimonial de los particulares. La intervención del notario en la fase preliminar del contrato de compraventa constituye una función preventiva de profilaxis jurídica. Frase feliz de don Joaquín Costas: "Notaría abierta - Juzgado cerrado". Ahora bien, los supuestos que nos brinda la realidad son heterogéneos. La actividad del notario como intérprete y modelador de

la voluntad de los particulares depende, en buena medida del estado en que llegue hasta él el negocio jurídico que las partes pretenden formalizar. Es decir que el alcance de la intervención notarial será diverso en cada Caso concreto según el grado de desarrollo de la formación del contrato. Su labor asesora alcanzará sus cotas más altas cuando éste interviene en la faz inicial del negocio jurídico cobrando menor significación en los supuestos de los llamados prenormados o prerredactados. D. Redacción. Cláusulas. El boleto de compraventa inmobiliaria deberá al menos contener: a) Precio: determinar la forma de pago del mismo y si es a plazo forma de garantizarlo. b) Posesión: en qué momento y en qué estado se deberá efectuar la tradición de la cosa. c) Configuración de incumplimiento a los fines de la resolución del contrato o posibilidad de exigir el cumplimiento del mismo por la vía judicial, además de los intereses punitorios que se determinen. d) Regulación de clausulas que sujeten los efectos del contrato al cumplimiento de una condición: debe señalarse que a veces la eficacia de un negocio puede depender del cumplimiento de un hecho futuro y ello no puede escapar a su regulación en el boleto, dado que, de lo contrario, estaríamos dejando a una o ambas partes en una encrucijada que inevitablemente se resolverá en sede judicial. Es así que debe incluirse en el boleto una clausula mediante la cual el negocio quede condicionado al cumplimiento de ese hecho futuro (a modo de ejemplo podemos decir: otorgamiento de un crédito; aprobación judicial; resultado que arrojen los certificados registrales y el estudio de títulos de no contarse con ellos al momento del boleto; en casos de fideicomisos donde el fiduciario tiene las facultades de disposición acotadas contar con la aprobación del fiduciante o los fiduciantes; que la cosa objeto del contrato llegue a existir, etc). Una correcta regulación de estas cuestiones permitirá que las cosas vuelvan a su estado anterior, por lo que el vendedor deberá entregar el dinero que hubiere recibido a cuenta de precio y el comprador restituir la cosa si le hubiere sido entregada, sin perjuicio de las multas o penalidades que se pactaron. e) Asentimiento: No obstante lo que afirmamos precedentemente en cuanto a su no obligatoriedad en el boleto de compraventa, en caso de contar con el mismo es importante establecer si corresponde o no la firma del cónyuge de la parte vendedora o del conviviente, y en caso de corresponder hacerlo comparecer al acto a los efectos de su otorgamiento

(sin perjuicio de la posibilidad de contar judicialmente con el mismo ante negativa injustificada o ausencia). f) Fijación de plazos: dado que es frecuente que alguna de las partes esté vinculada a un expediente judicial, ya sea por tratarse de herederos del titular dominial o existencia de intereses de menores o personas con discapacidad o con capacidad restringida. g) Designación del escribano que intervendrá en la escrituración. En efecto, la función notarial tiene por finalidad dotar de certeza y perdurabilidad los actos entre particulares, a fin que éstos puedan ejercer los derechos que de ellos emanan. Todo ese reconocimiento y seguridad vienen de la mano de la intervención del notario, que tampoco es ajeno a las necesidades de las partes. La libre elección del escribano constituye para las partes uno de los aspectos que integran su libertad de contratar, expresamente garantizada por nuestro derecho constitucional. En este sentido, como en tantos otros, el adecuado asesoramiento de nuestros abogados es de vital importancia, garantizando a los particulares el derecho que les corresponde a la hora de elección del notario y a la seguridad jurídica que conlleva su actuación. En cuanto a los gastos de escritura nos encontramos frente a una norma innovadora que trae la nueva regulación, toda vez que el artículo 1138 en su última parte señala que están a cargo del vendedor los gastos que se originen en virtud del estudio del título y sus antecedentes, y en su caso, los de mensura y los tributos que graven la venta. Con relación a la última frase del artículo (tributos que graven la venta) se han formado dos corrientes de opinión, a saber: la primera sostiene que la expresión empleada en la norma se refiere a los impuestos que gravan la transmisión inmobiliaria ya sean de índole nacional (Impuesto a las ganancias o Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) o provincial (Impuesto de sellos). Otra postura, en cambio, considera que se refiere a los impuestos que gravan la cosa (impuestos provinciales, tasas y contribuciones.

4.3 ESCRITURA DE COMPRAVENTA. El contrato de compraventa en el Código Civil y Comercial - Junyent Bas, Francisco A.- Meza, Mariana Inés // ¿Cómo traducir una escritura de compraventa - Biblioteca Digital UDA //

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REDACCIÓN. ESTRUCTURA INTERNA.

A) Comparecencia:

1. Dónde (lugar). 2. Cuándo (fecha). 3. Ante quién (nombre, cargo y registro del notario autorizante). 4. Comparecientes: datos obligatorios y optativos. 5. Capaces (referencia al juicio de capacidad). 6. Justificación de identidad. B) Intervención: Por sí, por otros (representantes) y/o para otros (gestores). C) Texto Negocial - Exposición (Declaraciones de las partes): 1. Elementos esenciales: cosa vendida y precio. Prestaciones: pago del precio y entrega de la cosa vendida. 2. Cláusulas Naturales: Declaraciones y reconocimientos del vendedor (impuestos, gravámenes, tradición, inquilinos, evicción). Declaraciones y reconocimientos del comprador (aceptación de la venta, reconocimiento de la posesión, gravámenes). Declaraciones conjuntas. 3. Cláusulas accidentales: saldo del precio (garantía, modalidad, ejecución). Ocupación posterior (comodatos, depósitos). Asentimiento conyugal (Art.127, C. C.). Subsistencia de gravámenes. D) Constancias Notariales (sobre la base de títulos y certificados): 1. Título (cómo le corresponde). 2. Registraciones (inscripción anterior). 3. Informe registral (trascripción de certificado). 4. Nomenclatura catastral, partida y valuación. Comprobaciones efectuadas por el notario. 5. Elementos que pueden aparecer o no: Representaciones (acreditación de las representaciones invocadas por las partes). Advertencias. Varios. E) Cierre Documental: Lectura – Otorgamiento – Autorización 1. Lectura: Por el notario - A todos. 2. Enmiendas. Asentimientos: por todos y de cada uno. Firma o firma a ruego (impresión digital en su caso). Firma y sello notarial. CONTENIDO Y FUNCIÓN DE CADA UNA DE LAS PARTES DE UNA ESCRITURA DE COMPRAVENTA: (OJO, ARTICULOS CC VIEJO) Membrete y Número de Escritura:

VENTA. GARCÍA, CARLOS A SUÁREZ, LUIS. ESCRITURA NÚMERO TREINTA Y SIETE. [...] A) Comparecencia: Esta parte puede resumirse con la fórmula “dónde, cuándo, ante quién, quiénes, conocidos y capaces” A.1. Lugar: es una exigencia fundamental del Art. 1.001 del C.C. que tiene origen en la competencia territorial de nuestro notariado, por lo que el lugar donde se autoriza el documento debe estar dentro del territorio asignado al escribano para el cumplimiento de sus funciones. A pesar de que, según el Art. 1.004 “son nulas las escrituras que no tuvieren la designación del tiempo y lugar en que fuesen hechas”, en la práctica la indicación de lugar se considera cumplida con la sola mención de la ciudad, el pueblo, la localidad o el paraje donde se ubica la notaría, sin que sea necesario incluir información más específica. En estos casos se entiende que si nada se aclara la escritura ha sido firmada en la sede del Registro. Sin embargo, si el escribano se hubiese trasladado fuera de la sede de su oficina para autorizar la escritura, sí es costumbre indicar la calle y número u otra referencia geográfica. Es importante saber que se han previsto algunas excepciones que provienen de la confusión que puede presentar la demarcación de ciertos lugares por lo que, para salvaguardar el acto, se considera válida la escritura otorgada en un lugar que generalmente es considerado como comprendido dentro de un distrito en el que, rigurosamente, no lo está (ver Art. 981, C.C.). A.2. Fecha: También exigida por el Art. 1.001 y sancionada con nulidad por el Art. 1.004. Además, el Art. 1.005 estipula que “es nula la escritura que no se halle en la página del protocolo donde según el orden cronológico debía ser hecha”. Todas estas exigencias son coherentes con la finalidad de “valer” (de ser firme, eficaz y tener fuerza legal) de este documento, a la que ya se hizo referencia, y demuestran cómo la escritura pública se diferencia de otros documentos como los instrumentos privados, que “[...] aún después de reconocidos, no prueban contra terceros o contra los sucesores por título singular, la verdad de la fecha expresada en ellos” (Art. 1.034, C. C.). A.3. Notario Autorizante: La escritura especifica si el notario es titular, adscrito o suplente, o si se encuentra a cargo de un Registro, ya que su facultad de autorizar surge de su cargo y se circunscribe a la zona que abarca el Registro. Aquí podemos encontrar dos fórmulas frecuentes, la clásica mención “ante mí, escribano autorizante” o una más amplia que indica nombre, apellido, colegio, carácter en que actúa y el número y sede del Registro del autorizante. A.4. Comparecientes: Generalmente esta parte se introduce con el término COMPARECEN, después del cual se nombra a todas las personas físicas que están presentes y que participan de alguna forma en el negocio (las personas jurídicas se mencionan en la intervención). Si se trata de un negocio complejo o si un mismo documento recoge dos negocios, la comparecencia detalla todas las personas que deben expresar su conformidad o asentimiento (Por ejemplo: Caso del consentimiento conyugal del Art. 1.277 del C. C.15). Es importante notar que la mención inicial de todos los comparecientes es una sugerencia de la buena técnica documental que introduce primero a todos los presentes, aunque estos actúen en distintas etapas del negocio. Por lo tanto, este orden no constituye una exigencia legal, sino

que se recomienda para facilitar y organizar la tarea de redacción del notario. La inclusión de los nombres y apellidos de los comparecientes, su edad, estado de familia y domicilio o vecindad surge del Art. 1.001 del C. C. El Art. 38 de la Ley 6.191 agrega: “si las partes son casadas, viudas o divorciadas16, deberán establecerse las nupcias (primeras o posteriores) y el nombre (nombre y apellido) del cónyuge. Se pueden consignar a pedido de parte o a criterio del escribano autorizante otros datos filiatorios”. En Mendoza, además, a pesar de que no lo especifique ninguna regulación, el colegio exige que las escrituras incluyan el documento de identidad, cédula o pasaporte y el número de CUIT o CUIL. Además, en el caso de comparecientes que fueran conocidos con nombres artísticos, se contempla la inclusión de dichos nombres. La edad de los comparecientes puede aparecer consignada a través de la fecha de nacimiento, el número de años o la expresión “mayor de edad”. En el caso de menores, aunque no lo exija ninguna disposición, se suele acreditar la edad con la partida de nacimiento. Por ejemplo: “[...] su hijo menor (datos personales), lo cual acredita con Certificado de nacimiento Libro-Registro 8092, Acta [...] copia del cual se agrega a la presente como documento habilitante” (Escritura nº 43, 2006). Respecto del domicilio, el Art. 1.001 permite optar por la vecindad (vecino: persona que vive habitualmente en un lugar). Es frecuente también el uso de la fórmula “de tránsito en ésta” cuando el domicilio o la vecindad pertenecieran a un lugar distinto del de la escritura. La inclusión de datos optativos queda a criterio del escribano e incluye la mención de la profesión u ocupación de las partes o los nombres completos y la nacionalidad de los padres de cada parte con la finalidad, por ejemplo, de evitar facilitar un caso de sustitución de personas o problemas de homónimos. A.5. Respecto del juicio de capacidad, la costumbre ha instituido la fórmula “personas hábiles”, pero Etchegaray insiste en que la expresión correcta es “personas capaces”, porque hace referencia específica al juicio de capacidad. Es importante notar que, en el caso de la escritura, esta frase no se refiere a una capacidad única, sino que en cada caso “la índole del negocio, las personas intervinientes y los bienes comprendidos, marcan la posibilidad de aumentar o disminuir la exigencia de una capacidad plena, que se obtiene a los 21 años de edad” (Etchegaray, 1975: 1.106). Si corresponde, en esta parte de la escritura, se deja constancia de la intervención de menores emancipados y, además, se hace remisión a otra parte de la escritura, las constancias notariales, donde aparecen consignados los certificados de emancipación, origen del dinero, etc. (Para mayor detalle a este respecto ver: Etchegaray, 1975: 1.107). A.6. Justificacion de identidad “Justificando su identidad en términos del art. 306 inc. a o b.” ARTICULO 306.- Justificación de identidad. La identidad de los comparecientes debe justificarse por cualquiera de los siguientes medios: a) por exhibición que se haga al escribano de documento idóneo; en este caso, se debe individualizar el documento y agregar al protocolo reproducción certificada de sus partes pertinentes; b) por afirmación del conocimiento por parte del escribano.

B) Intervención: [...] INTERVIENEN, los dos primeros por sí, y el señor GATTI como apoderado de don LUIS SUÁREZ, casado en primeras nupcias con doña Sara Pérez, hijo de Felipe Suárez y Teresa Castaño, nacido el 17 de mayo de 1916, argentino, industrial, libreta de enrolamiento número 583.246, domiciliado en calle Jujuy 1210 de Mar de Plata, partido de General Pueyrredón de esta Provincia, como se acreditará al final: [...] Esta parte se introduce con el término INTERVIENEN y es el enlace entre la comparecencia y el tenor negocial o las declaraciones de las partes. Su función es indicar el alcance de la intervención de cada compareciente. A este respecto, el notariado argentino sigue el reglamento español que en su Art. 164 dice: “La intervención de los otorgantes se expresará diciendo si lo hacen por su propio nombre o en representación de otro, reseñándose en ese caso el documento del cual surge la representación, salvo cuando emane de la ley, en cuyo caso se expresará esta circunstancia”. Según Pelosi, es más apropiado expresar intervienen por sí o intervienen por otros que decir comparecen por su propio derecho o comparecen en nombre y representación de, fórmulas clásicas argentinas que ni él ni Etchegaray comparten. Si nada se dice se presume que la intervención es por sí. Por lo tanto, cuando corresponda, aquí se hará referencia a todo lo relacionado con la intervención por otros (representaciones, apoderados, documentos habilitantes, etc.) y con la intervención para otros (gestiones de negocios, estipulaciones a favor de terceros, etc.)17. En el caso de la intervención por otros deben aparecer claramente individualizados los sujetos negociales, con los mismos datos (obligatorios y optativos) mencionados en la comparecencia para las personas físicas y con la denominación completa y domicilio de las personas jurídicas. Etchegaray sugiere que los detalles de la documentación habilitante se mencionen en un punto especial dentro de las constancias notariales, sin embargo, en nuestro corpus abundan casos como el siguiente, donde estas especificaciones han sido incluidas en la intervención: “[...] INTERVIENEN: el señor X en nombre y representación de la Asociación [...], CUIT [...], con domicilio en [...]; en su calidad de presidente según lo acredita con: a) Acta constitutiva y Estatuto de la Entidad de fecha [...]; b) Resolución (nº y fecha), emanada de la Dirección de Personas Jurídicas, de aprobación del Estatuto de la asociación [...], y autorización para funcionar como persona jurídica, obrados en expediente [...]; c) Acta de Asamblea General Ordinaria (nº y fecha), donde en el segundo punto del Orden del Día, se ratifica al señor X como presidente de la entidad; d) Acta de Comisión directiva (nº y fecha), donde en el segundo punto del Orden del Día se resuelve por unanimidad, encomendar al presidente que realice las gestiones necesarias para enajenar el inmueble ubicado en [...]; e) Acta de Asamblea General Extraordinaria Unánime [...]” (Escritura nº 30, 2006). En el caso de las representaciones, es importante destacar que no todas las provincias cuentan con un Registro de Mandatos, por lo que este elemento puede estar ausente en algunas escrituras, no así en las de Mendoza18. En ocasiones, y si el notario lo considera conveniente, como en el caso citado anteriormente, se podrán transcribir en la intervención las partes pertinentes de estos documentos para aclarar el alcance de la representación.

C) Texto negocial El texto negocial puede comenzar con expresiones como “y EXPRESAN”, “y DICEN” o “y MANIFIESTAN”, y comprende los aspectos esenciales (cosa vendida, precio, pago del precio y entrega de la cosa vendida), los naturales (declaraciones y reconocimientos del vendedor: impuestos, gravámenes, inquilinos, tradición y evicción), las declaraciones y reconocimientos del comprador (aceptación, venta, posesión, gravámenes), las declaraciones conjuntas y las cláusulas accidentales (saldo de precio: garantías, modalidades de ejecución, subsistencia de gravámenes, estado de ocupación y consentimiento conyugal, en caso de que corresponda). [...] Y EXPRESAN PRIMERO: El señor CARLOS GARCÍA, vende al señor LUIS SUAREZ el siguiente bien inmueble de su propiedad (descripción del inmueble de acuerdo a título o plano: partido, localidad, calle, entre qué calles, designación de lote y manzana, medidas, linderos, superficie, distancia a esquina) [...] Como indica el ejemplo, se describe el inmueble de acuerdo con el título antecedente o el plano de subdivisión. Cuando se utilizan planos para describirlo se comienza por el frente, haciendo referencia, en todos los casos, al punto cardinal correspondiente en sentido horario. En inmuebles regulares se mencionan primero las medidas de frente y fondo y luego superficie y linderos, mientras que en los irregulares, se menciona cada rumbo con su medida y lindero. En los casos de planos de mesura donde se dan nuevas designaciones de parcela y manzana, se impone hacer referencia a las denominaciones anteriores “para justificar el encadenamiento dominial y el tracto registral” (Etchegaray, 1975: 1.119). [...] SEGUNDO: El precio asciende a la suma de pesos [...] que el señor LUIS SUÁREZ abona en este acto, en dinero en efectivo, y el señor GARCÍA recibe [...] C.1. Aquí se expresa la cantidad fijada como precio y fundamentalmente si el pago es total, si solo se hace un pago parcial ante el escribano o si la parte vendedora ya ha recibido todo o parte del precio con anterioridad a la escritura, en cuyo caso el pago queda autenticado. Sin embargo, también es posible que todo o parte del precio quede impago, en cuyo caso se incluye, en esta parte, el plazo para la cancelación, intereses, etc. Por ejemplo: “[...] transfieren a Amadeo Crici el inmueble descrito por doscientos veinte mil pesos, de los cuales confiesan recibidos setenta mil pesos; setenta mil pesos los reciben en este acto; el saldo de ochenta mil los abonará el comprador el catorce de enero de mil novecientos ochenta y cuatro, más el interés vencido que se dirá. El precio indicado se pactó el uno de julio de 1983, con indexación a dólar estadounidense, tipo vendedor, plaza ciudad de Buenos Aires, Banco Nación Argentina, ajustables al día anterior a las fechas de pago pactadas; la cotización del 30 de junio pasado fue de $a. 8 (ocho). En consecuencia, al uno de julio el precio en dólares fue de U$A 27.500 y las partidas en que se fraccionó: dos de U$A 8.750 ($a. 70.000) y una de U$A 10.000 ($a. 80.000). Habiéndose cotizado ayer el dólar a $a. 8,20, los vendedores reciben $a. 1.750 (un mil setecientos cincuenta) como ajuste entre el uno y el trece de julio corriente. La parte deudora pagará además un interés vencido del 16% (dieciséis)

anual calculado en dólares sobre el capital estabilizado pagadero el catorce de enero de mil novecientos ochenta y cuatro [...]” (Gattari, 1985: 52). [...] TERCERO: Don CARLOS GARCÍA transmite todos los derechos inherentes al dominio y a la posesión. Responde por la evicción y vicios redhibitorios y se obliga al saneamiento aun en los casos de los artículos 2106 y 210720 del código civil. Declara: a) que no está inhibido para disponer de sus bienes; b) que el inmueble descrito no reconoce contratos ni está afectado por embargos ni gravámenes de ninguna naturaleza ni por las leyes 4.564, 14.005 ni 14.394 y que se transfiere con los impuestos, tasas y contribuciones al día; c) que ha efectuado con anterioridad a este acto la tradición del inmueble a favor del comprador; d) que se trata de la primera venta efectuada en el transcurso de este período fiscal, por lo que dado el monto de la misma no le corresponde efectuar pago alguno a cuenta del impuesto a las ganancias [...] C. 2. Aquí se pone de manifiesto que la escritura de compraventa, en cuanto instrumento público de enajenación, no es el contrato de compraventa, sino la transmisión de derechos de propiedad al comprador, por lo que es importante recalcar la necesidad de incluir ambos términos: “dominio” y “posesión”. En el boleto de compraventa la finalidad es obligarse a transmitir el dominio, mientras que en la escritura la finalidad ya es la transmisión efectiva del dominio. Dentro de los derechos inherentes al dominio se encuentran los de poseer (jus possindendi) y otros (jus possesionis), que derivan del hecho de la posesión y que también se transmiten por medio de la escritura. Por lo tanto, la escritura recoge “la voluntad del transmitente de ceder los derechos que tiene por el hecho de la posesión con independencia de los derechos inherentes al dominio”, lo que justifica casos en que el dominio del vendedor esté viciado y lo único que este pueda transmitir sea su voluntad de ceder sus derechos. Esto se refleja en el texto con la fórmula “transmite todos los derechos inherentes al dominio y a la posesión”. En su modelo, Etchegaray sugiere que se incluya en esta parte la referencia al impuesto a las ganancias y la especificación, en caso del inmueble propio y, a fin de prescindir del asentimiento conyugal, de que el inmueble vendido no es asiento del hogar conyugal o de que no hay hijos menores o incapaces. Según él, ambos elementos deberían tener luego su correlato en las constancias notariales. Sin embargo, la mayoría de los textos de nuestro corpus omiten esta primera referencia a ambos elementos para incluirla solo bajo las constancias notariales. [...] CUARTO: Don GUILLERMO GATTI, en nombre de su representante acepta la transferencia de dominio y declara que don LUIS SUÁREZ se encuentra en posesión del bien que adquiere. Asegura a su vez la vigencia de la representación que invoca [...] En esta parte el adquirente acepta la transmisión y la complementa con su declaración de encontrarse en posesión del inmueble. Tal como lo ilustra el ejemplo, cuando corresponde, se asegura la vigencia de las representaciones invocadas. Asimismo, en algunos casos se considera oportuno hacer referencia al origen del dinero utilizado para la compra. Por ejemplo: “[...] Juan Antonio López informa que el dinero aplicado proviene: a) hasta la suma de $1.800.000.000, precio de venta de inmueble propio, escritura 15, 6/1/83, ante José María

Condramin, folio 37v. Registro 800 de Capital; y b) el saldo, de un préstamo hipotecario por $800.00.00 que le facilita el Banco de Méjico, en escritura 51, fecha de hoy ante el citado Condramin, folio 180 [...]” (Gattari, 1985: 20). [...] QUINTO: Ambas partes declaran que el inmueble vendido no se halla alcanzado por las disposiciones del artículo 34 de la ley 20.625 [...] Aquí se incluyen las declaraciones de ambas partes. La más frecuente es la declaración sobre el estado de ocupación. [...] SEXTO: Doña ELENA MORENO DE GARCÍA da el consentimiento exigido por el artículo 1277 del código civil con esta venta que efectúa su esposo [...] Como vemos, de ser requerido, aquí se expresa el consentimiento del cónyuge no titular, directamente o por medio de apoderados. En cambio, si el consentimiento surge de otro documento formal (por ejemplo, otra escritura), pasa a las constancias notariales donde, además, se deja constancia de dicho documento. Otro caso puede ser: “[...] La parte vendedora [...] asegura que puede disponer libremente de sus bienes, [...] y que en la casa no tiene su hogar conyugal [...]” (Gattari, 1985: 8). D) Constancias notariales [...] Yo, el autorizante hago constar de acuerdo con la documentación presentada por los comparecientes, que tengo a la vista, y al certificado del Registro de la Propiedad expedido con fecha [...] bajo el número [...] lo siguiente: I) TÍTULO: el inmueble vendido corresponde al señor GARCÍA por compra que efectuó el [...], siendo del mismo de estado civil, a don [...] ante el notario de este partido don X. X., según escritura que otorgaron al folio [...] del registro número [...] de su adscripción. II) REGISTRACIONES: Inscripto en el Registro de la Propiedad el [...], bajo el número [...] de partido de Lomas de Zamora, Zona VI. III) INFORME REGISTRAL: El dominio consta a nombre del vendedor y no aparecen inhibiciones a su nombre, y el inmueble no reconoce locación, embargo, hipoteca ni otro derecho real y no lo afectan las leyes 4.564, 14.005 ni 14.394. IV) NOMENCLATURA CATASTRAL: Circunscripción [...], sección [...], manzana [...], parcela [...]. V) VALUACIÓN FISCAL: pesos [...], número de partida [...] VI) REPRESENTACIONES: La representación invocada por el señor GUILLERMO GATTI se acredita con el poder especial otorgado por el señor LUIS SUÁREZ con fecha [...], ante el notario de la ciudad de [...] don [...] al folio [...] de su registro, que en su primer testimonio tengo a la vista en este acto y agrego al protocolo. VII) IMPUESTO A LAS GANANCIAS: Dada la manifestación del vendedor de que se trata de la primera operación en este período fiscal, no se efectúa retención, por no llegar el monto imponible al mínimo legal [...]

D.1. Esta última parte corresponde a la documentación de la actividad notarial y puede ser introducida con la frase CONSTANCIAS NOTARIALES. Todas las constancias deben aparecer justificadas por medio de algún certificado, informe, etc. En primer lugar, las constancias notariales están dadas por el título de propiedad, luego por los certificados de dominio e inhibición, el certificado catastral o parcelario y por toda otra documentación requerida por el tipo de negocio. Puede aparecer dividida en rubros como TÍTULO, CORRESPONDE o

PERTENECE, REGISTRACIONES o INSCRIPCIONES, INFORME REGISTRAL, etc. o TÍTULO, CERTIFICADOS y RETENCIONES. Bajo el rubro TÍTULO, CORRESPONDE o PERTENECE, se menciona el origen de la titularidad, citando la fecha de adquisición, escritura, folio, registro y, en su caso, juzgado, secretaría, autos y jurisdicción. Además, para aportar mayor claridad a los antecedentes se puede incluir una referencia al origen de los fondos y a la calidad del bien transmitido (propio o ganancial). D.2. En el rubro REGISTRACIONES se detallarán todas las inscripciones vigentes, ya se trate de folio protocolizado (sistema cronológico personal) o folio real26 (matrícula). D.3. INFORME REGISTRAL: Aquí se detalla información referida al certificado del Registro de Propiedad, estado del dominio e inhibiciones27. Asimismo, cuando corresponde, se especifica “cómo se levantarán las trabas, embargos o derechos reales que impidan la inscripción definitiva del negocio instrumentado” (Etchegaray, 1875: 1129). D.4. En esta parte de la escritura debe consignarse la nomenclatura catastral, el avalúo fiscal28 de la propiedad y, si corresponde, la presentación del certificado de bienes registrables según la valuación fiscal. D.5. Representaciones: En caso de que una de las partes estuviera representando a otra, en esta parte del documento se acredita la personería invocada en la intervención. En el caso de sociedades se incluyen referencias al contrato social y a la resolución que autoriza el acto, asambleas de elección de autoridades, distribución de cargos, etc. Se deja constancia de que la representación es suficiente, de ser necesario, transcribiendo las partes pertinentes de los poderes correspondientes. Además, se indica si se agrega la documentación original o en copias. Recordemos que hay notarios que prefieren incluir toda esta información en la intervención. En el caso de menores emancipados, se menciona el documento de emancipación y se hace referencia al certificado que corresponda según el motivo de la emancipación (casamiento, trabajo, etc.). Respecto del impuesto a las ganancias, se deja constancia del monto retenido o de que no se ha practicado retención alguna y por qué causa. Por ejemplo: “[...] que no corresponde retener suma alguna en concepto de Impuesto a las Ganancias ni de Impuesto de Sellos, por haberse retenido en el otorgamiento de Poder Especial Irrevocable, pasado en Escritura [...]” (Escritura nº 49, 2005). Cuando fue dado anticipadamente, el consentimiento conyugal se recoge en las constancias notariales, detallando la escritura, folio, escribano y registro donde se otorgó. Asimismo, si la calidad del bien no requiere del consentimiento conyugal se debe dejar constancia de este hecho. E) Cierre documental [...] Leo a los comparecientes, que la otorgan y firman, ante mí, doy fe”. Esta fórmula ha sido definida como “segunda audiencia” y recoge la siguiente situación: “el notario lee el documento a todos los comparecientes (a todos en un solo acto) y firman, en un solo

momento (unidad de acto), firmando (autorizando) inmediatamente el notario” (Etchegaray, 1975: 1.130).

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ELEMENTOS: elementos esenciales: cosa y precio en dinero

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SUJETOS. - ENAJENANTE O VENDEDOR - ADQUIRENTE O COMPRADOR

Las "partes" son los sujetos del negocio o acto jurídico que eventualmente contenga la escritura pública, como especie de los documentos notariales. Se trata, en rigor, de aquellas personas físicas o jurídicas que a través del acto que plasma el instrumento ejercen prerrogativas jurídicas propias, y a quienes, por ende, se imputan los efectos y consecuencias que se desprendan del mismo. Así, en un contrato de compraventa, las personas del vendedor y del comprador, respectivamente. Los "otorgantes", a diferencia del caso anterior, no son sujetos del acto sino del documento. Es decir, son las personas físicas que concurren a la celebración del acto y expresan la voluntad negocial que constituirá el contenido del instrumento. Los otorgantes pueden actuar por sí (por lo que se identificarán con las partes del negocio -para nuestro ejemplo, vendedor y comprador- o con otros partícipes necesarios, como el cónyuge asentidor o el curador que presta su asistencia a la venta que pretenda realizar un inhabilitado) o por otros (como sucede con los representantes voluntarios, necesarios u orgánicos de las partes interesadas). Los comparecientes propiamente dichos son todas las personas físicas que participan en la audiencia notarial de la cual se derivará el instrumento. Son los sujetos del documento, y amén de todos los nombrados con anterioridad, podemos incluir en esta categoría a los testigos, instrumentales y de conocimiento, y a los firmantes a ruego.

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OBJETO.

El art. 1129 dispone que pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos. Esta norma se relaciona con el art. 1327 del Código Civil, que tiene un contenido más extenso ya que incluye la expresión "aunque sean cosas futuras, siempre que su enajenación no sea prohibida". El Código de Comercio no contiene una disposición similar; tampoco el Proyecto de 1998. El código velezano trata la cosa vendida en un capítulo general que comprende los arts. 1327 a 1348. El nuevo código, después de determinar las disposiciones generales aplicables a la compraventa, en los arts. 1123 a 1128, presenta una sección compuesta de cuatro artículos

destinada a regular uno de los elementos esenciales de la compraventa: la cosa objeto del contrato. Los autores del Anteproyecto explican en los Fundamentos que no se consideró sobreabundante incluir una norma sobre la cosa vendida porque ello implica remitirse a los requisitos del objeto de los actos jurídicos, con las especificaciones contenidas en la parte general de los contratos, y su regulación evita toda especulación interpretativa cuando la venta sea de bienes que no son cosas. (20) El art. 1129 del Código Civil y Comercial, coincidente con la primera parte del art. 1327 del Código Civil, determina que pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos. Al respecto, cabe resaltar que la norma alude a una cosa en sentido propio, es decir, a un objeto material susceptible de apreciación económica. Este concepto comprende a las energías y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiación. La necesidad de que la cosa sea susceptible de valoración económica es receptada en el art. 1003 cuando, refiriéndose en general al objeto de los contratos, dispone que éste debe ser susceptible de tal valoración. Por otro costado, debe tratarse de una cosa cuya venta no esté prohibida por la ley, como ocurre con los bienes públicos del Estado, o que sea contraria a la moral o al orden público (art. 1004). Además, la cosa objeto del contrato debe ser determinada o determinable. Es determinada cuando se establece su especie o su género, según el caso. Es determinable cuando se fijan los criterios suficientes para su individualización (art. 1005). Si la cosa es fungible y tiene una cotización en el mercado, el contrato será válido puesto que el precio fijado permitirá determinar la cantidad. El nuevo código eliminó la mención que el art. 1327 del Código Civil hace de las cosas futuras y de la necesidad de que la enajenación no esté prohibida. Esto es así porque, por un lado, las cosas futuras pueden ser objeto de los contratos (art. 1131). Por otra parte, si la enajenación estuviese prohibida, no puede celebrarse el contrato de compraventa pues existiría una disposición legal o convencional que lo impide. De este modo, la ley prohíbe, por ejemplo, la venta de los bienes de dominio público que se enumeran en el art. 235. La prohibición también puede derivar de una convención. Esto sucede cuando los condóminos han acordado no partir el bien por un plazo determinado, que no puede exceder los diez años (art. 2000). La cosa objeto del contrato de compraventa puede ser de propiedad del vendedor o no, ya que está admitida la venta de cosas ajenas en los arts. 1008 y 1132. Asimismo, puede tratarse de cosas sometidas a litigio, gravadas o afectadas por medidas cautelares (art. 1009), la herencia futura en casos excepcionales (art. 1010) y los derechos sobre el cuerpo humano en los términos establecidos por los arts. 17, 56 y 1004.

En conclusión, se mantiene el régimen del Código Civil con las diferencias introducidas en materia de cosas ajenas, herencia futura y actos de disposición sobre el cuerpo humano o sus partes. En este último caso, habrá que analizar si la compraventa de partes del cuerpo humano: sangre, cabello, células madre, puede ser considerada lícita y no atenta contra la moral, el orden público o la dignidad de la persona.

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PRECIO.

El precio en la compraventa tiene doble regulación: por un lado, el Código Civil lo trata en los arts. 1349 a 1356, que se aplican a la venta de todo tipo de cosas, muebles e inmuebles. Por el otro, el Código de Comercio lo regula en los arts. 458 y 459. La unificación de los dos cuerpos legales implicó ensamblar el régimen de los contratos y, por lo tanto, también del precio en la compraventa. Sin embargo, cabe resaltar que la incidencia que la compraventa mercantil tiene en el tráfico jurídico tuvo incidencia en el nuevo código. Es por ello que la venta de cosas muebles se legisla de manera separada en los arts. 1142 y subsiguientes. El nuevo ordenamiento regula el precio en la compraventa, en primer lugar, de forma genérica en los arts. 1133 y 1134, los cuales se aplican para todo tipo de compraventa; en segundo término, reglando la compraventa de cosas muebles que completan el régimen general. Por último, los arts. 1135 y 1136 se refieren al precio en la compraventa pero específicamente para los inmuebles. El art. 1133 importa una adaptación del art. 1349 del Código Civil. El Proyecto de 1998 no contiene una disposición similar. El art. 1133 del Código Civil y Comercial prevé que el precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. En cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo. Cabe señalar que el precio debe ser dinero (art. 1123) resultando indiferente si se trata de moneda nacional o extranjera porque si lo que se da a cambio de la cosa que se entrega es otra cosa, estaremos frente a una permuta. Además el precio debe ser determinado. Es determinado el precio no solamente cuando los contratantes lo fijan expresamente sino también cuando acuerdan que sea un tercero — designado por las partes— el que lo establezca, o cuando lo vinculan con el precio de otra cosa cierta. El art. 1133 prevé que si las partes dispusieron el procedimiento para fijar el precio, se entiende que hay precio válido. Esta norma, sumada a la desaparición de los arts. 1353 y 1354

del Código Civil y 458 del Código de Comercio, permiten afirmar que si los contratantes han acordado que el precio sea el valor de la cosa en plaza, sin importar que la cosa sea mueble o inmueble, ni que se haya entregado al comprador o no, se considerará determinado el precio. (27) Lo expuesto guarda relación con la eliminación del art. 1355 del Código Civil, el cual dispone — entre otras cosas— que si la cosa se vendiese por lo que fuese su justo precio, el contrato es nulo. Por lo tanto, a partir de la reforma, si las partes acuerdan que el precio sea el justo, el contrato es válido puesto que no existen razones realmente decisivas para anular el acto. ♥

PACTO DE RETROVENTA.

El Código Civil trata la venta con pacto de retroventa en el art. 1366 y en los arts. 1380 a 1390. El Código de Comercio no lo contempla en su articulado. El Código Civil y Comercial regula este convenio de manera semejante al art. 1099 del Proyecto de 1998. El art. 1163 define al pacto de retroventa como aquél por el cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador contra restitución del precio, con el exceso o disminución convenidos. Dispone que el contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa sometida a condición resolutoria. La sección 7ª del capítulo dedicado al contrato de compraventa, que comienza con este artículo, se refiere a algunas cláusulas que pueden agregarse a él. La primera de ellas es el pacto de retroventa, por el cual el vendedor se reserva la facultad de recuperar la cosa vendida devolviendo el precio percibido, o una cantidad mayor o menor previamente estipulada en el contrato. Para que haya venta con pacto de retroventa es necesario que se haya hecho tradición de la cosa, pues la norma hace referencia al derecho a recuperar la cosa vendida y entregada al comprador. La tradición no será necesaria cuando la ley disponga que sea la inscripción registral la forma de transmitir el dominio, como sucede en materia de automotores. La norma analizada prevé, además, que el contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa sometida a condición resolutoria, la cual es regulada en el art. 1169. Esta precisión no existe en el Código Civil. Las condiciones de validez del pacto de retroventa son: a) un plazo máximo, que se fija en el art. 1167 y b) que sea pactada en el mismo contrato de compraventa. Esto último surge de la ubicación de la norma comentada, la cual está en la sección referida a "algunas cláusulas que pueden ser agregadas al contrato de compraventa". Si el pacto de retroventa se hubiera pactado por contrato separado, no se estará en presencia de una condición resolutoria, que

deja sin efecto el contrato anterior retroactivamente sino de un nuevo contrato que supone dos transferencias de dominio independientes. (34) Asimismo, si las partes nada hubiesen pactado sobre el precio que debe pagar el vendedor para recuperar la cosa, ante el silencio que guarda la norma, parece razonable que se interprete que debe ser el mismo precio de la venta. Cabe señalar que, a partir de lo dispuesto por el art. 1166, se introduce una modificación en lo que respecta al objeto de los contratos que pueden incluir un pacto de retroventa. El Código Civil admite exclusivamente que los contratos que tengan por objeto bienes inmuebles incluyan este pacto, pues el art. 1380 dispone que las cosas muebles no pueden venderse con pacto de retroventa. Pese a ello, la doctrina venía sosteniendo que la prohibición de tales pactos debía aplicarse sólo para las cosas muebles no registrables, puesto que el sistema registral permite anotar las constancias que afecten el dominio. La reforma ha avanzado todavía más ya que no solamente admite la posibilidad de incluir el pacto de retroventa en el contrato de compraventa de cosas muebles registrables sino también cuando se venden cosas muebles no registrables.

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PACTO DE REVENTA.

El Código Civil trata la venta con pacto de reventa en los arts. 1367 y 1391, que remiten a los arts. 1380 a 1390, que regulan el pacto de retroventa. El Código de Comercio no proporciona definición alguna sobre este convenio. El art. 1164 del Código Civil y Comercial es semejante a la norma del art. 1100 del Proyecto de 1998. El art. 1164 regula el pacto de reventa, que es aquél por el cual el comprador se reserva el derecho de devolver la cosa comprada. Ejercido este derecho, el vendedor debe restituir el precio, con el exceso o disminución convenidos. El dispositivo enunciado, siguiendo los lineamientos del art. 1367 del Código Civil, dispone que el contrato sujeto a pacto de reventa se rige por las reglas de la compraventa sometida a condición resolutoria, la cual es regulada en el art. 1169. El pacto de reventa permite dejar sin efecto la enajenación pero, en este caso, el derecho es concedido al comprador, quien deberá devolver la cosa comprada. Cuando ello ocurra, el vendedor deberá restituir el precio percibido o una suma mayor o menor, si esto último se hubiese convenido. En definitiva, el nuevo código mantiene el paralelismo que el Código Civil establece entre los pactos de retroventa y reventa, en virtud de la regulación común que se hace en los arts. 1166 a 1169, referidos a los contratos que pueden incluir tales pactos, los plazos fijados para que se extinga el derecho a ejercer el rescate y la disposición relativa a que se aplican las reglas de la compraventa sujeta a condición resolutoria.

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PACTO DE PREFERENCIA.

El Código Civil contempla el pacto de preferencia en los arts. 1368, y 1392 a 1396; mientras que el Código de Comercio no contiene disposición alguna respecto de él. El art. 1101 del Proyecto de 1998 lo regula de manera semejante al nuevo Código Civil y Comercial. El art. 1165 define el pacto de preferencia como aquél por el cual el vendedor tiene derecho a recuperar la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el comprador decide enajenarla. El derecho que otorga es personal y no puede cederse ni pasar a los herederos. El comprador debe comunicar oportunamente al vendedor su decisión de enajenar la cosa y todas las particularidades de la operación proyectada o, en su caso, el lugar y tiempo en que debe celebrarse la subasta. Excepto que otro plazo resulte de la convención, los usos o las circunstancias del caso, el vendedor debe ejercer su derecho de preferencia dentro de los diez días de recibida dicha comunicación. Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria. Cualquiera sea la causa por la cual el comprador pretenda transmitir el dominio de una cosa a otra persona (contrato de compraventa, permuta o dación en pago), se podrá hacer valer el pacto de preferencia. Si lo que se pretende enajenar es una parte de la cosa parece razonable reconocer la preferencia a favor del enajenante. De lo contrario, resultaría sencillo eludir la obligación que impone el pacto de preferencia. Cabe puntualizar que el derecho del vendedor está sujeto a la condición de que el comprador decida enajenar la cosa, pero ni el comprador está obligado a enajenarla, ni el vendedor está constreñido a readquirirla. El derecho que confiere el pacto de preferencia configura un nuevo contrato a favor del vendedor originario. Sin embargo, dicho pacto es en numerosos casos oponible a los terceros que hayan contratado sobre la cosa durante el tiempo en que el comprador mantuvo el dominio de ella, tal como lo dispone el art. 1166. Además, como se trata de un derecho personal, la norma establece que no puede ser cedido ni pasa a los herederos. Por ese carácter personal que el propio texto impone, este derecho tampoco puede ser ejercido por los acreedores del vendedor en ejercicio de la acción subrogatoria. (35) La norma diferencia entre la enajenación particular y la enajenación en subasta pública. En ambos casos, el comprador debe comunicar al vendedor su decisión de enajenar la cosa pero en el primero de ellos debe avisar, también, las particularidades de la operación proyectada y, en el segundo, sólo el lugar y la fecha en que tendrá lugar el remate.

En esta última hipótesis no existen inconvenientes. Lo único que puede hacer el comprador es avisar al vendedor que la cosa se subastará en un lugar y día determinados. Las condiciones de la subasta son fijadas por el juez y el precio será el que resulte de la puja pública. El derecho de preferencia del enajenante no se traduce en una facultad de reclamar la cosa ofreciendo el mismo precio que ofreció el mejor postor en la subasta terminada sino simplemente en la posibilidad de intervenir en el remate, compitiendo con los demás interesados. (36) En cambio, en la hipótesis de que el comprador enajene la cosa adquirida particularmente, el artículo se limita a señalar que debe informar al vendedor las particularidades de la operación proyectada, lo que no se agota en el precio sino que abarca otras circunstancias tales como el plazo y el lugar de pago, o si se trata de un contrato de cumplimiento instantáneo o de tracto sucesivo, entre otras cuestiones. El nuevo código no resuelve el problema que se plantea cuando el vendedor ofrece condiciones diferentes a la propuesta que transmite el comprador, con aspectos superiores pero también inferiores. A los efectos de evitar la subjetividad que esto traería aparejado, parece razonable exigir al vendedor que su oferta sea por lo menos igual a cada una de las condiciones propuestas por el tercero. En este punto, el art. 1393 del Código Civil aporta más elementos pues indica que el vendedor debe pagar el precio que el comprador hubiera hallado y debe satisfacer cualquier otra ventaja que el comprador hubiere encontrado y si no las pudiese satisfacer, queda sin efecto el pacto de preferencia. El Código Civil y Comercial establece que el derecho de preferencia debe ser ejercido dentro del plazo de diez días de recibida la comunicación, siempre que no exista otro plazo que se hubiera determinado en el contrato o surja de los usos o de las circunstancias del caso. El plazo supletorio de diez días rige para todo tipo de contrato y no hace diferencia entre cosas muebles e inmuebles. Lo que el art. 1393 del Código Civil distingue es según sean muebles (tres días) o inmuebles (diez días), más allá de admitirse un plazo diferente, si las partes lo han pactado o surge de los usos o circunstancias del caso. El art. 1393 del Código Civil dispone expresamente que si el vendedor no ejerce el derecho de preferencia dentro del plazo fijado por la ley, pierde su derecho. El nuevo código impone la misma consecuencia. Se trata de un plazo de caducidad que provoca la pérdida del derecho por su mero vencimiento. La reforma determina, además, que el contrato sujeto a pacto de preferencia se rige por las reglas de la compraventa sometida a condición resolutoria, la cual es regulada en el art. 1169. El nuevo código amplió el campo de aplicación del pacto de preferencia. En efecto, el art. 1392 del Código Civil dispone que el derecho del vendedor existe en el caso de que el comprador quisiere vender la cosa o darla en pago y no cuando la enajenase por otros contratos. La reforma solamente se refiere a la enajenación, por lo que parece otorgar al vendedor el derecho de preferencia cuando el comprador decida donar la cosa comprada, aportarla a una sociedad o transmitirla a un tercero como consecuencia de un contrato de renta vitalicia.

Pactos agregados a la compraventa de cosas registrables El Código Civil solamente autoriza los pactos de retroventa y de reventa para la venta de cosas inmuebles (arts. 1380 y 1391) y admite la cláusula de preferencia en todo tipo de ventas (doct. arts. 1393 y 1395). El código velezano protege al vendedor —en la retroventa— y al comprador —en la reventa— puesto que establece que la obligación de sufrir la retroventa pasa a los terceros adquirentes de la cosa aunque en la venta no se hubiese expresado que la cosa vendida estaba sujeta a un pacto de retroventa (art. 1388). En cuanto al derecho de preferencia, el Código Civil desprotege en parte al vendedor ya que establece que si el comprador vende la cosa sin avisar al vendedor, la venta es válida pero debe indemnizarlo de los perjuicios que le hubiera ocasionado (arts. 1394 y 1395). (38) El nuevo código regula los pactos agregados a la compraventa de cosas registrables de manera similar al art. 1102 del Proyecto de 1998. El art. 1166 dispone que los pactos de retroventa, reventa y preferencia pueden agregarse a la compraventa de cosas muebles e inmuebles. Añade que si la cosa vendida es registrable, estos pactos son oponibles a terceros interesados, si resultan de los documentos inscriptos en el registro correspondiente, o si de otro modo el tercero ha tenido conocimiento efectivo. Si las cosas vendidas son muebles no registrables, los pactos no son oponibles a terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso. Esta norma unifica los efectos de los pactos de retroventa, reventa y preferencia. Por un lado, dispone que ellos pueden ser convenidos en la compraventa de cosas muebles e inmuebles. Por otra parte, diferencia según se trate de cosas registrables o no registrables. Si se trata de cosas registrables, los tres pactos mencionados son oponibles a los terceros interesados si resultan de los documentos inscriptos o si de otro modo el tercero ha tenido conocimiento efectivo de ellos. Si se trata, en cambio, de cosas no registrables, tales pactos son oponibles en general, pero no respecto de terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso. El legislador ha considerado de fundamental importancia que el tercero conozca o pueda conocer efectivamente la existencia de alguno de los tres pactos mencionados. Si se trata de cosas registrables, la posibilidad de conocerlos está dada por la publicidad que da la registración. En cambio, si se trata de cosas no registrables, será necesario acreditar que el tercer adquirente es de mala fe (esto es, que conocía la existencia del pacto) o que su adquisición fue a título gratuito. (39) Los plazos en los pactos legislados El Código Civil establece que el pacto de retroventa y el de reventa, que sólo rigen en las ventas de inmuebles, no pueden tener un plazo de duración mayor de tres años desde el día del contrato (art. 1381). El pacto de preferencia no tiene determinado por ley un plazo máximo.

La fuente del art. 1167 del Código Civil y Comercial es el art. 1103 del Proyecto de 1998, que lo contempla en términos similares. El art. 1167 establece que los pactos de retroventa, reventa y preferencia pueden ser convenidos por un plazo que no exceda de cinco años si se trata de cosas inmuebles y de dos años si se trata de cosas muebles, contados desde la celebración del contrato. Si las partes convienen un plazo mayor se reduce al máximo legal. El plazo establecido por la ley es perentorio e improrrogable. El nuevo código amplía el plazo de los pactos de retroventa y de reventa referidos a inmuebles que el art. 1381 del Cód. Civil fija en tres años. Además, al incorporar la posibilidad de convenir estos pactos en compraventas de cosas muebles, determina un nuevo plazo, de dos años, para ejercer el derecho de rescate en este caso. El plazo es perentorio e improrrogable; si las partes hubiesen acordado un plazo superior, deberá reducírselo imperativamente al plazo legal. Si se hubiera convenido el pacto, pero no se hubiera fijado su duración, debe entenderse que las partes se han referido al plazo legal. El término comienza a correr —al igual que en la legislación vigente— desde la fecha de celebración del contrato, resultando irrelevante la tradición. La solución es razonable si el objeto del contrato de compraventa es una cosa no registrable. En cambio, el texto legal se resiente de cierta incongruencia cuando lo vendido es una cosa registrable; en este caso, hubiera sido preferible que el plazo comience a correr a partir de la registración, pues es a partir de ese momento que el tercero estuvo en condiciones de conocer su existencia. (40)

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VENTA CONDICIONAL Y A PLAZO.

La venta condicional. Presunción El Código Civil prevé en su art. 1372 una norma semejante al art. 1168 del nuevo código, que regula la venta condicional. El código velezano la contempla a continuación de los artículos referidos a las ventas sujetas a condición suspensiva (art. 1370) y resolutoria (art. 1371). Por su parte, el Código de Comercio no contiene una disposición semejante. La fuente del dispositivo sobre la venta condicional en el nuevo código es el art. 1104 del Proyecto de 1998. El art. 1168 prevé que, en caso de duda, la venta condicional se reputa hecha bajo condición resolutoria, si antes del cumplimiento de la condición el vendedor hace tradición de la cosa al comprador. La venta condicional es aquélla compraventa que está sujeta a una condición. Ésta puede ser suspensiva o resolutoria. La norma contenida en el art. 1168 dispone que, como regla, se entenderá que se trata de una condición resolutoria, si antes de que se cumpla la condición

prevista el vendedor hace tradición de la cosa al comprador. Como puede advertirse, se mantiene la solución del art. 1372 del Código Civil. La solución normativa se debe a que el vendedor bajo condición suspensiva no está obligado a entregar la cosa; en cambio, sí lo está el vendedor bajo condición resolutoria. Por eso, el hecho de entregar la cosa se constituye en un elemento interpretativo fundamental. Ello no es óbice para que si de los términos del contrato resulta claramente que se trata de una condición suspensiva, la entrega de la cosa no tenga efecto alguno. (41) Si se trata de una compraventa sujeta a una condición suspensiva, hasta tanto ella no acaezca, el vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida, el comprador no está obligado a pagar el precio —y si lo hubiese pagado podrá exigir su restitución— y el comprador no adquiere el dominio aun en el caso de que hubiera recibido la cosa. En cambio, en el caso de una compraventa sujeta a una condición resolutoria, ambas partes deben cumplir con las obligaciones asumidas como si la venta no fuese condicional. Además, cumplida la condición, deben devolverse recíprocamente la cosa entregada y el precio pagado. Es relevante señalar que las cuestiones reguladas en los arts. 1370 y 1371 del Código Civil son omitidas. Para cubrir este vacío, habrá que recurrir a las normas de la condición establecidas en los arts. 343 y siguientes, y, en especial, a la naturaleza del acto concertado, sus fines y objeto (conf. art. 348). El efecto de la compraventa sujeta a condición resolutoria El Código Civil regula la venta bajo condición resolutoria en el art. 1371. El art. 1105 del Proyecto de 1998 tiene una redacción similar al texto del nuevo código en relación a este tipo de cláusula contractual. El art. 1169 dispone que la compraventa sujeta a condición resolutoria produce los efectos propios del contrato, pero la tradición o, en su caso, la inscripción registral, sólo transmite el dominio revocable. La norma citada se refiere a toda compraventa sujeta a condición resolutoria, lo que abarca a los contratos que hayan incluido el pacto de retroventa, el de reventa y el de preferencia, y determina que aquélla produce los efectos propios del contrato pero solamente transmite el dominio revocable. Este último se encuentra contemplado en los arts. 1965 a 1969 del nuevo código. En materia de mejoras, el Código Civil y Comercial diferencia entre mejoras naturales, necesarias, útiles o suntuarias. Establece que la mejora natural autoriza al deudor a exigir un mayor valor (art. 752), la mejora necesaria no permite al deudor reclamar su valor (art. 753) y las mejoras útiles y suntuarias, si bien impiden al deudor reclamar su valor, lo facultan a retirarlas si no deteriora la cosa (art. 753). Convenidos los pactos de retroventa o de reventa, el comprador es el deudor de la obligación de devolver la cosa con las facultades expuestas

precedentemente. Sin embargo, es importante señalar que a la par de los arts. 752 y 753, el art. 1938 da una solución diferente pues prevé que, como regla, se puede reclamar el costo de la mejora necesaria, y el costo de la mejora útil hasta el mayor valor adquirido por la cosa. En definitiva, ofrece respuestas distintas a una misma situación. Ahora bien, más allá de la contradicción apuntada, esta diversidad puede resultar conveniente para resolver con criterios de justicia los problemas suscitados por estos dos pactos. Es que no pueden ser tratados de igual manera porque la situación fáctica es diversa, toda vez que el comprador —en el pacto de reventa— es quien toma la iniciativa de deshacer el contrato; en cambio, en el pacto de retroventa, es el vendedor el que actúa. Y esta diferencia tiene que tener incidencia en el régimen de las mejoras. Por ello, y por una razón de justicia, Borda se inclina por dar prevalencia al art. 1938 si se trata de un pacto de retroventa y al art. 753 si es un pacto de reventa. (43) En relación a los frutos, el art. 754 dispone que hasta el día de la tradición, los frutos percibidos pertenecen al deudor, y que a partir de esa fecha, los frutos devengados y los frutos no percibidos corresponden al acreedor que, en el caso de los pactos de retroventa y de reventa, es el vendedor. Lo mismo establece el párrafo final del art. 1935. El pacto de preferencia también funciona como una condición resolutoria (art. 1165, último párrafo). La consecuencia de ello es que si el vendedor ejerce la preferencia, recuperará la cosa a pesar de que el comprador hubiera hecho tradición de ella (o la hubiese inscripto en el registro en su caso) a favor de un tercero. En conclusión, las ventas sujetas a condición resolutoria son aquéllas en las que se subordina la resolución de un derecho adquirido a un hecho futuro e incierto (art. 343). Al tratarse de un dominio revocable, cumplida la condición a la que se subordinó el contrato de compraventa, el titular del dominio imperfecto debe restituir la cosa a su antiguo propietario aplicándose los arts. 1964 a 1969 —que regulan los efectos de la revocación dominial—; las reglas sobre obligaciones de dar para restituir a su dueño (arts. 759 a 761), y las disposiciones en materia de frutos y mejoras contenidas en los arts. 1932 a 1940 del nuevo código, en lo que puedan corresponder. (44)

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CONTRATO SUJETO A CONFORMIDAD. OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO. ASENTIMIENTO CONYUGAL. ENUNCIACIONES. OTRAS CLÁUSULAS. ADQUISICIÓN DE LA COSA EN CONDOMINIO. CLÁUSULAS DE INDIVISIÓN. TRÁMITES PRE ESCRITURARIOS Y POS ESCRITURARIOS REGISTRALES, ADMINISTRATIVOS Y TRIBUTARIOS. EXPEDICIÓN DE TESTIMONIOS. CASOS. JURISPRUDENCIA. DOCTRINA.

4.4. PERMUTA. CONCEPTO. BIENES COMPRENDIDOS. ESCRITURA PÚBLICA. REDACCIÓN. ENUNCIACIONES. ESTRUCTURA. CLÁUSULAS. CONTENIDO. REDACCIÓN. SANEAMIENTO. TRÁMITES PRE ESCRITURARIOS Y POS ESCRITURARIOS, ADMINISTRATIVOS, REGISTRALES Y TRIBUTARIOS. APLICACIÓN SUPLETORIA DE LAS NORMAS DE LA COMPRAVENTA. CASOS. JURISPRUDENCIA Y DOCTRINA.