Paper Bot Dan Bto.docx

Nama

: Jonathan Raditya

NPM

: 110620180034

Kelas

:A

Mata Kuliah : Hukum Agraria Dosen

: Dr. Hj. Yani Pujiwati, S.H., M.H. Betty Rubiati, S.H., M.H.

BOT (Build, Operate, Transfer) BOT (Build, Operate, Transfer) adalah perjanjian untuk suatu proyek yang dibangun oleh pemerintah dan membutuhkan dana yang besar, yang biasanya pembiayaannya dari pihak swasta, pemerintah dalam hal ini menyediakan lahan yang akan digunakan oleh swasta guna membangun proyek. Pihak pemerintah akan memberikan ijin untuk membangun, mengoperasikan fasilitas dalam jangka waktu tertentu dan menyerahkan pengelolaannya kepada pembangunan proyek (swasta). Setelah melewati jangka waktu tertentu proyek atau fasilitas tersebut akan menjadi milik pemerintah selaku milik proyek.1 Menurut Pasal 1 ayat (12) Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2008 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara-Daerah, yang menyatakan bahwa Bangun guna serah adalah pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah oleh pihak dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya, kemudian didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang telah disepakati, untuk selanjutnya diserahkan kembali tanah beserta bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya setelah berakhirnya jangka waktu.2 Pengertian BOT menurut Keputusan Menteri Keuangan No. 248/KMK.04/1995 Jo. SE38/PJ.4/1995 adalah:3 1. Bentuk perjanjian kerjasama antara pemegang ha katas tanah dengan investor, 2. Pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian, 3. Setelah masa perjanjian berakhir, investor mengalihkan kepemilikan atas bangunan tersebut kepada pemegang ha katas tanah,

1

Rahmawati, “Implementasi Kebijakan Perjanjian Build Operate and Transfer (Bangun Guna Serah) Dalam Pendirian Mal dan Hotel di Provinsi Sumatera Selata, Jurnal Build Operate and Transfer, hlm. 5 2 Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2008 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara-Daerah 3 Keputusan Menteri Keuangan Nomor 248/KMK.04/1995 Jo. SE- 38/PJ.4/1995

4. Bangunan yang didirikan investor dapat berupa gedung perkantoran, apartemen, pusat perbelanjaan, rumah, toko, hotel, dan/atau bangunan lainnya. BOT memiliki konsensi yaitu masa bagi pihak swasta untuk mengoperasikan proyek selama beberapa tahun (misalnya selama 20 tahun), selama waktu tersebut dapat memungut hasil atau imbalan jasa karena membangun proyek tersebut. Sistem BOT adalah perjanjian antara 2 (dua) pihak, dimana pihak yang satu menyerahkan penggunaan tanah milikinya untuk diatasnya didirikan suatu bangunan komersial oleh pihak kedua (investor). Pihak kedua tersebut berhak mengoperasikan atau mengelola bangunan komersial untuk jangka waktu tertentu dengan memberikan fee atau tanpa fee kepada pemilik tanah, dan pihak kedua wajib mengembalikan tanah beserta bangunan komersial di atasnya dalam keadaan dapat dan siap dioperasionalkan kepada pemilik tanah setelah jangka waktu operasional tersebut berakhir. Berdasarkan pengertian diatas, maka unsur-unsur dalam perjanjian BOT tersebut diatas antara lain:4 a. Investor (penyandang dana) b. Tanah c. Bangunan komersial d. Jangka waktu operasional e. Penyerahan (transfer) Berdasarkan dengan unsur yang terkandung dalam perjanjian BOT tersebut maka pada dasarnya terdapat pemisahan yang tegas antara pemilik yang menguasai tanah dengan Investor penyandang dana tersebut. Objek dalam perjanjian BOT sendiri, antra lain: a. Bidang usaha yang memerlukan suatu bangunan dengan atau tanpa teknologi tertentu yang merupakan komponen utama dalam usaha tersebut disebut sebagai bangunan komersial. b. Bangunan komersial tersebut dapat dioperasikan dalam jangka waktu relative lama, untuk tujuan: 1. Pembangunan prasarana umum; seperti jalan tol, pembangkit listrik, sistem telekomunikasi, pelabuhan peti kemas, dan sebagainya. 2. Pembangunan property; seperti pusat perbelanjaan, hotel, apatemen, dan sebagainya. 3. Pembangunan prasarana produksi; seperti pembangunan pabrik untuk menghasilkan produk tertentu.

4

Rahmawati, Loc.cit.

Kerja sama build, operate, tramsfer (BOT) merupakan kerja sama yang dilakukan dengan menuangkannya ke dalam perjanjian sehingga secara otomatis asas yang dianut mengacu pada asas-asas hukum perjanjian. Namun di dalam sebuah Naskah Akademis dinyatakan bahwa asas terpenting dalam kerja sama ini adalah “asas kerja sama saling menguntungkan”, dijelaskan bahwa semula pemilik lahan hanya memiliki lahan saja, setelah kerja sama dengan perjanjian BOT pada suatu saat juga bisa memiliki bangunan. Begitu juga bagi investor yang tidak memiliki lahan, dia bisa mendapatkan keuntungan dari pengelolaannya.5 Bagi Pemerintah Daerah, pembangunan infrastruktur dengan metode BOT menguntungkan, karena dapat membangun infrastuktur dengan biaya perolehan dana dan tingkat bunga yang relative rendah. Pemerintah Daerah juga tidak menanggung resiko kemungkinan terjadinya perubahan kurs. Bagi investor, pembangunan infrastruktur dengan pola BOT merupakan pola yang menarik, karena memiliki hak penguasaan yang tinggi terhadap infrastruktur yang dibangunnya. Namun dengan kerja sama ini dapat menguntungkan pihak yang berjanji. BOT digunakan pada perjanjian megaproyek maka dikaitkan dengan beberapa kemungkinan resiko atau peristiwa diluar dugaan yang tidak diharapkan. Resiko-resiko dalam perjanjian BOT ini antara lain:6 a. Political risk Resiko yang berkaitan dengan kebijakan Pemerintah dan kondisi daerah setempat. b. Economic risk Resiko yang berkaitan dengan kondisi ekonomi. Seperti penurunan nilai mata uang, terjadinya inflasi dan sebagainya. c. Legal risk Resiko yang berkaitan dengan hukum, karena pada dasarnya proyek pembangunan ini didasarkan pada sebuah perjanjian. d. Transaksi risk Berhubungan dengan persaingan penawaran proyek (bidding competition) termasuk didalamnya undangan lelang, penawaran serta negosiasi, berbagai dokumen proyek yang terjadi pada awal proses BOT.

5

Badan Pembinaan Hukum Nasional, Naskah Akademis Peraturan Perundang-undangan tentang Perjanjian BOT, Jakarta: Badan Pembinaan Hukum Nasional, 1997, hlm. 9 6 Ima Oktorina, “Kajian Tentang Kerja Sama Pembiayaan Dengan Sistem Build Operate Transfer (BOT) Dalam Revitalisasi Pasar Tradisional”, 2010,< http://eprints.undip.ac.id/24431/1/IMA_OKTORINA.pdf>, [21/3/2019]

e. Construction risk Berkaitan dengan pelaksanaan pembangunan, apakah bangunan tersebut telah sesuai dengan standar bangunan secara teknik, bangunan akan diuji ketahanannya, serta hal yang berkaitan dengan lamanya waktu pembangunan. f. Social risk Resiko yang berkaitan dengan kondisi sosial kemasyarakatan. Apakah pada proyek tersebut mendapat dukungan dari masyarakat atau sebaliknya. Pengaruh agama dan budaya setempat terhadap proyek tersebut.

g. Environtmental risk Berkaitan dengan lingkungan sekitar. Setiap proyek pembangunan harus mempunyai kepedulian terhadap lingkungan. Melakukan AMDAL (analisis mengenai dampak lingkungan), supaya tidak terjadi kerusakan lingkungan.

BTO (Build, Transfer, Operate) BTO adalah bentuk perjanjian antara pemilik dengan investor untuk mendirikan suatu bangunan, akan tetapi setelah pembangunannya terselesaikan, maka bangunan tersebut akan diserahkan kepada pemilik tanah oleh investor untuk kemudian siap dikelola atau dioperasikan oleh pemilik tanah tersebut. Pada sistem BTO ini pada dasarnya didasarkan juga pada perjanjian kerja sama antara dua pihak, baik dari pihak swasta maupun pihak pemerintah. Pada kerja sama BOT maupun pada BTO kedua sistem kerja sama tersebut dapat dilakukan antara Badan usaha dan/atau BLU dengan menggunakan pola kerjasama pemerintah dan swasta (Public Private Partnership yang disingkat menjadi “PPP”). PPP (Public Private Partnership) atau badan yang bertugas secara aktif untuk memfasilitasi kerja sama pemerintah dan swasta saat ini adalah BAPPENAS, Direktorat Pembangunan Kerjasama Pemerintah dan Swasta (PKPS).7 Baik BOT maupun BTO keduanya merupakan kerjasam PPP dimana pihak swasta membangun fasilitas sesuai dengan perjanjian tertentu dengan pemerintah, mengoperasikan selama periode tertentu berdasarkan kontrak, dan kemudian mengembalikan fasilitas tersebut kepada pemerintah. Pada banyak kasus yang lain, pihak swasta selalu menyediakan sebagian atau seluruh dana pembiayaan pembangunannya sehingga para periode kontrak harus sesuai

7

Khalid Rosyadi, “Public Private Partnership” (tanpa tahun), [21/3/2019]

dengan perhitungan dalam pengembalian investasi melalui pengguna fasilitas tersebut. Pada akhir komtrak, pihak pemerintah dapat

menilai tanggung jawab

pengoperasian,

memperpanjang masa kontrak dengan pihak yang sama, atau mencari pihak (swasta) baru sebagai mitra untuk mengoperasikan atau memelihara fasilitas tersebut. 8 BTO pada intinya hamper sama dengan BOT, tetapi perbedaannya terletak pada waktu pengembalian atau penyerahan fasilitas tersebut. Dimana dalam BOT pihak swasta akan mengembalikan setelah memiliki fasilitas tersebut dalam jangka waktu tertentu yang sudah disepakati dalam perjanjian, sedangkan dalam BTO pihak swasta akan langsung menyerahkan fasilitas tersebut kepada pemerintah setelah pembangunan dari proyek tersebut sudah terselesaikan.

8

Ibid.

DAFTAR PUSTAKA

Peraturan-Peraturan: Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2008 tentang Pengelolaan Barang Milik NegaraDaerah Keputusan Menteri Keuangan Nomor 248/KMK.04/1995 Jo. SE- 38/PJ.4/1995 Jurnal: Badan Pembinaan Hukum Nasional, Naskah Akademis Peraturan Perundang-undangan tentang Perjanjian BOT, Jakarta: Badan Pembinaan Hukum Nasional, 1997. Rahmawati, “Implementasi Kebijakan Perjanjian Build Operate and Transfer (Bangun Guna Serah) Dalam Pendirian Mal dan Hotel di Provinsi Sumatera Selata, Jurnal Build Operate and Transfer. Rujukan Elektronik: Ima Oktorina, “Kajian Tentang Kerja Sama Pembiayaan Dengan Sistem Build Operate Transfer (BOT) Dalam Revitalisasi Pasar Tradisional”, 2010,< http://eprints.undip.ac.id/24431/1/IMA_OKTORINA.pdf>, [21/3/2019] Khalid Rosyadi, “Public Private Partnership” (tanpa tahun), [21/3/2019]