Onroerend Goed Nieuwsbrief Julil 2008

AMBIDAT Investment Services BV Nieuwsbrief Bodegraven, juli 2008

Dat wij in een samenleving wonen, waar de zaken op een fantastische manier zijn geregeld, realiseren we ons niet al te vaak. Stel U eens een land voor, waar niemand kan vaststellen wie wat bezit, waar adressen niet makkelijk te achterhalen zijn, waar mensen niet gedwongen kunnen worden hun schulden te betalen, beschrijvingen van bezit niet gestandaardiseerd zijn en niet met elkaar vergeleken kunnen worden en waar de regels van stad tot stad, of staat tot staat verschillen. U heeft zich dan ingeleefd in het bestaan in een ontwikkelingsland of een postcommunistisch land; of liever gezegd in 80% van de bevolking van die landen. Bij ons in het westen is alles uit en te na geregistreerd en is het erg makkelijk, omdat de registratie zo goed is geregeld, om bezit, zoals onroerend goed of andere bezittingen, snel en makkelijk te verhandelen. Als zaken niet geregistreerd staan is dit niet of nauwelijks goed te doen. Net zo goed als men “bezit” in deze landen niet kan gebruiken als onderpand voor het verkrijgen van bij voorbeeld een bedrijfslening. Dit gegeven, het registreren van bezit, is altijd fascinerend geweest en de manier van registreren zal voorlopig nog wel een bron van problemen blijven in ontwikkelingsgebieden. Vanwaar deze inleiding, die voor een gedeelte afkomstig is uit het boek van de ontwikkelingseconoom Hernando de Soto : “ Het mysterie van het kapitaal”? Onze manier van het benutten van alle bezittingen, inclusief onroerend goed, is voor een groot gedeelte te danken aan de manier waarop wij het hier hebben geregistreerd. Omdat het zo goed is gedocumenteerd kan er snel en makkelijk in worden gehandeld. In sommige gevallen misschien wat al te snel en al te makkelijk, het opdelen van eigendom in verschillende componenten, is een bij uitstek gehanteerd instrument wat gebruikt wordt om complexe financiële producten “verkoop” klaar te maken. Door de bundeling van één enkel afgesplitst onderdeel uit bij voorbeeld een pakket hypotheken kunnen weer nieuwe producten worden gemaakt met een eigen apart karakter. De zoektocht naar prachtige producten en rendementen heeft ertoe geleid dat er veel van dit soort mechanismen zijn bedacht en ook in de markt gezet. De problemen waar de financiële wereld nu mee te maken heeft zijn voor een gedeelte terug te voeren tot dit principe en belangrijker nog, het vertrouwen. Vertrouwen in het systeem, waarbij er kennelijk instrumenten in belangrijke mate worden ingezet waarvan de verhandelbaarheid door een kleine groep beleggers wordt bepaald op maatstaven, die niet erg toegankelijk zijn. Deze maatstaven moeten als betrouwbaar kunnen worden aangemerkt, bij voorbeeld een rating door S & P, als dit niet het geval is, is er een groot probleem. In de eerste situatie, die van de ontwikkelingslanden, kun je spreken van een gebrek aan registratie en dat leidt tot excessen, maar bij ons heeft de erg verfijnde registratie het mogelijk gemaakt er weer teveel mee te doen en dat heeft ook tot excessen geleid. Wat is nu de juiste mix? Wij hebben in de ontwikkelde economie hard gewerkt om beschrijvingssystemen op te stellen en daarom kunnen we dat deel van de werkelijkheid dat moeilijk te zien en te begrijpen is weergeven in termen die we wel kunnen begrijpen. Nieuwe beschrijvingssystemen behoren tot de belangrijkste menselijke uitvindingen ( denk aan Arabische cijfers, inclusief de nul, chemische formules etc) en laten we hopen/aannemen dat er snel aan deze lijst van uitvindingen nieuwe toegevoegd kunnen worden.

AMBIDAT Investment Services BV Soms is het wel eens nuttig naar wat eenvoudiger zaken te kijken. Wat is er nu makkelijker dan elk jaar weer een mooi rendement opstrijken en er ook nog naar kunnen kijken en van genieten? Al jarenlang is dit het geval in de onroerend goed wereld. Zolang de mensheid bestaat wordt er gebouwd en zijn we bezig onszelf een veilig onderkomen te verschaffen. Of dat nu een grotwoning is geweest in de prehistorie of een fantastisch mooi huis aan de golfbaan, voorzien van alle gemakken van deze tijd.

Woningen bouwen zal altijd nodig blijven en onderhevig zijn aan de mogelijkheden van de tijd en de techniek en de middelen. Dat er vroeger goed gebouwd werd kunnen we nu nog steeds vaststellen en gelukkig kunnen we ook van deze bouwwerken zo af en toe nog genieten. Om natuurrampen te kunnen doorstaan moet je bouwsel van een solide constructie zijn, anders zal het niet eeuwen later nog in volle glorie te bewonderen zijn. Het is niet voor niets dat er zoiets bestaat als wereldwonderen Of de huidige massale bouw woede in met name het Midden Oosten en China, met enorm hoge gebouwen – tot wel meer dan 750 meter hoog in Dubai – over een aantal eeuwen er nog steeds zal staan, is nog maar de vraag. Het streven naar nog hoger nog groter is van alle tijden en het eerste voorbeeld daarvan is natuurlijk ook direct het bekendste, de toren van Babel. Kennelijk is er iets in de regio het Midden Oosten, wat mensen ertoe brengt enorme gebouwen te willen realiseren en ook meteen heel erg hoog. .

Breugel 1563

Hoe anders kan het gaan met onroerend goed wat voor geen meter voldoet aan de eisen van de tijd, maar ook nog eens erg lelijk is? Weg ermee en slopen die handel. Vaak is dit het lot van commercieel onroerend goed. De ligging is niet goed meer en het gebouw is niet goed aan te passen aan de eisen van de tijd. De afwegingen die dan plaatsvinden zijn natuurlijk rationeel en monden heel vaak uit in sloop van het pand. Het kan soms schrijnende voorbeelden opleveren van leegstaande erg fraaie panden, soms ook nog panden, die op de monumentenlijst staan, maar waar geen directe commerciële bestemming aan is te geven. Een fraai voorbeeld daarvan is in Vlissingen te zien, waar een drietal mooie Jugendstil gebouwen staan, die vroeger door het Loodswezen werden gebruikt, nu staan ze allemaal leeg. Jammer ! Bijna iedereen die zich met beleggingsvraagstukken bezig houdt wordt zo af en toe wel geconfronteerd met de vraag wat te doen met onroerend goed. Moet deze categorie apart worden bezien? Is het onder te brengen bij de categorie alternatieve beleggingen?

AMBIDAT Investment Services BV Vaak wordt het als een aparte beleggingscategorie beschouwd en ook als zodanig apart vermeld bij de rapportage. Binnen de wat grotere portefeuilles zal dit kunnen betekenen dat er onder deze categorie beleggingen worden gerapporteerd in de directe onroerend goed sfeer, maar ook beleggingen die via een onroerend goed fonds zijn uitgevoerd. De laatste jaren is er een groeiende sector binnen de onroerend goed categorie bijgekomen; die van de niet beursgenoteerde vastgoedparticipaties. Hierin is de afgelopen jaren door ongeveer 60.000 particuliere beleggers ongeveer € 4,8 mrd. belegd ( Fin.Dagblad ) Om deze groep beleggingen in perspectief te kunnen plaatsen is het goed eens naar de resultaten te kijken van wat er de afgelopen jaren is gerealiseerd. Daarvoor gebruiken we een index van de ROZ/IPD Kwartaalindex.

Dat er sprake is van een lichte achteruitgang t.a.v. de rendementen is niet al te verwonderlijk, als de internationale ontwikkelingen worden gevolgd. In dat licht bezien is Nederland nog een erg sterke achteruitgang bespaard gebleven. Op macroschaal ziet het beeld er heel anders uit.

Deze laatste cijferreeks heeft betrekking op de ontwikkeling van verhandelbare OG beleggingsfondsen tot nu toe, onderverdeeld in de verschillende componenten.

Het kan soms erg verwarrend zijn om een goed beeld te krijgen van de onroerend goed markt. Omdat er zoveel verschillende beleggingsvormen bestaan en er op zo veel verschillende manieren wordt gerapporteerd. Het soort onroerend goed is belangrijk,winkels, kantoren, woningen, bedrijfsruimten, agrarische grond etc.

AMBIDAT Investment Services BV Hieronder is een beknopte weergave gemaakt van de mogelijkheden die een willekeurige belegger heeft, zonder de uitsplitsing naar de verschillen als woning, winkel etc. Hieruit blijkt vrij snel dat niet voor iedereen alle mogelijkheden even toegankelijk zijn.

Soorten O.G. Beleggingsfondsen via de beurs Beleggingsfondsen via CV’s of BV’s Beleggingen in direct onroerend goed Voorfinanciering onr. goed Projectfinanciering

liquiditeit Erg goed

looptijd Kort

In een klein aantal 5-10 jaar gevallen kan worden gehandeld Afhankelijk van Tot op zekere marktomstandigheden hoogte zelf te bepalen niet 0-1 jaar niet

2-3 jaar

deelname

soort

Meestal kleine bedragen Meestal vanaf € 50.000

Alles

Vanaf relatief kleine bedragen Meestal vanaf € 500.000 Meestal vanaf € 1.000.000

Een categorie

Vaak een categorie

Een categorie Een categorie

Dat bij de hierboven genoemde verschillende soorten onroerend goed beleggingen vaak ook een verschillend risicoprofiel hoort mag duidelijk zijn. De rendementen zijn in ieder geval allemaal verschillend, waarbij voorfinanciering en projectontwikkeling qua rendement en ook qua risico het hoogst scoren.

Mocht U na het lezen van deze nieuwsbrief vragen/opmerkingen hebben over een van de behandelde onderwerpen dan verneem ik die graag. Als U er geen prijs meer op stelt om deze brief te ontvangen kunt U mij dat natuurlijk melden.

Met vriendelijke groet,

Bodegraven, juli 2008 Ambidat Investment Services BV J. Fred A. Voortman