Hand Lei Ding Onroerend Goed Kopen

HANDLEIDING ONROEREND GOED KOPEN IN TSJECHIË

Uitzicht vanaf onze toekomstige vakantiewoning in het Reuzengebergte

Deze handleiding beschrijft de kennis en ervaring die we hebben opgedaan, en nog steeds aan het opdoen zijn, bij het oprichten van onze Tsjechische BV (s.r.o.), het kopen van grond en het bouwen van een huis in het Reuzengebergte. De nadruk in deze handleiding ligt op ‘wat te doen’ en minder op ‘hoe te doen’. We zijn heel belangstellend naar uw ervaringen op dit gebied! Wilt u reacties, aanvullingen en verbeteringen e-mailen aan [email protected]? Wilt u ons steunen? Deze handleiding stellen we tot versie 1.0 zonder kosten beschikbaar aan particulieren. Maar als u ons wilt steunen, dan is een donatie van ¼ RI PHHU ZHONRP RS JLUR t.n.v. Wikasch, Nijmegen. Heeft u de meest recente versie van deze handleiding? Er verandert veel in Tsjechië en het gaat snel. Kijk daarom altijd eerst even op website www.schekermans.nl/tsjechie.htm, daar treft u de meest recente versie aan.

Datum: Versie: Auteurs:

23 maart 2005 0.6 T. Kampschreur, A. Schekermans, H. Wieleman.

Handleiding onroerend goed kopen in Tsjechië, versie 0.6. ©2004-2005

INHOUDSOPGAVE VOORWOORD EN INTRODUCTIE .......................................................................................3 Woord vooraf ......................................................................................................................3 Voorbehoud en beperkingen...............................................................................................3 Copyright ............................................................................................................................3 Tot nu toe… ........................................................................................................................4 ONROEREND GOED AANSCHAFFEN IN TSJECHIE...........................................................6 Hoe komt u aan grond of een huis? ....................................................................................6 Checklist aankoop onroerend goed..................................................................................6 Hints & tips ......................................................................................................................7 Bouwen op eigen grond ......................................................................................................8 Hints & tips ......................................................................................................................8 Tsjechisch onroerend goed en particulieren........................................................................8 Hints & tips ......................................................................................................................9 Een s.r.o. oprichten...........................................................................................................10 Checklist oprichten s.r.o.................................................................................................10 Hints & tips ....................................................................................................................11 De bestuurder -Jednatel- benoemen.................................................................................11 Hints & tips ....................................................................................................................12 Aanvragen verblijfsvergunning ..........................................................................................12 Checklist verblijfsvergunning..........................................................................................13 Hints & tips ....................................................................................................................13 FINANCIELE ZAKEN ...........................................................................................................14 Wat kost een s.r.o.? ..........................................................................................................14 Overzicht kosten ............................................................................................................15 Hints & tips ....................................................................................................................16 Banken .............................................................................................................................17 Hints & tips ....................................................................................................................17 De fiscus...........................................................................................................................17 Verzekeringen...................................................................................................................18 Checklist verzekeringen.................................................................................................18 Hints & tips ....................................................................................................................18 BIBLIOGRAFIE ....................................................................................................................19 ADRESSEN EN WEBSITES ................................................................................................20 MET DANK AAN ..................................................................................................................21 WOORDENLIJST.................................................................................................................22

Handleiding onroerend goed kopen in Tsjechië, versie 0.6. ©2004-2005

2

VOORWOORD EN INTRODUCTIE Woord vooraf Eind 2003 werden we gevraagd of we interesse hadden om met drie gezinnen een huis te kopen in Tsjechië, in het Reuzengebergte. En wat doe je dan? Je gaat kijken. Na dat bezoek wisten we het wel: doen. Want er zijn een aantal voordelen aan het (vakantie)leven in Tsjechië. Enkele daarvan: rust, een fraaie natuur en betaalbaar. We hebben besloten 2000 m2 bouwgrond aan te schaffen, en daarop een vakantiewoning te gaan bouwen. Maar een huis kopen in Tsjechië gaat anders dan in Nederland. Héél anders. Deze tekst beschrijft onze ervaringen. Versies 0.1: eerste ruwe versie

1 oktober 2004;

0.4:

eerste gepubliceerde versie

29 november 2004;

0.5.:

tweede gepubliceerde versie 15 februari 2005 Teksten over Jednatel en verblijfsvergunning aangepast, diverse informatiebronnen toegevoegd;

0.6:

derde gepubliceerde versie Mogelijkheid tot privé verwerven van onroerend goed voor permanente bewoning? Diverse aanvullingen van lezers en informatie over verblijfsvergunning toegevoegd.

23 maart 2005

Voorbehoud en beperkingen Deze tekst is met de grootste zorgvuldigheid samengesteld, aansprakelijkheid kunnen we echter niet aanvaarden. Dat komt omdat we (nog?) geen deskundigen zijn op dit gebied, we leren door de ervaringen die we opdoen. Maar of die altijd juist zijn, en of die overal toepasbaar zijn? Daarnaast is Tsjechië door de toetreding tot de Europese Unie per 1 mei 2004 in beweging, en dat leidt tot veranderende regels en procedures. We raden u daarom aan om voor iedere stap die u neemt de informatie in deze tekst altijd bij een andere bron op juistheid te controleren. Een aantal van die bronnen is in deze handleiding opgenomen. Oftewel: het enige wat we u kunnen garanderen is dat er in deze handleiding fouten zitten… Mocht u nieuwe versies willen ontvangen (wie weet…) stuur uw e-mailadres dan naar [email protected], zet in het onderwerp ‘verzendlijst’, dan zetten we u op de verzendlijst. Copyright Deze tekst stellen we in de goede traditie van het Internet tot versie 1.0 zonder kosten ter beschikking. Dat betekent niet dat er geen copyright op zit, want dat is namelijk wél zo. Handleiding onroerend goed kopen in Tsjechië, versie 0.6. ©2004-2005

3

Wilt u deze tekst als geïnteresseerde particulier gebruiken om uzelf op Tsjechisch onroerend goed te oriënteren, of gebruiken als leidraad om zelf in Tsjechië grond of een huis aan te schaffen: ga uw gang. We hopen dat u er veel aan heeft. Wilt u deze tekst zakelijk gebruiken, neemt u dan s.v.p. contact met ons op: [email protected]. Wilt u citeren: prima, graag met bronvermelding en e-mailadres, dan kunnen we weer van de ervaringen van anderen leren Op onze beurt hebben we ons ook weer gebaseerd op teksten van anderen. Een vermelding treft u aan onder de kop ‘Bibliografie’. Mocht u tekst van uzelf herkennen en staat u er niet bij, waarschuw dan even, dan voegen we u toe. Wilt u ons financieel steunen: graag! Een donatie van ¼ t.n.v. Wikasch, Nijmegen.

of meer is welkom op giro 4851159

Tot nu toe… Het avontuur aangaan in Tsjechië? En hoeveel tijd kost dat dan? Tot nu toe hebben we ongeveer 400 uur besteed aan het oprichten van onze s.r.o., het zoeken naar een kavel en het maken van een ontwerp van ons vakantiehuis. Daarvoor hebben we Tsjechië drie keer bezocht (hetgeen geen straf was...). We hebben samengewerkt of contact gehad met: een Tsjechische die perfect Nederlands spreekt en ons helpt met het zoeken naar de juiste weg en afspraken voor ons maakt, een beëdigd vertaler Tsjechisch - Nederlands en vice-versa, een tolk Duits – Tsjechisch, een advocaat, een notaris, de bouwambtenaar van de regio waar we willen gaan bouwen, de gemeentelijke bouwambtenaar, de bank, de Tsjechische ambassade in Nederland, de Nederlandse ambassade in Tsjechië en de eigen gemeente in Nederland. Wat niet werkt: - e-mails en brieven sturen als er nog geen kennis gemaakt is met de andere partij; - belangrijke zaken in het Engels of Duits bespreken; - haast hebben en ‘drammen’. Wat goed werkt: - iemand die de juiste mensen opzoekt, belt en er in het Tsjechisch afspraken mee maakt; - de juiste mensen bezoeken en met een tolk aan tafel gaan zitten; - plezier hebben in het organiseren en geen haast hebben. Samengevat: het kost veel tijd. Waarom we dit dan toch doen? Het is leerzaam, uitdagend en leuk. En vooral : het Reuzengebergte is prachtig!

Handleiding onroerend goed kopen in Tsjechië, versie 0.6. ©2004-2005

4

Hulp gevraagd Zoals hiervoor al is beschreven: we zijn aan het leren hoe het oprichten van een s.r.o., het kopen van grond en het bouwen / verhuren van een vakantiehuis werkt. Dat doen we terwijl de regels en procedures in Tsjechië door de toetreding aan het veranderen zijn. U DOET ONS DAAROM EEN GROOT PLEZIER DOOR UW ERVARINGEN MET ONS TE DELEN! Dat kan heel simpel door een e-mail naar [email protected]. Uw informatie proberen we dan weer te gebruiken in een volgende versie van deze handleiding. Hartelijk dank! Veel succes in Tsjechië!

Arthur Schekermans Tsjechiëliefhebber [email protected]

Handleiding onroerend goed kopen in Tsjechië, versie 0.6. ©2004-2005

5

ONROEREND GOED AANSCHAFFEN IN TSJECHIE Hoe komt u aan grond of een huis? Er zijn een aantal mogelijke startpunten om te zoeken naar onroerend goed: -

de gemakkelijkste: Internet. Neem een zoekmachine en gebruik de sleutelwoorden ‘huis’ ‘Tsjechië’, ‘Czech Republic’, ‘Real Estate’, enz. U wordt overstroomd met informatie, en steeds meer websites zijn in het Duits of Engels. Een aantal makelaars treft u in deze handleiding aan onder kop ‘Adressen en websites’;

-

bezoek de ‘Second Home beurs’ in Utrecht. Er is een apart deel voor Tsjechië. Een andere mogelijkheid is Immo International in Houten;

-

de beste, maar minst eenvoudige: ga bij lokale makelaars langs en bekijk de etalages en de onroerend goed portefeuilles;

-

ook (meestal, dus niet altijd) goed, maar niet goedkoop: er zijn diverse partijen in Nederland en Tsjechië die u kunnen helpen bij het kopen van onroerend goed.

Checklist aankoop onroerend goed 1. is de verkoper van het onroerend goed ook daadwerkelijk op papier de eigenaar? Zo ja, dan is dat vermeld in het Kadaster. Het kan zijn dat de eigenaar van een woning en de eigenaar van de grond waar de woning twee verschillende eigenaren zijn. Dat kàn problemen opleveren. Het Kadaster heeft een Tsjechischtalige website. De verwijzing vindt u bij ‘Adressen en websites’. 2. is het aan te kopen onroerend goed leeg, dat wil zeggen: wonen er mensen? Zo nee, dan moet de koper voor iedere inwoner andere huisvesting vinden (!); 3. zijn er nog andere overeenkomsten op het huis of de grond van toepassing? Verplichtingen die zijn aangegaan door de huidige eigenaar moeten na de aankoop nagekomen worden; 4. is het huis of het perceel aangesloten op: - water; - riolering (zinkput / beerput); - elektriciteit; - telefoon / ADSL. Een aansluiting op het gasnet is zeldzaam in Tsjechië. 5. bij overdracht van onroerend goed moet er overdrachtsbelasting betaald worden. Dat is sinds 1 januari 2004 3% (daarvoor was het 5%). De verkoper betaalt de overdrachtsbelasting. 6. is uw toekomstige huis wel bereikbaar? Ook in de winter? Is het aanleggen van de weg naar uw kavel onderdeel van de koop-aannemingsovereenkomst?

Handleiding onroerend goed kopen in Tsjechië, versie 0.6. ©2004-2005

6

Hints & tips -

een Tsjechische makelaar rekent (uiteraard) commissie. Spreek de hoogte daarvan vooraf goed af! Makelaars hebben een voorkeur voor ‘niets afspreken’ en achteraf te onderhandelen;

-

Tsjechische makelaars adverteren met een prijs waarover te onderhandelen valt. Verder rekent de makelaar een verkoopcommissie die, net zoals in Nederland, bovenop de prijs komt en door de koper betaald moet worden. De overdrachtbelasting komt, zoals hier voor al gemeld, voor rekening van de verkoper die de afdracht moet doen, gebaseerd op een taxatierapport. Het is dus belangrijk om naar dat taxatierapport te vragen, omdat daar de reële waarde in aangegeven staat. Dit is een prima leidraad voor prijsonderhandeling. Taxaties zijn solide en worden door officiële taxateurs gedaan, volgens regels die door de overheid zijn opgesteld. Makelaars vragen een commissie die ligt tussen de 1 en 5%, dit afhankelijk van de waarde van het object. Naar mate een object duurder is, zal het percentage lager zijn;

-

meerdere makelaars bieden hetzelfde onroerend goed aan, soms echter tegen verschillende prijzen;

-

is het onroerend goed dat u op het oog hebt een monument of ‘beschermd erfgoed? Pas dan op, er kunnen financiële consequenties aan zitten. Controleer dit via het Kadaster;

-

het is een gewoonte om bij het aankopen van onroerend goed 10% van de aankoopsom direct te voldoen (‘handgeld’). De verkoper weet dan dat u een serieuze gegadigde bent. Er kan daarna een lange periode (‘maanden’) intreden tot het daadwerkelijke moment van overdracht. Dat is gebruikelijk;

-

elektriciteit kan aan de s.r.o. (zie hierna) geleverd worden, maar ook aan een privépersoon. Dat laatste is CZK 6.000 (¼ SHU MDDU JRHGNRSHU Er zal een relatie tussen privé-persoon en s.r.o. moeten zijn. Een huurovereenkomst? Daarnaast moet een Tsjech garant staan. Of de s.r.o.?

Handleiding onroerend goed kopen in Tsjechië, versie 0.6. ©2004-2005

7

Bouwen op eigen grond Hints & tips -

het bouwen op eigen grond begint met een bouwvergunning. De doorlooptijd voor de aanvraag varieert van enkele maanden tot een jaar (!). Daarnaast kent Tsjechië vele andere vergunningen: poorten, hekken, afrasteringen, terrassen en dergelijke zijn vergunningplichtig;

-

Tsjechië kent ook een bestemmingsplan en een welstandscommissie;

-

het krijgen van Tsjechische vergunningen gaat niet sneller dan het krijgen van Nederlandse;

-

bebouwing moet dertig meter van het bos vandaan blijven;

-

staat het bestemmingsplan (woning)bouw toe? Controleer dit nadrukkelijk, ga niet af op verklaringen van de verkoper of makelaar;

-

Grasfonds: bij bouwen op bouw/grasland moet voor het bebouwde oppervlak een eenmalige storting in het ‘grasfonds’ gedaan worden.

Tsjechisch onroerend goed en particulieren In de vorige versie van deze handleiding beweerden we met stelligheid dat u in Tsjechië als particulier geen onroerend goed kunt kopen. We schreven dat Tsjechië deze regeling heeft bedongen bij de toetreding tot de Europese Unie, voor een periode van 5 jaar: tot 1 mei 2009 dus. Voor bos en agrarische grond geldt zelfs een periode van 7 jaar: tot 1 mei 2011. Diverse lezers melden ons echter dat het sinds 1 januari 2005 mogelijk is privé onroerend goed te kopen, mits dit voor permanente bewoning is. Voor niet-permanente bewoning, zoals vakantiewoningen gelden de hierna opgesomde regels en procedures. In geval van niet-permanente bewoning is het toch mogelijk om Tsjechisch onroerend goed te kopen als u: - de Tsjechische nationaliteit heeft; - u in gemeenschap van goederen getrouwd bent met een Tsjech(ische); - u erfgenaam bent van Tsjechisch onroerend goed. In alle andere gevallen zult u zult U een zogenaamde ‘Tsjechische BV’ moeten oprichten. Zo’n BV heet in Tsjechië een s.r.o., een ‘VSROHþQRVW V UXþHQËP RPH]HQêP’, ook wel genoemd ‘spol. s.r.o.’. Daarnaast zult u in iemand moeten aantrekken om de s.r.o. te besturen, de ‘Jednatel’. Dat mag een Tsjech zijn, maar U mag dat sinds 1 januari 2005 zonder verblijfsvergunning ook zelf doen. Het is dus niet zo dat u ‘even’ naar een makelaar gaat om een huis aan te schaffen. U zult dus ook een s.r.o. moeten oprichten. Moeilijk? Dat valt wel mee, maar het geeft wel ‘rompslomp’.

Handleiding onroerend goed kopen in Tsjechië, versie 0.6. ©2004-2005

8

En in het verlengde van een s.r.o. zult u moeten zorgen voor een boekhouding naar Tsjechisch model, en moeten voldoen aan de eisen die de Tsjechische staat aan zo’n s.r.o. stelt. Een alternatief is het oprichten van een Vereniging van Eigenaren. Samen met anderen gaat de woning dan in de vereniging. Het eigen aandeel is dan de ingebrachte woning. Voordeel: er is maar één Jednatel nodig. Hints & tips -

in november 2004 is er een uitzending geweest op de Nederlandse televisie waarin beweerd werd dat het niet meer nodig zou zijn om een s.r.o. op te richten om daarmee een vakantiewoning aan te schaffen, maar dat een particulier rechtstreeks onroerend goed mag kopen. Volgens ons kan dat alleen met een Vereniging van Eigenaren;

-

wij hebben gehoord dat er mensen zijn die proberen met een verblijfsvergunning onroerend goed op privé-naam te krijgen. Successen zijn ons nog niet bekend. Verblijfsvergunningen zijn er in twee smaken; . tijdelijk: 5 jaar; . permanent: 10 jaar. Zie ook onder de kop ‘Aanvragen verblijfsvergunning’.

Handleiding onroerend goed kopen in Tsjechië, versie 0.6. ©2004-2005

9

Een s.r.o. oprichten Bij het oprichten van een s.r.o. moeten de volgende zaken geregeld worden. Checklist oprichten s.r.o. Het traject van oprichting van, het actief maken van, en het werken met een s.r.o.: 1. akte van oprichting (notariële akte). De akte bevat: a. de naam van de s.r.o. en het zakelijke adres. Een nog te bouwen huis kent geen adres, en daarom zult u uw s.r.o. ergens anders in Tsjechië moeten vestigen. Voor dat adres moet een huurovereenkomst aanwezig zijn, of een verklaring van de eigenaar van het onroerend goed dat de s.r.o. zich op het adres mag vestigen; b. de aard en omvang van de bedrijfsactiviteiten, zodat de Tsjechische overheid de juiste handelslicentie (belangrijk!) kan toekennen; c. omschrijving van de aandeelhouders. Er horen documenten bij die de identiteit van de aandeelhouders vaststellen. Er werken Nederlandse instanties aan mee (o.a. Buitenlandse Zaken). De documenten moeten in het Tsjechisch vertaald worden en door de Tsjechische Ambassade gelegaliseerd te worden; d. het startkapitaal bij oprichting, groot CZK 200.000, dit mag na de oprichting gebruikt worden voor de bedrijfsactiviteit; e. de naam van de Jednatel, en als u dit zelf doet: een Verklaring Omtrent Gedrag (V.O.G., vroeger ‘Verklaring Goed Gedrag’), zowel een Nederlandse als Tsjechische; f. de beheerder van het kapitaal, meestal een aandeelhouder; De akte wordt bij een Tsjechische notaris getekend door de aandeelhouders tijdens de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. 2. aanvraag voor één of meerdere handelslicenties, in ons geval voor het verwerven en verhuren van onroerend goed; 3. opening van een bankrekening, storten van het basiskapitaal, minimumkapitaal CZK 200.000. Met als peildatum maart 2005 is dat zo’n ¼ 4. registratie in het handelsregister. Dat kan door een Tsjech gebeuren en kan maximaal twee keer per natuurlijk persoon. Het kan ook door een niet-Tsjech gebeuren, maar dan is o.a. een ‘bewijs van gebleken kennis van de Tsjechische taal’ nodig. In ons geval gaat dat niet lukken; 5. registratie als betaler inkomstenbelasting; 6. registratie als BTW-betaler; 7. bijhouden van een dubbele boekhouding, volgens het Tsjechische boekhoudkundige systeem. Dat lukt meestal alleen een Tsjechische boekhouder; 8. jaarlijks voldoen aan de belastingverplichting;

Handleiding onroerend goed kopen in Tsjechië, versie 0.6. ©2004-2005

10

9. indienen van de jaarstukken; 10. organiseren van een algemene vergadering van aandeelhouders. Hints & tips -

er zijn geen diploma’s nodig voor de oprichting van een ‘onroerend-goed s.r.o.’;

-

voor het oprichten van een s.r.o. staat een doorlooptijd van twee tot drie maanden. Ingewijden zeggen het in tien dagen te kunnen organiseren;

-

een s.r.o. kan opgericht worden door: a. één of meer particulieren (natuurlijke personen); b. één of meer (buitenlandse) onderneming(en); c. een combinatie van ondernemingen en natuurlijke personen

-

de betaling voor het inschrijven van de s.r.o. in het Handelsregister gaat in waardecouponnen (‘plakzegels’), die alleen bij Tsjechische Postkantoren gekocht kunnen worden;

-

aandeelhouders zonder verblijfplaats is Tsjechië kunnen geen s.r.o. oprichten. Een door de aandeelhouders gevolmachtigd advocaat of notaris kan dat wèl;

-

de aangifte IB (Inkomstenbelasting, ‘Priznani’) moet voor 1 april van het volgende jaar binnen zijn;

-

indien een bedrijf (bijvoorbeeld een Nederlandse BV) aandeelhouder van een s.r.o. wordt, dan moet het ‘Uittreksel uit het Handelsregister’ voorzien zijn van een Apostille (een door de rechtbank af te geven verklaring van echtheid), en door een beëdigd vertaler in het Tsjechisch vertaald worden;

-

alle officiële aktes volgens de Tsjechische wet moeten in het Tsjechisch zijn. U kunt voor uzelf een vertaling laten maken, laat dit wel doen door een beëdigde vertaler. Beëdigde vertalers zijn te vinden op de website van de Nederlandse Ambassade in Praag. De Tsjechische zijn goedkoper dan de Nederlandse, maar soms is het heel handig om iemand in Nederland op ‘arms length’ te hebben.

De bestuurder -Jednatel- benoemen Voor de s.r.o. moet een bestuurder worden benoemd: de Jednatel. De Jednatel kan een Tsjech zijn, maar ook andere inwoner van de Europese Unie, waaronder uzelf. Wilt u dat graag zelf zijn, dan heeft u daarvoor een Nederlandse en Tsjechische V.O.G. (Verklaringen Omtrent Gedrag, Uittreksel uit het Strafregister) en een vestigingsadres in Tsjechië nodig. De Nederlandse Verklaring Omtrent Gedrag (V.O.G.) moet voorzien zijn van een Apostille (een door de rechtbank af te geven verklaring van echtheid), en door een beëdigde vertaler in het Tsjechisch vertaald worden. De Tsjechische kan in Nederland (persoonlijk) bij het Consulaat van de Tsjechische Ambassade in Den Haag (Paleisstraat, tegenover Paleis Noordeinde) aangevraagd worden,

Handleiding onroerend goed kopen in Tsjechië, versie 0.6. ©2004-2005

11

en na drie weken opgehaald worden; Alhoewel er in publicaties tegenstrijdige meningen zijn hoeft u volgens de Nederlandse Ambassade als niet-Tsjechische Jednatel de Tsjechische taal niet te kennen. Een werkvergunning voor de Jednatel is op dit moment niet nodig. Dat kan gaan veranderen, maar waarschijnlijk niet voor een Jednatel die uit een EU-land komt. Hints & tips -

een Jednatel heeft beperkte bevoegdheden, maar als hij of zij zich daar niet aan houdt, dan kan de Jednatel het onroerend goed verkopen! In Tsjechië is dat buiten de notaris om mogelijk, door rechtstreeks naar het Kadaster te gaan. Overigens is het mogelijk de bevoegdheden van de Jednatel in de oprichtingsakte sterk te beperken;

-

de Jednatel is degene die tekenbevoegd is;

-

in de statuten kan opgenomen worden tot welk bedrag de Jednatel handelingsbevoegd is. Minimaal is dat CZK 30.000 (¼ PLQGHU NDQ ZHWWHOLMN niet. Het bedrag moet voldoende hoog zijn voor de normale bedrijfsactiviteiten. Neem verder op dat de Jednatel alleen met toestemming van de aandeelhouders de volgende zaken mag doen: aan- en verkopen van onroerend goed, aangaan van leningen en lease en handelingen die een grootte te boven gaan van CZK 30.000;

-

ons is niet bekend welke (financiële) risico’s een Jednatel loopt, en waarvoor hij of zij aansprakelijk is. Mochten er malversaties in de s.r.o. zijn, dan zijn gevangenisstraffen tot 5 jaar mogelijk! Het komt voor dat de s.r.o. zijn verplichtingen niet na kan komen, de s.r.o. opeens is doorverkocht of dat de aandeelhouders zoek zijn;

-

diverse lezers hameren op de betrouwbaarheid en kwaliteit van de Jednatel. Frauderende en onbekwame Jednatels kunnen veel ellende opleveren;

-

als de Jednatel geen Tsjech is dan is er een aparte vertegenwoordiger van de s.r.o. nodig: de Zastupce. Hij of zij is verantwoordelijkheid voor de gang van zaken binnen de onderneming. De Zastupce functioneert ook als een aanspraakpersoon voor de Tsjechische LQVWDQWLHV YRRUQDPHOLMN YRRU äLYQRVWHQVN\ ~ organisatie voor kleine ondernemers, die toezicht houdt en controleert of deze DG 'DW LV HHQ RYHUNRHSHOOHQGH ondernemers volgens de wet handelen. Deze persoon moet een Tsjech/Tsjechische zijn of iemand die goed Tsjechisch spreekt en dus kan communiceren met de Tsjechische instanties;

-

voor het vestigingsadres is een ‘Uittreksel uit het Kadaster’ nodig;

-

voor een Tsjechische Jednatel is een Tsjechische Verklaring Omtrent Gedrag (V.O.G.) nodig. Voor een Nederlandse Jednatel is een Tsjechische èn een Nederlandse Verklaring Omtrent Gedrag (V.O.G.) nodig.

Aanvragen verblijfsvergunning

Handleiding onroerend goed kopen in Tsjechië, versie 0.6. ©2004-2005

12

*** Mogelijke wijziging per 1-1-2005 (we hebben nog geen officiële publicatie gezien). *** Om onroerend goed voor vaste bewoning in eigendom te kunnen krijgen (dus zonder een s.r.o. op te richten!) heeft u een verblijfsvergunning nodig. Op deze manier komt u er aan. Checklist verblijfsvergunning 1. aanvragen bij de Tsjechische ambassade of het Consulaat in Nederland; 2. deze aanvraag wordt, samen met een aantal benodigde documenten, door de Tsjechische vreemdelingendienst (‘vreemdelingenpolitie’) in behandeling genomen; 3. de vreemdelingendienst heeft vier maanden de tijd om te reageren; 4. Vaak kan de verblijfsvergunning echter binnen twee maanden afgehaald worden op de plaats waar deze is aangevraagd; 5. meer informatie vindt u op de site van de Tsjechische Ambassade. Kijk hiervoor onder het kopje ‘Informatie’. Hints & tips -

Als u inwoner bent van de EU, dan heet het een verblijfsvergunning. Bent u ‘non-EU’ dan moet u een visum aanvragen.

Handleiding onroerend goed kopen in Tsjechië, versie 0.6. ©2004-2005

13

FINANCIELE ZAKEN Wat kost een s.r.o.? U bent geld kwijt voor de notaris die de s.r.o. opricht, de inschrijving in het Handelsregister, de Jednatel, de administratie, een zakelijke rekening bij de bank, enz. Mocht u uw huis gaan verhuren, dan heeft u advies nodig bij de BTW-aangifte en andere s.r.o.-zaken. Brieven die betrekking hebben op uw s.r.o. zult u moeten laten vertalen.

Handleiding onroerend goed kopen in Tsjechië, versie 0.6. ©2004-2005

14

Overzicht kosten (dit zijn de bedragen die we betaald hebben, het overzicht is nog niet volledig) Post Oprichting s.r.o. door de notaris bij notariële akte Voorbereiding notariële akte en inschrijving in het Handelsregister door een advocaat Inschrijven s.r.o. in Handelsregister

Kosten CZK 9.000 / ¼ Inclusief BTW

Frequentie Eenmalig

Kosten per jaar n.v.t.

CZK 9.000 / ¼ Inclusief BTW

Eenmalig

n.v.t.

CZK 5.000 / ¼ Eenmalig (betaling kan alleen in waardecouponnen) CZK 678 / ¼ Eenmalig

n.v.t.

Eenmalig

n.v.t. n.v.t.

¼

Eenmalig, direct na de oprichting weer beschikbaar Eenmalig (meteen beschikbaar voor opname) Eenmalig

¼

Eenmalig

n.v.t.

¼

Eenmalig

n.v.t.

CZK 600 / ¼

Eenmalig

¼

Eenmalig

Opname handtekeningen aandeelhouders in het aandeelhoudersregister Verificatie CZK 40 / ¼ handtekening t.b.v. bank bij gemeente Startkapitaal s.r.o. Minimaal CZK 200.000 / ¼ Minimuminleg zakelijke Minimaal ¼ bankrekening Zelf Jednatel: V.O.G. Nl Verklaring Nederlandse Ambassade in Praag t.b.v. het aanvragen van een V.O.G.-Nl (als de werkgever geen V.O.G. wil aanvragen, of als de aanvrager zelfstandig is) Apostille (verklaring van echtheid) voor V.O.G. Nl Vertaling V.O.G. Nl plus Apostille in het Tsjechisch door beëdigd vertaler Zelf Jednatel: V.O.G. Cz Uittreksel uit het handelsregister (bij ons is één van de aandeelhouders van de s.r.o. een bedrijf) Apostille (verklaring van echtheid) t.b.v.

n.v.t.

n.v.t.

¼

¼

Eenmalig

Handleiding onroerend goed kopen in Tsjechië, versie 0.6. ©2004-2005

15

Nederlands Utreksel uit het Handelsregister (bij ons is één van de aandeelhouders van de s.r.o. een bedrijf) Vertaling Uittreksel Handelsregister plus Apostille in het Tsjechisch door beëdigd vertaler Uittreksel uit het Tsjechische Kadaster t.b.v. vestigingsadres s.r.o. Bedrijfsvergunning op vestigingsadres Salaris Jednatel indien niet zelf Boekhouding Huren zakelijk adres

CZK 600 / ¼

Eenmalig

CZK 100 = ¼

Eenmalig

CZK 1.000 = ¼

Eenmalig

¼

-¼

per maand

¼

-¼

¼ ¼

-¼ -¼

per maand per maand

¼ ¼

-¼ -¼

1 Euro is 30 CZK (Tsjechische Kroon), peildatum maart 2005. Hints & tips -

het startkapitaal van de s.r.o. is na de oprichting voor investeringen te gebruiken;

-

als de Jednatel in Tsjechië geen arbeidsbetrekking heeft, dan moet u het Tsjechische minimumloon betalen. De hoogte daarvan is ons onbekend;

-

een lezer van het Tsjechisch – Nederlands Forum meldde een bedrag van ¼ jaar voor de boekhouding van de s.r.o. Er is veel prijsvariatie.

Handleiding onroerend goed kopen in Tsjechië, versie 0.6. ©2004-2005

SHU

16

Banken Tijdens onze bezoeken aan Tsjechië werd ons aangeraden geen zaken te doen met Tsjechische banken, omdat bij eventuele problemen de kans op ‘geld terug’ lager is dan bij grote buitenlandse banken. Volgens zeggen zijn goede banken om zaken mee te doen: - GE Capital (GE = General Electric); - Kommerz Bank (BK); - CSOB. Van de Nederlandse banken zijn ABN en ING aanwezig, o.a. in Praag. Navraag leerde ons dat zij geen zaken doen met particulieren (peildatum mei 2004). Later realiseerden we ons dat een s.r.o. natuurlijk geen particulier is… Dus wellicht is het toch mogelijk bij hen een rekening te openen. Hints & tips -

sommige banken bieden Internet-bankieren. Niet doen, laat alles via papier lopen om mogelijk fraude te beperken. Van horen zeggen: een mogelijke uitzondering is de bank E-Banka, een Tsjechische Internetbank. Het is bij hen mogelijk dat de eigenaar (dus niet de Jednatel) als enige kan bankieren. Afschriften kunnen naar het Nederlandse adres;

-

het is niet eenvoudig een hypotheek in Tsjechië te geven zonder een bewezen goed betalingsverleden. De HVB-bank lijkt daarop een uitzondering, en heeft een hypotheek speciaal voor mensen met een tweede huis. Die hypotheek is waarschijnlijk bestemd voor privépersonen, wij hebben nog geen bank gevonden die een hypotheek met onze s.r.o. wil afsluiten;

-

de s.r.o. krijgt bij oprichting een nummer, dat nummer heeft de bank nodig. Oftewel: een zakelijke bankrekening kan niet geopend worden voordat de s.r.o. opgericht is;

-

bij verhuur van het vakantiehuis: zorg voor een privé-rekening. Gebruik deze om de rekening van de s.r.o. ‘af te romen’, bij eventuele fraude is de schade dan beperkter;

-

de Jednatel opent de bankrekening, en heeft daarvoor de handtekening nodig van de aandeelhouder die is aangewezen als ‘beheerder van het startkapitaal’. In ons geval sputterde de bank tegen omdat de beheerder van het startkapitaal geen Tsjech is, of een buitenlander met een verblijfsvergunning. Na overleg met de advocaten van het hoofdkantoor van deze bank bleek openen van een zakenrekening toch te kunnen.

De fiscus Een interessant onderwerp wat nog lang niet compleet is. Checklist fiscus In Tsjechië -

er moet onroerend goed belasting betaald worden. Die is afhankelijk van de gemeente en het aantal inwoners. Maximaal tot ¼ SHU MDDU

Handleiding onroerend goed kopen in Tsjechië, versie 0.6. ©2004-2005

17

-

de al eerder genoemde overdrachtsbelasting;

-

BTW-aangifte per maand / kwartaal / jaar;

-

als het onroerend goed uit de s.r.o. gaat (verkoop) dan moet over de winst 26% (2005) Vennootschapsbelasting betaald worden;

-

nieuwbouwwoningen kunnen zonder BTW worden aangekocht.

In Nederland: - voor de Nederlandse fiscus bezit je geen tweede huis, maar aandelen in een buitenlandse onderneming, de s.r.o. Dit is aanmerkelijk belang en valt onder Box 2. Het is aantrekkelijk om het Zakladni Kapital te laten verhogen van CZK 200.000 naar de waarde van het onroerend goed. Dit kost 8 promille van de ophoging. Zo lang de waarde van de aandelen niet in Euro’s stijgt hoeft er in NL geen belasting betaald te worden. Als er geld geleend is om de aandelen te kopen, dan is de rente daarover weer als aftrekpost te gebruiken in Box 2, zelfs met ‘carry back’. Verzekeringen Voor een huis is Tsjechië zijn een aantal verzekeringen mogelijk. Checklist verzekeringen 1. brandverzekering 2. constructieverzekering 3. inboedelverzekering 4. inbraakverzekering 5. natuurlijke ongevallenverzekering, zoals waterschade 6. opstalverzekering 7. WA-verzekering In volgende stappen gaan we bepalen welke verzekeringen we nodig hebben en bij welke marktpartij we die kunnen afsluiten. Hints & tips -

Een s.r.o. is aansprakelijk voor wat er op het grondgebied van de s.r.o. gebeurt (denk bijvoorbeeld aan een ongeluk met een bouwvakker). Een WA-verzekering dekt dat risico af;

-

Verzekeringsmaatschappij(en): Kooperativa (naar verluidt niet goedkoop).

Handleiding onroerend goed kopen in Tsjechië, versie 0.6. ©2004-2005

18

BIBLIOGRAFIE Wegwijzer voor de Nederlandse ondernemer in Tsjechië. Dit is een publicatie die is vervaardigd in opdracht van de Nederlandse Ambassade in Praag door PricewaterhouseCoopers in Praag. De publicatie is gratis verkrijgbaar bij de Ambassade, de Economische Voorlichtingsdienst (EVD) in Den Haag, en de Nederlandse Kamer van Koophandel in Praag

Handleiding onroerend goed kopen in Tsjechië, versie 0.6. ©2004-2005

19

ADRESSEN EN WEBSITES Webadres [email protected] www.netherlandsembassy.cz [email protected] www.evd.nl [email protected] www.nlchamber.cz www.czech.cz

Inhoud Ambassade van het Koninkrijk der Nederlanden in Tsjechië Economische Voorlichtingsdienst

Taal

Nederlandse Kamer van Koophandel in Praag Informatie over werken in Tsjechië, E vakantie, studie, het weer www.tsjechie.nl Informatie in brede zin over Tsjechië N www.tsjechie.net/forum Het Nederlands – Tsjechisch forum. N Altijd boeiende discussies en informatie over het aanschaffen van onroerend goed in Tsjechië www.czechslovakforum.nl Eveneens een forum over Tsjechië, ook www.czechslovakforum.be actief in België www.czechembassy.org/zu/hague Bevat veel informatie over Tsjechië, E, T onder andere over het aanvragen van een verblijfsvergunning www.mpo.cz/en Gids voor handelslicenties van het E, T Ministerie van Industrie en Handel www.zlatestranky.cz De Gouden Gids E, T www.mzv.cz Tsjechisch ministerie van Buitenlandse E, T Zaken www.justice.cz Hier kunt u de doopceel van uw T Jednatel lichten. Aantal s.r.o.’s waar hij of zij Jednatel van is, betrokkenheid bij faillissementen. www.nahlizenidokn.cuzk.cz Het Tsjechische Kadaster T (www.cuzk.cz) www.reality.cz Makelaars in Tsjechië en in Nederland E, N, D, T www.realgate.cz www.ekrk.com www.sreality.cz www.nemovitost.cz www.reals.cz www.tsjechievastgoed.nl www.tsjechietotaal.nl www.vnts.nl Talencursussen Tsjechisch N www.czechcentres.cz Legenda: E = Engels N = Nederlands D = Duits T = Tsjechisch

Handleiding onroerend goed kopen in Tsjechië, versie 0.6. ©2004-2005

20

MET DANK AAN Naam H. Wieleman

J. Gilbers

JUDr. Michal Hruska

B. v.d. Brink J. Roks J. Eshuis R. v. Erkel R. Siebers

Omschrijving Behalve dat Henk bijgedragen heeft aan deze handleiding, heeft hij ook de bouwtekeningen van onze vakantiewoning gemaakt. Hij is inmiddels aardig thuis in de Tsjechische bouwvoorschriften. Jana is onze steun en toeverlaat (geweest) bij het oprichten van onze s.r.o.en heeft ons geholpen met het opzoeken van de juiste partijen in Tsjechië, en heeft er afspraken meer gemaakt. Ze is verder tolk, vertaalt en geeft Tsjechische les. We zijn er zeer tevreden over: hoge kwaliteit voor een redelijke prijs. Deze advocaat heeft in korte tijd de s.r.o.-oprichtingsakte voor de notaris voorbereid, is met ons mee geweest naar de notaris en heeft voor ons de bankrekening geopend. Hij is partner in ‘Advokatni kancelar Poprach & Poprachova & Hruska’ in Trutnov, Reuzengebergte. Spreekt als een van de weinigen prima Engels. We zijn er zeer tevreden over. Voor het adres van de website van het Tsjechische Kadaster. Voor het delen van zijn ervaringen met het oprichten van een s.r.o. Voor zijn tip over de noodzaak van een WA-verzekering voor de s.r.o. Voor het kritisch doorlezen en becommentariëren van versie 0.5 van deze handleiding. Voor zijn informatie over privé onroerend goed kopen bij permanente bewoning / ervaringen met Jednatel.

E-mail e-mail: [email protected]

e-mail: [email protected]

e-mail: [email protected] telefoon: +420 499 815 742

Handleiding onroerend goed kopen in Tsjechië, versie 0.6. ©2004-2005

21

WOORDENLIJST Besloten Vennootschap / BV startkapitaal vertegenwoordiger (van een s.r.o.) factuur advocaat

s.r.o. VSROHþQRVW V UXþHQËP RPH]HQêP spol. s.r.o. základní kapitál zastupce faktura advokát

Handleiding onroerend goed kopen in Tsjechië, versie 0.6. ©2004-2005

22