Mbs

Securitization การแปลงสินทรัพย์ให้เป็นสินทรัพย์ หมายถึง กระบวนการในการนำาทรัพย์สินของบริษัทหรือ สถาบันการเงินในรูปแบบต่างๆ ซึ่งถือว่าเป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องตำ่ามารวมกันเป็นกองทรัพย์สิน (pool of Assets ซึ่งถือว่ามีสภาพคล่องสูงเพื่อขายให้แก่นักลงทุนต่อไป สามารถแบ่งได้ 2 ประเภท 1. Asset - backed securitization (ABS) การนำาสินทรัพย์ทุกประเภทยกเว้นสินเชื่อที่อยู่อาศัยมารวมกันเป็นกองสินทรัพย์แล้วแปลงเป็น หลักทรัพย์ 2. Mortgage - backed securitization (MBS) การนำาลูกหนี้ประเภทสินเชื่อที่อยู่อาศัยมารวมกันเป็นกองสินทรัพย์แล้วแปลงเป็นหลักทรัพย์ ขั้นตอนของ Securitization โดยทั่วไป

Remote Bankruptcy

Originator

Credit สินทรัพย์

SPV

Trustee หลักทรัพย์

Investor

เงินทุน

เงินทุน

Servicer องค์กรต่างๆที่เกี่ยวข้องกบการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ 1. เจ้าหนี้เดิม (originatior) คือองค์กรที่ให้สินเชื่อหรือปล่อยเงินกู้ให้กับลูกหนี้เป็นรายแรกถือ เป็นตลาดแรกของการกู้ยืมซึ่งเจ้าหนี้เดิมจะทำาหน้าที่ให้บริการ(Servicer)ในการเก็บกระแสรายได้ นั้นคือ เงินต้นและดอกเบี้ยให้กับ Trustee เพื่อที่ Trustee จะส่งรายได้นั้นให้กับนักลงทุนที่ถือหลักทรัพย์ MBS

2. ตัวการเฉพาะกิจ (Special Purpose Vehicle :SPV) เป็นองค์กรที่มีวัตถุประสงค์เฉพาะ คือ ทำา ธุรกรรมเฉพาะด้านการออกหลักทรัพย์ เพื่อนำาเงินมาซื้อสินทรัพย์ โดยตัวกลางเฉพาะกิจจะมีลักษณะเป็น ตัวกลางที่ทำาหน้าที่รับโอนสินทรัพย์ที่เจ้าหนี้เดิมได้ขายออกจากงบดุลแล้วนำามาขายให้แก่นักลงทุนต่อไป 3. Trustee หมายถึง ผูท้ ี่ทำาหน้าทีเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ให้แก่นักลงทุน โดยทำาการดูแลให้ องค์กรต่างๆ ให้ปฏิบัติหน้าที่หรือเงื่อนไขที่ได้กำาหนดไว้ในสัญญาการออกตราสารทางการเงินอย่าง เคร่งครัด 4. ผู้รับประกันการจัดจำาหน่าย (Underwriter) ผู้มีหน้าที่ในการรับประกันการจัดจำาหน่าย คือ Investment bank จะทำาหน้าที่เป็นนายหน้าในการเสนอขายหลักทรัพย์ให้กับนักลงทุน 5. ผู้รับประกันความเสี่ยง (Credit Enhancer) เป็นกลไลเพิ่มความมั่นใจให้แก่นักลงทุนที่จะ ลงทุนในหลักทรัพย์ที่เกิดจากการแปลงทรัพย์สินเป็นหลักทรัพย์ โดยผู้รับประกันความเสี่ยงจะทำาหน้าที่ ในกรณีที่ตัวกลางเฉพาะกิจไม่สามารถชำาระเงินคืนให้กับนักลงทุนได้ โดยผู้รับประกันความเสี่ยงจะเป็นผู้ จ่ายเงินให้กับนักลงทุนแทนตัวกลางเฉพาะกิจตามวงเงินที่ได้ทำาประกันไว้ โดยหลักทรัพย์จะได้รับการจัด อันดับความน่าเชื่อถือในระดับเดียวกันกับผู้เข้ามาทำาหน้าที่รับประกันความเสี่ยง 6. สถาบันจัดอันดับความน่าเชื่อถือ (Credit Rating Agency) เป็นหน่วยงานที่ทำาหน้าที่ในการจัด อันดับความน่าเชื่อถือของหลักทรัพย์ที่จะออกเสนอขายต่อนักลงทุน ทำาให้นักลงทุนได้ทราบถึงข้อมูล ระดับความเสี่ยงของหลักทรัพย์นั้นๆ เพื่อใช้ประกอบการตัดสินใจในการลงทุน ในกรณีที่หลักทรัพย์ เสนอขายแก่นักลงทุนต่างประเทศ ก็จะใช้สถาบันจัดอันดับความน่าเชื่อถือที่เป็นสากล เช่น Moody’s Invester Service , S&P เป็นต้น แต่ถ้าหลักทรัพย์นั้นจำาหน่ายให้กับนักลงทุนภายในประเทศอาจจะมีการ จัดอันดับความน่าเชื่อถือหรือไม่มีก็ได้ สถาบันการจัดอันดับความน่าเชื่อถือของประเทศไทยซึ่งเป็นแห่ง แรก คือ TRIS จัดตั้งขึน้ เพื่อประโยชน์ในการช่วยเหลือส่งเสริมการพัฒนาตลาดตราสารหนี้แห่ง ประเทศไทย การแปลงสินทรัพย์ในกลุ่มสินเชื่อประเภทอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นหลักทรัพย์ (Mortgage - backed Securitization) การแปลงสภาพสินเชื่อประเภทอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นหลักทรัพย์ สามารถทำาได้ 3 วิธี ตาม โครงสร้างการทำา โดยแต่ละวิธีจะมีชื่อเรียกต่างกันดังนี้

1. การแปลงสภาพสินเชื่อประเภทอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นหลักทรัพย์ประเภทส่งผ่าน(Mortgage

Pass Through Securitization)

ลักษณะของตราสารประเภทส่งผ่าน เมื่อสถาบันการเงินให้กู้แก่ลูกค้าไปแล้วใน แต่ละเดือน ลูกค้าต้องชำาระเงินคืนแก่ผู้กู้เป็นงวดๆไป โดยแต่ละงวดประกอบด้วยเงินต้นบวกดอกเบี้ย ซึ่งบางครั้งลูกค้าอาจชำาระหนี้ก่อนกำาหนดหรือล่าช้าบ้าง เมื่อสถาบันการเงินที่ให้กู้ทำาการขายหนี้เพื่อ ทำาการแปลงสินทรัพย์ให้เป็นหลักทรัพย์ เงินที่ได้รับจากลูกหนี้ในแต่ละงวดจะถูกส่งผ่านไปให้กับนัก ลงทุนหลังหักค่าใช้จ่ายในการบริหารเก็บหนี้แล้ว ซึ่งผูท้ ำาหน้าที่นี้อาจะเป็นสถาบันการเงินหรือจ้าง บุคคลที่สามทำาหน้าที่แทน การออกหลักทรัพย์ประเภทนี้ จะลดปัญหาจากการ Prepayment ของลูกหนี้ เนื่องจากลักษณะของตราสารประเภทนี้ จะเป็นการนำาสินทรัพย์มารวมกันเป็นกองสินทรัพย์ ถ้าหาก กองสินทรัพย์มีขนาดใหญ่ การ Prepayment ของลูกหนี้ แต่ละราย ก็จะไม่ส่งผลกระแสเงินที่ได้รับใน แต่ละเดือน 2. การแปลงสินทรัพย์สินเชื่อประเภทอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นหลักทรัพย์ ประเภทมีหลักทรัพย์คำ้า

ประกันแบบมีพนั ธะ (Collateralized Mortgage Obligation : CMO) ลักษณะหลักของ CMO คือ การแยกสินทรัพย์ทนี่ ำามาคำ้าประกันออกเป็นชั้นๆ (Tranches) หลัง จากนั้นออกหลักทรัพย์หนุนหลังโดยสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลายชั้น ซึ่งมีความแตกต่างกันในเรื่องระยะเวลา ในการจ่ายคืนเงินต้นและดอกเบี้ย เพื่อให้สอดคล้องกับลักษณะของการชำาระคืนหนี้ก่อนกำาหนด หลังจาก นัน้ ผู้ออกตรงสารจะจ่ายดอกเบี้ยให้แก่ผู้ลงทุนใน CMO แต่ละชั้น และจะทยอยไถ่ถอนหลักทรัพย์ในชั้นที่ 1 ไปจนถึงชั้นสุดท้ายตามลำาดับของอายุหลักทรัพย์แต่ละชั้น ปัจจุบันการออกหลักทรัพย์แบบนี้เป็นที่นิยม สูงสุดในกระบวนการแปลง สินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ CMO นับได้ว่าเป็นพัฒนาการที่สำาคัญอย่างหนึ่งในกระบวนการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสหรัฐอเมริกาสามารถตอบสนองความต้องการของนักลงทุนกลุ่มต่างๆได้อย่าง หลากหลายทั้งที่ต้องการลงทุนระยะยาวหรือต้องการเครื่องมือสำาหรับป้องกันความเสี่ยงจากการขึ้นลง ของอัตราดอกเบี้ย และผู้ที่ต้องการระดมทุนก็สามารถใช้เครื่องนี้ระดมเงินได้ อย่างกว้างขวาง

Loan#1 Loan#2

Interest Scheduled Repayment Interest Scheduled Repayment Prepayment

Monthly Cash Flow

Loan#3

Class A

A% ดอกเบีย้ และเงินต้น

Investors

Class B Class C

B% ดอกเบีย้ และเงินต้นหลังจากถอน Class A C% ดอกเบีย้ และเงินต้นหลังจากถอน Class A,B

Interest Scheduled Repayment

ลักษณะการออกหลักทรัพย์ประเภท CMOs 3. Stripped Mortgage – Backed Security (SMBS)

SMBS คือ MBS ที่มีวิธีการออกที่นำากระแสเงินสดของกองสอนเชื่อที่อยู่อาศัยมาแบ่งแยกออกเป็น 2 ส่วน คือ กระแสเงินสดจากดอกเบี้ยจ่ายของกองสินเชื่อที่อยู่อาศัย และกระแสเงินสดจากเงินต้นที่ได้รับ ชำาระของกองสินเชื่อที่อยู่อาศัย แล้วนำาออกขายเป็นหุ้นกู้แยกจากกันดังนี้ Interest Only (IO) ผู้ที่ลงทุนจะได้รับกระแสเงินสดจากดอกเบี้ยเท่านั้น จากลักษณะดังกล่าวของ IO จึงทำาให้ผู้ลงทุนที่คาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยจะสูงขึ้นในอนาคต จะหันมาลงทุนใน IO เนื่องจาก เมื่ออัตรา ดอกเบี้ยสูงขึ้น มีผลทำาให้ความเป็นไปได้น้อยที่ผู้กู้มาชำาระหนี้คืนก่อนกำาหนด ส่งผลให้ผู้ลงทุนได้รับผล ตอบแทนในรูปของดอกเบี้ยเป็นระยะเวลานาน ดังนั้น ราคาของ IO จะสูงขึน้ เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น และ ลดลงเมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง Pricipal Only (PO) ผูท้ ี่ลงทุนจะได้รับกระแสเงินสดจากเงินต้นเท่านั้น จากลักษณะดังกล่าวของ PO จึงทำาให้ผู้ลงทุนที่คาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลงในอนาคต จะหันมาลงทุนใน PO เนื่องจากกอง สินทรัพย์ที่นำามาแปลงเป็นหลักทรัพย์นั้นเป็นลูกหนี้เงินกู้อสังหาริมทรัพย์ เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง มีส่วน ที่จะทำาให้ผู้กู้มาชำาระหนี้คืนก่อนกำาหนดมากขึ้น ส่งผลให้ผู้ลงทุนได้รับเงินต้นคืนเร็วขึ้น ดังนั้น ราคาของ PO จะสูงขึ้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง และลดลงเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น

Loan#1 Loan#2

Interest Scheduled Repayment Interest Scheduled Repayment Prepayment

Interest

ชำาระส่วนดอกเบีย้ IO ดอกเบีย้

Principal

ชำาระส่วน เงินต้น

Investors

PO

Monthly Cash Flow

Loan#3

Interest Scheduled Repayment

ลักษณะการออกหลักทรัพย์ประเภท SMBS ประโยชน์ของการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ (Securitization) การทำาธุรกรรมการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ หากเกิดขึน้ ในประเทศไทยอย่างต่อเนื่อง จะ ก่อให้เกิดประโยชน์ต่อสถาบันการเงินที่ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย และมีส่วนช่วยให้การพัฒนาระบบการ เงินเคหการของชาติและการพัฒนาตลาดทุนโดยส่วนรวมให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น พอสรุปได้ดังนี้ 1.ประโยชน์ต่อภาพรวมทางเศรษฐกิจ 1.1 กระบวนการทำาการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ (Securitization) ทำาให้เกิดการกู้ยืมเงิน โดยตรงระหว่างผู้กู้กับผู้ที่ต้องการลงทุน โดยไม่ต้องผ่านตัวกลาง คือสถาบันการเงินจึงช่วยให้การจัดสรร ทรัพยากรทางการเงินมีประสิทธิภาพมากขึ้น และทำาให้มีแนวโน้มทำาให้อัตราดอกเบี้ยตำ่าลง 1.2 มีส่วนช่วยสนับสนุนตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยให้มีสภาพคล่องมากขึ้น ซึ่งสอดคล้องกับ นโยบายของรัฐที่บรรจุไว้ในแผนพัฒนาเศรษฐกิจที่จะส่งเสริมให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง มากขึ้น 1.3 ช่วยให้มีตราสารทางการเงินระยะยาวสำาหรับการลงทุนระยะยาวของนักลงทุนที่เป็นสถาบัน เช่น กองทุนสำารองเลี้ยงชีพ กองทุนบำาเหน็จบำานาญข้าราชการ บริษัทประกันชีวิต 1.4 การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ (Securitization) จะช่วยจัดสรรเงินออมไปสู่ส่วนต่างๆ ของระบบเศรษฐกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพ ทำาให้สถาบันการเงินมีความคล่องตัว สามารถปล่อยสินเชื่อ ให้ธรุ กิจกลุ่มใหม่ๆได้มากขึ้น โดยกลุ่มสินเชื่อที่จัดจะมีคุณสมบัติและความเสี่ยงคล้ายคลึงกันเพื่อความ

สะดวกในการรวมกลุ่มของสินทรัพย์เพื่อทำาการแปลงสินทรัพย์เพื่อทำาการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ (Securitization) เพื่อออกนำาตราสารทางการเงินมาระดมทุนจากนักลงทุน ซึ่งทำาให้เกิดการพัฒนาช่อง ทางในการระดมทุนในตลาดตราสารทางการเงิน ทำาให้ตลาดตราสารหนี้ของประเทศมีสภาพคล่องมากยิ่ง ขึ้น 2. ประโยชน์สำาหรับนักลงทุน 2.1 สถาบันการเงินบางแห่งหรือผู้ลงทุนจำานวนหนึ่ง ได้แก่ ธนาคารออมสิน กองทุนรวม กองทุน สำารองเลี้ยงชีพ บริษัทประกับชีวิต เป็นต้น อาจมีสภาพคล่องทางการเงินหรือมีเงินเก็บออมสูง จำาเป็นต้อง นำาเงินส่วนเกินไปลงทุนซื้อตราสารการเงินที่หนุนหลังโดยสินทรัพย์เงินกู้ที่อยู่อาศัย 2.2 ตราสารการเงินที่หนุนหลังโดยสินทรัพย์เงินกู้ที่อยู่อาศัยที่ขายในตลาดรองนอกจากให้ผล ตอบแทนที่ใกล้เคียงหรือสูงกว่าตราสารอื่นๆแล้ว โดยเฉพาะให้ผลตอบแทนสูงกว่าการลงทุนในรูปเงิน ฝาก นอกจากนั้นยังมีความปลอดภัยสูง เพราะการคำ้าประกันจากผู้ออกหลักทรัพย์ และยังมีความคล่องตัว สูงสามารถนำาออกขายในตลาดรองได้ง่าย 3. ประโยชน์แก่ประชาชนและระบบเคหการโดยรวม 3.1 ช่วยให้ระบบการเงินเคหการมีเงินทุนจากตลาดทุนไหลเข้ามาในระบบ 3.2 ช่วยทำาให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยในตลาดแรกมีแนวโน้มลดลง 3.3 ช่วยให้ระบบสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีเสถียรภาพมากขึ้น เนื่องจากเป็ นการระดมทุนระยะ ยาวจากตลาดทุนมาปล่อยกู้ระยะยาว 3.4 กระตุ้นให้มีการแข่งขันในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากยิ่งขึ้น 4. ประโยชน์ต่อธนาคารอาคารสงเคราะห์ 4.1 ทำาให้ธนาคารฯ สามารถบริการทรัพย์สินได้อย่างมีประสิทธิภาพ ลดภาวะความไม่สอดคล้อง ระหว่างการปล่อยกู้เงินระยะยาว และที่มาของแหล่งเงินทุนของสถาบันการเงิน (Funding Mismatch) ที่ ทำาให้เกิดความเสี่ยง เนื่องจากการมีภาระด้านเงินกู้หรือเงินฝากซึ่งส่วนใหญ่เป็นระยะเวลาสั้น ขณะ เดียวกันต้องปล่อยสินเชื่อที่เป็นระยะเวลายาว และในกรณีที่ประชาชนขาดความมั่นใจในสถาบันการเงิน ทำาให้มีการเบิกถอนจำานวนมากก็อาจทำาให้ธนาคารฯประสบปัญหาสภาพคล่องได้ การขายสินทรัพย์เพื่อ นำาออกไปเป็นหลักทรัพย์จะช่วยให้ธนาคารเงินมีเงินทุนหมุนเวียนเข้ามามากขึ้น

4.2 ทำาให้ธนาคารฯ ๆได้แหล่งเงินทุนที่มีอัตราดอกเบี้ยตำ่า (และคงที่) และระยะยาวเพราะ สินทรัพย์ที่ใช้คำ้าประกันเป็นสินทรัพย์ที่มีคุณภาพ ซึ่งจะเป็นผลดีกับการบริหารเงินและสามารถระดมทุน ที่มีมีต้นทุนตำ่ากว่าตราสารประเภทอื่น 4.3 ลดความเสี่ยงทางการเงิน (Financial Leverage) ของธนาคารฯ เนื่องจากสามารถโอนลูกหนี้ เงินกู้ออกจากงบดุล ทำาให้ลดภาระในการเพิ่มทุนภายใต้ข้อบังคับของ BIS และยังเป็นการลดภาระในการ ดำารงกองทุนต่อสินทรัพย์เสี่ยงของธนาคารฯ ความสามารถในการขยายสินเชื่อให้เพิ่มมากขึ้น โดยไม่ต้อง ทำาการเพิ่มทุนบ่อยๆ 4.4 ลดความเสี่ยงในตัวสินทรัพย์และทำาให้ผลตอบแทนต่อสินทรัพย์ (Return on Asset) ดีขึ้น เนื่องจากสินทรัพย์ถูกทำาให้มีสภาพคล่องและก่อให้เกิดรายได้ 4.5 ช่วยให้ธนาคารฯ มีรายได้จากค่าธรรมเนียมมากขึ้น ซึ่งในภาวการณ์แข่งขันในปัจจุบัน ทำาให้ มีความจำาเป็นในการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างรายได้ของสถาบันการเงินไปสู่รายได้จากค่าธรรมเนียมมาก ขึ้น 4.6 การที่ธนาคารฯ ขายลูกหนี้ของตนออกไป เท่ากับเป็นการเปลี่ยนสินทรัพย์ประจำาเป็น สินทรัพย์หมุนเวียนหรือเงินสด ช่วยให้ธนาคารฯมีสภาพคล่องทางการเงินเพิ่มขึ้น สามารถนำาเงินสดจาก การขายตราสารมาหาประโยชน์ต่อไป 4.7 ฐานะทางการเงินของธนาคารฯ ดีขึ้น เช่นอัตราส่วนเงินทุนหมุนเวียนสูงขึ้น อัตราส่วนกำาไร ต่อสินทรัพย์ประจำาเพิ่มขึ้น 4.8 เป็นการกระจายความเสี่ยงของแหล่งเงินทุน (Source of fund) และลดการพึ่งพากระแสเงิน ฝากลง เพราะสามารถระดมทุนจากแหล่งเงินอื่นๆได้กว้างขวางขึ้น ปัญหาและอุปสรรคในการขายกลุ่มสินเชื่อของธนาคารฯ จากการที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์เคยขายกลุ่มสินเชื่อให้กับบรรษัทตลาดรองที่อยู่อาศัย จำานวน 400 ล้านบาท ในปีพ.ศ.2542 ทำาให้ธนาคารฯประสบปัญหาและอุปสรรคต่างๆซึ่งสรุปได้ดังนี้ 1. การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ของธนาคารอาคารสงเคราะห์นั้น เกิดจากนโยบายของ รัฐบาลที่ต้องการพัฒนาตลาดทุน โดยนำากลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารฯที่มีอยู่ขายให้กับ บรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย แต่จากสภาพในปัจจุบันธนาคารฯไม่ได้มีปัญหาสภาพ คล่อง หรือการขายโดยสมัครใจของธนาคารฯเอง 2. การให้บริการแก่ลูกหนีข้ องธนาคารฯ 2.1 กลุ่มสินเชื่อทีข่ ายให้กับบรรษัทตลาดรองฯ ยังใช้เลขที่บัญชีเงินกู้ของธนาคารอยู่ เมื่อ ลูกค้าขอเปลี่ยนแปลงสัญญาต่างๆ ธนาคารฯไม่สามารถทราบได้ว่าลูกค้ารายใดขายให้กับ

บรรษัทตลาดรองฯ ทำาให้เกิดความสับสนในการปฏิบัติงานล่าช้า ซึ่งส่งผลให้ลุกค้าไม่ พอใจ 2.2 ในกรณีที่ลูกค้าเปลี่ยนสัญญาโดยไม่ต้องไปกรมที่ดิน แต่เนื่องจากธนาคารฯขายให้กับ บรรษัทตลาดรองฯไปแล้ว ทำาให้เกิดปัญหาในการซื้อคืนลูกหนี้นั้น 2.3 ลูกค้าไม่ทราบสถานะบัญชีเงินกู้ของตนเองว่าได้ถูกขายให้บรรษัทตลาดรองฯไปแล้ว 3. ด้านกฎหมาย มีการตีความในสัญญาการซื้อขายไม่ตรงกัน หรือลักษณะคลุมเครือ ก่อให้เกิด ความล่าช้าในการปฏิบัติงาน ซึ่งส่งผลกระทบต่อลูกหนีข้ องธนาคารฯ 4. ขาดการประชาสัมพันธ์ เผยแพร่ความรู้และประโยชน์ที่จะได้รับจากการแปลงสินทรัพย์เป็น หลักทรัพย์ เพื่อให้ประชาชนรับทราบ ทำาให้เกิดปัญหาเมื่อธนาคารฯนำากลุ่มสินทรัพย์ขายให้ กับบรรษัทตลาดรองฯ จากปัญหาทั้งหมดข้างต้น หากมีการหารือกันทั้งสองหน่วยงาน คือ ธนาคารอาคารสงเคราะห์และ บรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพื่อแก้ไขปัญหาและอุปสรรคข้างต้น น่าจะเป็นหนทางในการ ส่งเสริมให้มีการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ได้ดียิ่งขึ้น