Gestion Inmobiliaria

UNIVERSIDAD TECNOLOGICA METROPOLITANA ESCUELA DE ARQUITECTURA CURSO DE GESTION INMOBILIARIA 4° AÑO 2008

CURSO DE GESTION INMOBILIARIA (GI) •

INTRODUCCION AL CURSO • • • •

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Objetivos Metodología Programa clase a clase Evaluaciones

INTRODUCCION A LA GESTION INMOBILIARIA •

Gestión: Acción Acción planificada, programada, evaluada

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Inmobiliario: Asociado a bien raíz; lo inmóvil.

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Actividad profesional del arquitecto • Labores como dependiente • Libre ejercicio • Concursos públicos de arquitectura. • El auto encargo

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Evaluación de proyecto inmobiliario • Análisis de costo y gastos de la inversión • Terreno • Profesionales • Construcción • Financiamiento •

Análisis de la recuperación de la inversión • Compraventas • Arriendos • Administraciones • Concesiones

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LENGUAJE DE LA GESTIÓN INMOBILIARIA (GI) • • • • • • • •

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Planos, perspectivas, isométricas Especificaciones técnicas y memorias Cubicaciones Presupuestos Programación de obra Modelos y maquetas Estudio de evaluación del proyecto Planificación y programación de la gestión.

ECONOMIA URBANA • • • •

Cuidad no sólo amable sino eficiente Zonificación y funcionalidad Valoración y uso del suelo Presencia de gestión inmobiliaria

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PLANIFICACIÓN TERRITORIAL • Planificación urbana nacional • Planificación urbana regional • Planificación urbana intercomunal • Planificación urbana comunal • Memoria explicativa • Estudio de factibilidad • Ordenanza local • Planos • Planos seccionales • Limites urbanos • Uso del suelo urbano • Subdivisión y urbanización del suelo • Zonas de construcción obligatoria • Expropiaciones

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ETAPAS DEL DESARROLLO DE LA GESTIÓN INMOBILIARIA PARA LA PLANIFICACION DE LA MISMA

1.

Génesis de la G.I.

2.

Anteproyecto • Perpectivas y maquetas • Prefactibilidades: • Legal (revisión de escrituras) • Técnica (aprobación previa DOM)

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Financiera (aprobación de financiamiento, en principio, de la institución financiera en base al análisis de la pre evaluación económica del proyecto inmobiliario)

3.

Proyecto • Información previa municipal • Factibilidades de servicios (agua potable, alcantarillado de aguas servidas, electricidad, gas, etc.) • Estudios de título del terreno • Pre-Evaluación económica del proyecto inmobiliario. • Levantamiento del terreno (topografía, angulaciones, dimensiones) • Estudio de mecánica de suelo • Proyecto de urbanización • Movimiento de tierras • Rasantes y niveles • Pavimentación • Colectores, matrices, postación (electricidad, telefonía, etc) • Memorias • Paisajismo. Arborización • Mobiliario urbano (escaños, señalética, paraderos de buses, fuentes, murales, esculturas) • Proyecto de arquitectura • Concepción tecnológica (artesanal, no artesanal, tradicional, no tradicional). • Planos de plantas, elevaciones, cortes, detalles constructivos • Planos de fabricación y de montaje • Especificaciones técnicas • Planos de especialidades (estructura, instalaciones diversas) • Memorias y especificaciones técnicas de especialidades

4.

Permiso de Edificación • Expediente para obtener el Permiso de Edificación Municipal. • Tramitación municipal en la DOM • Aprobación técnica • Pago del Permiso de Edificación • Extensión del Permiso de Edificación

5.

Financiamiento del proyecto inmobiliario. • Evaluación del proyecto • Presentación del proyecto y de la evaluación de él a la institución financiera • Análisis del crédito y del riesgo por parte de la Institución Financiera • Aprobación o rechazo del crédito • Cumplimiento de pago del crédito (morosidad)

6.

Selección del constructor • Administración del Arquitecto • Registros o invitación de contratistas a la licitación • Venta de antecedentes • Bases administrativas de la propuesta (garantías) • Bases técnicas de la propuesta • Visita técnica al terreno • Aclaraciones • Apertura de propuesta (suma alzada, plazos de obras) • Estudio de la propuesta • Adjudicación • Contrato (garantías, multas)

7.

Obra • Plazo de la obra • Planificación de la instalación y desarrollo de las faenas • Programación de las etapas (partida por partida) • Controles de avance • Estados de pago • Ensayes de materiales (proctor modificado, compresión R28 para hormigón armado de fundaciones y estructura, etc.) • Recepciones parciales de servicios (agua potable, alcantarillado de aguas servidas y aguas lluvias, electricidad (fuerza), gas, ascensores, calderas, etc) • Recepción provisoria de la obra • Recepción final de la obra • Recepción de áreas de uso de dominio público por parte de la Municipalidad • Recepción final de la DOM

8.

Acogimiento a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria. • Presentación de planos en toda • Resolución de acogimiento a las disposiciones de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria • Inscripción de, todas en el CBR • Reglamento de copropiedad • Selección del Administrador del condominio • Determinación de: gastos comunes y fondo de reserva • Mantención de espacios comunes

9.

Operaciones de compra – venta • Promoción de venta • Compra “en verde” (amortización del crédito) • Promesas de compraventa • Escritura de compraventa (amortización del crédito)

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Acta de recepción del inmueble por parte del comprador Departamentos de post venta Demandas al primer vendedor

10. Financiamientos de compraventas • Créditos hipotecarios • Mutuos hipotecarios • Leasing habitacional • Subsidio habitacional 11. Operación de arriendos • Promoción de arriendos • Contrato de arriendo (Ley de Arriendos) • Garantías • Inventario • Avales • Administración de arriendos 12. Administración del producto inmobiliario • Gestión de administración • Transformaciones, alteraciones, remodelaciones, ampliaciones 13. Concesiones y gestión inmobiliaria • Definición de concesión • El estado • El empresariado • La evaluación del proyecto • La inversión. • La recuperación de la inversión. • La administración del dominio nacional de uso publico 14. Evaluación económica del proyecto inmobiliario • Análisis del mercado objetivo de la demanda • Costeo de la inversión. • Determinación de la comercialización (recuperación de la inversión). • Determinación del margen de utilidad (optimista, normal, pesimista). 15. Tasacion por valor residual dinámico Este enfoque utiliza la fórmula para determinar la Utilidad resultante del procedimiento de evaluación de proyectos inmobiliarios de la cual se despeja uno de sus factores. Implica por lo tanto determinar la Utilidad a valor presente del proyecto a construir o de lo edificado a remodelar, en base a la totalidad de las (-) Inversiones así como de la (+) Recuperación de las Inversiones, lo que se efectúa según estudios con sensibilizaciones optimistas, normales y pesimista.

Factores componentes de la inversión y de la recuperación de la inversión En un proyecto inmobiliario el detalle de las (-) inversiones y de la (+) recuperación de la inversión debe considerar, por lo menos, lo siguiente: •

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(-) Inversión: - Terreno. - Obras de demolición. - Obras de infraestructura de urbanización. - Obras de construcción: - Obras de edificación. - Obras complementarias. - Honorarios profesionales y remuneraciones de personal. - Financiamiento de créditos. - Operaciones de compraventa. - Promoción (corretaje). - Transferencias (notaria, conservador, tramitación del crédito bancario, etc.). - Post venta. (+) Recuperación de la inversión - Ventas. - Administración. - Arriendos. - Concesiones.

Los análisis de cabida La (-) inversión debe precisar las magnitudes del proyecto de construcción a fin de determinar los costos del mismo. En la tasación de terrenos a través de la metodología de rentabilidad residual dinámico cuando no se dispone aún de un proyecto a cubicar y presupuestar se opta, a falta de ello, por establecer la constructibilidad máxima (volumen teórico edificable) que permiten los Ordenanzas Locales derivadas de los planes reguladores. El análisis de cabida corresponde a la determinación de la máxima constructibidad que determina la aplicación, al terreno que se tasa, de la normativa vigente. Aspectos a considerar en un análisis de cabida según disposiciones de las Ordenanzas Locales Entre los aspectos a ser considerados en un análisis de cabida están los que se señalan a continuación, los cuales están a su vez contenidos en los certificados de información previa municipal:

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Líneas oficiales: - Perfil oficial.

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Afectación a utilidad publica: - Ensanche. - Prolongación. - Apertura. - Area verde.

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Condiciones de urbanización - Ejecutada. - Recibida. - Garantizada.

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Normas urbanísticas. Instrumento (s) de planificación aplicable(s): - Intercomunal. - Comunal. - Seccional. - Zona, sector o subsector en que se emplaza el terreno: - Areas de riesgo, protección o restricción. - Area o inmueble de conservación histórica. - Zona típica o monumento nacional. - Area donde se ubica el terreno: - Urbana. - Expansión urbana. - Restricción. - Rural. - Declaratoria postergación de permisos. - Usos de suelos permitidos. - Subdivisión predial mínima. - Densidad máxima. - Altura edificación. Máxima. - Sistema de agrupamiento. - Coeficiente de constructibilidad. - Coeficiente de ocupación suelo. - Ocupación pisos. - Rasante. - Nivel de aplicación (altura). - Adosamiento. - Distanciamiento. - Cierros. - Ochavos.

territorial

Consideraciones especiales de los análisis de cabida Además de las disposiciones de las Ordenanzas Locales se debe tener presente lo que establece la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción relativo a los “conos de sombra” y a los “conjuntos armónicos”. También deberá tenerse presente las disposiciones de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria ya que la mayoría de las evaluaciones de proyectos inmobiliarios se refieren precisamente a conjuntos regidos por dicha Ley. •

Conos de Sombra

Con el fin de evitar diseños con planos inclinados de los edificios producto de las rasantes, las edificaciones aisladas podrán sobrepasar opcionalmente éstas siempre que la sombra del edificio propuesto, proyectada sobre los predios vecinos no supere la sombra del volumen teórico edificable en el mismo predio y se cumplan ciertas condiciones, todo lo cual deberá graficarse en un plano comparativo que permita verificar su cumplimiento. Para los efectos de calcular la sombra proyectada sobre los predios vecinos bastará con medir la superficie de ésta. Las áreas adyacentes con uso espacio publico no se contabilizaran en dicho calculo, a pesar de que el volumen teórico planteado les proyecte sombra. En ningún caso el proyecto podrá superar las superficies de sombra parciales que proyecta el volumen teórico hacia las orientaciones, oriente y sur, ni por ende la superficie de sombra total producida por dicho volumen teórico edificable en el predio, así como tampoco su altura total. La sombra proyectada, tanto del proyecto como del volumen teórico, deberá calcularse utilizando el procedimiento de la O.G de U y C. •

Conjuntos Armónicos

Se considera que un proyecto tiene la calidad de conjunto armónico, cuando cumple con alguna de las condiciones que se señalarán a continuación: a) Condición de Dimensión La condición de dimensión se puede cumplir en el caso de: •

Estar emplazado en un terreno cuya superficie total sea igual o superior a 5 veces la superficie predial mínima establecida por el plan regulador respectivo, siempre que la superficie total no sea inferior a 5000 m2.

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Estar emplazado en un terreno que constituya en si una manzana existente, resultante o no de una fusión predial, cualquiera sea la superficie total de esta.

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Estar emplazado en un terreno resultante de una fusión predial, siempre que su superficie no sea inferior a 2500 m2.

En los casos a que se refieren las letras a), b) y c) precedentes, los terrenos deberán deslindar, al menos por uno de sus costados, con una calle existente o consultada en el plan regulador respectivo, de un ancho mínimo de 20 m., Con calzada de un ancho total mínimo de 14 m. b) Condición de Uso La condición de uso se cumple al estar destinado a equipamiento y emplazado en un terreno en que el plan regulador respectivo consulte el equipamiento como uso de suelo, de una superficie total no inferior a 2500 m2, que deslinde, al menos por uno de sus costados, con una calle existente o consultada en el plan regulador respectivo, de un ancho mínimo de 30 m. Con calzada de un ancho total mínimo de 14 m. El distanciamiento entre los edificios que contempla el proyecto y los deslindes con los predios vecinos, no podrá ser inferior a 10 m. Aunque se emplace en áreas de construcción continua obligatoria. c) Condición de Localización y Ampliación La condición de localización y ampliación se cumple al estar localizados en el mismo terreno en que estén emplazados inmuebles declarados monumentos nacionales o históricos, y proyectados como ampliación, restauración o reciclaje de los mismos, debiendo contar con autorización previa del consejo de monumentos nacionales, conforme a la Ley N° 17.288. Aplicación de las condiciones correspondientes a conjuntos armónicos Los proyectos que cumplan con la condición de dimensión a que se refieren las letras a) y b) podrán exceder hasta en un 50% el coeficiente de constructibilidad establecido por el plan regulador respectivo. Los proyectos que cumplan con la condición de dimensión a que se refiere la letra c) podrán exceder hasta en un 30% el coeficiente de constructibilidad establecido por el plan regulador respectivo. Los proyectos que cumplan con la condición de uso podrán exceder hasta en un 50% el coeficiente de constructibilidad establecido por el plan regulador respectivo. Los proyectos que cumplan con la condición de localización y ampliación, podrán exceder hasta en un 100% el coeficiente de constructibilidad establecido por el plan regulador respectivo.

Los proyectos que cumplan con la condición de dimensión y/o de uso podrán exceder en un 25% la altura máxima establecida por el plan regulador respectivo.