Draaiboek Parkmanagement

Draaiboek Parkmanagement

Draaiboek Parkmanagement

Basis

Oost NV Provincie Gelderland Provincie Overijssel

1

Parkmanagement in de praktijk

2

Voorwoord

Op sociaal-economisch gebied werken de provincies Gelderland en Overijssel intensief samen. Deze vruchtbare samenwerking heeft tot een aantal initiatieven geleid, zoals de Innovatieagenda Oost Nederland en het Masterplan versnelling breedband Oost Nederland. Wij hebben het initiatief genomen om ook gezamenlijk een nieuwe editie van het draaiboek parkmanagement voor Oost Nederland uit te brengen. Wij hebben dit met de Ontwikkelingsmaatschappij Oost Nederland NV (kortweg Oost NV) ontwikkeld. Het draaiboek is ten opzichte van het vorige uit 2005, geactualiseerd en uitgebreid met een themanummer over breedband op bedrijventerreinen. Parkmanagement is, een geschikt instrument om de kwaliteitsslag op bedrijventerreinen vorm te geven. Het geeft sturing aan de inrichting en het beheer van het terrein, het opzetten van collectieve voorzieningen en bevordert de samenwerking tussen bedrijven, met als doel het verkrijgen en behouden van een gewenst kwaliteitsniveau. De behoefte van ondernemers staat centraal. Gelderland en Overijssel willen partijen behulpzaam zijn bij het opzetten van parkmanagement. Samen kunnen we dan de bestaande en nieuwe bedrijventerreinen op een hoger kwaliteitsniveau tillen. Een goede kwaliteit van bedrijventerreinen vinden wij ontzettend belangrijk. Ondernemers moeten op een bedrijventerrein goed kunnen ondernemen. Daarnaast draagt een kwalitatief goede bedrijfsomgeving bij aan het behoud en de uitbreiding van de werkgelegenheid in gemeenten. Er is veel kennis en informatie aanwezig over het opzetten van parkmanagement-initiatieven. De bestaande kennis hebben wij voor u gebundeld, zodat u dit gemakkelijk terug kunt vinden. Wij zijn verheugd u het draaiboek parkmanagement Oost Nederland te kunnen aanbieden. Het draaiboek heeft een dusdanige diepgang, dat u grotendeels zelfstandig aan de slag kunt met het opzetten van activiteiten. U kunt het draaiboek parkmanagement zien als een soort kookboek waarin de verschillende parkmanagementgerechten worden beschreven. Ook gaat het draaiboek in op activiteiten die met meerdere bedrijvenverenigingen tegelijk (lokaal of regionaal) kunnen worden opgepakt. Wij hopen dat dit draaiboek voor u een inspiratiebron zal zijn bij het opzetten van nieuwe parkmanagement-initiatieven!

3

Carry Abbenhues

René van Diessen

Gedeputeerde Economie en Innovatie

Gedeputeerde Economie en Milieu

Provincie Overijssel

Provincie Gelderland

4

Inhoud

VOORWOORD

3

INHOUD

5

INLEIDING

7

2

WAT KAN JE MET PARKMANAGEMENT BEREIKEN?

9

2.1

SAMENWERKENDE PARTIJEN

9

2.2

BEDRIJVENTERREINEN EN PARKMANAGEMENT

11

3

WAT KAN JE MET PARKMANAGEMENT DOEN?

13

3.1

MEER KWALITEIT

13

3.2

KOSTENREDUCTIE

13

3.3

MEER GEMAK

13

3.4

CONTINUÏTEIT

14

1

5

4

PARKMANAGEMENT OPZETTEN

15

4.1

HET DOEL VAN DE ORGANISATIE

15

4.2

DOELGROEP

15

4.3

WERKGEBIED

15

4.4

ORGANISATIESTRUCTUUR

16

4.5

JURIDISCHE STRUCTUUR OP BESTAANDE TERREINEN

19

4.6

JURIDISCHE STRUCTUUR OP NIEUWE BEDRIJVENTERREINEN

23

5

HOE FINANCIER JE PARKMANAGEMENT?

25

5.1

KOSTEN

25

5.2

INKOMSTEN

28

6

HOE ZET JE PARKMANAGEMENT OP?

33

6.1

WIE KAN U ONDERSTEUNEN?

33

6.2

PARKMANAGEMENT OP BESTAANDE TERREINEN

33

6.3

PARKMANAGEMENT OP NIEUWE TERREINEN

38

LITERATUURLIJST

39

COLOFON

41

1 Inleiding

Veel bedrijvenverenigingen en Gemeenten zijn

zorgvuldig ruimtegebruik, verduurzamings-

actief met het opzetten van parkmanagement

maatregelen en vele andere parkmanagement-

op bedrijventerreinen. In het verleden kwamen

activiteiten.

er vaak subsidieverzoeken binnen voor ondersteuning bij het opzetten van een park-

Bij de ontwikkeling van nieuwe bedrijven-

managementorganisatie. Van daaruit is de

terreinen is het logisch om standaard park-

gedachte ontstaan om ondernemers en de

management op te zetten. Dit draagt bij aan het

Gemeenten met een handreiking te onder-

behoud van de kwaliteit van het bedrijven-

steunen bij het opzetten van een park-

terrein. Het opzetten van een parkmanagement-

managementorganisatie en de

organisatie op een nieuw bedrijventerrrein kan

parkmangementactiviteiten.

in de uitgif-tefase worden geregeld.

Er bestaat internationaal, nationaal en

1.2 Provinciaal beleid in Oost Nederland

provinciaal al behoorlijk wat kennis over hoe parkmanagement kan worden opgezet. Zo heeft

De Provincies willen met de beperkte instru-

het Ministerie van Economische Zaken bijvoor-

menten die zij hebben, ondernemers faciliteren

beeld de handreiking “Kwaliteit wint terrein”

om zelfstan-dig parkmanagement te kunnen

uitgebracht. In deze handreiking van het

invoeren. Van belang is daarbij om de krachten

Ministerie, worden verschillende nationale en

te bundelen. Parkmanagement kan omschreven

internationale voorbeelden van parkmanage-

worden als samenwerking tussen ondernemers

ment onderling vergeleken. Het draaiboek

onderling en tussen ondernemers en de

parkmanagement kan worden gezien als een

overheid, om de kwaliteit van bedrijventerreinen

nadere thematische uitwerking van deze rappor-

te behouden en op termijn te verbeteren.

tage. Daarbij is ook aandacht voor de provinciale rol. Hieronder wordt het beleid van de

Binnen deze samenwerking kunnen onderne-

Provincies Gelderland en Overijssel voor

mers onderling en ondernemers en overheid,

parkmanagement geschetst.

gezamenlijk besluiten welke parkmanagementactiviteiten zij willen oppakken. De Oost

1.1 Doelen voor Oost Nederland

Nederlandse Provincies willen met bedrijfsleven en Gemeenten tot afspraken komen over het

In de provinciale beleidsnota’s over bedrijventer-

aanpakken en invoeren van parkmanagement.

reinen staan een aantal ambities geformuleerd

Zij zetten daartoe verschillende instrumenten

ten aanzien van de kwaliteit van bedrijven-

in.

terreinen. Deze ambities hebben ondermeer betrekking op het bevorderen van:

Parkmanagement als thema agenderen bij

• duurzaam beheer bedrijventerreinen;

gemeenten en regio’s

• herstructurering van verouderde bedrijven-

De Provincies willen het thema parkmanage-

terreinen; • digitale bereikbaarheid van bedrijventerreinen;

ment meer op de politieke agenda’s krijgen bij de regio’s en Gemeenten. Via inbreng regionale overlegstructuren, door het laten uitvoeren van

• zorgvuldig ruimtegebruik;

parkmanagementscans (Provincie Overijssel) en

• regionale samenwerking.

door het ter sprake brengen van het onderwerp bij de individuele contacten met Gemeenten,

Een goede parkmanagementorganisatie is voor

wordt het nut van parkmanagement onder de

het realiseren van deze ambities essentieel. Met

aandacht gebracht. Op deze wijze willen de

parkmanagement kan de organisatiegraad op de

Provincies stimuleren dat er meer afspraken

bedrijventerreinen worden vergroot en raken de

worden gemaakt tussen Gemeenten en bedrijfs-

ondernemers meer betrokken bij hun eigen

leven over het verbeteren van de kwaliteit en het

bedrijventerrein. Dit is een noodzakelijke rand-

beheer van de bedrijventerreinen.

voorwaarde om tot afspraken tussen overheid en bedrijfsleven te komen over herstructurering,

6

Inzet Oost NV bij aanjagen parkmanagement

Ondernemers die afspraken willen maken over de inrichting en het beheer van het bedrijven-

•

Het opstellen van een masterplan voor een

terrein, kunnen ondersteuning krijgen van de

duurzame herstructurering van een

Ontwikkelingsmaatschappij Oost Nederland NV.

bedrijventerrein;

Oost NV heeft in opdracht van de Provincies en

•

het Ministerie van Economische Zaken,

Het uitvoeren van de herstructurering van een bestaand bedrijventerrein.

capaciteit beschikbaar om de ondernemers te ondersteunen bij het opzetten van parkmanagement. Hierbij kan gebruik gemaakt wor-

Financiele ondersteuning Provincie Gelderland:

den van de kennis en ervaring die Oost NV bij andere trajecten heeft opgedaan.

•

Vraagbundelingsprojecten voor ICT-breedband.

•

Het maken van een plan van aanpak voor zorg-

Kennisoverdracht De Provincies en het Ministerie van

vuldig ruimtegebruik op een bedrijventerrein. •

Haalbaarheidsonderzoek naar het ontwikkelen

Economische Zaken hechten veel waarde aan

van een collectieve energieinfrastructuur op een

het verspreiden van de kennis over park-

bedrijventerrein, gericht op duurzame energie

management. Dit draaiboek is daar een voorbeeld van. Daarnaast is een website ontwikkeld

en/of energiebesparing. •

waarop veel relevante rapporten over parkmanagement en de ontwikkeling van bedrijventerreinen te vinden zijn. Ook is op deze site een

Het opstellen van een masterplan voor een duurzame herstructurering van een bedrijventerrein.

•

Het uitvoeren van de herstructurering van een bestaand bedrijventerrein.

bedrijvengids te vinden, waarin de marktpartijen ten aanzien van de verschillende thema’s zijn opgenomen.

1.3 Regionaal parkmanagement

(zie: www.oostnv.nl/bedrijventerreinen) In een regio zijn vaak meerdere ondernemersGerichte financiële ondersteuning projecten

verenigingen actief met het opzetten van park-

Parkmanagement is een belangrijk middel om de

managementactiviteiten. Vaak gaat het daarbij

kwaliteit van bedrijventerreinen te verbeteren.

om dezelfde activiteiten die worden opgepakt op

Projectgewijs kunnen de Provincies vanuit de

verschillende bedrijventerreinen in een regio.

beschikbare subsidieregelingen voor een aantal

Het kan interessant zijn sommige onderdelen

activiteiten en onderwerpen ondersteuning

met meerdere ondernemersverenigingen geza-

bieden.

menlijk op te pakken. Voordelen hiervan zijn kennisuitwisseling,

Financiele ondersteuning Provincie Overijssel:

schaalvoordelen bij inkoop en meer mogelijkheden voor inhuur van externe, professionele

•

•

•

de Provincie ondersteunt Gemeenten (maximaal

ondersteuning. In het draaiboek park-

50%) bij vraagbundelingsprojecten en bedrijven

management worden, voor de verschillende

en instellingen in het ontwikkelen van nieuwe

parkmanagementthema’s, de mogelijkheden

breedbanddiensten.

geschetst voor een regionale aanpak.

Activiteiten gericht op verduurzaming van

Veel lokale parkmanagementinitiatieven komen

bedrijventerreinen zoals: parkmanagement,

voort uit ondernemers die zich als vrijwilliger

zorgvuldig ruimtegebruik, veiligheid, energie,

inzetten voor het lokale bedrijventerrein.

hergebruik van afvalstoffen en Maatschappelijk

Vaak rust dit op de schouders van een paar vrij-

Verantwoord Ondernemen.

willigers, waarmee de continuïteit van de lokale

Strategische planvorming voor ontwikkeling

parkmanagementorganisatie niet is gegaran-

van bedrijfsverzamelgebouwen en multimodaal

deerd.

goederen- en personen vervoer.

Om de continuïteit te waarborgen en te komen tot professionalisering, kan het aantrekkelijk zijn om externe ondersteuning in te huren.

7

Vanuit één lokale parkmanagementorganisatie

Bij de ontwikkeling van nieuwe bedrijven-

valt dit echter nauwelijks te financieren. Daarom

terreinen is het logisch om standaard park-

kan het interessant zijn om met meerdere lokale

management op te zetten. Dit draagt bij aan het

parkmanagementorganisaties in een regio een

behoud van de kwaliteit van het bedrijventer-

professionele parkmanager aan te stellen en te

rein. Het opzetten van een parkmanagement-

financieren. Deze parkmanager kan dan onder-

organisatie op een nieuw bedrijventerrrein kan

meer gefinancierd worden vanuit een deel van

in de uitgiftefase worden geregeld.

de opbrengsten uit de collectieve inkooptrajecten van de verschillende lokale parkmanagementorganisaties. Een goede parkmanagementorganisatie is voor het realiseren van deze ambities essentieel. Met parkmanagement kan de organisatiegraad op de bedrijventerreinen worden vergroot en raken de ondernemers meer betrokken bij hun eigen bedrijventerrein. Dit is een noodzakelijke randvoorwaarde om tot afspraken tussen overheid en bedrijfsleven te komen over herstructurering, zorgvuldig ruimtegebruik, verduurzamingsmaatregelen en vele andere parkmanagementactiviteiten.

Proces parkmanagement

a w K Borging

Tijd

8

Continue verbetering

2 Wat kan je met parkmanagement bereiken?

In de afgelopen jaren is veel geschreven over

Het doel van parkmanagement is door samen-

parkmanagement en zijn er veel definities voor

werking te komen tot het optimaliseren van de

parkmanagement opgesteld. Over definities kan

bedrijfsomgeving en een beter, groter en goed-

lang worden gesproken. In dit draaiboek wordt

koper aanbod van diensten. Belangrijk is dat de

de volgende definitie gebruikt:

partijen (ondernemers en/of Gemeente) zelf bepalen hoe zij dit vorm geven.

Parkmanagement is een vorm van samenwerking tussen overheid en bedrijfsleven op het

2.1 Samenwerkende partijen

niveau van (een cluster van) bedrijventerrein(en) met als doel:

De basis van parkmanagement bestaat uit

• Meer kwaliteit

samenwerking. Bij elk bedrijventerrein zijn

• Kostenreductie

verschillende partijen met verschillende

• Meer gemak

verantwoordelijkheden en belangen betrokken.

• Continuïteit

Parkmanagement moet er toe leiden dat deze

VAN •

...

Betrokkenheid van een

NAAR •

beperkt aantal personen •

Gefragmenteerde visies op

Intenties afgestemd op

Betrokkenheid van alle relevante partijen

•

de bestaande situaties •

...

Een integraal beeld van de bestaande realiteit

•

subsidievoorwaarden

Veranderingen gericht op concrete behoeften van bedrijven

•

Een lijst met oplossingen

•

Keuze op basis van een visie

voor gesignaleerde

op de toekomstige gewenste

problemen op

kwaliteit afgestemd op de te

bedrijventerreinen

leveren prestaties van aanwezige bedrijven

•

Elkaar voorschrijven wat

•

nodig is •

Elkaar benaderen vanuit

( brede) deskundigheid •

vooroordelen •

Elkaar afrekenen op wat er

Gebruik maken van elkaars

Elkaar benaderen vanuit gemeenschappelijke doelen

•

fout gaat

Elkaar stimuleren zaken beter te doen

Bron: Drieluik Parkmanagement, Project Innovatie Team, oktober 2005

9

•

Eigen verantwoordelijkheden

•

Erkenning en respect voor ieders verantwoordelijkheid

partijen zo gaan samenwerken, dat alle be-

Organisaties

langen en verantwoordelijkheden worden

De ondernemers zijn dikwijls lid van diverse

behartigd. Elke partij heeft hierbij zijn eigen

organisaties, zoals ondernemersverenigingen,

belang. Deze vorm van samenwerken is voor

industriële kringen en brancheverenigingen.

velen nieuw en vraagt om anders denken. Een

Dit kunnen samenwerkingsverbanden op het

gedragsverandering van alle partijen is hiervoor

niveau van het bedrijventerrein zijn, maar het

dan ook noodzakelijk. In het kader staat dit toe-

kan ook een lokale of regionale samenwerking

gelicht.

betreffen. Deze organisaties vertegenwoordigen de ondernemers en zij functioneren als aan-

2.1.1 Bedrijven

spreekpunt van de ondernemers. Vaak zullen de

De ondernemers zijn de bewoners van het

ondernemers zich door deze organisaties laten

bedrijventerrein en daarom de meest direct

vertegenwoordigen.Parkmanagement-

belanghebbende partij. Zij hebben direct baat bij

activiteiten kunnen een onderdeel gaan uit-

de activiteiten van parkmanagement. Zonder de

maken van deze samenwerkingsverbanden.

medewerking van de ondernemers, kan parkmanagement op een bedrijventerrein geen

Beleggers en ontwikkelaars

succes worden.

Beleggers hebben een economisch belang bij een optimale bedrijfsomgeving en een blijvende eco-

Grote bedrijven

nomische bruikbaarheid van gebouwen. Voor

Voor grote bedrijven is bijvoorbeeld de om-

hun is de courantheid van de panden en daar-

gevingskwaliteit een indicatie voor een stabiel

mee de omgeving, van grootbelang. Om de

investeringsklimaat. Vooral multinationale

waarde en rentabiliteit van het vastgoed op peil

ondernemingen hechten hier veel waarde aan.

te houden, zijn zij gebaat bij goed beheer van de

Ondersteunende activiteiten worden door deze

gebouwen en de terreinen. Als eigenaar zijn zij

groep ondernemers vaak ingekocht bij gespecia-

het aanspreekpunt hiervoor. Vooral bij het opzet-

liseerde leveranciers. Ook het beheer van het

ten van parkmanagement op nieuwe bedrijven-

onroerend goed is vaak een randactiviteit.

terreinen spelen beleggers en ontwikkelaars een steeds grotere rol.

Ondanks dat deze groep ondernemers sterk waarde hecht aan de omgevingskwaliteit, is het

2.1.2 Overheden

voor hun soms moeilijk om afspraken te maken

Overheden hebben als taak zorg te dragen voor

over de staat van het beheer van het terrein en

voldoende bedrijventerreinen en een goede

de bebouwing. Zij zijn dan gebonden aan afspra-

kwaliteit van de openbare ruimte op deze terrei-

ken en procedures die binnen het concern zijn

nen. De verantwoordelijkheden om hiervoor te

gemaakt.

zorgen zijn verdeeld tussen de Gemeente en de Provincie.

Kleine bedrijven

10

Kleine bedrijven zien het onroerend goed dik-

Gemeente

wijls als een belangrijke pensioenvoorziening.

De Gemeente is als terreinbeheerder verant-

Zij hebben daarnaast vooral belang bij het

woordelijk voor het beheer van de publieke

geza-menlijk inkopen van faciliteiten en dien-

ruimte en infrastructuur en bij nieuwe be–

sten die niet direct met hun kernactiviteiten te

drijventerreinen voor de gronduitgifte.

maken hebben.

Naast het beheer heeft de Gemeente grote

Veelal gebeurt dit in de vorm van raamcontrac-

belangen op het gebied van het ruimtegebruik,

ten waarbinnen de individuele ondernemer de

de werkgelegenheid, lokale economie en het

nodige speelruimte heeft. Door het behalen van

milieubeleid. De activiteiten behorende tot

schaalvoordelen kunnen er gunstige prijs/kwali-

parkmanagement, kunnen hieraan een bijdrage

teit verhoudingen worden bedongen die een

leveren. Daarbij kan een Gemeente door park-

kleine ondernemer nooit alleen had kunnen

management op de lange termijn hoge kosten

bereiken.

voor revitalisering voorkomen.

Provincies

voor een betere relatie met deze groep en bij

De Provincie heeft op regionaal niveau de taak

geschillen bemiddelen.

zorg te dragen voor voldoende (ruimtelijke en kwantitatieve) en goede (kwalitatieve)

2.1.4 Belangen van de partijen

bedrijventerreinen. Parkmanagement kan

In de figuur staan de belangen van de partijen

bijdragen aan een beter gebruik van de beschik-

weergegeven.

bare ruimte. Ook vinden de Provincies in hun beleid duurzaamheid belangrijk. Vanuit dit oog-

2.2 Bedrijventerreinen en parkmanagement

punt wensen de Provincies Gelderland en Overijssel dan ook te komen tot duurzame

Parkmanagement wordt vaak beschreven als het

bedrijventerreinen.

middel om de veroudering van bedrijventerreinen tegen te gaan en te komen tot duur-

2.1.3 Omgeving

zame bedrijventerreinen. Bedrijventerreinen

Een bedrijventerrein is geen eiland van be-

kunnen door verschillende oorzaken verouderen.

drijvigheid, maar maakt onderdeel uit van de

Ten eerste kan door slecht beheer het bedrijven-

maatschappij. Omwonende staan vaak kritisch

terrein niet meer functioneren. Daarnaast kan

tegenover de ontwikkelingen van en op bedrij-

het zijn dat door nieuwe economische ontwik-

venterreinen omdat zij geconfronteerd kunnen

kelingen andere eisen aan het bedrijventerrein

worden met geluids-, stank- en verkeersoverlast.

worden gesteld.

Parkmanagement kan bijdragen aan de be-

Een voorbeeld hiervan is de opkomende

perking van de overlast en daarmee zorgen voor

dienstensector, die vraagt om bedrijfslocaties

een betere maatschappelijke inpassing van de

met meer allure. Ook worden aan bedrijven op

terrei-nen in de omgeving. Daarbij kunnen op

de terreinen in de loop van de tijd nieuwe eisen

het bedrijventerrein diensten worden ontwik-

gesteld, bijvoorbeeld door de milieuwetgeving.

keld, waarvan ook de omgeving gebruik kan

Tenslotte kan de ligging van het bedrijventerrein

maken. Omwonenden zullen bij parkmanage-

zijn veranderd. Waar het terrein eerst aan de

ment niet snel een participerende partij zijn.

rand van de bebouwing lag, ligt het er nu

Wel kan de parkmanagementorganisatie zorgen

tussenin.

Belangen van de bedrijven en de Gemeente

INTEGRALE KWALITEIT BEDRIJVENTERREIN

Belangen van de bedrijven

Gemeenschappelijke belangen

• Economische bruikbaarheid kavel • Kostenvoordeel en besparingen • Kwaliteit hoogwaardige voorzieningen • Prettige werkomgeving • Waarde ontwikkeling • Waardevast onroerend goed

•Veilig en bereikbaar terrein •Eigentijdse milieuvoorzieningen •Goed beheer en onderhoud •Passende arbeidsmarkt •Verbeteren werken verblijfsklimaat •Positief imago • Verbeteren concurrentiepositie

Belangen van de Gemeente • Imago • Effectief en efficient ruimtegebruik • Werkgelegenheids - en milieueffecten • Hogere waarde ? OZB inkomsten hoger

Bron: Drieluik Parkmanagement, Project Innovatie Team, oktober 2005

11

BEDRIJVEN

GEMEENTE

Ten aanzien van de veroudering kunnen op basis

ondernemers grip op de omgeving van hun pand.

van de levenscyclus van een terrein, drie ver-

Ondernemers zien echter vaak niet direct aan-

schillende soorten terreinen worden onder-

leiding om parkmanagement op te zetten, aan-

scheiden:

gezien zij zich meer richten op het individuele

- Nieuwe bedrijventerreinen

bedrijfsbelang in plaats van het collectieve

- Bestaande bedrijventerreinen

belang. Het is dan ook een groot probleem om

- Bestaande verouderde bedrijventerreinen

voldoende draagvlak te creëren voor meer ingrijpende gezamenlijke projecten. Deze groep

De fase waarin een terrein zich bevindt, heeft

ondernemers moet overtuigd worden van het

grote invloed op de kansen die met behulp van

nut van deze activiteiten op de langere termijn.

parkmanagement benut kunnen worden. Deze levenscyclus en het startpunt voor het opzetten

Bestaande verouderde bedrijventerreinen

van parkmanagement zijn in de figuur weer-

Ondernemers op verouderde bedrijventerreinen

gegeven.

zien vaak wel het nut in van parkmanagement Levenscyclus van bedrijventerreinen

Uitgifte

Beheer

?

Neergang

Revitalisering

?

Beheer

1

Kwaliteit

2

3 1 = Nieuw 2 = Bestaand 3 = Bestaand verouderd

Tijd

Nieuwe bedrijventerreinen

omdat ze dagelijks geconfronteerd worden met

Na de uitgifte verliest het terrein in de meeste

de gevolgen van veroudering. Revitalisering van

gevallen na verloop van tijd aan kwaliteit. Door

deze terreinen is dan ook vaak noodzakelijk.

met de uitgifte gelijktijdig parkmanagement op te zetten en te verplichten voor de bedrijven, kan

Parkmanagement kan op deze terreinen op twee

de kwaliteit worden gewaarborgd. Door het in

momenten worden opgezet. Het eerst op het

de loop van de tijd uitbreiden van het diensten-

moment vóór de revitalisering van het terrein.

en voorzieningenpakket, kan een hoger kwali-

Dit heeft als voordeel dat de ondernemers al

teitsniveau worden bereikt.

goed georganiseerd zijn bij het begin van de revitalisering. Vaak is de revitalisering in deze

Bestaande bedrijventerreinen

gevallen ook een initiatief van de ondernemers.

Op het merendeel van de bestaande bedrijven-

12

terreinen is parkmanagement in het verleden

Het tweede moment is tijdens of net na de revi-

niet verplicht geweest bij de uitgifte van de

talisering. Ondernemers zien dat er actie wordt

gronden. De Gemeente en de ondernemers kun-

ondernomen en willen de verbeteringen voor de

nen er samen voor kiezen om het beheer van de

toekomst behouden. Daarnaast ontstaat zo voor

openbare ruimte, over te dragen aan de park-

de Gemeente een aanspreekpunt om ook toe-

managementorganisatie. Hierdoor krijgen

komstige problemen aan te pakken.

3 Wat kan je met parkmanagement doen?

Parkmanagement is een verzamelbegrip voor het

Collectieve afvalinzameling en afvalmanagement

gezamenlijk opzetten en uitvoeren van

Afvalmanagement is meer dan alleen het

activiteiten. Er zijn verschillende indelingen van

collectief inkopen van de dienst afvalinzameling.

de activiteiten mogelijk. In dit werkboek zullen

Door goede afvalscans kunnen de afvalstromen

de activiteiten behandeld worden aan de hand

wor-den beperkt en/of blijkt een betere afval-

van thema’s. Hieronder wordt een overzicht

scheiding mogelijk te zijn. Voor gemeenten is

gegeven van de verschillende thema’s die tot

hierbij de beperking van de milieubelasting van

parkmanagement kunnen behoren.

belang. Afvalmanagement is op drie punten interessant voor ondernemers. Ten eerste de

3.1 Meer kwaliteit

lagere tarieven, ten tweede de kostenbesparing door het reduceren van de afvalstromen.

Revitalisering

Ten slotte kan als derde punt de afvalinzamelaar

De meest vergaande activiteit van park-

zorgdragen voor de afvalstoffenregistratie. Voor

management is revitalisering van het bedrijven-

de afvalinzameling kan een collectief raam-

terrein. Revitalisering is net zoals parkmanage-

contract worden afgesloten. Daarna zal de

ment een koepelbegrip. Het kan enkel gaan om

inzamelaar samen met de individuele onder-

het opknappen van de openbare ruimte en

nemer moeten afspreken op welke wijze en

panden (face-lift), maar ook om het slopen,

wanneer het afval wordt opgehaald.

verkavelen en ontwikkelen van panden, waarbij de openbare ruimte tevens volledig wordt

Veiligheid

aangepakt.

Veel bedrijventerreinen kennen al een vorm van collectieve bedrijfsbeveiliging. Vaak gaat het

Efficiënt ruimtegebruik

hierbij om mobile surveillance. In de toekomst

In Nederland is de ruimte beperkt en daarmee

kan deze dienst worden ondersteund door

ook de ruimte op bedrijventerreinen. Een be-

cameratoezicht en eventueel door het afsluiten

drijventerrein kan hierop inspelen. Zo heeft het

van het terrein met slagbomen. Deze activitei-

ene bedrijf een groot parkeerterrein nodig voor

ten richten zich op het terugdringen van de

haar personeel en het andere bedrijf voor het

criminaliteit op een bedrijventerrein. Daarnaast

‘s nachts en in het weekend stallen van haar

kan ook aandacht worden besteed aan de veilig-

vrachtwagens. Door samen gebruik te maken

heid binnen bedrijven. Zo kunnen collectieve

van één parkeerterrein kan zo ruimte bespaard

BHV-opleidingen worden georganiseerd. Op

worden.

welke wijze aan het thema veiligheid invulling moet worden gegeven, hangt af van de vorm en

3.2 Kostenreductie

mogelijkheden van het terrein. De uitwerking van dit thema moet dan ook op terreinniveau

Collectieve inkoop

plaatsvinden.

Bij collectieve inkoop kan onderscheid worden gemaakt tussen plaatsgebonden- en niet plaats-

3.3. Meer gemak

gebonden activiteiten. Een voorbeeld hiervan is

13

collectieve beveiliging. Het aantal deelnemende

Voorzieningen

bedrijven kan erg groot zijn, maar wanneer deze

Op bedrijventerreinen zijn veel voorzieningen

te ver van elkaar af liggen, levert collectieve

mogelijk, zoals gezamenlijk Arbo-diensten,

inkoop geen kostenvoordeel op. Vooral de niet-

horeca, bedrijfsfitness en kinderopvang. Het is

plaatsgebonden activiteiten lenen zich om

de vraag of de parkmanagementorganisatie deze

collectief te worden ingekocht op regionaal

voorzieningen zelf moet opzetten of deze over-

niveau, voorbeelden hiervan zijn energie en

laat aan private initiatieven. Wel kan zij ervoor

telecom. Hiervoor maakt het niet uit waar een

kiezen om in een gebouw of facility point,

ondernemer is gehuisvest.

ruimte voor dergelijke initiatieven te reserveren.

Mobiliteit

Water

Op bedrijventerreinen vinden veel voertuig-

Het op een terrein aanwezige water kan op veel

bewegingen plaats. Het gaat hierbij om perso-

verschillende manieren worden gebruikt. Zo kan

nen en goederenvervoer. Belangrijk is dat de

in plaats van drinkwater, hemelwater worden

ondernemers op het bedrijventerrein bereikbaar

gebruikt als proceswater. Naast de beperking

zijn en blijven. Op veel terreinen is dit niet het

van de milieubelasting kan dit vooral ook

geval. De mobiliteit kan vergroot worden, door

financieel interessant zijn.

het aantal noodzakelijke voertuigbewegingen

Ook kan het hemelwater worden opgevangen in

terug te dringen. Het kan hierbij gaan om het

een grote vijver. Naast de milieuwaarde kan het

opzetten van collectief privaat vervoer voor de

water in de vijver ook dienen als bluswater bij

werknemers, zodat die niet meer met de auto

calamiteiten.

hoeven te komen. Ook kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een collectieve koeriersdienst.

Duurzame energie

Naast het terugdringen van vervoersbewegingen

Op bedrijventerreinen zijn veel zaken rond het

gaat het bij mobiliteit bijvoorbeeld ook om het

thema energie mogelijk. Ten eerste kan het col-

parkeerbeleid op het terrein en de

lectief worden ingekocht. Daarnaast kan het ook

bewegwijzering. Regionale samenwerking is

lokaal, duurzaam worden opgewekt. Verder is

mogelijk, maar het draait om de mobiliteit op

het mogelijk om energie vast te houden, bijvoor-

een individueel terrein.

beeld door een koude/warmte opslag. Ook zijn er veel mogelijkheden om energie te besparen.

3.4 Continuïteit

Naast kostenreductie, zorgt dit ook voor een mindere belasting van het milieu.

Beheer van terreinen, panden en infrastructuur Door goed organiseren van het beheer van de terreinen, panden en infrastructuur kan de omgevingskwaliteit worden gehandhaafd en verbeterd. Voor ondernemers is vooral de representativiteit van de omgeving van belang. De Gemeente is verantwoordelijk voor het beheer van de openbare ruimte. Veel ondernemers hebben problemen met het gerealiseerde kwaliteitsniveau. Een parkmanagementorganisatie kan dit beheer geheel overnemen, maar een betere afstemming met de Gemeente kan ook tot de gewenste resultaten leiden. Het beheer zelf bestaat uit verschillende diensten, zoals het vegen van straten, rioolreiniging en het maaien van het gras. Deze diensten kunnen gezamenlijk worden ingekocht. Hierbij kan ook het onderhoud van het eigen terrein van ondernemers meegenomen worden. Belangrijk blijft dat de ondernemers in de straat, samen met de Gemeente bepalen op welke manier zij het bedrijventerrein willen beheren.

14

4 Parkmanagement opzetten

Dit hoofdstuk zal ingaan op de keuzes die

werkgebied. Dit betekent ook dat het voor alle

gemaakt moeten worden bij de opzet van park-

bedrijven op het terrein mogelijk moet zijn om

management en welke randvoorwaarden daarbij

deel uit te kunnen maken van de organisatie.

een rol spelen. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op

Vaak wordt parkmanagement opgezet vanuit

het proces wat daarbij doorlopen moet worden

een ondernemersvereniging (de georganiseerde

en de partijen die daarbij ondersteuning kunnen

bedrijven). In sommige gevallen kunnen niet alle

bieden.

bedrijven lid worden van deze organisatie, bijvoorbeeld omdat er een ondergrens voor het

4.1. Het doel van de organisatie

aantal werknemers wordt aangehouden. Wanneer de ondernemersvereniging zich wil

De eerste stappen op het gebied van park-

bezighouden met parkmanagement, zal zij deze

management kunnen bijna zonder uitzondering

restricties moeten opheffen. Wanneer dit niet

door de industriële kring of ondernemers-

gebeurt, is er geen sprake van parkmanagement

verenigingen gezet worden. Later, als meer

omdat partijen worden uitgesloten.

commerciële risico’s worden gelopen, kan het zinnig zijn hier een aparte organisatiestructuur

4.3 Werkgebied

voor op te zetten. Het doel van de organisatie bepaalt de inrichting en de juridische vorm.

Ondernemersverenigingen en industriële

Belangrijk is dat de geformuleerde doelstelling

kringen richten zich meestal niet op één enkel

breed genoeg is, zodat nieuwe initiatieven

bedrijventerrein, maar op meerdere bedrijven-

kunnen worden ontplooid, zonder dat de

terreinen in een gemeente of regio. Zij richten

doelstelling moet worden aangepast.

zich op die terreinen waar hun leden zich bevinden. De grote van het werkgebied is van

Een parkmanagementorganisatie (ondernemers-

invloed op de gekozen organisatiestructuur.

vereniging of industriële kring) kan de volgende doelen hebben: - het behartigen van de (materiele) belangen van de leden op het bedrijventerrein; - het opzetten van voorzieningen op het bedrijventerrein voor de daar gevestigde bedrijven; - het ontwikkelen en instandhouden van een

Wanneer het werkgebied bestaat uit verschillende bedrijventerreinen en eventueel is gelegen in verschillende gemeenten, kan het verstandig zijn om de organisatie op te bouwen uit meerdere onderdelen met één koepelorganisatie. Verschillende parkmanagementactiviteiten

kwalitatief hoogwaardige buitenruimte van

zijn plaatsgebonden en zijn daardoor alleen

het bedrijventerrein;

interessant voor de bedrijven op het terrein waar

- het ontwikkelen en instandhouden van een duurzaam bedrijventerrein.

de activiteit wordt uitgevoerd. Andere zijn niet plaatsgebonden en kennen dan ook een bredere doelgroep.

Belangrijk is dat de deelnemende partijen de

Het werkgebied van een parkmanagement-

volgende vragen eerst beantwoorden, voordat zij

organisatie kan in drie verschillende schaal-

een organisatie oprichten:

niveaus worden ingedeeld. Deze niveaus zijn

• Willen de partijen wel echt parkmanagement?

vaak terug te vinden in de organisatiestructuur.

• Wat verwachten de partijen met

We maken onderscheid naar:

parkmanagement te bereiken? • Wat gaat de nieuwe organisatie toevoegen aan de bestaande? 4.2 Doelgroep

• Terrein niveau • Lokaal niveau • Regionaal niveau Terrein niveau Het terrein niveau is gelijk aan één bedrijven-

15

Zoals reeds meerdere malen is aangegeven,

terrein. Het gaat hierbij om samenwerking

ontstaat parkmanagement door samenwerking.

tussen de ondernemers gevestigd op hetzelfde

De doelgroepen zijn dan ook alle bedrijven in het

bedrijventerrein. Samenwerking op dit niveau

richt zich dan ook in de eerste plaats op het

van de organisatie hangt af van de keuzes die

behalen van lokale voordelen voor de bedrijven

door de initiatiefnemers gemaakt worden. In

op het bedrijventerrein. Het gaat hierbij vaak om

deze paragraaf zijn aan de hand van een aantal

de plaatsgebonden parkmanagementactivitei-

strategische vragen de belangrijkste keuzes

ten. Dit zijn activiteiten met een beperkte actie-

weergegeven. Bij de beschrijving van de rechts-

radius of die direct te maken hebben met de

vormen komen we op deze vragen terug. Bij het

fysieke inrichting van een bedrijventerrein.

kiezen van de juiste structuur voor de park-

Voorbeelden hiervan zijn het groenbeheer, de

managementorganisatie dienen de initiaf-

bedrijfsbeveiliging en de bewegwijzering.

nemers van de parkmanagementorganisatie (PMO) met de volgende zaken rekening te

Lokaal niveau

houden:

Zoals reeds vermeld zijn veel ondernemers-

• Draagvlak

verenigingen en industriële kringen actief op

• Verantwoordelijkheden

meerdere bedrijventerreinen. Vaak komt het

• Bevoegdheden en zeggenschap

werkgebied overeen met dat van de gemeente.

• Aansprakelijkheid

Op dit niveau hebben zij de mogelijkheid om

• Flexibiliteit van de structuur

activiteiten op te zetten voor alle bedrijven-

• Financiële opzet

terreinen binnen hun werkgebied en te functioneren als gesprekspartner van de

Draagvlak

Gemeente.

In veel rapporten over parkmanagement is uitgebreid stilgestaan bij het verkrijgen van draag-

Regionaal niveau

vlak. Hier wordt in hoofdstuk 5 verder op inge-

Samenwerking op regionaal niveau is vooral

gaan. Het is ook van belang het draagvlak vast te

goed mogelijk voor de niet terreingebonden

houden. Daarom moet een parkmanagement-

parkmanagementactiviteiten. Het kan hierbij

organisatie aan de volgende voorwaarden

gaan om een koepelorganisatie of samen-

voldoen:

werking tussen verschillende lokale onder-

- een voor alle participanten heldere structuur;

nemersverenigingen. Voorbeelden hiervan zijn

- een makkelijke toegankelijkheid voor

de gezamenlijke inkoop van energie en telecom.

toe- en uittreders; - de mogelijkheid van goed toezicht op de

In de figuur is een voorbeeld gegeven van een regionale structuur voor parkmanagement.

organisatie; - aandacht voor het relatieve belang van elke participant.

Regionaal parkmanagement Regionaal niveau

Regionale parkmanagement organisatie

Lokaal niveau

Terrein niveau

PMO

Terrein

Terrein

PMO

Terrein

4.4 Organisatiestructuur

Terrein

PMO

Terrein

Gemeente

Terrein

Verantwoordelijkheden Een heldere structuur van de organisatie hangt

16

Er zijn verschillende organisatiestructuren

nauw samen met de verdeling van de verant-

mogelijk van waaruit parkmanagement-

woordelijkheden. Een organisatie dient te

activiteiten ontplooid kunnen worden. De vorm

besluiten over de volgende zaken:

• Welke activiteiten moeten er

Wanneer de organisatie ervoor kiest om zelf ver-

Beleid

antwoordelijk te zijn voor de gehele aansturing

worden uitgevoerd? • Welke leveranciers en

Aansturing

van het parkmanagement heeft zij meerdere mogelijkheden om de uitvoering vorm te geven.

adviseurs voor de activiteiten? • Op welke manier moeten de

Uitvoering

Belangrijk is dat de organisatie altijd zelf de

activiteiten worden

leveranciers bepaalt en aan welke service-

uitgevoerd?

levelagreements deze moeten voldoen. Het is mogelijk om na verloop van tijd te kiezen voor

Het beleid is een kerntaak van het bestuur.

een andere invulling van de uitvoering. Er zijn

Voor de aansturing en de uitvoering van het

veel verschillende manieren mogelijk om de uit-

parkmanagement zijn meerdere opties mogelijk.

voering vorm te geven. Hieronder zijn vier opties kort beschreven.

Ten eerste kan het bestuur ervoor kiezen om de aansturing en de uitvoering van het park-

• Werkgroepen

management uit te besteden aan een park-

Onder leiding van het bestuur worden werk-

managementbedrijf. Het bestuur bepaalt de

groepen geformeerd. Deze groepen werken

activiteiten die uitgevoerd moeten worden en

activiteiten uit en adviseren het bestuur over de

het bijbehorende serviceniveau. Het selecteert

mogelijke leveranciers. De leden van deze werk-

de leveranciers van de diensten en draagt zorg

groepen zijn ondernemers. Een nadeel is dat

voor de uitvoering. Dit gebeurt vaak bij nieuwe

deze vaak niet beschikken over voldoende tijd

en grote bestaande bedrijventerreinen.

of specifieke kennis.

Ondernemersvereniging enkel gericht op beleid

Ondernemersvereniging

Beleid

Bestuur

Parkmanagementbedrijf

Aansturing

Leverancier

Leverancier

Leverancier

Uitvoering

Leverancier

Ondernemersvereniging gericht op beleid en aansturing

Ondernemersvereniging

Beleid

Aansturing

Bestuur

Uitvoering

Leverancier

17

Leverancier

Uitvoering

Leverancier

Leverancier

• Kennis

• Oud-ondernemer

management

nemer aangetrokken voor de uitvoering van het parkmanagement. Een groot voordeel is dat deze

De aanwezige kennis en ervaring met de onderdelen van park-

Op veel bedrijventerreinen wordt een oud-onder• Netwerk

Relatie met de plaatselijke ondernemers en bekendheid

persoon het terrein en de bedrijven vaak goed

met het terrein

kent. Wel moet deze persoon, om goed te kun-

• Continuïteit Waarborging kennis, kunde

nen functioneren een soort duizendpoot zijn.

en capaciteit • Oud-ondernemer samen met parkmanager In deze optie ligt de dagelijkse uitvoering van het

Bevoegdheden en zeggenschap

parkmanagement bij de oud-ondernemer. Deze

Binnen een organisatie hebben personen

wordt (parttime) ondersteund door een profes-

bevoegdheden en zeggenschap gebaseerd op

sionele parkmanager. Hierdoor wordt het net-

vastgelegde mandaten. Het is belangrijk dat de

werk van de oud-ondernemer maximaal benut

organisatie bepaalt waar zij verantwoordelijk

en brengt de parkmanager zijn kennis in op

voor wil zijn en welke bevoegdheden zij wil over-

specifieke terreinen. Hierdoor vult de park-

dragen, bijvoorbeeld aan een oud-ondernemer,

manager de niet aanwezige kennis bij de oud-

parkmanager of parkmanagementbedrijf. Ook

ondernemer aan.

hebben bestuursleden individueel een mandaat, bijvoorbeeld de penningmeester.

• Parkmanager De ondernemersvereniging kan kiezen voor

De rechtsvorm bepaalt voor een groot deel de

enkel een professionele parkmanager. Een

zeggenschap en de bevoegdheden van het

nadeel van deze optie zijn de kosten. Die moeten

bestuur en de leden. Zo zijn alle bevoegdheden

wel door de vereniging opgebracht kunnen

en de zeggenschap van bestuursleden van een

worden. Hierbij kan gekozen worden voor het

stichting vastgelegd in de statuten. Het bestuur

inhuren van een zelfstandige parkmanager of

van een coöperatieve vereniging U.A. heeft een

één die werkzaam is bij een adviesbureau. Een

mandaat van haar leden, maar haar gevoerde

zelfstandige parkmanager is goedkoper, maar

beleid dient achteraf door de Algemene

heeft als nadeel dat er geen vervanging is bij

Ledenvergadering te worden goedgekeurd. Bij

ziekte. De werkzaamheden van de parkmanager

een normale vereniging, moet het bestuur naar

van het adviesbureau zullen door een collega

de Algemene Ledenvergadering, voordat zij een

worden overgenomen. Daarnaast kan deze park-

voorstel verder kan uitwerken.

manager gebruikmaken van de kennis

Voordat gekozen wordt voor een rechtsvorm,

aanwezig in het bureau. In de onderstaande

moet een organisatie de volgende zaken over-

tabel zijn de opties vergeleken op basis van de

wegen:

volgende criteria:

- Voor welke onderdelen van het park-

• Tijd

De tijdbesteding van bestuurs-

management dragen zij de verantwoordelijk-

en werkgroepsleden • Kosten

heid?

De gemaakte kosten voor de

- Welke bevoegdheden wenst de organisatie

uitvoering van het park-

over te dragen aan derden?

management Optie

Tijd

Kosten

Draagvlak

Kennis

+

+++++

+++++

+

+++++

+

++

++++

++++

++

+++++

++

Oud-ondernemer + parkmanager

++++

+++

+++

+++

+++++

+++

Zelfstandige parkmanager

++++

++

++

++++

++

++++

Parkmanager adviesbureau

++++

+

+

+++++

++

+++++

Werkgroepen Oud-ondernemer

18

- Wie, is wanneer binnen de organisatie Netwerk

Continuïteit

waarvoor gemandateerd? - Wil de organisatie leden en een Algemene Ledenvergadering? Naast de verdeling van de bevoegdheden en de zeggenschap die wordt bepaald door de rechts-

vragen moeten dan ook beantwoord worden: - Op welke wijze wil de PMO het parkmanagement financieren? - Wat zijn de partijen bereid in te brengen aan financiële middelen?

vorm, kunnen aanvullende afspraken worden

In hoofdstuk 5 wordt nader ingegaan op de

vastgelegd in de statuten.

vragen over financiering van parkmanagement.

Aansprakelijkheid

4.5 Juridische structuur op bestaande terreinen

Een PMO bestaat voor het merendeel van de gevallen uit vrijwilligers. Meestal zijn dit onder-

Parkmanagementactiviteiten moeten een

nemers. Geen van deze vrijwilligers zal persoon-

gezonde juridische basis hebben. Hiervoor

lijk verantwoordelijk willen zijn voor de

moet de organisatie op een zodanige manier

resultaten van de PMO. Dit geldt zeker in de

verplichtingen kunnen aangaan, dat de

beginfase, waarin de eerste activiteiten worden

bestuursleden niet persoonlijk aansprakelijk

gestart. In deze fase geldt een hoog afbreuk-

zijn. Ook moet de rechtsvorm de mogelijkheid

risico. Wanneer bedrijven lid zijn van de PMO, is

geven om personeel in dienst te nemen of om

het van belang dat zij niet aansprakelijk kunnen

bedrijven in te huren.

worden gesteld voor eventuele verliezen. De volgende vraag moet dan ook worden beantwoord:

Aan het opzetten van parkmanagement zijn, net

- Op welke wijze is de aansprakelijkheid van

zoals bij het opzetten van een bedrijf, financiële

bestuurders en leden maximaal beperkt?

risico’s verbonden. Bestuurders en leden zullen voor deze risico’s niet persoonlijk aansprakelijk

Flexibele van de structuur

willen zijn. Door het oprichten van een rechts-

Bij het opzetten van parkmanagement wordt

persoon wordt dit de verantwoordelijkheid van

meestal een groeimodel gehanteerd. De toe-

de parkmanagementorganisatie. Daar komt bij

komstige activiteiten moeten wel binnen de

dat het voor overheden niet mogelijk is om

organisatie kunnen worden ondergebracht.

subsidie te verlenen aan organisaties zonder

Daarnaast kan toekomstige samenwerking met

rechtsvorm.

andere organisaties niet worden uitgesloten. Hier kan het bijvoorbeeld gaan om een samen-

Voor het opzetten van een PMO zijn verschil-

werking met een PMO op een naburig bedrijven-

lende rechtsvormen mogelijk. De organisatie kan

terrein of een PMO op regionaal niveau. De

bestaan uit één rechtspersoon, maar ook uit een

volgende vragen moeten dan ook beantwoord

combinatie van rechtspersonen. In deze

worden:

paragraaf wordt een beeld gegeven van de twee

- Biedt de structuur van de organisatie

meest voorkomende rechtsvormen, namelijk:

mogelijkheden om nieuwe activiteiten

- Coöperatieve vereniging U.A.

onder te brengen?

- Stichting

- Biedt de structuur van de organisatie mogelijkheden om in de toekomst samen-

Deze rechtsvormen worden het meest gebruikt,

werkingsverbanden met andere organisatie

aangezien ze relatief makkelijk zijn op te richten

aan te gaan?

en de aansprakelijkheid van de bestuurders en eventuele leden maximaal kan worden beperkt.

Financiële opzet

Ook past de doelstelling van parkmanagement

Bij het opzetten van parkmanagement moet uit-

het best bij deze rechtspersonen. Daarbij kunnen

gewerkt worden hoe het parkmanagement in de

deze twee rechtsvormen door vrijwilligers

toekomst minimaal kostendekkend kan ope-

worden aangestuurd, zonder dat er personen

reren. Wanneer bij de financiële opzet rekening

in dienst moeten worden genomen.

wordt gehouden met contributie van de leden,

19

dient dit te worden opgenomen in de statuten

In veel gevallen is er al een ondernemers-

van de op te richten rechtsvorm. De volgende

vereniging of industriële kring. Deze rechtsvorm

is minder geschikt voor meer risicovolle activiteiten. Hier komen we bij het ‘omzetten van de rechtsvorm’ op terug. Ook is het voor overheden moeilijk om deel uit te maken van deze organisaties. De rechtsvormen BV of NV

- voldoende mate van arbeid en organisatie bestaat waarmee stelselmatig winst wordt gemaakt; - concurrerende werkzaamheden worden verricht.

hebben een winstdoelstelling voor de eigen

Naast de anti-misbruik wetgeving zijn de

organisatie en zijn moeilijker gezamenlijk op te

bestuurders in de oprichtingsfase van de rechts-

richten. Ook is het wegens Europese regelgeving

vorm, ook privé-aansprakelijk. De bestuurders

erg moeilijk om subsidie te verstrekken aan een

zijn aansprakelijk voor alle verplichtingen die

BV of NV.

worden aangegaan voordat de rechtsvorm is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel.

4.5.1 Aansprakelijkheid bestuurders Bij een coöperatieve vereniging of stichting zijn

4.5.2 Omzetten rechtsvorm

de bestuurders niet aansprakelijk te stellen voor

Zoals gezegd bestaat er vaak al een organisatie

eventuele verliezen als zij maar integer

in de vorm van een ondernemersvereniging of

handelen. Als de organisaties vennootschaps-

industriële kring. Deze hebben alleen vaak de

belasting moeten betalen, is de antimisbruik

verenigingsvorm, die onvoldoende geschikt is

wetgeving van toepassing op haar bestuurders.

voor een parkmanagementorganisatie. Ten

Door deze wetgeving kan de bestuurder privé

eerste heeft het bestuur een beperkt mandaat en

weer wel aansprakelijk worden gesteld, wan-

moet voor elke grote beslissing vooraf naar de

neer:

Algemene Ledenvergadering worden gegaan.

- de bestuurder voor de organisatie te zware

Daarnaast mag een gewone vereniging geen

contractuele verplichtingen is aangegaan en

winst maken en zijn het bestuur en de leden

bij het aangaan van die verplichtingen wist of

aansprakelijk te stellen. De eerste activiteiten

kon voorzien dat de organisatie niet aan haar

van parkmanagement (bijvoorbeeld collectieve

verplichtingen zou kunnen voldoen (dit wordt

inkoop) kunnen worden ondergebracht bij de

gezien als een onrechtmatige daad van de

vereniging, maar wanneer het pakket park-

bestuurder);

managementactiviteiten zich uitbreidt, is het

- het onvermogen om belastingen en premies te betalen niet of niet tijdig is gemeld; - aannemelijk is dat het onvermogen om

verstandig om een nieuwe rechtsvorm op te richten of die van de bestaande vereniging aan te passen.

belasting en premies te betalen het gevolg is van onbehoorlijke taakvervulling door het

In het eerste geval kan de vereniging ervoor

bestuur in een periode van drie jaar vooraf-

kiezen om een werkmaatschappij, bijvoorbeeld

gaand aan de melding;

een stichting, op te richten om daar de park-

- de rechtsvorm failliet gaat en dit faillissement

managementactiviteiten in onder te brengen.

het gevolg is van onbehoorlijk bestuur van

Ook kan ervoor gekozen worden om de huidige

diegenen die het beleid bepalen in de periode

vereniging om te zetten naar een coöperatieve

van drie jaar voorafgaand aan het faillisse-

vereniging U.A.

ment. Als er geen jaarstukken worden gedeponeerd bij het handelsregister wordt onbehoor-

Voor het omzetten is een geldig ‘besluit tot

lijk bestuur verondersteld.

omzetting’ noodzakelijk. Bij verenigingen wordt dit besluit genomen door de Algemene

In het geval van faillissement kan de curator

Ledenvergadering. De statuten moeten door

het initiatief nemen de (ex)bestuurders

middel van een statuutwijziging worden

aansprakelijk te stellen op grond van de anti-

aangepast aan de nieuwe rechtsvorm.

misbruik wetgeving. Een coöperatieve

20

vereniging of stichting, moet vennootschaps-

4.5.3 Coöperatieve vereniging U.A.

belasting betalen, wanneer zij een onderneming

Een coöperatieve vereniging U.A. is een

drijft. Grofweg gesteld, is er sprake van een

bijzondere vorm van de vereniging.

onderneming als er:

Een coöperatieve vereniging komt op voor de

materiële belangen van haar leden door overeen-

een coöperatie haar diensten ook aan niet-leden

komsten met hen af te sluiten. Een coöperatieve

aanbieden. Op deze wijze kan bijvoorbeeld ook

vereniging mag winst uitkeren aan haar leden,

de Gemeente deelnemen aan collectieve inkoop-

in tegenstelling tot een gewone vereniging.

contracten. Onder voorwaarden kan de coöpe-

Net als met een ‘gewone’ vereniging heeft ook de

ratie dus samenwerkingsverbanden aangaan.

coöperatieve vereniging een bestuur, leden en

De mogelijke samenwerkingsvormen dienen

eventueel een Raad van Commissarissen als

omschreven te staan in de statuten. Wanneer

toezichthouders.

een samenwerkingsvorm wordt aangegaan die niet in de statuten staat, dan moet deze

Aansprakelijkheid van bestuur en leden

gewijzigd worden door de ALV. De statuut-

Een coöperatieve vereniging kan in haar

wijziging moet worden vastgelegd in een

statuten vastleggen dat zij de aansprakelijkheid

notariële akte.

van haar leden uitsluit. Hierdoor kunnen de leden nooit aansprakelijk worden gesteld voor

Samenwerking met de Gemeente

verplichtingen die zijn aangegaan door de

Het bestuur wordt door haar leden benoemd. In

vereniging. In dit geval is er sprake van een

de statuten kan worden vastgelegd, dat ook

coöperatieve vereniging U.A. (uitgesloten

bestuurders buiten de leden benoemd kunnen

aansprakelijkheid).

worden en dat deze niet door de leden worden benoemd. Op deze wijze kan een Gemeente

De bestuurders van een coöperatieve vereniging

ver-tegenwoordigd zijn in het bestuur van een

U.A. zijn niet aansprakelijk voor de verplichtin-

coöperatieve vereniging U.A.

gen van de vereniging, ook niet na ontbinding of faillissement door nadelig saldo. Natuurlijk

Oprichting

dienen de bestuurders wel hun taak behoorlijk te

Een coöperatieve vereniging U.A. moet worden

vervullen. In de wet is het bestuur collectief

opgericht bij een notariële akte. Deze akte dient

verantwoordelijk, als door onbehoorlijk bestuur

in de Nederlandse taal te worden opgesteld door

schade voor de vereniging is veroorzaakt en dit

een notaris. De akte bevat de statuten van de

het bestuur te verwijten valt. Ieder jaar moet de

vereniging. De volgende zaken moeten in de

Algemene Ledenvergadering het jaarverslag en

statuten omschreven staan:

het gevoerde beleid goedkeuren. Daarna is het

- de naam en de plaats van de coöperatieve

bestuur ‘gedechargeerd’ van de collectieve verantwoordelijkheid.

vereniging U.A.; - het doel van de coöperatieve vereniging U.A.; - de verplichtingen van de leden tegenover de

Bevoegdheden en zeggenschap Het belangrijkste orgaan binnen de coöperatieve vereniging is de Algemene Ledenvergadering (ALV). De bestuurders werken in opdracht van de leden. Door overdracht van verantwoordelijkheden krijgt het bestuur vrijheid van handelen. Het bestuur is wel achteraf verantwoording

vereniging (bijvoorbeeld contributie); - de wijze van bijeenroeping van de algemene ledenvergadering; - de wijze van benoeming en ontslag van de bestuurders; - de bestemming van het batig saldo van de vereniging na ontbinding.

verschuldigd aan de ALV, die altijd de uiteindelij-

Belangrijk is dat de naam van een coöperatieve

ke zeggenschap blijft behouden. Naast de ALV en

vereniging U.A. altijd het woord ‘coöperatief ’

een bestuur kan een coöperatieve vereniging ook

moet bevatten en dat de naam wordt afgesloten

een Raad van Commissarissen hebben. Deze

door de letters U.A. (uitgesloten aansprakelijk-

heeft als taak het bestuur op zijn functioneren te

heid).

controleren. De bevoegdheden van de Raad van Commissarissen moeten worden vastgelegd in

De bestuurders zijn verplicht om de coöperatieve

de statuten.

vereniging U.A. in te schrijven bij de Kamer van Koophandel. Ook de bestuurders moeten zich

21

Flexibiliteit van de organisatie

in schrijven. Hiervoor dienen zij de volgende

Een coöperatieve vereniging is flexibel. Zo kan

formulieren te gebruiken:

- inschrijving coöperatie of onderlinge waarborgmaatschappij (nummer: 4); - inschrijving functionaris voor een rechts-

omstandigheden het bestuur te controleren en eventueel tot het ontslag van bestuursleden over te gaan.

persoon (nummer: 11). Deze formulieren zijn te downloaden op

Flexibiliteit

www.kvk.nl.

Een stichting is zeer flexibel, zolang in de statuten goed omschreven staat wanneer de

4.5.4 Stichting

statuten gewijzigd mogen worden. Een statuut-

Een stichting wordt opgericht om met behulp

wijziging dient te worden vastgelegd in een

van een bepaald vermogen een doel te

notariële akte. Deze akte moet worden gedepo-

realiseren. Een stichting heeft geen leden, maar

neerd bij het handelsregister van de Kamer van

enkel een bestuur. In de statuten staat welk doel

Koophandel. Zo kan het bestuur van de stichting

de stichting heeft. Een stichting mag wel winst

de statuten aanpassen aan de veranderende

maken, maar aan de uitkering van de winsten

omstandigheden.

zijn beperkingen gesteld. Zo mogen geen winsten worden uitgekeerd aan bestuurders of

In de statuten staat omschreven op welke wijze

leden van organen binnen de stichting.

bestuursleden worden benoemd. Hierbij bestaat de mogelijkheid om één of meerdere bestuurs-

Aansprakelijkheid

functies te bestemmen voor de Gemeente.

De bestuurders zijn niet aansprakelijk voor schulden van de stichting, maar moeten wel hun

Oprichting

taak behoorlijk vervullen. In de wet is een

Een stichting wordt opgericht bij een notariële

bestuur collectief verantwoordelijk, als

akte. Deze akte dient in de Nederlandse taal te

onbehoorlijk bestuur schade voor de stichting

worden opgesteld door een notaris. De akte

veroorzaakt en het bestuur daarover een ernstig

bevat de statuten van de stichting. De volgende

verwijt kan worden gemaakt. In het geval van

zaken dienen in de statuten omschreven te

faillissement van de stichting, kan de curator het

staan:

initiatief nemen om (ex)bestuurders

• de naam en de plaats van de stichting;

aansprakelijk te stellen, wanneer de stichting

• het doel van de stichting;

ver-plicht is om vennootschapsbelasting te

• de wijze van benoeming en ontslag van de

betalen. In dat geval is de antimisbruik wetgeving van toepassing (zie paragraaf 4.5.1).

bestuursleden; • de bestemming van het overschot na vereffening van de stichting in het geval van

Bevoegdheden en zeggenschap Het bestuur van de stichting is alleen bevoegd

ontbinding, of de wijze waarop de bestemming zal worden vastgesteld.

tot het aangaan van overeenkomsten

Belangrijk is dat het woord ‘stichting’ onderdeel

betreffende registergoederen en het aangaan

uitmaakt van de naam.

van schulden, wanneer dit voorvloeit uit de statuten. Verder zijn de bevoegdheden van het

De bestuurders zijn verplicht om de stichting in

bestuur onbeperkt en onvoorwaardelijk, voor-

te schrijven bij de Kamer van Koophandel. Ook

zover ze niet beperkt worden door wetgeving en

de bestuurders dienen zich in te schrijven.

er geen beperkingen zijn vastgelegd in de

Hiervoor dienen zij de volgende formulieren te

statuten. De zeggenschap van het bestuur is

gebruiken:

vastgelegd in de statuten van de stichting. In

• inschrijving stichting of vereniging

feite bepalen de statuten het doen en het laten van het bestuur. De stichting mist normaal gesproken een toezichthoudend orgaan. Tenzij

(nummer: 22).

de statuten anders bepalen, is het bestuur dus

De formulieren zijn verkrijgbaar bij de Kamer

geen rekening en verantwoording aan anderen

van Koophandel en te downloaden op

schuldig. Het Openbaar Ministerie en de

www.kvk.nl.

Rechtbank zijn bevoegd om in bijzondere

22

(nummer: 4); • inschrijving functionaris voor stichting

Optie

Coöperatieve verenigingen UA .

Stichting

Aansprakelijkheid

Geen hoofdelijke aansprakelijkheid bestuurders (mist geen vennootschapsbelasting verplichting)

Geen hoofdelijke aansprakelijkheid bestuurders (mits geen vennootschapsbelasting verplichting)

Leden

Ja

Nee

Interne organisatie

Algemeen Ledenvergadering verplicht , bestuur verplicht, raad van commissarissen optioneel

Bestuur verplicht

Bevoedgheden

Wel volledige rechtsbevoegdheid . Mits uit de statuten zulks voorvloeit kan zij registergoederen in eigendom verkrijgen

Bestuur verplicht

Statuutswijziging

Door besluit Algemene Ledenvergadering

Alleen indien de statuten dit mogelijk maken, door besluiten van bestuur of door een besluit van de Rechtbank

4.5.5 Afweging rechtsvormen

Een stichting is uitermate geschikt als werk-

De keuze tussen een coöperatieve vereniging

maatschappij van een ondernemersvereniging.

U.A. en een stichting hangt vaak af van de

Door deze constructie kunnen contributiegelden

bestaande situatie en de betrokken organisaties.

van de vereniging naar de stichting vloeien.

In de tabel zijn de verschillen tussen een coöp-

Ook kunnen de ondernemers via de Algemene

eratieve vereniging en een stichting weer-

Ledenvergadering van de leden invloed uit-

gegeven. Het grootste verschil tussen de twee

oefenen op het beleid van de stichting.

rechtsvormen is het wel of niet hebben van leden. Het voordeel van leden is dat de bedrijven

4.6 Juridische structuur op nieuwe terreinen

door het lidmaatschap een betere binding hebben met de PMO. Tevens kunnen de leden door

Er bestaat een groot verschil tussen het opzet-

middel van de Algemene Ledenvergadering

ten van parkmanagement op nieuwe of bestaan-

invloed uitoefenen op de activiteiten van de

de bedrijventerreinen. Ondernemers worden op

PMO. Hierdoor zullen de ondernemers eerder

nieuwe terreinen, bij de gronduitgifte verplicht

vertrouwen hebben in de organisatie, wat het

om lid te worden van deze vereniging. Op

draagvlak ten goede komt. Daarnaast zorgt de

bestaande bedrijventerreinen berust de deel-

contributie van de leden voor een vorm van

name op vrijwilligheid.

inkomsten die de stichting niet kent. Op grond van deze argumenten is het dan ook aan te bevelen een coöperatieve vereniging U.A. op te richten.

Rechtsvormen voor parkmanagement

Ondernemersvereniging

Coöperatieve Vereniging U.A.

Afdracht contributie Diensten

Contributie Diensten

Bedrijf

23

Bedrijf

Bedrijf

Bedrijf

Contributie

Stichting

Bedrijf

Donatie

Bedrijf

Bedrijf

Bedrijf

Bij de uitgifte van de percelen moeten de

In de vorige paragraaf is al aangegeven waarom

volgende zaken geregeld zijn:

een normale vereniging minder geschikt is voor

• verplicht lidmaatschap van de vereniging

parkmanagement. Geadviseerd wordt dan ook

van eigenaren; • kettingbeding;

U.A. op te richten. De coöperatieve vereniging is

• bijdrage aan de vereniging van eigenaren;

reeds omschreven in paragraaf 4.5.3.

• verplichting tot deelname aan het basispakket. Door de verplichting van het lidmaatschap neemt elk bedrijf deel aan het parkmanagement, waardoor er geen freeriders zijn. Het kettingbeding heeft tot doel dat, wanneer bedrijven vertrekken, de nieuwe bedrijven ook verplicht worden lid te zijn van de vereniging. Door de verplichte bijdrage is vanaf het begin een financiële basis voor parkmanagement aanwezig. Op bestaande bedrijventerreinen ontbreekt deze in de aanvangsfase. De verplichte deelname aan het basispakket moet ervoor zorgen dat de kwaliteit van het bedrijventerrein gehandhaafd wordt. Het gaat hier in de meeste gevallen om de volgende activiteiten: • Beveiliging • Beheer openbare ruimte • Afvalmanagement • Bewegwijzering

24

om een coöperatieve vereniging van eigenaren

5 Hoe financier je parkmanagement?

Voor het opzetten en uitvoeren van de parkmanagementactiviteiten worden kosten

• continueren van de organisatie en de uitvoering van de activiteiten.

gemaakt. Soms kennen activiteiten ook opbrengsten. Uitgangspunt bij de financiering

Het merendeel van de kosten die gemaakt

van parkmanagement is dat elke partij

wor-den voor het opzetten van park-

(gemeente of ondernemer) die activiteiten

management, zijn duidelijk toe te wijzen aan

financiert die tot haar eigen verantwoordelijk-

de ondernomen activiteiten. Een gedeelte is dit

heid behoren. Samen hebben de partijen de

echter niet. Dit is de zogenaamde ‘overhead’.

verantwoordelijkheid om de kosten te financie-

Belangrijk is om dit soort kosten te

ren die niet direct aan een activiteit van park-

minimaliseren.

management zijn toe te schrijven. 5.1.1 Planvorming en procesbegeleiding In dit hoofdstuk wordt eerst gekeken naar de

Zoals al meerdere malen is aangegeven, moet bij

kosten, daarna wordt ingegaan op de mogelijk-

parkmanagement worden uitgegaan van de acti-

heden om inkomsten voor de organisatie te

viteiten die worden uitgevoerd. Tijdens het plan-

genereren. Hierbij zal niet op de financiering van

vormingsproces moeten de ondernemers-

specifieke activiteiten worden ingegaan. Dit zal

verenigingen zichzelf continu de volgende

per thema worden behandeld in de betreffende

vragen stellen:

themanummers.

• Welke kosten en opbrengsten brengen de verschillende plannen (in zowel de planvorming

Het is niet mogelijk om de specifieke kosten en de mogelijk opbrengsten van een parkmanamentorganisatie weer te geven. Die zijn namelijk erg afhankelijk van de specifieke situatie. Wel zal inzicht worden gegeven in de kostenposten en de wijze waarop inkomsten gegenereerd kunnen worden. Ook is ter indicatie een voorbeeldbegroting opgenomen van een parkmanagementorganisatie.

als de uitvoering) met zich mee? • Welk project levert welke opbrengsten, zijn deze realistisch ingeschat en welke risico’s zijn eraan verbonden? • Zijn de geschatte opbrengsten voldoende om de geschatte kosten te dekken? • Wie zorgt voor aanvullende dekking als de geschatte inkomsten achterblijven? • Welke goedkopere alternatieven hebben we achter de hand?

Meer informatie over de financiering van parkmanagement is te vinden in het rapport

Tijdens het plannen maken moet een onder-

´Parkmanagement, Kwaliteit wint terrein... en

nemersvereniging verschillende acties onder-

hoe financieren we dat? Van het Ministerie van

nemen om de gewenste diensten op te zetten.

Economische Zaken, SenterNovem. Hierin zijn

Deze acties kan de ondernemersvereniging zelf

ook verschillende uitgewerkte voorbeelden te

ondernemen, bijvoorbeeld door middel van een

vinden.

werkgroep, maar ze kan hiervoor ook adviseurs aantrekken.

5.1 Kosten Een ondernemersvereniging moet dan ook in de De kosten voor parkmanagement hangen erg af

beginfase de volgende kosten maken voor het

van de keuzes die gemaakt worden ten aanzien

opzetten van een parkmanagementactiviteit:

van de organisatie en de wijze waarop de park-

• kosten voor de begeleiding van het proces

managementactiviteiten worden uitgevoerd. Doen de ondernemers veel zelf of wordt er juist iemand voor ingehuurd. Er kan bij parkmanagement onderscheid worden gemaakt in drie verschillende kostenposten:

(oud-ondernemer, parkmanager, adviseur); • kosten voor benodigd onderzoek (oud-ondernemer, werkgroep, parkmanager, adviseur); • kosten ten behoeve van de communicatie (nieuwsbrieven, mailings).

• planvorming en procesbegeleiding; • opzet van de organisatie en uitvoering van eenmalige ingrepen;

25

Deze kosten zijn direct te herleiden tot een specifieke activiteit.

5.1.2 Kosten van de opzet van de organisatie

Voor de uitvoering kunnen verschillende kosten-

Het oprichten of aanpassen van de organisatie

componenten worden onderscheiden. De

kan gezien worden als een apart project.

belangrijkste zijn:

Daarom moeten hiervoor dezelfde soorten

- Personeel

kos-ten worden gemaakt als voor het opzetten

- Vergoedingen

van specifieke activiteiten. De gemaakte kosten

- Ondersteuning

zijn echter niet toe te wijzen aan de specifieke

- Huisvesting

parkmanagementactiviteiten, maar behoren tot

- Kantoorkosten

de overhead.

- Communicatie

5.1.3 Continueren en de uitvoering Naast het opzetten van de activiteiten en het aanpassen of oprichten van een organisatie, is het vooral van belang dat de continuïteit van de organisatie gewaarborgd is. De structurele kosten moeten dan ook zo laag mogelijk worden gehouden en minimaal gedekt worden door de opbrengsten. Hierbij moet onderscheid worden

Kostenpost

Kostenraming

Personeelskosten Projectmanager (s): 2 dagen per week Facilitair manager(s): collectieve inkoop

€ 40.000,p.m.

Terreinmeester : 16 uur per week

€ 16 .000,-

Secretariaat: 8 uur per week

€ 10 .000,-

Subtotaal

€ 76 .000,-

gemaakt tussen de kosten van de ondernemers-

Overheadkosten

vereniging en de kosten die gemaakt moeten

Huisvestingskosten

€ 6.000,-

worden voor de uitvoering van diensten en het

Automatiseringskosten

€ 5.000,-

aanbieden van producten.

Energiekosten e .d.

€ 1 .000,-

Subtotaal

€ 12 .000,-

Kosten voor de ondernemersvereniging Het bestuur van een ondernemersvereniging

Personeelskosten

maakt kosten voor het instandhouden van haar

Representatiekosten

€ 1 .000,-

vereniging. Een belangrijk onderdeel hiervan is

Vergaderkosten

€ 2 .000,-

de communicatie met haar leden. Een onder-

Overige exploitatiekosten

€ 1 .000,-

nemersvereniging kan de volgende kostenposten

Subtotaal

€ 4.000,-

hebben: - Secretariaat - Onkostenvergoedingen - Organisatie Algemene Ledenvergadering - Organisatie van activiteiten voor de leden (borrels, congressen, etc) - Opzetten en onderhouden website - Nieuwsbrief - Briefpapier

Algemene kosten Telefoon , fax, e-mail, internet

€ 1 .500,-

Nieuwsbrief, folders

€ 2 .000,-

Contributie en abonnementen

€ 1 .000,-

Onderhoud website

€ 2000,-

Kantoorartikelen

€ 1 .500,-

Kopieer , drukwerk en papier

€ 1 .500,-

Portikosten

€ 1 .500,-

Subtotaal

€ 4.000,-

Het merendeel van de bovenstaande kosten

TOTAAL

behoren tot de ‘overhead’ kosten van de onder-

Aannames:

nemersvereniging. Kosten voor de uitvoering Parkmanagement is een groeimodel. Vaak blijkt

€ 102 .000,-

De personeelskosten zijn geschat op basis van kostprijs , niet op basis van externe inhuur en met de volgende uitgangspunten: • Proces/projectmanagement, 1 dag per week HBO + • Management collectieve voorzieningen/Facilitair management , parttime rol, afhankelijk van de vraag naar diensten: HBO + • Terreinmeester en meldpunt,dagelijks beschikbaar, 16 u/wk, MBO+ • Secretariële ondersteuning, 1 dag per week , MBO+

het de eerste jaren dan ook niet mogelijk om de Bron: Drieluik

uitvoering grootschalig op te pakken met een

In het voorbeeld vindt u een indicatieve

Parkmanagement,

professionele fulltime parkmanager. Veel

begroting van de jaarlijkse kosten van een park-

Project Innovatie

bedrijventerreinen zijn simpelweg niet groot

managementorganisatie. Hierbij is uitgegaan

Team, oktober 2005

genoeg om een fulltime parkmanager te betalen.

van een vergaand model van parkmanagement,

26

waarbij een ondersteuning (parkmanager)

Ook kan de functie van parkmanager verschil-

wordt ingehuurd en gehuisvest is op het

lend worden ingevuld. Zo zal op het ene

bedrijventerrein.

bedrijventerrein een parkmanager zich vooral richten op de collectieve inkoop (facility-

Personeel

manager), terwijl de parkmanager op het andere

De kosten voor de uitvoering hangen erg af van

terrein vooral de belangen van de ondernemers

de wijze waarop de uitvoeringsorganisatie wordt

behartigt. Ook kan de rol van parkmanager zich

opgetuigd. In paragraaf 4.4. over de organisatie-

enkel richten op het beheer van de openbare- en

structuur zijn enkele voorbeelden gegeven over

de private ruimten. In dat geval worden de park-

de wijze waarop de uitvoeringsorganisatie kan

manager ook wel terreinmeester genoemd. In de

worden vormgegeven.

praktijk wordt de functie parkmanager vaak door verschillende personen ingevuld, bij-

Een professionele parkmanager is bij een advies-

voorbeeld een facilitymanager samen met een

bureau in te huren vanaf € 750,- per dag.

terreinmeester. In de tabel vindt u een indicatie

In veel gevallen zijn hierin nog niet de onkosten-

van de kosten per functie.

vergoedingen verrekend. Een zelfstandige parkmanager zal iets goedkoper zijn, omdat in zijn

Het merendeel van de kosten gemaakt voor het

dagtarief niet de overheadkosten van een advies-

inhuren van een parkmanager of een oud-onder-

bureau hoeven te worden verrekend.

nemer kunnen door middel van uren worden

De leden van werkgroepen zullen geen salaris

toebedeeld aan de activiteiten van park-

verwachten. Zij nemen deel aan deze werkgroe-

management.

pen vanuit eigen belang. De oud-ondernemer ontvangt meestal een onkostenvergoeding.

Vergoedingen Wanneer gekozen is voor een oud-ondernemer is het redelijk om de volgende kosten te

Optie

Kosten

vergoeden. Dit kan ook het geval zijn bij werkgroepleden.

Werkgroepen

+++++

- Reiskosten - Telefoonkosten

Oud -ondernemer

++++

De vergoedingen zijn vaak moeilijk toe te delen Oud -ondernemer + parkmanager

+++

Zelfstandige parkmanager Parkmanager adviesbureau

Bron: Drieluik

Rol

Profiel

Ondersteuner belangen behartiging/ontwikkelaar

Team, oktober 2005

27

kosten.

+

Per uur

1 dag per week

2 dagen per week

HBO/academisch , strategisch, grote lijnen

€ 100,- tot €150 ,-

€ 41 .600,- tot €62.400,-

€ 83.200,- tot €124 .800,-

Procesmanager

HBO, tactisch

€ 75 ,- tot €125 ,-

€ 31 .200,- tot €52.000,-

€ 62.400,- tot €104.000,-

Manager voorzieningen / manager inkoop

HBO/MBO, ondernemend

€ 80,- tot €100,-

€ 33 .280,- tot €41 .600,-

€ 66.560,- tot €83.200,-

Terreinmeester

MBO, operationeelgroen-, en grijsbeheer, meldpunt

€ 25,- tot €40,-

€ 10.400,- tot €16 .640,-

€ 20.800,- tot €33 .280,-

Secretariaat

MBO, praktisch, communicatief

€ 25,- tot €40,-

€ 10.400,- tot €16 .640,-

€ 20.800,- tot €33 .280,-

Parkmanagement, Project Innovatie

++

aan activiteiten en behoren tot de overhead

Ondersteuning

verschillende redenen maar beperkt bij te dragen

De oud-ondernemer of parkmanager zal niet de

aan parkmanagement. Daarnaast werd in het

tijd of de kennis hebben om al het werk zelf-

verleden veel verwacht van de eigen bijdrage van

standig uit te voeren. Hierbij kan het gaan om

het bedrijfsleven. Bedrijven willen best bij-

het opstellen van een masterplan van een

dragen, maar nadat zij hebben gezien dat het

revitalisering of juridische ondersteuning bij

hen iets oplevert. Zij zullen niet op voorhand

contracten. Inhuur van gerichte ondersteuning

parkmanagement willen financieren.

kan noodzakelijk zijn. Deze kosten zijn toe te schrijven aan de specifieke activiteiten.

De financiering van parkmanagement is dan ook vaak een probleem. Kosten zijn snel gemaakt,

Huisvesting

maar opbrengsten zijn moeilijker te genereren.

De oud-ondernemer of parkmanager kan

In het verleden werd er vanuit gegaan, dat park-

behoefte hebben aan huisvesting gelegen op het

management niet kon bestaan, zonder een park-

bedrijventerrein van waaruit hij zijn werkzaam-

manager met secretariaat en een eigen kantoor.

heden verricht. Het gaat hierbij om kantoor-

Gelukkig heeft de praktijk ook duidelijk

ruimte, met eventueel een vergaderzaal. De

gemaakt, dat er ook veel andere (laag-

kosten voor huisvesting zijn niet toe te delen

drempelige) mogelijkheden zijn om park-

aan specifieke parkmanagementactiviteiten en

management vorm te geven. Hierbij is vooral

horen tot de overhead.

een realistisch ambitieniveau van de parkmanagementorganisatie van belang.

Kantoorkosten Naast huisvesting, dient het kantoor ook te

De soort financiering is gekoppeld aan de kos-

worden ingericht. Daarnaast zullen kosten

tenposten. Deze kostenposten zijn vervolgens

gemaakt worden voor bijvoorbeeld elektriciteit,

direct toe te wijzen aan de activiteiten of

water, printpapier, pennen en dergelijke. Deze

behoren tot de overhead. Uitgangspunt is dat

kosten zijn niet toe te delen aan activiteiten en

kostenposten die toe te wijzen zijn aan de

horen tot de overhead.

activiteiten ook uit de opbrengsten van deze activiteiten worden gedekt.

Communicatie Naast de algemene communicatie, bijvoorbeeld

5.2.1 Subsidies

een nieuwsbrief of een website, van de onder-

De overheden hebben verschillende maat-

nemersvereniging, zijn voor het opzetten en het

schappelijke belangen bij bedrijventerreinen.

uitvoeren van activiteiten van parkmanagement

Op basis van hun beleid kunnen zij bereid zijn

vaak aparte mailings noodzakelijk. Deze dienen

om subsidie te verstrekken aan deelprojecten die

een specifiek doel en zijn dan ook toe te delen

behoren tot parkmanagement.

aan de betreffende activiteiten. Het aanvragen van subsidies moet gebeuren op 5.2 Inkomsten

basis van een onderbouwd plan, wat door alle relevante partijen wordt gedragen. Belangrijk is

Naast kosten, weergegeven in de vorige

dat er rekening mee wordt gehouden, dat de

paragraaf, heeft een parkmanagement-

subsidie ook niet kan worden toegekend.

organisatie ook inkomsten nodig om blijvend te

28

kunnen functioneren. In het verleden werd er

5.2.2 Budgetoverdracht

vaak vanuit gegaan dat het parkmanagement

Voor het onderhoud van het groen en de open-

zichzelf (na enkele jaren) financieel kon be-

bare ruimte heeft een Gemeente haar eigen

druipen door de verdiensten met collectieve

budgetten. In goed overleg bestaat de mogelijk-

inkoop. De praktijk heeft helaas anders

heid dat deze kunnen worden overgedragen naar

uitgewezen. Ook werd in het verleden makkelijk

de ondernemersvereniging.

uitgegaan van een bijdrage door de overheid

Dit is vaak een langdurig proces. Meer

(Gemeente, Provincie en Rijk) in de exploitatie

informatie hierover kunt u vinden in het

van parkmanagement. Overheden blijken om

themanummer over ‘Groenbeheer’.

Toewijzen kostenposten Kostenpost

Toewijzing

Financiering

Planvorming

Aan activiteiten

Projectmatig

Opzet organisatie

Overhead

Projectmatig

Continueren van de organisatie en de uitvoering van de activiteiten

Aan activiteiten

Structureel

Overhead

Inkomstenbronnen Partij

Projectmatige financiering

Structurele financiering

Subsidie

• Subsidie (storting in fonds/periode betaling ) • Budgetoverdracht • Ondersteuning in de vorm van geld of mensen

Publieke partijen Gemeente

Provincie

Subsidie

Rijksoverheid

Subsidie

Private partijen Ondernemingen en vastgoedeigenaren

Bijdrage eenmalige ingrepen en sponsering

• Fondsvorming • Contributie • Donatie

Dienstverleners

Bijdrage eenmalige ingrepen

Inkomsten uit collectieve inkoop

5.2.3 Bijdragen ondernemingen en vastgoedeigenaren

Algemene Ledenvergadering. De leden moeten

Ondernemers en vastgoedeigenaren kunnen zelf

dan wel het idee hebben dat zij waar voor hun

direct bijdragen aan de financiering van

geld krijgen. Vaak kan de contributie pas worden

projecten, maar dit kan ook via de ondernemers-

verhoogd, nadat enkele activiteiten van park-

vereniging. Als er direct belang is voor de onder-

management operationeel zijn en hebben

nemers en eigenaren, mag verwacht worden dat

aangetoond voordeel voor de bedrijven op te

zij direct of indirect bijdragen.

leveren.

Verenigingen en coöperatieve verenigingen U.A.

Stichtingen kennen geen leden en hebben hier-

kunnen ook de contributie van de leden

door niet de mogelijkheid tot het innen van

gebruiken voor de financiering van park-

contributie. Wel kan een stichting een donatie

management. Het besluit tot verhoging van de

van het gevestigde bedrijfsleven vragen, voor de

contributie moet genomen worden in de

financiering van de activiteiten. Wanneer de

Rechtsvormen voor parkmanagement

Ondernemersvereniging

Coöperatieve Vereniging U.A.

Afdracht contributie Diensten

Contributie Diensten

Bedrijf

29

Bedrijf

Bedrijf

Bedrijf

Contributie

Stichting

Bedrijf

Donatie

Bedrijf

Bedrijf

Bedrijf

Contributiestaffels Werknemers

wordt een indruk gegeven van de te bereiken inkomsten.

Contributie Constructies bij collectieve inkoop

< 10

€ 200,-

10 - 50

€ 350 ,-

50 >

€ 500,-

contracten. Deze constructies verschillen onder-

stichting een werkmaatschappij is van een

de PMO, administratiekosten voor de PMO en de

bedrijvenverenging, kan ook de contributie van

relatie van de PMO met haar leden of deelne-

de vereniging worden verhoogd, zodat deze een

mers. In de figuur staan de twee constructies

gedeelte van de contributie kan overdragen aan

weergegeven.

Bij het collectief inkopen van diensten wordt gebruik gemaakt van raam- en mantelling voor wat betreft de revenuen, risico’s voor

de stichting. Bij mantelcontracten koopt de PMO de dienst in Grotere bedrijven kunnen meer voordeel hebben

van de leverancier en verkoopt deze dienst weer

van de parkmanagementactiviteiten dan

aan haar leden of deelnemers. Hierdoor wordt

kleinere bedrijven. Het is dan ook denkbaar om

het bedrijfsrisico verschoven van de leverancier

staffels bij de contributie in te voeren. Deze

naar de PMO. Bij het niet betalen voor de dienst,

kunnen bijvoorbeeld worden vastgesteld op

is de PMO verantwoordelijk voor de gevolgen.

basis van het aantal werknemers, zoals in het Daarnaast is de PMO zelf verantwoordelijk voor

voorbeeld.

een degelijke administratie en de facturering 5.2.4 Inkomsten uit de collectieve inkoop

naar de leden en/of deelnemers. Hier tegenover

Zoals al is aangegeven, worden er door het

staan hogere revenuen, dan bij raamcontracten.

collectief inkopen van diensten minder revenuen behaald dan in het verleden werd verwacht. Bij

Bij raamcontracten worden diensten geleverd

de inkooptrajecten spelen deze revenuen en hoe

aan de bedrijven onder de service-level

die geïnd kunnen worden toch wel degelijk een

agreements en de prijsafspraken die gemaakt

rol. Er zijn op hoofdlijnen twee manieren waarop

zijn met de PMO. Tussen de bedrijven en de

de inkomsten voor de parkmanagement-

leverancier blijft de klant/leverancier-relatie

organisatie kunnen worden geregeld. In deze

bestaan. De leverancier blijft dan ook verant-

paragraaf wordt ingegaan op deze manieren en

woordelijk voor de facturering. Wanneer

Constructies bij collectieve inkoop

Raamcontracten

Mantelcontracten

Leverancier

Leverancier

Leverancier

Leverancier

Revenuen en Service Level Agreements

Klant- leverancier -relatie

Levering + factuur

Ondernemersvereniging

Ondernemersvereniging

Klant-leverancier- relatie

Bedrijf

30

Bedrijf

Bedrijf

Bedrijf

Kwaliteitstoetsing

bedrijven hun verplichtingen niet nakomen is

Dit kan weer aanleiding zijn voor andere be-

dit het bedrijfsrisico van de leverancier.

drijven om niet meer deel te nemen. Het kiezen

In de tabel zijn de voor- en nadelen van de

van de juiste marge is dan ook erg belangrijk.

constructies weergegeven.

Zeker is dat deze niet te hoog mag liggen en vaak maar enkele procenten bedraagt.

Revenuen

Naast het ‘traditionele’ concept, werken veel

Beide concepten gaan er vanuit dat de vraag van

parkmanagementorganisaties niet op basis van

bedrijven wordt gebundeld. Doordat deze vraag-

een marge van de korting, maar spreken zij met

bundel als één geheel op de markt wordt gezet is

hun leverancier af, dat zij een percentage van de

het mogelijk om inkoopvoordelen en kosten-

netto gefactureerde omzet ontvangen.

reducties te realiseren en een betere service af te dwingen. Het merendeel van de korting is voor

Mantelcontracten

Raamcontract

+++

+

Bedrijfsrisico

Ondernemersvereniging (PMO )

Voor de leverancier

Administratie en facturering

Ondernemersvereniging (PMO )

Voor de leverancier

+

+

Revenuen

Service -level agreements

de deelnemende bedrijven. Een zekere marge van de korting is voor de parkmanagementorganisatie. Voor het bepalen van de omvang van de revenuen en de mogelijke marge is het van belang om te kijken naar de prijsopbouw van deze diensten. In de figuur is dit verduidelijkt. De voordelen zijn alleen te halen bij voldoende schaalgrootte. Hiervoor is het van belang dat ook de grotere bedrijven meedoen. Wanneer de marge van de parkmanagementorganisatie te groot wordt, is het voor deze grotere bedrijven, die toch al scherper kunnen inkopen, niet meer interessant om deel te nemen. Het gevolg hiervan is dat de schaalgrootte afneemt, waarmee de prijs stijgt.

Marge ondernemersvereniging

Korting bedrijven

III

II Marge ondernemersvereniging

I

Prijs collectief

31

Klein bedrijf

Gemid.bedrijf

Groot bedrijf

Ook kiezen parkmanagementorganisaties ervoor om de gehele korting te laten terugvloeien naar de bedrijven. De bedrijven betalen een vergoeding om deel te kunnen nemen aan het collectief. Dit kan gezien worden als een aanvullende contributie per activiteit. Wanneer er meerdere inkoopdiensten worden aangeboden, kan er eventueel in pakketten worden gewerkt. Hiernaast zijn ook vaak aanmeldbonussen gebruikelijk. De parkmanagementorganisatie ontvangt dan voor elk bedrijf dat deelneemt aan het collectief een bonus. In de onderstaande tabel zijn de mogelijkheden nogmaals op een rij gezet.

Eenmalig

Marge

✔

Percentage omzet

✔

Vergoeding

✔

Aanmeldbonus

32

Jaarlijks

✔

6 Hoe zet je parkmanagement op?

Op nieuwe bedrijventerreinen ontbreekt vaak de

Oost NV

eerste jaren (de uitgifte fase) de schaalgrootte

Ontwikkelingsmaatschappij Oost Nederland NV

voor het ontwikkelen van een breed diensten-

(Oost NV). Oost NV richt zich op het stimuleren

pakket en zullen de parkmanagement-

van duur-zame economische ontwikkelingen in

activiteiten zich richten op het beheer en de

de regio. Zij doet dit in opdracht van het

beveiliging van het bedrijventerrein.

Ministerie van Economische Zaken en de

Op bestaande bedrijventerreinen is de deelname

Provincies Overijssel en Gelderland. Vanuit die

van bedrijven aan parkmanagement vrijwillig.

rol kan Oost NV direct en actief ondersteuning

Bedrijven zullen eerst willen zien of park-

verlenen bij parkmanagement initiatieven.

management hun iets oplevert. Wanneer bedrijven goede ervaringen hebben met één activiteit,

6.2 Parkmanagement op bestaande terreinen

zijn zij eerder bereid om mee te doen aan andere. Op bestaande bedrijventerreinen moet

Veel ondernemersverenigingen en industriële

dan ook worden uitgegaan van een groeimodel.

kringen zijn bezig met activiteiten die tot park-

Bij het opzetten van parkmanagement kunnen

management kunnen behoren. Het is niet altijd

naast de eerder genoemde partijen (bedrijven en

nodig om hiervoor direct een volledige park-

Gemeente) ook intermediaire organisaties en

managementorganisatie op te tuigen.

adviseurs betrokken zijn. Eerst zal een beeld worden gegeven van deze partijen.

6.2.1 Parkmanagement evolueert Vanuit de lopende initiatieven ontstaat vaak de

6.1 Wie kan u ondersteunen?

behoefte aan meer structuur. Daarbij is het goed om eerst na te denken over de doelstelling van

De belangrijkste partijen bij het opzetten van

de organisatie. Eventueel kan ook een interesse-

parkmanagement zijn de ondernemers-

peiling onder de leden worden gehouden om te

vereniging of industriële kring en de Gemeente.

achterhalen wat zij belangrijk vinden. Vanuit de

Bij het opzetten van parkmanagement kunnen

interessepeiling kan de doelstelling worden aan-

deze worden ondersteund door intermediaire

gescherpt en kunnen nieuwe activiteiten wor-

partijen, zoals Oost NV, Kamer van Koophandel

den geselecteerd.

en VNO-NCW. Daarnaast kunnen adviesbureaus worden ingehuurd om specifieke onderdelen uit

De nieuwe activiteiten kunnen aanleiding zijn

te werken.

om na te gaan denken over de organisatie, bijvoorbeeld wanneer de financiële risico’s te

Kamer van Koophandel

groot worden of de rechtsvorm van de

De KvK is goed bekend bij de bedrijven en onder-

organisatie niet geschikt is voor het uitvoeren

nemersverenigingen. Zij zijn op de hoogte van

van de activiteit. Ook kan het zijn dat er behoef-

ideeën en initiatieven op het gebied van park-

te is aan professionalisering, bijvoorbeeld door

management en kunnen een stimulerende en

het aantrekken van een oud-ondernemer of

ondersteunende taak vervullen. De concrete rol

parkmanager.

van de Kamer bij de projecten kan verschillen en is afhankelijk van de behoefte van de onder-

In dat geval dient de organisatiestructuur en

nemersvereniging.

eventueel de rechtsvorm te worden aangepast. Zowel de activiteiten als de organisatie hebben

33

VNO-NCW

een direct verband met de financiering van

VNO-NCW behartigt de belangen van de onder-

parkmanagement.

nemers in de verschillende regio’s. Veel

Tijdens het gehele traject neemt de communica-

industriële kringen zijn aangesloten bij VNO-

tie naar de leden en/of de deelnemede bedrijven

NCW. Vanuit deze centrale positie is VNO-NCW

een belangrijke plaats in. Gaandeweg wordt dan

een van de partijen die een coördinerende rol

ook gekomen tot een nieuwe parkmanagement-

kan vervullen bij de opzet van bijvoorbeeld

organisatie.

regionale parkmanagement initiatieven.

In de figuur is dit globaal aangegeven.

Opzetten van parkmanagement

Lopende initiatieven en activiteiten 6.2

Nee

Behoefte aan structuur? 6.2.1

Ja

Gezamenlijke doelstelling

6.2.2

Interressepeiling

6.2.3

Opzetten (nieuwe ) activiteiten 6.2.2 Opzetten nieuwe organisatiestructuur 6.2.6 Opzetten nieuwe organisatiestructuur 6.2.5

34

6.2.2 Gezamenlijke doelstelling cruciaal

wat zij met parkmanagement willen bereiken.

Belangrijk is dat het bestuur van de onder-

Het is goed om deze doelstelling in overleg met

nemersvereniging of industriële kring formuleert

de Gemeente op te stellen.

Ook blijkt uit de praktijk dat deze doelstelling

In het tweede geval ‘de inventarisatie’ gaat het

gaande het proces kan veranderen. Het is dan

om het verzamelen van gegevens en

ook goed om eens in de zoveel tijd, de doel-

documenten. Deze wordt uitgevoerd wanneer

stelling van parkmanagement te bespreken en

een thema (project) wordt uitgewerkt en er

waar nodig bij te stellen. Door gezamenlijk het

offertes opgevraagd moeten worden. De inven-

doel te bepalen, is en blijft het voor iedereen

tarisatie dient de volgende zaken op te leveren:

duidelijk wat de ondernemersvereniging wil

• de ondernemers die definitief willen deel-

bereiken. Zie ook hiervoor paragraaf 4.1.

nemen (ondertekende intentieverklaringen); • de benodigde gegevens om offertes op te

Doelstellingen:

vragen.

• Het behartigen van de (materiële) belangen van de leden op de bedrijventerreinen. • Het opzetten van voorzieningen op het bedrijven terrein voor de daar gevestigde bedrijven. • Het ontwikkelen en instandhouden van een

Voor diverse thema’s bijvoorbeeld energie en telefonie, is het nodig om de rekeningen te ver-zamelen, omdat hierop de benodigde gegevens vermeld staan.

kwalitatief hoogwaardige buitenruimte van het bedrijventerrein. • Het ontwikkelen en instandhouden van een duurzaam bedrijventerrein.

In het verleden werden al bij de interessepeiling veel gegevens en documenten geïnventariseerd. Dit blijkt in de praktijk niet te werken. Er zit vaak enige tijd tussen de interessepeiling en de uitwerking van een activiteit. De eerder

6.2.3 Interessepeiling en inventarisatie

geïnventariseerde gegevens zijn dan verouderd

In de praktijk kiezen veel ondernemers-

en blijken niet 100% aan te sluiten op de

verenigingen ervoor om meerdere malen hun

informatiebehoefte van leveranciers, waardoor

leden met vragen te benaderen. Zij begrijpen dat

die wederom de gegevens moeten inventa-

het van belang is dat er wordt ingespeeld op de

riseren. Geadviseerd wordt dan ook om eerst

behoeftes van het gevestigde bedrijfsleven.

een interessepeiling te houden en daarna bij de

Er zijn twee argumenten waarom een onder-

uitwerking de benodigde gegevens gericht te

nemersvereniging of industriële kring haar leden

inventariseren.

op deze manier benadert: 1 wanneer onduidelijk is in welke activiteiten de ondernemers interesse hebben; 2 wanneer duidelijk moet worden welke

6.2.4 Activiteiten Op basis van de interessepeiling kan het bestuur kiezen welke activiteiten er opgezet worden. In

ondernemers mee willen doen aan een

het begin zijn ondernemers misschien

bepaalde activiteit van parkmanagement.

afwachtend, maar wel geïnteresseerd. Wanneer de eerste parkmanagementactiviteiten niet

In het eerste geval gaat het om een ‘interesse-

aansluiten bij hun ondernemerswereld, zal de

peiling’. De organisatie kan op deze manier

interesse verdwijnen. Het opnieuw geïnteres-

bepalen welke projecten zij wil oppakken. Het is

seerd krijgen van ondernemers is daarna erg

goed om deze kort te houden. Per thema bevat

moeilijk. Snel concrete activiteiten opzetten die

de interessepeiling de volgende zaken:

aansluiten bij de behoefte van de ondernemers

- Is het bedrijf geïnteresseerd om deel te

vergroot dan ook het draagvlak voor park-

nemen?

management. Bij het uitwerken van de

- Welke kosten heeft het bedrijf?

parkmanagementactiviteiten is vaak onduide-

- Wie is zijn leverancier?

lijkheid over de partij die verantwoordeljik is

- Heeft het bedrijf interesse om deel te nemen

voor een activiteit. Daarom is het goed om in

de werkgroep?

een document vast te leggen (bijvoorbeeld een masterplan), wie, wat gaat doen. Hierbij kan

De interessepeiling geeft de input voor de keuze

onderscheid worden gemaakt tussen de gemeen-

en de verdere uitwerking van de activiteiten.

schappelijke verantwoordelijkheid en de verantwoordelijkheid van een specifieke partij. In de

35

Verdeling verantwoordelijkheden bij parkmanagement

INTEGRALE KWALITEIT BEDRIJVENTERREIN

Gemeenschappelijke verantwoordelijkheid

Verantwoordelijkheid bedrijven 0 0

Collectieve inkoopcontracten Collectieve belangenbehartiging

0 0 0 0 0

Herstructurering Beheersing hinder Veiligheid en crisisbeheersing Eigentijdse voorzieningen Beheer en onderhoud openbare / privé ruimte

Verantwoordelijkheid Gemeente 0 0 0 0

Ruimtelijk beleid Vestigingsbeleid Grondpolitiek Beheer en onderhoud infrastructuur

Bron: Drieluik Parkmanagement, Project Innovatie

BEDRIJVEN / ONDERNEMERSVERENIGING

GEMEENTE

Team, oktober 2005

figuur staat hiervan een voorbeeld gegeven.

In de tabel (rechts) staan enkele voorbeelden

Ondanks dat één partij verantwoordelijk is,

weergegeven.

betekent dit niet dat de overige partijen niet meer betrokken hoeven te worden bij het

6.2.5 Organisatievorm volgt de activiteiten

opzetten of uitvoeren van de activiteit. Alle

De eerste activiteiten van parkmanagement zijn

partijen zijn altijd betrokken. De mate en vorm

goed uit te voeren binnen de bestaande

kunnen echter per activiteit verschillen. Hierbij

structuren van ondernemersverenigingen en

bestaan vier soorten betrokkenheid:

industriële kringen. Het is dan ook niet nood-

• Meeweten:

de primair verantwoordelijke

zakelijk, om direct de structuur en de rechts-

informeert de relevante

vorm te veranderen. Dit wordt pas noodzakelijk

partijen en houdt deze op

wanneer hiervoor aanleiding is. Het kan hierbij

de hoogte.

gaan om de volgende situaties:

de primair verantwoordelijke

• De tijdbelasting voor het bestuur is zo groot,

• Meedenken:

• Meewerken:

vraagt de relevante partijen

dat het wenselijk is om de uitvoering van park-

om advies (bijvoorbeeld in de

management anders vorm te geven, bijvoor-

vorm van een klankbordgroep)

beeld door het aantrekken van een oud-

de primair verantwoordelijke vraagt de relevante partijen de opgave en/of de bijbehoren

huidige organisatie, waardoor een aangepaste

de oplossing te definiëren

of nieuwe rechtsvorm noodzakelijk wordt.

• Meebeslissen: in situaties waarin sprake is

Bijvoorbeeld wanneer er financiële

van gemeenschappelijke

verplichtingen moeten worden aangegaan, en

verantwoordelijkheid worden

het bestuur en de leden binnen de bestaande

afspraken gemaakt over de

structuur, hiervoor aansprakelijk kunnen

wijze van gezamenlijke besluit-

worden gesteld.

vorming.

36

ondernemer of parkmanager. • De (financiële) risico’s te groot zijn voor de

Activiteiten

Primair

Meeweten

verantwoordelijkheid

Meedenken

Ruimtelijk beleid

Gemeente

Herstructurering

Gemeenschappelijke verantwoordelijkheid

Vestigingsbeleid

Gemeente

Gemeente houdt bedrijven op de hoogte van de toewijzing van kavels

Grondpolitiek

Gemeente

Ondernemersvereniging wordt waar mogelijk op de hoogte gehouden over wat er speelt

Gebiedsbeheersplan Basiskwaliteit

Gemeente

Bedrijven hebben een adviserende rol

Gebiedsbeheersplan Pluspakket

Bedrijven

Gemeente adviserende rol bij het definiëren

Herijking nota Duurzaamheid

Gemeente

Adviserende rol bedrijven

Personeel Diensten Centrum

Collectieve contracten : bedrijven

Lokale arbeidmarktbeleid

Gedeelde verantwoordelijkheid bedrijven en gemeenten

Meebeslissen

Bedrijven krijgen de rol van klankbord bij (herziening ) bestemmingsplan Partijen werken samen visie uit voor verdere ontwikkeling

Partijen beslissen samen over visie voor verdere ontwikkeling

Partijen werken samen aan ontwikkeling en uitvoering van arbeidsmarktbeleid vanuit ieders eigen verantwoordelijkheid

Partijen beslissen samen over arbeidsmarktbeleid

Bedrijven krijgen een adviserende rol over het segmenteringsbeleid

Gemeente wordt op de hoogte gehouden van ontwikkelingen en activiteiten

Bron: Drieluik Parkmanagement,

Meewerken

Bewaking

Gezamenlijke ontwikkeling veiligheidsconcept via o.a. inrichting groen en verlichtingsplan

Project Innovatie Team, oktober 2005

• De huidige organisatie (rechtsvorm) niet

6.2.7 Communicatie

geschikt is een bepaalde activiteit uit te

Ondernemers willen altijd weten wat er

voeren, bijvoorbeeld groenbeheer.

allemaal op hun terrein gebeurt. Veel ondernemersverenigingen en industriële kringen

In hoofdstuk 4 over de organisatie van park-

hebben al een website en/of een nieuwsbrief.

management, is al een beeld gegeven van de

Daarop kan worden verder gebouwd.

mogelijkheden en de keuzes die gemaakt moeten worden.

Goede communicatie moet misverstanden en wantrouwen voorkomen. Het bestuur van de

6.2.6 Financieringsbehoefte groeit met de ambitie

ondernemersvereniging of industriële kring

In de huidige situatie worden de activiteiten

heeft in tegenstelling tot veel van de leden, een

vaak uitgevoerd door vrijwilligers. Wanneer in de

goed beeld van wat er allemaal gebeurt. Deze

toekomst de behoefte bestaat om een oud-

kloof mag niet te groot worden.

ondernemer, parkmanager of externe deskundig-

37

heid aan te trekken, moet worden nagedacht

Het gevaar bestaat dat het bestuur te ver voor

over de financiering. Met de organisatie moeten

de achterban uit gaat lopen. Vertel de leden

dan ook de financiële middelen meegroeien.

regelmatig wat, wanneer, door wie en op welke

Veel ondernemingen zijn ook klein begonnen en

manier iets gebeurt. Daarnaast is communica-

vervolgens uitgebouwd. Meer informatie over de

tie van belang om bedrijven te enthousiasmeren

financiering van parkmanagement heeft u reeds

voor de activiteiten. Maak duidelijk wat het

kunnen vinden in hoofdstuk 5.

hun oplevert.

De parkmanagementorganisatie moet ‘communicatie’ duidelijk opnemen in hun plannen. Belangrijk is dat de leden duidelijk weten: - Wat men van plan is?

• welke activiteiten van parkmanagement verplicht en welke optioneel worden; • de bijdrage die de bedrijven dienen te betalen bij de gronduitgifte.

- Wie wat doet? - Wanneer iets bekend is?

6.3.2 Implementatie- en uitvoeringsfase

- Wat er nu van mij verwacht wordt en wat

De financiering en het activiteitenpakket van

straks?

parkmanagement zijn in deze fase al duidelijk. Nu moet de organisatie worden opgericht en het

6.3 Parkmanagement op nieuwe terreinen

parkmanagement worden ingevoerd. Voordat de Gemeente kan beginnen met de gronduitgifte

Bij het opzetten van parkmanagement op

moet eerst de coöperatieve vereniging van

nieuwe terreinen zijn duidelijk fasen te onder-

eigenaren U.A. statutair worden opgericht en

scheiden. Dit in tegenstelling tot het proces op

ingeschreven worden bij de Kamer van

bestaande terreinen. De Gemeente is vaak

Koophandel.

initiatiefnemer voor parkmanagement, soms samen met een projectontwikkelaar. Een

In de meeste gevallen zal hierna enige tijd wei-

groot verschil met het proces voor bestaande

nig gebeuren, aangezien gewacht wordt tot de

bedrijventerreinen is dat in deze situaties

eerste bedrijven ook daadwerkelijk op het

voldoende financiële middelen aanwezig zijn om

bedrijventerrein zijn gevestigd. Deze bedrijven,

vanaf het begin een professionele parkmanager

de projectontwikkelaar en de gemeente zullen

in te huren.

gezamenlijk de volgende zaken moeten regelen:

Voor het opzetten van parkmanagement op een

• de parkmanager moet worden aangezocht en

nieuw bedrijventerrein moeten drie fasen door-

aangesteld;

lopen worden:

• huisvesting of moet worden geregeld;

• Voorbereidingsfase

• diverse beheer- en uitvoeringsplannen moeten

• Implementatiefase • Uitvoeringsfase

worden opgesteld; • er dient een communicatieplan te worden opgesteld.

6.3.1 Voorbereidingsfase Zoals al aangegeven in paragraaf 4.6 over de

In deze fase moet ook duidelijk worden of de

juridische structuur voor parkmanagement-

gevestigde bedrijven naast het basispakket ook

organisaties op nieuwe bedrijventerrein, zijn

behoefte hebben aan een optioneel pakket van

ondernemers bij de gronduitgifte verplicht lid te

diensten. In de meeste gevallen blijkt hiervoor

worden van de coöperatieve vereniging van

de eerste jaren de schaalgrootte te ontbreken.

eigenaren. Naast het lidmaatschap wordt het bedrijf ook verplicht om diverse diensten af te

Ook zal de eerste jaren het definitieve groen

nemen.

vaak nog niet worden aangelegd en zal de

In de meeste gevallen gaat het hierbij om:

bewegwijzering ontbreken. Het bedrijventerrein

• Groenbeheer

bevindt zich in een tussenfase, waar nog niet

• Beveiliging

direct kan worden begonnen met het uitvoeren

• Afvalmanagement

van het verplichte basispakket. Parkmanagement op nieuwe bedrijventerrein

Voordat door de initiatiefnemers (Gemeente en

wordt daarom ook vaak bouwputmanagement

projectontwikkelaars) kan worden overgegaan

genoemd. Na enkele jaren zal de implementatie-

tot oprichting van de coöperatieve vereniging

fase geleidelijk overgaan in de uitvoeringsfase,

van eigenaren U.A., moeten de volgende zaken

waar het parkmanagement operationeel is en

zijn vastgesteld:

het gehele verplichte basispakket wordt

• het doel van de vereniging;

uitgevoerd.

• voor welke onderdelen van parkmanagement de vereniging verantwoordelijk is;

38

Literatuurlijst

Artikelen •

Dewulf, G.P.R.M., Van Duikeren,I.N.,´Parkmanagement, een strategische keuze´, Facility Management, oktober 2002, p. 18-22

•

Dewulf, G.P.R.M., De Graaf, R.S.,´Parkmanagement: Mismatch tussen vraag en aanbod?´, Buldingbusiness, juni/juli 2003, p. 62-65

•

Ekelenkamp, J.W., ´Parkmanagement als ontwerpopgave: succes- en faalfactoren´, De ontwerpmanager, 2003, nr. 6, p. 7-9

•

Van Engelen, H., Klooster, H.J.K., Hugenholz,N., Reijnoudt, J.E., ´Beter beheer van werklocaties door strategische planning. Parkmanagement: stand van zaken in Nederland´, Stedenbouw & Ruimtelijke Ordening, 1998, nr. 4, p. 49-53

•

Goovaerts, A.I.Y., ´Parkmanagement, nood aan urgentie en creatie van synergie´, De ontwerpmanager, 2003, nr. 6, p. 17-19

•

Grift, J.M., ‘Duurzame bedrijventerreinen: Blik op de toekomst’, De ontwerpmanager, 2003, nr. 6, p. 21-25

•

Verploegh, H.G., ‘Als er voldoende draagvlak is, blijft het een kwestie van goed organiseren’, De ontwerpmanager, 2003, nr. 6, p. 50-53

•

Keete, H.F., ‘Parkmanagement: in een juridisch kader’, De ontwerpmanager, 2003, nr. 6, p. 42-46

•

Klijn, D., ‘Nieuwe vormen van beheer op bedrijventerreinen’, De ontwerpmanager, 2003, nr. 6, p. 30-32

•

Kostandy-Busbroek, D., Hoogzaad, R., ‘Parkmanagement: Zoveel vormen als terreinen’, De ontwerpmanager, 2003, nr. 6, p. 26-29

•

Meijer, K., Van Duren, M., ‘Kwaliteitsverbetering van bestaande bedrijventerreinen’,ROMmagazine, 1999, nr.8, p. 18-20

•

Oudt, A.F., ‘Parkmanagementorganisatie in de praktijk’, De ontwerpmanager, 2003, nr. 6, p. 33-37

•

Schutte, C., ‘Parkmanagement: het instrument voor duurzame kwaliteit’, De ontwerpmanager, 2003, nr. 6, p. 4-6

•

Schuur, J., ‘Nieuw beleid voor oude terreinen’, ESB, 2001, november, p. 840-843

•

Schuurmans, A.G.M., ‘Parkmanagement in de praktijk. Waar staan we?’, De ontwerpmanager, 2003, nr. 6, p. 11-15

•

De Vries, E.J., ‘Parkmanagement kan milieubesef op bedrijventerreinen bevorderen’, ROMmagazine, 1998, nr. 4, p. 25-27

Rapporten •

Arcadis, Opzetten parkmanagement Het Broek, Kleefsewaard en IJselloord 1, Arnhem april 2001

•

Arcadis, Van Der Meer Asociates, Businessplan Parkmanagement Arnhem-Noord, Arnhem, juni 2003

•

Arcadis, Van Der Meer Asociates, Actieplan Parkmanagement, Arnhem, juni 2003

•

Archtecture Research Institute, Handreiking ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen, Delft, mei 2002

•

CPB, Veroudering van bedrijventerreinen. Een structuur voor herstructurering, Den Haag, 2001

•

Dalhuisen, M., Van Der Riet, I., Een vorstengraf in het verre verleden, een facilitypoint in de toekomst. Parkmanagement op bedrijventerrein Vorstendonk in Oss, 28 mei 1999

•

Decisio BV, Naar duurzame samenwerking voor duurzame bedrijventerreinen. Praktijkdocument procesaanpak, Amsterdam, juni 2003

•

Deloitte & Touche, West-Kanaaldijk Sluis duurzaam op weg, Breda, juli 2002

•

Deloitte & Touche, WKS duurzaam op weg. Aanvraag Sociaal Economisch Ontwikkelingsfonds, Breda, 2003

39

•

DHV Milieu en Infrastructuur BV, Parkmanagement: een verkenning, maart 1999

•

Grontmij Advies & Techniek, Revitalisering Wijchen-Oost, Masterplan, januari 2003

•

Eleveld, J., Gelderland werkt beter op duurzame bedrijventerreinen, december 2000

•

ETIN Adviseurs, KPMG Milieu, Bedrijventerrein Lake Forum: duurzaamheid op maat, november 2000

•

Schaap, G.A.C., Van slagkracht naar parkmanagement. Arnhem, december 2003

•

Stichting DOBAN, Duurzame bedrijventerreinen Arnhem fase 1. Arnhem, mei 2002

•

Van Geffen, P., Geuring, E., Erps, L., Bedrijventerreinen in het KAN: balans tussen economie, milieu en ruimtelijke kwaliteit, 19 maart 2002

•

Ginter, D., Eikelenkamp, A., Korenromp, R.,Ekelenkamp, J.W., Quick scan duurzaamheid en ruimtegebruik in de Valleiregio, TNO Milieu, Energie en Procesinovatie, september 2001

•

Heidemij Advies, Nieuwe kansen voor bestaande terreinen. Een onderzoek naar de problemen en oplossingen voor verouderde bedrijventerreinen in Nederland, Arnhem, maart 1996

•

Kennis, E.H.J., Parkmanagement, kwaliteitszorgsysteem, 2003

•

Ministerie van Economische Zaken, Kwaliteit wint terrein. Actieplan herstructurering bedrijventerreinen, Den Haag, april 2002

•

Ministerie van Economische Zaken, Kwaliteit wint terrein. Parkmanagement, Den Haag , 2002

•

Ministerie van Economische Zaken, Intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen in de praktijk. Zorgvuldigheid gewenst, Den Haag, 10 januari 2002

•

Ministerie van Economische Zaken, Parkmanagement. Kwaliteit wint terrein … en dat zetten we op papier. Nut en noodzaak van overeen-komsten bij de opzet van parkmanagement, Den Haag, juni 2003

•

Ministerie van Economische Zaken, SenterNovem, Parkmanagement. Kwaliteit wint terrein … en hoe financieren we dat, Den Haag, 2004

•

NOVEM, Duurzame bedrijventerreinen. Handreiking voor het management van bedrijven en overheid, Den Haag, november 1998

•

NOVEM, Werken aan duurzaamheid op bedrijventerreinen. Een proceshandreiking voor gemeenten, Utrecht, december 2001

•

NOVEM, Ministerie van Economische Zaken, Leidraad Duurzame Bedrijventerreinen 2003,

•

Richtlijnen voor de subsidieaanvraag. Inzicht in het verduurzamingproces van bedrijventerreinen, 2003.

•

NOVEM, Samen actief werken aan duurzame bedrijventerreinen, Utrechts, 2003

•

OCT, Projectbeschrijving Duurzaam Parkmanagement Bedrijventerreinen Tiel, Tiel, mei 2002

•

Roelofs, E.M.G., Ekelenkamp, J.W., Realisatie duurzame bedrijventerreinen: faalfactoren en oplossingsrichtingen in de praktijk, Apeldoorn, maart 2001

•

Visser, B., Bedrijventerreinen tussen droom en daad. Samenwerkingverbanden op bedrijventerreinen vanuit een bedrijfskundig perspectief. Groningen, augustus 2002

•

Zijlstra, R., Parkmanagement. Een adviesinstrument, Groningen, juni 2003

•

Provincie Zuid-Holland, Parkmanagement op bestaande bedrijventerreinen, Den Haag, 2003

Boeken Konz, W., Van Den Thillart, C., Industriële symbiose op bedrijventerreinen, Eindhoven, 2002

40

Colofon Titel: Uitgave:

Draaiboek Parkmanagement Oost Nederland Provincie Gelderland Afdeling Economische Zaken Provincie Overijssel Eenheid Economie, Milieu en Toerisme Ontwikkelingsmaatschappij Oost Nederland NV Businessunit Bedrijfsomgeving

Voor informatie:

Ontwikkelingsmaatschappij Oost Nederland NV Rikus Wolbers, Christian Schaap, Lars Oosters (026) 384 42 22 www.oostnv.nl/bedrijventerreinen Provincie Gelderland Joost Roeterdink (026) 359 91 62 www.gelderland.nl Provincie Overijssel Taner Demir (038) 425 24 97 www.overijssel.nl

Tekst:

Ontwikkelingsmaatschappij Oost Nederland NV Businessunit Bedrifjsomgeving Rikus Wolbers, Christian Schaap, Lars Oosters

Vormgeving:

Provincie Gelderland

Fotografie:

Wim den Hartog

Drukwerk:

Provincie Gelderland

Het ‘Draaiboek Parkmanagement Oost Nederland’ is een initiatief van de Provincies Gelderland en Overijssel in samenwerking met de Ontwikkelingsmaatschappij Oost Nederland NV. Niets uit deze uitgave mag voor commerciele doeleinden worden vermenigvuldigd en/of aangewend zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Ontwikkelingsmaatschappij Oost Nederland NV. Hoewel dit draaiboek met veel zorg is samengesteld, aanvaarden opstellers noch uitgevers enige aansprakelijkheid voor schade ontstaan door eventuele fouten en/of onvolkomenheden in dit draaiboek. © 2006, Ontwikkelingsmaatschappij Oost Nederland NV

41

20062160_EPP

42

43

44

Voor meer informatie

Voor meer informatie

Voor meer informatie

Provincie Gelderland

Provincie Overijssel

Ontwikkelingsmaatschappij

Postbus 9090

Postbus 10078,

Meander 601,Arnhem

Markt 11

6800 GX Arnhem T (026) 359 90 00

[email protected]

www.gelderland.nl

Luttenbergstraat 2 8000 GB Zwolle

T (038) 425 25 25

[email protected] www.overijssel.nl

Oost nederland NV Postbus 5215

6802 EE Arnhem T (026) 384 42 22

[email protected] www.oostnv.nl/

bedrijventerreinen