Copy Of Bao Cao

CÔNG TY

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

THẨM ĐỊNH GIÁ

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc -------------

Số

:

Ngày

:

BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN (Bất động sản: Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng) I. Thông tin cơ bản: 1. Về tài sản: Tên tài sản

:

Loại tài sản Vị trí :

: Số … đường …, phường …, quận …, thành phố Hồ Chí Minh.

Nguồn gốc 2. Về khách hàng yêu cầu thẩm định giá: Ông và bà ….. Địa chỉ

: Số … đường …, phường …, quận …, thành phố Hồ Chí Minh.

Điện thoại

:

Fax: .

Mục đích thẩm định giá: 3. Đơn vị Thẩm định giá : Công ty THẨM ĐỊNH GIÁ / Chi nhánh…. Địa chỉ

:

Số điện thoại

:

Số fax

:

E-mail

:

Website

:

Họ và tên Giám đốc doanh nghiệp : . Họ và tên Thẩm định viên: . Họ và tên người lập báo cáo thẩm định giá: . 4. Ngày hiệu lực của thẩm định giá Ngày hiệu lực cấp đầy đủ chứng từ Ngày yêu cầu

:

Ngày ký hợp đồng

:

:

Ngày cấp chứng thư : II. Những căn cứ pháp lý để thẩm định giá Căn cứ vào giấy yêu cầu ngày ….. của ông và bà ….

Trang 1/11

Căn cứ vào hợp đồng thẩm định giá số ……ngày ….tháng ….năm….. giữa A và B Những văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trung ương hoặc địa phương ban hành. 1. Luật: STT

TÊN VĂN BẢN

SỐ/ NGÀY BAN HÀNH

CƠ QUAN BAN HÀNH

2. Nghị định Chính phủ STT

TÊN VĂN BẢN

SỐ/ NGÀY BAN HÀNH

NỘI DUNG

3. Thông tư, Quyết định của Cấp Bộ, Liên Bộ: STT

TÊN VĂN BẢN

SỐ/ NGÀY BAN HÀNH

BỘ TÀI CHÍNH

Trang 2/11

NỘI DUNG

4. Quyết định, văn bản hướng dẫn của UBND Thành phố: STT

SỐ, NGÀY BAN HÀNH

VĂN BẢN

NỘI DUNG

1 2 3 5. Các tài liệu Quy trình hướng dẫn thẩm định giá: STT

TÊN VĂN BẢN

SỐ/ NGÀY BAN HÀNH

NỘI DUNG

III. Pháp lý tài sản thẩm định giá: STT

TÊN VĂN BẢN

1

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở.

SỐ, NGÀY BAN HÀNH

NỘI DUNG

Những thay đổi và tên chủ mới. 2

Bản vẽ công.

hoàn

3

Tờ khai lệ phí trước bạ.

4

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở.

5

Tờ khai lệ phí trước bạ.

IV. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật:

Trang 3/11

CƠ QUAN, ĐƠN VỊ CẤP

Căn cứ vào kết quả kiểm tra, đối chiếu giữa các chứng từ pháp lý, thông tin do khách hàng cung cấp với việc thu thập thông tin về tài sản và thẩm định thực tế tại hiện trường, Tổ thẩm định ghi nhận tình trạng tài sản như sau:

1. Quyền sử dụng đất: STT HẠNG MỤC 1

Pháp lý

MÔ TẢ CHI TIẾT -

Số địa chính Nguồn gốc

: :

Vị trí, quy mô, diện tích -

Quy mô, diện tích khu đất : Hình dáng lô đất : + Chiều rộng mặt tiền : + Chiều dài : - Vị trí hành chính : - Vị trí địa lý : + Hướng Đông Nam :. + Hướng Tây Bắc

:

+ Các hướng còn lại : Quy hoạch

Địa điểm Môi trường Kinh tế - Xã hội

-

Quy hoạch

:

-

Sử dụng hiện tại

:

- Thời hạn sử dụng - Hiện trạng khu đất:

: :

-

Hiện trạng khu vực

-

Khả năng tiếp cận

:

-

Địa hình

:

-

Môi trường tự nhiên : + Cảnh quan

:.

:

+ Độ ô nhiễm không khí : -

Môi trường kinh tế - xã hội + Giao thông

:

+ Kết cấu hạ tầng

:

+ Y tế + Giáo dục + Trình độ dân trí + Anh ninh trật tự 2. Công trình xây dựng: Stt

Tên tài sản

Đặc điểm kinh tế kỹ thuật

Nhà số … đường NTMK, phường …, quận …, thành phố Hồ Chí Minh. Trang 4/11

Số lượng

01

Văn phòng.

Cấu trúc:. Diện tích sàn xây dựng: Kết cấu: Hiện trạng:

Nhà số … đường NTMK, phường …, quận…., thành phố Hồ Chí Minh. V. Cơ sở giá trị để thẩm định giá: Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, các tài liệu, thông tin thị trường Công ty TDG… chọn cơ sở giá trị thẩm định giá là Giá trị thị trường. “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”. Tiêu chuẩn số 1 – Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (TĐGVN 01). Ban hành kèm theo quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính. VI. Phương thức tiến hành: Toàn bộ công việc thẩm định giá được tiến hành theo quy trình thẩm định giá Việt Nam bao gồm 6 bước (TĐGVN 05) Ban hành kèm theo quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính.

VII.Kết quả khảo sát thực địa: Mục đích: Thời gian thẩm định: Người tiến hành thẩm định: . VIII.Những lập luận về mức giá cuối cùng. Những nhân tố tác động đến giá trị của tài sản. Về pháp lý : Có giấy chứng nhận về quyền sở hữu hợp pháp Về vị trí và môi trường: Được mô tả chi tiết tại phần IV của báo cáo này, IX. Ứng dụng phương pháp và nguyên tắc thẩm định giá: 1. Nguyên tắc thẩm định giá. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: “Là việc sử dụng tài sản tốt nhất ở mức có thể được trong điều kiện cho phép về pháp lý, điều kiện khả thi về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản” . 2. Căn cứ lựa chọn phương pháp: Căn cứ vào mục đích (yêu cầu của khách hàng) thẩm định giá: Xác định giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng để làm cơ sở góp vốn. Căn cứ vào tính chất, đặc điểm của tài sản cần thẩm định giá : Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng thẩm định giá. Trang 5/11

Điều kiện, tính chất thông tin thị trường: Đất được chuyển đổi, giao dịch mua bán trên thị trường. 3. Phương pháp thẩm định giá: I. Quyền sủ dụng đất: 3.1 Phương pháp so sánh: Giá trị của tài sản có liên quan mật thiết đến giá trị của các tài sản cùng loại đã và đang giao dịch trên thị trường. Giá trị quyền sử dụng đất = Giá trị sau khi điều chỉnh x diện tích sử dụng. a. Thông tin tài sản so sánh:

Stt

Vị trí

Nguồn thông tin

Diện tích

Đặc điểm

Đặc điểm pháp lý

Giá

Nhận xét

• • • • -

Các tài sản dùng để so sánh đều là đất có diện tích nhỏ, khi so sánh với tài sản thẩm định giá là khu đất tương đối lớn cần phải phân tích, điều chỉnh khả năng sử dụng đất, điều kiện cung - cầu... để đưa ra mức giá phù hợp.

-

Các tài sản so sánh trên đường NTMK có mức giá chênh lệch nhau, mức giá chênh lệch có thể phụ thuộc nhiều yếu tố, ví dụ như: o Vị trí tài sản: các tài sản tương tự nhau nhưng ở trên các đường khác nhau hoặc ở mỗi đoạn trên 1 con đường có thể bán được một giá khác nhau do ảnh hưởng điều kiện giao thông, an ninh... o Điều kiện kinh tế: những tài sản ở khu vực buôn bán kinh doanh sầm uất hơn có thể giá cao hơn các khu vực khác. o An ninh, môi trường sống: các tài sản nằm trong khu vực gần chợ, gần trục đường chính bị ảnh hưởng bởi khói bụi, tiếng ồn, an ninh kém… o Hình dáng của khu đất, hiện trạng sử dụng (nhà xây dựng mới hay nhà cũ...) cũng có ảnh hưởng nhiều đến tâm lý người mua do đó ảnh hưởng đến giá bán.

b. Phân tích đánh giá bất động sản thẩm định giá: Thuận lợi: - Tài sản nằm trên 2 mặt tiền đường NTMK và hẻm nhựa, khu vực kinh doanh, mua bán sầm uất, giao thông thuận lợi. - Khu đất có diện tích tương đối lớn, gần trung tâm, phù hợp cho việc xây dựng tòa nhà văn phòng, siêu thị, hoặc khu chung cư cao cấp… Hạn chế: Trang 6/11

-

Trên đất có công trình xây dựng. Yếu tố chi phối, ảnh hưởng đến mức giá quyền sử dụng đất: - Sự biến động về thị trường nhà đất phụ thuộc nhiều vào chính sách điều tiết của Nhà nước. - Giao dịch địa ốc trên thị trường thành phố Hồ Chí Minh chủ yếu bằng vàng SJC, trong khi đó giá vàng hiện nay không ổn định c. Thực hiện việc điều chỉnh và đưa ra mức giá của tài sản thẩm định giá: Bước 1: Điều chỉnh các tài sản so sánh về tài sản giả định nằm lân cận TSTĐG, có diện tích 50 - 60 m2 (đất ở), nằm mặt tiền đường NTMK và mặt tiền hẻm: Mặt tiền đường NTMK và mặt tiền hẻm. Diện tích quy chuẩn (≈ 50 - 60 m2), chủ quyền hồng. Giá ước tính

Stt

TSSS 1

TSSS 2

TSSS 3

TSSS 4

Chỉ tiêu Quy ước: Mức giá bị trừ đi khi tài sản so sánh lợi thế hơn tài sản giả định và ngược lại. 1 Pháp lý. 2 Quy mô, kích thước, hình dáng. 3 Vị trí. 3.1 Giao thông, hạ tầng. 3.2 Môi trường sống, an ninh xã hội. 3.3 Lợi thế kinh doanh Tổng tỷ lệ % điều chỉnh Tỷ lệ hệ số điều chỉnh Giá bán đã được điều chỉnh Tổ thẩm định giá nhận định: Mức giá thị trường dao động trong khoảng từ … đ/m2 đến … đ/m2 ứng với loại đất ở nằm mặt tiền đường … và mặt tiền hẻm là phù hợp với mức giá thị trường hiện tại. Sau khi phân tích những thuận lợi và khó khăn của tài sản thẩm định giá với những tài sản so sánh, Tổ thẩm định giá nhận định mức giá thị trường bình quân của khu đất tại đường NTMK là: … đ/m2. Tổ thẩm định giá chọn mức giá … đ/m2 làm mức giá đầu vào để điều chỉnh chung cho khu

đất. Bước 2: Điều chỉnh về tài sản thẩm định giá:

Điều chỉnh theo quy mô diện tích: Diện tích khu đất lớn khả năng giao dịch kém, người mua tiềm năng không nhiều và thu hồi vốn theo dự án lâu. Vì vây Tổ thẩm định đề nghị giảm ...% giá trị quyền sử dụng đất: ….. Phần diện tích đất vi phạm lộ giới, Tổ thẩm định giá tính theo giá quyết định: …… Phần diện tích không vi phạm lộ giới: Trang 7/11

......... Giá trị khu đất: .......

Mức giá trị quyền sử dụng đất trung bình là: ...... Kết luận: Mức giá trị thị trường quyền sử dụng đất tại số ... đường NTMK, phường ..., quận ... tại thời điểm ngày... là: ....... 3.2 Phương pháp đầu tư: o Giày Việt Plaza, số ……. đường Lý Chính Thắng, quận 3: 11 tầng, giá cho thuê 13 - 17 USD/m2/tháng chưa kể thuế VAT, phí dịch vụ. o Tòa nhà …… số 70 đường Phạm Ngọc Thạch, quận 3: 11 tầng, giá cho thuê 13 - 17 USD/m2/tháng chưa kể thuế VAT, phí dịch vụ. o Cao ốc …….. số 61 đường Nguyễn Du đường Nguyễn Du, quận 1: 16 tầng, giá cho thuê 22 USD/m2/tháng chưa kể thuế VAT, phí dịch vụ. o Tòa nhà …. đường Nguyễn Thị Minh Khai, quận 1: giá cho thuê 23 USD/m2/tháng chưa kể thuế VAT, phí dịch vụ. o Cao ốc Petro VietNam Tower số 01-05 đường Lê Duẩn, quận 1: 20 tầng giá cho thuê tầng 1: 26 USD, các tầng còn lại 30 USD/m2/tháng chưa kể thuế VAT, phí dịch vụ. o Cao ốc OSIC số 8 đường Nguyễn Huệ, quận 1: 15 tầng giá cho thuê 27 USD/m 2/tháng chưa kể thuế VAT, phí dịch vụ. o Cao ốc ……. số 35 đường Nguyễn Huệ, quận 1: 20 tầng giá cho thuê 33 USD/m 2/tháng chưa kể thuế VAT, phí dịch vụ. o Cao ốc …….., quận 1: 21 tầng giá cho thuê …….USD/m2/tháng chưa kể thuế VAT, phí dịch vụ. Nhận xét: mức giá cho thuê văn phòng trong các khu vực khác nhau do ảnh hưởng nhiều yếu tố: vị trí tài sản, độ cao cấp của cao ốc, đặc điểm kinh tế - xã hội, tình hình an ninh trong khu vực... Khu vực này không tập trung nhiều cao ốc văn phòng cho thuê như trung tâm quận 1, vì vậy Tổ thẩm định giá nhận định mức giá cho thuê thấp hơn so với các nhà cao tầng trong khu vực trung tâm. Tổ thẩm định giá nhận định giá cho thuê của TSTĐG dao động trong khoảng ……. USD/m2/tháng.

Cơ sở lý luận: Giá trị thị trường của một tài sản bao gồm giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản. Giá trị vốn = thu nhập ròng/lãi suất vốn hóa. Phương án đầu tư: Đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê …… tầng (kể cả 1 tầng hầm). Mục đích kinh doanh: Văn phòng cho thuê.

Trang 8/11

Quy hoạch: Không có quy hoạch trong tương lai của khu đất, tuy nhiên tham khảo một số cao ốc thuộc khu vực, xét tới vị trí tài sản, Tổ thẩm định giá nhận thấy định ở đây có thể được phép xây dựng với mật độ …….. Xem xét các yếu tố trên và tham khảo tầng cao một số cao ốc trong khu vực, Tổ thẩm định giá nhận định ở đây nếu xây dựng thì mật độ xây dựng có thể vào khoảng ……tầng cao xây dựng …….tầng là có thể chấp nhận được. Thời gian của dự án: đất sử dụng lâu dài, xây dựng cao ốc văn phòng tính với thời gian dự án là 50 năm. Xây dựng trong 2 năm kể cả năm đầu. Các thông số lập phương án:

-

+

Tổng diện tích khu đất:

+

Diện tích vi phạm:

+

Mật độ xây dựng:

+

Lãi vay ngân hàng:

+

Chi phí quảng cáo:

+

Chi phí quản lý:

+

Chi phí duy tu bảo dưỡng:

+

Tỷ lệ tăng giá thuê hàng năm

+

Đơn giá thuê bình quân:

+

Tỷ lệ tăng giá VNĐ:

+

Hệ số chiết khấu:

+

Thuế thu nhập doanh nghiệp:

. .

Kết quả tính toán: (Chi tiết kèm theo) Giá trị QSDĐ bình quân:

3.3 Nhận xét và kết luận mức giá:: Theo phương pháp so sánh trực tiếp: Mức giá thị trường quyền sử dụng đất tại số … TMK, phường …, quận …, thành phố Hồ Chí Minh là: ……… đồng/m2. Theo phương pháp thu nhập: Mức giá thị trường quyền sử dụng đất tại số … đường NTMK, phường …, quận …, thành phố Hồ Chí Minh là………… đồng/m2. Qua 2 phương pháp thẩm định giá, Tổ thẩm định giá đề nghị lấy mức giá theo phương pháp so sánh trực tiếp làm cơ sở trả lời khách hàng, còn mức giá theo phương pháp thu nhập dùng để so sánh và tham khảo thêm. Kết luận: Mức giá thị trường quyền sử dụng đất tại số số …đường NTMK, phường …, quận …, thành phố ………. là: ………….. đồng/m2.

ĐVT: đồng Tên tài sản

DIỆN TÍCH 2

(m )

ĐƠN GIÁ 2

(đ/m )

THÀNH TIỀN (đồng)

Quyền sử dụng đất II. Công trình xây dựng: ĐVT: đồng Trang 9/11

STT

HẠNG MỤC

DIỆN TÍCH

CLCL (%)

ĐƠN GIÁ

THÀNH TIỀN

(m2) (đ/m2) Nhà số … đường NTMK, phường … quận …, thành phố Hồ Chí Minh. 01 Văn phòng Nhà số … đường NTMK, phường…., quận….., thành phố Hồ Chí Minh. 02 Văn phòng Tổng cộng Làm tròn X. Kết quả thẩm định giá và các điều kiện kèm theo:

a. Kết quả thẩm định giá: ĐVT: đồng Stt

Tên tài sản

01

Quyền sử dụng đất.

02

Công trình xây dựng.

Giá trị thị trường

Tổng cộng Kết luận: - Tổng giá trị thị trường quyền sử dụng đất và công trình xây dựng tại số … đường NTMK, phường …, quận … theo yêu cầu thẩm định giá của ông và bà … tại thời điểm tháng 07/2007 là:

b. Các điều kiện kèm theo: -

Diện tích đất xác định giá trị, Công ty ABC… căn cứ vào Giấy CNQSHN ở và QSDĐ ở số 14245/98 do UBND ………… cấp ngày 26/11/1998 và số ……. do Sở Xây dựng ………… cấp ngày 03/06/2004.

-

Diện tích công trình xây dựng xác định giá trị, Công ty TDG ABC… căn cứ vào Giấy CNQSHN ở và QSDĐ ở số ……… do Sở Xây dựng ………. cấp ngày 03/06/2004 và bản vẽ hoàn công do UBND ……… xác nhận số ……… ngày 17/04/2003.

-

Kết quả thẩm định giá trên chỉ xác nhận giá trị thị trường cho quyền sử dụng đất và công trình xây dựng tại số …. đường NTMK, phường …, quận…3 có đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, vị trí, diện tích và hiện trạng được mô tả chi tiết ở trên theo yêu cầu thẩm định giá của ông và bà … tại thời điểm và địa điểm thẩm định giá.

XI. Những hạn chế của kết quả thẩm định giá: -

Hạn chế về mặt pháp lý: Khu đất chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết, các thông số quy hoạch để xác định giá trị , Công ty ........ sử dụng để tính toán chỉ là giả định.

-

Hạn chế về thị trường: Tại thời điểm thẩm định giá, thị trường bất động sản trong khu vực không năng động. Khu đất có diện tích lớn, khách hàng tiềm năng hạn chế

Trang 10/11

XII.Những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) của Thẩm định viên liên quan đến tài sản cần thẩm định giá, có thể làm nảy sinh những xung đột lợi ích trong quá trình thực thi nhiệm vụ. -

Cam kết : Thẩm định viên không có quan hệ kinh tế hoặc quyền lợi kinh tế như góp vốn cổ phần, cho vay hoặc vay vốn từ khách hàng, không là cổ đông chi phối của khách hàng hoặc ký kết hợp đồng gia công dịch vụ, đại lý tiêu thụ hàng hóa…

Tổ thẩm định

ĐỊNH GIÁ VIÊN

GIÁM ĐỐC

Trang 11/11