Copropiedad En Propiedad Horizontal

COPROPIEDAD EN PROPIEDAD HORIZONTAL

Artículos 528 al 559 Código Civil, Decreto Ley 106/ Decreto 1318 Ley de la Propiedad Horizontalmente Dividida

DENOMINACIÓN Una de las discusiones que se ha plantead o al respecto es, que se considera la existencia de imprecisión en el empleo del término horizontal. Dicha confusión se general al señalar, contrariamente a lo que pudiera parecer al sentido común, en principio la HORIZONTALIDAD debería referirse a un mismo plano y por el contrario la VERICALIDAD debería utilizarse para la propiedad que se extiende hacia arriba. Al respecto la arquitecta López Taracena refiere que: “Se ha denominado horizontal porque es una propiedad asentada en un mismo terreno con varios pisos o planos horizontales. Siempre se refiere a un edificio de varios niveles. El edificio está construido de forma vertical, pero su división no podrá ser de otra forma que horizontal, o sea en pisos o niveles, apartamentos y habitaciones. El derecho de propiedad está limitado por planos horizontales”. Artículo 528 Código Civil “Los distintos pisos, departamentos y habitaciones de un mismo edificio de más de una planta, susceptibles de aprovechamiento independiente, pueden pertenecer a diferentes propietarios, en forma separada o en condominio, siempre que tengan salida a la vía pública o a determinado espacio común que conduzca a dicha vía” Artículo 532 Código Civil “Se entiende por piso el conjunto de departamento y habitaciones construidos en un mismo plano horizontal, en un edificio de varias plantas; por departamento la construcción que ocupa parte de un piso, y por habitación el espacio constituido por un solo aposento.

CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL El Régimen de Propiedad Horizontal, se caracteriza por dos circunstancias: 1. Coexistencia de dos figuras jurídicas: coexistencia de un derecho exclusivo sobre las unidades independientes del edificio (departamento y habitaciones) y un derecho de propiedad común de todos aquellos elementos (techo, suelo, calles, servicios) que sirven para el funcionamiento del edificio.

2. Reunión del suelo y la construcción: el edificio debe ser concebido como una construcción u obra de arte levantada por la reunión de materiales en un terreno, es decir la reunión de dos elementos: la construcción y el suelo o subsuelo que la soporta.

ELEMENTOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL 1. Los elementos Privativos: están constituidos por los distintos pisos, departamentos y habitaciones del edificio pertenecientes a los distintos propietarios, legalmente se encuentran instituidos junto al régimen de propiedad horizontal.

2. El edificio: ya que es una unidad artificial constituida por la estructura y el terreno donde están edificados o construidos, los pisos y locales que constituyen las propiedades separadas del mismo. 3. Elementos comunes: son todos aquellos elementos y servicios que son indispensables para la funcionalidad de las unidades independientes, es decir útiles para la conservación, seguridad, para el uso y goce de todo el inmueble. (V.g. pozos, cisterna, ductos, muros de carga, cimientos, terreno)

4. Los Anejos: regularmente se confunden con los elementos comunes por ser como su significado común lo indica elementos unidos, agregados, dependientes o accesorias a la parte principal son al igual que los elementos comunes, elementos accesorios a las unidades singulares, con individualidad propia y su principal diferencia con los elementos comunes es que se encuentran adscritos a determinada parte privativa. NOTA: En Guatemala no se encuentran regulados los anejos sino que estos se consideran elementos comunes y se les ha denominado únicamente en la práctica.

5. Gastos Comunes: son todos aquellos desembolsos monetarios destinados al funcionamiento, conservación y reparación ordinaria y extraordinaria de las áreas y cosas comunes con el objetivo de conservar el buen funcionamiento del edificio entre los cuales se incluyen los seguros, tasas, arbitrios e impuestos. (Véase Art. 545 Código Civil) 6. Administración: es el elemento funcional de la propiedad horizontal, se refiere a la organización, la forma de operar y ejecutar las disposiciones administrativas, (Véase Art. 559 Código Civil) 7. Seguros: constituye el elemento garante en la propiedad horizontal, con el fin de asegurar el edificio en forma total contra riesgos, sin perjuicio de los seguros particulares que deben consignarse en la respectiva escritura de constitución. (Véase Art. 552 Código Civil)

FUNDAMENTO LEGAL DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL El Régimen de Propiedad Horizontal se encuentra regulado por diversos cuerpos legales, principalmente por la Constitución Política de la República de Guatemala en sus artículos: dos (2) en lo que refiere los deberes del Estado, “garantizando a los habitantes la seguridad a través de una vivienda digna que les permita un desarrollo integral”; artículo 39 que estipula la “libertad de disponer de los bienes objeto de propiedad privada en el supuesto de la existencia de un edificio cuyos propietarios deseen someterlo al régimen” y el artículo 119 que establece en la literal g) que, “una de las obligaciones del Estado es, fomentar la construcción de viviendas populares, mediante sistemas adecuados que le permitan a la mayoría de habitantes acceder al derecho de propiedad”.

La Ley de Propiedad Horizontalmente dividida, Decreto 1318 del Congreso de la República, fue promulgada el 29 de septiembre de 1959 basado en el anteproyecto del Lic. Julio Caballeros Galindo; años más tardes fue derogada parcialmente por el Código Civil Decreto Ley 106, ya que este último en su libro II “De los Bienes de la Propiedad y Demás Derechos Reales” regulaba el régimen de propiedad horizontal. (Vigentes: Arts. 6, 11, 12, 18, 19, 20, 22, 30, 33, 41, 44, 59 del Dto. 1318)

Aunado a lo anterior, otra cuerpo legal que fundamenta el Régimen de Propiedad Horizontal es el Reglamento de Registros de la Propiedad, Acuerdo Gubernativo 302005; dicho reglamento organiza al Registro de la Propiedad, estableciendo como obligación además de lo que ordene el Código Civil, llevar el libro de propiedad horizontal, según lo preceptúa el Artículo 3 el cual refiere: “Además de los libros ordenados por el Código Civil . Los registros de la propiedad llevaran los siguientes: •De prendas: común, agraria, ganadera, agrícola-industrial y de bienes inmuebles, • De Propiedad Horizontal”

ORIGEN Y CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL ORIGEN (Art. 529 Código Civil) CONSTITUCIÓN (Art. 531 Código Civil) / Escritura Pública (Véase Minuta) OBLIGACIONES PREVIAS : 1.

Legitimación en Propiedad: comprobación legítima que garantiza la propiedad del o los comparecientes que deseen someter dicho bien en el régimen de propiedad horizontal.

2.

Libertad de gravámenes, limitaciones y anotaciones (Art. 530 y 1179 Código Civil) mediante certificación extendida por el Registro de la Propiedad.

3.

Elaboración de planos del edificio, unidades y pisos: servirán al notario para consignar situación, dimensiones, colindancias del terreno, elementos comunes servicios con los que cuenta y una descripción del edificio indicando, número de pisos, apartamentos o unidades singulares.

4.

Aprobación del Reglamento (Art. 559 Código Civil)

5.

Seguro del Edificio (Art. 552 Código Civil)

6.

Elección y nombramiento de administrador (Art. 547-551 Código Civil)

DERECHOS, OBLIGACIONES E INFRACCIONES DERECHOS: 1.

Art. 532 y 533 Código Civil: “Cada titular es dueño exclusivo de su piso y copropietario de los elementos y partes comunes del edificio total…”

OBLIGACIONES: Art. 539 Código Civil “Prohibición de los dueños del primer y último piso” Art. 540-544 Código Civil “Mejoras comunes y obras urgentes” Art. 545-546 Código Civil “Gastos Comunes” INFRACCIONES: Art. 536-538 Código Civil

EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Artículos 555 – 558 Código Civil : Derecho de Tanteo / Cancelación debe de hacerse constar en escritura pública. Referencias Bibliográficas, sugeridas: oBONILLA GONZÁLEZ, N. A. (1991). La propiedad horizontal en la ciudad de Guatemala. Guatemala, Guatemala: Ed. Sistema Técnico de Impresión, Universidad de San Carlos de Guatemala, Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales. oFERNÁNDEZ GRANIZO, M. (1973) La propiedad horizontal en el derecho español. 2ª. ed.; Madrid, España: Ed. Revista de Derecho Privado. oLÓPEZ TARACENA, L. L. (1989) El régimen de propiedad horizontal en Guatemala, aspectos generales a considerar en el planteamiento y diseños de edificios multifamiliares en el área Metropolitana. Guatemala, Guatemala: Ed. Imprenta Jois. Universidad de San Carlos de Guatemala, Facultad de Arquitectura.

TAREA De conformidad con la MINUTA consistente en la escritura pública de la constitución del Régimen de Propiedad Horizontal, UBIQUE en cada una de las cláusulas el articulado relacionado con su Código Civil, Decreto Ley 106; para el efecto deberá de relacionar el contenido de dicha escritura con cada una de las disposiciones legales que le dan fundamento legal a la misma.