Contrato Promesa

CONTRATO PROMESA Contratos. Troncoso y Álvarez. [Diego Lagos Garrido] 1. Generalidades y circunstancias que inducen a la celebración de un contrato de promesa. Los romanos no consideraron el contrato de promesa, pero esto no quita que en Roma hubiera ciertos contratos tales como los pactos y la estipulación que fueron, por así decirlo, el antecedente histórico de la promesa, tal como lo concibe la ciencia jurídica actual. Circunstancias que inducen a un contrato de promesa: Se celebra en aquellos casos en que existen circunstancias que impiden celebrar de inmediato el contrato futuro. Es frecuente este contrato cuando el contrato definitivo no puede celebrarse por faltar algunos trámites legales para perfeccionarlos de inmediato, o que exista una prohibición judicial o legal transitoria para celebrar contrato deseado, etc. La regla general, es que se puede prometer la celebración de cualquier contrato y sobre cualquier cosa. Hay casos que se prohíbe expresamente, ejemplo, Ley General de Urbanización y Construcción, prohíbe la celebración de contratos de promesa de venta respecto de terrenos en que no se hayan ejecutado totalmente los trabajos de urbanización. 2. Definiciones “Es un contrato por el cual las partes se obligan a concluir un contrato futuro” (Andrea Torrente); “Es un contrato preparatorio general, por el una parte o ambas, se obligan a celebrar otro que ha de ser legalmente eficaz y que se especifica de omento por lo menos en sus elementos esenciales, estipulándose al propio tiempo un plazo o una condición, o ambos a la vez, que fijen su futuridad, y concediendo la ley los medios judiciales eficientes para su ejecución forzada” (Fueyo) 3. Particularidades del contrato de promesa a. En Chile no cabe duda que es un contrato, en otros países se discute. La jurisprudencia en Chile ha establecido que de los términos del art. 1554 se deduce que la promesa de celebrar un contrato es, a su vez, un contrato, porque es fuente de derechos y obligaciones entre las partes que la generan. b. Es un contrato general, o sea, por su intermedio puede prometerse la celebración de un número ilimitado de contratos, salvas excepciones legales. Si se promete la celebración de un acto innominado, debe ser especificado minuciosamente a objeto de evitar incomprensión y disparidad de opiniones. c. Es un contrato solemne, siempre debe constar por escritura, art. 1554 n°1 d. Es un contrato principal, el art. 1554 no subordina su existencia a la de otro contrato. e. Es un contrato preparatorio. f. Es un contrato sujeto a modalidad, art. 1554 n°3 g. Es de derecho estricto, se deduce que la regla general es no aceptar la promesa de celebrar un contrato y reconocerla sólo por excepción cuando reúne los requisitos que en dicho artículo se expresan; art 1554.

4. Validez de la promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral. a. La promesa unilateral de un contrato bilateral es nula: a.1) El n° 4 del art. 1554 exige que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban. a.2) La promesa unilateral de celebrar una compraventa no se cumple con el requisito del n°2 del art. 1554, porque un contrato en que uno sólo se obligue a vender, no produce efecto alguno. a.3) En la promesa unilateral de venta queda exclusivamente a voluntad del comprador contraer las obligaciones inherentes a su calidad. a.4) b. La promesa unilateral de un contrato bilateral es válida: b.1) El n°4 del art. 1554 se refiere a la especificación del contrato prometido, no del contrato de promesa. b.2) Ninguna disposición legal exige que en el contrato de promesa ambas partes se obliguen recíprocamente. La validez, se desprende de diversas normas, art 1438 no exige que pese obligación sobre ambas partes, y el art. 1439 señala que los contratos pueden ser uni o bilaterales. Además, la autonomía de la voluntad autoriza para celebrar contratos innominados. b.3) Diversas disposiciones tienden a revelar el espíritu de aceptar en materia de promesa de compraventa, obligaciones unilaterales. Ej, art 1881, el pacto de retroventa es una obligación unilateral que se impone al comprador. b.4) Invocando en la interpretación la analogía y el espíritu general de la legislación, podría citarse el art. 1953, que consagra la libertad contractual. b.5) Los antecedentes de la historia fidedigna de la ley también están en pro de esta tesis. Ej, en el Código Civil Francés es posible la promesa unilateral. b.6) No se divisan razones morales, jurídicas, económicas o de otra índole que pudieran haber inducido al legislador a prohibir las promesas unilaterales debidamente especificadas. b.7) En el código de minería, art. 169, se validó expresamente la promesa unilateral de venta. 5. Requisitos del contrato de promesa. Los requisitos generales de todo contrato: consentimiento, capacidad de las partes, objeto y causa. Requisitos especiales, art. 1554 CC. La omisión de cualquiera de estos requisitos -1554- hace que el contrato de promesa no produzca obligación alguna. a. Que la promesa conste por escrito, art 1554 n°1 El contrato de promesa es solemne y la solemnidad consiste en que debe constar por escrito, sea en instrumento público o privado. Si se omite el instrumento, es nulo absolutamente, art 1443, 1682, 1554; otra consecuencia es que el contrato de promesa no podrá probarse. Situación si el contrato prometido debe constar por escritura pública: en otros tiempos, se pensó que el contrato de promesa debía constar en escritura pública, por las siguientes razones: - La especialidad del art. 1801 supera la especialidad del 1554. - La accesoriedad del contrato de promesa frente al definitivo de venta, lo cual transmitiría el grado de solemnidad. - La modalidad de ejecución forzada de la obligación prometida, que no podría traducirse en venta si la promesa constara sólo por escrito. Este criterio se basa en la mezcla y confusión de los contratos que no tienen más relación que ser sucesivo en el tiempo y contener el uno las bases del otro

Basta -

un instrumento privado: Separación de ambos contratos, cada contrato tiene individualidades propias. La exigencia de simple escrito, art 1554 n°1 La oportunidad que la propia ley establece para el otorgamiento de la solemnidad relativa al contrato prometido, art. 1554 n°4

b. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces. Por eficacia del contrato prometido debe entenderse que éste produzca efectos jurídicos, que establezca un vínculo de derechos entre los contratantes, origine derechos y obligaciones. La promesa no debe ser un medio para celebrar un contrato nulo. Si se promete celebrar un contrato que al tiempo de cumplirse la promesa será nulo, la sanción es la nulidad absoluta de la promesa por infracción al n°2 de 1554. Puede ocurrir que el contrato de prometido sea ineficaz al momento de celebrarse el contrato de promesa, y que en cambio, puede ser válido al tiempo de cumplirse ésta, en este caso el contrato de promesa será perfectamente válido siempre que las partes al celebrarlo, lo sujeten a la condición de que el contrato prometido sea válido al momento de cumplirse la promesa. Problemática: la promesa de venta o hipoteca de un inmueble perteneciente a un incapaz requerirá o no las autorizaciones que la ley exige para la celebración de dichos contratos, la opinión mayoritaria es que no: -

El contrato prometido no es ineficaz según la ley. Las formalidades son de derecho estricto y el art. 1554 no las exige. No faltaría la especificación del contrato prometido, ya que se especifica por la mención en la promesa de sus elementos esenciales y no por la concurrencia de las formalidades habilitantes. El art. 1554 n°4 permite omitir en el contrato de promesa las solemnidades que la ley exige para el contrato prometido, luego, con mayor razón puede omitirse las formalidades habilitantes que tienen menos significación jurídica que las solemnidades.

c. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de celebración del contrato prometido: Lo que la ley ha querido es que no se haga el contrato sin base cierta. La fijación de la época de celebración del contrato prometido debe hacerse por medio de una condición o un plazo, pero no hay impedimento para que se estipule una condición y un plazo, para que en defecto de la condición pueda celebrarse el contrato de todas maneras. - Determinación de la época por medio de una condición: No existe acuerdo si la condición debe ser determinada o puede ser indeterminada. Condición determinada es aquella que de acaecer el evento futuro e incierto se sabe cuándo ocurrirá, y es indeterminada cuando no se sabe la época en que ocurrirá. Algunos sostienen que la condición debe revestir el carácter de determinada, pues si se trata de condición indeterminada, no puede darse el valor de promesa de un contrato a la convención celebrada bajo tal condición. El problema de la determinación o indeterminación surge a raíz de una cláusula común en los contratos “el contrato de venta prometido se celebrará tan pronto como acepte el promitente comprador la operación de préstamo hipotecario para adquirir el predio” esta cláusula importa una condición indeterminada. Los que sostienen que es procedente una condición indeterminada señalan que el espíritu de la ley es no mantener las condiciones por un plazo indeterminado, de ahí que se señale un plazo máximo para que se realicen. Se agrega, si las partes fijan una condición lo esencial es que sea adecuada, sin poder sostener que sólo es válido cuando es determinada la condición. Lo que la ley exige es que pueda saberse con certeza la fecha desde la cual el acreedor podrá hacer efectiva la obligación de hacer que se deriva de la promesa o

cuándo ha de establecerse en firma cierta que no podrá verificarse. Es aconsejable, en casos de condición indeterminada, fijar un plazo en el cual la condición debe cumplirse. - Determinación de la época por medio de un plazo. Se discute si puede ser suspensivo o extintivo, o siempre extintivo. El contrato de promesa puede estar sujeto a ambos plazos, porque tanto el uno como el otro fijan una época en la cual se puede exigir la obligación de hacer que enana del contrato de promesa. Esta materia debe entenderse en relación a la exigibilidad de las obligaciones y con la mora. En el plazo suspensivo, sólo puede exigirse el cumplimiento de la promesa una vez vencido el plazo. En cambio, si el plazo es extintivo, puede exigirse dicho cumplimiento en cualquier momento antes del vencimiento del plazo, pero no una vez acaecido éste porque con ello se produce la extinción del derecho. En cuanto a la mora, si el plazo es suspensivo la parte cae en mora por el solo transcurso del plazo, en cambio si es extintivo, según algunos para que produzca mora, debe requerirse judicialmente conforme al art. 1551, según otros la mora también se produce en este tipo de plazo por el solo vencimiento Ante esta situación es aconsejable: - Pactando un plazo suspensivo, pero agregando un extintivo que correrá después del vencimiento del plazo suspensivo y durante el cual se podrá exigir el cumplimiento de la promesa. - Sujetar la promesa a un plazo extintivo con estipulación expresa que no será exigible después del plazo. En cuanto a la mora, aconsejable incluir una cláusula, según la cual una de las partes caerá en ora si no comparece a firmar la escritura de compraventa en determinada notaría tal día a equis hora, bastando para acreditarlo un certificado del notario que así lo acredite. d. Especificación del contrato prometido. Diversas opiniones sobre la extensión de la especificación del contrato prometido: -

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Algunos piensan que el deber de ‘especificar’ importa una franca identificación de estipulaciones, esto es que nada de lo que ha de estipularse en el contrato prometido puede faltar en el contrato preparatorio, incluyendo el consentimiento. Otros piensan que no es necesaria tan acaba descripción. La enunciación del contrato prometido debe ser casi perfecta, en forma que si en ese instante fuese llegado el momento de celebrar el referido contrato, bastare sumarle a esas cláusulas el consentimiento con sus formalidades o la tradición, según el caso, para tener el contrato prometido perfecto. Otros señalan que para especificar el contrato prometido bastará con la mención de las cosas de la esencia del contrato prometido, no siendo indispensable señalar las de la naturaleza ni las accidentales.

6. Efectos del contrato de promesa Señalado en el art. 1554 inc. final, el cual establece que cuando el contrato de promesa es válida de él surge una obligación de hacer, que no es otra que la celebración del contrato prometido. Los efectos del contrato de promesa, son generalmente distintos, a los del contrato prometido. El cumplimiento de la obligación de hacer puede exigirse con arreglo a lo establecido en el art. 1553 n° 1 y 3. A través del procedimiento ejecutivo de la obligación de hacer, contempla las reglas sobre cumplimiento del contrato de promesa. El art. 532 CPC faculta al juez para firmar el documento cuando requerido el deudor no lo hiciera dentro del plazo fijado por el tribunal.

7. Acción de resolución del contrato de promesa. El art. 1489 por ser de carácter general es aplicable al contrato de promesa. Rige respecto de la promesa de contrato la posibilidad de intentar la acción de cumplimiento forzado dispuesta en el art. 1489 y pormenorizada en el art. 1553, como la de accionar por la resolución, en ambos casos con indemnización de perjuicios. El deudor demandado por cumplimiento o resolución de promesa, puede oponer la excepción de contrato no cumplido, art. 1552, en caso que el acreedor demandante no haya cumplido ni se allane a cumplir la obligación de hacer que le impone el contrato de promesa.