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CAPTULÍO I EVOLUCIÓN HISTÓRICA, MARCO LEGAL Y ATRIBUCIONES DE LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA En el presente capitulo se desarrolla la evolución histórica de la Jurisdicción Inmobiliaria Dominicana, también diversos sistemas registrales dominicanos, la cultura institucional: Misión, Visión y Valores, los órganos que componen la Jurisdicción Inmobiliaria, el detalle del marco legal: Leyes y Reglamentos que la rigen, Atribuciones de la Jurisdicción Inmobiliaria.

1.1 Evolución histórica de la Jurisdicción Inmobiliaria Dominicana En el 1844 nace el Estado independiente la República Dominicana y según se evidencia en el derecho vigente, el Sistema Registral imperante hasta el 1890, fue el Sistema Informal, ya que las operaciones sobre bienes inmuebles no estaban sujetas a ninguna formalidad de registro para la transferencia de los derechos, sino que eran realizadas en muchos casos por medio de contratos verbales, fundamentados en la buena fe de los contratantes. Fueron frecuentes las contestaciones judiciales, ya que, un simple detentador que pudiese aparentar ser propietario podía transferir a un tercero, que no tenía como comprobar que su vendedor no era el legítimo propietario. El 21 de junio de 1890 se promulga en el país la Ley Sobre Registro y Conservaduría de Hipotecas, Ley No. 2914, con la cual entra en funcionamiento el Sistema Ministerial, de origen francés. Esta norma estaba inspirada en la Ley dictada en Francia en fecha 23 de Marzo de 1855, con la única diferencia que en aquel país europeo la transcripción era obligatoria y en la República Dominicana era facultativa. La función del Conservador era transcribir actos y percibir los tributos establecidos por la ley. Era un sistema de Registro de Actos únicamente declarativo de derechos, pues no depuraba los derechos que eran transcritos. Por la naturaleza del registro de actos era complicado obtener informaciones sobre la existencia de cualquier afectación o transferencia sobre los objetos de registro.

La Transcripción no se efectuaba en todos los casos, por lo cual, no siempre era posible determinar quiénes eran los titulares y poder realizar el tracto sucesivo. Bajo este sistema, antes de adquirir, era necesario determinar si existían actos previos de la misma naturaleza o afectaciones que pesaren sobre el inmueble, pero era imposible establecer con certeza la duplicidad de los derechos por las razones antes expuestas. Por lo general los adquirientes se percataban de la existencia de afectaciones después de haber adquirido, ante la reclamación de quien se veía perjudicado por la operación. Jurisdicción Inmobiliaria, (2015) Historia, recuperado http://ji.gov.do/index. php/quienes-somos/historia.

La ausencia, en este período, de una delimitación real de los inmuebles era uno de los problemas más serios del sistema, puesto que los inmuebles que se vendían no estaban mensurados en su mayoría, siendo insuficientes las informaciones sobre la extensión y los límites de los mismos. Era frecuente que los límites se establecieran por apreciación del titular o tomando como referencia, ríos, arroyos, trochas, árboles, cercas y caminos que se encontraban en los alrededores del inmueble. Pero no usar las mismas referencias, o utilizar referencias difusas o circunstanciales para establecer los límites, producía confusión en la descripción del objeto, lo que permitía que la misma cosa fuese transferida varias veces. Como en todos los sistemas registrales, la inscripción establece la fecha cierta de los derechos y los hace oponibles a los terceros. En el Sistema Ministerial se cumple el principio de prioridad, que garantiza la preferencia de los derechos que han llegado primero al registro, cumpliéndose con la máxima romana: “Prior tempore, potior jure”. (Primero en el tiempo mejor en el derecho). Como la trascripción era facultativa y los elementos esenciales de los derechos (en particular el sujeto y el objeto) no siempre estaban bien determinados, eran frecuentes los conflictos con respecto al derecho de propiedad de los inmuebles. En el año 1911, se promulga la Ley sobre División de Terrenos Comuneros, la cual tenía por finalidad eliminar la copropiedad existente en los terrenos comuneros, propiedad que se expresaba en cuotas porcentuales, llamadas acciones de peso. Esta situación se presentaba en la mayoría de los terrenos del país, debido a que los mismos se encontraban indivisos y carentes de mensuras que indicaran sus límites. Con esta ley se pretendía determinar e individualizar los predios,

estableciendo sus límites y la extensión superficial de los mismos, a través de los trabajos de los agrimensores, quienes, autorizados por el Juez de Primera Instancia, conjuntamente con un notario realizarían el procedimiento de partición de los derechos, mensurando los predios y dejando en manos de los titulares una copia auténtica del procedimiento de partición.

La Ley sobre División de Terrenos Comuneros es considerada el primer gran esfuerzo del Estado por regularizar y normar la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana. Sin embargo, la crisis de la propiedad inmobiliaria seguía siendo muy grave. El Sistema Ministerial entrañaba grandes riesgos para el crédito territorial y la movilización de los derechos. Puesto que en el país operaban bandas de falsificadores que alteraban las inscripciones en los libros del Registro y Conservaduría de Hipotecas, haciendo inscripciones que establecían, por medio de maniobras fraudulentas, la prioridad en el Registro, con lo cual despojaban de sus derechos a los legítimos propietarios. Desde el 1916 hasta 1924, los Estados Unidos de Norteamérica ocupan la República Dominicana, período en que procuran establecer un nuevo sistema registral que garantice las inversiones inmobiliarias en el país, ya que desde finales del siglo XIX y comienzos del XX, grandes corporaciones estadounidenses se habían establecido en el país con la finalidad de construir centrales azucareras, y explotar las tierras nacionales con el cultivo de la caña de azúcar, por lo cual muchas operaciones de estas compañías habían sido afectadas por el clima de inseguridad jurídica imperante. Jurisdicción Inmobiliaria, (2015) Historia, recuperado http://ji.gov.do/index.php /quienes-somos/historia

Por esto, el 1ro de julio de 1920 fue dictada la Orden Ejecutiva No. 511, publicada en la Gaceta Oficial No. 3138 del citado año. Con esta Ordenanza se establece el Sistema Torrens, como sistema registral de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana. Este sistema tiene una presunción de exactitud, puesto que el contenido del asiento registral se presume exacto, y no admite prueba en contrario cuando se trata de terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso. Jurisdiccion Inmobiliaria, (2015)

El Sistema Torrens parte del principio de que el Estado es el propietario originario de todas las tierras, y los particulares deben probar su derecho en un proceso judicial: el saneamiento. Como resultado del proceso de saneamiento, el tribunal interviniente adjudica la propiedad a

quién corresponda, y ordena la emisión de un Certificado de Título, que es el documento oficial que acredita la existencia del derecho y quien es su titular; este documento es un título inatacable (principio de autenticidad característico del Sistema), y el derecho por el contenido es imprescriptible y goza de la garantía del Estado.

En la exposición de motivos de la referida Ordenanza se expresan algunas razones que justifican la adopción del Sistema, citamos: “Por cuanto: es notorio el hecho de que muchos títulos de terrenos en Santo Domingo son tan confusos y dudosos que impiden el fomento de la riqueza del país, se prestan al fraude y al chantaje en gran escala, y dan origen a que los verdaderos dueños se vean despojados de sus tierras, lo cual da lugar a desordenes y alteraciones de la paz y a que se pierda la confianza en el gobierno; Por cuanto: este estado de cosas se ha dado a conocer anteriormente, en varias proclamas, decretos leyes; pero han resultado infructuosas y de poca o ninguna utilidad cuantos esfuerzos se han hecho, por medio de las leyes, y de otros modos, con el fin de remediar el mal; Por cuanto: para remediar este estado de cosas, establecer la confianza en los derechos de propiedad, y devolver la tranquilidad al país, es necesaria una medida enérgica que determine los verdaderos derechos de propiedad de las tierras y obligue a su registro según un método científico; Por cuanto: los tribunales existentes están sobre cargados de trabajo, con asuntos criminales y civiles, y se hace sentir la necesidad de un tribunal especial que se ocupe exclusivamente en solucionar el problema de los títulos de propiedad a fin que se resuelva de un modo satisfactorio.

Es sobre este esquema que se establece el Sistema Torrens en la República Dominicana, creándose tribunales especializados para los asuntos concernientes a la propiedad inmobiliaria. El 11 de octubre de 1947, fue dictada la Ley 1542 de Registro de Tierras, que recoge los principios y criterios de la Ordenanza No. 511, que instituye el Sistema Torrens en la República Dominicana. Durante 58 años esta ley fue la base del desarrollo inmobiliario del país. Jurisdicción Inmobiliaria, (2015) Historia, recuperado http://ji.gov.do/index.php/quienessomos/historia

El desarrollo de nuevas tecnologías tanto en materia de mediciones, como en técnicas registrales y procedimentales, hizo necesario dotar al sistema dominicano, de un marco

normativo más flexible que permitiera dar respuestas ágiles, seguras y eficientes, adecuadas para la realización de negocios de manera pronta e inequívoca. Para estos fines fue promulgada la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, en fecha 23 de marzo del 2005, facilitando la incorporación de modernas tecnologías y procedimientos, tales como: la técnica del folio real (por medio del Registro Complementario), el uso del GPS para la ubicación de las parcelas, implementación de sistemas informáticos para el control y organización de archivos, publicidad de la información y manejo de operaciones en los distintos órganos de la Jurisdicción.

Todo esto como parte del esfuerzo del Poder Judicial, en la tarea de fortalecer la seguridad jurídica y la calidad de la administración de justicia de la República Dominicana. Jurisdicción Inmobiliaria, (2015) Historia, recuperado http://ji.gov.do/index.php/quienes-somos/historia

1.1.2 Diversos sistemas registrales dominicanos En el sistema inmobiliario registral dominicano se encuentra el Sistema Torrens, el cual se caracteriza por ser in rem (sobre la cosa), constitutivo y convalidante de derechos.

El mismo está regulado por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario y su reglamentación complementaria. Se estructura así una jurisdicción especializada y suis generis conformada tanto por los Tribunales de Jurisdicción Inmobiliaria, como por una Dirección Nacional de Registros de Títulos llamada a inscribir y dar publicidad a los derechos reales inmobiliarios a través de los Registros de Títulos y una Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, órgano técnico por excelencia, llamada a individualizar, determinar y ubicar los inmuebles a través de las Direcciones Regionales. (Rodríguez M., 2015)

Bajo este sistema, para que efectivamente un derecho real inmobiliario sea reconocido debe estar debidamente registrado. Prima así la máxima de que aquello que no está en el registro no existe y el principio de prioridad que establece que el primero en el tiempo es el primero o mejor en el derecho (prior in tempo prior in iure). Esto busca evitar la existencia de derechos, cargas o gravámenes ocultos que afecten a un inmueble.

Como elementos cardinales de éste sistema se erigen cuatro principios registrales que constituyen sus pilares: (Rodríguez M., 2015)

a) El principio de legalidad que garantiza la previa depuración de los derechos registrados, existiendo certitud sobre la existencia de los mismos.

b) El principio de especialidad que parte de la debida individualización y determinación del inmueble, procurando que a éste se le atribuya un lugar particular y se tome como base del sistema registral, el cual busca reflejar “como en un espejo” todos los incidentes de su vida jurídica. Se tiene así certeza sobre el objeto registral sobre el cual recaen los derechos.

A esto se suma la debida identificación del sujeto y de la causa del derecho, siendo introducidos acertadamente en la legislación dominicana como elementos nodales a fin que transparentar la realidad del inmueble.

c) El principio de legitimidad o autenticidad garantiza la existencia de los derechos y asegura que sólo el titular pueda disponer de ellos, quedando investido de las atribuciones que le confiere dicha titularidad.

d) El principio de publicidad, a través del cual tiene lugar la materialización del asiento que lleva a la constitución, convalidación y oponibilidad de los derechos. El mismo tiene a la vez por finalidad que haya una fuente de información para los terceros que permita transparentar la situación jurídica del inmueble, pesando sobre el registro una presunción de exactitud y dotando de fe pública su constancia.

Se conforma así un sistema que busca fortalecer la seguridad jurídica preventiva a fin de proteger a los terceros adquirientes y las transacciones e inversión en el sector inmobiliario, a la vez que se salvaguardan los derechos reales inmobiliarios en sí mismos. (Rodríguez M., 2015)

1.2. Cultura institucional: Misión, Visión y Valores. La Jurisdicción Inmobiliaria como organismo funcional modela un conjunto de valores y a la vez tiene Misión y Visión propias pero sin dejar de lado las que establecen el Poder Judicial del cual depende. Éstos son: Misión: Somos administradores de justicia, para decidir conflictos y garantizar los derechos de las personas; generando seguridad jurídica y paz dentro del marco de un estado constitucional, social y democrático de derecho. Visión: Constituimos un Poder Judicial modelo que administra un sistema de justicia independiente y oportuna, y que genera confianza en la sociedad por la integridad de los servidores judiciales y por la excelencia y calidad de su servicio. Valores: 1. Equidad: Atribuir a cada ciudadano aquello a lo que tiene derecho: igualdad, calidad y eficiencia en el servicio. 2. Imparcialidad: Actuar con objetividad, juzgar con ecuanimidad y equidad, sin parcialidad o pasión. 3. Honestidad: Actuar con decoro, legalidad y rectitud. 4. Transparencia: Actuar de forma abierta y clara, permitiendo el control y el seguimiento por parte de la ciudadanía. 5. Independencia de Criterios: El Poder Judicial deberá ejercer su función con independencia funcional, administrativa, económica y presupuestaria. 6. Excelencia: Actuar promoviendo la calidad y eficiencia en el servicio. Jurisdicción Inmobiliaria, (2015), Misión Visión y Valores, recuperado http://ji.gov.do/index.php/quienes-somos/mision-vision-y-valores

1.3 Órganos que componen la Jurisdicción Inmobiliaria La Jurisdicción Inmobiliaria está compuesta por:

Tribunal Superior de Tierras. Son los tribunales de segundo grado que conocen de las apelaciones contra las decisiones que emanan de los Tribunales de Tierras de Jurisdicción Original, así como del Recurso de Revisión por causa de fraude, contra las Sentencias de Saneamiento y los recursos administrativos contra las resoluciones emitidas por los Tribunales de Tierras de Jurisdicción Original, que se encuentran dentro de su jurisdicción. En la actualidad existen cuatros (4) Tribunales Superiores de Tierras. Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central: con asiento en el Distrito Nacional y competencia sobre el Distrito Nacional y las provincias de Santo Domingo, Monte Plata, San Cristóbal, Peravia, Azua, San Juan de la Maguana, Barahona, Bahoruco, Independencia, San José de Ocoa, Pedernales y Elías Piña. Tribunal Superior de Tierras del Departamento Norte: con asiento en Santiago de los Caballeros y competencia sobre las provincias de Santiago, La Vega, Monseñor Nouel, Santiago Rodríguez, Espaillat, Valverde, Puerto Plata, Montecristi y Dajabón. Tribunal Superior de Tierras del Departamento Nordeste: con asiento en San Francisco de Macorís y competencia sobre las provincias de Samaná, María Trinidad Sánchez, Duarte, Sánchez Ramírez y Salcedo. Tribunal Superior de Tierras del Departamento Este: con asiento en El Seibo y competencia sobre las provincias Hato Mayor, San Pedro de Macorís, La Romana y La Altagracia.

Jurisdicción

Inmobiliaria,

(2015),

tribunal

de

tierras,

recuperado

http://www.ji.gov.do/index.php/tribunales-de-tierras/tribunales-de-tierras. Tribunales de Jurisdicción Original. Son tribunales unipersonales que conocen en primer grado, el Saneamiento, Litis sobre derechos registrados y actuaciones administrativas dentro de la jurisdicción a la que corresponden. Se encuentran adscritos a un Tribunal Superior de Tierras.

En la actualidad existen veintitrés (23) Tribunales de Jurisdicción Original, uno en cada Provincia sede de un Registro de Títulos, con la excepción de Azua, que no cuenta con un Registro de Títulos. En ciertos Distritos Judiciales, los Tribunales de Jurisdicción Original están divididos en salas: En el Distrito Nacional existen seis (6) salas. En la provincia de Santiago de los Caballeros existen dos (2) salas. En la provincia de La Vega existen dos (2) salas. En la provincia de San Francisco de Macorís existen dos (2) salas. Dirección Nacional de Registro de Títulos. Es el órgano que se encarga de supervisar, coordinar y regular el funcionamiento de las oficinas de Registro de Títulos. En este sentido, conoce el Recurso Superior Jerárquico contra las actuaciones de los Registradores de Títulos a nivel nacional. La Dirección Nacional de Registro de Títulos tiene su sede en la ciudad de Santo Domingo de Guzmán, Distrito Nacional y se encuentra a cargo de un Director Nacional, que es nombrado por la Suprema Corte de Justicia. Registros de Títulos. Son órganos subordinados a la Dirección Nacional de Registro de Títulos que se encargan de expedir los Certificados de Títulos, que prueban la existencia del derecho de propiedad, a los titulares de los mismos. Así mismo, realizan todos los asientos de cargas, gravámenes, transferencias y modificaciones parcelarias después del Saneamiento, cancelando y expidiendo nuevos Certificados en los casos que fueran necesario. (Olivares, 2005). Oficinas de Registro de Títulos a nivel nacional, responsables del Registro de los derechos reales inmobiliarios dentro de sus localidades: Registro de Títulos de Bani: con sede en la ciudad de Baní y competencia sobre las provincias de Azua, San José de Ocoa y Peravia.

Registro de Títulos de Barahona: con sede en la ciudad de Santa Cruz de Barahona y competencia sobre las provincias de Bahoruco, Barahona, Independencia y Pedernales. Registro de Títulos de Bonao: con sede en la ciudad de Bonao y competencia sobre la provincia Monseñor Nouel Registro de Títulos de Cotuí: con sede en la ciudad de Cotuí y competencia sobre la provincia de Sánchez Ramírez. Registro de Títulos del Distrito Nacional: con sede y competencia sobre el Distrito Nacional. Registro de Títulos de El Seibo: con sede en la ciudad de Santa Cruz del Seibo y competencia sobre las provincias de El Seibo y Hato Mayor. Registro de Títulos de Higüey: con sede en la ciudad de Salvaleón de Higüey y competencia sobre la provincia la Altagracia. Registro de Títulos de La Vega: con sede en la ciudad de Concepción de La Vega y competencia en la provincia de La Vega. Registro de Títulos de Mao: con sede en la ciudad de Mao y competencia sobre la provincia de Valverde. Registro de Títulos de Moca: con sede en la ciudad de Moca y competencia sobre la provincia de Espaillat. Registro de Títulos de Montecristi: con sede en la ciudad de San Fernando de Montecristi y competencia sobre las provincias de Dajabón y Montecristi. Registro de Títulos de Monte Plata: con sede en la ciudad de Monte Plata y competencia sobre la provincia de Monte Plata. Registro de Títulos de Nagua: con sede en la ciudad de María Trinidad Sánchez, Nagua y competencia sobre la provincia de María Trinidad Sánchez. Registro de Títulos de Neyba: con sede en la Ciudad de Neyba y competencia sobre las provincias de Bahoruco e Independencia. Registro de Títulos de Puerto Plata: con sede en la ciudad de San Felipe de Puerto Plata y competencia sobre la provincia de Puerto Plata. Registro de Títulos de Salcedo: con sede en la ciudad de Salcedo y competencia sobre la provincia de Salcedo.

Registro de Títulos de Samaná: con sede en la ciudad de Santa Bárbara de Samaná y competencia sobre la provincia de Samaná. Registro de Títulos de San Cristóbal: con sede en la ciudad de San Cristóbal y competencia sobre la provincia de San Cristóbal. Registro de Títulos de San Francisco de Macorís: con sede en la ciudad de San Francisco de Macorís y competencia sobre la provincia Duarte. Registro de Títulos de San Juan de la Maguana: con sede en la ciudad de San Juan de la Maguana y competencia sobre las provincias de Elías Piña y San Juan. Registro de Títulos de San Pedro de Macorís: con sede en la Ciudad de San Pedro de Macorís y competencia sobre la provincia de San Pedro de Macorís y de La Romana. Registro de Títulos de Santiago de los Caballeros: con sede en la ciudad de Santiago de los Caballeros y competencia sobre la provincia de Santiago. Registro de Títulos de Santiago Rodríguez: con sede en la ciudad de San Ignacio de Sabaneta y competencia sobre la provincia Santiago Rodríguez. Registro de Títulos de Santo Domingo: con sede en la provincia de Santo Domingo de Guzmán y competencia sobre las provincias de Santo Domingo Norte, Santo Domingo Este y Santo Domingo Oeste; así como sobre los Municipios de Boca Chica y Pedro Brand. Oficina de servicios de Punta Cana: con sede en el Distrito Municipal Punta Cana. Unidad de Consultas y Centro de Atención al usuario para la Recepción y entrega de documentos. (Olivares, 2005).

Dirección Nacional de Mensuras Catastrales.

Es el órgano que ofrece el soporte técnico a la Jurisdicción Inmobiliaria en lo referente a las operaciones técnicas de mensuras. Así mismo, está encargado de coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales. En este sentido, conoce el Recurso Superior Jerárquico contra las actuaciones de las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales. (Olivares, 2005).

La Dirección Nacional de Mensuras Catastrales tiene su sede en la ciudad de Santo Domingo de Guzmán, Distrito Nacional, y se encuentra a cargo de un Director Nacional, quien es nombrado por la Suprema Corte de Justicia (SCJ).

Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales.

Son órganos subordinados a la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, que cumplen con la función de controlar los trabajos técnicos (mensuras, modificaciones parcelarias, deslindes, división para la constitución de condominios, etc.), aprobando, rechazando u observando los mismos. De igual modo, se encargan de otorgar la designación catastral de las parcelas, dando con ello cumplimiento al principio de especialidad del Sistema Torrens, en relación al objeto. En la actualidad existen cuatros Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales:

Dirección Regional de Mensuras Catastrales del Departamento Central: con sede en el Distrito Nacional y competencia sobre el Distrito Nacional y Santo Domingo. Dirección Regional de Mensuras Catastrales del Departamento Norte: con sede en la ciudad de Santiago de los Caballeros y competencia sobre las provincias de Santiago, La Vega, Monseñor Nouel, Santiago Rodríguez, Espaillat, Valverde, Puerto Plata, Montecristi y Dajabón. Dirección Regional de Mensuras Catastrales del Departamento Noreste: con sede en la ciudad de San Francisco de Macorís y competencia sobre las provincias de Samaná, María Trinidad Sánchez, Duarte, Sánchez Ramírez y Salcedo.

Dirección Regional de Mensuras Catastrales del Departamento Este: con sede en el la ciudad del Seíbo y competencia sobre las provincias de San Cristóbal, Peravia, Azua, Barahona, Bahoruco, San Juan de la Maguana, Elías Piña, San José de Ocoa, Independencia, Pedernales, El Seíbo, Hato Mayor, La Altagracia, La Romana, San Pedro de Macorís y Monte Plata.

Sobre la Mensura y los Agrimensores. Para que un inmueble pueda ser Registrado debe estar correctamente determinado, ubicado e individualizado, es decir, debe tenerse plena certeza de que el inmueble existe, de cómo es y donde está. La mensura catastral es el procedimiento por el cual se prueba la existencia del inmueble, se determinan sus límites, su forma y su ubicación; todo ello se documenta en el plano de mensura, y una vez aprobada la mensura, el plano pasa a ser el documento de identidad de la parcela.

Lo mismo ocurre cuando un propietario quiere subdividir, refundir o lotificar sus inmuebles; las nuevas parcelas deben estar correctamente determinadas, ubicadas e individualizadas. Todas las modificaciones parcelarias deben ser realizada por mensura, y todas las nuevas parcelas deben tener su correspondiente documento de identidad.

Las mensuras y las modificaciones parcelarias deben ser ejecutadas por profesionales capacitados específicamente para ello: Los agrimensores, cuando ejecutan una mensura o una modificación parcelaria, actúan como auxiliares de la Justicia, pasan a ser, durante la tarea, oficiales públicos.

1.3.1 Marco legal: Leyes y Reglamentos que la rigen Derogadas

Ley No. 108-05: De Registro Inmobiliario, del 23 de marzo de 2005. G. O. No. 10316 del 2 de abril de 2005. Modificada por la Ley No. 51-2007. Fecha: 23/03/2005

Ley No 305: Que modifica el artículo 49 de la Ley No. 1474, sobre Vías de Comunicación, de fecha 22 de febrero de 1938. G. O. No. 9082, del 29 de mayo de 1968. Fecha: 30/04/1968 Ley No. 684: Que modifica el Capítulo II, del Título II de la Ley No. 1474, de fecha 23 de febrero de 1938, sobre Vías de Comunicación. G. 0. No, 8939, del 8 de Abril de 1965. Fecha: 31/03/1965

Vigentes Ley No. 202-04: Ley Sectorial de Áreas Protegidas. Fecha: 22/07/2004 Ley No. 64-00: Ley General sobre Medio Ambiente y Recursos Naturales. Fecha: 18/08/2000 Ley No. 5038: Sobre Condominios, del 21 de noviembre de 1958. Fecha: 21/11/1958 Ley 189-11: Para el desarrollo del Mercado Hipotecario. Fecha: 13/07/2011 Ley No. 675: Sobre Urbanización, Ornato Público y Construcciones. Ley No. 1542: De Registro de Tierras. Ley No. 176-07: Del Distrito Nacional y los Municipios. Jurisdicción Inmobiliaria, (2015), leyes, recuperado http://www.ji.gov.do/ index.php/marcolegal/leyes

1.4 Atribuciones de la Jurisdicción Inmobiliaria La Jurisdicción Inmobiliaria tiene competencia exclusiva para conocer de los derechos inmobiliarios y su registro en República Dominicana, desde que se solicita la autorización para la mensura y durante toda la vida del inmueble, salvo las excepciones previstas en el marco legal. El sector inmobiliario está regulado fundamentalmente por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario del 23 de marzo de 2005, (modificada por la Ley 51-07 del 23 de abril de 2007), la cual norma el registro de los derechos reales inmobiliarios en todo el territorio Dominicano, implementando el sistema de publicidad inmobiliaria del país. La Jurisdicción Inmobiliaria está compuesta por: La Administración General de la Jurisdicción Inmobiliaria se encarga del manejo de todos los servicios comunes y de carácter administrativo en cada una de las dependencias de la Jurisdicción Inmobiliaria, a través de la provisión de los recursos materiales y financieros necesarios para la realización de sus actividades.

La Administración General está encargada de canalizar el flujo comunicacional entre las sedes de la Jurisdicción Inmobiliaria ubicadas en las distintas provincias del país, con el propósito de producir la integración y coordinación de sus actividades para el logro de los objetivos institucionales. Luego de habernos embarcado en el estudio e investigación de todos los pormenores de la ley 108-05, o sea, la Ley de Registro Inmobiliario, debemos concluir que realmente existen un sinnúmero de normas dentro de los Órganos Administrativos y Jurisdiccionales de la Oficina de Registros de Títulos. Como conclusión se observó que el ciudadano y empleados tiene muchos desconocimiento sobre la ley de Registro Inmobiliario, de forma tal que resulta a veces difícil obtener una información de calidad jurídico-legal suficiente de su parte, tiempo excesivo en la inscripción y obtención de los certificados de títulos, que tiene como consecuencia, dilación en la aprobación de los préstamos hipotecarios de parte del Sector Financiero y Bancario y por tanto, mayor tiempo en la obtención de los recursos de parte de las compañías constructoras que les permita continuar financiando otros proyectos de vivienda o comerciales.

CAPÍTULO II GENERALIDADES DEL FRAUDE INMOBILIARIO En este capítulo esta la definición del fraude, lo que es el fraude inmobiliario, las causas que originan el fraude inmobiliario, y también se pretende contestarla pregunta, ¿Cómo se manifiesta el fraude inmobiliario?

2.1 Definición del fraude El fraude, una manera muy antigua de conseguir beneficios mediante la utilización de la inteligencia, viveza y creatividad del ser humano, considerado como un delito, el informe muestra la manera en que son afectados diversos sectores empresariales mediante el mismo, los medios más vulnerables, y como mediante la auditoria podemos conseguir un control y chequeo del campo para evitar tipos de fraudes que pueden ser muy dañinos a una corporación o empresa, fraudes hay muchos tipos, algunos de los cuales resaltamos con una breve descripción, cabe destacar que aunque se puede controlar de cierta manera es casi imposible terminar con el fraude por su manera de evolucionar en nuevos fraudes y estrategias de la mente que al crea. Pero su detección a tiempo puede ahorrarnos un mal rato e inclusive pérdidas muy generosas económicamente. El fraude es el delito más creativo: requiere de las mentes más agudas y podemos decir que es prácticamente imposible de evitar. En el momento en que se descubre el remedio, alguien inventa algo nuevo. (Gómez-Aller, Pérez, 2006). Esta norma define el fraude y el error e indica que la responsabilidad de la prevención de los mismos radica en la administración. El auditor deberá planear la auditoria de modo de que exista una expectativa razonable de detectar anomalías importantes resultantes del fraude y el error. Se sugieren procedimientos que deben considerarse cuando el auditor tiene motivos para creer que existe fraude o error. En el sentido más amplio, el fraude puede abarcar cualquier delito para ganancia que utiliza el engaño como su principal modus operandi. Más específicamente, el fraude se define por el Black´s Law Dictionary como:

“Una declaración falsa a sabiendas de la verdad o la ocultación de un hecho material para Esquema del fraudeinducir a otro a actuar a en su detrimento”. En consecuencia, el fraude incluye cualquier acto intencional o deliberado de privar a otro de una propiedad o dinero por la astucia, el engaño, u otros actos desleales. Al hablar sobre fraudes, se refirió: “Primero digamos, por un lado, que es más conocido el término “fraude” que el de delito económico y financiero, y por el otro, que es un concepto más desarrollado por la ciencia contable que por el derecho, lo cual en la práctica hace que no se especifique la conducta delictiva cometida y que de forma genérica a cualquier desfalco se le llame fraude y que si no tiene una manifestación en los estados financieros no sea perseguido penalmente.

2.1.1 Tipos de fraude: Se considera que hay dos tipos de fraudes: el primero de ellos se realiza con la intención financiera clara de malversación de activos de la empresa. El segundo tipo de fraude, es la presentación de información financiera fraudulenta como acto intencionado encaminado a alterar las cuentas anuales. Los fraudes denominados internos son aquellos organizados por una o varias personas dentro de una institución, con el fin de obtener un beneficio propio.

Los fraudes conocidos como externos son aquellos que se efectúan por una o varias personas para obtener un beneficio, utilizando fuentes externas como son: bancos, clientes, proveedores, etc. El fraude comprende una amplia gama de irregularidades y actos ilegales caracterizados por la intención de engañar o proporcionar falsa información. El Marco Internacional para la Práctica Profesional (IPPF, en inglés) del Instituto de Auditores Internos (Institute of Internal Auditors - IIA, en inglés) definen el fraude como: Cualquier acto

ilegal caracterizado por engaño, ocultación o violación de confianza. Estos actos no requieren la aplicación de amenaza de violencia o de fuerza física. Los fraudes son perpetrados por individuos y por organizaciones para obtener dinero, bienes o servicios, para evitar pagos o pérdidas de servicios, o para asegurarse ventajas personales o de negocio. El fraude es perpetrado por una persona que sabe que el mismo podría resultar en algún beneficio no autorizado tanto para sí personalmente, para la organización o terceros, y que puede ser perpetrado por personas que estén dentro o fuera de la organización. Algunos esquemas de fraude comunes incluyen: 1. Malversación de activos que involucra el robo de efectivo o activos (suministros, inventarios, equipos e información) de la organización. En muchos casos, el perpetrador intenta ocultar el robo, usualmente incorporando ajustes en los registros. 2. El ―descremado‖ (skimming, en inglés) se produce cuando el efectivo de una organización es robado antes de ser registrado en los libros y registros de la organización. Por ejemplo, un empleado acepta el pago de un cliente, pero no registra la venta. 3. El fraude por reembolso de gastos se produce cuando a un empleado se le paga por gastos ficticios o inflados. Por ejemplo, un empleado presenta un informe de gastos fraudulento y reclama reembolso por viajes personales, alimentos inexistentes, kilometraje extra, etc. 4. El fraude por rol de pagos ocurre cuando quien comete el fraude hace que la organización emita un pago luego de presentar reclamos falsos por compensación. Por ejemplo, un empleado reclama trabajo durante horas extras en las que no ha trabajado o un empleado añade empleados fantasmas al rol de pago y recibe el respectivo cheque de pago. 5. El fraude de estados financieros involucra la inclusión de información falsa como parte de los estados financieros, por lo general sobreestimando los activos o ingresos o subestimando pasivos y gastos. El fraude de estados financieros es generalmente perpetrado por los gerentes de una organización quienes buscan afianzar la imagen económica de la misma. Miembros de la gerencia podrían beneficiarse directamente del fraude al vender acciones, recibir bonos de desempeño, o al utilizar el reporte falso para ocultar otro fraude.

6. El fraude de desembolso se produce cuando una persona hace que la organización emita un pago por bienes o servicios ficticios, facturas infladas o facturas por compras personales. Por ejemplo, un empleado puede crear una compañía cascarón / de fachada (Shell company, en inglés) y luego facturar al empleador por servicios inexistentes. Otros ejemplos incluyen reclamos de salud fraudulentos (facturación por servicios no prestados, facturación fraccionada en lugar de facturación completa), reclamos por seguro de desempleo por parte de gente que está trabajando o pensión o reclamos al seguro social correspondientes a personas que han muerto. 7. La presentación de información falsa involucra la inclusión de información adulterada, usualmente para quienes están fuera de la organización. Más frecuentemente estos fraudes involucran estados financieros fraudulentos, aunque también puede ocurrir que se falsifique la información utilizada como medición de desempeño. 8. Corrupción es el mal uso del poder confiado, para lucro personal. La corrupción incluye soborno y demás usos impropios del poder. La corrupción constituye con frecuencia un fraude fuera de libros, significando esto que existe escasa evidencia disponible en los estados financieros para probar que el delito ha sido cometido. Los empleados corruptos no tienen que cambiar fraudulentamente los estados financieros para encubrir sus delitos, simplemente reciben pagos en efectivo bajo la mesa. En la mayoría de los casos, estos delitos son descubiertos a través de indicios o quejas provenientes de terceros, con frecuencia a través de una línea de denuncias de fraude (fraud hotline, en inglés). La corrupción

frecuentemente

involucra

la

función

de

compras.

Cualquier

empleado autorizado a gastar el dinero de la organización es un posible candidato a estar involucrado en actos de corrupción. 9. El soborno es el ofrecimiento, suministro, aceptación o solicitud de cualquier cosa de valor para influir en el resultado. Los sobornos pueden ser ofrecidos a empleados clave o gerentes tales como agentes de compras quienes cuentan con discreción para adjudicar compras a vendedores. En el caso típico, un agente de compras acepta beneficios para favorecer a un vendedor externo en la compra de bienes o servicios. La otra cara de ofrecer o recibir cualquier cosa de valor que se exige como condición para la adjudicación de negocios es denominada extorsión económica. Otro ejemplo constituye un funcionario de préstamos corrupto quien demanda prebendas a cambio de que se apruebe un préstamo.

Quienes pagan los sobornos tienden a ser vendedores que trabajan bajo comisión o intermediarios para vendedores externos. 10. Un conflicto de interés se da cuando un empleado, gerente o ejecutivo de una organización tiene un interés personal y económico no divulgado dentro de una transacción que perjudica a la organización o a los intereses de sus accionistas. 11. Una desviación es el acto de desviar una transacción potencialmente rentable, que normalmente generaría utilidades para la organización, hacia un empleado o hacia una tercera parte externa. 12. El uso no autorizado o ilegal o el robo de información confidencial y de propiedad de la organización para beneficiar equivocadamente a alguien. 13. Actividad entre partes relacionadas constituye una situación en donde una de las partes recibe de la otra relacionada algún beneficio que no se obtendría en una transacción de negocios normal y justa. 14. La evasión de impuestos constituye un reporte intencional de información falsa en una declaración de impuestos con el fin de disminuir los impuestos que se adeudan.

2.1.2 Prevención Consiste en desarrollar controles para impedir que las situaciones de fraude interno ocurran y reducir las oportunidades de uso sin autorización de los recursos de la organización. Dentro del espectro de controles de prevención de fraudes se incluye la revisión de referencias en procesos de reclutamiento de personal, establecer políticas, procedimientos y segregación de funciones claramente definida, mantener supervisión constante, entrenamiento en prevención de fraudes y cultura corporativa de gestión de riesgos. Las preguntas obligatorias para saber si existe un buen sistema de prevención en la empresa: ¿qué controles internos hay que mejorar o implementar? ¿Cuáles son los controles que previenen el fraude? Los objetivos principales de un programa integral de administración de riesgos de fraude son: prevenir, detectar y dar respuesta a los fraudes y conductas impropias en la empresa.

Un adecuado sistema de administración de riesgos debe partir de una estructura sólida de gobierno corporativo. Todos en la organización desempeñan un papel importante en el proceso de supervisión y monitoreo, tanto el Consejo de Administración como el Comité de Auditoría, la gerencia y los auditores internos. Hoy en día, diseñar y establecer controles internos es de suma importancia. Es decir, los accionistas, el consejo de administración, los comités y directivos de las entidades, deben estar pendientes de que existan políticas y procedimientos adecuados y suficientes con respecto a los riesgos de fraude, así como dar seguimiento a una vigilancia permanente mediante reportes que se emitan de las diferentes áreas de las entidades.

2.1.3 Detección Dado que los sistemas de control pueden ser tarde o temprano evadidos, detectar actividades irregulares tan pronto como sea posible es extremadamente importante. Para ello, la detección aplica controles diseñados para alertar al personal apropiado cuando se presentan circunstancias asociadas con actividades fraudulentas. Esto incluye desde mecanismos de auditoria interna hasta canales directos para reportar fraudes de manera anónima. Existen herramientas de detección computarizada que son capaces de revisar grandes volúmenes de datos, identificando patrones sospechosos en la data, aislando los casos que requieran de una investigación más detallada. Además, existen metodologías y herramientas informáticas que ayudan a los auditores a identificar posibles situaciones de fraude interno, siendo el objetivo primordial el obtener evidencia suficiente para sustentar las situaciones irregulares detectadas y realizar sus recomendaciones. Se puede afirmar que es un engaño hacia un tercero, abuso de confianza, dolo, simulación, etc. El término "fraude" se refiere al acto intencional de la Administración, personal o terceros, que da como resultado una representación equivocada de los estados financieros, pudiendo implicar:

Manipulación, falsificación o alteración de registros o documentos. Malversación de activos Supresión u omisión de los efectos de ciertas transacciones en los registros o documentos. Registro de transacciones sin sustancia o respaldo Mala aplicación de políticas contables.

2.2 Definición del fraude inmobiliario El delito de estafa inmobiliaria se comete tanto cuando el autor vende una vivienda, local, terreno, no siendo propietario del mismo o bien cuando lo vende a varias personas distintas habiéndose vendido anteriormente. El sector inmobiliario vive una buena época desde que se acabó la crisis y empieza a remontar. La entrada de internet en el sector también ha beneficiado al crecimiento de este mercado que permite busca, compara y compra online de forma cómoda y rápida. Pero como en cualquier otro negocio en red también ha promovido la proliferación de estafas y timos inmobiliarios efectuados desde cualquier punta del mundo. Todos nos hemos sentido atraídos alguna vez hacia un anuncio inmobiliario que es una joyita a un precio irrisorio. Pero lamentablemente en el 99,99% de las veces en realidad no es un chollo, se trata de un fraude. (Gómez-Aller, Pérez, 2006) Elementos configuradores del delito de estafa Según reiterada jurisprudencia, los elementos configuradores del delito de estafa son: 1. Un engaño precedente o concurrente, espina dorsal, factor nuclear, alma y sustancia de la estafa. 2. Dicho engaño ha de ser bastante, es decir, suficiente y proporcional, abstractamente idóneo para la consecución de los fines propuestos (engañar a la víctima de la estafa inmobiliaria). 3. Originación o producción de un error esencial en el sujeto pasivo, desconocer o con conocimiento deformado o inexacto de la realidad. 4. Acto de disposición patrimonial con el consiguiente y correlativo perjuicio para el disponente, es decir, que la lesión del bien jurídico tutelado, el daño patrimonial es

producto de una actuación directa del propio afectado, si bien sea un hecho consecuencia del error experimentado y, en definitiva, del engaño. 5. Nexo causal o relación de causalidad entre el engaño provocado y el perjuicio experimentado. 6. La dinámica del infractor ha de hallarse presidida por ánimo de lucro, elemento subjetivo del injusto esencial para la configuración de la tipicidad en la estafa.

2.3 Causas que originan el fraude inmobiliario El estafador utiliza la emoción cuando se está inmersos en la búsqueda de un nuevo hogar, momento crucial donde se originan y haya facilidad para los fraudes. Una situación tan importante a veces podría nublar el juicio, dejando pasar por alto la veracidad de ciertos datos sumamente importantes. Sobre todo la de aquellos que tienen que ver con la autenticidad de los anuncios. Todos saben que los portales que ofertan gran cantidad de inmuebles poseen un filtro para las publicaciones consideradas fraudulentas. Sin embargo, estas plataformas no siempre pueden librarse de aquellos expertos del engaño que logran esquivar tales barreras. (Gómez-Aller, Pérez, 2006) Para saber cuándo puede ser un fraude con un anuncio fraudulento, primeramente debemos aprender a señalarlo. Éstos son los signos que te permitirán reconocerlos: El anuncio es demasiado atractivo para ser verdad: casas de apariencia lujosa con precios baratos. La persona que publica la propiedad contacta con los interesados para que todo parezca creíble. El propietario solicita un depósito a pagar por adelantado. Después de que se realice el pago, desaparece el anuncio por arte de magia. Una vez detectado el fraude, existen 4 pasos esenciales que deberían darse para empezar a tomar las medidas necesarias y así evitar ser estafados. Para evitar perder nuestro dinero.

Si la casa es muy barata para lo zona en la que se encuentra, es posible que el anuncio no sea real. (Gómez-Aller, Pérez, 2006) No se aplica en todos los casos, pero es una posible alerta. En zonas muy cotizadas es poco factible que exista un inmueble de bajo costo. Te recomendamos visitar el lugar para comprobarlo in situ, pues exista la posibilidad de que el precio bajo se deba al estado en el que se encuentra la casa o el departamento, independiente del barrio o colonia donde se halle. También tendrías que considerar la plusvalía de la zona para poder tener un estándar de los precios. La mejor garantía al comprar una casa viene dada por la persona que te la vende: por eso es de agradecer que la persona en cuestión sea la propietaria de la propiedad. Sin embargo, existen clientes que realizan tratos con agentes inmobiliarios para adquirir la vivienda de forma más rápida. Debes asegurarte de la transparencia de la inmobiliaria solicitando conocer al dueño que oferta su propiedad. Resulta indispensable. Insiste al agente en concretar una cita con ellos, sé insistente. Deshazte de aquella vocecita interior que te dice que estás siendo pesado. Más vale pecar de desconfiado que sentirte estafado. ¿No crees? Un síntoma inconfundible que indica un fraude clarísimo. Sí o sí. Es bien sabido que para comprar o rentar una casa primero se debe firmar un contrato. Si no se celebra este contrato, es posible que la inmobiliaria no esté del todo consolidada en el mercado, eludiendo con ese método pagar impuestos. O puede que simplemente se trate de un engaño. No deposites dinero hasta no llegar al acuerdo por escrito. Cuando realizas una compra o renta en el extranjero, las inmobiliarias suelen enviar un contrato por email. Lo más recomendable que puedes hacer es pedir siempre una factura de la transacción que vayas a realizar. Otro aspecto relevante tiene que ver con la fiabilidad que debería desprender la agencia con la que tratemos. Si una empresa es veraz y transparente siempre podrá llegar a formarse una buena reputación, algo que tendría que apreciarse no sólo mediante el boca a boca de sus clientes, sino a través de las herramientas que nos brinda internet.

Por estos instrumentos podemos conocer la imagen de la que disfruta la agencia. Esta fiabilidad se debería transmitir por la red, y cuando decimos red nos referimos a un portal y unas redes sociales que rezumen confianza. Si quieres averiguar el grado de fiabilidad de una agencia inmobiliaria, como primer tendrías que navegar por su Facebook o LinkedIn y revisa qué tipos de comentarios le dejan los usuarios, así como las calificaciones por sus servicios. Ahora que ya sabes cómo evitar los maliciosos fraudes en internet, podrás disfrutar de tener esa residencia que tanto has soñado. Si deseas consultar información más detallada, puedes empaparte de información sobre el tema gracias a nuestras instrucciones, dónde te lo explicamos paso a paso.

2.4 ¿Cómo se manifiesta el fraude inmobiliario? Este delito consiste en el empleo de maniobras fraudulentas destinadas a provocar la entrega de la cosa. Comete el delito de estafa el individuo que se hace entregar o recibir fondos, valores u objetos, usando un falso nombre o una falsa calidad o empleando maniobras fraudulentas en las condiciones previstas por la ley. (art. 405 C. P.). La estafa difiere del robo, porque en este caso, la victima a entregado voluntariamente la cosa, que el inculpado se ha apropiado. La estafa difiere del abuso de confianza, porque la entrega ha sido determinada por el empleo de maniobras fraudulentas. (Isa, M. 2014). Sin embargo, los delitos de robo, estafa y abuso de confianza, son de la misma naturaleza. Elementos Constitutivos de la Estafa, según Isa (2014) son: 1º.- Que haya tenido lugar mediante el empleo de maniobras fraudulentas. 2º.- Que la entrega o remesa de valores, capitales u otros objetos haya sido obtenida con la ayuda de esas maniobras fraudulentas.

3º.- Que haya un perjuicio.

4º.- Que el culpable haya actuado con intención delictuosa. Empleo de Maniobras Fraudulentas. Estas maniobras son: a) El uso de un falso nombre o de una falsa calidad. Este uso es suficiente para caracterizar la estafa, siempre que haya relación de causa al efecto entre el uso y la entrega de la cosa estafada, como es el caso del individuo que toma el nombre de una persona conocida por su solvencia y honestidad. (Isa, M. 2014). b) El empleo de maniobras fraudulentas destinadas a persuadir la existencia de falsas empresas, o de un crédito o de poder imaginario, o hacer la esperanza o creencia de un suceso, de un accidente o de todo otro acontecimiento quimérico. Estas maniobras deben no solo haber tenido por finalidad la entrega de la cosa, sino también el persuadir la existencia de un delito imaginario o de otros hechos limitativos especificados por la Ley. c) Persuadir de la existencia de Empresas falsas. Existe el delito de estafa no solamente en el caso de que la empresa sea totalmente falsa o quimérica, sino también, cuando ha tenido ciertos visos de legalidad, presenta en algunas de sus partes circunstancias completamente falsas. Entre éstas empresas falsas se encuentran: El hecho de publicar prospectos para obtener suscripciones anunciando la formación de una compañía de seguros, que el gobierno se ha negado a autorizar; La creación por un supuesto prestamista que en realidad no dispone de ningún capital,

Ante lo expresado, anteriormente, se citan, conceptos de jurisprudencias emitidas, de la Suprema Corte de Justicia, en relación a procesos por delito de estafa:

Estafa. Especie en la que hay estafa, en el caso de que el prevenido se haga hecho entregar dinero, fingiendo ser empleado público adscrito a una oficina recaudadora(Isa, M. 2014). Estafa. Especie en que se establece que hay estafa, cuando una persona valiéndose de personas fraudulentas, hace creer que ella tiene poderes sobrenaturales, para hacerse remitir o entregar dinero o cualquiera otro de los objetos enumerados en el artículo 405 del Código Penal (Isa, M. 2014). Estafa. Especie en la que se configura el delito de estafa, en vista de que el inculpado, haciéndose pasar como empleado del departamento de seguridad, además de otras artimañas, para hacerse entregar el dinero de las víctimas con el supuesto propósito de conseguirle visado norteamericano(Isa, M. 2014). Tentativa, Complicidad, Intención Fraudulenta y Prescripción. La tentativa de estafa queda concretizada desde el momento en que el agente pone en acción los medios fraudulentos exigidos por la ley para la ejecución del delito. Son estos medios constituyen el comienzo de ejecución de la estafa. En cuanto a la complicidad, está regida por los Arts. 59 y 60 del Código Penal. La estafa es un delito intencional, pues la intención fraudulenta es necesaria para caracterizar la infracción. Prescripción. La prescripción de la estafa es de tres años, el cual comienza a correr a partir de la última entrega o remisión de fondos, o en caso de tentativa, a partir de la última maniobra. Dentro de los artículos que hablan sobre la estafa en el código penal están: Art. 402. Cuando en los casos previstos por el Código de Comercio, se declare a alguno culpable de bancarrota, se le impondrán las penas siguientes: en los casos de bancarrota fraudulenta, se aplicará la reclusión; y en los de bancarrota simple, se aplicará la prisión correccional de quince días a lo menos, y un año a lo más.

Art. 403.- Los cómplices de una bancarrota fraudulenta, declarados tales, sufrirán la misma pena en que incurra el bancarrotero fraudulento.

Art. 404.- Los agentes de cambio y los corredores que hubieren quebrado, se castigarán con la pena de reclusión; y con la de trabajos públicos, si la bancarrota fuere fraudulenta.

Art. 405.- Son reos de estafa, y como tales incurren en las penas de prisión correccional de seis meses a dos años, y multa de veinte a doscientos pesos:

1o. los que, valiéndose de nombres y calidades supuestas o empleando manejos fraudulentos, den por cierta la existencia de empresas falsas, de créditos imaginarios o de poderes que no tienen, con el fin de estafar el todo o parte de capitales ajenos, haciendo o intentando hacer, que se les entreguen o remitan fondos, billetes de banco o del tesoro, y cualesquiera otros efectos públicos, muebles, obligaciones que contengan promesas, disposiciones, finiquitos o descargos;

2o. los que para alcanzar el mismo objeto hicieran nacer la esperanza o el temor de un accidente o de cualquier otro acontecimiento quimérico. Los reos de estafa podrán ser también condenados a la accesoria de la inhabilitación absoluta o especial para los cargos y oficios de que trata el artículo 42, sin perjuicio de las penas que pronuncie el Código para los casos de falsedad.

Párrafo.- Cuando los hechos incriminados en este artículo sean cometidos en perjuicio del Estado Dominicano o de sus instituciones, los culpables serán castigados con pena de reclusión si la estafa no excede de cinco mil pesos, y con la de trabajos públicos si alcanza una suma superior, y, en ambos casos, a la devolución del valor que envuelva la estafa y a una multa no menor de ese valor ni mayor del triple del mismo.

Abuso de confianza.

Art. 406.- El que, abusando de la debilidad, las pasiones o las necesidades de un menor, le hiciere suscribir en su propio perjuicio, obligación, finiquito o descargo, por préstamos de dinero o de cosas muebles, o efectos de comercio u otros efectos obligatorios, incurrirá en la pena de prisión correccional de uno a dos años, y multa que no bajará de cincuenta pesos ni excederá el tanto de la tercera parte de las indemnizaciones y restituciones que se deban al agraviado. Estas disposiciones tendrán su aplicación, cual que fuere la forma que se diere a la negociación, o la manera que se emplee para dar al abuso los visos de la legalidad. Las accesorias de inhabilitación de que trata el último párrafo del artículo anterior podrán pronunciarse en los casos de este artículo.

Art. 407.- Las penas que señala la disposición que precede, se impondrán a los que abusaren de una firma en blanco que se les hubiere confiado, escribiendo fraudulentamente obligación, descargo o cualquier otro acto que pueda comprometer la persona o bienes del firmante. Si la firma en blanco no hubiere sido confiada al culpable, se le considerará reo de falsedad, y como a tal, se le impondrán las penas que señala este Código.

Art. 408.- Son también reos de abuso de confianza y como tales incurren en las penas que trae el artículo 406, los que, con perjuicio de los propietarios, poseedores o detentadores, sustrajeren o distrajeren efectos, capitales, mercancías, billetes, finiquitos o cualquier otro documento que contenga obligación o que opere descargo, cuando estas cosas les hayan sido confiadas o entregadas en calidad de mandato, depósito, alquiler, prenda, préstamo a uso o comodato o para un trabajo sujeto o no a remuneración, y cuando en éste y en el caso anterior exista por parte del culpable la obligación de devolver o presentar la cosa referida, o cuando tenía aplicación determinada.

Si el abuso de confianza ha sido cometido por una persona, dirigiéndose al público con el objeto de obtener, bien sea por su propia cuenta o ya como director, administrador, o agente de una sociedad o de una empresa comercial o industrial, la entrega de fondos o valores a título de depósito, de mandato, o de prenda, la pena en que incurrirá el culpable será la de reclusión y multa de quinientos a dos mil pesos.

Si el abuso de confianza de que trata ese artículo, ha sido cometido por oficial público o ministerial, por criado o asalariado, por un discípulo, dependiente, obrero o empleado, en perjuicio de su amo, maestro o principal, se impondrá al culpable la pena de tres a diez años de trabajos públicos. Estas disposiciones en nada modifican la penalidad impuesta por los artículos 254, 255 y 256, con respecto a las sustracciones y robos de dinero o documentos en los depósitos y archivos públicos. Párrafo.- En todos los casos de abuso de confianza, cuando el perjuicio causado exceda de mil pesos, pero sin pasar de cinco mil pesos, la pena será de tres a cinco años de reclusión y del máximum de la reclusión si el perjuicio excediere de cinco mil pesos.

Art. 409.- El que se haga reo de sustracción de título, pieza, memoria o cualquier otro documento producido anteriormente por él, en el curso de una contestación judicial, sufrirá una multa de diez a cien pesos. El tribunal que conozca de la contestación impondrá la pena. Para concluir especialmente se quiso destacar el fraude inmobiliario, que a nuestro juicio por lo investigado son muy comunes en la sociedad y, cuya realización afecta grandes intereses financieros, lo cual afecta de manera significativa la seguridad jurídica. Ellos son: el fraude procesal y el fraude inmobiliario. El primero es un fraude que tiene una gran incidencia social, ya que el mismo ocurre con gran frecuencia en los tribunales del país y en la mayoría de los casos queda impune. Además, se diferencia de la estafa en que éste fraude está dirigido al juez y no a un particular cualquiera. Mientras que el fraude inmobiliario reúne todas las defraudaciones que se pueden realizar por medio de comportamientos engañosos, en este caso manipulaciones informáticas fraudulentas que ocasionan daños a intereses económicos, con ánimo de lucro y que se llevan a cabo aprovechándose de las características de sistemas registrales y de la jurisdicción inmobiliaria. Hacer cumplir esta jurisdicción inmobiliaria para que de una vez y por todas se llene la laguna y vacío legal que existe en nuestro país al respecto y se califiquen de manera apartada al delito de estafa. Para que así reciban una adecuada sanción, pues resulta que en la actualidad el

castigo a esta variedad de fraude es muy difícil por lo sofisticada que es la obtención de la prueba.