Avaluo Reyes.xls

AVALÚO DE INMUEBLE

I.- ANTECEDENTES Institución que practica el avalúo:

w

Valuador:

ING. ELISA SELENE LOPEZ AGUILAR

Inmueble que se valúa: Domicilio: Colonia: Localidad:

CALLE LLANTENCO # 422 VALLE ORIENTE TORREON

Régimen de propiedad:

PRIVADA

Propietario:

JUAN ANTONIO GUERRERO ESCOBEDO Domicilio: Colonia:

Propósito o destino del avalúo:

CALLE LLANTENCO # 422 VALLE ORIENTE ESTIMAR EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE II.- CARACTERISTICAS URBANAS DE LA ZONA

Ubicación general respecto a núclo poblacional: Clasificación de zona y clave (según catastro local): Usos del suelo actuales observados en las zonas inmediatas:

Casas Habitacion de hasta de dos n

Uso del suelo autorizado para la zona según planes de desarrollo urbano: Indice de saturación en la zona: Densidad de población según de desarrollo urbano de la ciudad: Nivel socioeconómico:

Contaminación ambiental: Tipo de construcción dominante: Servicios públicos y equipamiento urbano:

Iglesias a 500 mts, Centros Comerciales a 1000 m

Parques y Jardines a 300 mts, Escuales a 200 mts,

Bancos a 600 mts, Estacion de transporte a 200 m

Vías de acceso e importancia de las mismas:

BLVD. TORREON - MATAMOROS COMO ACCESO PR

ACCESO SECUNDARIO CALZ. VALLE ORIENTE.

III.- TERRENO Tramo de calle, calles transversales, limítrofes y orientación: ENTRE CALLES LORETO Y MITLA

SU UBICACIÓN ESTA EN EL FRACC. VALLE ORIEN AL NORTE CON CALLE MITLA, AL SUR CON CALLE LLANTENCO, AL ORIENTE CON PROPIEDAD PRIVADA Y AL PONIENTE CO CALZ. VALLE ORIENTE Topografía y configuración: Características panorámicas:

Lote de terreno intermedio, con topografia plana re

Casas habitación en uno y dos niveles de cons

Densidad habitacional permitida al predio y/o la zona: Intensidad de construcción permitida al predio y/o la zona: Servidumbres y/o restricciones:

Superficies(m²):

144.00

Suelo:

Construcción (área cubierta):

Escritura Publica 1087 BAJO LA PARTIDA 8754, LIBR

Fuente consultada para la obtención del indiviso: Según Escritura Publica 1087

Medidas y colindancias según:

8.00

FRENTE DEL TERRENO EN MTS : AL NORTE

8.00 mts. Con lote 4

AL SUR

8.00 mts. Calle Llantenco

AL ORIENTE

18.00 mts. Con lote 26

AL PONIENTE

18.00 mts. Con lote 28

Precios de construcción de tipos similares (con base en manuales de costos, presupuestos o residuales) Tipo

Características

1

MEDIO

CASA HABITACION DE UN NIVEL VILLAS LA MERCED

2

MEDIO

CASA HABITACION DE UN NIVEL HOGARES FERROCARRILEROS

3

MEDIO

CASA HABITACION DE UN NIVEL ALAMADAS

4

Rentas de inmuebles similares en la zona o en zonas similares (reales o ofertas o estimadas) Tipo

Zona

1

INTERMEDIO

MEDIO

CALLE ATZCAPOTZALCO

Ubicación

Edad 15

2

INTERMEDIO

MEDIO

CALLE DEL COMPADRADOR

10

3

INTERMEDIO

MEDIO

CALLE DEL AGUAJE

11

4

Conclusiones de la investigación:

Precios de inmuebles similares en la zona o en zonas similares (ofertas u operaciones) MERCADO 1

Tipo

Zona

INTERMEDIO

MEDIO

Ubicación CALLE DEL PARIAL

Edad 13

VILLAS LA MERCED 2

INTERMEDIO

MEDIO

3

INTERMEDIO

MEDIO

CALLE TABACHIN

15

HOGARES

Conclusiones de la investigación:

AND. PLOMEROS

20

a).- Terreno:

Factores

Fraccion de terreno:

I II III IV

CASA HABITACION

Zona

Ubicación

1.00

1.00

Indicar en su caso el motivo de cada factor considerado: Homologacion para el terreno

LOTE TIPO

Fracción de

Muestra

terreno:

I II III IV

1

Valor

Area

corredor

m²

superficie total terreno

$/m²

144.00

$1.00

144 Precio unit.

576.36

144.00

b).- construcciones

Factores

Tipos de construcción

Uso

Vida probable en años

T1 CASA HABITACION T2 T3 T4 tipo

HABITACIONAL

60

Clave

No . niveles

Presen-

Area

Precio unit.

cons

y

clase

tación

m²

de reposición

truc.

uso 1

1

80.00

$ 4,500.00

T1 T2 T3

CASA HABITACION

nuevo $/m²

0 0

Sup. total construcciones:

80.00

c).- instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias y comunes en su caso Concepto:

Uni-

Cantidad

dad

1 2 3 4 5

BARDAS BANQUETAS DUCTOS Y REJILLAS

P. U. reposición nuevo $

ML

19.00

$ 950

M2

27.00

$ 250

UNIDAD

1.00

$ 4,500

0 0

Precio instalaciones especiales, accesorios y

VIII.- APLICACIÓN DEL METODO DE CAPITALIZACION DE RENTAS w

Asignación de renta factible de acuerdo a las observadas en la zona en inmuebles similares Unidad rentable (1) renta unit/m² 1 CASA HABITACION 14.78 2

3 4 5 Renta mensual bruta:($) Renta unitaria por m²/mes($) Cálculo por capitalización de rentas: Renta mensual bruta:($) Renta anual bruta:($) Deducciones anuales estimadas en un: Renta neta anual:($) Tasa de capitalización: Notas a considerar en la aplicación del método de capitalización de rentas w Justificacón de la tasa de capitalización: (indicar con X una sóla opción). CONCEPTO: w Edad (años)

Edad puntos

Conservación

8%

8.50%

9.00%

9.50%

de 0 a 5

de 5 a 10

de 10 a 15

de 15 a 20

Exelente

Muy buena

Buena

Exelente

Muy bueno

Bueno

Muy bueno

Bueno

Adecuado

45 - 50

40 - 45

35 - 40

Cab. comer.

Esq. comer.

Cab. resid.

Residencial

Muy buena

Buena

1 Nuevo

puntos Uso en General

1 Optimo

puntos Proyecto

1 Optimo

puntos V.U.R. (años)

1 (+) 50

puntos Ubicación Mzna.

1 Manzanero

puntos Zona

1 Exclusiva

puntos Suma de puntos Capitalizacón Tasas parciales

1 7

0

0

0

0.0114

0.0121

0.0129

0.0136

0.08

0

0

0 0.08

TASA RESULTANTE:

Justificación de las deducciones a) Por desocupación($) b) Impuesto predial anual c) Mantenimiento anual($) d) Gastos luz,agua,etc($) e) Depreciación Fiscal ($) f) Deducciónes Fiscales g) Base gravable h) I.S.R. i) Suma de las deducciónes j) Deducciónes reales

3,000.00

x

790.00

x

15,000.00

x

12,500.00

x

3000.00

x

(b+c+d+e) Renta bruta - Deduc. Fiscales Tarifa Limite Inferior (a+b+c+d+h) Suma Deduc. / Renta bruta

IX- APLICACION DEL METODO DE COMPARACION w

Asignación de monto de posible venta de acuerdo con observaciones en las zonas e inmuebles terrenos monto promedio de ventas u ofertas

4,012 $/m² cub. o útil minimo 4,100 $/m² cub. o útil promedio 4,188 $/m² cub. o útil maximo Justificación del coeficiente: CONSIDERO ESTE FACTOR DE 0.95 POR QUE LAS VIVIENDAS COMPARAS SON MEJORES QUE LA VAL Resultado por el método d

X- RESUMEN

Consideraciones previas a la conclusión (razonamiento del (los) método(s) seleccionado(s comercial.

XI- CONCLUSIÓN

El Valor Comercial Estimado en N.R. Por m2 Asciende a: con letra:

SON: (TRECIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL PESOS 00/100

BLE

Entidad: Coahuila No. de cuenta predial: 006-115-005-000 No. de cuenta agua: 1160976

Localidad: Torreon Entidad: Coahuila

Habitacional De Segundo Orden Habitacional De Densidad Alta

asas Habitacion de hasta de dos niveles de buena calidad Habitacional De Densidad Alta 100% 90% En la zona : estrsto nivel medio 1.1 - 1.6 No se observo aspectos relevantes Casas habitacional en dos niveles similar estilo arquitectonico

ts, Centros Comerciales a 1000 mts, Plazas Publicas a 300 mts.

es a 300 mts, Escuales a 200 mts, Hospitales a 1500 mts

ts, Estacion de transporte a 200 mts, Tiendas de Auto servicio 200 mts

- MATAMOROS COMO ACCESO PRIMARIO, Y COMO

DARIO CALZ. VALLE ORIENTE.

ESTA EN EL FRACC. VALLE ORIENTE DAD PRIVADA Y AL PONIENTE CON

ntermedio, con topografia plana regular

ación en uno y dos niveles de construcción similar estilo arquitectonico

H6 110-176 VIV/HA CUS 1.1 - 1.6 COS 0.8 NIVELES 2 Respetar lo establecido en reglamento de conctruccion, ley de asentamiento humanos y plan director de desarrollo urbano de Torreón 80.00

100.00%

indiviso (en su caso):

1087 BAJO LA PARTIDA 8754, LIBRO 37-A SECC I

estos o residuales) m² const.

Precio ($)

P.unit. ($/m²)

Fuente/observs.

83.50

335,000.00

4,011.98

PROPIETARIO

91.00

385,000.00

4,230.77

PROPIETARIO

80.00

335,000.00

4,187.50

PROPIETARIO

4,143.42

ofertas o estimadas) m² suelo

m² const.

Renta ($/mes)

($/mes/m²)

120.00

104.00

$1,200.00

11.54

Fuente/observs. AFIRME

7,224,080 115.50

94.00

$1,500.00

15.96

AFIRME

7,224,080 115.50

89.00

$1,500.00

16.85

AFIRME

7,224,080

Promedio:

14.78

u operaciones) MERCADO m² suelo

m² const.

Precio ($)

P.unit. ($/m²)

Fuente/observs.

115.50

83.50

$335,000

4,011.98

MARIA GUADALUPE

135.75

91.00

$ 385,000

4,230.77

LADISLAO VILLARREAL

143.80

80.00

$335,000

4,187.50

LUISA DE ANDA

7,212,834 7,215,648 7,302,556

Promedio:

4,143.42

Factores de eficiencia: Frente

Forma

Superficie

Otro

Factor result.

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00 0.00 0.00 0.00

Factor de

Precio neto

Precio

Indiviso

Precio del

parcial N$

(en su caso)

terreno $

m² eficiencia

$/ m²

1.00

$576.36 0.00 0.00 0.00

0.00

$82,996.14 $82,996.14 1.000000 0.00 0.00 1.000000 0.00 0.00 1.000000 0.00 0.00 1.000000 $576.36 precio del terreno (m2): Valor del terreno: $82,996.14

Factores de eficiencia Edad const.

Factor de

Factor de

Otro

Coeficiente

en años

edad

conservación

(llenar obli..)

resultante

20

1.00

0.67

1.00

0.6667 0.0000

Coeficiente de

Precio unit.

Precio

Indiviso (en su caso)

eficiencia (1)

0.67

neto de

parcial

reposición $

$

$ 3,000.00

$ 240,000.00

Observaciones

100.00%

Precio de las construcciones:($) $ 240,000.00

arias y comunes en su caso

VALOR

Factor de

Factor de

Precio

Indiviso

edad

conservación

parcial $

(en su caso)

FINAL

0.80

1.00

760.00

100.000000

14,440

0.80

1.00

200.00

100.000000

5,400

0.90

1.00

4,050.00

100.000000

4,050 0 0 0 0 0

ciones especiales, accesorios y obras complementarias y comunes:($) $ 23,890.00 Resultado por el método físico a + b + c:($) $ 346,886.14

APITALIZACION DE RENTAS

nmuebles similares superficie

Ren. mes $

80.00

$1,182.66 0

Deducciones anuales estimadas: vacíos:

20%

impuestos y derechos:

25%

Renta mensual bruta:($) enta unitaria por m²/mes($)

0

administración y seguros:

15%

0

mantenimiento y reparación:

30%

0

otros:

10%

Total:

$1,182.66

100%

$14.78

Renta mensual bruta:($) $1,182.66 Renta anual bruta:($) 14,191.95 19.00 s anuales estimadas en un: Renta neta anual:($) $14,172.95 0.08 Tasa de capitalización: Resultado por el metodo de capitalización de rentas:($) 188,615.86

T A S A S: 10%

10.50%

11%

11.50%

12%

de 20 a 25

de 25 a 30

de 30 a 35

de 35 a 40

mas de 40

Regular

Deficiente

Malo

Muy malo

Ruinoso

Adecuado

Regular

Deficiente

Malo

Sin uso

Regular

Deficiente

Inadecuado

Malo

Pesimo

30 - 35

25 - 30

20 - 25

15 -20

( - ) de 15

Esq. resid.

Interm. com.

Interm. res.

Interior com.

Interior res.

Media

Media baja

Baja

Proletaria

Suburbana

0

0

0

0

0

0.0143

0.0150

0.0157

0.0164

0.0171

0

0

0

0

0

0.05 0.05 0.02 0.03 0.03

12

%

12 12

12 12

$ $ $ $ $ $ $ $ $

1,800.00 474.00 3,600.00 4,500.00 1,080.00

11,454.00

0

METODO DE COMPARACION DE MERCADO las zonas e inmuebles terrenos

0.95 3,894.75 $/m² cub. o útil 80.00 m² superficie cubierta o útil: coeficiente

monto unitario aplicable:

RAS SON MEJORES QUE LA VALUADA Resultado por el método de comparación directa del mercado:($)

###

0

X- RESUMEN

### Método físico: $ ### Método de capitalización de rentas: $ ### Método de comparación: $ Catastral: $ l (los) método(s) seleccionado(s), en su Valor caso ponderación para determinar valor

XI- CONCLUSIÓN

TA Y SIETE MIL PESOS 00/100 M.N.)

$

$347,000.00