Avaluo De Fundo Rustico.pdf

22-12-2014 Av.ADM.#000-01 EXPED. #1

VALORACIÓN DEL TERRENO E INFRAESTRUCTURA, DE UN PREDIO RUSTICO AGRÍCOLA

PROPIEDAD DE SRA. GIGI GÁLVEZ LARA

INSTITUCIÓN SOLICITANTE FACULTAD DE CIENCIAS AGROPECUARIAS

EVALUADOR PABLO ERNESTO VILLA GUERRERO

22/12/2014 1

TABLA DE CONTENIDO 1.

METODOLOGÍA .................................................................................................................... 3

1.1.

ETAPAS DE TRABAJO ..................................................................................................... 3

1.2.

VALORACIÓN DEL TERRENO EN EL PREDIO RÚSTICO ......................................... 4

1.2.1.

VALORACIÓN DEL TERRENO.................................................................................... 4

1.2.2.

FACTORES DE AJUSTE ................................................................................................ 6

1.2.2.1.

Superficie ...................................................................................................................... 6

1.2.2.2.

Distancia al predio ........................................................................................................ 7

1.2.2.3.

Topografía ..................................................................................................................... 8

1.2.2.4.

Ubicación con referencia a vialidades .......................................................................... 8

1.2.3. 1.3.

CÁLCULO DEL VALOR CATASTRAL DEL TERRENO ........................................... 9 VALORACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES ................................................................ 9

1.3.1.

DEPRECIACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN ................................................................ 9

1.3.2.

CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES (VIVIENDAS) ............................. 11

1.3.3.

FACTORES DE AJUSTE .............................................................................................. 11

1.3.3.1.

Conservación............................................................................................................... 11

1.3.3.3.

Edad ............................................................................................................................ 12

1.3.4. 1.4. 2.

CÁLCULO DEL VALOR CATASTRAL DE LA CONSTRUCCIÓN ........................ 13 CÁLCULO DEL VALOR CATASTRAL DE PREDIOS CONSTRUIDOS .................... 14

RESULTADOS LEGALES ................................................................................................... 16

2.1.

Tipo y razón de tasación ................................................................................................. 16

2.3.

Ubicación del predio ....................................................................................................... 16

3.

RESULTADOS FÍSICOS .................................................................................................. 17

3.1.

Clasificación del sistema natural .................................................................................... 17

3.2.

Condición agronómica del predio................................................................................... 17

3.3.

Otros usos del predio ...................................................................................................... 18

3.4.

Total de superficie en explotación .................................................................................. 18

3.5.

Ocupación en el predio ................................................................................................... 18

3.6.

Servicios urbanos ............................................................................................................ 18

3.7.

Bienes distintos de la tierra ............................................................................................. 18

3.8.

Valor fisico ..................................................................................................................... 18

3.9.

Valor analítico ................................................................................................................ 18

3.10.

Resumen de valores .................................................................................................... 20

3.11.

Consideraciones previas al avalúo .............................................................................. 20

3.12.

Dictamen del avalúo ................................................................................................... 21

2

1. METODOLOGÍA 1.1. ETAPAS DE TRABAJO Dentro de los aspectos que cubren los inventarios de la tierra con fines agropecuarios, se validaron en este avaluó; hidrología y climatología, edafología, uso actual de la tierra y socioeconomía. Tales materias comprenden varias etapas de trabajo; recolección de información y materiales, interpretación, toma de fotointerpretación por ultimo el procesamiento, análisis e interpretación de la información. 1º) Recolección de información y materiales Se selecciona el área donde se va a efectuar la evaluación, y se procede a recopilar información disponible, lo cual con ello se trata de ahorrar tiempo, energía y dinero, las fuentes de información necesarias se las han considerado las siguientes:  Las fuentes personales.  Las fuentes documentales: 

Fuentes primarias.



Fuentes secundarias.

2º) Clasificación o examen de la información y materiales. Una vez cumplida la 1° etapa, se procederá a examinar y clasificar los materiales e información disponible para evaluar la calidad de los dato, para lo cual utilizaremos:  Material cartográfico y Aero fotogramétrico.  Información meteorológica y climatológica.  Información hidrológica e hidráulica.  Información geológica, geomorfológica y geo hidrológica.  Información edafológica.  Información agronómica. 3º) Procesamiento, análisis e interpretación de la información. Una vez recopilada, examinad y clasificada toda la información, se procedió al procesamiento, análisis e interpretación de las mismas, mediante los siguientes procesos:  Análisis cuantitativo.  Análisis cualitativo.  Representación de los datos y resultados.  Redacción del informe de valoración y publicación. 3

1.2. VALORACIÓN DEL TERRENO EN EL PREDIO RÚSTICO 1.2.1. VALORACIÓN DEL TERRENO Para determinar el valor productivo de la tierra, se han considerado las cualidades y propiedades que provienen de las condiciones naturales y físicas consideradas desde el punto de vista de la fertilidad. Se mide mediante una “unidad de productividad”. Estas condiciones se clasifican en agronómicas, topográficas, climatológicas y de explotación:

Agronómicas

Topográficas

Climatológicas

De explotación

Textura de la capa arable Profundidad efectiva Apreciación textural del perfil Drenaje Nivel de fertilidad Acidez del suelo PH Relieve Erosión Dificultad de explotación Posibilidad de irrigación de la tierra Distribución de lluvias y temperaturas Exposición solar Vientos Heladas Disponibilidad de mano de obra Salubridad Aprovechamiento del agua para riego Vías internas Forma geométrica y discontinuidad del predio

El modelo actual para establecer la clasificación agrológica, se basa en el “Sistema Internacional Americano de Clasificación de la Tierra” que agrupa a la tierra en ocho clases con el propósito de interpretar el medio físico natural y la capacidad de producir, determinando una escala de puntuación basada en las condiciones indicadas. CLASE I (Puntaje superior a 67 puntos)      

Tierras sin limitaciones. Buen drenaje. Buen nivel de fertilidad. Pendientes menores al 3%. Sin riesgo de erosión. No presenta pedregosidad.

CLASE II (Puntaje entre 56 a 67 puntos)  Tierras con alguna limitación. 4

    

Drenaje medio. Nivel medio de fertilidad. Pendientes moderadas menores al 15%. Susceptible a la erosión. Sin pedregosidad que impida el trabajo agrícola.

CLASE III (Puntaje entre 47 a 55 puntos)      

Tierras que requieren prácticas de manejo y conservación del suelo. Drenaje lento con encharcamiento ocasional en lapsos cortos (30 días). Nivel de fertilidad pobre que afecta al rendimiento de los cultivos. Pendientes inferiores al 25%. Erosión moderada. Presencia de piedras en pendientes mayores al 12%.

CLASE IV (Puntaje entre 38 a 46 puntos)      

Tierras de cultivos perennes y transitorios, aptas para pastos. Drenaje excesivo, tierras superficiales, con encharcamiento de hasta 60 días acumulados. Nivel de fertilidad de pobre a muy pobre similar a la clase III. Pendientes similares a la clase III, hasta llegar al 40%. Suelos más escarpados con mayor riesgo de erosión. Pedregosidad similar a la clase III, requiere prácticas de manejo y conservación.

CLASE V (Puntaje entre 29 a 37 puntos)  Tierras no aptas para el cultivo, sirven para vegetación permanente, pastos, bosques, y vida silvestre.  Drenaje natural o excesivo, o muy pobremente drenado, con una duración de 6 a 8 meses, retención de agua excesiva o muy baja, permeabilidad muy lenta o muy baja.  Nivel de fertilidad de pobre a muy pobre, tierras de relieve plano, casi plano, con pendientes inferiores al 30%.  Suelos sin erosión o poco significativo.  Excesivamente pedregoso y rocoso en la superficie, que imposibilita el empleo de maquinaria.  Las limitaciones de esta clase son muy severas. CLASE VI (Puntaje entre 20 a 28 puntos)  Tierras no aptas para el cultivo, sirven para vegetación permanente, se puede utilizar en pastizales con prácticas de conservación del suelo.  Drenaje natural de excesivo a muy pobre con encharcamiento con duración de 90 días, acumulados por año, retención de humedad excesiva o muy baja, permeabilidad muy lenta o muy baja.  Nivel de fertilidad de pobre a muy pobre.  Pendiente entre el 25% al 50%.  Alta pedregosidad hasta el 20%.  De uso restringido, produce rendimientos medios de forraje y productos forestales.

5

CLASE VII (Puntaje entre 19 a 9 puntos)  Tierras no aptas para el cultivo pero aptas para bosques y vida silvestre, a condición de usarla para prevenir la erosión  Drenaje superficial de excesivo a muy lento con encharcamiento de hasta 120 días al año, inundaciones de 4 a 6 meses  Nivel de fertilidad muy pobre, tierras escarpadas y susceptibles a severa erosión, producto del viento y del agua  Pendiente entre el 25% al 50%  La pedregosidad y rocosidad puede ser de nula a excesiva, presentando fuertes dificultades para el laboreo. CLASE VIII (Puntaje entre 1 a 8 puntos)  Los terrenos de esta clase poseen tantas y tan grandes limitaciones que solo son recomendables para la vida silvestre, recreación y preservación de cuencas hídricas  Tierras con pendientes muy escarpadas con excesiva pedregosidad y rocosidad, con severa erosión o muy susceptibles.  Se incluye en esta clase áreas de afloramiento rocoso, áridas, playa de arena, pantanos y manglares No. Clase de tierra Apreciación Puntaje Promedio Coeficiente 1 Primera (I) Excelente 68-100 84 1.35 2 Segunda (II) Muy buenas 56-67 62 1.00 3 Tercera (III) Buenas 47-55 51 0.82 4 Cuarta (IV) Medianas 38-46 42 0.67 5 Quinta (V) Regulares 29-37 33 0.53 6 Sexta (VI) Malas 20-28 24 0.38 7 Séptima (VII) Muy malas 9-19 14 0.14 8 Octava (VIII) Improductivas 1-8 4 0.06 Fuente: Catastro rural en el Ecuador, análisis y propuestas para optimizar su proceso de aplicación Vaca P., y Orellana C., (2002) 1.2.2. FACTORES DE AJUSTE 1.2.2.1.

Superficie

Este tipo de ajustes se lo realizó partiendo de la proporción de superficie es decir, “a mayor superficie menor valor”. Este demérito se aplicó en el predios rústicos que tengan una superficie mayor a 20-00-00.00 Ha. La cual se utilizó factores como lo indica la siguiente tabla:

6

No.

SUPERFICIE Ha.

Factor

1

00-00-01.00 a 20-00-00.00

1

2

20-00-01.00 a 40-00-00.00

0.9

3

40-00-01.00 a 60-00-00.00

0.85

4

60-00-01.00 a 100-00-00.00

0.8

100-00-01.00 en adelante 0 Manual de valuación catastral, 2008 Periódico Oficial del Estado de Puebla

0.75

5 Fuente:

Obtenido el factor de superficie, se procede a calcular el valor catastral del terreno, mediante la siguiente formula, expuesta por el mismo autor: VCT = VCSR x FS x ST Simbología: FS: Factor por Superficie, según tabla ST: Superficie del terreno, en Ha. VCSR: Valor catastral de suelo, dólares VCT: Valor catastral de terreno. 1.2.2.2.

Distancia al predio

Factor que se ajustó el valor catastral unitario de suelo rústico y que se refiere a la cercanía del predio que se está valuando con la infraestructura urbana y mercado de productos, así como su acceso a ellos. No.

Distancia al predio

Factor

1

1 a 500

1.4

2

501 a 1,500.00

1.2

3 Fuente:

1,501.00 en adelante Manual de valuación catastral, 2008 Periódico Oficial del Estado de Puebla

1

Obtenido el factor de distancia del predio, se procede a calcular el valor catastral del terreno, mediante la siguiente formula, expuesta por el mismo autor: VCT = VCSR x FS x ST Simbología: FD: Factor de Distancia ST: Superficie del terreno VCSR: Valor catastral de suelo rústico. 7

VCT: Valor catastral de terreno. 1.2.2.3.

Topografía

Este factor permitirá hacer el ajuste por la continuidad, discontinuidad e inclinación del terreno en estudio, para lo cual se utiliza la siguiente tabla: No.

Clasificación

Pendiente

Factor

1

Llano o plano

0 a 6%

1

2

Lomerío suave o moderadamente inclinado

6.1 a 12%

0.9

3

Lomerío accidentado o inclinado

12.1 a 20%

0.8

4

Escarpado

20.1 a 40%

0.7

Más del 40%

0.6

5 Fuente:

Montañoso Manual de valuación catastral, 2008 Periódico Oficial del Estado de Puebla

Obtenido el factor de topografía, se procede a calcular el valor catastral del terreno, mediante la siguiente formula, expuesta por el mismo autor: VCT= VCSR x FT x ST Simbología: FT: Factor por topografía VCSR: Valor catastral de suelo rústico VCT: Valor catastral de terreno ST: Superficie del terreno 1.2.2.4.

Ubicación con referencia a vialidades

Es el factor de ajuste al Valor Catastral Unitario de suelo rústico, con relación al bien que se está valuando y contempla: tipo, importancia, calidad y distancia de los accesos; es decir flujo vehicular; si son o no transitables en toda época del año; si es terrestre (carretera federal, estatal; camino de terracería, brecha e incluso las posibles servidumbres de paso (predios interiores), el cual se lo clasificara mediante la siguiente tabla: No.

Clasificación

Factor

1

Predio interior sin derecho de paso constituido

0.5

2

Predio interior con derecho de paso constituido (brecha o rodada)

0.7

3

Camino vecinal transitable durante determinadas épocas del año

0.85

4

Camino rural con estructura de terracería transitable todo el año

1

5 Fuente:

Carretera pavimentada (federal o estatal) Manual de valuación catastral, 2008 Periódico Oficial del Estado de Puebla

1.2

Obtenido el factor de ubicación con referencia a vialidades, se procede a calcular el valor catastral del terreno, mediante la siguiente formula, expuesta por el mismo autor: 8

VCT= VCSU x FU x ST Simbología: FU: Factor por Ubicación VCSR: Valor catastral de suelo rústico VCT: Valor catastral de terreno ST: Superficie del terreno 1.2.3. CÁLCULO DEL VALOR CATASTRAL DEL TERRENO El valor catastral del terreno rústico será el producto de multiplicar el Valor Catastral Unitario de Suelo Rústico, por el Factor Resultante, por la superficie del terreno, de acuerdo a la tabla de clasificación de suelo rústico. Para obtener el Factor Resultante se multiplicarán entre sí los factores de ajuste. El producto de éste, no será menor a 0.40, estableciendo este factor como límite inferior, ni mayor de 1.70, estableciéndose éste como límite superior. En los casos, que dentro de un mismo predio exista más de una clasificación de suelo se valuará cada una de éstas de acuerdo a su valor publicado y los factores de ajuste se aplicarán al valor catastral unitario promedio, la cual se utiliza la siguiente formula: 1st)FR = ( FF x FP x FT x FU x FS ) 2nd)

VC ó VCT = VCUR x FR x ST

Simbología: VC ó VCT =Valor catastral o Valor catastral de terreno FR = Factor Resultante FD = Factor de Distancia a centro urbano FT = Factor Topografía FU = Factor de Ubicación FS = Factor de Superficie VCSR= Valor catastral unitario de suelo rústico ST = Superficie del terreno. 1.3. VALORACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES 1.3.1. DEPRECIACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN El Método Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la depreciación en valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre otros métodos, la consideración del

9

estado de conservación de las mismas; permitiendo calcular una depreciación más acorde con la realidad. Este método es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales que son la depreciación por edad y por estado. Este método considera los siguientes principios básicos:  La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento. Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.  Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente. Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos aplicar la siguiente fórmula: 1 𝑥 𝑥2 𝑉𝐴 = 𝑉𝑛 [1 − ( + 2 )] ∗ 𝐸 2 𝑛 𝑛 Donde: VA = valor actual Vn = valor de nuevo para la edificación X = edad actual n = vida útil probable E = factor de bueno Para la aplicación de este método, Ross Heidecke define 5 categorías de estados de conservación con cuatro categorías intermedias, atribuyendo a cada una de ellas coeficientes propios. Estado

Condiciones físicas

Clasificación normal

Óptimo-O Muy bueno-MB Bueno B REGULAR - Requiere o ha recibido 2 reparaciones sin importancia Intermedio-I Regular-R 3 Requiere reparaciones Simples Deficiente-D 4 Requiere reparaciones importantes Malo-M Muy Malo-MM Requiere muchas reparaciones importantes 5 Sin Valor = Valor de Demolición Demolición-DM Fuente: Ministerio de agricultura ganadería, acuacultura y pesca. 1

NUEVO - No ha sufrido ni necesita reparaciones

Coefic deprec. 0.00 0.032 2.52 8.09 18.10 32.20 52.60 72.20 100.00

A continuación, se enuncian los conceptos correspondientes a los estados utilizados en la tabla anterior.  Óptimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere reparaciones de ningún tipo. 10

 Bueno: Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos, filtraciones de agua sin importancia en tuberías y techos, cambios en pequeños sectores de rodapié, marcos de ventanas o puertas y otros.  Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventanería y otros.  Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones mecánicas y otros.  Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo, estará en estado de demolición. Para efectos de aplicación del Método de Ross-Heidecke en el modelo de valoración de construcciones, se han considerado únicamente los estados enunciados anteriormente, con la finalidad de simplificar el procedimiento. Para obtener el factor de bueno (E), de acuerdo con el coeficiente de depreciación de la tabla anterior, debe restarse de 100 el coeficiente correspondiente y luego dividir por 100 el resultado. 𝐸=

100 − 𝐶𝑜𝑒𝑓. 𝐷𝑒𝑝𝑟𝑒𝑐. 100

1.3.2. CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES (VIVIENDAS) Las construcciones que se encuentran edificadas en el predio rústico se clasificará y valuará de acuerdo a la metodología descrita en el manual de valuación catastral para el estado de puebla, publicada en el Periódico Oficial del Estado de Puebla y además conforme a la Tabla de Clasificación de la construcción. 1.3.3. FACTORES DE AJUSTE Para la valuación de las construcciones, se entenderá como factores de eficiencia a deméritos que puedan aplicarse al valor unitario de construcción en atención a la edad, estado de conservación y al nivel de terminación dela misma. 1.3.3.1.

Conservación

Aún y cuando el estado de conservación se puede plantear como un factor, los municipios y las cámaras de la construcción, publican los valores catastrales unitarios de construcción de acuerdo al tipo y al estado de conservación, considerando los tres probables estado: Bueno, Regular y Malo; los que se determinarán si la construcción alcanzalos siguientes niveles. a) Bueno: Construcción nueva o en buen estado, pudiendo estar dentro de esta clasificación aún y cuando le falte pintura o reparaciones menores, (grietas pequeñas o humedad aislada). 11

b) Regular: Construcciones con acabados en mal estado, falta de pintura, elementos estructurales con pequeñas grietas, humedad en muros, falta de barníz o de esmalte en puertas, ventanas o protecciones y algunas piezas rotas en el caso de pisos. c) Malo: Las construcciones cuyos acabados estén desprendiéndose (aplanados inservibles), herrería con fuerte avance de corrosión, gran cantidad de vidrios rotos, muebles sanitarios con deficiente funcionamiento y algunos elementos estructurales con fallas como grietas y que necesitan reparación mayor o su reemplazo. Construcción casi en estado de abandono. 1.3.3.2.

Avance de obra

Este factor se aplicará solamente cuando la construcción se encuentra en proceso de terminación, pero ya está habitada. Para ello se consideran los siguientes niveles de edificación. a) Terminada: Construcción al 100% o con un porcentaje mínimo por ejecutar. b) Obra Negra, Instalaciones y acabados: En este nivel probablemente todavía no cuenta con cancelería, mobiliario fijo (wc, tarjas y lavabos), closets y, en los casos que aplique, escaleras de emergencia, así como maquinaria y equipo. c) Obra Negra e Instalaciones: Para considerarse con este nivel de terminación, la construcción debe de contar con cimentación, estructura (acero y concreto), albañilería, instalación hidráulica, sanitaria, eléctrica, de gas y especiales (según el tipo de construcción). d) Obra Negra: Se considerarán aquellas construcciones en uso que cuenten ya con cimentación, estructura (acero y concreto) y albañilería. Habitacional, Antiguo, moderno Moderno, horizontal, precaria habitacional Habitacional especial e No. Avance de obra e industrial, ligero y horizontal (no aplica vertical industrial mediano para precaria) pesado 1 Terminada 1.00 1.00 1.00 1.00 Obra negra, 2 instalaciones y 1.00 0.85 0.85 0.90 acabados Obra negra e 3 0.90 0.55 0.55 0.65 instalaciones 4 Obra negra 0.75 0.40 0.45 0.60 Fuente: Manual de valuación catastral, 2008 Periódico Oficial del Estado de Puebla 1.3.3.3.

Edad

Es la depreciación que sufren las edificaciones por el paso del tiempo, conforme a sus características arquitectónicas, calidad de materiales, procesos constructivos empleados, así 12

como al tipo de proyecto que se haya edificado. Sin embargo, muchas de estas construcciones al pasar de los años sufren remodelaciones mayores en sus estructuras y acabados, acción que permite postergar la vida probable de la construcción y con ello se reinicia el demérito de antigüedad. Para el caso de las edificaciones clasificadas como Antigua Históricas y Antigua Regional, no aplicará este demérito, ya que el mismo deberá de estar considerado en el análisis del valor publicado.

No.

Edad de construido

1 2 3 4 5 6

1-10 años 11-20 años 21-30 años 31-40 años 41-50 años >51 años

Precaria y todas las Interés social a medio y todas Superior, calidades de los tipos, las calidades del tipo moderno lujo y moderno industrial medio industrial pesado especial ligero VP: 30 años VP: 60 años VP: 100 años 1.00 1.00 1.00 0.70 0.80 0.90 0.50 0.70 0.80 0.50 0.60 0.70 0.50 0.50 0.60 0.50 0.50 0.50

VP= Vida Probable 1.3.4. CÁLCULO DEL VALOR CATASTRAL DE LA CONSTRUCCIÓN El valor catastral de la construcción, se calculará multiplicando el valor unitario, de acuerdo al tipo de construcción y estado de conservación publicado en las tablas ya expuestas, por el factor de terminación y por el factor de edad. El resultado de dicha operación será multiplicado por la superficie construida (En caso de que dentro de un predio existan varios tipos de construcción o un mismo tipo de construcción con diferentes grados de conservación o terminación o, en su caso, edad o los tres combinados de diferente manera; se analizará cada bloque de construcción por separado y la suma de los valores que por cada bloque se analice, será el valor catastral de la construcción), para lo cual podemos utilizar la siguiente formula: VCC= VCUC x FTR x FED x SC Simbología: VCC =Valor catastral de la construcción FTR = Factor de Terminación FED = Factor de Edad VCUC = Valor catastral unitario de construcción (precio m2) de acuerdo a su tipo y estado de conservación (Bueno, regular o Malo). SC = Superficie de la Construcción 13

1.4. CÁLCULO DEL VALOR CATASTRAL DE PREDIOS CONSTRUIDOS El valor catastral del predio será la suma del valor catastral del terreno, más el valor catastral de la construcción, como se lo indica en la siguiente formula: VC = VCT + VCC Simbología: VC = Valor Catastral VCT =Valor catastral del terreno VCC =Valor catastral de la construcción

14

RESULTADOS

15

2. RESULTADOS LEGALES 2.1. Tipo y razón de tasación Valoración agrícola, por motivo de transferencia de dominio del bien raíz, sea para asesorar a un posible vendedor en la fijación de un predio aceptable de venta del predio o para que se fijen bases aceptables en caso de intercambio o permuta de predios. a. b. c. d. e. f. g. h. i. k. l.

2.2. Antecedentes Nombre del solicitante Domicilio del solicitante Perito evaluador Registros del perito Colaborador Fecha del avalúo Bien a valuar Nombre del propietario Propósito del avalúo Número de cuenta predial Régimen de propiedad Situación legal

2.3. Ubicación del predio Ubicación a.1. Provincia a.2. Cantón a.3. Parroquia a.4. Sitio b. Acceso al predio c. Medidas y colindancias del predio c.1. Superficie del predio c.2. Fracción única d. Colindancias d.1. Al norte d.2. Al sur d.3. Al Este d.4. Al Oeste e. Croquis del predio

UTMach, FCA, Dirección de la Escuela de Ingeniería Agronómica. Cdla. Universitaria Km. 5 ½ Vía Machala-Pasaje Ing. Agric. Julio Chabla Carrillo Registro SENESCYT: 1011-06-686053 Pablo Ernesto Villa Guerrero 05 de diciembre de 2014 Finca “EL Cisne” Gigi Gálvez Lara Valor comercial No se proporcionó Privado En posesión de sus propietarios

a.

El Oro Machala El Cambio La Unión Colombiana

9-77-00 has. Nueve hectáreas setenta y siete centiáreas, cero áreas En 1,000 m con Herederos Lara Andrade En 1,000 m con Vía principal (Avd. Ferroviaria) En 1,000 m con Cdla. Nueva Unión En 1,000 m con Finca “Fatima 2”

Figura 1. Ubicación del predio de estudio para valoración predial rustica agrícola. 16

3. RESULTADOS FÍSICOS

a. b.

c.

d. e. f. g. h. i. j. k.

a. b. c. d. e.

f.

g.

h.

i.

3.1. Clasificación del sistema natural Altitud 3,000-5,000 m.s.n.m. Precipitación promedio anual 1,500 mm/anuales Uniforme de diciembre a mayo 6 meses de sequía junio a noviembre Temperatura media anual 26,5º C c.1. Máxima extrema 31° C c.2. Mínima extrema 22° C c.3. HR (%) media anual 62 % Sequías seis meses marcados de época seca Heladas Sin registro Granizadas Sin registro Inundaciones Posibles en meses invierno Vientos Sin registro Otros fenómenos No Clima b.s.m.t Actividad agrícola de la zona Es una zona dedicada a la explotación agrícola, producción orgánica de banano. 3.2. Condición agronómica del predio Área en condición natural 9-77-00 ha Descripción de la flora nativa Bosque Área cultivable Total (+) 9,77 ha Uso del área cultivable Explotación agrícola: banano Condiciones del suelo e.1. Textura capa arable Franco arcilloso e.2. Profundidad del perfil Profundo (más de 50 cm) e.3. Textura del perfil Medianos e.4. Drenaje Bueno o rápido e.5. Nivel de fertilidad Medio e.6. pH Ligeramente alcalino-acido Condiciones topográficas del terreno f.1. Relieve Pendiente 0-1-3% f.2. Erosión Erosión ligera Condiciones climatológicas g.1. Distribución lluvias y T°C Lluvias suficientes en climas cálidos en un semestre g.2. Exposición solar Sin problemas g.3. Vientos Sin problemas g.4. Heladas Sin problemas Condiciones de explotación h.1. Mano de obra Escazas, buenas y caras h.2. Enfermedades endémicas Sin problemas h.3. Aprovecha y uso del agua Riego mecanizado, suficiente en todo el año h.4. Vías internas Buenas h.5. Forma geométrica Sin discontinuidad h.6. Disponibilidad Sin problemas Clase de tierra Clase I: Excelente (78,5 puntos)

17

3.3. Otros usos del predio No hay, uso exclusivo para explotación de bananera 3.4. Total de superficie en explotación Superficie: 9-77-00 has 3.5. Ocupación en el predio En poder y usufructo del propietario 3.6. Servicios urbanos a. b. c. d. e. f. g.

Densidad de población Índice de saturación Medios de transporte Comodidades comerciales Distancias a la población Distancia a centro de acopio Vías de comunicación

h.

Tipo de desarrollo h.1. Tendencias Servicios i.1. Municipales i.2. Comunales

i.

Rural 100% Rural 100% Servicio públicos Ninguna 1 km a la más cercana 20 km Vía principal asfaltada, guardarraya sin asfaltar. Rural Casas de infraestructura moderna, de cemento. Sub-centro de salud. Guarderías, Casas comunales, Ligas barriales

3.7. Bienes distintos de la tierra Valorados en el estudio de este informe: mejoras (drenajes, instalación de riego mecanizado, cercas), viviendas, bodegas, baños, empacadora y oficina. 3.8. Valor fisico De acuerdo al departamento de catastros y avalúos, del Municipio de Machala, se valora en un precio de $13 515 la hectárea de un suelo en condiciones de tecnologías la cual incluye todas las mejoras y disponibilidades. Vs = $13 515 Número de hectáreas = 9,77 Vp = Vs x Numero hectáreas = $13 515 x 9,77 = $132 041.55 Donde: Vs = Precio de la hectárea (bananera) Vp = Valor del predio 3.9. Valor analítico a. Valoración de viviendas Código

Descripción

0001

Vivienda trabajadores

SC(m2) VCUC ($/m2) 64

$364,19

Factores de deprecación VCC FTR FED 1,00 0,50 $11 654,08 Sub total: $11 654,08 18

b. Construcciones Cód. 0001 0002 0003 0004 0005 0006

Descripción Unid. VCU Cant. Vn Bodega fertilizante m2 90 15 $1 350,0 Bodega combustib. m2 90 9 $810,0 Bodega embarque m2 90 32 $2 880,0 Oficina m2 195 20 $3 900,0 Baño m2 30 13.02 $390,6 Empacadora $14 759,3

X 35 25 35 25 6 35

n 60 60 60 60 60 80

F 8,9 8,9 8,9 32,2 2,52 18,1

E Va 0,91 $ 661,90 0,91 $ 520,12 0,91 $ 1 412,05 0,68 $ 1 863,79 0,97 $ 359,82 0,82 $ 8 286,78

Sub total: $13 104,46 c. Valoración del suelo desnudo Código

Descripción

Superficie

VCSR

0001

Suelo desnudo

9,77

$5 000

F1

F2

F3

F4

F5

VCT

1,35 1,00 1,40 1,00 1,20 $110 792,00 Sub total: $110 792,00

    

F1 = Factor de ajuste por condiciones F2 = Factor de ajuste por superficie F3 = Factor de ajuste por distancia al predio F4 = Factor de ajustes por topografía F5 = Factor de ajustes por ubicación a referencias a viabilidades

d. Valoración de mejoras Cód. Descripción Unidad 1 Drenajes m 2 R. Subfoliar $/Ha 3 R.Suprafoliar $/Ha 4 Cable vía m

VCU Cant. Vn 1,5 3848,44 5772,66 1700 3,0 5100 2300 6,77 15571 7 408,55 2859,85

X 5 8 10 25

n 12 30 28 40

F 18,1 2,52 2,52 0,032

E Va 0,82 $3 332,45 0,97 $4 131,85 0,97 $11 500,12 1,00 $1 407,13

Sub total: $20 371,55 e. Resumen de valores Indicadores

Subtotal

Sub total de valoración de viviendas

$11 654.08

Sub total de construcciones

$13 104.46

Sub total de valoración del suelo desnudo

$110 792.00

Sub total de valoración de mejoras

$20 371.55 Total predio: Total/ha:

$155 922.09 $15 959.27 19

3.10. Resumen de valores Para la determinación del valor más probable del predio se utilizaron las siguientes posibles selecciones: a. Valor físico $132 041.55 b. Valor analítico $155 922.09 3.11. Consideraciones previas al avalúo No se pudo localizar un plano de construcción de la poligonal de los predios, ni separados ni en conjunto, si bien se buscaron en:    

Ministerio de agricultura, ganadería, acuacultura y pesca: catastros bananeros. Ordenanza metropolitana de quito de avalúos de suelos urbanos y rural. Municipio del cantón Machala: área de catastros y avalúos. Valoraciones basadas en manuales del MAGAP.

Por lo mismo, se elaboró un croquis interpretando el catastro bananero del MAGAP. No se analizó la estructura física y química de los suelos. Como el método físico comprende el producto del valor estimado, el cual lo ha designado el área de catastros y avalúos de la Municipalidad de Machala y la superficie de la finca en consideración. Como el método analítico comprende el análisis y cálculos de los costos de la infraestructura, las construcciones del predio, valoración del suelo desnudo y mejoras aplicadas en el predio. Considerando que los valores obtenidos en la valoración predial agrícola, son detallados específica y únicamente con beneficio para el predio “El Cisne”, se estima que EL MÉTODO DE ANALÍTICO ES EL MÉTODO MÁS CONFIABLE en la determinación del valor.

20

3.12. Dictamen del avalúo Habiendo seguido los procedimientos generalmente aceptados y los reglamentarios y habiendo revisado los documentos, además de conocer el bien descrito, me permiten concluir en el siguiente valor. El presente avalúo efectuado sobre el predio FINCA “EL CISNE”; Propiedad de la SRA. GIGI GÁLVEZ LARA arroja como resultado total el valor de *****$155 922.09***** (ciento cincuenta y cinco mil novecientos veintidós dólares y nueve centavos 00/100.) El presente avalúo tendrá una vigencia de SEIS MESES, contados desde el 05 de DICIEMBRE del 2014. 05 de diciembre del 2014

Ing. Agric. Julio Chabla M.Sc. REPRESENTANTE Director de la Escuela de Ingeniería Agronómica

Ing. Agr. Oscar Juela M. Sc. DOCENTE GUIA, FCA Docente: Avalúos y peritajes agrícolas II

Pablo E. Villa Guerrero EVALUADOR. Estudiante de ingeniería agronómica

UNIVERSIDAD TÉCNICA DE MACHALA

FACULTAD DE CIENCIAS AGROPECUARIAS Dirección de Escuela de Ingeniería Agronómica

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Fig. Predio Finca “El Cisne”

Fig. Área de empaque

Fig. Tinas de lavado de frutas.

Fig. Tinas de lavado de frutas.

Fig. Cable vía del predio.

Fig. Cable vía del predio

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Fig. Drenajes del predio.

Fig. Mejoras en drenajes.

Fig. Bodega de embarque

Fig. Bodega de fertilizante.

Fig. Bodega de combustible.

Fig. Infraestructura de riego.

23

Fig. Vivienda de trabajadores.

Fig. Viviendas de trabajadores.

Fig. Características físicas del suelo.

Fig. Señalización en campo.

Fig. Condiciones de la plantación.

Fig. Sistema de riego sub-foliar.

24

Fig. Riego Supra foliar

Fig. Riego supra foliar

Fig. Disponibilidad del ingreso a la finca.

Fig. Disponibilidad y condiciones de drenes

25

TABLA DE VIDA ÚTIL DE LOS BIENES FÍSICOS DEL ACTIVO INMOVILIZADO Tabla de Vida Util de los bienes físicos del activo inmovilizado fijada por el Servicio de Impuestos Internos para los bienes existentes al 31-12-2002.

L). Sector Sanitario 1 EDIFICACIONES

AÑOS DE VIDA UTIL NORMAL ACELERADA

a) Oficinas y casa Habitación Construcciones de hormigón armado Construcciones de albañilería de ladrillo, de bloques de mortero de cemento con pilares, cadenas y losas de hormigón armado Construcciones de albañilería de ladrillo o de bloques de mortero de cemento Construcciones de madera de 1ª. Calidad Tabiquería sólida Construcciones de madera de calidad corriente Estructura metálica Construcciones de adobe b) Bodegas, hangares, galpones y construcciones similares Hormigón armado (concreto) Ladrillo con pilares y cadenas de hormigón, albañilería Tabiquería de madera, Pizarreño Estructura metálica Adobe 2) MAQUINARIAS Y EQUIPOS De oficina De casino De procesamiento de datos De laboratorio, médicos y dentales De construcción Industriales De producción Herramientas livianas

80

26

60

20

50

16

30 30 25 25 40

10 10 8 8 13

60 50 30 25 25

20 16 10 8 8

10 10 10 10 10 20 7 5

3 3 3 3 3 6 2 1

7 10

2 3

7

2

3) VEHÍCULOS a) De Administración Camiones Camionetas, furgones, automóviles, microbuses y similares b) De Producción Camiones y vehículos grúa

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Camionetas, furgones, automóviles y similares Tractores, motoniveladoras, retroexcavadoras 4)

Pozo indicando revestimiento: - Acero - Hormigón armado - Cemento comprimido - Madera - Albañilería en piedra

c)

d)

e)

2 3

30 30 30 30 60 15 15

10 10 10 10 20 5 5

20 60 25 15 50

6 20 8 5 16

50

16

40 40

13 13

15 15 15

5 5 5

20 40 50 50 30 40 60 30

6 13 16 16 10 13 20 10

5 8 10 10 15

1 2 3 3 5

20 40

6 13

INSTALACIONES DE PRODUCCIÓN – AGUA POTABLE Y ALCANTARILLADO

a) Captaciones Drenes Bocatomas Tomas directas Tranques baneras Galerías Punteras Sondajes

b)

7 10

Pozo sin revestimiento en terreno duro o semiduro Plantas de Tratamiento de Agua Filtros lentos Filtros rápidos Cloradores, Hipocloradores y Fluoradores Cloradores Hipocloradores Fluocloradores Aducciones e Impulsiones Acero Rocalit (cem. Asbesto) Hormigón armado Fierro fundido Fierro galvanizado P.V.C. Hormigón centrafugado Metro comprimido Plantas Elevadoras Bombas A: Grupo sumergido B: Bomba sumergida C: Grupo superficie Motores: Eléctrico Diesel Extensiones Aéreas: Postación madera Postación hormigón

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Subestaciones (transformaciones)

30

10

50 30 20 30 30 40 15 20 40

16 10 6 10 10 13 5 6 13

50 40 30

16 13 10

30 20 15 20 50 20 30 20 50 50

10 6 5 6 16 6 10 6 16 16

10 10

3 3

10 10

3 3

10 5

3 1

5) REDES DE AGUA POTABLE a) Cañerías Fierro fundido Fierro galvanizado Acero Cemento asbesto (Rocalit) P.V.C. Hormigón armado Polietileno Cemento comprimido b) Válvulas c) Cámaras Cemento D.O.S. Ladrillo E.A.P.S. d) Grifos 6) EMISARIOS Y REDES DE ALCANTARILLADO a) Cañerías Fierro fundido Fierro galvanizado Acero Cemento asbesto (Rocalit) Hormigón centrifugado P.V.C. Hormigón armado Cemento comprimido b) Cámaras de concreto c) Sumideros 7) INSTALACIONES DE INFRAESTRUCTURA Instalaciones generales de explotación Redes telefónicas, telecomunicaciones, plantas eléctricas 8) MUEBLES Y ENSERES De oficina De casino 9) GANADO Para tracción y transporte Para producción (Oficio N° 1902, de 23 de abril de 2004)

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COSTO DE CONSTRUCCIÓN DE UNA LÍNEA DE EMPAQUE DE BANANO No. Descripción 1 Excavación 2 Relleno 3 Columnas 4 Riostra 5 Vigas de cubierta. 6 Contra piso de hormigón simple 7 Cubierta metálica 8 Paredes de tina 9 Pintura 10 Enlucido 12 Malla metálica. 13 Cerámica pared de tinas 14 Instalación de tubería en flautas en cada tina. 15 Descarga de agua residual 16 Mesa para balanza 17 Mesa de retorno de bandejas con garruchas. 18 Mesa de embalaje en “L” 19 Mesa de rodillos con guías para bandejas. 20 Mesa de rodillos para cajas embaladas.

Unidad Costo Unid. m3 7.12 3 m 6.53 3 m 190.20 3 m 410.90 3 m 38.00 2 m 13.18 2 m 11.48 2 m 25.00 2 m 1.28 2 m 3.90 2 m 17.90 2 m 4.80 Global 240.00 Global 300.00 Unidad 32.00 Unidad 384.00 Unidad 32.00 Unidad 384.00 Unidad 156.00

Cant. 30.35 16.42 4.88 5.09 75.00 98.52 44.40 96.32 380.19 380.19 20.33 22.00 1.00 1.00 1.00 2.00 1.00 1.00 1.00

Costo $ 216.11 $ 107.22 $ 928.18 $ 2 090.66 $ 2 850.00 $ 1 298.49 $ 509.71 $ 2 408.00 $ 486.64 $ 1 482.74 $ 363.91 $ 105.60 $ 240.00 $ 300.00 $ 32.00 $ 768.00 $ 32.00 $ 384.00 $ 156.00

TOTAL $ 14 759.26

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