Apartamente Cluj- Preturi Si Tendinte Ale Pietei

Pretul unui apartament sau a unei garsoniere din blocurile construite in cartierele din Cluj Napoca inainte de anul 1990 a atins valorarea maxima de la sfarsitul anului 2007 pana la inceputul anului 2008. Astfel, o garsoniera confort 1 cu suprafata utila de 28 mp costa peste 50.000 euro, un apartament cu 1 camera costa 60.000 Euro, un apartament cu 2 camere decomandat se vindea la 75.000-80.000 Euro, un apartament cu 3 camere depasea valoarea de 100.000 Euro, iar pentru apartamente cu 4 camere cumparatorii au platit peste 120.000 Euro. In zona din centrul orasului Cluj Napoca pretul la apartamente a crescut si mai mult. Aici pentru un apartament cumparatorii au platit mai mult de 2.000 Euro/mp util. Un loc de parcare costa cca. 3.000 Euro, iar un garaj subteran se vindea cu 6000-10.000 Euro. Dupa cateva luni in care preturile au stagnat in a doua jumatate a anului 2008 aveam sa asistam pentru prima data dupa multi ani la o scadere a preturilor la apartamente. Unda de soc a crizei finaciare mondiale s-a resimtit si in Romania, iar preturile la apartamente si la garsoniere au suferit o corectie severa din toamna anului 2008 pana in primvara anului 2009 cand ne aflam inca intr-o situatie de incertitudine la nivel macroeconomic. Creditele imobiliare si ipotecare au atins si ele valori foarte mici din cauza lipsei lichiditatilor financiare si a conditiilor dificile si scumpe de imprumut ce au impiedicat in ultimele luni multi clienti care au vrut sa acceseze un credit pentru cumpararea unui apartament. In lunile martie - aprilie 2009 s-au tranzactionat garsoniere si apartamente atat in blocurile vechi cat si in constructii noi la urmatoarele preturi: * *

garsoniere confort 1 cu suprafete utile de 24-29 mp = 26.000 – 30.000 Euro apartamente cu o camera cu suprafete utile de 26-42 mp = 29.500 – 45.000

Euro

* apartamente cu 2 camere cu suprafete utile de 50-62 mp = 50.000 – 63.000

Euro

* apartamente cu 3 camere cu suprafete utile de 65-75 mp = 60.000 – 70.000

Euro

*

apartamentele cu 4 camere s-au tranzactionat la valori cuprinse intre 80.000 si 95.000 Euro In zona ultracentrala din Cluj Napoca nu s-a inregistrat o scadere semnificativa de preturi, aici proprietarii de apartamente nu s-au grabit sa coboare pretul sub 2.000 Euro/mp util. Sectoarele pietei rezidentiale din Cluj Napoca au fost afectate in mod diferit de criza, astfel pretul apartamentelor din imobilele vechi a suferit corectii mult mai severe decat apartamentele din constructiile noi. In primavara anului 2009 cele mai multe cereri sau inregistrat pentru apartamente cu 2 camere din blocuri nou construite si finalizate, preturile de tranzactionare fiind in general intre 750-1000 Euro/mp util. Aceste apartamente construite in blocuri noi se preadau in general semifinisate si sunt dotate cu centrala termica si instalatie de incalzire functionala.

In actualul context al pietei imobiliare numarul de tranzactii nu este suficient de mare pentru a defini un pret real al pietei iar abordarea unui asemenea subiect cum este “evolutia pretului la apartamente” este dificila in conditiile in care piata imobiliara a fost perturbata nu doar la nivel local sau national ci este practic afectata la nivel global de criza mondiala pornita din Statele Unite ale Americii. Sectorul imobiliar din Romania a fost in ultimii ani unul dintre cele mai profitabile din Europa, astfel ca investitorii au avut un motiv serios sa-si indrepte atentia catre noi, integrarea tarii noastre in UE, intarind increderea operatorilor straini pe piata imobiliara romaneasca. Piata rezidentiala a fost alcatuita pana in 1989 din apartamente in blocuri vechi si case construite in regie proprie dar cresterea dinamicitatii populatiei in acest imporatant centru universitar din inima Transivaniei a generat o cerere de locuinte tot mai mare si in consecinta pretul apartamentelor vechi a urmat un trend ascendent in toti acesti ani. In Cluj Napoca s-a creat o patura mijlocie suficient de puternica financiar care si-a permis cumpararea de apartamente cu sau fara credite ipotecare sau imobiliare. O alta cauza care a dus la cresterea preturilor apartamentelor din Cluj a fost numarul mare de elevi si studenti veniti aici la studii din alte zone ale tarii. Parintii acestora, satui de chiriile destul de mari, au inteles repede ca achizitionarea unei garsoniere sau a unui apartament in Cluj este o investitie buna. Nu putini au fost cei care au preferat ca in locul chiriei lunare sa plateasca o suma echivalenta ratei lunare bancare pentru a rambursa creditul obtinut pentru apartamentul cumparat. Obtinerea unui credit ipotecar sau imobiliar de la banca pentru cumpararea unui apartament s-a facut fara probleme pana in toamna anului 2008, moment in care, pe fondul crizei finaciare mondiale, BNR a inasprit conditiile de creditare. Daca pana in anul 2004 in Cluj pe sectorul rezidential ponderea ofertei de apartamente in constructii noi era nesemnificativa comparativ cu oferta de apartamente din blocurile vechi, lucrurile aveau sa se schimbe radical dupa 2004, asa incat ponderea locuintelor noi vandute in ultimii ani a ajuns sa depaseasca 80% din totalul apartamentelor tranzactionate. Investitorii locali nu au pierdut timpul in perioada 2004-2008 cand au profitat din plin de cererea mare de apartamente in constructii noi. Decalajul dintre cererea mare si oferta insuficienta de apartamente in blocuri noi, cresterea nestavilita a preturilor, inclinatia cumparatorilor catre apartamente in blocuri noi, dar mai ales de profiturile uriase obtinute de investitorii care au ridicat blocuri noi de apartamente in anii 2004-2006 au atras un numar record de dezvolatatori pe piata rezidentiala. Odata declansat bum-ul investitional pe piata imobiliara, in fiecare an s-au construit tot mai multe blocuri noi, in special de apartamente cu una sau doua camere, dar si apartamente cu 3 si 4 camere cu suprafete mari, sau mai nou penthouse-uri care s-au vandut de regula inca din faza de proiect. In contradictie cu criza imobiliara, anul 2009 va fi unul prolific in privinta finalizarii de unitati locative noi, dezvolatatorii si toti factorii implicati pe piata imobiliara fiind nevoiti sa-si adapteze politica de management la noile conditii de piata. Scaderea accelerata a vanzarilor de apartamente din ultimul an a fortat dezvoltatorii imobiliari sa reactioneze si sa-si revizuiasca preturile de cerere in conformitate cu conditiile actuale de piata, sa devina mult mai flexibili in relatia cu clientul cumparator, disponibil la negocierea pretului de vanzare sau a modalitatilor de plata. Inventivitatea nu are nici ea limite cand e vorba de bonusurile oferite clientului in cazul cumpararii unui apartament:

vanzarea apartamentului finisat la pret de semifinisat, garaj sau loc de parcare inclus in pret, un autoturism nou la pachet cu apartamentul, mobilarea si utilarea bucatariei, etc. Am urmarit si analizat piata imobiliara din ultimii ani precum si momentul actual al tranzactiilor imobiliare dar intram pe un teren alunecos cand incercam sa privim in viitor si sa vorbim despre tendintele pietei. Chiar daca pe termen scurt piata imobiliara a fost perturbata de criza financiara mondiala pe termen lung investitiile imobiliare vor ramane profitabile. Sunt totusi cativa factori suficient de importanti care vor duce in curand la o revigorare a pietei imobiliare si chiar daca nu vom mai intalni curand paradisul imobiliar al ultimilor ani investitiile imobiliare vor redeveni in curand atractive: * tranzactionarea apartamentelor de pe stoc, din blocurile noi finalizate sau in curs de finalizare fapt care va duce in scurt timp la un numar mai scazut de oferte pe piata * scaderea preturilor apartamentelor, va crea foarte curand un echilibru intre asteptarile vanzatorului si posibilitatile reale ale cumparatorului * preturile fiind din ce in ce mai atractive, se aproprie momentul in care masa mare de clienti aflata in espectativa va incepe din nou sa cumpere apartamente * desi timide inca, sunt semne de relansare a pietei creditului ipotecar * municipiul Cluj Napoca, asa cum am mai aratat este un oras european, un puternic centru economic si universitar cu o dinamica mare a locuitorilor ceea ce va genera permanent cerere de locuinte * numarul in crestere a celor ce-si doresc apartamente din segmentul proiectelor de lux cu compartimentare moderna si suprafete generoase