Evolutia Preturilor La Apartamente Cluj

In actualul context al pietei imobiliare numarul de tranzactii nu este suficient de mare pentru a defini un pret real al pietei iar abordarea unui asemenea subiect cum este “evolutia preturilor apartamentelor” este dificila in conditiile in care piata imobiliara a fost perturbata nu doar la nivel local sau national ci este practic afectata la nivel global de criza mondiala pornita din Statele Unite ale Americii. Sectorul imobiliar din Romania a fost in ultimii ani unul dintre cele mai profitabile din Europa, astfel ca investitorii au avut un motiv serios sa-si indrepte atentia catre noi, integrarea tarii noastre in UE intarind increderea operatorilor straini pe piata imobiliara romaneasca. Piata rezidentiala a fost alcatuita pana in 1989 din apartamente in blocuri vechi si case construite in regie proprie dar cresterea dinamicitatii populatiei in acest imporatant centru universitar din inima Transivaniei a generat o cerere de locuinte tot mai mare si in consecinta pretul apartamentelor vechi a urmat un trend ascendent in toti acesti ani. In Cluj Napoca s-a creat o patura mijlocie suficient de puternica financiar care si-a permis cumpararea de apartamente cu sau fara credite ipotecare sau imobiliare. O alta cauza care a dus la cresterea preturilor apartamentelor din Cluj a fost numarul mare de elevi si studenti veniti aici la studii din alte zone ale tarii. Parintii acestora, satui de chiriile destul de mari, au inteles repede ca achizitionarea unei garsoniere sau a unui apartament in Cluj este o investitie buna. Nu putini au fost cei care au preferat ca in locul chiriei lunare sa plateasca o suma echivalenta ratei lunare bancare pentru a rambursa creditul obtinut pentru apartamentul cumparat. Obtinerea unui credit ipotecar sau imobiliar de la banca pentru cumpararea unui apartament s-a facut fara probleme pana in toamna anului 2008, moment in care pe fondul crizei finaciare mondiale BNR a inasprit conditiile de creditare. Daca pana in anul 2004 in Cluj pe sectorul rezidential ponderea ofertei de apartamente in constructii noi era nesemnificativa comparativ cu oferta de apartamente din blocurile vechi, lucrurile aveau sa se schimbe radical dupa 2004, asa incat ponderea locuintelor noi vandute in ultimii ani a ajuns sa depaseasca 80% din totalul apartamentelor tranzactionate. Investitorii locali nu au pierdut timpul in perioada 2004-2008 cand au profitat din plin de cererea mare de apartamente in constructii noi. Decalajul intre cererea mare si oferta insuficienta de apartamente in blocuri noi, cresterea nestavilita a preturilor, inclinatia cumparatorilor spre apartamente in blocuri noi, dar mai ales de profiturile uriase obtinute de investitorii care au ridicat blocuri noi de apartamente in anii 2004-2006 au atras un numar record de dezvolatatori pe piata rezidentiala. Odata declansat bum-ul investitional pe piata imobiliara in fiecare an s-au construit tot mai multe blocuri noi in special de apartamente cu una sau doua camere, dar si apartamente de 3 si 4 camere cu supafate mari, sau mai nou penthouse-uri care s-au vandut de regula inca din faza de proiect. Pretul apartamentelor in blocurile construite inainte de 1990 in cartierele clujului au atins valori maxime la sfarsitul anului 2007 si inceputul anului 2008. Astfel, pretul unei garsoniere confort 1, cu o suprafata utila de 28 mp depasea 50.000 euro, un apartament cu 1 camera costa 60.000 Euro, un apartament cu 2 camere decomandat se vindea la 75.000-80.000 Euro, apartamentele cu 3 camere la 100.000 Euro, iar apartamentele cu 4 camere costau peste 120.000 Euro. Apartamentele din zona centrala a orasului se tranzactionau cu preturi mai mari de 2.000 Euro/ mp util. Pretul unui loc de parcare era de 3.000 Euro, iar un garaj subteran se vindea cu 6000-10.000 Euro. Dupa cateva luni din prima parte a anului 2008 in care preturile apartamentelor au

stagnat pentru prima data dupa multi ani, in a doua jumatate a anului 2008 preturile imobilelor au intrat pe un trend descendent. Unda de soc a crizei finaciare mondiale s-a resimtit si in Romania, iar preturile imobilelor au suferit o corectie severa din toamna anului 2008 pana in primvara anului 2009 cand ne aflam inca intr-o situatie de incertitudine la nivel macroeconomic. Creditele imobiliare si ipotecare au atins si ele valori foarte mici din cauza lipsei lichiditatilor financiare si a conditiilor dificile si scumpe de imprumut ce au impiedicat in ultilimile luni multi clienti care au vrut sa acceseze un credit pentru cumpararea unui apartament. Preturile medii de vanzare pe piata imobiliara clujeana erau situate in luna noiembrie a anului 2008 la uramatoarele valori: Tip imobil Centru Andrei Muresanu Buna Ziua Gheorgheni Grigorescu Manastur Marasti Zorilor Garsoniera 48.000 45.000 40.000 43.000 44.000 40.000 41.000 43.000 Ap. 1 cam. 53.000 49.000 44.000 47.000 45.000 43.000 44.000 45.000 Ap. 2 cam 72.000 70.000 65.000 65.000 66.000 59.000 61.000 62.000 Ap.3 cam 100.000 98.000 85.000 90.000 92.000 82.000 80.000 88.000 Ap. 4 cam 130.000 140.000 110.000 120.000 118.000 110.000 115.000 120.000 In lunile martie - aprilie 2009 s-au tranzactionat garsoniere si apartamente atat in blocurile vechi cat si in constructii noi la urmatoarele preturi: * garsoniere confort 1 cu suprafete utile de 24-29 mp = 26.000 – 30.000 Euro * apartamente cu 1 camera cu suprafete utile de 26-42 mp = 29.500 – 45.000 Euro Euro

* apartamente cu 2 camere cu suprafete utile de 50 -62 mp = 50.000 – 63.000 * apartamente cu 3 camere cu suprafeta utila de 65 -75 mp = 60.000 – 70.000

Euro

* apartamentele cu 4 camere s-au tranzactionat la valori cuprinse intre 80.000 si 95.000 Euro In zona ultracentrala din Cluj nu s-au inregistrat o scadere semnificativa de preturilor, proprietarii imobilelor de aici nu s-au grabit sa coboare pretul sub 2.000 Euro/mp. Apartamentele din blocurile nou construite in Floresti se tranzactioneaza la preturi de 500-600 Euro/ mp util, iar apartamentele situate la mansada sau parter se vand in jurul valorii de 400 Euro/mp util. Aceste apartamente se preadau in general semifinisate si sunt dotate cu centrala termica si instalatie de incalzire functionala. Sectoarele pietei rezidentiale au fost afectate in mod diferit de criza astfel pretul apartamentelor din imobilele vechi au suferit corectii mult mai severe decat apartamentele din constructiile noi. In contradictie cu criza imobiliara, anul 2009 va fi unul prolific in privinta finalizarii de unitati locative noi, dezvolatatorii si toti factorii implicati pe piata imobiliara fiind nevoiti sa-si adapteze politica de management la noile conditii de piata. Scaderea accelerata a vanzarilor de apartamente din ultimul an a fortat dezvoltatorii imobiliari sa reactioneze si sa-si revizuiasca preturile de cerere in conformitate cu conditiile actuale de piata, sa devina mult mai flexibili in relatia cu clientul cumparator, disponibil la negocierea pretului de

vanzare sau a modalitatilor de plata. Inventivitatea nu are nici ea limite cand e vorba de bonusurile oferite clientului in cazul cumpararii unui apartament – vanzarea apartementului finisat la pret de semifinisat, garaj sau loc de parcare inclus in pret, un autoturism nou la pachet cu apartamentul, bucatarii mobilate si utilate etc. Am urmarit si analizat piata imobiliara din ultimii ani precum si momentul actual al tranzactiilor imobiliare dar intram pe un teren alunecos cand incercam sa privim in viitor si sa vorbim despre tendintele pietei. Chiar daca pe termen scurt piata imobiliara a fost perturbata de criza financiara mondiala pe termen lung investitiile imobiliare vor ramane profitabile. Sunt totusi cativa factori suficient de importanti care vor duce in curand la o revigorare a pietei imobiliare si chiar daca nu vom mai intalni curand paradisul imobiliar al ultimilor ani investitiile imobiliare vor redeveni in curand atractive: * tranzactionarea apartementelor de pe stoc, din cele finalizate sau in curs de finalizare fapt va duce in scurt timp la un numar mai scazut de oferte pe piata * scaderea preturilor apartamentelor, va crea foarte curand un echilibru intre asteptarile vanzatorului si posibilitatile reale ale cumparatorului * preturile fiind din ce in ce mai atractive se aproprie momentul in care masa mare de clienti aflata in espectativa va incepe din nou sa cumpere apartamente * desi timide inca, sunt semne de relansare a pietei creditului ipotecar * Clujul este asa cum am mai aratat un oras european, un puternic centru economic si universitar cu o dinamica mare a locuitorilor ceea ce va genera permanent cerere de locuinte * numarul in crestere a celor ce-si doresc un apartament din segmentul proiectelor de lux cu compartimentari moderne si suprafete generoase

In actualul context clientii sunt in mod firesc mult mai pretentiosi si selectivi nu doar cu ofertele dar si atunci cand aleg agentia imobiliara cu care colaboreaza. Este lesne de inteles ca vor alege o agentie imobiliara care stie sa faca o promvare eficienta a ofertelor, cuvantul de ordine fiind azi calitatea. In astfel de perioade cum este cea de acum se face selectia tuturor operatorilor de pe piata imobiliara fie ca e vorba de firme de constructii, agentii imobiliare, sau intreprinzatori imobiliari. Inca de acum 6 ani pe site-ul firmei noastre si pe alte materiale publicitare afisam obsesiv pe prima pagina alaturi de sloganul “Welt Imobiliare – Un partener sigur pentru o investitie profitabila” cuvintele atat de actuale azi:“ SERVICII DE CALITATE PENTRU CLIENTI DE CALITATE” Clientii sunt azi de calitate si orientati spre calitate. Sunt mult mai bine informati si mai pregatiti atunci cand doresc sa faca o tranzactie imobiliara, mai pretentiosi si mai atenti la fiecare pas ce il parcurg, sunt de fapt mai atenti la calitate fie ca e vorba de serviciile agentiei imobiliare fie ca e vorba de alegerea ofertei imobiliare. WELT IMOBILIARE este solutia ideala pentru sustinerea pietei imobiliare si cresterea calitatii serviciilor imobiliare, noi suntem partenerul ideal si garantia succesului tau.Am creat pentru tine site-ul www.weltimobiliare.ro unde vei gasi intr-o prezentare moderna cele mai bune oferte imobiliare reale si garantate.